房地产价格调控大全11篇

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。

一、房地产业的现状

中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1/4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47%，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。

二、影响房地产价格的因素

1.政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。

2.需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。

3.成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨。

4.市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。

5.利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

6.国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱进入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。

三、房地产价格调控的对策建议

1.从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。

2.从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。

3.从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。

结语

综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。

参考文献：

[1]刘海燕，何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质[J].改革与战略，2009，(3).

篇（2）

一、我国房地产价格调控的背景分析

从2003年起，我国的房地产价格就开始持续走高，相应的调控措施每年也在不断的推出。这些调控政策在一定环境、一定的时间限度内也发挥了一些作用，但是纵观这十年房地产的发展，价格始终处于不断上升的趋势之中。房地产价格调控，并不仅仅关系到价格问题，其背后的复杂性、利益关联性导致当前国家在房产价格调控工作上始终处于被动局面。比较明显的就是，2005年至2008年，房地产价格进入了一个空前攀升的阶段，国家在这一时期为了社会的均衡发展采取了一些金融政策来对房价进行调控，在2008年底，房产价格上升的趋势被钳制，但是与此同时导致了国民经济增长速度的降低，出现了大幅度的下滑。房产价格虽然得到了控制，但是国内市场出现通货紧缩的状况。到2012年，国家对房产调控表明了决心与态度，但是从2013年房市反弹的现状来看，房价继续上涨是不争的事实。这也告诫我们，对房地产价格的研究，不能仅仅从物价水平的角度来进行分析，而是要理清这背后的各种经济联系和利益关系，这种复杂的现实背景，也是我国房产价格屡控屡涨的原因所在。

二、影响我国房地产价格的因素分析

房地产本身就是一个牵涉到多方利益主体的行业，利益的复杂性，导致任何一个利益相关方都可能对市场价格产生影响。这些影响因素之间通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影响，共同作用于房产市场价格。主要影响因素有以下几个：

1.宏观环境影响

我们这里所说的宏观环境，包括供需、利率等细节问题。住房是整个社会的刚性需求，无论价格如何上涨，需要住房的人数并不会改变。这种稳定的市场需求，也是导致房价居高不下的因素。除此以外，银行利率的变化，对房价影响重大。近年来，国家对房价的调控，一个重要手段就是加息。银行利率的上涨，影响的不是哪一方的利益，是整个社会公众的利益，并且这种利益影响难以完全界定正确与否。银行利率上升，间接增加了开发商的投资成本，投资成本增加，必然会反应在房价上涨上。但是银行提升利率，也会有效的遏制投资过热，降低投资商对房产开发的热情。但是从这些年银行利率调整来看，究竟是对房价上涨起到遏制还是推动作用，还很难讲。但是，这些客观因素的存在，的确会对房产价格产生重要影响。

2.成本影响因素

从价值规律的角度来讲，价值影响价格。从房产开发的角度看，价值与成本紧密相关，成本增加，必然导致房价上涨。一个房产项目从设立到完工，需要经过多个步骤，项目前期需要解决的就是土地资源的开发利用问题，这是房产开发必须存在的客观基础。对于土地使用，我国采用的是有偿使用的制度，土地可以依法转让，但是必须支付相应的转让费用，也就是土地出让金。商业用地，基本形态就是土地转让，划拨用地的比例越来越小。在这个过程中，如果土地出让金增加，那么相应的商品房成本也要增加。随着城市用地的日趋减少，土地出让金也在增加，这也对当前房产市场的价格产生了重要影响。

三、我国房地产价格调控难的原因分析

上文我们分析了影响房产价格的一些客观因素，但是当前我国房地产价格难以调控现象的产生，并不仅仅是由这些因素造成的。在调控过程中，涉及到的国家利益、企业利益、个人利益之间的取舍问题，所以调控往往是为了利益均衡。但是在开放的市场经济环境下，这种利益均衡并不是固定的，所以调控政策也并不能长期稳定有效，这就导致了房价的调控难。具体来说，有以下几方面的原因：

1.房地产本身就是一种属性特殊的商品

房产不像我们日常生活中的普通消费品，仅仅具有使用价值和消费功能，在当前的社会环境下，房产还具备相应的投资功能。房屋不仅可以供人们居住，而且在这个居住过程中随着土地价格、城市级差等因素的影响，在满足其使用价值的前提下，价值也在不断提升。所以，当前的购房市场，并不仅仅是没有住房的人想购买住房，一些已经有住房甚至多套住房的消费者从投资的角度也愿意购买房产，这就使原本已经存在的刚性需求更加白热化发展，需求过度，使国家仅仅从首套房购买者的角度来调控房价很难全面的发挥调控作用。商品房自身所具备的双重性质，是导致政府调控难的一个重要原因。

2.大幅调控房价不现实，而且具有风险

从经济发展的角度看，我国在2012年虽然已经实现国内生产总值大的突破，位居世界第二。但是这种繁荣经济的背后，不可避免的包含房产泡沫经济的因素。从上世纪90年代开始，我国的市场经济体制逐渐活泛，创造出来的经济价值也为整个国家和普通民众有大的受益。所以这种稳定发展的经济形势是国家与民众共同追求的结果，如果过度的调控房价，现有的经济发展速度必然会减慢，这通过2005年到2008年房价调控导致通货紧缩的事实就可以证明。虽然当前通货膨胀导致民声载怨，但是从中央到地方，没有一个政府愿意拿市场经济与社会环境的稳定做筹码，来对房产价格进行大的调控。诚如前总理所言，个人能力的确是有限，房产调控涉及到的是一个国家的体制问题。这个敏感因素的存在，导致大幅度调控房价成为一种不可能。因为一旦打压房价，就会导致如下问题，银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款 房价大幅下降就意味着贷款抵押物房屋的贬值，当开发商或购房人不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。所以，在当前，为了宏观经济的稳定发展，不可能在短时间内降低房价，因为这不仅会引起经济的倒退，甚至会导致一定的政治风险。这也是我国的房产调控总是呈现出左右为难状态的一个重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是导致当前我国房产价格难以合理有效调控的一个重要原因。我们以保障性住房制度为例，就能够看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是国家为了缓解经济两级分化，导致中低收入者住房困难的制度保障。但是，这项制度作为房产调控其中的一项政策，发挥的价值是有限的。在许多地方，土地已经成为地方推动经济发展，展现政绩的重要载体。所以，政府在土地价值上的趋利性，使保障住房的建设受到诸多制约。政府行为的趋利性，并不是不能被遏制的，其中一个重要的原因还在于，地方政府在当面受到的激励不足，过于追求以土地为资源推动地方经济发展水平。如果调控政策一再紧缩，当房价调控政策真正取得实效时，由于地方经济、财政和金融对于房地产业的过度依赖，这又会造成经济放缓地方财政吃紧，金融风险显现，于是中央政府不得不默认地方政府的各种救市行为在房价的企稳回升中，经济增长财政收入和金融风险才得以稳定。所以，房地产价格的过度膨胀仍将重新显现，实现房地产价格平稳运行的调控目标则难以得到实现，从而造成房地产价格调控的两难困境。

四、加强我国房地产价格调控难的对策分析

上文中，我们分析了影响我国房地产价格的相关因素，以及导致调控难的一些具体原因。虽然面临着重重困难，但是调控房价是必然之举。过度的调控房价会对经济社会产生负面影响，放任房价的攀升同样会带来对社会稳定不利的结果。所以，无论面临何种困难，房产价格调控是不可避免的，只是在不同的发展时期会采取不同的调控措施。就现阶段的发展现状而言，对房地产价格进行调控，可以尝试从以下几个方面入手：

1.对房地产行业银行信贷予以控制

之所以对房地产价格的调控较为谨慎，其中一个重要原因就是过于压缩房价，会对商业银行带来生存危机。为大宗房地产开发商提供信贷资金是商业银行盈利的一项重要业务。从盈利的角度考虑，银行业原因将资金借给开放商用于开发。资金到位，项目就能启动，相应的社会宣传多，营造了一个一房难求的社会氛围，这就热化了当前的房产市场。当前，金融机构调控贷款规模的主要工具有利率贴现率和存款准备金率，政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令财政政策和宏观政策引导。上文我们已经分析了，利率的上调是一把双刃剑，对整个社会经济的影响既有积极一面也有消极一面，所以每次利率调控政策出来以后，学者、社会评论员、普通民众对这项政策的意见看法都不一致。但是在当前，这仍然是我们调控房价的一个常见金融手段，能够要求的，就是利率的上调频率与上调幅度，应该更加科学。既能够触动投资与需求，也不会对市场经济秩序产生负面的影响。所以，行政政策在必要的时候要限制“无形的手”，对经济秩序进行行政干预，使调控政策更加合理。例如2013年2月，国务院针对房产调控推出的“国五条”，可以说就是行政政策参与房产调控的有一个重要举措，但是新规的实施效果，还需要市场与时间来进行检验。

2.构建合理的价格体系

从上个世纪90年达以后，国民经济增长速度加快，人均生活水平也有了显著提高。虽然从经济总量上看，我国经济发展成果显著，但是从人均收入角度来看，还将长期位于发展中国家之列。住房，作为普通社会公众的基本消费品，其价格增长指数与这种鲜明需求相关。按照消费品的使用期限，我们可以将其分为长期消费品和短期消费品两种，在社会消费能力一定的情况下，二者之间呈现出来的是一种此消彼长的关系。一定期限内，如果短期消费行为过剩，那么长期消费必然受到影响，反之亦然。所以，房地产价格体系的构建，必须考虑到短期与长期的因素，使长期消费与短期消费的需求趋于均衡、合理，缓解房产市场的井喷与白热化状态。

3.房产调控不能仅仅着眼在对价格的调控上

虽然当前我国的房产市场，民众普遍讨伐的是房价过快增长，与经济收入的增长速度不相称。但是我们在研究这个问题的时候，决不能简单的将其作为一个价格问题来对待，因为如果仅仅是价格过高，那么有物价部门来对其作出调整与规范即可，但现实显然并非如此。所以，在对房地产价格进行调控时，我们必须从制度与市场的角度来更多的考虑调控措施。住房，不仅仅是公民个人消费的物品，也具有公共物品的属性，所以，政府在调控中必须注意自身的定位，究竟是站在民生角度，还是社会建设角度，做出的调控政策都是不一样的。构建合理的土地转让制度，根据每一个地区不同的经济发展水平、发展速度来对土地供应设置不同层次的规划，确保土地供应与当地居民的住房需求相平行，并且要完善保障房制度，将保障性住房与商品房的比例控制在合理限度内，重视对中低收入者需求的保护与满足。

参考文献：

[1]贺建清 邓宏亮：房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究[J].区域金融研究，2011（1）.

[2]孙 莹 高芳菲：近年来我国房地产价格调控政策的演变[J]. 中国物价，2011（2）.

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这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、走势。健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。

一、房地产业的现状

中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1／4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47％，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。

二、影响房地产价格的因素

1、政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。

2、成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨.

3、需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。

4、市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌人国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。

5、利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润

远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

6、国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。

三、房地产价格调控的对策建议

1、从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。

2、从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。

3、从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消进耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。

综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。

参考文献

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中图分类号 F832.4

文献标识码 A

文章编号 1006-5024（2013）02-0141-04

一、房地产价格变动与金融生态循环的关联性分析

金融生态是各种金融组织与其生存环境之间及其内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中，通过分工、合作所形成的具有一定结构特征，执行一定功能作用的动态平衡系统（徐诺金，2005）。金融生态本质反映金融内外部各因素之间相互依存、相互制约的有机价值关系。房地产价格的波动，与金融内部各因素相互影响和制约，因此纳入金融生态视角观察房地产价格调控问题尤为必要。

（一）房地产价格变动对金融生态的影响

首先，房地产价格的大幅上涨容易误导社会资金的流动方向。在房价高涨的背景下，房地产市场的投机收益大大高于实体投资收益。巨大的收益反差会导致社会资本游离于实体经济，而追逐房地产市场炒作。2005-2011年期间，我国各企业的社会平均利润率是8%左右，而房地产业的平均利润率却达到30%。这种现象的存在导致主业不是地产的行业如钢铁、冶金、粮油、化工等行业的国有企业，迫于主业产能过剩的不良预期及房地产的利润诱惑，不断加大对房地产副业的投入；家庭、个人的闲置资金会从股市和银行存款中撤离，涌入房地产投资。资金向房地产市场的“单向化”流动，促进了房地产的“资产化”和“虚拟化”，大大削弱了金融市场为实体经济提供资金的能力。

其次，房地产价格上涨，客观上容易造成金融风险聚拢。房地产业既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业。实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，造成制造业升级缺乏资金支持，影响国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代。房地产泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投资，金融市场没有有效培育投资增长点，金融风险的聚拢就将严峻考验经济的持续发展。

再次，高房价对内需产生“挤出”效应，金融生态良性循环受到威胁。高房价对内需的挤出效应，威胁着金融生态循环的可持续性。由于房地产价格与居民收入的严重背离，在既定的收入水平下，高房价是以绝大多数购房者削减其他消费为隐性代价的，不仅导致了其后续消费全面萎缩，还会影响其人力资本的提升，导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。高房价会对扩大内需产生严重的挤出效应，甚至侵蚀政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果。由于缺乏消费市场支持，企业资金回笼速度放缓，再加上融资困难，企业会出现严重的资金链断裂，甚至破产倒闭。

（二）金融生态环境对房地产价格影响

首先，宽松的货币环境和持续的低利率会促动房地产投机盛行。从房地产开发的资金来源看，从1998-2008年，自筹资金仅占房地产开发资金的3%左右（月均），其余则由国内贷款和外资来补充。2008年，受国际金融危机的影响，房价下跌，地方政府通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响。贷款门槛的降低以及大量贷款资金的投放，无法被实体经济全数消化，大量信贷资金通过各种渠道流进房市，成为追逐短期投机利润的热钱。金融机构在泡沫膨胀过程中往往起着推波助澜的作用，但在泡沫破灭时却会成为主要受害者。

其次，房地产泡沫破裂时银行风险扩散又会加速房地产价格的下降。在经济危机还在延续的过程中，没有尽快割裂金融与房地产的联系，反而把信贷资金送入这个泡沫行业，使房地产业和金融机构更紧密地联系起来，房地产业将其风险通过银行扩散到整个经济。

二、基于金融生态视角反观我国房地产价格调控中存在的问题

为了金融生态的稳定和金融、经济可持续发展，防止出现房地产泡沫，房地产价格调控是十分必要的。因此，政府2010年出台政策还是比较及时的，及时阻止了信贷泡沫向资产泡沫的转化，避免了全国性的房地产大泡沫。“限购令”作为房地产价格调控的“利器”，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但是，“限购令”具有直接管制的特性，只能作为缓冲政策。房地产价格调控是一个非常复杂的工程，因此，及时发现政策的疏漏，果断调整政策组合十分必要。

（一）房地产价格调控的目标不明确，实际调控措施很难找准调控的发力点

1 缺乏科学的测定房价合理的指标。当前国内房地产宏观调控目标就是要让住房市场的价格回归到一个合理水平。但是，如何判断中国房价的合理水平是一个关键而复杂的问题。大多数分析人士采用国际上惯用的一些指标，如，房价与家庭收入比、房价与房租比，然后与其他国家进行比较来判断中国房价的合理水平。笔者认为不应该以发达国家的房价与收入之比作为中国房价合理水平的参照系。经济学的消费理论表明，不同收入水平的消费者在食品、住房、服装等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他们年收入的比重要远高于高收入家庭。同理，低收入国家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要远高于高收入国家。

2 经济发展对房地产业高度依赖，基于利益的各方博弈弱化了房地产价格调控效果。房地产业因其上下游产业链较长，涉及诸多行业，对国民经济影响较大，一直作为国民经济的支柱产业。特别是近10多年来，我国GDP处于“房地产依赖”阶段。房价上涨对消费具有抑制作用，会造成与消费相关行业投资的下降，因而导致投资结构的改变，对产业结构形成影响，房地产和与房地产相关的产业将会获得较快的上涨，而其他产业将会受到抑制，从而使经济发展对房地产业形成高度的依赖，加大经济的运行风险（刘纯彬，2011）。中央政府和地方政府，因将房地产作为支柱产业和自身收入的来源而徘徊于自身利益与公众利益之间；房地产商热衷于扩大投资，高价售房追求自身利润最大化；银行积极借助各种优惠条件增加信贷规模，追求收益最大化。各方市场主体本着不同的利益追求进行博弈的结果必然导致行为的非理性化，进而在对调控目标的认同、调控手段配合等方面发生变异，弱化政策调控效果，甚至导致房价越调越高。

（二）房地产价格调控政策缺乏差别化设计，打乱了供求规律和市场格局

房地产调控政策的初衷是抑制“投机型需求”，但实际结果是房地产供给也错遭抑制。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格。如果市场供应不能继续增加，未来供应紧缺预期不变，房价上涨压力仍然会比较大。

在房地产调控中，银行严格限制向房地产行业放贷，使得房地产的供给状况不但没有缓解，反而更加严重。2011年度几乎停止了90%以上按揭贷款的发放，仅2011年度因缺少资金等而破产退市消失的房地产公司达6000多家。笔者认为房地产市场应该是垄断竞争型市场，这样，房地产的性价比可以在比较激烈的竞争中提升。但是，随着调控政策的实施，房地产市场洗盘严重，市场格局具有了“寡头垄断”的特性。在技术含量和产品品质不变甚至下降的条件下，我国的实际住房价格不断上涨。除此之外，大房地产开发商还可以凭借其雄厚的资本或其他优势，通过对开发土地的大量获得，在城市区域，甚至全国范围内形成垄断地位，甚至构成房地产市场的资源垄断。

（三）房地产价格调控政策“堵”多，“疏”少，收效甚微

事实上，从2003年以来，房地产市场基本年年调控，调控措施逐步增加，调控力度也越来越大，调控政策也越来越细化，但是，房价却节节攀升（如表1）。从2002年到2011年，我国的商品住宅均价（除2008年）基本呈现节节攀升态势，2009年达到峰值24.69%。商品住宅均量的增加，体现在一套房的房价总值上就会造成巨额增加，远远超出了居民收入增长的幅度，这也说明房地产价格调控政策运用的实际效果不佳。

“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。“限购令”通常具有立竿见影的作用，短期内迫使市场成交量下降，使开发商做出降价让步。但该政策具有较强的行政性色彩，需求只是在短期内被抑制而不能从根本上有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然出现反弹，市场将重现抢购“现象”，致使房价再度走强。此外，供过于求的局面在政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。

三、基于金融生态视角实施有效的房地产价格调控

（一）制定科学的调控目标

房地产价格调控有序开展并能显现成效的关键在于有正确的调控目标。机械地打压房价、抑制涨幅和控制成交量都是对房价调控目标的误判。因此，应动员有关部门加强对房地产市场运行规律的研究，科学界定房地产价格调控的目标和参照系。笔者认为衡量房价是否在合理区间波动，可以用房地产开发的平均利润率与社会平均利润率的偏离程度作为参照系。当偏离程度过大时，可以采用优惠利率贷款引导产业结构的优化和升级。

（二）通过政策引导破解房价博弈困局，优化产业结构

1 改革土地征税制度，瓦解各方博弈，抑制“投机性”需求。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，并千方百计地抬高地价赚取更多的土地出让金来满足财政需求。实际上，世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，既能修正地方政府的“畸形”财政收入机制，又能在一定程度上保护耕地，倒逼地方政府追求工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。

2 通过财政补贴鼓励商业银行对先进企业贷款。房价的快速上涨，不仅推动土地价格及租金上涨，倒逼工资上涨，促使制造业成本大幅上升，还分流产业资本，导致企业家创新的动力下降。因此，从发展战略的角度看，我国的房地产业不应该被定位为“支柱产业”。各级地方政府开辟新的财源迫在眉睫。中央政府可以实施财政补贴政策，鼓励商业银行对高科技含量、高附加值、低能耗污染的先进制造业和服务业贷款，促进地方经济协调、平衡发展，减少经济运行的风险和波动。政府应牵头来调整投资方向，支持经济社会薄弱环节、就业、战略性新兴产业、产业转移，这种投资流向不仅会带来就业的增加，而且能抑制经济波动，为地方政府寻找新的增长点，从而摆脱对土地财政的依赖。

3 对地方政府的考核不再单纯采用GDP增幅。单纯采用GDP增幅对地方财政进行考核，就会造成地方政府不惜环境污染、减少耕地的“粗放”式发展，政府靠卖地维持高经济增长，成为推高地价的“元凶”。实现GDP与发展方式转变、资源和环境保护、民生改善和社会建设综合加权考核，抑制地方政府的卖地冲动。

（三）设计差别化房地产调控政策，优化金融资源配置

1 对中小房地产商实施政策倾斜，减少地产垄断。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商都陷入了严重困境，房地产业将出现大规模、大范围的并购和重组。不可否认，并购、重组有利于房地产市场环境的改善和秩序的规范，改变目前房地产市场鱼龙混杂、投机泛滥的现象。但如果缺乏有效的引导与规范，就会使房地产市场出现大型房地产企业垄断市场的现象。房地产业的垄断驱动着大房地产商寻找更高的利润来源。房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型的普通商品房越来越少。

从节约土地、满足广大中低收入阶层购房需求的角度考虑，对中小房地产商实施政策倾斜，引导中小地产商开发中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房及廉租房，引入竞争机制，有利于改善房地产市场格局，使房地产供应呈现多元化供给，从而真正解决刚性需求，降低房价。此外，房地产市场的竞争格局，有利于引导开发商注重房屋内在质量，促进房地产市场的良性循环。

2 严格管理空置房，盘活房地产存量。大量房屋无成本的空置，是我国住房问题的一大毒瘤。一方面，有限的住房资源没有最大限度地得到利用，造成资源浪费；另一方面，为房地产投机制造了机会。建议借鉴国际上关于空置房的管理方式。譬如，在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，业主就必须在政府的协调下无偿提供这些住房给他人；在法国，如果业主闲置房屋就必须缴纳罚金。严格管理空置房，可以弱化房屋的投机功能，有利于降低房价。

3 开发与房地产相关联的信托业务，优化金融资源配置。首先，由信托机构取代房地产中介，规范房地产买卖、租赁市场现行的房屋租赁中介业务主要有两种，一种是居间业务，另一种是全程业务。居间业务存在中介与租赁双方之间信息不对称，暗箱操作多，消费者容易受骗；全程业务中租金需要经过中介商转手，容易出现资金不能及时到达业主手中的情况。信托机构作为金融机构，资信度高于一般企业，由其取代房地产中介，可以排除客户对交易安全的顾虑，增大市场容量；提高客户交易资金的安全，避免交易资金被不法中介公司骗走的风险；规避少数中介公司挪用客户交易资金及由此产生的风险。对低收入人群，政府还可以通过信托机构，给予各种住房租赁优惠政策。

其次，开发与房地产买卖、租赁相关联的信托业务，挖掘房地产存量的潜力。例如，笔者认为在国内可以发展以房产为依托的财产监护信托，监护信托是指利用信托方式，由信托机构对某类人的人身财产及其他权益进行监督和保护的行为。其最大特点是，信托机构对人的责任重于对物的责任。计划生育政策和人口的老龄化，使得失独家庭的生活和养老成为中国不容回避的社会问题，房产是多数家庭的主要财富，财产监护信托具有实际的社会价值。

再次，信托机构代管住房公积金，释放公积金“福利”。住房公积金制度是我国为了解决城镇居民住房融资需求，实行的低息、强制住房储蓄制度。这一制度在一定程度上解决了城镇居民购房的融资问题，但在运行过程中也出现了很多问题。如公积金制度存在“劫贫济富”的问题，越是收入高的人群，享受的公积金份额越大，低收入者没有公积金，或者没有能力使用公积金。笔者认为，将现在分散在各家商业银行的委托代管住房公积金集中在信托机构征缴、使用、提取、保值增值。信托机构可以通过向租房者提供住房公积金配比的租金支持，释放公积金“福利”，引导人们租房而不是买房，既能缓解租房者的购房压力，又有利于分流房地产需求，降低房价。

（四）丰富房地产的融资渠道，优化房地产市场结构

篇（5）

［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0039-02

本文着重分析金融危机及后危机时代我国货币政策调控房价的主要途径和困境所在。最后对今后可能出台的货币政策提出自己的看法和建议。

1 我国货币政策对房价的调控分析

1.1 传导机制分析

(1)利率传导渠道。利率变化可以明显的增减消费者的还款额,直接影响其购房成本。由于房地产价格富有弹性,购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场,从而达到调节房地产的需求,从而直接影响房价。例如央行加息,提高利率,则消费者的还款额增加,购房成本上升,敏感的消费者就会退出房市,需求下降自然会降低房价。其过程表现为：

利率还贷额购房成本房地产需求房地产价格

(2)信贷传导渠道。对消费者而言,现金流入的增加、资产负债表的改善,获得银行消费信贷的可能性增加,他们会增加在耐用消费品和住房等方面的支出。在二级银行体制下,中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性,从而增加或减少房地产需求,引起其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策,商业银行的准备金和存款增加,其发放贷款的能力提高,房地产贷款随之增加,从而扩大了房地产的有效需求,导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为：

货币供应量房地产贷款房地产需求房地产价格

(3)资产结构选择传导渠道。货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化,调整组合中各种资产的比例,以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策,降低利率和增加货币供应量,那么货币资产的收益率下降、边际效用降低,原有资产组合的均衡被打破,投资者会减少资产组合中货币资产的比例,而增加非货币资产的比例,以形成新的均衡,从而导致非货币资产的需求增加、价格上升。这一传导过程可以概述为：

利率(货币供应量)货币资产收益率、边际效用房地产投资性需求房地产价格

1.2 货币政策调控房价的实际效果分析

自我国实行住房体制改革以后,我国房地产价格一直呈现出快速上涨的趋势。2009年全年在宽松的货币政策刺激下的房价更是一路高歌。通过这些数据可以看出,房价在持续上涨。虽然有少数城市的部分楼盘价格下降,但这种房价下调是在房价大幅上调的基础上的,且局限于部分楼盘,不具有普遍性。房价上涨的总体趋势并未改变。

图1 2002―2007年全国商品房销售面积和空置面积数据来源：中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统。

图2 2008年9月―2010年9月房价的走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统。

近十年来,央行一直采取的都是稳健的货币政策,直到2008年二季度才改为“适度从紧的货币政策”,也就意味着2008年中国宏观调控政策发生转向。面对房价上涨,政府不断出台政策对房价进行调控,货币政策逐步从紧。

2008年为应对金融危机尤其是四季度,金融政策转向“积极”：多次下调存款准备金率,5次降息。10月27日,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长、扩内需、调结构,推动经济又好又快发展”；“131”号文件提出了若干促进房地产市场健康发展的措施,强调落实地方政府稳定房地产市场的职责,这些促进住房消费的优惠政策,的确对2009年楼市成交起到了极大地推动作用,成为促进2009年市场回暖的重要原因。2009年以来,在主基调仍然适度宽松的货币政策环境下,在抑制的市场需求集中释放,投资性需求不断释放的大背景下,中国房地产市场实现“V”形反转,1~11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元,同比增长53%和86.8%。住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%。规模和增速均创历史新高。

从2010年1月18日起央行上调存款准备金率0.5%，到5月3日本年度第三次上调存款准备金率0.5%,存款准备金率已升至17.00%。10月19日,央行上调金融机构人民币存贷款基准利率,这一政策是政府出台限购政策,问责制度等调控办法这一系列组合拳的重要一击,表现出政府抑制房地产过快增长的决心。这无疑也会对房价有一定的控制――商业银行的放贷能力会受到限制,银行会调整贷款投向,减少对房地产领域的贷款投放。

从总体来看,我国货币政策的调整虽然对房价上涨,投资过热问题有一定的抑制作用,但部分货币政策的普适性的作用远远大于其纯粹的经济上的作用,对房价的上涨和投资过热的抑制作用比较明显。

2 我国货币政策调控房价的不足之处

2.1 尚未市场化的利率及利率差的扩大，冲销了利率作为政策操作指标的能力

货币政策从制定实施到对房地产价格产生影响,这之间有一个较长时间的传导过程,而利率是连接其中的重要纽带,目前我国的利率尚未市场化且央行在连续几年的加息的过程中,存贷款利率提高的比率却是不对称的。央行加息的行动,原本是控制商业银行的信贷规模,但存贷款利率差的扩大反而更加刺激了商业银行的信贷规模,高利差环境,已经在某种程度成为了激励银行扩大贷款规模的最大动力,因为这种贷款能为银行带来更加丰厚的利润(在当前我国商业银行利润组成主要来自存贷款利率差额)。

2.2 通货膨胀进一步刺激了对房地产的需求

货币的流动性过剩进一步推动了通货膨胀的加剧。央行在2009年货币政策执行报告中坦言,我国的通货膨胀压力在不断加大。在费雪方程式中,名义利率i等于真实利率ir加上预期通货膨胀率ne即i=ir+ne。于是理性的投资者在投资时会考虑真实利率而不是名义利率。在高通货膨胀率下,我国的真实利率实际已经很低或者是负利率。对居民来说,如此低的真实利率以及对通货膨胀上升的预期,促使人们不愿意持有货币,同时我国资本市场容量的限制,使得人们偏好对非货币资产的投资,主要集中在对房地产的投资,这就促使房地产价需求增加,导致房地产价格上升。

3 对今后我国货币政策调控房价的建议

3.1 完善金融市场,尽早实现利率汇率市场化

让利率和汇率成为反映真实经济运行的指标,保证货币政策的传导途径的畅通。货币数量政策和货币价格政策是货币政策的两个基本元素,作为货币价格的利率和汇率,我国的利率和汇率未完全市场化,因此数量型政策工具和价格型政策工具的混合作用难以发挥,货币政策的传导渠道受阻,货币政策的独立性和有效性不足。因此建议同步加大利率和汇率的市场化改革,制定货币政策时货币数量政策和利率,汇率政策协调一致加以考虑,同时完善间接调控的机制,灵活运用数量型政策和价格型政策工具的搭配,保证政策工具到中间目标间的传导效果。

3.2 合理解决资本流动性过剩的问题

我国目前以金融机构超额准备金水平合适为主,稳定货币市场利率为辅的货币政策操作体系,在利率市场化改革加深的情况下,仅以数量型政策工具较难以实现操作目标从金融机构超额准备金水平为主向货币市场利率为主的转型,应同时加大金融市场的建设和完善,建立多层次的金融市场体系,增加金融资产供给。充分利用当前股市的繁荣的大好时机,进行股市的增容,减轻房地产市场的压力,减轻房价的继续升温,有效解决资本的流动性过剩。

3.3 应注重选择性货币政策的作用

鉴于货币政策是总需求调控政策,人民银行对房地产市场调控的重点应是通过选择性货币政策调控商品房需求来调控房地产价格,应注重区域性和差别化信贷政策的运用,对于中国这样一个地区经济发展水平差异比较大的国家来说,在统一的货币政策之下,还应该有针对各地区不同经济发展水平而制定的各地区的区域性货币政策。在央行统一的货币政策前提下,应提高区域货币政策的灵活性,因地制宜进行宏观调控。

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关键词 房价 市场 政府调控 政策

一、引言

随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比为8.76：1（农民工家庭房价收入比10.06：1），远超过3-6的正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，以武汉为例计算房地产净现值 约为四千元每平米，远低于2010年七千元每平米的市场均价。通过一系列数据和信息的分析不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。根据国家电网统计，在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6月为零。而央视“空置房”调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%。

在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。

二、供求分析下的政策定位

调整房价，关键在于调节供求均衡。从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。

1．供给方面政策

在土地供应方面，一是合理开发，增加住房有效供地，逐渐建立新城区、发展卫星城，并优先保证保障性住房用地，尽量确保中小套型普通商品住房用地，削减豪华住宅的建设用地。二是加强对开发商的市场准入资格的审核，严格控制和打击哄抬地价的行为，对申报和开发过程严格审查，规范商品住房用地使用，规避可能的道德风险。另外，在人力资源充足情况下，重组土地储备中心，由中央直接干预供给，充分发挥其原有作用，稳定土地供给市场，从而从源头上杜绝地王与各地方政府产生利益链的可能。

在资金供应方面，密集提高法定存款准备金和利息率的全面紧缩政策对于房地产市场影响有限。由于空置率过高根本原因在于房地产开发结构的不合理，因此，无论是财政政策还是货币政策，关键在于区分不同类型的住房开发，在销售的上游实现资源的合理配置。首先，对房地产开发严格审查，调高诸如豪华型住房等投资性房地产开发的国内贷款利率，提高其预付款比例。对于保障性住房项目，给予一定的利率优惠低预付款比要求。值得一提的是，在审批房地产开发的过程中，应严格监控由国内利率提高引发的外资流入。其次，设立资源占有税等税收科目，并通过差别化税收政策鼓励实施保障性住房建设工程，支持普通中小型住房建设，抑制投资性住房开发。

2．需求方面政策

对于居住需求，一方面调低无住房公民商业贷款及公积金贷款利率，降低居住性需求购房者首付金比例，刺激消费者对自住房的需求。具体来说，政府根据各地收入情况制定可操作范围内的家庭收入水平层级划分，基于不同层级购房者赋予不同贷款利率，从而在缩小贫富差距的同时最大程度释放居住性住房需求。另一方面，对于不同的户型大小征收差别化税收，基本原则是税率随户型大小累进。制定适应各地发展的户型――税收制度，旨在通过财政手段引导居民消费中小型普通住房，抑制对豪华型住房的需求。例如，对45-60平方米的住房征收较低物业税，对60-80平方米的住房征收较高物业税，依此累进。除此之外，针对调配住房过程中可能发生的腐败行为，加强保障性住房、廉租房、经济适用房的管理，对申请入住该几类住房的居民严格审查，切实保证低收入者的住房需求。

就投资需求政策来看，首先建立健全个人住房信息系统，加强对购房人资格审核，对大量购房者赋予较高个人所得税和转让税，同时整理各地二手房，形成较规范的二手房市场。其次，提高以投资为目的购房者的贷款利率和首付金比例，抑制投资者过热的购房需求。再者，对于住房压力过大的地区（诸如北京、上海等），颁布限购令，各相关部门实现信息共享，从法律层面规范住房需求市场，强制打压投资性住房需求。

三、政府政策失效原因

作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情，房地产业出现较严重的政策失控，主要原因包括：

1. 地方政府土地财政支撑，地价推动房价冲高。为维持地方财政支出，地方政府凭借公权和强行征地拆迁，低价收购他人土地使用权，在此基础上高价出让土地，牟取暴利。开发商进行房地产开发建立在昂贵的地价之上，就必将转移成本至购房者。这是政策失效的政府内部因素。

2. 房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高。超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。这是政策失效的机会成本因素。

3. 地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。这是政府行政因素。

4. 当今居民对房地产的过高偏好，个人借房投机思想泛滥。通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。这是消费者自发因素。

四、政府调控创新型政策建议

市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上对业内市场失效、政府失效及其原因的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：

1．规范各地政策，割裂地方政府利益链

为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。

除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。

2．开发和完善金融产品，锁定购房成本

房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，风险厌恶下，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。

3．加强舆论引导，抑制投资过热

除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。

综上，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，实现房地产业软着陆。

参考文献：

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房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。

我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。

一、我国房地产市场价格影响因素分析

房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：

1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。

2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。

3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。

4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。

二、我国房地产行业调控的对策建议

1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。

2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。

3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。

4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。

房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。

5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。

通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。

6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。

参考文献

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中图分类号：F830；F293.35 文献标识码：A 文章编号：1007-4392（2013）01-0022-04

自1978年改革开放三十五年以来。随着国家住房制度改革的深入开展，我国的房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，成为我国新的经济增长点。尤其从1998年住房货币化改革开始，我国的房地产消费需求更是得到了极大的释放，房地产市场日趋繁荣。作为国民经济的先导产业和支柱产业，房地产业的健康发展对人们的生活及国民经济发展都起着十分重要的推动作用。然而，随着我国房地产业的蓬勃发展。我国的商品房价格也在节节攀升。房地产价格的大幅波动不仅对我国实体经济的投资和消费产生了很大的影响，同时，也开始对我国的货币政策体系和金融稳定产生了一定的影响。2010年以来。为了抑制我国房地产价格的过快上涨。国务院、国土资源部和中国人民银行等部委相继下发了多个针对于房地产市场的宏观调控政策来抑制房价。近些年来，我国房地产市场的发展状况和货币政策实践也不断证实了我国房地产价格与货币政策之间的密切关系。因此，正确理解房地产价格在货币政策传导机制中的地位和我国中央银行针对予房地产价格的货币政策调控实践。将有助于货币政策制定者有效地实施货币政策，进而维护我国金融和宏观经济稳定。

一、房地产价格与货币政策反应

发达国家和许多发展中国家在20世纪80年代后期都成功地控制了通货膨胀。物价稳定是当时大多数国家最重要的货币政策调控目标。然而，随着金融市场的不断发展和金融结构的变化，使得资产价格波动对中央银行的货币政策实行提出了新的挑战，资产价格泡沫的形成和破灭也给许多国家的实体经济造成了不利影响。以此为契机。引发了20世纪90年代国际上学者们对于“中央银行是否应对资产价格波动做出反应”的讨论。

（一）货币政策应该对房地产价格做出反应

部分货币经济学家认为货币政策应该对资产价格做出积极的反应。因为资产价格不仅能够反映当前消费的物价变动情况，还能预测到未来的通货膨胀水平；另外，资产价格的过快上涨会形成资产价格泡沫，而资产价格泡沫的破灭会对整个国家的宏观经济造成破坏性影响，因此中央银行应把资产价格作为货币政策的调控要素之一，并通过积极调整货币政策来避免资产价格出现较大偏离（Alchian和Klein，1977）。Cecehettiet al.（2000）通过研究认为，如果一国的货币政策工具对产出缺口、通货膨胀和资产价格波动进行反应则会提高宏观经济绩效并减少产出波动，因此，一国的中央银行应该对该国的资产价格波动进行反应。具体措施为中央银行应该在该国资产价格高于基础价值时提高利率水平，在该国资产价格低于基础价值时降低利率水平。Goodhart和Hofmann（2000）在研究中发现资产价格不仅能够反映当前的消费水平，而且还能预期到未来的通货膨胀水平。因此中央银行应该把资产价格作为货币政策的重点关注对象。这些学者支持货币政策应该对资产价格做出积极反应的原因主要有以下两点：

第一，资产价格的波动不完全是由于经济基本面变化所导致的。更有可能是由于资产投资者的非理和监管体制不健全所导致。持有这种观点的学者认为，如果资本市场是理性的并且其价格能够完全反应经济基本面的变化，那么中央银行就不应该对其进行干预，应该顺应市场机制在资本市场中所发挥的作用；而如果事实恰恰相反，中央银行就不能够视而不见而应该进行积极应对。1997年爆发的东南亚金融危机就是很好的例证，在东南亚国家金融自由化的过程中，大量资金涌入到资本市场当中，房地产市场和股票市场大幅上涨。资本市场出现了诸如羊群效应、过度自信等投资者的非理，进而催生了房地产泡沫和股市泡沫，像这样不完全由经济基本面变化而导致的资产价格泡沫是需要中央银行采用货币政策加以干预的。

第二，资产价格泡沫破灭会对一国的实体经济造成重大的负面影响。资产价格泡沫在产生和持续的过程中，会通过财富效应、托宾Q效应以及资产负债表效应等来对经济增长和通货膨胀起到推动作用，并且不断通过金融机构增强其效果。泡沫膨胀到一定程度必然会破灭，当资产价格泡沫破灭时就会对实体经济产生破坏性的影响。并且会对整个国家的金融稳定造成很大的危害。因此，中央银行应该对资产价格波动予以更大的关注，在制定货币政策时也应重点考虑资产价格因素，并积极调整使之回复到真实的基本价值。甚至部分经济学家认为，20世纪80年代开始的日本泡沫经济就是日本中央银行未能及时关注房地产、股票等资产价格泡沫并及时对其进行反应所造成的后果。

（二）货币政策不应该对房地产价格做出反应

相反。也有部分学者认为中央银行不应该直接对资产价格做出反应，货币政策当局的货币政策调整应当实行有弹性的通货膨胀目标制度。对资产价格直接作做出反应的货币政策会加剧经济的波动，这其中最主要的代表人物是美国普林斯顿大学的伯南克和纽约大学的哥特勒。他们采用了加入“金融加速器”效应和外生资产价格泡沫影响的标准动态新凯恩斯主义模型，得出结论认为中央银行不应该对资产价格变化做出直接反应。除非这种资产价格变化能够显示出预期通货膨胀的变化；他们还提出中央银行应该实行“有弹性的通货膨胀目标”制度来同时实现价格稳定和金融稳定；另外，他们还进一步指出货币政策不应该对资产价格进行直接反应的原因，即我们并不知道给定的资产价格波动是由经济基本面因素还是非基本面因素导致的，抑或是两者兼而有之。如果中央银行关注于资产价格波动所引起的通货膨胀或通货紧缩压力，则可以在不考虑资产价格波动原因的前提下有效地遏制资产价格泡沫兴起及破灭所带来的负面影响，此时的货币政策制定者在追求价格稳定的同时还能够间接地促进金融市场和宏观经济环境的稳定。

总体上来说，持反对观点的学者认为货币政策不应该对资产价格进行反应的原因在于：首先，中央银行不能够准确辨别出资产价格波动是基于经济基本面还是非基本面因素，也即中央银行无法有效识别资产价格泡沫。如果中央银行判断错误，干预了由于基本面变化所导致的资产价格涨跌就会引起资产价格的不必要震荡；其次，由于资产价格存在着与通货膨胀和总产出之间的矛盾和冲突，那么盯住资产价格的货币政策将会引起一国通货膨胀和经济增长的剧烈波动。此时的货币政策很可能与之前的政策目标背道而驰，进一步还可能加剧物价和总产出波动：最后，加入资产价格的货币政策多重目标可能会加大中央银行的货币政策操作难度。在单一目标下，中央银行的调控目标仅仅是物价稳定，一般只需要盯住预期通货膨胀率。如果一旦增加了资产价格这一货币政策目标。就会使中央银行在物价稳定和资产价格泡沫同时出现时显得无所适从。Bemanke和Gertler（1999）还在文章中以美国和日本为例分析了不同货币政策实践的效果。得出的结论是：盯住通货膨胀率的美国在促进物价稳定和保持经济增长方面效果比较显著：而对资产价格关注程度相对较高的日本，其近些年来的货币政策实践效果并不理想。

二、我国货币政策对房地产价格的调控特点

中国人民银行根据币值稳定、促进经济增长的要求来制定货币政策，以达到宏观调控的目标。纵观我国房地产市场宏观调控实践，可以看出房地产市场的发展在我国货币政策制定中起到了越来越重要的作用。同时通过我国的货币政策调控实践，本文总结出以下我国货币政策针对于房地产市场的调控特点：

第一，在宏观经济出现过热时，中国人民银行通常会采用一般性货币政策工具如调整存款准备金率和基准利率等方式来对经济中过热的趋势进行干预和调节，以实现物价稳定和经济增长的最终调控目标。同时，人民银行这种对宏观经济的干预也间接地调控了房地产市场。也对房地产价格过快上涨起到了一定的抑制作用，但这些货币政策的干预并不是直接针对于房地产市场。如，现任中国人民银行副行长的易纲曾表示：“货币政策的目标是反通胀。保持币值的稳定，保持币值的稳定主要是指以CPI衡量的通货膨胀。房地产市场是一个重要的资产市场，所以各国的中央银行对房地产市场都是关注的，中央银行对房地产市场最准确说法就是关注，实际上在理论上和实践中，都应当把央行货币政策的调控理解为央行反通胀的措施，而资产价格是处于关注的范围，但是房地产价格并不是制定和执行货币政策的直接依据。”。

第二，中国人民银行不仅仅只采用一般性货币政策工具来对宏观经济进行调节，在很多情况下，为了控制房地产泡沫的进一步扩大、房地产信贷风险在银行的过度积累和房地产价格高涨对金融稳定所存在的潜在威胁等情况。中国人民银行多采用选择性货币政策工具，如优惠利率、消费信用控制、房地产信用控制等方式来对房地产市场进行直接调控。房地产市场调控的选择性货币政策工具主要是指中央银行通过控制与房地产行业的相关贷款数额、价格和期限等方式来调控房地产市场中银行资金的投放量。根据以上对我国货币政策中房地产贷款政策调控的实践。可以总结出我国中央银行对房地产市场调控的选择性货币政策工具主要有四种：一种是主体控制，即规定只有符合一定条件的主体才能得到银行贷款；二是价格控制。即规定仅仅针对于房地产行业的银行贷款利率调整幅度；三是期限控制，即规定住房按揭贷款的最长偿还期限；四是比例限制。即规定房地产开发企业中房地产项目自有资金的最低比例。由此可见，我国中央银行在追求币值稳定和促进经济增长这样中长期目标的同时。也对房地产市场和股票市场的过度波动予以特殊关注并采取了灵活的态度。由我国房地产市场调控过程也可以看出，中国人民银行具体采用了控制房地产贷款、扩展银行贷款期限、规定贷款首付比例等方式对我国房地产市场的异常波动予以了适度和灵活的干预。

三、我国货币政策对房地产价格调控的发展

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0.引言

虽然我国房地产市场价格的调控工作已经取得了阶段性的成就，但是仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，有针对性地抑制二、三线城市过快上涨的房价，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。

1.影响房地产价格调控的主要因素

1.1房地产需求兼有消费和投资的双重性

房地产是一种特殊的商品,其不仅提供房屋供人们使用,满足消费者的居住需求,而且由于其使用价值及价值实现的长期性,可以作为一种资产,满足购买者的投资需求,因此,房地产的需求兼有消费和投资的双重性，导致房产需求过度。

1.2房地产市场存在“雷切德效应”

由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的,房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降,即房地产市场存在“雷切德效应”,这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。

1.3房价大幅下降存在现实风险

从现实的情况看，大幅度打压房价是不可取的，房价如果在短时间内迅速下降将引发以下问题：(1)银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款。房价大幅下降就意味着贷款抵押物(房屋)的贬值，当开发商(或购房人)不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。(2)经济增长对增长方式存在一定的路径依赖，经济政策存在一定的政策惯性，当前宏观经济对房地产业的过度依赖不可能在短时间内降低，房价大幅下降可能会引发宏观经济整体衰退。

2.我国房地产价格调控的措施

2.1政府控制地价

现行国家土地政策规定，房地产开发经营，必须通过国土部门组织“招、挂、拍”方式取得国有土地使用权，由于房地产经营开发利润空间非常大，所以土地拍买价格涨幅快。因此，政府应采取有效措施，控制地价上涨过快状况。具体措施：根据规划条件，一是限制土地出让“招、挂、拍”的最高价；二是限制商品房售价最高价；三是调控房地产开发商的利润，提高房地产开发商条件，让参与“招、挂、拍”的土地开发商根据规划设计条件，提供规划设计方案和组织实施方案，国土部门组织专家组进行方案选优，由最优方案获得者取得土地开发权，政府严格监督开发商按中标方案实施。

2.2严格执行房地产法规政策

房价是个令人头痛的大难题，从岁末又说到年初，全国不管是大城市还是中小城市，仍然涨声不断，其实原因在于一些地方政府、开发商和金融机构等强势特殊利益集团，蓄意抬高房价，获取高额利润。因此，控制房地产价格的关键就是要将调控政策、措施执行到位，消除对楼市宏观调控作用的消极因素。各级政府，特别是国土、规划、建设、房管、金融、税务等政府部门，要统一思想，提高认识，坚决贯彻执行国务院关于土地、住房、金融、税收等法规政策，勇于承担责任，切实保障房地产市场稳定健康发展。

2.3建立中低收入者家庭住房保障制度

新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建设“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，同时严格租屋供给制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方国家城市居民租房：美国40%、瑞士60%、英国55%、丹麦100%。根据国发[1998]23号文件精神，政府应建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭应该是由政府提供的经济适用房和廉租房。“让老百姓买得起房”成为现实，作为政府应立法制定和完善住房保障制度，一方面明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜；另一方面加强对经济适用房和廉租房申请者的审批、监督，保证优惠政策真正落实到需要保障的对象。

2.4房价收入比与国际接轨

房价中值倍数是指平均房价与居民家庭年收入的比值。统计结果显示，中值倍数4.1以上，购房能力严重不足；中值倍数3.1至4.0之间，购房能力不足程度中等；中值倍数不超过3.0，房价属能负担范畴。西方国家排在前几位的是：美国洛杉矶等6个城市8.5至11.4，澳大利亚悉尼8.5，英国伦敦8.3，美国纽约7.2。相比之下，显示我国广大城市居民在住房问题上负担沉重，高房价明显降低了城市百姓的生活质量，影响了生活和谐度。国家在制定政策时应该把“房价收入比”列入政府政绩考核指标，实行地方官员指标负责制，使房价真正反映市场需求，把老百姓愿意买房、买得起房和买放心房作为实践“三个代表”的一项重要工作来抓。

2.5规范个人集资合作建房制度

个人集资合作建房，顾名思义，就是城市居民自发地联合起来进行住房建设。目的是居民个人为了居住而建，不存在商品房销售环节。这样，减小房产流通环节中的税收和开发商利润，房价就是成本价。其实，世界上很多国家有住宅合作社（合作建房组织），成立宗旨是解决中低收入者住房问题。个人合作建房在我国刚起步，政府扶持是合作建房成功的基础，有必要采取有效措施加以规范。一要确立个人合作住房建设的合法地位。需要强有力的法律保障，立法保护；二要在土地获取时给予支持。政府在规划时划出小片土地供个人合作建房者竞标；三要加强金融支持。金融机构参与并扶持住宅合作开发建设，与住房公积金制度联系，提供启动资金，考虑建立住房储蓄合作社；四要实施优惠政策。在税收上给予适当减免；五要完善管理机构。政府加强住宅合作开发指导和监督，规范个人合作建房行为，保证运作科学性、合法性。

2.6加强房地产中介机构管理

随着房价高涨房地产中介机构像雨后春笋遍地开花。房价高涨，同中介机构违规操作关系密切。体现在：一方面中介机构与开发商定价操盘包销、抬高价格出售，动用不实报道制造脱销气氛，雇人排队抢购、摇号选房，让消费者心理紧张，交订金后三天内支付30%首期款签合同，逼使购房者没有选择余地，利用优势新楼盘二手转卖等手段获取高利润；另一方面在二手房中介中违规操作抬高房价，惯用“瞒天过海、买卖通吃”，“轮番压价、逼人就范”，“空手套白狼”等手法获取高额利润。当务之急，加强并规范房地产中介机构管理是控制房价上涨有效手段之一，要严格控制中介机构业务范围，严禁超规违规经营。

2.7完善房地产税收体系

目前我国房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，这不利于房地产的流转和抑制房地产投机行为。而大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。

3.结束语

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一、房地产价格变动的影响因素

随着经济的发展和社会的进步，人们的住房需求越来越高，对住房水平的需求也不断地增加，这样就会给房地产市场带来一定的影响。但是每个因素都不尽相同，每个因素影响房地产价格变动的情况也不同，有的因素可以促使房地产价格上升，有的因素可以促使房地产价格下降，有的因素是能够间接地影响房地产价格的变动。所以，对这些因素的研究有利于更好的促进房地产的开发与管理。房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：

（一）供求因素

供求因素不仅能够影响房地产的价格，也会影响其它产品的价格，供求就是供给与需求两个因素，也是价格形成的因素。其它的因素，都是通过供给和需求来影响价格的。房地产的供给主要是靠土地资源的有限性来表现，由于城市发展的速度快，土地资源的紧缺性日益明显决定了土地供应的稀缺性。城市规模的不断扩大要求土地的供给增加，这种情况下，土地的价格一定会上涨。但是也并不是绝对的，如果经济的发展受到阻碍，那么的供应也会出现相对过剩的现象，导致土地的价格下降。房屋的价格本来就与土地的供求息息相关，房屋需求的增加，所以价格就上升，房屋的需求减少，所以价格就下跌。

（二）物理因素

物理因素就是指能够对房地产价格有着很大影响的因素，这种因素能够反映出房地产的自然状况。主要是由以下几个方面：第一是房地产所处的地理位置和经济位置，这两个位置是十分不同的，地理位置一般情况下比较稳定，不会有太大的变动，而经济位置往往会有改变，经济位置的改变也会影响房地产价格的变动。第二就是地质、地形的影响。房地产所处的地形对房地产价格的影响很大，如果地形较为平坦，地质坚固，地势较高，那么房地产的价格就相对较高。第三是建筑物的结构、内部的整体格局、施工的质量等因素。如果建筑物的结构合理，配备设施齐全，质量有保证，把么建筑物的价格就会很高。第四是建筑物的外形，外形主要包括漂亮、新颖，同时满足这两个方面的要求，那么建筑物的价格就会很高。这样就是影响房地产的供求，人们在选择房子的时候通常会考虑这几个因素。除此之外，降水的因素也是影响很大的。这三个因素都要很合适，不能够过高或者是过低，这样都不利于生产和生活。

（三）行政因素

除了以上几个因素以外，房地产的价格还会或多或少受到价格因素的影响。其中土地制度与住房制度对房地产价格的影响十分大，甚至能够决定房地产价格的变动。我国传统的土地制度有着自身的要求，比如禁止土地买卖、禁止出租土地或者是转让土地，这样就根本不存在着地租或者是低价的问题。但是在传统的制度下，也有很多因素能够导致房地产价格的下降，例如较低的房屋租金、福利制度等。还有一个间接影响房地产价格的因素，就是税收制度，通过对房地产的税率调节，可以对房地产商的收益实行调整，最终会影响价格的变动。另外，随着经济的发展，对城市和土地的规划也能够在一定程度上影响房地产价格的变动。

（四）环境因素

环境因素中最重要的是自然环境，第一就是城市中的不同位置的自然环境条件都不同，空气污染程度、水源的清洁程度、交通条件等都是不同的，即使在同一个区域内，小区建筑物周围的环境和气候也是不同的，这些都能够影响房地产的价格。二是市政基础设施条件，这些市政基础设施主要包括交通运输方面、邮电通讯方面的还有排水方面的措施，这些措施都是与当地的居民的生产和生活环境息息相关的，所以在很大程度上都会影响到房地产价格的变动。还有第三个环境就是公共建筑的配套措施，环境的配套措施很重要，包括商业的配套措施，还有卫生等方面的措施。这些措施与配套设施都是人们生活中十分常用的。如果这些设施能够配套齐全，那么房地产价格就会上升。

（五）经济因素

经济因素主要是由三个方面来表现的，第一是经济的发展状况。当经济发展的良好时，人民的收入上升，生活水平提高，对房屋的需求增加，房地产的价格上升。第二是物价的水平，如果国家出现通货膨胀时，建筑材料的价格就会上升，房地产的成本也逐步的提高，那么房地产的价格也会随之提高，反之，则会下降。三是财政金融情况。同时，利率较高，房地产的成本提高，投资房地产的风险随之加大，所以房地产会出现供求方面的低谷局面。

二、房地产调控的具体措施

（一）完善稳定房价工作责任制

需要制定完善的房地产调控政策，按照当地的市场政策，也要遵循一定的原则，按照保持房价基本稳定的原则，制定并且公布年度新建商品住房价格控制目标。

（二）坚决抑制投机投资性购房

严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按照统一要求完善限购措施。

（三）加快对商品房的建设

2015年住房的用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。目前很多的大型城市都存在着住房紧缺的问题，这在一定程度上就会严重的影响人们生活水平的提高和人们生活质量，所以，加快对商品房的建设能够有效地缓解住房紧缺的问题，国家在这个方面要加大政策的倾斜力度，这样才会促进城市的发展和人们生活水平的提高。

（四）建设保障性的住房

对于生活上有些困难的人，应该增加一些保障性住房的供应，这样才能够及时解决人们的生活问题，为人们的生活提供便利。

（五）加强市场监管

加大对商品房的管理力度，可以通过严格的控制预售管理来实现，严肃查处中介机构的违法违规行为。设立一些个人的住房信息系统，及时监测人们的住房使用情况，掌握房地产市场的情况。

参考文献：

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房地产市场何去何从，二手房涨价是否意味着房价将整体回升？

二手房涨价并不意味着房价回升

中国房地产学会副会长陈国强在接受《投资者报》记者采访时表示，整体上二手房与新房的行情是相互联动，现在总体来说，新房房价往下走比较明显，二手房房价的上涨应该有些特定原因。

“有区域性的因素，有的区域较好，市场需求较为旺盛；最近一段时间，政策面也有一定松动，首套利率下降，对符合条件的人是个利好；再者带有一定的季节性，每年的2、3月份，都会有恢复性的上升。”陈国强表示。

同时，北理工管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文也对《投资者报》记者表示，二手房回暖是很正常的现象，因为二手房是现房，不会存在期房的质量、交工期、面积等不确定因素，房产证手续也较为简单。二手房一般都有明显的地段优势，大部分是在城八区以内的房子，有涨价空间。而且二手房临近于完善多年的医疗、学校，商业便利，人文环境成熟。另外，目前价格相对低迷，购房者会认为出手的时机已到。

但受访专家并不认为二手房价格的上升，意味着房价的回升。

在3月18日，国家统计局公布了2月份70大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市平均房价环比跌幅连续两个月减小。对此，周毕文表示：“这一两个月是春节前淡季的滞后效应，并没有什么代表性。”

“两会期间，中央已经明确表态房价调控政策要继续，现在政策的预期已经比较明确，肯定降的概率较大，而市场上库存比较严重，开发商也需要适当降价已回笼资金。”陈国强说。

国务院总理日前在两会后的答记者会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。

的“合理房价”是什么水平？按照德国柏林，房价是一家收入的3.9倍；纽约，房价是收入的6.9倍。但陈国强并不认同这种比对方式：“不同城市千差万别，居民收入和房价基础差别很大，不是简单对照国际上的收入和房价比就能得出来什么是合理房价的。”

地方房产政策微调难改调控大局

“我们都是企业服从地方，地方服从中央，在目前，要相信中央对地方的掌控力度，地方根据自身情况作出适当的微调，也是自身的灵活的需求。微调，不能对调控政策有大的触动。”周毕文认为地方政府的房产政策微调不会改变调控的大局。

从公开资料看，全国已有18个城市对楼市政策进行微调，其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担，政策可以继续执行。截至目前，去年执行限购的46个城市全部延续限购。

而在政策层面，也有微调。从官方表示可以看，在政策侧重上，去年重点是强调抑制投资投机，今年则明确要求保刚需；在保障房政策上，去年的重点是确保开工进度，今年则强调完善建设分配管理退出等制度；在政策目标上，去年重在落实房价控制目标，今年则格外突出长效机制。

周毕文指出，中央的态度已经非常明确，就是要借这波调控把房价调到合适的水平。这也是在民生上打好牌，为保障房的建设和上市争取时间。因为民众的住房需求总要有出处。保障房1000万套说了一年有余，从今年下半年到明年，竣工得会多起来，逐步进入市场，到时候可能会对商品房做反向的微调，但是具体的情况也要分地段考虑，比如11个新城区的房子，可能就不会限购，这样才能吸引人过去购买和居住。

“‘十’之前，房地产政策不会动摇，要维护经济的平稳过渡。”上述专家表示，“只要限购和限贷两个核心信号没变，其他的都是皮毛。”

贷款放松针对刚需

在房地产调控政策之下，近日多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。据记者了解，其中广州已有银行给优质客户8.5折利率优惠，北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。

在今年“两会”的答记者会上，央行副行长刘士余也表示，“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。

社科院金融研究所研究员易宪容公开表示，无论是从今年政府工作中关于房地产政策来看，还是答中外记者提问对住房宏观调控表态来看；无论是“两会”代表对住房调控的关注及提案来看，还是地方政府软性托市政策一个又一个夭折来看，2012年住房宏观调控政策要改变是不可能的。既然现有房地产宏观调控政策短期内不可改变，如何在现有的住房政策基础上来突围“松绑”，房地产开发商与地方政府只能找到购买首套住房的优惠条件了，特别是把放这种“松绑”放在首套住房贷款优惠利率上。

不过商业银行降低首套房贷利率更多被认为是一种企业行为。“首套房利率下调，是银行的企业行为，银行有它的房贷需求，无需过度解读。”周毕文表示。

中国人民大学金融与证券研究所副所长、教授赵锡军对《投资者报》记者说：“各家银行，到了年末资金比较紧张，放贷额度被用完了，而年初额度充足，房贷的需求较强，自然会调低利率，增加贷款额度。”