小区物业管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇小区物业管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

具体工作如下：

一、加强管理，持续改进

1、完善配套设施

自业主入住之后，完美时空园区逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，2006年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如增设自行车场、a栋安装空调定时器、检测消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。

2、突发事件处理

针对园区的实际情况，完美时空物业部制定并完善各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。

3、节能管理

针对园区能源公摊量大，业主交费难，项目部研究制定楼内公共区域及地下停车场，采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如制定大厅灯开启时间由保安值班人员按规定时间开启等。

4、档案管理

档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，项目部中工作专人对档案管理，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性。

5、培训管理

根据完美时空实际情况，物业部年初制定了详细的培训方案，力争做到业务水平专业化、全面化。如制定物业保安的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、保安知识的交叉培训，使员工物业知识全面化。

6、安全防范管理

6.1消防管理：

火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其讲解消防知识。在2006年11月9日举行了完美时空园区消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。

6.2治安管理：

为了保障园区业主的安全，完美时空安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻“六防”措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为综合治安优秀园区。

7、环境管理

7.1监督、管理园区绿化、绿植公司，对园区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。同时，祛除疾病，成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。

7.2对园区垃圾实行分类，利国利民。节约、回收资源，受到了市、区两级领导及园区业主的赞誉。

7.3为了使园区大厦整体清洁，提升园区环境品质，物业部在本年度对大厦外墙面进行了两次清洁，在清洁过程中派专人跟进、监督，严把质量关，通过干净、整洁的大厦外观，优化园区环境。

8、客户服务

8.1针对收费难项目部成立了“贴心管家小组”专人负责、更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况开会分析总结工作经验，不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费危机。从“贴心管家小组”成立前的每月收费80万元到小组成立后每月140万元的收费飞跃，基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。

8.2大厦内制作了不锈钢企业名牌，大厦外制作楼牌号，方便了园区来访客户，同时也大大提升了园区大厦品质。

8.3成立项目部宣传小组，制作宣传栏，向园区业主公示实创上地物业公司及完美时空物业部的工作情况，并及时向业主提供相关信息。如天气预报、租房信息、生活小常识等。

8.4对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：a栋三层××电信机房电磁干扰a403电脑闪屏问题。经过物业部领导与电信多次协调，最终得到了圆满解决。e栋三层富迈数据公司人员多，影响同层其他公司人员用卫生间，物业部通过改造卫生间，增加蹲位和大量细致的沟通工作，最终将矛盾化解。

8.5在接待业主投诉中，针对投诉内容进行分类，由相应部门处理，争取在最短时间内解决并对处理结果对业主进行回访。

8.6主动、积极地与业主进行沟通，宣传物业部的工作及公司的服务理念，创造机会及条件营造良好的氛围，引导并控制舆论导向。

二、优质服务、赢得赞赏

1、由于物业管理服务的提升，赢得了业主的信赖，本年度完美时空物业部共协助业主完成接待工作上百次，其中人大代表团两次、全国领导三次、知名企业合作峰会6次，良好的专业素质赢得了来访单位及业主的高度赞赏。

2、今年夏天a402完美××公司，有一配电箱的总开关频繁跳闸，严重影响了业主的正常办公，物业工程部及时组织技术力量帮助该公司进行了彻底排查，最终发现掉闸原因是由于负荷过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单项超负荷掉闸，为了保证业主的正常工作不受影响，工程技术人员避开正常工作时间段，在午夜加班加点解决该项问题，工程人员解业主之忧、想业主之想的工作赢得了业主的赞扬。

3、供暖制冷工作是园区的重要工作的一部分，为了部影响业主的供暖保证设备的正常运行，工程部每年在制冷与供暖的间歇期都对设备进行检修，更换易损部件，本年度由于a栋8层i）bm公司的延时制冷给完美时空物业部换季检修工作带来了巨大不便，ibm延时制冷结束后留给工程检修的时间只有7天（每年检修时间为两个月）如何在短时间内完成检修工作成了技术难点，经过工程技术人员的反复论证，决定进行分段检修，最终完成了检修工作，ibm保障了园区的正常供暖使园区业主无一投诉。

4、垃圾分类工作达标是北京市政府申办2008奥运会对世界承诺项目之一，本年初，按照北京市及上地街道办事处的要求，完美时空物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了相关制度及流程，配置了相关设施，相关负责人细致、系统的对参与员工进行培训讲解，使垃圾分类工作最终高质量有序进行，受到了市领导、区领导的好评。由于垃圾分类工作的出色，对北京市政府拟列为垃圾分类优秀园区。

5、拾金不昧是中华民族的传统美德，但是在今天金钱高于一切的社会环境里，此项美德已被大多数人所遗忘，完美时空物业部通过对员工进行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美时空重放光芒，本年度共拾到银行卡30张，另有多起拾遗物品事件。值得一提的是，a603财务人员的不慎，将公司的税务登记证、支票一些重要票据洒落园区被物业部员工拾到，物业部领导知道该物品的重要性，马上派财务及客服负责人联系该公司负责人，该公司负责人正因物品的丢失而焦急万分，手捧失而复得并可能造成重大经济损失的物品，该公司负责人激动得不知道说什么才好。

6、人大选举工作是党和国家民主精神得体现，是一项光荣的政治任务，完美时空物业部经过广泛的沟通、细致的工作，最终圆满完成了这一任务。

三、文化宣传、构建和谐

1、2006年初完美时空物业部就将本年度设定为完美时空文化年，2006年1月10日完美时空物业部与园区业主协作成功举办了“完美时空之夜”新春联谊会，通过此项活动加深了物业与业主之间的感情。值此辞旧迎新之际物业部正在筹备新春舞会，本着友好、协作、和谐、共赢的宗旨，让完美时空物业部与业主之间化解矛盾、建立友谊、团结协作、共取双赢。

2、为了更好的宣传企业形象，丰富园区业主的文化生活，完美时空物业部成立了宣传小组，把大厦公告栏作为物业部对外的宣传窗口。通过严密的编导、合理的布局，让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。有针对性及专业性强的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导园区业主参与园区建设。

2006年完美时空物业部在以项目经理为核心的带领指引下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，圆满完成了公司的既定目标，达到了逾期的效果。然而在项目团队面前存在的有些困难还需公司总部给予关注支援，以便使项目管理更加完善，创造企业品牌。

1、中水问题：自完美时空物业部接管园区以来，中水问题一直是困扰物业部与业主沟通的最大障碍，同时也是费用收取困难的直接原因，尤其是2006年最近一个季度，中水事故频繁，给园区业主带来不便，给物业部的服务造成重大负面影响。虽然物业部经过多方努力，暂时解决了供水，但从长远看治标还未治本。希望通过公司与开发企业的高层会晤，尽快、妥善解决中水问题。

2、门牌号、指示牌：完美时空园区入住将近三年，园区导引标识仍不完善业主反映较大，作为高档大厦、配置档次较高的公司导引标牌及门牌号是完全必要的，希望公司能够考虑，以最小的投资，获取较大的回报。

3、业主的沟通：完美时空园区业主已基本入住完毕，沟通工作尤为重要，本年度以少数业主发起的成立业主委员会的呼声虽然被物业部成功遏制，但是还请公司领导给予重视。在政策倾斜及资金投入给给予考虑，以便进一步分化瓦解。在物业管理法律法规还不健全的情况下，成立业主委员会对物业公司而言是弊大于利，希望公司领导斟酌。

篇（2）

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

篇（3）

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。

居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。

现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。

所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。

为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。

2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。

物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。

科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。

在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

篇（4）

一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

篇（5）

××合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

××爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

××自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

××业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

××机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

××业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

二、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

三、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

××业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

××对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

××欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

××欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

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[关键词]：住宅小区；物业管理企业；发展

Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.

Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development

一、当前住宅小区物业管理中存在的问题

1、角色错位

其具体表现之一，房产公司既是业主又是物业管理公司的母公司，常以母公司的名义来干预、命令物业管理公司，而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托－关系。表现之二，是物业管理公司超前于业主委员会组织，出现由物业管理公司召集组织并指挥业主委员会的行为，严重干扰了委托人与人之间正常的权利行使和责任区分。

2、管理不到位

部分物业管理公司不以物业管理为主业，忙于多种经营;有些公司虽然在搞物业管理，但只限于收取管理费和一般性的养护维修，对保养公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等基本不过问，做不到综合性、全方位的服务。

3、不正当竞争

一种是在竞争过程以不正常的低价收费来赢得业务;一种是本公司开发的物业，名义上招标选聘物业管理公司，实际上暗箱操作，内定自己组建的物业公司或有特殊关系的企业。无论是盲目销价还是暗箱操作内定企业，均不能体现公平、公正、公开的原则，不能保护消费者的利益，对理顺物业管理市场有极大的危害。

4、逆专业化

一方面是开发公司组建物业管理公司管理所开发的物业;另一方面是物业管理公司内部操作，不是将电梯、设备维修保养、保安、绿化等专业服务分包给专业服务公司，而是自己拥有各类服务队伍。前一种做法，是典型的分散型物业管理，特征是小、散、弱、差，导致大量低素质、小规模的物业管理公司的存在，造成“麻鹊虽小，五脏俱全”的低水平的重复建设，浪费社会资源。后一种做法则应随着市场竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现而逐步得到改善。

二、组建物业管理企业集团管理模式的现实意义

鉴于住宅小区物业管理中存在的诸多问题。物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。对于推动物业管理行业的发展十分必要。

1、集团化发展有利于提高物业管理服务的整体水平。

随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍，要改变这种局面，满足人们居住、生活和休闲的环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。

2、集团化发展有利于实现规模效益。

按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，更应当追求经济效益。但是，由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业输血来维持生存。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，实现规模效益。

3、集团化发展有利于拓展经营领域，

实现企业发展的良性循环。目前绝大多数物业管理企业，由于规模、资金、人才有限，技术力量弱等原因，往往只能局限于物业管理，难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司，如清扫公司、保安公司、绿化公司、家政公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司等，还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、培训中心、楼寓清洗公司等。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。

4、集团化发展有利于参与市场的竞争

在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。企业要在激烈的竞争中求得更大的发展，必须走集团化发展道路，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上者都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中站稳脚跟。我国其他行业组建企业集团的实践证明，联合能集中企业的优势，联合能增强竞争力，联合能产生新的效益，联合能增强企业发展的后劲。由此看来，物业管理行业要实现可持续发展，应当走企业集团化发展道路，实行联合和发挥联合的优势，只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

三、组建物业管理企业集团管理应注意的事项

1、保持适度发展规模，防止盲目扩大规模。

组建物业管理企业集团的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势，实现占领国内市场打进国际市场的目标，根据市场的需要和经营规模，靠人才优势、社会信誉、管理水平、服务质量去占领市场。因此，组建物业管理企业集团时，绝不可盲目的无计划、无限度的扩大规模，更不能一哄而起，贪求数量，贪大图快;这样组建往往由于基础不牢，组建的快，分手的也快。特别要吸取一些行业企业集团由于无限度地扩大规模，最终导致不仅没有实现企业集团的优势，而使企业集团背上沉重包袱，最终导致企业集团陷人困境的教训。为了防止盲目扩大规模，组建物业管理企业集团一开始就要搞好调查研究，从企业利益出发，从市场需要出发，来确定企业集团的发展规模。

2、经营领域适度，防止过分追求经营多样化。

多种经营是物业管理企业集团发展的重要战略选择，但决不是经营的领域、辐射的行业越多越好，只有从企业集团的实际能力和优势出发，选择与物业管理行业密切相关的行业，才能有利于物业企业集团的发展。如果把与物业管理无关联的行业企业也吸收到物业企业集团中，并以此作为拓展的经营领域，往往不利于企业集团的发展。因此，组建物业管理企业集团拓展的经营领域，应围绕与物业管理有关的行业开展多种经营，如绿化公司、保安公司、清洁服务公司等专业服务公司，切不可无限度追求经营多样化，搞的过多过滥，最终导致主业不强，副业不富，在市场上失去竞争力。多元化经营不一定会减弱风险，全面出击不如重点出击，把主业做大，基础巩固，形成规模经济，才有可能经受住市场竞争的考验。

3、规范化运作，防止简单化组合。

组建物业管理企业集团的最终目的是扩大企业经营规模，提高企业经济效益，要实现这一目标，就要在建立现代化企业制度，转换企业经营机制，在适应市场竞争上做文章。同时，在组建企业集团的过程中要实行规范化运作，严格按照组建企业集团的有关规定进行操作，切不可草率行事，简单化的组合。特别要注意学习其它行业组建企业集团的成功经验和作法，建立起企业集团章程和完善的管理制度，使物业管理企业集团一开始就走上制度化、规范化的发展道路。

4、强化管理，防止忽视自身建设。

组建起来的物业管理企业集团，能否按照预期的目标发展，很重要的一条就是企业集团组建后，能否不失时机地抓好自身的建设。因为，参加集团的成员企业，其各有长处和优势，也各自存在不足，而要真正做到扬长避短，优势互补，以适应物业市场竞争的需要，必须不断强化自身的建设;同时，一个企业集团能不能搞好的关键也在于一个好的领导班子和一支过硬的思想好、业务精、懂管理、善经营、服务意识强的职工队伍，由此看来，加强物业管理企业集团的领导班子和职工队伍建设，直接关系到企业集团的发展，必须抓实抓好，只有这样，企业集团的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

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1.形成了初步的物业管理法律框架根据《城市新建住宅小区物业管理办法》的规定，必须广泛地推行物业管理制度。进入二十世纪以来，我国各地地方政府也制定了物业管理的地方性法规。国务院于1998年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出物业管理的新体制应该是物业管理企业专业管理和业主自治的结合。国务院于2003年下发了《物业管理条例》，使我国的物业管理行业的发展更加规范化和法制化。2007年对该条例进行了修订，进一步强调了物业服务和业主的自治管理[1]。可以说我国已经形成了初步的物业管理法律框架。2.物业管理行业不断发展进入二十世纪以来，我国的城市住宅小区物业管理格局逐渐向市场化、专业化和社会化的方向前进。随着城市化进程的加快以及城镇住房制度改革的深化，我国的物业管理行业得到了长足的发展。当前在经济发达的城市，物业管理已经覆盖了50%以上的住宅小区，在全国范围内这个比例已经达到38%。

二、小区物业管理的问题

1.物业管理企业的经营模式单一、市场化程度低大部分的物业管理企业仍然是房地产开发公司直接委托或者自己组建的，这也造成了业主委员会无法自由地选择物业管理企业，形成了一定的行业垄断。当一个物业管理企业得到了某小区的管理权之后，其他物业管理企业就难以获得公平竞争的机会。这也导致了物业管理企业的经营模式单一、市场化程度较低[2]。2.存在物业乱收费情况由于物业管理企业和业主之间缺乏对等的关系，一些物业管理企业没有制定统一的收费标准，存在着乱设收费项目、随意提高收费的行为，造成业主对物业管理企业的不满，甚至拒交物业费，加剧了物业管理协会业主之间的矛盾。3.小区治安问题没有得到解决物业管理企业的一个重要职责就是保卫小区的安全，然而小区治安的问题却没有得到有效地解决。尽管物业管理企业也采取了一定的措施，但是却没有得到相应的效果，物业保安没有发挥应有的作用，入室盗窃、摩托车和汽车的被盗案件时有发生，造成了业主的不满。4.服务质量得不到提高由于物业管理行业的市场化程度低，一些物业管理企业没有树立竞争意识和服务意识，导致服务质量得不到有效地提高。根据相关调查，有超过40%的受访者对于物业管理服务表示非常不满意，而表示满意的受访者仅占12%。这也可以体现出我国的物业管理企业普遍具有较低的服务水平，存在着小区污水满溢、下水道堵塞、绿化破坏、垃圾堆积、公共道路和楼梯被占用的问题。

三、小区物业管理问题的解决对策

1.对物业管理行业进行规范，对小区物业管理企业、业主委员会和业主之间的责权进行明确要解决小区物业管理存在的问题，最重要的措施就是对物业来管理领域的各种关系进行理顺，对我国物业管理法律体系进行完善[3]。首先，必须做好物业管理的立法工作，也就是制定相应的物业管理法律法规。其次，要在物业管理法律法规中明确的界定物业管理公司的权利与义务、业主委员会的成立和运作程序、业主的权益以及开发商的权限等问题。第三，要充分尊重无业管理企业和业主的意见，在《合同法》的框架下，物业管理企业和业主可以本着公平协商的原则签订物业服务合同，在合同中明确双方的权利义务，对物业管理企业和小区业主的权利和义务关系进行理清。2.引入市场竞争机制，提高，物业管理，企业的竞争意识，和服务意识造成小区物业管理问题的根本问题在于缺乏相应的市场竞争机制，没有建立起完善的物业管理市场体系，物业管理企业具有较低的市场竞争意识和服务意识，不能为小区居民提供满意的物业服务。因此必须打破垄断现象，引进市场竞争机制。首先，要建立起物业管理企业的等级申报和评选制度，将物业管理企业的准入门槛提高。相关部门要定期考评物业管理企业，并对其进行资格认证和管理。其次，要将完善的市场竞争机制建立起来，对物业管理招投标的操作程序和基本要求进行明确。这样一来可以保障物业管理招投标的公平、公正和透明。物业管理企业必须提高自身的竞争意识，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须不断提高自身的管理和服务水平，为居民提供更加优质的服务，加大力度整治小区的治安问题、环境问题，自觉接受小区居民的监督，杜绝物业管理行业中存在的乱收费问题。只有这样才能使我国在小区物业管理行业走上健康、稳健的发展轨道。

篇（8）

一、宁波住宅小区现行物业管理模式

住宅小区是城市微观地理单位之一，是城市的重要组成部分。住宅小区物业管理是城市管理的缩影，是衡量城市管理水平的重要标志。宁波住宅小区的物业管理总体上保持着一定的稳定性，满意度和好评率较高，但也不同程度地出现了一些抱怨声和质疑声，从表象上看，主要是由于物业管理和服务不到位引起的，但实际上，一个住宅小区的物业管理模式是否适合其本身的发展，是背后深层次的原因之一。根据市住建局调研报告显示，截至2020年10月底，全市共有住宅小区2312个，其中有1906个住宅小区实施物业管理，物管覆盖率82.4%，涉及300多万居民。当前住宅小区的物业管理模式主要有三种：一是物业服务企业（以下简称物业公司）包干制；二是物业公司酬金制；三是小区业主自治模式。此外，还有直管公房管理模式、单位自建自管模式等，由于这些管理模式所占比例较小，且从目前看来并不符合未来房地产业发展趋势，本文暂不作讨论。

二、三种住宅小区物业管理模式的利弊分析

物业管理与每个居民都息息相关，因此，每个人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有诸多的误解。因此，对小区主要管理模式的利弊做个简单的分析，以便在选聘物业公司投票时作一参考。（一）包干制选聘物业公司包干制是指业主向物业公司缴纳物业费，通过合同与物业公司约定服务内容和标准，物业公司按约定完成物业管理服务工作，盈亏均由物业公司享受或承担。优点：业主在选聘物业公司时，通过在合同中约定物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准，把小区物业管理事项几乎全包给物业公司，收缴的物业费属于物业公司，物业公司自负盈亏、自担风险。业主和业委会只需监督物业公司按内容和标准做好小区的各项物业管理事务。理论上两者权责清晰，沟通成本低，业主和业委会只要出钱就能享受服务，较为轻松。因此，现在大部分的小区通过包干制选聘物业公司。缺点：一是物业公司利润最大化与提升服务质量之间的矛盾凸显。在固定的物业费前提下，物业公司能节约多少开支，利润就能提升多少。因此，物业公司会千方百计地节约成本，从而导致物业服务质量下降。比如通过缺编节约工资支出、降低转包费用等。二是透明度大幅度降低，业主的不信任度提升。一般来说，包干制物业管理合同很难约定物业公司的内部运行和费用开支。比如物业公司会公示做了多少事、花了多少钱，但这钱具体怎么花的不会告诉业主。企业内部的开支，比如服务小区的物业公司上面的项目部门、分公司、总公司在你这个小区分摊了多少成本也不会告诉你。因此，物业公司资金使用上的不透明，常常引起业主的抱怨和不满，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。三是物业服务项目转包，导致成本提升，服务下降。如绿化养护、保洁等物业公司可能会转包给第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此转包导致成本上升，用于小区物业的资金必然减少。四是税务提高成本。物业管理虽是公益性项目，但物业公司是经营性公司制，有盈亏管理，因此需要纳税。纳税部分说到底羊毛出在羊身上还是由业主承担。五是上级公司提取管理费，导致用于小区服务的资金进一步减少。一般物业公司都会按照小区预收物业费总金额的10%左右提取管理费，主要用于上级公司的费用开支，无论小区所在物业公司盈亏，都会事先提取。管理费加纳税，这两个重要环节一过，真正用于小区管理服务的资金又少了一大截。（二）酬金制选聘物业公司酬金制是指在业主缴纳的物业费中按约定比例或者固定金额用作物业公司的酬金，其余部分用于物业服务合同约定的管理事项支出，盈亏均由业主自担。优点：一是业主对资金使用的自由度较高。这个模式下的物业费属于业主，经营性收入也属于业主。相当于业主出钱，聘请一家物业公司为业主打工。二是业主自负盈亏，但一般不会亏损。业主给物业公司的酬金和小区的日常开支年初都是有预算的，除非发生其他重大意外事件，一般都不会出现亏损。如果眼看着即将亏损，则可以把某些非紧急事项留到第二年资金宽裕了再实施。三是透明度提高。这一模式下，物业公司需要将物业服务方案和对应的费用预决算提供给业主审核，如在运行过程中需要调整，也必须由业主再次审核通过方可实施。缺点：一是物业公司的积极性难以发挥，对物业公司来说，酬金是固定的，干好干坏一个样，尽量朝着少干事、少惹麻烦的方向发展。因此，物业公司一般都不愿意签订酬金制合同，这也是当前酬金制模式较少采用的主要原因。二是小区物业管理的成本上升，物业公司为了做好工作或者提高效率，会向业委会提出诸多要求，比如需要增添各种设施设备，这些设备一年可能也用不了几次，但业委会还必须得买，否则事没干好，业主不满意，还会成为物业公司工作没做好的托辞。三是业主和业委会投入的时间和精力大量增加。相比包干制，酬金制不仅需要业主经常性地去监督物业公司和第三方公司的工作，加强日常管理和考核，评价物业管理的绩效；而且还要管理物业服务费和经营性收入，这是一件吃力不讨好的事，干好了应该的，少了一分钱都得自己贴，更不能接受的是可能经常被不知情的业主怀疑和猜忌。尤其是业委会成员，本身是无报酬的义务劳动，工作量大量增加后，要选出一届业委会的难度也相应增加。（三）自治模式自治模式，其实是酬金制的另一种体现，或者说是业主直控型的酬金制模式。小区同样需要自行成立一家非盈利性类物业公司，类物业公司需要聘请一个管理团队来负责小区的日常物业管理。或者干脆直接选聘一家物业公司，但不同于酬金制的固定报酬，物业公司的日常人员工资和开支由小区业主负责或事先约定。优点：一是相比酬金制，业主的参与度更高，可控性更强。尤其是对小区物业管理服务资金的把控自由度更高，一般业委会受业主委托直接控制着小区所有的物业管理服务资金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小区管理服务各项事务及资金使用情况更加透明，业委会定期公示当期事务和费用开支，业主可以及时、直观地了解小区物业管理服务情况和物业费使用情况，信任度和满意度必将提升。三是小区改善环境所需的投入资金得到保障。其他模式下，利润属于物业公司，小区用于建设的资金除了经营性收入外几乎没有其他来源，而在自治模式下，不仅原先的利润部分转为小区所得，而且由于不用提取管理费、非盈利公司也不再需要纳税，因此用于小区投入的资金会大幅增加。缺点：一是业主和业委会付出多。当前，采用自治模式的小区少之又少，主要是这种模式下，业主需要事无巨细，样样都管，除了招聘物业管理团队和分项委托第三方服务公司，还需要做好财务管理、日常工作管理和监督、物业管理各团队考核等工作，需要牵扯大量的时间和精力。二是对业委会的要求更高。业委会成员需要基本掌握物业管理相关专业知识，积累一定的渠道资源和人脉关系，熟悉物权法、物业管理条例及其细则等专业的法律法规。三是业委会成员不仅要团结一致，而且必须大公无私，清正廉洁。业委会掌控着小区物业管理服务资金，不能有一点私心，否则，就会引起业主的不信任，自治模式也难以持续。四是找到一个强大的管理团队非常不容易。业主招聘的管理团队不仅要能力强、而且同样需要拥有丰富的资源、人脉和专业知识，以减轻业委会的工作压力，业主还要付出远远高于一般物业公司同级人员的报酬，否则很难完成招聘工作。

篇（9）

2.理顺了物业管理体制。物业管理工作逐步形成建设局作为行业主管部门，进行上下衔接、业务监管；*镇作为实施责任主体，构建了“镇政府是组织者，社区是服务者，居民是参与者”的物管模式，理顺了关系，明晰了责任、充实了力量。

3.建立了基本台账资料。包括各小区基本情况、网络结构等，对存在的突出问题进行了梳理。

4.延伸了社区工作触角。居民普遍接受属地管理模式，提高了小区居民归属感和认同感。社区也认为接管小区物业，便于掌握小区人口信息档案。

5.促进了社会和谐稳定。在交接期间，*小区、*小区和*等居民反映物业问题，经我镇物管办和社区及时介入，通过引导和化解，居民的情绪得到缓解。

二、关于我县物业现状的基本认识

1.齐抓共管、综合治理是核心。物管工作面广量大，点多线长，需要整合力量。如屋面渗水、无小区平面图、给排水网络图、供电网络图、天然气未通等诸多突出问题不是单靠*镇（社区）或物业就能解决的，对建设部门、*镇政府、社区、物业、开发商等相关单位职责作出明确要求，做到信息互通、工作互补、力量互动，全力攻坚。

2.解决突出问题是关键。开发企业在小区建设过程中乱改规划、偷工减料、配套不齐，无社区、物业办公用房等留下诸多的“前期后遗症”，给小区的管理留下隐患，带来麻烦。对房屋漏雨、配套设施改造等最突出的问题，建议县政府开展专项整改活动。

3.加大财政投入是保证。无论接管老旧、零散小区，还是维修、完善配套设施等，都要投入财力，县、镇都要把物管经费列入财政预算，保证需要。

4.提高服务质量是前提。选聘资质较高的物业进驻我县，建立物业公司和从业人员信用档案，开展物业公司“星级”服务评选活动，开展物业公司年度考核工作，提升物业服务水平上台阶、上档次。

三、关于下一步物业工作的基本思路：

1、实行规划设计与住房验收联动机制。建议县城新建住宅小区规划设计强行入轨，规划设计首先要明确社区事务管理用房和物业管理配套用房的面积、位置、层数，以及公共设施的配套，可让*镇参与核实，签字后方可施工；住宅小区竣工时，*镇可与建设局、消防大队等相关部门一同参与项目竣工质量验收，从而保证新建住宅小区按规划建设，治标又治本。

2.实行遗留问题集中会办机制。把房屋漏水、配套设施改造等作为会办重点，在维修期外或在维修期内与开发商联系不上的，建议县政府设立物业基金，年设立物业基金1000万元，用于住房维修和配套设施改造，实行专款专用。*镇政府牵头维修、改造，建设局监管。

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中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1007-9599 （2012） 20-0000-02

1 引言

随着国家对房地产行业宏观政策的调整，房地产企业想要找到突破口，提高消费者的购买兴趣，必须想出更多的办法，而小区物业管理的现代化是一个很重要的因素。国内也有不少软件企业在开发和推广小区物业管理软件，但其中存在以下不足：

1.1 小区物业管理系统产品价格较高、维护困难、二次开发费用较大、难于短时间成熟。

1.2 产品未充分考虑现有设备或系统。小区一般有监控系统、门禁系统等，需要结合起来。

有必要设计出一种更加有效的小区物业管理系统，充分利用信息化的优势，把先进的物业管理服务带给各位小区的业主，把良好的增值服务和最大化的利润带给物业企业。

2 小区物业系统设计

2.1 目标。系统地对管理模式和工作规范进行研究，需要新的系统对传统的物业管理工作带来较大的效率提升，将会达到以下目标。（一）解决传统物业管理各物管部门诸多业务处理和操作工序繁杂，手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差等问题。（二）经营决策所需的数据采集方便、准确率高，所有数据基本具备实时性。对物管数据信息的编码和分类进行科学管理，方便进行数据的统计，帮助决策。（三）充分利用小区设施和住户资源，开展可盈利的增值服务等。

2.2 系统逻辑结构。系统以B/S模式运行，通过小区宽带（LAN）或无线局域网（WLAN）来运行。客户服务中心的工作人员、小区大门的护卫、小区物业办公人员和小区业主等都可以通过网络连接到WEB服务器，登录到管理系统，完成相应的功能和操作。整个系统采用典型的三层架构，客户端包括WEB端，桌面客户端，PDA手持设备和小区监控设备等。系统结构如图1所示。

2.3 系统工作流。完整的小区物业管理应该是从房屋修建时就介入其中，这样可以完整地了解整个建筑的相关信息，有助于后期的小区日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物业公司、开发商和施工单位一起讨论项目工程的相关事宜。（二）工程验收：指物业公司代表业主，与开发商、施工单位和质检部门一起收房。可能需要记录存在的问题（可以用图片来说明），以及合格记录，整改反馈意见等。（三）交房：业主收房，领钥匙等。如发现问题，则需要整改，跟进的工作需要记入系统。（四）装修：业主或住户对房屋进行装修。（五）日常管理：入住管理，报修，咨询（求助等）服务，增值服务，车位（车库）管理等。（六）收费管理：包括物业管理费，增值服务收费等。（七）办公管理：主要管理文件的发放、查阅等。（八）知识管理：包括工程、护卫、保洁等相关管理文件和信息，及工作记录、活动记录等。（九）公共维修，资金管理：公共维修是指如电梯等公共设备的维修；资金管理包括物业费用以及其它收入等。

整个管理流程如图2所示。

2.4 小区物业系统的实现。系统服务器端采用SSH框架，数据库后台采用MySQL，前端客户端采用JSP，还包括桌面版的客户端、PDA手持终端等，还需要和小区原有系统进行信息交换。（一）SSH框架。SSH框架其实是Spring，Struts，Hibernate三种框架的统称。Struts是一个开源项目，提供了独立的控制器组件，在视图组件上可以使用JSP技术或者与velocity、XSLT等结合[3]。Hibernate是一个开源对象关系映射框架，对JDBC进行了轻量级的封装，可以非常方便地进行对象的持久化操作。它支持所有的关系数据库，采用HQL（HibernateQueryLanguage）来编写数据库操作[5]。Spring被称为“框架之框架”，是一种轻量级的用来组合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通过控制反转（IoC）实现对象注入。（二）数据访问实现。基于JavaEE的系统，后台数据库大多采用MySQL，我们的系统也采用此方案。通过Hibernate的逆向工程可以直接生成数据库表对应的系统对象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成对象。基本的数据库访问类可以继承自HibernateDaoSupport。

2.5 用户界面实现。采用JSP作为用户界面。Struts作为控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等当界面模板，使用JSP时也可以方便地在其中嵌入Struts的各种标签。Struts标签的使用方式大概如代码所示：

…

…

2.6 系统功能模块。根据图2描述的整个物业管理的流程，可以将系统功能抽象成以下几个模块：（一）前期介入模块：主要完成的是房屋修建初，开发商完成交房验收前，物业公司参与的所有工作和活动。具体包括前期介入和工程验收。（二）交房模块：完成房屋的所有权从开发商转到业主的相关操作。事先，应该将销售信息采集到物业管理系统中（需要对用户隐私进行保护）。交房还需要将业主对房屋的验收结果和意见，以及处理情况等进行登记。（三）日常服务模块：实现对小区物业的日常管理和维护工作，大致包括：安全护卫工作，客户服务工作，维护维修工作，绿化清洁工作，以及其它相关工作等。这是整个小区物业服务和管理的核心。（四）公司内部管理：完成公司内部的上传下达，工作呼叫，信息互通，问题通报等。是属于公司内部管理的一个环节

3 结束语

通过认真研究物业管理企业的工作流程，并实地考察和学习，了解了物业企业的功能、职责和工作重心，设计并实现了完全信息化的小区物业管理系统。该系统在测试过程中，表现出了较好的灵活性、信息快捷性、管理高效性和用户易用性。不过，在使用中，还是暴露出了一些问题，还需要进一步改进。

参考文献：

[1]段淑娟，任晓芳.城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析[J].生产力研究，2012（1）：148-149.

[2]傅冬绵，陈细浓.小区物业管理系统的设计与实现[J].华侨大学学报（自然科学版），2007，28（2）：139-142.

篇（11）

一、系统的需求分析

通过对幸福里小区的调查，获知小区物业管理系统应具备以下功能：1、对小区所有房屋资料的录入和增，删，改，查询等功能的实现，这是一个小区管理的基础，小区管理都是基于该小区的房产资源而产生的。2、对小区内住户的详细资料的管理，包括增，删，改，查询等功能的实现，这也是物业管理产生的基础，物业管理都是相对该小区的所有住户而言的。3、实现物业设备管理，仪表包括水，电，气表数据管理，收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理。4、各种物业统计报表，包括物业设备统计报表，所有住户的水，电，气仪表资料的统计，各种收费统计，住户投诉统计，住户报修统计，物业设备维修统计等。

二、系统设计

2.1系统的功能模块设计

根据系统的需求分析，我们将小区物业管理系统的功能分为四个模块，分别为用户管理模块、基本资料管理模块、物业管理模块和报表统计模块。其中：1、用户管理模块：包括用户的注册、登录、添加新用户以及用户信息的更新等。2、基本资料管理：包括物业公司员工资料管理、房产资料管理以及住户资料管理。3、物业管理模块：包括设备维修管理、住户保修管理、住户投诉管理、停车管理、收费管理、仪表数据管理和物业设备管理。4、报表统计模块“包括设备维修统计报表、住户保修统计报表、住户投诉统计报表、物业设备统计报表、各项收费统计报表以及仪表数据统计报表的生成。在生成每种报表时，可根据需要选择相应的项目进行报表的生成、打印。

2.2系统数据库设计

用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}住户表={住户编号+物业地址+房型+建筑面积+使用面积+业主名称+籍贯+工作单位+邮编+身份证号+电话+开户银行+银行帐号+入住时间+迁出时间+性别}房产资源表={房间编号+物业地址+建筑面积+使用面积+房型+装修情况+单价+总价+买主+备注+是否已售出}物业设备表={设备编号+设备名称+型号+品牌+所属部门+购买日期+事故记录}停车场信息表={车位编号+车位位置+停车住户+物业地址+开始日期+截止日期+备注}住户投诉表={投诉编号+投诉日期+接待人员+投诉住户+物业地址+电话+处理日期+处理人员+投诉内容+处理情况}住户报修表={报修编号+报修日期+接待人员+报修住户+物业地址+电话+完成日期+维修人员+服务费用+物料费用+合计费用+报修内容+维修情况}设备维修表={维修编号+设备编号+设备名称+维修日期+完成日期+维修费用+维修人员+维修内容+维修情况}仪表资料表={仪表编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+上月资料+本月用量+单价+本月费用+上月抄表日期+本月抄表日期+办理人}物业收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}仪表收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}在此基础上，进行数据库的逻辑结构设计。例如：用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}转化为：用户表。

2.3页面设计

客户端页面是用户和服务器之间实现人机交互的一个介质。对它的制作要求简洁大方，色彩搭配要协调。

三、系统实现

3.1系统基本结构图

3.2系统公共模块设计与实现

系统公共模块中一共有4个JSP文件和一个CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要导入的Java类和包以及系统各页面要使用的日期。“check.jsp”文件用来判断系统用户是否登录，防止非法用户登录到系统对系统进行破坏，程序代码中使用了会话（session）对象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：为了使小区物业管理系统的所有页面具有统一的风格，把页面头和尾的代码分开，分别放在单独的JSP文件中，在其他页面中使用时，利用include指令将他们包含进来即可。在“style.css”文件中，可以定义Web应用程序用到的所有样式表。另外,需建立与数据库相关的JavaBean文件DBConnectionManager.java。

3.3系统主页面及管理模块的实现

系统游览主页面“index.jsp”是用户游览小区物业管理系统的主页面，是进入其他功能页面的向导，并且把小区公告，小区留言的标题以列表的形式显示出来，方便各类用户的使用。管理模块的页面包括：管理员登录页面“login.jsp”、管理密码验证页面“chklogin.jsp”、新闻资讯管理页面“main.jsp”、小区公告信息页面“addxinxi.jsp”、物业信息管理页面“savexinxi.jsp”、小区留言管理功能页面“modifyxinxi.jsp”。

3.4系统用户注册模块实现

普通用户进入网站首页后，可以进行小区信息、小区留言等信息的查询游览，用户要想在留言本中留下各种建议或报修等信息就要先进行注册，成为注册用户后可以进行添加留言。用户进入注册页面“register.jsp”填写注册信息，点击注册会进入“adduser.jsp”页面，此界面的功能是将用户注册写入数据库，并给用户注册成功的页面。

3.5系统其他功能页面实现

对于系统其他页面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能实现大致同上，在这里不做重复说明。

四、结束语

幸福里小区物业管理系统经过1年的上线运行，系统总体运行稳定，较好地满足了小区物业公司对小区所有房屋的管理，对小区内住户详细资料的管理，对小区物业设备的管理，水、电、气的收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理等。

作者:田娟 单位:克拉玛依职业技术学院

参考文献

[1]孙卫琴,李洪成.《Tomcat与JavaWeb开发技术详解》.电子工业出版社,2003年6月:1-205

[2]BruceEckel.《Java编程思想》.机械工业出版社,2003年10月:1-378

[3]孙一林,彭波.《Java数据库编程实例》.清华大学出版社,2002年8月:30-210