房屋登记管理办法大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房屋登记管理办法范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

第三条  大连市房地产管理局主管全市城镇房屋权属登记行政管理工作。其下设的大连市房地产登记发证中心具体负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区的房屋权属登记管理工作。瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县的房地产管理部门负责本行政区域内城镇房屋权属登记行政管理工作。

市房地产管理局可以委托旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新技术产业园区的房地产管理部门，负责所辖区域内城镇房屋权属登记。

第四条  房屋所有权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定，其房屋权利人均应依照法律、法规和本办法的规定申请房屋权属登记。

第五条  申请房屋权属登记时，房屋权利人除提交本办法规定的证明房屋权属的有关文件外，还应提供下列证件：

（一）权利人为自然人的，提交本人的身份证件；

（二）权利人为法人、其他组织的，提交单位资格证明及法定代表人、单位负责人的身份证明或其委托的经办人的身份证件；

（三）委托他人代办登记手续的，提交权利人的书面授权委托书及人的身份证件；

境外当事人的身份证件、资格证明及授权委托书须按规定经过公证或认证，外文证件须具有中文译本。

第六条  新建的房屋，建设单位或个人应在房屋竣工后3个月内持土地使用许可手续、规划许可手续、施工许可手续、房屋竣工验收手续及其他有关证明文件申请房屋权属初始登记。

第七条  购买商品房，购房人应在购房合同签订之日起6个月内持房地产交易管理机构办理的交易手续申请房屋权属登记。

购房人可委托房地产开发企业代办交易过户手续和权属登记手续，但双方应在购房合同中明确约定。

第八条  房屋权属转移的，房屋所有权人应自事实发生之日起60日内持下列证明文件申请房屋权属转移登记：

（一）因买卖、赠与、交换、联建分成、投资入股等原因致使房屋权属转移的，提交房地产交易管理机构的交易手续；

（二）继承的房屋，提交继承公证书；

（三）共有房屋分割的，提交经公证机关公证的析产协议书；

（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定书或裁决书；

（五）法律、法规规定的其他证明文件。

第九条  房屋所有权变更有下列情形之一的，房屋所有权人应当自事实发生之日起60日内，持房屋所有权证书及相关证明文件申请房屋权属变更登记：

（一）房屋所有权人名称或姓名变化的；

（二）因翻建、改建使房屋面积增加或减少的；

（三）房屋座落的街道名称、门牌号码发生变化的；

（四）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第十条  以房屋设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自合同签订之日起30日内，持房屋所有权证书和设定他项权利的书面合同及相关证明文件申请登记，领取他项权利证书。

他项权利登记由抵押人、抵押权人或出典人、典权人共同申请。

第十一条  因房屋灭失、他项权利终止等，房屋所有权人、他项权利人应当自事实发生之日起30日内持房屋所有权证书、他项权利证书及房屋灭失或他项权利终止的证明文件申请房屋权属注销登记。

经房屋拆迁行政主管部门批准拆除的房屋，拆迁人与房屋所有权人达成补偿协议后，可由拆迁人代为申请房屋权属注销登记。

房屋权属注销登记后，由登记发证机关收回房屋权属证书。

第十二条  房屋权属登记中，登记发证机关认为需要向社会告知的，经房屋权利人申请，可在当地主要新闻媒体上予以公告，其费用由申请人承担。自公告之日起3个月内没有他人提出权利主张的，登记发证机关方可为其办理手续。

第十三条  凡未经房地产管理部门核实房屋面积的，房屋权属登记时，应当由房地产测绘机构测量房屋面积。

第十四条  登记发证机关受理房屋权属登记申请后，凡权属清楚、资料和证明文件齐全的，应在3个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；对申请变更登记、注销登记的，应在受理后30日内核准登记。

对暂缓登记、不予登记的，登记发证机关应在受理登记后30日内通知申请人。

第十五条  房屋权属登记，使用建设部统一印制的证书文本。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由共有人推举一人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执《房屋共有权证》1份。《房屋共有权证书》与《房屋所有权证书》具有同等法律效力。

《房屋他项权证》由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第十六条  房屋权属证书遗失或破损的，房屋所有权人可向登记发证机关申请补发或换证。

第十七条  有下列情形之一的，登记发证机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）房屋灭失或房屋权利消灭，当事人未在规定期限内办理注销登记的；

（三）与事实不符的其他情形。

第十八条  房屋权属登记有关费用的收取，须严格执行有关规定。对逾期办理房屋权属登记的，登记发证机关可按原登记费的3倍以上10倍以下收取登记费。

第十九条  违反本办法，冒领、涂改、非法印制、伪造房屋权属证书的，由房地产行政主管部门或其委托的房地产监察机构没收证书，对属于非经营活动的，可处以1000元以下罚款；属于经营活动，并有违法所得的，可处以1万元以上3万元以下罚款；无违法所得的，可处以5000元以上1万元以下罚款。

当事人违法行为构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第二十条  实施行政处罚，须严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第二十一条  登记发证机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

篇（2）

第三条  本办法所称房屋，是指适用于居住、办公、教学、科研、医疗、文化、娱乐、商贸的房屋，以及厂房、库房等。

本办法所称房屋权属登记，是指房地产管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的公民、法人或其他组织。

本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的公民、法人或其他组织。

第四条  省人民政府建设行政主管部门负责全省的房屋权属登记管理工作，对全省房屋权属登记发证工作进行指导、监督。

市、县人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房屋权属登记发证的具体管理工作。

第五条  本省实行房屋权属登记发证制度。

申请人应按本办法规定到房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

第六条  房屋所有权证签发日期为房屋产权取得日期。房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记并取得权属证书的房屋，受国家法律保护。

第七条  房屋权属登记分为：

（一）总登记；

（二）初始登记；

（三）转移登记；

（四）变更登记；

（五）他项权利登记；

（六）注销登记。

第八条  房屋总登记是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋权属进行的统一登记。

实施房屋总登记，须在规定登记期限开始之日的30日前，由决定总登记的人民政府房屋登记公告。凡在总登记范围内的房屋，权利人不论有无房屋所有权证，权属有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

登记机关认为必要时，经本级人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

第九条  房屋总登记以外的其他房屋权属登记，均由房屋权利人主动申请办理。权利人为法人、其他组织的，以法人、组织的名义申请，申请书由其法定代表人签署；共有房屋，由共有人共同申请；房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

第十条  权利人申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人员的有效证件。

权利人可以委托人办理申请登记手续。人办理申请手续时，应向登记机关交验人的有效身份证件并提交申请人的书面委托书。

第十一条  本办法之前，已建房屋未进行过房屋权属登记的，应申请办理初始登记。申请初始登记除提交初始登记申请书和房屋位置、结构、面积等图纸资料外，还应提交下列文件、证明和材料：

（一）单位接管的建国前的旧房，应提供政府或有关机关的决定文件或有关证件；

（二）单位接收的无偿划拨、移交、捐献的房屋，应提交相关的文件、批件或证件；

（三）落实私房政策退还的房屋，应提交批准退还机关的文件及原房屋权属证件；

（四）建国后建起的房屋，应提交用地权属证明文件、建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证等文件。

因取得房屋的时间久、权属变更复杂并难以提供前款所列文件、证件、材料的，单位房屋可由县级以上主管部门、私人房屋可由房屋所在地街道办事处，以及土地、规划等部门出具房屋权属合法无误的证明，经登记机关审查，可以确认房屋权属的，由登记机关在当地报纸上公告，经6个月无异议的，准予登记，发给权属证书。

第十二条  新建的房屋，权利人应当自房屋竣工之日起3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。申请初始登记，须提交下列文件：

（一）用地证明文件或者土地使用证；

（二）建设用地规划许可证；

（三）建筑工程规划许可证；

（四）施工许可证；

（五）房屋竣工验收资料；

（六）其他相关证明文件。

在本单位规划用地范围内或居民个人住宅规划用地范围内新增建的房屋，申请初始登记时，可只提供前款第（一）（三）（五）项所列文件。

第十三条  开发单位新建的商品房，应自商品房竣工之日起3个月内，由开发单位向登记机关申请商品房产权登记，并提交本办法第十二条规定的文件、材料。登记机关审查登记后，按房屋套数发给省建设行政主管部门统一印制的商品房购销合同书。

房屋自出售之日起30日内，购房人凭与开发单位签署的购销合同书及购房发票、契税完税凭证到房屋所在地登记机关办理房屋所有权登记手续，领取房屋所有权证。

第十四条  因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因改变房屋权属的，当事人应当自房屋权属变更事实发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。

房屋买卖、交换、申请转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、契税完税凭证等文件；房屋划拨、合并、裁决的，应提交房屋权属证书及批准裁决等相关文件；房屋赠与、继承、分割的，除提交房屋权属证书外，还应提交有关协议及公证文件。

第十五条  权利人名称变更，房屋坐落的街道、门牌号改变，房屋翻建结构改变、面积增加或者减少，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。申请变更登记时，申请人应当提交房屋权属证书及相关的证明文件，法人、组织名称变更的应提交上级机关批准的文件；公民姓名改变的，应提交当地公安派出所出具的证明；房屋翻建改变结构、增加或减少面积的，应提交规划部门许可文件、相关材料和证明。

第十六条  单位公有住房向职工出售时，应向房屋所在地登记机关申请出售公有住房产权转移备案登记，登记机关审查登记备案后，按出售的公有住房套数发给公房出售产权转移备案登记卡。职工购买公有住房后，凭单位签章的公有住房产权转移备案登记卡和购房交款票据、契税完税凭证到登记机关办理公房产权转移过户登记手续，并领取产权证书。产权证书应注明产权属性和产权比例。

第十七条  依法强制取得的房屋，取得人应自人民法院判决生效之日起30日内，持法院生效法律文书和有关证明文件，到房屋所在地登记机关申请房屋权属转移登记。

第十八条  以房屋所有权设定抵押、典当的，双方当事人应当自抵押、典当合同签订之日起30日内，持房屋所有权证书、当事人居民身份证或法人资格证明、合同以及有房地产评估资格的机构出具的房屋价格评估报告等有关证件和材料，到房屋所在地登记机关办理他项权利登记手续。经登记机关审查，该项抵押、典当合法、真实、无异议的，准予登记，并在该房屋产权档案中详细记载该房屋他项权利内容，并颁发他项权利证书，交债权人保存。

第十九条  抵押、典当期限届满，抵押、典当人不能履行债务的，债权人可持房屋他项权利证书申请行使他项权利。

第二十条  房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑的房屋权利人，申请房屋权属登记时须填写房屋墙界表，并经相连房屋和共有或共用设备、附属建筑的相关人签名盖章认定。

第二十一条  有下列情形之一的，可以暂缓登记：

（一）当理由不能按期提交证明材料的；

（二）申请登记应提交的文件、证件不全，需进一步提供的；

（三）房屋产权有纠纷的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第二十二条  有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

（一）属于违章建筑的；

（二）属于临时建筑的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第二十三条  因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

申请注销登记，应当提交原房屋所有权证书、他项权利证书及相关的合同、协议、证明等文件。

第二十四条  凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，登记机关应自受理登记申请之日起60日内核准登记，并发给房屋权属证书；申请房屋权属注销登记的，登记机关应当自受理注销登记申请之日起30日内核准登记，注销并收回权属证书存档。

登记机关受理的登记申请，经审查认为应当暂缓登记、不予登记的，应当自受理登记申请之日起30日内作出暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知申请人。

第二十五条  有下列情形之一的，登记机关有权注销其房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

登记机关注销房屋权属证书，应当作出书面决定并送达权利人，收回被注销的房屋权属证书或公告作废。

第二十六条  房屋权属证书破损，经登记机关查验确需换证的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时在当地日报刊登遗失启示声明作废，并向登记机关申请补发。登记机关应作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

第二十七条  权利人申请房屋权属登记，应缴纳登记费和权属证书工本费。

登记费的收取办法和标准，按省建设行政主管部门会同省财政、物价部门制定的办法执行。

第二十八条  权利人违反本办法规定，逾期不申请房屋权属登记的，由登记机关责令其限期登记，并按应缴登记费额加收1倍以上5倍以下逾期登记费。

第二十九条  以虚报、瞒报房屋权属情况等不正当手段获得房屋权属证书的，除由登记机关注销其房屋权属登记，收回其权属证书外，对个人采取不正当手段获取居住房屋权属证书的，处以500元以下罚款；获取经营用房权属证书的，处以10000元以下罚款。

对法人或其他组织采取不正当手段获取居住房屋权属证书的，处以1000元以下罚款；获取经营用房权属证书的，处以10000元以上30000元以下罚款。

涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对公民处以500元以下罚款，对法人或其他组织处以1000元以上10000元以下罚款。

非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对公民处以1000元以下罚款，对法人或其他组织处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条  利用不正当手段获得房屋所有权核准登记造成他人损失的，当事人应当承担赔偿责任。

第三十一条  登记机关的工作人员玩忽职守，徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇（3）

河南省建设厅：

你厅“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”（豫建法〔2000〕12号）来函收悉。经研究，答复如下：

一、《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）自一九九八年一月一日起施行，《管理办法》没有溯及力。

二、对一九九八年一月一日以前颁发的房屋权属证书，如发现有错误，为了保护房屋产权人的合法权益，房屋权属登记机关应当予以纠正；对房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的，可以注销房屋权属证书。

此复。

篇（4）

北京市房地产管理局直管房屋等所有权登记发证有关问题的规定

一、关于房管部门直管房屋的登记：

1.现由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各单位的房屋，其房屋所有权属于中央各委托单位的、由中央各单位进行登记。

2.现由各区县房地产管理局、房管二公司管理的中央各单位统建和购置的房屋，凡是整幢或整门楼房属于一个单位，单位主张产权并按规定向房管部门补交管理、维修费用的，可由统建和购买房屋的单位进行登记，单位不主张产权或不同意补交管理维修费用以及不够整门的零散楼房，均由房管部门进行登记。

3.现由各区县房地产管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市级公产房屋，分别由各区县房地产管理局和公司进行登记。

4.现由房管部门管理的原会馆房屋，除经市政府批准已发还者外，均按市级公产进行登记。

二、房管系统各单位自筹资金购置或建造的房屋，凡是由各单位自行管理的，依房屋所有权性质分别按全民产、集体产进行登记。

三、关于宗教团体房屋的登记：

1.对原纳入国家经租的宗教团体房屋，根据国务院《国发（1980）188号》文件规定，应发还给宗教团体所有，由宗教团体进行房屋所有权登记。对房屋原状已发生变化的，由宗教团体与房管部门按有关规定协商确定产权归属后，再进行登记。

2.对国家经租以前、根据有关规定已由房管部门接管的原宗教团体房屋，由目前的管理单位按市级公产进行登记。

四、关于拨用房屋的登记。拨用房屋系指房管部门接管房屋产权后无偿拨给单位使用并由使用单位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部门拨给中央或市属各单位使用的房屋，均由现管理单位进行登记。

五、关于已移交给有关单位管理房屋的登记。经市政府批准，已由房管部门移交给商业、饮食业、服务业及中小学校等单位管理的房屋，均由现管理单位进行登记。

六、关于开发公司所管房屋的登记：

1.现由各开发公司受托管理的单位所有的房屋，由产权单位进行登记。

2.现由各开发公司管理的市政拆迁用房、落实私房政策用房，以及小区锅炉房等，均由各开发公司进行登记。

3.各开发公司已出售给各单位的房屋，凡是买房单位主张所有权并按规定补交管理维修费用的，均由买房单位登记；买房单位自愿放弃房屋所有权，仅保留分配使用权并出具证明的，可由开发公司进行登记。

4.各开发公司已无偿移交给商业、服务业等各单位管理的配套房屋，由现管理单位进行登记。

七、关于征而未拆房屋的登记。根据《北京市建设拆迁安置办法》〔京政发（1982）144号文〕关于“已经收购但暂时不需拆除的房屋交房地产管理部门统一管理”的规定，对单位征而未拆的房屋，应移交房屋所在区县房地产管理局接管并进行登记。

八、关于承租单位在直管公房院内自建房屋的登记：

1.承租单位用市财政拨款在直管公房院内增建、扩建、翻建的房屋，由房管部门统一进行登记。

篇（5）

某市登记机构询问：有一单位持国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收备案书等资料申请房屋初始登记。在收件时，我们发现其中有一幢房屋为临时建筑，竣工图上也有该幢房屋的图形。我们告之申请人临时建筑不能登记，但申请人认为：临时建筑也是合法建筑，按 《物权法》第30条的规定，自房屋竣工就取得所有权，为什么不能登记？我们查了一下相关的规定：除了原 《城市房屋权属登记管理办法》中明确规定临时建筑不予登记外，没有发现其他明确不能登记的规定。从理论上讲，临时建筑在有效期内（一般为两年）是有所有权的，其国有土地也不是临时用地，那么，在有效期限内的临时建筑是否可以登记？临时建筑在登记并领取房屋所有权证以后，今后如果要求房屋所有权人自行拆除，是否和 《物权法》的相关规定矛盾？

金绍达：临时建筑不同于违法建筑，是经过批准后建造的。在《物权法》颁布实施前，新建的房屋在办理房屋所有权登记后才能更好地获得法律的保护，临时建筑也是一样。但在 《城市房屋权属登记管理办法》立法时，考虑到临时建筑允许存在的时间短，到时还应当无偿拆除，如果允许临时建筑登记并领取房屋所有权证，有些权利人可能以有房屋所有权证为由而不愿意无偿拆除。因此，原 《城市房屋权属登记管理办法》第23条在规定不予登记的几种情形时，包括了“属于临时建筑的”。

在 《城市房屋权属登记管理办法》公布实施后，原城乡建设部在《关于对 〈关于大庆市对临时性房屋能否继续进行产权登记的请示〉的复函》（建住房市函 〔1998〕06号）中，曾明确各地可以根据本地实际情况，“通过临时建筑登记等途径，切实加强临时建筑的管理”，实际上并未完全禁止临时建筑的登记。

《物权法》颁布实施后，合法建造的临时建筑也可以适用于《物权法》第30条的规定，其房屋所有权在房屋竣工时就已发生效力，是否进行不动产登记并不影响建造人对临时建筑所拥有的所有权。且 《城市房屋权属登记管理办法》已随着 《房屋登记办法》的实施而废止。因此，除了当地对临时建筑有不予登记的规定外（如深圳市人民政府令第149号颁布的 《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》第19条规定了“临时用地、临时建筑不得办理房地产权登记……不得买卖、抵押、交换、赠与”），对合法建造并在批准的使用期限内的临时建筑可以予以登记，并在登记簿及房屋所有权证附记栏中注明为“临时建筑”，以示区别。

临时建筑在登记并领取房屋所有权证以后，仍然应当在批准的使用期限内自行拆除。物权是排除他人干涉的权利，而且是长期和稳定的，但物权的取得和行使，应当遵守法律的规定。《物权法》在第8条就规定了“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”。按 《城乡规划法》第44条规定：“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”。因此，要求房屋所有权人自行拆除和《物权法》的相关规定并无矛盾。

篇（6）

    根据国家土地管理局的要求，我市决定从1998年1月1日起，正式启用重新修改、设计的土地证书及土地登记卡、土地归户卡。启用新版土地证书、土地登记卡、土地归户卡后，各区、县已经颁发的原版国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地建设用地使用证以及土地使用权抵押证明书继续有效，待变更土地登记时逐步更换。各区县土地管理部门现存的上述原版土地证书可继续使用到1997年12月31日。

篇（7）

居住出租房屋是新居民居住生活的主要场所，也是影响社会和谐稳定的源头性问题。截止去年12月底，全市在出租房屋居住的新居民有 142万人，占全市登记在册新居民的70%。《浙江省居住房屋出租登记管理办法》（以后简称《办法》）自2011年1月1 日实施以来，嘉兴市政府高度重视，研究制定贯彻实施意见；各级政府有力领导，职能部门强化责任，努力形成推进合力，尤其注重规范化、信息化、集约化、星级化、人性化这“五化”工作，有效地提高了居住房屋出租登记管理水平，经验做法以《嘉兴市积极推进居住房屋出租登记管理工作》为题已向全省转发。

1.规范化

去年是实施《办法》的第一年，注重居住房屋出租登记管理规范化，对确保《办法》有序推进至关重要。为此，全市新居民事务系统以《办法》实施为契机，更加重视抓规范促落实。一是通过提高认识促规范。《办法》实施后，市政府高度重视，召开专题会议进行学习研究，深刻地感到，加强居住出租房屋登记管理工作，是落实中央提出的“以业管人、以房管人、以证管人”的一个重要方面，也是从源头上做好新居民服务管理工作的一项重要措施；《办法》的颁布实施，为全市开展居住出租房屋登记管理工作既创造了很好的条件，也提供了有效的法律依据。二是通过明确责任促规范。根据我市实际情况，明确了居住房屋出租登记“政府统一领导、新居民事务系统具体负责、各方共同参与、资源有效整合”的服务管理体制。三是通过完善规定促规范。依据《办法》的基本要求，细化明确了居住房屋出租登记的内容、时限、办理途径等具体规定，规范了《居住房屋出租责任书》、《居住房屋出租登记备案表》、《承租人员登记情况表》等台帐。四是通过细化考核促规范。坚持把居住房屋出租登记管理工作纳入年度新居民服务管理工作目标责任制考核内容，具体量化考核标准，明确了居住房屋出租登记率、居住房屋出租治安责任书签订率分别要达到95%、100%的考核评分要求；建立了市、县(市、区)两级新居民事务局定期开展督查的制度，对督查发现的问题及时予以通报，推动工作更好落实。五是通过部门联动促规范。由市新居民事务局牵头建立了部门联系协调制度，定期对推进工作中遇到的困难和问题进行分析研究，完善措施责任，做到了公安机关依法处罚违反《办法》的行为，城乡规划建设管理、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政等部门充分发挥职能作用，形成了相关部门各司其职、通力协作的良好局面，促进各项工作落到实处。

2.信息化

信息化管理，是居住房屋出租登记管理工作持续发展的必然趋势,也是提高居住房屋出租登记管理水平的关键所在。南湖区针对有70%左右新居民房屋租赁是通过房屋租赁中介来完成的情况，研究设计了区出租房屋信息网络汇总平台，要求各房屋租赁中介根据《办法》，在3个工作日内将房屋出租人信息和已承租房屋的新居民信息及时、准确录入区出租房屋信息网络汇总平台；新居民协管员通过总平台收到信息后在3个工作日之内为承租的新居民办好证和地址变更等工作，有效地提高了信息的采集率与正确率。嘉善县搭建“电子地图GPS定位式”管理平台，以电子地图的形式，将农村出租房屋、集镇商住楼、企业公寓等各类新居民租住房信息标注其上，通过输入新居民人员姓名或身份证号等信息，即可实现出租房屋及承租人员的精准定位，并可显示周边地区的相关信息。同时，这还建立了新居民和出租房屋数据库，房屋平面图、人像采集、出租房屋及重点工作对象等20多项数据信息于一体，实现了“分层绘图、以图管房、以房找人、图数互动、资源共享”的新居民实有人口信息动态管理。

3.星级化

调动承租人、出租人等方面参与居住房屋出租登记管理的积极性，是推动这项工作深入开展的重要环节。全市各级在着力落实《办法》第四章关于法律责任的同时，因地制宜，注重创新，研究了不少有助于促进《办法》落实的做法，特别是嘉兴经济技术开发区探索与推出了居住房屋出租星级化管理，让出租人与承租人共同承担起出租房管理责任，共同做好出租房的卫生、治安、消防等工作。这主要是依据《办法》对承租人、出租人、出租房屋这三方面的落实情况，分为四个等级实行分层次管理：三星级定为‘放心类”，每季上门检查1次；二星级为“较为放心类”，每月上门检查2次；一星级为“关注类”，每月上门检查不少于3次；无星级为“重点检查类”，每月上门检查不少于4次。通过开展居住房屋出租星级化管理工作，既提高了出租人为承租人服务的主动性，也提高了承租人遵纪守法的自觉性，还促进了出租人与承租人和谐相处。

4.集约化

集约社会资源，以最小的管理成本实现最大的管理效能，是现代社会管理的发展趋势，也是居住房屋出租登记管理的迫切需要。针对居住房屋出租登记管理工作存在的面广量大、情况复杂等问题，需要改变传统做法，充分利用各种力量加强居住房屋出租登记管理工作。针对《办法》刚刚实施，重在宣传发动，注重利用志愿者力量，组织全市新居民志愿者开展《办法》宣传月活动，通过内容宣讲、制作图板展览、现场解答问题等形式，有效地营造了学习、宣传、落实《办法》的深厚氛围。注重力量科学分配，针对《办法》实施过程遇到的一些难点问题进行认真梳理，明确每个县（市、区）新居民事务局重点突出一个难点问题的研究攻关，从而实现研究成果共享。还注重利用电信的力量，嘉善县、桐乡市创新“1+N”社会主体远程信息报送管理，建立了出租房屋业主等社会主体“1+N”QQ群组与电话申报相结合的远程申报平台，社会主体按照统一格式将新居民主要信息通过QQ发送到新居民事务所，协管员及时上门提供登记办证服务，实现了出租屋和新居民信息的“实名、实情、实时、实数”采集，提高了居住屋房出租登记管理效率。

5.人性化

重视宣传引导，带着真诚的感情落实《办法》，最大限度地蠃得居住房屋出租人、承租人等方面的理解与支持，是做好这项工作有力依靠。为此，全市新居民事务系统坚持思想领先，注重宣传发动，把《办法》需要宣传的重点内容印制成册，借助新居民协管员庞大的组织体系，把宣传手册送入新居民家庭。还利用新居民网络、新居民QQ群、广播节目，通过发放温馨提示、上门讲解、签订责任状等方式，向物业服务企业、房产中介服务机构、房屋出租人、房屋承租人等告知依法应当履行的义务，帮助他们提高履行义务的自觉性。还于去年在全市上下组织开展了“摸实情、优服务、迎华诞”新居民基础信息百日排摸活动，重点对居住房屋出租情况进行逐个核对，发现新旧门楼牌不一致、出租房屋数量有变化的信息及时更新，对新发现的出租房屋及时上门采集信息，努力将登记工作做细做实做到位，实现全覆盖。南湖区还针对居住房屋出租的特点，制作便民告示牌悬挂张贴于出租房屋较多的小区入口处，借助告示牌把居住房屋出租登记管理的有关内容一一告知新居民，让新居民们感受到主动为他们服务的感觉，更加配合做好居住房屋出租登记管理工作。

篇（8）

城市房屋权属登记机关一般是房地产行政主管部门，其职权依据来源于《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条第二款规定：县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。辽宁省人大常委会颁布的《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第五条第一款规定：省、市、县房产管理部门、土地管理部门按照本级人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，负责房地产管理。建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款规定：房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。从上述规定中不难看出，作为涉案被告的房地产行政主管部门需具备作出被具体行政行为-房屋所有权登记发证行为的主体资格，作为登记发证行为的职权依据充分、合法，没有超出法定职权。

但是，在个别地区笔者发现，城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记管理混乱，出现了多个部门登记发证的现象，最突出的是村镇建设行政主管部门介入到城市规划区国有土地范围内房屋权属登记发证工作中来，“证”出多“门”。根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和建设部《建制镇规划建设管理办法》规定，各地负责对集体所有制土地上的房屋进行权属登记的机关一般是村镇建设行政管理部门。由于缺乏统一的、具体的规范性文件，导致集体土地上的房屋权属登记发证工作混乱，有的出现手续不全即给发证、重复发证的现象，甚至将国有土地上的房屋亦进行登记发证。这种现象显然与《中华人民共和国房地产管理法》相悖。因此，县级以上人民政府应当根据法律、法规的规定，明确房地产行政主管部门和村镇建设行政管理部门的职责和分工，分清城市规划区国有土地范围内的房屋和集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作，尤其是应对城市规划区内集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作划清界限，避免交叉管理或者重复发证，确立房地产行政主管部门为城市规划区国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。

二、通过适用法律审查，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。

目前，现行的《房屋所有权证》是中华人民共和国建设部监制的统一文本，其中注明“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证。”从中可以看出房地产行政主管部门颁发《房屋所权证》所适用的法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，但没有写明适用法律依据的条款项目。实质上其适用的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，该条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。这一关键性条款，应当写在《房屋所有权证》中，以进一步明确房屋登记机关在登记发证的具体行政行为中所适用的法律依据，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。

三、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性。

事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。

1、总登记。

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

2、初始登记。

初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。

进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。

3、转移登记。

转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。

申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、契约、证明、公证书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。

4、变更登记。

变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。

申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。

5、他项权利登记。

他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。

申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。

6、注销登记。

注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。

申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。

四、通过程序审查，认定房屋权属登记的程序是否符合法律规范的规定。

根据建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》的规定，申请人办理房屋权属证书应在规章规定的期限内提出申请并提交有关证明文件，房地产行政主管部门在受理登记申请后进行权属审核，认为申请人提交的产权来源资料齐全，权属清楚的，核准登记，颁发房屋权属证书。通过程序审查，认定房屋权属登记是否符合法律规范所规定的程序。

此外，值得注意的是注销房屋所有权证行为的审查，它是城市房屋权属登记合法性审查的又一侧重点。建设部57号令《屋权属登记管理办法》第二十五条规定，登记机关发现申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的有权注销房屋权属证书。而上述行为又多发生在房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记中，往往造成注销房屋权属证和前文提及的注销登记二者的混淆。这两种行政行为的区别是：一是提起程序不同。注销登记是因权利人申请而被提起；注销房屋所有权证是登记机关依职权而提起。二是提起事由不同。注销登记是因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因提起；注销房屋权属证书是因申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。三是处理程序不同。注销登记是经申请人申请并提交相关证明文件，经登记机关审查后核准注销，并注销房屋权属证书；注销房屋权属证书是登记机关经调查核实后作出书面处理决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

篇（9）

第二条 有固定场所、设施，有若干经营者入场，实行集中、公开交易的消费品市场、生产资料市场的开办、变更、注销，应当依照本办法办理市场登记注册。

第三条 开办市场应当从当地资源状况、经济结构、城镇建设规划和交通条件等实际情况出发，坚持统筹规划、合理布局、有利生产、方便生活的原则。

第四条 市场登记管理机关是国家工商行政管理局及地方各级工商行政管理局。各级工商行政管理局在同级人民政府的领导下，负责对各类市场的登记注册和监督管理。

第五条 市场登记管理机关的主要职责是：

(一)监督市场开办单位按照本办法的规定办理市场登记注册、履行开办单位职责;

(二)审查市场开办单位制定的市场规章制度;

(三)确认入场经营主体资格，并对其经营行为进行监督管理;

(四)查处违法违章行为，维护市场交易秩序，保护经营者和消费者的合法权益;

(五)建立市场登记档案管理、年度检验和市场统计制度;

(六)行使国家规定的其他管理职责。

第六条 企业、事业单位、社会团体、村(居)民委员会以及其他符合国家规定、经政府批准的单位，可以开办市场。

第七条 开办市场应当符合下列条件：

(一)开办单位符合本办法第六条的规定;

(二)符合城乡建设发展和市场布局总体规划，具备相应的场地、设施;

(三)上市交易的商品符合国家有关规定;

(四)国家规定的其他条件。

第八条 开办市场应当向市场所在地工商行政管理机关申请办理市场登记注册。单独开办市场的，由开办单位申请登记注册;联合开办市场的，由联办各方共同申请或委托其中一方申请登记注册。

第九条 开办单位申请办理市场登记注册，必须提交下列文件：

(一)申请报告;

(二)可行性论证报告;

(三)土地、房屋所有或使用证明;

(四)当地人民政府或其授权部门批准开办市场的文件;

(五)市场负责人的任用及身份证明;

(六)国家有特别规定的其他文件或证明。

属于联合开办市场的，应当同时提交联办各方共同签署的协议书。

第十条 市场登记管理机关对开办单位提交的市场登记注册申请文件进行审查，并在受理之日起三十日内做出准予登记注册或不准予登记注册的决定。

第十一条 市场经登记管理机关核准登记后，颁发《市场登记证》。《市场登记证》由国家工商行政管理局统一印制。

市场登记注册事项包括：市场名称、市场地址、市场负责人、开办单位、上市商品范围、商品交易方式(或市场组织形式)等。

第十二条 《市场登记证》是市场依法开办的凭证，除登记主管机关依照法定程序可以扣缴外，其他任何单位和个人均不得扣缴、毁坏。《市场登记证》不得伪造、涂改、出租、出借、转让。

第十三条 市场只准使用一个名称。市场名称未经国务院批准，一律不得冠以中国、中华、国家等字样;市场冠以省、自治区、直辖市(不含)以上区域名称的，由国家工商行政管理局审核批准;市场冠以省、自治区、直辖市及其以下行政区划名称的核准权限，由各省、自治区、直辖市工商行政管理局确定。市场名称经核准登记后，在核准登记机关管辖的区域内享有专用权。

第十四条 市场合并、迁移、分立、撤销以及改变其他登记事项的，开办单位应当持相关的批准文件在三十日内到原登记机关办理变更、注销手续。

第十五条 经市场登记管理机关核准开办、变更、注销登记的市场，由登记机关统一组织公告。

第十六条 市场开办单位设立经营机构的，应当在办理市场登记注册后，按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》或《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，申请该机构的登记注册。

企业法人单独或联合开办市场的，除办理市场登记注册外，还应当按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》或《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，办理增加经营范围的变更登记。

第十七条 市场登记实行年度检验制度，市场开办单位应当按照市场登记管理机关规定的时间提交年检报告书。市场登记管理机关应当对所登记市场的主要事项进行审查。

第十八条 市场开办单位的主要职责是：

(一)建立健全内部管理组织和制度，承担对市场的日常管理工作，为经营者提供良好的经营场所及相关服务。

(二)建立切实可行的防火、防盗、卫生、治安等措施和制度;

(三)建立健全市场交易的规章制度;

(四)协助工商行政管理机关对入场经营主体资格进行审查，确保经营主体的合法性;

(五)接受登记管理机关的监督管理，自觉遵守国家有关法律法规;

(六)认真遵守市场登记年度检验和统计制度。

第十九条 市场开办单位有下列行为之一的，由市场登记管理机关予以处罚：

(一)违反本办法第八条规定，不办理市场登记注册的，限期办理;逾期仍不办理的，对开办单位处以五千元以上、二万元以下罚款;对开办单位负责人处以五百元以上、二千元以下罚款。

(二)违反本办法第十二条规定，伪造、涂改、出租、出借、转让《市场登记证》的，由市场登记管理机关视情节轻重，处以二万元以下罚款。

(三)违反本办法第十三条规定，使用两个市场名称或擅自使用其他市场名称的，予以批评教育，限期改正;逾期仍不改正的，处以二千元以上、一万元以下罚款。

(四)违反本办法第十四条规定，不办理变更、注销登记的，限期办理;逾期仍不办理的，处以五千元以上、一万元以下罚款。

(五)违反本办法第十六条规定，未办理企业登记的，按照企业登记的有关规定处理。

(六)违反本办法第十七条规定，不按照规定进行年度检验的，处以五千元以上、一万元以下罚款。

(七)违反本办法第十八条规定，不履行开办单位职责的，予以批评教育，情节严重的，处以五千元以上、二万元以下罚款，并扣缴《市场登记证》。

第二十条 当事人对市场登记管理机关的处罚决定不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内，向上一级市场登记管理机关申请复议，申请人对复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。

第二十一条 市场登记管理机关工作人员必须秉公办事，依法行使职权。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关予以行政处分。触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条 已形成集中交易的生产要素市场、文化市场参照本办法进行登记。国家另有规定的，依照有关规定执行。

第二十三条 本办法由国家工商行政管理局负责解释。

第二十四条 本办法自公布之日起施行。1993年7月16日国家工商行政管理局的《商品交易市场登记管理暂行办法》同时废止。

商品交易市场登记管理问题一般来说，商品交易市场是指农贸市场，旧货市场、二手市场，牲畜市场、金融类现货市场等，这些都属于商品交易市场，而金融类现货市场被单独称为商品现货市场，由金融部门监管，其字面上略有混淆，本文也不做讨论。

一、商品交易市场的前世

工商总局1996年54号令颁布的《商品交易市场登记管理办法》(已废止)，是市场登记的专门规章，其中对市场登记做出了具体规定：

商品交易市场是指有固定场所、设施，有若干经营者入场，实行集中、公开交易的消费品市场、生产资料市场。

各级工商行政管理局负责登记注册。

企业、事业单位、社会团体、村(居)民委员会以及其他符合国家规定、经政府批准的单位，可以开办市场。

市场经登记管理机关核准登记后，颁发《市场登记证》。

以此办法及其他法律法规为依据，90年代，各省级人民政府也相继出台了市场登记相关的地方政府规章。

《办法》所规定的市场登记与企业法人登记并不完全相同，在当时看，是有别于商事主体登记的行业准入登记。在《行政许可法》颁布之后，应视为一种行政许可。

二、《市场登记证》的取消及影响

20xx年，随着《行政许可法》的出台，工商总局工商法字〔20xx〕第143号文件《关于第二批废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定》，决定中，废止了《商品交易市场登记管理办法》，《市场登记证》也相应取消。

《办法》废止后，市场登记没有全国性的监管文件，各省市结合本地实际，采取了不同的管理方式。

海南等省份直接取消市场登记，凭执照即可经营，只要市场内商户办执照即可。浙江等省份在营业执照外还需要登记市场名称。广东等省份按本省地方政府规章，仍发放《市场登记证》。深圳作为特区，允许采用企业法人登记，异地设分公司(营业单位)为市场的方式。各地对此类主体的执照经营范围也做出了详细规定，有的规定必须是市场开发建设、有的省规定必须是市场物业管理，还有的规定必须是开办市场等等，各有不同，不一一列举。

这一阶段中，各地没有统一的标准，造成了一定的混乱，也给行业管理挖了个坑，至今尚未填完。这个坑就是在没有全国性法规的情况下，各省政府规章将市场审批权授予了地方政府。

如《黑龙江省商品交易市场登记管理办法》规定：

开办市场前，应按照国家和省有关规定，经县(市、区)以上人民政府或其授权部门批准后，到工商行政管理机关申请办理市场登记。

此类规章，各省市均有出台。至《行政许可法》颁布及《商品交易市场登记管理办法》废止后，这些省政府规章并未及时废止或修订，这项审批既没有转化为行政许可，也没有确定取消或保留为非行政许可审批，而是以一种莫名的惯性延续了下来。

三、国务院政策的推进仍需加力

《行政许可法》第十五条规定，地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可;不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。

国发〔20xx〕39号文件，《国务院关于严格控制新设行政许可的通知》中规定，任何部门或单位不得在法律、行政法规和国务院决定之外，设定面向公民、法人或其他组织的审批事项。

国发〔20xx〕16号文件《国务院关于清理国务院部门非行政许可审批事项的通知》中再次强调，国务院在开展行政审批制度改革过程中，陆续取消和调整了一批非行政许可审批事项。但一些部门通过各种形式又先后设定了一批非行政许可审批事项设定和实施不够规范，不利于激发市场活力、增强发展动力要于本通知印发后一年内予以取消。

而在一年后的国务院常务会议上，郑重宣告：非行政许可审批这个历史概念，今天就彻底终结了。

也就是说，地方政府规章设定的审批事项违反《行政许可法》和国务院文件精神，并应依据《立法法》第九十六条规定，予以改变或撤销。这种明显违法的地方政府规章，自然无法作为登记依据。

虽然从法律层面，国务院和已经为商事登记改革做了很多努力，但在基层仍然没有落实到位。在搜索引擎中搜索市场登记，小助手发现很多地方政府仍然保留着市场登记这项前置审批。

四川都江堰市政府网站20xx年8月的办事指南中以《四川省商品交易市场管理条例》和《成都市商业网点发展规划》为以法律依据，设定了开办商品交易市场审批，经商务局核准后，出具同意开办市场的批复文件。而这两个依据，一个是规章，一个是内部文件，都不是法律，也无权设定许可。

而四川泸州市政府20xx年4月的《商品交易市场(含主城区农贸市场)开办和变更审批办事指南》中规定商务局批准文件为工商登记前置，而其法律依据，泸市府办发[20xx]72号文件《泸州市商品交易市场开办审批程序(试行)》只是市政府办的部门规范性文件，作为设定行政许可的依据，更是差十万八千里。

广东省怀集县政府网站20xx年8月公布的政府部门权力清单中规定，经工商行政管理机关审批，任意开办市场未的要取缔，罚款，而依据的竟然是20xx年已经废止的《广东省城乡集贸市场管理暂行办法》。

言尽于此，具体原因此处不做扩展讨论。

四、当前设立商品交易市场如何登记?

答案很简单，既然拦路的都是纸老虎，那么依法登记即可。

工商市字〔20xx〕210号文件《工商总局关于加强商品交易市场规范管理的指导意见》中规定，商品交易市场是指由商品交易市场开办者提供固定商位和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，并收取一定租金等收益，有多个经营者入场独立从事商品交易活动的经营场所。

商品交易市场开办者，是指依法登记并领取营业执照，从事市场经营管理的企业法人、其他经济组织或者个体工商户。

据此，我们可以明确，交易市场指的是场所，交易市场开办者指的是法人或个体工商户等，市场本身不存在单独的审批或登记。

五、一点结论

综上，小助手认为，市场开办者开办商品交易市场不存在前置审批，应当依法办理营业执照，后置审批公共场所卫生许可。

其名称应符合名称登记相关法规，明确其行业属于L7291市场管理服务，经营范围则从该小类下选择，向登记机关申请。如某市某某市场管理服务有限公司。

篇（10）

一、登记概述

登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是――不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。

那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记对抗主义”主张不动产不需要登记：《法国民法典》2127条、1108条都表达出的合意原则以及《奥地利民法典》883条和1432条都表明了这一立场――除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即《德国民法典》873条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875条第一款），在这里“登记”意味着“设权”。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（1）无法保证不动产交易的安全性。（2）丧失了不动产的排他性。（3）某些场合无法发挥“登记对抗效力”。应用到实际情况中便是――无法避免二重甚至多重买卖。

据不完全统计，我国目前有15个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：《土地登记》第二条；《城市房屋权属登记管理办法》第三条；《矿产资源开采登记管理办法》第四条《矿产资源勘查区块登记管理办法》第五条《林木和林地权属登记管理办法》，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言，“登记”这一制度本质上在立法设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。

二、我国《物权法》中的不动产统一登记制度

从《物权法》十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采用的是实质的审查模式，即审查不动产（《担保法》九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。

《物权法》第10条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据――确定的登记材料等审查标准、审查程序2.统一的登记机关――王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重3.统一的登记效力――从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致4.统一的登记程序――时间上来讲5.统一的权属证书――最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度”。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费），二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突），三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。

三、不动产统一登记机构设想

鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想：

在这种模式下，各个管理机关（15个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等），大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。

篇（11）

问：房产管理局的这种做法是否有法律依据？

背景资料：某公司用于抵押的国有土地使用权，为一宗土地使用权，未作分割。用于抵押的房屋所有权，位于该宗国有土地使用权之上。

二、法律分析

现根据某公司提供的情况及背景资料，依据现行有效的法律、法规、部门规章及规范性文件，进行具体分析。

（一）房地产抵押登记的主管部门

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

《房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。

《担保法》第42条第2项也作了相同的规定。

根据《某市城市房地产交易管理暂行办法》第28条第1项规定，办理房地产抵押登记，应当持土地使用证、房屋所有权证、主合同、抵押合同、评估报告、有效身份证明等，到房产管理部门申请抵押登记，同时到土地管理部门申请土地使用权抵押登记。

《山东省城市房地产交易管理条例》第26条规定，抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。该条例第4条第1款明确规定，省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。

《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第30条第1款则规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，须经城建或房产管理部门审核同意后方可签订租赁、抵押合同。

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第7条则规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

《担保法解释》第60条规定，以担保法第42条第2项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

由此可见，《某市城市房地产交易管理暂行办法》与山东省地方性法规，部门规章的规定均不一致。而山东省地方性法规和部门规章的规定则基本一致，即均规定，以房地产抵押的，办理抵押登记的部门为房产管理部门。而没有规定房产和国有土地使用权同时进行办理抵押登记。在实务中，对房地产抵押登记，也只是向房产管理部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效（《担保法》第41条规定）。

（二）抵押登记的法定条件

《房地产管理法》第48条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

《担保法》第44条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提交下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其他文件。

由此可见，向房地产管理部门提交《国有土地使用权证》是抵押当事人的法定义务。如果不提交，则登记机关不予办理抵押登记手续。

经我们向某市房产局咨询，该市房产局办理房地产抵押登记的手续与《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定的条件相同。即提交材料：

1、抵押当事人为个人的，提交身份证或有效身份证明；抵押当事人为单位的，提交营业执照或法人登记证和法人有效身份证明（原件、复印件）；

2、房屋所有权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的书面证明；

3、国有土地使用权证（原件、复印件）；

4、房地产抵押范围平面图；

5、抵押登记申请审批书（表）；

6、借款合同；

7、抵押人为单位的应提供：

集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明；

股份制企业出具董事会或股东大会决议及公司章程。

8、抵押人配偶的身份证、户口本及同意抵押的证明（配偶双方到场）；

9、可以证明房地产价值的资料；

10、委托的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证明。单位出具委托书和受托人身份证或有效证明；

11、登记部门认为必要的其它资料。

工作时限：符合办理条件的，自交易中心受件窗口受理之日起5个工作日内办理完毕。

税费标准：抵押登记费80元/宗；住房抵押手续费抵押金额在50万元以下的150元/套，50万元以上的300元/套；其他房屋抵押手续费按照抵押金额分档累进计收：2000万元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承担。

（三）关于国有土地使用权抵押问题

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

《担保法》第36条第1款的规定与上述规定相同。

《房地产管理法》第47条第1款规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。

因此，某公司以房屋所有权抵押的，该房屋所占有范围内的国有土地使用权随之抵押。

根据《土地登记规则》第5条第1款规定，土地登记以宗地为基本单元。第60条第2款规定，宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。并应办理相应的法律手续。因此，某公司在没有办理宗地的分割手续的情况下，只能以该宗地的全部抵押，而不能分割。否则，就不符合《房地产管理法》第48条的规定。

（四）房产管理机关能否留置贵公司的国有土地使用权证书

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，提交国有土地使用权证是抵押人的法定义务。但根据该办法第34条第1款规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。即贵公司在办理完毕相应的抵押登记手续后，《房屋他项权证》由抵押人收回。因此，作为国有土地使用权证，其没有任何权利不返还贵公司。也就是说，其留置国有土地使用权证没有任何法律依据。根据某市房产局办理抵押登记的条件，也不能得出其不返还国有土地使用权证的结论。

如果其不返还，可参照《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第1条第3款的规定，即土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。向国土资源管理部门申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

三、结论

房地产抵押登记的主管机关是房产管理部门。

提交国有土地使用权证是抵押当事人的法定义务。