房地产周期论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产周期论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、房地产企业资金介绍 

（一）房地产企业资金的主要来源 

房地产企业的资金来源主要为三个方面。首先来源于自有资金，包括股东所投入的资本以及企业的留存利润，这些费用主要用来支付取得土地的价格以及前期的税费等一些房地产开发的前期费用。其次是来源于借入资金，借入资金主要通过向一些金融机构贷款等如房地产开发贷款、信托等。按国家相关的规定，房地产企业的自有资金应不低于开发项目总投资的百分之三十。房地产企业资金的主要来源还包括销售回款（含预售房款），销售回款在开发企业的资金中占有较大比重，将有利于房地产企业的可持续发展，从而解决企业前期建设资金及逐渐偿还银行贷款。 

（二）房地产企业资金管理 

1. 资金管理的复杂性 

房地产企业的投资一般具有比较长的周期，要开发一块地需要涉及方方面面，同时一些房地产企业的子公司比较分散，相对而言资金管理难度大，同时房地产企业的发展很大程度上受到国家相关政策的影响以及社会经济发展的影响，综上可以看出房地产企业的资金运作比其它企业更为复杂。 

2.资金运筹的互补性 

不管是房地产方面的开发还是投资，都具有一定的阶段性，分阶段的投入自然也会产生分阶段的收入，这些都保证了房地产企业资金的互补性。回收的资金可以继续进行投资，实现资金的合理利用。 

（三）房地产企业管理中存在的问题 

1.高负债 

作为一种资金密集型产业，房地产企业开发项目时往往有着庞大的资金链，缺少项目资金是当前房地产企业普遍面临的问题，很少有企业能够依靠自有的资金来实现公司的整体运营，我国对于房地产企业的IPO和股权再融资有比较严格的限制，为了进行融资，大部分的房地产企业都是通过银行借款来实现，这就导致了房地产企业具有较高的负债率。据有关方面的统计，我国的房地产企业的负债率之高，象一些大型的房地产公司如万科和绿城等，都具有高达70%的负债率，其中2012年的负债率达到了80%，甚至有些房地产企业的负债率达到90%。以上的数据可以看出，房地产行业虽然能够取得比较大的利润但是也具有很大风险，在这种高负债率的情况下，一旦国家政策或者房地产的市场价格发生改变就会无法形成有效的资金回笼，从而造成无法按时偿还债务的现象，严重的将会导致企业的破产。 

2.融资形式比较单一 

房地产行业所具有的资金密集型的特点造成了房地产行业的融资形式比较单一，我国的房地产企业的融资途径主要来源于银行的贷款。随着近年来我国对房地产行业的调控力度越来越强，政策也在随时改变，银行对于房地产企业的贷款也有了越来越多的限制，银行一直在调整其相应的信贷政策，对贷款方进行严格的信用审核与风险控制，提高了贷款的标准和条件，对于那些自由资金和相关证明达不到要求的企业拒不提供贷款，同时还严格限制了资金的使用。综上所述，这种单一的融资形式在国家宏观政策和市场的影响下很容易造成资金断裂的现象。 

3. 资金回款问题 

上面介绍过房地产企业的回款资金主要来源于购房款，但是这种回款来源并非稳定，房地产的销售状况直接影响回款金额，当政府出现限价或者限购、限贷的调控时，或者一些当地政府实施一些资金管理制度时，就会造成资金回笼出现问题，回款不稳定，从而造成企业的资金压力较大，甚至有些企业为了加大资金回笼的速度，不得不考虑降价，而降价幅度决定于资金要求。 

（四） 加强房地产开发企业的资金管理 

1.加强项目开发进度管理，按时完成计划进度 

整个房地产项目的开发进程主要包括：土地使用权的获取，开工后的施工建设阶段和项目销售、产证办理等，整个周期可能会持续三到五年左右，这种开发周期长的特点，使企业在对项目管理时必须要严格控制项目的实施过程。房地产企业实施销售之前，都是处于资金纯投入的阶段，包括房地产开发成本以及其它相关费用，这些环节如果出现问题就会影响整个资金链。对整个项目开发的进度进行控制对于保证房地产企业的顺利运行有着非常重要的作用，对于保证资金回笼非常重要，必须严格根据项目的计划进度对整个项目的运行进行管理，尽量按原有计划进行项目的开发，做好资金的配置，减少资金积压现象，降低项目开发过程中的资金风险。 

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一、房地产投资波动与房地产周期波动在房地产周期波动中房地产投资是一个十分重要的内生因素，由于房地产业是一种特殊的行业，在它的启动阶段需要大量的资金支持，所以资金无疑是房地产业必须的重要生产元素之一，它对房地产经济有着重要的影响。从经济学理论来看，投资行为具有很强的能动性，是房地产市场发展的基本要素。同时，投资又是一种能够拉动房地产市场发展的最终需求，因为消费是投资的目的和归宿，是投资增长的动力，同时，投资还能够创造出新的需求。就投资本身来看，也很容易发生波动。这是因为投资行为具有较强的预测性和随机性，尤其是投资于房地产。

从图1中我们可以看出，投资增长率的波动与商品房年销售面积增长率的波动虽然在波动幅度上有一定差别，但就波峰和波谷的位置来看却大体上是一致的，他们之间似乎存在一定的关系。下面，我们将进一步从实证的角度出发，通过运用协整理论和因果关系检验等方法研究房地产开发投资额与商品房销售面积的相互关系，来体现他们所代表的房地产投资及其波动与房地产周期波动之间的关系，进一步揭示投资对房地产周期的影响。。

图1房地产开发投资额增长率与商品房年销售面积增长率波动图

二、投资与房地产周期波动的实证分析1、指标选择及数据说明

在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，考虑到数据的可获得性，笔者选择商品房屋年销售面积指标作为考察对象来研究我国房地产周期性规律，选用房地产开发投资额指标来研究我国房地产投资波动情况。本文所采用的数据均来源于中经网经济统计数据库，数据样本期为1987―2005年。为减少数据波动并直接得出弹性，商品房销售面积和房地产开发投资额在分析时均已取自然对数。数据分析处理所采用的计量分析软件为美国QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、数据的平稳性检验

为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题，在建立经济模型前首先应对经济变量进行平稳性检验。本文对上述经济变量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）检验法，对、序列进行平稳性检验的结果表明，两变量的水平值在5%的显著性水平下均为不平稳序列，而的一阶差分，采用有常数项且滞后2期的检验模型，在5%的显著性水平下为平稳序列；的一阶差分，采用有常数项且滞后1期检验模型，在5%的显著性水平下为平稳序列。即序列、都是一阶单整的。

3、协整检验

在上面的步骤中，已经证明、为同阶单整序列。通过观察它们的趋势图发现这两个序列有大致相同的增长和变化趋势，说明二者可能存在协整关系，本文采用E-G两步法进行检验，得到回归模型的结果，如公式（1）所示：

（1）

进一步，我们对残差序列进行平稳性检验。可以发现序列在ADF检验滞后3阶时，在5%的显著性水平下具有平稳性。由此可以得出序列、之间存在协整关系的结论。

4、因果关系检验

若经济变量之间具有传递作用，则变量之间应该具有因果关系。根据VAR模型，利用AIC、SC最小的原则选取最优滞后期为4，对商品房销售面积和房地产开发投资额之间进行因果关系检验，结果如表1所示：

表1 、的因果关系检验

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中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

房地产是我国国民的重要资产之一，同时又与其他产业存在很强的关联度，使房地产成为我国支柱性产业。一方面，房地产作为实体经济的一部分，可保障人类正常生产和生活；另一方面，房地产作为资产的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成为人们重要的投资手段。因此，准确把握房地产价格波动的因素和内涵，了解房地产价格和影响因素之间的关系，对我国政府采取宏观调控具有重要意义。

一、 房地产价格的内涵

房地产是一种介于商品和金融资产之间的虚拟资产，是实体经济和虚拟经济的纽带。它的价值是房屋建筑物价值和地产价值的统一，是房地产价值和地租资本化价格的货币表现。

房地产的开发成本主要由地价、前期工程费、建筑工程建设成本、市政工程设施费、管理费用、贷款利息、税费等构成。

图1

根据房地产的开发成本构成来分析房地产价格波动，由图1可知：土地价格和建安费用在房地产开发成本中占有很大比重。其中，土地价格的确定是由最初的划拨逐渐发展为招投标形式，它符合供需二元性。除地价外，房地产价格的其他构成，如前期工程费、建筑工程建设费成本等均由供需二元性和价值决定。

二、 影响房地产价格波动性的因素

房地产价格波动对我国国民经济运行、行业发展等影响颇深。近年来，随着房地产业的快速发展，房地产业增加值占国内生产总值的比重也越来越大。国内生产总值（GDP）是衡量也是影响我国房地产价格变动的重要指标之一。GDP增长能够带动与房地产密切相关的钢铁、水泥等原材料行业发展，这些行业的发展往往促使房地产成本提高；同时GDP的增长也可提高房地产开发商信心，使房地产开发商加大对房地产的投资，进而影响房地产价格。

土地价格是房地产价格的重要组成部分。随着我国土地出让方式由最初的划拨转变为现有的招投标形式，土地出让的透明度大大提高，同时也提高了土地出让价格。土地价格与房地产价格变动是交替式的，互为因果，互相促进，只是在不同地区表现幅度不同。

我国当前的市场机制并不完善，必要的政府干预对于健全房地产市场起了巨大作用。但是过分的干预也会导致“调控失灵”。目前政府的调控政策主要包括产业政策、土地政策、财政政策以及法律手段和政府监督等。这些政策主要是对房价的冲击，同时也是抑制房价上涨的外在动力。如产业政策，它是国家规划、干预和诱导产业形成和发展的一种政策，主要的实施手段有政府直接干预、立法措施以及政府的协调指导等等。产业政策与其他政策的关联性较强，产业政策一般包含多种政策因素。

三、 房地产价格波动的周期性

土地资源的稀缺性和房地产的固有属性，使得我国房地产价格整体呈长期增长的趋势。但是根据经济学理论，房地产价格还具有明显的周期性。通常一个房地产价格周期可以细分为不动产供求失衡（萧条）、市场趋于活跃、繁荣、紧缩和萧条五个阶段；对应的房地产价格变化则表现为低谷、上升，达到顶峰，下降，跌至低谷的周期性过程。

在房地产价格跌至低谷时，政府或采取一些措施刺激消费，提高购买力。由供求原理可知，需求或将不断增加；随着需求增加，价格逐渐上涨，此时需求仍不断增加；随着房地产价格不断上涨，逐渐趋于繁荣，此时需求不断减少；当房地产价格极高时，人们对房地产的购买需求开始下降，房地产价格逐渐下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏观调控，人们的心理因素等对于经济周期的影响都如催化剂一般，只能起到缓解的作用，无法阻止房地产价格的周期性波动。

以辽宁省房地产价格的变动为例进一步说明房地产价格波动的周期性。辽宁省房地产价格的第一个波动周期是1995年起至1997年，1997年达到顶峰，因国家宏观调控的影响，房地产业经过一个短暂的辉煌期后迅速回落。第二个波动周期是1998年国家实行住房改革起至2001年。这段期间，全国房地产价格大幅上涨，但是辽宁省房地产业经过一个涨幅后在2003年有一个较大的下滑，这就体现出了地方政府在房地产业发展上的作用——有力的控制了我省过快发展的房地产业。从1995年到2012年，辽宁省房地产业共经历了三个周期，其中两个完整的周期，持续期分别是6年和3年。

自1999年以后，国家的房地产业迎来了它的黄金期，全国房地产业继续升温。 至2010年，政府出台，“国十一条”，“国十条”等调控政策，我国房地产价格在2010年6月首次出现下跌，随后继续缓慢上涨。

房地产是人们生产生活中必不可少的一部分，近几年来，房地产业得到迅猛发展，经济问题与社会矛盾也不断凸出。为保证我国经济持续稳定快速发展，本文提出以下建议：

一是要严格管理房地产金融系统，提高开发商贷款门槛，加强金融风险防范，有效遏制房地产投机行为。二是要加强土地市场管理，降低房地产成本，缓解房地产价格增长过快而带来的诸多矛盾。三是要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，以改善住房条件为目的，努力解决无房人群的住房问题。四是要积极优化住房结构，加强建设廉租房，经济适用住房，重点开发普通商品房。

四、 结语

我国房地产业正处于快速发展阶段，房地产价格波动仍存在很多不可预料的问题。房地产作为实体经济和虚拟经济的纽带，对经济具有扰动和稳定的双重作用。因此，必须加强房地产的金融风险防范，优化住房供应结构，才会促进我国房地产业健康，蓬勃发展。

参考文献：

[1]时绮仑.房地产波动规律研究〔D].硕士学位论文，同济大学，2006:128~130

[2]胡晓添，淮励杰.土地因素对房价的时效影响实证分析「刀.中国土地科学，2005(6)

[3]张红.房地产经济学[M〕.北京:清华大学出版社，2005:156~162

[4]梁云芳、高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，

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1 房地产开发项目中的风险

房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。

(1)空间上的固定性。

空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。

(2)投资规模大。

房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。

(3)开发周期长。

房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。

(4)开发条件差，环境恶劣。

由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。

(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。

房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。

2 房地产开发项目中风险的特征

一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：

(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。

(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。

(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。

(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。

(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

3 房地产开发项目中的风险管理应用现状

由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：

湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。

4 房地产开发项目风险管理研究现状

目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。

在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。

结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。

参考文献：

[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32

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主办单位：中国房地产业协会

出版周期：月刊

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国际刊号：1002-8536

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发行范围：国内外统一发行

创刊时间：1986

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1 引言

房地产投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法，因其计算简单、方便，在房地产投资机会研究阶段有广泛的应用。一般地，投资收益率是房地产投资经济效益的静态评价的主要指标之一。它通过房地产投资估算得来的，主要参照了投资所在区域目前同类型房地产的收益水平、当地的基础设施条件、区域的房地产市场状况以及当地的房地产价格水平。

2 房地产市场的细分

由于房地产市场的特殊性和复杂性，投资者只能将房地产市场划分为具有某种明显特征的细分市场。市场细分一般从消费者的需求差异性出发，并从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，然后划分为若干个子市场的行为。市场细分是投资者选择目标市场的前提和基础，通过市场细分可以分析每一个细分市场中消费者的需求和偏好，市场中房地产满足消费者需求的程度。论文参考，房地产市场。凡是消费需求尚未满足的市场，或者满足消费者需求的程度很低的市场，都可以形成有利的投资机会。房地产市场细分的标准可以如下表2.1[1]

表2.1 房地产市场细分

 

细分标准 细分市场 地理 因素 城市规模 区位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、卫星城区 产 品 用 途  

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一、服务与顾客生命周期理论

(一)服务的定义及特性

菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生、转移,等等。它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联。克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工、有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的。

总之,服务是一种无形、特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:

1.无形性

服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见、摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到。

2.不可分性

服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解、著名歌手的表演等。

3.差异性

同一项服务会因为提供的时间、地点、环境等的变化而使服务效益产生很大的差异。如同样的内容不同的老师讲授的效果不同。

4.无法储存性

服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大。

5.过程性

服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异。

6.融合性

服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起。如交通运输业通过交通工具来提供服务。

(二)顾客生命周期的阶段性特征

由于服务是一种无形、特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立、维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任、从顾客变成拥趸、从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)。因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义。

1.初始阶段的高不确定性

与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段。这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺、信誉、能力、诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本。服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解。经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段。与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚。因此,高不确定性是初始阶段的基本特征。

2.购买阶段的临界性

在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买。进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰。如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段。对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系。这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态。因此,具有临界性是购买阶段的基本特征。

3.消费阶段的双重性

在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力。如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止。由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程。因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性。

实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段、购买阶段和消费阶段。因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义。

二、房地产业中的服务营销策略

美国著名经济学家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益。房地产不仅是一种物,同时也是一种社会关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系、法律关系、邻里关系、社区关系,等等。而且,房地产还具有使用期限长、财产或权利流转复杂、专业技术性强的特点。因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的。这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决。作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,2005)。因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用。

(一)基于顾客关系生命周期的营销策略

顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。换句话说,服务企业必须制定相应的阶段营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。

1.初始阶段的有形化

在初始阶段,营销的目标是培养潜在顾客的兴趣。服务营销者可以借鉴传统产品营销的策略,如媒体广告、宣传手册、免费试用、公共关系、人员推销等,并注意服务的不可感知性。在对房地产的产品进行介绍时,企业可以在房地产展销会上通过摆放楼盘模型、发放宣传手册、进行地产概念主题展示、发送赠品和以影像图片等形式展示地产信息,来吸引潜在购房者。

由于与楼盘等有形产品相联系的服务本身具有不可感知性,使得顾客很难判断与房产相联系的服务的优劣,这就要求通过地产公司品牌、服务的介绍及服务有形化等方式,让客户提前感知此处地产服务的质量,促使其购买。所谓地产服务的有形化是指房地产公司策略性地提供能被顾客直接感知的服务产品的有形物,比如,提供企业向潜在购房者展示购买之后会享受到何种服务、出现了问题后通过怎样的途径进行解决等,以帮助顾客识别此处房产服务的独特性、服务的性价比等,实现初步服务营销的目的。服务有形化策略是这一阶段的重点策略。另外,口碑宣传在房地产的服务营销中同样具有重要的作用,消费者在购买房产时,通常相信从亲戚、朋友、同事和专家那里获得的房产服务的信息。好的口碑传播是信息交流中最有效的工具,对服务宣传可以起到意想不到的效果;同时,也要注意,口碑传播对潜在顾客期望的形成有重大影响,顾客期望与顾客购买后的体验进行比较,会影响房地产消费中的循环购买行为;而且这种比较会形成新的口碑,从而影响更多的潜在顾客。因此,顾客期望的高低对房地产服务营销具有重大影响作用。如何引导适度的“好口碑”,利用好老顾客进行口碑宣传,对房地产服务营销具有重大影响。

2.购买阶段的需求管理

进入购买阶段,企业应该让潜在顾客意识到接受企业的服务是有价值的选择。当潜在顾客接触服务企业之时,往往带着问题或者需求,服务提供者须将注意力集中到顾客的特定需求或相应的问题上,并提出相应的服务产品或解决方案。另外,由于服务是不可存储的,这导致服务提供者无法通过库存手段适应需求的波动,而只能存储需求,即采取需求管理策略。

房地产企业应该充分了解消费者的需求,按照美国心理学家马斯洛提出来的需求层次理论,人的需求可以分为五个层次,分别是:生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我实现的需求。这五类需求依次由较低层次到较高层次,每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样,即会要求不同的产品可以满足消费者的不同需求。房地产企业在了解消费者需求的基础上,要不断适应消费者的需求,进行市场细分并锁定本企业的目标市场。南京市某居住类房地产项目对目标市场的细分按照年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教育程度、生活方式、购房动机、购房次数等因素,将市场细分为四个类型:20~30岁左右的首次置业行为、30~40岁的二次置业行为、40~50岁人群的二次置业行为、40~50岁人群的多次置业行为。通过对这四个细分市场的评估,该项目最终确定了的目标市场是第二和第三类市场(吴翔华,2005)。

对顾客的需求管理除了了解顾客需求和适应消费者需求之外,还应该主动引导消费者的需求,在观念和行为上实施引导方案。房地产业近些年来的概念地产越来越热,很多房地产企业打出旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等,使房产不再仅仅是满足居住的房屋,而且也变成一种满足人们休闲、爱好和生活理想,乃至体现个人地位的物质实体。这种营销方式其实就是先让消费者具备了对某种消费的观念,然后再推出符合这种需求的产品而取得成功的。

在行为上引导消费者的方式有房地产的广告、情境模拟、展台布置、终端促销等。广告是房产信息和房产企业信息的传递,是房地产企业与消费者沟通的一种形式。情境模拟可以分两种,一是模型模拟,企业可以设计一些诸如房产的推广塑料模型,房产改进模型等让消费者在拆装组合中体验户型等,进而引导消费者的需求;二是网络模拟购物,也可以在网络上建立免费网站,模拟营销场所,仿真商品,让潜在购房者有近乎真实的消费体验,从而激发潜在购房者对房产和企业服务的需求。此外,在房地产博览会等场所,装潢美观的展台布置,缤纷热闹的终端促销活动,都会对购房者需求的引导产生良好的效果(蔡滟,2006)。

3.消费或使用阶段的流程管理

在消费或使用阶段,营销者必须让顾客对企业的服务感到满意。在这一阶段,服务提供者传递企业的核心服务和价值给顾客,顾客和服务提供者之间的服务接触要大大高于前两个阶段,而服务接触中存在着大量的关键时刻。

(1)管理关键时刻策略

所谓“关键时刻”是指,服务提供者将服务质量传递给顾客,和顾客发生交互关系的过程。“关键时刻”不仅是顾客的敏感期,也是房地产企业对顾客展示其服务质量的重要机会。关键时刻的把握有利于增强顾客的品牌忠诚度;而一旦没有把握好“关键时刻”,造成顾客离去,就不能实现商品的价值,而且还可能产生负面口碑宣传者。因此,管理关键时刻是这一阶段的重点策略。房地产业中从业人员必须对关键时刻发生的时间、频率有良好的把握,这一方面要求从业人员具备相关的素质,另一方面,企业要对房地产从业人员进行相应的培训,使购买阶段顺利过渡到消费或使用阶段。

(2)管理服务消费流程策略

服务产品具有不可分性的特点,即服务的生产过程、消费过程是同时发生的,顾客感知的服务质量主要是一种过程质量。为了提高顾客总的感知质量,服务提供者要在管理好关键时刻的同时,管理好整个服务消费流程。营销者通过采用服务流程图的形式,把服务传递形成图式,考察各个部分是怎样相互契合的。房地产企业中的产品方面、市场研究方面、行政事务方面、计划方面、广告方面、促销方面等是如何共同协作,实现房产营销策略的。通过这样的服务传递图,就能简便的检查出企业的整个消费流程是否有效地实现了顾客的需要。

(二)基于客户关系模式的营销策略

客户关系营销模式有直销、定制、培训和指导、合作伙伴型关系营销、中间商五种模式,结合这五种模式,对房地产业的客户关系模式的营销策略进行分析。

1.直销式客户关系营销

产品的销售是制造商直接将产品和服务送达顾客手中,完全按照顾客的要求生产产品和服务,降低了公司的成本,形成了一对一的高品质顾客互动,创造出与顾客之间更强的关系。房地产业中也存在着直销市场,通过报刊、杂志的广告方式实现,比如《中外房地产导报》就是一个重要的房地产直销市场。

2.定制式客户关系营销

根据客户的特定要求,在企业力所能及的范围内推出合适的产品,精心制定解决方案,满足客户的特定需求,从而满足市场不断变化的需求。房地产定制的例子并不多见,原因在于房地产业是个投资成本大、周期长、资金密集型的行业,但是少数顾客仍有资金实力要求房地产定制。所以,针对这部分顾客,进行定制式客户关系营销是行之有效的营销方式。

3.培训和指导式客户关系营销

人们在使用产品的时候,由于种种因素的限制,往往不能充分利用产品的所有功能或者使用过程中遇到一些难题。通过培训和指导,可以让客户尽可能多地了解产品的潜在功能及价值,并让客户明白,客户能从与企业的合作中获得收益。房地产企业在进行营销时,对客户进行培训和指导,帮助客户充分了解房产的功能、特点,使客户在对房产了解的基础上对房产乃至对这个公司产生认同,因此,购买行为就自然而然的发生了。

4.合作伙伴型客户关系营销

在分工日益细化的条件下,企业需要向外寻求合作伙伴,来展开营销活动。在这种关系营销模式下,企业与客户共同承担了寻找最有成效的解决方案、改变经营模式和营销时间以及在共同追求相互利益中的行为模式的责任。这需要建立非同寻常的相互信任,是企业与客户关注共同利益的真正结合。

5.中间商式客户关系营销

树立良好的企业中间商形象,已成为企业关系营销的一个重要方面。因此,有必要设立专门机构,及时沟通,帮助中间商制定市场开拓计划。针对中间商的不同特点,请专家或本厂业务能力强的业务员对中间商进行必要的技术及营销知识培训,促进中间商队伍整体素质的提高。

参考文献:

[1]吴翔华.房地产市场营销[M].南京:东南大学出版社,2005:168.

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一 、风险识别的主要方法

风险识别是风险管理中十分重要的步骤，是许多学科的研究者早就在研究人类辨识风险和危机的方法。房地产开发项目的风险识别就是周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。论文参考，经营过程。

1.1专家调查法

专家调查法是利用专家知识和经验进行风险识别的方法，各领域的专家运用自己的专业理论知识和实践经验，找出开发经营过程中的各种潜在风险并进行分析其成因。该方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出较为精确地估计。

1.1.1专家个人判断法

征求专家个人意见的优点是不受外界影响，减少心理因素的影响，可以充分利用专家个人的判断力和创造力，且费用较少。但是仅依靠个人判断容易受到专家个人知识面、知识深度等主观因素影响，难免带有片面性。

1.1.2德尔菲法

德尔菲(Delphi)法由美国著名咨询机构兰德公司于上世纪五十年代初提出，已经得到了广泛应用。德尔菲法采用了一种专家估计法，以某种通讯方式使选定的专家之间获得一定的信息反馈，通讯方式可以通过信件或者通过在线的计算机系统。但是，专家之间不能面对面交流，信息的传递要通过间接方式进行。专家们被询问的是事先拟定的题目，通过多轮的信息反馈和询问，最后达到专家意见的收敛。

1.1.3智暴法或集思广益

智暴一词是从英文Brain storming翻译而来的，这是一种刺激创造性、产生新思想的方法。

智暴法可以在一个小组内进行，也可以由各个单个人完成，然后将他们的意见汇集起来。智暴法适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。若问题涉及面较广，包含因素太多，就要首先进行分析和分解，然后再采用此法进行讨论。

对智暴法的结论还要进行详细地分析，既不能轻视，也不能盲从。

1.2筛选—监测—诊断技术

筛选时指风险管理者对企业内部和外部的潜在风险因素进行分类，确定哪些因素明显地会引起风险，哪些因素明显地不重要，哪些因素还需要进一步研究。通过筛选，使风险管理者能够排除干扰，将注意力集中在一些可能产生重大风险的因素上。监测是根据某种风险及其后果，对设计到这种风险的产品、过程、现象和个人进行观测、记录和分析的显示过程，以掌握他们的活动范围和变动趋势。诊断是对企业的风险症状或其后果与可能的起因关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进入仔细检查。

在栓选、监测、诊断过程中，一般要按照一定得思维逻辑进行考察。

1.3故障树法

故障树是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。故障树作为一种有效地风险识别方法，故障树实际上变成了风险树。此时可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分解，排除无关的因素，从而准确的找到对企业真正的产生影响的风险及原因。

故障树经常用于技术性强、较为复杂，直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内、外所有失效机理;比较形象化，直观性较强。不足之处是用于大系统时，容易产生遗漏和错误。

1.4流程图分析法

流程图法式一种识别公司所面临潜在风险的动态分析法。使用流程图分析法时，首先应根据企业的开发经营情况。建立反映企业开发经营过程的流程图。论文参考，经营过程。而后通过对流程图的分析，有效地揭示房地产开发经营过程中的“瓶颈”分布及其影响，找出影响全局的“瓶颈”，并识别可能存在的风险。

流程图类型很多，有反应整个开发过程的总流程图;有专门反应某一阶段特别是“瓶颈”所在阶段的分支流程图;也有反映某一特定业务和部门活动的流程图。在风险识别时，可根据特定需要建立流程图。而后对每个环节、每个过程进行分析，以达到识别开发过程中所有风险的目的。

1.5财务报表分析法

风险造成的损失以及进行风险管理的各种费用都会在财务报表上显示出来，财务报表分析法就是基于这一点用来识别和分析各种风险的。论文参考，经营过程。

二、房地产开发项目风险识别

房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现为不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。论文参考，经营过程。

2.1 投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡

2.1.1投资决策阶段的任务

投资决策阶段是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类别和时机。即确定在何时、何地，开发何种房地产。论文参考，经营过程。

2.1.2开发区域与风险

开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。论文参考，经营过程。

2.2开发物业类型与风险

房地产开发存在着风险，但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性，因而具有不同的风险。

2.3开发时机与风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡

2.4土地获取阶段的风险

在土地获取阶段，房地产开发者承担的主要风险有：土地风险、征地安置风险、筹资风险。

三、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡

3.1工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡

3.2项目质量风险

开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡

3.3开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度大,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡

结语：本文论述了风险识别的一般方法，在此基础上对房地产开发项目风险的识别进行了研究，给出了房地产开发的风险分析调查表，并对房地产开发项目的不同阶段的风险识别内容进行了论述。

参考文献:

[1]赵世强.房地产开发风险模糊多级综合评价[J].河北农业大学学报,1996，04

[2]沈国柱.风险模糊分析法[J].系统工程与电子技术，2000，03

[3]徐莉等.风险决策方法进一步研究[J].武汉水利电力大学学报，1999，04：P49~52

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一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

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中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发展，为了防止金融危机的出现，必须适当控制房价增长的速度。同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆续出台，但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方面出发，结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状，得出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。

一、中国当前房地产价格上涨的基本情况

自2001年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长了6.9%。2004年，全国房地产价格一路飙升，全国商品房平均销售价格高达2714元/平方米，比2003年上升14.08%，与2002年相比，上涨幅度达21.92%。2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%；商业营业用房平均销售价格增长15.2%。2006年继续快速增长，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。

二、中国房地产价格上涨的主要原因分析

影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素包括经济发展状况、物价、居民的收入水平、银行利率。社会因素包括人口状态、家庭结构、社会福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、规划政策、房地产价格政策、税收政策、特殊政策。

价值决定价格，商品价格又受到供求的影响，成本和供不应求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性和我国现实情况，可以知道，房地产价格快速上涨主要原因如下。

1.城市化高速推进导致刚性需求的增加

目前，我国的城市化水平保持在每年提高1个～1.5个百分点的水平上，是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界银行统计，我国2005年底城市人口达到5.62亿，城市化水平达到43%，2010年我国城市化水平将达到50%左右，城镇人口会达到6.5 亿人左右。如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，人均居住面积按28平方米计算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面积14亿平方米，年需住房2.8亿平方米。

2.房地产经济周期

房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是1993年，当时在局部地区出现了过热现象，1993年下半年，国家对房地产市场进行宏观调控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释1995～1999年左右房地产市场一直低迷，当前我国处于房地产增长阶段，客观经济规律决定了房地产价格的增长。

3.土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差

土地储备制度实施以后，通过拍卖、竞标获取土市场上最高价的土地。而政府为了获取更多的建设资金，一味公开拍卖土地，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格的飞涨，但开发商作为一个商人不愿意自己的预期开发利润因此而降低。加之，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。

4.按揭售房方式的推出与大量运用

这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。就全国来讲，房地产信贷从1998年的800多亿，猛增到2003年的1.2万亿，2004年上半年更达1.7万亿，净增长21.25倍。

按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，由此激发出来的自然是对商品住房的爆发式的需求。

5.投机炒作

我国近几年股市持续低迷，民间投资渠道的单一，银行利率不断下降，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增。在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住房投资比例为16%写字楼则高达40%。“温州炒房团”的出现，就是这种投机性住房投资现象的集中体现。

市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们的心理预期的“雪球效应”来强化这一过程，增大了供需矛盾，造成了价格的上涨。

6.钢材、水泥等原材料的涨价

2003年，我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲，价格高位攀升，钢材的平均价格比上年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，这两种材料的价格仍继续攀升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回调，反而延续了2003年的上升态势，2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加。

7.大规模的城建拆迁

近几年来各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”。同时，随着我国房地产市场的不断培育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政策定价过渡到市场定价为准，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧提高，致使房地产开发成本的上升。

三、对策研究

针对上述主要原因，可以得出积极的调控措施，国家建设部、银行等部门和很多地区也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过对房地产价格快速上涨的原因分析，我们可以知道，房地产价格的上涨是多方面原因造成的，要想很好控制房价也要从多方面入手，对于当前的房地产市场的情况，我们给出一些对策建议。

1.搞活股市，开辟多种投资渠道，以减少炒房投机行为

股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。

2.加强对原材料供应市场的宏观调控

在材料供求关系紧张，价格快速持续上涨，并波及到全社会物价水平的情况下，政府应采取必要的措施，对钢材、水泥等原材料的出厂及销售价格进行适当的调控，防止囤积居奇、哄抬价格。

3.提高首付比例和降低贷款的期限

这样可以缓和商品住房供需的严重不平衡，有效地降低需求，对降低房价有一定的作用。最近，不少地方的商业银行不约而同地提高了房贷的门槛。

4.对土地使用制度要进行适度的宏观调控，以发挥其应有的功效

严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设。经营城市是政府对土地资源的市场化运作，因此，正确认识和把握哪些应有市场运作，哪些是市场无能为力而由政府来操作的。

四、结束语

当前政府已经在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取各种有效措施以达到平抑房价的目的。虽然很多措施没有达到预期的效果，但我们只要坚持探索，在不远的将来中国的房地产市场会走向一个良性的循环。由于我国房地产价格上涨过快的现象是多种原因造成的，所以在实践中我们应该多种措施综合运用，打“组合拳”，加强对于政策的执行力，才能使各种措施更好的发挥其功效，更好的控制房价。

参考文献:

[1]黄贤金陈龙乾:房地产企业经营管理[M].上海:上海财经大学出版社，2000

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论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献