商品房预售管理办法大全11篇

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篇（1）

第三条  凡在本市区域内预售商品房的开发经营企业，均须遵守本办法。

第四条  银川市房产管理局是本市商品房预售管理的行政主管部门。

第五条  预售商品房应当符合下列条件：

（一）取得《土地使用权证书》，持有《建设工程规划许可证》；

（二）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设投资总额的25％以上（不含地价）或完成基础工程，并已经确定竣工交付日期；

（三）属危房改造项目，拆迁户安置房已开始动工建设并确定了安置方案；

（四）具有房屋售后物业管理，维修服务和保证措施。

第六条  商品房预售实行许可证制度，预售商品房的开发经营企业必须向房产行政主管部门申请办理预售登记，经批准取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。

第七条  开发企业申请领取《商品房预售许可证》应提交下列证件及资料：

（一）开发企业的《营业执照》和《资质等级证书》；

（二）建设项目的投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上或基础工程已完工的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、幢号、层次、朝向、结构、装修标准、用途、交付使用日期、预售总面积、价格，并应附预售商品房总平面图；

（六）向境外预售商品房的应提交允许向境外预售的批准文件；

（七）房产行政主管部门认为应该提交的其他文件或资料。

第八条  房产行政主管部门在接到开发经营企业的申请报告和全部资料后，对审查合格者，应在十日内颁发《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，广告经营单位不得为其预售广告。

第九条  开发经营企业预售商品房，应将《商品房预售许可证》悬挂在预售场所，制做广告和说明书时必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条  开发经营企业在预售商品房时应与承购人签订由房产行政主管部门和工商行政主管部门统一制订的商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同副本到市房产行政主管部门和规划土地行政主管部门办理登记备案手续。承购人变更的，应到上述部门办理变更手续。

商品房预售也可以委托人办理，人必须持有合法有效的委托书。

第十一条  开发经营企业预售商品房所得款项，必须用于预售商品房有关的工程建设。

第十二条  商品房竣工交付使用时，未达到预售合同规定的结构、设施、装修和质量标准的，由预售人负责返修，返修后仍达不到标准的，承购人有权要求退房。预售人应将房款全部退还承购人，并按合同约定承担违约责任。

第十三条  商品房交付使用后，承购人应在交付使用之日起30日内持购房合同及有关证件到房产行政主管部门办理房地产交易手续和房屋产权登记，领取房屋所有权证。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的，房产行政主管部门责令停止预售，限期补办手续，并按照规定处以5000元？10000元以下罚款，逾期不补办的，对其预售的商品房不予办理房屋产权登记和房屋所有权证。

广告经营单位为没取得《商品房预售许可证》的企业或单位商品房预售广告的，由广告监督管理机关责令停止，没收广告费用，并处广告费用一倍的罚款。

第十五条  开发经营企业未按规定办理备案和登记手续的，责令限期补办；逾期不补办的，处以1000元以下罚款。

第十六条  开发经营企业违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门按照规定处以10000元以下罚款。

第十七条  对不具备商品房预售资格而预售商品房的单位，房产行政主管部门不予办理房屋产权登记和房屋产权证并会同有关部门依法予以处理。

第十八条  房产行政主管部门工作人员，在商品房预售管理、登记发证工作中玩忽职守、循私舞弊、以权谋私的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

篇（2）

第三条  本暂行办法所称的商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发经营企业”）将正地建造中的房屋预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续），并向承购人收取定金或房价款的行为。

本暂行办法所称的商品房销售，是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人，与承购人签订商品房销售合同，并向承购人收取房价款的行为。

第四条  市建委、市房管局依照市政府规定的职责，负责管理本市商品房预（销）售工作。

第五条  开发经营企业预售、销售商品房，必须持有《商品房预（销）售许可证》。

开发经营企业在预售、销售商品房前，应按本办法有关规定，到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后，应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核，并到现场实地查勘。经审查合格的，市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。开发经营企业凭批文到市房管局办理预（销）售登记，领取《商品房预（销）售许可证》。

第六条  开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得《建设用地规划许可证》；

（二）持有《建设工程规划许可证》；预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度，初步落实水、电、煤等配套工程；

（四）已拟定的商品房预售方案应包括：商品房的座落、结构、装修与设备标准；商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。

第七条  商品房未经预售的，开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件：

（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》；

（二）同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符；

（三）具有竣工综合验收合格证明；

（四）已落实物业管理单位和物业管理措施。

第八条  开发经营企业向境外预售、销售商品房的，还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。

第九条  开发经营企业预售、销售商品房，必须在其经营场所出示《商品房预（销）售许可证》，以备承购人查验。

具有房地产中介服务资格的中介服务机构在预售、销售商品房时，应当出示《商品房预（销）售许可证》以及商品房预售、销售的委托书。

商品房承购人经确认上述证件后方可购买。

第十条  开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预（销）售合同。商品房预（销）售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一条  预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。

预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。

第十二条  商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。

第十三条  开发经营企业及其委托商预（销）售商品房广告，必须符合《中华人民共和国广告法》，并持有《商品房预（销）售许可证》，广告中应当载明许可证编号。否则，广告经营单位或者单位不得为其制作和商品房预售、销售广告。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预（销）售许可证》擅自预（销）售商品房的，由市建委、市房管局责令其停止预（销）售活动，限期补办手续，并可依据有关规定给予处罚。

篇（3）

商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。

预售人，是指预售商品房的开发企业。

预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。

第三条、本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。

第四条、广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产主管部门）是本市商品房预售的主管部门，负责本办法组织实施。

第五条、开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：

（一）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；

（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第六条、开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，须提交下列文件或资料：

（一）房地产开发资质证书和营业执照；

（二）市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证；规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；报建项目四至平面图复印件；

（三）国有土地使用权出让合同；已缴纳地价款的发票复印件；

（四）建筑施工合同；建设工程质量和安全监督证明文件；

（五）商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件；

申请外销的预售商品房，还需提交外经主管部门的批准文件复印件；

（六）附单体报建项目四至平面图（晒蓝）或小区规划报建项目四至平面图（晒蓝）一式四份，大小尺寸38CM×28CM；规划坐标图复印件；

（七）广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件；

（八）如属两方以上合作的项目，应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。

第七条、市房地产主管部门在收到申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的项目，应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证；对不符合条件的项目，应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。

第八条、商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。

第九条、开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。

第十条、开发企业的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。

第十一条、开发企业预售商品房广告时，应提前5日将拟的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止，并收回该项目的商品房预售许可证。

第十二条、开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。

第十三条、商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：

（一）开发企业、预购人、委托人姓名（名称）、地址、合法证件号码；

（二）开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置；

（三）商品房预售款专用帐号；

（四）预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号；

（五）预购的商品房价格；

（六）交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法（交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准）；

（七）付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任；

（八）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；

（九）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；

（十）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；

（十一）物业管理事项；

（十二）双方约定的其他事项。

商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。

商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。

第十四条、开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。

凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。

第十五条、市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后，市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议，明确各自的职责和义务。

第十六条、开发企业有多个商品房预售项目的，应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用，在项目竣工验收之前，只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

第十七条、预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据。

第十八条、市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用，并在办理商品房预售合同审核、登记手续时，向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。

第十九条、开发企业需要使用商品房预售款时，必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复；对符合条件的，出具同意资金使用划拨书；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。

第二十条、商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。

第二十一条、开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内，持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。

篇（4）

第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

第八条房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

篇（5）

第二条本办法所称商品房预售款，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款（包括预售商品房按揭贷款）等各种款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称监管银行，是指商品房预售款专户的开户银信部门。

第三条凡在我县行政区域内经房地产管理部门批准预售的商品房预售款的收取、支出和使用，适用本办法。

第四条县房产管理局是商品房预售款监管的主管部门，负责组织本办法的实施。

县房地产交易管理中心负责商品房预售款的日常监管工作。

第五条预售人预售商品房的预售款应当用于准予预售商品房的工程建设。

第六条县房产管理局对商品房预售款监管履行下列职责：

（一）监督预售人和监管银行履行监管协议；

（二）对商品房预售款使用计划实施备案管理；

（三）对预售款的支取和使用实施监督管理；

（四）建立房地产开发、施工、监理等单位的诚信档案，并定期公示；

（五）接受预购人对商品房预售款使用情况的查询；

（六）受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉，依法查处房地产开发企业违规使用商品房预售款的行为。

第七条商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至本项目工程竣工验收合格并给予预购人办理产权登记后止。

第八条商品房预售款的使用采取先审批后使用的管理模式。未设立预售款专用账户的项目，县房产管理局不得发放《商品房预售许可证》。

第二章预售款专用帐户设立

第九条预售人在申请商品房预售许可证前，应当在本县银信部门开设商品房预售款专用帐户，并由预售人、银信部门和县房产管理局三方签订统一格式的“商品房预售款专用帐户监管协议书”。协议书共三份，三方各执一份。

第十条《商品房预售款监管协议》主要包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落；

（三）监管项目范围；

（四）商品房预售款使用计划；

（五）违约责任；

（六）争议解决方式。

第十一条商品房开发项目属单家银信部门贷款或提供按揭的，该银信部门即为监管银行。多家银信部门贷款或提供按揭的，监管银行由预售人与相关银信部门商定。

第十二条同一预售人申请多个商品房预售许可证的，应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别设立预售款专用账户，同一个项目分期实施的，可以设立一个专用账户，但应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别列帐。

第十三条预售人因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，须到县房产管理局申请办理商品房预售监管增加或变更手续。

第三章预售许可

第十四条预售人申请《商品房预售许可证》，必须符合以下条件：

（一）必须具有与预售房屋相应并未抵押的房地权属；

（二）完成项目总投资25%以上。

第十五条预售人申请办理《商品房预售许可证》，应填写商品房预售许可证申请表。并提交以下证件（复印件）及资料：

（一）企业《资质证书》和《营业执照》；

（二）建设用地规划许可证和用地审批手续；

（三）建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）完成项目总投资25%以上的有效证明材料；

（五）与金融机构签订的商品房预售款监管协议；

（六）商品房预售方案：预售方案应当说明预售房位置、面积、竣工交付日期，交付使用后须遵循的物业管理约定等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第十六条县房产管理部门在接到预售人申请后，应当查验各项证件和资料，并到现场进行查勘，经审查合格的，在十日内核发《商品房预售许可证》，并通过新晃电视台或新晃县公众信息网向社会公告。

第十七条企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售房广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十八条预售人应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县房产管理部门办理商品房备案登记手续。

第十九条预售人申请办理商品房预售许可证时，须提交《商品房预售款监管协议书》。县房产管理部门应当在预售许可证上明示商品房预售款专用账户信息。

第二十条有下列情况之一的，县房产管理部门不得办理商品房预售合同登记备案、预告登记、按揭等手续：

（一）未能提供监管银行出具的承购人付款已入专用账户凭证和预售人的收款发票的；

（二）承购人未按《商品房买卖合同》的约定付清首期预售款的。

第二十一条办理了备案登记手续的商品房，预售人未经购买人同意，不得将已预售的房屋所有权用于抵押，县房产管理部门不得办理抵押登记。

第二十二条经备案登记的商品房预售合同及有关凭证不得转让。

第四章预售款缴纳

第二十三条预售人不得直接收取商品房预售款，不得向承购人以采取集资、贷款、收取会员费等形式变相预售商品房。

预售人在填写完整好县房产管理部门统一印制的商品房预售款缴款单后，由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的商业银行缴款并将银管部门的进帐单回执交给预售人做帐。

第二十四条承购人、预售人双方可以就商品房买卖交易签订定金书面协议，定金额度不得突破交易额度的20%。

预售人不得直接收取商品房买卖交易的定金，定金的缴纳由预售人在填写好县房产管理部门统一印制的商品房预售款缴款单后，由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的商业银行缴款并将银管部门的进账单回执交给预售人做账。

第二十五条预售人凭监管银行的缴款回执向承购人开据购房票据，并在3日内报县房产管理部门备案。

第二十六条银信和住房公积金部门在发放承购人预购商品房按揭贷款时，必须由贷款人、预售人、县房产局三方签订《新晃侗族自治县预购商品房按揭贷款监管协议书》，并按协议书要求直接将该贷款划入指定的预售款专用账户。

第五章预售款使用

第二十七条预售人申请使用商品房预售款时，应填写商品房工程建设投资总费用计划表和商品房预售款使用申请表送交县房产管理部门，并根据下列不同申请款项提交相应资料：

（一）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的工程进度款支付证明；

（二）申请购买建设材料、设备款的，提供购销合同；

（三）申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

（四）申请缴纳法定税费的，提供相关单据；

（五）申请供还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款合同及抵押合同。

第二十八条为使预售人正常开展业务，预售人可以向县房产管理局申请一定额度的资金作为备用金，以支付经常性的零星开支，其额度不得超过预售款的10%。

第二十九条预售人设立的商品房预售款专用账户内的款项在按本办法规定撤销专用账户前，只能用于本办法第二十七条、第二十八条规定事宜，不得挪作他用。

第三十条县房产管理部门收到预售人资金使用申请后，应进行现场勘查，对施工进度、先期拨付的预售款使用情况进行评估，并核对商品房预售款专用账户对账单。

经现场勘查且符合条件的，应在两个工作日内办理用款拨付批准手续；对不符合条件的，应在两个工作日内书面通知预售人，并说明理由。

第三十一条除监管银行监管资金比例外，有下列情况之一的，县房产管理部门不予办理用款手续：

（一）专用账户余额不足项目销售款总额的10%时；

（二）收款单位、用途等内容与合同约定不符；

（三）已拨付款项未专款专用；

（四）其它违规用款事项；

预售人在办理《商品房预售许可证》之前应支付而未支付的各项费用，不得在商品房预售款监管账户中支取。

第三十二条监管银行应按监管协议条款，凭县房产管理部门出具的同意拨付款证明拨付预售款。

预售人应于每月10日前将监管账户上一月份资金收支情况的对账单复印件送交县房产管理部门备案，县房产管理部门应进行认真核查。

第三十三条监管银行凭县房产管理部门的证明材料及预售人的票据划转账，收款单位的账户和金额由县房产管理部门的同意拨付证明资料载明。

第三十四条预售人应按期向县房产管理部门申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单复印件。县房产管理部门应对各建设项目的商品房预售与其预售款入帐情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监管，预售人应予以配合县房产管理部门到监管银行核对账务。

第三十五条预售人再次申请预售款的使用之前，县房产管理部门应审查前一笔款使用情况。在正常情况下，监管人员每月巡视工程进度一次，并将进度记录在案。若发现工程停工，即列入监管重点，改为每半个月巡视一次，若巡视三次发现工程一直停工，县房产管理局必须迅速调查停工原因，积极采取相应措施。

第三十六条预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，预售人可以向县房产管理部门提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经核实，县房产管理局应当在2个工作内通知监管银行解除该部分预售款的监管。

监管银行可将退房款直接打入承购人的银行账户中或由退房人领取现金。

第六章预售款专用帐户撤销

第三十七条预售商品房经竣工验收合格并给预购人办理产权登记后，预售人应根据建设部《商品房销售管理办法》第七、八条规定，在现房销售前向县房产管理部门申办商品房现售备案，经审查符合商品房现售条件的，出具《商品房现售备案回执》。预售人凭回执填写《商品房预售款撤销监管申请表》向县房产管理部门结算该项目预售款专用账户的资金。

第三十八条县房产管理部门在接到申请之日起3个工作日内进行审查确认，如预售人已按规定交清税费及地价款、不存在违反本办法或法律规定情形的，出具办理结算手续的书面意见并通知银行办理撤销监管账户手续；如有违规情形的，县房产管理局出具不予办理结算手续的书面意见通知预售人，并说明理由。

第七章罚则

第三十九条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，由县房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条预售人隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由县房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第四十一条预售人未按本办法规定将预售款缴付监管账户的，由县房产管理部门责令停止该预售项目的销售，限期改正，并公示其不良行为，记入不良信息档案。承购人将预售款直接交给预售人而造成损失的，由承购人直接追究预售人的民事责任。

第四十二条预售人不按规定使用商品房预售资金时，由县房产管理部门责令限期改正，并可依照《城市商品房预售管理办法》有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十三条开发企业或预售人有下列行为之一，由县房产管理局可以处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》、通知金融机构冻结商品房预售款项，直至停办交易手续和产权转移登记：

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）违背监管协议，将商品房预售款项挪作他用，未能保证项目建设的；

（三）未按规定办理备案登记手续的；

（四）预售后又设立抵押的；

（五）违反商品房预售合同条款的，私自为承购人转让商品房预售合同及有关凭证的。

第四十四条监管银行擅自批准预售人使用商品房预售款专用账户内的款项或挪作他用的，由监管银行负责追回流失款项，对拒不改正或情节严重的，暂停办理该银行新开设商品房预售款专用账户手续。

篇（6）

原告费某得知这一情况后，遂向法院提起诉讼，要求被告继续履行集资联建房协议向原告交付房屋。审理中同时查明，二被告至今未办理《预售房许可证》。

评析：

本案在处理过程中，对原告费某与被告合江县某房地产开发公司签订的集资联建房协议的效力存有争议。

一种观点认为，该集资联建房协议（即实为商品房预售合同）无效。其理由是：原告费某与被告之间形成的法律关系是商品房预售关系。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”第九条规定：“开发经营企业进行商品房预售应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”被告未取得《商品房预售许可证》而向原告预售商品房，原告不行使知情权，明知被告没有许可证而与之签订预售商品房合同的行为，均违反了前述行政法规的禁止性规定，也就是说，在签订预售房合同时，被告实际上不具备预售房资格，即无缔约能力。根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，原被告双方签订的集资联建房协议（即商品房预售合同）因缺少生效要件而无效。

另一种观点认为，如果确认无效将违反民法的诚实信用、禁止反供原则，故不能确认该集资联建协议无效，应责令被告合江县某开发公司补办商品房预售许可证等相关手续，继续履行合同。

虽然，我国《城市房地产管理法》第四十四条及《城市商品房预售管理办法》第六条都规定了商品房预售应当具备四个条件：（1）交付土地出让金，取得土地使用权证；（2）取得建设工程许可证；（3）投入开发建设的资金达到投资总额的25％；（4）取得商品房预售许可证。而且上述规定，均系国家法律或规章的强制性规定。同时，根据《合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。但是不是房地产开发企业在未取得上述“三证一投资”的情况下进行商品房预售，并与购房户签订的商品房预售合同均可主张无效呢？笔者对此不敢苟同。

本案中，如果认定原告费某与被告合江县某房地产开发公司之间签订的集资联建房协议以被告主张其不具备预售许可证（即实为商品房预售合同）而无效，一方面不能体现合同法的“帝王规则”-即诚实信用原则。因诚实信用原则要求订约双方在订立、履行合同的整个交易过程中，均须出于善意，遵守诺言，履行合同，诚实守信，不搞欺诈。其出发点是要维护市场交易秩序，保护交易安全，维护社会的公平、正义，以实现立法司法的基本宗旨，体现法的基本精神。另一方面，也不能很好地规范房地产开发经营企业接受有关建设行政主管部门地管理，依法进入市场，进行合法经营，也不能保护房地产业的健康、有序发展。同时双方当事人的合法权益也得不到很好的保护。

篇（7）

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)22-0141-01

根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房预售合同只是开发企业与承购人之间一种债的关系,承购人是债权人,开发商是债务人,根据债的一般原理债权人享有请求他方(债务人)为一定的行为或不为一定的行为的权利即是一种请求权,这种权利并不具有排他性,并不发生所有权的转移,承购人在以房屋建成后的价值实际支付了房价,而获得的却是一种期权,一种请求权,一张空头支票。房地产开发是投入资金大、开发时间长、风险高、极其复杂的行业,这种风险通过商品房预售无疑转嫁到了承购人身上。其次,由于上面谈到的所有权并不发生转移,开发商还可以在标的物上设定债权和抵押权。

一、加大商品房预售的门槛

根据《城市商品房预售管理办法》规定,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,就可以商品房预售。在实际工作当中,隐蔽工程(地基)的完成就已经达到了总工程投资的25%,这对开发商来说是以全部工程款的1/4就可以进行商品房预售,用承购人的钱来进行后期的投入和收益,这可以说是小投入、大收益、小风险、大回报,这种完全应该由开发商承担的风险完全转嫁到消费者身上,出了风险由消费者承担,利益则是开发商的。应该加大开发商工程款的投资份额,这样就算开发商不能完成后期的投入,也要遭受很大的经济损失,预售部分的商品房也可以折抵给承购人减少消费者的经济损失。

二、加强对预售款的监管力度,建立专门的预售款账户

符合条件的开发商在进行商品房预售时,承购人直接将预售款进入开发商预售款专用账户,由银行和房地产管理部门适时全程监督,并且建立红色预警机制当开发商一次调拨资金超过预售款50%时,要经过房地产管理部门的审批,否则银行启动红色预警机制停止调拨。这样可以使预售款专款专用,并且防范开发商进行多元投资,在不同预售项目间调拨预售款。

三、建立健全预售款调拨制度

篇（8）

现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。

事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。

（二）商品房现售不等同于房地产转让

首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。

其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件（依据事实行为或司法裁判等除外）。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。

最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。

二、商品房预售与现售监管对接的实践难题

（一）竣工验收合格———现售

考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。

同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成，建设行政主管部门的主要职责是监督备案。

2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。

综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。

（二）现售备案的性质

《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。

（三）现售监管引发的相关问题

1.怠于申办初始登记

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。

2.如何办理预告登记

《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记？虽然《房屋登记办法》并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。

3.能否受理（预）查封

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）中提出了预查封的概念，即房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

4.预售与现售的转化和衔接

建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》（建房[1998]第17号）中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。

三、国内各地对商品房现售监管的比较分析

由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：

其一，将竣工验收备案/综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》（武开管办[2001]082号）明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县（市）、街区房地产管理部门办理产权登记备案。

其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交[2005]1105号）规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》（甬建发[2009]189号）规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。

结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。

四、加强和完善商品房现售管理的若干构想

篇（9）

    一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

    (一)商品房预售合同备案登记的效力

    自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来,从国家到各个地方,相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外,1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中,都有关于商品房预售合同登记备案的条款,规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。

    仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看,法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国,不同类型的备案制度有不同的性质和效力,学界对此也有争议。

篇（10）

预售商品房再转让是否属于房地产转让?根据《城市房地产管理法》第36条之规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人,包括房地产所有人、经营人和使用人等。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为,根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则,如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续,预售商品房的所有权即发生转移,这时,预购人即成为预售商品房的所有人。本文认为,预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权,其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产,还未到房产管理部门办理房产登记,预购人并没有获得商品房产权,即没有取得商品房所有权,而是在商品房竣工并办理房产登记后,根据预购合同享有要求开发商办理产权转移,将房产过户到预购方的权利。因此,预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

那么,预售商品房转让条件有哪些要求呢?

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:

1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”

2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。

4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。

篇（11）

中图分类号：F25文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）07-0059-02

1 商品房预售制度简介

1.1商品房预售制度的定义和由来

在目前的房地产一级市场上存在着商品房现售和预售两种销售方式。商品房现售是指房地产开发企业将竣工并验收合格的房屋出售给买受人,由买受人支付房价款的行为。《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。在房地产开发过程中,甚少有房屋完全建好再行出售的情况,实务中商品房预售是房地产转让的一种最主要的售房方式。商品房预售首创于香港,俗称“卖楼花”。20世纪 50年代初,香港进入人口剧增时期,住房严重不足形成对土地和楼宇的庞大需求。1953年成立的立信置业有限公司依据当时情势提出了“预售楼花”,并提倡分期付款。

1.2商品房预售制度的产生和发展

中国商品房预售制度的产生有自己独特的历史原因：由于“”的破坏作用,截至1978 年,中国城镇人口的住房面积已经达到了历史最低点,整个市场呈现严重的供不应求的局面。当产品市场出现这种局面的时候,一般都会产生预先订购的方式,更何况像房地产这种价值量大而且具有稀缺性的商品,自然也需要采取这种方式暂时缓解一下消费者旺盛的需求。房屋预售制度是我国房产市场发展初期,给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策,意在降低房地产行业的进入门槛,提高市场上的房屋供应量。改革开发以前,城镇居民的收入水平较低,相对购买力不高。预售制度可以使正在建设中的房屋以一个相对较低的价格面向市场,从而提高了居民的相对购买力,满足他们的需求。中国建立资本市场之前,国内的房地产企业只有向银行借贷这惟一的一条融资渠道,1992 年资本市场建立之后,整个市场的发展断断续续,迄今为止,仍然不够成熟、完备,中国大部分房地产企业的原始积累不足 ,加上房地产开发周期长、投入资金量大等特点,使得开发商的筹资工作举步维艰。但是预售制度可以帮助开发商通过收取定金或者房价款的方式筹集一部分资金。换言之,预售制度是开发资金足额、及时到位的重要保证。

1995 年正式实施的《中国房地产管理法》中将商品房预售制度用立法的形式予以确定, 1994年建设部《城市商品房预售管理办法》和1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》均对商品房预售制度作出了详细的规定。随后2001年建设部 95 号令和2004年建设部131号令分别对《城市商品房预售管理办法》进行了修改,商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。

1.3 商品房预售制度的作用

在我国政府将房地产业作为支柱产业的情况下,商品房预售制度加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本,扩大了商品房的开发规模和提高了商品房的建设速度。同时,我国金融创新品种的缺乏和房地产金融缺少有机的联系,所以除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式,实际上商品房预售成为了房地产商开发融资的主要手段。统计表明,我国各主要城市商品房预售比例已达80%以上,部分城市已高达90%以上。由于历史欠账多,新建住宅量大,我国房地产市场一直以增量市场为主,房地产开发项目大多是成片和滚动开发,在我国资本市场发育不全的情况下,完全靠开发企业自有资金,是很难靠自身力量进行滚动开发的。商品房预售价格一般较现房销售价格低10%―20%,离交房期1至2年。一些购房者在看好后市房价的前提下正是因为预售房相对现房销售有一定的价格优势,所以喜欢选择购买预售商品房。

2 商品房预售制度的缺点

（1）商品房预售制度本身的特点决定了此项制度的实施可能会引发了一系列不诚信的社会现象,例如“一房多卖”、“烂尾楼”、“质量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”,利用虚假广告和推销招数夸大功能、质量、面积等,诱骗消费者,赚一把就走。商品房预售中存在的虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、绿化率容积率与实际不符以及将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为极大地损害了购房人的利益。

（2）商品房预售制度造成了隐性的风险转嫁 ,将开发商承担的风险非常利落地转嫁到银行和购房者的身上。住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需要的住房或承担违约的责任。这实际上将经营风险转嫁给了社会。一边是购房者支付了全部房款,承担了房地产开发的风险;一边是开发商占用了购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息,并通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

（3）商品房预售制度使得开发商和购房者之间所掌握的信息严重不对称,增大了居民消费的风险成本,违背了交易的一般原则。现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易。在交易过程中开发商比购房者拥有更多的知识和信息,包括房产的质量、土地使用权年限、建筑原料构成、房屋性能、建设方法、生产成本等,而购房者很难获取或理解这些信息。因而形成了一方占有信息优势,而另一方则处于信息劣势的不均衡状态。开发商往往会利用这种信息优势地位,采用微妙的手段,千方百计的隐匿有关信息,转嫁给本应有自己承担的成本或风险,谋取不正当利益,产生了经济理论上的“道德风险”问题。

（4）商品房预售制度造成不平等竞争和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术都不是十分重要,只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商,具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了以圈地、圈钱为主要特征的赢利模式和以概念炒作为主的销售方式。经营模式以销售为主,最终导致规模不经济。

3 当前形势下应该取消商品房预售制度

关于商品房预售制度的存废一直都是学术界争议的话题,反对取消商品房预售制度的理由主要有两点:

一是认为预售制度取消后,期房改为现房,对市场的最直接影响就是房价会上涨。取消期房预售加大的投资成本,会转嫁到房价上,最终让消费者买单。而且楼盘从土地开发到交房都有一个周期,如果没有预售期,市场就会出现房屋空档期,带来的直接后果就是房价上涨。

二是认为商品房预售制度取消后,对开发商自有资金的要求将大大提高,房地产市场的格局也将发生很大转变,开发商们将不得不面临重新整合的局面。一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的中小企业将被淘汰,这样会造成行业垄断局面的出现。在这种情况下,某些开发商也会故意囤积楼盘,导致供小于求局面的出现,从而造成房价上升。

现在距 1994年建设部出台《城市期房销售管理办法》已经十几年了,当时的环境和背景许多已时过境迁。从国际成熟市场的经验来看,应逐步取消商品房预售制度。现房销售更适合目前中国的国情。在我国房地产市场法律法规滞后、市场监管不力和执法不严的情况下,改期房销售为现房销售,堵住市场混乱的漏洞,正是符合我国国情的良方和事半功倍之举。

取消商品房预售制度并不会产生以上问题。目前我国现房销售适于市场供需关系,甚至是供略大于求的状况。很多地方房价虚高,而实际入住率并不高。房屋开发虽然需要一个周期,但并不是所有的商品房都是同一时间开始建设的,取消预售并不会造成市场空白,即使对供求有影响也不会很大。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,所谓期房价格低实际上是一种幻觉，如果开发商只能卖现房,开发商一则要承担资金之成本,二则要承担房子卖不出去的风险,房价多会越卖越低,特别是在房产销售市场 竞争激烈的情况下更是如此,取消期房预售制度有助于舒缓金融风险积淀,遏止风险放大。央行报告指出,2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在 55%以上,较往年仍有所提高;房地产开发商贷款质量较差,农行和中行的不良贷款率分别达到 16%以上和 12%以上,工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。一方面,开发商自有资金比例逐年下降房地产贷款潜在风险增加;另一方面,同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下,达到同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中,将银子装进口袋把风险留给银行。当开发商只能卖现房不能预售期房时,其资金成本尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款,去完成房屋的建设配套;银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上而让房贷风险越积越大。

取消商品房预售制度有利于加速整个房地产市场的整合,推动整个地产业的理性回归。取消商品房预售制度并没有限制房地产行业的竞争,而只是起到了提高准入门槛的作用,只要企业的实力雄厚就可以自由进出房地产业。这恰恰可以将一大批实力、技术低下的,只做“一锤子”买卖的开发商过滤出房地产业，使得房地产企业树立起品牌意识,认识到只有质量才是企业生存的根本,改变以往不合理的以圈地、圈钱为主要特征的赢利模式和以概念炒作为主的销售方式,从而在公平的市场环境下高效率地竞争,有利于企业上规模提高其竞争力。同时让商品房预售中存在的虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、绿化率容积率与实际不符以及将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为无处藏身。

参考文献