土地市场论文大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇土地市场论文范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

(一)宏观调控中政府权力干预的处境

1。政府宏观调控的必要性

笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。

2.政府干预房地产市场的处境

关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。

(二)利益在房产市场主体中的分割

市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。

(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上

竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。

(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化

不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。

(五)责任的承担主体模糊

篇（2）

1相关概念界定：电子地图、光盘电子地图

1.1电子地图

关于电子地图的名称，曾有不同的提法，如“电脑地图”、“联机地图”、“屏幕地图”和“瞬时地图”，有时又把电子地图和数字地图等同起来，或认为电子地图是数字地图和视盘地图的集合等。

综合电子地图作为电子出版物的个性和共性，可以如此定义：电子地图是一种以数字地图为数据基础、以计算机系统为处理平台、在屏幕上实时显示的地图形式。电子地图并不是数字地图，数字地图是电子地图的编绘原材料、是数据基础，而电子地图是数字地图的表达结果。

1.2光盘电子地图

电子地图可以按照不同的分类标准进行分类，而笔者将要考查的光盘电子地图则是以输出和使用方式进行划分的产物。按照此分类标准，电子地图可分为单机电子地图、光盘电子地图、触摸屏电子地图、PDA电子地图和网络电子地图。

光盘电子地图主要存储在CD-ROM或DVD-ROM中，在计算机中通过相应的光盘驱动器读取调用。就目前而言，国家普通电子地图(集)、省(市)交通电子地图(集)、旅游观光电子地图、城市交通电子地图等，一般都采用光盘电子地图对外；而且光盘电子出版物实际上是从传统出版到网络出版的过渡阶段，即从内容形式上是数字的，但在物流上仍然运用传统模式，也便于统计分析。这两点也恰是笔者选择光盘电子出版物作为研究对象的原因。

笔者发现《中国国土资源年鉴》虽有涉及电子地图品种、数量及总定价的指标，但数据明显缺失，而且据笔者事后的调查，其权威性也值得质疑。笔者遂从国家图书馆电子信息中心以及其他公共图书馆、各出版社网站进行电子地图的检索。

2市场营销态势

2.1出版单位层面

地图出版行业是国家特许的行业，公开地图应当由国务院新闻出版行政主管部门批准的具有地图出版权的出版社出版。根据性质来分，可以把地图出版社分为四大类：中央级专门地图出版社、中央级专业地图出版社、地方级专门地图出版社以及地方级专业地图出版社。

此外，由于近年来地图市场的迅速膨胀，民营地图出版机构及软件开发公司也逐渐挤入地图出版业，进入地图的编绘、制作流程。

对于光盘电子地图出版，就个别地图出版社而言，可以归纳出两个特点：

①中国地图出版社(以下简称中图社)一枝独秀。由笔者调查所得的出版名录可知，中图社在六年间共出版20种光盘电子地图，占所有出版种类半数有余。这与中图社自身的雄厚实力及战略规划有密切的关联。中图社凭借其在地图市场的独特垄断地位，自1987年建社以来，共发行各类地图30亿册(幅)，占全国地图发行总量的90%。另据开卷公司所做的市场调研，中图社在国内地图市场市场占有率为32.4%，遥遥领先于位居第二的广东省地图出版社(11%)。综合实力位居全国出版社前列。

而且中图社以其敏锐的触角，自上世纪90年代初成立了电子地图编辑室，后又在此基础上成立了电子信息制作中心，并开发成功集地图数据的获取、处理、组织、管理和分析于一身的电子地图平台。因而，中图社在光盘电子地图市场中占尽先机。

②在光盘电子地图市场中，地图出版社整体参与度较低。据笔者调查所得，除去中图社，涉足光盘电子地图制作出版的地图出版社不过3家，这与中国46家有资格出版地图的出版社数目形成巨大落差。究其原因，笔者以为主要有三点：研发成本高。要制作电子地图，就必须首先实现地图的数字化，而数字化所要求的数据采集、数据加工、软件开发等需要巨大的物力和财力；电子地图市场机制尚不成熟。盗版现象猖獗，正版产品得不到有效保护；维护成本高。电子地图数据需要定期更新，对于单独某个单位来说确是重负。因此，开发、出版电子地图利润微薄。投入多，风险大，产出少，使得各路“口袋不深”的出版社心有余而力不足。

与此同时，民营资本的介入也是值得重视的。尽管电子地图市场门槛高、风险大，但丰厚利润的前景使得部分民营性质的出版机构也要进军电子地图市场，另一方面笔者认为也是电子制图专业的需求使得地图出版社不得不与一些专业性质的机构合作。比如人民交通出版社出版的《中国电子地图：交通旅游版》就是由北京灵图软件技术有限公司制作，中图社的《DVDVoiceNavigationSystem》则是由北京四维图新导航信息技术有限公司编制。

2.2市场层面

(1)尚未普及。

随着我国现代化建设步伐的加快，特别是近年来，城乡道路建设投入加大，以及旅游事业的蓬勃发展，旅游、地图市场迅速膨胀。近年来传统地图市场规模呈逐年增长趋势，2005年其总品种数为1760种，总定价数达83363.2万元。

而国内的光盘电子地图出版规模只能算传统地图出版的零头。每年出版光盘电子地图基本不超过10种。

综合各方观点，笔者以为电子地图市场不能铺开主要有以下三点原因：

①客观条件的制约。纸质地图有携带方便，价格低廉的优点，不受时间地点和各种条件的限制，而且符合人们的使用习惯。而电子地图必须借助于计算机这种工具。由于计算机价格高，家庭普及率较低，从而制约了电子地图的销售。

②实用性不强。目前市场销售的电子地图部分是从纸质地图直接扫描而成，仅仅满足于浏览，查询等功能很少。由于实用性差，自然就没有市场。

③市场监管无力。地图侵权盗版是一个难解之题，新兴的电子地图更是如此。且光盘电子地图的前期制作投入。据统计，在我国电子出版物市场上，正版电子出版物的市场占有率一般不到10%，最高不超过30%。

(2)作为过渡性产品的软肋。

光盘出版是传统出版到网络出版的过渡阶段。光盘电子地图所使用的电子技术日新月异，更新较快，但传统物流模式却限制了其作为电子出版物本应有的优势。相反，网络电子地图则能够实现彻底的电子化，信息共享程度最高、传播最快、应用最广。而且网络电子地图大都是免费的，因而挤压了光盘电子地图的利润空间。更确切地说，由于现在网络出版秩序尚未规范，光盘电子地图不过是暂时填补网络出版留出的市场空白，从长期来看，光盘电子地图作为过渡性产品终将寿终正寝。

(3)销售渠道不够活跃。

各家地图出版社往往是按照传统的发行渠道来销售光盘电子地图——主渠道(新华书店渠道)和二渠道(民营书商的发行渠道)。用既成销售网络进行市场运作，可以节约成本，以便于出版单位可以将精力集中到投入内部生产管理和新产品的开发上，但是，由于出版体制尚未成熟，传统发行渠道均在一定程度上存在着问题。

对于主渠道，大多数的新华书店由于其传统的体制，凭借计划经济条件下形成的有利市场地位，对产品销售仍以守株待兔的办法进货，以只赢不亏的态度代销，以姜太公钓鱼式的方式接待顾客。这种销售渠道在目前的情况下对出版社的市场开拓存在着制约作用。在资金结算方面也存在普遍拖欠的现象(半年内不与出版社结算)，使出版社资金周转困难。

对于二渠道，由于大部分是个体户，承担市场风险之余有竭力寻求利润最大化，因此在销售折扣上竞相压价，大打折扣仗，这些经销商很少考虑自己的长远利益，更不可能考虑出版社的长远利益，短期行为十分突出。此外，有些经销商为了在短期内获得尽可能高的回报，往往不顾与出版社在市场区域划分上达成的约定，“串货销售现象”时有发生。

也有出版社尝试软件专卖店的销售渠道，但由于针对性较弱，市场营销始终不太理想。

另外由于地图的编制有可能涉及国家安全及测绘的合法性，管理部门对其出版限制诸多，使得原本不畅通的销售渠道更加阻塞。

参考文献

[1]龙毅，温永宁，盛业华.电子地图学[M].北京：科学出版社，2006.

[2]史建华.大媒介背景下电子出版的新探讨[D].北京印刷学院，2002.

[3]喻贵银，唐克礼，张仲增，齐燕欣.信息时代的一道风景线——我国电子地图出版现状调查[J].中国测绘，2003(3).

篇（3）

(二)土地市场发展水平和区域经济发展水平计算模型根据公式(3)和(4)，土地市场和区域经济系统的耦合协调度取决于各子系统的发展水平，因此需要建立土地市场和区域经济发展水平的评价指标体系来衡量二者的发展水平。本文采用熵值法来确定两个系统的指标权重同时采用极值变换法进行标准化，为了满足熵值法和耦合协调度对数据非负的要求，借鉴杨慧的处理方法将标准化后的数据加0．01做非负化处理［11］。对于土地市场发展水平和区域经济发展水平的计算，采用线性加权法。

(三)耦合协调度划分标准对于系统耦合协调度的判断标准，目前学术界仍然没有形成定论。在对国内学者的研究成果进行比较分析的基础上，结合本文研究重点，综合参考陈基纯、暖［12］以及杨慧［11］的分类方法将土地市场和区域经济耦合协调度划分为6个等级。

二、成都市土地市场和区域经济耦合协调度分析

成都作为中西部综合竞争力最强的现代特大中心城市，由于受到西部大开发战略的推动，成为许多知名企业尤其是房地产开发企业进军西部地区的首选城市和投资热点区域，土地市场和区域经济的发展面临巨大的挑战和压力，因此成都土地市场和区域经济的协调发展尤显重要。为此，本文以其作为研究对象，研究土地市场与区域经济两个子系统的耦合协调状况。

(一)指标体系构建及权重确定土地市场和区域经济的发展水平涉及社会、经济和环境等方面的各个要素，根据评价指标选取的全面性、动态性、科学性和可操作性等原则，结合研究区域特点，构建了衡量二者发展水平的评价指标体系，见表2。本文数据来源如下:土地价格指标数据来源于中国城市地价动态监测系统，其余土地市场指标数据来源于2005－2012年《成都市土地市场分析报告》和《成都市房地产市场研究年报》，2005－2011年区域经济指标数据来源于2006－2012年《成都统计年鉴》，2012年区域经济数据来源于2012年成都市国民经济和社会发展统计公报。运用熵值法确定两个系统的各指标的权重一并在表2中列出。

(二)耦合协调度计算结果首先根据式(5)和(6)，计算出成都市土地市场和区域经济的发展水平，然后根据式(2)和(4)，计算二者的耦合协调度(根据计算出的土地市场和区域经济的发展水平，通过变异系数法，计算得到α，β分别为0．386和0．614)，结果见表3。同时根据耦合协调度计算结果及表1土地市场与区域经济耦合协调的划分标准，将成都市2005－2012年土地市场与区域经济的耦合协调状况的评价结果一同列于表3。

(三)土地市场与区域经济耦合协调度分析根据表3，2005－2012年成都市土地市场和区域经济的耦合协调度分值除了2008年出现下降之外，其余年份都呈增长趋势。耦合协调度的分值，由2005年的0．087增加到2012年的0．517，年均增长6．14%。由此可见，成都市土地市场和区域经济两个子系统间相互配合、相互推进的作用在逐渐增强，系统运行绩效逐渐提高，耦合协调关系逐渐趋向良好发展。但值得注意的是，该复合系统的整体协调功能仍处于中等偏下水平，耦合协调度得分比较低，耦合协调度的均值为0．320，处于不可接受区间。结合表1和表3中的数据，绘制出成都市土地市场与区域经济复合系统耦合协调类型划分图，由图1可以直观地反映出2005－2012年成都市土地市场和区域经济复合系统的耦合协调关系的变化趋势。具体可以划分为3个阶段:第一个阶段是2005－2006年，此阶段耦合协调类型由极度失调衰退类转变为一般失调衰退类。在该阶段成都市区域经济的发展滞后于土地市场，土地市场的发展对区域经济的规模扩张效应、激励效应和结构优化效应发挥作用，刺激区域经济发展，但是由于二者发展水平均较低，造成耦合协调度处于不可接受区间。第二个阶段是2006－2011年，此阶段二者耦合协调类型由一般失调衰退类过渡到勉强耦合协调类，耦合协调区间由不可接受区间跨到过渡区间。2008年土地市场发展遭遇瓶颈，复合系统的发展由区域经济滞后型转变为土地市场滞后型，区域经济发展对土地市场的资金支撑效应和激励效应得到发挥，造成耦合协调度出现下降再上升的变化状态。第三个阶段是2011－2012年，此阶段二者耦合协调类型由勉强耦合协调类过渡到初级耦合协调类，虽然二者发展水平都得到提升，耦合协调关系得到进一步提升，但是增幅不大，导致该阶段耦合协调区间仍属于过渡区间。综上所述，成都市土地市场与区域经济耦合协调过程可以用“二三四”来概括，即耦合协调过程跨越不可接受区间和过渡区间两个区间，耦合协调关系经历三个变化阶段，耦合协调作用遵循了极度失调衰退一般失调衰退勉强耦合协调初级耦合协调四个路径。

(四)土地市场与区域经济耦合协调度影响因素分析由前文分析可知，复合系统的整体协调功能处于中等偏下水平，而土地市场和区域经济系统的耦合协调度的高低主要取决于各子系统的发展水平。根据表3中的土地市场发展水平分值和区域经济发展水平分值绘制出图2。由图2可以发现，2005－2012年土地市场的发展水平呈现出先上升后下降的周期性变化，而区域经济的发展总体呈上升趋势，但是增速缓慢。2008年，土地市场发展水平和区域经济发展水平都跌到最低，这可能与“5．12”地震的影响和全球金融危机有关。区域经济子系统应对外界变化，可以较好地面对危机，保持自身的缓慢增长，而土地市场发展水平却由2007年的0．180下降到2008年的0．053，下降幅度高达71%，之后连续3年的发展水平分值都低于2007年的0．180，由复合系统耦合协调发展的促进因子变成了制约因子。这说明与区域经济相比，土地市场发展的稳定性较低。土地市场发展的失衡，制约了区域经济的快速发展，导致区域经济增幅较缓慢，从而造成复合系统的耦合协调度总体偏低。由此可见，土地市场发展失衡是导致近几年来土地市场区域经济复合系统的耦合协调度整体协调类型偏低的主要因素。

篇（4）

一、马克思绝对地租理论

根据地租理论，主要是由绝对地租和级差地租组成。绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式。绝对地租又主要分为农业绝对地租和城市绝对地租，其中在农业地租中，绝对地租是指耕种任何土地都必须交纳地租，主要是因为土地所有权的垄断而必须交纳的地租；城市绝对地租则主要是由于土地所有权的存在而最终产生的地租。绝对地租在一定意义上就是国家收取的赋税，它体现了土地所有权的统一。绝对地租是以农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成为条件的，农业资本有机构成一般低于工业部门。绝对地租的数额，与农业和工业的相对发展程度有关，所以，绝对地租会跟着农业资本有机构成的相对提高而缩小。

二、我国土地产权与征收补偿存在的问题

1、我国土地产权的界定不明确

我国《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民村民委员会经营、管理。”这就表明，我国农村土地的经营主体不再是私人或地主，而是集体经济组织。目前，我国土地经营方式是家庭联产承包制的方式，土地经营主体是农村集体，使用主体是农村家庭承包户，土地经营组织的经济实现形式是土地承包费。土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入。

我国集体所有的土地产权界定不清晰，主体不明确，农民集体所有权是一种受限制的产权，国家实际上是农地产权的实际控制者和潜在所有者。由于农民土地处置权的缺乏，是农民在征地过程中始终无法成为有力的参与者和决策者。更加要注意的是，农民的土地产权不明确，使得征地的完全补偿没了产权的支撑，农民征地补偿和收益分配在产权上失去了本源性的依据。

2、“公共利益”定义不明确，征地范围无法界定

《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收”。上述规定都在强调征收土地的前提必须是为“社会公共利益的需要”，但现行的法律条文并没有明确定义和界定“公共利益”。《土地管理法实施条例》规定，在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益目的”使用土地。而在实际情况中，实施城市规划征收土地后，许多经营性项目和房地产开发也在征收农地。

3、我国征地补偿费用偏低

我国现行的《土地管理法》虽规定了关于土地征收补偿的标准，也在原有《土地管理法》规定的基础上有所提高，但是这以农作物产量及国家规定的价格标准计算的土地补偿费，必然受自然条件和市场因素的变化及因为种植农作物种类的不同而不同，不能真正的反映土地的真实价值，同时这种补偿只是对集体和农民的一种不完全补偿，不包括因征收土地导致集体和农民的间接损失。根据《土地管理法》，现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，也就是征收土地补偿法，为该土地被征前3年平均年产值的6—10倍；安置补助费，为该土地被征收前3年平均年产值的4—6倍。这种测算方法不是很合理，理由如下：首先，以农作物的生产产值作为征地补偿的标准不是很合理。土地征收相关单位在征地过程中，基本都是运用国家标准进行补偿的，按照传统的粮食经济作物来测定前3年的农业产值，没有或者很少顾及现在的城郊农业已经不是传统的农业。还有生态农业、休闲观光农业和精品农业为一体的现代都市型农业，土地的产出价值已经不是普通的粮食或者蔬菜价值能够相比的了。所以，这样的土地征收价格必然不能反映被征收土地本身的产出价值，而是偏低的价格。其次，征地补偿标准没有包含土地增值的部分还有就是忽视不同经济发展区域的土地价格差异。农地一旦被征收后，用途的改变通常会导致地价的飙升，但在制定和修改补偿标准时却没有考虑增值因素。忽视不同地区经济发展水平，采用同类补偿标准的办法，也无法反映不同地区的地价。

4、设置补偿项目不合理，安置劳动力困难

我国设置的土地征收补偿项目主要包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费是对土地所有人的投资和土地所有权转移的一种补偿或者“购买”，地上附着物和青苗补偿费是对土地投资的一种补偿，劳动力安置补偿费是计划经济时期的产物，实质是一种实物补偿的异化。计划经济时代，劳动力就业的安置是确保农民生活水平不下降的有力措施，随着现代企业制度的建立，工厂、企业有了较大的用工自由，土地征用安置的劳动力容易面临下岗的威胁。还有，劳动力安置的是否成功，主要取决于企业的经济效益，如果在竞争中企业被淘汰，劳动力的生活将面临困境，这是与劳动力安置的初始设计的目标相背离。

三、解决我国土地产权和征收补偿问题的对策和建议

1、重构集体土地所有权主体

现在，我们完善农民土地产权制度的首要任务就是重构集体土地所有权主体。也就是要通过制度的设计来实现真实存在的农民集体，是农民对集体土地的所有权落到真正的实处。集体土地所有权必须体现集体成员的意志和利益。我国现行的法律规定农村集体土地所有权主体为农民集体，但对集体的具体内涵的规定是不清晰、不统一的。我国农村集体组织必须是以村为共同体还必须具有村民成员标志，而且是组织成员与集体组织的权利义务关系互相交融的团体。

2、确定合理的征地补偿标准

主要分为两个方面：首先，实行以区位和土地质量为基础的统一的征地补偿标准。从全国各地的补偿标准来看，一般经营性用地补偿标准较高，非经营性用地补偿标准偏低，尤其是高速公路等国家基础设施建设项目，政府往往采取强制措施，单方面确定征地补偿标准，因此而造成补偿费同地不同价，优地低价补偿的不合理现象。所以应该借鉴沿海发达城市改革的成果，实行以区位和土地质量为基础的统一的征地补偿标准。按照土地的质量，比如水田或者旱田，确定每一级别土地的补偿倍数。

第二，用综合年产值代替前三年的平均产值。产值是用来计算征地补偿费的重要的指标，我国法律规定的“前三年平均产值”只体现了土地作为生产资料的价值，却无法体现土地作为农民生活保障的价值。因此，不能简单的根据耕地的实际利用情况确定年产值，而要综合考虑本地经济发展水平、人均占有耕地面积、土地供需状况等因素，这样来计算每一级别，不同质量土地的综合年产值。

【参考文献】

[1] 聂华林,马增明.甘肃农民失地问题调查与分析[J].甘肃理论学刊，2007（1）.

[2] 张千帆.“公正补偿”与征收权的宪法限制[J].法学研究，2005（2）.

篇（5）

1农村集体建设用地流转的界定

要研究农村集体建设用地入市流转带来的影响，首先要明确农村集体建设用地的概念和土地流转的概念。

1.1农村集体建设用的概念

到目前为止，我国对“农村集体建设用地”还没有一个法定的明确定义，但我们还是可以从《中华人民共和国土地管理法》的有关条文中看出农村集体建设用地的具体含义。农村集体建设用地指农民集体所有的，一般是地处农村的、经过依法批准的农村居民住宅建设用地，乡镇、村企业建设用地及乡镇、村公共设施、公益事业建设用地。它的主要特征有以下几个方面：①它不是国有土地；②它不是指农用土地；③它是指依法批准的建设用地，是合法的；④该建设用地的所有权属于农民集体的，而不是属于国家的。“农村集体建设用地”又被称为“非农建设用地”，或者简称“农村建设用地”。

农村建设用地的具体形式主要有以下三种：农村居民住宅建设用地、乡镇村企业建设用地和乡镇村公共设施和公益事业建设用地。

1.2土地流转的概念

土地流转是指土地的转让和流通。从法律的角度来看，土地流转是指土地产权在不同主体之间的流动和转让。科斯在《社会成本的注释》中总结说“权力的界定是市场交易的基本前提”，也就是说土地的流转的基本前提是土地的所有权和各项权能要明确，否则就无法进行交易（流转）。土地所有权是最重要的权利也是最充分的权利，它包括了对土地占有、使用、收益和处分的权利。而我国农村集体土地所有权却不是完整的所有权，而是有限制的所有权。我国土地管理法第二条规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。这一条突现了我国国家对农村集体土地的管理权。

农村集体建设用地的流转，既包括土地所有权的流转，又包括土地使用权的变动，但根据现行宪法和土地管理法规定，农村集体所有制土地的所有权流转，仅限于国家对集体所有土地的征收，是一种不可逆转的单向流转。因此，一般意义上的农村土地流转是指土地使用权在不同经营主体之间的流动和转让，其实质是农村土地使用权的市场化，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场条件下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从而实现土地资源的优化配置。

2农村集体建设用地的产权

国内学者对农村集体土地产权不清晰达成了一致意见，认为中国的农村集体土地制度存在诸多问题，不利于当前农村地区的经济发展。但对于中国现阶段的农村集体土地制度改革，学者们的意见不一致，主要有以下3种观点：

第1种观点主张实行单一的土地国有制。这种观点认为：我国集体土地的所有权本身就不是完整的所有权，集体土地所有权应该受到国家管理权的约束。提出以“转权让利，统一出让”的模式对农村集体建设用地进行管理。将目前农村集体土地所有权与使用权分离的土地产权形式变为单一的国家所有制，实行国有化，明确农村集体建设用地所有权归国家。“转权让利，统一出让”具体做法是：将集体建设用地，全部征为国有后统一出让给土地使用者，在转权的过程中给与土地所有者、使用者、乡镇基础设施投资者以合理的经济补偿。

第2种观点主张是实行土地私有制。这种观点认为：所有权和使用权分离的土地制度，产权关系模糊，不利于土地的潜力发挥。因此，应该进行土地制度创新，废弃当前的土地集体所有权，实行私有化，建立土地信用制度。国家按“耕者有其田”的原则，按农民的经营能力重新分配土地。私人获得土地后，可以在政策法律规章允许的范围内转让、买卖、租赁和抵押。

第3种观点是对现有集体所有制的完善。主要是指在现有的集体所有制基础上，通过重新确立农民集体土地所有权主体的地位、把更多的产权交给农民以及在维持土地最终所有权的前提下，以土地使用权的市场流转实现土地的优化配置等来对土地所有权与土地使用经营权的两权分离机制进一步构建。持这种观点的专家、学者提出“产权不等于所有权”，因而不一定非要变更所有权，只要有清晰完备的产权就可以了。坚持土地的集体所有制，并在此基础上适当延长土地承包期，或采取土地使用权入股、抵押、租赁、拍卖等措施来稳定和完善现行的农地制度等是目前居于主流的思路。

3不同产权制度下农村集体建设用地入市流转的影响

农村集体建设用地产权问题是土地制度的核心问题，土地产权的安排与土地的流转各方有密切的关系。农村集体建设用地入市流转，不同的土地产权制度会导致不同的结果，他们各有利弊。因此，如果要讨论农村集体建设用地入市流转的影响，就必须在不同的土地产权制度下进行讨论。

3.1单一国有制下的农村集体建设用地的流转

单一国有制下的农村集体建设用地流转的有利影响主要表现为：农村土地国有制是成本较低、动荡较小、效果较好的一种农村土地制度改革思路。不可否认这种主张的好处是解决了农村土地所有权主题虚化的缺陷，使农村土地公有制更为彻底地实现。国有化有利于克服土地管理期的无政府状态，维护了国有土地市场的稳定，从根本上解决了土地资源浪费和破坏的问题。

国有制下的农村集体建设用地流转的缺点主要表现在：非农建设用地存在严重损害农民利益的倾向。目前，非农建设用地绝大多数实行国家征用，没有区分公益性、经营性的不同性质。征地与供地采用双轨制，征地沿用计划经济时代的强制办法，但供地却采取市场经济的有偿出让，政府“以地生财”。伴随着房地产热、大学城、开发区、小城镇建设的逐步升温，征地失控，“圈地运动”不断升级。对农民的征地补偿方法不合理，采取“一次性买断”，且补偿费不能全部到位，层层截留，农民只能得到一点安置补助，这对农民是一种剥夺。大批农民失去土地，不能从土地上得到赖以生活的经常性收入，成为无业游民，威胁社会稳定；土地由政府来管理未必就比现在的由村社管理更好，现代产权理论对公共财产会导致的很大的外部性进行了深入探讨，公共产权有非排他性的契约安排，存在着过度使用资源的激励，国家管理的交易成本太高，而且易导致公共资源租值的消散；而在实施土地国有化过程中，由于土地所有权由集体过渡到国家，再由国家租赁给农户，以及对土地实行管理等操作费用及所需人力非常大而使得土地国有化无法真正实现。而且即使在付出巨大代价实施之后，也可能导致土地实质上被农户占为己有，而使国有租赁制变为“国有个人占有制”。

3.2土地私有制下的农村集体建设用地的流转

从产权明晰的角度来讲，该种方案可能是最优的。持该种观点者认为，只有明晰了农地产权归农户私有使农户成为实际意义的产权主体，与土地真正结合，才能真正提高土地利用效率，从而解决土地经营的短期行为，并按市场准则来充分合理配置，从根本上解决农村的土地权属问题，恢复民有土地权利的完整性、确定性和稳定性，以此构建健全的农民土地权益保障机制和有效的农村社会保障机制，从而可以从源头上遏制城市化进程中农地征用、流转过程中农民权益受损的现象。

但是，从我国实际情况看，土地资源稀缺，人地关系异常紧张，在今后经济增长过程中，地价必然会不断上涨。实行土地私有，土地作为一种不动产在农户资产中的地位会越来越重要，农户会把保有小块土地作为财产增值的手段而不轻易放弃。从这个意义上讲，土地私有不仅不利于土地流转，还可能成为其障碍。生活在底层的农民，出于生计问题，在允许土地自由买卖的情况下，他们是最有可能失去土地的。土地一旦实行私有化，农民拥有土地所有权，从而全面放开土地资源流动后，有些农民因出卖土地丧失土地资源之后，会成为一无所有的流民，甚至连最基本的生活条件都保证不了。盲目的私有化将动摇农村的社会基础，剥夺农民仅有的生存资源，产生历史上曾经出现过的土地兼并行为。

3.3集体土地所有制下的农村集体建设用地的流转

维持农村集体建设用地的集体所有制可以避免制度创新的风险，而且集体土地所有制在我国实行了许多年，但是由于集体所有制的内在缺陷，其改良的空间非常有限。

土地流转中政府角色错位。一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，损害农民利益。这些扭曲的做法导致了当地错综复杂的土地利益关系，农户合法土地权益时时受到侵害，土地纠纷案件不断增加，引发了农民与基层政府和村级组织的摩擦和大量农村社会问题，成为农村经济发展和社会稳定的重要障碍。由于流转的动机和做法各异，在操作中曲解甚至违背土地政策现象时常发生。土地租金的收益分配缺乏透明度，据某县级市调查，1999~2000年度，该市收取的土地有偿使用费总计2 189万元，其中，乡村两级所得高达1 816万元，占总额的85%；而补偿给流转出土地的农户的仅为38万元，只占总额的15%。土地产权模糊、产权边界不清。明确土地的所有权，界定土地使用主体的权利范围，使土地流转在法律上得到保障，这是解决农村土地流转问题的关键。在现实生活中，因产权主体不明、权利不全，造成土地流转过程中的土地收益流失；或因承包权不稳定、使用权不完全，致使土地流转困难等问题，都与产权关系不明晰关联很大。

4规范农村集体用地流转的政策建议

当前淡化土地所有权比强化土地所有权对农民更有利。我国实行土地的社会主义公有制，因此，农村集体建设用地所有权归国家所有是合理的，而要实现土地资源的分散利用，达到合理配置的目的，只能将土地使用权从所有权中分离出来，让单位和个人使用，将土地产权在不同主体之间进行合理、清晰的界定。不同的利益相关者（农户、集体与国家）享有哪些土地权利，这些权利能否得到法律的有效保障，这才是农村集体所有制度改革最需要解决的问题。

钱忠好在研究我国农地所有制时，提出了复合所有制的土地所有制形式，即“国家拥有土地的最终处置权和宏观配置权，农户拥有土地的微观使用权、收益权以及一般转让权，取消土地集体所有权”。复合所有制形式既考虑了土地的使用效率问题，又考虑了我国土地的社会主义公有制的特殊性和农村土地的保障功能，维持了社会的稳定。笔者认为，这种复合土地所有制形式也适合运用在农村建设用地制度改革上。

可以把农村集体建设用地分为两大类：一是宅基地，也就是农民的住宅建设用地；二是企事业单位和公共设施建设用地。

（1）宅基地。宅基地使用权具有鲜明的特征：①身份性。宅基地使用权与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。农民能申请宅基地很大程度上是因为农民是农民集体的成员。②无偿性及无期限性。农村宅基地具有明显的社会福利性质。农民只要向集体组织申请，经过审批后就能取得宅基地，而不需要支付任何对价。③有限性。村民或集体组织的成员每户只能拥有1处宅基地。基于宅基地鲜明的特征，复合产权在宅基地的实行中就比较顺利和容易。

（2）企事业单位和公共设施建设用地。由于这一类建设用地不能够进行鲜明的划分，所以区别于农民的住宅建设用地。企事业单位和公共设施建设用地的所有权仍然是国家和农民复合所有权形式，只是在土地的具体的管理上区别于农民的宅基地。企事业单位和公共设施建设用地的管理和处分的权利交给农民集体（主要是乡镇组织）。

这其中的关键问题是收益分配问题。土地收益是土地所有权的经济体现，所以，土地使用权的转让收益首先应归属土地所有权人，地方政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的流转收益，笔者基本认同上述观点。地方政府和土地管理部门不直接参与流转收益的分配还有利于防止腐败行为。

在农民集体建设用地使用权流转中，政府不是资产者代表，不应该参与、干涉当事人之间的交易行为，但是国家也是集体建设用地的所有者，主要通过对流转过程进行监管来体现。因此，政府部门应完善相应的配套制度，如产权登记制度、价值评估制度等。同时，为防止农民集体建设用地使用权流转过程中的腐败，可以参照国有土地的交易制度，建立集中、有形的土地交易市场，当同一宗集体建设用地使用权有2个或2个以上受让人的情况下，应采用“招标、拍卖、挂牌”的形式确定受让人。

政府可以通过征收基础设施配套费以及对集体土地使用权流转环节的税收调节来实现收益，对财富进行“二次分配”。对于集体组织内部的分配，国家也应制定相应的配套法律法规加以规范，以切实维护农民的权益，保障集体组织的持久发展。

5参考文献

[1] 王卫国，王广华.中国土地权利的法制建设[M].北京：中国政法大学出版社，2002.

[2] 安海岗.关于我国农村土地流转问题的思考[J].资源与产业，2007（1）：47-49.

[3] 许恒周，曲福田.农村土地流转与农民权益保障[J].农村经济，2007（4）：29-31.

[4] 钱忠好. 中国农村土地制度变迁和创新研究［M］.江苏：社会文献出版社，2005 .

[5] 郑瑜. 农民集体土地使用权的流转问题研究[D].上海：华东政法大学，2007.

[6] 吕益明，王进才.论我国土地产权制度的改革[J].经济研究，1992（12）：60-65.

[7] 周诚.土地经济研究[M].北京：中国大地出版社，1996.