房地产融资担保大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产融资担保范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。

近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多。机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。如何防范与规避风险已成为商业银行必须面对的问题，本文试着给出几点建议。

一、加强银行内部管理，建立内部控制体系

1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制

加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质，必要时可以引进具有房地产专业和法律专业知识的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才。提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。

2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制

要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要高度重视。

⑴、严格贷款前调查

对开发商的信用进行评定。商业银行要先对借款房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。对B级和C级房地产企业要严格禁止放款，特别是C级房地产企业及贷款风险度高的企业坚决不能放款。

建立和完善个人信用等级制度。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、对担保单位的资信情况进行调查等。加强对借款人还款能力的审查，建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、收入情况、偿债记录、购房动机等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。

⑵、贷款操作规范化。

建议对贷款企业在本银行内设置临时帐户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。此外要与房产企业签订协议，将销售房屋取得的房款首先用于归还贷款，这样可以有效降低房地产贷款的风险。

⑶、加强发放贷款后管理，严格控制房贷风险。

对于房地产开发类贷款的要分笔、逐步发放。在发放第一笔开发贷款以后，要对开发企业的资金运作实施全程监控，在施工期间，负责该笔贷款的信贷责任人要定期到建筑工地察看工程进度，以及了解贷款资金的运用情况。按照其资金使用的实际情况及根据工程进度适时发放贷款，以防“烂尾楼”出现。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。

对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析，及时发现和预警贷款风险，一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户，要及时通知其偿还到期贷款；二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人，及时发送逾期催收通知书，并采取积极的办法进行催收；三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况，应及时通知保证偿还债务或依法对其提讼，及时处理抵押物收回贷款本息。

二、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险

1、建立健全住房信贷担保制度

目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式：一是来自保险公司的担保；二是政府担保机构的担保。这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险，包括道德风险。其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持。这两种担保方式在市场投放上是有所侧重的。

⑴、保险公司担保

在商业银行运作中，往往仅要求客户投房屋财产险，但是真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。

⑵、政府担保的贷款摸式

对于经济适用房和中低档住宅，一般由政府来担保，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用即可办理住房贷款。同时，用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物，回收资金。而且收费也相对比较低，容易被中低收入者所接受。

2、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险

⑴、大力发展房地产信托业务，为房地产开发企业筹集资金。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。而房地产融资信托，就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。与其他融资方式比较，信托业务在融资、投资方面的优势非常明显。从融资能力来说，信托投资公司不但可以运用自有资金，而且可以通过发行资金信托计划成本的方式集合丰富的民间资本，资金的来源非常广泛。从投资方式来说，信托投资公司不但可以通过贷款的方式运用资金，而且可以通过股权投资、融资租赁等多种方式单独或组合方式运用资金，投资方式非常灵活。

⑵、逐步建立房地产投资基金，通过发行基金份额的方式吸引社会游资，真正实现房地产投资的社会化、大众化，这也是我国房地产业发展的必然趋势。建立房地产投资基金，一方面，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，从而降低银行的经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制，还能促进房地产投资的理性化发展，因为只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，实现房地产企业和项目的优胜劣汰，实现资源的优化配置。

⑶、积极实行房地产融资租赁。融资租赁是一项极富潜力的好途径。我国的融资租赁发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。房地产项目以其不动产的特点最适宜于做融资租赁业务。

三、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险

1、 督促地方政府健全法律、法规

用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为，加强对开发企业的管理，提高房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行贷款减少后顾之忧。完善土地供应政策，严格控制房地产用地总量，规范房地产开发过程的各种收费行为，打击和遏制炒卖“楼花”的行为，以稳定地价和房价。

2、严格执法，依法办事

对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商和个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律的手段，尽量的挽回损失，并追究当事人的法律责任。

除此以外，加强社会道德和信用建设，引导诚信贷款，也是非常重要的。虽然我国目前尚未健全个人信用制度，但作为与消费者有着紧密接触的商业银行，应主动承担起自己的责任和义务，引导消费者进行诚信消费和诚信贷款。同时借鉴国外的一些成功经验，结合我们自己的实际情况，优化商业银行房地产贷款结构，来降低商业银行的房贷风险。

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1.商业银行贷款数量缩减

过去商业银行一直是房地商产进行融资的主要渠道，但是随着互联网金融时代的到来，银监会加强了对金融市场的监管力度，特别是对商业银行的风险防控管理能力提出了更高的要求。因此，商业银行在选择是否对房地产开发贷款时，持更加审慎的态度，严格控制房地产开发贷款总量，从而尽可能降低自身的风险率。由此可见，当下中小型当地产开发商要想获得商业银行的贷款已经变得非常困难。

2.借道委托贷款渠道被遏制

近期《关于规范金融机构同业业务的通知》的出台，使得同业业务经营更加规范，同业业务内外部管理更加完善，商业银行的表外业务得到了有效的约束，各类型基金、委托贷款等灰色融资通道已经难以为继，而那些依托银行灰色业务的民间融资也不得不收紧房贷。商业银行和民间借贷二者借贷规模同时紧缩，无疑加大了房地产开发商融资的难度。

3.预期海外发债成本呈上涨态势

美国量化宽松政策正逐步退出国际市场，海外发债成本日益攀升，房地产开发商在进行海外筹资时会增加额外的成本费用，预期收益将会相应减少。据估计，海外融资可能将与在国内信托融资的成本不相上下。因此，如何以成本最小化实现收益最大化成为当下房地产融资的主要困境之一，否则盈利空间将会大幅度缩减。

4.上市融资审批严格

相较于商业银行贷款方式，实现上市融资不仅可以及时解决融资难的问题，而且还能够降低企业的融资成本。但是当下我国对房地产公司上市审批严格、手续繁琐、过程复杂。对于实力一般的企业来说，是很难通过上市途径解决融资问题的。所以如何使大多数普通房地产企业获得融资，才是解决房地产界融资问题的出发点和落脚点。

二、P2B模式：一种新型模式

通过上述分析，不难看出当下房地产融资局势严峻，需要及时开辟出新的融资渠道来有效激活房地产低迷的市场状况，从而促进房地产的长期可持续发展。针对目前房地产融资面临的种种困境， 可以将P2B模式创新性地运用到房地产融资领域，采用新型融资方式，提高房地产融资效率。

不言而喻，现在互联网金融的触角已经延伸到经济社会的各个领域，对金融市场的格局带来了深远的影响，正发生着翻天覆地的变化。各个金融机构“线上线下”业务正如火如荼地开展，P2B模式因此应运而生。所谓P2B模式，是指多个个人对（非金融机构）企业的一种贷款模式，有别于P2P个人与个人间的小额借贷交易模式。P2B模式消解了信托公司或基金公司中的“资金集合体”这个概念，开展的业务规模更大，通过众筹的形式，每一个在平台上进行投资的投资人，都是一个独立的法律主体。该网络平台可以将高达上亿元的贷款资产分拆成起投门槛为1万元的标准化份额，然后在网上进行宣传和销售，投资者可以将自己的1万元或者几万元借给企业。合同的整个签署过程都是在网上进行的，投资者将资金转到P2B平台上后，会收到一份电子版的三方或四方合同，合同上明确规定了投资人、企业、平台和担保方各自的权利和义务，这有利于进一步规范融资程序，同时也有效地降低了多方的交易成本。

显然，这种融资模式对投资者和融资方都具有相当大的吸引力。对于投资者来说，投资门槛得到大幅度降低，从以前50万元至100万元不等降到1万元甚至更低，极大地提高了众多融资者的参与能力，激发了投资者的投资热情；对于房地产开发商来说，相比商业银行以及信托公司等金融机构提供的贷款，通过P2B平台进行融资的成本无疑会大大减少（目前积木盒子、红岭创投对这种企业借款收取的平台服务费分别为1.5%和6%），所以资金对接资产的过程将会更加高效，使企业能够及时实现资金回笼。2014年3月24日，红岭创投发标为某控股公司融资1亿元，借款将用于“收购某公司100%的股权”。控股公司法人及大股东、所属集团旗下两家子公司承担本次融资的连带担保责任。1亿元的借款分拆为10个标的，每个标的规模为1000万元，3个小时所有标的全部满标，成功筹集1亿元，这足以鉴证P2B模式惊人的融资速度和融资金额。

可见，房地产商在当前融资难的形势下，如果采取P2B融资模式，不仅能够及时迅速地筹集到资金进行房地产开发，而且还能有效降低融资成本，实现收益最大化。因此，我们认为将P2B模式创新性地运用到房地产融资中，不失为一种可行的选择。

三、P2B平台融资的风险防控

在看到P2B平台进行融资具有比较优势的同时，我们也应该意识到P2B模式也存在很多值得商榷的地方。在选择P2B融资模式的时候，还应该加强自身风险防控意识，提高风险防控能力。

目前，有不少人对P2B模式的监管提出了质疑：企业通过网贷平台向不特定的多数人借钱，这本身是否已经是非法集资？虽然P2B债权的主体为各个分散的投资人，但是通过众筹方式筹集的资金数量巨大，一旦有一单项目出现坏账，平台又是否有兜底的能力？

从P2B模式的实践来看，它们主要采取了两种方式加强风险防控措施。一种是采用资产抵押或者是引入独立的担保机构来降低风险发生的概率，即：融担公司承诺本息担保，一旦发生坏账风险，融担公司会首先保障投资者的权益，将资金先自行垫付给投资者。业内人士认为显然抵押物是不可拆分的，如果没有引入担保公司，在办理抵押手续时，P2B平台会将抵押资产登记到平台或平台的某个人名下。那么一旦风险发生，债权人的利益能否得到有效保障？又将如何明确划分和偿还债务？而由融担公司进行风险兜底也不是一种长久之计，因为只有获得审批的融资性担保公司才有资质做担保，同时还必须接受资本金的监管，担保的最高杠杆是10倍，这样看来如果由一般的担保公司做担保，会存在着潜在的风险。

所以，现在大多数平台都在积极加强自身独立开发项目源的能力。以红岭创投平台为例，2014年4月其为某商业地产公司融资，在融资过程中，并未引入任何担保公司做担保，相反，该公司是将自己名下地处某核心商业圈的一至五层房产作为抵押物。这样如何能有效降低风险的发生、保证资金的安全性呢？由于房地产项目贷款的风险主要集中表现在流动性上，所以红岭创投在发标期限上会为房地产商预留3个月到半年的缓冲期，这样一旦发生逾期或者坏账风险，房地厂商将会有足够的时间向商业银行或者信托公司等金融机构进行再筹资或者处置抵押物，从而及时偿还投资者的债务，保障投资者权益。

房地产商在进行P2B融资时，可以采取第二种方式，与第三方平台达成一致协议，将自己的资产作为抵押，同时放宽在网络平台的发标期限，为预期的风险准备留有充裕的时间，最大程度地保障投资者权益，减少风险的发生。

四、结语

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我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998—2006年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8％。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。

房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余额从1998年的2028.9亿元增长到2006年的14076.4亿元。2007年6月末，房地产开发贷款余额达到1.7万亿元。

2006年，房地产开发资金中企业自有资金为5025.1亿元，占比18.7％，比1998年上升了6.2个百分点。近几年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式参与房地产开发。现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。为了达到国家对房地产开发项目自有资金比例不低于35％的要求，一些企业往往通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金。

我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行。如“1998深振业债券”、北京“首创债券”等。到1999年，债券融资额达到10.37亿元，在房地产开发企业的资金来源中的占比为0.23％。2000年以后，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，2004年降至1998年以来的最低点，债券融资额不足2000万元，占比仅为0.001％。2005年5月24日人民银行了《短期融资券管理办法》，一些大型房地产公司万科、金融街、浦东金桥等陆续了发行计划。当年债券融资达到5.61亿元，在当年房地产开发资金来源中的占比为0.03％。

2002年7月，我国逐步开始办理房地产信托业务。2003年9月，中国人民银行出台121号文件，严格对房地产行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下迅速发展起来。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。2006年，投资于房地产的信托产品共发行99个，占全年信托产品总数的18.1％；发行规模167.3亿元，占全年信托发行规模的28.1％。

1998年房地产开发利用外资总额为362.74亿元，其中外商直接投资为244.3亿元，而到2001年，利用外资总额下降到130.22亿元，其中外商直接投资下降到93.32亿元。可见，一段时间以来外商对我国的房地产发展前景并不看好，因此投资规模迅速萎缩。最近几年中国宏观经济稳定高速增长的势头和房地产发展的上升态势使得外商对我国房地产市场的看法逐渐发生了改变。2006年房地产开发利用外资总额为394.4亿元，其中外商直接投资为297.5亿元。2006年利用外资总额在房地产开发资金来源中的占比为1.47％；2007上半年利用外资占比为1.8％。

我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，居民个人购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2006年底的198542亿元，8年间增长了40多倍。个人购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

与此同时，我国住房公积金也发展较快。2006年末全国住房公积金缴存余额为7871亿元，个人贷款余额为3804.7亿元。2007年6月末，住房公积金委托贷款余额达到4002.6亿元。

二、房地产金融存在的问题

我国房地产金融市场的现状一定程度上反映了金融市场体系创新空间的狭小，现有各种房地产融资方式的发展很不平衡，仍然过分依赖银行信贷，股权融资、债券融资、房地产投资信托融资等方式的融资额在房地产融资格局中的占比很小。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定。房地产资金大部分来自银行，加强了房地产业和银行业的关联度，使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，承担较大风险。房地产业对银行信贷过分依赖，在某些情况下，政府对银行体系的调控有可能对房地产业造成直接的冲击。此外，单一的银行信贷融资方式也难以适应中国房地产行业快速发展的趋势。

近年来，部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上，房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

当前，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

银行土地开发贷款面临着较大风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力较低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

三、房地产金融发展前景

我国经济已进入高速发展阶段，作为支柱产业的房地产业也会更快地发展。为适应经济发展的要求，房地产金融需要深化改革和加快发展。

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本文为2016年度黑龙江八一农垦大学省级大学生创新项目（项目编号：201610223044）

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2016年12月8日

一、房地产企业财务风险现状

（一）筹资风险。筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。在当前房地产业市场不景气的情况下，我国绝大多数房地企业都面临着巨大的筹资风险。

（二）投资风险。投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。

（三）营运风险。营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。

（四）收益分配风险。收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。

（五）担保风险。担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。

二、房地产企业财务风险成因分析

（一）筹资风险成因分析

1、资本结构不合理，负债经营严重。企业大规模的负债将导致利息费用、财务费用的支出增加，造成企业偿付能力降低。当前，我国房地产企业负债经营现象非常严重，资产负债率超过70%，远高于50%的国际标准值。虽然适度的负债经营将会给企业带来杠杆收益，但资产负债率越高，企业的财务杠杆系数越大，导致财务风险的可能性也就越大。

2、筹资方式单一，着重于银行借款。可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有银行贷款、发行债券、融资租赁、房屋预售等。不同筹资方式的难易程度不同，获取条件的资本成本、对企业收益的影响程度也均不相同，选择不当或负债结构不合理都会导致企业债务筹资风险。当前，我国房地产企业主要以银行借款方式筹资，银行借款接近负债总额的50%，其中短期借款数额要远远高于长期借款，过度依赖于银行借款将会导致资本成本增加，利润积累减少，虽然有些房地产业也利用股权融资、债权融资、预售房款等方式获得资金，但由于目前我国监管部门对房地产业股权融资、债券融资、债券发行审批严格，所以房地产企业难以通过这两种方式获得长期资金。这样过度依赖银行借款单一的融资形式很容易在市场再次发生次贷危机时导致企业面临特大的风险。

（二）投资风险成因分析

1、房地产投资项目分析不够深入。房地产投资项目开发时间长，涉及产业多、土地资源、原住居民、原材料、投资环境等问题层出不穷，需要详细的项目前规划以及项目中结合实际的调整。房地产企业大多数都是跨区域投资，其投资项目分布在不同的省份或城市，这样很容易出现集团本部对正在进行的房地产投资项目重大决策所做决定的正确性和执行力，没有办法随着项目的深入而进行及时调整，从而导致其项目了解不够充分，执行效率较低等问题的发生。

2、三四城市住宅开发占用资金周转困难。经过十多年的房地产业的快速发展，城市住宅建设已经趋于饱和，尤其是三四线城市出现了大量的空置房屋，新建住宅的库存量很大，三四线城市住房需求持续下滑。至2014年，我国空房率达22.4%，家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。这样的高空置率不仅造成了极大的社会资源浪费，也使房地产商的资金严重积压，资金周转极其困难。

（三）营运风险成因分析。房地产业经过十多年的快速发展，房地产开发一直处于迅猛态势，很多房地产商在全国各地都提前储备了一些土地。但如今除了一二线城市土地资源可以为房地商带来巨大的利益外，三四线城市的土地资源积累占用的大量资金都成为了房地商持续开发的障碍，再加上三四线城市的房屋供应过剩，所造成的严重资金积压无法这实房地产商的持续经营，营运风险日益严重。

（四）收益分配风险成因分析。收益分配风险形成的主要原因在于很多房地产企业不按照国家相关法律规定进行正常的利润分配，这就会使股东及投资者的积极性降低。我国法律规定，获得本年度净利润首先要弥补以前年度亏损，但通过调查得知，由于当前房地产业的不景气，很多房地产商在当年的结算中都出现亏损状态，因此既不能弥补以前年度的亏损，也使当年没有可分配的利润。所以，如果想改善收益分配风险问题，首先需要保证的是企业获得更多的净利润，将亏损弥补后，将利润分配给投资者。

（五）担保风险成因分析。房地产企业在开发过程中是多个项目同步进行，并通过再筹资将项目滚动开发进行下去，这种筹资连锁担保模式很有可能由于某个链条的断裂导致整个企业的资金链出现崩溃，给企业带来致命的打击。

三、房地产企业财务风险防范措施

（一）调整企业资本结构，以减少负债经营。资本结构即融资结构，是企业债务与股权比例关系的反映形式，企业的偿债能力和融资能力受资本结构影响，在各个方面决定着企业未来的盈利能力。房地产企业作为高风险企业，需要加强对资产负债率的认识。首先，房地产企业管理层可以利用财务杠杆系数等指标在控制筹资风险和谋求杠杆收益间对企业自身寻求一种最佳的资本结构均衡状况，使企业可以在增加资本比重的同时也能够充分地享受财务杠杆收益，减少所带来的筹资风险。其次，可以使用财务分析法提前对筹资方式进行分析。在筹资之前对自身实际条件、项目资金需求量、筹资成本及难易程度等使用财务分析法进行可行性分析，进而减少筹资风险。

（二）发展多元化融资渠道。房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，融资渠道单一。建议房地产企业可以利用现阶段国家放宽债券发行限制的良机，结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。同时，要注重企业的内源资金，内源资本越充盈，财务基础越扎实，对风险的控制能力越强，最根本的途径就是提高企业盈利水平和经营能力。

（三）完善项目销售模式。在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

（四）合理增加土地储备。土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

（五）确定合理的股利分配方式。当房地a企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。

当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。

（六）提供担保时要充分衡量企业的承受能力。很多房地产企业对其控股子公司进行债务担保时，担保额过大，有的公司担保额占净资产额的比重已超过50%，超过公司的可控范围。对此，建议一方面房地产企业要在担保前对子公司的偿债能力进行充分调查分析，以防止子公司到期却没有履行还款义务的能力使母公司遭受牵连；另一方面企业管理层也要对自身财务承受力进行充分评估，降低企业担保资产比例，建立有效的对外担保授权程序并严格遵守。

主要参考文献：

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1.发展多元化直接融资

银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此，应大力拓展多元化直接融资渠道，可适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场，还可以适时地开展房地产抵押贷款证券化，发展房地产产业投资基金，体系借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产业发展，降低融资风险。

（1）适度放宽股票融资政策限制。目前，房地产企业想要在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融资。因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。（2）培育和完善房地产股票债券市场。国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还可以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。自2005年5月24日中国人民银行《企业短期融资券管理办法》后，2005年央行共计发行1338亿元短期融资券，而房地产企业并未获得此项业务。2006年5月10日G金融街终于成为《企业短期融资券管理办法》后，首次破冰该融资方式的房地产企业，并拿到了10亿元的流动资金。因此，大型房地产企业应借此短期融资券为契机，改善其债务融资结构。

2 .进一步完善间接融资

我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。（1）推进间接融资形式多样化。目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。（2）创新变直接融资为间接融资的方式。直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。

（二） 投资风险的防范

房地产投资的全过程是是一个动态的过程，一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段等阶段，房地产企业通过对各个阶段投资风险的识别之后需要采取相应的措施进行风险的防范。

1.投资决策阶段的风险防范

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键因此，建议企业做好以下几方面的工作：（1）高度重视可行性研究。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因索，所以风险性也是极大的。（2）加强投资环境预测。加强市场调查研究，选择最佳投资区位，寻找投资良机投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。在分析研究市场资料过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。（3）灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。风险大的投资，一般回报率相对较高，而回报率低的投资，一般相对来说风险就低些。如果资金分别投入不同风险的房地产开发，则整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失・最终得到一个较为平均的收益，也适应了市场和消费者的需要，提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。

2.其他阶段的风险防范

（1）土地获取阶段的风险防范.在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。

（2）项目建设阶段的风险防范.工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。

（3）经营管理阶段的风险防范.经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

（三）宏观经济政策调控下的财务风险防范

首先，加强合作异地扩张。房地产市场区域性强且发展不平衡，房地产企业在本地市场空间和土地供应相对有限，必须走异地扩张和合作开发之路。资金和资源是异地扩张由竞争走向竞和的最好契机，房地产企业要转变价值实现方式.此外，积极转变开发理念，不能拘泥于做项目，要强化对土地资源利用模式、市场细化、资源整合的多元化，许多项目可以从开发转到经营，除了开发住宅、写字楼、商业地产外，还可与工业地产、旅游资源结合开发，避免过度竞争、同质化竞争，降低企业财务风险。

其次，坚持品牌经营开发。在宏观调控形势下，房地产市场由卖方市场转到买方市场，房地产企业要清醒认识品牌在市场转型中的地位和作用，尽快确立以市场为导向的品牌战略。首先要以卓越品质打品牌基础，做出精品工程；其次要以关系营销打造品牌形象，与客户建立良好关系。然后要依托项目支持品牌定位，并以核心价值创立品牌个性。最后要以全员行为强化品牌意识，把品牌战略贯彻到每个员工，贯穿于企业生产经营管理每个环节，落实到每个项目的决策、设计、施工、销售和服务之中，把品牌转化消费认可的品质。

（四）加强企业财务管理机制的财务风险防范

1.加强房地产企业的财务管理能力建设。

第一，基本决策能力。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。第二，信息整合能力。信息整合是企业协同发展的需要，是指将财务工作与经营部门等非财务部门的工作通过企业的信息平台进行结合，共享信息，在实现企业目标的过程中形成合力，共同提高企业绩效。第三，绩效管理能力。房地产企业的财务管理在绩效管理工作中的主要职责是进行绩效评价，在这项工作中，财务管理人员应运用综合的专业能力来设计评估指标体系，包括指标、权重、评估的操作流程以及沟通反馈流程。

第四，持续改进能力。财务管理的持续改进能力是指财务管理对企业整体财务业绩的提高发挥作用的能力，即为了将来的改进而从过去的经验中学习、发现最优实践经验的能力，包括通过技术或流程的改进找出成本最小化和产出或收益最大化的方法，还包括从其它企业找到学习的标杆，不断寻找改进的机会和方法。

2.加强全面预算的执行和考核。

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算预警，通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。构建全面预算管理体系除了要把握好现金流量预算、项目预算、财务预算、筹资预算外，企业还应设置专门的机构和人员对预算执行情况进行监督、考核，找出预算执行结果与预算之间存在的差异及差异产生的原因，并按考核结果对相关部门和个人进行奖惩，使每个部门和员工都能意到预算的重要性，积极配合预算执行。

3.完善内部控制制度。

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2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题

目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。

2.1企业本身的原因

由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。

2.3融资力度不够

目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。

2.4缺乏完善的法律、法规保障

目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。

3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策

根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。

3.1加大政府支持力度

今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。

3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度

中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。

3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设

中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。

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二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域

1.项目融资的内涵。

项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特（Nevit.P.K）在其《项目融资》（1996年）一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资（ProjectFinance,PF）是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体（项目）为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障（抵押）的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]:

（1）以项目为融资导向。

安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。

（2）无追索或有限追索。

当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。

（3）有效分散投资风险。

针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。

（4）资产负债表外融资。

根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。

2.项目融资的运作机制。

项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。

（1）项目的投资结构。

即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。

（2）项目的融资结构。

融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。

（3）项目的资金结构。

项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。

（4）项目的信用担保结构。

对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。

项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。

3.项目融资的应用领域。

项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。

20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].

目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。

三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性

我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。

1.有利于缓解房地产企业融资困境。

资金是企业赖以生存的命脉，房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，房地产企业融资环境从紧，企业资金问题面临严峻挑战。2011年，全国房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年同期增长14.83%,增速回落12.1个百分点，增速连续两年下滑；全国房地产开发投资61740亿元，比上年同期增长27.9%,增速回落5.3个百分点。2011年资金来源和投资增速差值-13.1%,连续两年为负差，缺口相比2010年扩大了5.3个百分点，可见资金入不敷出的现象较为严重。同时，2011年房地产开发企业本年资金来源与投资额比是1.35,比上年降低0.15,资金保障能力不足也显而易见。项目融资具有表外融资和提高财务杠杆的功效，其依据房地产开发项目本身的经济强度来实现融资，因此引起的债务无须计入投资人的资产负债表中，进而避免在资信评估时影响房地产企业的信用地位和筹资能力。同时，采用项目融资一般可以获得较高的贷款比例，提高财务杠杆系数，进而拓宽房地产企业融资规模，缓解企业融资困境。

2.有利于降低房地产企业信贷风险。

我国房地产企业是典型的全能式开发模式，从买地、建造、论文格式、卖房到管理都由房地产开发企业独立完成。在追求利润最大化的同时，房地产企业也将风险集中到自身身上。在融资方面，目前的房地产融资模式尚没有形成风险分担机制，房地产企业既是资金的需求者，又是融资的主体，承担债务的全部责任。同时，房地产业本身没有属于行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足。在宏观调控和信贷紧缩的背景下，传统的“银行贷款+预售融资”的资金融通方式遇阻，对企业的生存和发展构成了直接的威胁。项目融资属于有限追索，有限追索权的存在使项目的风险与投资人的其他资产相分离，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，投资人从而可以避免做无上限的抵押或担保。项目融资的另一大特点是风险分担，项目融资的各参与方可以依据各方的利益要求，通过严格的法律合同把责任和风险合理分担，从而降低房地产企业的信贷风险以及市场风险。

3.有利于转变我国房地产业务发展模式。

目前房地产开发主要有两种模式[7]:一是以卖楼获得（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的“香港模式”,也叫全能开发模式，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房到管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，房地产公司不持有物业，直接出售。其特点是项目开发周期长，开发商追求利润最大化，不愿意与他人分享收益。二是以市场化资本运作为主的“美国模式”,也叫专业化模式，在这种模式中，房地产投资、开发、物业经营等各方面业务环节都高度分化、相对独立，不同类型的业务要由专业化的独立公司来自主实施完成。其特点是专业化的程度相当高，每一个环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。从发达国家房地产业发展情况看，开展资本运作和专业细分是房地产业的发展趋势。今后的房地产企业，不仅是一个开发企业，更是一个资本企业，资本驱动日益成为房地产业的运作核心。我国房地产业经过20多年的发展，尚处于以房地产开发商为核心的阶段，缺乏专业化分工，属于典型的全能开发模式。适应未来发展需要，房地产业的创新发展有赖于融资方式的转变，开展项目融资，在分散风险、分享收益的原则下，其实质是实现了房地产开发的专业分工，改变现有房地产企业的全能运作开发模式。

4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。

我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，市场配置资金的作用并未得到充分发挥，出现了房地产企业资金短缺与储蓄资金大量沉淀并存的局面，分散的社会资金难以集中应用到房地产项目，社会公众、各方面投资者难以分享房地产业发展的收益。房地产开发企业实施项目融资，将有助于提高资本市场的运营效率，更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能。更为重要的是为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能够满足不同投资策略和风险偏好的投资工具，使我国大量的居民储蓄能够高效地转化为投资。同时，项目融资中的很多模式属于直接融资方式，项目融资的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用，使间接融资的地位相对下降，并促使商业银行改变其功能，从而推动我国房地产金融市场的发展，加速房地产金融体系创新的进程。

四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性

传统的项目融资主要应用于石油、天然气等能源开发、基础设施建设以及飞机、轮船等大型制造业项目。近些年，大型商业房地产开发项目也开始引入项目融资这一新的融资模式，并在实践中取得较好效果。然而，项目融资在大型住宅房地产开发项目中尚未得到真正意义上的应用。其原因：一方面是项目融资比较复杂，对市场风险、财务评价等可行性研究要求较高，而住宅房地产开发在可行性研究方面还不足以使贷款机构确信贷款的安全；另一方面是项目融资在分散风险的同时，也分散了项目收益，在我国房地产业高速发展时期，房地产开发商追求利润最大化，不愿与他人分享房地产业发展的收益。尽管如此，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的不断加快，大型社区和物业开发的逐渐增多，项目融资的优势必将愈加凸显，相信不久的将来，项目融资与传统的公司融资将一并成为房地产开发企业的重要融资手段。目前，大型住宅房地产开发已经基本具备实施项目融资的条件。

1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。

以项目为导向安排融资是项目融资的一个显著特点。大型住宅房地产开发通常以成立项目公司的方式来运作。所谓房地产项目公司，即以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司，往往开发一个项目即设立一个项目公司，待项目开发完毕后，即注销项目公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，即使项目投资失败，开发商仅以出资额为限承担有限责任。项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，负责建设经营并拥有项目。在项目建设期间，投资者为贷款机构提供完工担保。项目公司的法律关系比较简单，便于贷款机构就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款机构接受。项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，并且可以利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件。同时，项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司[8].目前的房地产抵押贷款基本以项目资产作为偿还担保，很多住宅房地产开发项目的融资活动已经具有了项目融资的特点。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。

进行项目融资的先决条件就是项目能够产生稳定的现金流。住宅房地产开发直接形成住宅产品，并直接进入销售阶段，大约三到四年左右时间完成一个房地产开发周期，即资金周转期。与其他领域的项目融资比较，房地产开发前期只有大规模投入，而没有现金回流，只有在房屋预销售之后才能产生现金回流。尽管如此，由于住宅产品具有价值量大、保值增值的特点，从长期看其价格始终呈现稳定上涨的趋势，且价格增长速度要远高于GDP缩减指数。同时，房地产价格波动幅度远远小于股票等金融资产价格波动幅度。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，在利率下降、外汇管制、债券市场不发达、股票市场欠完善的情况下，房地产也成为了百姓投资的重要工具和抵抗通胀的重要手段。因此，随着房地产价格的稳定上涨，房地产开发未来的现金流必然是稳定的。住宅地产也是房地产的最大板块，历年来都占房地产投资的70%左右，如此大的投资规模和稳定的现金流也使得项目融资在住宅房地产开发中具有广泛的应用空间。

3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。

项目融资是一项复杂的系统工程，涉及项目谈判、签约、履行及违约的仲裁和处理，风险的分担、利润、税收和其他条件的执行手续、渠道与担保等问题，这些问题需要在完善的市场经济环境下通过相关法规加以强化。经过三十年的发展，我国市场经济体制逐渐完善，相关政策法规相继颁布，银监会、证监会和保监会逐步放松对金融机构的直接监管，早在2003年中央银行就已经提出“要积极推进住房贷款证券化”.这些对于项目融资在房地产业的运用提供了必要的法律依据和法律保障，为项目融资的开展营造了良好的外部环境，也极大地解除房地产项目融资在我国的社会风险和经济风险。

4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。

项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].

20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。

此外，我国具有充裕的开展项目融资的资金来源。2012年底，我国城乡居民储蓄余额近40万亿。除居民储蓄资金外，还有一些投资机构，如保险公司、社保基金、商业银行和证券投资等存有大量投资资金，这为项目融资提供了充足的资金保障。

五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序

房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].

1.投资决策分析。

在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。

2.融资决策分析。

在决定对某一住宅房地产项目进行投资以后，房地产开发企业将决定采用何种融资方式为项目进行筹集资金。是否采用项目融资，主要取决于项目资金筹集可行途径的比较、对债务责任分担的要求、项目融资数量及时间上的要求和综合评价。项目融资决策分析是一项复杂的综合分析和评价工作，通常需要聘请融资顾问为其提供咨询，对项目的融资能力和可能的融资方案进行分析比较，提出项目融资建议方案，项目投资者据此作出项目融资决策。

3.融资模式选择。

当房地产开发企业决定采用项目融资方式以后，正式聘用融资顾问开始研究和设计项目的融资结构。项目融资结构设计的一项关键性工作就是要完成项目的风险分析和评估，在此基础上，根据项目的经济强度和各利益主体与项目的契约关系，确定项目的债务承担能力、项目风险在项目参与者之间的合理分配及其相关的项目信用保证结构。这一阶段确定的融资模式并不一定是最后采用的融资模式，开发商还需要与融资方进行谈判才能最终确定。

4.融资谈判。

房地产开发企业完成前面几个阶段的工作，就有了与融资方进行项目融资谈判的基础，可以有选择地向潜在融资方发出参加项目融资的邀请书，便可以与有兴趣地融资方开始谈判。一般情况下单个金融机构不愿承担较大风险，开发商可以选择邀请苦干个融资方联合的银团进行项目融资。在与融资方的谈判过程中，开发商应注意保持灵活态度，当谈判陷入僵局时找出适当的变通方法绕过难点，防止融资谈判拖延过长时间，造成更大的损失。融资方可能会对项目融资的模式提出不同的看法，开发商应进行权衡选择。融资谈判结束之后，房地产开发企业（或项目公司）与融资方签署融资协议及相关的法律文件，确定各方权力与义务。

5.融资执行。

与融资方的谈判结束，双方签署正式的项目融资法律文件之后，项目融资进入执行阶段。在这一阶段，开发商或项目公司负责项目的建设管理，保证项目进展按融资协议规定时间进行；同时开发商将对项目的按期按质完成承担有限责任。融资方实时监督项目的工程进展，考察项目是否按融资协议规定执行，进而根据资金预算和建设日程表安排贷款的提取。在某些情况下，融资方还需要参加部分项目的决策。在融资协议的执行过程中，开发商应与融资方必须保持密切的联系，解决融资协议中没有规定的新问题，直至项目的完工。

6.贷款偿还。

房地产开发结束之后，项目融资进入贷款偿还阶段。房地产项目融资与一般的生产项目融资有些不同。当生产项目建成之后，还需要投入相当的运营资金才能使项目进入正常的生产经营阶段。而且项目进入经营运转之后，通常需要相当长的一段时间才能产生足够的资金偿还全部贷款。而房地产项目本身就是产品，可以直接进入销售阶段，因此贷款偿还的时间一般要短得多。项目开发完工后，开发商依赖房产销售收入按融资协议规定的方式和数量将贷款偿还融资方，并移交相关法律文件，结束项目融资协议。

在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。

六、结论

通过对大型住宅房地产开发实施项目融资的相关问题分析，可以看出：

第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。

篇（8）

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我国房地产融资市场现存的问题

（一）融资渠道单一

在房地产开发、流通以及消费的过程中，会涉及大量资本的流动，为了最大限度的利用资金、实现投资的最优化，房地产开发商一般会选择融资，即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资。房地产融资的种类有多种，但是我国传统的融资方式主要有银行贷款、海外房产基金以及上市融资，三种方式各有利弊。

银行贷款是主要的融资方式，一般需要房地产开发商提供抵押物或者担保，对开发商本身的业务、财物状况以及借还历史信息审核较严格，这样对于新崛起的房地产开发商不是很有利，一些很好的项目因为无法达到银行的贷款要求而拿不到贷款。海外房产基金是随着改革开放的脚步逐渐深入发展到我国的，这对于我国房地产经济市场的发展具有里程碑式的意义，但是总量很少，而且集中在少数一线发达城市。上市融资的要求较高，因为能达到上市要求的房地产企业少之又少，而且对于房地产企业的上市限制也更加严格，这就是他的瓶颈所在。

（二）市场结构不合理

1.一级市场与二级市场之间缺乏和缓、平稳的衔接

目前，我国的房地产金融市场主要是一级市场，而住房二级市场和房屋租赁市场发展极其缓慢，房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善。一级市场中的主体仍为商业银行，其他贷款抵押机构尚处于起步阶段，现阶段各大城市涌现出许多小额担保公司，但是管理混乱、缺失监管，且因为利率高、额度小，无法多房地产开发企业形成帮助。

2.投资保值与日常居住之间比例不协调

在通货膨胀的时代，房地产是较好的保值手段之一，很大比例的消费者购买商品房并不是为了居住，而是为了投资保值，导致间接需求量过大。逐渐形成的恶果就是产需未能直接面对面，也进一步扩大了社会分配上的差距以及社会资源的浪费，因为真正的住房困难户仍然没有能力购房，而投资消费者又空置了大量商品房。

另外，房地产金融产品体系不完整，房地产金融市场中介机构服务体系尚未建立，如权威的资产评估机构、金融担保机构以及法律咨询等环节缺乏具有专门资质的机构、人员来参与其中，指导金融市场规范化发展。

（三）住房贷款结构失衡

目前，消费者购房款一般都是采用商品住房抵押贷款，对于一些工作稳定的消费者一般都采用住房公积金贷款。但是政策性贷款的覆盖率远远满足不了人民的需求，在现今的体制和贷款制度下，很多购房人无法通过银行的审核或者经银行审核后的贷款额度无法满足购房要求，使得很多原来居住在老旧的小房里的住户想通过银行贷款买新房来改善居住田间的愿望难以实现。

（四）法律体系不完善

目前，调整房地产法律关系的有宪法、法律、行政规章等，但是主要是依靠部门规章，地方性法规以及一些立法性文件。这些法律规范性文件真正涉及房地产法律关系的少之又少，有时候仅能依据一些法律原则来进行管理，无法真正起到指导房地产商、消费者正确行为以及保护各方合法权益的作用。其中存在的问题表现在以下几个方面：

1.现有法律法规滞后性

例如，现有《担保法》规定禁止国家行政机关对外提供担保，导致市场上没有权威的、具有官方性质的金融平衡机构。

2.个别领域法律规范缺失

产业基金、社会信用等领域法律规范上的空白。属于法律范畴的房地产法有《土地管理法》《城市规划法》以及《城市房地产管理法》，这三部法律的调整范围明显不够，力度也有所欠缺。从中也能看出，房地产法律方面的法律位阶较低。

3.法律适用性分歧

由于高位阶的法律未能有效调整房地产经济中出现的问题，现在各地适用的调整规范主要是各自依据本省市具体情况颁布的地方性规章等，不仅适用的范围有限，更加糟糕的是法律授权行政机关的解释不同，在适用上容易产生分歧。在行政执法中，相关部门要么是无法可依，要么是有法不依、执法不严，乱象丛生。

二、完善房地产融资市场的对策

（一）利用信托融资，开发多种融资方式

目前，国际市场上较为盛行的融资方式除了我国采用的传统融资方式外，还有国内IPO、境外IPO、借壳上市、上市公司资产置换以及房地产投资基金等。结合我国房地产市场的特点，笔者认为使用信托融资和股票融资最具有发展前景。信托融资的优越性在于：

1.充分利用社会闲散资金

房地产信贷主要是利用银行等金融机构的信用，向社会上募集闲散资金，集中应用于房地产开发、经营、消费事业。因房地产开发项目利润较高，能够有效吸引社会闲散资金，随着信托融资的逐步成熟和管理逐步规范，将会吸引大量的社会闲散资金从而减少炒房资金的拥有量，降低房地产泡沫风险。

2.有效分散投资风险

如前文所述，融资依赖的是银行的信用，对于债权人合法利益的保护更加有保障。房地产的管理并不是实际拥有者，而是信托公司。拥有者将该房地产委托给信托公司后，由信托公司按照拥有者的要求进行管理、收益、处分，其物业管理、租售等一概事宜均是通过信托公司对外处理。在此过程中所遇到的风险也是有信托公司来承担，因为信托公司相对于投资者个人来说专业性更强，能更好的管理好各项事务，这样的话也能有效降低房地产实际所有者的风险。

（二）完善房地产金融法律法规

由前文的分析可知，在海外融资基金规制方面、住房金融发展的监管方面都欠缺法治。在建设社会主义法治国家的进程中，经济领域依法运行也是一个重要的方面。尽快完善相关法律法规，对海外基金的健康有序发展具有非常重要的意义。必须要建立、完善房地产经济领域的法律体系，对新型融资方式的主体、程序以及融资后资本去向的监督进行规范，才能吸引更多国内外的基金共同促进我国房地产多元化融资规范的发展。

有法律法规的保障，金融市场、金融产品的创新活动才能有章可循更有活力，特别是在房地产市场发展并不健全的情况下，房地产金融业的法制建设更加具有举足轻重的意义。

（三）加强对房地产作为支柱产业的调控力度

监管机构日前明确要求，今年金融机构房地产开发贷款占比要在上年基础上持续下降。同时，动态排查涉房贷款风险是今年银监会各派出机构的工作重点之一。由于层层严格监管以及配合新一轮房地产调控政策，多家银行已开始有意控制今年房地产贷款的规模和增速。

银监会正就房地产信贷中的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款、保障性安居工程贷款制定工作指导意见。一直以来，监管机构对房地产贷款风险保持高度警觉，控制规模、加强涉房信贷风险排查、加强压力测试是监管的主要方式。

截至2012年末，我国金融机构房地产贷款余额超过12万亿元，占各项贷款的比重为19.2%。曾经作为地产商最重要资金来源的银行开发贷，近年来占比不断下滑，而销售回款的占比逐渐上升。

在2013年的全国银行业监管工作会议上，银监会重申，对于房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，加强名单制管理和压力测试。银行人士介绍，一方面对房地产开发企业实施名单制管理，清退部分中小房企；另一方面，对企业回笼资金实施封闭式管理，确保用于还贷。

对于今年的房地产市场，目前整体风险可控，不会出现大面积违约情况，更不会引发系统性风险。其理由是：一是房地产贷款的总量不大，仅占各项贷款的19.2%，远低于其他国家水平；二是个人住房按揭贷款的按揭率低，大部分贷款已还款8年以上，且近年来房产市值稳定，借款人的还款意愿较强，目前个人住房按揭贷款不良率仅为0.28%；三是房地产开发贷的发放审慎，且贷款成数仅为房地产市值的60%左右，不良贷款率不到1%。

今年要继续做好房地产贷款调控，引导银行通过盯重点项目、盯重点开发商、盯市场行情变化，加强对房地产开发贷款的动态风险排查，密切监测房地产信托项目到期兑付风险。

改革的方向在于房地产宏观调控的调整，笔者认为除了最根本的调控手段——法律外，还可以依赖经济手段和行政手段，将政府这只“有形的手”与市场这只“无形的手”双“手”齐下，相互补充才能发挥宏观调控的最大效果。但是经济手段应该是房地产宏观调控的主流，毕竟在社会主义市场经济下，住房供求关系也是市场自发导致的结果。

篇（9）

融资性担保公司运行情况

截至2012年6月末，海南省共有融资性担保公司49家，注册资本23.9亿元。其中：政府完全出资担保公司15家，民间出资担保公司32家，混合出资担保公司2家。2012年上半年，全省融资性担保公司发生担保业务794笔，同比增长15.23%；金额16.32亿元，同比增长13.78%。其中：担保个人贷款490笔，金额5.1亿元；担保企业贷款304笔，金额11.21亿元。截至2012年6月末，担保贷款责任余额33.47亿元，担保贷款不良率0.18%。

产生的作用及应关注的问题

（一）积极作用

准金融机构若有效监管，规范操作，将会产生较大积极作用。近年来，海南省准金融机构发展迅速，机构数量逐年增加，业务规模不断扩大，逐步覆盖一部分微小企业和农村金融领域，有效地弥补正规金融的不足，扶持地方经济发展。同时，准金融机构为相关的金融服务机构提供了服务收益，在将地下金融引入正轨、降低社会失业率、维护社会稳定等方面，都起着不可忽视的重要作用。

（二）应关注的问题

1.超范围提供民间融资中介服务。融资性担保机构、小额贷款公司和典当行等准金融机构主要是民营企业和个人参股，追求利益的最大化是其根本目的，在当前法律法规不完善、行业管理不到位的情况下，容易打“球”。以融资性担保机构为例，一般情况融资性担保机构被批准的经营范围是：贷款担保、票据承兑担保等担保业务，与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务，以自有资金进行投资等业务。但个别融资性担保公司未开展融资性担保业务，而是超经营范围通过“担保理财”的名义搭建民间借贷平台，通过户外广告、宣传折页和产品推介会等方式广泛宣传其“理财”业务，为民间融资提供担保，进行贷前调查，公开承诺放款人可获得年息为15%的固定理财收益。

2.风险分担机制不合理。部分准金融机构的正常运作需要与金融机构合作，在取得金融机构授信的同时，要承担100%的责任，对处于成长初期的准金融机构而言，承担风险和责任较大成为制约其发展的因素。以担保公司为例，按照财政部《关于印发〈中小企业融资担保机构风险管理暂行办法〉的通知》要求，担保机构与协作银行应根据贷款规模和期限承担一定的比例责任。但实际操作中，风险并没有在担保公司和协作银行之间分散，大部分担保公司承担了全部风险。

3.通过准金融机构融资规避政策调控。2010年二季度以来，为抑制国内部分城市房价过快上涨趋势，国家加强了房地产市场的宏观调控力度，银行机构收紧了对房地产开发企业的贷款。在严厉的房地产调控政策下，部分房地产开发企业为获取资金转向准金融机构，规避房地产政策调控。如截至2012年6月末，个别小额贷款公司投放房地产业贷款余额占贷款总额五成以上。

4.资金费率高。准金融机构在费率执行、费用收取方面没有形成通用的行业标准。实际上，准金融机构的信贷效应是一种放大流动性的行为。在流动性收紧政策下，银行放贷的对象主要为大企业和其他一些优质客户，中小微企业只能寻求准金融机构进行融资，这就为准金融机构提高利率提供了机会，而高利率下的贷款反过来又会影响实体经济，不利于行业的长远发展。以典当行为例，根据《典当管理办法》规定：动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰，房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰，财产权利质押典当的月综合费率不得超过当金的24‰。截至2012年6月末，海南省典当企业典当月综合平均费率29.2‰。除动产质押典当综合费率低于法定综合费率外，房地产抵押典当综合费率和财产权利质押典当综合费率均高于该类业务法定月综合费率。

5.对正规金融体系的风险传递。《典当管理办法》（商务部令2005年第8号）规定，典当行贷款余额不得超过其注册资本；《融资性担保公司管理暂行办法》（银监会等七部委令2010年第3号）规定，融资性担保公司的融资性担保责任余额不得超过其净资产的10倍；《海南省人民政府办公厅关于深入推进小额贷款公司改革发展的若干意见》（琼府办〔2012〕98号）规定“对于年度考评结果为优秀或良好的小额贷款公司，其融资比例最高可放宽至资本净额的200%。资金来源渠道主要包括：银行业金融机构融资；法人股东定向借款……”。从目前的情况看，准金融机构在银行融资（或担保融资）的规模较小，对银行的风险传递影响较为有限，但未来有增加趋势。随着小额贷款公司的扩张，在资金来源有限的情况下，小额贷款公司从正规金融体系融资的需求较为强烈，在银行机构的贷款逐年增加。从担保公司的情况看，资本杠杆率将呈放大趋势，对正规金融体系的风险传递作用将趋明显。

建议

（一）完善准金融机构公司治理，加强风险内控

一是完善公司治理结构。进一步完善股东、董事、监事和经理之间的权责利约束激励机制和制衡机制，制定稳健有效的议事规则、决策程序和内审制度等。二是要建立健全内控机制，防范经营风险，促进稳健经营。三是要建立合理的薪酬激励机制，对高管实行问责制，防止其为追求超额利润而对风险过度承担。四是提高对准金融机构的经理人资质要求，提高从业人员的职业素养，强化从业人员的风险防范意识。

（二）健全监督管理体制，强化监管

目前对地方准金融机构的监管主要在审批设立和事后风险处置环节上，连续监管力度不够，风险预警系统薄弱，应参照监管金融机构的相关监管标准和国外相关监管经验，推进准金融机构的事前监管和过程监管。准金融机构监管部门要在法律法规和规章制度的框架下，规范准金融机构的业务流程、收费范围、收费区间等；对超范围经营、违规乱收费等行为，坚决予以处罚；要监督其贷款投向，禁止向国家宏观调控限制发展的产业或行业发放贷款，禁止向关系人发放信用贷款。准金融机构监管部门要定期与人民银行、银监部门沟通，实现监管信息共享，充分发挥宏观调控部门和银监部门在金融监管方面的专业技术优势，促进其业务稳健合规发展。

篇（10）

一、“白银时代”中小房地产企业的融资特点

目前的房地产市场竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。竞争加剧，市场已经从过去的卖方市场开始变成买方市场，竞争在加剧。洗牌加快，最近两、三年以来房地产的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越来越多，一些中小企业，一些没有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形发生得越来越多。利润的减薄，整个市场上房地产的净利润这几年有明显的下降。据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。其中，万科集团的高增长状态也已结束：利润增速也只有0.8%，同比下降58%。房地产行业进入“白银时代”的表现愈加显著。正如万科总裁郁亮所说：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”万达总裁王健林也表示：“中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。”此时，面对越来越难卖的房子，以及越来越薄的利润，如何在当前生存环境日益困难的情况下保持稳定的资金供应链是中小房地产企业生存的首要条件。因此要认清当前形势下中小房地产企业的融资特点：

（一）受政策因素影响较大

近年来随着我国加强了对房地产市场的宏观调控，房地产市场分化加剧，部分城市的投资风险加大的同时，不同规模的房地产企业融资环境也发生了不同的变化。房地产市场普遍面临巨大的融资压力，中小房地产企业首当其冲。

（二）对外部资金的依赖性较强

在整个房地产开发过程当中，房地产企业开发项目需要大量资金，包括购买土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税费等开发间接费用。中小房地产企业由于自有资金有限，严重依赖外部融资。导致大部分中小房地产企业资产负债率较高，进而财务风险较高。

（三）民间融资逐渐成为融资新渠道

在宏观调控的影响下，银行资金投放紧缩，信托等金融产品也减少融资。私募基金、融资租赁、典当融资等各种金融形式成为银行收紧贷款后的新的资金来源。

二、“白银时代”中小房地产企业的融资困境

（一）现阶段市场环境不容乐观

尽管从2015年开始，从中央到地方又开始持续不断的出台托市政策：除几个一线城市外其余城市已取消限购政策、降低存款准备金、贷款基准利率、支持公积金贷款、严控供地规模、二套房首付比例降低、转让两年以上住房免征营业税等等。然而，资本市场的偏好和波动似乎并未受到这些利好政策的诱惑。在这样的市场环境中，短期内那些实力雄厚、管理规范、已经建立了有效的风险防范机制的大型房地产企业受到市场影响的可能性相对较低，但受影响最大的是资金链脆弱的中小房地产企业。更何况就在2015年5月，万达和万科这两家房地产巨头宣布了建立战略合作关系，今后将启动联合拿地、开发等许多深度合作。在“万万联盟”这种强强联手的趋势之下，中小房地产企业的生存更加严峻。

（二）直接融资较为困难

虽然发行股票和债券是比较理想的直接融资方式，但随着房地产调控政策的出台，房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。因为资格审核严格，一般只有大型房地产企业能够上市，对于大多数中小房地产企业而言，受限于股票上市门槛，通过上市融资的困难较大。相比股票融资，我国房地产企业发行债券并不多见。国家对债券发行主体有严格的条件限制，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，中小型房地产企业很难达到要求。

（三）银行、信托监管收紧

由于银行贷款一般需要足够的抵押或担保，用款的前提条件也较多而且用款时间不长，中小房地产企业很难达到银行的要求。信托公司一般是采取向房地产开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等模式。然而，随着监管层规范房地产信托业务的措施出台，房地产信托业务开始收紧。使得信托公司在选择合作对象时设置了更高的门槛，只有那些拥有优质项目资源的大中型房地产企业才有机会通过信托融资。同时信托融资成本也上升了，中小房地产企业需要面临更高的资金成本和更高的风险。

（四）融资渠道狭窄

企业的融资渠道从资金的来源可分为内部融资和外部融资。内部融资主要有自筹资金、计提折旧、留存收益等主要方式，然而事实上中小房地产企业内部融资是严重不足的。中小房地产企业自有资金本身就有限，预售资金是房地产企业内部融资的重要来源，但随着对预售资金的监管加强，无疑使得中小房地产企业的资金链雪上加霜。外部融资虽然相对较为丰富，但现实当中民间借贷和银行信贷才是中小房地产企业主要的融资方式。可是受到宏观政策和企业资质的影响，银行信贷要求日趋严格，越来越难。而民间借贷利率较高，会使企业融资成本升高，风险加大；狭窄的融资渠道严重影响了中小房地产企业的发展。

（五）缺少长期稳定资金

房地产开发周期较长，资金需求量大，回收慢时间长。然而中小房地产企业往往缺乏股票、企业债券等融资方式带来的长期稳定的资金，现有融资方式一般期限较短，与企业需求存在冲突，使得中小房地产企业不断忙于寻求融资。

三、中小房地产企业陷入融资困境的原因

（一）外部因素

在我国严格的制度管理之下，中小房地产企业融资面临着较大的资格限制。例如，其资产规模、盈利能力、竞争能力等。如果选择直接融资，那需要满足各种准入要求、级级审批、流程烦琐、周期较长且成本高昂。现行的法律制度对于其他融资方式限制也较多，导致大多数的中小房地产企业无法接受和实现。

（二）内部原因

（1）企业有形资源不足。土地、房屋、运输工具、生产设备、流动资金、原材料等资产组成了房地产企业的有形资源。房地产企业的有形资源往往代表了其经济实力。相对大型房地产企业，中小房地产企业的有形资源显然处于劣势。大部分的中小房地产企业规模较小、自有资本偏少，抵押担保能力不足，抵御风险的能力很差，不仅自筹资金的能力欠缺，而且也不容易争取到外部的资金支持。

（2）企业无形资源竞争力较差。品牌资源、政策资源、信息资源、组织资源、社会网络、企业信用等组成房地产企业的无形资源。无形资源丰富的企业一般其偿债能力和信用品质都较为良好，他们融资能力较强，比较容易拿到较高的信用额度。而中小房地产企业往往无可利用的品牌、规模优势，无法获取较低的融资成本。并且许多中小房地产企业由于财务管理的不规范，就会使得金融机构在对其财务状况、信用状况、还款能力等各方面进行评估时无法顺利进行，对金融机构而言中小房地产企业的融资则含有较大风险。还有中小房地产企业由于自身的经营管理能力以及管理者、经营者素质的有限，企业整体信用意识不足，部分中小房地产企业欠息以及烂尾携款潜逃行为的出现，使得金融机构对中小房地产企业的融资需求持谨慎态度，进一步使得中小房地产企业的融资状况陷入恶性循环。

（3）缺乏核心竞争力。以前黄金时代期，大型房地产企业能拿到“金矿”，中小房地产企业在其身后捡“金粒”，但在白银时代中小房地产企业不可能再这样发展。企业的产品销售能力、盈利能力和现金回收能力是影响房地产企业内部融资能力的主要因素，而且外部各类资源也都会向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜。而中小房地产企业由于自身资金、人才有限，许多方面专业能力不强，没有属于自己的优势，往往缺乏核心竞争力。

四、如何解决中小房地产企业融资困境

同大型房地产企业相比，中小房地产企业在资产规模、管理能力、融资能力、核心竞争力等方面处于明显的弱势。然而，中小房地产企业也有自己的优势，即在局部地区，中小房地产企业能更好地适应当地的风俗习惯，更好地在当地市场树立品牌形象，形成一定的区域竞争优势。因此，要通过各方共同努力，有效解决中小房地产企业融资问题，促进中小房地产企业保持健康稳定的发展。

（一）改善中小房地产企业融资的政策环境

我国已经明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。但中小企业贷款难、担保难、融资难的问题十分突出，如何有效解决这一难题，已经成为社会各界非常关注的热点问题。政府也提出要进一步完善和支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化《中小企业促进法》等扶持中小企业发展的政策措施，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。而中小房地产企业要想健康有序发展必然也少不了政府的政策支持，努力拓宽融资渠道，改变融资渠道过窄的现状，加快融资多元化。

（二）加强自身建设提升核心竞争力

首先，要建立健全公司管理制度。不仅要加强资产管理力度，而且要加强财务管理，避免出现与金融机构信息交流的盲点和不对称现象，摆脱融资困境，提升企业融资能力。特别是有的中小房地产企业主要是通过家族式管理进行经营，或者是跨界经营。只有顺利实施了管理模式的转变和管理制度的建立、完善和运用，才能真正解决其融资问题。尤其在当前环境下，需要提升企业自身的各项管理能力，加快资金的流转速度，在指标上更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本等，力争从源头上将融资的需求降至最低。

其次，必须努力提高企业信用。只有不断提高企业信用水平，不断加强信用第一的理念，并且在复杂的市场环境中坚持诚信经营，积极支持参与银行等金融机构的信用评级工作，让金融机构充分了解自身的经营信息，树立良好的信用形象，为企业开辟贷款的融资渠道。并以此为契机加强与银行和大型企业的合作，才能为融资环境的改善打好信用的坚实基础。

最后，要努力提高企业的核心竞争力。中小房地产企业要想在激烈的竞争中可持续健康发展，就必须打造独有的核心竞争力。尤其在房地产行业的转型时期，只有突出自身的长处才能充分发挥企业特有的竞争优势，如有的企业专注于旅游地产，有的专注于养老地产，有的专做总部基地，有的在二线省会城市专为中小金融机构的省级分行或分公司做金融办公物业等等。这些企业通过差异化定位，获得溢价，开辟出一片属于自己的蓝海，未来发展也将更持续稳健。

（三）结合自身情况选择合适的融资方式

传统的融资方式已经不能完全满足房地产企业的进一步发展需要，要想获得更大的发展就必须多方位寻找各种新型融资方式，从中确定适合自身实际情况的最优融资结构。例如，以往中国的房地产私募基金大多运作方式是采用债权投资的方式，最简单地依靠抵押或担保、然后放款的方式，即“假股真债”的方式。随着房地产行业进入低谷，房地产企业亟须资金，开始愿意接受股权投资和后端分成，同时一些私募基金公司也不满足于纯债权的收益，开始向拿地、开发等前端环节深入，与企业携手分享房地产开发全流程的投资回报。私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。此外，还要积极了解新进入我国的融资渠道和工具。例如，阿拉伯债券就与普通债券不同，根据伊斯兰教的宗教规定，阿拉伯债券禁止直接收取、发放利息。因此，在债券的结构中通常会引入特定的基础资产作为实现收益的载体，阿拉伯债券代表的是对特定资产或资产收益权的所有权，是对所有权而非现金流主张权利，持有人无论是在基础资产实现的过程中还是债券到期日都享有对该资产收益的所有权而不是债权，即“名债实股”。

然后，根据自身的规模实力和抵御风险的能力，采取不同对策。例如，持有资本金不足的中小房地产企业，可以采取股权融资方式，与信托公司或私募基金组建项目公司合作购置土地或进行项目开发，还可以与行业内发展较好的大型企业合作开发，以提高整体实力，分散投资风险。目前，合作开发的融资方式被大多中小房地产企业广泛采用。如果短期出现资金困难的企业在无法取得银行贷款的情况下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，以弥补资金缺口。当然在房地产开发的不同阶段，上述股权和债权融资还可以组合使用。

五、结论

开发周期长、投入资金大是房地产企业作为资金密集型行业的标签。融资时间长、融资规模大也是房地产企业的融资特点。一个房地产企业的规模和发展速度如何，首先取决于企业的资金链。在“白银时代”，中小房地产企业在努力提高自身各项综合实力的同时，应建立多元化的融资体系，综合权衡企业的融资目的、资金成本、财务风险、控制需要、规模和品牌等因素，选择适合的融资方式或组合。同时，希望政府能在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为中小房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

（作者单位为北京高峰宏道投资有限公司）

参考文献

[1] 张玉明.中小企业融资策略[M].山东大学出版社，2004.

[2] 周文静.地产私募转型迫在眉睫[N].中国证券报・中证网，2015-03-05.

篇（11）

房地产信托融资分为资金信托融资和财产信托融资,我国的房地产信托产品大部分属于贷款类,存在较大风险,缺乏流动性,REITs是在美国等国家运作较为成功的房地产信托融资方式,对于我国有很强的借鉴意义。从资金供给、需求而言,REITs在我国存在很大的市场,在我国发展REITs必须考虑完善REITs发展所需要的金融和配套的体制环境

一、 REITs与我国房地产信托融资的基本情况

1.房地产信托的种类及特点

(1)房地产资金信托投资。房地产资金信托投资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金,然后信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。根据资金运用方式的不同,房地产资金信托融资又可以分为权益融资、债务融资和混合融资三种模式。

其中权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股,或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资,信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。经营性权益融资这种融资方式比较接近于房地产投资信托(REITs)。

(2)房地产财产信托融资。

财产信托融资是指房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司,设立财产信托,房地产企业取得信托收益权,并将收益权分级为优先收益权和普通收益权,其中的优先收益权转让给投资者。信托投资公司作为受托人,将信托财产所得优先支付给投资人。

2.我国房地产信托特点

(1)资金运用方式以贷款为主。 信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金贷给房地产项目的开发,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%―8%,一般要求贷款方提供贷款抵押或担保来提高资金的安全度。其中大部分为“过桥贷款”,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在这方面的监控、管理经验不如商业银行,因而存在较大的信用风险。

(2)资源配置策略单一化。资源配置的不合理表现在两个方面:一是期限配置多为中短期,资金没有形成良好的运做、流通机制,容易引发流动性风险。二是投资项目的单一化。房地产信托计划大多投资于单一项目,不能分散化解金融风险,反而将市场风险再次引进了信托业。

(3)信托产品的流动性差。我国目前的房地产信托计划不是标准化的产品,其收益权凭证不具备证券的性质,不能在证券交易所上市流通他,投资人转让收益权时存在诸多不便降低了信托计划的吸引力。

3.房地产信托投资基金(REITs)的介绍

(1)REITs的含义、特点和种类。 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产信托投资基金根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重,属于信托业务中的资金信托,实质上是一种证券化的产业投资基金。

房地产投资信托基金的特征主要是:REITs是资金信托和财产信托的结合,其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证,而REIT除了接受货币资金外,还接受房地产;REITs持有者只享有收益权和知情权,这是与股票普通股的投资者最大的区别;REITs价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值。

(2) REITs的优点:与债务融资类房地产信托相比,REITs具有以下优点:①高度的流动性;②收益平稳,受房地产总体市场的影响较小,波动性小;③由房地产专业人士管理;管理层在房地产投资信托中占有很大的股份,能有效防止管理层与股东之间的利益冲突;④投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道;物业类型多样化;物业所处地区的多样化;资产多样化。

那么,我国是否具备发展REITs的条件呢?

二 、我国引入REITs的可行性分析

1.房地产行业资金需求问题

房地产业的融资需求是发展REITs的基础,房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。同时,我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业, REITs方式作为房地产开发企业融资的一条有效途径,可以间接地将房地产资产证券化,为房地产公司开辟一条全新而稳定可靠的融资渠道,并且可以降低房地产公司的整体融资成本,节约财务费用,在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构,利于公司的持续发展。

2.资金来源问题

改革开放以来,我国居民的个人金融资产迅速增长,居民储蓄存款增长迅猛;虽然我国股市已经运行十余年,但其投资的系统风险较大;国债市场近年也有所发展,但目前市场利率一直处于较低水平,投资风险也逐渐增大,个人投资者非常需要更高收益的投资渠道。

由于房地产投资对资金需求量大,一般个人投资者根本无力问津,而随着商业银行开始提高对房地产开发项目贷款门槛,一些正常的房地产投资项目也无法顺利实施。而REITs的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足和国民经济增长之间的矛盾,使我国居民储蓄有效分流,提高这部分资金的使用效率和预期回报率。所以从资金供给角度来看,REITs 在我国的发展不会遇到资金方面的巨大困难。

三 、发展我国REITs的政策建议

1.解决REITs的流动性问题,如与银行、担保公司等金融机构合作,为信托投资者提供质押和担保服务。当REITs发展成熟后,就可以在证券交易所公开交易,最终解决其流动性问题。

2.为我国REITs进入实施运作创造必要的法律环境。

3.培育REITs组织机构的建设,加快培养大量的机构投资者。