税收征收方式大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇税收征收方式范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

“双定” 即定期定额，是税务机关依照有关法律、法规，按照规定程序， 核定纳税人在一定经营时期内的应纳税经营额及收益额，并以此为依据，确定其应纳税额的一种征收方式。“双定”征收在我国历史悠久，具有简单直观、容易掌握、便于操作等特点，它是特定的经济格局中的一种特殊税收管理方式。自1997年2月18日《国务院关于批转国家税务总局加强个体私营经济税收征管强化查帐征收工作意见的通知》下发以来，各级税务机关先后制定了一系列建帐建制的办法、制度，并多次组织大规模的检查、考核，但税务人员对“双定”征收方式依然爱不释手，导致建帐建制工作进展缓慢。客观地讲，“双定”征收方式在有计划的商品经济条件下，的确是一种很有效的征管手段。然而，随着市场经济的发育、成长、成熟，“双定”征收方式已经成为现代税收管理体系建立和发展的严重障碍。

1、“双定”制约了新的征管模式运行。新的征管模式的显著特点之一，是变纳税人由被动纳税为主动申报，还法律规定的权、责给纳税人。传统的“双定”征收方式，征纳双方的主置严重错位，纳多少税，由税务机关定，纳税人处于一种被动应付、依赖甚至勉强的角色，违背了推行“申报纳税”这项改革的初衷。

2、“双定”削弱了税收法治法制建设。由于“双定”模糊了征纳双方的责任界线，当税务机关检查补税时，纳税人便提出质疑：税额是税务机关定的，每月已经按定额缴足了，为什么还要补税？在实际工作中，尽管可以摆出相当充分的法律依据、理论根据，但各执一辞，说清楚过吗？甚至有些地方政府还出台了“年初核定、年中不调、稽查不补”的所谓保护个体私营经济正当权益规定。征纳矛盾在这里“预热”，税收刚性在这里“退火”。

3、“双定”阻碍了个体经济健康发展。由于“双定”先天性的缺陷，必然受到人缘、人为因素的影响。有的千方百计做“税交易”，与税务机关讨价还价，甚至对少数税务干部拉拢、行贿。有的房主、发包单位为了达到多收租金或承包费等目的，也出面说情。国家、集体、个人三者利益严重扭曲，很大程度上误导了个体私营经济的健康发展，也给税务干部为税不廉提供了赖以滋生的土壤和机制。尽管我们在定税过程中，试图采取典型调查、集体评议、上报审批等程序进行监督，但面对千差万别的个体的情况能全面地掌握清楚吗？

4、“双定”淡化了单项税收征收管理。单项税收特别是季节性行业的税收具有不稳定性，如植物油、蚕茧、茶叶的购销和加工，受原料影响，经营时间是跳跃式的；砖瓦窑行业的经营时间受天气气候影响较大。如果按月定税，不可能按月缴纳，会大大影响申报率、入库率。为了解决这个问题，有些地方季节性业户干脆不纳入固定户管理，有的在微机中依行业合并设一个户，达到人为提高“两率”的目的。因而，微机监控大打折扣，导致单项税收大量流失。

二、建帐建制顺应了市场经济要求，但形式有待实践中进一步探索和规范。

在推行建帐建制的过程中，我们常常碰到这种现象：一提到建帐建制，无论是征税人还是纳税人，都异口同声地叫“难”。“建帐建制，且不说个体私营业主，税务干部有几个具备这样的素质？”“个体户建帐，鬼才相信是真帐。”“查帐征收，岂不是天方夜谭？”从不同层面上反映了问题的症结。

其一是建帐建制的要求过高。纳税人的建帐能力跟不上，是因为我们主观上对建帐建制的要求过高，规定过“死”。国家税务总局《个体工商户建帐管理暂行办法》规定：2人（含2人）以上合伙经营且注册资金达到10万元以上的，请帮工5人（含5人）以上的，从事应税劳务月营业额在15000元以上的或者月销售收入在30000元以上的，应建立复式帐。建立简易帐的个体工商户应建立经营收入帐、经营费用帐、商品（材料）购进帐、库存商品（材料）盘点表、利润表等。笔者认为，在制定《办法》时，忽视了我国个体私营业户整体水平和综合素质较差这个实际。因此，对复式帐的建帐对象界定的范围过大，不切实际。对简易帐的建帐形式设定太繁杂，简易帐并不简易。特别是在建帐初期，硬性规定哪些对象必须建复式帐，也不利于建帐建制工作的顺利开展。对简易帐的标准更应该尽量放宽，可根据行业的不同特点，从有利于单项税收控管的角度，选择建一本经营收入帐，或经营费用帐，或产品（商品）进销存明细帐，而不应要求几本账同时建立。如果简化简易帐，也就相对减少了建帐工作量和难度，纳税人也不会以“没有精力和能力”为理由拖着不建帐了。一个人的业务素质要经历一个由初级到高级的成长过程，同样建帐建制也必须经过由简易记帐向复式记帐发展的过程。其二应逐步提高建帐的真实性。第一，建比不建好。不建什么也没有，凭什么说它不真实呢？不真实的帐永远是在想象中。第二，建帐的真实程度取决于税务机关的勤查细管。只要不定期抽查帐簿和实物，并进行核对，加强辅导和监督，建帐的可信度会很快提高的。其三应逐步过渡到查帐征收。是否可以查帐征收，应根据具体情况而定。有些行业定税的总体税负已经或接近法定水平，查帐征收是完全可能的。有些行业通过采取查实或查验征收，可以最大限度地公平税负，为查帐征收奠定了坚实的基础。有些行业的利润率的确低，但通过设置简易帐可以寻求一个最佳度量衡，从而为逐步实行查帐征收创造必要的条件。因此，应把查帐征收作为建帐建制、规范个体税收管理的根本落脚点。在征管工作中，应结合实际有选择地推行建帐建制，实行形式灵活的征收方式。

1、具备经营规模和建帐能力的业户，建立复式帐或收支明细帐，实行查帐征收。有些业户达到了一定规模，具备或基本具备建帐能力，由于自身需要，应当建立复式帐，如实记载财务收支情况，查帐据实申报缴纳税款，还可以积极创造条件申办增值税一般纳税人。

2、不能建立复式帐但经营品种比较单一的业户，建立产品（商品）简易帐，实行查验征收。如茶叶购销门市、砖瓦厂、冷冻食品店、油坊等，可建立产品（商品）进销存明细帐，逐日或逐笔记录进销存情况。税务机关随时随地组织抽查，核对实物与帐面结存。凡发现未逐日或逐笔记录，以及实物与帐面不符的，予以相应处罚。实行申报查验征收尤其适用于季节性行业，经营旺季多申报，淡季少申报，无经营量实行零申报，解决了“双定”微机控管不便操作的难题。

篇（2）

上海市房产税征收标准

1、免征点：60平方米/人

2、税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

3、房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

（来源：文章屋网 ）

篇（3）

我在澳大利亚经营理财商城时了解到，新西兰是没有买卖交易环节税收的，也没有持有环节的税收，房屋价格多年平稳，只有一种情况可以影响房价高低，那就是租金回报比率。所有买卖房屋产生的利润都在个人所得税中体现。

实质上，关于房产税开征目前市场上的主流声音是：房产税是降低房价的终极利器。理由有两个：一是地方政府获得稳定税源，将改变完全依赖土地财政的局面，高房价之源头被掐断；二是增加持有成本，抑制投资需求，导致市场需求大大降低，供需关系转变。

这个观点是错误的。房产税的征收是增加了房屋持有人的成本，但是如果每个人都开始卖房，中国的经济将倒退到可怕的边缘。现在的政府是很聪明的生意人，知道他现在增加了房屋买卖交易环节的成本，房主不能轻易的买卖。只能持有。把政府近10年多印的货币通过房屋主持有，避免进入流通领域。政府也通过提高银行的准备金来锁住多余的货币进入流通领域，避免通胀的爆发。所以现在征收房产税，会有大量卖房市场产生。延伸的问题不是房价的降低，而是通胀的加剧。

篇（4）

以国家和省关于推广存量房评估工作部署为指导，以房地产估价技术和信息化手段为依托，通过对存量房交易申报价格进行评估，准确、合理确定存量房交易计税价格，有效防范交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务，堵塞税收流失漏洞，增加税收收入，促进我市房地产市场健康发展。

二、工作目标

自年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。在初期阶段，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。

三、工作原则

（一）合法原则。严格按照法律、法规、规章等规定开展存量房评估工作，数据、资料必须合法有效，方法必须符合国家和省有关规定。

（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。

（三）效率原则。将存量房评估方法与现代化技术手段相结合，使存量房评估工作按照标准化、批量化、科学化要求，简便、快捷地进行。

（四）适用原则。结合我市房地产业现状和特点，确保在评估软件功能设置和相关指标、参数制定等方面切合实际，适用、管用。

四、组织领导和工作分工

（一）组织领导

1.成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组（以下简称市领导小组），负责组织、协调和推进全市存量房评估工作。

领导小组办公室设在市地税局，主任由兼任，成员由各相关部门职能处室负责人担任，负责组织实施、推进落实等具体工作。

2.各区、县（市）也要成立相应的组织领导机构，负责本地区的存量房评估工作。

（二）工作分工

1.市财政局负责协调各级财政部门对开展存量房评估工作所需经费予以支持。

2.市国土资源局负责提供小区的基准地价、土地测绘信息及其他相关信息。

3.市城乡规划局负责提供地理信息及其他相关信息。

4.市住房保障和房产管理局负责提供房屋权属登记信息及其他相关信息。

5.市物价监管局负责安排人员配合专家团队对基准价格进行审核指导，提出修正意见等工作。

6.市地税局负责制定、实施存量房评估工作方案，并对存量房评估工作进行组织协调和指导监督。

五、工作步骤

（一）前期准备阶段（已完成）

1.确定评估机构。市地税部门应将相关技术工作委托专业评估机构承担。要严格按照政府采购程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保按时完成相关工作。

2.开展学习培训。市地税部门要认真组织做好全市地税系统存量房评估工作培训，推动工作顺利开展。

（二）工作实施阶段（6月30日前完成）

1.房地产数据调查。（由市地税局负责）

（1）会同专业评估机构，调查我市行政区域内的房地产楼盘资料，了解具体情况，掌握规律特点。通过评估专家分析影响因素，确定信息采集指标项目。

（2）会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。

2.采集房地产数据信息。（由市地税局负责）

（1）会同专业评估机构，按照统一的数据采集标准，采集全市所有存量房基础数据信息，并对相关数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。为确保采集信息完整、准确，符合工作需要，专业评估机构要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。

（2）各级国土资源、城乡规划、住房保障和房产管理等部门要按照数据采集范围、内容和数据格式等要求，及时提供评估需要的各种数据信息。相关数据信息以年12月31日为时点。

3.制定标准房基准价格。（由市地税局负责）

（1）认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在各级住房保障和房产管理、物价监管部门的指导下建立本地区标准房价格体系。

（2）对评估机构制定的标准房基准价格进行严格审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。

4.软件测试及评估结果检验。（由市地税局负责）

（1）将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数。应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。

（2）市住房保障和房产管理、地税、物价监管等部门会同有关专家、估价机构和房屋中介机构，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。

（3）对存量房交易申报价格评估比对系统进行试运行，检验评估结果的准确性。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，由市领导小组组织评定验收，做好全面应用的准备。

5.建立争议处理机制。（由市地税局负责）

为保障纳税人合法权益，各级地税、物价监管等部门要按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，制定符合实际的争议处理办法，明确工作流程，并会同有关职能部门建立争议处理机制。对纳税人对评估结果提出异议或申诉，地税部门要认真受理，耐心解答，高效、公平、合理地解决争议。

（三）推广应用阶段（年7月1日起）

1.全面实施评估。自年7月1日起，各级地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税或公布存量房交易价格评估值，以免客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。将存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低。

2.动态调整参数和日常维护（长期）。各级地税部门要根据城市发展和国家宏观政策变化，对房地产基准价格进行整体调整、区域调整和个案调整。定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

（四）总结提高阶段（年8月1日起）

1.总结工作经验。市地税局要根据税收征管人员的反馈意见、纳税人对评估结果的投诉量以及个案调整数量，确定评估软件的适用性，并提出工作意见，做好总结分析。

2.积极研究探索。市地税局要结合我市实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围，并以开展存量房评估工作为契机，进一步推进房地产税收一体化管理。

六、工作要求

（一）提高思想认识，加强组织领导。各地区、各有关部门要充分认识存量房评估工作的重要性和紧迫性，统一思想，提高认识，各司其职，各负其责，切实加强领导，形成工作合力。

篇（5）

要分析房产税的影响首先必须了解什么是房产税，为什么要开征房产税，以及房产税如何征收。

一、房产税的基本概念及其目的

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。

从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。

二、房产税的计税方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：

第一、按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

第二、按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)

1、房产的计税余值

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。

所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。

这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

2、租金收入

按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税

房产税是一个社会性的问题，它的实施关系着整个社会经济的持续稳定发展，同时，房产税的开征也有力地影响着社会公平。

三、征收房产税对社会经济的影响

1、在短期内，对个人住房征收房产税必将抑制商品房的投资和投机需求

政府有关负责人表示，试点征房产税开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内征收、这必将影响部分购房者投资房产的意愿，甚至开始抛出投资投机性住房。

对个人住房征收房产税，增加了住房持有成本，无论是自住房购买者还是投资者都会更加谨慎。未征收房产税前，住房持有成本低，很多买得起房的人都会多买房子囤起来，等房价高的时候再卖出去。征收房产税后，住房持有成本增加，购房者就会考虑到可能承担的风险，很多人在买房时就会量力而行，在房产投资上也更加谨慎。

2、 征收房地产税不会影响房地产业的发展

虽然国家为了房地产的健康发展对个人住房征收房产税，一定程度上可能会抑制商品房的投资，但是，与此同时，由于国家加大了保障性住房的建设步伐，所以，国家对房地产市场的宏观调控措施并不会影响房地产业的发展，恰恰相反，国家对房地产市场的宏观调控措施不仅会加快稳妥的解决居民的住房问题，而且会促进房地产市场持续、平稳、健康的发展。

3、 对个人住房征收房地产税将加大我国地区间税收分配差距，从而影响到地区间经济协调发展

我国由于地区间的经济发展存在差距，各地区房地产销售价格有显著差异，基本趋势是越发达地区房价越高，地方政府征收的房地产税就越多，课税GDP增加更加明显，这将加大地区间税收分配差距，影响地区间经济协调发展。

因此，我认为房产税应该根据不同地区的实际情况按不同的税率征收。

四、征收房产税对社会公平的影响

从房产税征收的对象来说，对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

住房是居民财产的一个主要组成部分。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、动产和不动产。房地产差不多占了资产总额的一半。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。

近年来房价暴涨，住宅的价值也随之攀高，户型越大涨得越快。如果没有相应的税种，贫富差距可能会越来越大。向房地产衍生的资产性收入征税是完全合理的。

当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的只有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。

篇（6）

一、引言

个人居住用二手房交易涉及的税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。根据财政部、国家税务总局的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因土地增值税只对出售或有偿转让房地产的行为征税，对继承及受赠等无偿方式取得的住房不征税，所以，二手居住用房交易不涉及土地增值税。根据上述文件，对个人销售或购买住房亦暂免征收产权转移书据印花税。由此，增值税、契税、个人所得税成为个人居住用二手房交易中的主体税种。

二、个人居住用二手房交易的税收政策分析

个人二手住房有两种来源，一是通过购买方式取得，二是非购买方式取得。两种来源的住房再转让，其适用的税收政策有所不同。

（一）购买方式取得住房购买方式

取得住房，购买方缴纳契税，出售方缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税。购买方的再销售环节即交易对方的购买环节，其适用的税收政策是相同的。

1.增值税。财政部、国家税务总局的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号），将营业税免征期从5年恢复至2年。“营改增”后，财政部、国家税务总局的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，细化了个人住房转让中增值税的税收优惠。根据上述规定，个人将购买不足2年的居住用房对外销售的，须按5%的征收率全额计算缴纳增值税。但个人将购买2年及以上的居住用房销售，对北京、上海、广州、深圳四市及四市以外的地区则实施不同的增值税政策。北上广深四市，个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据，依照5%的征收率计算缴纳增值税；个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。北上广深四市以外的地区，个人将购买2年及以上的住房对外销售的，不区分普通住房及非普通住房，均免征增值税。其中的普通住房与非普通住房的标准，依据国务院办公厅《转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（［2005］26号）规定的原则判定。从目前情况看，各地规定的普通住房单套建筑面积标准一般向上浮动，但不超过144平方米。

2.契税。《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号），规定了最新的契税政策。对于个人购买的家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于家庭第二套改善型住房，北京市、上海市、广州市、深圳市的政策与其他地区有所区别。其他地区个人购买面积在90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税，北上广深四市，个人购买家庭第二套改善性住房，暂不享受契税优惠，无论面积大小，统一按3%的税率征收契税。其中，家庭成员范围包括购房人及其配偶、未成年子女。

3.个人所得税。税收政策涉及三个文件，即《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）、《关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发［2006］108号）、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）。根据上述文件，可将个人出售自有居住用房的所得税税收政策归纳为四个层次：一是住房转让所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税；二是应税所得是房产转让收入减除房产原值、交易税金及合理费用后的余额；三是纳税人不能准确计算应纳税所得的，省级地方税务局可在住房转让收入1%—3%的幅度内确定核定征税比例。目前，各地核定征税的比例大多为住房转让总价款的1%；四是对个人转让自用5年以上的唯一居住用房取得的所得，继续免征个人所得税。但从2010年10月1日起，对出售自有居住用房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

4.税收筹划空间。购买形式取得的住房，其再销售过程中享有税收优惠的主要条件与产权人、不动产所在地、房屋自购买至再销售的时间间隔、房屋的建筑面积有关。而前述条件都属于客观存在的事实，难以变更。购买方式取得房屋，基本不存在税收筹划空间。

（二）非购买方式取得住房

非购买形式取得的住房，主要包括受赠取得、继承取得和离婚析产取得三种方式。上述方式取得的房产，涉税环节有两个，即取得环节和再转让环节。受赠包括受遗赠、源于近亲属关系的受赠和承担抚养赡养义务型受赠。上述受赠类型的取得，连同继承取得和离婚析产取得住房，在受赠环节、继承取得环节、离婚析产取得环节无须缴纳增值税及个人所得税；另外一种类型的受赠，是受赠人不承担对赠送人的直接抚养或者赡养义务的受赠，本文称之为其他无偿受赠。其他无偿受赠，在受赠环节，赠与人无须缴纳“财产转让”项目个人所得税，但受赠人须缴纳增值税及“其他所得”项目个人所得税。再转让环节，非购买形式取得的住房，皆须按相应规定纳税。

1.增值税。非购买形式取得的住房，在取得环节，其增值税税收政策源于两个文件。一是财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该规定明确，离婚财产分割，将自有居住用房无偿赠送给近亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的人，或法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人依法取得房屋产权，属于免征增值税的情形。二是原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，对单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人的情形，即本文所称的其他无偿受赠，属于视同发生应税行为，应该缴纳营业税。且《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》亦未规定其他无偿受赠行为免交增值税。因此，该种受赠属于应税受赠。再转让环节，非购买形式取得居住用房的房产所有人，须按规定缴纳增值税。主要依据三个税收政策文件：一是《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号），二是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发［2006］144号)，三是财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售时，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其对外销售时，购房时间按发生上述行为前的购房时间确定。

2.契税。非购买形式取得住房，免税情形有两种，一是法定继承取得，二是离婚析产取得。依据的文件是《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函［2004］1036号）及《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函［1999］391号）。

3.个人所得税。相关税收政策文件有三个，分别是《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税［2009］78号）、《关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）及《关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发［2009］121号）。非购买形式住房的取得环节，被继承人死亡且无所得，赠与人因无偿赠与而无所得，这两个主体皆无须纳税。根据上述三个文件，其他无偿受赠方式取得住房的受赠人，应依据“其他所得”项目缴纳20%的个人所得税，应纳税所得额为赠与合同的房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。通过其他无偿受赠以外方式的受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，取得人在取得环节皆无须缴纳个人所得税。再转让环节，在应税所得的计算上涉及两个要素，一是上一次购房时点，二是本次计税原值。前者关系到是否达到税收优惠年限，后者关系到具体纳税额度。根据财税［2009］78号文件，无论个人通过其他无偿受赠方式以外的受赠、继承等非购买形式取得的住房，还是通过其他无偿受赠方式取得住房，其对外销售计算个人所得税时，购房时间均按发生上述行为前的购房时间确定，应纳税所得额为转让收入减除被继承人或原赠与人取得该房屋的实际购置成本及继承、赠与及转让过程中支付的相关税费后的余额。根据国税发［2009］121号文件，个人离婚析产取得的房屋再转让，应税所得为转让收入扣除相应的财产原值和合理费用后的余额。其财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和与转让者占房屋所有权比例的乘积。值得注意的是，根据国税［2006］144号文件，受赠方式及继承方式取得的房产再转让，其个人所得税，不得核定征收，须严格按照税法规定据实征收。

4.印花税。财税［2008］137号文规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但其并未规定，因购买以外的方式所立的产权转移书据免征印花税。所以，非购买方式取得的住房，需按0.5‰双边计征产权转移书据印花税。对于继承或遗赠，由继承人或受遗赠人单边缴纳。5.税收筹划空间。非购买形式取得住房，存在一定的税收筹划空间，操作的关键是改变非购买住房的取得类型。一是将源于近亲属关系的受赠取得，或受赠人对赠送人承担直接抚养或赡养义务的受赠取得，转变为继承取得，取得人可规避契税。但该种方法的适用前提是近亲属须具备继承条件。二是将其他无偿受赠取得转变为受遗赠取得，受赠环节，赠送人可规避增值税及“财产转让所得”项目个人所得税，受赠人可规避“其他所得”项目个人所得税。三是将其他无偿受赠取得转变为买受取得，可规避受赠环节受赠人的“其他所得”项目个人所得税。

三、具体适用

分析案例：王某与赵某不存在近亲属关系，王某也不承担对赵某的直接抚养或赡养义务。2014年8月10日，赵某将其购置的一套地处广州市区的非普通居住用商品房赠予王某。该房屋为赵某在2013年6月购置，购置原价为60万元，该房产的市场价值为100万元，赠与合同上标明的价值也是100万元。2016年9月，王某以110万元价格出售上述受赠房产。假设该受赠房产属于王某的唯一自有住房，当地契税税率为3%，不考虑印花税及其他费用，则受赠与转让环节的税种及税负见表1。

（一）增值税受赠环节，因王某不是赵某的近亲属，亦不对赵某承担直接的抚养与赡养义务。该种受赠属于其他无偿受赠；另一方面，赵某2014年对外赠送房产，发生在“营改增”之前，且自购买房产至将其对外赠送时间未满5年，应全额计算缴纳营业税。营业税法定纳税人为赠与人赵某，而非受赠方王某。营业税额为：100×5%=5（万元）。

（二）城市维护建设税及教育费附加受赠环节，赵某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：5×10%=0.5（万元）；再转让环节，王某须缴纳城市维护建设税及教育费附加：0.24×10%=0.02（万元）。

（三）契税根据国税函［2004］1036号，只有法定继承人继承房屋产权不征收契税，遗赠及普通赠送皆不免税。因受赠之时是2014年，且受赠房产属于非普通住房，根据财税［2010］94号文件，王某应按3%的税率缴纳契税。金额为：100×3%=3（万元）。再转让环节，由王某房产的买受人根据具体情况计算缴纳契税。

（四）个人所得税受赠环节，赵某无须缴纳个人所得税，王某按“其他所得”项目计算缴纳个人所得税为：（100-3）×20%=19.4（万元）。再转让环节，王某须就财产转让所得项目，扣除赵某取得该房屋的实际购置成本及受赠与转让环节承担的交易税费后，按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-5-0.5-0.02）×20%=7.25（万元）。

（五）受遗赠及购买取得情形1.受遗赠取得。假设上述房产是王某受赵某的遗赠所得财产，其他条件不变。受遗赠环节，赵某无须缴纳营业税，亦无须缴纳城市维护建设税及教育费附加。王某无须缴纳“其他所得”项目个人所得税，但仍须缴纳契税3万元。再转让环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下增值税的计算规则不同。在计算增值税的增值额时，遗赠的取得原价对应的时间是赵某买受房屋之时，其他无偿受赠的取得原价对应时间是发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。

因此，遗赠所得房产的再转让环节，王某须缴纳增值税:［110÷（1+5%）-60］×5%=2.24（万元），相应城市维护建设税及教育费附加为0.22万元。该环节，受遗赠及其他无偿受赠两种情形下“财产转让”项目个人所得税计算规则相同，王某须缴纳个人所得税：（110÷1.05-60-3-0.22）×20%=8.31（万元）。2.购买取得。假设上述房产由王某自赵某处以100万元的价格购置，其他条件不变。购买环节，赵某须缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加5万元及0.5万元；须缴纳个人所得税：（100-60-5-0.5-60×3%）×20%=6.54（万元），核定征收为：100×1%=1（万元）。王某须纳契税3万元。再转让环节，王某将位于广州的购买已满两年的非普通住房出售，以销售收入减去购买住房价款后的差额为计税依据计算缴纳增值税：（110÷1.05-100）×5%=0.24（万元），城市维护建设税及教育费附加为0.02万元。但个人所得税应为：（110÷1.05-100-3-0.02）×20%=0.35（万元），核定征收方式为：（110/1.05×1%）=1.05（万元）。

四、结语

从上述案例来看，尽管交易主体也享受了一些税收优惠政策，但个人所得税非核定征收方式下，二手居住用房交易总体税负较重。不考虑印花税及再转让环节契税的情况下，其他无偿受赠、受遗赠、购买三种取得方式的房产，取得和再转让两个环节，两个纳税主体承担的总税额分别为35.41万元、13.77万元和15.65万元，二手住房两次流转的交易总额为：（100+110÷1.05）=205（万元），其总税负分别为17.27%、6.72%和7.63%。除此以外，个人居住用二手房交易的相关税政还存在以下两个主要问题：一是个人所得税核定征收方式存在缺陷。个人所得税的设计，未考虑通货膨胀因素，若按实际所得额征收所得税，对纳税人显失公平；同时，核定征收方式避免了核查房产取得成本的繁琐，保障了国家的综合税负平衡。但该种方式却导致了纳税个体间税负的不公平。对于同一纳税人，按实际应税所得征税及按核定方式征税，税负存在很大差异。上例中，赵某将购置原价60万元的房产出售给王某，赵某按实际所得须纳税6.54万元，核定征收仅须1万元；王某再销售环节，由于转让所得较少，实际计算的个人所得税远低于核定征收的金额。因此，对于不同纳税人，由于将转让总价款，而不是将转让所得作为计税依据，会发生无所得的转让方也须承担税负的情形。二是其他无偿受赠方式取得的房产，存在个人所得税的重复征税问题。其他无偿受赠方式取得的房产，尽管受赠人在受赠之时已按“其他所得”项目计算缴纳了个人所得税，但其再转让环节，仍须就“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据财税［2009］78号文件，据以计算所得额的房产原价是赠与人取得该房屋的实际购置成本及赠与和转让过程中支付的相关税费，而不是赠与合同的价格及赠与税费。这就导致对赠与合同价值与原赠与人购置成本价值的差额部分，作为同一税源被同时征收了两个项目的个人所得税。

参考文献：

［1］财政部、国家税务总局.营业税改征增值税试点过渡政策的规定［S］.财税［2016］36号.

［2］财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部.关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知［S］.财税［2010］94号.

［3］财政部、国家税务总局.关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知［S］.财税［2009］78号.

篇（7）

第三条本办法所称的纳税人，是指从事农业特产品生产、收购活动，依限本办法应当缴纳农业特产税的机关、团体、企事业单位、部队以及其他组织或者个人。

本办法所称的扣缴义务人，是指代扣代缴农业特产税的单位或者个人。

第四条农业特产税的征收管理工作，由财政部门负责组织实施。

第五条生产下列农业特产品的收入，应当缴纳农业特产税：

（一）园艺收入，包括苹果、梨、桃、葡萄、杏、柿子、红果、草莓、李子、樱桃，枣、板栗、核桃、杏仁，以及药材、花卉、经济林苗木、芦笋、果用瓜和蚕茧等园艺收入。

（二）水产收入，包括水生植物、滩涂养殖、海淡水养殖和捕捞品收入。

（三）林木收入，包括原木和荆条等林木收入。

（四）食用菌收入，包括黑木耳、银耳、香菇和蘑菇等食用菌收入。

（五）贵重食品收入，包括海参、燕窝、鲍鱼、鱼翅、鱼唇和干贝收入。

前款规定范围以外的农业特产品的收入，需要征收农业特产税的，由市人民政府（地区行政公署）报省人民政府批准后执行。

第六条收购下列农业特产品，应当缴纳农业特产税：

（一）水产品，包括水生植物以及滩涂养殖、海淡水养殖和捕捞的水产品。

（二）林木产品，包括原木和其他林产品。

（三）食用菌，包括黑木耳和银耳。

（四）贵重食品，包括海参、燕窝、鲍鱼、鱼翅、鱼唇和干贝。

（五）烟叶产品，包括晾晒烟叶和烤烟叶。

（六）牲畜产品，包括牛皮、猪皮、羊皮、羊毛、兔毛、羊绒和驼绒等。

第七条本办法第五条规定的生产收入应当缴纳的农业特产税，可以由农业特产品的生产单位或者个人缴纳；也可以依照税收征收管理法律、法规和县（市、区）人民政府的规定，由扣缴义务人代扣代缴。

第八条农业特产税的税率，依照本办法所附的农业特产税税目税率表执行。

第九条农业特产税的税额，根据农业特产品的实际收入或者收购金额以及规定的税率计算缴纳。

农业特产品的实际收入，根据农业特产品的实际产量计算，由县（市、区）人民政府组织核定。农业特产品的竹税价格，根据本地当年的收购价格或者市场中等价格计算确定。烟叶的收购金额，应当包括价外收入和补贴性收入。

农业特产税以货币形式缴纳。

第十条农业特产税附加按应当缴纳税额的百分之十。

随同农业特产税一并征收，并由县（市、区）以上财政部门列入农业特产发展基金，重点用于扶持名产、特产、优质、稀有农业特产品和出口创汇农业特产品的开发生产。

第十一条农业特产税在农业特产品的收获、出售或者收购后征收。农业特产品的收获、出售或者收购日期，为纳税义务发生的起始日期。

第十二条农业特产税的纳税人的纳税期限，由县（市、区）人民政府规定，但最长不得超过三十日。

第十三条纳税人和扣缴义务人必须遵守下列规定：

（一）依照税收征收管理法律、法规的规定办理纳税登记，据实申报纳税。

（二）按照财政部门的规定设置帐簿，并根据合法、有效的凭证记帐核算。

（三）实行查定征收的，纳税人必须按照财政部门核定的税额及时足额缴纳税款。

（四）扣缴义务人未履行代扣代缴义务的，按规定缴纳应扣未扣、应收未收的税款。法律另有规定的除外。

第十四条农业特产税的征收，可以采取查帐征收、查定征收、查验征收、定期定额征收以及县（市、区）以上人民政府规定的其他方式。

为方便群众纳税，财政部门可以在征收旺季向农业特产品的集中产区和产品集散地派出入员，进行纳税申报的咨询、稽查征收以及相关的服务工作。

第十五条对农业科研机构和农业院校进行科学试验所取得的农业特产品收入，在试验期间准予免税。

对在新开发的荒山、荒地。滩涂和水面上生产农业特产品的，自有收入时起一至三年内准予免税。

对老革命根据地、少数民族地区、边远地区、贫困地区和其他地区中温饱问题尚未解决的贫困农户，纳税确有困难的，准予免税。

对因自然灾害造成农业特产品歉收的，酌情准予减税、免税。

农业特产税的减税、免税，由纳税人提出申请，经乡（镇）财政部门审核，县（市、区）财政部门批准，报市（地区）财政部门备案。

第十六条征收农业特产税，必须使用省人民政府财政部门统一印制的税票。

第十七条财政部门有权对纳税人和扣缴义务人的纳税情况进行检查。被检查的单位或者个人应当予以协助，不得以任何理由拒绝或者阻挠。

第十八条财政部门在农业特产税的征收工作中，必须依法行使职权。不得平均摊派税款，不得为其他单位或者个人代征其他费用不得擅自扩大或者缩小征收范围，不得越权减免税。

第十九条在农业特产税征收工作中做出显著成绩的单位和个人，由各级人民政府或者财政部门予以表彰、奖励。

第二十条违反本办法的，由财政部门参照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

第二十一条自一九九四年纳税年度起，农业特产税照本办法计算征收。

篇（8）

关键词：上海市地方税收 实证分析 普通最小二乘法

一、相关理论与文献综述

税收是各个地区财政收入的基本因素, 影响着我国经济的发展。因此, 我们需要对影响税收的各个因素加以分析, 从结构上对税收收入的影响做出一个很好的了解,有助于我们运用政策工具对税收结构进行优化。国内很多学者对这个主题进行过很好的研究。国家税务总局科研所的研究结论为：影响我国税收收入的有两个最重要的因素，即经济增长和物价水平，它们对税收收入影响最大；常治华的《上海市税收收入影响因素的实证分析》一文通过建立动态回归模型得出：前一期税收收入对本期税收收入的影响要大于本期GDP对本期税收收入的影响；在方法层面上，研究普遍采用逐步回归法消除各自变量之间的多重共线性，是很好的研究思路。

二、数据来源与变量的选择

本文研究所用的的数据来源于2011年版的《上海统计年鉴》（详细的数据见附表1）。其中：用TAX表示上海市的地方税收，用GDP表示上海市的生产总值，用ST表示上海市的职工工资总额，用RT表示社会消费品零售总额，用CT表示进出口总额。为减小时间序列中可能存在的异方差、自相关对结果的影响并使数据分布更加趋于正态性，分别对每一个变量进行对数变换，分别用LTAX，LGDP，LST,LRT，LCT表示。

三、经典线性假设模型

初始假设为：

TAX=β0+β1*GDP+β2*ST+β3*RT+β4*CT+u

各变量取对数后，模型修正如下：

LTAX=β0 +β1*LGDP +β2*LST+β3*LRT+β4*LCT+u

四、检验模型

4.1 单位根检验

在实际经济的运行中，经济变量很少是平稳的，如果在回归分析中直接使用非平稳变量，容易导致伪回归现象。由于本文采用时间序列可能存在非平稳性，因此在进行协整分析之前，必须对各变量先进行单位根检验。单位根检验的目的在于确定一个数据序列是否是平稳的。只有变量在平稳的条件下，才能进行协整分析。这里使用ADF检验法对各变量分别进行单位根检验。对LTAX、LGDP、LRT、LCT、LST进行单位根检验，结果如下表：

由此可见，变量LGDP、LTAX的一阶差分序列在5％的显著水平上是平稳的；LST、LCT、LCT的二阶差分序列在5％的显著性水平上是平稳的.为了保证满足大于两个变量情况下协整检验的条件：被解释变量的单整阶数要小于或等于解释变量的单整阶数并且有两个或两个以上的解释变量的时候，解释变量的单整阶数要相同。我们剔除掉LGDP这个变量，选择LTAX、LST、LCT、LRT进行协整检验，避免出现伪回归。

4.2 协整检验

协整理论是近年来用于分析非平稳经济时间序列之间关系的有力工具，其基本思想是：如果两个或两个以上的时间序列变量是非平稳的，但它们的某个线性组合却是平稳的，则这些变量之间存在长期稳定的关系，即协整关系。这个线性组合就是一个协整方程，表示一种长期均衡的关系。没有协整关系变量的回归极其容易导致伪回归。（协整检验的结果见附图1）观察可知，第一行的Prob. 后的值小于0.05，所以LTAX、LST、LCT、LRT四个变量间存在协整关系，可以采用普通最小二乘法进行线性回归。

4.3回归方程

采用eviews6.0软件估计的回归方程如下(详细结果见附图2)：

LTAX=-1.5341+0.2845LST+0.3313LCT+0.5168LRT

（-2.0057）（2.2150） （4.9717） (2.2483)

R2= 0.9952 DW= 1.8005 F= 824.4438

4.4 模型的修正和检验

4.4.1 拟合优度检验

观察知道R2= 0.9952，表明样本回归方程很好的拟合了样本观测值

4.4.2 t检验

设检验的原假设为：H0：LST前系数为0；LCT前系数为0；LRT前系数为0.观测值相应t值分别为2.2150，4.9717,2.2483 。自由度为12（k=3，n=16）的情况下，t分布在5%水平上拒绝原假设的临界值为2.179，因此各回归系数均显著不为0。

4.4.3 多重共线性检验（见附图3）。

虽然LST、LRT、LCT的两两相关系数均超过了0.9，可能存在多重共线性。但是回归方程的拟合优度R2＞0.99，修正样本可决系数也大于0.99；并且所有的自变量均通过t检验，故可不对多重共线性进行处理。

4.4.4 残差的正态性检验（见附图4）。

将Jarque-Bera的伴随概率与5%的显著水平比较，如果大于0.05，表明正态性的假设成立，否则不成立。现在的伴随概率0.699499>0.05，即残差的正态性假设成立。

4.4.5 残差的异方差检验(见附图5)

利用eviews6.0中的含交互项的white检验可得Obs·R-squared项后的伴随概率为0.5762，大于0.05，不含交互项的white检验可得Obs·R-squared项后的伴随概率为0.9961，大于0.05，故在5%的置信水平下不拒绝同方差的假设。

4.4.6 残差的自相关检验(见附图6和7)

利用eviews6.0进行序列自相关的LM检验，观察可知，一阶自相关Obs·R-squared项后的伴随概率为0.9128，二阶自相关Obs·R-squared项后的伴随概率为0.3767，均大于0.05，即序列不存在一阶与二阶自相关。

综上所述，此回归是能够通过数次检验模型的，即此普通最小二乘法的检验结果是最优的，是不需要修正的。

五、模型的经济学意义

模型表明：上海市的职工工资总额，社会消费品零售总额，进出口总额这三个解释变量均与税收收入显著正相关。上海市的职工工资总额的系数为0.2845，即表明保持其他条件不变的情况下，上海市职工工资总额每增加1％，上海市地方税收收入增加0.2845％；同理，在其他变量保持不变的前提下，社会消费品零售总额每增加1％，上海市地方税收收入增加0.5168％，进出口总额每增加1％，上海市地方税收收入增加0.3313％ 。因此，可以观察得出，这三个变量影响程度顺序依次为上海市的社会消费品零售总额，进出口总额和职工工资总额。

六、结论和政策建议

影响上海市地方税收收入比例最大的是社会消费品零售总额，因此，刺激消费对增加上海地方税收的影响极为显著，因此，政府在刺激消费方面，应该调整消费税、营业税，增加居民消费能力；进出口总额对税收收入影响也很大，上海是一个对外贸易极为发达的城市，税收的增加与进出口额密切相关，因此，从增加政府收入的角度来说，政府应采取积极措施，如灵活的关税制度，配合对外贸易的发展；工资水平的提高与地方税收之间呈现正相关，但对税收收入的影响比例较小。因此最近中国实行新的个税政策，提高个税起征点，调节贫富收入差距，并不会对上海市政府税收收入带来太大影响。

参考文献：

[1]董承章. 税收影响因素分析模型与预测模型 [J] 中央财经大学学报, 1998(11)

[2]胡才君.我国税收收入影响因素的实证分析[J]. 华商, 2008, (14) .

篇（9）

2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

篇（10）

一、目前我国房产税征收的现状

日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。

从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。

正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被赋予的厚望。

二、征收房产税的目的

财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。

（一）利于调节居民收入和财富分配

房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距[2]。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。

（二）有利于健全地方税体系

多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例，其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正，税收的使用途径也完全透明，所以，美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种，专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务，以改善人民的教学、治安、居住环境等等，而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据，从2000—2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。因此，美国征收房产税不是为了打压房价，而是给人民增加福利及让物业升值[3]。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系，改善地方税收结构。

（三）促进经济结构调整及土地集约利用

征收房产税能够适当的调整经济结构，对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业，对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收，购置房产的成本增高，促使投资者对土地的理由更加谨慎，利于土地资源的集约利用。

（四）对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费

从房地产市场的现状来看，刚性需求是客观存在的，但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高，说明拥有多套房的家庭，将房产作为投机投资，在房价上涨的预期下，更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况，让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理，进而引导居民合理住房消费，征收自住房以外房产的房产税是必须的。

三、目前我国房产税征收存在的问题

目前，我国关于房产税的征收办法并不健全，其采用的是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，而这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件及征管能力设计的。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立，以及现行住房及土地问题的不断改变，其税制出现了一些急需解决的难题。房产税的征收面临四大难题：

（一）计税依据不合理

按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本，而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动；征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议，使征管矛盾显著；出租房产按租金收入计征房产税，但是征税依据不明确，造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率，对于自用房产（不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等）税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性，导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显，对财富的再分配效果不明显。

（二）税率制度不合理

目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率，其中对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同，这便造成税赋不公平，为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制，使征管方便，但不利于反映各地的实际情况，不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。

（三）税基狭窄问题

根据《暂行条例》的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展，许多农村与城镇房产相差不大，却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收，既减少了地方收入，也不利于有效发挥税收促进土地节约集约利用的功能[4]。

（四）减免税范围不合理

根据《暂行条例》的规定，行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高，因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在：一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化，需要列入征税范围；二是个人购房比重急剧上升，房屋的私有产权逐步得到确立，房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费，导致了一系列的问题，如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况，我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥，同时也影响了财政收入。

四、如何有效促进房产税的征收

（一）逐步扩大税基，征税以城市为主

由于各地房地产市场发展情况不同，各地房价和居民收入水平不等，各地政府需要根据本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。且绝大多数发达国家的房地产税实行按评估值征税，运用成本法、市场法和收益法，对房地产实行计算机批量评估，使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。我国应借鉴别国政策，对不同的地区采取不同的税基，对不同城市的房地产进行评估，如人口较多且土地稀缺，供需矛盾比较大的一线城市，超过一定面积或多套房持有者将要缴纳税收。相对的供需矛盾相对略弱的二、三线城市，应当以更好的调节收入分配，抑制投机需求为主，对于一些高档住宅和高档别墅以及多套住房持有者，应当给予较高的税率，以达到调节收入分配的目的。

（二） 完善各地监督机制，房产税收支透明

税收是我国宏观调控的一项重要财政政策，而税收的本质是应当“取之于民，用之于民”的。世界上许多发达国家对于税收的征收及使用均受到广大人民的监督，并建立了公共财政。在我国，各地方政府财政收入中有多少是来自税收，目前我国财政及税收情况处于不透明的状态下，对征收的房产税的使用状况不了解，不能肯定税收的良性循环使用过程。由“国八条”的要求可以看到，我国房产税的征收应大部分用于建设廉租房和保障性住房，由此，对于如何更好的使用这部分税收，需要一个合理有效的监督机构，来监督这部分收入的具体使用过程，以促进廉租房和保障性住房建设[5]。

篇（11）

    2011 年2 月，备受争议的房产税在重庆、上海开始征收。至此，关于房产税的种种猜测画上了句号。然而关于房产税的影响从始至终就没有停息过，对其功过利弊，见仁见智。支持者认为，实施房产税可以有效的抑制房价的过快上涨、挤压房地产泡沫、实现房地产资源的合理配置，同时也有利于调节收入分配、缩小收入差距、实现社会公平。这也是国家推出房产税的初衷，有的人甚至把他作为国家调控房市继加息、限购之后的“最后一招”，是解决与规范房地产健康发展、维护民生的“治本之策”。

    那么，房产税真果真是如有些人所说的那样的“灵丹妙药”？事实上任何事物都是矛盾的统一体，是一分为二的，房产税的开征对经济的影响具有很大的不确定性，许多消极影响也是必须重视的。

    一、对房价和房地产市场均衡发展的消极影响

    一种观点认为，开征房产税在一定程度上增加了房产的保有成本，从而减少房屋的空置率，打击与抑制对住房的投机性需求，稳定了人们的预期，可以有效缓解供求矛盾，最终达到抑制房价上涨、实现房地产市场的均衡和健康发展之目的。在当前的宏观经济形势下，开征房地产税对房价及房市也可能会产生消极影响。

    众所周知，商品价格的取决于市场供求，是买卖双方竞争的结果。我国房地产市场长期处于供不应求的不均衡状态。从今后的发展趋势来看，这种供求矛盾有可能加剧。从需求角度来看，随着经济的发展和人们收入水平的提高，作为生活水平重要标志的住房，人们对其需求将日益增加。从当前引发房价上涨的因素来看，对房屋的投资性需求也将有所增加。由于金融、资本市场不完善，投资渠道狭窄；储蓄存款作为主要的投资方式，相对于高物价实际利率为负；而股市又是处于风雨飘摇的状态中，许多2007 年入市的资金现在仍未“解套”。房地产就目前来讲是公认的相对风险较小而收益很高的“暴利行业”。正是在这种预期的驱使下，大量资本源源不断的涌入到这个黑洞中，国家采取各种措施均未奏效就是鲜明的例证，各地“地王”频现就是最好的说明。前期国家为应对金融危机实施的相对宽松的货币政策，对拉动房地产的需求起到推波助澜的作用。再从供给角度来看，按照传统经济理论土地的供给是一定的，随着城市化进程的加快和国家严格控制土地的使用，城市可用地是绝对减少的。这样，供不应求的格局将更加突出。

    在这样一种供求失衡的格局中，房地产税的实行并不能有效解决这一对突出矛盾。首先它并不能有效抑制对房地产的需求，特别是有效打击抑制房地产的投机行为。以重庆房产税征收方案为例看，当前全国住房的市值以百万亿计，而所征收的房产税款只有区区十亿多，这样的税制对市场的调节作用是微乎其微的，对于一种“暴利”的投机更起不到任何的有效的制约。

    有人还担心，此番政府开征房产税又会成为开发商提高房价的借口。由于房产税是在流通或者交易中征收的税种，在当前房地产市场处于卖方市场、供求失衡的状态下，发地产商会以提高价格的方式把房产税转嫁到普通民众身上。这无疑会推高房价，加重普通购房者的负担。还有部分经济学家敏锐的看到，由于房产税的实行，会推高房租价格。这对于当前国家通过廉租住房解决房价上涨和低收入者住房的政策是相悖的。

    二、对社会公平可能产生的消极影响

    支持者认为，房产税的开征作为一种社会收入再分配，有利于调节收入分配，缩小收入差距，从而实现社会公平。然而，这只看到了问题的一个方面，事实上，房产税的开征最终也可能不利于社会的公平。

    以上海房产税征收方案为例，明显的特点是只对增量征收，而不对存量征收，即只对新购住房征收房产税，而不管在征收之前有几套房、有多大面积。这样的方式承认了现有社会不公平的合理性，是对既得利益者的偏袒。许多学者指出，这是“对税收公平原则的最大亵渎”，是对新购房者的惩罚，根本无法降低住房的空置率。 

这势必会迫使更多的购房者和投机者在政策实施前出现集中交易的行为，现实也证实了人们的这种担心。

    宏观政策的实施要兼顾经济效率与公平，但在不同时期又要有所侧重。就目前来看，国家政策的导向是在保证经济稳步发展的前提下，更加注重社会公平，也即在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”。而社会公平从一个侧面来说就是要合理确定分配政策，处理好国家和居民的利益关系。在国民收入分配中长期存在的问题是过分注重国家，突出表现为国家财政收高于经济增长速度，而居民收入的增速则低于经济增长速度，这是社会分配不合理的一个方面表现，使得人民未能真正充分共享改革发展成果，人民生活水平的提高同经济发展不一致。国家为扭转这一格局，采取种种措施在国民收入分配时提高居民收入所占的比重，刚出炉的“十二五”规划提出由原来的“国强”到现在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下开征房产税，无异于政府与民争利，减少居民收入，使得本就已经不合理的收入分配更加不公平。

    再从房产税对收入差距的影响来看，能否真正有利于社会公平也是很值得怀疑的。正如《人民日报》（2011.01.17）撰文指出的，房产税可能会误伤中低收入家庭。主要是因为房产税不同于个人所得税和营业税，不是依据个人的所得或营业额来征收，而是依据房屋估价这种不动产来缴纳的。对于非营业性住房来讲，不动产是不能直接变现的，这就需要人们用其他收入来缴纳房产税，这对于挣钱能力较弱的中低收入者来讲无形之中增加了一笔不小的负担，而对于挣钱能力较强的高收入者或者是可以赚取高额利润的投机商而言影响则甚微，对于无房的中低收入者而言，这无疑是雪上加霜。这显而易见是不利于缩小收入差距的。经济学家郎咸平把房产税看作是“从民众身上割肉”，不仅没有法理依据，也有损社会公平，在监管不到位的情况下，极易产生腐败。

    三、房产税实施的相关配套措施尚未完善可能引发的社会问题

    一是关于房产税的合法性问题。税收具有法制性和固定性，“有税必有法”，任何税收征管及其变化，都要由国家立法机关制定相应的法律，规范税收行为以调整税收关系，这样税收才具有合法性。而从目前来看，房产税并未有一部真正有效力的、成文的法律规范加以调整与规范，即使是作为试点，也应纳入到法制的轨道，否则依法治国就会只成为一句口号。

    二是评估机制不健全，使得在房产税在试行过程中实际操作受到了制约。税基的确定对于税收有非常重要的影响，因为它直接决定着纳税的多少、居民的切身利益。对于房产税来讲，涉及到对房产的估价、面积的测量等。而目前我国独立的、富有资质的评审机构严重匮乏，从属于政府的评审机构作为利益相关方，会影响到评审结果的客观公正性。普遍认为的可行方案是依据市场价格估价，然而市场价格一方面经常变化，另一方面又会由于区域差别大，操作起来困难重重。

    此外，由于缺乏必要的监管和制度保证，这一措施的出台又可能产生各种各样的逃避税行为。在实施房产税的地方已经出现了隐匿个人房产、虚假过户和假离婚的事情，以期达到逃避税行为，由此引发的社会问题也不少，而目前的法律制度又不能很好的解决这些问题。

    总之，对于房产税实施的消极影响必须有全面而清醒的认识。一方面要认识到，随着时代的发展，为解决民生、实现社会公平，对个人住宅开征房产税是社会发展的必然，决不能因噎废食，因为有困难和消极作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房产税影响面广、意义重大，必须审慎对待。要把握适当的时机，采取正确的措施以趋利避害。这就需要国家完善相关的配套法律制度，加强监管，发展生产，增加人民收入，通过试点不断总结经验教训，稳步推进，才能达到调控目标，实现经济发展与社会和谐的统一。

参考文献：

[1]刘维新.开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响[j].中国房地产金融，2004，（5）：3-6.

[2]吴立范.物业税的4个关键问题[j].城市开发，2007，(19)．

[3]俞文源.对我国开征物业税的难点分析及政策建议[j].经济研究导刊，2008，(01).

[4]江培忠.物业税的开征与房地产市场[j].全国商情(经济理论研究)，2008，(01).

[5]韩颜良,张涛.试论房产税计缴的几个关键点[j].科技信息,2009,(25).

[6]宋哲,李天剑.房产税的改革与影响分析[j].科技信息,2010,(24).