投资性房地产核算方法大全11篇

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一、 会计核算在投资性房地产企业中的重要作用

在日常企业经营管理过程中，通常由会计进行企业经济计算、经济预测，并根据适当的经济活动信息，制定科学的经费预算机制，不断提高企业经济的利用效率，从而提高企业的整体利益。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产作为以盈利为根本目标的企业单位，在成立之初，就会遭遇社会各界的打压之中，时时刻刻处于生存、盈利与倒闭、亏损的轮回之中，企业只有一个良好的会计核算机制，才能够确保企业盈利，进而保证企业的长期生存，企业只有不断革新、不断创造，才能够跟上社会发展的步伐，才能够适应当今的社会，从而才能够生存。作为一个投资性房地产企业，它最主要的目标即是生存、盈利、创新，并不断循环。因此，在投资性房地产企业日常经济管理过程中，会计部门的工作一方面是加强对投资性房地产企业经济业务的经济计算、统筹、预算，另一方面，还要求会计部门要加强对企业经济环节的成本控制，预算控制，充分实现经济利益最大化，维护投资性房地产的经济利益。

在会计的日常工作过程中，会计部门要加强对账目的审核、统算，及时处理日常生产活动中的经济活动，充分做好投资性房地产企业的经济业务数据的记录、计算、处理工作，详细填写企业经济活动的报表，并及时作出反馈工作，确保上层部门能够第一时间知道企业的经济动态。另外，在相关部门进行会计核算过程中，会计人员要完全遵守会计原则，科学使用会计计算的方法，加强对日常投资性房地产企业的经济业务进行一定程度的管理、控制，并做好会计经济业务的及时反馈工作，为企业提供最佳准确、真实、可靠的经济业务动态，充分实现投资性房地产企业的经济利益最大化，从而提高企业的经济效益。

二、 投资性房地产会计核算的内容

1、 对投资性房地产企业的资产核算

投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不包括自用房地产和作为存货的房地产，自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。会计部门在投资性房地产日常工作过程中，主要工作对象是投资房地产的总资产核算。包括对投资房地产企业的固定资产核算、无形资产核算等，并对这些资产进行有效的资产分类。同时针对具体的房地产项目，做出科学的投资预算，以提高投资性房地产企业的经济利益。

2、 对投资性房地产的日常计量

对投资性房地产的日常计量包括对房地产项目的初始计量和后期计量。初始计量即是指对投资性房地产总资产的最初态计量，通常由房地产买入资金和房地产归属地组成；而后期计量通常包括对房地产的装修、维护、管理、设施建设等方面的计量。对房地产的日常计量要严格按照相关的会计计量法则进行，以确保计量的科学、有效性，提高计量的价值。

三、 投资性房地产会计核算中存在的问题

1、在投资性房地产会计核算过程中，常常发生房地产处置核算问题。根据房地产相关规定要求：在某个投资性房地产遭到处置时，投资方要及时终止确认这个投资性房地产。

2、不同类别的投资性房地产有不同的会计核算，但由于我国投资性房地产在会计核算过程中，没有对投资性房地产进行有效的分类，这给会计核算造成了一定程度的困难。

3、在我国投资性房地产项目中，通常不会对房地产项目进行中产生的清理费进行有效的会计核算，而是在总的房地产处置收入中进行一定程度的扣除，然而，由于投资性房地产项目进行中产生的各种费用多而杂，且会计核算存在一定的滞后性，这会给会计核算造成一定程度的影响，严重阻碍了投资性房地产会计核算的效率。

四、有效解决投资性房地产会计核算问题的办法

1、针对房地产项目处置核算问题，要求相关部门要加强对投资性房地产的监管工作，加强对房地产项目的监督，对于已处置的房地产项目，要及时进行投资房地产项目的终止确认，保证投资性房地产的及时性。

2、针对我国投资性房地产项目分类问题，要求会计部门要做好对房地产项目的分类工作，根据房地产项目的类别不同，可分为处置、转让、损毁等多种类型。

3、针对我国投资性房地产清理费用核算混乱这一现象，要求会计部门要加强对清理费用的统计工作，可以设置简单的投资性房地产清理账户，进而加强对清理项目的核算。

结语：综上所述，随着我国投资性房地产企业的不断发展，大量的新问题、新状况不断涌出，为有效提高投资性房地产会计核算的效率，提高会计核算的准确性、科学性，房地产会计部门要不断学习新的会计核算方法，积极探讨新问题，创新新方法，不断提高我国投资性房地产的会计核算业务能力，进而促进我国投资性房地产的健康发展。（作者单位：陕西省鸿业房地产开发公司）

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关键词 投资性房地产 会计核算 改进建议

近年来投资性房地产行业的发展也间接带动了国民经济的发展速度，其目的是为了解决市民的基本居住问题以及反映投资者对当前房产形势的预测。但是一切预测都是需要以丰富的数据和精密的计算为基础的，所以对于投资性房地产中的会计核算显得非常重要，它真实正确的反映当前房地产的各种走势以及投资风险等等。由于存在不确定性，所以投资性房地产中的会计核算势必存在着许多亟待解决的问题，这也是众多房地产投资者所重点关心的问题。

一、投资性房地产会计核算的基本内容

（一）基本概念

所谓投资性房地产，就是投资人先对某一房地产搜集相应的数据再进行初始化成本计量，然后再与建筑方的管理人员就房产的出租日期和使用权进行细节的研讨。一旦房产总经理或者主要负责人进行了房产交接的书面协议，即使没有正式的租赁或者买卖协议，都称之为投资性房地产。

（二）会计账簿

会计核算的关键所在是会计人员负责的会计账簿，它集中了投资性房地产整个交易过程的所有数据，重要性不言而喻。只有一本信息完备条款清晰的会计账簿才能正确真实的反映出投资性房地产中的各种信息。具体而言，会计账簿有自己专属的记录格式和信息分类。帐页由连缀纸张构成，这样有利于分类而且能全面记录房地产中的各种业务。

（三）投资性房地产会计核算

在投资性房地产中的会计核算与其它行业的会计工作大致相同，通过平时的数据收集，然后在后期自主记账、算账和报账。这中间需要会计师对账簿实行一定的编制工作，如填制凭证、确定记账方案以及账务来源等等。这些都需要一一记录在案，便于投资者在后期进行账簿核查、财产分类和汇报工作等等。总之，掌握正确科学的会计核算方式，对投资者的选择方向有非常大的指导作用。

二、投资性房地产会计核算中存在的问题

（一）公允计量问题

投资者对某一房地产进行投资前，一定会结合大量的数据信息对所选择的房地产进行全面的价值评估。在投资性房地产的这个评估过程中，对于房地产价值的计量问题有多种选择，如果是选择的方式或者核算的过程出了问题，那么就会导致会计账簿的资产负债表中的公允价值变动产生的收益错误的加入总投资中，这样显然不利于投资者的利益，严重情况下将会失去大批的客源。

（二）转换计量问题

投资性房地产是一项风险投资事业，对于个人投资者或者是团队投资企业而言，获取直接经济效益是最终目的，但是一旦投资性房地产的用途发生了变化，譬如住宅小区变为了私人别墅，这就需要会计人员对房地产的价值进行转换计量。而在转换成本计量的过程中存在一个很难解决的问题：仅仅只能转换为对应的投资性房地产项目。

三、对投资性房地产会计核算的改进建议

（一）改进公允计量方式

在投资性房地产的会计核算中，假如房地产的估计价值发生变动，那么公允价值和账面价值需要进行一定的浮动，具体做法是将房地产的资本公积向公允价值变动公积的方向浮动。通过这样的改进方式可以最大程度保障投资者的权益，同时能够大大提高投资性房地产的企业的公信力和顾客回头率。

（二）改进转换计量方式

在投资性房地产的转换计量问题上，可以采用如下改进方式，将当日公允价值转换为自用房地产的账面价值，并以此作为房屋计量的基础，这样一来就会使得投资的房地产的真实价值能够更加直接的反映给投资方，投资者将会有更多的选择进行会计核算的工作。

（三）公允价值的确定方法的研究

一般有三种计量方法：市价法、类似项目法、现值法。具体内容如下：

1、市价法

如果需计量的资产或负债本身没有活跃市场的公开标价，或即使有但可靠程度不高，应优先采用市价法估计公允价值。

2、类似项目法

要特别注意其使用条件：首先，要求所挑选的相似资产或负债具有相关性和替代性；其次，要求有足够数量的比较对象，并且交易数据是真实可靠的。

3、现值法

其基本思路是：将项目所引起的未来的经济收益按照一定的比率折现，得到的现值作为所计量项目的公允价值。

总之所有的计量方法都需要围绕一个特定的流程图（如图）来进行，而公允价值评估模型如下：

总而言之，投资性房地产事业并不是一个简单的房地产交易，还需要参考很多额外的因素，而会计核算内容作为房地产中经济效益的直接反映，是房地产相关工作人员重点关注的问题。随着时代的发展，国民经济也在日益增长，房地产的热度一直居高不下，在投资性房地产会计核算中也势必还会出现许多令人头疼的问题，而这也要求我们众多的投资性房地产会计师能够精密准确的完成数据核算的每一步，有效降低核算中出现问题的概率。

参考文献：

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一、投资性房地产与固定资产的差异

（一）本质特征不同

1.固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的（其中，出租是指以经营租赁方式出租的机器设备等）;二是使用寿命超过一个会计年度。从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：（1）企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理，而不是直接用于出售;（2）使用寿命超过一个会计年度;（3）固定资产是有形资产。

2.投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。从投资性房地产的定义来看，具有以下两个特征：（1）投资性房地产是一种经营活动;（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所房地产和用于销售的房地产。

（二）持有目的不同

虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同。

1.固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，是服务于企业自身的生产经营活动。

2.投资性房地产的持有目的是为了赚取租金或资本增值，是企业的一种经营活动。

（三）核算范围不同

企业为了更好地满足固定资产管理和核算的需要，可对固定资产进行综合分类，将固定资产分为生产经营用、非生产经营用、未使用、不需用以及融资租入固定资产等。

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物三类。

（四）科目设置不同

1.固定资产核算使用的会计账户主要有“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等三个账户，用来核算固定资产账面价值的变动情况。

2.投资性房地产核算采用成本模式计量情况下，除了一级账户设置“投资性房地产”账户外，还要设置“投资性房地产累计折旧”等账户。当然，投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”账户核算摊销额。特别是投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下，则要在一级账户“投资性房地产”账户下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，用来核算投资性房地产价值的变动情况，并计入当期损益。

（五）核算方法不同

1.固定资产只能采用成本模式核算。

2.投资性房地产有两种核算模式，即成本模式或公允价值模式核算;企业通常对投资性房地产在资产负债表日多采用成本模式进行后续计量。但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并且已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（下转20页）

（上接12页）

二、投资性房地产与固定资产的联系

（一）确认的方式条件基本相同

1.固定资产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：（1）与该资产有关的经济利益很可能流入企业;（2）该资产的成本能够可靠地计量。

2.投资性房地产也必须是同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业;（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

因此，不论是确认固定资产，还是确认投资性房地产，二者均要求在符合资产定义的前提下，同时满足两个条件：与该资产有关的经济利益很可能流入企业;该资产的成本能够可靠地计量。

（二）初始计量成本范围基本相同

1.固定资产应当按照成本进行初始计量。成本包括企业为构建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出。这些支出包括直接发生的价款、运杂费、包装费、安装成本及相关税费等，也包括间接发生的费用，如应承担的借款利息等。

2.投资性房地产应按照取得时的成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。

（三）出租核算方式方法基本相同

具体表现在两个方面：一方面是租金核算方式方法相同，即二者出租时，均将取得的租金收入计入“其他业务收入”科目，摊销的成本均通过折旧的形式核算，计入“其他业务成本”科目;另一方面是摊销方式相同：二者摊销均采用直线法摊销，即按照资产平均使用年限分期等额摊销。

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一、投资性房地产会计核算工作探究

在我国房地产企业的投资过程中,企业应首先对工程项目的初始成本进行计算,在准确把握工程项目的初始化成本以后再对工程项目建筑物的出租日期或者使用权限进行标准化的核算处理,以此保证工程项目会计核算工作的准确性。在我国房地产行业的实际发展与运营过程中,企业会计人员应严格遵循相关规章制度,对工程项目预期计划内的投资与经营程序进行核算与处理,如果企业董事会在短期内签订了书面协议,或者明确划分了建筑物与经营场所的出租所有权,那么该建筑物或者经营场所即使在没有签订租房协议的情况,其自身归属与所有权也不会发生变化,都会被重新定义为投资性房地产的一部分。国内投资性房地产企业:请记住我站域名在实际运营过程中,需要会计核算部门对其进行准确的确认以后才可以进行系统化的初始化计量工作,在初始化计量工作的持续开展过程中逐渐完善企业自身的会计工作运作架构。投资性房地产的会计核算工作往往需要相应的工作人员对房地产入账价值进行多次的确认与探究,在确切认真以后实现对企业自身价值的核算。根据有关部门的数据统计,国内部分投资性房地产企业在实践运营过程中过度追求租金与企业资金的增值,致使投资性房地产项目在实践运营过程中存在严重的价格偏差,投资性房地产会计核算工作形同虚设,严重侵害了住户与投资建设企业的实际经济效益,对我国房地产行业的发展造成了诸多不利影响。

二、投资性房地产会计核算工作中存在的问题

(一)计量转换过程中所存在的问题

投资性房地产会计核算工作在实践环节往往会采用转换计量的方式来提高企业的实际运营效益,这种方式具有一定的应用优势,能够帮助企业快速解决资金周转问题,在短时间内帮助企业获得较大的市场收益,然而,投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题,严重危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理,可以快速实现企业工程项目的盈利状况,帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。然而,计量转换模式具有极大的约束性与局限性,在实践应用过程中往往会致使房地产企业的用途发生变化,使企业在发展过程中过于注重对转换问题的处理与优化,忽视了投资性房地产会计核算工作,导致会计核算工作在实践环节出现变动与缺损,引起当期企业资金流与亏损项目的变动,为企业带来巨大的经济损失。

(二)公允计量工作中存在的问题

通过对我国房地产行业的实际运营情况进行探究,在我国部分投资性房地产企业当中,其会计核算工作与公允计量工作往往存在诸多偏差与不足之处,致使投资性房地产会计核算工作的实际应用价值大大降低,工程项目承包方与施工方的经济效益无法得到保障,严重危害到我国房地产行业的整体发展状况。在一个企业对房地产项目进行投资建设之前,企业会计核算部门应对投资项目与投资性房地产进行切实有效的评估与研究。在传统的投资性房地产评估工作当中,会计核算人员大多采用公允价值核算模式,这种核算模式在实践应用过程中往往会根据投资性房地产的实际价值而产生变动,并且将变动数值纳入利润总额当中,致使企业盈利的标准值与投资判断受到影响,极大的降低了企业会计核算工作的准确性,使企业在投资项目的过程中存在极大的资金风险。同时,计量的会计核算方式在很大程度上给予了不法之徒可趁之机,使心怀不轨的会计核算人员在实践操作过程中为自身谋得了大量的利润,致使企业实际运营情况受到严重侵害,对我国房地产行业的发展产生了极大的阻碍,直接影响了会计核算工作者在实践工作中的判断,导致施工项目进度减慢,降低了我国城市化建设的发展速率。

三、解决投资性房地产会计核算问题的有效措施

(一)完善会计核算工作中的公允计量模式

针对我国房地产企业在实践运营过程中所存在的问题,在相应优化与改善的过程中,企业会计部门应对会计核算工作中的公允计量进行相应的优化,使公允计量在投资性房地产会计核算工作中能够充分发挥效用,帮助会计核算人员更加准确的把握投资性房地产的公允价值与账面价值。在投资性房地产的项目投资过程中,如果企业会计核算工作中的公允价值发生了变动,那么企业投资项目的账面价值与公允价值也会相应发生变动,致使公允价值变动公积出现浮动。在相应优化与完善的过程中,投资性房地产企业应对会计核算工作中的转换计量与公允计量进行相应的处理,在投资性房地产的核算转换过程中,采用公允价值模式作为投资性房地产会计核算转换的主要手段,使公允计量模式在会计核算工作中产生的价值与原有账面所产生的价值持平,有效保证投资性房地产企业会计核算工作的准确性。同时,根据我国投资性房地产企业的会计核算相关计量方式所规定,在同一企业内,所有的投资性房地产企业在实践运营过程中不得采取两种计量模式进行会计核算工作,因此,在实际工作当中,我国投资性房地产企业应积极利用公允计量的会计核算模式,为会计人员的实践工作提供确切可靠的准确性保证,使投资性房地产企业的会计核算工作在实际情况中合理化的选择成本模式,并且进行后续的计量与核算工作。

(二)完善会计核算工作中的转换计量模式

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1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，本文出自新晨

按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

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一、何为投资性房地产

投资性房地产，是指房地产不是用于商品生产、提供劳务或者经营管理的目的而持有的。而是一种经营性的为赚取租金或资本增值或者出于两者兼具而进行的投资活动，也就是说，投资性房地产区别于其他房地产的重要依据就是该房地产所带来的经济利益是否是独立的。

在我国，随着房地产行业的蓬勃发展，目前投资性房地产进行核算的模式主要有两种：成本模式和公允价值模式。下面笔者将对这两种模式进行一下对比和比较，为企业选择合适的核算模式提供有用的依据。

二、投资性房地产两种核算模式的比较

1、不同性

（1）定义的不同。成本模式最根本的是所有经济业务的记录都是以成本为依据进行经济核算的。也就是说，在投资性房地产的一切经济活动中，资产的流动、转换、获利和亏损都是以成本为标准来记录的。成本模式也是我国房地产行业传统意义上的核算模式。企业选用成本模式的根本原因在于： 企业在财务状况的核算与分析时，并不把市场价值的变动作为反映企业财务状况的一个重要依据。因此，在企业进行财务核算时，主要是通过成本计量进行财务核算。而公允价值是指：资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

（2）适用的核算阶段的不同成本模式是对投资性房地产进行初始计量的。而公允价值模式是对投资性房地产进行后续计量的。

（3）选用两种计量模式对企业的优越性的不同采用成本模式计量能稳定企业资产的状况，不容易被投机者和不法分子进行利润操纵。成本计量模式作为一种传统的资产计量方法，程序发展已经相对成熟，会计处理相应地也较为简单，而且容易得到各个相关部门的理解，同时因为其主要是以成本为依据，其受外界公允价值变动的影响可以忽略不计。因此，采用公允价值计量模式能提高企业的会计信息质量，是符合现代企业的发展要求的。。与传统的成本计量模式相比较，公允价值计量能更加全面地反映现在和未来房地产市场经济环境的变化，它能够更好、更及时地反映企业资产并对房地产资产的整体价值进行评价，并以此向财务报表的使用者提供更有价值的信息，从而更准确的为企业决策提供科学依据。另外，企业在公允价值模式下，不计折旧或摊销，大大减少费用，增加了利润。

（4）两种模式对企业的不利影响的不同。采用成本计量模式不能如实反映企业的真实情况。因为，传统的成本模式是以账面记录的方式来反应资产状况的。然而以中国近几年的房地产价格发展局势来看，投资性房地产的市场价值波动远远大于世纪的账面净值，因此如果依旧采用单纯的成本模式进行核算，很显然在市场经济的条件下是不全面、不准确的。采用公允价值计量模式而引起的价值波动反映在资产负债表的所有者权益里，大大提高了企业经营的风险，另外，公允价值的取得，首先就在于活跃的公开市场报价。而在当前中国房地产市场还不健康稳定的市场竞争机制下，公开的市场报价并不容易取得，这就迫使房地产企业在投资性房地产专业评估的技术人员的培养与选拔上扩大成本。并且，由于市场波动性比较大，花费在反映企业当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由的年报无疑也是一笔不小的信息成本。同时，采用公允价值计量模式计量将影响企业的分红政策的制定。采用公允价值计量模式，虽然表面上会使投资性房地产的企业的账面利润增加，但事实上并未给企业带来实实在在的现金的流入，这会大大增加企业的账面收益和现金流不符合的矛盾。这对投资性房地产企业的分红政策制度的制定是较困难的。

（5）两种模式的未来前景是不同的。笔者认为，随着电脑技术突飞猛进的发展，随着理财学对金融工具计量模型（如期权计价模型等）研究的日臻完善，会计界完全有能力解决公允价值会计的这两个关键问题。换言之，公允价值会计在技术上是可行的。其次，公允价值会计的发展前景取决于下一世纪经济环境的变化。可以预计，到21世纪金融业在西方国民经济中的地位和作用将进一步提高，甚至可能超越第二产业。金融业的发展，金融工具和衍生金融工具的推陈出新，为公允价值会计在下一世纪发挥主导作用创造了客观环境。总之，公允价值会计既对会计界提出严峻挑战，同时，也为计量模式的完善和发展提供了契机。笔者坚信，公允价值计量模式极有可能在下一个世纪的上半叶成为主流，历史成本计量模式将逐步退出会计的历史舞台。

2、相同点

两种核算模式均采用单独核算。在我国，以往传统的成本模式是单纯的作为固定资产或者无形资产进行独立核算，这样就破坏了房地产实际价值的整体性。从而影响其投资决策的制定。《企业会计准则――基本准则》借鉴了国际会计准则的单独核算的原则，规定投资性房地产是区别于固定资产和无形资产中的，应该进行单独核算。因此，无论是采用成本模式还是公允价值模式进行房地产资产核算，对投资性房地产都是独立核算，单独入账的。

三、不同企业选择投资性房地产核算模式的标准与依据

不同的企业因为自身经营水平和经营方式的不同在不同的市场环境下所适用的核算模式当然也是不同的。因此，为促进企业在市场经济的条件下最大限度的获得利润。企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，下面，笔者便对企业进行模式选择时要考虑的因素进行了一下总结。

1、模式的灵活性

上面我也分析过我国房地产企业核算模式的现状，因此，一般而言，企业应选用成本模式对投资性房地产进行计量。只有当确定房地产市场的公允价值能够持续、可靠的获得，方可采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，公允价值核算是有一定的条件才能进行的。因此，如果想要采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则需要满足相应的条件。当然，在理论上，成本模式也可以代替公允模式进行后续计量的。这些，足以说明了核算模式的灵活性。

2、模式的特定性

成本法下不考虑公允价值变动因素，和固定资产一样计提折旧。公允价值计量模式下，不计提折旧，但是期末要根据公允价值变动来确认损益，期末如果有减值迹象还要进行减值测试。因此如果同时采用了两种计量模式，很显然会带来计量上的前后矛盾和会计处理的麻烦与资源的浪费。所以在具体操作中，要尽量避免两种模式的混用以免造成对投资者决策的误导。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则讲解[M].北京:人民出版社2007.

[2]谢诗芬.公允价值.国际会计前沿问题研究[M].长沙:湖南人民出版社， 2004.

篇（7）

由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。 

一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异 

（一）会计与相应税目间存在的差异 

1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。 

2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。 

例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下： 

会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元 

税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元 

会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元 

会计核算上的所得税额=0*30%=0元 

税法核算上的所得税额=200*30%=60万元 

通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。 

（二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异 

在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。 

1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。 

例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录为： 

购入写字楼时的会计分录为： 

借：投资性房地产-写字楼 1000万元 

贷：银行存款 1000万元 

每月计提折旧的分录为： 

借：其他业务成本4.08万元 

贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 4.08万元 

计算公式=（1000-20）/20/12=4.08万元 

A企业确认租金收入的分录为： 

借：银行存款（现今） 5万元 

贷：其他业务收入 5万元 

2010年末计提减值准备分录为： 

借：资产减值损失 200万元 

贷：投资性房地产减值准备 200万元 

假设只有计提的减值准备200万元形成了暂时性差异，在投资性房地产账面价值小于计税基础时的递延所得税分录为： 

借：递延所得税资产 60万 

贷：所得税费用-递延所得税费 用 60万 

2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。 

二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异 

（一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理 

为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。 

（二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异 

在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。 

三、结语 

篇（8）

关键词:投资性房地产 所得税核算 纳税调整

投资性房地产的初始计量

(一)准则规定

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

(二)税法规定

投资性房地产以历史成本为计税基础。外购的房屋、建筑物,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础。

(三)所得税会计核算及纳税调整

自行建造的房屋、建筑物,以竣工结算前发生的支出为计税基础,而准则规定自行建造投资性房地产的入账价值由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。会计准则没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。由此,在会计期末,按照税法和准则规定计提的折旧就会不一致,从而导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产;对于税法折旧和会计折旧之间的差额,在计算应纳税所得额时还要做纳税调增或调减。

投资性房地产的后续计量

(一)成本模式

1.准则规定。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权,其后续计量分别适用《企业会计准则第4号―固定资产》、《企业会计准则第6号―无形资产》。企业应当根据与固定资产或无形资产有关的经济利益的预期实现方式,合理选择折旧方法或摊销方法,折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等,摊销方法包括直线法、生产总量法等。

投资性房地产存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》的规定进行处理。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。

2.税法规定。从税法上区分,投资性房地产可以区分为房屋、建筑物和土地使用权。在计算应纳税所得额时,房屋、建筑物归入固定资产,按税法规定计算并扣除折旧费用;土地使用权归入无形资产,按税法规定计算并扣除摊销费用。

按照税法的规定,固定资产按照直线法计算的折旧,准予扣除,而且除国务院财政、税务主管部门另有规定外,房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年;无形资产按照直线法计算的摊销费用,准予扣除,而且摊销年限不得低于10年。

企业发生的未经核定的准备金支出,在计算应纳税所得额时不得扣除。企业持有各项资产期间产生资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。

3.所得税会计核算及纳税调整。成本模式下,由于准则和税法在折旧方法、使用年限等规定上的差异,导致了不同年度会计折旧(或摊销)与税法折旧(或摊销)之间存在差异,加上可能计提的投资性房地产减值准备,这些因素都会导致期末投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生差异,形成应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产。

所得税纳税调整可以分为两种情况:当本期会计折旧(或摊销)小于按税法规定本期允许扣除的折旧(或摊销)时,应纳税所得额等于会计利润减去会计折旧(或摊销)与税法折旧(或摊销)之间的差额,加上本期计提的投资性房地产减值准备;当本期会计折旧(或摊销)大于按税法规定本期允许扣除的折旧(或摊销)时,应纳税所得额等于会计利润加上会计折旧(或摊销)与税法折旧(或摊销)之间的差额,加上本期计提的减值准备。

(二)公允价值模式

1.准则规定。企业在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

2.税法规定。公允价值模式计量的投资性房地产可作为固定资产或无形资产来处理,按税法规定计提并扣除折旧或摊销。财政部、国家税务总局《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(以下简称“财税〔2007〕80号文)第三项规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额”。因此,以公允价值计量的投资性房地产发生的投资浮盈或浮亏在税法上不计税。

3.所得税会计核算及纳税调整。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,其计税基础不随公允价值的变化而进行调整,计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额或摊销额后的金额。会计期末,投资性房地产的账面价值为投资性房地产在资产负债表日的公允价值。因此,投资性房地产的账面价值与其计税基础之间将产生应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异,按照所得税准则规定,应确认为递延所得税负债或递延所得税资产。

当投资性房地产的公允价值发生变动时,由于公允价值变动形成的浮盈或浮亏不计税,因此,对投资性房地产在持有期间因市价的波动而确认的公允价值变动损益,应当在会计利润的基础上作纳税调增(借方差异)或调减(贷方差异),以计算当期应纳税所得额。

投资性房地产的转换与计量模式变更

(一)投资性房地产的转换

根据准则的规定,企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积。

按照税法规定,企业采用公允价值模式计价的投资性房地产的转换,不确认所得或损失,应将公允价值变动损益的金额从利润中予以剔除;对于应当计提和扣除的折旧或摊销应作纳税调减处理。投资性房地产的计税基础按照历史成本计量,因此,转换时确认的资本公积或者公允价值变动损益就会导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,所得税会计核算时要确认递延所得税。对于转换时确认资本公积而导致的暂时性差异,在确认递延所得税负债时要调整资本公积,而不是所得税费用。

(二)计量模式的变更

准则规定,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益,贷记或借记“利润分配―未分配利润”、“盈余公积”等科目。

按照税法规定,投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的,其公允价值与账面价值的差额不确认所得或损失。由于会计上是调整期初留存收益,对当期损益没有影响,无需作纳税调整;转换为公允价值模式后,按照前述办法进行纳税调整。

投资性房地产的处置

根据准则规定,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。投资性房地产的报废、毁损,按照固定资产、无形资产的相关规定处理。

按照税法规定,企业处置投资性房地产时,应当将出售、转让收入并入转让财产收入;同时,该项资产的净值和转让费用,可以在计算应纳税所得额时扣除。“财税〔2007〕80号文”第三项规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置期间的应纳税所得额。

例:2008年1月,甲公司将一栋新建成的厂房出租给某企业,该厂房建造成本为80万元。2008年末和2009年末,厂房市价分别为100万元、90万元。2010年12月10日,甲公司将该厂房出售,取得价款120万元。假设甲公司采用公允价值模式计量,各年度利润总额均为100万元,无其他纳税调整事项。税法规定该厂房采用直线法按20年计提折旧,不考虑残值,所得税税率为25%。

2008年12月31日,该厂房账面价值为100万元,计税基础为76万元(80-4),两者之间的差额24万元属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债6万元(24×25%)。

税法允许扣除的折旧为4万元,税法不确认公允价值变动收益20万元,因此,应纳税所得额=100-4-20=76(万元),应交所得税为19万元(76×25%)。

借:所得税费用250000

贷 :应交税费―应交所得税 190000

递延所得税负债 60000

2009年12月31日,该厂房账面价值为90万元,计税基础为72万元,两者之间的差额18万元属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。“递延所得税负债”已有期初余额6万元,因此本期应转回1.5万元(18×25%-6)。

当期税法折旧为4万元,税法不确认公允价值变动损失10万元,因此,应纳税所得额=100-4+10=106(万元),应交所得税为26.5万元。

借 : 所得税费用250000

递延所得税负债15000

贷 :应交税费―应交所得税 265000

2010年末,当期税法折旧4万元应调减纳税所得;按税法的规定,厂房处置收益52万元120-(80-12)应计入纳税所得;会计上确认的处置收益30万元

120-(80+10)应调减纳税所得。因此,应纳税所得额=100-4+52-30=118(万元),应交所得税为29.5万元。由于厂房已经出售,递延所得税负债年初余额应当予以转回。

借 : 所得税费用250000

递延所得税负债45000

贷 :应交税费―应交所得税 295000

参考文献:

1.财政部.企业会计准则2006.经济科学出版社,2006

篇（9）

关键词：房地产开发企业；会计核算；会计质量

中图分类号：[F235.19] 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

相较于其它类型企业，房地产开发企业其会计核算有其自身特点，如产品成本的核算较为复杂，经营收入及其相关税金的核算方式不同等等，由此形成房地产开发企业会计核算的种种问题，影响企业财务健康稳定及公共财务监管效率与效力，和企业参与者等储多相关者利益。因此，着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探究有效应对策略，是为房地产行业会计更进的一项要务，本文为此展开探讨。

一、房地产开发企业会计核算问题之分析

(一)现金流量信息不全面

房地产开发企业的现金流量与其它企业及单位的现金流量存在显著的差异，房地产开发企业现金流量的特殊性表现在不同的经营时期其现金流量的单位不同，在筹措资金和投资时，是以企业为现金流量的基本单位，但在开展经营活动时，现金流量的单位就变成每一个开发项目，在以开发项目为单位的现金流量中，现金流出则是在项目建设时期用于购买建设物资、支付工资所产生的费用，现金的流入则是在产品开发期完成后建设项目销售所产生的资金流入，由于房地产开发企业的资金周转时期较长，其资金流入与流出比一般的企业所耗费的时间更长。现阶段，一般企业都是以企业为单位编制现金流量表，对于房地产开发企业而言，信息不够完整，对于企业的持续经营能力有很大影响，更不能给投资者提供充分的企业现金流量的信息，因此，不能全面的反映房地产开发企业现金流量的状况是房地产开发企业会计核算的弊病之一。

(二)风险披露不够

房地产开发企业面临很多企业都无法预计的风险，包括项目开发风险、土地风险、政策风险、工程质量风险，房地产开发企业的风险信息披露不足，对于房地产开发企业外部财务报告人员的相关决策有负面影响，也不利于企业进行有效的风险管理，在房地产开发企业生产开发过程中，在以下几个方面存在着风险可能性，一是资源方面，土地资源是一个房地产企业生存与发展的必备资源之一，我国土地资源结构不合理，土地浪费较为严重，利用效率不高，致使房地产企业后备土地资源不足，开发成本加大；在需求方面，我国人口众多，房地产开发市场潜力较大，但由于我国经济发展水平地区差异大，人们的工资水平也较低，致使房地产等经融服务业发展程度不高，这点对于未来房地产开发企业的扩展造成风险因素；用于规范房地产开发企业会计核算的制度缺位，房地产开发企业具有特殊性，需要有与其相适应的会计核算制度加以规范，但现在我国关于房地产开发企业会计核算的相关规定缺乏统一性与系统性，现行的会计制度中除了《房地产开发企业会计制度》外，已找不到其它制度对于房地产企业会计核算有特殊规定。这些风险因素的存在，一定程度上影响企业发展，从目前我国房地产开发企业的信息披露情况来看，在很多风险因素上面很少涉及，这不仅是企业会计制度的缺失，也成为房地产开发企业会计核算方面的弊病之二。

(三)房地产开发企业商品成本与售价呈不配比性

房地产开发企业的生产周期长，确认收入更是需要短则一两年，长则五六年的时间，在项目建设时期，开发商投入大量资金，即使开发的商品已预售结束，但预售的款项也不是最后确认收入的款项，无法计入当前，这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象，从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时，销售的单位是楼层或户型，而开发时成本是整个建设工程，由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例，得到的经营成果不具有真实性。

二、房地产开发企业会计核算制度完善的对策

(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系

现行的《企业会计制度》对成本核算的引导力不够，其未对房地产开发企业采取的成本核算方法进行硬性规定，不同的房地产开发企业采用不同的成本核算方式，不仅影响了企业成本核算的质量水平，也不利于企业之间进行比较，建立与完善配置工程会计核算准则处理，可以提高决策力度，为财务报告者提供更确切的信息。

我国会计法规定，会计核算以权责发生制为基础，但以此来衡量房地产开发企业成本有一定缺陷，容易造成人为调节利润，造成信息失真，采用权责发生制不符合我国国情，因此有必要在房地产开发成本确认中实现权责发生制与现金收付实现制相统一。同时，在进行收入确认时，还要符合以下四点要求，企业已经将商品的主要风险与相应报酬转让给了购买方；经济收益已流回公司；相关的收入和成本可计量；企业对于已售出的商品未实施控制。符合上述条件，进行收入确认才具有合理性。

(二)扩大信息披露内容，完善会计核算制度

企业业绩很多时候不能正确反映公司经营状况，加上企业信息披露不完全，很可能误导投资者。因此，房地产开发企业要加大信息披露，土地成本在房地产开发企业总成本中所占比例较大，土地竞争力强的企业相对投资价值高，企业在财务报告中应表明其土地储备量、土地成本等，另外，开发企业应给出各个开发项目的成本、估算价值等，为投资者提供有用信息。房地产投资业风险极大，会计核算时应该揭示存在的风险。相应的会计核算法律法规也应得到健全，政府公共部门要充分重视起来，引导房地产开发企业的会计核算健康发展。

(三)全面与国际会计准则接轨

现阶段，我国的会计准则与国际的会计准则还有很多不尽一致、不协调之处，由于我国涉及外国企业的会计工作量较大，在国际会计准则中，有些方面我国还未做规定，这样会加大我国会计成本，降低国际竞争力，这样，也同时阻碍了包括我国房地产开发公司在内的企业向国际市场拓展的道路。因此，必须使我国会计准则与国际会计接轨，促进我国会计全面国际化。其是包括房地产开发企业在内的广大企业，从根本上应对不合理、不完善的企业会计核心问题的一大路径。

三、结语

会计核算是企业财务工作的重要内容，作为有着行业经营特殊性的房地产开发企业，其在现金流量信息、风险披露和商品成本与售价配比方面，存在会计层面的弊病。从行业实际情况、未来发展方向和操作的可靠性上分析，应主要对房地产行业的会计规范体系和会计核算制度予以针对性的完善，并强制要求房地产开发企业扩大信息披露内容，且渐进、及时与国际会计准则接轨，以促进房地产开发企业及整个行业的财务健康，以从财务会计层面保证房地产业良好、稳定的发展。

参考文献：

篇（10）

投资性房地产的会计核算问题

在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换，就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定：在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后，必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值，其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中；当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后，投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价，账面价值大于转换当天的公允价值，那么，其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中，如果账面价值大于公允价值，其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定：在计量过程中按照公允价值模式，对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销，要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础，原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定：企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时，应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中，也就是说收入要计入到奇特业务收入之中，相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。

投资性房地产会计核算问题的改进措施

在投资性房地产转换核算中存在问题的改进措施在投资性房地产转换核算过程中，同样都是账面价值与公允价值之间的差值，在进行会计核算时后续计量和初始计量却出现了不一致的状况，这样就和会计信息质量的可比性原则相违背。在实际操作中，要想不再发生类似的问题，在完成转换后的当天不管房地产的账面价值和公允价值谁高谁低，存在着多大的差额，都必须按照房地产的实际账面价值计入到该项投资性房地产的成本项目之中；账面价值和公允价值之间存在的差额，要同时计入到该项投资性房地产的公允价值变动项目以及资本公积的项目之中。为了以后更好的对投资性房地产进行转换处理或者和另外的资本公积进行区别，在会计核算过程中，有必要在资本公积项目之下添加变动公积项目，这样就能够准确判断投资性房地产进行转换过程中的价值变化，确保会计信息可比、一致。

篇（11）

投资性房地产的会计核算问题

在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换,就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定:在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后,必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值,其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中;当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后,投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价,账面价值大于转换当天的公允价值,那么,其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中,如果账面价值大于公允价值,其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定:在计量过程中按照公允价值模式,对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销,要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础,原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定:企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时,应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中,也就是说收入要计入到奇特业务收入之中,相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。

投资性房地产会计核算问题的改进措施