房地产财务风险大全11篇

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就筹资风险管理来说，主要是是房地产企业的筹融资策略应该改变原来的单纯依赖银行贷款的做法，而是转向以银行贷款为主，不断开拓创新多个融资渠道，实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略。在进行投资风险管理的时候，房地产企业应该敢于进行风险投资以获取超额利润，又要克服盲目乐观和冒险主义，实现收益性、风险性、稳健性的最佳组合。这就需要房地产企业在进行投资决策前，做好各种信息的收集和分析工作，形成一种稳健的发展态势。就现金流量风险管理的时候，这主要是由于企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险，尤其是要降低各种成本，做好应收账款管理工作，加速现金的流入与流出进程。具体来说，房地产企业可以建立稳定的信用政策，评估企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。此外，房地产企业的收益分配风险管理，我们应该首先了解收益分配的两个方面是相互联系又相互矛盾的，我们必须处理好这二者之间的关系，尽可能的减少或避免收益分配上形成的财务风险。

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房地产企业的财务风险是客观存在的，它不会因为个人主观意愿而发生改变，它的高收益决定了风险的存在，房地产企业主要的收益来源于房地产开发，房地产开发的每一个环节都存在风险，征地环节，一部分土地所有权拥有者期望获得更高收益，不愿意配合房地产企业征地，房地产开发项目无法在预期内开展，就会浪费大量的时间和资金成本，这也是财务风险的一部分，无论在什么时候，这个问题都不可能得到完全解决。房地产施工环节，工程施工安全是全社会关注的焦点，工程事故是房地产财务风险的另一重要组成部分，房地产企业的财务风险包含很多内容，一部分是可以得到有效解决，一部分只能采用科学、合理、有效的办法尽量规避，这些风险因素都是客观存在的，房地产企业发展过程中，必须正视财务风险隐患，积极采取有效措施，尽量规避财务风险，降低财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济收益，促进房地产企业的发展。

(二)不可确定性

风险具有不可预知性，房地产企业财务风险也具有这个特点，房地产企业在投资的时候，存在很多不确定因素，不能完全断定投资项目会在未来获得更高利润的投资收益。投资过程中的不确定因素都是财务风险的重要组成部分，例如，房地产开发项目的地理环境、区域位置，这些都会对投资项目的收益形成影响，房地产企业的财务活动具有变化性，这就要求，房地产企业在进行投资等财务活动的时候，必须对财务风险进行预测，制定科学、合理的发展规划和期望值，不能过高估计未来收益，只有这样，才能尽量减小房地产企业未来财务风险造成的损失，为房地产企业的发展提供保障。

(三)分散转移性

房地产企业的产品具有固定性，企业收益主要来源于房地产产品，这种产品不能进行随意的移动性，房地产企业为了尽量规避财务风险，在进行投资活动的时候，会对每一个环节进行调查和预测，详细市场对住房产品的需求类型进行调查，了解房地产开发地区的经济发展趋势、地理环境以及位置条件，保证每一个环节工作质量，减小各个环节安全隐患的存在，从而提高房地产开发质量。防范并尽量减小财务风险，房地产企业的财务风险无法得到有效解决，但是，可以通过这种分散风险的方式，将风险集中在每一个环节上，加强对每一个环节的监督和控制，加强各个环节的风险控制，就可以有效提高整个项目的质量，降低企业财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济效益，降低资金成本，为房地产企业的发展提供充足的物质保障。

(四)预测决策性

房地产企业的产品具有固定性，所以它的财务风险具有预测性，通过房地产开发可以积累丰富的实践经验，将每一次房地产开发项目中遇到的问题进行归纳，再进行下一次投资项目的时候，对积累的经验进行分析，就可以避免之前发生的问题再次发生，这是有效规避房地产企业财务风险的有效防范措施之一。在进行房地产项目投资的时候，房地产可以对项目财务风险进行大致预测，尽量减小财务风险，降低财务风险造成的损失。房地产企业的产品周期比较长，具有较强的连续性，所以，房地产可以采用先进的财务技术对这些不确定因素进行预测，制定出科学、合理的发展规划，保证房地产企业健康发展。

二、房地产企业财务风险的有效防范措施

(一)科学、有效的预测

房地产企业在进行房地产项目投资开发之前，应该对财务风险进行有效的预测，对房地产开发的每一个环节进行严格的监督和控制，首先，在投资项目之前，对市场进行详细调查，对住户需求进行调查，分析调查结果，根据调查分析结果制定投资规划；其次，在项目施工过程中，根据以往的施工经验，对工程项目中可能存在的问题进行预测，施工过程中按照预测，更加注意工程项目可能存在的风险；最后，对产品销售情况进行科学、有效的预测，产品成功销售房地产企业才能获得投资回报，才能提高经济收益，保证企业快速发展。总之，房地产企业要对财务风险进行有效防范，就应该重视项目预测，做好项目风险预测和估计，最大限度的为财务风险预测结果提供保障，尽量降低财务风险形成的损失。

(二)优化房地产企业内部财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平

房地产企业要对财务风险进行有效防范，必须加强内部财务管理，优化财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平和综合素质。房地产企业应该根据自身发展的实际情况和特点，制定出科学、合理的财务风险管理制度，并及时财务风险财务管理制度，提高财务管理风险预测的准确性，通过财务风险管理制度，规范财务活的流程，对财务活动的每一个环节进行有效的管理和监督。提高财务管理人员的专业水平和综合素质，财务管理人员参与房地产企业的财务风险管理，提高他们对财务风险的意识，通过专业培训提高他们的专业水平，在财务风险管理中，制定出有效的防范措施，充分调动他们工作的积极性，可以有效提高财务风险评估工作的质量，保证财务活动每一个环节的质量，尽量降低财务风险造成的损失，为房地产企业的健康发展提供充分保障。

(三)拓宽资金来源渠道

随着市场经济的快速发展，各个行业都在快速发展，房地产企业在发展过程中，要降低财务风险造成的损失，应该优化资金结构，拓宽资金来源渠道，可以获得更多的资金进行项目投资，获得更高的利润收益。现阶段我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资金、银行短期贷款、产品预收款以及建筑工程承包商的垫付款，这些融资渠道无法为房地产企业的快速发展提供充足的动力，所以房地产企业应该优化融资渠道，拓宽资金来源渠道，股票债券、信托融资等融资方式在我国得到了很好的发展，房地产在发展过程中，可以有效利用这些方式进财会研究行融资，为房地产开发项目的资金投入提供保障，通过这种方式，可以有效优化房地产企业的资产结构，有效控制财务风险。

(四)加强财务预算管理

财务预算是企业财务风险管理的重要内容之一，通过资金预算，可以有效控制资金成本，最大限度降低企业财务风险造成的经济损失，财务预算贯穿于房地产企业工作的各个环节，房地产投资项目的可行性研究、项目规划设计费用、建筑工程施工资金成本、建筑工程的间接费用、产品销售收入等内容，对各个环节进行预算，在保证项目质量的前提下，加强财务预算管理，通过预算管理发现项目存在的财务风险问题，及时解决这些问题，降低财务风险造成的损失，有效控制房地产企业的资金成本，促进房地产企业的发展。因此，房地产企业要有效规范财务风险，就应该加强企业内部的财务预算管理，降低资金风险，提高房地产项目的经济收益，保证房地产项目的运行安全。

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资金链困局

财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。

房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去后都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。

风险监控

房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备控制风险、消除财务风险的的能力。财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少的状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况的发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险的形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。

从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指1元资产中有多少资产是属于债权人的，如果t通过计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险亦较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算得出企业现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。

防范策略

房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经营活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经营活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态。

房地产企业在发展过程中需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生。

财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。

有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发商在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程中不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。

房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银

行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。

预警体系

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一、房地产企业财务风险的成因分析

房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险，房地产企业的财务风险主要来源于内在因素以及外在因素两大部分。

（一）内在因素

1.行业自身特点

房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有投资规模大、产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产一旦投入，很难在短期内收回资金，通常要用3年时间才能完成投资回收，房地产企业所具备的这些特征决定了其本身较高的财务风险水平。

2.资金结构

房地产企业的资金一般是由自有资金、银行贷款、预售款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金则占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地，再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。

3.财务管理水平

我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。而对于中小型房地产企业的财务风险管理水平不高则主要体现在财务预算分析能力欠缺、缺乏现金流量管理观念、成本费用控制不严等几个具体的方面。

（二）外在因素

1.法律、政策环境

房地产业是基础建设行业，属于固定资产投资领域，因而在其开发和经营中，受国家宏观经济政策的影响较大。首先，政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状况；其次，政府所征收的各项税费，最终都将进入房地产的价格之中，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。另外，政府还可以通过货币政策的调控，例如提高贷款利率水平、实行差别化利率条件、提高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。

2.当地经济发展水平

由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异时，它不可能如同其他商品那样，能够通过在这些地区之间的流动来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会比较高，该地区的房地产市场需求也会因此而增大，从而使该地区的房地产业呈现出良好发展的态势。

3.市场环境

由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看,随着我国房改制度的推进,个人购买者逐渐成为购房的主力军,客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性,就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。

二、房地产企业财务风险的产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、资金回收、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

（一）投资风险

投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在初期市场调研、技术可行性分析以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理、投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。

（二）筹资风险

筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能。主要表现在筹资规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机；资金来源结构不当、筹资方式及时机选择不当等都会增加企业额外费用，加大企业的财务风险。

（三）资金回收风险

资金回收风险是指企业无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。包括销售风险和收款的信用风险。主要表现在企业在房屋销出后，从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金过程中由于时间和金额上的不确定性所产生的风险。

（四）收益分配风险

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。主要表现在因留存收益和股息分配的结构处理不当使得企业再生产能力规模和偿债能力受到影响或是挫伤投资者积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会对企业今后的发展埋下隐患。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）加强项目可行性分析，实施全面预算管理

由于房地产投资受到诸多不确定性风险因素的影响，为了降低这些风险因素可能会给企业带来的潜在损失，企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评估。通过科学的研究与预测，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率等对拟建项目作细致的财务预算分析，对项目进行准确定位，减少开发的盲目性。同时在项目上马后，房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心，以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。

（二）拓宽筹资渠道，改善筹资结构

房地产行业自身的特点决定了其对金融始终有着极强的依赖性，而自有资金以及银行贷款也一直是我国房地产企业筹资的主要模式。然而，此种单一的筹资渠道势必会使企业在国家宏观金融政策收紧时倍感压力，陷入极大的被动之中。因此，房地产企业应积极探索由单一式筹资模式向多元组合式的筹资模式转变，从而降低因国家宏观政策发生变化而对企业带来的风险。

（三）提高资金管理水平，增强资金利用效率

房地产开发的资金需求量大，如果不对资金进行合理的统筹管理，极有可能造成企业的资金链断裂或是资金的闲置，后者则又会导致企业资金利用的低效率。

因此，企业应注重资金管理，制定资金使用计划，确保日常营运资金的需求；加强应收账款的管理，制订合理的信用政策，加快资金的回收和周转。

（四）实行全过程成本管理，强化成本费用控制

全过程的成本管理，就是要在房地产的立项、施工、竣工等各个阶段实施成本费用控制。企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本；并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。

（五）确立长期财务指标体系，构建企业财务风险预警系统

企业财务风险预警系统是为了防止企业财务系统运行偏离预期目标而建立的报警系统，它主要是企业在发展过程中，对可能发生的风险和危机，进行事先预测和防范的一种战略管理手段。房地产企业可以对诸如流动比率、营业毛利率、总资产增长率、总资产周转率等财务指标进行分析，并利用其进行财务风险的识别，在此基础上构建房地产企业的财务风险预警模型，以预防和控制财务风险。

（六）健全企业财务风险管理制度，提高风险防范意识

企业财务风险管理制度包括企业财务风险管理目标的设立、企业风险管理机构的设置以及人员配备、各职能部门在风险管理中的权利和职责、企业财务风险管理的基本程序等方面。健全的企业财务风险管理制度本身就已经消除了一部分财务风险发生的可能性。因此，健全企业内部财务管理制度对企业防范财务风险是非常必要的。此外，房地产企业的风险防范意识也在一定程度上决定了企业应对风险能力的高低，特别是企业的财务人员，应当善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析原因并提出积极的建议和处理方案。

【参考文献】

［1］ 朱荣.企业财务风险评价与控制研究［M］.大连:东北财经大学出版社，2008.

［2］ 关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施［J］.经济研究导刊，2008（18）.

［3］ 林立伟.房地产企业财务风险评价研究［D］.厦门：厦门大学，2008.

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随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

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序言

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速发展，近几年，国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险，高税负，高杠杆的特点，大部分房地产企业忽视财务管理的重要性，导致了较高的财务风险，严重影响了企业的持续发展。所以，提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情，是企业维持核心竞争力的重要保证。

一、我国房地产企业财务风险现状

1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险

偿债能力是偿还到期债务（含本金和利息）的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。

2.利率和通货膨胀风险

金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。

3.现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。

4.投资回收风险

投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%—5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。

5.政府宏观调控带来的风险

国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。

6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险

由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。

二、房地产企业财务风险分析

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

（一）融资风险分析

融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

（二）投资风险分析

投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。

在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。

（三）投资回收风险分析

房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。

（四）收益分配风险分析

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主，它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司，它们绝大多数为项目型公司，往往没有系统的企业发展战略。所以，房地产开发企业也没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，存在着一定的收益分配风险，导致风险的主要原因：（1）利润分配随意性大。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。（2）利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。（3）利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知，其利润的形成时间上具有间歇性，从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。

（五）宏观经济政策调控下的财务风险分析

近年来，伴随着房地产经济的强劲增长势头，国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。

1.金融宏观调控政策

近几年某些城市房地产价格上涨过快，为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展，政府加强了对房地产金融的管理，在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施，力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下，房地产企业对银行的依赖程度必须降低，迫切需要拓展融资渠道，也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力，找到新的资金运作模式，突破政策所造成的资金瓶颈，这是函待解决的问题。

2.土地宏观调控政策

土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。

3.税收宏观调控政策

房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用，国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。

（六）现行企业财务管理机制的财务风险分析

1.财务管理意识薄弱

我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

2.对预算管理职能重视不足

很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，由此增加了企业的财务风险。

3.内部财务监控机制不健全

内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统，中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。

4.资金管理低效

大多数房产企业未制定严格的资金管理制度，对资金使用缺少计划、安排，资金充裕时随意开支，资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。

5.成本费用控制不严

很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，进而增加了企业的财务风险。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

（一）加强财务管理观念和作用

1.强化财务管理地位

首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。

2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力

首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。

（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险

1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。

2.避免购置的土地闲置。

3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。

4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。

（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证

针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。

（四）构建多元化的筹资渠道

房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。

（五）加强全面成本管理

以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。

房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。

（六）建立财务内部控制制度

在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。

参考文献

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[3]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].管理纵横,2009.

[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).

[5]吴耿成.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛,2010(3).

[6]于月超.我国房地产企业风险管理与研究[J].会计之友,2010(8).

篇（7）

一、财务风险的定义

狭义的财务风险仅指筹资风险，是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。而广义上的财务风险则作为企业经营风险的一种，特指企业在生产经营中的资金运动（包括筹资，融资、投资和资金使用等）中，由于内外部环境及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预期收益发生偏离，从而蒙受损失的各种风险。它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义的财务风险体现了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。

二、房地产企业财务风险的划分

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。（1）筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。（2）投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。 由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。（3）资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后， 由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

三、房地产企业财务风险的防范

（1）合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。（2）实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。（3）实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。 在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费；企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。（4）提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。

四、结语

综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。

参考文献

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关键词：房地产企业 财务风险 防范

一、财务风险的定义

狭义的财务风险仅指筹资风险，是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。而广义上的财务风险则作为企业经营风险的一种，特指企业在生产经营中的资金运动（包括筹资，融资、投资和资金使用等）中，由于内外部环境及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预期收益发生偏离，从而蒙受损失的各种风险。它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义的财务风险体现了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。

二、房地产企业财务风险的划分

篇（9）

一、我国房地产企业存在的财务风险

财务风险是指在各项财务活动中，企业因受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内实际财务结果与预期发生偏离从而蒙受损失的可能性。而房地产企业的财务风险，是指在房地产投资过程中，由于财务状况不良导致可能无法得到应有报酬的风险。目前我国房地产企业的财务风险主要表现在如下几种形式：

（一）土地闲置成本升高，开发企业资金不足

房地产企业预售资金能否及时回笼，是其持续投资的重要保证。房地产企业在取得土地的过程中，除支付高价土地购买金额外还需投入资金到前期开发中。根据规定，房地产企业开发非经济适用房项目的预售收入预计计税毛利率不得低于20%，使得原本资金就紧张的房地产企业要拿出更多的钱来预缴企业所得税。尤其是目前大部分房地产企业均需依靠贷款滚动开发资金，如其销售困难、资金回笼不及时，而贷款又面临着还未投入开发建设就要被预征的情况，则压力极大。同时，国土部的《关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置两年将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。如果执行该规定，那些通过高价取得大量土地的房地产企业将面临更大的财务风险。

（二）成交量萎缩、经营净现金流量为负数

随着国家各种调控措施的不断出台，虽然房价暴涨得以遏制，但同时房地产的成交量也大量萎缩。从中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中可以看出，大型房地产企业排名前20位中，前6个月全年销售目标完成了50%以上的仅恒大地产一家，全年销售目标完成了40%的也仅有三、四家房地产企业。另外，金地、保利、龙湖、恒盛2010年上半年销售量分别为53.76亿元、217.55亿元、104.8亿元、41.68亿元，分别完成销售目标的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎缩使商品房空置率猛增，资金无法及时回笼，从而形成风险。

而上市公司2011年年报也显示，房地产板块的现金流量状况十分堪忧。1712家上市公司中现金流量最低的10家，6家为房地产公司。其中，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额为—30.25亿元，同比下降51.36%；上海新梅上半年经营活动产生的现金流量净额为—4.19亿元，而上年同期为3.51亿元。这说明受国家宏观调控政策的影响，部分中小型房地产企业在国家政策调控、银行信贷资金紧缩、市场需求量大幅萎缩等多种因素下面临着资金链断裂的风险。

（三）资产负债率较高，资本结构欠佳

企业的融资渠道有内部融资和外部融资两种。目前我国房地产企业的融资渠道较单一，以外部融资为主，尤其是以银行借贷资金为主要手段，只有2%的资金是来自直接融资，这样一来，对企业生死存亡起着至关重要作用的资金来源即为银行资金。根据有关报道，截止2011年底，我国银行金融机构房地产贷款余额高达10.73亿元，中国房地产测评中心的《2011年房地产上市公司测评研究报告》显示，以万科、中国海外发展、恒大地产、金地集团、招商地产等为代表的一线上市房地产企业资产负债率比往年都有所增加，其中万科、保利、恒大、绿城国际资产负债率均超过70%，绿城中国更高达88%。而我国房地产企业的平均资本负债率警戒线标准为50%—60%，远超该标准。

二、防范和控制财务风险建议

（一）加强风险管理，抓好内控建设

房地产企业应完善内部控制制度，明确各部门职责，理顺财务关系，以加强防范风险的能力。要树立员工的风险意识，调动全体员工积极参与到财务管理的整个活动中来。房地产企业控制财务风险的首要任务和目标是化解风险，建立财务风险控制系统。具体可以从以下几方面来实施：

完善公司治理结构和监督体系。公司能否正常运转、持续健康成长，其前提条件是建立有效的治理结构，这也是保证内部会计控制制度组织实施的基础。企业应设立内部审计、稽核等监督部门，以健全监控体系。

继续抓好内部控制建设。在构建规范化内部控制体系过程中，企业应在专家的指导下进行业务流程梳理、岗位权责的分配、流程图的制作等一系列系统化、程序化的管控活动，保证工作环节和业务的步骤都有据可依，有章可循。

实施过程的控制和责任应强化，在各个工作环节关键节点之中设置控制风险点和管控重点。

（二）强化资金管理，提高资金使用效率

加强预算管理。房地产企业可以采取以项目预算和资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式，年度责任预算可以使房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划于目标层层分解至各责任中心，保证公司预算总目标顺利实现。房地产企业全面预算的编制过程需要全员参与，上下级反复沟通。为有效的控制预算外支出，应紧密结合预算执行控制与业务授权体系的内容，以提高企业对资金的管控能力。

加速资金周转，提高资金的使用效率。房地产企业为把闲置资金合理利用起来，应全面考虑工程物资的统一调度，并实行横向融通，以减少物资积压，加快资金周转速度。特别是要从以下几方面对应收账款的加强管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。大型房地产企业可以采取用少量资金促进多个项目进行的滚动开发形式，以缓解银行借贷资金紧缩的压力，提高资金使用率。

（三）确定合理的资本结构，降低资产负债率

积极开拓新的融资渠道。宏观环境的压力加剧了房地产企业资金紧张的局面，企业为了保证资金的供应和降低融资成本应积极拓展融资渠道。可以采取阶段性股权融资、股权收购、房地产投资银行、开发商贴息委托贷款等方式来拓宽融资渠道。

确定并保持适当的资产负债率。企业应该慎重考虑负债风险和收益关系，确定合理的资产负债率。可以从以下两方面考虑负债经营：确定战略方向，保证资金的有效利用。企业应根据所处的内部和外部环境条件，在充分考虑企业长期发展中环境因素变化对企业经营活动影响的基础上，确定企业发展目标和方向，并予以实施。只有经营方向明确，房地产企业才不会盲目的投资和扩张，使资金需求压力在一定程度上得到缓解。负债要适度。企业应在自身的风险承受范围内确定适当的资产负债率，由于偿还债务最直接的保障是股东权益，所以负债的额度与权益资本的规模不应相差过大。并且，负债结构要合理安排，企业应合理搭配长短期负债规模和比例。结合自身情况，对增长速度进行合理规划，避免因短期利益丧失成长的能力。

三、结束语

受国内宏观政策调整和国际经济变动的双重影响，目前，财务风险隐患是房地产企业生存发展中迫切需要解决的现实问题。本文分析了房地产企业财务风险，并提出改进建议。企业应通过完善内部控制，提高资金使用效率，降低资产负债率等多种形式不断提高对抗对风险的能力，以保证其健康、持续的发展。

参考文献：

[1]吴狄城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究），2010（3）

[2]张笑杰.房地产企业财务风险的特点与防范[J].现代经济信息，2010（5）

篇（10）

近年来，在我国营改增税制改革工作深入与市场环境的变化下，房地产企业内部财务风险出现了较大的变化。一方面人民群众在生活水平提高的背景下，对于商品房的要求不断提高，另一方面在国家政策调控与市场信任不足的困扰下，大部分房地产企业的经营目标与盈利空间不断缩减，整个行业处于一个畸形发展的背景下。因此对于现阶段的管理工作来说，如何加强财务风险的防范也就异常的重要。

一、房地产企业财务风险类型

（一）债务风险

对于我国房地产行业来说，大部分企业的负债率一般维持在一个较高的水平，其平均数据在70% 上下，这与房地产项目的资金投入较高与资金回笼时间较慢具有较大的关系，因此企业在日常经营的过程中，一定需要具备较高的资金流动能力。而当企业某段时间的流动资金较少时，其将需要面向银行、股市、信托公司等金融机构完成有效融资。其中，面向银行融资的利息偏高，其还贷资金主要来源于项目的盈利率，因此企业在高负债率的压力下需要承担较大的风险问题。在日常经营的过程中，如果项目出现问题或资金链断裂时，不但会影响到企业的盈利空间，还会导致企业的直接破产。例如，xx地产作为内地在港上市房地产公司的十强企业，从2015年上半年的发展情况来看，虽然其营业额高达151.07亿元，但是与往年同期相比已经下降15%，有息负债总额达460亿元，并多次面向市场举债，企业的实质压力已经失去市场的信任。而在其逆市疯狂扩张的背景下，有关市场人士与专家断言企业随时会出现会资金断裂问题。这个案例在一定程度上折射出整个地产业的现状。

（二）再融资风险

在我国房地产行业，除了万科、恒大、绿地以及碧桂园等较大型企业外，大部分企业较难单独开发完成一个完整的地产项目，在资金、资源等层面的限制下，大部分企业均会选择到与相关金融机构合作。不过，如果相关企业未取得与相关金融机构合作就开始上马项目时，一旦遭遇资金困难，大部分银行在企业债务问题、信用问题、开发前景等层面的考量下容易直接拒绝项目贷款，同时也会影响到市场对企业的信心，从其他渠道完成融资也存在较大的困难。而对于我国大部分房地产企业，还可转向民间资本，但是其利率比银行更高，从该渠道完成融资后必然会加剧企业的财务、债务风险。例如，作为我国曾经民营企业发展风向标的温州地区，其在2008年金融危机后，大部分企业开始举债民间资本，从而引起企业的资金链断裂问题。其中，到了2011年4月时，乐清的电缆制造巨头三旗集团濒临破产重组，接着龙湾江南皮革有限公司运营者停业，在这之后，温州地区开始出现一股“倒闭潮”。

（三）利率变动风险

利率作为国家宏观调控的重要手段，其较为容易受到通货膨胀、国家政策以及出口受阻等层面因素的影响，在一般情况下，商业银行的利率会根据国家经济发展情况进行调整。其中，2007 年利率调整对整个房地产企业财务风险的管理具有较大的参考作用。在2007年，由于整个房地产行业占据国民经济较大的比例，并开始影响到国家经济的正常发展，在国民舆论压力下，国家政府不得不针对房地产泡沫进行调整，实行了加息政策。而在该政策执行后，整个房地产行业的融资成本与还贷压力等不断提高，企业在经营上一旦出现问题而导致盈利空间无法满足预期目标后，将会一定程度的影响到企业的正常经营与项目投资，甚至破产。

（四）管理上的风险

房地产企业作为实体经济，其与各行政部门的经济往来较为频繁。例如，必要的税务、审计等部门。而在经济来往的过程中，其资金量需求较大、涉及的层面较广泛，这些都给房地产企业的财务管理带来巨大的风险问题，例如，随着国家相关政策的不断调整，税率的不断加大，造成无意的漏税、账务失误等问题。另外，如果某一企业的财务管理制度缺乏完善时，其也较为容易造成企业在财务管理上的失误。在具体的操作工作上，不但容易导致与其它的部门经济来往账目的缺失，还会影响到成本管理，容易造成资金的实际使用超出预期方案，直接影响到企业的效益。

二、房地产企业防范财务风险的对策

（一）构建成熟的融资渠道

现阶段，在整个行业投资热潮退却的背景下，房地产企业一定要积极构建成熟的融资渠道，在符合自身利益的前提下实现多元化融资战略，从而避免传统单一融资渠道风险过大问题的出现。在具体的工作上，相关房地产企业要基于自身融资潜力出发，通过多元化融资模式的共用完成融资渠道的优化。例如，信托计划、产业基金、资产证券，抵押、产权交易以及租赁等均属于现阶段较为成熟且管用的手段。而针对民间资本进行融资，一定要避免高利息模式的出现，在有必要的前提下，可以把民间资本与盈利空间挂钩，从而让民间资本与企业一样自负盈亏。在构建成熟的融资渠道后，将可以进一步提升企业的盈利能力，并减少债务与偿债比例，把企业的风险控制在可承受范围之内。

（二）优化资本结构

针对于房地产企业资金不足而无法独立完成项目开发问题，企业在进行项目开发时一定要避免盲目借入资金，在基于偿还能力与项目回报率的前提下，还要对自身的还款空间进行考虑。另外，企业面对相关项目进行投资时，在资金不足的情况下虽然可以通过举债经营而利用到金融杠杆提升收入，但是负债一定要在自身资本结构承受的范围内，然后再基于自身能力控制与管理债务比例，强化现金流动的有效管理，进而取得最大的经济效益。

（三）树立正确的风险意识

房地产企业在进行财务管理的过程中，无论任何时期均要树立正确的风险意识。在具体的工作上，可以基于国民经济发展进行把握，并科学合理的针对国家的政策改变进行解读，然后预测出可能出现的变化问题，从而可以提前避免风险问题，提升风险应对能力。另外，在相关政策出现变化后，企业一定要及时构建相对应的应对预案，留有一定比例的风险基金储备，进一步提升自身在市场经济中的生存适应能力。特别基于我国目前经济发展情况来说，其正好处于一个经济转型时期，政策、市场变化较快，房地产企业在正常发展的过程中必须要研读国家政策走向，并把握社会经济发展规律，积极规避经营与财务风险。

（四）强化前期调查有效控制成本

房地产开发项目的特点决定了它是一种高风险的行业，并且容易受到社会经济环境和政府政策的影响。在进行项目投资的前期必须加强对于投资风险的调查，做好足够的前期风险报告。因此风险评估是地产项目的可行性研究报告里不可或缺的组成部分。特别是未来的支出报告和收益报告。以利于进行正确的投资决策。很多的房地产开发企业没有正确认识到成本管理的重要性，要正确认识到成本控制在企业经营中的重要性。具体的做法是，在项目投资前，要编制全面的项目预算，整个项目执行中严格按照预算执行。即对于项目投资、施工和销售的整个过程都要严格的执行财务预算。要加强对于整个过程的财务核算，确保资金的使用率。避免因资金雍余造成融资成本过高或则因资金短缺而导致资金链断裂，另外，企业可以建立相应的质量监督机构，对于整个过程要严格的审核。

四、结束语

综上所述，针对房地产企业来说，财务安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企业一定要提高重要力度，积极探索自身所面临的相关风险类型，然后有针对性的强化相关管理工作，为企业的正常稳定发展提供动力支持。

参考文献：

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改革开放之后，随着我国社会主义市场经济的迅速发展以及国家对住房政策的宏观调控，使得房地产集团发展迅速，现在已经成了我国国民经济的重要组成部分。但是由于房地产集团在项目实施过程中成本投入大、开发周期长，至使有很多房地产企业都过分的依赖银行的贷款，一旦来自银行的资金链出现断裂，房地产集团将很难筹资去填补空缺来支撑集团项目的顺利进行，这就使得房地产集团财务管理风险性较高。如果不切实解决这个问题，房地产集团就不会获得快速发展，甚至还会面临倒闭的风险。所以，房地产企业的当务之急就是做好集团财务管理，采取合理的对策来防范财务风险。

一、房地产集团财务风险的内容

（一）按期偿债风险

从目前的情况来看，我国大多的房地产集团的项目开发资金主要由4个部分构成，即集团自有资金、房屋预售资金、银行借贷和营业性资金等。不过，由于房地产集团的项目开发规模大、涉及的内容比较多、范围比较广，再加上集团的自有资金数量比较薄弱，这就使得房地产集团光凭自有资金无法开启工程建设，所以房地产集团的项目开发资金绝大多数来自银行的贷款。此外，因为房地产集团的项目开发周期长，使得资金回收慢，加之市场经济具有不稳定性，造成了房地产集团的利润期望值存在着较大变动，加大了房地产集团的财务管理风险。一旦房地产集团项目投资开发未能达到预期目的，很有可能就会因为无法偿还银行利息而使银行中断对其的贷款，至此，整个项目工程将瘫痪，不仅使房地产集团前期投资打水漂，而且还要偿还巨额贷款。

（二）利率变动风险

由于房地产集团的项目开发资金大部分都是依靠外债，因此可以说它是在负债经营。在此期间，高新技术不断发展，极大的提高了生产效率，因而很有可能出现供给大于需求的现象，从而引起通货膨胀，造成银行的贷款利率上涨。于是，房地产集团的应付贷款利息也相应的增多了，在某种程度上可以说增加了房地产集团的项目开发成本，从而减少了集团收益。此外，因为房地产的高投资高回报的特点，部分房地产集团为了获取更大的利润，无视投资风险，开始盲目地进行融资活动，例如：抵押集团固定资产来贷款等。虽然在短期内房地产集团是解决了资金短缺问题，但从长远的角度出发，来自于银行的高额利息对房地产集团来说始终是一个隐患，它严重加大了集团的还债负担，对于房地产企业的长远发展是极为不利的。所以说利率变动风险是影响房地产集团发展的关键因素，它值得每一家房地产集团的高度重视。

（三）再筹资风险

房地产集团的项目开发是一个漫长的过程，它所需的资金数量相当大，如果集团事先没有做好财务预算或者财务预算与实际支出相差太大，那么房地产集团就必须再一次筹集资金。由于房地产集团在此之前已经筹集过资金，它的资金负债率相对于与一般的企业来说要高一些，这就大大降低了它的还债能力。同时，也使得银行等金融机构对其信心不足，而不太愿意再次贷款，这势必就增加了房地产集团的再筹资难度，即加大了再筹资风险。

二、房地产集团财务风险管理中存在的问题

（一）财务管理人员对财务风险的客观性认识不足

目前，房地产集团内部普遍存在的问题之一就是财务管理人员对财务风险的客观性认识不足，他们固执的认为只要做好了财务预算，那么财务管理基本上就没什么问题了。事实上，这种想法是非常错误的。其实，只要存在着经济活动，就必然会有财务风险。房地产集团内部之所以出现财务管理意识淡薄的现象主要是由以下两个方面的原因造成的。一是财务管理人员素质不高。虽然现在每一家房地产集团的财务人员都是经过严格选拔的，他们的会计理论知识都很强，但是实际操作能力和应变能力却比较弱，这对于财务管理来说是致命的缺陷。还有些房地产集团的财务人员是初出茅庐的大学生，他们在做财务预算的时候过分自信，而忽视了财务风险，使得集团财务管理风险性较高，稍有差池就会给集团带来巨大的经济损失。二是房地产企业领导层的不重视。我国的房地产集团大多都是家族式经营模式，最高经营决策权往往都只是掌握在少数人手中，由于他们对财务管理不是很熟，因而片面的只重视销售成绩。这就一来就影响了财务人员的工作行为，至使他们对财务风险认识不足。

（二）集团内部财务监控机制不健全

财务管理是协调和控制房地产集团资金进出的有力工具，若财务预算计算合理，则能使房地产集团避免出现财务危机。话虽如此，但是房地产集团内部财务监控机制仍不健全，在财务管理上显得非常吃力。这主要体现在2个方面：一是财务管理制度不统一，上级和下级财务部门沟通不畅，从而导致了财务预算失真，严重阻碍了房地产企业的发展步伐；二是管理与监督相分离，使得财务工作权责不明，给了不法分子以可趁之机。至此，财务监督机制有形无实，财务管理仍然具有较高风险。

（三）资本方式单一、资本结构不当

房地产集团的资本方式单一，它的资金主要是由自有资产和借贷资产组成，其中来自银行的借贷资产就占四成以上，如此不协调的资金比例增加了财务管理的风险。通常情况下，房地产集团的自由资金都用作了工程建设的土地成本，至于后期建设费、营销费等全靠外借资金。当房地产企业外借资金越来越多，也就相当于其资产负债率越来越高，随之产生的财务风险也就越大。

三、加强房地产集团财务风险管理的建议

（一）提高财务管理人员风险意识

意识决定行为。要想从根本上降低财务风险，最有效的办法就是提高财务人员的风险意识。首先，房地产集团的领导应该以身作则，重视财务管理，给财务人员树立一个好榜样。其次，房地产集团要广泛选拔优秀财务人员，在正式录用前设立一定得考核期，看看他们的实际财务管理能力以及对财务风险的认识情况到底如何，然后严格依照考核标准实行优胜略汰，这样就从根本上提高了财务人员的整体财务风险意识。此外，还要对在职人员进行在培训，不仅要加强他们的专业知识技能，最关键的还是要向他们传输财务风险意识，让他们在今后的财务管理中能够谨慎工作，尽最大努力降低财务风险，确保房地产集团的正常运营。

（二）建立健全的财务风险管理机制

所谓的财务风险管理就是发现、评判、控制和处理风险的过程。房地产集团要想有效规避财务风险，那么就必须建立健全的财务风险管理机制。首先，建立市场监督部门，及时收集和分析信息，然后运用科学的手段制作财务计划，从而使得财务管理更能适应时代的发展要求。此外，还要监理建立完善的客户管理制度。由于房地产集团的项目开发资金有一部分来自客户资金，因而客户信誉程度的高低直接影响着集团的财务风险，房地产集团有必要在筹集资金前对客户的信誉做一个全面的评估，这样才能保证项目工程能够顺利的开展下去。

（三）优化资本结构，降低筹资风险

针对房地产集团资金负债率高的情况，优化其资本结构，是目前降低筹资风险和财务风险管理的最好办法。只要房地产集团还存在贷款行为，那么就很有可能会因为利率的变化而使其面临较大的财务风险。可是，如果集团改变了筹资方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等贷款，或者是恰当处理产权和债权的资金比例。这些一来，不但扩大资金来源、增加了资金数量，而且还将财务风险降到了最低。

参考文献：

[1]梁惠兰.企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006