账面价值和公允价值大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇账面价值和公允价值范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

2006年，财政部了《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》，对1999年《企业会计准则——非货币易》进行了修订，新准则的和实施，使中国非货币性资产交换准则和国际准则实现了“实质性趋同”，把非货币性资产交换的基础由账面价值更正为公允价值，并按照国际会计惯例对会计信息的生成作了更科学更严格的规定。本文就新旧两准则在非货币性资产交换中处理的异同作以下分析：。

一、非货币交易及非货币易资产的定义及判断标准

一般情况下，非货币性资产主要包括：存货、固定资产、无形资产、股权投资、预付账款、工程物资、再建工程及不准备持有至到期的债券投资等。而非货币易与货币易的界定遵循了会计的重要性原则。即如果支付的货币性资产占换人资产公允价值比例低于25%（含25%），则视为非货币易；反之，如果这一比例高于25%（不含25%），则视为货币易。

二、新旧会计准则对非货币易业务处理的异同

新非货币性资产交换的会计准则与旧的非货币易准则相比，在对换入资产入账价值计价基础和对非货币性资产交换损益的确认等有较大区别，主要表现为：

1、换入或者换出资产价值判断标准：

在旧准则中，以换出资产的账面价值计价，且不涉及补价的非货币易不确认损益。涉及补价的非货币易中，收到补价一方应确认损益，且损益仅以收到的补价所含的损益为限。而新准则明确规定，非货币易同时满足两个条件时，以公允价值计量。两个条件为：一是该交易具有商业性质；二是换入或换出资产至少两者之一的公允价值能够可靠计量。不满足两个条件之一时，以换出资产的账面价值计量。不管以何种基础计价，不核算收到补价所含收益或损失的确认，而是确认换出资产公允价值与其账面价值之间的差额，直接计入损益。

因此，在新准则中是采用账面价值还是公允价值计价，对交易是否具有商业实质的判断是关键。

2、新准则与旧准则会计处理的差异

（1）在不涉及补价的条件下

新准则：若以公允价值计价，以换出资产的公允价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。公式为：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+应支付的相关税费。

若以账面价值计价，以换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的入账价值，不涉及损益，则

换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+应支付的相关税费。

旧准则：以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。 公式：

换入资产入账价值=换出资产账面价值+应支付的相关税费。此时与与新准则账面价值计价结果相同。

例1：A、B两公司出于生产经营需要，经协商，A公司决定以账面价值为9000元、公允价值为10000元的甲材料，换入B公司账面价值为11000元，公允价值为10000元的乙材料，A公司支付运费300元，B公司支付运费500元。A、B两公司均未对存货计提跌价准备，增值税率均为17%。对A公司业务处理如下：

分析：该交易具有商业实质，且甲、乙材料公允价值是可靠的，应采用公允价值计价。 会计分录：

借：材料──乙材料 10300

应交税费──应交增值税（进项税） 1700

贷：材料──甲材料 9000

应交税费──应交增值税（销项税） 1700

银行存款 300

营业外损益──非货币易损益 1000

B公司：借：材料──甲材料 10200

应交税费──应交增值税（进项税） 1700

营业外损益──非货币易损益 1000

贷：材料──乙材料 11000

应交税费──应交增值税（销项税）1700

银行存款 200

即A公司确认1000元非货币易收益；B公司确认1000元非货币易损失。

（2）在涉及补价的条件下

Ⅰ 支付补价的的情况下，新准则：按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。公式：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+补价+应支付的相关税费

按照账面价值计量的情况下，以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。公式：

换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+补价+应支付的相关税费

而旧准则则以换出资产的账面价值，加上补价及应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。

公式：换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+补价+应支付的相关税费

Ⅱ收到补价的

新准则：按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。公式：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值-补价+应支付的相关税费

按照账面价值计量的情况下，以换出资产的账面价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。公式：

换入资产的入账价值=换出资产的账面价值-补价+应支付的相关税费

旧准则：以换出资产的账面价值，减去补价所含账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值；并计算补价所含损益计入当期损益。公式：

收到补价应确认的损益=补价-（补价÷换出资产公允价值）×换出资产账面价值-（补价÷换出资产公允价值）×应支付相关税费

换入资产的入账价值=换出资产的账面价值-（补价-应确认的收益）+应支付的相关税费

Ⅲ 在同时换入多项资产的情况下

不管是否涉及补价，基本原则是按换入各项资产的公允价值与换入资产公允价值总额的比例，对按不同计量方法算出的换入资产入账价值总额按比例进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。

新旧准则对换入多项非货币性资产入账价值的分配原则一致。

篇（2）

    投资性房地产的会计核算问题

    在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换,就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定:在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后,必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值,其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中;当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后,投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价,账面价值大于转换当天的公允价值,那么,其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中,如果账面价值大于公允价值,其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定:在计量过程中按照公允价值模式,对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销,要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础,原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定:企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时,应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中,也就是说收入要计入到奇特业务收入之中,相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。

    投资性房地产会计核算问题的改进措施

篇（3）

二、非货币性资产交换损益确认不同

新准则规定，若非货币性资产交易资产入账价值按公允价值计量，则不管是否发生补价，交易双方均应将账面价值和公允价值之间的差额直接计人损益，确认为非货币换收益或损失，其实际上是原来被低估的未入账资产价值或被高估的未入账资产价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额，应当分情况处理：(1)换出资产为存货的，应当视同销售处理，根据《企业会计准则第14号――收入》按其公允价值确认商品销售收入，同时结转商品销售成本；(2)换出资产为固定资产、无形资产的，计入营业外损益；(3)换出资产为长期股权投资，计入投资收益。若换入资产按账面价值计量，不论是否存在补价，交易双方均不确认非货币资产交易损益，而旧准则规定换入资产按账面价值计量，若不涉及补价或者支付补价的，则不确认非货币易收益或损失；若收到补价，则确认非货币易收益或损失，它只是补价部分所含的换出资产账面价值与公允价值差额。非货币资产交易损益不分情况计人营业外收入或营业外支出。

三、非货币性资产交换会计处理不同

新准则对非货币性资产交换的会计处理如下：

一是在不涉及补价时，若以公允价值计价，“换人资产的入账价值：换出资产的公允价值+应支付的相关税费”，“非货币性资产交易损益；换出资产公允价值―其账面价值”；若以账面价值计价，“换人资产的入账价值：换出资产的账面价值+应支付的相关税费”，不确认损益。

二是在涉及补价时，又分支付补价、收到补价、同时换人多项资产。

(1)支付补价。若按照公允价值计量，则“换入资产的入账价值；换出资产的公允价值+补价+应支付的相关税费”，“非货币性资产交易损益＝换出资产公允价值一其账面价值”；若按照账面价值计量，则“换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+补价+应支付的相关税费”，不确认损益。

(2)收到补价。若按照公允价值计量，则“换人资产的入账价值=换出资产的公允价值一补价+应支付的相关税费”；“非货币性资产交易损益=换出资产公允价值一其账面价值”。若按照账面价值计量，则“换入资产的入账价值=换出资产的账面价值一补价+应支付的相关税费”；不确认非货币性资产交易损益。

(3)同时换人多项资产。若按照公允价值计量，则“各项换入资产的入账价值=换入资产总的入账价值×(各项换入资产的公允价值÷换人资产公允价值总额”；无论是否涉及补价，均应确认非货币性资产交易损益。“非货币性资产交易损益=换出资产公允价值总额一其账面价值总额”。若按照账面价值计量，则“各项换入资产的入账价值=换入资产总的入账价值×(各项换入资产的账面价值÷换人资产账面价值总额)”；无论是否发生补价，均不涉及非货币性资产损益。

旧准则对非货币性资产交易会计处理如下：

一是在不涉及补价时，“换人资产入账价值：换出资产账面价值+应支付的相关税费”；不确认非货币性资产损益。

二是在涉及补价时，分为支付补价、收到补价、同时换入多项资产。

(1)支付补价。“换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+补价+应支付的相关税费”；不确认非货币性资产损益。

(2)收到补价的。“收到补价应确认的损益=补价－(补价÷换出资产公允价值)×换出资产账面价值－(补价÷换出资产公允价值)×应支付相关税费”；“换入资产的入账价值=换出资产的账面价值－(补价－应确认的收益)+应支付的相关税费”。

(3)同时换人多项资产。“各项换入资产的入账价值=换入资产总的入账价值×(各项换人资产的公允价值÷换入资产公允价值总额)”；若不涉及补价或为支付补价方时，则不涉及非货币性资产损益。若收到补价，则应确认非货币性资产损益。

四、对资产结构、权益、损益影响程度不同

不同的计量方法对资产结构、损益、权益均有影响。假设换出资产账面价值为A，应支付税费为G，换出资产公允价值为M，补价为F，则按三种情况对比新旧准则，对资产、利润、权益影响进行分析。

(一)收到补价时此时又分为三种情况：

(1)换出资产账面价值A与应支付税费G之和小于公允价值M时，新旧准则不同计量方法对资产结构、损益、权益的影响。新准则规定，若按公允价值计量，则换入资产入账价值为“M-F+G”，确认损益“M-A”；若按账面价值计量，则换人资产入账价值为“A-F+G”，不确认非货币易损益。从新准则上述两种计量方法比较可知，换入资产入账价值差额为“M-A”，也就是非货币易损益。公允价值计量法资产多确认“M-A”，利润多确认“M-A”，所得税多确认“(M-A)x33％”，权益(净利润)多确认“(M-A)x67％”。旧准则换入资产入账价值为“A-F+G+[(F-F÷MxA)－(F÷MxG)]”，确认的非货币易损益为“(F-F÷MxA)－(F÷MxG)”。新准则公允价值计量与旧准则计量方法相比，“换人资产入账价值差额=M-A-[(F-F÷MxA)－(F+MxG)]=非货币易损益差额”。公允价值计量法资产多确认、利润多确认“M-A-[(F-F÷MxA)一(F÷MxG)]”，权益(净利润)多确认“{M-A-[(F-F÷MxA)－(F÷MxG)]}x67％”。新准则账面价值计量与旧准则计量方法相比，账面价值计量法资产少确认“[(F-F÷MxA)－(F÷MxG)]”，利润少确认“[(F-F÷MxA)－(F÷MxG)]”，权益(净利润)少确认“[(F-F÷MxA)－(F÷MxG)]x67％”。

(2)若换出资产账面价值A与应支付

税费G之和大于公允价值M，新准则公允价值法计量换入资产入账价值比新准则账面价值法及旧准则确认的少，而非货币易损失确认的多，新准则账面价值法又比旧准则确认换出资产入账价值多，旧准则多确认补价部分所含的损失。

(3)若换出资产账面价值A与应支付税费G之和等于公允价值M，则新准则公允价值法计量换入资产入账价值比新准则账面价值法及旧准则确认的多，而非货币易收益确认的多；新准则账面价值法与旧准则确认换出资产入账价值完全一致，都不确认非货币易损益。

(二)支付补价时新准则规定，若按公允价值计量，则换入资产入账价值为“M+F+G”，确认损益“M-A”；若按账面价值计量，则换入资产入账价值为“A+F+G”，不确认非货币易损益。旧准则换入资产入账价值为“A+F+G”，不确认交易损益。新准则两种计量方法相比，换入资产入账价值差额为“M-A”，也就是非货币易损益。公允价值计量法资产多确认“M-A”，利润多确认“M-A”，所得税多确认“(M-A)x33％”，权益(净利润)多确认“(M-A)x67％”。新准则公允价值计量与旧准则计量方法相比，对资产、利润、权益影响程度同于支付补价时新准则公允价值计量与账面价值计量方法的比较。新准则账面价值计量与旧准则相比，未对资产、利润、权益产生影响。

(三)不涉及补价时新准则规定，若按公允价值计量，则换人资产入账价值为“M+G”，确认损益“M-A”；若按账面价值计量，则换入资产入账价值为“A+G”，不确认非货币易损益。旧准则换入资产入账价值为“A+G”，旧准则不确认交易损益。新准则两种计量方法相比，对资产、利润、权益影响程度同于支付补价时新准则两种计量的比较。新准则公允价值计量与旧准则计量方法相比，对资产、利润、权益影响程度同于不涉及补价新准则两种计量方法比较结果。新准则账面价值计量与旧准则相比，未对资产、利润、权益产生影响。

总之，新旧准则对换人资产的入账成本及损益的确认和计量不同，对当期资产、所得税费用、净利润及净资产均会产生影响。采用公允价值时，如果换出资产账面价值与公允价值差距较大，对当期资产价值和净利润影响也就较大，且本期增加的净利润缺乏现金流支撑。而采用账面价值计量，影响损益的数额则较小。

篇（4）

2006年财政部出台了新的会计准则,新准则包括基本准则和38项具体准则。这次颁布的新准则是在我国当前的经济形势和国际会计趋同的大背景下诞生的,体现了我国当前的经济情况和国际会计准则发展的方向。这里重点讨论投资性房地产这一准则,研究投资性房地产的核算。

投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算,具体分析如下。

一、采用成本模式核算投资性房地产

采用成本模式核算投资性房地产,可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:

1.投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同:

(1)外购的投资性房地产。对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

(2)自行建造的投资性房地产。企业自行建造(或开发,下同)的房地产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

(3)作为存货的房地产转为出租。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目,按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。

(4)自用房地产转换为投资性房地产。企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。

2.采用成本模式下的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

在成本模式下,应当比照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

3.处置投资性房地产

处置投资性房地产分为出售和收回自用二种情况:

(1)出售投资性房地产。企业出售投资性房地产应当将取得的收入计入其他业务收入,投资性房地产的账面价值计入其他业务成本,发生的营业税计入营业税金及附加。

(2)出租转为自用。企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时,在采用成本模式下,应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。

二、采用公允价值模式核算投资性房地产

采用公允价值模式核算投资性房地产,也可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤:

1.采用公允价值模式下的初始计量

(1)采用公允价值模式的前提条件。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式,就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下,已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。注意,这是今年的一个新变化。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市,应当为投资性房地产所在的城区。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

(2)采用公允价值模式下初始计量的账务处理。①外购和自建的投资性房地产在初始计量时,采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同,不同点在于应设置“成本”明细科目,以便区分“公允价值变动”。②将存货和自用资产转为出租,房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租,应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值,公允价值与原账面价值之间的差额,如果公允价值大于账面价值,其差额计入“资本公积――其他资本公积”;如果公允价值小于账面价值,其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的,是为了防范企业通过转换用途来调增利润。

A.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项房地产在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入,借记“资本公积――其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

B.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产(成本)”科目;按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销”或“累计折旧”科目;原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目;按其账面余额,贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时,转换日的公允价值小于账面价值的,按其差额,借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的,按其差额,贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时,因转换计入资本公积的部分应转入当期损益,借记“资本公积――其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。

3.投资性房地产的处置

(1)出售。出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应将出售收入计入其他业务收入,将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本;同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积――其他资本公积”的金额转入其他业务收入。具体账务处理是:按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目;按其成本,贷记“投资性房地产――成本”科目;按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,借记或贷记“公允价值变动损益”科目,贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入其他业务收入,借记“资本公积――其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。

(2)出租转为自用。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。具体账务处理时:转换日,按该项投资性房地产的公允价值,借记“固定资产”或“无形资产”科目,按该项投资性房地产的成本,贷记“投资性房地产――成本”科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目;按其差额,贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

三、投资性房地产后续计量模式的变更

1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。具体例子可详见会计政策章。

2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

篇（5）

在实际工作中,存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,应当确认为投资性房地产;不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,不确认为投资性房地产。有关会计处理:后续计量采用成本模式下,取得投资性房地产时,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”等。后续计量采用公允价值模式下,取得投资性房地产:借记“投资性房地产――成本”,贷记“银行存款”等。

二、投资性房地产的后续计量

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》,投资性房地产后续计量分成本模式和公允价值模式,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

(一)采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》或《企业会计准则第6号――无形资产》,按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试,计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。有关会计处理:计提折旧或摊销时:借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”,计提减值准备时:借记“资产减值损失”贷记“投资性房地产减值准备”

(二)采用公允价值模式进行后续计量只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资l生房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。有关会计处理:投资性房地产公允价值上涨时:借记“投资性房地产――公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”投资性房地产公允价值下降时:借记“公允价值变动损益”,贷记“投资性房地产――公允价值变动”

(三)投资性房地产的转换房地产的转换,实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式:作为存货的房地产转为投资性房地产;自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产;投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单,就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理,公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

(1)公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产。房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产――成本”,同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。具体可分为两种情况:一是公允价值小于账面价值,按其差额记入公允价值变动损益。借记“投资性房地产――成本”、“公允价值变动损益”、“存货跌价准备”,贷记“开发产品”。二是公允价值大于账面价值的,按其差额记入“资本公积――其他资本公积”。借记“投资性房地产――成本”,贷记“开发产品”、“资本公积――其他资本公积”。

(2)公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产。企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租,即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产――成本”,同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入“资本公积――其他资本公积”。

(3)公允价值模式下投资性房地产转为自用。企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产,转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计人公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计人当期损益。公允价值模式下,还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”,如存在原转换日计入资本公积的金额,则一并转入“其他业务收入”。

[例]2007年4月10日,甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业,租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元,公允价值9400万元,2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满,企业收回该投资性房地产,并以11000万元出售,出售款已收讫。

甲房地产开发公司有关会计处理:(单位:万元)

2007年5月1日转换时:

借:投资性房地产――成本　9400

贷:开发产品　9000

资本公积――其他资本公积　400

2007年12月31日:

借:投资性房地产――公允价值变动　200

贷:公允价值变动损益　200

2008年3月31日出售时:

借:银行存款　11000

贷:其他业务收入　11000借:其他业务成本　9600

贷:投资性房地产――成本　9400

――公允价值变动　200同时,将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借:公允价值变动损益　200

贷:其他业务收入　200同时,将转换时计人资本公积的部分转入其他业务收入

借:资本公积――其他资本公积　400

篇（6）

一、新准则重点、难点解析

（一）相关定义的理解

非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产，即补价。货币性资产，是指企业将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收账款和应收票据以及准备持有至到期日的债券投资等。货币资产以外的资产为非货币性资产。

在理解时应注意：货币性资产与现金等价物是不同的概念。货币性资产是指在将来可以为企业带来可确定经济利益的资产，如现金、应收账款和应收票据以及准备持有到期的债券投资。而现金等价物，指的是企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资，因其交易后能收回的金额不确定，故不是货币性资产。

（二）企业应分清非货币性资产交换与货币性资产交换的界限

企业发生非货币性资产交换，并不意味着不涉及任何货币性资产。在实务中，发生非货币性资产交换的同时，经常伴随着一定金额货币性资产的交易。此时所收到或支付的货币性资产，称为补价。这类交易是属于货币易还是属于非货币易，通常看补价占整个交易金额的比例。一般来说，如果收取补价方收取的货币性资产占换出资产公允价值的比例低于或等于25％；支付补价方支付的货币性资产占换出资产的公允价值与支付补价之和的比例低于或等于25％，均确认为非货币性资产交换。

（三）公允价值的确认

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。非货币性资产公允价值的确定原则是：如果该资产存在活跃市场，则该资产的市价即为其公允价值；如果该资产不存在活跃市场，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定；如果该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，则该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。非货币性资产交换在同时满足以下两个条件时，以公允价值计量。

1.该交换具有商业实质。

2. 换入资产或换出资产至少两者之一的公允价值能够可靠计量。

换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足两个条件之一时，以换出资产的账面价值计量。

（四）商业实质的判断

满足下列条件之一的，确认非货币性资产交换具有商业交换实质：

1.换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。

2.换入资产与换出资产预计未来的现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。

判断商业实质时，主体要计算交易发生的预计从受交易影响的经营活动部分获得的未来税后现金流量现值，如比较换入、换出资产产生的现金流量在风险、时间和金额方面存在的显著差异。一般是预计换入资产未来产生的现金流量将比换出资产大或是预计换入资产承担的风险较小时，换出资产方才可能将一资产换出，换入另一资产。在这种情况之下，则该交换是具有商业实质的。

二、新、旧会计准则主要差异分析

（一）新准则的突出变化

1999年的非货币易准则区分同类、不同类资产，分别采用账面价值和公允价值计量；2001年修订的准则均以换出资产的账面价值计量。新的准则与以前及修订准则在非货币性资产交换事项的定义及判断的标准上是一致的，但在换入资产计价基础和资产交换损益的确认方面有了实质性突破。

1.对换入资产入账价值计价基础进行调整。

新准则对于符合商业性质且公允价值能够可靠计量条件的非货币性资产交换以公允价值进行计量；不符合条件的，以换出资产的账面价值计量，不再搞一刀切，充分体现了实质重于形式原则。

2.对非货币性资产交换损益的确认方式和时点进行调整。

新准则主要以公允价值作为计量基础，不确认收到补价所含的收益或损失，而是对换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额，在交换时直接计入当期损益。

（二）新、旧会计准则的主要差异

修订后的非货币性资产交换准则与旧的非货币易准则相比，发生了很大变化，主要表现在以下几个方面：

1.准则适用范围的变化。

旧准则在引言部分指出“本准则不涉及企业合并中的非货币易”；新准则规定“企业合并中发生的非货币换”和“以权益性工具换取非货币性资产”适用其他相关会计准则。

2.换入资产入账价值计价基础的变化。

旧准则对非货币易中换入资产一律按照换出资产的账面价值计价，只有在涉及补价时才运用到换出资产的公允价值，以计算确认的收益。新准则对于非货币性资产交换同时满足两个条件时，以公允价值计量：一是该交易具有商业性质；二是换入或换出资产至少两者之一的公允价值能够可靠计量。不符合条件的，以换出资产的账面价值计量。在新准则中是采用账面价值还是公允价值计价，对交易是否具有商业实质的判断是关键。

3.损益确认方式的变化。

旧准则对于不涉及补价的非货币性资产交换不确认损益；对于涉及补价的非货币性资产交换，收到补价一方应确认损益，且损益仅以收到的补价所含的损益为限。新准则不核算收到补价所含的收益或损失，而是确认换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额，直接计入当期损益。

4.会计处理的变化。具体分述如下：

（1） 在不涉及补价的条件下，旧准则处理方式为：以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不确认损益。新准则处理方式为：若以公允价值计价，以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，换出资产的公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；若以账面价值计价，以换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的入账价值，不确认损益。

（2）在涉及补价的条件下，支付补价的一方，旧准则处理方式为：以换出资产的账面价值，加上补价及应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。新准则处理方式为：若以公允价值计价，以换出资产的公允价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产成本，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；若以账面价值计价，以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产成本，不涉及损益。收到补价的一方，旧准则处理方式应按如下公式确定换入资产的入账价值和应确认的收益：

换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值一（补价／换出资产公允价值）×换出资产账面价值＋应支付的相关税费

应确认的收益=补价－（补价／换出资产公允价值）×换出资产账面价值

新准则处理方式为：若以公允价值计价，以换出资产的公允价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产成本，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；若以账面价值计价，以换出资产的账面价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。

5.披露内容的变化。

旧准则只要求企业披露非货币交易中换入、换出资产类别及其金额。新准则则要求企业在附注中披露与非货币性资产交换有关的下列信息：（1）换入、换出资产类别。（2）换入资产成本的确定方式。（3）换入、换出资产的公允价值以及换出资产的账面价值。（4）非货币性资产交换确认的损益。

（三）新、旧会计准则的衔接

1.新旧账户衔接。

准则修改前，企业在收到补价的情况下确认非货币易损益，使用“营业外收入―非货币易收益”账户核算收到补价一方补价所含的收益；使用“营业外支出―非货币易损失“账户核算收到补价一方补价所含的损失。

准则修改后，企业核算非货币易损益的账户为“ 营业外损益―非货币易损益”，在不涉及补价或涉及补价的情况下，均用于核算非货币易双方换出资产账面价值与换出资产公允价值之差，资产账面价值大于公允价值为损失，计入借方，反之，资产账面价值小于公允价值为收益，计入贷方。

2.相关会计处理衔接。

非货币易确认计量方法变更，属于会计政策变更，但涉及的交易是一次性完成的，且过去交易公允价值难以确定，非货币交易属于新准则体系执行之前已经完成的特殊交易和事项，可豁免追溯调整，故不涉及追溯调整问题。在“过渡到企业会计准则体系日”编制期初资产负债表时，将非货币易涉及的相关资产项目余额直接结转。“营业外收入―非货币易收益”及“营业外支出―非货币易损失”期末无余额，过渡日后发生的非货币易事项按照新准则确认与计量，非货币易损益计入“营业外损益―非货币易损益”账户。

编制比较会计报表时，对比较期间发生的非货币易事项重新判断，按照新准则公允价值法或账面价值法计算换入资产入账价值及应确认的非货币易损益，与原已入账的价值相比，差额进行报表调整。只要调整比较期间所发生的非货币易事项对比较当期资产负债表、利润表的影响即可。

三、新准则与国际会计准则的趋同性及创新性

把非货币性资产交换的基础由账面价值重新改为公允价值，并借鉴国际会计惯例对会计信息的生成和披露做了更加严格和科学的规定，进一步强化对信息供给的约束。新准则的和实施，使中国非货币性资产交换准则和国际会计准则实现了“实质性趋同”，但在公允价值计量和损益确认方面还充分体现了我国会计准则的创新性。

（一）公允价值计量问题

国际会计准则规定所有的资产交换交易均应以公允价值计量，除非该项交易不具有商业实质，或者所收到资产和所放弃资产的公允价值均不能可靠地计量。此时，以所放弃资产的账面价值作为收到资产的成本。如果主体能可靠确定收到资产或放弃资产的公允价值，应按所放弃资产的公允价值作为收到资产的成本，除非取得资产的成本更加可靠。而新准则强调非货币交易要同时满足两个条件时，才以公允价值计量；不满足两个条件之一时，以换出资产的账面价值计量。

（二）损益确认问题

国际会计准则认为，在商品或劳务用于交换具有类似性质和相等价值的商品或劳务时，由于盈利过程没有完成，不应确认交易的利得或损失。销售商品或提供劳务用于交换不同的商品或劳务时，即非同类资产的交换，是产生收入的交易。我国准则不核算收到补价所含收益或损失的确认，而是确认换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额，直接计入当期损益。

四、执行新会计准则对企业财务状况的影响分析

会计计量方法不同，将对企业财务状况产生很大影响。新准则的突出变化是：在满足一定条件时，非货币性资产交换运用公允价值来计量。由此产生的结果是，这一交换将产生利润。而旧准则采用的账面价值计算法，基本不产生利润。如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则其差额影响当期损益就大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产均会产生较大影响。

以不涉及补价情况下的非货币性资产交换为例进行分析：假设企业换出固定资产公允价值为339250元，账面价值为289250元，新准则公允价值法与旧准则账面价值法的比较分析如下：

新准则公允价值法与旧准则账面价值法相比，换出资产入账价值差5万元，当期损益差5万元，即公允价值法下换出资产的账面价值与公允价值之差确认为损益，而原准则账面价值法下其差额不予确认，直接以换出资产的账面价值对换入资产进行入账。

对资产负债表的影响：

固定资产：50000元（公允法比账面法多339250-289250)；

净资产：33500元（公允法比账面法多50000 × 67％；设所得税率为33％）；

对利润表的影响：

利润总额：50000元（公允法比账面法多50000)；

篇（7）

可供出售债务工具的账务处理本身并不复杂，但如果一旦涉及到发生减值时，就容易出错，主要是因为有些问题没有弄清楚造成的。下面就可供出售债务工具发生减值时的账务处理及需要注意的问题进行阐述。

一、可供出售债务工具发生减值时的账务处理

根据准则规定，可供出售金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动不是计入当期损益，而通常计入所有者权益。在公允价值正常波动时，资产负债表日，可供出售金融资产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“可供出售金融资产—公允价值变动”科目，贷记“资本公积—其他资本公积”科目；公允价值低于其账面价值的差额作相反的会计分录。当公允价值变动出现异常时（主要是指公允价值下降严重，幅度超过20%；或者公允价值下降是非暂时性的，一般持续低于成本6个月），按照谨慎性原则，应该确认减值损失。

1.可供出售金融资产发生减值时，原直接计入所有者权益中的资本公积，应当予以转出，计入当期资产减值损失

借：资产减值损失【应减记的金额】

资本公积——其他资本公积【原计入资本公积的累计利得】

贷：资本公积——其他资本公积【原计入资本公积的累计损失】

可供出售金融资产——减值准备【按其差额】

2.对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，应在原确认的减值损失范围内按已恢复的金额予以转回，计入当期损益。

借：可供出售金融资产——减值准备【应按原确认的减值损失】

贷：资产减值损失

二、可供出售债务工具账务处理时需注意的问题

第一，可供出售金融资产为债券时，计算摊余成本不考虑暂时性的公允价值变动，但要考虑发生的减值损失；

第二，可供出售金融资产为债券时，计算公允价值变动额是用可供出售金融资产的账面价值和公允价值比较，而不是用摊余成本和公允价值比较。

因为可供出售金融资产比较特殊，一般情况下，金融资产的摊余成本可以理解成账面价值，只有可供出售金融资产例外。当可供出售金融资产为债券时（为股票时不存在摊余成本的问题），如果期末公允价值发生了暂时性变动，不计提减值损失，计算摊余成本时不考虑由于公允价值的暂时性变动的影响，此时，账面价值不等于摊余成本，因为账面价值包含了公允价值暂时性变动，而摊余成本不包括。而当发生了减值，计提了资产减值损失后，账面价值等于摊余成本（即公允价值）。

例：20x9年1月1日，甲公司支付价款1000000元（含交易费用）从上海证券交易所购入A公司同日发行的5年期公司债券12500份，债券票面价值总额为1250000元。票面年利率为4.72%，于年末支付本年度债券利息（即每年利息为59000元），本金在债券到期时一次性偿还。甲公司没有意图将该债券持有至到期，划分为可供出售金融资产。该债券实际利率10%。

其他资料如下：

（1）20x9年12月31日，A公司债券的公允价值为900000元（不含利息），A公司仍可支付债券当年的利息。

（2）2x10年，由于产品缺乏竞争力、内部管理松懈，A公司财务状况恶化，但仍可支付债券当年的利息；2x10年12月31日，A公司债券的公允价值为750000元（不含利息）。甲公司预计如果A公司不采取有效措施，该债券的公允价值会持续下跌。

（3）2x11年12月31日，A公司债券的公允价值下跌为700000元（不含利息），A公司仍可支付债券当年的利息。

（4）2x12年，A公司通过加强管理、技术创新和产品结构调整，财务状况有了显著改善，2x12年12月31日，A公司债券的公允价值上升为1200000元（不含利息），A公司仍可支付债券当年的利息。

（5）2x13年1月20日，通过上海证券交易所出售了A公司债券12500份，取得价款1260000元。（假定不考虑所得税的因素）

甲公司的有关账务处理如下：

（1）20x9年1月1日，购入债券：

借：可供出售金融资产——成本1250000

贷：银行存款1000000

可供出售金融资产——利息调整250000

（2）20x9年12月31日，确认利息收入、公允价值变动：

应确认的投资收益=期初摊余成本×实际利率=（1250000-250000）×10%=100000（元）

借：应收利息59000

可供出售金融资产——利息调整41000

贷：投资收益100000

借：银行存款59000

贷：应收利息59000

可供出售金融资产账面价值=1250000-250000+41000=1041000（元），公允价值为900000（元），应确认公允价值变动损失=1041000-900000=141000（元）

借：资本公积——其他资本公积141000

贷：可供出售金融资产——公允价值变动141000

（3）2x10年12月31日，确认利息收入及减值损失

应确认的投资收益=期初摊余成本×实际利率=（1250000-250000+41000）×10%=104100（元），这里不考虑20x9年末的公允价值暂时性变动。

借：应收利息59000

可供出售金融资产——利息调整45100

贷：投资收益104100

借：银行存款59000

贷：应收利息59000

可供出售金融资产账面价值=900000+45100=945100（元），公允价值为750000（元），由于预计未来现金流量会持续下降，所以公允价值变动=750000-945100=-195100（元），并将原计入资本公积的累计损失转出：

借：资产减值损失336100

贷：可供出售金融资产——减值准备195100

资本公积——其他资本公积141000

（4）2x11年12月31日，确认利息收入及减值损失

应确认的投资收益=期初摊余成本×实际利率=750000×10%=75000（元），此时期初的摊余成本就是扣除资产减值损失后的账面价值（即公允价值）750000元。

借：应收利息59000

可供出售金融资产—利息调整16000

贷：投资收益75000

借：银行存款59000

贷：应收利息59000

可供出售金融资产账面价值=750000+16000=766000（元），公允价值为700000（元），应确认减值损失=766000-700000=66000（元）。

借：资产减值损失66000

贷：可供出售金融资产—减值准备66000

（5）2x12年12月31日，确认利息收入及减值损失转回

应确认的投资收益=期初摊余成本×实际利率=700000×10%=70000（元），此时期初的摊余成本就是扣除资产减值损失后的账面价值（即公允价值）700000元。

借：应收利息59000

可供出售金融资产—利息调整11000

贷：投资收益70000

借：银行存款59000

贷：应收利息59000

可供出售金融资产账面价值=700000+11000=711000（元），公允价值为1200000元，公允价值变动=1200000-711000=489000（元）

其中：确认原减值损失的转回=336100+66000=402100（元）

剩余为公允价值变动=489000-402100=86900元记入“资本公积—其他资本公积”

借：可供出售金融资产—减值准备261100（195100+66000）

—公允价值变动141000

贷：资产减值损失402100

借：可供出售金融资产—公允价值变动86900

贷：资本公积—其他资本公积86900

（6）2x13年1月20日，出售债券

成本=（1）1250000（元）

利息调整=-（1）250000+（2）41000+（3）45100+（4）16000+（5）11000=-136900（元）

公允价值变动=-（2）141000+（5）141000+（5）86900=86900（元）

资本公积=-（2）141000+（3）141000+（5）86900=86900（元）

减值准备=（3）195100+（4）66000-（5）261100=0

借：银行存款1260000

可供出售金融资产—利息调整136900

贷：可供出售金融资产—成本1250000

—公允价值变动86900

投资收益60000

同时：

借：资本公积—其他资本公积86900

贷：投资收益86900

由此可见，当可供出售金融资产为债券时，同时存在计算公允价值变动和摊余成本，就要分清楚，当计算公允价值变动额时是用此时点上可供出售金融资产的公允价值与账面价值比较，而不是用公允价值和摊余成本比较；当计算摊余成本时，不考虑暂时性的公允价值变动，但要考虑可供出售金融资产发生的减值损失。

参考文献：

[1]财政部会计资格评价中心.2012年全国会计专业技术资格考试辅导教材·中级会计实务[M].北京：经济科学出版社，2011.

篇（8）

关键词：增减股份 资产类别 收益

一、增购股权对盈余的影响

2014年财政部了修订后的《企业会计准则第2号――长期股权投资》（以下简称“新《长期股权投资》”），第十四条规定，投资方因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制的，原持有的股权投资应按增购日公允价值重新计量，并确认相应损益，持有期间公允价值的累计变化额应当转入改按权益法核算的当期损益。从上述规定可以看出，企业在不出售原有股权的情况下，通过增购股权，变更资产类别，使得增购日原有股权的公允价值与账面价值的差异确认为当期损益，同时，如果原有股权属于可供出售金融资产，那么原有股权持有期间的公允价值变动也转入当期损益。举例说明如下：

例1：2016年1月4日，A上市公司通过D证券公司购入B上市公司5%的股份100万股，每股7元，不准备随时出售；6月30日，该股票在上海证券交易所的收盘价格为每股7.70元。7月15日通过D证券公司再次购入B上市公司15%的股份300万股，每股8元，A公司派出一人担任B公司董事。

在本例中，A公司通过增购股份取得了派出董事的权力，从而拥有对B公司生产经营决策产生重大影响的能力，A公司持有股权的目的已经从赚取差价转为对被投资单位实施重大影响以支持和配合A公司自身的经济活动。按照新《长期股权投资》的规定，对上述股权的核算应从原来的“可供出售金融资产”账户调整为基于权益法的“长期股权投资”账户。增购日原有股权公允价值与账面价值之间的差异转为当期损益，原有股权在持有期间的公允价值变动转为投资收益。A公司应编制如下会计分录：

1.2016年1月购入上述股票。

借：可供出售金融资产――成本7 000 000

J：其他货币资金7 000 000

2.2016年6月30日，确认公允价值变动。

借：可供出售金融资产――公允价值变动700 000

贷：其他综合收益700 000

3.2016年7月15日增购股份。

借：长期股权投资――成本24 000 000

贷：其他货币资金24 000 000

4.对原持有股份进行调整。

借：长期股权投资――成本8 000 000

贷：可供出售金融资产――成本7 000 000

可供出售金融资产――公允价值变动700 000

投资收益300 000

借：其他综合收益700 000

贷：投资收益700 000

从上述分录可以看出，A公司在没有转移风险和报酬的前提下，通过增购股份变更了资产类别，确认了原持有股份的收益。对于上述处理方法，很多理论研究者以“涉及不同类别投资之间的转换，应视同处置旧资产，重新购买新资产”的核算原则对其进行解释。笔者认为，这种解释存在两个问题：

第一，不符合收入确认的基本条件。众所周知，转移与所有权相关的风险和报酬是确认收入的基本条件，通过增购股份、变更资产持有目的，虽然改变了资产类别，但并不意味着风险和报酬已经转移，因此视同处置旧资产的说法在理论上并不成立。这类经济业务的本质与将产成品用于在建工程的本质完全相同，都是资产类别的转换，但后者在会计上并没有确认销售收入，那么为什么将可供出售金融资产转换为权益法下的长期股权投资就要确认为销售呢？

第二，不符合可比性原则。新《长期股权投资》第十四条规定：投资方因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，应当按照《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》（以下简称《金融工具确认和计量》）确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本；投资方因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，应当按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。由此可以看出，由于追加投资导致可供出售金融资产转为权益法下的长期股权投资时，原有股权投资应按转换日公允价值转入“长期股权投资”；由于追加投资导致可供出售金融资产转为成本法下的长期股权投资时，原有股权投资应按转换日账面价值转入“长期股权投资”。显然这两者都属于不同类别投资之间的转换，但是它们却按不同的价值转入新的投资类别，因此不能用“处置旧资产，重新购买新资产”来解释不同类别投资之间的转换。

从前面的分析可以看出，新《长期股权投资》对“可供出售金融资产转换为权益法下长期股权投资的会计处理规定”并不妥当，很容易成为企业尤其是上市公司调节利润的一种手段。那么对该类业务应该如何处理呢？笔者认为，这里需要解决以下两个问题：

第一，原有股权如何结转，按公允价值还是账面价值？增购股份后，原持有的股份要转入长期股权投资，结转时是按账面价值还是按转换日的公允价值进行结转，这是必须明确的问题。目前在这个问题上，理论界有些人士主张不管转换后的长期股权投资是采用权益法还是成本法，原持有的股份都要按转换日的公允价值转入长期股权投资。笔者认为，这种观点并不正确。这种转换的起因是资产类别变更，但是风险和报酬没有转移，因此这类业务的处理原则应该与在建工程领用产成品的处理原则相一致，都按照账面价值进行结转，这是基本原则。但是权益法下的长期股权投资要核算和确定商誉，而商誉是取得日所拥有股份的公允价值和股权投资成本之间的差异。在追加投资产生重大影响或共同控制的情况下，商誉是初始投资与追加投资在追加投资日的账面价值与该日所拥有股份的公允价值的差异。为了确保商誉计算的可比性，必须将初始投资持有股份的价值调整为追加投资日的公允价值，与新增股份一起计算商誉价值。仍以例1为例，2016年7月15日增购股份后，A公司取得了对B公司产生重大影响的权力，应将股权投资从可供出售金融资产调整为权益法下的长期股权投资，其商誉价值应该是7月15日所拥有股份的公允价值与所持股份的账面价值之间的差异，但是可供出售金融资产的账面价值为6月30日的公允价值，如果按账面价值结转，商誉计算的结果就是7月15日的公允价值与6月30日的账面价值之间（仅指原持有的股份，不包括新增股份）的差异，显然这些数据之间在时间上缺乏可比性，这种商誉的计算结果与权益法下长期股权投资对商誉的计算要求不符，因此我们必须将原所持股份的价值从6月30日调整为7月15日的公允价值，只有这样才能确保商誉计算时间上的一致性。需要注意的是，成本法下的长期股权投资余额表示初始投资成本，因此投资方因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制时，不需要将原持有的股权投资账面价值调整为转换日的公允价值，只需要按原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

第二，原有股权按公允价值转入长期股权投资时，公允价值与转换日账面价值的差异如何处理？对此，新《长期股权投资》要求将上述差异转入当期投资收益。本文在前面已经指出，这种处理方法并不妥当。笔者认为，类似业务的处理应当坚持四个原则，一是合法性，即不能违背收入确认原则；二是可比性，类似业务的处理方法在其他会计准则已经得到体现；三是稳健性；四是没有漏洞，即企业无法利用这种处理方法进行盈余管理。结合上述原则，笔者建议：转换日公允价值与账面价值的差异计入其他综合收益，未来处置股权时，将其他综合收益转入当期损益。这种处理方法与房屋类建筑物转换为采用公允价值计量的投资性房地产的处理方法基本一致，同时企业也不可能利用该处理方法进行盈余管理。例1中7月15日原持有股份转换的账务处理如下：

借：长期股权投资――成本 8 000 000

贷：可供出售金融资产――成本 7 000 000

可供出售金融资产――公允价值变动 700 000

其他综合收益 300 000

原持有股权在持有期间公允价值变化形成的其他综合收益70万元以及转换过程中形成的其他综合收益30万元，应当在A公司处置上述股份时，转入当期损益。

二、处置部分股权对盈余的影响

新《长期股权投资》第十五条指出：投资方因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当改按《金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。投资方因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，应当改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，应当改按《金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

可以发现，部分处置股权后，如果剩余股权改按《金融工具确认和计量》核算，那么这部分股权转换日公允r值与账面价值的差异也确认为当期损益。也就是说，对企业而言，虽然剩余股权的风险和报酬并没有得到转移，但通过变更资产类别，全部股权在持有期间公允价值的变化都已经转化为资产类别转换当期的损益，因此这种处理方法在理论上是有缺陷的。

需要注意的是，现行会计准则规定，如果持有至到期投资在持有过程中因故提前出售，那么剩余持有至到期投资一般情况下应按公允价值全部转为可供出售金融资产，公允价值与账面价值之间的差异转为其他综合收益；长期股权投资部分处置后剩余股权改按《金融工具确认和计量》核算，公允价值与账面价值的差异确认为投资收益。这两类经济业务在本质上完全一致，但是处理结果却完全不一样，因此我们认为现行准则在制定过程中，不同准则之间缺乏相关性和一致性，这也进一步说明新《长期股权投资》对该业务的处理存在不当之处。

那么应该如何处理上述经济业务呢？与增购股权业务相同，我们仍然需要解决两个问题，一是剩余股权是否按账面价值结转？二是按公允价值结转时，如何确认剩余股权公允价值与账面价值的差异。前文已经指出，这种业务仅仅是资产类别发生了变化，与所有权相关的风险和报酬并没有转移，因此原则上应该按账面价值结转。但是，如果按账面价值结转，那么未来期间公允价值与账面价值之间的变化就会出现与时间不符的问题。举例说明如下：

例2：A公司持有B公司30%的股权，2016年1月1日和8月1日长期股权投资账面价值都是6 800万元，相关明细账余额为投资成本6 000万元、损益调整500万元、其他综合收益300万元。2016年8月1日处置50%的股权，出售价为3 800万元。剩余股份公允价值也是3 800万元，准备长期持有。2016年12月31日剩余股权公允价值为4 000万元。

按照现有会计准则，A公司剩余股权处理如下：

借：可供出售金融资产――成本38 000 000

贷：长期股权投资――成本30 000 000

长期股权投资――损益调整 2 500 000

长期股权投资――其他综合收益 1 500 000

投资收益 4 000 000

借：其他综合收益 3 000 000

贷：投资收益 3 000 000

剩余股权如果按照账面价值结转，那么可供出售金融资产8月1日的入账价值为3 400万元，2016年12月31日的公允价值为4 000万元，则会计相关账簿反映8月1日至12月31日的公允价值变动额为600万元，而实际上该期间公允价值变动额只有200万元。也就是说，如果按账面价值结转，就会出现将1月1日至8月1日之间的公允价值变动计入8月1日至12月31日之间的公允价值变动，从而使得相关信息在处理过程中出现了失真现象，这种结果与会计核算的客观性要求相违背。因此我们不能按账面价值进行结转，只能按公允价值结转，公允价值与账面价值之间的差异也同样计入其他综合收益，这样不仅与持有至到期投资转换处理方法相同，而且与本文所述的可供出售金融资产转换为权益法下的长期股权投资的处理方法也相同，因此本文建议例2剩余股权的处理过程如下：

借：可供出售金融资产――成本 30 000 000

可供出售金融资产――公允价值变动

8 000 000

贷：长期股权投资――成本30 000 000

长期股权投资――损益调整 2 500 000

长期股权投资――其他综合收益 1 500 000

其他综合收益 4 000 000

借：其他综合收益 1 500 000

贷：投资收益 1 500 000

需要注意的是，本文建议在结转剩余股权公允价值时，按成本和公允价值变动两个部分进行结转，从而使得会计信息更加详实，更有利于决策。同时300万元的其他综合收益只结转已经出售的部分，尚未出售的股份不予以结转。

通过上面两个例子的分析，本文认为变更资产类别，不能确认相应的损益；原有股份是否按照账面价值结转取决于变更后类别的核算要求，如果按照公允价值结转，与账面价值的差异应计入其他综合收益。不同准则之间对相同性质的业务应采用相同或类似的会计处理方法，确保准则之间的可比性。S

参考文献：

篇（9）

非货币性资产交换涉及多项资产时，各项资产成本的确定区分交换是否具有商业实质和公允价值能否可靠计量分别进行：(1)资产交换具有商业实质、各项换出资产和各项换入资产的公允价值均能够可靠计量。各项换入资产的成本，按各项换入资产的公允价值占换人资产公允价值总额的比例，对换入资产总成本进行分配，确定各项换人资产的成本。(2)资产交换具有商业实质、换入资产的公允价值能够可靠计量、换出资产的公允价值不能可靠计量。这种情况下的处理同(1)。(3)资产交换具有商业实质、换出资产的公允价值能够可靠计量、但换入资产的公允价值不能可靠计量。各项换入资产的成本，按各项换入资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换入资产总成本进行分配，确定各项换人资产的成本。(4)资产交换不具有商业实质或换入资产和换出资产的公允价值均不能可靠计量。各项换入资产的成本，按各项换入资产的原账面价值占换入资产的账面价值总额的比例，对换人资产总成本进行分配，确定各项换入资产的成本。

二、换入资产总成本确定依据

非货币性资产交换同时涉及多项资产时，确定各单项换入资产成本，均应对换入资产总成本进行比例分配，因此，换入资产的总成本如何确定对各单项换入资产成本的确定至关重要。(1)资产交换具有商业实质、且各项换出资产和各项换入资产的公允价值均能够可靠计量时，换入资产总成本一般应按换出资产公允价值总额确定，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠。(2)资产交换具有商业实质、且换入资产的公允价值能够可靠计量、换出资产的公允价值不能可靠计量时，换入资产总成本应按换入资产公允价值总额确定。(3)资产交换具有商业实质、换出资产的公允价值能够可靠计量、但换人资产的公允价值不能可靠计量时，换入资产总成本应按换出资产公允价值总额确定。(4)资产交换不具有商业实质或换入资产和换出资产的公允价值均不能可靠计量时，换入资产总成本应按换出资产账面价值总额确定。前三种情形符合公允价值计量的条件，换人资产总成本均按公允价值计量。第(4)种情况不符合公允价值计量的条件，换人资产总成本应按换出资产账面价值总额确定。

三、换入资产总成本确定应考虑的因素

一是支付或收到的补价。准则规定，支付的补价计入换入资产成本，收到的补价抵减换人资产成本。

篇（10）

《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》是在原会计准则《非货币易》的基础上修订而成的。其最大的变化是引入了商业实质的概念，并且在符合规定条件的情况下可以以公允价值为基础计量换入资产的入账价值。由于存货的计量比较特殊，对于一般纳税人来说，存货的公允价值是不包含增值税的，而存货对外交换其实际价值又是包含增值税的，由此，则产生了一系列计量和会计处理上的误区。

一、以公允价值为基础计量的会计处理

非货币性资产交换具有商业实质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的，应当以公允价值为基础来计量换入资产的入账价值。一般情况下，换入资产的入账价值为：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+应支付的相关税费+（-）支付（收到）的补价

如有确凿证据，表明换入资产的公允价值比换出资产的公允价值更可靠。上述公式应采用换入资产的公允价值来计量。但涉及存货时，由于存货附带增值税的特殊性，其计量和会计处理又有着特殊性。

（一）单项资产交换涉及存货的会计处理

如非货币性资产交换涉及存货的，应注意两个问题：一是换出存货的对外交换价值应是公允价值（本文所指存货的公允价值均不含增值税）加上应交的增值税销项税额，企业应以其存货的对外交换价值与对方的资产进行交换，从而决定是否支付补价，应支付多少补价，而不是单纯以换出存货的公允价值和对方资产的公允价值来决定补价的多少，否则会造成存货价值低估；二是换入存货的入账价值应在上述基础上扣除单独入账的增值税进项税额，公式为：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+应支付的相关税费+（-）支付（收到）的补价-单独入账的增值税进项税额

例：A公司以其库存商品与B公司的固定资产相交换，该商品成本80万元，公允价值100万元，税率17%，计税价格等于公允价值。假如固定资产的原始价值为150万元，已提折旧50万元，公允价值为110万元，A公司另发生0.1万元的相关费用。A公司换入的固定资产作为固定资产管理，B公司换入的商品作为原材料管理。A、B公司均为增值税一般纳税人。

分析：由于上述交换属于不同类型的资产相交换，交换后对换入企业的特定价值显著不同，因此该交换具有商业实质。 A公司换出资产为存货，该资产的对外交换价值为100万元加上增值税销项税额17万元，共计117万元。而B公司换出资产的公允价值为110万元，因此B公司应支付给A公司7万元的补价。

A公司的账务处理如下：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值100+应支付的相关税金和费用17.1-收到的补价7=110.1（万元）

借：固定资产1 101 000

银行存款 70 000

贷：主营业务收入 1 000 000

应交税费――应交增值税（销项税额） 170 000

银行存款1 000

借：主营业务成本800 000

贷：库存商品 800 000

B公司的账务处理如下：

换入资产的入账价值=换出资产的公允价值110+应支付的相关税费0+支付的补价7-单独入账的增值税进项税额17=100（万元）

借：固定资产清理1 000 000

累计折旧500 000

贷：固定资产 1 500 000

借：原材料 1 000 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 170 000

贷：固定资产清理1 000 000

营业外收入100 000

银行存款70 000

（二）多项资产交换涉及存货的会计处理

涉及多项资产交换时，也应注意上述的补价确定方法以及换入存货的增值税问题。应先确定换入资产入账价值总额，再将该金额按换入资产的公允价值或原账面价值比例进行分摊，以确定各项换入资产的入账价值。

换入资产入账价值总额=换出资产的公允价值总额+应支付的相关税费+（-）支付（收到）的补价-单独入账的增值税进项税额

如换出资产的公允价值无法可靠确定，应按换入资产的公允价值总额为基础计量。

各项换入资产的入账价值=换入资产的入账价值总额×该资产的公允价值÷换入资产公允价值总额

如果换入资产的公允价值无法可靠确定，应按换入各项资产的原账面价值占账面价值总额的比例进行分摊。

例：甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。2007年7月，甲公司以厂房、设备和库存商品交换乙公司的办公楼、小汽车和大汽车。各项资产的账面价值和公允价值如下（万元）：

由于甲公司的换出资产中包含有存货，其对外交换价值为1 509.5万元，乙公司资产的对外交换价值为1 350万元，因此乙公司支付给甲公司159.5万元的补价， 甲公司收到的资产全部做固定资产管理，乙公司收到的库存商品作存货管理，其余做固定资产管理。（假定不考虑增值税以外的其他税金）。

1. 判断是否属于非货币资产交换：

159.5/1 450=11%

属于非货币性资产交换

2.甲公司：

（1）换出资产公允价值总额=1 450（万元）

换入资产公允价值总额=1 350（万元）

（2）换入资产入帐价值总额=换出资产公允价值总额-收到的补价+应支付的税金=1 450-159.5+59.5=1 350（万元）

（3）确定换入各项资产入账价值：

办公楼：1 350×1 100÷1 350=1 100（万元）

小汽车：1 350×100÷1 350=100（万元）

大汽车：1 350× 150÷1 350=150 （万元）

（4）账务处理

借：固定资产清理13 200 000

累计折旧7 800 000

贷：固定资产21 000 000

借:固定资产――办公楼11 000 000

――小汽车 1 000 000

――大汽车 1 500 000

银行存款 1 595 000

营业外支出2 200 000

贷：固定资产清理 13 200 000

主营业务收入 3 500 000

应交税费――应交增值税（销项税额）595 000

借：主营业务成本3 000 000

贷：库存商品3 000 000

3. 乙公司：

（1）换出资产公允价值总额=1 350（万元）

换入资产公允价值总额=1 450（万元）

（2）换入资产入帐价值总额

=换出资产公允价值＋支付的补价－进项税额

=1 350＋159.5－59.5=1 450（万元）

（3）确定换入各项资产入账价值：

厂房：1 450×1 000÷1 450=1 000（万元）

设备：1 450×100÷1 450=100（万元）

商品：1 450×350÷1 450=350（万元）

（4）账务处理

借：固定资产清理 12 300 000

累计折旧 13 700 000

贷：固定资产26 000 000

借：固定资产――厂房10 000 000

――设备 1 000 000

原材料3 500 000

应交税费――应交增值税（进项税额）595 000

贷：固定资产清理 12 300 000

银行存款1 595 000

营业外收入 1 200 000

从上例中可以看出，如果非货币性资产交换过程中没有发生相关费用，那么各项资产的入账价值即为该项资产的公允价值，因此在实务操作中，只需要将发生的相关费用按照换入资产的公允价值（或原账面价值）比例进行分摊，分别计入各项资产的入账价值即可。

二、以账面价值为基础计量的会计处理

当交换不具有商业实质，或换入、换出资产的公允价值均不能可靠计量时，不能采用公允价值计量换入资产的入

账价值，应以换出资产的账面价值为基础计量换入资产的入账价值。

换入资产入账价值=换出资产账面价值+（-）支付（收到）的补价+应支付的相关税费-单独入账的增值税进项税额

由于不采用公允价值，因此换出资产按账面价值结转，不涉及损益核算，增值税按视同销售处理。

例：A公司以一辆小汽车和库存商品换取B公司一辆小型中巴和库存原材料，A公司小汽车的账面价值为30万元，库存商品账面价值为8万元，计税价格为10万元，B公司小型中巴账面价值为20万元，库存原材料账面价值16万元，计税价格20万元，假定交换不具有商业实质，B公司支付给A公司补价2万元（增值税税率为17％）

（一）A公司的账务处理如下：

1.换入资产账面价值＝360 000

换出资产账面价值＝380 000

2.换入资产总成本＝换出资产账面价值－收到的补价＋支付的税费－单独入账的增值税进项税额＝38－2＋1.7－3.4＝34.3（万元）

3.各项资产入账价值：

中巴：34.3×20÷36＝19.06（万元）

材料：34.3×16÷36＝15.24（万元）

借：固定资产――小型中巴 190 600

原材料152 400

应交税费――应交增值税（进项税额） 34 000

银行存款20 000

贷：固定资产清理 300 000

库存商品 80 000

应交税费――应交增值税（销项税额）17 000

（二）B公司的账务处理如下：

1.换入资产账面价值＝38万

换出资产账面价值＝36万

2.换入资产总成本＝换出资产账面价＋支付的补价＋支付的税费－单独入账的增值税进项税额＝36＋2＋3.4－1.7＝39.7（万元）

3.各项资产入账价值：

小汽车：39.7×30÷38＝31.34（万元）

商品：39.7×8÷38＝8.36（万元）

借：固定资产――小汽车313 400

库存商品83 600

应交税费――应交增值税（进项税额）17 000

贷：固定资产清理 200 000

篇（11）

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产。《企业会计准则第3号》对投资性房地产的计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。根据新准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号》；采用公允价值模式的，则不得从公允价值式转为成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。

1　后续计量模式的会计选择

①成本模式。根据企业会计准则的规定，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债日，应当根据《企业会计准则第4号》、《企业会计准则第6号》的有关规定，对对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并按期(月)计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号》有关规定，进行减值测试，计提相应的减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。②公允价值模式。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采取公允价值对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。企业一旦选择公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计人当期损益。

2　后续计量模式的会计处理

2.1　成本模式下的会计处理

例：2008年12月，A房地产公司购入办公楼一幢对外出租。12月15日A房地产公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自购买日起将这办公楼租给B公司，租期3年，每月由B公司支付租金10万元。A房地产公司12月5日实际购入办公楼，支付价款1 200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。2009年12月31日，这幢楼发生减值迹象，经减值测试，其可回收金额为1000万元。A房地产公司采用成本模式进行后续计量。

甲公司的帐务处理如下：①A房地产公司购入办公楼。借：投资性房地产——办公楼1 200万元；贷：银行存款1200万元。②每月计提折旧。1200÷20÷12=5(万元)。借：其他业务成本5万元；贷：投资性房地产累计折旧5万元。③确认租金。借：银行存款10万元；贷：其他业务收入10万元。④计提减值准备。1200-5×12-1000=140(万元)。借：资产减值准备140万元；贷：投资性房地产减值准备140万元。

2.2　公允价值计量模式下的会计处理

例：A企业是一家从事房地产经营开发的企业。2008年8月，A企业与B企业签订租赁合同，约定将A企业开发的一栋新办公楼在开发完成时租赁给B企业使用，期限为10年，且B企业每月支付A企业租金8万美元。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，办公楼成本1 800万元，由于该办公楼地处繁华地带，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上获得同类房地产的市场报价，A企业决定采用公允价值模式对此办公楼进行后续计量。2008年12月31日，该办公楼的价值为2 000万元。2009年12月31日，该办公楼的公允价值为2 100万元。

A企业的账务处理如下：①200s年10月1日，开发完成办公楼并出租。借：投资性房地产——成本1800万元；贷：开发产品1800万元。②确认租金。借：银行存款8万元；贷：其他业务收入8万元。③2008年12月31日，公允价值发生变动。借：投资性房地产——公允价值变动200万元；贷：公允价值变动损益200万元。④2009年12月31日，公允价值发生变动。借：投资性房地产——公允价值变动100万元；贷：公允价值变动损益100万元。

3　后续计量模式的对比

3.1　相同点

①在两种后续计量模式下，企业外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，都是按照企业实际取得的成本，借记“投资性房地产账户；贷记“银行存款”、“在建工程”等账户。②在两种后续计量模式下，企业确认投资性房地产的租金收入时，借记“应收账款”等账户；贷记“其他业务收入”等账户。实际收到租金时，借记“银行存款”等账户，贷记“应收账款”等账户。

3.2　不同点

①采用成本模式，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。企业按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”等账户，贷记“投资性房地产——累计折旧(摊销)”账户。而采用公允价值计量模式，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销；而在资产负债表日企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

②采用成本模式，投资性房地产存在减值迹象的，企业应当按照资产减值的有关规定对其进行经减值测试。如果发现投资性房地产发生减值，应当计提减值准备。会计分录，借记“资产减值损失”等账户；贷记“投资性房地产减值准备”等账户。

③成本模式下，企业只需调整折旧数额影响的所得税纳税调整；公允价值计量模式下，企业既要对投资性房地产的公允价值与账面价值差异进行调整，还要按税法规定的折旧年限重新计算折旧调整数额。同时，还要随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动相应调整利润表纳税数额。总之，采用公允价值后续计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性都比成本模式复杂。

④采用成本模式，企业的投资性房地产账面余额保持不变，因需要对其计提折旧或摊销，甚至可能计提跌价准备，使得资产账面价值减少，费用增加，进而使当期利润减少。而采用公允价值计量模式，不必对投资性房地产计提折旧或摊销，使得当期费用减少，相应增加了当期利润。此外，因近年来房地产大幅增值，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，一方面会使资产账面价值增加，同时因将重估增值计人当期收益，此项收益虽无实际的现金流支撑，但却构成企业利润的一部分，因而大大提升了公司的盈利数额。总体上看，在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。