旧城改造论文大全11篇

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2文物保护规划编制情况

2.1规划思路和原则

（1）主要思路重庆市主城区危旧房改造工程文物保护规划是配合大型城市建设项目的实施而编制的文物保护规划，其规划内容、规划范围以及规划措施都有很强的针对性，既要符合文物保护相关法律法规的要求，又要考虑工程项目的实际情况。主城区是城市文明的发源地，尤其渝中半岛作为重庆母城，留存了丰富的文化遗产资源，积淀了厚重的城市历史文脉，承载了巴渝儿女共同的城市历史记忆，大量的历史建筑就是其物质载体和历史明证。主城区危旧房改造使多数老建筑面临被拆除的威胁，对老建筑进行调查、甄别，实施抢救性保护成为当务之急。在长期的实践中，文化遗产保护理念也在随认识的不断深入而更新，越来越强调文化遗产本体与历史环境并重，文化遗产本体和文物所处自然、历史环境的保护与整治是文物保护规划的第一要义。只有在文化遗产得到有效保护的前提下，才能谈如何发掘文化遗产的历史文化内涵，使文化遗产得到合理利用和展示。本次规划秉承先进的文化遗产保护理念，以广泛的实地调查为基础，对文物价值进行综合评估，充分考虑、统筹安排，力求规划的高指导性和强可操作性。（2）规划原则本规划在依据国家相关法律法规及技术标准、地方相关法规及规范性文件和国际（文件）的基础上，提出了严格遵循“保护为主，抢救第一，合理利用，加强管理”的文物工作方针，坚持原地保护优先，保护文化遗产的真实性和完整性，既有利于文物保护，又有利于经济建设，重点保护、重点发掘，结合科研，将文物保护与城市建设发展有机统一起来的规划原则。我们充分地认识到，文化遗产资源具有不可再生性和脆弱性，必须最大限度地加以保护，对有较高历史、科学、艺术和社会价值的文物，要尽量调动有关的人力、物力和财力予以保护。文物是人类的祖先留下来的珍贵遗产，我们每一代人有责任也有义务将它们保护好，并传承给我们的后代子孙，以实现文化遗产的代际平衡。保护文化遗产，既要保护其真实性，又要保护其完整性。文化遗产的真实性是衡量文化遗产的表现形式和文化意义的内在统一程度的标尺。文化遗产保护是要保护真实的文化遗产，而保护的目的是要真实、全面地保存并延续其历史信息及全部价值。文化遗产的完整性既依附于其真实性，亦体现其真实性，完整性的内涵既包括有形范围上的完整，即文化遗产本体组成部分和结构的完整，也包括其所处环境风貌的完整。保护文化遗产的真实性和完整性，同时要处理好文化遗产保护与经济社会发展关系，采取统筹规划、分类保护、突出重点、分步实施的方式，协调文化遗产保护和经济建设之间的关系，着眼于长远利益，达到双赢的局面。

2.2规划需处理好的几对关系

（1）文化遗产保护与利用的关系文化遗产保护与利用的关系是个老生常谈的问题，也将一直伴随文化遗产保护工作之中。文化遗产是人类历史发展过程中遗留下来的遗物和遗迹，它们只是人类活动产物的千万分之一，因而文化遗产最大的特点就是历史性、不可再生性和稀缺性。当代人义不容辞的责任和义务就是要保护好文物，并将它们以最好的状态传给子孙后代。因此，保护必须是首位的，要以长远利益为重，考虑代际平衡。同时，文化遗产作为一种准公共产品，具有一定的公共属性，这一属性要求对其加以合理利用。多年的实践证明，保护和利用是文物工作紧密相连不可分割的两个方面，离开利用的保护将会出现僵死的局面，而不谈保护的利用必将是竭泽而渔。文化遗产的利用重在合理，首先是利用目的的合理性，要能够促进文化遗产的保护和优秀文化的传承；其次是利用方式的合理性，应该要能充分体现文化遗产的公共性，使更多人享受到保护成果；最后是利用程度的合理性，任何形式的利用以不威胁文物安全为限。（2）文化遗产保护与城市建设的关系文化遗产保护是一项长期的、浩大的工程，它着眼于长远利益、综合效益。它与城市建设之间存在一定的矛盾，但这些矛盾并非不可调和。文化遗产是一种集有形和无形为一体的宝贵资源，如果保护得好、利用恰当，它可以成为城市竞争的软实力，提高城市文化品位，为宣传城市、打造城市添加厚重的筹码，无形之中为城市经济发展提供良好环境。从某种程度上说，城市建设是在创造未来文化遗产，这种“创造”不是无本之木，所“本”就是祖先遗留下来的这份珍贵遗产。因此，不能一味要求文化遗产保护向城市建设妥协，文化遗产不应该是城市建设的绊脚石，只要在有效保护的前提下合理利用文化遗产，将能够达到文物保护与城市建设的双赢。（3）文化遗产保护与社会民生的关系文化遗产保护尤其是旧城区的文化遗产保护与社会民生问题关系十分密切。多数旧城区的建筑破败，生活设施和基础设施不完善，环境脏乱差，宜居程度较低。旧城区的历史建筑，尤其是未定级的文物建筑，居住者通常都是城市较低收入人群。文化遗产保护一方面要保护遗产本体，另一方面也要保护和整治周边环境风貌，改善旧城区基础设施和生活设施，为居住在其中的居民创造宜居的生活环境。（4）文化遗产本体与周边环境风貌的关系随着文化遗产保护理念的不断更新，我们越来越认识文化遗产依存的历史环境是文化遗产完整性的构成部分，同样体现了文物的真实性，脱离了特定的历史环境，文化遗产的价值将大打折扣。与遗产本体一样，遗产所处历史环境同样是不可再生的，且更脆弱易损。因此，文化遗产历史环境的保护与遗产本体的保护同等重要。依托文化遗产蕴含的历史文化内涵对其周边环境风貌（历史环境、自然环境）进行整治，使之与遗产本体之间能够协调统一。

2.3规划主要技术手段

（1）危改片区内的拉网式实地调查根据《重庆市主城区危旧房改造规划》（2008年）中2008年至2010年全部危旧房改造片区分布图（地形图），我们组成若干工作小组，对所有危旧房改造片区范围进行拉网式全覆盖实地调查。在调查过程中，对每一处发现登录的文物点都按照设计好的调查表格内容，进行GPS定位、摄影照相、文字记录、现状测绘，并将它们逐一标注在片区分布图上。除此之外，我们还对周围原著居民进行走访，获得文物历史沿革、变迁以及有关历史背景资料。（2）实地调查基础上的文物综合评估规划中，在对危旧房改造片区进行拉网式实地调查基础上，对所涉及到的文物进行整体的价值分析后，我们建立了针对每处文物点的综合评估体系。（3）依据综合评估评级制定合理的保护措施在综合评估的基础上，我们制定了包括原地保护、就地迁建、异地迁建和留取资料等四种文物保护措施，并坚持原地保护优先原则。对于单体建筑而言，综合评估评级为“”的多采取留取资料，“”以上的未定级文物保护单位则结合所在片区用地性质采取原地保护，或就地迁建、异地迁建，文物保护单位原则上均采取原地保护的措施。对于历史文化街区和历史文化风貌区内的文物，尤其是市级历史文化街区和列入《总规》中的历史文化风貌区，一般均采取原地保护措施，结合片区功能定位整体保护。（4）利用卫星地图进一步明确文物现状在第二阶段的文物保护规划中，我们将每个危旧房改造片区红线和片区内的文物点分布情况，全部准确标注在最近更新的卫星地图上。这样一来，危改片区及文物点的位置、文物周边环境等信息均一目了然，对危旧房片区拆迁、文物保护都是一种很好的指引。

2.4主要保护措施及实施情况

主城区危旧房改造工程涉及的191处地面不可移动文物，原地保护、就地迁建、异地迁建和留取资料的文物点数量分别为114处、18处、12处、47处，分别占总量的59.69%、9.42%、6.28%、24.61%。原地保护是指不改变文物点原有的周边环境、风貌、基础和位置，待条件成熟时经现状勘察后针对具体病害施行加固、维修等保护手段。实施原地保护要求尽力保留文物原状和尽可能多的历史信息，维护并改善文物周边环境风貌，保证文物遗存本体及其载体环境的安全。在对本体实施保护时，须坚持最小干预的原则，采用原材料、原工艺，按照原形制、原结构进行保护，新技术的使用须采取谨慎的态度，体现可逆性和可识别性。由于本规划坚持原地保护优先原则，尤其是各级文物保护单位原则上不得就地迁建或异地迁建，评级较高的未定级文物保护单位也以原地保护为主，如川康平民银行、望龙门客运缆车遗址、人和门城墙遗址、重庆海关总署旧址、汪全泰号、白象街151号历史建筑、海关办公楼旧址、大溪沟电厂苏联专家楼、文昌宫、周家湾别墅、文星阁、重庆特钢厂仓库等。上述文物点后来大多陆续进行加固、维修，并被公布为国家级、市级文物保护单位。而规划中建议原地整体保护的历史文化街区、历史文化风貌区内文物，基本都得到了有效保护。就地迁建是指在不改变原状、不破坏原有文物周边环境风貌的前提下，对文物进行就近整体移位迁建保护。本规划对就地迁建文物的规划选址提出建议，即结合危改片区的社区功能考虑，尽量选择片区规划绿地，不占建筑容积率。在工作中应按照“原材料、原结构、原工艺、原形制”四方面要求，做好解体前的测绘和修复设计工作，解体和迁建过程中要做好相关记录。本规划对陈诚公馆、徐远举公馆、交通银行旧址群等建议实施就地迁建，即便作出此建议，我们仍强调优先考虑原地保护。异地迁建是针对原地原址无法保护或已无原生文物环境风貌，但具有较高历史、科学、艺术价值的地面文物，进行异地搬迁集中保护，并提取相关资料。异地迁建较典型的案例包括李子坝抗战遗址公园里的几栋建筑，多是原李子坝片区和牛滴路环沿线危改片区内的抗战文物集中迁建至此，集中展示重庆抗战时期政治、经济、文化、军事等多方面的历史风貌。除上述比较成功贯彻执行规划措施的案例外，还有一部分未得到执行的。例如有的片区部分文物点原定保护方式为原地保护或就地（异地）迁建，但在拆迁过程中予以拆除。

3加强城市建设中文物保护工作的几点建议

近年来，随着对过去若干年城市化进程的反思思潮的出现，各级政府对城市建设中的文物保护工作越来越重视，通过对危旧房改造工程文物保护规划编制情况的回顾和实施情况的初步追踪，我们对加强城市建设中文物保护工作提出了以下几点建议。

3.1坚持文物保护优先、原址保护优先原则

文物保护优先、原址保护优先原则是文物保护法的规定，这也是文物所具有的稀缺性、不可再生性和脆弱性的内在要求。不可移动文物不同于可移动文物，除本体外，所依存的周边自然环境和人文环境同样包含了丰富的历史信息，是文物历史内涵的重要构成。搬迁复建将流失掉宝贵的历史信息，尤其是关于重要的历史时空信息，搬去的只是文物的“壳”，也必将失去文物的“魂”。

3.2调整城市建设规划程序，强化文物保护前置审批

城市建设与文物保护的矛盾长期存在，但并非不可调和。要从根本上改变这一现状，应该调整城市建设规划程序，将文物保护列入规划和建设审批前置条件。从技术上可以通过在文化遗产保护管理中引入地理信息系统，完成文物部门和城乡规划部门信息共享来实现，这样一来规划部门能够及时准确对涉及文物用地的土地性质、权属等作出统一、明确、合理的认定，在规划阶段实现城市建设对文物本体及其保护范围的避让。

3.3通过一定的政策优惠，吸引社会力量进入文化遗产保护

政府是文化遗产保护的主导力量，但单靠政府无法满足文化遗产保护的需求，这需要通过土地、税收等方面的政策优惠，吸引社会资金注入遗产保护。例如（1）通过减免税收的政策来鼓励历史建筑、街区的所有者、使用者、管理者对历史建筑、环境进行符合文物保护要求的维护；（2）通过优先开发城市中其他地块的权利来吸引开发商投资历史建筑、街区的保护项目；（3）通过优先古镇、历史街区内及其周边配套服务设施的经营权，吸引开发商投资古镇、历史街区的保护等。主城区危旧房改造中，有的地段和片区的文物保护通过引进社会力量投资，达到保护与利用共赢。

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一、“城中村”产生的原因——哈维城市空间理论的另一种诠释

（一）“城中村”是城市化过程中人造环境的生产和创建的过程和结果

哈维认为，城市的本质是一个人造环境是一种包含许多不同元素的复杂混合商品，是一系列的物质结构，它包括道路、码头、沟渠、港口、工厂、货栈仓库、下水道、住房、学校教育机构、文化娱乐机构、办公楼、商店、污水处理系统、公园、停车场等。回顾我国城市化的进程，一个城市的正常发育过程都是先由一个村庄发展到一个集镇，再由集镇发展到小城市，再到大中城市。在这个过程中其地理形貌最先在城市核心的周边，然后向波纹一样波及到更远的村庄。由于行政区域的限制，这种扩张不可能无限的扩张下去，因此“城中村”再次成为城市规划瞄准的目标，“城中村”改造在所难免。

（二）“城中村”是城市化过程中资本在空间上运作的过程和必然结果

哈维认为，在城市化过程中，资本有三个循环过程。第一个循环即马克思所说工业资本的生产过程，在这个循环中，其内在的矛盾是是资本过度积累所形成的过度积累危机。其主要表现是商品过剩、资本闲置、劳动力闲置或对劳动力剥削加强等。当第一循环的危机逼近时，资本投资将转向第二循环，即资本投资于城市这个人造环境，在这一循环中，资本主要是进行固定资产投资如房地产。随着资本在这一阶段的回报率下降，资本又会转向对科学与技术的研究及众多的社会支出比如教育、健康、医疗、社会保险等，这样资本就实现了第三次循环。自上世纪90 年代城市国有土地可以合法有偿转让以来，从90 年代的兴建“工业园”，到近年来的“地产热”；从大力发展工业，到地产业的火爆，资本从工业流向地产业。

（三）“城中村”是城市化过程中强势群体在社会关系空间“殖民”扩张过程和必然结果资本在城市空间运作的过程不仅仅是城市侵蚀乡村的过程，它还带来了处在这一空间的不同人群的社会关系转换、社会地位的变动。在“城中村”改造过程中隐藏着三种社会关系，一是开发商，二是“城中村”村民，三是居于两者之间的政府（城市管理阶层）。比较三者在社会关系空间的地位和实力，显然，开发商是属于强势群体，“城中村”村民属于弱势群体，城市管理阶层从理论上讲是居于中间人或协调人的地位。近年来，城市的发展越来越依赖土地的供应，城市管理者的“协调人”、“仲裁人”的角色缺位，更甚者倒向开发商。从这个意义上说，“城中村”的出现和改造不仅仅是一__种人造环境的过程，也不仅仅是资本在城市空间运作的过程，而且是利益角逐的过程，是强势群体在社会关系空间扩张的过程。

（四）城乡二元结构是“城中村”产生和形成的根本原因在土地所有制性质上，在我国城镇的土地及部分城郊的土地是国有土地；在农村实行的却是农村集体土地所有制。城市的国有土地可以进行有偿转让，进入市场；农村集体所有的土地只能是土地经营权的流转，长期未进入市场。在这种情况下，就出现了政府绕开村落的迂回发展思路，产生了“城中村”，村的周围环绕的是被转为国有性质的城市土地和建筑，在这个被包围的圈内，土地仍然是属于集体所有。在社会管理制度上，“城中村”一方面仍然是处于集体管理，另一方面它有属于这个城市的一部分，又受这个城市管理，即“城中村”的身份仍然很模糊。生活在这个村子的人群仍然没有城市的户口，尽管他们生活在城市。土地所有制的差异，使得生活在这个区域的居民和集体，不能享受到像城市国有土地市场价的带来的利益；户籍制度的差异又致使这些居民没有享受到城市居民一样的福利条件，他们日益被边缘化。

二、“城中村”的未来命运

依据哈维的城市空间理论，当前我国正处于他说的资本的第二循环中，人造城市还会不断向农村扩展。“城中村”未来将面临两种矛盾的命运：、

一是“城中村”将在城市化过程中不断消失。当前的世界经济危机可能会进一步推进这一进程。当前政府为了刺激经济需求，拉动经济增长，推行积极的扩张性财政政策，扩大财政支出，增加固定资产的投资。这一切将进一步加剧资本在空间上流动，“城中村”将会不断地涌现，同时又会不断地被“推土机”推平。

二是新的“城中村”又会随着城市化进程的推进而涌向。随着我国经济逐步复苏，经过一轮又一轮激烈的市场竞争，新的资本力量将重新寻找商机，新一轮的城市化又将兴起。加上，当前地方政府普遍面临债台高筑的困境，随着中央政府对土地控制力度的加强，地方政府向农村要地已经十分困难了，这时加快推进“城中村”改造就成为了地方政府加快城市化的主要选择，尽管这样做代价高昂。

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随着我国经济和建设事业的发展，以及加快城市化进程口号的提出。各地城市扩张的脚步不断加快，出现了大量的“城中村”。“城中村”中存在着诸多突出问题，在卫生、环境、治安上给城市总体发展带来矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，势在必行。改造“城中村”不仅要改造环境，还要改造人的思想。改造人的思想是漫长而复杂得过程。本文主要从技术层面介绍环境改造的成本。

一、城中村的内涵及存在的问题

所谓“城中村”即城市规划区范围内的村庄。在我国，由于急风暴雨式的城市建设，导致城市用地急剧扩大，农村土地逐步被蚕食。这些被城市包围，但又基本没有耕地的农村，仍然保留着农村建制，其行政管理机构是“村委会”，常住人口是村民，因而形成了一个个都市里的村庄。村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则。

“城中村”给人的印象就是脏、乱、差。靠着稳定的租房收入、村里的福利，村民们过着悠闲自在的生活，打麻将、下象棋、闲聊，这是目前许多“城中村”的村民生活的写照。“城中村”普遍存在着管理落伍、建设混乱、社会治安突出等问题。村内供水、供电、排污等设施布局不合理。经常出现下水道堵塞，污水横流，基本没有公共绿地。治安问题一直困扰着“城中村”，这里聚集了大量无固定职业，居无定所的人。赌博行窃现象在“城中村”也比较普遍，与现代文明相矛盾，这些都深刻地影响着一个城市的发展进程。

二、“城中村”改造成本

“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：

1.村民安置补偿费。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。拆迁补偿应包括:一是房屋拆迁补偿费;二是临时安置补助费;三是搬迁补助费。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿的金额的规定，计算被拆迁房的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。或协商确定合理的拆赔比。村民变市民，安置就业问题，可以采用现金补偿和安排就业两种办法。现金补偿标准由省市自治区、直辖市人民政府规定。就目前来看，国家补偿标准比较低。安排就业，政府部门通过政策补偿，比如免费为“城中村”村民进行劳动技能培训；利用城中村改造产生出来的商机，优先考虑安置经过专门培训的村民就业。此所谓授之于鱼，不如授之于渔。

2.土地使用权出让金。它是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权的出让金。在当今社会主义土地市场，在保证土地为国有制度不变的前提下，土地使用者不是通过行政划拨而是通过有偿的市场竞争取得土地使用权。土地使用权不是无限而是有限期的，在限期内，土地使用者可灵活运用土地使用权。地价不是靠国家单方面确定，而是在土地使用者的竞争中形成，以促使土地资源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地属于集体土地，其运作有三种模式可借鉴:一是政府征收土地后转为国有土地，由政府负责安置村民及补偿。土地转为净地，政府或拍卖或自己开发;二是开发商直接与村委会协商，按市场运作开发土地;三是村集体成立房地产开发公司，自己对土地开发利用。这三种方式各有其特点:第一种从城市总体发展观点来看，政府开发最优，按城市规划以公众利益为目的，以城市综合效益最大化为目标，但政府往往资金有限，难以随人心愿。其他两种都是以集团经济利益最大化为目标，易造成与周边环境规划矛盾，易忽视公众利益。需要政府做好协调工作。

在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响；地价与当地的社会经济承受能力相适应；地价要考虑已投入的土地开发费用，土地市场供求关系，土地用途和使用年限。

3.土地重新规划建设成本。开发商对“城中村”土地改造建设，多数开发成商业用房或居民小区。那么在这一阶段主要发生的费用有：建设单位的管理费、勘察设计费、临时设施费、工程监理费、建安工程费、预备费、固定资产投资方向调节税及建设期投资贷款利息等。

在房地产开发成本中，地价、建安成本和开发商税费、管理费等是最主要的三大块。以郑州为例地价从2000年～2004年，郑州的地价高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本这项费用是房地产开发成本的重要部分。郑州近几年一般来说，多层建安成本在600元/m2～800元/m2，小高层、高层在1000元/m2～1200元/m2之间，管理费、税费占开发成本的三分之一。

三、成本控制的对策

在村民安置补偿费与地价费确定后。开发商要想获得更大的经济效益，就要有效地进行建安工程造价的控制。在城中村改造中，开发商要从以下几个方面中考虑建设成本。

1.科学决策，合理规划。在“城中村”的改造规划中，首先要确定改造的目标，发展方向。“城中村”改造有以下几种发展方向。一是可以彻底改造的“城中村”，改造成集办公、商业零售、休闲、娱乐和餐饮服务等为一体的商务区;二是基础设施和规划原本较好的“城中村”，可以将其配套设施搞得更好，建成现代化的文明社区，实现锦上添花;三是基础比较差的，地处边缘的“城中村”，重点是要完善其周边的路网、交通、水电、文体等配套设施。使其成为管理规范、适合中低收入群众和外来暂住者居住的城市社区。

以第一类改造为例，首先要做到小区规划要根据基本功能要求确定各构成部分的合理层次与关系。据此安排住宅建筑、公众建筑、管网、道路及绿地的布局。确定合理的人口与建筑密度，房屋间距、层数与造型，布置公共设施项目的规模及服务半径，以及水电等供应。

小区用地面积指标，反映小区内居住房屋和非居住房屋，绿化地、道路和工程管网等占地面积和比重，是考察建设土地利用率和经济性的重要指标。这些费用占小区投资的20%～50%左右。所以，必须重视小区的规划和土地利用。在保证功能的前提下，密度高，有利于降低单位造价。

2.在项目设计中控制造价。运用价值工程原理，改善设计方法，提高设计经济效益。它是一种科学的组织管理技术，也是一套科学的技术经济分析方法。

价值工程是把技术问题和经济问题有机地结合起来研究，而不是分别研究。价值工程以工程功能分析为中心，把抽象的功能因素进行细化和量化，并分别和其成本进行对比，从多方案中选择最佳方案。采用10分制评分，并进行加权平均，最后得到各方案的功能评价总分，即价值工程公式中的分子F值。以造价除功能分数，得价值系数V值，V值最大的为优。

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中图分类号：F592.1文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）06－0151－02

RBD （Recreational Business District），译为“旅游商业区”。目前，国内比较成型的RBD有：北京的金源Shopping Mall、三里屯酒吧街、什刹海，广州天河城地段和惠州市步行街，杭州丝绸文化特色街，重庆约克风情街，南京夫子庙地段，上海城隍庙地段，杭州上城区涌金门地段，天津古文化街，成都市东郊猛追湾地区，深圳华侨城和珠海九州城地段等。

一、RBD概念的界定

保继刚（1995）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以主题公园带动城区全面发展，使该区域发展为一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念，并预见它可能成为新的城市功能区；保继刚、古诗韵（2002）将RBD定义为：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。保继刚（1998）还将城市RBD分为大型购物中心、特色购物步行街型、旧城历史文化改造区型、新城文化旅游区等四种类型。

二、旧城历史文化改造区型RBD的发展现状及其原因

旧城的历史文化地段，以其丰富的文化底蕴，对旅游者有相当强的吸引力。在进行更新改造时，积极利用旧城原有的历史文化资源，发展休闲旅游业，由此形成一个不仅对本城居民具有吸引力，而且也将吸引外来游客的RBD。近年来，我国一些大城市却相继出现了这种RBD衰落的趋势。据报道，南京的夫子庙、上海的城隍庙、郑州的二七纪念塔附近地区、成都的春熙路等闻名全国的旅游商业区，都不同程度地出现了客流量减少、销售收入和利润下降的现象；而国外一些大城市的著名旅游商业区，如巴黎的香榭丽舍大街、蒙马特高地，纽约的第五大道、四十二街，新加坡的牛车水、乌节路，东京的银座等也都失去了昔日的繁荣。原因在于：

1.场所感的缺失，文化真实性的丧失，导致主题缺位同质化。现代化进程的加快，使得RBD中的传统元素在逐渐消失，文化的真实性在递减。很多旧城历史文化改造区型RBD只是在建筑外观上采用了复古风格，但实际上并不具有历史感和标志性，作为文脉的根源，这些地方能让人回味的历史片断极其有限。在一定程度上，它满足了当代人在视觉方面对历史文脉的要求，但是，并不能传达给后人一个真实的历史，并不能引起当地社区居民情感的共鸣，满足不了生活在现代都市中的人们对历史价值认同感的需求。

2.城市规模的扩展和布局的调整，改变了原来的基本游憩圈。在城市扩展过程中，原历史文化街区附近进行城市改造，居民被迁到城市的新居民区。于是，造成了原历史文化街区中心地带人口密度下降和城市外缘人口密度上升，而新建居民点的空间位置超过了原历史文化街区的游憩半径。

3.与游憩活动相适应的配套设施和服务的滞后，影响了游憩功能的发挥。很多旧城历史文化改造区型RBD的主体都是零售商店和餐饮店。一个现代化的旅游商业区，只强调购物功能是远远不够的，还应注重“游憩”的功能。

4.业态单一，商品结构重复，经营无特色，造成了RBD的总体单调。商家在经济利益的驱动下，不惜牺牲自己长期形成的经营特色，一是在业态上竞相发展百货业，从而使RBD演变成百货街区；二是在经营上缺少有特色的目标市场和市场定位，这样造成了RBD内商品种类、档次、风格的千店一面，失去其应有的魅力。

5.管理不善导致经营混乱。为了快速回笼资金，开发商往往采用销售的方式开发商用物业，很少对已开发的商业进行持有经营，获取长期的租金收益。为了快速使资金回笼，开发商往往将商铺的面积划分至小单元（100平方米左右），然而，商铺一旦被销售出去，开发商将放弃对项目整体的统一管理的权利，在前期策划时所设想的业态、业种的规划也无法实施，在后期经营中，无疑会出现鱼龙混杂的局面，恶性循环下去，商业价值将无法体现，消费者不认可项目，整个RBD经营陷入混乱状态。

三、旧城历史文化改造区型RBD的吸引力塑造

旧城历史文化改造区型RBD之所以成为城市内集中为旅游者提供服务的区域，不仅在于它所处的地理位置，更在于通过其吸引体系中的吸引物产生强大的“磁场”吸引力，这也是体现旧城历史文化改造区型RBD场所感的最重要的途径。RBD的旅游吸引力体系包括形象吸引力、活动吸引力、设施吸引力、景观与环境吸引力及氛围吸引力等五个方面。

1.形象吸引力。RBD的形象定位与其游憩、商业的特点分不开。通过形象设计，勾勒出RBD鲜明的个性，从而产生强大的吸引力。RBD的形象视觉识别系统分为RBD名称、标志性建筑物、户外广告、纪念品、交通工具、当地人的形象等。如RBD的命名宜取所在城市传统的地名或街区名称，具有历史沿革和内涵；将RBD所在区域的最具识别性的建筑物确定为RBD的标志性建筑物，从而成为地标；打造具有当地特色的旅游纪念品，为顾客创造更有价值的体验；通过培训、说服教育等方式提高当地居民尤其是服务者的形象。

2.活动吸引力。在RBD中除了别具特色的建筑物、规模化的商业街区和舒适的休憩场所外，有组织的各项活动也是形成吸引力的重要方面。RBD区域内进行的旅游活动可以分为文化旅游活动、旅游节事活动、体育旅游活动、会议旅游活动等。旅游活动可以围绕某一主题将高品质的产品、服务、娱乐等因素整合，利用大众媒体的报道传播，迅速提高目的地的知名度和美誉度。欧洲许多城市之所以成为旅游胜地，除了具有优美的自然和历史人文景观，同时，还因其每年一度的各种节日而久负盛名，成为吸引中外游客的重要因素。如举办狂欢节的习俗不仅扩大了城市的影响，还能在短时间内促进该城市的旅游业收入。

3.设施吸引力。在RBD内，无论是风情万种的都市风貌，还是处处透出历史感的传统街道，都因其独有的建筑、广场空间和细致入微的旅游服务设施吸引着游人。在进行RBD规划时，对旅游服务设施的布局、形式、数量等，要按照功能属性的不同，适应游客游览的流程需要，合理设置旅游服务设施，无论是建筑物或构筑物，不仅要满足功能需要，而且要重视人文关怀，细微处见真情。

4.景观与环境吸引力。游憩环境、购物环境和建筑环境是形成RBD吸引力的重要因素。满足游客游憩和商业购物功能的RBD，主要营造的是游憩环境和购物环境。因此，RBD供给商品品种要多样化且独具特色，尤其是相当数量的著名品牌商店，如“老字号”特色商店对旅游者的吸引力极其强大；要有数量适中、分布合理的餐馆、酒吧和娱乐设施等辅设施；有步行街区，出入方便，出入口有停车设施；等等。建筑环境主要指人工环境。人工环境又可分为有形环境和无形环境。有形环境包括建筑物、雕塑、广场、公共设施、人工景观、绿地、公园等。无形环境包括广播、电视、文化艺术活动和各类群体社会活动等。建筑环境的营造主要从旅游道路、水面和绿化、广场、建筑物、环境建筑和小品、城市夜景等细节体现。

5.氛围吸引力。在氛围的营造方面，除了关注大的街区、空间等氛围以外，在小的方面，如商店内部的购物氛围营造也应得到重视，良好的氛围营造可以使游客在消费时的感受成为旅游经历中值得记忆的事件，留下难忘的回忆。如杭州的邓丽君主题餐厅――“筠园小镇”，就是氛围吸引力成功营造的典型案例。底层的门厅过道处摆放着一架老式喇叭留声机，播放着邓丽君的优美歌声。沿着阶梯拾级而上，沿墙挂着70多张邓丽君的原版照片，每张倩照光彩照人，让人驻足流连。在餐厅的二楼，设有6间精美的包厢，包厢的棕色木格玻璃门透着秀雅的格调，每扇门上分别刻着“小城故事”、“在水一方”、“淡淡幽情”等邓丽君专辑的曲名，这些曲名便是包厢名字，慕名而来的宾客一推开包厢，便仿佛沉浸在那一首首娴熟的旋律之中。置身于筠园餐厅，无论从哪一个角度都会使人情不自禁地沐浴在浓郁的邓丽君情结之中，点点滴滴都能唤起人们对这位歌后的深切追忆，这正是“筠园小镇”所刻意营造的文化氛围。

四、结论和需进一步探讨的问题

旧城历史文化改造区型RBD集休闲、商务、文化于一体，是旧城改造的一种理想模式。但是，随着经济的发展，目前很多旧城历史文化改造区型RBD呈现出衰落的趋势，原因在于其缺乏完善的旅游吸引力体系。通过对形象吸引力、活动吸引力、设施吸引力、景观与环境吸引力及氛围吸引力等方面进行重新塑造，能够促使其复兴或更新。但如何对旧城历史文化改造区型RBD进行有效的管理和经营是需要进一步探讨的问题。

参考文献：

[1]Getz D. Planning for Tourism Business Districts [J]. Annals of Tourism Research, 1993，（20）：583-600.

[2]Stansfield C A, Rickert J E. The Recreational Business District[J]. Journal of Leisure Research， 1970，2（4）：213-2250

篇（5）

旧城改造是一个城市发展所不可避免的问题。我国拥有众多的历史文化名城，有庞大的人口数量，如何在旧城改造中避免对文化遗产的破坏，如何调解工程与居民可能遇到的矛盾，是我们不得不重视的问题。我们应该认识到旧城改造工程是为城市的发展更换新鲜血液，是为城市的进步提供新的动力。但是相关部门在进行此类工作时，采取了一些不恰当的方法，给这一项惠民工程留下了阴影。论文主要对旧城改造中面临的问题及解决途径展开探讨：

1 旧城改造对城市发展的意义

旧城改造是为了更合理的分配城市资源，为城市发展注入新鲜血液，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济,推动社会进步的目的。旧城改造主要包括旧城区人口疏散、经济社会结构调整、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造以及人文感知空间塑造的内容。由于旧城改造不可避免的涉及到城市功能的重组，所以，在旧城改造的过程中，也是一个城市重新审视自己的过程。在这个过程中，开发者可以对城市功能进一步的明确与定位，较好的把握城市发展的脉络。可以说，旧城改造不是仅仅局限于旧城的范围内，而是牵一发而动全身的城市整体；不是仅仅局限于建筑物完成的时间段，而是影响城市以后发展的几十年。

旧城改造与我们生活息息相关。对于旧城区的居民来说，可以提升生活质量，缓解城市交通、住房压力。新的科学规划过的建筑格局可以提升城市人口容纳力与发展空间。而相关建筑行业与服务业可以在此工程中获取利润，成为城市经济繁荣的动力。

2 旧城改造中的所面临的问题

我国经济的快速发展对城市面貌带来了巨大的更新。在强壮经济实力与迫切的发展压力下，许多城市先后开展了旧城改造工程。但是，粗糙急躁的工作作风也带来了很多问题。有些项目不仅没有给居民带来实惠，却搞得怨声载道。笔者对一下现象进行分析：

2.1 文化遗产破坏问题

悠久绵长的历史带给了我们众多的文化名城。城市建筑文化遗产作为一种“不可再生资源”显得弥足珍贵。我们对待城市文化遗产的方式有截然不同的两种：一是过度开发，二是对其文化价值置之不理。不论是哪种方式，都是对文化遗产的破坏。旧城改造中容易出现的问题是第二种。在某些人眼眼里，不能开发成旅游资源的“历史痕迹”还不如卖给开发商合算。交通建设部门心痛手里的建设资金，也就顾不得前方矗立了几百年的建筑物了。当然，有些历史遗留建筑物却是没有文化价值，但是这种不计后果的工作方式，却在毁灭我们几千年的积累。如此下去,我国各地特色的“城市记忆”,如北京的胡同和四合院、上海的石库门和弄堂、天津的小洋楼、山峡的诸多古镇、江南小镇、苏杭水乡……将消失殆尽。

2.2 房屋拆迁问题

房屋拆迁是最让政府头疼，也是最让居民烦恼的问题。因为这一过程极易引发矛盾。而这些矛盾涉及到居民的切身利益，处理不好会带来深重的社会问题。

旧城改造房屋拆迁中利益矛盾冲突的类型分很多种，关系到政府、拆迁人、被拆迁人的切身利益,又关系到城市的总体规划和城市建设的发展。被拆迁人是拆迁利益矛盾冲突的主体,可能与政府，拆迁人，委托拆迁单位发生矛盾。这些矛盾的起因，总体上可以归结为补偿金额是否满足被拆迁人预期目标的问题。

房屋拆迁矛盾的成因，可以分很多种。既有社会原因，也有个人原因。随着我国计划经济体制向市场经济体制的转变,人们的生活方式、工作方式等都发生了很大的变化,人们的思维方式也发生了重大转变。随之而来的住房商品化,一下摧毁了居民在拆迁中的心理底线,造成了许多拆迁矛盾冲突。随着生活水平的提高，人们对住房质量的要求越来越高，住房供应却渐趋短缺造成居民的购房经济负担和供求关系的矛盾比较突出。从个人因素来说，政府制定政策不当，工作方式不科学，盲目扩大拆迁规模，拆迁资金又不能及时到位，会引起居民的反感。开发商急功近利，肆意践踏居民权益，甚至不惜触犯法律，这些都能造成严重的社会问题。

2.3 居民安置问题

旧城改造后，大部分居民都有在旧城区改造后重新搬回原居住区的意愿。政府为了为保障居民利益，必须实现一部分的人口回迁。通常是，先将原住居民迁出，然后进行工程改造。完工后再将符合条件的居民迁回原居住地，必要时按原面积和现居住面积进行一定比例的补偿。在这个过程中，被拆迁居民要回迁至原地，需经过两次搬迁过程，付出额外的时间成本和重复进行住宅安置的费用，对于经济实力不强的居民来说，常造成较大的困难。政府似乎以为安置后补偿就能解决一切问题，而忽视了自身作为改造主体所应承担的社会责任。

3 探讨解决上述问题的途径

面对以上问题，我们要有信心，要有方法去克服。重视存在的问题，想办法解决，才能把旧城改造工程给居民带来的利益发挥到最大化。

3.1 对城市文化遗产的的保护

首先应该意识到城市的文化遗产是城市的一种灵魂，它的不可再生性，不可复原性，是现在的科技改变不了的。面对文化遗产的“保”与“拆”，我们首先要对其有一个科学的评价，系统的研究其文化价值。这是最基本的一环。对于没有存在必要，没有意义的历史建筑，可以进行拆迁。对于某些“可拆”“可不拆”的东西，我们最还是进行保留。我们宁愿相信此建筑（文化遗产）有我们未发现的价值；我们宁愿在现在多花一点钱，来保护它，也不愿看到它消失后再后悔。对于那些文化意义很大却又是在影响工程进行的建筑（文化遗产）我们不妨换一种工作思路：可不可以采取一种新的方案，新的规划，将历史建筑与现在建筑结合在一起，就像卢浮宫的金字塔入口一样？可不可以对独栋建筑进行平移换位，工程结束后再移回来？多想一些方法，不能一“拆”了之。

3.2 对房屋拆迁矛盾的化解

首先，要树立树立以人为本的工作方法,实施人性化拆迁。根据科学发展观的要求,正当的房屋拆迁工作应当在满足公共利益、维护群众利益、合理限制开发商利益和杜绝个人不正当利益4个条件下开展。其次，科学合理地确定公共利益,规范拆迁工作。既要保证个人利益不少侵害，也要实现公众利益的最大化，实现人与自然协调发展。完善住房保障机制，明确拆迁补偿标准。既要做到相对公平，又要考虑部分居民的实际情况。例如特困户，残疾人，就要有相应的措施照顾。最后，所有的工作必须依法进行，处于媒体和广大群众的监督之下。

3.3 对居民安置问题的解决

做好前期预备工作，遵循先安置、后改造的原则，尽量减小动迁居民在旧城改造过程中所付出的时间和经济成本。在提高社区容纳力的同时，提高居住质量。尊重居民原地回迁或就近迁移的意愿，在改造后的居住区中配套建设一定比例的安置房，给予原居民及下一改造的动迁户购买的优先权。在改造过程中，应将改造区域的居民根据收入水平、私家车的有无、它房产的拥有情况等进行细分，采取多样化的工作方式，在经济补偿上，总量相同，但补偿内容可以不同。

4 总结

笔者结合当今如火如荼的旧城改造工程，强调了旧城改造对城市发展的意义，指出了我们工作上的不足，并提出了相应的建议。

参考文献:

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【 abstract 】 old city reconstruction will usually face of historical and cultural heritage preservation and the city of the fast development of double contradictions and confused. This paper introduced the old city reconstruction based on culture planning mode, the hope that this will ease xian city of historic blocks met in the reconstruction of the various contradictions.

【 keywords 】 the historical block; Innovation; Protection; xian

中图分类号：G623.41文献标识码：A 文章编号：

古城西安以其源远流长的历史及种类繁多的历史文物古迹，使之成为了世上最为著名的历史文化名称之一，在中国历史文化名称中享有很重要的地位。然而随着近年来城市化现代进程的加快，对西安古城的保护显然带来了严重的冲击，如何解决好旧城保护与革新的关系，使之可以在保持城市传统特色不变的基础上适应现代化的城市发展，是我们当前面临的最为迫切的重要问题。

西安书院门街区属于西安市历史文化的核心区域，距今已有500多年的历史，是现存较为完整的历史街区之一。然而大量的历史街区同时又面临着全新的危机。历史悠久的街区蒙上了逐步衰败、发展缓慢的阴影，很多历史建筑频临破坏，居住环境严重低下，其周边的卫生设施、公共服务不健全，传统道路格局也显然无法满足现代人的生活及交通等方面的需要。尤其是随着现代科技的不断发展，技术、经济的全球化，给历史街区的文化带来了巨大挑战，再加上人们对这些历史街区的重视度不够，导致城市特色不再鲜明，街区一些珍贵的历史建筑也被强行拆除，导致街区风采严重收到损害。采取何种有效方式，能够最大限度的在保护原有历史信息的基础上，复兴街区活力，不仅是历史街区保护的需要，更是西安市文化名城保护的需要。

1 基于文化规划的旧城改造模式

基于文化规划的旧城改造，可将城市空间的历史文化积淀实现良好的延续，以此来对城市遗留的文化遗产起到有力的保护。这种对文化独特延续方式正式旧城改造最需要的，由此看来，基于文化规划的旧城改造具有十分重要的现实意义。与此同时，结合文化规划的城市更新中无论是对已有环境的改造还是对重新建设，最重要、最突出的特点也即是将历史资源的恢复和保护与城市的旅游、休憩、以及商业等功能紧密结合，这才是城市文化资源合理利用、突出城市特色、体现城市文化的最有效途径。

基于文化规划的旧城改造模式，可参照图-1所示，其重点在于深入挖掘旧城中所蕴含的深刻文化内涵以及历史文化遗产资源，同时根据各文件条文进行统筹规划和整体部署。首先，必须对旧城中的文物保护、历史要素以及土地利用现状等条件进行充分掌握，病将旧城改造后的建筑质量、空间结构等考虑进来。其次，根据以上所述的所有条件要素，深入挖掘旧城中所特有的文化特色，从而对旧城改造的建筑进行科学合理的设计。最后，确定旧城区特色文化与节点设计、整体空间结构以及区域内重要街巷空间风貌的政治等内容。

2 基于文化规划的西安老城历史街区的旧城改造

2.1 特色文化提取

历史街区就如同城市人文精神的“容器”；街区里的一砖一瓦都在诉说着古老的文明和历史。西安城市最为突出的是古都特色。西安作为华夏文明的源头兴城市，在中国乃至世界上都有着属于自身的特殊历史使命和特殊文化身份，至今已有3000多年历史。悠久的历史给西安留下了大量的文化遗存，形成了西安特有的城市风貌和地域文化。在全球经济一体化的今天，只有充分挖掘历史遗留的文化特色，才能继承并发扬城市独有的文化内涵，永葆城市魅力。

2.2 道路空间格局

道路是城市格局的重要决定因素。西安自西汉采用的“井”字型结构道路网一直沿用，到唐长安发展成熟——经纬龙骨，均衡对称的地理格局，结合道路景观和地形条件，组成了棋盘状加放射的形式。形成了九宫格格局，以旧城主要道路向外延伸。以南北大街及其延伸道路为城市中轴线。这种路网格局方便地处理了新城与旧城区道路的衔接关系，又使明城路网的可以完整利用，不但利于保护明城完整格局，同时还利于未西安城市的建设。

2.3 环境绿化格局

环境绿化包括绿化、路灯、地面铺装及小品的设计。其宗旨也即是充分利用周边环节，充分、协调的体现城市特色和地域特色。所以在绿树选择上，选择以国槐为主的绿化树种。小品的设计包括下马石、石刻、抱鼓石、影壁等，通过对小品的设置，充分展现关中传统民居的特色。

3 小结

总之，通过引入基于文化规划的旧城更新改造模式，很大程度上环节了旧城改造中的保护与发展中的矛盾。然而，任何模式的成功都不是一蹶而就的，需要我们在实际工作中进行不断摸索和总结。但以文化规划为基础的旧城革新模式必将会为旧城的改造做好指导工作，因此其应用前景十分辽阔。

参考文献：

[1] 张锦秋.晨钟暮鼓 声闻于天——西安钟鼓楼广场城市设计[J].城市规划，1996，（06）：36-39.

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一、前言

随着近年来由于旧城改造管理不到位，而引发的社会问题不时发生，这无疑更应该为我们关注旧城改造开发模式敲响警钟。

二、旧城改造对城市发展的意义分析

旧城改造的目的在于：以旧城区固有功能为重点，培育全新的城市功能生长极。从城市发展的角度上来说，旧城改造的主要意义与价值可以表现在以下几个方面：在确保旧城区既有用地性质、用地功能维持不变的前提条件下，使旧城区原有的环境容量、以及环境质量得到合理的改善与扩大。不但如此，旧城改造还需要使旧城区与城市其他功能分区之间的联系更加的紧密。通过此种方式，使旧城区在整个城市系统中的功能与效用得到更加充分的发挥；通过旧城改造的方式，使旧城区的用地性质得到合理的改善。同时，还可在旧城改造的过程当中，使城市用地总体布局结构向着更加优化与有效的方向发展，促进城市功能分区组织关系的完善。总的来说，旧城改造对于城市可持续发展影响深远，对于提高城市发展中的空间配置效益与社会经济效益而言，均是至关重要的。

三、旧城改造及存在问题

旧城改造既是城市局部更新的过程，也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程，我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题：第一，在城市更新中，历史街区建筑没有得到保护与修缮而被开发商拆毁，旧城历史文化遗产被破坏，历史风貌荡然无存。第二，部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式，一味求新求洋导致我国众多旧城改造毫无历史痕迹与地域特色，不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。第三，我国旧城改造项目的开发模式多以以政府和开发商为主导，居民对改造项目的参与度不够，政府及开发商对旧城区原住民搬迁及改造意愿不够重视，规划之中缺乏人性关怀。

我国旧城区存在问题众多且纷繁复杂，而旧城改造开发模式不当会阻碍城市的积极发展，因此对旧城改造开发模式的研究就显得尤为重要。

四、旧城改造模式研究

（一）旧城改造整体运作模式

该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。

（二）旧城改造项目开发模式

以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，诸多学者们研究创新了其他旧城改造模式，如模块式开发模式、软性开发模式、改造开发模式、城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）、整合开发模式等。大规模改造属于巴洛克式改造，它是对现有城市进行全盘否定，追求“宏伟”与“巨大”。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发强度和开发效益，导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。因此，简？雅各布斯认为：“大规模改造并不能解决城市中现存的问题，同时还带来了一系列新的问题”。因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，通过渐进式小规模的整治改造，该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。

模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。

（三）旧城改造拆迁模式

“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前，接受群众的监督，让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置，坚持拆迁公开，保障群众的知情权，努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造，在做法上主要有以下两点阳光之处：拆迁评估补偿方面；实施拆迁听证制度，确保拆迁程序的规范化、社会化。“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。该模式也可以说是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造。该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。

（四）旧城改造融资模式

融资模式有很多种，但究竟哪种最适合旧城改造项目，还需要针对项目特质进行分析，通过对西方旧城改造经验的分析，我们知道旧城改造的发展必然是一种政府主导的，走向三方的合作伙伴关系，因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目，如PPP和PFI模式，资产证券化和产业基金模式。

PPP模式即公私合作模式，是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式，是指为了完成某些公共设施服务（包括公共服务领域其他服务内容）而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系，签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程，PPP模式与旧城改造项目的结合，以政府作为主导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，另一方面从公共管理的角度看，私人机构的高效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。

五、结束语

旧城改造管理在城市发展中呈面极其重要的地位，我们不仅要努力做好各项工作，还要与其它方面协调一致、相辅相成。从而使旧城改造开发模式不断得到完善和提高，为城市的发展提供可靠的保障。

参考文献：

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1. 引言

城市化水平的不断提高，一方面使得城镇新区建设和城镇规模不断扩大，另一方面也导致旧城老化问题日益突出。在快速的城市化进程中，旧城区普遍存在基础设施水平落后，土地利用率低，布局零乱，环境恶劣，城镇功能体系不健全等问题，无法适应社会经济发展的需要。因此，旧城改造应运而生。

改造旧城一方面可以使旧城区适应城市化的快速进程，另一方面也能充分利用有限资源，是城市化发展的必然趋势。近年来旧城改造逐渐得到各级政府的的重视，将旧城改造和城市建设视为同等重要。但由于缺乏经验以及政策机制的不健全，目前旧城改造的模式尚未得到规范的统一，许多城市在旧城改造时都会遇到某些问题。其中，旧城改造对城市历史文化和地方特色的破坏问题日趋严重，解决之势迫在眉睫。

2. 旧城改造中存在的问题

2.1重视经济效益，忽视社会效益和环境效益。

旧城区的改造需要大量的资金，所以在旧城改造过程中，政府部门往往过度专注于经济效益，没有坚持“以人为本”的原则，忽略旧城区改造中应尽量平衡的社会效益和环境效益，单纯通过对旧城区中某些黄金地段的改造所获取的利润来解决部分旧城改造基础设施建设所需的资金，而许多地块由于改造开发没有足够的利润空间，对其的规划改造则一再推迟，导致了严重的“城中村”现象。

2.2重视局部改造，忽视全局的统筹协调。

目前的旧城改造，通常都以局部的某个单体旧城改造项目为中心来进行规划设计，从改造质量和改造水平等多个环节出发，力争使每个项目成为旧城改造项目的典范，但是对旧城改造的全局统筹性和协调融合性普遍没有重视。

2.3重视城市景观，忽视城市特色和个性。

在旧城改造的过程中，政府部门为了追求华丽铺张的城市景观，塑造现代化的城市风貌，在规划过程中完全没有根据自身城市的特色和形态进行改造和建设，而是模仿国内外著名城市的规划建设，甚至对外地的建筑、景观照搬照抄，导致了“千城一面”的现状，造成改造中的新建单体建筑造型虽然独具匠心，但表现的风格却与城市自身的特色形态格格不入，建筑的风格没有整体协调性，极大地削弱了城市个性，造成了旧城改造的水准缺失。

2.4重视土地利用，忽视生态环境的建设。

由于旧城区城市用地紧张、人口密度大、住房紧张，因此在旧城改造的时候，通常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法来解决此类问题。高密度化和高层化的城市居住空间虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市居民住房紧张的状况，但同时引起了该部分地区人口和产业的过度集中，公共绿地等生态环境建设相对落后，旧城区生态环境日趋恶化。

2.5重视改造开发，忽视旧城修复和保护。

目前的旧城改造中还存在一个最为突出的问题――开发与保护两者的矛盾。当下旧城改造的现状是：强大的商业利益的推动，使得许多城市在具体的改造工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的方式不仅直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情和薪火相传的生活方式；同时市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设控制的各项规定，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。城市的记忆和历史岁月的痕迹已不复存在，眼观当下的中国城市，几乎找不到中华文明存活过的完整证据，几代人在毁城灭迹的同时令每一座城市都成了受伤的城市。

3. 解决旧城改造中开发与保护的问题

当下的旧城改造，大部分采取大拆大迁、整体重建的规划改建模式，许多具有历史文化保存价值的古建筑和遗迹在此过程中黯然消逝。如何在城市进行旧城改造发展的同时采取保护性的开发，达到旧城改头换面与历史文化保存延续双赢的局面，是目前值得我们城市规划者们潜心钻研的问题。

3.1坚持可持续发展原则。

由于旧城改造旨在解决城市老化问题，完善健全城市的功能结构体系，改善城市居民生活条件，繁荣城市经济、保护城市生态环境，因此旧城改造的过程中必须坚持可持续发展原则。在城市化的进程中，社会稳定、经济繁荣、环境舒适这三大效益相互制约相互影响，而若要在旧城改造中实现可持续发展，则此三者必须相互平衡，达到利益化的最优解。要达到此最优解，一方面是要在旧城改造规划时对改造区域的各种现状、文化底蕴和潜在价值做出客观正确的评价，正确划分拆迁、改建、保护的区域，从经济、政治、历史、人文等整体局势的角度出发，拟定各分区域的开发规模、强度和保护措施，合理统筹安排工程时间、资源和资金，避免超负荷的改造建设。另一方面是应时刻坚守“以人为本的”的方针，以改善公民的生活质量为最重要的目标，尽最大努力满足公民日益增长的物质文化需求。此外，旧城改造中需要大刀阔斧改建的区域应尽量避开古建筑群所在的范围，规划好旧城改造的蓝图，保护具有城市历史文化价值的古建筑和遗迹，保持城市文化底蕴，突显城市特色。

3.2坚持新旧协调发展原则。

在对旧城区进行改造的同时，也要兼顾新城区的发展，将改造中的旧城区与发展中的新城区结合起来，把两者的功能结构和经济结构密切联系，使二者形成一个互相协调发展的整体性空间城市布局。旧城区改造应将三大利益的最优化格局放在首要地位，而新城区的建设发展较旧城区而言则以直接的经济效益为主要目的，以新城区的经济优先发展建设模式创造更多就业、创业机会，以此从经济上来带动旧城区的城市化体系完善进程，并且还可以在一定程度上缓解旧城区改建时期的人口膨胀、环境拥挤和就业困难的压力。因此，城市旧城改造的重点应着眼于新区开发和旧城改造的协调发展，进行旧城改造的规划时要先充分评估其对新区开发的影响，新区开发也要结合旧城改造，及时调整两者的关系，使旧城区与新城区真正成为一个整体的城市空间体。

3.3坚持改造面与保护点协调的原则。

旧城改造与历史文化的保护在一定程度上是面与点的关系，在整个城市范围内实施旧城改造，而在旧城改造区域的某一范围内实行保护政策，两者如何相互协调并存，这即是整个改造面与重点保护点之间的关系应如何妥善处理的问题。众所周知，建筑所处的特定的环境是建筑内涵存在的依托，离开此环境则建筑无法独立存在。同时中国传统建筑以群体的形式存在，其独特的魅力主要是靠相互之间无限的视觉通廊来体现。因此，在古建筑和历史文化遗址保护点周围的新建建筑要与它们的风格特色相协调，要尽量保持原建筑、原遗迹的整体性；同时，新创造的环境空间要与之协调，达到氛围的统一融合。

3.4坚持保护和再利用相结合的原则。

对于旧城区中无重大特殊意义，但具有一定历史文化价值的古建筑，采取保护为主，改造为辅，保护再利用的原则。在具体操作时，尽可能保持其原有风貌，重点保护好古建筑周围环境风貌和建筑外立面的特色风格；再利用的关键是对建筑内部的改造，根据古建筑的现有结构和新的使用需求，对古建筑的内部功能分区进行适当的调整。将古建筑的平面布局按实际需要进行改动，并修缮破损危险的部分后，再重新安装内部的水电管网等设施，真正达到保护性再利用的目的。

4. 结语

旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的系统性社会工程，它涉及到政府、社会、经济和公众等多个方面，同时也是群众最关注的重大问题。本文简单总结了城市旧城改造存在的问题和相应的解决对策。旧城改造工作不能操之过急，要综合分析各方面的因素，坚持“以人为本”的方针，树立集体观，从全局整体的角度出发，合理规划旧城改造方案，处理好近期建设与远期发展的关系，保护好历史文化建筑和遗迹，实现社会、环境、经济三大效益的可持续发展。

参考文献

［1］吴建平.常州市旧城改造模式及实证研究.厦门：东南大学硕士论文.2005.

［2］赵兰.旧城改造若干问题之我见.城市开发.2003.

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日新月异的高科技带动了城市推陈出新，旧城改造无疑成为改善旧城区风貌、注入新城活力的必然过程，然而旧城改造不仅是经济问题更是社会问题，如何解决好本土文化和地方文化的尊重、传承、创新同城市高速发展的尖锐矛盾，成为了决策者们与规划师们开始探寻的新出路。

1 文化规划释义

关于文化规划的定义最早出现在西方，20世纪70年代英国DeMontfort大学国际文化规划和文化政策研究室认为：文化规划是城市和社区发展中对文化资源战略性以及整体性的运用[1]。这是最被广泛认可的定义，文化规划是以带动城市经济及其他产业规划发展为目标，更与社会经济发展、市民休闲娱乐、市民住宅及公共领域密切关联，是城市与社区发展战略中的一部分，规划应重心突出、立足主要矛盾、合理部署、分期进行。

文化规划分为：区域（宏观）文化规划、城市（中观）文化规划、社区（微观）文化规划[2]，作为一种聚焦于文化资源、文化需求和发展机会的公众化过程[3]，在各个国家的实际应用情况也不同。中国地域辽阔、人口多而杂，居住方式与西方国家存在巨大差异。就目前而言，国内对于文化规划理论研究及实际成功案例多集中于宏观文化规划与中观文化规划，因为中国式社区平行空间尺度窄、垂直空间单一而无法形成完整而系统的文化结构体系，加之中国式社区自身条件复杂和文化需求不一呈现出高度的异质性，导致中国式社区（微观）文化规划的应用不足，理论研究更是少之甚少。

2 研究对象及技术路线

2.1白沙街概述

白沙街位于长沙市中心，湘江东岸，属于天心区地界内，东北――西南走向，连接劳动西路与芙蓉路，周边商业气息浓厚。白沙街以长沙古玩城、白沙公园为辐射中心，老社区穿插其间，多年来的历史沉淀与人文风貌形成了其他街区不可效仿的社区环境。然而，街区历史悠久，在旧城改造过程中需考虑多方面的矛盾：（1）文化继承与城市发展的矛盾；（2）改造片区资源与周围环境的矛盾；（3）民众需求与旧区多层次保护的矛盾；（4） 局部改造与城市长远利益的矛盾。

2.2 技术路线（如图1）

2.2.1特色文化提取。白沙街是长沙一条文化底蕴深厚的城市走廊，以长沙古玩城、白沙古井为中心辐射节点，利用交通门户优势及文化资源重点展现本土文化特色――茶文化，打造有别于黄兴路步行街的商业机制，加强便利的活动设施与休闲活动中心，茶融天地人于一体，提倡“天下茶人是一家”，通过茶文化精神来创造人与社区和谐环境。

2.2.2改造因子评价。（1）活动空间：主要包括绿地空间和商业空间，绿地空间小，分布散，1级（改造可能性最大，下同）为白沙井公园，中心节点辐射范围广，联通至体育馆，2级（改造可能性较大，下同）为两端入口处，但范围都较小，3级（改造可能性一般，下同）为街道绿化，街道绿化单一。商业空间较密，1级以劳动西路入口处为主，2级为天心阁古玩城，简牍博物馆，3级商铺向街道两端蔓延。

（2）建筑类型及建筑层数。建筑类型分为四类：1级居住型建筑、2级商居混合建筑、3级商业建筑及其他。1级建筑为1~3层，2级建筑为4~6层，3级建筑为7~12层及12层以上。

（3）商铺类型。商铺类型分1级茶庄、特色餐饮类占37%，2级普通餐饮与副食类占20%，3级服务类（银行、诊所）、其他及非商业建筑占44%。

（4）停车位分析。停车以1级（改造可能性最大）免费停车位为主约占80%，3级（改造可能性一般）为收费停车位为20%，收费停车位包括小区地下停车位、商家停车位、桥底收费停车位。

（5）基础服务设施。据实地调查，白沙街整条街道服务设施（道路灯62个、垃圾箱28个、电话亭7个、触地变压器箱17个、公交停靠站6个）陈旧、老化，亟待更换、创新，都是是1级（改造可能性最大）改造对象。

2.2.3建设策略分析。由上分析可以看出，基于文化规划的白沙街改造模式，首先，能够充分立足主要矛盾，从历史文化资源及当代文化资源出发，深入挖掘白沙街的文化内涵。其次，根据地方部门要求及民众需要进行统筹规划，形成文化脉络，突出重点，将城市功能联系起来，增强社区中人们的联系，创造和谐社区。再者，将茶文化渗透到白沙街区品牌当中，提高茶文化气息，建立一个风格统一、独具特色的茶文化景观街，以期建成国内独具盛名的文化街，引领文化街区复兴潮流。

2.3 街区改造实施方案

2.3.1整体空间格局分层分级分期治理。白沙街地理位置优越，文化资源丰富，然而空间平行尺度窄，每天人口流动量大，车辆多，基础设施落后，建筑立面单调，破坏了古城的历史文化风貌。规划把整体空间格局分为活动空间层、建筑类型及建筑层数层、商铺类型层、停车位规划层、服务设施规划层，并分为1级、2级、3级分别进行分层分级整治，根据现状问题大小及空间秩序进行分期改造。

2.3.2确定旧城区文化空间脉络。规划以茶文化为主线，把现在居民活动分布及各种现状条件串联起来，从劳动西路入口处设置景观，以茶的功能切入景观节点，分布形成“以茶思源”、“以茶会友”、“以茶入画”、“以茶兴文”、“以茶致富”的连续景观，层层递进，直至景观。

2.3.3特色文化和节点设计。（1）以茶思源。在劳动西路入口处，在原有景观基础之上，设置动态倒茶水景，以迎八方宾客。（2）以茶会友：以白沙公园景观营造，创造一种交友气氛浓厚、休闲娱乐活动广场，塑造成为吸引游客的主题性茶文化公园，在这里不仅可以品茶、交友，更能解决居民取水难的问题，游客还能亲自体验自己舀水的乐趣。（3）以茶入画：通过建筑立面改造，统一商铺招牌，使整个街区如诗如画般。（4）以茶行文：对街道细节改造，融入茶因子，提高整个街区品味。包括街道植物、街道夹角景观、围墙栏杆及景观小品。（4）以茶致富：通过对改造的设想，展望街区的未来，引入科技手段，如电子公交LED站牌，节约地面空间，对于街区停车服务进行统一收费、统一管理，推动未来白沙街区的发展。

综上所述， 基于文化规划的白沙街改造模式， 能够很好地缓解旧城改造的过程中遇到的各种矛盾， 但中国式社区空间格局更复杂，人文资源种类多，就国内各种旧街区自身条件也大不相同，以上提供的改造模式只是提供借鉴并不能完全效仿，这还需要在新的实际改造过程中以文化规划为指导工具进行系统的探索。

（收稿：2013-11-15）

参考文献

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土地有偿使用、住房制度改革以及大量外资引进，使我国旧城改造获得了新的动力和契机。随着市场经济体制的建立，旧城改造在利益机制的驱使下存在着一定的盲目性、投机性，重经济效益，轻环境效益、社会效益，给城市的可持续发展带来了隐患。

一、旧城改造面临的问题

旧城改造的目的是减少人口、改善交通和居住环境，但开发商往往为了追求最大经济效益，追求最大利润而片面地进行高密度、高容积率的开发，改造越改越乱，人口越改越多，交通越改越差。主要表现为以下几个方面：

1.产业布局混乱，商业中心区单一。旧城改造的核心内容是调整用地功能，优化土地配置。旧城中心区是发展商业、金融、贸易、信息、服务等第三产业的优良地段。在我国，目前的现状却是工业夹杂于旧城区内，严重浪费土地，污染环境；旧城区商业和办公、居住用地比例也不合理；次一级的商业中心在大多数城市尚未形成，使得旧城规模无序和无限制的“摊大饼式”扩大，各种矛盾交杂，旧城改造陷入困境。

2.追求经济利益，急功近利趋势明显。旧城改造是一项长期而艰巨的任务，是一项复杂的系统工程，设计人口疏散、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造等等。在市场经济中，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的成本时才是可能的，基于这一利益动机，目前我国的旧城改造多趋于高密度开发，开发者在进行开发时往往又脱离市场需求，使城市某些内型的商品房供过于求，造成商品房大量空置。许多住房困难户得不到适用住房，这既不利于房地产市场的正常发育，又造成大量资金的积压。

3.基础设施和环境质量越改越差。旧城改造的目的之一是要改善基础设施，提高环境质量。但我国目前的旧城改造中却出现了越改越乱、越改越差的局面。旧城区商品房的高密度开发，不仅使得人口过度密集，交通问题、环境污染问题日益突出，也使社区结构衰退，很多旧区动迁的居民被暂时或长期安置在远离原住区的地方，由于缺乏认同感和归属感而对社会稳定带来了危险。同时，大面积的旧城改造中“建设性”破坏现象也日益突出，建设项目任意选址、定随意改变规划确定的建筑密度、容积率、高度控制等指标，在重点保护的历史地段违反规划大拆大迁、甚至随意拆除或任意改建已经明确需要保护的建筑等等都在不同程度上存在。开发商从经济利益出发，而损害城市的历史风貌，使历史文化特色丧失。

二、级差地租理论在旧城改造中的应用

1.城市级差地租的产生。级差地租是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那部分超额利润。马克思的地租理论认为级差地租的存在需要有三个条件:一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别；二是土地经营权的垄断；三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断，并且这三个条件是缺一不可的。在我国社会主义条件下，由城市土地位置的差别带来的收益的差别，以及在同一块土地上连续投资带来的收益差别都是客观存在的:由位置较好的土地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的，与特定社会经济制度没有关系，他们是由于土地这一特殊的生产要素的特点决定的。此外，社会注意制度的建立，消灭了土地的私有制，但并没有消灭土地所有权。我国宪法第十条规定：“城市土地属国家所有。”土地公有制只是土地土地所有制的一种类型，而不是土地所有权的取消。而且我国城市土地所有权与土地使用权是分离的，无论是改革前还是改革后都是如此。因为国家土地的 所有者只有一个――国家。国家以行政划拨的方式供给土地是一种两权分离的形式，以批租、零租的方式供给土地也是一种两权分离的形式。因此，城市级差地租存在的三个条件在我国全部都具备，从而城市级差地租的存在也就具有客观必然性。

2.城市级差地租在旧城改造中的应用。(1)城市土地地租曲线原理的应用。在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者之间进行分配时，总是遵循“最高租金原则”――即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者对于城市不同区位上的土地所给出的投标租金是不同的。当然不论选址在投标租金曲线上的哪一点，企业的获利都是一样的。一般来说，商业单位处于对位置的敏感性最强，故其用地的投标租金曲线最陡；居住单位对位置的敏感性较弱，投标租金曲线也较缓；制造业单位则居于二者之间。根据城市土地地租曲线原理，在同一地块上安置不同的产业会导致不同的产出率、形成不同的经济效益。因此在经济规律厂作用下，在城市空间上由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有别就会自动地形成一种产业的布局方式，从而促进了土地资源的最优配置，使土地潜在的效益得到最大的发挥。利用这一原理，城市规划不宜过多干预城市土地的使用性质，因为地租原理最终会租金城市自动产生合理的布局。(2)边际产出递减性原理的应用。所谓“边际产出递减”是西方微观经济学的重要理论。它是指在其它生产要素投入量不变的情况下，某生产要素的投入量超过特定限度后，其边际产量会随着投入量的增加而递减。对于城市土地来说，边际产出递减表现在对土地的使用超过一定限度后，收益开始下降。根据这一原理对土地的投入并不是越多越好。对某一个地块有一个最佳的容积率指标，对土地的投资越接近该容积率值，利润越高，而超过该容积率值时利润就逐渐降低。从城市建设的角度来考虑，一定的地内建筑面积越少，环境就越好，如果建筑面积太多，环境必然不好，只能以降价来弥补，因此经济效益必然低下。所以，任何过度开发不仅是对环境的破坏，经济上也是不合算的。（3）利用级差地租调节旧城区产业用地和城区改造的合理布局。按照马克思地租理论的观点，级差地租可分为级差地租I和级差地租II。马克思所说的级差地租I和级差地租II在城市中都是存在的。级差地租I是等量资本投在等量面积的各类土地上所产生的不同结果。这是由于土地的肥沃程度不同和土地位置不同而产生的。城市中,土地的收益主要不是来自于土地的直接生产品,所以土地的肥沃程度不同不直接产生影响。在城市中,经营者的超额利润主要与土地的地理位置及土地上的城市基础设施有关,从城市工业看,占有较好土地进行生产可以节省交通运输费用。运用较便利的城市基础设施,获得较多的级差收益;从城市商业看,占有较好的地段,可以实现较多的营业额,并且降低各项商业流通费用,实现较多的超额利润。这种超额利润,应该作为级差地租上缴给土地的所有者。鉴于此，城市工商业级差地租就成为城市级差地租的主要来源，而商业级差地租更不可避免地成为城市级差地租的典型形态，城市中其他用地的级差地租就必须由它来调节。具体说，就是以商业级差地租作为城市各地带中的统一级差地租，由市中心地带到边缘地带，逐带递减。其道理可用下图加以说明。

在下图中，假设城市的范围是从A到B，有两家商业企业X和Y。它们开始时按照称呼司规划的均衡布局原则分别被放在AB线段的四分点位置上，占有等量的AM段市场与BM段市场。此时视为最佳均衡模式。但出于追求更大利润的目的，X悄悄地向Y移动直到C点，以图使市场份额从二分之一变成四分之三，此时Y必然作出反应，报复性地向X靠拢，并进一步占据D的位置，而X不甘示弱，继续向Y靠拢――于是最后，X和Y都落到了AB段的中点M ，其市场覆盖面都是100%，出现了稳定的局面，对于X和Y这种市场分配是皆大欢喜；而城市中心区也在M点形成，并吸引更多的商业企业向它聚集。当然，城市中心区的形成决非简单地由商业竞争造成的，它会受到城市地租尤其是级差地租的有力约束。

级差地租II是指由于对同一块土地连续追加等量投资而具有不同生产率所产生的。在资本主义农业中,对于较肥沃的土地,采用集约经营的方式,把大量资本连续投在同一块土地上,采用先进技术,可以提高单位面积产量。在城市土地上,连续追加投资,也可以取得超额利润,这种连续追加投资主要体现在土地上的高层建筑物上。在地理位置较好的地段追加投资形成高层建筑,可以给土地经营者带来超额利润,而在地理位置较差的地段修建高层建筑,则未必能给土地经营者带来超额利润。因此,这部分超额利润源自于经营者对土地经营权的垄断,应作为级差地租II上缴给土地所有者。级差地租II使旧城区可以通过追加投资，加强基础设施建设，改善投资环境来增加收益。

三、旧城改造的对策研究

从以上分析中可以看出，级差地租对旧城区的改造所产生的影响是极大的，要改变我国旧城改造中存在的一系列问题，就要在发挥级差地租指导作用的同时，加强对旧城改造的调控，具体可归结为以下几个方面：

1.调整旧城区用地功能，优化产业布局结构。根据级差地租原理，调整旧区用地结构应充分发挥市场经济体制下中心区土地的区位效应。商业、服务业需要在中心区聚集形成规模经济效益，同时商业和服务业也有能力支付中心地高额地租。而处于市中心或繁华地带的居住区和工厂应调整到中心区以外。在住房商品化条件下，中下收入的家庭难以负担中心区昂贵的地租，会转移到市内租金较低的非中心区。工厂（尤其是污染性）应通过改、并、迁等方式空置出其用的，迁到城市，那里地价较低，空间回旋余地打，更适宜工厂的发展。通过调整旧城区用地结构，可以极大提高旧城区的环境效益。

2.降低旧城区开发强度，改善旧城区环境。旧城改造应采取统一规划，统一建设的综合开发方法，把基础设施建设放在首位，这有利于改善居民生活条件、改善投资环境。特别是要搞好道路交通设施的建设。只有交通运输发展上去，才能分散城市工业，实现工业合理布局。交通是实现城市更新的前提和基础。其次要注重对文物古迹、景观特色、历史文化传统的保护，在追求经济效益的同时兼顾社会效益和环境效益，只有这样才能保证城市建设的健康发展，保证经济效益的长期稳定实现。

3.发展卫星城，严格控制旧城区规模恶性膨胀。旧城区的昂贵地租发展到一定的程度时，必然会阻碍其本身的发展，东京和香港就是前车之鉴。级差地租不仅存在同一城市的不同区位上，也存在不同规模的城市之间。一般而言，大中城市的级差地租II总要高于小城镇，这样会形成一种排斥力，将那些占地过大或经济效益不是很好的劳动密集性企业推向周围的地价相对较低的小城镇。这样一方面有利于控制大规模城市的过度膨胀；另一方面也推进小城镇经济的发展，有利于城镇体系的合理布局。

4.以人为本，进行旧城改造。“以人为本”是可持续发展理论的重要内容，这里的人实际上是广义的，它是管理者、使用者（居住者）和经营者的总称。旧城改造是与全社会各阶层的人都息息相关的,因为它的发展最终是人的需要来推动。旧城改造是一项全社会范围的系统工程，它不仅是人民自身生活的需要，是社会生活的要求，更是经济生活的重要成分。对旧城改造的方式要充分发挥“人性化”特色，考虑各地段的民俗民情，做好改造区动迁居民的保障工作，最大限度地提高他们对旧城改造地满意度。

党的十六大提出了全面建设小康社会的目标，建设最适合居住和创业的地方是许多城市提出的口号，在社会主义从计划经济过渡到市场经济的过程中，我们必须认真研究城市地租理论，为合理规划城市用地、规范建设项目及城市可持续发展提供科学的依据。

参考文献：

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[3]易松厚:地租理论及其在广州市建设中的应用[J].中国优秀硕博士毕业论文，2002.11

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Abstract:Forsomehistoricalreasons,theconstructionofurbancenterinZhanjianglagsbehindthedevelopmentofthecity.BasedonthehistoricalevolutionandrealisticconditionsofcityspaceandurbancenterinZhanjiang,thisarticlewillcomeupwiththeconstructionspheresandobjectivesaswellasdevelopmentstrategiesofZhanjiangCity.

Keywords:urbancenter；Zhanjiang；urbanspace；developmentstrategies

1城市中心区的相关内容

1.1城市中心区的概念

城市中心区是一个综合概念。学术界普遍认为，城市中心区是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市经济、政治、文化功能复合的核心区域。城市中心区集中体现了城市历史、文化特征和城市风貌，并在空间特征上有别于城市其他地区。

现代城市理论不断丰富，城市中心区衍伸出多个不同内涵的概念，如城市闹市区，中央行政中心、中央商务区、中央活动区。这些不同概念的中心具有不同的功能内涵，在空间上有分有合。城市中心区往往是承载多种功能的区域，比如商业中心和行政中心叠加。因此，城市中心区的开发更具复杂性和多样性。[1]

1.2城市中心区对于城市发展的意义:

1.2.1品牌效应。城市中心区往往集聚着城市最重要的商业、办公、公共文化建筑。这些标志性建筑和场所反映了城市风貌、承载着城市文化，保存了城市信息，是展现城市特色的名片。

1.2.2集聚和辐射效应。城市中心区是城市人才流、信息流、资金流的聚集地。资源聚集所带来的乘数效应扩散到周边区域，对周边区域的发展起到幅射带动作用。同时，城市中心是城市发展中的极核,对周边区域的发展起着示范作用。

1.2.3服务效应。城市中心区是行政办公、咨询服务和商业、文化设施集中的区域，承担着对城市及其周边区域的服务功能。有些中心区也是城市交通枢纽或交通换乘中心。

1.3城市中心区的空间形态发展模式

城市中心区空间形态发展有三种基本模式

1.3.1在原有旧城中心区基础上继续发展

城市用地由原有城市中心区向外拓张，城市中心位置没有太多变化,旧城中心区以改造更新为主,以适应新的形式。

1.3.2新建区域与旧城中心区形成复合型中心

城市原有中心区由于空间局限或者出于城市保护的需要，难以作出改变。为适应中心区继续发展的需要，在旧中心周边新建一些设施，形成复合型中心。

1.3.3新建城市中心区，代替旧城中心区

由于旧城改造困难或城市发展政策等原因，对旧城中心区停止建设，着力发展新城中心。这种情况下一般有两种结果：一是中心区转移后，旧城中心区环境改善，原有中心可以得到新的发展；二是旧城中心区随城市中心区转移，中心地位被取代,逐渐衰落。[2]

中、小城市由于城市规模较小，以单中心为主。大城市和特大城市由于城市规模较大，城市功能复杂，单一城市中心无法满足城市各种功能的需要，所以形成以主、副中心相互渗透的多中心模式。

2湛江市城市空间格局和城市中心区的历史演进

湛江市位于广东省西南部，我国大陆最南端，居粤、桂、琼三省交汇处。其三面环海，东临南海，西濒北部湾，是海南岛通往大陆的必经之地，是中国大西南主要出海通道。[3]

湛江现在的城市格局的是历史形成的,也与历次城市发展战略规划直接相关。

近代城市形成：

湛江市城市形成较晚，主要城区赤坎原为小商埠。1899年,法帝国主义入侵，建立租界“广州湾”。在殖民时期，湛江形成了外国人聚居为主，以霞山为中心的商埠和中国人聚居，以赤坎为中心的老城区。

城市扩展：

解放后，湛江被确定为重点建设城市之一，城市建设区确定为有港口的霞山，形成了解放大道和人民道两条城市中轴线，初步形成了霞山赤坎南北双城的基本格局。1973年，湛江港大规模扩建、南海石油西部公司基地、湛江远洋渔业基地等国家重点建设项目相继建设，城市空间得到进一步扩展，除原霞山组团外，增加了赤坎组团和调顺岛组团。

城市基本成形：

1983年湛江地、市合并，1984年湛江市被列为全国十四个沿海开放城市之一，同年设立湛江经济技术开发区，形成了以南油基地为主体的坡头组团，确立了以霞山区、赤坎区、经济开发区、坡头区、调顺岛等五片区为组团。随着跨海大桥的建成通车,湛江市初步形成了环海式组团式空间格局。

从湛江城市空间发展轨迹来看，湛江没有形成相对较集中的中心区域，这种空间格局延续至今，并由此产生了一系列影响城市发展的问题。

（1）霞山区和赤坎区基本上是两座独立的小城市，各有自己的区域中心；市级行政办公地点分散，市委、市政府处于赤坎，政协和人大位于霞山；坡头区主要集中布置了南油公司的生产和生活设施，与主城区隔海相望，形成了小而全的局面。城市缺少以核心向四周辐射的统一功能体系。

（2）由于旧城区基础设施完善，人口密集，目前城市建设，很大部份都是集中在霞、赤两地旧城区中进行。在旧城区见缝插针式的建设，造成了旧城区越来越拥挤，环境不断恶化，城市发展的历史脉络被破坏殆尽，旧城改造成本不断增大。

（3）新城区在原有旧城区基础上向四周摊大饼式的建设,使新城区整体景观缺乏应有形象。一方面，彼此分散的公共设施没有形成整合的态势，造成没有“统领”城市公共空间的集中中心。另一方面，城市缺少具有标志性的建筑和场所，使城市形像缺乏特色。

（4）旧有的城市中心如霞山，赤坎偏于城市一隅，两区的中心相隔近20km，目前主要通过棋川大道，人民大道，海滨大道相联系,彼此的联系并不紧密，把整体的城市内部的高频率、短距离人员、物资流动分化为两个以上独立的市区之间的流动。其结果是限制了整个城市内部的流动，并造成城市内部运输能力的相对利用率降低。

（5）湛江经济技术开发区地处霞山、赤坎之间，在空间上是湛江市的中心位置。但由于开发区规划管理是由开发区政府独立行使，开发区的土地利用亦由于其性质而与总体规划相悖。管理体制的脱节和土地使用性质与城市发展方向的矛盾，令开发区的城市建设缓慢。[4]

3湛江市城市中心区区位和建设目标

3.1对上层次规划的引导分析

《湛江市总体规划》（2005~2020）中提出：城市总体发展确定为环海湾拓展,不断提升中心城区功能,形成海湾型的“片区+组团”的结构形态。

该总体规划的一个重要内容就是将经济开发区发展为中心城区，增加中心城区幅射能力，缓解老城区拥挤状况，拉动城市整体发展,改变城市面貌。这对于湛江中心区的选址提供了指导作用。

3.2中心区区位和范围

城市中心区范围确定为北至龙潮东路，南至乐金路，东至海边，西至开发区边界；中心区以人民路为南北轴，乐山路为东西轴，形成以乐山路三帆雕塑为中心的“金十字”。区域面积约为4km2。

城市中心区具体区位的选择，主要基于以下几个方面因素：

（1）政策优势：开发区作为国家级开发区，享受一系列优惠政策，有利于招商引资，可以促进本区开发建设。

（2）区位优势：本区位于湛江市城区中心位置，南北与霞山、赤坎为邻，东面经跨海大桥与坡头区相连。

（3）交通优势：本区距离机场、火车站、港口均在5km范围内，交通优势明显。东西向的乐山大道、海湾大桥横跨本区，南北向的人民大道、海滨大道贯穿本区，这些道路方便了本区与市内外的交通联系。

（4）用地条件：该区域土地储备充足且地势平坦，未开发建设用地主要为荒地、坡地，有利于城市建设。

（5）具备良好的开发基础：经过多年的开发建设，该区域道路、电信、电力、给排水等基础设施完善。

3.3中心区建设目标

希若·波米耶在《成功的市中心设计》一书中，认为一个成功的市中心应该是“健康而有活力的市中心”，“充满着生活，情调，变化和机会”。

湛江市中心区未来是以行政、商业、商务中心为内核，以文化、展示中心和居住社区为外缘，形成“一核、两轴、多区”的空间结构，构建多元化、复合的城市空间，以塑造充满活力的中心区。

（1）未来的中心是城市多中心体系中的一极；其建设目标之一是形成城市多中心空间格局。

（2）营造城市活力之都，鼓励多样性和功能复合，激发“经济活力，文化活力和社会活力”。[5]

（3）保存和延续城市文化脉络；构建具有人性尺度的公共空间和场所，创造宜人的工作、居住和休闲空间。

4湛江市城市中心开发策略

城市中心区的开发建设应遵循“高起点规划,高标准建设”原则，以塑造有活力、有特色的城市中心区为开发重点。

4.1政府主导，建设有特色的城市中心区

政府的主导作用体现在以下几个方面：一是加强中心区用地控制，对未征用土地应控制其转让，严内私人建房，对已转让土地，限期开发；二是高水准编制中心规划，对重点区域的城市设计采用国际招标方式、扩大中心区影响；三是加强基础设施建设；四是积极对外招商引资，引进战略投资者。

4.2挖掘城市文化内涵，避免“千城一面”的城市中心

湛江在中国的城市群中是极具特色的北热带海滨城市、港口城市；既是一座具有现代工业文明、城市文明的城市，又传承了历史悠久的雷州文化；法国风情的殖民文化也在城市肌里上留下了烙印。城市中心区应以城市设计为手段、在轴线营造、标志性建筑、空间营造、重要街区和主要的节点等方面体现这些独有的文化特色，建设有别于其它城市的城市中心区。此论文由流星毕业论文免费提供网址

4.3处理好中心区开发与老城区建设的关系，明确城市各组团功能，形成有机统一，有序竞争的主、副中心格局。城市中心区作为湛江市的行政、金融、商业、文化娱乐和信息中心，霞山、赤坎、麻章、坡头和东海岛各组团分别形成各自的区级中心，形成有机统一的多中心空间格局。多中心的城市空间格局有利于避免城市空间的过度密集，从而改善城市生态环境。

城市中心从本质而言是资源聚集的反映，有必要引导全市的主要商务办公集中于中心区范围内，促成中心区开发的集约和聚集效应。

4.4调整开发区用地结构、充分利用土地价格杠杆化、提高土地利用效率。

城市中心建设以办公设施、酒店及零售等服务设施、展示会议中心，以及居住设施为主，因此中心区建设用地以公共设施用地和住宅用地为主。而开发区土地利用规划中，公共设施用地占19.61%,住宅用地占25.5%、用地比例较低，需要作出调整。运用地价杠杆调节上以形成较为合理的土地利用格局。具体操作上可采取经济和行政手段，引导资源合理配置，加快商业、办公、金融等服务业态调整。

4.5有目标、有计划、有步骤的整治和改造位于中心区域的“城中村”。

湛江市城市中心区域建设用地目前有一大部分为霞海村、龙潮村等村集体用地，区域内农民自建住房较多、乱搭乱建现象严重，破坏了城市形象，不利于中心区开发建设。根据“城中村”现实情况，制定有针对性、可实施性政策，采取拆、改、迁、留并举的改造策略，以就地环境整治，合理利用保护，局部拆除改造和基本拆除新建等不同形式，消除城市基础设施差距、改善环境、转换土地所属关系，提高土地的经济价值，为市中心区的开发提供土地储备。

4.6梯次开发，采用中心开发，后周边开发，先公建，后商业开发的建设秩序。

中心区开发采取梯次分级开发。由人民路、乐山路向两侧开发，由赤坎、霞山老城区向新片区开发是比较好的开发路线，这样也有利于配套建设实施与延伸。开发项目上，以公共建筑、公用设施为拉动项目，带动周边土地价值，提升商业开发价值，实现滚动发展。

4.7开发模式选择

城市中心区的开发模式有两种。涉及公共利益较大的公共设施，文化体育设施采用以政府为主导的市场开发模式；商业、房地产及一些基础设施可以采取公共和私人联合开发的模式。中心区的开发应引进战略投资商、采用联合开发的形式、以提高开发品质。

综上，在城市发展的不同阶段，各个区块的发展是非均衡的，湛江中心区建设作为城市发展新的极点，其后发优势十分明显。国家大型钢铁、石化项目相继落户湛江，以及湛江承接珠三角产业转移，为城市建设提供了强劲的经济支持。明确中心区的发展目标和采取适当的开发策略，以及政府的引导调控力度将成为中心区建设成败的关键。

参考文献：

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[2]宋云峰.中国旧城中心区复兴的城市设计策略[D].同济大学，博士学位论文.2006.

[3]湛江市规划国土资源局，中山大学规划设计研究院编.湛江市城市总体规划（2005-2020）[Z].2003.

[4]万向东.CBD与湛江城市建设[J].