房地产合同法律法规大全11篇
时间：2023-12-07 15:31:25绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产合同法律法规范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。
篇（1）
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效的合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和予盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
篇（2）
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过渡阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在有冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关健在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案例来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅诉被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的。首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第
二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第
四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维持结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合同权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和矛盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确认无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第
一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合前述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就是可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第
二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前例，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第
一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一情况而以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第
二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第
三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第
四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。因建筑质量引致的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
篇（3）
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过渡阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在有冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关健在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案例来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅诉被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的。首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维持结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合同权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和矛盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确认无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合前述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就是可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前例，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一情况而以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。因建筑质量引致的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
篇（4）
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
0引言
随着我国社会经济的持续稳定快速发展，城市化进程不断加快，作为城市化的基本标志之一，房地产的开发建设如火如荼，一个个新的住宅小区（本文主要以商品房住宅小区涉及的问题为研究对象）建成销售并交付使用。但是，在城市房地产开发建设和交付使用及管理过程中，房地产开发商（以下简称“开发商”）和业主地位不对称等问题，存在不少矛盾和纠纷，甚至引发不安定因素和，影响社会治安秩序，妨碍和谐社会建设，已成为新形势下影响城市社会稳定的一大隐患。因此，有关职能部门必须对这类问题予以高度重视，
认真履行职责，加强对城市房地产市场的监督和管理，尽量减少矛盾纠纷的产生;同时，要运用法律及其他有效手段，及时化解和处理矛盾纠纷。
一、城市房地产矛盾普遍情绪的原因分析
根据对近年因房地产引起矛盾普遍情绪的情况进行了专门调查，并对其中的原因进行了分析探讨，归纳起来主要有：
（一）相关的法律法规不够完善，操作性不够强。在我国《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法规相继颁布施行后，法律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。
（二）征地过程不透明，补偿不到位、被侵占挪用甚至贪污私分，补偿安置标准偏低，而且标准不一致，重复要求补偿现象突出。征地是房地产开发建设的首要环节，特别容易引发矛盾纠纷。补偿款，补偿款被侵占挪用甚至贪污私分，导致群众群情激愤[1]。
（三）行政管理缺位，有法不依或监管乏力。商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。
（四）开发商缺乏自律，违法违规操作。
相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。主要表现在以下几个方面：
1．一些开发商违法开发、建设、销售商品房，使消费者无法取得合法房屋产权。
2．部分开发商擅自改变小区规划、小区配套设施和公用场所用途，引起业主集体采取维权行动，甚至引发其他社会问题。
3．开发商在销售宣传、合同签订及其履行过程中缺乏自律，甚至故意设计陷阱欺骗消费者，直接侵犯购房者利益。
（五）物业管理不规范。随着城市新建住宅小区的迅速增加，物业管理行业也方兴未艾。由于多种原因，物业管理企业与业主之间的纠纷频频发生。目前业主集中反映的物管问题主要是：开发商与物业公司存在“裙带”关系;物业管理收费缺乏透明度，执行的收费标准一律是物价部门指导价的上限;物业管理收费与服务不符，物业管理公司服务不到位;物业维修基金被挪用等[2]。
二、解决房地产矛盾纠纷的主要对策
城市房地产矛盾纠纷的存在是客观事实，而且纠纷一旦产生，由于利益关系复杂，涉及的人数多，持续的时间比较长，解决的过程也相对困难。因此，要努力探寻有效的途径和办法，使矛盾纠纷减少发生和把可能产生的危害最大限度降低。笔者认为，解决因房地产引发的矛盾纠纷，应注重从以下几个方面入手：
（一）完善房地产相关法律法规。随着房地产市场的进一步发展，房地产法制化建设必须加快进程，特别是对房地产权的保护是当前房地产法制建设急需解决的问题。
（二）制定征地补偿保护标准，提高征地透明度。按我国现行的法律规定和一般做法，农村集体土地并不能通过市场交易直接变为建设用地，必须先经政府征用，再行转让。在这一过程中，往往是政府代农民行使其权利。因此，政府理所当然地要承担起保护农民利益的责任，并应根据城市社会经济发展情况和当地居民生活水平，设置比较合理的征地补偿保护标准。
（三）强化服务意识，严格行政管理，加强信息公开。国土、房管、规划、建设和物价等行政部门严格依法行政，是房地产市场健康有序发展的重要保障。从我国实际情况看，保护消费者权益，相比司法途径及社会监督，行政保护的实际效果会更好。在进一步完善有关法律法规的同时，要充分发挥行政机关的监管职能。如房管部门统一制定的格式化合同要注意保护购房者合法权益;工商部门应依《合同法》赋予的职权，主动加强对房屋买卖合同进行监督管理，对不执行规定，侵害消费者利益的要予以严厉处罚;建设部门对擅自变更规划的行为要依法处理;物价部门对物业服务收费实行政府指导价管理的同时，细化物业服务和标准等。
（四）建立诚信监督机制，促进房地产业自律。有必要在政府部门指导下，通过房地产协会、物业管理协会等行业组织，建立行业诚信监督机制。具体措施包括：一是行业协会建立诚信评级制度，以此代替当前行政部门的资质等级评审制度，设立企业诚信档案，对故意侵害消费者全法者权益的企业，及时向社会披露。当前，房地产主管部门有必要对各小区物业管理企业的资质应进行一次全面检查审核，对不符合资质标准的物管企业，加以整顿或清除出市场，以消祸患。二是在行业内推行服务规范等级标准，使行业自律有章可循。三是在比较成熟的小区试行由业主评选开发商和物业管理企业的制度，促进开发商和物业管理企业真正树立以人为本的服务理念，提高服务质量。
（五）提高司法效率。随着各种涉及房地产开发、销售、管理等法律、行政法规的施行，当事人的合法权益有了基本的法律保障。事实上，开发商和业主之间的纠纷大多属于商业合同的纠纷，也是民事纠纷的一种，正常情况下，事主双方应该通过法律途径，将对方当事人的违约行为向人民法院提讼。但是，由于上法院打官司的诉讼成本较高，存在程序复杂、时间长、赢了官司执行难等问题[3]，使许多业主感觉得不偿失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、静坐等极端方式来向开发商、政府施压，在争取自身合法权益的过程中，却又触犯其他法律法规，破坏社会秩序，影响社会稳定。因此，应提高司法效率，采取一些切实措施（如建立巡回法庭，定期到各社区，特别是有房地产纠纷较多的社区处理法律纠纷），简化诉讼程序，深化执行管理体制改革，解决因现行法律欠缺而造成的执行难问题，努力提高执行效率，在群众心中真正树立起法律的权威和尊严，使当事人能自觉通过法律途径解决矛盾纠纷。
（六）强化社区居委会的调解功能，构建矛盾纠纷调解机制。在我国传统习惯上，当矛盾纠纷产生后，人们首先考虑的并不是通过法律途径去解决，而是求助于行政主管部门。因此，强化政府职责，构建矛盾纠纷调解机制是迅速化解矛盾纠纷的有效途径。政府要提高管理社会的能力，必须充分组织和利用好社区资源，强化社区居委会的功能作用，因为社区居委会是一个自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的基层群众自治组织。涉及房地产的政府各相关职能部门要积极参与矛盾纠纷调解机制的构建，加强社会监控，发挥职能作用，当前重点是要加强镇街综治维稳中心建设。
参考文献
篇（5）
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）09-0154-02
合同管理是指企业对以自身为当事人依法进行相关合同的订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列过程行为的总称。房地产开发企业与合作企业之间的经济往来，主要是通过以签订合同的形式来实现的。房产项目开发是一个复杂而庞大的系统工程，在房地产开发过程中面临着许多合同管理风险，涉及到众多的法律法规，如合同法、土地管理法、招标投标法、建筑法等。为了更好地控制企业经营风险和实现投资效益最大化的目标，房地产企业就必须对项目开发过程中所涉及的合同进行有效管理。
1 合同管理在房地产企业中的作用
1.1 是确保企业经营目标实现的基础
合同是一种契约，是当事人之间依法确定、变更、终止民事权利和义务关系的协议。合同作为房地产项目任务委托和承接的法律依据，在实施过程中是合同双方的最高行为准则，合同中规定了双方享有的权利和应承担义务，对合同双方起着重要的制约、督促和保障的作用。房地产开发项目的日常管理工作十分庞杂且各具特点，因此合同管理便成为了保障房地产企业正常运行的基础，项目实施过程中的一切活动都必须按照合同办事，这样才能保证项目经营目标的顺利实现。
1.2 是规范企业管理的重要手段
市场经济是高度竞争的经济体制，为保障各个经济主体能够公平有序竞争，就要依靠法律法规来规范。房地产项目的合同签订涉及到多个领域，而且还涉及到企业内部与合作单位之间的多个部门和人员。从房地产企业各部门相关专业人员到各级分管领导，再到合作单位的相关部门人员，所涉及的领域及人员相当多。在这个过程中因各方沟通不畅、相互推诿以及等不良现象时有发生，而合同能够约束各方，维护公平竞争的秩序。因此签订具有法律约束作用的合同，才能够更加规范房地产企业的管理，维持好企业的良好社会形象。
1.3 是防范经营风险的有效途径
合同管理是房地产企业防范经营性风险的重要手段，对房地产开发项目的成败至关重要。房地产开发经营通常具有投资额大、工程量大、建设周期长、国家政策干预等特点，项目自立项、实施至竣工备案验收为止，处处面临着各种风险因素。比如在项目招投标阶段，因双方供求信息不对称，对供应商的选择要考虑各方面风险因素，开发企业往往无法做出最合理的选择。而加强合同管理能够有效判断、规避这些风险，能更好地确保对开发项目的进度、质量、安全、成本风险进行有效控制。
2 房地产企业合同管理常见问题分析
2.1 合同管理制度不健全
目前很多房地产企业没有制定合理健全的合同管理制度，没有严格的管理流程，造成合同在执行过程，风险事件时有发生，致使企业发生不必要的经济损失。开发项目合同涉及内容较多，专业面广，合同管理人员必须具备一定的工程、造价及法律专业知识。目前很多开发企业合同管理人员业务素质不高，合同管理制度及工作流程制定不够完善，防范合同风险管理意识不强，把合同管理简单地视为一种事务性工作，致使在合同履约过程中经常遭受到一些本可避免的损失。
2.2 合同管理的重视度不够
企业往往对合同谈判和签订过程都比较重视，但合同签订后，在执行和管控方面则经常容易出现疏忽。有一些合同管理人员，仅仅是将合同文件交给项目相关的负责人员，而没有对合同主要条款内容进行相关的交底，这样就导致了合同在签订与执行过程中的严重脱节，致使相关执行人员对合同条款的规定内容了解不够全面，工作责任划分不明确，在项目的实施过程中难免会出现不符合合同要求的现象，严重影响了对整个项目进行有效全面的成本控制管理。
2.3 合同内容表达不严谨
合同是保障各方主体利益的根本。目前房地产企业的合同签订量较大，依法订立的有效合同，应当反映合同双方的真实意思。但实际在合同签订时往往内容不够严谨，在执行过程中增加了不少合同隐患和风险。其一，有的合同条款不完善，合同中常常对双方权利和义务的条款内容表述不明确，对违约责任规定得过于简单，意思表达不清晰。在执行中一旦出现违约，容易引起双方合同纠纷。其二，有的合同内容表述不准确，由于没有采用规范的格式合同文本，合同内容表达不够完整，对合同理解容易发生岐义和误解，扭曲了双方的真实意愿，使企业自身承担了不必要的风险。
2.4 合同执行过程监管力度不够
在合同的执行中，必要的监管制度，能够有助于合同的顺利执行，充分降低合同风险。但是在实际中，很多企业对合同的监管力度不够，没有对合同执行过程进行有效的监督管控，合同管理不科学、不规范，或者管理者监管不够严谨，致使合同管理制度没有发挥应有的作用。合同管理不仅仅只是一个部门或者一个岗位的责任，而是需要多个职能部门相互配合共同完成的，这样才能保证合同能够得到全面有效执行，保证开发项目能够按照开发经营目标正常运行。
3 加强项目合同管理的主要对策
3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程
合同管理制度是保障合同管理过程及房地产企业正常运行的行为规范。合同工作流程是否健全是保证建设项目是否成功的关键所在。合同从签订到履行完毕，涉及到许多法律问题，涉及到房地产企业的许多专业管理部门，若哪一环节发生失误，都有可能造成经济损失。因此房地产企业必须制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企业合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部门的职责岗位权限制度，明确合同主管的责任；其二，制定一整套合同洽谈、编制、审核、审批、监督制度；其三，制定相关配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同归口管理制度、合同跟踪制度、合同台帐及归档制度、合同考核制度等。同时，还要将这些合同管理制度、工作流程与整个工程项目的全过程成本管理有机结合起来。
3.2 加强实施合同示范文本制度
实行合同示范文本制度，是贯彻执行《合同法》加强合同监督管理，提高合同履约率，维护行业市场秩序的一项重要措施。一方面有助于当事人熟悉有关法律、法规，使工程合同的签订符合法律规范的要求，避免出现显失公平和违法条款；另一方面便于合同管理机关加强监督检查，提高合同的履约率，维护建设市场秩序。国家有关部门颁布的各类建设工程合同示范文本，对当事人各方的权利、义务和责任作了全面、准确的规定和约定，可操作性强，有利于防止当事人主观上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同纠纷的发生。因此，在订立合同时，首先考虑使用合同示范文本，以提高合同质量。对于自行草拟的合同文本，也应参照合同示范文本，避免和有效控制合同风险。
3.3 设立健全的合同管理机构
房地产企业应根据本身的具体情况和特点，在公司内部设立设立专门的合同管理机构，承担制订本企业的相关合同管理制度，检查监督本企业各类工程合同的订立、审查、履行跟踪等监督管理工作任务。这些机构在合同订立、履行以及协调过程中都发挥着重要作用，负责宣传贯彻有关合同法律、法规，培训合同管理人员；审查合同，防止他人利用合同进行违法活动；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。因此，设立健全的合同管理机构，在企业管理中发挥合同管理的纽带作用，从而使工程项目在合同的订立、履行、变更和终止等活动得到有效控制，为公司领导的决策提供科学依据。
3.4 不断提高合同管理人员素质
其一，认真选好合同管理人员。工程合同管理人员需要熟悉工程项目的实施全过程，具备合同管理知识，熟悉相关的法律法规知识，能够熟练运用合同管理技能管理各项活动。其二，抓好合同管理人员的教育培训。随着房地产行业的不断发展和法律、行政法规的不断完善，对合同管理人员进行教育培训，认真学习合同管理法律知识，不断提高其业务水平，以便保证开发企业合法地参与市场经济活动。其三，积极吸收和采纳国外成熟的合同管理经验。比如可以学习借鉴FIDIC合同条款，不断严密和完善合同内容，减少合同履约过程中的争议，提高建设工程合同管理水平。其四，对合同管理人员实行岗位责任制。工程合同管理是专业性强、责任大、极为复杂的工作，合同管理人员要具备较强的责任心，才能在更好地在合同管理中发挥作用。
4 结语
合同管理工作，是房地产项目全面管理的重要组成部分，它是防范和控制经营风险的重要手段，对房地产企业全过程成本控制的意义十分重大。在现如今房地产市场经济激烈竞争的环境下，企业只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制经营风险，最大限度地提高开发项目投资效益。
参考文献
[1] 杨洪.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划
篇（6）
1. 我国房地产金融风险分析
1.1商业银行信用风险分析
1.1.1金融政策影响房地产市场。2003年至2008年上半年，对房地产市场调控采取的是较为趋紧的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消费为主的金融政策，但这些政策调整滞后于房地产市场自身调整，2008年在房改以来房地产市场首次出现不景气，一是成交量下跌幅度较大，二是70个大中城市房屋销售价格出现逆转，三是房地产资金来源结构发生较大变化。
1.1.2房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，50%以上依靠银行贷款，虽然我国已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。
1.1.3投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。
1.2 法律风险分析
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中.消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。
法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。
房地产金融缺乏完善的配套法规，严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行，因此，一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企合作关系；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
2. 防范房地产金融风险的措施及建议
仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的金融风险。
2.1选择符合企业发展的融资渠道
企业在选择采取何种筹资方式时，要对各种融资渠道的风险、获利等做好分析和计算，设计出各种不同的融资方案，对各种方案进行比较：第一，看其收益率是否会高于其投资成本；第二，其财务杠杆收益与财务风险是否能达到均衡。然后，根据企业的自身情况选择一种最佳方案。项目不同，对融资需求的量也就不同，因此，房地产企业的项目融资并不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行，在指定多种方案的前提下，在房地产企业发展的不同时期、不同条件下选择最佳的融资方式，满足房地产企业发展的同时降低了投资成本，确保企业稳定快速发展。
2.2完善房地产金融的法律环境和信用等级评估系统
房地产企业融资渠道的创新需要政府的大力支持，政府要确保房地产企业融资渠道稳定的同时保证国民经济的稳定发展。政府必须制定相关政策，无论是金融体系还是国民经济出现压力，都能保证相互平衡发展，比如金融体系出现问题时，政府更多地考虑如何保持金融体系的安全与稳定。在不同情况下相关机构要做出相应的调整，以适应需求的变化。
当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有制定相关法律来规定对其房地产基金的发起、设立等，因此，必须推出相关法律，以建立长期的投资基金组织。
2.3扶持房地产企业证券化发展
资产证券化也是解决房地产企业资金瓶颈的一个选择。资产证券化是构建房地产企业融资资产流通市场的前提条件，巨额的房地资产经过证券化之后，就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。国外的房地产金融产品比较丰富，主要有债券凭证、抵押权证券、不动产所有权证券、受益凭证和不动产共同基金等，但并非所有品种都适合我国的国情，因此应根据我国现实情况，加快金融体制的改革和创新，尽快建立多层次的市场体系。此外，政府应对房地产证券化予以扶持，一方面政府金融机构参与债权的二级市场交易，为债权的流动提供担保；另一方面对不动产投资基金给予某些税收的优惠支持，如免征投资者房地产证券利息所得税，政府可给予政策支持，从税收和法规制度等多方面入手，推动房地产证券化的发展。
参考文献：
[1] 周俊、朱新蓉等.中国金融风险的管理与控制〔M]. 2009.
[2] 张宗新.金融资产价格波动与风险控制[M].复旦大学出版社.2008.
篇（7）
确保抵押物合法有效
民间借贷抵押担保很可能出现将不能设定抵押的财产抵押的情形，因此，在抵押登记受理审查中，应审查是否属于《担保法》第37条规定的不能抵押的情形（例如，已依法公告列入拆迁范围的房地产就属于依法不得抵押的其他财产）。另外，民间借贷双方虽然选择了抵押担保方式，但如果对抵押物价值认定过高，则担保效果难以达到。为确保抵押权人的债权对抵押的房地产进行处置时能足额受偿，借贷双方应当按照《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定，委托专业评估机构对抵押物进行估价。
抵押期限及利率约定要合法
《合同法》第62条第1款第4项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此，如果借贷合同上并没有约定还款日期，借款方可以随时还款，贷款方可以随时要求还款。对于此类借贷合同，其抵押登记中的抵押期限由借贷双方设定，但设定的期限应当在土地使用权期限内。
在民间借贷关系中，借贷双方最容易在利息上发生矛盾。《合同法》第211条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”同时，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。”由此可见，超过限额的高利贷利息不受法律保护，因此，公民之间借款约定的利率应在法律规定范围内。
篇（8）
[分歧意见]
本案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让 ，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不违反法律的规定，应是有效合同。
[评析]
本案是一起比较典型的房屋买卖纠纷案例，在社会生活中屡见不鲜。笔者同意第二种意见，即该房屋买卖合同是有效的合同。被告应当按照合同履行义务。理由如下：
1、从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。
篇（9）
福州市工商行政管理局
福州市房地产管理局
20xx年八月
本合同文本使用说明
一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规制定的示范文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。
二、在福州市行政辖区范围内，委托房地产经纪机构进行存量房屋(二手房)转让适用本合同文本。
三、合同文本空格 [ ] 中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写(壹、贰………)填入 [ ] ;对不选择的内容，用横线将其划除。
四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意内容。
五、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项优先。
六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。
编号：
卖方(以下简称甲方)： 买方(以下简称乙方)：
身份证号码： 身份证号码：
卖方人： 买方人：
身份证号码： 身份证号码：
中介服务方(以下简称丙方)
工商注册号：
备案证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。
第一条 本宗买卖房产状况
1、房屋座落：甲方房产座落于福州市区
2、建筑面积： 平方米(其中：私有面积： 、共有面积 、附属间面积 )。(详见榕房权证 字第 号)(土地使用证 字第号)
3、成交价格：甲、乙双方议定该房产(含装修及附属配套设施)的买卖价格为 (币种)(大写)： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(￥ )。
[其中：房产买卖价为 (币种)(大写)： 佰拾万 仟 佰 拾 元整(￥);装修及附属配套设施转让价为 (币种)(大写)： 佰拾
万 仟 佰 拾 元整(￥)。
4、成交细目：
(1)、配套：
(2)、家电：
(3)、家俱：
(4)、其他：
(5)、固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。
第二条 中介服务方承诺
1、丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章规定;
2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格;
3、保证诚信服务，不收取合同外的任何费用(不包含合同外其他服务)。
第三条 委托中介服务事项
1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务;
2、丙方应甲、乙双方的需求，为其提供房产成交后服务。
第四条 中介服务范围
选择下列第[ ]项服务
1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务;
2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功;
3、房产行销推介;
4、为当事人代办房产评估手续;
5、代办权属过户手续;
6、为乙方办理 (注：填写①商业银行按揭贷款、②公积金贷款、③商业银行和公积金组合贷款)手续;
7、代办房地产公证、见证手续;
8、协助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书;
9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续;
10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交;
11、其他
第五条 中介服务段落
1、丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托之日起到甲、乙双方达成本协议之日结束;
2、丙方提供的相关房产成交后的服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。
第六条 中介服务费(包含中介服务佣金和相关服务费)
1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同之日起 日内，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。
a、丙方向甲方收取中介服务佣金为 (币种)(大写) 万 仟佰 拾 元(￥ )。
b、丙方向乙方收取中介佣金为 (币种)(大写) 万 仟佰 拾 元(￥ )。
2、交易服务费：根据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙双方提供成交后服务费。
a、丙方收取甲方交易服务费 (币种)(大写) 仟 佰拾 元(￥ )。
b、丙方收取乙方交易服务费 (币种)(大写) 仟 佰拾 元(￥ )。
3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。丙方收取乙方按揭服务费 (币种)(大写) 仟佰 拾 元(￥)。
第七条 当事人配合与保密
1、丙方承诺按交易程序(另定补充协议)规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成相关事宜。若因甲、乙方双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延;
2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。
第八条 中介权益说明
甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。
第九条 丙方的权利义务
1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、《备案证》等，房地产经纪人应出示《经纪人资格证》、《房地产经纪人资格证》;
2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;
3、丙方对甲、乙方双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和积极配合乙方到相关部门查验;
4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以及配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况。
5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用;
6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续;
7、在合同履行期间，丙方应当积极告知并督促相关当事人履行合同和提醒应注意的事项及瑕疵。
第十条 甲方的权利义务
1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息;
2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：
身份证复印件;
房屋权属证书;
土地使用权证;
其它相关资料： 。
3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;
4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。
第十一条 乙方的权利义务
1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产;
2、乙方应在签订本合同之日起 日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料;
3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。
第十二条 定金
签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金 (币种)(大写)： 万仟 佰 拾 元整(￥ )给甲方(定金可抵作购房款)。
如果甲、乙双方同意，可以选择下列[ ]种方式确保交易安全：
1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据;
2、暂时将部分定金 (币种)(大写)： 万 仟 佰 拾 元整(￥ )在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据;
3、 。
第十三条 费用承担方式
1、交易税费由 方承担;
2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用 承担，过户至乙方名下的土地证费用承担;
3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由承担;
4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、 等的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责;
5、 。
第十四条 购房款及其他费用支付方式。
按交易程序(另订补充协议)规定的方式支付。
第十五条 违约责任
1、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签定后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方，违约金数额;
2、甲乙保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任;
3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金(按成交价日万分之 );乙方如未能按照交易程序(另订补充协议)规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金(按成交价日万分之 );
4、丙方作为居间及服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方提供诚信服务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;
5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;
6、在甲、乙双方未改变上述交易条件，交易程序正常执行的情况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期收到房产过户的，丙方承担违约责任。
第十六条 违约处理时限
自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。
第十七条 本合同解除条件
出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人(本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除)：
1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
4、。
第十八条 因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。
第十九条 合同争议解决方式
本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第[ ]项解决：
1、向仲裁委员会提请仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第二十条 生效条款
本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。
本合同及补充协议共 页，一式 份，甲、乙双方各执一份，丙方 份，具有同等法律效力。
第二十一条 、其它事项：(空格如不够用，可以另接)。
甲方(卖方)： 乙方(买方)：
联系电话： 联系电话：
联系地址： 联系地址：
邮编： 邮编：
丙方(中介服务方)：
签约代表：
经纪人资格证号码
房地产经纪人资格证号码：
联系电话：
签订地点：
签订时间：年 月 日
二、福州市房地产经纪合同(乙种本--租赁)
福州市工商行政管理局
福州市房地产管理局
本合同文本使用说明
一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规制定的示范文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同各款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。
二、在福州市区范围内，委托房地产经纪机构进行房屋租赁业务适用本合同。
三、合同文本空格[ ]中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写(壹、贰……)填入[ ];对不选择的内容，用横线将其划除。
四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意内容。
五、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项优先。
六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。
编号：
出租方(以下简称甲方)： 承租方(以下简称乙方)：
身份证号码： 身份证号码：
出租方人： 承租方人：
身份证号码： 身份证号码：
中介服务方(以下简称丙方)：
工商注册号：
备案证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。
第一条 、本宗租赁房产状况：
1、房屋位置：甲方房产座落于福州市 区
2、建筑面积： 平方米(其中：单元面积为： 、附属间面积为)(详见权属证明)，租赁用途：
3、租金及支付方式：甲、乙双方议定该房产(含装修及附属配套设施)的租金为 (币种)(大写)：佰 拾 万 仟 佰 拾 元整( )。
支付方式：[现金支付]、[转帐支付]
开户行：户名： 账号
付款时间为：公历每个月 日前支付
4、租赁期限：
自 年 月 日至 年 月 日止，共计个月时间
5、配套及附属：
1)、配套：
2)、家电：
3)、家具：
4)、其他：
5)、固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性。
乙方租赁期满，应保证配套及附属设施的完整性并归还业主。
第二条 、委托中介事项：
丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方租赁房产一事，提供中介服务;
第三条 、中介及行为的承诺：
1、丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章规定;
2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格;
3、丙方保证诚信服务，不收取合同外的任何费用(不包含其他服务)。
第四条 、中介服务范围：选择下列第项服务。
1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务;
2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同并促成交易成功;
3、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的交接;
4、其他 。
第五条 、中介服务段落：
丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束;
第六条 、中介服务佣金：
自甲、乙双方签订本合同后，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。
1、丙方向甲方收取中介服务佣金为 (币种)(大写)万仟佰拾 元()。
2、丙方向乙方收取中介服务佣金为 (币种)(大写)万仟佰拾 元()。
第七条 、当事人配合与保密：
对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。
第八条 、中介权益说明：
甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。
第九条 、丙方的权利义务：
1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照等国家相关资格证明;
2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;
3、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和到相关部门查验;
4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋管道不通等瑕疵和房地产权利受限制等情况;
5、丙方应告知甲、乙双方房地产租赁业务所涉及政府相关部门应收取的各项税费及其他费用;
6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产租赁合同;
7、在合同履行期间，丙方应当积极告知相关当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵。
第十条 、甲方的权利义务：
1、甲方提供真实、合法、准确的房地产租赁信息，并保证该房屋符合国家及地方政府房屋出租的有关法律、法规和政策规定;
2、甲方保证房屋产权明晰，并在签订合同时向丙方提供下列资料：
(1)身份证复印件;
(2)房屋权属证书;
(3)土地使用权证;
(4)其它相关资料： 。
3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产权利受限制等情况，不得隐瞒;
4、甲方向乙方收取 (币种)(大写)万仟佰拾 元()，作为有关费用，如水、电、电信、物业等等的押金(无息)，待本合同期满或终止时，甲、乙双方结清一切费用后，由甲方返还乙方;
5、除甲、乙方另有约定之外，甲方应当履行房屋维修义务，以确保房屋正常使用;甲方未及时进行房屋维修，乙方可以自行维修，维修费用由甲方承担;
6、甲方如出售该房产，应提前 日书面告知乙方，在同等的条件下，乙方有优先购买该房屋的权利。甲方如抵押该房产，应书面告知乙方。
第十一条 、乙方的权利义务：
1、乙方有权查阅租赁房屋的是否符合国家及地方政府有关房屋出租的规定，如各类批文、许可证、权属证明等文件;
2、乙方有权知晓房屋是否权力受限制相关情况;
3、房地产租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自将房地产整体或支解分割进行转租、转让、转借、抵押;
4、房地产租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自对房屋进行装修或其他形式的改造，经甲方同意的装修或改造，在租赁期届满后，可根据甲方的要求或修复原样归还或保持装修、改造后的状况进行交接，不得擅自毁损;
5、乙方应当按约定及时交纳租金，否则每拖欠一日按月租金的%支付违约金，逾期 日不缴纳租金的，甲方有权解除本合同;
6、乙方应当严格遵守国家和地方政府的法规和政策规定，办理暂住证等相关证件，搞好计划生育和防火防盗等相关事项，不得存放易燃易爆等危险物品，不得利用租赁房屋进行各类违法活动;
7、乙方按约定按时交纳水、电、煤气、有线电视、电话、物业等相关费用;若个月内未缴清相关费用的，甲方有权解除本合同
8、租赁期届满，在同等条件下，甲方享有优先续租权。
第十二条 、违约责任：
1、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，应当支付违约金 。违约金不足赔偿损失的，还应赔偿守约方相关损失;
2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方在促成交易过程中有提供虚假信息或误导等等过错的，由此而造成甲、乙方经济损失，由丙方承担赔偿责任;
3、丙方作为中介及服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为委托方(甲、乙双方)提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方承担损害赔偿责任;
4、除合同另有约定外，任何一方需提前终止本合同的，应提前 日书面告知对方，并支付违约金 ;
5、丙方有责任督促甲乙双方严格遵守本协议的所有条款，保障甲乙双方的交易安全，并协助甲乙双方办理该房产租赁登记手续及房、款交接手续，因丙方原因给甲乙双方造成损失，丙方做相应赔偿。
第十三条 、因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责，但当事人应当履行及时告知义务。
第十四条 、合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第项解决：
1、向 仲裁委员会提请仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第十五条 、生效条款：本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。
本合同和补充协议共 页，一式 份，甲、乙双方各执一份，，丙方 份，具有同等法律效力。
第十六条 、其它事项：(空格如不够用，可以另接)
甲方(出租方)： 乙房(承租方)：
联系电话：联系电话：
联系地址：联系地址：
邮编：邮编：
丙方(中介服务方)：
签约代表：
经纪人资格证号码：
房地产经纪人资格证号码：
篇（10）
中图分类号：F293. 3 文献标识码：A
随着我国房地产调控政策的不断变化，房地产市场由供不应求到渐趋饱和，上市房地产企业资本结构也面临诸多的问题，不少企业出现资金紧张，面临资金链断裂的风险。尽管最近国家出台一系列利好政策稳定房地产市场，但是，上市房企的股价却在不断创造新低，企业经营面临很多的困境。在这样的背景下，上市房企需要更加重视资本结构优化，结合宏观经济政策和市场发展现实，运用新思维、新方法不断优化房企的资本结构，推动企业健康发展。
1积极拓展多种融资渠道，降低对银行贷款的过度依赖
成熟的房地产市场房企的融资渠道都比较多，比如，美国房地产企业的负债比例都在三成左右，而我国大部分房企的负债比例超过七成，比美国的两倍还要多。我国现在正处于经济高速发展时期，我国调整产业结构的压力比较大，对银行对房地产企业的信贷也在压缩，我国上市房企的融资渠道也处于发展时期，一直以来，大部分房企只能通过上市融资、银行信贷以及企业债券等形式，银行信贷是房企的资金的主要来源，造成当前我国房企融资方式单一，融资渠道较窄。我国政府需要做成更多的努力，鼓励企业拓宽融资渠道，制定和完善法律法规，对金融市场做好监管，引导上市房企在较为健全的金融市场环境中获取更多的融资渠道，减低对银行的过度依赖，优化企业资本结构。
2增强企业偿债能力，灵活应对市场变化
我国上市房企负债比例较高，短期债务和长期债务是影响企业资金链的重要因素，企业在发展和经营过程中需要不断发生各种信贷关系，需要不断获取新的融资，又需要对已有的债务进行偿还。由于我国的上市房企负债比例较高，偿还本息是很多上市房企的重要问题，这样的债务比例使得上市企业无法更好地发挥负债的杠杆作用，影响企业的发展稳定，让企业随时面临一定的财务风险。房企一旦出现资金链断裂，严重的债务危机必然是企业陷入困境甚至绝境。为此，上市房企必须未雨绸缪，一方面需要不断提升企业的偿债能力，防止企业财务危机发生；另一方面，需要积极稳妥地拓展融资渠道。我国上市房企获取长期贷款的难度一般都比较大，由于国家政策要求房企必须具有较强的盈利能力，在资金使用和企业的净资产等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想获得长期债务较为困难，房企需要不断寻找更多的短期负债渠道，短期偿债压力非常大。所以，我国上市房企需要强化短期偿债能力，优化短期债务的时间和债主结构，准确把握市场变化，合理安排短期债务的增长速度。
3提高企业盈利能力，不断优化内部融资比例
企业资本结构的核心是盈利能力，只有企业的盈利能力提升了，企业才能更好地发展，企业的融资渠道才能畅通，才能不断提升企业的偿债能力，才能确保资本结构合理和安全。很多的上市房企都处在高速发展的关键时期，需要储备大量的土地，甚至为了发展商业地产，还要100%持有物业，这样会让上市房企占用很多的资金。无论是以商业还是住宅为主的企业，都需要不断提升盈利能力，不断增强企业的收益留存，改变单一的对外融资局面，降低外部融资比重。利用上市房企每年的利润增加自由资金投入，既能降低对外部资本的依赖，又能够降低融资和经营成本，又有利于企业的资本优化。为此， 上市房企土地积累到一定数量以后，对土地储备的需求可以适当降低，不必再跟风拿地或者炒地，选择那些具有更大开发价值和发展前景的项目。在经营过程中，企业根据市场变化和自身发展积极尝试多元化经营模式，降低或者分解经营风险，加快资金回笼，提高存货的周转率，增强企业资金的循环能力，不断优化企业的资本结构，实现企业的可持续健康发展。
4积极发展金融市场，构建多元化融资渠道
我国上市房企的资金来源于国内贷款、自筹资金、购房预付款、外商直接投资以及利用外资等，我国上市房企的融资渠道貌似很多，但是渠道确实非常狭窄。要想更好地优化企业资本结构，需要不断拓展融资渠道，需要发展完善的金融市场。首先应该健全法律法规，为上市房企营造一个较好的发展环境；其次，需要鼓励房企积极探索各种融资模式，实现多元化融资，促进上市房企根据市场环境和自身发展优化资本结构。
5健全房地产市场法规制度，形成成熟的金融市场
我国房地产市场化起步晚，发展速度远远高于市场化建设速度，很多的法律制度跟不上我国房地产市场的发展，造成房地产政策管理和服务相对滞后，出现很多不规范问题，前期影响房地产质量，现在影响房地产企业融资发展壮大。尤其是当前我国房地产市场缺乏完善的融资法律法规，无法对房企资金来源和用途进行有效监控，没有对房企自由资金、金融信贷、海外直投等比例作出统一的规定，很多的政策、法规都处在不断变化之中，不利于整个行业的长期稳定发展。在比较成熟的欧美市场，可以更好利用房地产投资基金，可以实现房地产证券化模式经营，而在我国才刚刚研讨，缺乏较为完善的政策和法规支持。为此， 我国要确保房地产市场的健康稳定发展，需要构建较为完善的适合房地产可持续发展的金融法律体系。首先应该在《公司法》《合同法》《商业银行法》等基础市场经济法律法规中融入房地产金融方面的法律条款；其次，制定房地产金融专门法律，比如，房地产开发项目资金管理条例、房企融资法等，对融资方式、资金使用等方面做出严格规定；最后，为房地产信托、证券化、投资基金等融资模式提供较为完善的法律支撑。
总之，我国房地产走过了黄金十年，在推动我国社会经济发展和改善人民居住条件的同时，也是实现了发展壮大和升级，房地产企业完成了上市以后，规模不断扩大，业绩不断提升。但是，还应做好上市房企资本结构多元化，不断拓展融资渠道，实现上市房企的健康可持续发展。
篇（11）
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02
一、我国房地产金融风险
房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。
二、我国房地产金融存在的法律风险
房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。
1.商业银行之法律风险
一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。
2.个人住房贷款之法律风险
个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。
3.土地贷款法律风险
房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。
三、我国房地产金融风险的法律完善
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。
1.商业银行风险之法律规制
（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。
（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。
2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制
（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。
（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。
（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
3.房地产土地贷款之法律规制
（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。
