房地产行业会计实务大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产行业会计实务范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

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［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。

另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。

一、建立完善的房地产行业的会计规范体系

房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

二、完善配套工程的会计核算准则

配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容

鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:

(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目

该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。

(二）披露企业的预售政策及情况

因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。

(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息

房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。

(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露

即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。

(五）增加质量保证金及风险的披露

房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。

四、逐步与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。

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义乌市规模以上企业虽然具有快速成型环节的支撑，但总体使用率不高，据调查其月使用率仅有2-3次，资源浪费严重。所以，怎样整合规模以上企业的资源，建立一个快速成型的公共技术服务平台，既提高了规模以上企业快速成型技术设备的使用率、提升设备固定资产的资金回流速度，也能满足众多中小企业在产品创新和研发环节的迫切需求，形成义乌市快速成型技术服务产业集群。在一定程度上提升了义乌市制造业的区域竞争力。

1 义乌市小商品快速成型服务平台应用价值

1.1 加快小商品快速成型研发

通过政府、企业、院校三方共同注资的方式，构建小商品快速成型平台，该平台由三部分组成。

一是快速成型的设备平台，即成立一个快速成型打样中心，由政府、企业、院校共同出资，利润共享，平台供义乌市所有中小企业共同使用；二是建立一个快速成型专业信息库，包括快速成型设备的信息和技术队伍信息，供义乌市中小企业使用；三是建立一个虚拟联合分析测试中心，组建区域内不受空间限制的联合测试服务平台。项目开展为小商品生产企业提供必要的信息，在一定程度上也缩短新产品研发周期，加快了研发及生产速度。

1.2 为相关企业节约大量资源

组建区域内不受空间限制的服务平台。企业就可以利用该平台将快速成型设备进行整合，在各企业设备产权不变的情况下，整合企业间已有快速成型设备资源，统一协调相关专业人等，充分发挥各企业人力、物力的潜力，在技术上互相学习和促进，协调业务，共谋发展。

2 义乌市小商品快速成型服务平台的内容

2.1 构建信息网络平台、网上预约服务平台

构建能提供跨地区、跨部门的网上仪器设备共享应用服务平台，提供政策查询、仪器设备和大型软件共享使用信息等服务，并能够实现仪器设备的资源查询、人才培训与学术交流等，通过该平台充分发挥仪器设备相关信息的资源共享，方便、准确、及时地查找有关数据。同时，提供高效、快捷、安全的网上预约服务，相关小商品生产企业可将其能提供共享的快速成型设备信息按相应程序上传至平台网上，只要能上网的地方均可方便、快捷地按下图所示流程进行网上预约，共享服务平台网上的资源。另一方面，企业相关人员也可通过平台网查询拟使用的设备，比较后选定拟预约的仪器设备，按下图所示流程进行网上预约。

2.2 组建虚拟的联合分析测试中心

项目拟通过组建区域内不受空间限制的联合测试服务平台。 企业可利用该平台将快速成型设备进行整合，形成一个虚拟的联合分析测试中心，在各企业设备产权不变的情况下，整合企业间已有快速成型设备资源，统一协调相关专业人才等。

2.3 建立快速成型领域的信息库，为企业相关快速成型设备采购决策提供决策支持

共享平台拟提供多种方式对仪器信息和仪器单位信息进行查询功能，统计图表等。方便地为用户提供仪器的状态、功能与特色、技术指标、仪器服务收费标准信息、单位信息等相关信息，为用户寻找和选择仪器提供参考数据。同时也为企业选购设备提供包括同类产品的使用情况等参考数据，从不同角度为企业提供相关设备的信息，企业可利用这些信息结合自身需求做出是否采购或是采购调整的决策，为企业新购置设备提供较好的决策支持。从而避免企业快速成型设备区域内的重复购置，而且还能使企业的采购决策与区域经济、科研条件等相结合，提升企业大型设备投资效益。

2.4 通过快速成型设备共享平台加强企业相关技术队伍建设

快速成型设备共享平台能够汇集区域内各行业、各单位快速成型设备，给区域内快速成型设备资源的整合与共享提供人才保障。作为企业从事相关专业的技术人员可借助服务平台与相关同行交流，钻研业务知识，开展分打样、快速成型技术的应用研究，提高专业服务人员的业务素质，提高业务水平；主动参与新功能的开发利用，使快速成型设备得到良好的日常管理、维护、维修、保养和利用，减少不必要的操作失误及损坏，延长设备使用寿命，在提高快速成型设备使用效益的同时也能加强企业技术队伍的建设，形成机组人员与设备使用效率良性互动的局面。

参考文献

[1]夏卿坤.快速成型技术[J].长沙大学学报，2005（9）.

[2]罗辑，黄强，陈世平，等.快速成型技术及其对制造业的影响[J].机床与液压，2006（3）.

[3]曹炜，曾忠，李合生.快速成形技术及其发展趋势[J].机械设计与制造，2006（5）.

[4]王西建，徐平，高奇.快速成型制造技术的应用及开发重点[J].辽宁工程技术大学学报，2005（4）.

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顾名思义，房地产既包括房产也包括地产。房地产开发企业就是指从事房地产开发和经营的企业，既是生产者又是经营者。通常来讲他们既可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。房地产开发企业一般来讲主要进行如下业务：1、土地的开发经营，即企业有偿获得土地之后，对该土地进行开发，之后可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋以及其他设施，然后作为商品出售，也可以开展土地出租业务。2、房屋的开发与经营，即开发土地并建造房屋，之后将房屋作价出售或者出租。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发，例如接受政府或其他单位的委托。

由此可见，房地产开发企业的生产经营与其他房地产相关企业有很大的不同，这很大程度上是由于其开发经营业务的复杂性所决定的。开发产品周期长，投资大，要从规划设计开始，经过研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。因此，经营风险也很大。

房地产开发企业的投入资金多风险大，除此之外房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。相应地，在销售收入方面的确认也有很多情况需要注意。因此，业务自身的特点决定了房地产开发企业的会计核算有很多特殊情况。

二、房地产开发企业会计核算的特点

房地产开发企业的特殊经营活动以及相对严格的管理要求，使得其会计核算方面与其他的房地产相关行业有许多不同：

（一）产成品的种类多，且核算方法不同。

房地产开发企业的产品生产时间很长，且作为其产成品的是建造好的房屋，因此对于产成品的种类划分有很多不同的标准，很多产成品既可以是属于此类也可以属于彼类，这样的模糊特性给会计核算带来了很大的困难，而且核算的方法也不尽相同。

（二）产品成本的核算复杂。

由于产品的特殊性，使得产品成本在计量，归结和核算的过程中出现较为复杂的特点。

三、房地产开发企业会计核算现状及成因分析

随着我国市场经济的不断深化，房地产开发企业获得了长足的发展，但是，不可否认，在发展的同时也遇到了很多瓶颈。包括在会计核算中，由于房地产开发企业自身的业务特点以及新旧体制变更所带来的冲突，使得房地产开发企业的会计核算仍然存在许多不完善，不规范的问题。

（一）销售收入的确认存在很大的困难

房地产开发企业的产成品有很大特殊性，它的销售通常有两种形势。一种是自主开发后销售，另一种是在买方合同的约束下进行开发。也就是开发后销售和开发前销售这两种形式。开发前销售有很大的保障，因此在销售收入的确认方面也较为简单，应该按照建造合同的标准进行收入的确认。而开发后销售有很大不确定性，通常采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品的销售需要取得预售许可证和销售许可证，同时，还要经过签订预售合同并预定房款、签订正式销售合同，工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。所以，房地产商品的收入确认同其他生产收入相比有很大特殊性，同时，由于房地产商品的开发建造时间长，耗资巨大且费用的归结较为复杂，使得商品的销售收入的确认也有很大的困难。

（二）产成品成本在计量上常常不能贯彻收入费用配比原则

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价。

通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

（三）收益评价指标不能真实反映企业业绩

一般的公司业绩评价指标不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，不准确的信息极容易误导投资者。这是由房地产企业投入产出周期的特殊性决定的，例如企业的年报中往往存在业绩波动较大的现象。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等，更有赖于会计界对会计信息的真实反映与充分披露。

（四）会计信息质量存在问题

行业的特性使得房地产开发企业的会计信息反映质量存在很大不确定性和不客观性，有的甚至存在虚假信息。例如房地产开发企业会计实务中销售收入的确认随意性较大；各企业之间和同一企业前后各期的业绩信息的可比性较差；企业报表中的现金流量信息不够全面准确；对于企业的风险披露不足等等。这些问题直接影响到房地产开发企业的会计信息质量信誉以及投资人的投资风险。

四、规范房地产开发企业会计核算的相关对策

房地产业是一个国家的经济主导产业，他的发展好坏直接关系到整个国家的经济稳定。因此，规范房地产开发企业会计核算体系的运行，提高房地产开发企业的会计信息质量是维护我国经济发展环境稳定的重要课题。对此，笔者提出以下建议：

（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系

理论是实践的指导，有了规范的理论体系，房地产开发企业的会计实务实践才能有法可依，因此，建立和完善房地产开发行业的各种规则准则是规范会计核算的首要任务。例如建立完善收入确认准则指引；建立和完善配套工程的会计核算准则指引；扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业内部会计核算和财务管理制度；完善房地产开发企业，尤其是上市公司的内部治理结构和内部控制制度等。

（二）相关会计准则应全面与国际会计准则接轨

随着全球经济一体化步伐的加快，以及房地产行业作为资本市场的一大特性，外资投向的明朗化，房地产行业的对外开放是一个明显的趋势，在这种状况下，房地产行业的会计核算所遵循的我国的会计准则应该在此基础上进一步完善和发展，充分地全面地与国际会计准则接轨，使得后续的开放发展顺道畅通。

（三）加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础

房地产开发企业通常容易在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面存在问题，这一切都属于企业管理的范畴，因此，要想规范房地产开发企业的会计核算，加强企业的财务管理有着非常大的必要。这些都是会计信息形成的重要基础，要保证这些基础的上层建筑准确客观，基础的管理十分必要。

（四）完善企业的内控体系，增强风险控制环节

房地产市场公平竞争的需要，在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，房地产开发企业必须多快好省地进行开发活动，加强开发产品成本的控制，不断降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，节约使用资金，提高企业经济效益。同时，会计信息的质量关系着企业的长远发展，因此，完善会计核算的内部控制制度，对于企业的发展有益无害。

参考文献：

[1]彭俊.房地产会计.上海：百家出版社.1994

[2]郑修建.房地产开发企业财务会计.北京：中国政法大学出版社.2001

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近年来，随着我国城镇化建设的快速发展，房地产事业取得了飞快的发展，其发展带动钢铁、水泥、建材等各个行业的发展，为国民经济的发展做出了重要贡献。房地产行业投资数额大、建设时间长、建设过程环节多以及开发风险大等这些特点决定了房地产企业在会计核算工作中具有复杂性和特殊性。当前，我国房地产企业在会计核算中存在不少问题，需要进一步去完善。

一、房地产开发企业在会计核算过程中存在的问题

（一）房地产开发企业收入难以确定性

房地产企业一般的商品房为自己自行开发，一般经营业务涉及了从可行性研究、征地、、勘察、设计、建设、销售到售后服务等各个环节，开发的时间长、投资资金大。一般在建设初期房地产开发企业的资金就基本花费殆尽，如何取得下一步房地产开发的资金，是每个房产企业不得不面临的最大问题，目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。由于近年来国家对于房地产行业的调控力度加大，中国人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，使得房地产企业融资变得很困难。这就决定了房产企业一般通过预售筹集资金，一般我国现行规定只要房屋取得预售许可证就可以开始销售，签订正式合同，在房屋正式验收合格后交与买方。因此房地产企业的是收入就有其特殊性，难以运用会计准则中的权责发生制进行收入的确认，收入确认是在订立正式合同但房屋没有交付时做收入的确认，还是在开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认，还是在办理产权证后再去确认收入就出现了混乱。

（二）房产开发企业商品房成本与售价难以实现平衡匹配

房地产行业具有资金投入大、建设时间长的特点，从获得项目到开发完成，可能需要2-3年或者更长时间，这样必然使得房地产企业在一段时期内投入和收入无法平衡。房产建设前期需要投入大量资金、支出大幅增加。即使这时房屋已经预售，但是由于没有交付，按照会计准则可能无法进行收入确认，这就造成公司利润会出现大幅波动，不能真是客观反映公司业绩水平和经营水平。因此，正确合理地确认公司的收入是真是反映公司经营业绩的前提。

（三）信息披露存在缺陷

信息披露存在缺陷主要表现在两个方面一是现金流量信息不足，二是风险信息披露不全。现金流量信息不足是由于在工程建设完成前主要表现为现金的流出，在工程完工竣工验收后又集中表现为现金的流入，由于建设工程建设周期长，现金流入、流出的跨越大，往往对于投资者来说难以真是了解企业的现金真实流动情况。房产企业在项目的开发过程中建设周期长，负责率高，受国家政策、宏观经济、工程质量等影响，风险较大。这就要求房地产企业及时提供企业潜在的风险。

二、完善房地产企业会计核算的方法

（一）结合法律标准规范及房地产公司的特点对收入加以确认

1.首要条件是符合法律标准，法律标准指房地产公司在开发房产的过程中各项手续齐全，按照国家相关部门规定取得了土地使用证、开工许可证及商品房预售许可证等，并按相关法律法规进行交易买卖。这些法律标准是房屋预收款进行确认的必要条件，但还不是充分条件。

2.其次符合专业标准，按照会计专业准则，销售商品收入同时满足下列条件，收入才能予以确认：（1）商品的所有权上的风险及其报酬是否已经转移到购买方；（2）企业是否保留了与商品所有权相联系的继续管理权，是否对商品还进行有效的控制；（3）收入的金额数量能不能够可靠计量；（4）与交易相关的经济利益能否流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能否可靠地计量。

综合以上两个收入确定的标准，结合房地产行业的自身提点，笔者以为房屋具备以下条件可以进行收入确认：（1）房屋已按照国家相关法规规定进行竣工验收合格；（2）买卖双方签订正式购房合同；（3）双方按照规定履行合同义务。

（二）合理划分成本核算对象，使销售收入与成本配比。

对于开发较大的工程项目、建设时间较长的房产项目，可以结合项目的具体特点和成本核算的需要，按房产项目的施工划分及其不同类型进行会计成本核算工作。同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。如果同一施工项目，建设的有高层、小高层、多层等，可按其结构形式划分核算对象。根据会计核算和企业管理需求，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独成为会计成本核算对象。

（三）加强信息披露的全面性和及时性

会计核算中的信息披露的质量对于会计核算有着重要的意义。由于房地产在开发的过程中土地成本在总成本中占据很重要的位置，所以房地产企业在披露会计核算信息的过程要增加土地储备情况的信息，土地储备的多少一般能够反映了企业未来发展的趋势，拥有大量优质地段的土地资源，可能就会给企业未来的发展带来巨额利润。因此，房地产企业在制作财务报表过程中应在附注中增加企业土地储备情况及其获得成本的信息披露。在现金流量信息的报表制造中，以项目为基本单位，披露某以项目在开发过程中的现金流量情况，包括直接费用、间接费用的支出，房屋预售取得的收入情况。通过提高全面的信息流量增加信息的实用性。

加强风险信息的披露，房地产建设工程由于自身的特点，投资大，建设时间长，风险高的问题，所以在项目建设的过程中应加强风险信息的披露。通过建立质量保证金，为商品的质量提供保证，企业根据开发项目的风险特点，提取保证金，纳入工程开发成本，提高应对风险的能力。企业应在其财务报表中应增加风险提示，披露企业存在的风险，增加风险的透明度。

三、结束语

房地产行业由于自身的特点，存在着资金投入大、建设时间长、建设期间受政策以及经济的影响的风险特征，与其他商品来比其特殊性较大。因此，做好房地产企业的会计核算工作，充分发挥会计职能，对于企业的健康发展和安全运行有着非常重要的意义。

参考文献

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一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

篇（7）

（一）会计信息披露存在主观虚假信息

导致了房地产企业会计信息失真，具体来说，人们的整体认知水平有限，加上会计方法的多样化，使得房地产企业很容易对会计信息进行弄虚作假，尤其在当前国家对于房地产行业的调控越来越严厉的时代，房地产企业为了获得更多的生存机会，便不择手段的编制虚假合同，从而造成会计信息的失真。此外，会计信息的提供者与使用者之间的信息不对称也是造成会计信息失真的重要原因。

（二）会计信息披露不够准时

长期以来，我国的很多房地产企业都没有严格遵守信息披露制度中关于定期报告的相关规定，常常对各种不良会计信息延迟披露，而对各种有利会计信息提前披露，有的房地产企业常常将一些临时报告会，在实际事项已经发生了很长一段时间后才进行补充披露。这在一定程度上造成了我国房地产企业在会计信息披露上的混乱局面，不利于投资者的科学决策。

（三）会计信息披露不够完整

房地产企业对与房地产建设项目相关企业的交易信息披露不够重视，会计信息披露不够完整和细致；通过保护公司机密或商业秘密等借口，故意隐瞒对房地产企业自身不利的会计信息。例如很多涉嫌违背国家产业政策和制度法规的会计行为或重大经济事项；对房地产开发项目资金的投放去向以及利润构成的会计信息披露不够充分，在一定程度上损害了投资者的切实利益；未能对公司的偿债能力进行充分揭示，反而对企业的应收账款、对外担保、负债等会计信息进行选择性的隐瞒；部分房地产企业的财务报告中不能提供同期完整的数据和信息等。

（四）会计信息披露不够标准和规范

根据相关法律法规和制度规范的规定，房地产企业在进行会计信息披露时，必须严格遵循会计信息披露制度中的相关规定，确保会计信息披露的标准型、规范性、合理性和合法性。然后很多房地产企业的会计信息披露存在过于随意或者违规违法的情况，在很大程度上影响了房地产企业会计信息披露的质量和水平。例如，有的房地产企业的中期报告过于简单；会计信息披露过程中缺乏严谨性和严肃性；缺乏相关产业政策和市场信息的揭示，无法进行相应的财务分析与评价等。

二、我国房地产会计信息质量不佳的原因

（一） 房地产行业经营的特殊性

首先是企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长，确认收入的时间短则一年，长则几年，收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难，利润在不同时期会出现波动较大的现象。其次，会计实务中销售收入的确认随意性较大，由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。第三，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性，由于开发期限较长，其异步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企业为了自身的利益和目的，置部分股东和投资者的利益于不顾，在会计信息披露中提供很多虚假信息，这不仅对股东和投资者的切身利益造成了损害，对房地产企业的长远发展也是非常不利的。同时，有的房地产企业的公司治理结构不合理，未能形成股东之间的相互制衡，无法充分发挥董事会、监事会的监督作用，使得相关部门和人员无法为企业的会计信息披露行为进行有效的监管和引导。第三房地产行业会计人员自身素质较低，且有时为了迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。

（三）房地产行业的会计信息披露的法律制度体系和监管制度不够完善

从整体上看，目前我国的会计信息披露体系还存在很多缺陷，无法保证房地产企业会计信息披露工作的高质量开展。现有的制度和规范缺乏先进性和前瞻性，在工作过程中缺乏灵活性，无法为会计信息披露的实际工作提供更多的参考依据，制度上的漏洞为房地产企业进行会计操纵提供了可能；并且我国尚未建立科学的责任追究和惩罚机制，这就很难保证房地产企业在会计信息披露过程中的科学化、标准化、规范化。因此，房地产行业会计信息披露的法律制度体系亟待加强和完善。此外，多数房地产企业的内部审计部门形同摆设，无法保证会计审计的独立权和自主权，而政府监督、市场监督、行业监督以及与之相关的监督管理依据不够全面，使得很多监督管理措施无法得到真正的贯彻和落实，不仅浪费了大量的社会资源，也很难充分保证房地产企业会计信息披露的质量。

三、提高我国房地产信息质量的措施

（一）完善房地产行业的会计规范体系

对房地产行业会计的一些特殊事项相关具体准则或会计制度加以规范，建立更加完善、健全的会计信息披露标准和规范，进一步避免和减少房地产企业不作会计信息披露、暗箱操作、不正当竞争等违规操作行为，促进整个房地产业的更好发展，增加房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。

（二）扩大信息公开内容

房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

（三）提高会计人员业务能力与职业道德素质

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（四）完善房地产企业内部管理

房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。

（五）建立健全法律法规制度和监管体系

由于房地产企业的会计工作相当复杂，涉及的面广。同时，会计工作本身具有较强的技术性，且有自身的发展和工作规律。因而，房地产企业为了有效治理会计信息失真问题，就应该尽快制定符合会计工作的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。同时建立配套的内部管理的会计管理体系，努力强化房地产行业的监督机制，制定内部稽查和财务监察制度，健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性，充分突显出社会审计的客观公正作用，严肃处理有问题的会计人员。

参考文献：

[1]方璇，企业会计信息失真问题研究[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2007（4）

[2]周晓惠，房地产上市公司社会责任信息披露的现状研究[J].商业会计，2011（14）

篇（8）

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月了《企业会计准则第3号―――投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

一、投资性房地产的含义

随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产的核算模式

针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：

（一）成本模式

该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

（二）公允价值模式

国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则――基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

三、两种核算模式的比较

（一）共同点

1. 两种核算模式均应单独核算。

新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。

2. 取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。

无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

（二）不同点

1. 两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。

成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。

采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。

2. 两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。

在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

四、两种核算模式对企业的不同影响

（一）对企业资产状况的影响

一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。

另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。

（二）对公司盈利能力的影响

成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。

（三）对企业税负的影响

目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：

（一）模式的适用性

新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后续计量；而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。

无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵；公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。

（二）模式的唯一性

根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。

（三）计量模式转变的不可逆性

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1. 当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2. 企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。

【主要参考文献】

[1] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产.经济科学出版社，2006.15-18.

[2] 财政部会计司.企业会计准则讲解.人民出版社，2006.49-61.

篇（9）

一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

1.全球经济一体化的要求

我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

2.投资性房地产的特性要求

房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式

首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

（一）公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加

采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。

参考文献：

篇（10）

一、引言

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一、前言

2006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破，其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

二、公允价值的概念和特征以及计量方式

公允价值的概念。公允价值（Fair Value）亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义，不同的会计机构定义也不完全相同。如：国际会计准则委员会（IASC）定义公允价值为：是指在公平交易中，熟悉情况并自愿的各方之间，交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会（ASB）将公允价值定义为：公允价值是熟悉情况并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。

公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征，通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征：第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的，并且是在自愿的基础上，而且熟悉交易的情况；第二是在运用公允价值进行会计要素计量时，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量；第三是公允价值立足于当前的交易，而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格，也不是资产在未来创造现金流量的现值。

实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认，我国的新会计准则采用了以下三种方式：第一，当存在活跃市场时，交换价格即为公允价值；第二，当市场不够活跃时，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础；第三，如果不存在活跃的市场，或不存在类似的市场，就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定，也可以采用专业评估人员的评估结果。

三、公允价值在投资性房地产中的具体应用

公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定：在初始计量方面，公允价值模式与成本模式一样，都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目，贷记有关科目。

公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列四个条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用，第二是作为存货的房地产改为出租，第三是自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，第四是自用建筑物停止自用，改为出租。

公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入。

四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策

力求规范和完善投资性房地产行业的结构。首先，投资性房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资；其次是投资性房地产产业结构的调整，房地产的产业结构比例，将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。

加快市场经济体制的建设。不断加强我国市场经济体制的效率，首先，要逐渐形成统一的市场结构，能够让任何资源在市场上都可以得到自由的贸易流动。其次，要把一些垄断行业逐渐取缔，政府要加强对垄断行业的管理，能够让资源在市场中得到合理的竞争，公允价值能够真实的得到反应。最后，要对上市公司进行整顿，坚决杜绝会计信息虚假披露。

加强法律体系的建设。当前，我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟。房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式。当前《物权法》将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇。提高公允价值在投资性房地产中应用的计量水平。

五、结论