房地产开发商业模式大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产开发商业模式范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

“房抵贷”看上去很美吗？

据悉，合生创展此次计划的具体内容为：购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，抵押给网上金融机构房金所申请“房抵贷”，半个月内即可获得为期1年、最高50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款，剩余房款依然可以申请商业贷款。

另外，值得注意的是，“全贷款购房”实际也是“地产+互联网+金融”相结合的实践产物，是对传统卖房模式的一次大胆挑战。

就像之前万科牵手淘宝，万达牵手百度、腾讯，合生创展在此基础上进行了创新，于是便有了“全贷款购房”。

其实，合生创展之所以推出“全贷款”购房计划，也是为了缓解资金链压力，加快回笼现金，提升项目周转速度的试水。今年以来，合生创展与珠江地产两个兄弟公司已经多次尝试以金融手段刺激项目成交的销售手段。

这个计划牵手互联网金融突破政策限制为购房者提供贷款，实际上也是在抢食银行房贷蛋糕，是对传统金融的另一次搅局。因为，房产首付贷款是传统商业银行不能碰的，而“全贷款购房”的新型金融模式，瞄准房地产市场，或能从一定程度上绕开限贷，为房企打开销路。

此外，“全贷款”买房并没有听起来那么美，就如“零首付”一样，也存在一定风险，而这些风险可能更多来自P2P网贷平台。近年来，P2P网贷平台如雨后春笋般呈现爆发式的增长，随之而来的公司跑路就成了屡见不鲜的事情。“房抵贷”金融产品，就是目前火热的金融P2P产品中的一种，虽然其可以让购房者“100%房款可贷，0元轻松置业”，但这一新事物仍有待市场认可和接纳。

不过，目前来看，市场对“全贷款”购房颇有“兴趣”。合生摩尔公馆项目营销总监向表示：“‘全贷款’政策推出不到2天，项目收到了500多个购房者申请，售楼处现场已经有300多组客户到访并了解‘全贷款’购房的具体细节。”但是，还是要提醒投资者们，谨慎为好，切忌盲目跟风！

现实依旧骨感

其实，纵观过去和现在，国内的住宅小区在经历了过去10年的房地产大开发后，目前的规模的确已极其庞大，这也为房地产企业从事社区服务提供了广阔的机会。利用互联网发展社区服务将会使地产企业走向社区服务供应商，提供服务和商品成为房地产开发企业战略转型的一种选择。

然而，到目前为止，尽管很多房企热情投入，各种尝试，互联网社区掘金的模式依然没有成型，舆论意义依旧大于现实意义。

以万科、万达、恒大为代表的一线地产商与以BAT为代表互联网巨头的合作仍处于探索期，但他们也都应该意识到未来可持续生存的关键还是服务。未来10年，他们或将会以城市、园（景）区、社区、家庭等不同规模物业的服务集成商的角色来定位自己。

虽然在国内地产企业过去的发展岁月中，借鉴学习国际先进地产企业是国内房企进步的主要途径，但是在国内房企尝试与互联网合作试水社区服务方面，国际上还没有可借鉴的成熟模本。

以美国为例，这个国家的住宅物业产权特别清楚，业主自己照顾住宅，或者请专业人员进行草坪维护及房屋清洁，他们并不需要开发商提供物业服务。而国内的社区周边商业配套正在经历从无到有的过程，所以我国房地产开发商有条件去做系统的规划和前瞻性的思考。

条件相对较丰满

当然，不可否认，西方发达国家自动化程度更高，互联网技术的发展也更先进，但是，从服务的整合程度上来讲，国内在全球范围来看应该是最好的，这或许是国内地产企业的一个优势。

譬如，一款互联网工具，在一个小市场和一个大市场使用数量差异很大，那么，对社会资源的整合能力也大不一样，互联网需要发挥的就是规模效应和长尾效应，犹如只有在中国这么大的市场才能孕育出像阿里巴巴这样大的商业公司。阿里巴巴就是因为国内线上的信用体系比线下的信用体系做得好，它以线上的优势整合了线下的劣势的规模，才远超了亚马逊，。

因此，国内房地产开发商也具有这种整合的优势，加之赶上了互联网的发展潮流，所以演化出这样一种商业模式也是一种必然。

地产龙头企业万科已经连续多年成为全球最大的住宅地产开发商，而万达则是全球最大的商业地产运营商。国内众多一线房企也已经开始了国际化的实际动作，加之又处于全球移动互联网应用最为巨大的市场，应该成为全世界的模本。

正如万科集团高层日前的表态：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴等商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，全方位地服务供应商和业主，以获得更大的利润空间和可持续的发展空间。”

梦想与现实或只是一步之遥

对于国内地产企业来说，互联网技术支持固然重要，但是，对客户的极致服务意识才是需要学习的精髓所在。房地产行业如要进军互联网，掘金新时代，那么，首先要改变的就是思维方式。

多年以来，房地产开发商的思维模式都带有资源取向，好像拥有土地就拥有了广阔的盈利空间。所以，对于地产企业而言，获取土地资源就具有了核心竞争力。但对于互联网企业来说，客户意味着一切。

房地产开发企业的商业模式和互联网企业的商业模式的基因的不同，决定了地产企业和互联网企业对客户服务的意识和敏感程度的差别。譬如互联网企业小米公司，追求极客精神，就是对客户服务的追求是极致的，要为客户提供企业所能提供的最好的产品和服务。

篇（2）

从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了以商品房为核心的一元化住房供应结构。2000年后，全国各大城市都将房地产作为当地的支柱产业，房地产市场从逐渐形成到不断壮大到取得了巨大成就。2003年开始，中国的房地产市场经过了近10年波澜壮阔的价值大发掘，尤其在以销售为核心的住宅地产市场，一线城市已经有超过10倍的价格上涨。2007—2008年这一轮宏观调控，使得部分长期从事销售型住宅地产开发商转向持有型商业地产。传统从事商业地产开发的开发商也因为整体经济环境的良好取得了长足发展。随着两股力量的同时发力，以持有型为核心的商业地产在2008年以后逐渐走到了房地产大潮的前沿。

2010年以来的最近一次房地产宏观调控，竭力挤压销售型房地产资金源头及销售回笼款，所以越来越多的销售型房地产商转向持有型。从根本上来说，销售型房地产过分依赖于政策的呵护，尤其作为资本密集型行业，融资渠道的畅通是决定生与死的关键所在。此轮调控的主要手段之一就是控制银行资金过度流入房地产市场。而对于长期经营的持有型房地产来说，他们的资金状况要好很多。经营性持有型物业可以从两个途径获得资金来源，一是物业租赁或经营所得的现金流，二是从银行获得的经营性物业贷款。

即便如此，在持续的紧缩政策下，主流开发商依然面临着资金链紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业的重要课题。

一、销售型房地产

销售型房地产是以获得土地使用权后进行土地二级开发、建造，最终将开发完成的房地产销售作为目的的开发形式。

1、销售型房地产商业模型

销售型房地产开发过程及模式如下：首先，房地产开发公司进行准备工作，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。其次，规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；获得开工许可证。再次，施工阶段建设单位办理施工报建登记，开发商对工程进行发包，确定施工队伍（招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包），进行施工并不断监督施工进度与质量。最后，获得商品房预售许证，制定商品房预售方案；进入销售阶段，实现销售款回笼。

商业模式是公开的，无论持有型还是销售型，开发过程基本一致。在正常情况下，销售型房地产单个项目开发周期为24—36个月。36个月后基本可以实现销售回笼，小产证办理完成。

2、销售型房地产财务模型

对于一家企业而言，财务模型往往是保密的，不会公开的。一般销售型开发商在获得土地使用权并开工之后不久，会从银行获得项目开发贷款，一般项目抵押率为65%以下。根据各地、各个开发商的背景、能力不同而有所不同。

后期的开发资金基本依靠银行资金，一旦建设开发进度达到预售条件后，获得预售权，并开始预售。预售开始后，则开发商后期的资金基本依靠销售回笼款。销售回笼款有两个用途，一部分作为开发商日常开发费用和工程款，另外一部分则需要归还银行贷款。

从成本构成上来看，以一线城市为例，土地使用权获得成本约占总成本的30%，市场营销成本5%左右，融资成本10%以内，其余为建安成本和开发间接费等。销售毛利率往往高达50%以上。

3、销售型房地产特征及评价方式

销售型房地产的特征：开发产品商品化类似于产品销售，开发周期短，实现销售后通常无经营周期，以获得短期现金流为主，开发难度较低，对开发商自身开发能力、运营水平要求不高，对短期资金峰值要求高。所有开发成本都纳入存货，达到销售收入确认要求后，转为销售成本。

在分析销售型房地产投资回报与投资价值时，较多使用投资回报率ROI、净现金流现值NPV、内部收益率IRR等，使用投资回收期意义不大。根据过去5年的经验统计，销售型房地产投资回报率在35%～50%，房地产最为火爆的时期可以高达80%甚至更高。而IRR即使在如今调控政策之下部分地区也可以达到30%以上。除非是土地使用权获得价格过分高企的地王项目，IRR会在20%上下。

二、持有型房地产

持有型房地产开发是将土地开发完成后长期持有，类似于建设固定资产，获得长期租金收益的经营模式。

1、持有型房地产商业模型

持有型房地产的开发过程，从获得土地到报批报建、开工、开业基本与销售型房地产没有太大差异。但是开发前期对持有型房地产的定位、功能选择、动线设计、建筑设计有着相当高的要求，因为这些所有前期规划设计决定了未来持有型房地产的成败。开发完成后，持续经营期间为了获得更高的租金回报，对开发商或者后期的经营者提出了更高的要求，需要展现出相当的管理和运营能力。

通常持有型房地产开发周期控制在30个月以内，尽早开业代表着现金流的早日流入。房产证大都以大产证为主，房型分割仅仅为后期经营分割使用。

篇（3）

闫宗成：在家族企业，我也曾帮忙拿地，帮忙融资，这是我的作用；做房地产基金，我发起设立基金，同时还负责资金的募集，我们改变的是一个企业的现状，但是如果做基金联盟，我们可能会改变这个行业的现状，不管最终能否实现，我们都需要努力。这本身也是一个事业，也是一件有成就的事情，而且联盟本身也会在基金管理方面有所涉及，也可以推动房地产基金在民生地产方面有所作为。想拿老百姓的钱，就盖老百姓的房，联盟将会推动更多的社会资金及力量参与到发起设立民生保障住房私募基金中来，而基金管理人，应老老实实为老百姓的钱、投资人的钱打工。

《投资者报》：那你以前的生意就彻底不做了？是否感觉可惜？

闫宗成：最近几年做房地产基金，珠宝生意就彻底停了。我现在全部精力都放在房地产基金联盟上面，希望能够做点事情。我没有感觉可惜，追求理想，现在的生活对我来说很幸福。

《投资者报》：房地产商设立的基金与你们倡导的房地产基金有何不同？

闫宗成：房地产商发起设立的基金在前两年是房地产基金市场中的主流，主要是由他们发起并设立，而管理人也是他们自己，主要的投资对象即为他们自己的项目，比如万通地产、远洋地产和世茂地产，还有复地集团、金地集团等设立的基金，都是类似的。

而我们倡导的房地产基金，则是房地产开发商可以作为LP参与，但具体到基金的管理和运营，投资什么项目，则是由决策委员会做决定，而不是一定要投到这些房地产商的项目当中。GP更独立，更自由和专业化。

这种房地产基金要坚持“三个代表”：始终代表地产投资模式的先进发展方向；始终代表地产金融的先进商业模式；始终代表最广大地产投资人的根本利益。

地产基金联盟正是去浊扬清，规范行业发展路径。

《投资者报》：房地产基金联盟是一个什么性质的组织？是否有官方背景？

闫宗成：没有官方背景，而是几个房地产基金发起来的有点类似于FOF（基金中的基金）机构。

基金联盟是基于地产行业、地产基金、金融管理行业，以联盟合作、资源共享为形式的合作组织。在今后的发展中，基金联盟将设立以联盟基金管理为形式的基金总部和基金联盟商。通过联盟总部在提供基金管理公司股权投资、资金募集、人才培训、管理机制等方面的支持及综合服务解决方案，形成品牌系列基金。

《投资者报》：成立以后，该联盟做了哪些事情？

闫宗成：我们现在的一个任务就是通过自身资源孵化一些新兴地产基金管理公司，目前我们已经孵化了华夏双大这只房地产基金。

对于基金联盟的未来发展，我们的工作主要是推进地产基金投资机构的差异化生存及细分市场战略，塑造成员品牌效应、信用累积及信用评级，建立资金池及项目池，在信息共享、资金共享、人力共享、资源共享、优势互补的基础上，推进中小基金联合投资及基金间的多元合作。

《投资者报》：房地产基金逐步发展，是否会侵蚀房地产开发商的利润，促使房价下降？未来房地产业的发展形势怎样？

篇（4）

0.引言

由于我国房地产行业的不断完善和发展，加上我国逐渐出现的老龄化现象，开始形成了一个新兴的地产模式――养老地产。这种地产不同于其他一般的房地产开发模式，它具有自己特殊的特点：养老地产对政府的依赖程度比较高，因此具有社会福利性；养老地产在开发的过程中会牵涉到很多其他的产业，服务配套设施要求也比较高，所以其产业链比较长；在融资问题上，养老地产也不同于其他房地产融资，它需要大量的资金来作为开发的支撑，并且国家政府也会给予一定的资助；还有就是面向客户的不同。养老地产是专为老年人开发的，在营销方法上也是和其他房地产销售有所不同的。正是由于养老地产有着自身的特殊性，就应该给予特殊的对待和高度的重视，这样才能促进我国的养老地产商业模式更好的向前发展。

1.养老地产的内涵

养老地产和养老产业是两种不同的概念。养老产业是一种新兴的产业，为了满足不断增长的老年化群体的物质生活需求而出现的，它是在第一产业、第二产业和第三产业的基础之上发展的一个综合性的产业。

而养老地产则属于复合地产，是养老和地产两者的结合[1]。房地产开发商从老年人的生活需求和特点出发，负责提供老年人居住所需的产品，并且提供后期的运营和管理设施服务，目的是为了给老年人营造一个舒适宜居的生活环境，让老年人能保持一种健康轻松的生活心态。从目前我国养老地产的发展情况来看，基本以老年住宅、养老院、老年公寓、养老公寓等形式存在，这些存在形式在选址上也非常的讲究，要综合考虑交通和环境等各方面因素，而对老年人来说，最重要的还是服务质量，他们比较关注的是养老产业的配套设施以及后期服务等，这些就要求养老地产在开发的时候要全方面考虑各种因素，在大量的资金和土地支持的基础上提高配套设施和服务质量。

2.我国养老地产的商业模式

在我国目前的养老模式中，最主要的是以居家养老为主，在家有子女的照顾，或者社区建有社会化的养老机构，另外再加上政府建立的养老院为补充，这些都为老年人提供了养老服务。养老地产虽然得到了国家政府的大力支持，但是仍然有市场化的投资，因而养老地产也呈现出了一些商业模式的特点[2]：养老地产的土地获取方式是以出让为主，房屋销售也分为两种，一种是购买产权，老人可以用来自己居住，也可以交给社区委托经营；第二种是居住权。老人可以自由的选择居住地，不限定房屋类型，也不受到房屋产权的限制。养老地产的服务非常完善，有秘书二十四小时的服务，加上智能化的设备设施和ERP管理软件等。在养老地产的商业模式中，实行会员同质化和资源最大化，即会员要有相同的养老价值取向和相接近的消费能力，实行可持续发展的商业模式，最终达到多赢的局面，实现候鸟型的养老生活目标。

从我国养老地产的商业模式上来看，站在给老年人提供的服务和管理的角度上来进行分析，我国的养老地产商业模式主要包括以下几种模式：①综合养老社区模式。这种模式综合程度非常高，拥有料理生活、医疗救助和精神供养三大功能，专为老年人量身定制，给他们带去了全程服务的养老模式，最典型的模式例子就是北京的太阳城社区；②会员制养老模式。这种模式采取的是会员制，它可以分为两种，一种是过让使用权，即把老年公寓的使用权让给老年人，但是房屋产权却保留在社区的开发者身上，这种模式可以提升相关的服务质量和水平，保证社区管理的有序进行；另一种是过让产权，出让公寓的房屋产权给老年人，这样可以满足老年人的思维习惯，并且老年人也可以享受到社区系统的服务，最典型的模式例子就是上海的亲和源老年社区；③分时度假养老模式[3]。由公司出资与环境优美的村民签好协议，对他们的房屋按照标准进行装修，公司享有该房屋房间的30年使用权与经营权，这种模式把酒店、旅游、养老和房地产等相结合，整合了旅游业、房地产业和金融商业，实现了资源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我国养老地产商业模式发展的方法

根据我国对养老地产的调查数据显示得知，我国的老年化现象不断加重，2011年老龄化人口比重已经占到总人口的13%，并且还将迅猛的发展下去，但是就目前我国的养老体制来说，不管是硬件设施方面还是医疗保健等相关方面，都还无法满足养老地产的巨大需求[4]。如何促进养老地产商业模式的健康发展就成为了我国面临的一个重大问题。笔者借鉴国外的一些成功经验，加上自身的一些主观想法，提出了以下几点对策。

3.1树立适宜的运营理念

我国目前刚刚踏进老年社会的起步阶段，在不同的社会发展阶段，老年人对养老地产的需求也不会相同，呈现出多元化的需求，这就要求开发商从老年人的实际需求出发，明确他们的养老需求，给提供的养老产品进行明确的定位，提出适宜的养老运营理念，整合养老建筑、医疗救助机构和休闲度假等，形成配套设施完善、服务质量好、健康轻松的老年人居住生活环境。

3.2建立有效的管理模式

对于养老地产的运营管理，可以通过两种方式，一种是直接运营，另一种是专业公司运营管理。直接运营是开发商直接给本社区居住的老年人提供服务，担当物业管理人员的角色，这种方式可以迅速的建立起完善成熟的服务体制，直接提升了服务的质量。如果把运营管理权交给专业公司进行掌管，可以有专业化的工作分工，建立专业化的服务体制，从而提高了养老地产的服务品质。

3.3 拓宽融资途径

养老地产的开发需要大量的资金支持，而资金的筹集渠道不能只是依靠国家政府，开发商还必须要拓宽资金的来源渠道，发动社会力量的积极参与，比如企业、民间资本和其他投资机构等的赞助支持，这些资金的投资周期都较长，回报率低、风险低，为了能使这些力量投入到养老地产中，可以通过成立基金会，交银行托管，或者设立债券等手段来获取更多社会资本的参与度。

4.结语

我国的养老地产还处于刚刚起步的阶段，随着社会的不断发展和社会老龄化现象的加重，养老产业的社会需求也必将增大。由于养老地产具有自身的一些独特特点，这就需要房地产开发商给予养老地产一定的重视和特殊对待，对养老地产进行创新。在养老地产的开发建设中，找到最适宜的养老地产商业模式便成为了社会各界最关注的话题之一。从目前我国的养老地产商业模式的发展情况来看，仍然还有一些问题需要进一步的解决和完善，本研究提出的一些对策方法，希望能给相关部门和人员一些启发，实现养老地产经济效益和社会效益的最大化双赢局面。

参考文献

[1]马丽娟.房地产测绘存在的问题及对策探讨[J].民营科技，2014，45（01）：357-358.

[2]徐斌.欧美“以房养老”模式成明日黄花[J].经理人，2013，22（11）：341-342.

篇（5）

通过与世界知名国际旅游岛的对比，以及对海南自然资源、市场及经济环境的分析，在对海南建设国际旅游岛的相关政策的解读中，我们发现，旅游休闲产业及旅游休闲房地产业是建设海南国际旅游岛的两大主打产业，两者相辅相成、互相协同与共同发展。

首先，《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中，明确鼓励建设富有海南特色的旅游产品体系。同时，政府将积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度等。

其次，海南的资源优势是惟一、稀缺和不可复制的，这也决定了海南房地产不同于一般的住宅地产，而是“资源型房地产”，以旅游休闲养老疗养等为主要目的。所以说，海南得天独厚的资源条件及“国际旅游岛”概念为其房地产尤其是旅游旅游休闲地产的发展提供了最具竞争优势的发展条件。（图1）

第三，随着中国富人群体及其资产规模的增长、交通条件的改善及闲暇时间的增加，投资和享受旅游休闲地产的需求激增。同时，国内居民收入持续提高，消费结构升级，通胀预期加剧，加之中国开始步入老龄化社会，这些都将催发海南市场向旅游休闲地产的转型升级和快速发展。

第四，对比目前海南与三大国际旅游岛的接待人数、人均旅游消费和旅游收入三方面，可以发现，海南的人均旅游消费远远低于三大旅游岛，有待升级（图2、表1）。对比世界上一些国际旅游岛的建设历程可见，政策对旅游业的发展具有极大的推动作用，海南岛得到类似的政策后，加上国际旅游岛的清晰定位，必将提升目前初具雏形的交通及旅游等基础设施，同时大量添加旅游和休闲的配套元素和文化设施，这将为在海南大力发展和提升旅游旅游休闲地产创造独有的历史性机遇。

政府应统一规划整体布局

笔者认为，海南省政府应强势统一整体规划布局国际旅游岛的开发建设，并加强落实规划的执行力度，设置专门监督机构和落实机构，建立考核机制，落实相关责任到部门与个人，实行问责制。学习印尼明丹岛等国际旅游岛（由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村）的统一规划经验，以海南目前惟一由政府主导的整体规划区域海棠湾为试点，推广政府强势规划经验。

可喜的是，目前国家已经明确了海南国际旅游岛的战略定位及发展目标，此外，“国际旅游岛”的实施蓝图――《海南国际旅游岛建设总体规划》草案已完成制订，正在等待国家发改委的批复。这为海南国际旅游岛定下了地产布局。其中规定，将旅游度假的一线土地主要开发建设酒店，购物场所，不夜城、酒吧等娱乐场所，文化体育展馆等满足公众消费的经营服务类旅游房地产项目，二、三线土地主要开发建设景区住宅（风格别墅）以及度假长居型地产。

从空间布局看，旅游地产和商业地产将形成三大圈层、南北两极和东西两翼。三大圈层。即海岸圈层，房地产重点发展区；台地圈层，房地产适度发展区；山区圈层，房地产限制发展区。南北两极。以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展。东西两翼。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊；西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊。

旅游布局方面，2月7日，《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》通过了评审，它结合国际旅游岛建设的战略目标，将构建海南“一海、两市、三区、多片（点）”旅游新格局。

其中，一海，即南海。重点是发展“豪华邮轮南海旅游”；开发海上游船旅游；建设中国游艇业基地。

两市，即海口、三亚。发挥海口、三亚两个核心旅游城市的作用，将其周边旅游资源和产品纳入，打造海口和三亚核心旅游区。

三区，即东部旅游带、中部旅游区和西部旅游带。将东部旅游带建设成中国椰树海岸，突出滨海度假休闲特色；中部旅游区建设成海南岛国家公园，突出风情民俗文化游和生态旅游；西部旅游带建设成中国金色西岸，突出文化娱乐和工业观光游。

多片（点），即特色旅游镇、村。根据资源分布的特色，构建多个乡村旅游发展区、生态旅游发展区和民俗文化旅游发展区，作为支撑城乡特色旅游发展的重点。全省共规划建设16个乡村旅游发展区。

开发商应扮演什么角色

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顺驰是一个几年前才起步的民营房地产公司。当顺驰在2004年提出年销售额100亿元的目标时候，引来的是业界的广泛质疑。而当2004年底顺驰盘点时交出95亿元销售额的“成绩单”以后，人们终于相信了顺驰高速成长的潜力。只是大家仍然疑虑，顺驰是如何取得高速成长所需的巨额投资资金的。

本文通过对顺驰在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例研究，论述商业信用在房地产企业融资中的重要性。同时必须控制运用这种融资方式可能引起的财务风险。

顺驰的高速成长原因分析

据《新财富》杂志披露，顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元，在当时还只是一个小规模的开发商。2002年、2003年、2004年的销售额则分别达到14亿元、40亿元、95亿元，年增长率分别达到250%、185%和138%。连续三年的高速成长，使它迅速跻身于中国大型开发商的行列。如果保持这样的速度，尽管年增长率是递减的（这符合一般的规律，随着规模扩大，成长率递减），但3-5年内达到管理层预定的1000亿元销售额目标也并不是天方夜谭。

那么，顺驰在典型的资金密集型产业房地产业中，又是如何解决资金问题的？这个问题的答案与商业信用融资在房地产行业中的作用是密不可分的。

商业信用融资在房地产行业中的运用

据顺驰公司披露, 2004年顺驰现金流的总量中，78%是销售回款，10%是银行贷款，12%是合作方、股东投的资金。这些都向我们展露了顺驰驾驭百亿销售额的“秘诀”――充分运用商业信用融资的功能。

房地产企业的主要商业信用来源

应付土地出让金 在房地产业的运作中，即使是通过“招拍挂”购买的土地，也有一个分期支付的条件。因此，在开发商取得一块土地的控制权到交付全款会有一段时间。这等于让开发商取得一段时间的商业信用融资。比如，顺驰在拍卖会上取得北京领海项目，首期付30%，第二个30％是在一年后付的，其余的是在两年内付清。

应付工程款 房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。一般预付一定比例的保证金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依据工期的进度分期支付。当然，施工单位也通过赊账等办法向材料供应商取得商业信用融资，甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。这种模式形成了产业债务链，发展商是顶端的债务人，一旦支付发生问题，就影响整个产业债务链的清偿。

据研究顺驰的专家披露，顺驰在取得以上两种商业信用融资方面是不遗余力。首先，积极通过各种方法，获得政府同意，缓交地价款，即所谓“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。其次，大量使用施工单位的垫付资金。顺驰一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工单位取得的工程款还不到工程预算的50%，有的单位甚至做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。

预收帐款 地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证（即五证）就可以预售房屋。如果市场条件好、项目销售策划成功，地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。而为了推动预售，地产商往往给予一定的打折优惠。我们可以把这种折扣优惠理解为商业信用融资的成本。其实，房地产商在做这种预售的时候，有时候的“代价”可能是很大的。上海的物业价格过去几年涨幅惊人，可是有些房地产开发商的利润却并不见得很丰厚，原因就是“预售”。由于物业价格在短期内急剧上升，开发商往往在交楼的时候发现，业主买楼的利润率比自己开发商的利润率高得多。

充分挖掘商业信用的潜力，绷紧资金链

为了尽可能缩短取得“五证”的时间，尽快进入销售阶段，顺驰采取了一系列的办法。

一般发展商在成功拍得一块地之后才会花成本去做规划设计等等的工作，否则“举牌”失败时损失太大。不过，顺驰为节省拿地以后的策划工作，不惜在拍卖会以前就提早做包括市场调查、规划设计等工作。由于事先做好了工夫，对土地的价值有更实在的判断，而且可以缩短从拿地到报送方案的时间。对于顺驰这个重视现金流管理的房地产商来说，时间就是生命，就是效益。据称，在苏州“湖畔天城”项目中，“顺驰”甚至在获得土地的第二天就将开发方案汇报了上去。

“顺驰”的另一个加快进度、缩短周期的办法，就是“并联作业”，即在保证工程时间的前提下，尽可能地将各项作业交叉进行。一般的开发商是串联的，先拿地、规划、设计、拿手续、开工、销售等，而顺驰则是拿到一块地之后，所有的部门全都动起来，甚至包括销售和物业部门。当然这样的所谓“并联作业”将引致较高的成本，但这样做会比常规的开发程序快三个月到半年。

房地产项目最需要资金的时期是拿地以后到办理完“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）以前，一旦走过这个阶段，就有现金流入的可能性。这时可以向银行申请流动资金贷款，还可以运用应付帐款和预收帐款的商业信用融资。

顺驰的北京领海项目总投资是20亿，在开盘之前，须支付2.7亿的土地款，加上设计等费用需要几千万元，一共3个亿的投资。开盘之后，项目就有正数的现金流入，就不必投入更多的资金。顺驰拿地以后都全力争取在半年内开盘销售，这样使投入的自有资金最小。如果是一年时间才能开盘的话，需要投入的就不是3个亿，而是6个亿。

当一个房地产商手头的项目多达几十个的时候，其账户上就可能沉淀大量现金，这样便可以开发-预售-拿地-开发依此这般达到滚雪球式的发展。

房地产业的高收益与高风险

财务比率与收益率

据调查，北京市房地产行业利润空间非常大，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。比如，朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，这其中存在巨大的利润空间。

为什么房地产开发的利润率这么高呢？高财务杠杆显然是重要的因素。正如上述“北京领海项目”，总投资20亿，顺驰只需要投入3亿元的启动资金就可以足够运作，简单的计算，这个项目的财务杠杆达到85%。如果这个项目能盈利2亿元，总投资回报率为10%，但是股本回报率却达到66.67%。

由于在运作过程中，开发商使用了大量的融资，包括银行信贷、商业信用融资等，很大程度的提高了杠杆比率，使股权收益率大大提高。

财务杠杆与财务风险

财务杠杆比率高，说明财务风险大。设想上述“北京领海项目”不是赚2亿元，而是亏2亿元。投资回报率是-10%，但是股本回报率则是-66.67%。这就是杠杆比率这把“双刃剑”的另一面。

经营风险导致财务风险 设想开发商的楼盘由于策划管理方面跟不上而导致在取得“五证”过程中耽误时间过长，或者整个房地产市场不景气出现大幅下跌的情况，或者由于市场调研没有做好而导致楼盘市场定位出现偏差，或者由于设计等原因导致产品不被市场所接受，凡此等等的各种原因，都可能影响到一个项目的销售情况。

可以说，“销售”是高杠杆运作房地产项目能否成功的关键。马克思把商品的销售环节形容为“惊险的一跳”确实是非常贴切。如果把“惊险一跳”用来形容房地产开发商的房屋销售环节更是入木三分。如果项目不能及时回款，导致一系列的问题：不能及时支付施工单位的款项而影响施工进度、不能依期归还银行的本息而面临银行的追讨、不能向业主如期交付房屋而引起违约诉讼以致赔偿等等。

从财务上的营业收入确认来说，必须在房屋正式交付使用后才能算销售的完成。还未交付使用以前，在财务上都按照“存货”或“在建工程”等项目列项。这样，即使是预售完毕，开发商收到钱了，也还存在风险。比如，原材料涨价使施工成本超出预算等等。

集团资金链的风险 理论上说，一个房地产开发商能够在使用一部分启动资金的情况下通过许多项目运作以各种融资途径所产生的现金流进行“拿地-开发-预售-拿地……”的循环进行无限度扩张，但是开发商确实也面临着各种不确定因素所造成的风险。如上所述，每一个项目都面临经营风险，当集团公司以高杠杆比率运作很多项目的开发，绷紧的资金链能否维持下去取决于各个项目能否运作正常。

房地产经营通常以项目公司的方式进行，即一个项目成立一个专门的公司运作，集团公司以一个内部银行结算的方式进行资金管理，就可以提高资金的运用效率。当一个项目公司出现现金富余，即调拨给总部帐户（记入其他应收款），总部可以将资金集中使用（记入其他应付款），比如总公司可以用之于设立新的项目公司。如果项目运作顺利，从拿地开始，半年内就可以销售，即有可能实现现金流平衡，甚至出现正数的现金流。这样，一个项目只有半年时间出现正数的现金流，需要总部的资金支持，半年后就可以独立运作，并使资金向总部回流。如果集团内部下属企业都以独立法人的有限责任公司运作，互相之间的资金来往是按照商业准则进行的，但那么这些资金往来无可厚非。如果企业没法做到这一点，则可能出现两个问题。

首先，项目公司的小股东利益可能受到损坏，比如，子公司的富余资金被母公司无偿或以很低的代价长期占用等等。

其次，母公司的财务状况恶化的情况下，很可能影响到下面子公司的正常运作，比如，母公司由于资金紧张无法将占用下属子公司的资金归还而造成子公司无法完成所运作的项目。事实上，由于集团公司内部之间的担保或资金往来关系，一旦其中一个项目的经营出现重大困难，集团内的其他项目就可能受到牵连。

顺驰集团还没有上市，笔者无从得到该集团及其下属公司的财务报表。不过，当一个实力有限的房地产公司同时运作很多耗资巨大的项目时，也难怪业内人士和专家们的质疑。

顺驰多次强调，其公司的资产负债率处于70%以下的安全水平。对于这一点，笔者无法进行考证。而且，从顺驰所披露的零碎信息看，该集团用于香港上市的资产并不是集团的全部。所以，即使今后顺驰的某个子公司上市了，所显示的财务报表也不能反映整个集团的情况。

结论

顺驰在短短时间内成为销售上百亿的房地产公司，主要是巧妙地运用了房地产行业的各种融资工具，特别是商业信用的融资功能。不过，一个理性的企业在运用融资条件的时候必须重视控制财务风险，才能保持企业的生存能力和持续发展的能力。

参考文献：

1.《顺驰董事孙宏斌：顺驰商业模式其他企业学不到》载《21世纪经济报道》2004年07月05日

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二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。

三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。

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[中图分类号] F590.1 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)06-0147-03

[作者简介] 刘 宇，北京大学政府管理学院在读博士研究生，北京联合大学旅游学院讲师，研究方向为旅游规划与管理。 (北京 100871)

旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。

北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。

一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进

1.旅游社区类型房地产开发的意义。旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。

对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。

对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。

对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。

但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。

2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。

最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的CityPark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(Madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。

我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于 2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。

二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析

北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：

1.解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题。奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻，但同时，如何深挖“奥运”机遇的潜力，最大程度地发挥奥运效应和作用，尤其是避免“后奥运效应”，争取更大的发展空间，是包括中国在内的任何一个奥运会举办国家都会面临的问题。

在赛后，作为2008年奥运会的核心区域的奥林匹克公园功能定位是什么?其赛后的运营又应该依靠何种经营模式来予以维持?以大型旅游社区的开发模式进行经营不失为一种思路。

2.改变旅游区“门票经济”的尴尬状况。我国旅游景区的发展一直处于“门票经济”的困境，景区经营的附加值受到明显的限制。奥林匹克森林公园作为城市公园中的一种类型，应带有一定的社会福利与公益性质，因此仅仅依靠门票的收入来维持公园的正常运营及生态旅游环境保护可以说是杯水车薪。而以奥林匹克森林公园的景观价值及生态价值为核心旅游吸引物，尝试拓展其运营的商业空间，开发为主题性的大型旅游社区，则既实现了资源在一个更高层面上的配置，同时也使得公共资源能够在更广阔的范围内发挥辐射效应。

3.整合奥运圈内的房地产项目，构建大型品质社区。奥林匹克森林公园区域房地产项目较多，但缺乏整合，存在良莠不齐的现象。奥运区域内既有高档别墅区如亚运新新家园、紫玉庄园，也有中档地产项目，如北辰绿色家园、万科星园等，同时还有中低档项目或经济适用房项目，如北苑家园、天通苑等。以奥林匹克森林公园为主题的大型旅游社区的构建，将是一个利用城市基础设施改善的良好机遇整合、提升现有地产项目，构建北京又一品质功能区的契机。

三、北京奥林匹克森林公园的开发定位：功能及主题的兼顾

1.我国公园的分类。我国目前尚无明确的国家标准对公园进行分类，仅根据实践经验，并参考国家建设部、林业部、国土资源部等相关部门的管理规定，按照功能及性质对我国的公园作如下划分：

城市公园：城市公园是城市集中的公共绿地、城市生态保护带及本市居民日常休闲娱乐的活动场所及防灾避难场所，具有一定的社会公益事业性质。如北京的北海公园、玉渊潭公园、东单公园、皇城遗址公园等，其中，城市郊野公园也属城市公园范畴，如北京的颐和园、翠湖公园等。

主题公园：因具有一定文化主题而创造出的人造景点，具有明显的商业性，以吸引游客和追求利润为主要目的。如美国的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公园等。

科学公园：以科普教育为主要功能的旅游景点，目的是保护自然和提高公民素质，包括两大类型：天然科学公园，如地质公园、湿地公园、森林公园等；人造景观科学公园，如动物园、植物园、海洋水族馆等。

和平公园：原来是战争发生地，为纪念战争受害者而建立的公园，是以和平公园的方式来保护特殊的生态和文化，促进和平与安宁。如日本广岛的和平公园，韩国与朝鲜欲在非军事区建立和平公园，北京市的中山公园等。

风景名胜区：指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件，可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域，国家级风景区相当于国外的国家公园。

2.奥林匹克森林公园的功能定位：城市郊野公园的性质。城市郊野公园是指位于城市近、中郊绿化圈层，具有较大面积的呈自然状态的绿色景观区域，包括人为干扰程度小的传统农田、处于原始或次生状态的郊野森林自然景观等。城市郊野公园满足了现代都市居民踏青郊外，回归自然，休闲度假的需要，仍属于城市公园的范畴。

《奥林匹克森林公园规划》中，对于赛后奥林匹克森林公园的定位是：奥林匹克森林公园在满足2008年北京奥运会比赛需要的同时，还充分考虑了赛后利用，整个公园将成为北京市居民文化、体育、休闲的重要场所。

因此，应该把奥林匹克森林公园认为是城市公园中的郊野公园，仍具有一定的社会公益性质，一般由政府供给公园维护的日常经费，并不依靠公园的门票等收入弥补成本支出。

3.对奥林匹克森林公园开发为大型旅游社区的主题定位：中央体育区。中央体育区是指主要由体育、商业、居住、休闲等职能设施所构成，以综合服务业的发展来促进城市产业结构和城市功能格局的优化，涉及体育运动、休闲娱乐及房地产等产业，聚集规模宏大的居住群及其与其匹配的商贸休闲部落的体育商贸休闲居住中心。目前，这种新兴的产业形式及城市功能分区，在我国上海浦东、大连、青岛等城市迅速发展，不仅为体育产业的发展注入了新的活力，也成为了城市中的新区。

奥林匹克森林公园赛后的发展目标是建设一个运动型、健康型的体育主题生活小区，既是北京大都市功能区的一种延伸，同时也是体育产业与城市功能有机融合的一种创新载体。

四、问题及后续思考

1.土地政策的限制。在我国城市发展的实践中，由于房地产市场的持续升温，导致宏观层面对土地开发权的政策日益趋紧，也增加了旅游社区类型房地产的开发难度。另外，旅游项目立项及审批较之普通的商业地产项目成功性更大、成本更低，因此，一些房地产开发商就借旅游之名行房地产之实，将低价征得的旅游用地违规转为房地产用地，从中牟利，并导致许多违规行为的发生。目前，为完善我国旅游住宅等房地产项目的开发，国家已经实施了严格的土地管理制度，相关土地招标及审批程序进一步完善和规范，尤其是对于风景名胜区、自然保护区周边的旅游地产开发已有严格的限制。因此，土地政策的变化将使以奥林匹克森林公园为题材的旅游社区类型房地产的开发存在一定程度上的不确定性。

2.行业波动性的风险。旅游社区类型房地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的，也受到了整个房地产业超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上，旅游社区类型房地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限，一旦市场波动必然导致经营风险。因此，行业自身的脆弱是旅游住宅房地产模式必须慎重面对的问题。尤其在后奥运阶段，即奥运会后的一段时间内，由于受需求不足制约，可能产生房地产业波动、旅游业不景气等低谷效应，因此，奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的开发同样也会受到宏观大环境的影响，存在着相当程度上的市场风险。

3.开发运营主体的问题。奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的运营主体，应是专业的城市运营商，是指那些承政府之上、启市场之下的土地一级开发商，他们在政府的宏观调控和指导下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发大面积的土地来带动城市和区域经济的发展。我国目前城市运营商进行开发的模式尚不成熟，由于兼备开发商及部分政府职能的双重身份，其融二者为一体的特殊的企业性质在开发运营中容易导致许多违规问题的出现。

参考文献：

[1][美]阿瑟・奥沙利文.城市经济学(第四版)[M].北京：中信出版社，2003.

[2]董观志.旅游主题公园管理原理与实务[M].广州：广东旅游出版社，2000.

[3]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[J].城市问题，2006，(9).

篇（9）

“房地产是创造最具价值的固定人造空间”

11月23日冯仑先生莅临西安睿中心项目，从”地产细分时代“探讨了睿中心独有的“睿模式”发展趋势，冯仑先生的谈话引起了西安业界人士、各界媒体以及同行同业的强烈反响。整个活动过程中，冯仑先生先是从历史发展和人类进化的角度讲述了人造空间的诞生、钱与人造空间的关系、人造空间与人的行为密不可分割到现代房地产的雏形，从此引申出他对房地产行业的理解“房地产是创造最具价值的固定人造空间”。接着冯仑先生从“地段、成本、技术和行为”四方面阐述了房地产行业如何创造价值及解读了“睿模式”在这四方面的体现。

“地段优势是房地产价值的永恒优势”

地段位置决定了房子的价值，只有合适的位置才能赋予房子高的价值。地段是一个城市的区位――大空间，这个大空间包含了周边的配套设施，好的地段就是好的空间，拥有完善成熟的配套。地段优势永远都是房子的强卖点。房子可以改造，但地段永远不能改变。睿中心是一个跨界理念与创新思路结合的跨界地产项目，它位于西安市高新区CBD腹地的泛酒店式全精装商务综合体，周边配套完善成熟，不管是在这里商务办公，抑或是居住、休闲娱乐，都可以提供便利的条件。从这一点上来说，睿中心项目的跨界创新属性与地段位置结合更是为项目加分不少。

“成本控制是房地产生存与发展的生命线”

在房地产开发过程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空间的前提下，成本的多少影响了房子价值的高低。在成本控制方面，睿中心聘请了中国著名建筑设计师吴新蕾先生规划设计，专业人士领导的专业团队，高效、合理地利用资源，节约资源，能促成项目的成功实现。在后期的运营管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星级酒店集团瑞斯丽打理，与品牌、高效的企业合作，除了保证带给业主、客户更好的服务与更多体验，从另一种意义上来说，是资源的合理配置与应用，能有效地节约成本。

“技术是房地产开发中不可忽视的因素”

在拥有相同的地段位置、成本的前提下，将更多技术应用于房地产开发，增加项目的附加值，能带给客户更多的体验。睿中心利用互联网先进技术，将互联网与“社区Mall”相结合，实现了“互联网+地产”跨界创新型运营模式。同时直饮水、大金户式中央空调、光纤入户、wifi全覆盖社区，这些高科技的应用，不仅能带给业主更多便利，也增加了项目的价值卖点。在立体车库设置方面，利用LED节能照明系统，个性化彩色装饰路线，全面规划了停车的动线，自动引导车主泊车，真正做到为业主带来便利。

“空间的行为决定了空间的价值”

篇（10）

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步，房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁荣了房地产业，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景，应该说经过近十年多的发展，特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施，我国的房地产业的结构体系，市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时，正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。

研究房地产市场，必须了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员，了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的，只有这样，才能对房地产的发展趋势，对房地产投资的影响有较透彻的了解。掌握房地产市场的最新信息，实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。下面分三个方面来论述。

一、 房地产市场的特性

房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称，是一种特殊商品，它的不可移动性是其与劳动力，资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它可以被某个人或某个机构所拥有。因此，就产生了交易。所以说房地产市场是令土地和各种类型物业(如:住宅、写字楼、商店和工业厂房等)的买卖双方走到一起，并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。而房地产开发则是一个动态的过程，它具有开发周期长，资金投入量大的特点，因此，房地产开发很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益情况做出精确的估计，也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是理想状态下的价值，而实际这些价值的确定取决于许多变量。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权，也可以是部分所有权。但这种权益一般都有明确的界定，不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人购买了一块土地，这就意味着他得到了这块土地的占有权、使用权、收益权和处置权。这种权利往往还受到各种事先约定的条件的限制。比如:需要给其他人的通行权，还要受城市规划，建筑条例的约束等。再如，我们在住房制度改革中，很多职工都以优惠的价格购买了自己的住宅蹀因而我们获得了房屋的产权。但在售房合同中明确规定，通过房改购买的房屋产权五年以后才允许在市场上公开转让，五年内如果转让，须按转让时的优惠价格卖给政府。这说明人们在房地产上享有的权力不是绝对的。

房地产的不可移动性和受制于区域性的需要，决定了房地产市场是一个地区性的市场，不同的国家、不同的城市，甚至一个城市内的不同地区，房地产的市场条件，供求关系，价格水平都是不可比的。例如:我们塘沽区的解放路商业街的商业用房和杭州道沿街的商业用房及洋货市场的商业用房，他们所依托的大环境相同，所处的地理位置也近似，但解放路商业街的商业用房的价格比杭州道、洋货市场的价格要高得多。一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况，买卖双方都会去寻找有利于自己的价格，这就能使市场快速而容易消除同一种商品的价格差异。然而，房地产市场就没有那么简单了，这不仅在于买卖双方都很难及时了解最新的市场行情，而且在交易过程中费用十分昂贵。目前，绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产，而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次，只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说，要想了解最新的市场行情，并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。转贴于

二、房地产市场的功能

在市场经济条件下，市场供应和市场需求的相互作用形成了市场价格。所以说市场功能的核心形成了交易价格，因此，我们把市场定义为“能令买卖双方走到一起并达成彼此都能接受的交易价格的任何安排。”那么摆在房地产投资者前面的重大课题是如何理解房地产市场的功能。

房地产市场是关于房地产权益交易的市场，这种权益可以具体地表现为所有权(永久产权)、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业，而后者则是为了投资目的而将物业(产业蹀出租给最终的使用者，从中获得投资收益。在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。市场不仅能预示市场的变化，还可以通过价格来指导买卖双方的行为，所以，价格机制是通过市场发挥作用的。

开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。因此，一个地区的建设发展涉及到一个地区的长远和全局，从而确定这个地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如:二十世纪八十年代末期，西方发达的资本主义国家的经济普遍处于停滞和低速增长阶段，投资前景黯淡，资金纷纷外流，以寻求理想的投资场所，而中国的经济却处在强劲的上升阶段，政治的稳定，社会环境的稳定，使投资效益较高，因此吸引了大量的外来投资，尤其是国外及境外的投资者，由于他们能以较低的融资换取较高的投资收益，所以他们纷纷涌入中国投资市场。例如:天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的，美国独资的摩托罗拉，中法合资的梅兰日兰，中日合资的关西涂料有限公司等等，就是因为这些外商的投资，提高了这个城市的生活和工作环境，同时繁荣了天津地区的经济市场，更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题，做到了增收减负。经济的发展，人口的增多，使城市建设越来越快。在旧城区，大多数房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住条件极差，再加上交通的拥挤，市政公用设施的落后，给居民的生活带来了很多不便。为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市的经济发展，市场可以引导消费的潮流，从而适应供应条件的变化，甚至可以调整城市用地，提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面，即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况，包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系，想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究，必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析，如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话，那么，无论是房地产的投资者还是市场分析专家，都必须亲临现场获取第一手资料，有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论，就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者，这些使用者的态度和要求如何，总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略，确定建筑设计都具有指导作用。

三、 获取市场信息的方法

21世纪的房地产市场面临着多种机遇和挑战，房地产开发商已不像过去盲目的投资，靠“短线”定位，而是要通过市场竞争定位。在推动房地产市场健康有序的发展过程中，城市规划起着重大的制约和引导作用，在房地产市场中要实行理性化管理、理性化经营、理性化决策，就必须通过现代化信息系统深入了解城市规划，深入了解房地产市场。

房地产市场的研究，有助于政府的宏观调控和抑制投机，目前各种类型的物业有一定数量的闲置，这属于正常状况，人们也希望有闲置的物业，这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时，房地产价格的变动也是很重要的，投资者必须把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上，并通过与房地产租售，房地产咨询机构的交流与接触，获得比较全面的市场信息，从而把握市场的变化，把握市场的价格，这只是获得市场信息的一个方面。随着我国房地产业的迅速发展，一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术，作为一种崭新的经济形态，他将信息技术和电子商务有机地结合起来，创造了以因特网为基础的市场模式，人们可以通过网上了解房地产市场，了解每一个地区房地产的需求情况和价格，可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。因特网的广泛运用实现了信息的价值，全面地改变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变，在微观上则是新兴商业模式的涌现，为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者提供了房地产服务的经营实体。

对于不同的开发项目，市场研究的方式和内容就有很大的不同。如果是住宅开发，那么市场研究将包括与房地产机构、房管人员，特别是住户的沟通，以了解住宅的供求状况，价格水平和对现有住宅的满意程序。如果是购物中心开发项目，要充分考虑该项目所处的地区流动人口和常住人口的数量，购买力的水平以及该地区零售业的特殊需求。

所以说，一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件:①有一个稳定、明朗及长远的房地产政策;②有一个完善的法制基础，使有关城市规划、土地房产出让转让、房屋管理、房地产抵押等均有法可依;③有一个统一、简化、灵活而有效的现代化管理制度;④拥有一个完善抵押法规及房地产抵押市场。

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旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。

北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。

一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进

1.旅游社区类型房地产开发的意义。旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。

对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。

对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。

对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。

但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。

2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。

最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的CityPark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(Madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。

我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于 2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。

二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析

北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与外围边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：