房地产企业的财务风险大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产企业的财务风险范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、引言

房地产行业随着我国经济的不断发展逐步呈现出了快速发展的态势，从其营业收入来看，俨然已经成为我国国民经济新的经济增长点。从国家统计局的相关数据：2011年全国房地产业增加值占GDP的比重为5%中，我们可以看出，房地产已成为国民经济中的重要产业。但是由于房地产业自身具有建设周期较长、投资规模大、相关不确定因素多和受国家宏观经济政策的影响大的特点，较大的财务风险是当前我国房地产企业所面临的问题。

当前，随着国家对房地产行业的宏观调控力度逐渐加强，严峻的政策形势也摆到了房地产企业面前。如何对财务风险进行有效的规避与控制，是事关众多房地产企业生存与发展的大事。房地产企业的财务风险主要表现在以下几个方面：

（一）负债数额较大，按期偿债风险较高

预售款、自有资金、银行借款和相关经营性欠款是房产企业的进行房地产开发资金的主要来源。从房地产企业财务报表来看，其自有资本金比重比较低，开发资金的大部分来自于银行借款。同时，由于房地产企业开发周期较长，所投入资金的回收期长，进而给期望利润率带来了很大的不确定性。因而，极大的财务风险由此而来。如果企业未能就相关风险进行预测并控制，那么不能偿还到期银行借款本息的概率随之增大。此外，很多房地产企业在高收益驱使下，盲目进行多渠道融资活动，如将大额存单质押贷款和资金空转，这些都有可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。

（二）房地产企业再融资风险较高

房地产企业资金需求量大，通过再融资来满足其资金需要是其解决资金问题的重要措施。但是，随着宏观经济的不断发展与变化，国家对房地产企业的再融资计划开始实施相对缩紧的政策，房地产企业的相关融资与再融资提案都被纳入国土资源部与证监会的审核范围。与此同时，政府出于保障民生的考虑，对房地产企业的信贷政策也逐渐紧缩，这也不可避免地给房地产企业再融资增加了难度。此外，房地产企业自身过高的负债率必定会相应降低对债权人的债权保证程度，这对房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地产企业的再融资变得日益困难，当再融资问题的严重性逐步增大时，有可能使房地产企业面临资金链断裂的致命威胁。

（三）利率波动的风险较大

由于房地产企业的高资产负债率，利率波动对房地产企业影响的程度也被随之扩大。当利率上升时，房地产企业的资金成本会相应增加，进而导致预期收益降低。同时，利率的升高会使更多资本流向风险较低的国债、银行存款等领域，投资者的购买欲也随之降低，整个房地产市场的市场需求也会随之降低。近年来央行的数次加息使房地产企业的资本成本随之增加，按揭贷款购房的投资者所面临的相应成本也迅速上升，会对投资者的购房需求造成影响，这无疑会给房地产企业带来巨大的损失。

二、房地产企业财务风险成因的分析

不妨将房地产企业财务风险成因从内外部两个方面来进行分析：

（一）外部成因

企业财务活动所处的外部环境主要包括法律环境、政治环境、经济环境等，它们虽然存在于企业的外部，但是对企业的财务活动而言，会产生重大的影响。就我国国内的房地产企业而言，法律环境和政治环境相对稳定，企业所面临的经济环境对房地产企业的影响则相对较大。经济环境主要有经济周期、经济发展水平和宏观经济政策，具体而言，包括经济周期的波动、产业结构、货币政策、国际收支与汇率、通货膨胀与就业、国民生产总值增长情况和工资水平等。经济环境的变化会导致房地产企业外部环境的不确定性增加，进而会对房地产企业经营和财务状况产生重大影响，也会因此带来相应的财务风险。

（二）内部成因

房地产业作为资金密集型行业，产品开发周期长、资产周转天数长、资产风险较高是房地产企业的主要特征。房地产企业开发周期越长，由此所带来的不确定因素也就越大，相应的财务风险也就越大。

过高的资产负债率也是房地产企业财务风险较大的原因。房地产企业自有资金的占比不高，资产负债率往往可以达到70%，甚至更高。充分利用财务杠杆发挥作用带来的利益越大，所伴随其产生的财务风险也会越来越高。用自有资金购买土地，再将土地向银行抵押用于房地产的开发是房地产企业通常所采取的经营模式。在这种经营方式下，一旦相关房产销售受阻，房地产企业将因此面临资金链断裂的危险。

此外，房地产企业通常为了经营管理的方便，往往设立相应的项目部来实现对所要开发楼盘的管理，这种经营方式在调动相关项目公司主观能动性的同时，往往也会带来相应的管理上的风险与问题，财务风险也蕴含在其中。

三、房地产企业财务风险管理的防范措施

（一）在融资环节的财务风险防范

可以从两方面来着手：首先，要注重融资策略的创新，实现多元化融资。当前房地产企业再融资较为困难，风险也较高，探索新的融资方式是解决融资难问题的一个较为不错的方法。为了取得广泛的资金来源，房地产企业应在利用传统融资的前提下，应将发行股票、债券、预售房款以及房产信托基金等方式作为传统融资方式的有效补充，进而实现多元化的融资。在降低资产负债率，对资金成本进行有效控制的同时，以可以为房地产企业扩大资金来源，降低财务风险。再者，房地产企业应该优化资本结构，来降低其偿债风险，目前国际公认的资产负债率是60%。房地产企业应通过合理安排自有资金与债务资金的比例关系，寻求最佳的资本结构，这样才能够将债务风险进行有效控制。

（二）在投资环节的财务风险防范

房地产企业应该加强对投资风险的控制，为预期报酬的实现而努力。要充分建立并完善投资立项、项目审批、运营管理、过程监控、投资评价和档案管理的投资管理业务流程，以期能够使房地产企业投资运营更加有效。在对房地产企业进行投资管理的期间，要对项目进行定性定量的分析，对项目可行性和投资收益进行合理估计；在相关项目进行选择的时候，要保持谨慎的态度，克服盲目乐观和冒险主义的思想，努力降低投资风险。

（三）在营运环节的财务风险防范

首先是对应收账款的管理，赊销方式进行经营虽然会给企业带来一定的账面利润，但企业并没有从中得到真实的现金流入，反而会因为相关的利息和税收的开支加速现金从企业中流出。对应收账款的管理管理给予一定的重视，并制定合理的信用政策，使房地产企业的应收账款能够尽快收回，是企业不得不考虑的问题。应收账款的快速收回，也会进而降低企业坏账损失风险。再者就是对现金的管理，保持充足的现金流，统筹安排资金，是企业获取利润的关键。房地产开发项目所需资金量比较大，如果不能对资金进行合理的统筹安排，资金匮乏并对项目施工进度产生影响的情况是有可能发生的，如果处理不当，甚至导致项目失败。同时，市场、社会、自然等多种不确定因素都会对房地产开发项目造成影响。这些不确定因素会导致商品房销售不畅，商品房大量积压，最终有可能危及企业资金的正常运转，这些问题得不到有效解决，还有可能使企业逐渐失去再融资能力，为企业财务危机埋下隐患。因而，企业要对现金管理加以重视，应该制定资金使用计划，使现金收支平衡。财务人员还应充分考虑货币的时间价值，盘活企业闲散资金，保证企业经营资金需求。最后，努力降低商品房空置率，进而减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率也是企业在营运管理中应该予以考虑的措施。

四、结语

综上所述，在宏观经济形势不断变化的情况下，房地产企业因其自身的特点决定了其所面临的财务风险较大。在当前形势下，加强房地产企业财务风险管控的研究，一方面能够提高房地产企业的抗风险能力，让房地产企业在多变的形势下能够稳健的前行；另一方面，希望通过对房地产企业财务风险管控的研究，使房地产企业能够更加健康的发展，使房地产行业能够保持持久的生命力。

参考文献

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房地产企业财务风险指的是由于财务出现恶化导致房地产开发企业的投资和报酬不能够全部收回的可能性。因此，在房地产开发企业所面临的风险当中，财务风险属于非系统性的风险。所以，针对防范房地产企业财务风险的方法进行分析有着一定的现实意义。

一、形成房地产开发企业财务风险的主要原因

1.企业资本结构比例分配的不合理

通常房地产开发企业拥有的自有资金是无法充分满足项目运作需求的，绝大多数房地产企业都是通过吸引外来资金来维持项目的运作。到目前为止很多房地产开发企业都是通过使用自由资金征地建设，在生产房地产产品时则将土地抵押给银行进行融资，通常借入资本占据的比例非常大，这就导致资产负债率的提高，而随着财务杠杆利益的增大，财务风险也会相应提高。

2.企业不够重视现金的流量

根据相关调查发现，很多房地产开发企业都属于民营经济，在现金流量管理方面给予的重视程度不够，如果经济效益较好，只会盲目地扩充规模，这就给风险控制带来了更大的难度。大多数房地产企业无法持续发展下去，就是因为资金管理不够到位，盲目地扩大生产规模，导致现金流量的管理失去控制。

3.成本费用的管理控制力度不够

通常房地产开发企业的投资项目周期相对较长，在进行成本控制的过程中会面临较大的风险，从投资项目前期所做的预算开始，一直到最终的核算都是相互贯通联系的。一部分房地产开发企业一味地强调工程项目开发的进度和建设质量，在成本管理上不够重视，财务部门不能及时地得到第一线成本管理资料，造成实际成本和预算之间产生过大的偏差，财务无法掌握成本，二者断档现象严重，因此大大降低了企业的预期经济效益。

二、防范措施

1.进一步优化企业的资本结构

房地产开发企业一定要确保其资金结构的合理性，充分考虑企业具有的偿债能力，根据企业的实际情况进行筹资建设，将负债经营控制在合理的范围内。在进行传统融资的过程中，多元化发展融资渠道，合理利用外来资金，控制资本权益比率，尽可能地降低企业的资产负债率，通过优化资本结构来缓解筹资压力，进一步降低企业的财务风险。首先要加强对预收房款以及银行回款等的管理力度，有效减少中间费用，以尽可能快得速度回收资金；其次可以发行股票、债券，通过合作开发等方式来有效地扩充资金，逐渐吸引更多的外部投资者，开拓更多的融资渠道，促进房地产开发企业的持续发展，进一步优化企业结构，降低财务风险。

2.做好财务预算工作

房地产开发企业在开展财务工作的时候一定要充分考虑项目工程的预算以及资本预算，合理安排资金的取得和投放，合理分配各种经营成果。在进行项目预算时，财务部分需要在建设前期做好可行性研究分析，合理规划项目设计费用，控制项目开发成本以及产生的间接费用等，从整体上对经营收入以及借款等内容进行预算，做好财务预算工作，为投资决策提供更多的参考信息，避免决策失误给房地产开发企业带来严重的损失。在进行资金预算的过程中，财务部门需要根据企业的实际运作状况，合理规划资金的需求和使用，完善财务预算指标体系。与此同时还应该提高管理力度，在预算分析时要将月度分析、季度考核以及年度总评有机联系起来，做好定期检查工作，定量约束企业各种经济行为，充分发挥预算工作的监督作用。

3.做好资金流动性方面的管理工作

房地产开发企业投资项目的运行周期比较长，往往会在较长的一段时间里才可以完成，周期以内对资金的占用量是相当大的，这就要求资金链条能够充分的高度运转，一旦中间某个环节的资金流转受到阻碍，会直接导致整个链条运转出现问题，情况严重的话会直接拖垮企业。所以，一定要重视对资金的管理，通过制定完善的资金使用计划，确保房地产企业在日常经营过程中对资金占用的合理性，将资金尽可能的运用到最佳位置。房地产企业在资金支出方面数额庞大，因此在财务收支上一定要进行严格地监控，做好各种资金的调度工作，尽可能的满足项目工程在施工过程中的运营以及营销需求。此外，企业还应该做好应收账款的回收工作，合理调整企业的库存结构，进一步压缩存货对资金的占用率，提高房地产企业的支付能力，维持企业良好的信誉度，为下次融资奠定良好的基础。

4.提高企业处理风险的能力

到目前为止，房地产市场中仍然有很大的风险存在，这就要求房地产企业能够提前做好设计和应对措施。例如一些房地产企业逐渐形成集团化，某些地区还成立了联盟房地产企业，这就在一定程度上有效化解了这一地区房地产企业的风险问题，提高了资金的周转速度，可以在各种风险形成之后，将资金的利用尽可能的最大化。不过由于各个企业所做的预案有所差别，大多都是基于自己的实际运营状况进行规划的，如果能做好有效防止风险的进一步恶化工作就是比较成功的了。

三、结语

总而言之，房地产开发企业在不断追求经济效益的过程中会面临非常大的风险，企业一定要重视发展中遇到的各种风险问题，通过不断地压缩项目和人员，完善各项管理来应对各种风险。

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财务风险的定义在新会计准则中是:财务风险指的是在企业的所有财务活动中,由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响,在相应的时期内,企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差,从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业,可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定,财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。

一、合理实施财务预算

房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题,这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素,这直接关系了发企业投资项目的成功与否,也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划,并且根据资金使用标准执行财务预算,以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应,让企业根据市场制定投资决策,避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况,对资金的需求和使用详细地规划,建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,对企业财务使用做好检查、考核工作,合理调整企业的经济运转,让自己的财务职能得到充分的发挥。

二、实施资金流动性管理

房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,容易造成资金链条的快速运转,如果这一过称中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视,根据实际情况安排有效的资金使用计划,确保企业日常经营能够符合资金状况,实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大,在财务收支必须要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,不断优化库存结构,尽可能把存货资金的使用金额减小,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制,杜绝铺张浪费和使用超支的现象,这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高,使得企业资金的运用得到有效的管理。

三、实现资金结构的优化

房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业的偿债能力下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,对企业的资本使用合理规划,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,这样就能避免资金的浪费;企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助,同时能够不断优化公司结构,对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。

四、增强处理风险的能力

从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式,这些都是值得中国企业深刻回味和反思。而从香港应对亚洲金融危机时所用的策略方案。从市场行情分析,房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的,这些现实情况都是值得我们不断借鉴参考的,我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如:市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展,而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险,防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析,在风险出现之前做好防范措施,使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低,让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异,其采取的措施也是截然不同的,这就需要根据企业的实际情况制定策略,这才是有效避免风险的最佳措施。

五、结语

总之,经济利益时每个企业在经营过程中的最终目的,房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险,这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够的重视,并积极采取压缩项目、压缩人员、等措施来应对,可以预见,“财务风险”这一问题必然在一定的时间内被广泛关注。

参考文献:

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中图分类号：F23文献标识码：A

一、财务风险的内涵

财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险是风险中最为常见的一种，其强调的风险主体是市场经济的参与者和竞争者。财务风险按其在经营过程中的表现不同，可以分为狭义的和广义两种。

（一）狭义财务风险。狭义财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。

（二）广义财务风险。这种观点认为，企业财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。所以广义的财务风险就是指在企业的经营活动中，由于各种难以或无法预料和控制的因素的影响，使企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而有蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中的某一方面或环节的问题，都有可能使得风险转化为损失。这种对企业财务风险的界定方式，有利于企业经营者从市场经济的高度，以企业的价值或资金运动为主线，来辨识、衡量、评价和处置所面临的全部风险。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义观体现出了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。因而本文将财务风险定义为：企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，而导致企业财务状况的恶化和经营成果的降低。

二、房地产企业财务风险的划分

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。

（一）筹资风险。即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿付债务本息和投资者报酬的风险。房地产企业的自由资金比例较低，大多数房地产企业的开发基金主要来源于贷款。经调查显示，当前我国的房地产市场资产负债率水平普遍超过了七成，有的甚至达到了九成以上。房地产行业是高风险、高收益的行业，很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用。

（二）投资风险。即企业因投资活动而给企业带来的风险。房地产项目投资机会的选择与决策分析是整个房地产开发经营过程的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。可见，不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析等基础上完成的。而在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。

（三）资金回笼风险。即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在成品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金时，转化过程中时间和金额的不确定性。房地产企业多数自由资金比例低，房地产开发所需要的资金基本上依靠银行贷款，资产负债水平高，同时房地产企业在销售的过程中并不都是一次性能收回产品的投入的。此时，企业因债务规模过大或债务期限结构不合理，可能会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

三、防范房地产企业财务风险的对策

（一）制定合理的财务预算并有效实施。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业所投资项目的成功与否，也会给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该以项目预算和资本预算为前提条件，对企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整做出合理、具体的安排。这就要求企业财务部门在制定前期预算的过程中，应该积极、详细地考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。同时，企业资金预算的制定，企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详细地规划，建立一个完善的企业财务预算指标体系。在企业的日常运营过程中，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，对企业财务使用做好检查、考核工作，合理调整企业的经济运转，让自己的财务职能得到充分的发挥。

（二）融资渠道多元化，优化资金结构。我国多数房地产企业自有资金比例低，资产负债率水平高。房地产企业应当适当控制负债规模，在充分估算企业偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金，以不断完善、优化自己的资金结构。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样，能够吸引到很多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险能够发挥良好的作用。

（三）提高房地产企业财务及高管人员综合素质

1、决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应不断改革和发展的新形势，必须培养一支有素质、懂管理、善于开拓创新的财会队伍。企业负责人要积极鼓励和支持财会人员参加各种类型的业务培训和学习，一方面选派思想素质好，责任心强，能力高的财务人员到企业来；另一方面加强企业现有财务人员专业培训，加强会计法、会计制度等内容培训，使财务人员能适应房地产企业的财务工作。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。不断提高其理论水平和业务素质，提高其处理和解决实际问题的能力。建立财会人员继续教育检查和考核制度，从制度上保证财会人员素质的不断提高，注重对在职财会人员加强职业道德教育，增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。

2、财务战略能力。资金是制约企业发展的关键因素。财务管理的职能是预测公司资金的需要量和筹集公司所需要的资金。房地产企业财务策划常常以增加财务杠杆效益为出发点，采用积极的筹资策略，合理控制债务比重，要加强资金管理，尽可能地降低资金成本，减少筹资风险。但不能仅满足企业当时的资金需求，应该以科学的战略管理眼光来设计、保持和拓展筹资渠道，使企业不断获得稳定、可靠、低成本和低风险的资金。

（四）开支节源，重视成本控制。成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。一是确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本；二是建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时，明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。

四、结语

综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。

（作者单位：石家庄经济学院）

主要参考文献：

[1]王春盛.金融危机下房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者，2009.

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近年来，房地产行业迅速崛起，与此同时，也面临着一系列的风险。由于受国家宏观调控政策、行业经济环境等多方面因素的影响，房地产企业的发展受到了严重限制，房地产企业的财务风险也在日益加剧。面对严峻的形势，房地产企业必须找出风险控制的应对措施，提高自身抵御风险的能力，最大限度的降低财务风险，只有这样才能使企业获得更好、更快的发展。

一、房地产企业财务风险的表现形式

（一）偿还债务风险

就当前大多数房地产企业而言，在初期阶段往往是负债开发。企业自有资金仅占相当小的比例，资金来源主要依靠银行贷款。如果企业的投资不能按期回收，企业将难以达到预期收益，这样以来，企业势必面临着偿还债务的风险。另一方面，在高回报利益的驱使下，很多房地产企业不考虑高利率带来的风险，盲目地、过度地进行多渠道的筹融资活动，很可能造成企业无法按期偿还债务。

（二）利率变动风险

从某种意义上来说，利率变动风险是房地产企业所面临的一系列风险中最为致命的风险。利率变动对房地产企业有较大的影响。由于受国家政策、通货膨胀等因素影响，贷款利率极有可能增加，利率的增长将造成企业资金成本增加，预期收益减少，这样以来势必影响到企业的正常运转。

（三）再筹资风险

再筹资是当前房地产企业实施项目开发最常用的方法。房地产企业普遍存在负债率高的现象，这从很大程度上降低了房地产企业对债权人的保证程度，同时也加大了企业从其他渠道筹资的难度。房地产企业资金的来源主要依赖于银行贷款，近年来，国家出台了一系列的房地产调控政策，银行逐步提高了存款准备金率，并不断紧缩银根，使房地产企业的筹资更加棘手。一些较小的企业或企业集团的子公司资金来源主要依靠母公司借款，从很大程度上受母公司财务影响，一旦母公司财务状况恶化，子公司将面临着再筹资风险。

（四）投资收回风险

由于房地产商品受政治、经济等多种因素的影响，部分企业的房地产商品大量闲置。房地产企业已经投入了大量资金，在短期内难以变现。此外，还存在客户不能按时交清房款的情况，这就都将使房地产企业面临投资回收风险。

二、房地产企业财务风险的形成原因

关于房地产企业财务风险的成因主要从宏观和微观两个层面进行分析。

（一）宏观层面

其一，国家调控政策的影响。为适应当前的经济形势，国家出台了一系列的房地产调控政策，提高了房地产开发贷款门槛，加大了房地产企业从银行贷款的难度。为响应国家有关政策，银行采取了通货紧缩货币政策，这从很大程度上了限制了房地产企业的投资速度，遏制了房地产企业的进一步发展。

其二，市场不成熟。房地产业是近年来新兴起的一个行业，起步阶段较晚，关于房地产业发展规律及其经营管理方面的研究尚欠成熟，还有待进一步的研究。房地产投资运作缺乏科学性，带有很大的盲目性。有些房地产业将大量闲置的资金仅局限在商品房的投资上，形成了极为单一的投资模式。

其三，房地产企业还未形成完善的会计体系。房地产业是一个特殊的行业，其会计核算不同于一般的加工企业。现阶段，大多数房地产业缺乏完整的会计核算体系，关于会计科目的设置、指标评价以及核算方法等还不够完善规范。一些房地产业不考虑自身的特点，盲目照搬加工企业的核算办法，以此得到的财务结果显然没有可比性。

（二）微观层面

一是投资决策具有较大的盲目性。就大多数房地产业的投资来看，普遍带有盲目性和投机性，企业对投资项目的前期研究重视程度不足，缺乏对投资项目的可行性进行研究。投资分析缺少具体依据，规划缺乏科学性与合理性，投资决策存在一定的失误。大多数房地产企业尚未推行全面的财务预算，缺乏对房地产开发项目进行细致、全面的财务预算。

二是财务管理人员对财务风险的特性缺乏足够的认识。房地产业本身就是一个高风险行业，不可避免的存在着一定的财务风险。作为房地产企业的财务管理人员应时刻树立风险意识，但在实际工作中，很多财务管理人员的风险意识较为薄弱，从很大程度上造成了财务风险的产生。同时，财务管理人员的财务决策缺乏科学性、合理性，导致投资决策存在一定的失误。这也是造成财务风险产生的又一重要原因。企业只有提高财务决策的科学性，才能最大程度的减少决策失误。就目前大多数房地产企业的财务决策来看，普遍存在主观决策与经验决策现象。

三是成本费用控制不严。一些房地产企业仅关注工程进度的控制，却不重视对成本费用的控制，成本管理过于简单，把房地产开发项目的成本管理视为单项成本的控制工作。缺乏对后期财务成本费用分析，未能很好的控制每一项具体的费用。有些企业的成本费用控制仅仅停留在简单的记录、计算上，远远达不到成本管理的要求。很多房地产企业都制定了相应的成本控制目标，但缺乏对影响成本因素的综合考虑，造成成本费用控制执行结果出现较大偏差。

三、加强房地产企业财务风险控制的措施

财务风险的存在直接影响到房地产企业的良性发展，房地产企业必须不断强化财务风险控制工作，找出积极应对措施，将财务风险降低到最小限度，从而使房地产企业获得更好的发展。具体来说，可以从以下几个方面着手：

（一）增强风险意识，建立短期财务风险预警机制

其一，注重现金流量表的作用。现金流量表可以很好的反映房地产企业的整个财务状况以及经营状况，可以使会计报表使用者对企业的经营能力、支付能力、投资能力及筹资能力有更好的了解，这对有效避免财务决策风险有非常重要的意义。另一方面，通过现金流量表，企业的经营者可以对资金供需市场及宏观环境的变化有及时的了解。鉴于现金流量表的重要作用，企业必须引起足够的重视。

其二，加强建筑材料成本管理。材料成本在开发成本中占有较大比重，做好材料成本管理可以从很大程度上增加企业盈利。加强材料成本管理就显得极为重要。首先，企业应选择正确的材料核算方法，这是做好材料成本管理的基础；其次，企业应具备一套健全完善的材

料成本管理制度和标准，为材料成本管理工作的实施提供制度保障；最后，企业应建立材料成本考核机制，并加大监督力度，严格控制采购成本。

其三，加强应收账款管理。做好应收账款管理工作对加快企业资金周转、提高资金使用效益、防范经营风险以及维护投资者利益有着非常重要的意义。所以，企业迫切需要制定一套系统、完整的应收账款管理制度，并将其落到实处。

其四，加强存货管理。商品房是一种特殊的存货，金额较大，投资成本高。一旦商品房滞销，投资收回将成为泡影，势必会对房地产业造成巨大损失。因此，企业必须采取积极应对措施，最大限度降低商品房的空置率，提高资金周转速度，缩短投资回收期。

（二）加强生产成本和风险的控制

加强生产成本和风险的控制对企业盈利有着极其重要的作用。房地产企业应建立权责明晰的成本和风险控制体制，切实做好生产成本管理和风险控制工作。

要做好成本控制工作，房地产企业首先应从项目的规划设计阶段入手，做好市场调研工作，设计出适应市场需求的产品。同时还要注重新技术、新材料的应用，最大限度的提高建筑工程的经济效益。

其次，在施工阶段，房地产企业应引入竞争机制，选择最优的施工单位，同时应加强施工进度和施工质量的控制。

第三，在竣工结算阶段，企业应做好预算控制工作，确保结算质量。

（三）做好资金管理，提高资金利用率

资金是房地产企业经营活动正常运行的重要经济支撑，做好资金管理对房地产业至关重要。首先，房地产企业应高度重视现金管理，制定科学合理的现金使用计划。其次，加强建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有较大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高资金利用率；最后，企业注重应收账款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，尽可能减少死账、坏账出现的概率，提高资金利用效益，实现企业的良性循环。

四、结语

由于受多种因素的影响，房地产企业面临着极大的财务风险，直接影响到房地产企业的健康发展。房地产企业必须积极的应对措施，提高自身抵御风险的能力，将财务风险降低到最小限度，推动房地产企业又快、又好的发展。

参考文献

[1] 田林永.论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].中国住宅设施，2011（8）.

篇（6）

近年来，随着我国房地产业的迅速崛起，房地产业已成为我国国民经济命脉的支柱产业，对于推动我国经济持续、快速、稳定发展以及维持社会稳定具有十分重要的作用。我国政府为促进和保证房地产企业的快速发展，也相继投入了多种推动手段，包括产业政策扶持、资金支持和土地供给等。但在这种繁荣的背后却隐藏着巨大的财务危机，房地产属于高投资、高风险、高收益的行业，随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产企业所普遍存在的风险意识淡薄、预测和控制财务风险的水平低等问题也不断暴露出来，加上我国房地产业尚不够规范，金融体系不完善，房地产高歌猛进的同时，房地产企业面临着巨大的财务风险。增强企业应对财务风险的能力已成为我国房地产企业求生存、谋发展所迫切需要解决的问题。

一、我国房地产企业发展现状及风险特征

财务风险是指由于受到内外部环境因素及各种难以预料和控制因素的影响，一定时期内企业实际财务活动偏离预期财务收益而导致企业蒙受损失的可能性，它与企业的资金筹措、运用、管理及安全密切相关，是从价值方面反映企业理财活动及其处理财务关系中所遇到的风险。房地产是一种高投入、高回报和高风险并存的产业，我国房地产由于起步晚、基础差、规模小等特点，总体上还未形成系统的财务风险管理体系。目前我国房地产企业的发展现状主要表现在以下几方面：一是发展迅速，房地产企业经过三十年的发展经历了三个阶段，企业数量呈几何增长；二是企业主体以内资为主，呈逐年增加趋势，但随着近几年的发展，内资企业比例逐年减少；三是房地产企业资产规模较小；四是企业资金来源自融资金所占比例较小，主要以外来资金为主，如国内贷款、利用外资等。

房地产企业的财务风险特征主要包括：一是财务风险是客观存在的，只要企业从事财务活动，必然会产生相应的财务风险；二是企业财务风险具有不确定性，包括财务风险结果的不确定性和影响财务风险形成因素的多方面性和不确定性；三是财务风险具有综合性，由于财务风险的产生和形成具有相当大的复杂性，其涉及到企业财务活动的各个环节及企业经营管理的方方面面，这便决定了企业的财务风险具有明显的综合性特征；四是可预测性，即财务风险虽然具有不确定性，但其发生也具有一定的规律性，企业可以通过类似的事件或统计资料来判断其发生的概率，进行财务预警，采取各种有效措施进行防范、转移和分散财务风险，以降低企业发生财务风险时的损失。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1、财务风险管理意识淡薄，财务管理水平低下

相对于欧美发达国家，我国房地产业起步较晚，基础差，但由于乘上我国房产改革的顺风车，又恰好迎上经济大发展，房地产业早期得到了较好的发展。这段时间大小房地产企业赚得盆满钵满，也由此产生了房地产业稳赚不赔的假象，导致大多数房地产企业财务风险管理意识淡薄。其中房地产企业管理者风险意识淡薄是导致财务风险的重要原因之一，高层做出的财务决策一旦不当，将会给企业带来不可预想的财务风险。部分房地产企业常在不考虑自身财务状况的情况下，不惜代价去争取项目，扩大规模，而不给自身留下足够的财务缓冲时间，导致一旦外部环境发生变化影响企业的资产流动性和安全性，企业将会陷入巨大的财务危机。另一方面，我国大多数房地产企业都由国有企业转化而来，普遍存在管理水平不高、效率低下、内部控制机制不健全等缺陷，企业资金安全性往往无法得到保证，抗风险的能力较差。

2、资金结构比例失衡，负债比率过高

资金密集是房地产企业的主要特点之一，而我国房地产企业的规模相对较小，资金实力也较弱。据相关调查显示，债务资本在房地产企业筹资来源中约占近80%，远高于其他行业平均水平，且绝大部分资金是来源于银行贷款，企业主自有资金仅占企业资产很小的一部分。通常情况下，房地产企业在投得土地后会以尚未建成的项目为抵押来获得银行等金融机构的信贷资金，权益资本比例缩减、债务资本过高已成为我国房地产企业的普遍问题。在此情况下，一旦企业运营过程出现问题，企业资金链断裂，就很可能引发财务危机，且金融机构将会承担巨大的财务风险，而且问题一旦出现将很难弥补。再加上近年来严厉的财政政策和紧缩的货币政策，房地产企业面临的资金压力越来越大，资金结构比例失衡，负债比率过高，成本负担过重等问题，房地产企业的发展也愈发举步维艰。

3、货币资金管理问题

篇（7）

（一）筹资风险

资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。

（二）投资风险

房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。

（三）经营风险

经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。

房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。

二、改善房地产企业财务风险的管理措施

（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险

在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。

（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险

房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险

篇（8）

房地产企业是我国的经济支柱产业，在我国经济发展历程中起到了非常重要的作用。当前房地产市场环境更加恶劣，很多房地产企业存在风险防范意识淡薄、财务风险控制水平低等问题，这些问题的累积容易导致房地产企业发生财务风险。通过对房地产企业财务风险的成因进行分析，研究具体的防范措施，希望可以有效促进我国房地产企业健康持续发展。

一、我国房地产企业财务风险的主要类型

（一）融资风险

融资风险是因为企业为了获取更高的经济利润，利用财务杠杆进行举债，而引起的收益变动风险。主要有外部融资额度过高，融资的方法不恰当，债务期限不合理，债务成本过高等情形。

（二）投资风险

投资风险是指房地产企业不确定未来的投资会有多少收益，导致本金受损的现象发生。如果房地产企业的投资没有达到预期的收益，就会使房地产企业的盈利能力和偿债能力降低，从而发生财务风险。

（三）资金回收风险

资金回收风险是由于企业无法让产品成功销售，实现成品转化为现实资金的过程。如果房屋不能快速销售出去，就会出现资金回收风险。

（四）收益分配风险

合理的收益分配可以有效提高员工的积极性，但是在收益分配的过程中，可能会对房地产企业后续的经营和管理造成负面影响，会对房地产企业的会计信息真实性造成影响，使房地产企业产生收益分配风险。

二、房地产企业财务风险的成因

（一）项目选择盲目，规模扩张速度过快

房地产企业项目拓展速度过快，项目选择盲目，对资金调配、风险控制等会造成非常大的压力。在前几年行情好的时候，很多企业进行大量圈地施工，未考虑产品回报和投资报酬，也没有对市场进行充的调查，最终增加了房地产企业的财务风险。比如重庆某民营房地产企业，在这2008年前的楼盘实现近6亿元的丰厚利润后，在2009到2011年期间花费近10亿元取得了6块土地使用权，拿地后后期建设资金不足，项目建设进度迟缓，直到2014年部分项目才开始销售，又碰上房地产市场库存加大，销售迟缓，部分项目通过降价，直至低于成本价后仍未能快速实现销售，导致多个项目出现亏损。

（二）过度举债，资本结构不合理

房地产企业要想顺利的运行就需要大笔的资金支持，很多房地产企业为了让多个项目运行顺利，不从自身角度去挖掘资金潜力，在信贷政策宽松时进行大范围举债，甚至有的企业不仅向银行贷款，还向其它的企业、民间进行融资，借款时不选择最优的融资方式，不合理规划还款时间，不计算资金成本，不考虑抵押担保措施，最终企业的资本结构不合理，导致企业出现严重的财务风险。仍就前例的重庆某民营房地产企业，为支付多个项目的土地出让金，支付年息高达30%-40%的资金成本通过民间融资，到2014年底民间借款未还余额达10亿元，加上银行贷款、信托融资总负债超过20亿元，借款严重超期未还，部分债权人采取了资产保全措施，导致所有债权人集中上门讨债，虽最终通过资产拍卖偿还了部分债务，仍剩下近3亿元的债务无法偿还，企业由此

破产。

（三）项目运营能力低下，形成高库存难以去化

我国中小型房地产开发企业起步晚，规模小，人才缺乏，项目管理经验不足，普遍企业的项目运营能力低下，在针对具体项目运作时出现前期论证不足，存在设计缺陷，施工现场管理不到位，营销推广不得力等现象。房子修好后，不能有效满足本区域的购房需求，施工方偷工减料导致楼房存在质量瑕疵，在营销推广时市场不予买单，房屋长期难以销售，尤其是在近两年销售整体迟缓的大背景下，该类项目将更难去化。项目的去化速度越慢，项目运行成本越高，最终会导致企业资金不能按时收回、投资收益减少的财务风险。

（四）房地产市场环境恶化，商品房供大于求

因为房地产企业属于我国的经济支柱产业，2008以前我国针对房地产行业出台了大量的法律法规，从税收、信贷、土地方面进行调控，在各种政策的激励下，房地产市场出现了供不应求的现象，但房地产投资增长很快，在5-6年间，房地产市场已经供大于求。国家统计局数据显示，截至2015年10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，未完工49亿平方米，1-10月商品房销售面积9.5亿平方米，照此速度，库存去化需要五年，在二三四线城市，销售压力更大。在此背景下，大量中小型企业将无法把控财务风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）完善房地产企业的内部控制制度，加强对财务风险的防范管理

完善企业的内部控制制度是保证企业可持续发展的基础，房地产企业想要提高自身的财务风险防范能力就需要从内部控制的角度出发，完善内部控制制度，有效提高财务风险的防范管理能力。对房地产企业的管理人员进行适当授权，调动员工积极性，在专家的指导下，对房地产企业的业务流程进行梳理，保证每个工作环节都有据可依。

（二）对房地产企业的内部资金进行管理，提高资金的使用效率

房地产企业的财务管理部门可以实行资金预算管理模式，将年度预算目标规划到每个部门，实现企业资金预算总目标的有效实施。在编制资金预算目标时，需要各个部门的积极参与，并促进各个部门的沟通与交流，以便在进行资金调度时可以更加及时和有效，避免房地产企业内部的资金和物资出现积压现象，影响资金的正常使用效率。

（三）对房地产企业的资产结构进行调整，降低企业的负债率

房地产企业在经营过程中要确定合理的战略方向，以便资金利用更加有效，同时企业也要根据各种环境的变化对发展方向和发展目标进行调整，避免盲目投资，造成较大的资金周转压力。房地产企业在开发项目时，要考虑自身的负债情况，确定项目投资后的负债率，以便可以在风险承受范围内运行项目，使企业的资本结构更加合理，避免因为重视短期效益而出现财务风险。

（四）加强项目运营管理知识学习，提高管理运营能力

随着房地产市场环境的变化，纯粹靠拿地、囤地便能赚钱的时代一去不复返，当下及未来的房地产市场属于有拿地策略，精通项目经营，通晓客户需求的房地产开发企业。在此背景下，房地产企业尤其是中小型房地产企业，应该降低盈利预期，注重自身软实力修炼，在财务管理、项目设计、现场施工、销售推广及后期物业方面下足功夫，形成企业自身的项目运营管理知识体系，培养优秀员工，组建高效团队，打造企业的核心竞争力，只有这样，方能在急剧变化的时代大潮中，把握时代需求，最大限度的降低企业的财务风险。

（五）房地产企业需要建立财务风险预警体系

财务风险预警体系可以对财务风险进行检测和判断，加强房地产企业的财务风险控制能力。房地产企业建立财务风险预警体系时，要建立起完善的分析监测系统以及风险处理系统，可以对相关的财务信息进行及时收集，并对存在的财务风险进行判断，当财务风险超出预警线时，可以对财务风险进行预警，保证房地产企业财务运行环境的安全。房地产企业还要建立相应的财务指标，例如偿债能力指标、盈利指标、管理指标等等，以便财务风险预警体系可以更加顺利的运行。

四、结论

房地产企业的投资较大，项目运行周期较长，尤其是在当下竞争环境进一步恶化的情形下，很容易产生财务风险。通过对财务风险的特征进行分析，研究房地产企业财务风险的具体成因以及防范措施，希望可以有效提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，使房地产企业实现健康可持续发展。

参考文献：

[1]王质君. 房地产企业财务风险的成因及其防范[J]. 湖南农业大学学报（自然科学版），2010，S1：155-158.

篇（9）

一、引言

房地产业是个资金密集型行业，高投入、高回报、高风险。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企业承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险预警机制，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。

企业财务风险的预警研究在国外开展较早，Altman曾运用多元变量分析法对企业的财务困境进行预测，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神经网络系统对这些模型进行了修正；后来，Kahya等提出了一个使用时间序列累计和Cumulative Sums（CUSUM）统计方法的财务困境研究模型。在国内，吴世农、黄世忠较早介绍了企业的破产分析指标和预测模型；周首华等利用Compustat PC Plus会计资料库中的4 160家公司数据为检验样本建立了F分数模式；陈静（1999）、张玲（2000）、陈晓（2000）等采用国内A股市场数据对此命题进行了实证研究。在房地产企业财务风险预警研究领域，龙胜平、张丽丽、郦大海、李建中分别利用各种预警模型对财务风险进行了分析。但由于部分公司通过操纵利润、弄虚作假而导致财务指标不准，使得仅采用财务指标作为判别依据进行预警与防范的有效性大打折扣。基于此，本文通过引入非财务指标采用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析，以期提高预警信息的准确性，并提出了相应的风险防范措施。

二、房地产企业财务状况与财务风险类型

（一）财务现状分析

由于我国房地产市场开发较晚，公司自有资金十分有限，房地产开发对资金的巨大需求使得房地产企业的资产负债率向来比较高，表1为我国部分大型上市房地产企业2010年和2011年的年报数据。从表1中可以看到房地产企业的资产负债率普遍在60%以上，房地产企业负债经营现象严重，资金结构不合理。

（二）财务风险分析

1.非系统性风险

非系统性风险是由特定经营环境的变化引起的不确定性而对个体产生影响的特有风险，源于房地产企业自身特有的经营活动和财务活动。资金结构是否合理、财务管理水平高低等，都使得房地产企业面临较大的非系统性风险。

2.资本运动风险

（1）融资风险。房地产企业资金需要量大，房地产项目的每一个阶段都需要大量的资金流。目前房地产企业的资金主要依靠银行贷款和预售房款，随着国家宏观调控政策的不断落实，银行对房地产企业的贷款及居民购房按揭贷款受到更多的限制，这使得房地产企业融资困难；同时借贷融资也导致房地产企业资金结构不合理，资产负债率偏高。

（2）投资风险。房地产项目投资所需资金量大、回收期长、周转率低，项目还需要一些建设条件，加上房地产企业本身缺乏对风险的预测，使得房地产企业从投产到回收乃至产生利润都存在较大的不确定性。

（3）资金营运风险。资金营运是指企业将所有的资金通过流动、优化配置等各种方式进行有效运营，以实现资本增值的目标。房地产企业项目周期长，政策法规、供求关系、利率等各种环境会发生变化，加大了企业变现风险。

（4）收益分配风险。我国房地产企业是从20世纪80年代开始发展的，目前尚未实现规范化，也没有完整系统的企业规划，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏稳定性和多样性，分配行为不规范易受政策条件的限制等。

三、房地产企业财务风险成因分析

（一）宏观因素

1.外部环境复杂多变

房地产行业是国民经济中的重要行业，国家为了保证国民经济健康协调发展，常常运用财政、税收、金融、土地等各项政策来对房地产行业进行宏观调控。目前，针对国内房地产业过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策进行抑制，一次比一次严厉，针对性更强。另外，自2007年爆发次贷危机以来，全球经济急剧下滑，金融危机逐渐演变成经济危机，在经济全球化的背景下，国际市场经济的剧烈震荡势必对中国企业造成巨大冲击。

2.项目开发经营周期长

房地产项目从规划阶段开始，要经历市场调研、可行性研究、征地、拆迁、安置、建设施工、物业、绿化、房屋销售等多个阶段，项目周期长，不确定因素多，财务风险也随之变大。

（二）微观因素

1.企业财务风险意识淡薄

目前房地产企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险普遍缺乏足够的认识和了解，风险防范、预警意识不强，不能从根本上把握风险的本质。在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产行业的市场定位、发展趋势很难把握，造成他们对财务活动中资金的筹集、运用、投资等各环节的控制更加困难。

2.企业资金结构不合理

出于财务杠杆以及各方面利益的考虑，房地产企业在项目开发过程中会有各种举债行为，导致债务资金比例过大，特别是对银行信贷的依赖程度较高，一旦资金链发生断裂，房地产企业财务将陷入困境。

3.企业内部控制不健全

长期以来，国内房地产企业内部缺乏一套全面系统的管理体系和监督机制，奖惩和激励政策不完善，内部各部门以及人员之间权责不明，导致在资金管理、利益分配等方面存在严重的问题。

四、房地产企业财务风险评价指标选择与预警分析

（一）财务风险评价指标的选择

房地产企业财务风险评价指标的选择，应遵循全面性原则、逻辑性原则、有效性原则、客观性原则、敏感性原则，同时还应结合房地产企业自身特点选择能够衡量房地产企业财务目标以及财务风险的指标。房地产企业财务状况复杂，面临的不确定因素多，一方面要选择能直接反映企业财务状况的财务比率指标，另一方面也要有能够反映企业财务状况的非财务指标。

借鉴国内外的实证研究成果并结合我国房地产企业实际情况，笔者选择短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量、发展能力作为评价房地产企业财务风险的财务指标，具体内容参见表2。

相对来说，非财务指标难以量化，但是引入非财务指标能更全面地反映企业的财务状况，这里选定如表3所示的非财务指标。

（二）我国上市房地产公司财务风险预警分析

1.预警模型选择

财务风险预警模型比较多，本文选用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析。Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务风险。Altman、Haldeman和Narayanan曾运用Zeta模型对1969—1975年间53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70%和91%，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1为营运资产/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息税前利润/总资产；X4为股东权益/总负债。

判别标准为：Z

2.财务风险预警分析

运用Zeta模型对表1中所列的我国部分上市房地产公司2009年至2011年的财务数据进行测算，得出如表4所示的财务预警信息，从中可以看出样本企业的财务处于安全状态，但2011年与2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明国家宏观调控政策的作用已经开始显现，房地产企业的财务状况开始变差。

五、房地产企业财务风险防范措施

（一）宏观防范措施

1.关注政策变动，加强投资环境监测

我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大，所以房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态。通过对各项政策的关注和研究，既有助于房地产企业确定正确的投资开发方向，预测投资环境，继而预测未来，又有利于房地产企业根据政策变动及时调整投资策略，有效控制企业的投资方向，防范投资风险。

2.制定合理的税务筹划策略

房地产行业是个周期长、税费多的行业，制定合理的税务筹划策略对企业成本控制、风险防范具有重要意义。房地产企业首先要根据自身的特点选择会计制度中收入、成本、费用、资产、负债等会计要素的确认、计量和记录方法，然后再制定合理的税务筹划策略；选择合适的存货成本计价方法、固定资产折旧方法、销售收入确认时间、坏账准备的提取等会计政策进行纳税筹划。要完善会计核算工作，注重税收筹划方案的整体性，达到合理避税、降低成本的效果。

3.加强房地产企业之间的合作

目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，房地产企业可以通过合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低企业的财务风险，加强企业现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是房地产企业分散财务风险的有效路径。

（二）微观防范措施

1.增强财务风险意识，提高财务管理水平

房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案。财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能、水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。

2.健全风险管理体系

面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别、计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。

3.基于企业发展战略实施全面预算管理

房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。

4.拓宽融资渠道，优化资金结构

银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。

5.完善内部控制制度

虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升。房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制、有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。

【参考文献】

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引言：新京集团重庆置业有限公司主营房地产开发，笔者在其中负责万州的财务工作。因此，本文将围绕房地产企业的财务展开进一步的讨论。在此，笔者从公司“以人为本、严格管理”的企业管理方针出发，提出了应该严控财务风险，因为这是直接关系到房地产企业能否持续发展下去的关键因素。那么，笔者就认真分析了当前房地产企业财务风险的生成原因，并针对其提出了一些控制措施，从而降低或避免房地产企业面临的财务风险。

一、房地产企业财务风险的基本内涵

企业的财务风险主要是指在企业财务管理领域中所遇到的各种风险，本质是由于企业财务管理活动的不确定性造成的。作为资金量庞大且流动性要求较高的房地产企业来说，其财务风险控制是其财务活动中的重要内容。因此，财务风险本身也就有着较为丰富的内涵。从微观层面来说，房地产企业主要通过资金筹资来维持日常的生产经营活动，一旦融资活动出现了偏差，或者筹集来的资金管理不当，就会导致房地产企业的资金使用效益大为降低，进而产生一定的财务风险。当国家经济政策变化、国际金融市场形势变化的时候，更容易增加这些财务风险的不可预测性。此外，房地产企业的现金管理与应收账款管理等工作也直接影响到其财务风险的大小。如果一些房地产企业缺乏足够的流动资金，将有可能会陷入到财务困境当中去，最终在无法妥善解决的情况下导致财务风险的发生。

二、房地产企业财务风险的生成原因

（1）房地产融资环境日益恶化。我国房地产企业由于受到国家政策的影响，其信贷业务受到了很大程度的限制，这就使得其融资工作越来越困难。而房地产企业的经营发展是需要大量资金作为支撑的，这就使得其面临着巨大的财务风险;（2）房地产道德风险日益加剧。房地产企业作为一个资金密集型的经济活动主体，其很容易遇到道德风险。当房地产企业的管理人员或财务人员在运用大量资金时，一旦道德滑坡，就容易滋生一些腐败行为，进而对他人或集体的利益造成巨大的伤害;（3）企业财务预算管理薄弱。房地产企业的前期投资较大，而资金的回笼周期又较长，这就使得整个建设项目的调整能力不够好。一些房地产企业的领导盲目的征地与投资，并没有全面考虑到土地成本与资金运转等多方面的影响因素，也无法对企业的财务进行科学合理的预算，让项目的投入不断增加，让企业的经济效益大打折扣，最终让房地产企业面临着更大的财务风险;（4）财务管理人员素质偏低。一些房地产企业的财务管理工作主要掌握在几个关键人物手中，他们对于财务的管理或者是过于严格控制，或者就是疏于管理。真正处于一线的财务管理人员反而只是做一些简单的财务记账工作，并没有能够把自身的财务管理职能全面且充分的发挥出来。此外，还有些房地产企业的财务管理人员缺乏相对专业的财务知识，财务管理意识较为淡薄，缺乏高水平的财务会计实务。

三、房地产企业财务风险的控制措施

（1）切实提高财务风险管控意识。房地产企业在我国的发展模式较为特殊，很多房地产业内人士都认为，只要我国经济不出现大幅度的波动，房地产行业就不会出现崩盘的严重后果。然而，房地产企业的财务风险并不是一个简单的方面，它直接关系到企业的持续经营与未来发展状况。因此，我们必须尽快改变对房地产企业的财务风险认识与态度，强化自身对于房地产企业财务风险的管控意识，在努力争取政府的政策倾斜以及大力支持的前提条件之下，更要从管控意识方面入手，真正为房地产企业的持续发展与壮大提供思想基础;（2）加强资金链的风险管理工作。房地产企业的财务风险中有一个非常重要的内容就是它的资金链风险问题。这是因为房地产企业属于资金密集型企业，一旦失去了足够的资金支撑，就有可能会陷入到经营困境当中去;（3）提高房地产企业的灵活性。房地产企业的一些财务风险发生，主要是由于一些市场与政策的变化而导致的。因此，我们必须重视一些市场与政策的变化，尤其是防止其积累到一定程度后而导致的集中爆发灾难。尽管我们说一些政策环境的变化会给房地产企业发展带来一定的机遇，但同时，我们也必须清醒的意识到，这些政策变化也有可能会导致房地产企业的资金链断裂而陷入财务风险。这就需要我们的房地产企业及时且准确的把握市场的动向与政策的变化趋势，提高其对市场与政策变化的应变力，要能够使用正向和逆向思维来进行各种财务决策，尽量保持房地产企业的科学合理的资本结构，以最大程度的控制财务风险，实现其价值的最大化目标;（4）构建有效的财务风险预警机制。房地产企业应该在面对财务风险的时候，应该根据自身的实际情况，尽快建立一个科学合理的财务风险预警与管理机制。具体来说，房地产企业应该尤其重视自己的资金流中所可能发生的财务风险。这是因为房地产企业涉及的资金量较大，一旦发生了资金问题，尤其是现金流问题，就容易引发较为严重的经营问题。因此，房地产企业必须严控资金流风险，并以现金流量作为这种财务风险的识别标准，重点关注现金流的预算执行情况，一旦发现其中的差异性与异常波动，要及时采取及时有效的措施来进行管控，尽量把资金流风险扼杀在萌芽之中。我们必须对一些资金流异常状况进行深入且全面的分析，发现导致该状况的原因所在，并提出一些根本性的解决对策，从而确保房地产企业的融资结构与来源符合企业的发展需求，真正有效防控房地产企业的财务风险;（5）提高财务管理人员的整体素质。房地产企业财务风险的有效管控，还需要从财务人员的素质方面入手，因为他们是房地产企业实现健康稳定发展的有效因素之一。一旦他们的财务管理能力较高，房地产企业才有可能会真正提高企业的经济效益。那么，我们到底该如何来提高房地产企业的财务管理人员的素质呢？首先，我们就应该对房地产企业的财务管理人员开展相关的培训工作，让他们获取更多有关的财务业务知识学习机会，并给他们提供更多的实践机会，让他们更好的适应新情况与新问题。其次，我们还应该强化对这些房地产企业财务管理人员道德水平的引导与培养工作，让他们成为职业道德修养高尚的财务人员，有利于让他们的财务管理职能更为合理且充分的发挥出来。此外，我们还应该在房地产企业的财务人员素质提升中引入考试与考核机制，让他们在优胜劣汰的市场竞争机制中不断意识到自身素养提高的必要性与重要性，从而让他们自觉的提升自己的业务能力，为房地产企业的整体经济效益提升打下坚实的人力资源基础。

结束语：总之，房地产企业在我国当前的经济转型时期，面临着严峻的发展形势。为了确保房地产企业的健康稳定发展，我们就必须认真分析其财务管理中的风险生成原因，并针对其提出一些有效的风险控制措施，比如说，逐步落实财务管理预算化，加强经营环节管理等，并逐步建立一个科学合理的财务风险应对体系，为各种财务风险的有效识别提供科学依据，强化对房地产企业的财务风险预警与控制工作，真正促进房地产企业的长期可持续发展。

参考文献：

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【关键词】房地产企业；财务风险；预警指标

财务风险是房地产企业所有风险的最集中的体现。若处理不好，会使房地产企业遭受巨大创伤，最严重的直接会导致企业破产。房地产市场可以说是波涛汹涌，充斥着太多的不确定性。因此，作为其中的“弄潮儿”，房地产企业要想在波涛汹涌中一路当前，就有必要构筑坚实的屏障用以抵御风险，那就是构建属于房地产企业自身的财务风险预警体系。

一、房地产企业财务风险预警指标的选取

资金密集是房地产企业的特性，而且是最突出的特征。因此，在选取预警指标时，本文对与资金关系密切的指标予以重点考虑，以突出房地产企业的特性。其他的指标在借鉴前人研究成果的基础之上结合房地产企业特性进行选取。选取原则是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的预警经验。选取结果如下：

（一）偿债能力分析指标：房地产企业所需资金量大，资产负债率高，应格外注意对偿债能力指标的分析，因为不能偿还到期债务是财务风险最显著的特征。

短期偿债能力指标：

流动比率=流动资产/流动负债 （1）

速动比率=速动资产/流动负债 （2）

现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债 （3）

长期偿债能力指标：

资产负债率=负债总额/资产总额 （4）

产权比率=负债总额/股东权益 （5）

已获利息倍数=税息前利润/利息费用 （6）

上述对房地产企业偿债能力指标的选取，既考虑了房地产企业的短期偿债能力，又考虑了其长期偿债能力。在短期偿债能力指标中尤其考虑了现金流对债务的保证程度，这符合了房地产企业“现金为王”的特征。短、长期指标相融合，通过计算各项指标数值，将结果与标准值相比较，就能看出房地产企业在偿债能力方面的强弱程度，给各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地产企业本身，通过对该项数值指标的分析，发现企业在偿债能力方面存在的问题，及时采取相应的补救措施，以使企业的偿债能力维持在一个较合理的水平，充分利用财务杠杆的有利一面，给房地产企业带来更大的财务杠杆利益。

（二）盈利能力分析指标：影响房地产企业财务风险的最大因素是偿债能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然会加大房地产企业的财务风险。因此，应设置一组反映房地产企业盈利能力的指标，通过对该组指标的分析，透视房地产企业在激烈的市场竞争中的优劣状态。本文选取如下盈利指标：

销售净利率=净利润/销售收入净额 （7）

净资产收益率=净利润/平均净资产 （8）

总资产报酬率=息税前利润总额/平均资产总额 （9）

上述选取房地产企业反映盈利能力的指标当中，净资产收益率是综合程度最强的指标，在杜邦分析法中，可以将这一核心比率进一步分解，通过层层分解，可最终找出影响净资产收益率的各个因素：企业的盈利能力（销售净利润率）、营运能力（总资产周转率）、资本结构（即偿债能力如权益乘数）。后文在预警案例的分析中，将揉合杜邦分析法对案例企业的财务状况进行更详尽的分析，通过指标间的串联关系，找出案例企业财务风险的问题所在。

（三）资产营运能力分析指标：房地产企业的资产营运能力反映了企业在资产管理过程中的效率。它也同样会对房地产企业的财务风险产生影响。资产周转速度快，会提升企业的盈利能力，同时也相当于企业增加了资产投入；相反，资产周转速度慢，企业的盈利能力会降低，相当于浪费了企业的资产，资产营运能力指标和盈利能力指标相结合，对房地产企业盈利能力的评价才是全面具体的。本文选取房地产企业的营运能力指标如下：

总资产周转率=销售收入/平均资产总额 （10）

存货周转率=主营业务成本/平均存货余额 （11）

应收账款周转率=销售收入净额/应收账款平均余额 （12）

应收账款的周转速度快，说明了房地产企业应收账款的变现能力强，坏账损失的可能性就越小，同时也折射出企业管理水平较高，而这一点，恰恰是房地产企业的要害。当然，在进行这一项目的分析时，也要一分为二，不能因为只注重提高应收账款的周转率而忽视了利用赊销来扩大销售渠道这一因素。存货在房地产企业中比重较大，应将该比率控制在一个较合理的水平，否则会导致资金的浪费。如目前在房地产市场当中，过高的空置率影响了开发商资金的周转，使房地产企业始终处于财务风险的风口浪尖上。资产周转率表明房地产企业运用其全部资产获取利润的能力，在杜邦分析法中，它是一个桥梁，它把利润表和资产负债表联系起来，使净资产利润率可以综合整个企业的经营活动和财务活动的业绩。

（四）发展能力分析指标：一个最终深陷财务危机的企业，一定会在危机爆发的前几年就显现了它的停滞不前的状态。所谓的“冰冻三尺非一日之寒”，说的就是企业的发展能力与财务风险的关系。所以，在房地产企业，有必要选取若干显示发展能力的指标来揭示财务风险的状况，发展能力指标选取结果如下：

销售收入增长率=（本期销售收入-上期销售收入）/上期销售收入 （13）

总资产增长率=（期末总资产-期初总资产）/期初总资产 （14）

净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润 （15）

上述发展能力指标越高，表明房地产企业的市场前景越好，其发生财务风险的可能性就越小。

上述选取的共15个财务指标基本上代表了房地产企业的特性，由它们作为房地产企业的财务风险预警指标进行预警，虽然在精确度上难以保证，但因为其简便、容易理解的特点，而且，在企业财务危机爆发的最近时间（前2、3年）其预警能力还是很强的。因此，它一直被广泛使用。本文将选取的房地产企业的财务风险预警指标作为财务风险预警体系的一个组成部分，除此之外，还将引入前人已创造的经典财务风险预警模型，下面就对几个最常见的、经典的财务风险预警模型作以简单介绍。

二、房地产企业财务风险预警模型的构建

（一）单变量财务预警模型：单变量财务预警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同时也是运用财务比率对企业破产情况进行预测的先驱者之一（另一位是Altman，下文会述及）。Bevaer首先从1954-1964选出79家失败企业和79家非失败企业（两类企业的行业、资产规模等都相同），他所选用的财务比率依然是借鉴了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了现金流量方面的指标。他认为：企业拥有的现金多越多、营运资本支出越少、负债越小，企业失败的概率就越小；反之，企业失败的概率就越大。Bevaer仔细考察了样本当中30个财务比率在企业失败前5年的差异情况，最后证明有5个财务比率对企业破产的预警能力较强，按预测能力高低依次排序是：现金流量/负债总额（预测准确率达87%）；净收入/总资产（预测准确率达79%）资产负债率（预测准确率达77%）；营运资本/总资产（预测准确率达76%）现值率（预测准确率达78%）。Bevaer构建的单变量财务预警模型获得了比较高的预警能力，但他的缺陷也是暴露无遗的：各个单一的财务指标有时在反映同一信息的时候，结果会不一致。这种片面性使得人们不得不另外探索一种更加精确、更具说服力的财务预警模型。

（二）Z模型：Z模型的创始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列称之为运用财务比率来预测企业破产情况的先驱。他们二位这种具有开创性的研究为后来的财务预警模型的研究奠定了坚实的基础。

Altman同时也是第一个使用多变量技术来判定企业财务危机状况的学者。他克服了Bevaer创建的单变量模型的缺点，将多个财务比率结合起来，将这些财务比率融入同一个方程式来解释和判别企业的财务状况。Altman所带给人们的这种综合分析问题的思想，在对企业财务危机预测研究方面，影响是极其深刻的。Altman的Z模型创建经历了以下几个阶段：

第一，Z-socre模型阶段。这个阶段的模型主要是针对上市的制造业研究的，Altman选取从1945—1965年间的33家破产企业和33家同类型、同规模的正常企业为样本，经过大量细致的工作，从一开始选定的22个财务比率中敲定5个变量来对企业的财务状况进行预测，构造出一个多元线性函数，命名Z-socre模型，其表达式为：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=营运资本/总资产；X2=留存收益/总资产；X3=息税前利润/总资产；X4=普通股、优先股市场价值总额/总负债；X5=销售收入/总资产

上述表达式中，变量前的权重系数是按照变量对企业财务危机的影响程度大小设置的，经过加权计算之后得到的Z值代表企业综合风险值。通过它与设定的临界值对照，就能知道企业财务危机的程度。上式中临界值的规定如下：Z—socre>2.765表明企业具有较好的财务状况，破产机率小；Z—socre

第二，Z2模型阶段。上述Z-socre模型只针对上市公司，且只面对制造业。而事实上，许多处于财务危机的公司是没上市的，故直接用Z-socre模型预测，其准确性就遭到了质疑。针对这种情况。Altman重新对Z-socre模型进行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表达式分别如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5适用范围：用来预测非上市公司的财务危机状况。此处表达式中，X4的含义与Z-socre中X4不同，更改为所有者权益/总负债。此时，临界值的区间规定及意义如下：Z2≥2.99，表达企业陷入财务危机的可能性极小，企业财务状况良好；2.7≤Z

第三，Z3模型阶段。Z-socre模型的缺陷在于只针对上市公司，只面对制造业；Z2模型的缺陷在于只针对非上市公司。而在我国，是难以获得非上市公司的财务数据的。故对我国房地产企业财务预警研究时，不能直接使用上述两个Z值表达式。Altman的Z3模型克服了我们的难题，Z3模型是用来预测非制造业上市公司的财务状况的，它的表达式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表达式中，X1，X2，X3，X4的含义与Z2式中规定是一样 的。临界区间规定如下：Z32.9，表明企业的财务状况是良好的，可不考虑破产的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企业财务状况有问题，须严加注意，否则，后果不堪设想，若积极面对，企业才能摆脱困境。本文中，鉴于Z3模型的适用情况，笔者将直接选用Z3模型作为本文房地产企业财务预警体系的另一组成部分，直接用Z3模型来对后文的案例企业进行财务风险分析，计算Z3值，判别其财务风险的大小。