房地产商业地产培训大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产商业地产培训范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

有孵化器倒闭的，也有逆势扩张的。孵化创业的各类创业空间，也正在接受资本更为理性更加审慎的检验。

在上海杨浦区，有一条700米长的大学路，路的一头通往复旦大学，路边鳞次栉比着各种异域风情的餐厅、咖啡馆酒吧，让人眼前一亮的创意零售店。这条大学路所在的创智天地，是一个希望能融合“工作、生活、学习和娱乐”于一体的大社区，创业社区INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他们和韩国创投领域的合作伙伴联手，举办了一场中韩两国创业项目的路演。韩国CJ集团旗下的文化创造融合中心（CCCC）带来的项目，有为电视剧制作外国字幕和可以共享的开放平台，有通过360°VR展示视频和动画，通过4D技术开发“韩流”内容在VR设备播放的；中国创业团队路演的，有致力于解决VR人机交互问题的，可自由选择视角的3D视频摄像系统等。

集中了视频、动画、VR等诸多热门领域的中韩项目DemoDay，被戏称为“有颜更有料”，也是INNOSPACE+的开业首秀。INNOSPACE+并非草根创业，背靠瑞安地产。传统房地产商涉足众创空间、联合办公空间的，名气更大、目前来看发展势头更猛的比如潘石屹SOHO中国旗下的3Q空间。不过，用瑞安房地产总经理、INNOSPACE+总监陈成强的话说，瑞安虽然是做传统地产出身，但INNOSPACE+决不是简单的传统地产模式。

重新梳理创业上下游

在加入瑞安集团之前，陈成强曾担任过新加坡经济发展局（SEDB）的区域总监。作为SEDB初创企业发展计划的主要设立者之一，也投资如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd这样的初创企业。

正是这样的经历，使得陈成强站在房地产商的角度看待创业社区时，多了一层思考：创业社区必须要跳脱出单纯的“空间的出租”，要探索“除了场地之外还能给创业者带来什么”，要创造真正吸引创业者的附加值。

在瑞安集团内部，INNOSPACE+就是一家创业公司，已经从房地产业务中独立出来，摸索传统房地产商业模式之外的新玩法，陈成强就是这个“知识社区”核心团队的一员。要为社区打造强健有力的创新生态系统，首先要梳理创业这个产业链的上下游资源。

如何打造围绕创业的生态系统，听上去特别务虚的说法，陈成强他们一点点把它做实。比如把原本隔着一条淞沪路的两个有着类似孵化功能的创业空间，2011年8月成立的IPOclub创业咖啡和2012年11月成立的InnoSpace创业孵化器，整合在一起，在新址上推出了更适合创业者“聚集”的升级版INNOSPACE+。

帮助创业者把想法变成可以落地的项目，远不止于提供一个办公场所。陈成强他们在既有的物理空间，以及成立四年的InnoSpace创业孵化器的基础上，像搭积木一样，围绕“创业”，搭建起更多的服务功能模块，比如增加了联合办公（InnoWork）、创客空间（InnoMaker）、创业公寓（InnoApartment）等，比如引入风投，引入导师，搭建一个相对完整的创业环境。

如何帮助创业者把产品从“实验室”状态推向“量产”，打通“Demo-产品化”的通路，是INNOSPACE+另一个很重要的尝试。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年开始与西门子合作，帮助一些工业4.0相关的创业项目进行加速指导等系统化等培训和相关资源支持；现在INNOSPACE+与BMW正在开展有关车联网方面的合作，共同挖掘优秀的汽车互联、移动出行创业项目。

创业社区的“创业”

INNOSPACE+不是国内最早一批做孵化器、众创空间、联合办公空间的，也不是目前该领域里处于聚光灯下的玩家，对于陈成强他们来说，必须要思考的问题是：目前孵化器数量众多，他们如何聚焦做出特色，而不是一味追求做大做多。

INNOSPACE+的免租金似乎很受创业者欢迎，但陈成强强调，这只是他们吸引创业公司的“噱头”，相较于不少孵化器的低进驻门槛，INNOSPACE+的做法正好相反，他们很看中入驻项目的质量，以及项目特质与INNOSPACE+自身资源的匹配性。

陈成强介绍，在筛选项目的时候，他们首先会选择与自己资源匹配的项目入驻，对这些项目前三个月内免租金，之后再决定是否投资和孵化。这样的业务模式与INNOSPACE+的盈利模式相关。目前INNOSPACE+向项目收取工位租金只达到总营收的10%，原因是办公空间的租金本身并不高，每个工位每月1000元左右，服务费和基金管理费才是INNOSPACE+目前两大主要收入来源。

正是这样的盈利模式，决定了入驻项目与INNOSPACE+之间是“紧密的伙伴”关系，而非松散的“二房东与租户”的关系，未来项目的质量、生存状况将直接影响到办公空间自身的利益。INNOSPACE+会定期举办国际创业集训营，有机会入选集训营的团队还将获得InnoSpace天使基金10万元～50万元人民币的种子投资。除了融资，平台还提业对接。

这样一来，行业聚集使得所有入驻项目互帮互助，彼此的能力被充分挖掘和创造，创业社区内部的资源得到充分利用和有效共享，上下游公司有机会形成产业链效应。

陈成强介绍，他们已经累计孵化超过150家创业团队，投资超过50家，帮助这些极其早期的项目从种子成长到天使轮。

篇（2）

中图分类号：S618文献标识码： A

1 风险管理的相关理论

1.1风险的概念

现阶段以来，在房地产建设阶段，风险就是发生不幸事件的概率，或者说是指损失发生的不确定性【1】 。严格说来，风险是一种综合效应，是关于事件本身的不确定以及结果的不确定效应。学术界上有一种经典定义，是将风险用一个函数来表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的风险，P表示事件发生可能的概率，而C表示该事件发生所带来的损失或者收益。

虽然风险具有不确定，但它与不确定有着本质的区别。一般而言，风险是可以量化的，其不确定性是可以通过它发生的概率来进行估计，从而可以采取有效的预防措施、运用各种科学管理方法来加以控制【2】。

1.2商业地产项目风险的特征

众所周知，在房地产开发过程中，可能会存在各种意外情况，从而影响开发项目的利润，房地产项目风险就是指在房地产开发活动过程中发生的风险【3】。商业地产项目风险的特征有：①客观性和必然性②阶段性：由于房地产项目寿命周期较长，因此在每个阶段呈现出来的状态不一样，从而面临的风险不一样③开发模式的复杂性：商业地产遵循遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势-商业定位-主力店招商-产品规划设计-开发建设的开发模式，其过程更为复杂，对建设阶段的风险管理要求也应更高。

1.3风险管理的基本过程

依据现在的文献总结来看，一般将风险管理分为四个阶段：风险识别，风险分析与估计，风险应对和风险监控。项目风险管理就是通过这四个阶段循循渐进进行展开的。详见图1

图1项目风险管理流程图

下面我就以建设阶段为例，站在业主方的角度来对某商业房地产项目风险管理进行分析。

2某商业房地产项目建设阶段风险管理

2.1风险识别

当项目开发阶段的工作完成以后，接下来就到了地产开发建设阶段,所谓的建设阶段通常来讲就是从正式开工到工程竣工的阶段。建设阶段应该是项目整个过程最关键最容易产生矛盾与纠纷，也是最容易产生风险的阶段，这一阶段的主要任务就是进行开发项目设计；采用合适的招标模式，招标选择承包商；选择合理的承包商，拟定合同条款，签订承包合同；施工过程中，加强管理，跟踪控制，确保项目能够按计划保质保量得完成，以保障开发商和投资者的利益，如果管理不当或者技术手段不当，则有可能引起工期风险、技术风险、质量风险以及安全风险等。

（1）招标模式风险：一般而言，以大多采用的公开招标为例，对于业主而言，招标工作量大，费用支出多，用于招投标的时间较长，不利于缩短项目的周期，且对中标者可能不太了解，如一选择素质较差的企业，就增加了今后双方协调上的困难。

（2）承包合同风险：合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或者部分条款与法规相抵触，存有“陷阱”，在执行中可能会对业主造成损失的可能。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间不同分配，即纯合同风险，这里不阐述。

（3）工期风险： 房地产建设过程中，工期拖延是种常见的情况。而一旦工期发生拖延，将会造成巨大的损失，首先可能是市场供求发生了变化，耽误了租售的最佳时间，其次是工期拖延将占用资金，管理成本增加，最终导致投资利润的下降。工期风险发生的原因大多为设计文件的变更，承包商故意拖延工期，不可预见事情的发生。

（4）质量风险：质量对于工程建设项目而言，是最为重要的。影响项目质量的因素主要有：设计理念落后，承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当等。

（5）施工安全风险：施工安全风险主要是由于自然环境因素，现场条件(施工现场安全措施、操作不当)，施工人员的不安全行为导致的风险，材料设备等因素。发生安全风险，必然会使得工期延误。

2.2 风险分析与估计

在商业房地产项目建设阶段，项目风险评估主要是针对于风险识别出来的各种风险进行评估。主要内容包括质量风险评估、进度风险评估、项目成本风险评估、安全风险评估。针对于每种可能发生的风险，现行下都有相应的数学分析方法加以分析。比如质量风险评估（针对于施工阶段而言），在量化的数据中，可以采用模糊事件树方法、FMEA、以及物元综合评价方法，PRA等。在进度风险评估中，现在大多数企业仍然采用传统的双代号网络计划图或者横道图进度计划表。如以CPM为基础，求出关键线路，用PERT来评审关键线路上工期目标实现的可能性。如果发生工期延误的情况，首先找出关键线路上影响工期顺延的因素，然后加以解决。在施工成本风险评估中，可以采用蒙特卡罗模拟方法，基于Possion分布的现场变更成本风险评估模型【4】。在安全风险中，由于企业大多数对风险进行了转移，即通过全部或者部分购买工程保险，所以在对安全风险进行评估时，可以通过查看企业办理的保险范围和相应的保险费率来进行。

2.3 风险应对

在建设阶段主要面临的风险有：工期风险、质量风险、安全风险，因此对项目的风险管理应对策略如下：

（1）严格处理好工期方面的风险:为了避免产生工期拖延的情况，项目管理者应时刻跟利益关系人保持沟通，随时向他们反馈项目的进展情况，及时处理沟通过程出现的问题（如设计出现变更），保持良好的合作；要对承包企业加强督促力度，严格监督施工企业是否按照计划施工、是否有拖沓的迹象，督促承包企业应该保证充足的资金和材料以确保工期，督促承包企业加强对非关键线路上的工序的同时施工以确保工期等。

（2）严格处理好质量方面的风险：由于项目的施工是按照图纸进行施工，所以在质量方面分风险处理上应采取两方面的考虑。①施工图纸的设计阶段，在设计单位提供设计的图纸时，项目的管理者应邀请一些相关专家对可能发生的风险进行评估；然后将整理好的评估结果交由施工图纸审查部门进行审核，在审核合格后应该组织进行设计单位与施工单位的设计交底；最后施工企业应根据施工现场等的实际情况对施工图纸进行全面了解，发现不合理的情况应交由设计院处理（图纸会审）；在图纸会审结束后相关单位就可以熟悉图纸的内涵，掌握工程难点并提出相应的技术方案，从而施工前的问题可以得到最大限度的解决。②工程施工阶段，在施工图纸得到肯定后，管理者对于工程的质量应该进行全面细致的监控，应该安排人员对施工现场（包括施工环境、施工技术的监察）进行监督，加强对施工材料的进场检查；对于已经完成的工序要使用科学公正的方法进行检测以保证工程的质量；对于各个阶段风险识别的结果应采取事前控制，对于级别高的风险因素应随时跟踪，做好应急计划；做好现场建设日志等。

（3）严格处理好安全方面的风险：向开发建设各方人员灌输安全意识，对相关人员进行三级培训教育，专业工种必须先培训后上岗。制定相应的安全管理措施，加强施工现场的安全控制等。

3 结论

本文探讨了商业地产建设阶段的风险管理，以风险管理理论为基础，逐步深入地对建设阶段可能存在的风险以及它的评估和应对作出了阐述。对目前国内正在开发建设的商业地产项目具有一定的借鉴性。但是我们知道，房地产的风险管理是一个动态的过程，仅仅从某个阶段来论证其风险管理是不够的，有关于如何实现商业地产风险管理的动态性及基于DSS来实现商业地产风险管理的集成仍然是一个重要课题。

参考文献：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

篇（3）

他在空中划了一个圈，然后讲解东西南北，界定“承德晨阳汽车文化公园”的地缘方位。这个承德市乃至河北省的重点规划项目，占地20平方公里，位于承围路与松狮路交会处，总投资20.6亿元。在层林叠翠之间，将建成包含汽配城、越野赛道、5D汽车电影院、卡丁车、汽车体验馆以及五星级酒店的大型“汽车主题公园”。张军是这个汽车文化公园的负责人。

万亩山林中的“汽车庄园”

放眼望去，山下开阔地刚刚建成开业的晨阳汽配城被一条崭新的“汽车大道”环绕，背后则是即将建成园林式汽车公园的平顶山。“你看到的这些山，都将被包含在汽车文化公园里。”张军一挥手，将连绵的山林收于掌中。

晨阳汽车文化公园将取代鄂尔多斯铜川汽车产业博览园成为全国最大的汽车文化公园，其周边近三万亩山水林地和承德避暑圣地的人文自然环境关照，更是让其他地方跟风而上的“汽车公园”无可比拟。

晨阳汽车文化公园的定位是：以汽车文化休闲旅游为核心，以打造创意文化旅游环境为手段，构筑辐射京津冀辽蒙的汽车服务贸易企业基地。

2010年，晨阳汽车文化公园的投资者―河北晨阳房地产开发有限公司董事长陈彦岗以“园林建设用地”的性质取得这片山地的开发权。“在中国任何一个地方，包括现在的承德，再找一块这样的地已经很难。”

之所以能拿到如此风水宝地，主要在于这个项目“踩”到承德打造国际旅游文化城的“点”上。“以前大家都知道，来承德无非是‘白天看庙，晚上睡觉’。汽车文化公园建成后，承德的旅游层次和品质将得到提升，对其他相关旅游产业的带动作用也是不可小觑的。”张军说。

按照规划，晨阳汽车文化公园将由一条总长5.6公里的“汽车大道”和四个主题园区构成，具体建成功能区域。除了国内其他汽车公园都有的汽车主体乐园（包括汽车影院、卡丁车、a1赛车等）、车改装实验基地和安全驾驶培训基地以及汽车销售和售后的“一站式”综合服务外，依托山势而建的“冬季乐园”滑雪场、根据不同路况设计的山地驾驶体验和冰雪路面体验，以及以“房车营地、越野营地、车友会所”形式出现的自驾营地和汽车旅馆将成为晨阳文化公园的几大“特色菜”。

环山而建的“汽车大道”两侧将形成汽车品牌4S店的集群。据悉，奔驰、宝马、沃尔沃、斯巴鲁等高端汽车品牌已经签下“订单”，一旦汽车公园开工建设，这些品牌4S店也将随之迁入。

而对于这里的每一道山坳，张军也都规划好了用途。

“涉足汽车公园建设前，不知道有那么多爱玩车的人，有玩房车的，有玩越野的。有人跟我说，要搞越野赛，明天就拉来四五百辆车都没问题。”2011年6月2日晨阳汽配城开业时，浩浩荡荡几十辆房车的出现和越野车表演让张军更加笃定，利用山地的地形特点开展多样化的驾驶体验将前景无限。

与汽配城等项目需要开发商前期自己投入不同，在晨阳汽车文化公园项目上，陈彦岗旗下晨阳房地产开发有限公司的身份是一级开发商，而非投资者。“政府提供土地，我们吸纳行业内感兴趣的投资方投资园区内的具体项目。”这种运作方式让晨阳的风险大大降低。

对于二线城市承德而言，突然出现的汽车文化公园概念似乎过于“前卫”，但陈彦岗并不担心。

“2010年，承德汽车保有量65万辆，按人口369万人计算，千人汽车保有量达176辆，高于全国平均水平52辆，具有良好的汽车消费市场潜质。”此外，北京的汽车保有量已近500万辆，这个庞大的有车族群的消费很容易就会分散到承德。

目前，汽车文化公园已进入招商的前期，项目的热度让陈彦岗和张军都没有了周末。记者周六到达时，陈彦岗正在接待前来考察公园项目的投资方。“这个项目很好招商。”张军表示，晨阳在选择投资方时将专业性放在首位，汽车文化公园由清华大学负责设计，公园内的各个项目也将从国内外遴选最为顶级的设计方和投资商，目前卡丁车项目已经与香港某知名专业团队达成合作，5D影院也基本敲定投资方，而公寓式酒店则将由建筑业起家的晨阳集团自己投建。

在张军的考虑中，晨阳汽车文化公园希望推销的消费理念是―“与其大老远跑香港、广州玩这些项目，不如就近来承德”。

“中国模式”搭建基础

陈彦岗是在百度上“搜”到张军的。

作为“中国汽配行业十大金牌经理人”，张军在过去的十七年间几乎走遍了中国，从秦皇岛到拉萨，从珠海到鄂尔多斯，这些城市的汽配城建设或多或少都留下了张军的印记。

汽配城是相对成熟的有形市场业态。对于陈彦岗的“汽车庄园”而言，先行开业的“晨阳国际汽配城”是其踏足汽车界的第一步，也是其打造汽车文化公园的基础，未来二者将连成一体。因此，汽配城在整个项目中有着举足轻重的作用。

“在海外，汽配城被称为‘中国模式’，是中国独有的市场形态。”张军称，由于消费能力的多层次需求，这种模式在中国还会长期留存。

在确定要分食汽车后市场这块大蛋糕后，陈彦岗迅速展开了人才猎捕行动。他很清楚，自己对汽车是外行，无论是汽配城还是汽车文化公园，都需要真正的行家里手。

为此，陈彦岗曾手提几十万现金进京“抢”人，但请来的两任汽配市场总经理都在开业前相继离去。

“这是我负责的第十五个汽配市场。”张军说。半年前陈彦岗从网上搜到他的信息，然后通了个电话，他就过来了。两人一见如故，共识颇多。

除了张军，陈彦岗还请来中国汽车有形市场领域最为资深的专家―原北京亚运村汽车交易市场总经理、现任中国汽车流通协会有形市场分会会长苏晖，借助其掌管的策划团队为整个项目把脉。

今年6月2日，总占地450亩、呈兵营式建筑布局的“晨阳国际汽配城”开业，一期占地168亩。开业之时，招商已经完成了大半。

和汽车文化园区一样，晨阳汽配城也成为承德双滦区的重点项目。“双滦区的规划是要搞一个大的省级物流园区，对于园区内的项目，考察来考察去，最后决定做汽车城，因为承德作为保有65万辆汽车的城市，至今还没有一个成形的汽车后市场。”张军指出，另一方面，承德的定位是国际旅游城市，但散布在街面上的汽配、汽修店非常影响城市形象。因此，“我们提出通过建汽配城，来归行纳市，集中经营，既美化城市，又提升业态的档次。”

最终，陈彦岗以每亩40万元的商业用地价格买下了汽配城的土地，项目拥有40年的独立产权。这个价格在承德而言，并不便宜，但投资收益显现的速度却比陈彦岗做房产开发还要快。

“房子还没盖好，我们的投资就收回来了，几个亿已经到账。”这一点让陈彦岗和张军很是欣慰。

“现在北京的二十几个汽配市场基本上都没有产权，都是租赁式的。”而晨阳汽配城采取租售结合的方式，全部361个商铺最终被两百多户投资者买走，然后再交由晨阳来代其向外租售。随着前期招商的顺利进行，资金投入很快全部收回。

从去年5月26日立项，到今年6月2日建成开业，晨阳汽配城的全部审批过程只用了一年。

承德市为晨阳汽配城项目成立了专门的工作协调组。除了税收、财政给予支持外，为了配合汽配城招商，承德市的城管、工商甚至出台了一些行政干预政策，要求汽配行业从业者必须归行纳市、统一经营，否则就不予颁发企业经营许可证。

地有了，人有了，剩下就是商机了。很快，自北京“限购”的市场变化，给晨阳汽配城献上了一份“大礼”。

张军解释说，作为国内汽车消费的重镇，北京同时还是全国汽车配件的特大集散地，遍布京城的汽配城除了满足当地的市场需求，另一个主要渠道就是销往外地。但是，“目前北京有19家汽配城都在五环以内。根据北京实施的限行政策，外埠车不能进五环，而外地买汽车配件是要汽车拉进拉出的，这导致很多商户在北京之外寻找出口。而承德离北京一步之遥，不仅没有这方面的限制，还有政策优惠，所以我们招商才会这么快。”

在“汽车庄园”里搞汽车大道（4S店集群）也是出于这个考虑，北京“限购”后，商家要生存，承德是主要出口。而承德在汽车销售方面的商业意识还比较落后，不像其他城市，很多汽配市场都已经更新到第二代了。

按照规划，汽配城最终将建成涵盖所有配套体系的一站式服务链，真正形成“城”的规模。

汽车商业地产憧憬

在参与组建了诸多一线城市汽配城的张军看来，晨阳汽配城并不具备太大的挑战实力，但他在汽配城与汽车文化公园的联动布局中看到了发展前景。“业态必须互相支撑，这样开车的、买车的、玩车的，都可以在这里找到自己喜欢的项目，做单一了不行，大老远跑来只为办一件事，就不会有吸引力。”

这一项目也使陈彦岗成为汽车商业地产领军人物之一。

实际上，做汽车主题公园，陈彦岗并不是“第一个吃螃蟹的人”，全国范围内，目前有12家在建的汽车主题公园。苏晖说，过去一年内，有二十多个城市将汽车主题公园列入规划。

“这与国家大的政策导向有关，‘十二五’规划中提出拉动文化娱乐消费，这对汽车文化产业化是一个契机。”张军表示。

而作为房地产商涉足汽车业，陈彦岗更不是第一人，目前全国诸多汽车市场以及汽车经销商集团，背后的投资方都是房地产商人。

2008年，从事建筑业十多年的陈彦岗拿到了房地产开发资质，成立了河北晨阳房地产开发有限公司。在承德成功开发了几个地产项目之后，陈彦岗便开始筹备业务拓展。

2010年，一场席卷中国的“汽车主题公园热”吸引了诸多房地产开发商的目光，也促成了更多地产和汽车亲密接触的案例。陈彦岗也不例外，在充分论证了国内现有的各种汽车市场业态的商业前景后，“汽配＋汽车文化＋旅游文化”的新型商业地产成为陈彦岗的首选。

人们习惯将这种涵盖了汽配市场和汽车主题文化公园的庞大汽车园区也称为“汽车城”，但实际上，与各经济开发区以汽车制造厂商为主构成的“汽车城”完全不同，新型“汽车园”所包含的恰恰是汽车制造业以外所有和汽车相关的领域，比如销售、服务、娱乐等相互链接的行业。而汽车与商业地产结合后带来的升值空间则是最大的投资看点。

像这样的综合型汽车项目，业态所包含的因素越多越好。承德先天的旅游文化优势，对晨阳汽车基地尤其是汽车文化公园的带动作用会相当明显。

张军坦言，商业地产开发项目确实存在不确定性，但就汽车商业地产而言，随着汽车保有量的逐年增加，配件市场需求逐年加大，其投资回报是可以预期的。

汽车商业地产的带动作用不可小觑。这也成为各地政府对汽车园区建设大开方便之门的主要原因。以晨阳汽配城的商铺价格为例，不到一年的时间，就从每平米5000多元上升到9000多元。而晨阳汽车文化公园的预期盈利水平更为诱人：总投资20.6亿元，年营业额可达200亿元。

在苏晖看来，汽车商业地产兴起的大背景是中国的城市化进程。“现在各个城市都在进行新的城市规划，随着城市用地日趋紧张，汽车消费集中在市区的方式必将改变。”其中，像晨阳汽配城及汽车文化公园这种综合型多业态的汽车园区将成为主流。

但并非所有的地产商都能在汽车公园上转型成功，这一点，鄂尔多斯的铜川汽车产业博览园似乎已经成为反面案例。该园区建成后，房产被一抢而空，但招商却毫无进展，空置率一直高居不下。

经验丰富的张军说，“交通、消费观念、市场空间以及运营模式，都是决定汽车商业地产投资能否成功的主要因素。”

篇（4）

财务成本管理，即企业在生产运营过程中采用的成本和费用管理策略和措施。就国内房地产企业而言，面对复杂的市场竞争和发展形势，企业必须进一步加强自身的财务成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正满足企业的经营发展需求，促进行业的持续、稳步发展。

一、房地产企业财务成本管理的意义

房地产企业财务成本管理是针对房地产企业经营过程中的整体经费消耗所开展的管理工作，具体包括了对房地产运营成本的管理、对采购费用的管理以及对人员工资的管理等等。合理地运用财务成本管理，能够显著降低企业成本支出，保持企业更高的经营收益，进而巩固企业的市场地位，满足企业乃至行业的未来发展需求。

S着对外开放政策的实施，房地产业开始逐步引进国内，国内房地产市场也开启了全新的发展阶段。但是，相对于发达国家，国内房地产业发展时间相对较短，多数房地产企业经营管理也相对比较粗放，企业自身的财务成本管理存在较多问题和不足。房地产企业加强财务成本管理，首先能够为企业创造更高的经济效益，使企业获得更为广阔的发展前景，提升企业的综合竞争力。其次，房地产企业加强财务成本管理，能够充分提升企业经营战略的合理化水平，推动企业的持续性发展。财务成本管理，能够为房地产企业提供准确、全面的财务信息数据，企业领导层可以针对这些信息数据制定和调整企业发展计划，规避企业战略实施风险，同时也将有效的避免企业资金链问题。此外，在科学的财务成本管理之下，房地产企业还能够更好地维持企业内部稳定性，保障企业和员工的基本利益，降低企业经营风险，实现自身的可持续发展。

二、房地产企业财务成本管理中的主要问题

（一）成本管理意识不足

当前，国内多数房地产企业都非常缺乏财务成本管理意识，对财务成本管理的重视程度不足。在房地产市场的高速发展之下，各地房地产商应运而生。凭借着丰厚的资本和资源优势，许多房地产商都赚取了丰厚的利润。但是，除华润、万科、万达等国内优秀房地产企业之外，多数房地产企业并没有真正落实和深入开展财务成本管理和控制工作，甚至在实际的项目施工和实施过程中，财务成本控制也未形成完善的管理体系，严重影响到企业利润，大量成本被挥霍和浪费，工程质量也无法得到有效控制。

（二）成本管理体系缺乏

目前，很多房地产企业都没有系统性的管理制度和监督制度，财务成本管理中的财务成本控制制度和考核制度等基本上是抄袭其他公司，完全脱离了企业的实际经营和发展现状，企业财务成本管理水平自然难以保证。与此同时，我国房地产业目前仍处于发展阶段，各项管理法规政策都并不完善，这也导致大部分企业没有相关规范和标准做支持，部分房地产企业也因为财务成本管理不善而破产倒闭。如湖北鑫天浩置业有限公司，2015年向地区法院申请破产清算，一时间成为社会关注的焦点。鑫天浩置业有限公司的破产，一方面是由于企业资金链断裂、债台高筑，而另一方面，企业自身经营不善、财务成本管理欠缺也是导致企业破产的重要原因。

（三）成本管理方法滞后

目前国内许多房地产企业还沿用传统的换算法，这种方法无法保证工程预结算的正式性和可靠性，同时计算效率非常低下。在对当前房地产企业的调查研究中发现，房地产公司的财务信息系统非常落后，只是简单地完成信息数据的记录和计量，不但无法完成信息的处理和分析，容易造成数据资源的丢失，同时也无法实现部门之间的信息沟通与交流，造成了会计信息失真等严重问题。

（四）管理人员素质低下

客观而言，当前房地产企业财务成本管理人员素质整体较为低下。特别是大量民营房地产企业，家族式的企业特性造成企业财务人员多为朋友或者亲属，财务管理经验和知识都非常欠缺，难以保证财务成本管理工作的顺利落实。

三、房地产企业财务成本管控策略

（一）增强财务成本管理意识

首先必须增强企业的财务成本管理意识。企业领导层必须明确财务成本管理对于企业发展的重要性，并加强对财务成本管理知识的学习。在加强项目开发和市场拓展的同时，企业领导层必须意识到财务成本管理的作用和价值，积极学习行业内优秀企业的财务管理经验和方法，为企业财务成本管理工作的开展奠定可靠基础。企业财务人员也应该树立正确的财务成本管理理念，深入了解企业资金运作情况，严格遵守国家相关法律法规，提高自身职业道德，加强企业财务监督，杜绝各类财务违法行为。

（二）建立健全成本管理体系

第一要加强财务管理制度的完善。针对企业会计部门的工作职责，加强会计监督职能。企业会计人员除了要完成企业财务会计核算工作之外，还必须积极参与到项目的预决算、经济合同的会审工作当中，并积极监督各项经济合同的履行。第二，必须进一步明确财务成本管理岗位和职责，规范财务成本管理工作的具体流程和程序，并规范相关人员的权限和责任。第三，企业必须进一步加强预算管理工作，健全企业内部预算制度，落实企业收入和支出计划，严格控制企业各项资金的使用。

（三）改进财务成本管理方法

首先，从注重成本核算向注重成本控制转变。以作业成本法为代表的成本核算，从项目设计、物料供应、项目施工和验收等各环节提高企业成本管理的整体水平，消除“不增值作业”，改进“增值作业”，优化“作业链”和“价值链”增加“顾客价值”，提供有用信息，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，最终实现企业市场竞争能力和盈利能力的提升。

其次，从成本的经营性控制向成本的规划性控制转变。在产品制造过程之前，需要通过事先规划或部局等。只有对成本实施事前的规划性控制，才能真正从源头控制产品成本。

再次，从产品制造成本管理向产品总成本管理转变。企业管理不仅要关注产品制造成本，更应关注项目决策、设备升级、施工准备、营销、售后服务等一系列作业环节所发生的所有资源消耗，从而在“总体”上判断产品的盈利性、价值创造性。

也即“基于价值链的成本管理”。

另外，房地产企业必须加强财务信息化建设工作，加大资金投入力度，引进先进的信息设备和系统，加强财务信息管理安全，避免数据资源丢失所带来的财务风险。最后，房地产企业应利用全面的财务信息系统，保证财务部门与企业各部门之间的沟通与交流，实现财务信息的及时更新，为企业财务成本管理工作创造更为良好的技术条件。

（四）加强成本管理团队建设

加强财务成本管理团队建设，是提升房地产企业财务成本管理水平的关键。针对现有的财务人员，企业必须加强财务成本管理方法和技术的培训，制定全面的培训计划，帮助财务人员了解和掌握对应的管理方法，夯实财务成本管理基础。同时，企业必须加强对财务成本管理的重视，积极提升岗位人员薪资待遇，以吸引更多具备丰富经验和技能的人才参与到企业财务成本管理工作当中，控制财务风险，提升企业经营效益。

四、结语

随着房地产市场的不断发展，房地产企业所面临的市场竞争形势不断加剧。对此，房地产企业在实际经营过程中，必须认真看待财务成本管理工作，增强财务成本管理意识，加强财务成本管理制度建设，降低企业财务风险，最终实现企业综合市场竞争力的提升，为企业的未来发展奠定坚实基础。

参考文献：

[1]陈素娣.房地产财务成本管理问题及应对策略探讨[J].住宅与房地产，2016（02）.

[2]于超.房地产财务成本管理问题及应对策略探讨[J].现代营销（下旬刊），2015（04）.

篇（5）

随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。

在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。

一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环

供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。

二、房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。

1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求

对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。

2、加强企业信誉的管理

企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

3、树立终身服务观念

从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。

4、基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。

5、进行人文关怀，树立社会责任

一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。

以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。

三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析

A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。

该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。

1、2006年上海房产市场总体概况

去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。

“政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。

在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。

由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。

去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。

总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。

2、市场总体供求分析

2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。

3、上海市房地产市场客户需求最新调查

根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。

4、高端住宅市场供求情况分析

高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。

2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。

近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。

近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。

5、上海市写字楼市场研究

市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨。

从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。

市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。

市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。

未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。

6、市场亮点――创意工业房地产

继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。

其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。

“八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。

2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。

“八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。

经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。

目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。

创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。

通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。

首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。

其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。

通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。

最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。

四、结束语

A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【参考文献】

[1] 上海市房地产经纪行业协会：房地产基础知识[J].协会培训教材，2005：1～185。

[2] 上海市房地产经纪行业协会：房地产经纪基础[J].协会培训教材，2005：1～195。

[3] 朱连庆：上海的商业谋划[J].商业经济――经济规划，(2003)第084908号。

[4] 孔令文：招商引资300问[J].外资利用，(2003)第079371号。

篇（6）

苏州太湖是长三角地区区位条件最优越、自然山水最优美、人文景观最丰富、文化底蕴最深厚的地区之一。苏州太湖的软山温水不仅荟萃了旖旎的自然风光，也孕育了苏州鲜明的水乡文化特色、外柔内刚的文化品格、崇文重教的文化理念、精巧细腻的文化品位和博采众长的文化韵味。太湖孕育了的灿烂的吴地文化，造就了3000年历史临水而建、理水而筑的苏州古城。更难能可贵的是，在现代经济高速发展的今天，苏州太湖依然保留着最完备的生态系统：质量最好的空气和水，古朴、自然的风韵，以及鳞次栉比的明清两代原汁原味的古村落、古遗址……，苏州太湖是整个长江三角洲的极为难得的一方“净土”。

苏州太湖是人们梦中的世外桃园，是让繁忙的现代人休闲的理想场所。山水兼备是从古到今中国人居的最高意境，“养生”、“健康”等元素将使苏州人居全面步入“太湖轨道”，迎来“太湖时代”。苏州太湖时尚休闲地产板块引领的潮流，具有恒久的生命力。

“文化”、“生态”是打造“养生福地”、“人居天堂”最为关键的要素，也成就了苏州太湖国家旅游度假区高规格、高水准、最具人居价值的板块，成为众多地产开发商逐马挥戈的疆场，一个个高端楼盘迅速在太湖板块崛起。中信集团、中茵集团、华丽家族、中华企业、泰达集团等数十家国内知名开发商已经投资这块“宝地”。一个新型的以文化、生态为核心竞争力的湖滨型旅游度假胜地正在太湖之滨形成，已涌现了一大批如太湖高尔夫山庄、宝岛花园酒店别墅区等优秀住宅小区。

据介绍，苏州太湖的西山岛将建成作为长江三角洲直接腹地的高档次休闲度假生态旅游岛，以及财富阶层的居住乐园；光福的南部滨湖地区将作为中档次的休闲度假区和景观房地产开发部分；中心区域主要作为中转服务基地和景观房地产开发区。经过三到五年的努力，苏州太湖国家度假区将以中心区、光福、西山“一体两翼”为格局和以“水、乡村和主题公园”为主要吸引物，加快形成集国际会展、休闲度假、绿色生态、观光旅游、康体疗养于一体的湖滨型休闲度假目的地。

出席本次论坛的全国工商联房地产商会会长聂梅生女士认为，房地产成熟的业态，不能仅局限在居住这个领域，一定要向旅游地产、商业地产等更高的形态发展，经过今年这样一个深刻的调整以后，也必将会有更多的旅游地产和商业地产出现。她强调5～7天的停留才能够形成旅游度假休闲的形态，养生度假则是更高的一个层次，苏州太湖这里的山和水适合于健康，所以它能够形成第二居所。并且她衷心希望美丽的太湖之滨成为全世界人养生的地方。

其实，早在2006年，江苏省政府就批准了苏州太湖国家旅游度假区的新一轮总体规划，尤其对这个国家级度假区中心区的功能做了明确定位，性质为湖滨型旅游度假小城镇。“苏州太湖国家旅游度假区中心区，将成为苏州环太湖地区和苏州市未来最主要的休闲度假和度假旅游综合服务基地，集多方文化于一体的东西方文化交流平台。”

篇（7）

一、引言

中国房地产市场自产生泡沫以来，一直是各行各业讨论不休的话题。宏观地讲，房地产市场的兴衰关系到一国经济的发展；而微观来说，房地产又是关系到民生的问题。因此，房地产必然成为一个集政府、人民和开发商三者为主的矛盾综合体。随着国家对房地产市场过热发展的宏观调控和新一轮经济危机的影响，各行各业对房地产市场的投资慢慢趋于理性，同时对于房地产市场发展中产生的问题也开始仔细思考。

二、问题提出

笔者在近期对房地产市场的一些观察和实践中，发现了一个比较普遍且影响严重的现象，将其称为房地产市场的“鬼屋”现象。它是指中国一些地区，特别是一些欠发达的县镇地区房地产楼盘严重过剩，地方只会一味建房，丝毫不考虑住房的销售和其他层面的问题，最终由于各种原因，住房销售不动，空置率很高。这样带来的负面影响，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪费；另一方面就是给地方景观和表情的改善留下了一个败笔。

三、问题的规划角度分析

对于以上问题，笔者想从自身从事的角度去做简要的探讨。房地产规划是指房地产项目建设之前的设计和计划工作，它一般会决定房地产项目的具体内容和发展前景，是非常重要的一个阶段。针对“鬼屋”现象，笔者基于规划的思想，认为其产生主要有几方面原因：

房地产开发商规划时理念局限于小区楼盘的开发，缺少宏观分析。开发商没有共赢的思想，一心只是想着把房子盖好，然后卖掉，赚取高额利润。没有考虑这样的房地产项目对于地方发展和居民生活质量的影响。

房地产商目光短浅，只会建房，缺少相关公益项目、景观及配套服务业的投入，导致房子销售不动。这也是“鬼屋”现象产生的一个直接原因。开发商建设出来的只有一栋栋住宅，单调且无生活和居住品质。

房地产开发就地产谈地产，没有引入相关产业来形成房地产发展的动力；在房地产可持续发展的动力机制上缺少研究。

部分政府考虑个人功绩，一味追求短期建成，未考虑土地的动态成长和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一个新的工程，对于城市表情的改善往往会起到负面作用。

开发商缺少与政府部门的互动合作，缺少支持和动力。一个房地产项目牵扯到开发商和政府的共同利益，如果双方不及时沟通合作，往往会导致项目夭折；，即使建成，也会成为“鬼屋”工程，对双方利益都有损伤。

四、案例借鉴及问题改进建议

为了对“鬼屋”现象的产生和如何改善具体认识，本文引入一个实际案例做解释。这一案例形象反映了“鬼屋”现象产生的背景原因，另外案例的改进建议对于“鬼屋”现象的改善具有非常普遍的借鉴意义。

（一）案例借鉴――A房地产项目规划

A房地产项目位于一个经济欠发达的县城。该县城新城开发，对外招商建设，给予优惠政策。B房地产开发公司闻讯，作为首批投资开发商进入该县城。县政府低价批给B开发商1300亩地，要求5年之内建成40万m2商业和90万m2的住宅。B公司对该县城房地产市场调查分析后认为，县政府要求的5年目标很难完成。一是商业地产部分，该县城老城区经过10多年发展也就形成差不多40万m2商业，靠县域人口100万，其中城区人口20万的动力支撑，县政府要求5年内再建40万m2商业实在是无从消化；另外住宅房地产部分，该县城目前有4家房地产开发商占据住宅房地产销售的90%左右，而且还存在很多房屋空置，特别是只有单调住宅的物业基本无人问津，所以这90万m2的住宅也是个棘手的问题。开发商请专家寻求解决方案。专家对问题分析后制定了该项目的规划方案。但经研究总觉得不踏实。因此决定再请专家，这次请到一位专做城市规划的王专家，王专家接到项目，带领其团队，仔细做了两个月研究，提供了一套操作方案，以免予这一项目变成“鬼屋”工程。

（二）问题改进建议

王专家对于该项目的研究是从城市发展规划的视角切入，跳出地块看地块。他对于A项目的规划建议主要有以下方面：

第一，A项目的规划，应该用城市发展的规划理念取代小区楼盘的规划理念。王专家强调，他们的规划方案跟上一个专家的方案区别之处就是规划理念的不同，上一位专家坚持的是小区楼盘的规划理念。对于为什么要利用城市发展的规划理念，王专家提供一个重要论据，即该项目地块的区位重要性分析，让开发商和当地政府信服。王专家认为A项目地块在未来县城发展中处于十分重要的核心地位，即西临工业开发区、东靠新行政中心区、南接老城区、北到大新城区，可以说是新城中心。根据TOD理论，即“以公共交通为导向的发展模式”，在规划居民或商业区时，应采取公共交通使用最大化的非汽车化的规划设计方式，通过多种手段结合来鼓励公共交通的使用。未来县城的发展是朝有着规划中火车站的北部新城发展，A地块承载着老城向新城发展的节点和引导作用，同时也要服务工业开发区和行政中心。因此这一地块决不能用简单的小区楼盘的规划思想来做，要从城市发展规划入手，将其按照新城中心区来打造。

第二，既然这是城市发展的项目，就不仅关系到开发商，同时也关系县政府。开发商应该充分与当地政府合作，帮助政府创造功绩，换得更多优惠政策，以尽可能实现5年目标。最终在双方商谈下，1300亩土地有400亩公园和学校用地，政府免费让开发商代建；另外政府也同意将部分公务员住宅和政务服务部门迁入此地块，帮助开发商促销售，实现双赢。

第三，分析项目发展的动力机制，从整个区域发展盘活存量，激活增量，不然单靠当地100万人口无法消化这么多商业和住宅。王专家认为该项目动力可分为内部和外部两部分。内部动力分为3方面：一是十七届三中全会规定农村土地可流转，这样农民实现了解放，自身有着农民变市民的向往和诉求；二是当地老城拆迁，会带来住房的刚性需求；另一个就是居民旧房换新房的心理需求。至于外部动力，就是靠当地产业的引入。据调查，当地旅游资源和有机农产品非常丰富，因此这个地块可以部分做生态旅游配套；另外本地块靠近工业区和行政中心，可以做商务和政务办公及接待；再者靠近职教区，可以做劳工培训的配套等。

第四，开发商要向政府讲述土地动态成长与升值，借鉴苏州工业园区的规划理念。所谓土地动态成长与升值，是指将土地合理规划，分期抛出，随着时间推移和周边经济发展，后期抛出的土地及相关物业会大幅升值。苏州工业园区就是这样一个规划理念，开园15年来，一直储备大量弹性绿地。“弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设前期由于实际建设需要以绿地形式加以保留，随着建设推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。这样下来，土地和相关物业的边际价值逐渐递增。因此5年快速建成并不如长远规划实现的效益高。

第五，公益项目先行，借鉴苏州工业园区。占地约12 km2的金鸡湖是中新合作苏州工业园区的“眼睛”，环湖周边22 km为开放式公共绿带，以道路分隔后才是低密度住宅。规划基于公共利益先导理念（即金鸡湖是市民的金鸡湖，湖滨是城市的公共资源），立足于公共资源受益者首先应该是公众，不允许其以任何方式私有化或被少数人占有，只有让市民时刻感受到自己是这里的主人才能激发起创造、工作的激情。因此应该先造景，后造房，公园和学校建设先行，会带来后期住宅的大幅升值。

第六，借鉴苏州工业园邻里中心的理念，引入生活性商业配套。邻里中心是指邻里单位的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构，开放的空间和住宅，即我国的社区服务中心。邻里中心起3个作用：为园区居民提供配套的生活服务；成为社区商业服务的载体；聚集商气人气，促进园区区域性繁荣。因此要努力完善这些生活服务设施，这样才能吸引人来居住。

五、结论与不足

我国房地产市场目前的发展已经到了一个转型期，基于简单的楼盘建设思想形成的楼盘已经很难吸引到购买人群，时间长了也就会形成一栋栋“鬼屋”。对于这样严重的问题，我们不能忽略，一定要转变研究视角和理念。规划阶段是非常重要的一环，我们要摒弃简单的小区楼盘规划理念，站在更高的角度思考问题，从城市发展、产业发展层面寻求突破，利用土地动态成长和升值，不断从多方面、细微处满足人们对高品质生活空间的需求。只有这样，房地产市场才会越来越少的出现“鬼屋”，居民的生活空间才会成为真正的养生宜居之所。本文只是从规划层面对“鬼屋”现象简要分析，没有利用严格的分析工具是本文的不足之处。

参考文献：

1、许乐群.房地产投资项目分析[M].中国建筑工业出版社,1997.

2、刘秋雁.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社,2004.

3、周玉明,孙兴旺.苏州工业园区中新合作区道路绿化规划设计探讨[J].技术与市场,2004(12).

篇（8）

随着物流产业的兴起、趋热,物流地产在发达地区急剧升温,迅速成为地区经济发展的“新奶酪”;相比之下,中西部地区特别是西北地区的物流地产市场总体处于“沉睡”状态,严重制约了该地区物流产业乃至整体经济的发展。因此,通过实证研究,探索性地提出地处西北的兰州都市圈物流地产发展对策,具有必要性和现实价值。

一、物流地产属性、内涵及重要地位

“物流地产”概念进入中国仅有6年,学术界对其属性、概念均存在争议。笔者总结普洛斯公司、AMB公司以及韩炜、杨馥郁、冯耕中等学者对该问题的认识,认为物流地产属于工业地产范畴,它一方面是指投资开发方(含政府、企业或是事业单位等)根据市场需求或是自身预估,投资开发物流毛地、熟地;另一方面,又指投资商据客户需求投资开发物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。

物流地产是物流业务的不动产载体,是整合资源并推动物流产业市场化、专业化发展的基础动力,也是推动地区经济社会发展的重要“生力军”。

二、兰州都市圈物流地产发展现状分析

在国内外资金迅速抢滩“长三角”、“珠三角”及“环渤海”地区物流地产市场之际,地处西北的兰州都市圈,其物流地产发展却呈现出社会认识不足、政府支持不力、投资主体缺失、市场供需“两衰”的落后状态,从根本上制约了物流产业化进程,牵制了都市圈区域物流中心功能发挥,影响了该地区的整体协调持续发展。

1.投资主体缺乏,政府管理“缺位”

兰州都市圈物流地产尚处于萌芽阶段,投资主体仅局限于原有的仓储企业、大型工业企业及因商业地产经营不善而转向物流地产投资的房地产企业,缺乏国内外大型的地产商、物流商及专业投资基金等有实力的投资主体,造成投资乏力。

同时,受地域、认识、体制等因素影响,兰州都市圈物流地产发展面临管理“缺位”、主导“错位”、发展“变位”等严重问题。物流行业多头管理、无人管理导致物流地产管理“缺位”;思路不清、政策不明导致“政府主导发展”功能难以发挥;需求把握不准、盲目散乱开发、土地使用违规、风险认识不足等问题,导致发展“变位”。

2.市场供求“两衰”,市场机制乏力

受计划经济体制“惯性”影响,传统物流方式占主导地位,现代物流发展严重滞后,加之外资企业、外向型企业及上规模企业不多,导致高标准、现代化的仓储运输、分拣包装、配送分拨、流通加工等需求严重不足,供应链管理需求更是持久低迷。与此同时,社会对物流地产收入稳定、拿地容易等特征认知不足,政府的融资倾斜、供地支持、税收优惠等政策不明确,导致地产开发企业、物流商及专业投资基金等投资主体开发热情不高,物流地产供给严重滞后。

此外,市场机制在物流地产决策阶段尚未得到充分发挥,物流地产在都市圈经济发展中没有实现网络化、一体化,使其在萌芽阶段便出现投资冲动、整合乏力、竞争严峻等状况。

3.战略定位不准、协调发展不力、规划设计滞后

受发达地区物流地产经济的刺激,兰州都市圈各城市政府慌乱中仓促鼓励各类企业尽快进入物流地产行业,特别是最近三个月,圈内有大小近20个物流地产项目盲目上马、“激情”投资且布局散乱,导致物流地产发展思路不清、战略定位不准,圈内各城镇缺乏协调统一规划,资源整合力度弱,低水平重复建设严重。

4.运作模式单一,整体效益尚低

调查显示,目前都市圈90%以上的物流企业仍采用自己投资建设且自我经营管理的传统运作模式,很少采用地产商投资建设而后转租给物流商并代其管理、物流商和地产商合作经营等现代地产运作模式,导致都市圈物流资源分散,物流企业核心竞争力难以形成,物流经济发展整体缓慢。

三、兰州都市圈物流地产发展出路探究

针对以上问题,参考东部地区及国外物流地产开发经验,结合兰州都市圈的特殊区位、资源条件及设施状况等,笔者提出以下对策。

1.抓住机遇、用足政策、跨越发展

兰州都市圈现代物流地产的培育与开发宜在大力提高认识的基础上,充分抓住国家和地方经济战略空间调整(比如:西部大开发战略、兰州都市圈战略)、全国产业向西梯度转移和内陆产业加快升级以及国家和地方为应对金融风暴而扩大投资等战略机遇,灵活高效地用好金融政策、产业政策、税费政策、土地政策等,积极引导房地产商将从传统的居住地产更多地转向工业地产,促进现有物流企业合作经营、整合做强、升级改造,大力引进国际知名物流地产开发商和运营商,有效培育投资主体,增强圈内企业“危”中寻“机”意识,推进都市圈乃至西北地区物流地产业的跨越发展,打造地区物流“经济洼地”和国家物流“战略高地”。

2.政府主导、统筹协调、优化环境

充分认识都市圈地区物流地产发展的阶段特征、现状条件及外部环境,尽快成立都市圈层面的统一的物流发展委员会,并形成“政府主导,市场主体”的发展体制,强化政府在规划引导、政策支持、市场环境优化等方面的功能;从区域经济协调发展的高度,统筹和协调对存量资源合理整合与利用,指导和扶助企业规避市场风险并化解前期客源压力,组织并带领企业做好需求调研与预测,加大物流节点、路径、网络等基础设施的规划、建设,并为物流地产的开发、运营搭建物流公共信息平台。

3.促进投资主体多元化、运作模式多样化

抓住普洛斯、丰树、和记黄埔、麦格里、AMB、腾飞等国际地产巨鄂和投资银行有意进驻我国西北地区地产市场之良机,积极招商引进,坚持打好“引进来”这张牌;同时,积极吸引富力地产、中储、中外运等国内知名企业及鼓励酒钢、三和通等省内企业投资兰州都市圈物流地产市场;此外,大力引导和鼓励西北地区其他企业(或集团)以灵活多样的形式参与物流地产建设,最终形成“各路英雄”齐聚都市圈的“多元主体”格局。

与此同时,为配合投资主体多元化发展需要,须摒弃传统物流单一的、封闭的经营模式,积极探索多种运作模式,比如地产商开发,租售给物流商并代其管理;地产商和物流商合作经营;由第三方牵头,实现物流商和地产商强强联合,建立跨行业的集团企业等。充分发挥专业物流地产商熟悉相关政策、了解市场需求并具有丰富的物业管理和设计经验的专业优势,促使资金集中投放在技术改造与产品研发上,不断提升物流企业核心竞争力,并实现帕累托最优。

4.注重市场调查,推进特色化、专业化发展

针对物流地产发展中的定位不准确、规划不充分、竞争低水平、运行低效率等问题,都市圈政府和物流地产开发商均应避免盲目乐观、主观臆断,注重物流地产、物流市场与物流运作的紧密结合,做好需求市场的调研与分析,并形成细分市场,有所为有所不为,建立特色鲜明的专业物流地产。以市场为导向,做好项目可行性论证,提高决策的科学性;注重建立长效机制,积极转变物流地产开发点状布局的现状,尽快构建上规模的物流地产网络。

5.加快专业人才培养和物流地产理论研究

物流地产是一个系统工程,无论是宏观规划还是微观运营均需要理论指导及人才支撑。而目前兰州乃至全国对物流地产的探索尚处在起步阶段,理论成果很少,通晓物流地产的专业人才更少。因此,兰州都市圈一方面要大力引进国内外高级物流人才和高端物流技术,另一方面还应从市场的高度引导高校及社会培训机构的物流地产人才培养,并加强相关理论研究。

6.加快物流地产业信息化、产业化步伐

信息化、标准化是物流地产业现代化的重要表征。都市圈地区物流市场以中小企业为主,这些企业普遍缺乏现代化的经营管理方法与手段,缺乏各类信息协作平台,缺乏产业链条化、集群化的运作经验。因此,政府宜搭建各类物流信息平台,并引导企业加快自身信息化、产业链条化建设步伐,推动都市圈物流地产及物流产业现代化进程。

四、结 语

物流地产的发展对加快地区(或国家)整体经济发展、提升对外合作水平、增强国际竞争力均起着基础性的推动作用。地处西北内陆的国家交通枢纽中心――兰州都市圈,更应从理论和实践层面、政府和企业层面深入探讨适宜本地实情的相关理论、模式及路径,着力推动本区域物流地产市场的持续升温及良性发展。

参考文献:

篇（9）

国内的房地产过冬论，始于王石于2007年12月提出的“拐点论”，伴随着数不胜数的调控“秋风”和“霜冻”，期间还短暂地出现了10万亿元信贷狂潮下的“小阳春”，然而带有强烈计划经济特色的“限购令”如西伯利亚的寒流一般，彻底将地产业送入深冬。

不过所谓“冬至一阳生”，在从“一九”迈向“三九”的过程中，虽然寒冷空前加剧，但阳气却越来越充沛，这也是冬至这个被中国人最先制定出来的二十四节气的哲学魅力所在，用浪漫如雪莱的说法是“冬天来了，春天还会远吗?”

不过如何渡过这个寒冬的确是个问题。借用动物世界中的各种过冬策略，或许众多房地产企业可以从中窥出一些他山之石的意味。冬眠模式

过冬要点：融资现金流足以撑到运营现金流正常周转期的到来，

与熊等的全面休息如出一辙，很多企业也采取了冬眠模式。但是其中的前提则在于之前的能量储存是否充足，资金是否充裕。

2011年底，一个专门针对房地产融资的融资模式创新峰会在北京举行。在会后的项目对接洽谈会上挤满了拿着项目找资金的各种规模的地产开发商。

“房地产行业这两三年受宏观调控政策的限制，不管是从银行还是信托渠道融资都已经很困难，这些都已经不能作为融资的主渠道了，目前我们正在考虑使用的融资模式包括上市、在海外发行债券等等，总体还是希望能够多元化进行。”山水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军说。山水文园自成立到现在，先后开发了百万平米的山水文园、山水lavie、山水广场、白龙潭皇家森林公园景区、金海湖旅游度假休闲项目、青岛鲍鱼岛游艇俱乐部等10多个项目，涵盖普通住宅、高端别墅、高端地产和旅游地产等范围。

事实上不只山水文园，“融资困难”几乎是绝大多数的房地产企业都要面对的问题。“多元化融资方式的探索，不能简单归为由于宏观调控紧缩倒逼导致的。其实在2007年，中国有了“合伙企业法”以后，中国本土的基金行业(VCP)就已经发展的很快了，2008年开始就已经诞生了第―批的人民币的房地产基金。对于房地产企业来说，以前更多的是通过财务部门融资，考虑的基本都是银行贷款或者信托，但是由于近年的政策紧缩，所以他们才开始放眼看到这些多元的融资渠道，可以说政策环境催化了这些多元融资体系的建立。”作为有着多年从业经验的赵一军，认为目前市场的融资环境虽然还不够健全，但是也已经向着多元化迈进了不少。

据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行的数据统计显示，2010年国内已经有了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主。而这一规模将在2011年扩大至于亿元。现在国内多个地产私募基金除了投资住宅开发项目，还进入了商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色建筑领域等。这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额的利润分成，目前多数基金将其目标收益率定在20％～25％之间。

但是由于大部分人民币房地产私募基金的发展始于2010年，目前尚不完善。除极少数外，多数尚未完成“募集――投资――管理――退出”的完整经营周期。基金自身运作管理水平参差不齐、信用制度不成熟、退出机制不完善，加之行业监管和引导不完善，如果不能规范运作反而阻碍行业正常发展。

“对于需要融资的企业来说，不管采用哪种融资模式，我们都会从两个标准上来衡量。”面对纷繁复杂的多元化融资市场，赵一军强调，

“金融投融资产品已经多元化了，债转股、股转债、短期的夹层融资等等，有很多产品模型，没有所谓对和错，对于不同性质的开发商，最适合自己的形式才是最好的。”

地产开发商融资时首先考虑的是融资成本，包括年息或股权出让多少，以及资金到位时间。除此之外，赵一军特别强调双方保持平等和互惠互利的原则很重要。“这是能够有效控制融资风险非常重要的一点。摆正平等的关系对于投融资双方才是最重要的，如果不能平衡这个关系，这里面的风险就会很大。其实对于投资机构来说，如果项目优质、抵押物非常好、产权清晰、资产干净，他们也是非常期望的。当然这是一个双向选择和相互博弈的过程。”赵一军表示，目前很多投资公司的确很不成熟，房地产公司在引入资金上的确需要十分注意。

值得一提的是，无论是上市融资、债券发行，还是私募基金等融资渠道，囿于企业发展阶段和政策等并不能广泛推广。如同坊间形容的一般，中国的金融市场就像美国早期西部开放的牛仔市场，游戏规则还不是那么的完善。对于掌握着地产企业资金命脉的CFO们来说，在选择融资渠道的时候一定要认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。

需要指出的是，过冬并非冬眠。万科总裁郁亮就曾强调，“万科不是冬眠，因为它是不作为，而我们实施积极的过冬策略，在三九天锻炼好身体，春天来了还可以大展拳脚。”

根据近日国土部公布的《闲置土地处置办法》修订草案，其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，作出了详细的规定。办法拟规定，未动工开发建设，土地闲置满两年，经批准后可无偿收回土地使用权。对于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡过“冬天”，万科必须做好准备，首先是积极卖楼、慎重买地，然后控制运营预算，除此之外要加强员工培训，不断提升管理本领。

实际上除了万科之外，大量房地产企业都在积极锤炼内控，加减法已经成为房地产企业的主要工作。一方面做加法，扩大融资和投资多元化，增加套房附加值，加大推房促销力度；另一方面做减法，调整目标，减少开工项目，降价销售，裁员减薪。

作为资本密集型企业，成本管理的优劣直接影响到房地产企业的利润空间。在宏观调控下很多房企资金链受到严重考验，不得不通过降价快速回收资金，在降价的情况下如何保证利润最大化，成本管理成为关键的环节。

房地产涉及多方资源的整合，成本管理要比一般企业复杂得多。从前期的项目论证阶段、设计规划阶段一直到工程施工结束，成本管理贯穿于整个开发过程。在不同的阶段，采取的成本管理方式不尽相同，通常会通过目标管理体系、责任成本管理体系、动态成本控制体系、项目后成本评估，形成系统和完整的成本管理体系，以确保整个项目目标成本的达成。

现金资产达到30％，资产负债率仅为53％，虽然不是最一线的房地产企业，但鑫苑置业的财务控制和运营效率位列全国前20名。鑫苑(中国)置业有

限公司始建于1997年。为中国地产开发企业50强，是亚洲首家在美国纽约证券交易所上市的专业地产开发公司。2006年开始实施全国化战略，先后在郑州、济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州上七个城市成立八家置业公司及物业公司。

鑫苑置业财务经营管理中心总经理贺鑫对此给出了内控管理的心得，

“因为鑫苑拿地基本上都是通过‘招、拍、挂’的形式，土地拿到后，半年内开发，九个月之后形成销售，两年左右售馨这种情况下，毛利率和净利率都比较低，主要通过现金流的周转迅速和良好的资金管理来实现利润稳定。”这种快速运作模式一直是鑫苑置业所坚持的，也因此基本保证了鑫苑置业现金流的周转健康。这种效果确切说得益于比较细致的财务管理和运作。财务中心每个月对于销售回款，工程付款月等都会进行核对，找出偏差原因，及时修正。他说，

“以前销售较好的时期，回款期两个月也不影响现金流的健康，但是在国家宏观调控后，销售数量不如以往，为保证现金回款，我们必须对每笔销售精耕细作，一次性准备好合格的客户资料，减少银行退件的概率，从而缩短按揭办理周期；同时我们加紧了跟合作银行的业务沟通，使公司的业务量与银行额度匹配，不浪费资源，在整体上加快了公司的现金周转速度。在工程付款上也同样进行精细化管理，建立三个月的滚动资金计划，减少无效资金占用，从而在集团层面合理地调配和管理资金，缓解现金压力。”候鸟模式

过冬要点：量小体轻或来雨绸缪。

净资产负债率高达163％的绿城中国一度被坊间质疑即将破产。2011年12月30日，绿城中国董事长宋卫平在公司年会特刊上发表名为“自助者天助”的刊首语。在反思了2011年的经历之后，宋卫平表达了绿城在2012年的核心战略：在力求生存的首要目标之下，绿城将向轻资产方向发展；已经开始操作的代建模式将得到强化，保障房也将是绿城可能涉及的业务领域；购地开发、商品房开发、中高端等词汇，则从绿城战略中淡出。

一位上海房地产企业负责人表示，绿城的转型宣言其实代表了很多房地产企业的方向。

过去的一年中，在政策的重压之下，纷纷“弃暗投明”的并非少数。正式宣布终止重组两个月后，主营商住地产开发的道博股份决定“弃房涉矿”。2011年12月17日，道博股份公告，将收购大股东新星汉宜控股子公司――恒裕矿业80％股份。而在此之前，道博股份连续三年盈利下滑。北京中原市场研究部统计数据显示：从去年底以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司涉矿。

“如果给当前中国房地产企业一个关键词的话，一定是转型。”华本机构总裁、华本地产研究院院长许文峰曾经这样提到，“就城市化发展而言，中国房地产至少还有下一个黄金10年，所有的运营模式都可能存在，关键是找到合适自己的模式。”

从2010年起，一些土地和资金上不具优势的中小房企，纷纷转向采矿、旅游、影院等行业，以增加新的利润增长点。据不完全统计，近几个月以来为规避楼市调控风险，多家房企公告了“涉矿”事宜。尽管矿产投资存在较大风险，但是其高额的回报率和产品价格长期看涨的趋势是房企转型涉矿的首要考虑因素。其次由于房企在拿地和开发过程中经常和地方政府、国土资源部等相关部门打交道，因此转投矿产可以将现有资源进行充分运用，提高获取矿权的机会，降低转型成本。此外矿产投资规模与房地产投资规模相当，比较适合房企转型的方向。

但是这种“转身”是否是一剂良药呢?

用郁亮的话说，调控政策对大企业影响比小企业大很多。中小型房企由于“船小好调头”，“轻”和“快”的两大优势在政策转向时往往更易调整战略。

赵一军始终不认为房地产开发商由于形势所逼而进军其他产业是一种正确的选择，“很多因势利导的被动转型的企业很容易经营不善。”但他也认为应该将被动转型和主动转型区别开来。“如果这种多元化是有计划的主动转型，比如泛海集团，很早就投资矿业，甚至成为民生银行的股东，在现在这个经济环境下看来，这种多元化的策略使得泛海集团在很大程度上避免了单一业务带来的风险。”

在地产融资模式创新峰会上，诸多专家和业内大佬也认为：转型是很痛苦的，也要看看自己是否有着相应的人才和实力，否则“馅饼”就会变成“陷阱”。业界专家对此警示：肯定会有一批企业死在商业地产和综合体上，这些当初一拥而上搞转型的企业，或许将为它们的轻率冒进而付出代价。

当然，一些谨慎保守的开发商并不倾向于完全转型，而是把眼光从一线城市转向二线城市，从住宅地产转向商业地产或者旅游地产。

越秀集团成立于1985年，目前形成了以地产、交通基建、金融证券为核心产业的“3+X”现代产业体系。截至2010年底，控股总资产约1000亿元人民币。其旗下控有越秀地产(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地产投资信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。据越秀集团CFO唐寿春介绍，对于从住宅转型到其他物业领域，越秀集团一直都比较积极。比如全力打造广州国际金融中心、财富天地广场等大型优质商用物业。其中中国大楼、世界第八高楼的广州金融中心于2011年已经实现整体运营。在这种势头下，近两年来越秀地产业务保持快速发展，合同销售金额屡创新高，新增了近250万平方米的优质土地储备，并拓展至佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州等多个城市，确立了珠三角、长三角、环渤海经济圈等战略区域，总土地储备超过1300万平方米。

此外，旅游地产也得到了很多地产大腕儿的青睐。房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，多数大型企业已经具备了自己的产品线定位。譬如，万达、华侨城、春光等房企便将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林上，今典集团于2012年也宣布全面向旅游地产转型。弱肉强食模式

过冬要点：伺机并购抑或断尾求生。

对于一些“凶猛”的房地产商来说，这是一个机会。

2011年12月29日，SOHO中国公告称，公司与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50％的股权，进而收购上海外滩8-l地块50％的权益。

2011年12月28日晚，首开股份公告称受让葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30％的股份，以完成对葫芦岛宏泰的百分百控股。收购资金不超过1.05亿元。同晚招商地产和招商局也公告称，近日招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51％的

股权，中润德成为其控股子公司。

唐寿春在谈到旗下越秀地产如何应对金融寒冬时说道，“首先我们的土地储备有大概1300多万平方米，虽然量上属于中等水平，但是土地质量较高，基本都在城市的黄金地段，粗估可以满足四到五年的开发，保证了我们的平稳发展；其次我们的销售规模已开始突破100亿港币，2011年的标也已经完成；第三，在全国的布局已经慢慢展开，在国内众多一二线城市拥有较好地块。”因此虽然明年房地产市场是一个紧缩的环境，但唐寿春并没有过多的担心，“我们的市场占有率和现金流现在处于一个

良好的水平，加上以上提及的三

点，风险已经明显分散，渡过这个金融寒冬没什么问题。”

但是对于很多企业来说，也许情形就不这么乐观了。根据安信证券的测算，2012年、2013年房地产资金链缺口分别将达到12423亿元、20351亿元，届时资金缺口大致相当于当期销售额的25％、40％。因此在政策的调控下，强势的、现金状况良好的房地产企业开启并购大潮是必然之势，行业洗牌也不可避免。

“房地产行业面临的金融紧缩局面还至少要持续一两年，”贺鑫对于经营不善的房地产企业仅仅依靠冬眠熬过寒冬并不看好，“持续的紧缩政策预计会到2013年的下半年左右。从政策面考虑，2012年底政府换届，而本届政府曾经许诺过要把房价降下来，所以对房地产的调控也不会放松，房地产行业的整体水平有望能调整到2008年的样子。一定会出现行业洗牌，经营不善的房地产企业除了寻求被收购和并购的机会，应该没什么更好的出路。”

篇（10）

2008年，中国电影票房43亿元，比2007年的33.27亿元票房增加了近10亿元。如果单从银幕绝对数字看，2006年82家影院366块银幕；2007年增加了102家影院，银幕数达到493块；到了2008年，增加了118家影院，银幕数达到570块；2009年，从电影局的预期是希望能增加600块银幕(大部分是数字银幕)。这些数字是振奋人心的，中国电影市场前景一片光明。不过，43亿元的票房相对13亿人口，还是微乎其微，这个数字可能不如一个市场上中等知名度品牌食品的一年销售额。这就是中国电影市场的现实。

拍大片、明星效应、强势推广，媒体连篇累牍地报道评论，每一部电影上映的时候，都会带动全民的眼球关注。在媒体放大的虚幻现实中，似乎国产电影或者电影票房真的就变成一个大市场了。院线和银幕数字逐年递增，让更多资本投入到这个领域。实际上，中国电影市场还没有真正进入到一个市场化的机制中，还有很多问题需要解决。

在采访北京新影联总经理黄群飞的时候，他正在跟来自上海的同行讨论院线问题，双方都在感慨这个行业没有人才，找来找去就那么几个人。实行院线制了，却找不到一个像样的经理，很多电影院其实还是停留在半计划半市场的经营状态上，对真正的市场化经营都缺乏经验。尤其是老牌电影院，体制问题、周边业态问题，让他们越来越面临被淘汰的危险，而新进的院线或电影院，在资金投入的成本上相对过去高了很多，回收周期越来越长。北京东直门附近一处位置的地皮费被炒到1000万元，甚至有些电影院的座位平均每个成本高达3.7万元。从电影票房的绝对升高，能看出现在观影的人越来越多，但是电影院经营一直处于微利阶段，包括像万达这样以自身房地产为优势的电影城也是薄利，更别说直接投资电影院的企业。在公众看来的这个朝阳产业，还需要太多方方面面的调整。

越来越高的租金

电影局分管市场的毛羽局长在接受本刊记者采访时说：“电影院要想解决深层次的问题，求深层次的发展，不是单单总局就能够解决的。”目前电影院更进一步的发展已经超出了电影局的管理范围了。2002年进行院线制改革，电影院在逐步市场化过程中，电影局出台的各种政策从指令性逐渐变成了建设性。毛羽告诉本刊记者：“现在的电影院跟过去不一样，必须要跟着大形势往前走，我们曾经有一段时间说要改造城市影院，但是效果并不好，就是如果不多厅的话，电影院不肯从根本上去做出改变。阶梯式的座椅、顶天立地式的银幕、好的音响效果，如果不创造出这样好的条件，还是不行。像上世纪80年代曾经很火的电影院，比如北京的首都、大华、胜利、红楼、‘地质’等等这些影院，现在都不行了，尽管它的位置也不错。所以说就得是万达、星美这样的电影院，当然万达有它的优势，因为它就是做商业地产的，所以发展得快，而也正是由于它的地产里有了电影院，才给它的商业地产带来了人气。但是很多地产商还不大理解这一块，它要的租金非常高，而且电影院跟其他的商铺还不大一样，起码要8米到9米的层高，这就需要留出2―3层，于是它就认为要是租给别人就挣大钱了，但是租给电影院就挣太少了，所以导致租金成本很高。”

北京正天文化投资公司是目前进入电影院投资的新公司，总经理赵宏亮告诉本刊记者：“像以前老牌的院线，那些国有企业本身自有资金就非常有限，广电总局的政策一个个降低门槛，吸引企业、社会资本进来投入，想把电影产业真正做起来，做了非常多的努力。从中国进入WTO这一天，国家政策就鼓励民营企业拍电影盖电影院，鼓励年轻导演去拍摄好电影，培养一批真正商业化运作的导演和发行单位。培养国人看自己的电影的习惯。从贺岁片开始，总局的政策是在不断引导鼓励，才有了现在这样一个市场。现在的这种不清醒膨胀，导致国家一个个鼓励电影的政策，受益者是谁?是这些房地产商们，他们把所有政策吃尽，而且这些人玩起商业都是一流，比这方面的头脑，我们拼不过他们。”

所以，赵宏亮担心，如果建电影院的租金成本日益增高，会很难吸引更多资金投入。

黄群飞说：“现在租金翻了好几倍，以前我们最快的3年就回收成本了，如果按照现在的租金，五六年也收不回来。如果租金炒到1000万元，1500个座位，如果最后是两万块钱一个座位，票房3000万元分掉一半，剩下1500万元，租金就1000万元，开始一分钱都赚不了。这样的影院，做起来已经很累了。”

赵宏亮的看法是，既然院线制是跟美国学的，美国人多年来已经做出一套完整全面的方案了，要学就学得彻底一点，至少在经营和投资方面要跟美国学。“但是现在我们学的并不是很好。美国设计一个电影院，十几个厅或者更大，院线来了，地租什么的都不收，把物业费交了就行，是鼓励政策。因为电影院顶它十几个甚至二十个铺位，收钱收不到什么程度。在美国租地都是按平方英尺，这样算法电影院早就死了。因为每进来一个人看电影，就会给他们商场带来1～7个购买其他商品的机会，很少有人是只去看电影的，所以美国人在大型的Shopping Mall里开电影院，成功了并形成了一种习惯。电影院多且经营得好，利润多了就会用更多的钱去做宣传，更多地为观众服务，这样就形成了一个良性循环。”

国家扶持问题

目前在电影院建设方面，投资方已经考虑到院址周边业态，只有相互影响才能形成商业氛围，但一般这种业态较好的位置租金相对也高，从长远角度讲，它对电影院的发展是有限制的。

万达院线总经理叶宁告诉本刊记者：“市场化就需要一些泡沫，无外乎谁能坚持理性，谁能坚持到最后。因为从电影这个角度，大家看到了这个文化产业繁荣的空间，觉得这种发展的力量和势头可以持续，所以电影院盈利虽然不是暴利，但比较稳定。随着影片内容不断丰富，它是一个比较稳定的产业，这一点也许是大家对这种产业的信心和认可。但是对于新进入产业的人来说，他可能没有经验，还需要一个学习过程，学习后会比较理性，理性后也许会更有利于这个产业的健康发展。”

从2005到2008年中国电影的票房年平均增长是29％，而这4年的银幕数量年平均增长是15％，差将近一倍。这意味着观影人数增多了，但是影院建设并没跟上。事实上，按人均来算，中国的电影院还很少，尤其是，影院多集中在文化消费比较集中的大城市，中小城市投资方不愿去投资，广电总局只能依靠政策去调整。以韩国为例，2000多万人口，有500多块银幕。即使新加坡人均拥有的银幕数量也比中国

多。即便像北京这样的城市，人均拥有的银幕数量也远远不够。

毛羽说：“电影院的税费还是很高的，它有营业税、所得税、水电费，我们常说电影院是传播精神文明的圣地，但是工商部门来看你的电影院，只会认为你是纯粹的产业部门，他收水电费会按照最高的来收，所以我们现在特别希望国家有关部门能够给我们减减税。”

关于这方面政策，财政部和“发改委”都原则上批准通过了，但如果仅仅靠政策倾斜，电影市场仍然需要一根拐棍。赵宏亮说：“政策上的减免税费，只能水涨船高，那些商业地产商不是傻子，他们也盼着涨，最后结果又给了人家了，这不是真正扶持我们。我们应该问问地产商，拿出几千平方米弄电影院的目的为了什么。”

自从2002年电影院线制改革以来，电影市场化程度高了很多，第一步把中间环节太大、两头太小的橄榄模式变成中间小两头大的哑铃模式，让制片方和电影院获得最大利益。

毛羽说：“我们改革这几年，影院这一块哑铃型已经变得无限大了，院线制改革后制片方提到了35％，《天脉传奇》能到38％，《英雄》到了40％，《十面埋伏》到了41％，但是这个41％只是仅有的几部大片，一般的国产影片谈都不谈，票房分账比例很低。而现在电影的制片投入越来越大，跟美国制片还不一样，美国制片除了影院收入(首先美国制片在影院收入就很高，起码在50％，而且这个50％是个动态的，头两周影片上映可能有60％的收入都是制片方的，第二周也许是50％，以后的票房收入就是倒四六，影院拿六)之外，更多收入来源于音像市场，在90多亿到i00多亿美元左右，庞大的音像市场在支持它的产业。除此以外还有电视市场，费用也是相当高的，但是这些我们都没有，只有一个影院市场。当时《英雄》创造的1700万元的音像市场由于盗版猖獗后来都没有了，买《英雄》的公司可能都垮了。我们的电视播放市场就是一个电影频道，也就是100万元左右。这是一个畸形的发展，需要不断调整。在这方面，政府只是给予了一个指导性意见，如果是在美国，可能制片方协会、影院协会坐在一起谈这个比例，但是我们这个协会力量还没有，协会还在发展中，所以还是需要政府来主导。现在这个指导性的意见就是，片方的比例大概要到43％，影院不要超过50％，这样的话，院线的空间还有7％，也是希望不要盲目竞争，把本来脆弱的院线最后折腾得垮掉。院线的竞争不是来源于分账的多少，而是靠影院的多少，靠资产相连的影院的多少，这是出台文件的一个背景。”

万达模式

中国电影院线从计划经济体制一步跃到院线制，事实上并不是真正的院线制，院线跟电影院之间的关系是签约加盟制。自从万达影院建立以来，让人们看到一个更接近美国的经营模式――当自己的影院越来越多后，就有真正的院线可能。浙江、河南、四川等地的院线已经开始投资建自己的影院，独资、控股、参股的影院越来越多，慢慢都会发展成真正的院线。这实际上也是在逼着签约制院线方式进行自我调整，没有跟影院紧密相连的院线，为了让自己的影院能够多一些。于是院线给影院的分账比例就特别高，过去可能拿7％的现在只拿5％，为了能吸引一家电影院。还有的可能只拿2％，甚至有的还拿得更低。

黄群飞说：“国外如果说电影院就是专业电影院，中国的电影院有的是专业电影院，有的是工会系统的，还有地方的礼堂、俱乐部。凡是能放电影的都是电影院，所以这些电影院归属特别复杂，单位都不集中统一，这决定了中国电影院线制刚开始时以签约为主，它不像美国AMC院线，全国4000多块银幕都是一个老板的。因为院线制一个最重要标志就是‘四个统一’，统一品牌、统一排片、统一管理、统一经营。但是中国目前除了万达，其他院线都不是。一开始都是发行公司的，以地域为主，慢慢向外发展，这决定了在今后很长时间内还是以签约为主。这种院线制存在几个很大毛病，一是‘四个统一’没法实现，像上海联合、中影星美，我们的新影联，连标牌都不能统一，观众进去觉得跟院线没关系，只是电影院。第二，这种签约助长了恶性竞争，为什么现在影院分散比例特别高，因为会跟你讨价还价，如果你不答应他的条件，他就换院线，哪个院线给我的利益高我就跟谁。这样不利于这个行业稳定，这是很大的弊病。影院的分散导致不好管理。经过几年的发展各院线都意识到院线要长期稳定壮大发展，必须自己投资电影院，所以这几年各大院线也做了不少。但是院线要发展需要投资，院线的收入非常有限，这就是为什么以前金逸院线叫珠江院线，以前是以广州电影公司为主，去年开始它改名为金逸珠江院线，明白人一看就知道以金逸为主了，因为金逸是做房地产的，跟万达一样实力雄厚。”

院线与影院都有自己的难处。院线最大的问题是资金不足，虽然背后都有电影集团支撑，但是没有房地产行业那样资金灵活。黄群飞认为：“提升国产片片方的分成比例，这个我们没有意见，片方肯定应该高一点，他的投入比较大，制作风险比较大。但是我觉得，首先要调整好影院的分成比例，影院、院线和片方三方都调整，统一调整比较好。比如万达，影院都是他们自己控制的，他们可以控制院线分成比例，我听说他的影院才拿45％，那他的院线就有足够的利益了，他可以去管理、开发、承担一些政府职能，有这个余力。但像我们如果以签约为主的院线，根本不行，你不敢得罪影院，也不敢讨价还价。”

在黄群飞看来，所有院线，包括加盟院线都会遇到瓶颈，最后的发展电影院线还会不断分裂、兼并、重组，慢慢形成资产连接的这么一些院线。在外国，院线一开始就是这样，但中国由于历史原因，必须从旧体制转换过来，牵扯到的东西太多，发展相对缓慢。“我们计划成立影院投资管理公司，以自由资金、股东的资金和社会上一些民营集团合作，吸引更多资金去发展电影院。院线主要是开发影院扩大院线规模，这是坚定不移的，慢慢也要投资资产连接，靠自己是不可能的。另一方面就是多元发展，我们在做大渠道的同时，也慢慢向上游制片发行方面渗透，这方面我们在院线中做的是最好的。前两年我们投资了《集结号》、《大电影》，去年我们投资了《画皮》和《叶问》，取得了效益、口碑双丰收。另外，我们马上成立新影联影视发行公司，介入下游发行，这样院线才能立足长期的生存发展，光靠院线本身的发行和发行利润是不足以生存发展的。我们当然不可能跟大公司比，但我们也要把新影联发展成为小型的集制片、发行、上映一条龙产业链比较完整的集团性公司。”

篇（11）

面对电商的疯狂和实体店逐渐减少的客流，有人表示无奈、有人表示愤慨。无奈的是面对电商的迅猛发展我们束手无策，愤慨的是一些品牌商的急功近利和背信弃义。最后我们把化妆品专营店客流减少、业绩下滑的元凶算到了电子商务的头上。但化妆品专营店的头号元凶真的是电子商务？电商对实体店的影响是毋庸置疑的。但为什么从2009至2012年间，中国电子商务市场保持了71%的平均增长率，而美国仅为13%？相关数据统计，中国消费者2012年的网购总开支达到2124亿美元，仅次于美国的2287亿美元。管理和咨询公司贝恩（Bain &Company）预计，2013年中国电子商务市场将会首次超过美国，成为全球消费者网购开支最大的市场。但与此同时我们还看到，中国的商品零售总额只有美国的一半多。是什么造成了这种不对称的现象？

笔者认为是中国过高的房租成本和冗长的供应链，让实体店的商品价格居高不下，是我们过高的商品价格把顾客赶到了网上，而不是电子商务革了我们的命。首先是房租，随着房价的猛涨，商业地产的价格也水涨船高，特别是租金上涨的幅度远远高于店铺销售额增长的幅度。现在中国大部分化妆品连锁店的房租成本已经超过了其销售额的10%，而净利润率呢？达不到10%，这就意味着，整个行业都有可能沦为为房地产商和房东打工的境地。而房租成本非我们所能控制，所以供应链整合对于化妆品专营店的生存和发展至关重要。

传统的供应链结构是：品牌商――商――零售商――消费者，而很多电商品牌的供应链是从品牌商直接到消费者。国内大多数化妆品知名品牌的天猫旗舰店，背后基本上是由品牌商和商操控，因此电商的供应链实际上比实体店要短很多，竞争力比我们强也是理所当然的。打个比方说，一片面膜的生产成本是2元，按照实体店10倍定价法，卖给消费者要20元，而零售商的进货成本是5折也就是10元。如果电商品牌打五折，实际售价为10元，电商的毛利率高达80%。即使是很多商开的天猫店，按5折销售其实也就是给到零售商的价格，但作为零售商却没有这样的资源。我们经常说电商的成本不会比实体店低，这个说法可能是成立的，但不要忘了，供应链的长度不同这一点是毫无疑问的，化妆品专营店要想和电商展开竞争，起码要有对等的供应链。

对于供应链整合，笔者认为可以分几个阶段进行。

首先自己要具备品牌推广能力，不管是选择和品牌方直接合作，还是推出自有品牌，品牌推广能力必不可少。现在很多化妆品专营店也意识到了要缩短供应链，采取了直接和品牌商合作的方式。但我们知道，化妆品专营店是很难与国内一线品牌达成直接合作，而更多还是与商合作。真正能和化妆品专营店合作的一般是国内的二、三线品牌，这些品牌无论从营销推广、人员支持上和国内一线品牌还有很大的差距，靠顾客自然选购的几率也很小，所以需要我们店铺有强势的推广能力。而现实情况是，我们很多化妆专营店长期忽视团队建设、人员培训和促销活动，还是更多的依赖于商和品牌商的背后支持，这样即使选择了和品牌方直接合作，很多时候也会因为推广不力而造成品牌的夭折。对于很多小型的化妆品专营店而言，虽然没有实力与品牌方直接合作，团队建设和推广能力也同样重要。试想一下，如果省去了商的人员及支持费用，产品的折扣也会有相应的降低。

其次可以采取小范围的联合采购，以此来降低采购成本。同时弥补小型化妆品店采购规模小、品目少、采购经验不足、对供应商无法形成吸引力等缺陷。虽然作为单体专营店，还没有实力与品牌方直接合作，但可以采取小范围的区域联合。虽然参与联合采购的各家专营店，可能在经营理念上存在一些差异，但为了更好地生存，必须求大同、存小异。在欧美等国家，联合采购已被广泛使用。我们也惊喜地发现，在当前的化妆品行业，已经出现了这样的联合行为，不管其结果怎样，这都将是一次大胆的尝试，也是一种积极应对的政策。