商业用地规划条件大全11篇

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中图分类号：F301.23 文献标识码：C 文章编号：0439-8114（2013）14-3456-04

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高出让年期的土地使用权的单位土地面积的区域平均价格，主要反映城市地价的总体水平。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化对科学合理地管理利用土地，建设用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序进行，合理调控土地市场，制定土地利用计划，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展有着极为重要的作用。

目前，中国学者从不同方面不同角度对基准地价进行的研究尚少，如祝国瑞等[1]在动态建立基准地价模型中应用了模拟退火算法；唐旭等[2]在动态建立基准地价模型中应用了求解组合优化问题的局部搜索算法；吴宇哲等[3]利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术建立地价等值图，并将该方法应用在土地定级估价和基准地价评估中；赵松[4]对城镇土地分等定级估价数据库标准化进行了研究；张蓬涛等[5]建立了基于BP神经网络的基准地价预测模型，并建立了基准地价与其影响因素之间的相互关系；郑斌等[6]设计和实现了基于开源GIS的城市基准地价信息平台。笔者以武汉市新洲区为例，用内部结构比率来分析归纳城镇地价内部结构的变动规律，对揭示该地区内部不同区域的经济差异及未来基准地价更新、宗地评估，指导建设投资具有重要意义。

1 研究区域概况

武汉市新洲区位于长江中游北岸、武汉市东北部，位于东经114°30′-115°05′、北纬30°35′-30°02′，面积1 500.66 km2，东邻团风县，西接黄陂区，北与红安、麻城两县毗邻，南与青山区、鄂州市隔江相望。新洲区地理区位条件优越、配套基础设施完善、社会经济蒸蒸日上，为新洲区的发展提供了得天独厚的条件。

随着武汉市新洲区经济的快速发展，土地作为一种重要资源，其资产价值日益突出，土地交易日渐活跃，土地市场价格水平波动较大。因此，武汉市新洲区于2005、2008和2011年分别进行了土地定级和估价工作，结果见表1。

2 数据与方法

2.1 数据来源

所采用的基础数据及图片来自《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果》（2005-2011）、《武汉市统计年鉴》（2005-2011）、《武汉市新洲区土地市场动态监测分析报告》（2005-2011）、土地利用更新数据、新洲区市场交易地价收益资料和进行地价测算的各项参数，以及关于新洲区人口、经济发展等方面的资料。综合考虑新洲区近年各类用地在土地市场的发展状况及特点，在参考武汉市土地市场及各类用地价格的基础上对新洲区基准地价内部结构比率进行分析。

2.2 研究方法

通过对基准地价内部结构比率的研究，对比分析4个指数，定性定量、将理论与实际情况相结合，分析该地区的基准地价主要影响因子和发展趋势。基准地价内部结构比率是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数4种类型[7]。不同的城镇规模、经济发展水平以及聚集程度都会影响到地价的结构比率。

从横向来看：①各级地类的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，说明该地区各级用地价格由商业向住宅，再向工业依次递减。这反映出武汉市新洲区商业经济发展比较快，工业发展相对缓慢；体现出土地用途、用地条件以及土地集约利用程度对城市土地价格的重要影响作用。②由图1可以看出，αz/s从1级到2级上升，从2级到3级下降，4级与5级之间的波动较大，表明从1级到2级地段商业与住宅用地的价格差距正在缩小，从2级到3级正在拉大，从指数的变动可以看出在1级地段商业发展比较好，在2级附近的住宅用地价格上升较大，这是由于此处环境比较好，城市基础设施等各方面条件较适合居住，同时体现了商业用地对区位的敏感性。

从纵向来看：①三轮的αg/s值除2008年的1级较2005年有所上升外，其余均比上一轮有所下降，说明工业与商业的差距正在逐渐拉大，反映了新洲区商业地价的市场交易稳定性增强。②2008-2011年，除了3、4、5级的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，说明除了3、4、5级的住宅用地发展较快，其他地类发展速度相对缓慢，反映了近些年新洲区城市中心的住宅用地发展加快。

3.2 同类各级地价比率指数结果分析

从横向来看：表3显示，从1级到5级，β值在逐渐递减，说明1级地段用地价格最高，并以一个较明显的降幅从1级向5级递减，体现出作为城市中心地带的商服繁华程度高，基础设施完善，土地需求量大，推动了地价的上涨。

从纵向来看：①2005-2008年，商业用地中β值明显升高，反映出各级地价与1级地价间的差距在逐渐缩小，这是因为2005-2008年城市基础设施和环境的改善使用地质量提高，价格上升；而2008-2011年β值下降，说明各级地价与1级地价间的差距增大，由于新一轮土地规划调整城市土地利用方式和结构，强化了城市中心地区商业用地，合理配置土地资源，从而提升了中心地区的商业用地价值。②2008年从1级到5级各类用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各类用地价格上涨速度加快，2008-2011年3、4、5级的住宅和工业用地发展加快，这是由于近年来城市中心的住宅用地趋于饱和，阳逻开发区的建成拉动了周边经济发展加快，体现了土地规划和政策对土地价格的影响。③除2005年外，2008与2011年同级各类用地中工业用地的β值最小，说明2008与2011年工业用地比率随土地级别下降而增大，反映了基础设施和土地规划对土地价格的影响。

3.3 同级各类地价环比指数结果分析

根据式（5）、式（6）计算得出表4，并依据表4绘制武汉市新洲区土地同级各类地价环比指数变化曲线（图3）。

从横向来看：α′s/z从1级到2级下降，说明差距在级别间缩小，α′s/z从2级到5级呈现一定的波动性，说明1、2级用地发展呈稳定的增长趋势，是良好的商业用地选择；2级α′z/g值高于1级，但在2级到5级呈现波动性，2005年从2级到5级呈下降趋势，2008、2011年基本呈上升趋势，2008年住宅、工业用地差价随着土地级别下降而拉大，反映了近年来随着经济的发展，城市的基础设施、环境改善，住宅用地价格提升较快；除5级用地的α′s/z外，其他各级用地的α′s/z均大于α′z/g，说明住宅用地与工业用地价格之间的级差大于商业用地和住宅用地之间的级差。

从纵向来看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分别在4、5级为最高，2011年在1级最高，反映出商业与住宅用地价格的级差在城市中心地段趋势拉大，2005年α′z/g在2级最大，在2008、2011年为4、5级最大，说明住宅与工业用地价格的级差在郊区趋于拉大，体现了土地利用规划、用途、基础设施对土地价格的影响。②从图3和表4整体来看，2011年的α′z/g值远高于其他年份值，说明2008-2011年住宅到工业用地价格之间差距非常明显，且商业、住宅用地价格涨幅明显。这主要是由于2008-2011年新洲区的经济发展加快，特别是阳逻开发区的建成和新洲区基础设施的完善，体现了基础设施和城市规划对土地价格的影响。

3.4 同类各级地价环比指数结果分析

根据式（7）计算得出表5，并依据表5绘制武汉市新洲区土地同类各级地价环比指数变化曲线（图4）。

从横向来看：①除2005年外，β′值都是工业用地最高，反映了工业用地地价间离散程度最大，级差效益明显；②总体上来看，1-5级各类用地中住宅用地的变幅相对较大，反映了住宅用地的级差效益随着级差变化波动较大。

从纵向来看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商业和工业用地价格在级别间的变化幅度随着级别的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3间变化幅度最大，表明在1、2级的土地价格差幅最大，且1级是最好的商业用地选择；另一方面，也反映出商业用地对区位的敏感性，城镇商业区位的门槛效应依然存在，从而使得地价差距拉大；②由图4、表5可以看出，2011年的商业、住宅、工业用地级差效益平均波动较大，这是因为近几年新洲区经济发展较快，各项用地功能划分比较明确，从而促进了土地资源的合理分配；③2005-2008年β′值有较大幅度的下降，说明随着社会发展，城市整体地价水平提高，是各类用地地价间差距逐渐缩小；2008-2011年β′值呈小范围的波动，反映出近年来新一轮的土地利用规划促进土地利用方式和结构的优化，合理配置土地资源，土地发展更趋向合理。

4 结论与讨论

通过上述分析可得：①从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；②通过对以上4个指数的分析可以看出，对武汉市新洲区各级地价影响比较大因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展等。

根据对新洲区基准地价的结构变动分析，结合《新洲区总体规划》、《新洲区土地利用总体规划》、《新洲区城市总体规划》，对新洲区土地利用提出以下建议：①1、2级地类应以商业用地、住宅用地为主，可适量安排高科技产业用地，鼓励发展第三产业。对于现有占地面积较大、技术含量低、效益较差的企业和事业单位，条件许可情况下应尽量搬迁，腾出场地发展第三产业。②2、3级地邻接区块应以住宅、商业、商务办公、行政办公和科教用地为主，可以考虑安排科技含量高、效益好的工业用地。对污染严重的工业用地，特别是规模较大的应尽快实施搬迁。③3、4、5级地类可根据城市发展需要，本着严格控制农地转用的原则，落实国土资源部的“双保”（保耕地、保发展）精神，安排部分污染较小的工业用地，但必须符合《城市总体规划》，并作为城市发展的后备用地。

参考文献：

[1] 祝国瑞，唐 旭，王 平.模拟退火算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].武汉大学学报（信息科学版），2003（5）：593-595，607.

[2] 唐 旭，赵 松，祝国瑞.局部搜索算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].中国土地科学，2003（4）：37-42.

[3] 吴宇哲，吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究[J].经济地理，2001（5）：584-588.

[4] 赵 松.城镇土地分等定级估价数据库标准化研究[J].中国土地科学，2004，18（1）：52-55.

[5] 张蓬涛，杨 红.基于神经网络的基准地价预测模型研究——以河北省主要城市为例[J].中国土地科学，2000，14（5）：32-35.

[6] 郑 斌，唐 旭，刘耀林，等.基于开源GIS的城市基准地价信息平台的设计与实现[J].国土资源科技管理，2006，23（5）：69-74.

[7] 马诚超.中部欠发达城市基准地价结构变动分析——基于宿州市的个案研究[J].宿州学院学报，2011，26（9）：33-36.

[8] 李小波，马仁会.河北省城镇土地基准地价结构比率分析[J].地理学与国土研究，1998，14（1）：13-16.

[9] 马仁会，田凤雅，李 强.河北省城镇基准地价结构比率变动分析[J].地理学与国土研究，2002，18（3）：61-65.

篇（2）

1、概述

1.1灰色用地概念及意义

某些地区由于外部环境不够成熟、未来发展的不确定性等因素，使其具备灰色的特性，不能按照正常的总体规划将土地利用规划一步落实到位，可以先赋予其将来易置换的用地功能，待时机成熟，再将其转换成其它用地性质，此类地块统称为“灰色用地”。灰色用地不是不去确定地块的性质，而是让它在市场经济的调控下来转变自身的用地性质，使其更好地适应市场经济，使土地在各个阶段都能发挥最大的经济效益。

灰色用地是社会发展与经济增长导致的必然产物，是适应市场经济条件下理性规划的产出，它的出现适应了土地可持续发展的要求，在考虑当地人文和市场的条件下，以较短的时间（10-20年）作为灰色用地的限期，以适应当地当时的规划背景，保持土地价值的最优。

1.2灰色用地与二次城市规划

灰色用地的出现推进了城市规划创新，要求城市规划必须适应市场经济发展，要求城市用地在不同发展阶段效益最大化且功能多样化，以动态的思想来规划，适应城市社会经济可持续发展的要求。

二次规划是为了保持土地的使用价值与社会经济水平相平衡，在一次规划时超前考虑与二次规划的衔接，避免重复开发的浪费，同时盘活土地存量，以此适应市场经济条件下的城市规划。用二次规划的方法来实践灰色用地的理论，以此达到土地利益最大化和经济的可持续发展的目标。

图1灰色用地与二次规划关系图

1.3灰色用地开发案例分析

1.3.1案例一：南京1912特色街区&上海新天地----被动性灰色用地规划

南京1912特色街区是由民国总统府遗址建筑群转换为目前南京的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的展示地。上海新天地是由上海石库门居住区转换为了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

对于这类处于城市地价较高的地段，由于当时规划未能预见其未来发展潜力，土地使用效益往往不是很高，为了充分发挥其潜力，一般用建筑功能置换的方式来改变其用地性质。

1.3.2案例二：苏州工业园区----主动性灰色用地规划

为了实现中国-新加坡苏州工业园区向苏州新城区的转变，《苏州工业园区（苏州东部新城）分区规划（2007－2020）》时提出了灰色用地的概念来协调工业园区在近远期对工业用地需求的矛盾。园区从1994 年启动，经历了十几年的发展，已成为中国规划的楷模，它用发展的速度、协调程度、经济效应来证明灰色用地理念实践的成功。

苏州工业园区对灰色用地的开发方式进行研究探索，在第一次规划中，主要是将零散工业集中化，形成工业坊，同时配备宿舍区，配套基础设施；第二次规划中通过弹性绿地控制来适应后期开发需求，并严格控制工业土地使用期限（不超过2020年），采用工业用地退出和部分“退二进三”的方式进行用地置换。

1.3.3小结

实践证明，灰色用地的实践与推广使用地的开发控制始终处于一种最优状态，保证城市在不同阶段和现有多种约束条件下的快速发展，满足了市场环境、政策背景等因素变化对用地的动态需求；对灰色用地置换方式的研究与实践也为城市建设的可持续发展提供了宝贵的经验。

同时二次城市规划方法增加了规划弹性，减少规划修改的频率；根据市场需求对用地的整理、用地性质的调整，提高土地的使用价值和利用效率，保证城市土地使用良性循环，进一步实现土地开发的可持续发展。

2、苏州运河路沿线地块现状分析

苏州过去十多年的经济增长主要依靠制造业（非常依赖土地资源），近年来土地使用效率已有降低的趋势，土地资源的减少成为制约苏州发展的瓶颈，外延式发展难以为继，选择一种新的土地开发模式，盘活存量土地和提高使用土地使用效率，以此来保障经济的增长，已成为解决苏州发展的当务之急。

2.1目标地块区位分析

地块位于苏州高新区中心位置，紧邻运河，原来处于城市边缘，随着高新区近几年的高速发展，现在已经处在高新区价值较高的中心位置。

2.2目标地块的现状分析

2.2.1现状分析

由于政治、历史等原因，以及当时的经济发展水平等因素，目标地块工业用地所占比例最高，虽然现有的工业污染相对较小，但是土地使用不经济，基础设施不完善，居住用地配备较少且质量较差。

2.2.2 SWOT分析

目标地块SWOT分析表

由于地快所处的大环境在高度动态发展，加之，地铁线路的开发和周边商圈的发展模式使得地块发展的不确定因素增多。

2. 3灰色用地概念的引入

现状地块众多不确定因素，促使地块不能按照常规城市规划的方法一步落实到位。用地性质的不确定性使其具备灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市规划的方法，在规划设计中我们可以先赋予其将来易置换的用地功能，以便用地性质的调整（在高度动态发展的过程，第二次规划也不必将其完全置换为最终土地使用的状态）。

苏州运河路灰色用地二次城市规划的实践

根据已有的灰色用地实践，本次运河路沿线地块的二次城市规划采用以下方法，以保证规划的可操作性。

由于地快所处的大环境在高度动态发展，加之，地铁线路的开发和周边商圈的发展模式使得地块发展的不确定因素增多。

2. 3灰色用地概念的引入

现状地块众多不确定因素，促使地块不能按照常规城市规划的方法一步落实到位。用地性质的不确定性使其具备灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市规划的方法，在规划设计中我们可以先赋予其将来易置换的用地功能，以便用地性质的调整（在高度动态发展的过程，第二次规划也不必将其完全置换为最终土地使用的状态）。

由于灰色用地的规划重点在解决高动态发展下的城市用地的布局，所以规划期限应根据当地当时的发展状况做出相应的调整，但是一次规划时间不宜超过20年，二次规划的期限应与上位规划相对应。

3.1第一次规划

3.1.1第一次土地使用规划构思

在第一次土地使用规划中，首先要考虑在法定规划期限内用地性质永久性不变的地块，这类地块基本都是会以发展商业商务等服务业为主，追求中高密度高容积率，以此符合该地块未来发展趋势和整体形态，以及上位规划和设计理念对该地块未来作为苏州高新区商业商务中心的定位。

除了永久性不改地块，一次规划是以整治现状为主，对于建筑、道路基本维持原有形态，不做大变动但在主要道路两侧进行绿地防护，修缮路面环境。

3.1.2规划重点

1、用地性质的调整

 （1）工业用地调整。

扩大X2范围，调整部分工业用地，形成2.5产业特色区域；

将一些靠近人才市场的工业建筑改建为培训中心，适应地块特色；而原来的大工业厂房，依据其现有的特征，改造成体育学校，原有的丝绸厂改造成服装培训学校，为人才市场输送人才；

（2）其他用地调整。将已经不适应当地经济发展的仓储用地改为商贸区，建立一些卖场，商业百货等场所，增加地块的商业氛围，适应上位规划；

（3）新增公交首末站。配合在建地铁站和即将通行的地铁1号线2号线，使整个地区的交通更加便捷，出行效率提高。

（4）新增绿化用地。沿运河公园绿化建设，将运河的景观引入地块，加强沿路绿化的建造，为建造步行系统做好准备。建造广场公园，辐射周边地块，做好节点绿化，提升区块品质，点线面结合，将绿化作为一个系统来提升整个地块的可用性。为地块整体维持绿色平衡的大面积绿化，优化环境的同时也给整个区块优良的休息场所。

 2、道路系统――第一次规划道路分析

一次规划道路调整的主要原则：在没有调整用地性质的地块，保持大路网不变的情况下，局部调整了内部路网，使整个道路体系更加完善。在城市道路和区内主要干道基本保持现状的前提下，为了提高运河景观的利用率，沿河增加绿化和道路，调整区内次要道路，合理组织道路出入口与建筑的关系，疏通道路；根据建筑和地铁出入口合理组织路网。

道路动态变化：

（ 1）延伸区域内道路，与主干道相连，使整个道路系统趋于连贯；

（2）沿河边绿化（包括运河公园）增加道路，拓展到路沿岸景观，增加沿河绿化带使用性；

（3）紧密联系各地块，联通区域内道路；

（4）增加路网密度，提升地块活力。

3、建筑改造――第一次规划工业厂房改造

对地块内一些建筑进行质量评估，对一些原来结构有良好的承重体系的建筑进行改造，一次规划中将原来的一座工业厂房改变为体育学校，在保留其原有建筑结构的同时，也进行一定的调整，同时将工业建筑的大空间分割成小空间以适应功能的需要。

3.2第二次规划

3.2.1第二次土地使用规划构思

二次规划依据土地利用性质，将运河路地块定位为一个商业、商务为主的综合用地，辅助住宅区和教育用地。在第一次规划的基础上，根据上位规划对用地进行了深入的规划设计，对土地利用性质进行了大幅度的改变，对原有建筑进行了更新改造，目标把运河路地区打造成以商业商务为主的城市综合体。在保留一次规划的基础上，调整了路网，临近狮山路的地块基本保持现状，以高容积率为目标打造该地块,在绿化方面，继续开发运河边上的公园，也抓紧开发沿狮山路的高新广场。

3.2.2规划重点

1、对一次规划的延续与调整

（1）变更一次规划公交首末站位置，将公交首末站转移到地铁出入口处，打造交通节点；

（2）将上位规划中要拆除的行政用地调整为商业文娱用地；

（3）根据上位规划将工业拆除，调整为商业、教育用地。将地块整合，其中工业厂房改造部分，对一次规划中改造成体育学校的建筑进行二次改造，在不改变其结构的基础上对其建筑细部如门窗、立面等进行二次改造，将其改造成娱乐功能的健身房。

（4）延续一次规划的X2项目，并继续扩建，将其作为新区的特色街区，成为文化或商业标志。对一次规划中的功能和布局进行承接和改造的同时，满足新功能和二次规划的环境以及经济状况的相互适应。

2、道路系统――第二次规划道路分析

二次规划道路调整的主要原则：延用一次规划调整的大部分道路，对于一次规划新增的道路，必须改变用途的，也以调整为主。

道路动态变化：

（1）城市道路和区内主要干道基本与第一次规划保持一致；

（2）调整部分路网为步行道，将原有次要道路根据用地变更变成步行道，使区块趣味性和连通性增加。

3、地块详细设计要求

（1）平面布局方式

地块再开发以延续原有城市肌理，采用大街坊的形式，重点考虑内部路网对外的衔接性与安全性要求。

（2）现有建筑改造要求

通过对地块内建筑的采取保留、整治、开发三种方式来布置。保留南部商务办公区的小部分地块内建筑：这些建筑质量和环境都比较好，与用地性质、周边建筑风貌、环境、规划道路没有冲突；整治分布在混合用地和创业产业园区域内的大部分地块：这些地块与规划用地性质基本一致，建筑质量尚可，但配套设施不齐全、环境风貌欠佳或建筑风格不协调；开发重建与规划用地性质不一致，建筑质量很差或不符合功能要求，与周边建筑风貌和环境冲突较大的建筑。

（3）整体环境控制

按照从狮山路到金山路变低，从金山路到金山浜变高，到润捷广场附近又出现一高点，呈现出波浪形；新建的建筑形式则要呼应运河，以流线型居多；临近运河的建筑以透明的低层建筑为主，满足观景需求，同时给后面的建筑留有余地；在大型建筑入口设置入口广场或绿化用地，提高绿化使用率，同时加强广场绿化与整块地的衔接；地块内的绿化应以点带动面、面连成线的形式布局，以绿心作为集中点扩散开来，服务整个区块，使之充满生机。

3.3小结

二次规划考虑到经济发展对用地布局的影响，统筹考虑用地近远期的衔接，以可持续发展的理念适应市场经济条件下的用地发展。依据上位规划，结合目标地块现状的发展情况，从功能定位、用地性质、各项功能、道路系统、空间组织等方面考虑，将城市规划动态化，衔接各层次规划，满足用地发展需求。

而这两次规划中都考虑所处区位已经由边缘转变为中心，用灰色用地的理论进行改造，“以旧貌换新颜”，在尽量保持其原有结构及形态的基础上，考虑其周围环境的影响，通过渐进式的改造，改变建筑细部和整体环境来完成功能的衔接，充分考虑其可持续发展。

结语

在如今土地已成为制约城市发展的主导因素。经济高速发展和市场高度动态的条件下，用灰色用地理论和二次规划的方法，以动态的理念看待规划，处理好土地远期发展与近期使用的矛盾，具有避免土地闲置、挖掘存量用地、保持土地使用效率最优化的特点，是破解土地瓶颈、适应市场变化的有效手段。灰色用地如同“白地”、“弹性绿地”等概念一样以动态性和适应性的土地开发模式适应快速城市化地区发展，使土地使用效率尽量达到最高，满足城市发展不同阶段土地高效和集约的利用模式。

参考文献

1、 杨忠伟，殷景文．城市“灰色用地””规划方法研究．城市规划．2009（08）

2、 杨忠伟，臧慧怡．灰色用地在苏州工业园区的规划探索．规划设计．2009（05）

篇（3）

核查清算后，对于村集体经济组织生产生活安置用地有节余的，节余部分的遗留安置用地可按照的规定进行市场化运作或出让处置。若已批给村集体经济组织用于生产生活安置用地仍不足用以安置村民的，由各区政府依据《市征地补偿办法》的规定统筹安置。已批的村民生产生活安置用地应优先用于未安置村民的生活安置。

二、对村集体经济组织要求明确在遗留安置用地依法挂牌处置后向村集体经济组织返还一定比例商业用房、用于安置村民的住宅用房等相关交易条件和开发条件的（以下称安置挂牌条件），应就返还面积、户型、每户面积、住房套数、物业形式、楼层等予以明确，形成初步方案报区人民政府预审后，由村民大会表决通过形成决议，并征得全村三分之二以上成员同意，再按程序上报。市国土资源局将所设安置挂牌条件报市土地管理委员会批准后，在遗留安置用地挂牌出让方案中予以明确。安置挂牌条件连同村民大会的决议在遗留安置用地挂牌出让须知中一并公示，为落实安置房的返还等政策要求提供依据。

三、对于在遗留安置用地出让方案中设置了安置挂牌条件的，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定返还一定比例或面积的商业用房和住宅用房的条款。市城乡规划局在办理建设工程规划许可手续时，在建设工程规划许可证和报建图中应明确以上商业和住宅用房的建筑面积以及具体分割析产部位。市住房城乡建设委在办理开发项目预售手续时，应审查安置挂牌条件的落实情况，并先将项目中用于返还的商业和住宅用房部分从预售建筑面积中剔除，优先办理该部分房产的分户发证手续。

四、对于在遗留安置用地出让方案中设定为宗地外已建安置房返还和安置房建设资金条件的，区政府应委托相应资质的审核机构审核已建安置房建设成本，并予以认定。市国土资源局将区政府认定的建设成本在宗地挂牌方案中予以明确，待宗地挂牌成交后由市财政局直接返还给区财政部门，由区财政统筹拨付给相关村集体经济组织。

五、市国土资源局受理村集体经济组织遗留安置用地委托挂牌申请后，由市城乡规划局下达规划设计条件书。市城乡规划局只对市国土资源局下达拟挂牌转让村民遗留安置用地的规划设计要点。

六、市国土资源局应及时向相关职能部门提供全市遗留安置用地项目清单，并牵头建立部门工作联系制度，实现信息共享。各相关职能部门应严格审查遗留安置用地挂牌出让条件的落实情况。

七、对于遗留安置用地处置后返还给村集体经济组织的商业和住宅用房等房产，以及土地成本、出让金、增值收益部分、房屋销售价款等资产，各区农村经营管理部门要按照《省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》等有关文件精神，加强对村集体经济组织资产处置的监督管理。审计和监察部门应加强对村民遗留安置用地处置后的资金返还、挂牌条件落实以及各相关职能部门对遗留安置用地出让工作监管把关等情况进行审计和监督，确保村集体经济组织的合法权益不受侵害。

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1 城市规划原则

为了合理地进行城市规划设计，规划时必须采取合理地采取适合的原则：

（1）可持续发展原则：遵循环境与资源可持续发展原则，合理布局，提高城市环境综合质量，寻求经济、社会、环境三个效益的统一，努力实现发展生态环保效益型经济的目标，使规划统筹安排、持续发展。同时把握城市社会经济与城市发展趋势与规律，调整城市用地的功能布局、交通网络系统和重大基础设施建设。

（2）客观原则：以科学的态度充分认识城市发展建设的有利条件和不利因素，规划即具高起点、高标准、长远性，又要与实际密切结合，寻求切合实际的城市开发策略、发展指标与阶段目标。使规划适当超前，兼顾现实。

（3）特色原则：充分提炼城市自然、历史、文化、现状特点，发挥较好的自然条件优势，在城市形象和整体空间环境研究的指导下，进行城市景观特色的创造，使规划精心构思，体现特色。

2 城市规划思考

对于城市规划来说，其涉及到用地规划、道路规划以及城市绿化规划等方面，因此规划时需考虑的要点较多。通过结合实践，笔者总结了对于城市规划来说，其应当考虑的重点问题。

（1）城市规划离不开城市的交通、信息等方面发展，为此规划应当调整城市用地的功能布局、交通网络系统和重大基础设施建设。

（2）进一步科学预测城市发展规模，选择城市发展方向，建立新的城市发展空间形态，合理确定未来城市的布局结构。如调整城市的工业结构，合理布置工业用地，通过规划有效地确保城市经济稳定协调发展。

（3）在当前形势下，城市规划应当弘扬历史文化，保护好历史文化遗产，创建具有当地特色的文化名城风貌。充分考虑山、水等环境要素，建设拥有完善的城市绿地系统，城市与自然生态风景有机结合的现代化山水城市。

3 城市规划设计思路

对于城市规划来说，必须采取争取的技术路线才能有效地确保城市按照规划意图来进行。为此城市规划应当以城市发展与规划管理所面临的主要问题为切入点，运用先进手段和多学科渗透的方式，通过专题研究、方案比较等技术方法，强化规划成果的可操作性和的科学性：在深入细致的现状调查和专题研究基础上，重点把握区域与城市发展条件、城市结构与用地发展方向、生态环境、交通系统、历史文化城市保护与城市特色、近期建设等城市发展的关键问题。

加强规划的前期研究工作，投入较大的人力、物力和财力，积极展开有针对性的一些专题研究。重视现场踏测和基础数据的分析。对城市用地现状、近期重点工程地质条件、县域城镇发展进行深入细致的调查，为规划工作奠定扎实的基础。重视与周边地区发展的比较分析。重点分析万载在江西省、宜春市、以及周边地区的地位与职能，分析周边城市对万载发展的各种影响。

4 规划协调

每个城市规划都离不开协调城市居民与工业规划发展，城市规划应当合理处理好居住与工业、商业、行政办公等用地的关系，使居民工作生活方便、居住舒适。集中紧凑布置居住用地，并分级配置公共服务设施，加强对旧城居住区的改造，改善居住环境。

对于城市工业布局应当充分考虑县城的生态环境，做到既发展工业，又满足环境保护要求，达到社会效益、经济效益、环境效益的综合统一。处理好工业区与居住区及办公区之间的关系，缩短居民上下班之间出行距离，避免给城市道路交通造成压力。同时应当考虑分期建设的的经济合理性，留有远期发展备用地。通过依靠科技进步，发展高新技术产业，把东部工业园建成高起点的高新技术产业园。另考虑工业园区远离城区，要同时注重居住、商业、邮电等设施的同步建设。规划时，在工业用地调整方面，应当规划将城中心区内污染比较严重的工业企业实施整体搬迁，对城中一些小块工业用地可规划改造为居住或商业用地。

5 道路交通规划

道路交通规划在城市规划中起着关键作用，其决定着城市未来发展。道路交通规划一方面为了满足居民的出行方便，另一方面可有利于发展当地经济。为了充分发挥城市道路交通作用，道路交通规划规划原则，从区域角度出发，协调县际交通和县城内部交通两个层次，处理好城市道路与公路（省道、县道）、水运交通之间的关系。根据城市当地的地形地貌等自然条件，城市道路系统宜采用“自由式+方格网”的模式。科学合理、切实可行，以优化土地资源配置，盘活土地存量，合理开发增量土地，提高城市运转效能为目的。明确道路系统的功能和等级，提高道路作用效率，强化各组团之间的联系。

其中城市道路交通规划的目的是让居民在出行活动中掌握主动权，能自由选择和换乘各种交通工具，达到最方便、省时、经济的目的。结合城市地势的自然条件以及城市发展规模出发，交通发展方向宜采取以公共交通为主导，私人交通（自行车、摩托车、小汽车等）作有益补充，公共交通与私人交通协调发展的方针，达到近距离出行以自行车、步行交通为主，远距离出行以公共交通为主；同时完善步行系统，保持人行道的连续性、安全性，在局部商业段，设置商业步行街。

6 城市绿地规划

通过实践表明，城市的绿地规划在城市规划设计中越来越显得重要，很多城市规划都为了创造出一个空间特色鲜明、环境绿化优雅的山水园林城市形象。城市绿地规划原则应结合城市的性质，将城市公共绿地与生态绿地连成一体，创造出充满山水特色的绿化景观。同时根据城市当地的景观特点和植被风貌，进行水土保持，充分发挥绿地的环境效益，使大气、水体及噪声等主要环境指标符合要求。在建设园林绿地的同时，强调保护措施，以便更快、更全面地创造出优美的城市空间和良好的环境。

绿地系统规划可通过由成片的郊区生态景观绿地，城市公园；带状绿地，滨河绿地和街道绿化，点状的小区级公共绿地、小游园和单位附属绿地构成相互联系、有机结合的绿地系统。城市风貌景观是城市外在的形体、色彩、建筑风格与环境艺术景观的整体感受以及城市的整体空间结构，主要由景观轴线，景观区域以及环境艺术小品构成。如通过规划有绿色景观轴线，形成主景观轴线以及其他主要城市道路形成的次景观轴线。

7 结语

城市规划对于城市发展中具有重要战略意义，文章分别就城市规划原则，设计私立以及规划协调等问题进行深入探讨，提出可行的规划私立，为同类工程参考。

参考文献

篇（5）

《房屋登记办法》第10条对房屋基本单元做了如下定义：房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。并确定了成套住房以套为基本单元；非成套住房，以幢、层、问等为基本单元；非住房以幢、层、套、问等有固定界限的部分为基本单元。

有固定界限、可以独立使用是划分房屋基本单元的物质条件，有明确、唯一的编号是房屋登记建簿的技术条件。通过对房屋空间位置上的划分确定基本单元和赋予基本单元明确、唯一的编号建簿登记，使其在空间位置上和技术档案上都能做到与其他房屋相区别。《房屋登记办法》释义中“规定房屋基本单元，保证了登记客体的唯一性，便于房屋登记工作的开展和房屋登记簿的建立，一个房屋登记单元上建立一个登记簿”正是房屋按照基本单元登记的意义概括。

按照上述房屋基本单元的规定，“有固定界限、可以独立使用”当然是确定房屋基本单元的必要条件，但一个房屋基本单元是否能够同时具有住宅、办公、工业、商业等两种或两种以上功能差异巨大的规划用途，《房屋登记办法》及释义都没有阐述。

二、界定房屋基本单元应当遵循的原则

1　有固定界限、可以独立使用原则

如上所述，“有固定界限、可以独立使用”是确定房屋基本单元的必要条件。有固定界限应当是对登记对象的物理形态和空间位置的表述，比如房屋的幢、层、套、问以及有固定界址特定空间。仅有固定界限，不能独立使用，就不能区分为房屋基本单元，比如成套住宅中的卧室、酒店里的客房。有固定界限和可以独立使用两个条件必须同时具备，缺一不可。

2　房地一致原则

区分房屋基本单元还必须遵循房地一致原则。房地一致原则是房屋登记的基本原则，房屋登记机构在房屋登记受理审核过程中首先要查看房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体是否一致。在区分房屋基本单元中应当查看房屋的规划用途与用地用途、用地性质以及使用期限是否一致。房地权利主体不一致的登记机构不予受理登记，房屋规划用途与用地用途、用地性质以及使用期限不一致的应当通过区分基本单元或统一房地后受理登记。

国务院《喊镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，国有土地用途有五大类，分别是居住用地、工业用地、教育科技文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或者其他用地。“住宅”只能对应居住用地，“商业用房”只能对应商业用地，不同用途的土地其使用年限和土地价值是绝不相同的。按照我国现行土地管理的二元管理体制，国有出让土地使用权和集体土地使用权的内涵和管理体制有着巨大差异，相邻房屋应当按照不同土地性质上区分房屋基本单元分别登记。另外，我国国有土地实行有偿使用，即使土地用途相同，从房屋结构上看也符合基本单元特征，但只要使用年限不同，登记时就不应合并为一个基本单元。

3　一个房屋基本单元对应一种规划用途原则

一个房屋基本单元对应一种规划用途原则就是房屋的一个基本单元只能具备一种规划用途。房屋基本单元的区分是房屋登记的基础，不同规划用途的房屋有着不同的土地政策、市场管理和税费负担，如果一个房屋基本单元内有两种或两种以上规划用途，将不利于房地管理的一致性，而造成国土资源的浪费或使用人的不合理负担；将不利于政府管理部门对房屋资产的分类统计，影响房地产产业政策的制定和产业的均衡发展；将不利于形成合理的房地产行业税费政策，造成国家税费流失和居民消费投资理念的偏缺。

三、基本单元与规划用途冲突的处理建议

房地产产品一般划分为住宅、商铺、写字楼(办公楼)、工业厂房、公共建筑五大类型，由于目前我国没有统一规范的规划用途分类标准，加之规划审批与建筑设计之间，规划与用地之间缺乏有效的沟通协调机制，营业、住宅、办公、生产等两种或两种以上功能差异巨大的规划用途在一个基本单元内(比较典型的如：一楼一底或一拖二的商住房)出现的情况较多，房屋登记机构既无法按照规划用途分割基本单元，也没有依据不予受理，是造成房屋登记基本单元与规划用途冲突的主要原因。

1　按照规划文件区分基本单元

不但在房屋建设时、房屋登记时也必须严格遵循规划文件批准的内容，因此不论是房屋登记机构还是为登记提供前置工作的测绘单位，在受理房屋所有权初始测绘、登记业务的过程中都应当认真研读规划批准文件、土地批准文件及其所附图件，仔细踏勘现场，按照固定界限独立使用、房地一致、一个基本单元对应一种规划用途的原则和申请人的申请合理区分基本单元。

2　规范房屋登记簿规划用途的填写

篇（6）

在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。

要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。

二、追收土地出让金案件的两种不同类型

从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。

三、建筑容积率与土地出让金之间的关系

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地转让合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比例。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在目前的房地产市场上，开发商的暴利主要是从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房地产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地用途和建筑容积率着手。

四、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据

由于建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，我们可以进一步明确，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，仅有规划行政主管部门的同意是完全不行的，还必须取得国有土地管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后才能真正取得宗地的土地使用权。据了解，从我市清理工作中反映的情况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房地产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现这样的问题，不能不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，按照建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当及时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当及时追缴土地出让金，如果行政职能履行到位，也不会产生现在的问题。

五、建筑容积率增加的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为

在前面我们已经阐明，国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足《国有土地转让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。

六、建筑容积率增加与补交土地出让金计算方式的确定

国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。我们在审理中应当注意到四川省人民政府在下发的川府发[2005]15号文件中规定：凡是改变规划设计条件，超容积率的，必须按原楼面地价补交土地出让金。显然，川府发[2005]15号文件规定的精神与国务院、国土资源部对改变规划设计条件、超容积率应补交土地出让金的处理方式是不同的。按照下位法服从上位法的法学原理，如果国有土地管理部门按照川府发[2005]15号文件中规定的计算方式和计算出的金额提出诉讼请求的，在审理中不应予以采纳，而应当责成作为原告的国有土地管理部门变更计算方式，变更诉讼请求。2004年11月23日最高人民法院下发的《关于审理涉及国有土地使作权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条也作出了类似的规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定用途，当事人请求按照时同种用途土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

七、建筑容积率增加后受让人取得国有土地新价格的确定

土地出让金受地价的直接影响，宗地所处的区域位置不同、道路是否通达、对外交通是否便利、基础设施状况、人口密度等综合性因素都可能决定土地的商业价格。由于影响土地价格的因素众多，在不同区位，对于土地评估的方式、方法均有不同侧重。在专业地价评估中，各种影响土地价格的因素，均可以通过调整单项修正指数的方式对地价进行科学准确地评估。在解决因增加容积率而引起的补交土地出让金的诉讼案件中，显然要充分考虑建筑容积率的增加，对土地价格增加的影响因素，在案件审理中要采用修正容积率系数的方式计算土地出让金的具体数额。

一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：

宗地商业地价=基准地价×容积率修正系数×商业用地面积

宗地住宅地价=基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积

宗地地价=商业地价+住宅地价

例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）

商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.

商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）

居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）

估价结果：

篇（7）

第三条基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。基准地价由土地出让金、城市建设配套费用、征地拆迁费、小区配套费构成。

第四条市直管范围内的土地用途分为商业、住宅、工业、公共事业建设四类用地，各类用地均划分为不同等级，每等级基准地价有所区别。

第五条基准地价由市国土资源管理部门会同物价部门按上级的规程拟定，按程序报批后，由市国土资源、物价管理部门联合公布施行，并由市国土资源、物价管理部门分别报省国土资源、物价管理部门备案。

市国土资源、物价管理部门应根据社会经济发展、产业政策变化等情况，对基准地价进行局部或整体调整，报市政府批准公布施行后，报上级主管部门备案。

第六条商业、住宅、公共事业建设用地基准地价是以容积率为2的标准评定的地价，工业用地基准地价是以容积率为1的标准评定的地价。当容积率改变时，根据不同用途的容积率修正系数相应进行修正计算地价。

第七条基准地价按各种用途土地使用权法定最高出让年限评定，当宗地的实际出让、转让使用年限低于法定最高出让年限时，其地价按不同用途的年期修正系数进行修正。

第八条标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格，是以基准地价为依据，根据土地的区域因素、个别因素、使用年限、容积率、临街状况等条件，通过系数修正而评估出具体地块的价格。

计算公式：（评估）标定地价=基准地价×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×容积率修正×临街状况修正。

第九条基准地价标准公布实施后，作为土地转让交税的主要参照依据。当转让成交申报价格明显低于宗地标定地价的，市政府有优先购买权。

第十条市国土资源管理部门会同物价部门根据基准地价的一定比例确定市直管范围内协议出让土地最低价标准，经市政府批准后下发执行。

经营用地（包括工业用地）必须采用招标拍卖挂牌方式出让。工业用地出让底价不得低于国土资发〔*〕307号规定的全国工业用地出让最低价标准288元/m2。

第十一条严格限制以划拨方式提供建设用地使用权。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。按政策法规确需以划拨方式使用土地的，由市国土资源管理部门提出意见，报市政府批准。

以划拨方式取得土地使用权的，必须严格遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第十二条商业、住宅、工业、公共事业建设用地以及综合用地不得随意改变使用用途、条件。如改变使用用途、条件的，市政府可依法收回国有土地使用权；如确须改变使用用途、条件的，须报市国土、规划部门审核，报市政府批准，并按改变后的土地用途、使用条件相应调整土地出让金。

第十三条商业、住宅、公共事业、工业用地的熟地出让基准价格按同级的基准地价平均价格的90%计算；商业用地生地出让基准价格，按熟地出让基准价格70%计算；住宅、公共事业建设用地生地基准价格，按熟地出让基准价格60%计算；工业用地生地出让基准价格按熟地出让基准价格50%计算；临时用地费，按基准地价的5%标准每年征收。

第十四条国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，由市政府作专项资金管理使用。国有土地使用权出让总价款主要用于城市建设和土地开发，逐步提高用于农业土地开发、农村基础设施建设、廉租住房建设和国有土地使用功能配套设施建设的比重。

第十五条本规定所列各项用地价款的缴纳，用地单位须在出让合同签订之日或批准用地之日起60天内付清全部土地出让价款。付款到期后，仍不付清土地出让价款的，出让方可解除出让合同，并按规定收回土地使用权。

第十六条依法取得的土地使用权，未按《土地使用权出让合同》的约定动工建设，经市政府批准同意延长动工期限的，若基准地价调升，应当补交差价。

第十七条各县（市、区）参照本规定，结合本地实际情况，相应调整本地的国有土地基准地价，并按程序报市政府和省土地、物价管理部门备案。

第十八条本规定有关术语的含义如下：

基准地价：政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

区域因素：指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素：指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、宽度、使用限制和宗地临街条件等。

容积率：指一定区域（地块）范围内，建筑物的总建筑面积与整个地块的面积之比。

区域因素修正：指剔除比较案例与待估土地由于地区特性不同产生的价格的不可比性。

个别因素修正：指排除待估地块与比较案例地块之间由于个别因素不同而产生的价格的不可比性。

容积率修正：指排除土地因容积率不同而造成的地价的不可比性。

使用年期修正：指排除土地因使用年期不同而造成的地价的不可比性。

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第三条临街房屋改、扩建内容包括：

（一）改变原有房屋审批土地用途，将临街住宅（含车库等）、办公用房、生产用房等非商业用地的房屋改、扩建成商业门面；

（二）房屋扩建超过原有用地范围且改变土地审批用途；

（三）在原有建筑上加层或扩大建筑规模（含将临街走廊改建成商业门面的）；

（四）改变临街立面或有较大结构调整的房屋装修；

（五）将临时建筑改为永久性建筑，或改变土地审批用途将临时棚点改造成商业门面；

（六）法律法规规定的其他情形。

第四条临街房屋确需改造且符合改造条件的，其产权所有人持有效证照和相关文件，经市城乡规划、国土资源、住建等有关部门审批同意并办理相关手续后，方可动工改造。

第五条临街房屋改、扩建必须符合下列条件：

（一）依法取得土地使用权；

（二）符合相关法律、法规、规章的规定；

（三）符合市城市总体规划；

（四）确保公众利益不受损害；

（五）确保房屋结构安全；

（六）不影响市容市貌。

第六条临街房屋原地改、扩建，且需改变原有土地使用性质和改变原批准用途的（含将原有行政划拨土地改为出让土地或将住宅、办公用地改为商业用地等），按下列程序办理：

（一）持土地使用权证、房屋所有权证原件和相关立项改造文件，私有房屋须持个人土地使用权证、房屋产权证原件和相关文件，到市城乡规划处办理改变土地用途的《建设用地规划许可证》等有关手续；重要节点地段须经市规划委员会组织评审通过后方可办理相关手续，并报市政府审批。

（二）持原取得土地使用权证按《市人民政府办公室〈关于印发市城市规划区国有建设用地性质变更和容积率调整管理暂行办法〉的通知》（郴政办发〔2011〕49号）文件有关要求到市国土资源局办理改变土地用途的有关变更审批手续，报市政府审批；

（三）持房屋改、扩建设计文件到市城乡规划处按建设项目审批程序办理《建设工程规划许可证》等有关报建手续；

（四）按建设规模大小，凭市城乡规划处《建设工程规划许可证》副本等有关资料到市住建局办理《施工许可证》等有关报建手续；

（五）竣工验收后，凭市城乡规划、国土资源、住建等部门有关许可证和相关资料，到市房地产管理局、市国土资源局办理房屋产权、土地变更登记手续。

第七条临街房屋改、扩建按下列程序办理：

（一）房屋加层或底层降低标高，必须取得有相应资质的建筑设计院有关建筑结构允许的证明，方可办理规划建设等报建手续；

（二）房屋改、扩建且改变原有土地用途，先办理土地用途改变审批手续后，再办理建设工程报建手续；

（三）房屋改、扩建未改变原有土地用途，且未超过原批准用地面积的，只需办理建设工程报建手续。若涉及增加容积率的，应办理容积率调整审批手续。

第八条临街房屋改、扩建享有以下优惠政策：

（一）属企事业单位干部职工居住房屋改造的，报建行政事业性费用（不含人防费）全免；因调整容积率，按政策补交出让金的，土地出让收入扣除成本后实行“五五”分成，即原使用单位50%，上交市财政50%。地上建筑物由原土地使用权属单位按照“拆一补一”的标准自行拆除，不再给予其它任何补偿。

（二）属私人所建房屋，取得合法手续，自愿申请改造的，在原有拆除面积范围的报建行政事业性费用全免；因调整容积率，按政策补交出让金的，土地收入全部上交财政。地上建筑物由原住户自行拆除，不再给予其它任何补偿。

第九条临街房屋外立面装修必须符合城市景观规划要求，按建设工程报建程序办理。

第十条临时建筑改为永久性建筑或改为商业建筑的，须先办理改变土地用途的有关审批手续后，方可办理建设工程报建审批手续。

第十一条临街房屋改、扩建未办理城乡规划、国土资源、建设报建审批手续的，按违法建设工程处理。其相关责任人员由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。

篇（9）

中图分类号：U41 文献标识码：A 文章编号：

随着我国经济的快速增长和城镇化进程的加快，城镇的建设与发展取得了令人瞩目的成绩。然而，由于城镇旧城区人口不断增加，导致翻建和新建建筑不断增加；现代化的经济、社会、文化娱乐活动需要占用大量土地；现代化的交通发展需要拓宽旧街巷等，不断的破坏了旧城区的风格与面貌，使传统文化遗失。如何进行城镇旧城区土地资源的合理配置，既可以满足现代化交通的发展需要，又能继承和发展传统文化，促进城镇旧城区的更新和持续发展，是当前旧城区更新规划所面临的挑战。本文结合笔者的工作实践，就某城镇旧城区更新规划中思路进行了分析，以供大家参考。

1概述

某城镇位于广东省中南部，是中山市规模最大的工业重镇。设有直通的货物进出口码头，水陆交通便利，良好的区位条件和交通运输条件使城镇便于利用区外资源，为发展外向型经济提供了优越的基础条件。小城镇水系发达，具有丰富的水乡特色。

2 城镇旧城区的现状

2.1 土地结构不合理

旧城区用地结构多样化，在比例上来说，居住和工业用地偏高；商业、公共设施、绿化用地偏低；文化、教育等公共设施规模小且分布零散；工业用地多占据了区位良好的地段。

2.2 道路交通系统不完善

城镇旧城区作为由农村居民点逐渐发展形成的城区，是在小农私有经济和旧有生活习惯条件下的建设意识和建设方式的产物，街道狭窄，街区布局形态源于传统乡村的梳式布局系统，主要街道大多是填河修筑而成，这些街道虽然继承了原有河涌运输的规律，却在沿街商业、住宅的发展等现代化交通的发展中逐步显露出其功能不全、系统性差的缺陷，形成主要交通流曲折穿过旧城中心，导致中心地段街道交通拥挤，旧城中心与道路的联系不紧密。旧城道路网密度、宽度以及人均指标低于规法要求；中心区的人行和车行交叉严重；停车场库严重欠缺，乱停乱放现象突出，导致交通问题严重。

2.3 建筑密度、人口密度过高

由于以小体量的居住建筑为主，肌理致密，土地建设密度大效益低；旧城地块开发成本高，往往是越拆越高，人口密度不见降低反而升高。

2.4 绿化景观系统不完整

由于旧城土地地价太高，公共绿地、广场等公共空间缺乏且分布较散，远远不能满足居民的日常活动要求。旧城区对水系缺乏保护，水体污染较为严重，没有合理的利用水网格局并使其成为景观系统的一部分。

2.5 传统历史文化保护力度不够

在经济利益驱动下，旧城更新建设不顾原有的城市肌理、历史文脉、建筑风貌等，对传统街巷、古建筑等保护不力，造成地方特色不明显。

3城镇旧城区更新中的规划思路

3.1 构建可持续发展的道路系统

城区内部除两横一纵主干道外，次干道、支路均不成网络，使得该片区的交通非常不畅，突出表现在：堵车、机非混行、停车难、步行难等几个方面。本次规划应以畅通工程为首要，只有构筑可持续发展的道路系统与网络，才能从根本上解决旧城存在的一系列问题，满足城镇可持续发展的需要。规划通过对该城镇化进程、人口、汽车发展的分析，认为如果维持目前城区的主次路网结构，只做局部调整进行简单拓宽的话，远远不能满足中心片区未来的交通需求。因此在分析该片区现状的基础上，规划基本内容为充分利用现有条件，改善现有道路系统，沟通内外交通联系，形成完善的内部道路系统和人流步行系统，结合该片区实际条件布置静态交通场地。整个道路系统采用类方格网结合自由式的路网结构方式。

鉴于该规划区为旧城区，用地紧张，规划将社会停车场结合广场布置地下停车场，并提倡使用立体停车的方式或利用大型公共设施的停车场作为社会停车场，集约利用土地，提高使用率。

3.2 调整用地布局，节约土地资源

旧城区拥有自身的自然和人文条件，规划对其职能进行了研究。认为它在城镇发展中有如下特征:一是文化特征，作为城镇的旧城区中心，它是历史沿袭下来的思想、道德、风俗、艺术的载体；二是富有活力的特征，作为大部分本地居民的居住地以及早期形成的商业街集中地，该区拥有多元化的公共活动；三是传统水乡的特征，该区有良好的水网格局基础，部分街区保持旧城的传统特色风貌。结合这些特征，通过保护和利用该区的历史文化资源并加以整合，通过增加公共设施和配套服务设施，创造出更多元化的公共活动空间，营造一个活力片区。

（1）根据城镇建设的要求，保留的居住用地需进行改造，要求改善基础设施，优化绿化环境，以适应现代生活的需要；新建居住用地要求环境优美，自然生态良性循环，生活配套设施完善，居住用地根据其用地条件及周边环境布置为二类居住用地。在旧城区的更新中，应该更好的维护原有的邻里关系和社区结构，根据现有的街道和居委会范围，结合新的道路系统，形成安全、稳定、宜人的社区环境。

（2）根据规划区的实际情况，围绕人民公园布置一定面积的商业服务和文化娱乐用地，沿文化路布置商业服务用地，形成具有活力的商业服务空间。规划用地内原有的医院和体育设施用地均迁出，在根据更大范围的城市需求与职能进行整合。

（3）规划区以居住为主兼具商业、文化、旅游服务、教育等功能，因而应调整现有工业用地，除保留一片规模较大的一类工业用地外，其余厂房均应停产、迁出。

3.3 严格控制人口数量和环境质量

必须合理的控制开发强度，降低密度、疏散人口、改善环境。规划采取了开发建设密度分区控制的方法，通过对现状的建筑密度及肌理分析，在控制性详细规划中按照规划确定的人口与用地指标，结合区位、用地性质、交通环境以及一些特殊要求，制定了不同的建设密度区，控制不同的开发强度，再以此为依据，落实地块控制中，力求公正合理开发，建设良好的环境。

3.4 坚持合理的城镇设计原则

坚持合理的城镇设计就是对其水网格局加以保护和发展，造就特色的水乡城镇景象。同时最大限度地发挥规划区内山水相望的良好山水格局优势，使其空间形象成为旧城区更新的范本。

（1）水乡格局的保护。该规划区域周边水系是旧城区水环主要组成部分，沿此水系形成小榄传统风貌保护带，以求保护整个旧城乃至整个城市的岭南水乡格局。

（2）对经济规律形态化的尊重。地块现状已经出现各种高强度的开发（酒店、娱乐等）围绕“绿心”汇聚的趋势，规划将高强度开发区域定在此圈层是对经济规律的尊重和形态化反映。

（3）肌理整合。注重公园西侧和南侧的高强度开发区域的布局设计，特别是规划区中心沿文化路主要地块的城镇设计。认同用地周边的社会与环境，同时寻求与旧城肌理和整个城镇交通关系的整合。

（4）绿心视廊及景观开敞面的保护。高强度开发区域的城镇设计应充分注重对人民公园的视廊保护，应在创造错落有致的立面轮廓的基础上保留对绿心山体的视线通廊；在保护区域内，严格控制建筑高度，保证人民公园在此区域方向上完全的景观开敞面。

（5）注重规划区域内公共空间系统的整体塑造和更新。集中营造人民公园周围主要公共区域的景观特色，同时注重其与整个城镇公共绿地系统及开放空间系统的呼应和融合。

4 结论及建议

综上所述，通过对城镇旧城区更新中规划思路进行分析，得到了以下的结论及建议：

（1）保留独特的历史文化。城镇的旧城区是城镇发展之基、文脉之本和风貌之根。它不但蕴含着极其丰富的历史文化信息，而且都有自己的发展特点，形成各自的特色，这是文化遗产中最为宝贵的部分。规划应针对目前现状资料状况，深入分析旧城区的历史沿革、 形态演变、社会背景，挖掘其历史价值和艺术价值，充分了解其历史文化特征，并在规划中继承并发扬这些特征。

（2）合理控制发展规模。针对如何合理调整用地功能、控制人口容量、疏解地区交通、改善市政设施等方面，应制订特殊的实施措施，合理控制发展规模，规模应符合历史城区传统街巷的肌理。

（3）合理设定城镇设计导则。针对保持旧城区整体格局和传统风貌，在保护好旧城区的整体空间格局、水网格局和街巷布局等传统空间形态下，合理地设定城镇设计导则。

参考文献

篇（10）

中图分类号： F110 文献标识码： A 文章编号：

目前，由于我国经济迅速增长和城镇化进程的加快，小城镇的建设日益增多。然而，由于小城镇旧城区人口不断增加，导致翻建和新建建筑不断增加；现代化的经济、社会、文化娱乐活动需要占用大量土地；现代化的交通发展需要拓宽旧街巷等，不断的破坏了旧城区的风格与面貌，使传统文化遗失。如何进行小城镇土地资源的合理配置，满足现代化交通的发展需要，继承和发展传统文化，促进小城镇旧城区的更新和持续发展，成为城市规划师值得关注的焦点。

1概述

本小城镇是某市北部地区规模最大的工业重镇。设有直通的货物进出口码头，水陆交通便利，良好的区位条件和交通运输条件使小城镇便于利用区外资源，为发展外向型经济提供了优越的基础条件。小镇水系发达，具有丰富的水乡特色。

2 小城镇总体规划现状分析

2.1 土地结构不合理

旧城区用地结构多样化，在比例上来说，居住和工业用地偏高；商业、公共设施、绿化用地偏低；文化、教育等公共设施规模小且分布零散；工业用地多占据了区位良好的地段。

2.2 道路交通系统不完善

小城市镇旧城区作为由农村居民点逐渐发展形成的城区，是在小农私有经济和旧有生活习惯条件下的建设意识和建设方式的产物，街道狭窄，街区布局形态源于传统乡村的梳式布局系统，主要街道大多是填河修筑而成，这些街道虽然继承了原有河涌运输的规律，却在沿街商业、住宅的发展和汽车、摩托车等现代化交通的发展中逐步显露出其功能不全、系统性差的缺陷，形成主要交通流曲折穿过旧城中心，导致中心地段街道交通拥挤，旧城中心与道路的联系不紧密。旧城道路网密度、宽度以及人均指标低于规划要求；中心区的人行和车行交叉严重；停车场库严重欠缺，乱停乱放现象突出，导致交通问题严重。

2.3 建筑密度、人口密度过高

由于以小体量的居住建筑为主，肌理致密，土地建设密度大；旧城地块开发成本高， 往往是越拆越密，人口密度不见降低反而升高。

2.4 绿化景观系统不完整

由于旧城土地地价太高，公共绿地、广场等公共空间缺乏且分布较散，远远不能满足居民的日常活动要求。对水系缺乏保护，水体污染较为严重，没有合理的利用水网格局并使其成为景观系统的一部分。

2.5 传统历史文化保护力度不够

在经济利益驱动下，建设不顾旧城的城市肌理、历史文脉、建筑风貌等，对传统街巷、古建筑等保护不力，造成地方特色不明显。

3 小城市总体规划的基本思路

3.1 构建可持续发展的道路网结构

本城区内部除两横一纵主干道外，次干道、支路均不成网络，使得该片区的交通非常不畅，突出表现在：堵车、机非混行、停车难、步行难等几个方面。本次规划应以畅通工程为首要，只有构筑可持续发展的道路系统与网络，才能从根本上解决旧城存在的一系列问题，满足城镇可持续发展的需要。规划通过对该小城镇化进程、人口、汽车发展的分析，认为如果维持目前城区的主次路网结构，只做局部调整进行简单拓宽的话，远远不能满足中心片区未来的交通需求。因此在分析该片区现状的基础上，规划基本内容为充分利用现有条件，改善现有道路系统，沟通内外交通联系，形成完善的内部道路系统和人流步行系统，结合该片区实际条件布置静态交通场地。整个道路系统采用类方格网结合自由式的路网结构方式。

鉴于该规划区为旧城区，用地紧张，规划将社会停车场结合广场布置，并提倡使用立体停车的方式或利用大型公共设施的停车场作为社会停车场，集约利用土地，提高使用率。

3.2 调整用地布局，节约土地资源

本城区拥有自身的自然和人文条件，规划对其职能进行了研究。认为它在城镇发展中有如下特征:一是文化特征，作为小榄镇的旧城区中心，它是历史沿袭下来的思想、道德、风俗、艺术的载体；二是富有活力的特征，作为大部分本地居民的居住地以及早期形成的商业街集中地，该区拥有多元化的公共活动；三是传统水乡的特征，该区有良好的水网格局基础，部分街区保持旧城的传统特色风貌。结合这些特征，通过保护和利用该区的历史文化资源并加以整合，通过增加公共设施和配套服务设施，创造出更多元化的公共活动空间，营造一个活力片区。

（1）根据城镇建设的要求，保留的居住用地需进行改造，要求改善基础设施，优化绿化环境，以适应现代生活的需要；新建居住用地要求环境优美，自然生态良性循环，生活配套设施完善，居住用地根据其用地条件及周边环境布置为二类居住用地。在旧城区的更新中，应该更好的维护原有的邻里关系和社区结构，根据现有的街道和居委会范围，结合新的道路系统，形成安全、稳定、宜人的社区环境。

（2）根据规划区的实际情况，围绕人民公园布置一定面积的商业服务和文化娱乐用地，沿文化路布置商业服务用地，形成具有活力的商业服务空间。规划用地内原有的医院和体育设施用地均迁出A分区，在根据更大范围的城市需求与职能进行整合。

（3）规划区以居住为主兼具商业、文化、旅游服务、教育等功能，因而应调整现有工业用地，除保留一片规模较大的一类工业用地外，其余厂房均应停产、迁出。

3.3 严格控制人口数量和生活环境质量

必须合理的控制开发强度，降低密度、疏散人口、改善环境。规划采取了开发建设密度分区控制的方法，通过对现状的建筑密度及肌理分析，在控制性详细规划中按照规划确定的人口与用地指标，结合区位、用地性质、交通环境以及一些特殊要求，制定了不同的建设密度区，控制不同的开发强度，再以此为依据，落实地块控制中，力求公正合理开发，建设良好的环境。

3.4 坚持合理的城镇设计原则

该规划区城镇设计要求对其水网格局加以保护和发展，造就特色的水乡城镇景象。同时最大限度地发挥规划区内山水相望的良好山水格局优势，使其空间形象成为旧城区更新的范本。

（1）水乡格局的保护。该规划区域周边水系是小榄旧城区水环主要组成部分，沿此水系形成小榄传统风貌保护带，以求保护整个旧城乃至整个小榄的岭南水乡格局。

（2）对经济规律形态化的尊重。地块现状已经出现各种高强度的开发（酒店、娱乐等）围绕“绿心”汇聚的趋势，规划将高强度开发区域定在此圈层是对经济规律的尊重和形态化反映。

（3）肌理整合。注重人民公园西侧和南侧的高强度开发区域的布局设计，特别是规划区中心沿文化路主要地块的城镇设计。认同用地周边的社会与环境，同时寻求与旧城肌理和整个城镇交通关系的整合。

（4）绿心视廊及景观开敞面的保护。高强度开发区域的城镇设计应充分注重对人民公园的视廊保护，应在创造错落有致的立面轮廓的基础上保留对绿心山体的视线通廊；在保护区域内，严格控制建筑高度，保证人民公园在此区域方向上完全的景观开敞面。

（5）注重规划区域内公共空间系统的整体塑造和更新。集中营造人民公园周围主要公共区域的景观特色，同时注重其与整个城镇公共绿地系统及开放空间系统的呼应和融合。

（6）对建筑形式、体量、色彩、风格的加以控制。

4结束语

综上所述，要做好小城镇的规划工作，应充分地保留独特的文化，保持独有的特色、合理控制发展规模及合理地认识与理解城镇设计原则等，另外，还需要政府、居民和开发商等多方共同努力，才能实现小城镇旧城区的可持续发展。

参考文献

篇（11）

1.1系统定义

为了保障港口经营活动的正常秩序，必须提供的后勤支持保障，即为港口支持保障系统。因此，港口支持保障系统包括港口安全监管系统、港口通信系统、管理信息系统、环境保护系统、港口保安系统、港口消防系统、航道与锚地、航标航测系统、引航系统、水上机动力量等内容。港口生活岸线系统，是随着港口城市的引入，港口现代经济元素的不断发展，依赖港口滨海空间、后方土地资源建成的商业、文化、娱乐、居住为一体生活休闲带。

1.2系统与港口的关系

港口作为水上运输的起点和终点，在水上运输中具有特殊而重要的地位，而港口支持保障系统又是伴随着港口的建设而建设，且随着港口的发展而发展，是港口设施的重要组成部分，也是港口持续、高效发展的可靠保障。高效而有序的支持保障系统对于港口设施资源作用的充分发挥，提高港口生产效率，增强港口的竞争能力有很大的促进作用。

港口生活岸线系统是随着现代经济社会发展，港口植入现代经济元素的象征。传统的港口工业化程度高，港口生活系统概念模糊，港口只是为港口生产服务，生活岸线仅仅指远离港区的城市生活岸线，或单一、独立于港区的生活码头。随着港口城市理念的不断深化，港口商业化程度越来越高，落户港区货主、货运商、批发商、物流企业、政府机构及其他各种依赖港口生存的个体，形成以港区为中心的经济商业圈，因此，对包括港口生活、休闲、娱乐市场形成需求。目前，如深圳蛇口港、厦门港生活系统已成为港口形象的对外门户。

2.荃湾生活用地及港口支持保障系统岸线规划

2.1荃湾港区规划

根据《惠州港总体规划》（报批稿），荃湾港区是多功能综合性港区，以承担大宗散货转运和集装箱运输为主，同时充分发挥水陆域条件和港铁联运优势，为临港工业发展服务并大力拓展现代物流，由荃湾、纯洲和鸡心岛三个作业区组成。其中，荃湾作业区分为东部、中部、西部及港口配套物流园区四大部分，规划荃湾作业区中部保留石化码头及油品仓储区、东部为多用途码头区，西部为集装箱（多用途）码头区，规划的荃湾作业区形成可利用的港口岸线总长5.15km，陆域面积约为10.7km2，如图1。

2.2岸线及生活系统用地规划

规划在西部集装箱西北侧约1.41 km2用地为港口综合配套服务区，作为未来港口行政、管理、金融、海关、边检、海事、港区人员生活居住、教育培训等综合用地。与之对应的645m岸线规划为港口支持保障系统岸线，如图2。

后方规划的1.4km2港口配套综合服务用地，主要为二类居住用地，有企业建设用地，政府、学校及商业建设用地，是港区的生活及行政中心，是港区的商业聚集圈和居住聚集区。

3.2岸线功能需求分析

随着港区的不断发展，惠州港现代物流和临港工业逐步建立，港区对于支持保障系统的需求压力增大，包括对于港区水上的监督管理引航拖带等，需要专门的支持保障码头和后勤服务码头。同时，由于港区物流和临港工业发展带来的从业人员、企业增加，港区综合配套服务用地聚集越来越多的企业、人员，以港区辐射到周边商业腹地，其对于水上岸线的需求功能，亦日渐明显。对于两大方面对岸线的功能需求，主要体现在：

①港口支持保障系统岸线功能需求：荃湾港口支持保障系统承担着荃湾整个港区船舶到离港口、进出航道、锚泊、引航、拖带、靠泊、过驳等任务，是一个系统的营运过程，是保障港口正常运营和提高港口竞争力不可或缺的重要组成部分。主要功能需求：水上安全监管功能；进港引航功能；港口拖能；水上搜救功能；水上污染防治和环保治理功能。

②生活岸线需求：后方1.4km2的港口综合配套服务用地靠临支持保障系统岸线，集中了大量依赖于海上作业的大型企业，日后将成为港区集生活、商业、居住、休闲为一体的生活区。对于岸线的功能需求有：来港船舶供应食物和生活补给功能；为海上作业企业提供交通运输功能；滨海度假旅游服务功能。

通过该两个方案，荃湾港口支持系统及生活系统的码头得到有效的结合，能提供支持系统功能的泊位22个、休闲游艇泊位122个，在码头建设、管理等方面合理统一。

5.问题与建议

5.1协调好各涉岸单位关系

因码头使用涉及不同单位，因此必须合理开发和有效保护港口岸线资源，对支持系统岸线统一规划、统一管理。充分研究各单位的使用要求，合理分配泊位，发挥出岸线最大效率。

5.2协调好港口建设与土地综合利用的关系