商业地产税收筹划大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇商业地产税收筹划范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划

房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。

一、投资性房地产的利弊分析

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：

1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。

2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。

3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。

二、投资性房地产的税务筹划

投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

（一）投资性房地产会计核算的计量方法

新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。

（二）租金收入的筹划

1.将出租业务策划为承包业务

房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。

2.租金收入分解为其他形式

如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。

案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。

筹划前公司需要缴纳的税金如下:

营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。

房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。

企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。

筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。

由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。

参考文献：

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1引言

自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。

2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析

2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大

首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。

2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象

从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。

2.3小税种漏征

大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。

3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究

3.1完善相关法律法规建设

虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。

3.2加强财务核算管理

针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。

3.3加强对小税种的关注力度

针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。

4结语

综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。

参考文献

[1]陆迪.商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划[J].商场现代化,2014（28）.

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一、新会计准则对房地产行业的影响

1.对会计核算的影响。在旧会计制度中,将非房地产开发企业的投资性房地产纳入固定资产或无形资产进行核算,而我国新的会计准则体系则对不同类型的房地产进行了明细分类,分为了投资性房地产、代建房地产、自用房地产和存货。这种明细划分,提高了会计信息的有用性,帮助财务会计报告使用者做出更为合理的经济决策。

2.对投资性房地产后续计量的影响。新准则规定:企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得,则应当采用公允价值模式,而传统会计全部采用历史成本计量。新会计准则使投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值。

3.对损益确认的影响。一方面,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产企业要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,而是记入资本公积,这将影响企业损益金额的大小,特别是拥有较多投资性房地产的企业,资产总额和净资产规模都将大幅上升;另一方面,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而以资产负债表的公允价值作为基础调整其账面价值,并将其差额计入当期损益,这会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。

4.对房地产企业融资能力的影响。引入公允价值计量模式后,被低估的投资性房地产更贴近市场价值,扩大了企业的总资产规模,使银行等金融机构对企业的借贷规模随之上升,有助于企业提升融资能力,并在一定程度上缓解目前房地产企业资金紧张的局面。

5.对房地产税收体系的影响。由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,首次使用公允价值计量的房地产盈利会大幅上升,按现行的税收政策会相应增加企业的应交所得税。而按投资性房地产原值的80%征收1.2%的房产税,若以公允价值作为征收依据,影响程度也会大幅上升。

6.对房地产公司借款费用资本化范围的影响。旧准则认为只有固定资产符合借款费用资本化的条件,新准则扩大了其范围,允许符合该条件但是归为存货或投资性房地产上的借款费用也可以资本化。我国房地产业的开发资金回收期比较长,借款金额巨大,《借款费用》准则中对利息资本化条件放宽,有助于提高企业业绩,使房地产企业的当前年度的会计利润得以上升。

7.规范了投资性房地产的信息披露。新准则规定将投资性房地产从原来的固定资产中分离出来,并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据,这使报表使用者能够获得更加真实的企业信息,从而做出准确的决策。

二、房地产开发企业的现状

1.现金流量大,资金短缺。房地产开发企业面临的最大难题就是在资金周转过程中存在资金短缺的风险。许多企业的现金和现金等价物都呈负增长,尤其是筹资过程中的现金流量净额大量为负。

2.高投入和高风险并存。房地产开发企业的项目资金筹集方式主要是债务筹资和股权筹资,债务筹资有偿还本金和高额利息的风险,股权筹资有引讼的风险。有些企业就因为涉及多讼,无力偿还银行贷款,以及担保纠纷等问题,负债累累,无法持续经营。

3.未开发房屋空置率较高,工程质量达不到要求。从我国开始实施住房改革至今,房地产投资平均每年增幅在20%左右,但房地产业的供给和需求的结构性矛盾仍较严重,商品房价格与居民购买力之间差距仍然较大,商品房空置率较高。许多企业盲目投资,资金得不到有效运转,资金的缺乏和对利益的追求,直接影响工程的质量,损害企业的长期利益,最终走向破产倒闭。

4.税收负担较重,影响到企业的生存发展。若企业的项目未办理决算,遗留了一些纳税事项,就会面临沉重的税收压力。近年国家相继出台了调控房地产开发市场的政策,如对土地增值税采用预征制度,规定了对完工和未完工开发产品、合作建造开发产品的税务处理问题等,对纳税和会计核算提出了更高的要求。房地产企业必须按照相关规定进行会计计量和核算,使其可能会因纳税造成现金流量的变化。

三、利用新准则,加强企业管理,推动房地产行业健康发展

面对新准则,房地产企业需要积极采取有效措施迎接变革,这对房地产行业本身和国家的宏观经济都是有利的。企业应当注意以下几点:

1.利用新准则关于公允价值和对借款费用资本化的规定,积极争取银行贷款。(1)企业可通过成本模式和公允价值模式之间的转换,找到适合自身发展的资产的后续计量方法。(2)新准则对借款费用资本化的规定,促使房地产开发企业而通过将借款费用资本化而使当期利润水平得到提高,从而努力加快开发进度,提高企业利润水平。

2.选择适当的投资比例。对于大多数房地产开发企业来说,一般既有投资性房地产,如出租的土地使用权和出租的建筑物,又有作为存货进行开发的土地储备,如何让所取得的各项资产所占比例为最优,让各项资产最大限度地为企业带来效益,是一个非常关键的问题。

3.重视税收筹划。若以公允价值作为征收房产税依据的设想得以实施,将会对企业的现金流量有重大影响。

4.加强结构调整。对于资金周转困难,负债累累的企业,可以通过重组、兼并的方式对资产进行整合,优化资源配置,有利于企业的持续经营和国有资产的保值增值。

5.注意资金的多元化。作为房地产开发企业,资金应多元化,不能仅依赖于银行贷款。房地产开发有将近80%的资金来源于银行,银行风险越来越大。在筹资策划中,尽量选择较多的渠道,完善合同、协议,避免诉讼风险。