最早的土地管理法大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇最早的土地管理法范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

国家征地制度

与农村工业化的冲突

政府征用农村集体土地，主要用于基础设施、工矿建设、城市建设、以及工业、商业、文化教育、房地产开发等建设。南海作为新兴的工业化地区，在经济建设和推进城市化进程中，离不开大量征用农民的土地。现在，农民用自己的土地参与工业化与国家征地制度的矛盾表现为两个方面。一方面，国家只要搞非农建设，就向农民征地，而对农民的补偿极其有限。近几年，政府更是控制农民在本乡本土推行工业化，实行工业区的集中，使农民分享工业化的好处越来越难。另一方面，发达地区的土地级差地租的上升越来越明显，出租土地的收益越来越大，因此，无论是集体经济组织还是农民，都不愿意政府通过征地将集体土地转为国有。因为在农民的心目中，土地自有它的分量。南海位于广州、佛山之间，是珠三角开发最早的地区之一，具有得天独厚的地缘优势，土地级差收益成为财富的重要源泉。那种1980年代末农民盼望政府征地从而领取城市户籍的现象早已成为历史。正如我们在调查中农民普遍反映的：“这地是我们集体的，转为国有，子子孙孙就没有了。给我5万、10万有什么用，资产增值也没有什么办法，就等于我们的财产被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于现行国家征地制度与农民对土地权利观念的冲突。按照土地法，除了留出部分农民自用的土地从事非农经营以外，当农地转为非农用地时，都得实行国家征地制度，即将原来的土地集体所有变为国有，农民在得到跟现行土地农作有关的补偿后，就丧失了土地的所有权。这种做法既与农民对土地的传统观念相背离，也使农民对现行土地政策和法规产生怀疑和抵触。在农民的心目中，这块土地是祖辈留下来的，除了这个社区的成员以外，其他任何人都是无权享有的；土地农用时，政策和法规所赋予农民的土地权利还是比较充分的，既有长期而有保障的土地使用权，也允许农民出租，转让自己所承包的农地，但是，当农地转为非农用时，农民原来在这块农地上所拥有的权利就全部消失了。因此，当国家通过行政的力量将农民的土地变为国有时，尽管有法律的强制性规范，尽管征地补偿费过低的状况已有所改变，但还是难以令农民信服。

尊重集体土地所有权，慎用国家征地手段，避免引发社会问题，这是南海市委、政府和国土部门的共识，而这种共识是在处理无数起矛盾、冲突、上访甚至流血事件中取得。1998年南海市按规划扩大城市中心板块，以适应工业化的布局，必须征用桂城区2400亩预留工业用地，这涉及到六个村委会的非农建设用地，包括30多家工厂。况且这三个村因地处市区范围，也只剩下这两千多亩地。因此，要将这六个村的所剩土地全部征完，征地的难度很大。政府考虑到用提高现金补偿的办法，也不能解决农民的基本生活和就业问题。经过反复征求意见后，研究决定，除给予土地补偿、预留征地的15％土地外，市政府还从已经掌握了的预留工业用地中拨出2000亩偿还给这六个村，保证了集体组织和农民生产、生活不受大的影响，保证了此次征地任务的顺利完成。

农村土地使用权的法律限制

与农民的变通之间的较量

《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地使用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”从上述规定可以看出，留给农民的非农集体土地使用权是受各种限制的，是不允许出让、转让、租赁的。

但是，南海的农民从办乡镇企业的实践中，认定了出租土地是利益最直接，风险最小，也是最为长久的方式。其理由有三：其一，通过合法的土地农转非方式获得非农建设用地，不仅交易成本高，而且风险也极高。对于已经具有集体所有权的农民来说，肯定不为所取。其二，集体利用自己的土地自办乡镇企业，由于集体企业产权不清，或者缺乏有能力的企业家，这类企业已经负债累累，当地的农民不会再去仿效。其三，集体利用自己的土地与其他人合办企业，这种方式也不成功。因为，资金入股的一方通常为大股东，他们控制企业的经营管理，时常会用股东的增资扩股等办法释放土地的股份，土地入股方处于企业控制权的弱势地位。土地入股方的集体代表又往往容易被“收买”。企业亏损，股东还要还债。企业赢利，作为土地入股方又很难得到收益，企业会有一大堆理由不分红或者少分红。因此，集体只得变通方式来经营土地，即：他们将土地出租给企业或者个人，或者由集体组织在土地上建好厂房、仓库、店铺等出租。

《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公共事业建设批准使用农民集体所有的土地的除外。”国务院1992年11月23日颁布的《关于发展房地产业若干问题意见的通知》中规定：“集体的土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。如农村集体经济组织以集体所有的土地资产用入股的方式，与外商联办企业，须经县级人民政府批准。”这个“除外”和“入股”本意是为兴办乡镇企业和农村公共事业开的法律的口子，但是也为农民规避法律、出租土地，找到了变通的途径。

集体非农用土地使用权流转主要有以下特点：1流转土地的，申报内容与实际使用情况往往不一致。比如，兴办乡镇企业容易得到批准，那么许多非农用地申请报建报告都以此为内容，而实际上可以办成商场、店铺、酒楼等出租。2流转土地的申请用地者和拆建者往往不是实际建设使用者。流转土地一般是由村或管理区经济组织提出用地申请，办理拆建手续，由承租方出资组织施工建设，土地使用权证有的办到出租方名下，有的办到申办企业的名下。承租方取得土地使用权的依据是一纸租赁合同或承包合同。行政部门很难发现其中秘密。3集体组织与投资人私下订立的合同与他们表面的合作、合资合同往往不一致。背后的合同基本是土地、厂房等租赁合同，常见的有《土地使用权租赁合同》、《土地买卖合同》、《土地转让合同》等，合同双方对土地的租赁期限、租金、付款方式、违约惩罚等，都有明确的规定。合同期限一般较长，少则3至5年，多则20年、50年，有的甚至写明永久使用权。租金有分期给付的，也有一次性给付的。

为了防范因企业经营不佳导致的集体土地利益受损，集体组织采用了一些“土办法”来应对。为防止出现企业不交或者拖欠租金，一种办法是，在将土地租给企业之前，先向它收取若干年的土地租金有的村甚至将20年的租金都给收取了。这样，企业即便变卦，集体也不用为收不到土地租金而担心了；另一种做法更为极端，就是当企业拖欠租金时，集体组织以断水断电等来逼企业“就范”。这些办法尽管能在一定程度上保得集体之利，但从长远来看，则不利于当地工业化的推进，因为采取收多年租金的办法，加大了企业创办时的成本；断电、断水的办法则会恶化当地的企业经营环境，逼使企业外迁和阻碍新企业的进入。

执法公正

与现实公平的矛盾

在变通也不能保证集体利益的情况下，集体只得求助法律来解决。从南海市法院提供的判案来看，当农民因纠纷走上法庭时，都会出现让他们难以接受的法律结果。出租土地和物业大体有三种方式。其一，纯粹由集体组织向企业或个人出租土地，由对方在该土地上建造厂房的，由于原告村集体组织将农村集体所有的土地出租用于非农建设，违反了法律的强制性规定，法院判原、被告土地承租方所签订的《土地租赁合同》是无效合同，要求当事人将因合同所取得的财产予以返还。其结果，作为土地出租方不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已经收取被告的租金退还承租方。（具体情况见集体土地出租纠纷案例1）其二，由集体组织向企业或个人提供厂房等，但集体组织所出租的物业没有办理非农的专用手续的，法院的判决对农民也不利，因为根据法律规定，农村集体土地非经批准不得改变土地用途，而房屋出租必须取得合法的产权，在此类案例中，由于集体组织擅自将农业用地改为工业用地，其所出租的厂房又没有取得房屋所有权证，甚至没有办理报建手续，为此，法院也只能判决双方签订的《承包厂房场地合同》无效。双方因无效合同所取得的财产，都应返还。其三，名义上由集体组织向企业或个人提供厂房，实际上集体组织只出租土地，由企业或个人在所承租的土地上出资盖厂房的，法院也同样判定租赁合同为无效合同，农民无法得到出租土地的租金。（具体情况见集体土地出租纠纷案例2）

集体组织出租非农用地也是违法行为，此类土地租赁合同当然是无效合同。这种合同是属于我国合同法第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同。合同在内容上和形式上违反了法律和行政诉讼法规，因而不具有法律效力。由于合同双方均出于故意过错，故合同从一开始就是绝对无效。其判决结果就唯有：将土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。如果实际已经使用土地，建了建筑物，后果就严重了。法律规定，合同无效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有权。尽管建筑物是以土地所有权人的名义合法报建，但是承租商为出资建筑方的，返还时，集体还要以建筑物和附着物的现值，返还不当得利，将建筑物的投资返还给投资人，出租土地和厂房的投资风险转嫁给了集体。正因为法律不保护集体非农用地租赁行为，就让一些坏人在承租集体土地和物业的过程中钻了法律的空子，坑害了农民和集体，自己则谋取了非法利益。有些企业如果经营不下去了，就起诉。有些企业是在合同期满之前，向法院起诉。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得无偿归集体，于是他们会在到了7～8年时，有意不交租金以引起起诉，在法院认定合同无效后，集体还得向他们返回建筑物的价值，他们反而能从集体拿回投资。目前在广东，从省到地市到县市级法院，都这样处理。这种结果对集体来说简直无法接受，法院的领导对此很苦恼，他们反映在处理这类案子时压力太大，村民要示威。村民说，我们老老实实的，人家钻空子。骂法院不是保护好人，是保护钻法律空子的人。

判案人员的执法是公正的，地产庭的负责同志告诉我们，有些案子他们是违心判下去的，集体和农民肯定是不接受的。这种社会现象违反了法律的公平原则，保护了坏人，如此众多的能让坏人钻空子的案情频繁出现难道就不应该找找法律本身不适应社会经济发展的问题了吗﹖也就是说，在现行法律下，地方政府所作出的变通，无论多么符合当地实际，也无论它能给集体和农民带来多大福利，这种做法都无法绕开现行法律的约束。因为现行的《土地管理法》、《农业法》、《民法通则》，出于保护耕地的目的，对集体土地转为非农建设用地卡得死死的，而且对土地的出租设定了更为严格的限制。《土地管理法》第9条规定，国有土地，农民集体土地可以给单位和个人使用。《农业法》第4条规定，国有土地和集体土地可以依法转让。集体土地可以依法转让给单位或个人使用。但是，《土地法》第63条和《民法通则》第83条，却又明确集体土地不能出租、转让与出让。也就是说，按照现行法律，农民要将集体的土地这篇文章做活是不可能的。

完善有关农村集体

非农用地法律是当务之急

南海在土地使用上所反映出的现实与法律的冲突，表明目前法律的规定已大大滞后于经济发展的现实。不允许集体土地在转为非农用地以后的出租、转让的法律规定已严重制约经济发展。

具体而言，第一，将农村集体土地转为国有，不利于农村的工业化和城市化。按照现行政策规定，这两种性质的土地在参与工业化时，土地的价格差别太大。如果是农民自己将集体土地非农化，其主要支出集中在搞填土等基础设施建设，即使加上购买异地土地农转非指标，一亩地的费用也就几万元。而如果是变成国有土地，就是一般工业用地办出让手续，其费用起码也要15万元。对企业来讲，地价如此高昂，是难以承受的，地方利用土地招商引资以发展当地经济的愿意也只能落空。

第二，现行的法律法规鼓励的是让集体以自用的土地来办企业。据我们了解，在浙江温州等地，广东的南海、顺德、东莞等地，凡是私营企业发达的地方，集体出租土地现象就较为普遍。集体组织已经不会再去办企业了。他们出租土地，为一批批民营企业的不断壮大提供了条件。我们的法律已经严重滞后于沿海发达地区的土地利用现状，甚至违反了制定法律条款的初衷。

第三，现行的土地法规在制定时没有考虑到近几年大量乡镇企业改制的实际情况。企业改制后的该土地使用者已不是本集体组织，他们要么向农村集体组织交纳土地租金，但法律不答应；要么通过国有出让获得土地使用，但成本太高。这是一个两难的困境。乡镇企业改制后土地问题已对现行法律、法规的修正形成倒逼之势。

第四，无论是将土地转为国有，还是集体利用自己的土地自办企业，都无法保障土地非农化以后农民的土地权益。在广东这类土地级差收益十分显著、农民已经觉醒了的地区，单靠国家强制的办法以使农民失去土地的做法已很难行得通。如果没有机制来保障土地非农化后农民对土地级差收益的分享，其后患无穷。

篇（2）

  

    广义森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。森林是人类最早的家,衣食住行都源于此,后来祖先们搬出森林,但仍仰赖森林提供生活所需,森林与人类从很久远的年代开始,已成为密不可分的部分。然而,由于人们对森林木材资源的大量消耗与破坏,地球上的森林面积在逐年变小,引起了多方面的环境问题,例如干旱少雨、气候变暖、水土流失、沙尘暴和空气污染加重等。因此,森林对环境和生态的价值远远高出了它提供木材的价值。 

    1森林的重要性 

    1.1森林是天然的制氧工厂 

    氧气是人类维持生命的基本条件,文献记载,一个人要生存,每天需吸入0.8kg氧气,排出0.9kg二氧化碳。据研究测定,树木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧气;树木的叶子通过光合作用产生的葡萄糖,1g就能消耗2 500l空气中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一个人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供给所需氧气。就全球来说,森林绿地每年为人类处理近千亿吨二氧化碳,为空气提供60%的净洁氧气。 

    1.2森林是空气的净化物 

    随着工矿企业的发展以及人类生活用矿物燃料的剧增,受污染的空气也开始威胁人类健康,其中二氧化硫就是分布较广、危害较大的有害气体。据测定,森林中空气的二氧化硫要比空旷地少15%~50%。若是在高温高湿的夏季,随着林木生理活动的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度还会加快。相对湿度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相对湿度15%的5~10倍。 

    1.3森林有自然防疫作用 

    树木能分泌出杀伤力很强的杀菌素,能杀死空气中的病菌和微生物,对人类具有保健作用。有人曾对不同环境每1m3空气中含菌量作过测定:在人群流动的公园为1 000个,街道闹市区为3~4万个,而在林区仅有55个。此外,树木分泌出的杀菌素数量也是相当可观的。例如,1hm2桧柏林每天能分泌出30kg杀菌素,可杀死白喉、结核、痢疾等病菌。 

    1.4森林是天然的消声器 

    噪声对人类的危害随着公共交通运输业的发展日趋严重,城镇尤为突出。实验测得,公园或片林可降低噪声5~40db,比离声源同距离的空旷地自然衰减效果多5~25db;汽车高音喇叭在穿过40m宽的草坪、灌木、乔木组成的多层次林带,噪声可以消减10~20db,比空旷地的自然衰减效果多4~8db。 

    1.5森林具有防止风沙、减轻洪灾、涵养水源和保持水土的作用 

    由于森林树干、枝叶的阻挡和摩擦消耗,进入林区的风速会明显减弱。据资料介绍,夏季浓密树冠可减弱风速,最多可减少50%,人类便利用森林的这一功能造林治沙。另外,树冠对雨水有截流作用,能减少雨水对地面的冲击力,保持水土。据计算,林冠能截流10%~20%的降水,其中大部分蒸发到大气中,余下的降落到地面或沿树干渗透到土壤中成为地下水。所以一片森林就是一座水库。 

    2森林遭受破坏现状 

    森林如此之重要,然而人类却在悄然不觉中蚕蚀着这一片又一片的绿色屏障。据联合国粮农组织统计,地球上几乎1min就有超过20hm2的森林被毁掉,1950~1985年,短短的30多年时间,全球的森林面积减少了1/2。 

    多年来,为了保护珍贵的森林资源,我国建立了严密的森林资源管理监督机构,组织开展了各类不同程度的打击破坏森林资源和侵占林地专项行动,虽取得了一定成效,但由于诸多因素影响,我国林政案件的发生仍旧呈上升趋势,违法征占用林地行为屡禁不止,林地流失状况依然严重,林

地保护管理形势严峻。据统计,2007年上半年,全国共发生林政案件20.95万起,其中违法运输木材案件占60%;共查处林政案件20.75万起,查处率为99.02%。与2006年同期相比,2007年上半年林政案件总数增加3.4%,非法收购经营加工木材案件增加21.6%,违法征占用林地案件增加12.3%,违法运输木材案件增加5.5%,盗伐滥伐林木案件基本持平。 2007年上半年,因林政案件造成林木损失21.7万立方米,其中,48.7%因盗伐滥伐林木案件造成。另外,森林火灾对森林造成的破坏尤其严重。 

    近年来,全国发生的多起森林破坏大案,都是无以用简单的数据来比拟的。因此,如何更好的保护森林资源,成为迫在眉睫,且亟待解决的重要问题。 

    3森林保护对策 

    3.1通过有关职能部门,普及《森林法》等有关法规及有关环保知识 

    各级人民政府应当采取多种形式宣传森林法律、法规,增强公民的绿化意识,利用多种形式,深入乡镇、村组和山区农户等基层,进行当地农民及全社会的环保意识教育。充实基层林业管理队伍,保证经费等物质支持及时到位,并赋予其一定的行政执法权,以便及时、有效地制止乱砍滥伐林木等违法犯罪行为。 

    3.2结合检察机关,开展国家机关工作人员渎职犯罪预防工作 

    深入到涉林案件中多发、易发渎职犯罪的地方或部门,加强国家森林法规和刑法关于渎职犯罪有关规定的宣传教育,增强有关主管领导和工作人员按照职责要求严格依法行政的观念,以达到从源头上预防此类渎职犯罪的目的。 

    3.3加大林政执法队伍建设,理顺林业管理体制 

    结合大力查办涉林案件中发生的渎职犯罪案件,或结合案例以案释法,提高有关人员执法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其队伍建设管理上的漏洞和不足,达到更有效地管理森林资源、打击涉林违法犯罪的目的。 

    3.4总结以往查办林业主管领导和林业工作人员渎职犯罪的有效经验和手段,加强执法监督 

    根据林业犯罪的特点和规律,对林业执法过程中暴露出的职务犯罪行为,坚决予以打击。通过再查办一批有震动、有影响的渎职犯罪案件,促进林业工作人员严格执法,以便有效、及时地打击破坏林业资源行为。 

    3.5严格实行责任追究制度 

    把森林资源保护纳入目标管理,乡镇主管领导为主要责任人。指派专门执法人员对采伐地点、木材市场、木材经营加工点等处加强监管,整顿流通秩序。加强野外火源管理,严格用火审批制度。加强森林病虫害防治工作,强化植物检疫。加强对珍贵野生动物、珍稀野生植物、名木古树的保护工作。对在监管中涉嫌滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的执法人员,由司法部门依法追究刑事责任。 

    3.6建议土地管理部门严格依森林法、土地管理法的规定办理林地征占用手续 

    保证在日常工作过程中照章办事,不越权,不违规,在严格执行征、占用林地审批制度后再依法办理土地审批手续,切实加强管理,坚决制止随意侵占、破坏林地的行为。 

    参考文献 

篇（3）

关键词： 森林;涉林案件;森林保护 

    广义森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。森林是人类最早的家,衣食住行都源于此,后来祖先们搬出森林,但仍仰赖森林提供生活所需,森林与人类从很久远的年代开始,已成为密不可分的部分。然而,由于人们对森林木材资源的大量消耗与破坏,地球上的森林面积在逐年变小,引起了多方面的环境问题,例如干旱少雨、气候变暖、水土流失、沙尘暴和空气污染加重等。因此,森林对环境和生态的价值远远高出了它提供木材的价值。 

    1森林的重要性 

    1.1森林是天然的制氧工厂 

    氧气是人类维持生命的基本条件,文献记载,一个人要生存,每天需吸入0.8kg氧气,排出0.9kg二氧化碳。据研究测定,树木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧气;树木的叶子通过光合作用产生的葡萄糖,1g就能消耗2 500l空气中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一个人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供给所需氧气。就全球来说,森林绿地每年为人类处理近千亿吨二氧化碳,为空气提供60%的净洁氧气。 

    1.2森林是空气的净化物 

    随着工矿企业的发展以及人类生活用矿物燃料的剧增,受污染的空气也开始威胁人类健康,其中二氧化硫就是分布较广、危害较大的有害气体。据测定,森林中空气的二氧化硫要比空旷地少15%~50%。若是在高温高湿的夏季,随着林木生理活动的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度还会加快。相对湿度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相对湿度15%的5~10倍。 

    1.3森林有自然防疫作用 

    树木能分泌出杀伤力很强的杀菌素,能杀死空气中的病菌和微生物,对人类具有保健作用。有人曾对不同环境每1m3空气中含菌量作过测定:在人群流动的公园为1 000个,街道闹市区为3~4万个,而在林区仅有55个。此外,树木分泌出的杀菌素数量也是相当可观的。例如,1hm2桧柏林每天能分泌出30kg杀菌素,可杀死白喉、结核、痢疾等病菌。 

    1.4森林是天然的消声器 

    噪声对人类的危害随着公共交通运输业的发展日趋严重,城镇尤为突出。实验测得,公园或片林可降低噪声5~40db,比离声源同距离的空旷地自然衰减效果多5~25db;汽车高音喇叭在穿过40m宽的草坪、灌木、乔木组成的多层次林带,噪声可以消减10~20db,比空旷地的自然衰减效果多4~8db。 

    1.5森林具有防止风沙、减轻洪灾、涵养水源和保持水土的作用 

    由于森林树干、枝叶的阻挡和摩擦消耗,进入林区的风速会明显减弱。据资料介绍,夏季浓密树冠可减弱风速,最多可减少50%,人类便利用森林的这一功能造林治沙。另外,树冠对雨水有截流作用,能减少雨水对地面的冲击力,保持水土。据计算,林冠能截流10%~20%的降水,其中大部分蒸发到大气中,余下的降落到地面或沿树干渗透到土壤中成为地下水。所以一片森林就是一座水库。 

    2森林遭受破坏现状 

    森林如此之重要,然而人类却在悄然不觉中蚕蚀着这一片又一片的绿色屏障。据联合国粮农组织统计,地球上几乎1min就有超过20hm2的森林被毁掉,1950~1985年,短短的30多年时间,全球的森林面积减少了1/2。 

    多年来,为了保护珍贵的森林资源,我国建立了严密的森林资源管理监督机构,组织开展了各类不同程度的打击破坏森林资源和侵占林地专项行动,虽取得了一定成效,但由于诸多因素影响,我国林政案件的发生仍旧呈上升趋势,违法征占用林地行为屡禁不止,

林地流失状况依然严重,林地保护管理形势严峻。据统计,2007年上半年,全国共发生林政案件20.95万起,其中违法运输木材案件占60%;共查处林政案件20.75万起,查处率为99.02%。与2006年同期相比,2007年上半年林政案件总数增加3.4%,非法收购经营加工木材案件增加21.6%,违法征占用林地案件增加12.3%,违法运输木材案件增加5.5%,盗伐滥伐林木案件基本持平。 2007年上半年,因林政案件造成林木损失21.7万立方米,其中,48.7%因盗伐滥伐林木案件造成。另外,森林火灾对森林造成的破坏尤其严重。

  近年来,全国发生的多起森林破坏大案,都是无以用简单的数据来比拟的。因此,如何更好的保护森林资源,成为迫在眉睫,且亟待解决的重要问题。 

    3森林保护对策 

    3.1通过有关职能部门,普及《森林法》等有关法规及有关环保知识 

    各级人民政府应当采取多种形式宣传森林法律、法规,增强公民的绿化意识,利用多种形式,深入乡镇、村组和山区农户等基层,进行当地农民及全社会的环保意识教育。充实基层林业管理队伍,保证经费等物质支持及时到位,并赋予其一定的行政执法权,以便及时、有效地制止乱砍滥伐林木等违法犯罪行为。 

    3.2结合检察机关,开展国家机关工作人员渎职犯罪预防工作 

    深入到涉林案件中多发、易发渎职犯罪的地方或部门,加强国家森林法规和刑法关于渎职犯罪有关规定的宣传教育,增强有关主管领导和工作人员按照职责要求严格依法行政的观念,以达到从源头上预防此类渎职犯罪的目的。 

    3.3加大林政执法队伍建设,理顺林业管理体制 

    结合大力查办涉林案件中发生的渎职犯罪案件,或结合案例以案释法,提高有关人员执法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其队伍建设管理上的漏洞和不足,达到更有效地管理森林资源、打击涉林违法犯罪的目的。 

    3.4总结以往查办林业主管领导和林业工作人员渎职犯罪的有效经验和手段,加强执法监督 

    根据林业犯罪的特点和规律,对林业执法过程中暴露出的职务犯罪行为,坚决予以打击。通过再查办一批有震动、有影响的渎职犯罪案件,促进林业工作人员严格执法,以便有效、及时地打击破坏林业资源行为。 

    3.5严格实行责任追究制度 

    把森林资源保护纳入目标管理,乡镇主管领导为主要责任人。指派专门执法人员对采伐地点、木材市场、木材经营加工点等处加强监管,整顿流通秩序。加强野外火源管理,严格用火审批制度。加强森林病虫害防治工作,强化植物检疫。加强对珍贵野生动物、珍稀野生植物、名木古树的保护工作。对在监管中涉嫌滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的执法人员,由司法部门依法追究刑事责任。 

    3.6建议土地管理部门严格依森林法、土地管理法的规定办理林地征占用手续 

    保证在日常工作过程中照章办事,不越权,不违规,在严格执行征、占用林地审批制度后再依法办理土地审批手续,切实加强管理,坚决制止随意侵占、破坏林地的行为。 

    参考文献 

    [1] 李智勇.中国森林生态史引论[m].北京:科学出版社,2007. 

篇（4）

广义森林,包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。森林是人类最早的家,衣食住行都源于此,后来祖先们搬出森林,但仍仰赖森林提供生活所需,森林与人类从很久远的年代开始,已成为密不可分的部分。然而,由于人们对森林木材资源的大量消耗与破坏,地球上的森林面积在逐年变小,引起了多方面的环境问题,例如干旱少雨、气候变暖、水土流失、沙尘暴和空气污染加重等。因此,森林对环境和生态的价值远远高出了它提供木材的价值。

1．森林的重要性

1.1森林是天然的制氧工厂

氧气是人类维持生命的基本条件,文献记载,一个人要生存,每天需吸入0.8kg氧气,排出0.9kg二氧化碳。据研究测定,树木每吸收44g的二氧化碳,就能排放出32g氧气;树木的叶子通过光合作用产生的葡萄糖,1g就能消耗2500L空气中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一个人呼吸出的二氧化碳全部吸收,供给所需氧气。就全球来说,森林绿地每年为人类处理近千亿吨二氧化碳,为空气提供60%的净洁氧气。

1.2森林是空气的净化物

随着工矿企业的发展以及人类生活用矿物燃料的剧增,受污染的空气也开始威胁人类健康,其中二氧化硫就是分布较广、危害较大的有害气体。据测定,森林中空气的二氧化硫要比空旷地少15%～50%。若是在高温高湿的夏季,随着林木生理活动的旺盛,森林吸收二氧化硫的速度还会加快。相对湿度在85%以上,森林吸收二氧化硫的速度是相对湿度15%的5～10倍。

1.3森林有自然防疫作用

树木能分泌出杀伤力很强的杀菌素,能杀死空气中的病菌和微生物,对人类具有保健作用。有人曾对不同环境每1m3空气中含菌量作过测定:在人群流动的公园为1000个,街道闹市区为3～4万个,而在林区仅有55个。此外,树木分泌出的杀菌素数量也是相当可观的。例如,1hm2桧柏林每天能分泌出30kg杀菌素,可杀死白喉、结核、痢疾等病菌。

1.4森林是天然的消声器

噪声对人类的危害随着公共交通运输业的发展日趋严重,城镇尤为突出。实验测得,公园或片林可降低噪声5～40dB,比离声源同距离的空旷地自然衰减效果多5～25dB;汽车高音喇叭在穿过40m宽的草坪、灌木、乔木组成的多层次林带,噪声可以消减10～20dB,比空旷地的自然衰减效果多4～8dB。

1.5森林具有防止风沙、减轻洪灾、涵养水源和保持水土的作用

由于森林树干、枝叶的阻挡和摩擦消耗,进入林区的风速会明显减弱。据资料介绍,夏季浓密树冠可减弱风速,最多可减少50%,人类便利用森林的这一功能造林治沙。另外,树冠对雨水有截流作用,能减少雨水对地面的冲击力,保持水土。据计算,林冠能截流10%～20%的降水,其中大部分蒸发到大气中,余下的降落到地面或沿树干渗透到土壤中成为地下水。所以一片森林就是一座水库。

2.森林遭受破坏现状

森林如此之重要,然而人类却在悄然不觉中蚕蚀着这一片又一片的绿色屏障。据联合国粮农组织统计,地球上几乎1min就有超过20hm2的森林被毁掉,1950～1985年,短短的30多年时间,全球的森林面积减少了1/2。

多年来,为了保护珍贵的森林资源,我国建立了严密的森林资源管理监督机构,组织开展了各类不同程度的打击破坏森林资源和侵占林地专项行动,虽取得了一定成效,但由于诸多因素影响,我国林政案件的发生仍旧呈上升趋势,违法征占用林地行为屡禁不止,林地流失状况依然严重,林地保护管理形势严峻。据统计,2007年上半年,全国共发生林政案件20.95万起,其中违法运输木材案件占60%;共查处林政案件20.75万起,查处率为99.02%。与2006年同期相比,2007年上半年林政案件总数增加3.4%,非法收购经营加工木材案件增加21.6%,违法征占用林地案件增加12.3%,违法运输木材案件增加5.5%,盗伐滥伐林木案件基本持平。2007年上半年,因林政案件造成林木损失21.7万立方米,其中,48.7%因盗伐滥伐林木案件造成。另外,森林火灾对森林造成的破坏尤其严重。

近年来,全国发生的多起森林破坏大案,都是无以用简单的数据来比拟的。因此,如何更好的保护森林资源,成为迫在眉睫,且亟待解决的重要问题。

3.森林保护对策

3.1通过有关职能部门,普及《森林法》等有关法规及有关环保知识

各级人民政府应当采取多种形式宣传森林法律、法规,增强公民的绿化意识,利用多种形式,深入乡镇、村组和山区农户等基层,进行当地农民及全社会的环保意识教育。充实基层林业管理队伍,保证经费等物质支持及时到位,并赋予其一定的行政执法权,以便及时、有效地制止乱砍滥伐林木等违法犯罪行为。

3.2结合检察机关,开展国家机关工作人员渎职犯罪预防工作

深入到涉林案件中多发、易发渎职犯罪的地方或部门,加强国家森林法规和刑法关于渎职犯罪有关规定的宣传教育,增强有关主管领导和工作人员按照职责要求严格依法行政的观念,以达到从源头上预防此类渎职犯罪的目的。

3.3加大林政执法队伍建设,理顺林业管理体制

结合大力查办涉林案件中发生的渎职犯罪案件,或结合案例以案释法,提高有关人员执法水平,促使其依法行政,文明行政;或指出其队伍建设管理上的漏洞和不足,达到更有效地管理森林资源、打击涉林违法犯罪的目的。

3.4总结以往查办林业主管领导和林业工作人员渎职犯罪的有效经验和手段,加强执法监督

根据林业犯罪的特点和规律,对林业执法过程中暴露出的职务犯罪行为,坚决予以打击。通过再查办一批有震动、有影响的渎职犯罪案件,促进林业工作人员严格执法,以便有效、及时地打击破坏林业资源行为。

3.5严格实行责任追究制度

把森林资源保护纳入目标管理,乡镇主管领导为主要责任人。指派专门执法人员对采伐地点、木材市场、木材经营加工点等处加强监管,整顿流通秩序。加强野外火源管理,严格用火审批制度。加强森林病虫害防治工作,强化植物检疫。加强对珍贵野生动物、珍稀野生植物、名木古树的保护工作。对在监管中涉嫌、、的执法人员,由司法部门依法追究刑事责任。

3.6建议土地管理部门严格依森林法、土地管理法的规定办理林地征占用手续

保证在日常工作过程中照章办事,不越权,不违规,在严格执行征、占用林地审批制度后再依法办理土地审批手续,切实加强管理,坚决制止随意侵占、破坏林地的行为。　[科]

【参考文献】

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一、前言

我国是一个农业大国，农村人口占全国人口的80%左右。我们的党和国家要代表人民的利益，首先应该代表占人口绝大多数的农村群众的利益。书记曾经说过，即使我国的城镇化达到70%以上，依然有4～5亿人留在农村，农村不能成为留守的农村和记忆中的家园，新农村发展和农业现代化要同步发展。如果农村发展缓慢，城乡二元结构体制的局面不会得到明显改善，农村生活也不会得到较大提高。国际经验表明，能否保持城乡之间的协调发展，是现代化建设成败的关键。建设新型农村是所有国家或地区实现由传统社会向现代社会转型过程中的一个必经阶段，目前等欧美等发达国家国家的城镇化率平均在85%左右，乡村建设是无疑是其城镇化发展的主要推动力量，这些国家的农村改革和建设取得了巨大成就，实现了农村与城市的协调发展，也积累了一些农村建设的成功经验，值得我们借鉴。

二、美欧等发达国家乡村演变的历程

（一）美国农村发展

工业革命之前，美国也是一个以农业为主导的国家，农业人口占全国总人口的95%。随着工业革命的兴起，美国的新农村建设也开始进入高速发展时期，美国现代化的过程，也就是美国农村建设的过程。到了1920年，美国的城市人口首次超过农村人口，这标志着美国的农村建设进入一个新的阶段。目前，美国农民人口仅有200万左右，农业产值仅占全国总产值的1%，但美国政府依然十分重视农村发展。纵观美国的农村发展，其主要做法有以下几点：

一是运用现代科学技术来改造传统农业。科学技术是第一生产力，美国在农村建设中大力推生物技术的应用，美国的农业是现代高科技农业的代表。根据资料显示，美国在生物技术开发与研究方面的资金投入年增幅超过了15%，美国农民可以利用计算机来监控土壤的成分、识别病菌，从而采取有针对性的措施。在美国的很多农村都采用了滴管技术，水分的营养直接到达植物的根系部位，节水高效。

二是发展信息农业。美国的农业是完全市场化的，农场主根据农业市场的信息来决定自己的经营和管理行为，做出合理的生产和销售决策。由于美国农产品出口比率大，受国际、国内市场的双重约束，为此，美国农业部为其提供了全面、准确、及时的农产品信息服务，农业部对国内外的农产品信息进行搜集和整理，每月都要对国际农产品市场的形势进行预测。农场主利用网络、电话等多种媒介在家里就可以接受到农业部、科研院所以及图书馆的信息，了解当前农产品的价格、品质改良以及动植物防治等方面的数据。

三是规模化经营。美国是一个土地私有制的国家，土地征用完全是市场行为，按照市场规律进行自愿买卖和公平交易，因此很少有冲突的发生。经过土地的大量赎买，美国的农场数量大量减少，同时农场的规模逐渐扩大，根据资料显示，在1935年美国农场数量减少一半，同时农产用地规模增加了三倍多，平均为457英亩左右。这为农业规模化经营提供了条件。同时也催生了精细的专业化分工，尽管只有200万的农业人口，但为农业服务的人口有1500万，涉及到农产品加工、生产、销售、研发、运输、服务等所有环节。

（二）英国的农村发展

英国是世界上资本主义发展最早的国家，同时也是传统农村最早消失的国家。二战之后，英国开始工业化建设，大量的人口涌向城市，给城市带来巨大的负荷。在此背景下，英国政府开始乡村建设的规划，一直持续到70年代，逐渐在农村地区形成经济增长中心，提高了服务设施利用率，农业生产获得进一步的发展。到1850年，英国实现了城乡一体化，传统农村开始消失。其主要做法有：

一是有力促进劳动力的转移。英国的农村剩余劳动力转移是随着圈地运动和工业化发展起来的，尽管圈地运动带有暴力和强制的色彩，但这项持续了400年的运动客观上加速了土地的集中，释放了大量的劳动力，大量的农村劳动力开始向城市转移，成为技术熟练的产业工人，推动了工业革命的发展。到了1978年，英国农业人口仅占全国总人口的2%。同时，英国政府大力加强对农民的职业技术培训，例如在查理一世时就颁布法令，父母有义务送一定年龄的子女去学徒，费用来自于社会捐赠。

二是修订多项农业生产保护政策。为了保护本国农业生产的发展，英国政府出台了一系列的产业政策，对农业进行政策性保护。例如英国政府对农业基础设施建设提供了财政补贴，对农产品种植和牲畜饲养进行补贴，对欧盟之外的国家进口的农产品征收关税，人为的提高外来农产品的价格，来保护本国的农业。英国政府对农业的补贴曾一度高达农业总收入的123%。

三是建立完善的劳动者保障体制。英国有着完善的社保制度，建立了全国统一的医疗制度、义务教育制度和养老保障体制，城乡之间没有差别。

（三）德国的农村发展

德国是一个强调均衡发展的国家，不仅城乡之间差别很小，而且城市与城市之间也很接近。德国的乡村普遍景色优美、空气清新、交通便捷、设施完善，人民安居乐业。尽管从事农业的农户不到60万户，但农业生产率很高，绝大部分农产品可以自给，只有少数调剂品种需要进口。其农村发展的主要做法有：

一是加大对农村基础设施的建设。德国工业反哺农业的力度很大，几乎所有的农村地区都修建了污水和固废处置设施，实行收费管理制度，为农村发展营造了良好的生态环境。对偏远的地区的基础设施建设，例如水电煤气等，实行政府财政补贴。例如从2000年开始，连续六年间，德国政府补贴农村设施建设共计85亿欧元。同时，德国政府对农业企业和农业种植户都实行了绿箱补贴。

二是健全法律制度。在德国农村发展的历程中，政府出台了诸多法律制度，1954年出台了《联邦土地管理法》，之后经过多次修订和完善。各联邦州也出台了相应的州土地管理法规，有关村庄更新的条款更是成为建筑法典内容之一。例如德国政府严格执行《土地整治法》，严格土地使用制度，保证了优美的自然风光没有被破坏。其他法规包括自然保护法、景观保护法、林业法、土地保护法、大气保护法、水保护法、垃圾处理法等。

三、依靠全民参与

在德国农村发展规划的制定和执行过程中，政府充分听取当地居民的意见，在法律的保障下，德国村民积极参与到新型农村的各项建设之中，通过平等参与和协商，缩短社区政府、专业机构、专业协会和村民的距离，加强相互之间的沟通与交流。社区政府通过讲座、集会、媒体以及网络等平台，将有关信息及时传递给村民，广泛向村民征询意见，针对村庄更新提出具体措施。全民参与对新型农村发展起到了关键作用，保护了农村地区的自然环境、人文环境和文物古迹。

四、美欧等发达国家乡村演变的启示

（一）政府大力倡导是做好新农村建设工作的前提

由于农业的先天弱势，在传统社会向现代社会的发展过程中，农村的发展远滞后于城市的发展，如果没有政府的干预和推动，依靠市场机制的自发调节，城乡一体化的均衡发展是不可能实现的。从欧美等国家农村发展的历程来看，政府的大力推动起到了关键作用。美国、英国和德国等国家每年都投入大量资金用于农村设施建设、农业生产补贴、农业信贷以及农业企业的扶持，这也是发达国家农业发展迅速的重要原因。纵观我国，随着我国城镇化进程的加快，越来越多的资金涌向了城市，越来越多的农民工进入城市务农，农村基础较为薄弱，要发展社会主义新农村，离不开政府的重视和投入，政府要采用必要的经济、法律和行政手段，引导社会资源向农业和农业生产单位转移，完善农村基础设施，提供优势服务。同时，加大农业生产补偿力度，提高农业比较收益，提高农民的务农积极性。

（二）农民组织的作用发挥是新农村建设工作的保障

欧美等发达国家农村发展经验表明，尊重农民的正当权益、发挥农民组织的作用是决定农村发展的关键。国外政府在农村建设的工程项目都与农民生活、生产息息相关，让农民得到了切实的实惠，激发了农村组织的积极性和创造性，从而将政府主导的农村发展变成民间主导的群众运动。而且国外农村组织发育比较成熟，在农业科技推广、农民技能培训和农产品市场信息提供等方面发挥着不可替代的作用。在我国的新农村建设中，也要发挥农村集体的自主作用，确保农民在新农村建设中的主体地位，解决好如何让农民成为传统农业的独立主体和如何使农民成为有自主能力的农产主体这两个问题，政府要加大宣传力度，教育农民、培育农民、组织农民，用现念和科技造就现代化农民。

（三）科学技术的广泛运用是新农村建设工作的关键

科技是农业发展的强大动力，欧美等发达国家对农业技术的推广非常重视，尽管欧美等国家的农业人口规模少，但大部分农民都掌握了现代农业经营方法，了解农业机械的操作方法，农业生产率非常高。美国农业人口仅200万，却是世界上的农业大国。我国农村居民普遍文化程度不高，掌握的农业科技知识十分有限，为了使新科技在农村尽快转化为生产力，就需要政府提供必要的技术指导，政府组织技术人员深入农村第一线开办培训班，举行农业科技知识讲座，指导农民发展高附加值的农业，最终在全国范围内建立起多层次、范围广的科学技术研究和推广体系。

（四）农业生产区域化专业化是新农村建设工作的路径

欧美国家坚持因地制宜的原则，推行区域化布局和专业化生产。例如美国北加州土壤、气候条件最适宜葡萄的生长，这个地区葡萄业迅猛发展。而加州南部由于气温较高，而且雨水充足，更适宜水果种植，因此，当地农民就大量生产水果。我国地域辽阔，各地区自然条件和经济特点多种多样，政府应引导农业调整产业结构和产品结构，使粮食和经济作物、种植业和养殖业合理布局、平衡发展。同时积极实施品牌经营战略，加快组织机制创新，搞好宏观调控政策制定、产业导向和区域规划，以经营工业的理念来经营农业，推动农业产业化经营，通过农业产业化经营提高农业综合效益，这是提高我国农业生产效率和加快农业发展步伐的重要途径。

参考文献

[1]秦富.国外农业支持政策[M].北京：中国农业出版社，2003.

[2]苏学平.发达国家农业现代化研究[M].北京：中国农业出版社，1978.

[3]李水山，赵方印.中外农民教育研究[M].南宁：广西教育出版社，2006.

[4][美]雷纳.科尔曼.农业经济学前沿问题[M].北京：中国税务出版社，2002.

[5][美]舒尔茨著，梁小民译.改造传统农业[M].商务印书馆，1987.

[6]史美兰.农业现代化：发展的国际比较[M].北京：民族出版社，2006.

篇（6）

关键词:棕地 再开发 建设用地 整治 启示

Key words: Brown Again development Construction land Improvement Enlightenment

作者简介:

冯敬俊(1988―),女,浙江余姚人,浙江大学公共管理学院土地资源管理系本科生

胡雨鸥(1989―),女,浙江永康人,浙江大学公共管理学院土地资源管理系本科生

一、研究背景

20世纪80年代以来,我国城市化和工业化进程大大加快,多数地区已进入快速城市化阶段,城市迅速蔓延,城市扩张在所难免。一方面土地的重要性日益增强,人地矛盾日趋尖锐,对建设用地的需求与日剧增;另一方面工业污染和产业结构调整,造成大量建设用地的污染与废弃。在城市产业结构调整,实行“退二进三”的过程中,城市建设用地的修复和整治工作绝不容忽视。国家环保总局《典型区域土壤环境质量状况探查研究》重点课题组对广东、江苏、浙江、河北和辽宁5个省的农产品生产基地、城市建设用地、废弃的污染场地等进行了调查,结果不容乐观:在江苏省调查的8种重金属元素中,有6种重金属元素均出现了明显的增高趋势,重金属污染已成为建设用地污染的一个重要来源。然而,城市中出现的建设用地污染、侵蚀、酸化和闲置等问题,不仅直接关系到农产品安全和人体健康,而且会对国民经济发展和国土资源环境安全造成重要影响。近年来,我国更多地关注耕地的保护和土地的集约利用,对土地污染的控制和治理则缺乏必要的技术手段和法律支持。本文对国外“棕地”再开发进行了经济学分析,介绍了相关的经验和方法,以期为我国在受污染建设用地整治方面提供借鉴,为有效解决我国城市化进程中所带来的土地资源短缺的矛盾提供新思路、新方法。

二、“棕地”的外部性及其再开发的必要性

棕地(Brownfield)一词最早出现在英国的规划文献中,是和绿地(Greenfield)相对的规划术语;最早的正式界定是美国1980年颁布的《超级基金法》中的定义,是指废弃及未利用的工业用地,已知或疑为受到污染的用地(Simons,1998)。无论是事实上受到污染的土地,还是被察觉可能受到污染的土地,根据房地产经济学,它们都会产生负面的外在效应。因为棕色地块含有有毒有害物质,会对自然环境和人类健康造成危害,会对周边地区的人口聚集造成影响,导致邻近的土地贬值,增加投资的风险,进而影响当地的经济发展,导致税收减少、经济萎缩。尽管棕地的存在会对社会及经济的发展带来负面影响,但经过治理的棕地同样可以为社会、经济发展带来新的机遇。美国北卡罗来纳州Patrick M.C.市长就曾说过:“棕色地块不仅仅只是一个被污染的或者被废弃的地块,同时也是一个机会,如果能利用好棕色地块,将会大大减少城市扩张所带来的压力,从而改写未来,使老城区焕发活力并获得新生。”从经济角度来看,棕地再开发可以改善投资环境,吸引外来资金,创造就业岗位,增加财政税收。Ketkar (1992)对美国新泽西州的64个城市进行研究发现,土地上危险废物的清理给周边住宅物业平均增加了1500美元的价值。从环境价值来看,棕地再开发可以提高土地和水体的质量,缓解环境压力;可以保护绿地,减少城市扩张和都市蔓延。可见,棕色地块科学合理再开发是非常必要的。

三、“棕地”再开发可能性的经济学分析

从经济学角度看,是否投资进行棕地再开发取决于项目的成本和收益。用π表示利润,那么可以建立这样的模型:

π= R(C,X)-E(C,Y)-L(C,Y)+S (*)

R表示净收益,E表示环境修复所需要付出的成本,L表示预期的负债,S表示政府的补贴。净收益(R)由再开发项目的收益减去土地取得成本,减去项目开发成本。方程中的C表示土地受污染程度,X表示棕地所在地的特征和情况,C和X作为变量会影响到因变量R;Y是政府的政策措施,C和Y作为变量会影响到因变量E和L;S也属于地方政策,是Y的一部分,会直接影响到利润π的大小。从经济学角度看,开发者作为经济人必然是理性的,只有当利润大于零时才有可能对棕地进行再开发,考虑到投资的机会成本,则必须有足够的利润空间投资才可能进行。从方程可以看出,在棕地的地理位置条件和受污染程度既定的情况下,政策措施作为重要的可变因素在棕地再开发过程中扮演着重要角色。

四、市场失灵与“棕地”再开发

棕地再开发不仅可以带来经济上的收益,还会促进环境品质的提升,创造广泛的社会价值。尽管如此,由于市场是存在一定盲目性的,私营部门往往更多考虑自身的经济收益,而容易忽视公共利益和社会收益,决策时并不会将项目产生的环境价值和社会效益计算到自己的收益中去。即便棕地再开发在全社会范围产生的财富和收入,足以支付再开发需要的成本,私营部门也未必愿意进行投资,市场失灵也就产生了。由于政策的不确定性、信息不对称、资金不充裕、监管的延迟等原因造成的市场失灵,会使开发者高估棕地再开发成本或低估再开发的收益,导致棕地再开发数量减少,开发成本较高的棕地可能遭遇二次遗弃,这一结论也得到了Rosalind(2004)等研究的证实。根据环境经济学理论,政府部门应该尽力打造一个透明的市场,制定明确合理的政策,利用财税、补贴、市场工具等手段,促进和引导棕地的再开发。

五、国外“棕地”治理的实践:经验与案例

在英国,棕地再开发被作为城市复兴战略的一部分,而非一个个独立的项目。英国还设立了遗弃土地基金(DLG),为棕地再开发提供补贴,并在特定区域建立企业区,为企业提供税收减免,从而促进废弃土地的再利用。欧盟则在2002年通过了第六环境动议项目(Sixth EAP),要求保护土地,并提供基金补贴和税收优惠。美国国会于1980 年通过了超级基金法,由环保局(EPA)从棕地中选出需要长期治理的地区,列入“国家优先名单”,然后再由EPA 或委托私人机构分析该地区的危险程度,选择、设计清理方案,以进一步采取相应的清理行动(蒋莉,2005)。

曾经,美国的新泽西州35号公路旁,有一家废弃的、污染的建筑面积达10万平方米的纸杯厂。因为存在一定程度的污染及相应治理问题,开发商们不得不弃之而去。该州于1998年颁布了棕地治理法,私人开发商可以从州政府得到75%污染治理费的补偿。此后,一家联合开发机构对这块土地的开发潜力的进行了综合评估,并计划将其改造成集商业中心、公寓和老年人服务设施等于一体的综合性用地,也成为棕地治理法颁布后第一个申请政府补偿的棕地开发项目。政府给予补贴,创造了一种“多赢”的局面。

六、“棕地”治理对我国受污染建设用地整治的启示

尽管我国对“棕地”还没有明确定义,但按照西方国家对棕地的定义,我国城市中存在大量可以再利用、再开发的“棕地”(如陈旧的工业厂区、矿区、废旧仓库等),我国的工矿区和城市存在着土壤污染问题,有的甚至还很严重(李光禄,2008)。我们可以借鉴国外“棕地”的治理经验,结合我国客观实际,对受污染建设用地进行整治,必然大有裨益。

从国外治理“棕地”的经验来看,要在受污染建设用地整治上获得成功,以下两方面因素缺一不可:一是政府部门在法律、财政、税务等方面的政策支持;二是私人投资者和业主的大量参与,而这又需要通过前者才能发挥作用。

从立法角度看,我国目前只在《土地管理法》第三十五条中作了原则性的规定,也没有一部针对建设用地整治的专门性政策或法规,还缺少相关政策对开发者的资质、职责进行规范。因此国土资源管理等相关部门应该完善法律、法规、标准等规章制度,实现对受污染建设用地整治行为的规范。

从财政角度看,受污染建设用地的整治需要国土资源管理部门的推动,需要税收(如庇古税)、补贴、贷款等财政手段,建立对私营部门的激励机制。政府在规划和棕地在开发中扮演着重要角色,尤其是减税、低息贷款等政策的颁布,将会起到重要作用。

国土资源管理部门还可以利用市场机制和市场有关的工具(如排污权交易等),建立受污染建设用地整治的市场平台,促进市场资源的完善。总之,要建立政府、污染企业(个人)、开发者和第三方之间的合作机制,从而实现受污染建设用地的全面整治。

参考文献:

[1]Patrick M C. Recycling America’s land: A national report on brownfields redevelopment-volume 6 By The United States Conference of Mayors[EB/OL]. 省略/USCM/brownfields, 2006-7-10

[2]Rosalind, Greenstein and Yesim Sungu-Eryilmaz. Recycling the city: the use and reuse of urban land[M]. Lincole Institute of Land Policy, 2004

[3] Marie Howland.Employment Effects of Brownfield Redevelopment: What Do We Know from the Literature[J].Journal of Planning Literature,2007(22):91-107

[4] 蒋莉,美国环保超级基金制度及其实施[J].油气田环境保护,2002,1(15):55-57

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改革和完善我国集体土地所有权制度已备受学界重视。笔者认为，渊源于日耳曼法并在普通法世界的法治沃土上改良发展、团体主义色彩极强的合有权制度与我国集体土地所有权制度有很多相似之点。它在确保坚持社会主义公有制前提下，使我国集体土地产权关系进一步明晰化：农民真正拥有集体土地所有权，享受所有者利益，以集体土地所有人一份子的身份获得最低社会福利保障，从而实现社会公平。借鉴普通法合有权制度对我国集体土地所有权制度进行合理再造，是完善我国集体土地所有权制度之必然选择。

一、普通法合有权制度及其法律特征

在普通法上，存在着两种共有形式：即合有（JointTenancy）与共有（TenancyInCommon）。其中，共有相当于我们的按份共有（Miteigentum），而“合有则是普通法所特有的所有权形式”。它系指数人平等的、永不分割的对不动产整体所享有的所有权，其中若有合有人死亡，其权利便丧失并自然地添加于其他合有人的一种共有权制度。由于“全部土地所有权都直接或间接源于王权这种观点在英格兰很早就被接受”，“甚至现在英国的土地法也基于这种推论，即认为英国的全部土地归国王所有，公民只拥有使用一块特定土地的有限权利”。所以，在谈及土地时，合有与共有“则使用联合租佃和按份租佃这样的术语，但这是用来指自由保有地产所有人，与租赁法毫不相干。”可见，从英国土地产权的历史发展及其本身特征考察，英国财产法中的“TointTenancy”和“TenancyInCommon”实为英国土地所有权之两种特殊形式：合有与共有（即按份共有）。因此，国内译者将其分别译为“共同租佃”和“按份租佃”张属字面上直译，如上文。而将其分别译为“合有”与“共有”，便是英国土地产权之共有权制度的应有之义。所以说，合有是普通法所特有的所有权形式。

普通法上的合有是由日耳曼法的总有与合有融合演化而来，日耳曼法的共有存在三种形式：即总有（Gesamteigentum）、合有（EigentumZurGesamtenHand亦称合手的共有，或总手的共有）及共有（Miteigentum亦称分别共有）。这三种共有形式，一方面，融入罗马法并为罗马法所承受：因日耳曼法为团体主义之法制，而罗马法为个人主义之法制，所以，经罗马法继受后，其中，“总有团体转化为法人，总有权成为法人之单独所有权”：“合有为罗马法共有之观念所修正”，“成为共同共有之形态”；分别共有则并入罗马法所固有的共有形态之中。另一方面，因11世纪诺曼人入侵不列颠，将日耳曼法中这一团体主义色彩极浓的共有思想带入普通法世界并走上其独立发展之道路，即将其中总有与合有融合改造发展成普通法的特有的共有形式-合有（JointTenancy），而分别共有（Mitergutum）则成为普通法中的共有（TenancyInCommon）。从而最终成为其传统之一。随着欧洲大陆王权被削弱，因而缺乏一个稳定而强有力的中央集权，团体主义便分崩离析；可是王权的作用在英国却得到加强，致使这种在欧洲大陆发展起来的日耳曼法之共有形式在欧陆本土未能得到很好的保存，却在英国普通法传统中得到发扬光大。所以，有人直言，“英美普通法属于日耳曼法”，是“相对地比较最纯的日耳曼法现代版。”

在英国，关于合有法制之历史可追溯到中世纪的所谓概念主义。1066年诺曼底征服英格兰后，遂将大量的土地交给有钱人（所谓的承租人），条件是他们必须提供一定人数的骑士每年服役40天。然后，作为封建领主的承租人将土地交给那些骑士（所谓的佃户）并以他们的名义保有该土地。骑士们作为合有人对土地享有合有权-在英国法中创造了一个抽象的概念：即地产（TheEstate）权。法律力图使地产权在数人共享的情况下永不分割，完整无缺，以维护封建义务。“于是就创立了一个假设：合有-即生存合有人的联合所有权。它始终保持整个地产为生存的合有人享有，不因继承、转让等而被分割。其突出特征就是在合有中生者对死者名下的地产享有权利。”所有权的这种形式使人想起法国的养老储金会，任何人不得继承死去的合有人，权利永远属于还生存着的人。

直到亨利八世才通过法令强制地产予以分割。但随着封建制度的衰微，合有扮演了一个新的角色，即藉以创设用益权制度，它同样维护生者对死者名下地产的权利亦即生存者权（Survivorship）。具有讽刺意味的是，法律创设合有权制度的初衷是用来维护封建义务，在用益权制度中却成了逃避封建义务的手段。地产权人为受益人（BeneficialOwner）利益把地产转让给数个受托人（LegalOwners）合有，倘有受托人死亡，其权利便丧失并自然地添加给其他受托人，其义务也因死亡不发生继承而消失，从而使受益人得以逃脱繁重的封建义务。随后，这种合有权制度设计亦为现代信托制度所继受和发展。在美国所有的州信托法中，受托管理人还是像古老的用益权制度中的受托人一样，被假定为合有人而享有权利。若数个受托管理人中某个人死亡，其权益不会因其死亡而转移到他的继承人手中，而是自动地授予给活着的人。如果将数个受托人视作一个委员会，所发生的一切就是委员会中一个成员消失了，而其他人则继续进行下去，就像他依然存在一样。

总之，“这一古老的合有权制度历经了封建社会，及随后的商业、工业和社会革命。因此，没有理由认为它的存在和发展会受到随之而来的技术革命的威胁。这种惊人的法律稳定性表明：合有权制度，至少其维护生存者权的根本特征能够满足某些永久的社会需要。”

关于合有权制度的基本法理，最早见于十五世纪托马斯。利特尔顿的《论保有》。它是关于英国法律的最早的印刷本，系用法语写成。因为诺曼征服后的数个世纪法官们依然一如既往地使用法文法律术语（LawFrench）。20世纪前期的判例则通常是根据爱德华。科克的17世纪评论。而今天法官解决有关合有的争议则大都参照写于18世纪中期的布莱克斯通的《英国法律评论》中关于合有的四同原则：即同一时间、共同占有、相同权利、相同利益。纵览历史上各家之基本法理，合有权制度与其他共有权形式相比较具有如下法律特征：

第一，权利之平等性与统一性。合有是各合有人平等地、不分份额地对全部财产享有的所有权形式，它只存在一个权属，具有平等性与统一性。此点区别罗马法的分别共有：系指各共有人按其应有份额对共有财产享有的所有权，其每一份额上都存在一个单独的所有权，各共有人得自由处分，随时请求分割出其应有之份额，具有差别性与独立性。

第二，客体之永不分割性，合有是在财产共有中生者对死者名下之合有财产享有权利的一种生存者权。合有财产不因合有成员脱退而被处分，也不因合有成员死亡而被继承，它永远属于具有成员身份之生存成员，而具永不分割之特性。此为合有最显著之特征。该点区别于罗马法之公同共有。虽公同共有亦系数人基于公同关系而平等地、不分份额地对财产之全部享有权利，且公同关系解散之时得处分、继承或请求分割共有之财产。不具永不分割之特性。

第三，权利之完全性。合有系其成员享有管理、处分、使用、收益合有物之完全所有权，合有人作为所有者，得按“平等自愿，民主议决”之原则，通过参与合有共同意志而协力行使管理处分之支配权；同时亦得通过参与如土地租金等收益之分配、利用公共设施、享有公共福利等实现所有权意义的受益权。此点属与总有之本质区别。总有系所有权之质的分割。其管理处分之支配权为总有团体组织所专有，总有成员不得享有，更不具所有权意义上之受益权，总有成员仅享有使用、收益之利用权。即享有所有权权能之一部，称为利用所有权（Nutzungseigentum）。总有须团体组织之上级所有权与其成员之下级所有权即利用所有权相结合，始成为一个完全之所有权。

第四，权利之自由开放性。合有得就其使用、收益权能设立他物权，该他物权既为合有成员享有与行使，亦得自由让与他人享有与行使。具有自由性与开放性，此点亦区别于总有。总有之使用、收益权能须分配给有成员身份之总有成员享有，并因其身份之得丧而得丧。“不得离开其身份而就其权能为继承让与或处分”。极具团体之封闭性。第五，权利行使之民主性。合有财产之管理处分系各总有成员自身共同协力为之。具有民主性。此点区别于总有之极权性。总有财产之管理处分属团体组织所专有，其各总有成员不得为之。总有成员仅有利用之权能。故左慕（Sohm）氏谓总有为管理组织体（Uerwaltungsorganisation）；合有为管理共同体（Verwaltungsgemeinschaft），以示二者之区别焉。

合有这一渊源极深的所有权制度，走过了漫长的封建社会，历经了商业、工商、与社会革命的洗礼，不仅在当时促进了社会经济的发展和稳定，而且在随后的历次变革中展现出其极强之适应性与生命力。它以其上述独具之特征区别于其他共有权形式，并昭明其对我国集体农业所有权制度之完善可资借鉴之功能。合有权主体之平等性、客体之永不分割性、内容之完全性与自由开放性及权利行使之民主性，特别是其始终维护生存者权利的功能，使我国集体所有权制度能在确保社会主义公有制的前提下真正落实农民作为所有者的权利，促进土地资源自由流转，真正实现土地所有与利用兼顾效率与公平之价值目标。

随着改革开放的深入和社会主义市场经济的确立，我国集体土地所有权制度的固有缺陷日益显化，学界对其改革与完善见解颇多，其中日耳曼法的总有，因其最具团体主义之色彩，在政治上较易切合集体所有制的要求，因而成为改革的重要思路之一，《物权法草案》亦谓我国集体土地所有权“系参考民法上的总有”理论。但对传统文化上总有权制度的性质与功能之检讨及对普通法上合有权制度之探究则鲜为学界同仁重视。二、借鉴普通法合有权制度完善我国集体土地所有权制度的合理性

关于集体土地所有权的性质，近年来，我国法学界存在诸种不同之看法，其中具有代表性的观点有三种：其一认为，我国的集体所有权是一种新型的总有，集体成员对集体财产（土地）享有占有、使用和收益权，并且依法按照平等、自然的原则来行使对集体土地的所有权；其二认为，集体土地所有权是一种由“集体经济组织”享有的单独所有权；其三认为，集体所有权是“个人化与法人化的契合”，集体财产（土地）应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权。

上述诸说虽都揭示了集体土地所有权某一面之特征，但从集体土地所有权之本质、功能及现行立法、改革方向等多方面考虑，则皆难免失之偏颇。

其一，总有系指在日耳曼之农村公社土地所有制中，将土地之使用、收益权分配给各家庭，而管理、处分权则属公社的一种分割所有权形态。这与我国现行集体土地制度极具相似之处。这种分割所有权形态，其内容为质的分割，即管理、处分权属总有团体组织，而各总有成员则仅享有利用、收益权，称利用所有权。成员无所有权层面上的管理、处分之支配权，也无所有权意义上的受益权。同时，各总有成员之使用、收益权与其成员身份有密接关系，因其身份之得丧而得丧，不得离开其身份而就其权能为继承让与或处分。因而有极强之团体封闭性。而且总有之管理、处分权专属其组织，团员仅有利用所有权而无管理、处分之支配权，具有极权性。此种观念因违反罗马法所有权之本质，经罗马法继受后遂改依罗马法之理念予以整理。至近世后总有则几已敛迹。持总有观点者仅窥其最强团体主义色彩，政治上易切合集体所有制要求之表象，而未能深究其低级、落后致与现代市场经济机制要求格格不入之实质。倘若改革和完善我国集体土地所有权制度参考民法上“总有”理论，则必然进一步造成所有权虚置，真正所有者无所有权，不利使农民以所有人一份子之身份从所有者利益中获得最低社会福利保障以实现社会公平；也必然造成农业封闭式经营，土地用益权不能有偿使用、自由流转，不利土地资源优化配置以促进土地之使用效率。同时极易助长政府组织侵权、干部专权，不利权利之民主行使。这既不符合该主张者之初衷，亦不符合集体土地所有制之改革方向。

其二，集体土地所有权属集体经济组织之单独所有权观点，既与我国现行立法不符，也与农村现实和改革目标相悖。我国现行宪法、民法通则、土地管理法和农业法均明文规定我国集体土地所有权的法定主体为“农民集体”，如1998年新出台的《土地管理法》第8条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”从规定中可以看出，我国农村集体土地所有权是一定社区范围内全体农民集体成员直接享有的所有权。而集体经济组织只是代行经营、管理权并不享有单独的所有权。事实上，一个乡（镇）、村和村民小组的社区内，相对应的农民集体只能有一个，而集体经济组织则无此对应关系，一个“农民集体”可以有多个集体经济组织，一个集体经济也可能涵盖多个“农民集体”。况且政社合一体制消失后，乡（镇）集体经济组织名存实亡，实际行使所有权的主体就变成了乡（镇）政府；同时，依《宪法》第110条规定，村民委员会是基层群众性自治组织属准行政组织，如以集体经济组织为集体土地所有权主体，就必然造成行政管理权与所有权相混，政经不分，导致公权干预私权。正是基于这种认识上的偏差，才使乡、村组织乃至乡、村干部小团体利用行政权力攫取土地利益，侵犯农民所有者权益之现象屡见不鲜。这便造成了组织专横、干部专权，而真正的主体-农民之集体所有权却形同虚设，只不过是一种“法律幻想”而已。从而使本应由集体土地所有权承担的社会保障功能就落到了土地用益权上，这既不利社会公平，亦无助土地利用效率之实现。

其三，将农村集体土地所有权确立为集体组织法人单独所有权则与集体土地所有权的本质不一致。农村集体土地所有权是农民以集体成员身份共同平等享有之所有权，其目的在于为农民提供社会保障。而法人所有权主体之法人成员则非依成员身份，而是以持股财产享有权利，其行使表决权非依一人一票、权利平等之原则，而是依一股一票原则行使，最终必然导致权利由大股东操纵。同时，若将集体土地所有权确定为集体组织法人单独所有权，则农民集体成员和这个法人之间没有类似股权之联结性权利，遂无从对法人进行控制，极易导致法人专横，侵犯农民作为所有者之权益。

笔者认为，惟普通法之合有权制度与我国集体土地所有权制度具有内在的一致性，是完善我国集体土地所有权制度的理想模式。其权利主体之平等性与民主性，可使农民集体成员在平等、民主的基础上形成集体共同意志，从而全体协力行使所有者权利，避免集体组织以行政管理权代替所有权，攫取所有者利益，侵犯农民作为所有者的权利及组织专横、干部专权的现象发生；其权利客体之统一性与永不分割性，便保证了集体土地不致落入私人之手，导致私有化之产生，即使农民集体之成员全部脱退或死亡，集体土地亦转给其他社区或收归国有。这就确保维护了集体公有制之巩固和发展。权利内容之完全性则使农民真正享有所有者权益即所有权意义上的受益权。让农民能以集体所有人一份子的身份从土地有偿使用，自由流转，促使土地资源优化配置，充分发挥土地之利用效率。

三、塑造我国社会主义新型的合有权制度的基本思路

社会主义新型的合有权制度系指一定社区范围内有农村户籍的全体现存成员对集体土地依法共同享有的全面支配的权利。这种新型的合有权（下称合有权）是在充分借鉴和吸收普通法上合有权制度的精神内核和合理表征并结合我国农村的历史、现状、人文、政治诸要素的情况下，对完善我国集体土地所有权制度所进行的理性重构，其制度设计之基本思路如下：

1合有权的主体是一定社区范围内有农村户籍的全体现存成员。

其一，一定社区范围内的全体成员，根据现行立法系指乡、村、村民小组三级农民集体。它们之间存在着包含关系。这种立法上的缺陷，正是造成现实中集体土地所有权虚位、行政侵权、农民无权之根源。从历史与现状予以考察，一定社区范围的全体成员应以村民小组为原则，村为例外予以明确界定。即集体土地所有权原则上归村民小组农民集体享有；如村民小组的土地界限已打破，已统一归村所有的，其所有权可由村民集体享有，亦可经2/3村民成员同意确定归村民小组农民集体享有；原归乡（镇）农民集体所有的土地则收归国家所有，由乡（镇）政府代表国家统一行使所有权。

其二，一定社区范围内的全体成员系属有农村户籍的现存人员。首先，社区农民集体成员资格须与其户籍相联系，因为社区居民还包括城镇非农业人口及本社区农民集体以外的农业经营者。其次，集体土地所有权只能由社区农民集体之现实生存成员享有。集体财产不因成员脱退而受分割，也不因成员死亡而被继承。其目的在于确保集体土地社会主义公有制性质和为每一个农村公民提供最低生活福利保障之功能，以求社会公平之实现。

其三，一定社区范围内的农民集体全体成员不是一个具有独立法律人格的法人团体，而是以成员个人为本位的非法人共同体，其权利义务由组成共同体之全体成员承受，不由个别成员承受，亦不由团体独立承受，因而其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式-群体形式享有所有权。农民集体成员以村民小组或村成员大会为共同体之权利机构，在平等、民主基础上形成共同意志对集体财产依法行使统一之全面支配权。并在民主选举的基础上产生村民小组长或村资产管理委员会作为执行机构执行村民小组或成员大会之决议；且由村民小组或村成员大会和作为村民自治组织的村民委员会为监督机构，对执行机构之管理活动分别实施民主监督和专门监督。

2合有权的内容包括管理权、处分权、收益权和享受及消费权。

（1）管理权。管理权是合有共同体全体成员在平等自愿、民主议决的基础上形成共同意志对集体财产为统一支配之权利。即决定标的如何维持、改善，如何收益及如何处分等宏观管理决策，包括在民主选举的基础上产生专职管理人如村民小组长、村资产管理委员会。专职管理人具体执行管理决策并受成员大会和村民委员会之监督。

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（二）售房返租2007年，上海允许65岁以上的老人将自有房屋卖给公积金中心，再进行回租，租期由双方约定，租金按照市场价格执行，售房款除支付租金外可用来养老。这种模式由于政府机构的参与，得到了较多的关注。但这一模式要求申请人将其房屋的所有权出让给公积金中心，自己只能以租房的形式保留使用权。由于多数老年人和其子女对产权的敏感性，所以这一模式推出后申请者寥寥无几，最终被迫停止。从根本上看，此模式并未真正化解老人长寿风险，只将风险转嫁给了公积金中心，售房后如果老人缺乏合理的资金使用规划，反而会加剧其财务风险。

国外住房反向抵押贷款运作经验及一般规律

（一）美国美国早期的住房反向抵押贷款一般由较小的贷款机构发起并实施，发展极其缓慢。1987年，国会设立了房产价值转换抵押贷款（HECM）保险示范项目，联邦住房管理局（FHA）为其提供风险担保。1989年，FannieMae出资购买了所有合格的HECM贷款，为其构建了一个二级市场，增加了此贷款的流动性。此后，反向抵押贷款得到了迅速的发展。［10］当前美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品［11］，如表1所示。美国住房反向抵押贷款有如下特点：一是贷款的开办机构多样，以政府机构提供为主，也有私营机构，商业银行、保险公司等金融机构参与实施；二是对借款人有要求：年龄在62周岁及以上老人，拥有独立产权并作为其永久住房，该房屋为非抵押状态；三是贷款额度主要由借款人的年龄、贷款利率和房产价值来决定，并按地区和年度设定了上限，且贷款的支付方式灵活，可以一次性支付总额、终身支付、定期支付，在信用额度内随时支付，或者这几种支付形式组合；四是偿还方式灵活，在贷款期限结束后，根据合约由贷款机构将抵押的住房收现，偿还贷款本息，也可由借款人或其继承人偿还贷款本息，将房屋赎回；五是贷款机构可将反向抵押贷款通过二级市场融资，进行风险分散。

（二）反向年金抵押贷款（ReverseAnnuityMortgage）、信用额度反向抵押贷款（LineofCreditReverseMortgage）和固定期限反向抵押贷款。加拿大的住房反向抵押贷款主要由一家私营机构CHIP提供，由专业顾问、理财师、会计师、中介服务商和加拿大的主要6大银行完成分销。加拿大没有出台专门的法律，贷款机构统一由国家金融机构监管局监管，推销人员也必须持证上岗。从运作模式上看，加拿大的住房反向抵押贷款属于完全市场商业运作，没有政府参与。

（三）英国英国早期的住房反向抵押贷款被称为房产价值释放机制（ERM）。这类产品缺乏“无追索权保证”条款，老年人在签约后得到一些投资债券来代替现金。贷款机构将资金进行投资，在经济繁荣时，债券持有人可获得大量收益，但后来由于英国经济衰退，债券价格暴跌，使持有ERM债券的老年人不仅没能获得收益，反而使其债务进一步增加［12］。此后英国政府废除了此业务，并出资进行了赔偿，但仍有个案没能圆满解决，致使多年之后，不少老年人对此类产品仍心存排斥。2001年4月，英国政府又重新制定了新的资产释放计划，并安排了巨额预算支持。当前英国住房反向抵押贷款包括占市场比重较大的终身抵押贷款（LifetimeMortgages）和房屋转换计划（HomeReversion）两大类。英国没有专门针对住房反向抵押贷款的法规，但其他法规的部分内容对此类产品可起到约束作用，如1974年颁布的《消费者信用法案》对贷款金额在2.5万英镑以下的贷款机构的信息披露、贷款费用、借款人权利等内容进行了规定。抵押贷款委员会制定的会员作业守则对贷款金额在2.5万英镑以上的贷款人必须履行的职责进行了限定［13］。

（四）日本日本引入反向抵押贷款首先采用的是试点制。在政府支持下最初有13家市政和福利机构提供此产品，后经批准8家银行也加入其中。目前日本的住房反向抵押贷款分为政府参与型和民营机构参与型两大类［14］。1，政府参与型反向抵押贷款。此类产品根据地方政府参与程度不同，又可以分为政府直接融资方式和政府间接融资方式。政府直接融资方式，是指政府机构直接经营反向抵押贷款，由所属的行政机构直接融资给借款人。政府间接融资方式，是指政府机构不直接经营反向抵押贷款，在地方政府设立窗口受理本地居民的申请，然后把申请书转给银行，由政府机构在银行和借款人之间进行调节，最终由银行将款项贷给借款人，贷款风险由银行承担。2，民营机构参与型反向抵押贷款。日本的许多民营机构也推出了各自的住房反向抵押贷款产品，可分为两大类：一类是由银行、信托公司等金融机构经营的反向抵押贷款产品。主要做法是由借款人用自己的房地产作抵押，向经办机构申请贷款，在贷款额度内以年金方式领取或随时按需领取，支取部分定期结算利息，未领取部分不计利息。在借款人去世后，用售房款偿还贷款本息，剩余部分交还借款人的继承人。另一类是房地产公司经营的“城市规划再开发”和“住宅重建”项目。主要做法是老人用房产作抵押，可以从房地产公司得到资金用于重建住宅，改善其居住条件，在老人去世后，用售房款偿还本息。

（五）国外发展的规律分析从上述几个国家的发展情况，可以发现每个国家既形成了各自鲜明的特色，其中也包含了一些共性的规律，这些经验对于我国或其他准备引入的国家，具有重要的借鉴意义和启示。第一，反向抵押贷款的发展离不开政府的支持。住房反向抵押贷款不仅具有金融产品的特性，而且具有明显的社会属性，符合国家的政策取向。特别是在运作前期，如果没有政府的支持就会发展很慢。如在英国虽然反向抵押贷款起步并不晚，但因为产品设计的缺陷和政府长期未参与，至今人们对此项产品仍存戒心。政府在对国民的宣传教育、市场监管和法律法规的完善等方面起着重要的作用，这有利于反向抵押贷款的进一步发展。第二，产品设计的多样化。针对不同消费者的需求，各国都设计开发了多种反向抵押贷款产品。如美国根据借款者房屋价值的高低推出了三种档次的产品，日本不同的经营主体开发了各具特色的产品。第三，由点到面，逐步推广。各国反向抵押贷款的发展都经历了从不完善到成熟，从初级到高级，从试点到大规模推广的过程。尤以日本的发展经验特别值得我们借鉴，我国可先根据国情，选取房地产市场发展较完备的地区进行试点，总结经验，再逐步向全国推广。第四，强化风险控制和市场监管。反向抵押贷款是一项复杂的金融创新产品，不仅面临利率、房价、长寿、持续周期长等风险，而且参与主体较多，利益关系难以协调。申请人都是老年人，他们的抗风险能力相对较弱。因此，国外均十分重视风险控制和法制化的市场监管。美国为反向抵押贷款制定了专门的管理条例；加拿大由国家金融机构监管局监管，要求推销人员也必须持证上岗；英国由金融服务局负责监管。

构建我国反向抵押贷款运行机制的新思路

（一）反向抵押贷款运作的组织模式住房反向抵押贷款的运作模式可分为政府主导模式、完全市场运行模式与政府和市场相结合的中间模式。考虑到财政的负担和产品运作的专业性，我国反向抵押贷款完全依靠政府运作是不现实的。另一方面，我国的信用体系还不够健全，法律制度也不甚完善，老年人的抵抗风险能力不强，把这项事业完全交由市场运作，势必容易出现如产品设计不当，不法机构侵害老年人利益等诸多问题。英国就曾有过深刻的教训，其不良后果影响至今。市场运行为主，政府支持为辅的中间模式更为适合我国国情。既然是一种贷款，老年人通过抵押房产融资养老，而非由国家财政拨款或采取救济补贴的方式，这就决定了住房反向抵押贷款必须采取以市场运作模式为主。同时，此产品是用于养老，就必须考虑其社会保障的部分属性，因此政府的支持也必不可少。

（二）主办机构的选择与运作机制方案设计主办机构是反向抵押贷款的发起人，主要负责合同的拟订、产品营销、建立客户群资料库，发展和完善反向抵押贷款市场。反向抵押贷款的业务周期长，风险大，需要大量的前期资金，主办机构必须具有雄厚的资金来源，能够为借款人提供长期的现金流或所需的长期照顾服务。银行作为主办机构的运作模式，如图1所示：（1）拥有房产的老人向专业机构咨询，根据自身条件，向银行提出申请；（2）银行受理审核，委托专业评估机构进行房产估价，双方签订反向抵押贷款合同；（3）合同成立后，银行按约定为借款人提供养老资金，老人仍保留房产所有权，未来房屋的增值部分仍可由继承人获得；（4）合约到期后，老人或其继承人处置房产，用所得款项偿还前期贷款；（5）政府的主要职责是协助成立专业咨询和评估机构，监督银行业务办理是否合规，提供税费减免等政策优惠，收取担保费为主办方可能的损失提供担保；（6）银行可与保险公司合作，将借款人的长寿风险和房屋净值为负的风险通过支付保费转移给保险公司，解决其缺乏此类风险管理经验的问题；（7）银行可以信托其获得的房产抵押权，信托机构在所获取的抵押权规模足够大时，可通过发行证券化商品提升资产流动性及风险分散；（8）专业咨询机构应由法律、财税、不动产评估师等专业人员组成，为保持其对反向抵押合同的中立性，应由政府协助成立，强制申请人贷前咨询，充分了解反向抵押贷款的可能风险与相关政策，并对老人强制咨询的部分给予政府补贴。保险公司作为主办机构的运作模式，如图2所示：（1）老年人向专业机构咨询，根据其自身条件，选择是否参加此养老计划；（2）保险公司受理申请后，委托房产评估机构进行房产估价，双方签订住房反向抵押合同；（3）合同生效后，房产所有权转让给保险公司所有，保险公司按合约提供终身养老年金；（4）老人身故后，保险机构收回房产并授权资产管理公司进行处置，用所得资金偿还前期年金支出；（5）保险公司因取得房产所有权，合约期间应委托物业管理公司进行房产的维护和管理，以保证其正常使用功能；（6）政府主要对保险公司的核贷条件与运作流程进行审核和监督，提供税费减免等优惠政策，收取担保费为保险公司的可能损失提供担保，协助成立专业咨询机构且要求借款申请人强制咨询。社会养老服务机构作为主办机构的运作模式，如图3所示：（1）老年人向专业机构咨询，根据其自身条件向养老机构提出申请；（2）社会养老机构审查通过后，委托评估机构进行房产估价，双方签订正式合约；（3）合同生效后，老年人将住房所有权附条件转让给养老服务机构，养老机构按照约定为老人提供所需的照顾服务；（4）政府负责审核养老服务机构，保证合同订立的公正性，确保参与此方案的老人获得适当的照顾服务，收取担保费为养老服务机构提供担保；（5）养老机构通过与政府合作的方式获得相关资源，在政府协助下把受赠房产做抵押向金融机构申请贷款，以获得稳定的现金流；（6）养老机构可委托资产管理公司处理受赠房产，如发行证券化商品，拍卖房产偿还金融机构贷款等；（7）养老机构因取得了房产所有权应负责进行房屋的管理维护，可委托物业管理公司具体实施。

（三）借款人的选择借款人作为产品需求者，一般为拥有房产，且年龄达到最低申请要求的老年人，具体到我国，申请反向抵押贷款的老年人应具有以下特点：（1）年龄。申请时年龄太小不利于对未来寿命的估计和房屋未来价值的估计，年龄太大对老年人的生活保障起不到太大作用。现阶段美国的退休年龄为65岁，平均寿命78.2岁，申请人的最低年龄限制为62岁；日本的退休年龄为65岁，平均寿命82.1岁，对申请人的最低年龄也规定为65岁。中国的法定退休年龄为男60岁，女55岁，平均寿命74.83岁［15］。建议将借款人的最低年龄设定为60岁较为合适。（2）房产限制。我国农村房产价值低，且农村宅基地属集体所有，农民只有使用权，限制流转和抵押，所以农村还不具备发展住房反向抵押贷款的条件。相反，居住在城镇拥有房产的老人是潜在消费者，对申请人的住房建议满足以下几个条件：一是申请人应拥有其住宅房屋的全部产权，且无房屋贷款，也未向任何人或机构进行抵押或典当。二是房产的初始评估价值应在一定额度以上。这样做是因为如果房屋价值太低，扣除各种办理费用再折现后，实际拿到的贷款太低，对老年人起不到多少改善生活的作用，也不划算。另外，对房龄也应有一个上限要求，这是为了规避土地使用权即将到期给贷款机构带来的风险，因为我国《土地管理法》规定的最长住宅用地使用年限为70年，太老旧的房屋也不易变现。

（四）中介机构的参与住房反向抵押贷款的推行离不开中介机构的参与，主要包括信息咨询、房产评估、法律公正等机构。中介机构的广泛参与能起到对市场的监督作用，促进市场交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下：专业咨询机构：主要为借款人提供专业咨询服务，使老年人在做出决策前获得及时、客观的信息，充分了解产品优缺点以及借贷双方的权利义务。为确保信息的公正性，应借鉴美国经验，由政府牵头组建独立于贷款机构的信息咨询机构，并强制借款人进行贷前咨询，以获得的咨询证书作为申请条件之一。房产评估机构：在签订贷款合同前，以及在合同执行过程中，需要对房产价值进行评估。评估结果直接关系到借贷双方的利益，因此应选择与双方都无直接利益关系的专业房产评估机构承担评估业务，以确保双方利益不受侵害，避免纠纷。监管部门也应通过立法严格市场准入制度，同时加强管理，使房产评估机构公正、规范执业。法律公正机构：房产在个人财富中所占的比重很大，因此在签订反向抵押贷款合同时必须特别谨慎。较稳妥的做法是委托会计师事务所、律师事务所介入，保证借贷双方得到更详细、公正的信息，防止交易中的欺诈行为。物业管理公司、房产交易机构：贷款期限较长，在执行过程中需要房地产公司或其他维修机构对住房进行维护，保证其正常使用功能。当合同结束时，贷款机构需要通过在房产二级市场进行交易，将收回房屋变现。

篇（9）

中图分类号：F293.30 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）01－0022-05

一、引言

1988年《土地管理法》出台以来，城市经营性土地逐步以市场化方式进行配置，特别是土地招标、拍卖、挂牌出让制度实行以来，土地市场逐渐形成，土地有了市场价格。随着土地价格市场决定机制的形成，住宅土地价格在城市间表现出巨大的差异。从2004年浙江省各个城市住宅土地公开出让的数据来看，温州市住宅土地的平均价格为14 000.38元/m2，杭州市为7 498.35元/m2，而嘉兴市住宅土地的平均价格仅为1 357.79元/m2，衢州市为424.72元/m2，住宅土地价格的最大差异超过了10倍，住宅土地价格的差异远远大于消费品价格、其他资产的价格、工资和收入的差异。

这些差异一方面客观地影响了城市住宅的价格，成为决定居民生活水平的一个重要因素；另一方面，也给政府宏观调控提出了难题，如何才能针对价格差异巨大的住宅土地市场提出有效的宏观调控政策。政府、开发商、投资者、抵押贷款人和住宅消费者都期望能够更好地解释城市间住宅土地价格的差异。如果能发现城市间住宅土地价格差异的决定因素，那么就可以通过对这些因素的调控来影响住宅土地价格的变化。

二、文献回顾

最早的城市土地价格差异模型是基于古典地租理论。Keiper（1961）开发了以古典地租理论为基础的土地价格差异模型，他发现跨区的土地价格差异的主要原因是土地使用次数和密度的不同以及由此带来的土地产值的不同[1]。土地价格的差异是由土地内在生产力的不同导致的。Maisel（1964）基于古典地租理论和土地价格决定因素理论开发了城市间土地价格差异的理论模型，他发现农地价格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作机会是导致城市间土地价格差异的主要因素[2]。古典地租理论从土地产出的角度出发，试图通过土地的资源禀赋、使用次数、土地生产力的差异来解释城市间土地价格的差异，但是它不能完全解释城市间具有较大同质性的住宅土地价格差异形成的原因。

Muth（1971）开发了第一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型，他将住宅土地需求作为住宅服务①需求的一种衍生品，通过使用一个住宅产业的生产函数模型和住宅土地需求模型来解释城市间住宅土地价格的差异。根据Muth（1971）模型，城市间住宅土地价格差异依赖于土地单位成本、建筑成本和收入[3]。尽管Muth的衍生需求模型比较简单，但是这一分析框架为后面的学者开启了新的研究思路。

Witte（1975）通过对前人研究的总结，使用衍生需求模型成功的解释了标准大都市统计区（SMSA）②之间住宅土地价格的差异。在他看来，城市住宅土地的价格不是由土地的生产力来决定的，而是由住宅土地供给量和需求量的均衡来决定的[2]。住宅土地的需求量主要受到两大方面的影响，住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。Witte发现城市家庭收入水平、城市人口增长率、农地价格、人口密度和住宅土地的平均面积对解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。在Witte研究之后的10年中，对于城市愉悦度（urban amenity）、土地用途管制、通货膨胀、移民和家庭收入等方面的研究取得了新进展。

Roback（1982）和Graves（1980）对于城市间工资差异和移民的研究证明了城市间家庭生活质量均衡的存在。这两个研究的结论表明城市工作者的“全部实际收入（total real income）”是由货币收入和非货币收入构成的，城市间的工资差异可以部分被城市间愉悦度的差异来解释[4][5]。城市住宅服务的需求量是由这个地区家庭的购买意愿和家庭的支付能力共同决定的。家庭效用的最大化是通过家庭中住宅和非住宅物品的预算约束函数和效用最大化函数来实现的。Manning（1988）改进了Witte（1975）的衍生需求模型的，在继承其整体分析框架的基础上，重新诠释了住宅服务需求的决定因素，并在土地供应量的决定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素[6]。在Manning的模型中，城市家庭的全部收入被定义为真实的货币收入加上以城市愉悦度为表现形式的非货币收入。注意到Roback（1982）和Graves（1980）的理论进一步允许效用偏好在货币收入和非货币收入之间进行转换。因此，Manning认为城市住宅服务需求量是由三个方面的因素决定的，家庭真实货币收入、家庭非货币收入和家庭对两种收入的偏好。Manning的改进衍生需求模型证明了家庭税后收入、生活成本和建筑成本对城市间住宅土地价格差异有显著的影响。以Witte（1975）和Manning（1988）为代表的衍生需求模型在一段时间内对城市间住宅土地价格差异有较好的解释力。

Potepan（1996）在认识到衍生需求模型对于完整住宅市场认识的缺陷以及由此可能造成的结论上的偏差后，开始基于完整的住宅市场的认识，重新构建城市住宅土地价格差异的理论模型[7]。Potepan指出应当将住宅土地价格差异放到一个完整的住宅市场上来解释。在Potepan的完整住宅市场的分析模型中，城市住宅土地价格的差异是由内生和外生两种因素共同决定的。其中，城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悦度、不动产抵押利率、财产税率、农地价格、土地的提升成本等因素对于解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。Capozza（2004，2005）从住宅市场波动的视角进一步验证了城市人均实际收入、人口增长和建筑成本对于住宅土地价格差异的影响[8][9]。

从实证研究中涉及决定因素来看，学者们对于一些决定因素已经有了比较一致的结论，如城市家庭收入水平、农地价格、土地的提升成本、城市人口数量、通货膨胀，但是对于另一些因素还存在一些争议，比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悦度。衍生需求模型对于美国和加拿大地区的解释力比较好，在其他国家和地区的适用性还缺乏实证支持。中国正处于经济转型和快速城市化的阶段，衍生需求模型对于中国城市间住宅土地价格差异的解释力还需要进一步的验证。

三、理论模型的构建

本文构建的模型和Muth（1971），Witte（1975），Roback（1982），Manning（1988），Potepan（1996）的模型中框架相似。在这个模型中，假设资本和劳动可以在城市间完全自有的流动；随着城市内土地价格的变化，土地用途可以进行相互转换；住宅土地的需求被假定为最终由消费者效用最大化的行为来决定。尽管在短期内住宅土地的供应是没有弹性的，但是通过向城市郊区扩展，转变土地用途和提高土地利用强度，在长期内土地的供应是有弹性的。因此，城市住宅土地的供应有两部分组成，住宅建设中的存量土地和新开发的土地，这里只考虑劳动力和土地市场都出清情况下的住宅土地价格。在两个市场同时出清的情况下，可以得到供求均衡条件下的住宅土地价格函数：

在此，PL＝城市住宅土地的价格，QLD＝城市住宅土地的需求量，QLS＝城市住宅土地的供应量。根据衍生需求模型，住宅土地需求量是住宅服务需求量和住宅供应所必须的其他投入品供应量的函数（Witte1975，Manning1988），因此有：

QLD=g（QHD，QCS）（2）

在此，QHD＝住宅服务的需求量，QCS＝其他投入品的供应量。将方程（2）带入方程（1），可以得到方程：

PL=h（QHD，QCS，QLS）（3）

根据上述模型，城市住宅土地的价格就是由住宅服务的需求量、其他投入品的供应量和住宅土地的供应量来决定的。因此，这三个方面在不同城市间的差异也就导致了住宅土地价格的差异。

（一）住宅服务需求量的决定因素

在给定的城市里，住宅服务的需求量是这个地区家庭的购买意愿和家庭支付能力的集合。对于家庭的支付意愿和支付能力可以通过城市的家庭数量、城市的人口结构和城市的平均收入水平来衡量。同时，更大的和更高密度的城市有更多的购物机会和更多的工作机会，这些也会增加住宅服务的需求量。城市的生活成本和人均拥有的资产水平也会客观的影响城市的住宅需求量。因此，可以得到住宅服务的需求量函数方程（QHD）：

QHD =j（HN，PC，CI，II，AL）（4）

在此，HN＝城市家庭数量，PC＝城市人口结构，CI＝城市生活成本，II＝城市平均收入水平，AL＝人均持有流动资产水平。

（二）其他投入品供应量的决定因素

在住宅的建设过程中，其他投入品的供应情况也会影响住宅土地的需求量。Manning（1988）将其他投入品界定为劳动力、材料、资本、设备和开发商才能。在住宅建设过程中，其他投入品供应的差异是由多个方面的因素造成。首先，住宅建设材料的价格在城市间并不相同；其次，城市间建筑劳动力的价格因为生活成本的差异而不同，建筑劳动力价格会导致城市间房地产业从业人数的不同；第三，城市间房地产投资强度的差异也会影响住宅价格和住宅土地的需求量。因此，在模型中其他投入品的供应函数可以表示为：

QCS =k（CP，IH，PH）（5）

在此，CP＝城市建筑材料的价格，IH＝城市房地产投资额，PH＝城市房地产业从业人数。

（三）土地供应量的决定因素

在Manning（1986，1988）研究的基础上，模型定义了住宅土地的供应依赖于生地（raw land）的供应和将生地转变为熟地的提升成本。生地的供应不仅依赖于未利用土地的可获得性，而且依赖于土地所有者出售这块土地作为住宅开发的意愿。土地所有者出售土地的意愿取决于现有土地用途（通常是农业用途）的产值与这块土地未来用途期望回报的比较。将生地转变为熟地的提升成本受到材料供应和劳动力价格变动的影响。在此，我们用农地可获得性和农地成本两个变量来衡量住宅土地的供应，住宅土地供应的函数方程可以表示为：

QSS =o（LA，PA）（6）

在此，LA＝农地可获得性，PA＝农地成本。

将方程（4）、（5）和（6）带入方程（3），最终可以得到一个简化形式的城市住宅土地价格差异决定因素的方程（7）：

PL=r（HN，PC，CI，II，AL，CP，IH，PH，LA，PA）（7）

四、数据与实证结果

（一）研究区域与数据来源

为了验证上述理论模型，我们收集了浙江省29个城市2004年公开出让的住宅土地数据和这些城市2004年的统计数据来对模型进行验证。之所以选择浙江省内的城市作为样本，是因为浙江省各城市的住宅市场和土地市场相对比较成熟，土地市场中的竞争者较多，交易数据比较能够反应土地的市场价格，而且各城市土地出让的数据是可获得的。

2004年，29个样本城市公开出让了445宗住宅土地，通过对出让金额和出让面积分别求和再平均，得到这些城市的平均住宅土地价格，作为模型中的被解释变量。需要指出的是，由于义乌、德清、淳安、上虞和丽水5个城市2004年住宅土地交易的数据较少（交易数量小于5），我们用这些城市2003年和2005年的住宅土地交易数据对住宅土地的平均价格进行了修正，希望能够反映整个城市住宅土地的价格水平。

解释变量则是通过《2005年浙江省统计年鉴》中29个城市的相关统计指标来测量。对于模型中城市住宅服务需求的决定因素来说，城市家庭数量通过年鉴中的各城市的总户数来衡量。由于城市住宅的消费主体是中青年人，因此城市人口结构是通过计算各个城市2004年末总户籍人口中18岁~35岁人口占总人口的比例来衡量。城市生活成本是通过各个城市2004年居民消费价格指数来衡量。城市平均收入水平在衍生需求模型中是非常重要的解释变量，该变量是用各个城市中城镇居民人均可支配收入来衡量。对于城市人均拥有流动资产水平没有直接测量指标，这里用各个城市2004年末城镇居民储蓄存款年末余额除以该城市的城镇人口数量来测量该变量。

对模型中其他投入品供应的决定因素也是通过年鉴中相应的指标进行衡量。城市建筑材料的价格利用年鉴中各城市建筑材料及五金电料类价格指数来衡量。房地产从业人数可以直接利用年鉴中对应的统计指标来测量，农地可获得性是通过人均占有耕地面积来间接的测得，农地成本通过各个城市区域农村居民人均纯收入来间接衡量。

（二）实证结果

利用上述收集到的数据，对简化形式的城市住宅土地价格差异决定因素方程（7）进行多元回归分析。通过多次的重复实验，我们选用逐步回归的方法（SPSS中的stepwise变量进入方法）来衡量上述哪些解释变量在方程中是显著的。从表1中我们可以看出模型的整体效果比较理想，复相关系数（R）为0.937，判定系数（R.Square）为0.878，调整后的判定系数（Adjusted R Square）为0.864。从模型的方差分析可知，F检验的P值小于0.05，模型通过F检验，说明被解释变量和解释变量之间存在线性关系。

再讨论进入模型的变量，从表2中我们可以看出有4个解释变量进入了回归方程，城市人口结构、人均持有流动资产水平、城市房地产投资额、城市房地产业从业人数，这4个变量对应系数的t检验值（sig.）小于0.05，说明他们都是有显著意义的。

在影响城市间住宅土地价格差异的诸多因素中，最先进入方程的是城市房地产业从业人数和城市房地产投资额，说明这两个对于城市间住宅土地价格差异的影响最大；其次进入方程的是人均持有流动资产水平，最后进入方程的是城市人口结构。城市房地产业从业人数和城市房地产投资额对住宅土地价格有正的显著影响，说明现阶段城市间住宅土地价格差异主要是由于房地产投资和房地产业从业人数造成的，这两个解释变量的影响和理论预期是一致的。进入方程的另一解释变量，人均持有流动资产水平对住宅土地价格有正的影响，人均持有流动资产水平越高，住宅土地价格越高。这表明在民营经济发达的浙江地区，个人拥有的财富已经成为影响城市住宅土地价格的重要因素。人口结构变量同样具有显著正的影响，表明中青年人比例越高的城市，住宅土地的价格就越高。

从回归模型的多重共线性检验中可知，所有的特征根（Eigenvalue）都不接近于0，而且条件数（Condition Index）都小于15，说明解释变量之间不存在多重共线性。从表1中可以发现模型的DW值为1.305，DW检验的上下线为1.01和1.42，因为1.305更接近于上线，可以暂且认为不存在序列相关。因此，可以认为数据满足多元线性回归的假设条件。

五、结论

本文试图解释城市间住宅土地价格的差异，构建了一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型，使用多元回归方法和浙江省29个城市2004年公开的425宗土地出让数据对模型进行了验证。调整后的判定系数为0.864，模型的总体回归效果是显著的。模型中的11个解释变量，通过逐步回归方法，城市房地产业从业人数、城市房地产投资额、人均持有流动资产水平、城市人口结构4个变量通过显著性检验，这4个变量对于城市土地价格都具有正的影响。城市间住宅土地价格差异主要是由这4个变量造成的，他们可以解释城市间住宅土地价格差异的86.40％。

在国外学者研究中，普遍得到证明的对于城市间住宅土地价格差异有显著影响的变量，如城市家庭数量、城市生活成本、城市平均收入水平并没有进入方程。而城市房地产业从业人数和城市房地产投资额进入了方程，表明目前中国城市间住宅土地价格差异的主要原因不是居民对于住宅消费能力上的差异，而是城市房地产投资开发强度的不同造成的。上述结果给我们一个重要的启示，浙江省区域内一些城市住宅土地价格非常高是由过渡投资造成的，因此通过对于城市内房地产投资强度的控制可以减缓住宅土地价格上升的速度。

注释：

①住宅服务（housing service）是指能够满足家庭居住需求的商品，家庭可以通过购买住宅或者租赁住宅来得到住宅服务。

②标准大都市统计区（SMSA，Standard Metropolitan Statistical Area），美国统计地域单位， 1983年SMSA改名为大都市统计区（Metropolitan Statistical Area，简称MSA）。

参考文献：

［1］Keiper J. Theory and Measurement of Rent ［J］. Land Economics， 1961， 64:14-19.

［2］Witte A. The Determination of interurban Residential Site Price Differences: A Derived Demand Model with Empirical Testing ［J］. Journal of Regional Science， 1975， 15:351-364.

［3］Muth R. The Derived Demand for Urban Residential Land ［J］. Urban Studies， 1971， 8:51-66.

［4］Roback J. Wages， Rent， and the Quality of life ［J］. Journal of Political Economy， 1982， 12:1257-1278.

［5］Graves P. Migration and Climate ［J］. Journal of Regional Science， 1980， 5:227-237.

［6］Manning C. The Determinants of Intercity Home Building Site Price Differences ［J］. Land Economics， 1988， 64:1-14.

［7］Potepan M. Explaining Intermetropolitan Variation in Housing Prices， Rents and Land Prices ［J］. Real Estate Economics， 1996， 24:219-245.

［8］Capozza D， Hendershott P， Mack C. An Anatomy of Price Dynamics in Illiquid Markets: Analysis and Evidence from Local Housing Markets ［J］. Real Estate Economics， 2004， 32: 132.

［9］Capozza D， Israelsen R， Thomso T. Appraisal. Agency and Atypicality: Evidence from Manufactured Homes ［J］. Real Estate Economics， 2005， 33: 509537.

The Determinants of Intercity Variation in Residential Land Prices

Zhang Juanfeng1, Jia Shenghua2

（1.Institute of Real Estate Studies, Tsinghua University, Beijing 100084, China；