建筑项目盈亏平衡点大全11篇

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关键词： 量本利分析；房地产；项目开发

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。

1 房地产开发相关概念

1.1 房地产的含义

房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。

综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。

1.2 房地产开发的基本概念

房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。

房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即为数量。在一般情r下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。

“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。

“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本 （总成本=固定成本+可变成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 线性量本利分析法模型

从图2中可以看出， 销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QC，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。

2.3.2 非线性量本利分析法模型

由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。

从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。

量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。本文依据企业技术水平及大量历史经验数据通过Excel进行成本和收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进行进一步分析。

3 量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价

数量、成本分析：

房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。房地产开发项目的最终产品是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。根据固定成本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分类（图 3）。

关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。因此，本文的量即建筑面积。

3.1 制定合理开发量

①保本开发量。

从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与总成本线交于一点BEP，其对应的横坐标Q0即房地产开发项目的保本开发量。

式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q0为保本开发量。

②利润最大时的开发量。

从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q01与Q02之间时，建设项目处于盈利阶段。

设函数R（Q）为销售收入曲线，函数C（Q）为总成本曲线。根据盈亏平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到两个解即两个保本点所对应的保本产量Q01及Q02，也就是济规模范围[7]。

盈利函数I（Q）为：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用极值原理，对函数I（Q）求一阶导数并令I’（Q）=0，可求得盈利最大时所对应的产量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I（Q）求二阶导数来进行检验，诺I’’（Q）

3.2 控制企业的成本费用

设目标利润函数为I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I为目标利润，R为总销售收入，C为总成本，F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。

3.3 企业经营状态分析

通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映企业经营状况好坏的一个重要指标。

式中Q0为实际或计划产销量，Q1为盈亏平衡点产销量。一般可根据表1数据进行判断。

通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。

4 案例分析

本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表2。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本开发量

由表2可知本项目固定成本为13976.86万元，总变动成本为7455.14万元，因为总建筑面积是16363平方米，可得单位可变成本为4556.10元/平方米。

再进行平均单价估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均价格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均价格3567.69元/m2；

总收益=237215790.00+20835300.00=25805.11万元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本项目计划开发量（Q1）为16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本项目可行。

4.2 企业经营状态分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本项目的经营状态为较安全。

4.3 企业成本费用控制

本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：

也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。

4.4 最佳开发量

诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4 成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。

由图4可得，通过计算机拟合的回归函数分别为：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

则利润函数为：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利润函数I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用极值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但诺要检验所求得的Q是否就是最大盈利时的最优开发量，还必须通过对I（Q）求二阶导数并进行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 结语

房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的经济评价及前期决策，必须对项目的运作采取相应的措施进行有效的管控。这是当今房地产开发企业取得项目成功开发的关键。

在房地产开发项目的前期决策阶段，应用量本利分析法，依据市场行情及企业以往项目开发历史数据进行项目经济评价，得到开发项目保本开发量，最佳开发量，企业经营安全率，企业成本费用控制等，提高房地产开发项目前期决策水平。

参考文献：

[1]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2010.

[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学， 2008.

[3]许婷华，曲成平，杨淑娟.建设工程经济[M].武汉大学出版社，2014.

[4]黄有亮.工程经济学（第二版）[M].南京：东南大学出版社，2006.

[5]毛义华.工程经济学[M].浙江大学出版社，2014.

[6]孟君娜.建设工程经济[M].武汉理工大学出版社，2014.

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关键词：房地产项目；不确定性分析；风险

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

在房地产开发项目的财务评价和国民经济评价中，引用了大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期等，这些数据都是评价人员借助于市场调查资料或已有的数据对未来情况进行的预测和估计。由于多种原因，对有关因素的未来情况无法作出精确无误的预测，因此项目实施后，实际情况不可能与预测情况没有出入，也就是说，预测和估算进行项目经济评价的结果具有不确定性。

项目的不确定性是由多种因素造成的。投资者最关心的是，哪些因素将对投资效益产生影响，在其可能波动的范围内，对项目的投资效益将产生多大的影响。不确定性分析就是以计算和分析各种不确定性因素的变化对投资项目经济效益影响程度为目标的经济分析手段。其经常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。

一、敏感性分析

敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中某些不确定性因素对分析结果的影响及其影响程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指标随变量的变动而变化的计算分析，找出影响项目经济效益最大、最敏感的因素；确定这些因素的最佳波动范围，最乐观及最悲观的边界条件，掌握效益指标随某些变量变化而变动的规律；寻找引起这些变化的原因，从而帮助投资者制定相应对策，使项目经济效益尽可能达到最可靠而且最优的理想程度。

一般来讲，房地产开发项目的敏感性分析按如下步骤进行。

（1）确定分析指标。分析指标的选定，是项目敏感性分析首先要解决的问题。确定分析指标，应符合如下原则：与经济评价指标相一致的原则，与经济分析阶段相一致的原则，突出重点的原则。

（2）确定因素及因素变化范围。用于进行敏感性分析的因素主要是那些预计在可能的变化范围内对项目经济效益有强烈影响的因素；以及在进行效益评价时采用的数据资料不准确、不把握的因素。房地产开发项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。

（3）计算因素波动所引起的分析指标的变化情况。

应先将某一因素设定若干级的变动数量和变化幅度，分别计算在其他因素不变的条件下所引起的相应的经济指标的变化。对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图的形式，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。

（4）确定敏感因素和敏感程度。

根据上述计算结果，可以查明每种因素的变化对经济指标的影响及影响程度。那些微小变化即会严重影响项目经济效益改变的因素就是该项目的敏感因素。

（5）敏感性分析的应用要点及其局限性。

敏感性分析可以寻找出对经济效益指标的敏感性因素及其影响程度。方法简单，容易掌握。计算工作量尽管较大，还是可以用计算机进行弥补的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明确指出某不确定性因素变动的可能性有多大。实际上可能出现这样的情况：找出的某一个敏感性因素，在未来可能发生的某一幅度的变动的概率很小，以致于可以完全不必考虑它的影响，而另一个不敏感的因素，可能变化的幅度和变动的概率都很大，以致于必须考虑其变化对项目经济效益指标的影响，这些问题都是敏感性分析本身所无法解决的。因此，应根据项目的特点和实际需要，对项目进行概率分析。

二、概率分析

概率分析是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，进行效益评定的分析方法。

事件发生的概率，实质上是事件发生可能性大小的一种度量。在不确定性分析中，不仅不确定因素发生的变化幅度会影响经济指标的波动，而且这些不确定因素发生变化的概率同样受到投资者的关注。各因素变动的概率不同，意味着项目承受风险的程度不同。两个具有相同敏感程度的因素，一个发生变动的可能性很高（概率大），另一个发生变动的可能性小（概率小），投资者当然对前者更为关注。

概率分析通过计算各种技术经济评价指标及经济效益评价指标的期望值来判断项目的经济效益。

三、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点的高低分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。它的作用是找出开发项目建成的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解承担风险的能力。

1、盈亏平衡点

销售收入＝单位售价×建筑面积

成本＝固定费用＋变动费用

＝固定费用十单位费用×建筑面积

从以上关系式中可以看出，销售收入和成本都是建筑面积（产量）的函数。当假定为线性函数时，可在同一坐标系上画出两条直线，即成本线和销售收入线如图所示。

成本线与销售收入线的交点B为盈亏平衡点。产量低于B点的产量时，亏损；产量高于B点的产量时，盈利。

结论：B点的产量越低，盈利的机会越大，项目的风险越小。

2、盈亏平衡分析数学模型

根据盈亏平衡点的定义，可建立以下方程式；

PX＝F＋VX＋PX r

其中：P——平均单位售价；

X——开发项目的建筑面积；

F——固定费用；

V——单位变动费用；

r——销售税率（％）；

X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕

即：保本的建筑面积＝固定用费/〔平均单方售价（1－销售税率－单方变动费用）〕

四、小结

目前，房地产领域内存在的一些问题与开发企业忽视项目开发前期的投资分析很有关系。因此，本文分析了房地产开发项目的敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析。在房地产开发过程中，加强不确定性研究，可以有效地减少投资决策的盲目性，提高房地产资本的产出和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康地发展和不断地完善。

参考文献：

[1]程书香、赵追主编，决策的“不可行性研究”[J].科学决策，2011（6）

[2]金雪军、刘春杰主编,项目不可行性研究[J].经济理论与经济管理，2011（3）

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关键词：技术经济分析； 方案； 因素；指标；评价

技术经济分析就是用经济的观点分析、评价、研究技术工作，从而实现技术上的先进性和经济上的合理性的最佳结合的统一的最优方案。其经济效果评价的基本标准为E=V/C>1，其中E代表经济效果，V代表实现技术方案后取得的劳动成果，C代表劳动消耗。本文将以上式为出发点就建筑工程中常用到的技术经济分析方法进行简单论述。

一.项目（方案）的不确定性分析

所谓不确定性分析就是针对项目（方案）技术经济分析中存在的不确定性因素，分析其在一定幅度内发生变动时对项目（方案）经济效果的影响程度。包括敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析。

1.敏感性分析

通过敏感性分析，找出影响项目（方案）经济效益最大、最关键因素，对项目（方案）提出合理的控制与改善措施，充分利用有利因素，尽量避免不利因素，以便达到最佳经济效果。其具体步骤为：

a.确定敏感性分析指标。

b.选择影响项目（方案）指标的不确定性因素。

c.按照预先给定的变化幅度先改变一个变量因素，而其它因素不变，计算该因素变化对经济效益指标的影响程度。逐一对所有变量因素进行考察。

d.将计算结果整理分析，选择变化幅度大的为敏感性因素。

e.综合分析，提出相应对策。

2.盈亏平衡分析

盈平衡分析就是要找出项目（方案）的盈亏平衡点。盈亏平衡点越低，说明项目（方案）盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目（方案）有较大的抗风险能力。常用的盈亏平衡点有产量、成本、售价、利润等。

盈亏平衡分析还适用于多方案的比选。即两个两个以上方案，其成本是同一变量的函数，可以找到该变量的某一数据，使对比方案成本相等，得出方案的优劣平衡点，并结合对不确定性因素未来取值范围的预测，从而选择其中最经济的方案。

如：某混凝土浇注工程，有两个方案：一为现场设搅拌站，据统计资料单方混凝土成本为：C=C1/Q+C2×T/Q+C3，其中C为现场制作混凝土单价，C1为现场搅拌站一次性投资，C2为搅拌站设备租金和维修费，C3为现场搅拌混凝土所需费用，Q为所需混凝土数量，T为工期；另一为购买商品砼，单价用C0表示。两方案的成本均为混凝土数量的函数，成本相等有C1/Q+C2×T/Q+C3=C0，这时可求出混凝土量的特定值，即为平衡点，根据该数值，结合工程所需混凝土数量，判断出选取哪种方案为经济方案。

3.概率分析

确定影响方案投资效果的关键因素及其可能的变动范围，并确定关键因素在此变动范围内的概率，然后进行概率期望值计算，进而得出定量分析结果。这里以投资净现值的概率期望值为方案经济评价指标。

某建筑公司拟成立一租赁站，有两种投资方案，一种为购买挖掘机、铲车等设备，一种为购买模板、脚手管等周转工具。两方案寿命期均为10年，第一种方案投资额为500万元，其年净收益在市场好时为150万元，市场差时为-50万元；第二种方案投资额为300万元，其年净收益在市场好时为100万元，市场差时为10万元。经市场预测，在项目寿命期内，市场好的可能性为70%，市场差的可能性为30%，已知标准折现率为iC=10%。据以上资料对投资方案比选。

然后计算各机会点的期望值：

机会点②的期望值

=150×（P/A，10%，10）×0.7+（-50）×（P/A，10%，10）×0.3

=533万元

机会点③的期望值

=100×（P/A，10%，10）×0.7+10×（P/A，10%，10）×0.3

=448.50万元

则：方案A净现值期望值=533-500=33万元

方案B净现值期望值=448.50-300=148.50万元

据以上结果应优选B方案，即购买模板、脚手管等周转工具成立租赁站获利更大。

二.方案技术经济效果的综合评价法

对方案进行技术经济分析时，主要应突出主要评价指标，分清主次，权衡其重要性程度的大小。一般程序为：

1.列出方案共同的具有可比性的各项评价指标。

2.根据方案各项指标的效果对其进行量化打分。

3.引入相对权重系数，以考虑各项指标在方案评价中的地位和作用，正确反映各项指标的主次。

4.把不同的计量单位的指标转化为无纲的综合评分。其计算式为：C=∑CiWi，式中C为某方案综合评分值；Ci为某方案第i个评价指标的得分值；Wi为某方案第i个评价指标的权重；n为评价指标总数。

5.根据综合评分结果评价方案的优劣，并提出提高方案技术经济效果的途径。

下面举例说明：

某开发区拟新建一幢科研楼，设计方案有三种：

A方案：大柱网框架轻墙体系，预应力大跨度叠合楼板，墙体为多孔砖，窗户采用单框双玻璃塑钢窗，面积利用系数93%；

B方案：框架结构，墙体内浇外砌，窗户采用单框双玻璃空腹钢窗，面积利用系数为87%；

C方案：砖混结构，多孔预应力板，墙体采用粘土实心砖，窗户单玻璃空腹钢窗，面积利用系数为79%。

经综合各方面因素，提出方案评价指标有：结构体系，模板类型，墙体材料，面积系数，窗户类型。评审确定各指标权重，并对三个方案各项指标打分.

根据各项指标结果应优先A方案，并考虑通过以下措施继续优化方案以降低造价。

1.平面形状力求规则；

2.提高平面系数，节约建筑面积；

3.适当降低层高；

4.合理确定建筑层数。

三.价值工程理论的应用

价值工程是通过各相关领域的协作，对研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需功能，以获取最佳综合效益。基本公式为：

价值=功能/费用

价值工程的工作步骤如下：

1.选择研究对象；

2.收集有关资料、数据；

3.进行功能系统分析，功能评

4.方案创造，提出各种不同的实现功能方案；

5.方案评价，从技术经济等方面综合评价各种方案达到预定目标的可能性

6.提案编写，将选出的方案及有关资料编写成

7.进行方案实施并跟踪检查；

8.成果评价。

通过运用价值工程确定合理的施工方案，并在实际操作中应用，产生了如下效果：

1.施工进度按计划完成；

2.为土方开挖创造了便利条件，作业环境安全可靠；

3.去掉了不必要的功能，避免多余损耗，使方案更为合理，成本相对较低；

篇（4）

经济效果评价的内容应根据技术方案的性质、目标、投资者、财务主体以及方案对经济与社会的影响程度等具体情况进行确定，一般包括方案盈利能力、偿债能力、财务生存能力等评价内容。

一、财务评价的程序和主要指标

在进行财务评价时，应首先简要介绍财务评价的客观依据，再进行财务指标测算，最后根据测算结果进行相关财务分析。财务评价步骤可以概括为：明确依据―财务指标计算―经济效益分析―评价结论。投资项目财务评价主要围绕财务指标估算和效益指标分析进行。财务指标估算包括产品销售收入、销售税金、项目总成本、现金流量等，效益分析指标包括利润及利润分配、财务净收益、财务内部收益率、所得税前投资回收期、盈亏平衡点、项目安全率等。

二、财务评价的内容与方法

1.熟悉项目的基本情况

包括投资的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、技术水平研究和设计方案。

2.收集、计算相关数据和参数

就是对项目的预期收入、税金和成本费用这大财务指标进行估算。为了清晰地反映指标运算过程，可以将其分为“销售收入及销售税金”和“总成本费用”两个部分，使条理更加清晰。

（1）销售收入和销售税金及附加估算。对投资项目进行财务评价，应根据项目建设规划将整个计算期分为建设期、投产期和达产期。再按照市场行情和预先设计的产量目标，计算各个阶段的产品销售毛收入，并进而依据税法规定计算应纳流转税金及其附加。①产品销售收入。先计算建设期发生物资销售和试产产品的销售收入，计算投产期销售收入，即项目正式投产年份开始至达到高产年份之前各年的产品销售收入，再计算达产年销售收入，即当项目达到设计负荷产量，运用各年均等的产量和预期市场价格进行的销售收入值估算，最后汇总项目评价期间的销售总收入。②销售税金及附加。按照我国税法规定，工商企业生产经营货物应缴纳增值税以及与之相关的城市维护建设税、城市教育费附加。（2）总成本费用估算。单位产品生产成本：根据投资项目生产单位产品消耗的主要原料、人工、固定资产折旧及维修费等；项目总成本费用：项目总成本费用除生产成本外，还应分别计算或估测出项目借款利息支出、财政资金占用费支出、和管理费用等；年经营成本。项目经营成本包括原材料购人、直接人工、水电消耗等。

3.经济效益分析

经济效益分析是项目财务评价的核心。它以各项财务指标估算为基础，对项目的盈利能力分析、财务净收益、项目偿债能力等主要指标进行分析。

（1）项目赢利能力。项目投资财务盈利能力分析属于融资前分析，是从项目投资总获利能力角度，考察项目方案设计的合理性。首先要对营业收入、建设投资、经营成本、相关税费和流动资金等现金流量进行识别与预测，考察整个计算期内的现金流量，依据项目建成达到正常生产能力时实现的销售毛收入额减除增值税额后的销售额，分别减除附加税费、总成本费用后，确定项目利润总额。（2）财务净收益分析。需要计算反映项目投资财务盈利能力的动态指标有项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值，静态指标有项目投资回收期、总投资收益率。①项目投资财务内部收益率（F1RR）。项目财务内部收益率指能使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。②财务净现值。项目财务净现值是考察项目盈利能力的绝对值指标。反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。③投资回收期。投资回收期实际是一项静态指标，是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。从项目建设开始年算起，投资回收期越短表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。④总投资收益率。项目达到设计生产能力后正常年份的年息税前利润或者项目运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

4.不确定性分析

主要是对涉及到相关不确定内涵因素可能对项目产生影响进行的分析，包括盈亏平衡分析和安全率分析两个方面。

（1）盈亏平衡分析。盈亏平衡点又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点和收益转折点等，是指全部销售收入等于全部成本时的产量。以盈亏平衡点的界限盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量。（2）项目安全性分析。反映项目安全性的指标即项目安全率。该指标主要反映投资项目达产后的安全可靠性水平。通过从投产年到分析期最后一年的各年平均可盈利或增值的净产量占平均设计产量的比率测算。

三、财务评价方案的类型选择

1.独立型方案

独立型方案是指技术方案间互不干扰、在经济上互不相关的技术方案，即这些方案彼此独立无关，选择或放弃其中一个方案，并不影响其他技术方案的选择。对于独立型方案，其实质就是在做与不做之间进行选择。

2.互斥型方案

护持型方案又称排他型方案，在若干备选技术方案中，各个技术方案彼此可以互相代替，因此技术方案具有排他性，选择其中任何一个技术方案，则其他技术方案必然被排斥。

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一、房地产开发与销售企业目前主要应缴纳税款种类

（1）营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。

（2）城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征，其中：纳税人所在地在市区的按7%、纳税人所在地在县城、镇的按5%、纳税人所在地乡、工矿区的按1%。。

（3）教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。

（4）地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。

（5）土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额的30%、40%、50%、60%分四级超率累进税率计征。其中：增值额未超过扣除项目金额50％，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200％，税率为60%。

（6）企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。

（7）另外，房地产业还涉及计征印花税、土地使用税、房产税等税费，这些税费金额较小，且一般作费用直接计入成本费用中，本文不作详细说明。

二、房地产公司经营盈亏模式

设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%。

三大期间费用（含管理费用、销售费用、财务费用、贷款利息），依土地增值税计税扣除标准（注：税务设定的标准具有一定参考性），设期间费用为销售成本的10%。

土地增值税的增值额等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，则A＜46.97，即若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，本文按A＞46.97即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税等于（100-1.3A-5.6）×30%。

税前利润为100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏模式的改变

（1）假设5%的营业税改征17%的增值税，同时土地增值税还照收，房地产公司成本盈利模式如下：

设房地产业含税销售收入为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），若按商品销售行为的17%税率计征增值税，则房地产公司不含税销售收入=100÷1.17=85.47。

设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业增值税率为11%，另假设土地成本比照建筑业的增值税率为11%，则不含税销售成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

设期间费用为销售成本的10%，期间费用为0.09009A。

销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值税的增值额为85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值税为（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假设5%的营业税改征17%的增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税，则房地产公司成本盈利模式如下：

设房地产业含税销售额为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），按商品销售行为的17%税率计征增值税，所以房地产业的不含税销售收入=100÷1.17=85.47。

设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业税率为11%，则不含税主营成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

设期间费用为开发成本的10%，期间费用为0.09009A。

销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。

四、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏影响分析

（1）根据2011年上市公司财务年报数据，摘录部份上市房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指标如下：

■

从表中得出，11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，

（2）根据上述数据测算以及房地产公司的财务数据，若单纯将营业税改征17%的增值税，其他税种不变，因行业成本率58.97%

（3）若5%的营业税改征17%的增值税并停征土地增值税，因土地增值税停征等于给予房地产公司的重大税收优惠，按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即将减免销售收入的5.32%税额。依据上述测算数据，税改后房地产公司将综合减少税负成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1.78%。

（4）综上所述，对房地产企业实行5%的营业税改征为17%的增值税，在不考虑其他税种的情况下，将增加房地产企业的税负，从而违背了国家逐步减轻国民（企业）税收负担的指导思想，同时也会增加国家对房地产业调控的复杂性。

五、房地产业营业税改征增值税的增值税率盈亏平衡点测算

考虑商品房销售属商品销售行为，所以上述假设营业税改征增值税按17%的增值税率征收。如果为保持房地产业税改前后税负不发生变化，在营业税改征增值税时新设一档增值税率以保持税负不变，那么进行税改前后盈亏平衡点测算如下：

（一）营业税改征增值税，同时土地增值税还照收

按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，从而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即当增值税税率设为12.26%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

（二）假设营业税改征增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税

按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，从而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即当增值税税率设为19.21%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

六、房地产公司营业税改征增值税有利解决的问题

（一）进项抵扣问题

房地产业综合成本主要分四大块，即土地成本、建设成本、税费、借款利息与期间费用，若房地产公司营业税改征增值税后，土地成本是否可进项抵扣，抵扣税率是多少（本文按建筑类11%税率测算），因为目前招、拍、挂的土地成本占房地产业成本比重很大，土地成本的进项税率将对房地产业的税改及成本利润产生重大影响。

（二）土地增值税问题

篇（6）

二、大型建设项目的施工预算风险因素分析

笔者结合自身对风险管理的认识，将大型建设项目的施工预算风险因素分为了四种：（一）建设项目本身存在风险任何规模的建设工程项目都存在一定的风险性，介于大型项目所涉及的范围广、程序繁杂，其表现尤甚。大型建设项目本身存在的风险有施工流程的繁杂程度、合同成本、索赔情况等等。（二）环境因素引发的风险大型建设项目的实施必以一定的环境为依托，这其中包括自然环境、政治环境、经济环境以及技术环境等。其引发的施工预算风险有人工需求变量，材料、机械设备等方面的消耗变量，技术供应变量，合同成本中所涉及的变量等。这些不定性变量因素的影响，或多或少的对建设项目产生了一定的影响，继而演变为一种风险发生的形式。这就需要相关人员注重敏感性分析法的应用，明确其非敏感性因素，并尽量杜绝该类风险的出现。（三）合同成本变化引发的风险合同成本变化是造成大型建设项目施工预算风险形成的主要影响因素之一。合同成本是指建造某项合同而产生的相关费用，分为直接费用和间接费用两种。直接费用包括完成该工程项目所支付的设备购置款、材料款、服务款项以及人工成本；间接费用包括项目执行人员因项目所需而产生的交通费、食宿费以及其它相关费用。其对施工预算风险的影响主要体现在直接费用上，不能准确的评估合同成本需求，则可能会造成后期材料、设备等方面的供应不足，从而影响工程进度，造成不必要的经济损失。（四）业主信誉方面的风险业主是建设项目的所有者，其信誉状况对建筑企业的工程施工和经济效益有着决定性的影响。业主信誉不佳，则会直接或间接导致施工预算指标的不合格，具有一定的风险性。业主信誉方面的风险有：受某些因素的影响，业主方的经济状况发生变化，继而导致建设项目资金链条断裂，工程被迫中止；业主诚信意识差，故意拖欠工程款；业主繁琐性的改变设计结构、实施方案等，扰乱了正常施工秩序，但又不给予相应的补偿。

篇（7）

引言

工程造价通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的定义有两种：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

1 工程造价构成及特点

1.1 我国工程造价的构成

从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。

1.2 工程造价的特点

房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大 [1]。

1.3 我国房地产控制的现状

我国的房地产业起步较晚，直到 1994年我国政府宣布实行市场经济体制之后才真正形成我国的房地产业及我国的房地产市场，虽然只经过短短十几年的发展历程，房地产业己经成为拉动我国经济增长的重要力量。据统计1997年以来每年房地产业拉动增长都在一个百分点以上，房地产业己经成为我国经济发展的一大支柱产业，我国房地产业在一年的投资及其在固定资产投资中所占比重的情况如表1.1

尽管房地产行业制度、规范等正不断趋于完善，但由于其作用和影响之大主要存在如下问题：

1.2.1 缺乏规范的成本管理制度和体系；

1.2.2 设计变更、现场签证难以有效控制；

1.2.3 超合同付款时有发生；

1.2.4 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本；

1.2.5 难以实时了解大量工程合同的执行进度；

1.2.6 难以精确制定资金计划；

1.2.7 缺乏对成本历史数据的积累和分析；

1.2.8 缺乏对合作厂商的全面跟踪管理。

2 工程造价在房地产开发项目中的全过程控制

2.1 设计是有效控制开发项目工程造价的前提

房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％指尖 ；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％指尖 ；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。

2.2 工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心

通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。

2.3 施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生[2]。

2.4 竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键

工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理[3]。

3 工程实例

某市ZW地产是该市一个从事房地产开发、物业管理等业务的大型房地产集团公司，在该市已开发了众多项目。本章所阐述的项目位于该市东郊，规划总用地面积46700m2，总建筑面积约14万m2。项目临近主干道旁，可通往火车站、批发市场、医院等地，且依托高速公路，对外交通便捷畅达。项目所处的东郊虽然商业档次不高，但个体工商业较为发达，周边学校、医院、农贸市场、超市、幼儿园、餐饮、银行等生活配套一应俱全，十分方便。而且该项目绿化面积较大，游泳池、会所等社区配套设施较为完善，这在某路附近的楼盘中亦是品质较高的。项目总建筑面积约14万m2，也算规模较大的楼盘，容易产生规模效应。项目功能定位:大众精品楼盘某市东郊的房地产业发展相对滞后，物业档次较低，整个地区的物业形态大都为单体楼，缺乏品质好、环境优美、服务到位的小区物业。居民居住的房屋多为安居房和单位宿舍，居住环境和舒适性较差，建筑没有特色。随着经济条件的逐步改善，居民对生活观念的改变，他们也想尽自己的能力去进一步改善生活，首先就要有一个好的居住环境和温暖、舒适的家。再者，因政府为加快本地区的开发力度，改善本地区的投资环境，征用大量土地用于市政建设，许多居民的房屋被征用拆迁，他们更是急需房屋居住。而从调查中可以看到，尽管他们都对房屋有较高的需求，从面积、价格以及其他购房所看重的因素来看，经济适用房更容易让他们接受。但不能走纯粹的经济适用房路线，这样将很容易掉入价格竞争的泥潭，也不利于二期的上档次、上台阶和吸引更大区域范围内的消费者置业。应在合理控制面积和总价的同时，积极致力于规模、景观、建筑风格、物业管理等方面的品质的挖掘和彰显，努力打造一个新的“大众精品楼盘”，唯其如此，才能与市场上的经济适用房拉开差距。

综合前述分析，项目从三大方面的利益点整合:(l)区域发展前景良好，房地产升值潜力巨大。(2)片区内为数不多的大型现代生活社区，为中青年大众阶层量身打造，品质生活由此开启。(3)毗邻名校，不可多得的教育资源，开启美好生活未来。

根据成本构成，进行此项目的经济效益评价:

3.1 项目总投资:35193.16227万元

3.1.1 土地费用:5412.3281万元

3.1.2 前期费用:1263.0495万元

3.1.3 前期报建费用 :2341.8231万元

3.1.4 前期工程费:475万元

3.1.5 建安成本:16952.7397万元

3.1.6 基础设施费:2142.18万元

3.1.7 不可预见费:381.8984万元

3.1.8 利息:894. 6016万元

3.1.9 间接费用:5329.5451万元

3.2 资金筹措

3.2.1 自筹资金:35193.16227万元x50%=17596.58114万元

3.2.2 贷款资金:35193.16227万元x50%=17596.58114万元

3.3 销售收入

此房地产项目共n栋，有多层、小高层、高层。14万m2的建筑面积，其中包括商业用途的2万m2，办公用途的1万m2，其余11万m2为住宅。(此建筑面积为大致约数，只为做此经济效益分析)按当时的销售情况做以下经济效益分析:商品住宅:建筑面积ll万m2，因为不同的销售时期单价会有一定的调整，所以拟定平均售价3200元/ m2

3.3.1 住宅销售收入:11万m2x2900元/m2=31900万元

3.3.2 商业门面销售收入:2万m2x4800元/m2=9600万元

3.3.3 写字楼销售收入:1万m2x4000元/m2=4000万元

另:配套及其它用房面积:17万m2不能销售，故不计入经济效益分析。

3.4 销售利润

3.4.1 销售总收入:45500万元

3.4.2 总成本:35193万元

3.4.3 销售利润:10307万元

3.4.4 所得税:10307万元x33%=3401.31元

3.4.5 税后利润:6905.69元

3.4.6 投资利润率:税前:293%，税后:19.6%

3.5 盈亏平衡点分析

3.5.1 销售面积盈亏平衡点一总成本/[平均销售单价x(1一税率)= 11.86m2，占计划销售量的84.7%。

3.5.2 销售价格盈亏平衡点=总成本/[销售量x (l一税率)=2753.3元/m2，占计划均价的85%。盈亏分析表明:当项目销售面积达到 11.86万m2，或平均销售价格达到2753.3元/m2，可达到盈亏平衡。

4 结语

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态管理的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等手段，解决工程房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计概算和施工图预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程动态管理不仅是工程造价行业今后发展的必由之路，同时也是整个房地产行业更好发展的必然趋势。

参考文献

篇（8）

一、前言

这几年，广州市掀起了新一轮的“改造运动”――旧厂房、旧村落、旧城区的改造，它既是国家关于节约集约用地战略的高度体现，更是广州城区发展至今的客观历史需求：建国后至改革开放年间，广州的城市建设一度以工业为中心、按建设生产性城市的目标进行安排，为进一步扩展城市建成区，政府有意识、有目的的指引生产型企事业单位在郊区驻扎，而当时建成的这一批建筑，投入使用年限日久，一部分工业厂房也已按照政府退二进三政策搬迁至更远的产业园区，而另一部分基本不产生污染的科研院所则留在原址，但建筑物的楼龄基本都超过了三十年，部分甚至达五六十年，残旧、安全不再，使用上也已不能满足单位的发展要求，原来的建筑方案对于土地的使用也并不饱和，因此，政府和企业都存在强烈的改造意愿：政府希望通过改造活动达到集约用地及城区美化的目的，而企业则希望通过改造满足自身业务、使用功能的发展需求甚至获取一定的经济效益。但对企业而言，三旧改造项目是否真的是一块香饽饽，一定逢旧必改？哪些关键点又是企业在决策时必须关注的？在合作开发过程中如何保障企业自身利益？本文拟以某科研院所的三旧改造项目为例，对容积率、土地出让金、投资额、评估单价等各项因素变化所引起的改造效果变化进行评估分析，探寻科研院所三旧改造项目的决策要点，以为类似项目提供决策参考。

二、案例分析

1. 说明

（1） 改造单位：***研究院。

（2） 改造范围：院内科研办公区。

（3） 以自用为目的，由企业自行改造。

（4） 为使案例便于理解，本案对项目的评估数据作了简化处理，以非经营性改造为案例基础，通过改造前后固定资产增值这一单一的静态评价指标来评估项目的改造效果，去除企业财务状况、市场风险对改造效果的量化分析，而在下文再逐渐加入相应的定性分析。

（5） 土地出让金按《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办【2010】35号）计取。

（6） 拆迁安置补偿费根据拆迁建筑面积，按60元/平方米*月考虑。现状办公楼面积为5000平方米，预计拆迁安置费用需900万元。

（7） 项目投资估算中所涉及到各项指标根据国家、省市有关规定及市场信息选取相应标准、费率进行核算。

（8） 计划30个月完成改造。

2. 项目概况

3. 基本方案评估

（1） 项目投资估算27056万元，其中：工程费用15943万元，工程建设其它费用7094万元（含补交土地出让金4449万元、支付建设期内拆迁安置费900万元），基本预备费1843万元，建设期利息2176万元。

（2） 建设方案及资金分年投资计划：计划30个月完成改造。第一年主要完成前期立项、报建、招标等工作，投入资金9122万元，占项目总投资33.72%；第二年为项目施工主要工期，投入资金14687万元，占项目总投资54.28%；第三年完成项目施工收尾及竣工验收等工作，投入资金3247万元，占项目总投资12%。

（3） 改造效果：因项目不涉及经营活动，主要通过改造前后固定资产增值来评估项目的改造效果，项目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，综合考虑市场比较法及剩余年份租金收益二者的估算值，评估单价取7000元/平方米，折算价值为3500万元；本次改造投入资金27056万元；根据项目所处地段及项目建设标准，改造完成后，项目评估单价按15000元/平方米计，折算价值45000万元，地下停车位210个，估值35万元/个，折算价值7350万元；则本次改造效果为45000+7350-27056-3500=21794万元。

4. 单因素敏感性分析

（1） 土地出让金的变化

土地出让金的变化所引致的投资效果的变化并非异常显著，但若土地出让金的计取方式依据现行基准地价而非三旧改造政策的土地收益法时，其投资增加了30.9%，投资效果因而减少了32.95%，从这一点看，政府对三旧改造项目所给予的优惠确实有明显的投资节省效益。

（2） 总投资变化

总投资正负10%变化时，改造效果分别逆向变化12.41%，当项目所需总投资与改造后固定资产折算价值52350万元持平时，达至项目盈亏平衡点，此时总投资较基础方案的总投资增加了93.49%。

（3） 评估单价变化

物业的评估单价对于改造效果有显著影响，当办公楼评估单价发生正负10%的变化时，改造效果同向变化率达20.65%，远大于评估单价自身的变化。项目评估单价越高，改造效果越明显，反之，随着评估单价下降，改造效果也呈下降趋势。当物业的评估单价降至盈亏平衡点8200元/平方米以下时，单纯从经济性而言，项目的改造是负收益的。

（4） 建筑面积变化

建筑面积是本次敏感性分析所选取的不确定因素中，引致总投资及改造效果同向变化的因素，当容积率调至3.5，建筑面积增加了16.67%，达到35000平方米，此时，总投资增加15.54%，改造效果增加了20.75%，当容积率向下调整为2.5时，建筑面积、总投资及改造效果分别下调16.67%、15.54%、20.75%。而当建筑面积低于5900平方米时，改造效果近乎为0。

各因素敏感性分析一览表如下所示：

三、决策要点

1. 用地性质、建筑面积、容积率等各项指标的厘定原则

改造项目要达到盈亏平衡点以上的建筑规模才有正效益。而根据容积率与改造效果的正向影响关系，容积率越大，改造效果就越明显，从该意义来说，企业在申请项目时应该在法律法规允许的范围内尽量选择最大的容积率指标。但在决策过程中还有一个重要的考量：项目投资额。因为该项指标也是跟随容积率正向变化的，容积率的升高，同样导致投资额的增加。当进行以自用为目的的改造时，因没有出售或出租收入来抵消项目的成本支出，而需完全依靠企业主营业务盈利能力来支持，过大的投资会给企业的经营带来巨大的压力，甚至有崩垮的危险。所以，企业在决策之时首先要根据自身的财务、经营状况画出一条资金红线，在此红线内安排改造计划，包括项目总投资控制线、每年可投入本项目的资金额度等，并以此进行开发进度安排、贷款还款安排等。改造所需投资额必须是自身所能承受的，且项目每年所需资金不会影响企业主营业务的开展。

同一标的之下，容积率的大小直接决定着建筑面积的大小，然而也不能忽视用地性质对建筑面积的影响。一般而言，商业用地的容积率上限比科研教育用地高。但定义为商业用地则需缴交的土地出让金也相对较高，而且日后在出售或出租时还将涉及到增值税、营业税等的缴交，增加的成本也是企业需要考虑的因素。

2. 风险控制

如上文所说，以自用为目的的改造或多或少会给企业的主营业务带来一定的风险，对此，可以针对项目设立独立法人、以项目融资，企业以其出资额为限承担项目风险。

在此基础上，更可以进一步，进行项目的开发运营。如，在资金保证的前提下，划定一定的商业用地，通过商业用地的开发运营获取一定的收益冲抵项目改造的成本支出，此时，容积率的提高就有了实际意义。但，此方法在降低企业主营业务的风险压力的同时，又增加了项目的经营风险、市场风险以及政策风险，项目的不确定性进一步增加。故，此方法较适用于熟悉项目开发及国家相关法律法规的企业，如果企业还同时具有一些潜在的客户资源就更是如鱼得水了。例如，有的企业是某行业的标准制定者、检测者，承担了行业的部分监督、管理职责，则与其有经常性业务往来的企业就有很强的意愿就近办公，当项目的物业售价或租金与市场价格基本相当时，进驻项目的可能性非常高。

另外，也可以通过与开发企业合作转嫁部分风险。双方可以约定在改造完成后返还一定的面积给用地权属方，合作方承担建设期间的拆迁安置费用，而溢出面积的处置权则交付给合作方。如果地块具备较高的商业价值，则可以通过谈判争取更大的权益，例如由合作方对企业在改造过程中的经营损失进行补偿或者企业参与溢出面积的利益分配，这些权益可以体现在返还面积上，也可以体现为货币补偿。当然，企业在转嫁风险的同时也让出了部分决策权，例如合作方有可能根据项目的效益情况争取最高的容积率，从而牺牲项目地块的建筑舒适度；同样，项目的建筑形式、建筑风格也将不可避免地受合作方的制约。

从案例的分析结果看，项目的容积率、评估单价似乎都存在较大的空间，预示风险较小，但在项目的实际评估中往往需要对项目进行模拟经营，假设用于出售、出租，或考虑企业租金节约，并且客观地考虑经营风险、市场风险及政策风险的影响，修正后，项目的效益空间将大大缩小。

3. 配套住宅区纳入改造范围与否

依据当时的“生产性城市”建设方针，各类生产设施周边总是相应地布置配套住宅区，科研院所也不例外，一般以大院模式进行建设，在院内同时布置科研办公区和配套住宅区，两者之间仅以围墙或隔离带进行分隔，以利于生产工作的高效开展。与科研办公区同时期建设的配套住宅区其实也存在着同样迫切的改造需要，但因如下原因，企业选择自行改造模式时，是否将配套住宅区一并纳入改造范围还需慎重考虑：

（1） 房改后，原属单位的住宅用房使用权已归属个人所有，如要对该区进行改造，需100%住户同意，具有相当大的难度，需要耗费极大的人力、物力，时间周期长，程序上也较繁琐。

（2） 大院内仍以单位职工为主要居民，对于就近工作、生活有很强的惯性依赖，如改造期内涉及搬迁，则会因为通勤的产生，而大大降低改造的意愿。

（3） 以前的住房建筑面积较小，大多为五六十平方米，但实用率高，改造后如果按原建筑面积补偿给被改造人，很可能因现代建筑实用率的降低而导致实际补偿面积减小，折损了被改造人的利益；

（4） 另外，随着经济的发展，被改造人的收入已较过往大为提高，有期望也有能力支撑居住条件的改善，希望增加居住面积，而不再满足于原来的五六十平方米了。但受国家政策限制，除了回迁面积以外，超出的面积又不能直接对内部销售，而且还有限购、限贷等政策的约束，被改造人即使是以另一套房的购买方式来增加居住面积也有一定的壁垒，这使得改造的效果大打折扣。

小结：

三旧改造是一项综合性的建设项目，企事业在面对该类项目时一定要慎重决策，除考虑自身业务使用功能的需要之外，亦要权衡改造所带来的经济效益与自身的资金承担能力、风险抗衡能力是否匹配，切不可因一时之利，对主营业务产生冲击，影响了企业的长远、健康发展，以致于得不偿失。

参考文献：

[1] 某科研院所三旧改造项目可行性研究报告（项目负责：曾珏霞）

[2] 曾珏霞.广州城市空间结构演变下的住区分布研究，城市观察2010年第5 期，180-191

[3] 《广州市“三旧”改造规划纲要》

[4] 《广州市旧城更新改造规划》

[5] 《广州市城中村（旧村）改造规划指引》

篇（9）

征求意见稿明确指出：管理会计工具方法在行政事业单位主要应用于以下领域：预算管理、成本管理、绩效管理等。因此管理会计在高校财务管理中也应该主要应用于这三个领域。

（一）高校预算管理方面。高校财务制度改革的一个核心内容就是预算。长期以来高校预算存在以下问题：第一，预算管理意识淡薄。第二，预算编制方法不科学，预算编制内容不全面、质量不高。第三，预算管理重申报轻管理。将管理会计的理论方法应用于高校预算管理对于高校加强预算准确性，确保预算的执行效果将起到一定作用。

零基预算是管理会计中一个十分重要的预算编制方法。高校也应进行以零为编制基础的全面预算，分别进行收入预算和支出预算。收入预算主要包括国家财政补助收入、教育事业收入、上级补助收入、经营收入、附属单位上缴收入等。支出预算包括教育事业支出、经营支出、对附属单位的补助支出、上缴上级支出等。部门预算编制程序大致分为以下三个步骤：（1）各部门根据学校预算的总目标和本部门分管的具体预算目标，确定费用开支项目，并详细说明每一费用项目的性质、用途和必要性，以及开支的具体数额。（2）对每一费用项目进行成本-效益分析。效益分为经济效益和社会效益，对于高校来说应该以社会效益为主、经济效益为辅，据此确定各费用项目的重要程度和开支先后顺序。（3）将预算期实际可运用的资金按照各费用项目的先后顺序，在各项目之间进行择优分配。在分配资金时要做到保证重点、兼顾一般。需注意的是：在编制高校预算时应认真分析总结上一年度的收支预算执行情况，以学校的实际发展状况为依据，对日常支出、重点项目支出、偶发支出等进行科学合理的预测和论证，以确保资金的分配合理，尽量避免浪费的同时还要充分考虑预算执行过程中不可预测的变化因素，留有使用空间，避免周转困难。更重要的是在不断的探索中形成科学的预算机制，加强预算管理体制建设，使收支更加规范，使预算更加准确、预算执行更加严格、预算评价体系更加完善。

（二）高校成本管理方面。我国高校的所有者和主要投资者是国家，国家无偿提供资金给高校使用，高校不需要偿还国家投入的资金，不核算成本和盈亏。因此，成本管理是高校财务管理最为欠缺的一个环节。如今随着高等教育体制改革的不断推进，要健全以政府投入为主、多渠道筹集教育经费的体制，使高校逐渐进入市场成为市场竞争主体。在这一前提下如何合理使用教育经费、提高资金使用效率成为各高校面临的新课题。管理会计学中有很多关于成本管理的方法，其中本-量-利分析应用比较广泛，即在成本性态分析和变动成本法的基础上，进一步研究数量、成本和利润之间的依存关系，包括盈亏平衡分析、保利分析、敏感性分析和本—量-利分析的扩展四部分。因为高校不以营利为目的，因此应重点进行盈亏平衡分析。具体分析如下：1.高校本-量-利分析的基本假设。（1）高校的全部成本都能合理地划分为固定成本和变动成本。变动成本随招生数量的变化呈正比例变化，单位变动成本保持不变，固定成本总额在招生数量的相关范围内保持不变。（2）高校招收学生的结构稳定。即本科生、硕士研究生、博士研究生、委培生、成教生等各类学生所占比重不变，同比例增减。

2.高校成本性态分析。（1）固定成本：是指在一定时期和一定限度内不随学生数量变动而变动的费用总额。如：教职工工资（含离退休职工）、福利费、保险费、房屋建筑物、教学设备的折旧等。（2）变动成本：是指在一定时期和一定限度内随学生数量变动而变动的费用总额。主要是指学生事务支出，包括奖助学金、医药费、学生活动费、研究生业务及答辩费、各院校本科生研究生经费等。

3.高校收入的构成分析。高校的收入来源比较多样，不同于企业的“单价x数量”的单一收入来源，因此要分析招生数量对收入的影响。高校收入可分为固定收入和变动收入。固定收入主要包括科研收入、经营收入、捐赠收入等；变动收入主要是指生均拨款、学费、住宿费、培训费等。

4.用公式法确定高校招生的盈亏平衡点。利润O1=收入-支出=（固定收入+变动收入）-（固定成本+变动成本）=（固定收入FI+生均变动收入VI×招生人数Q）-（固定支出FC+生均变动成本VC×招生人数Q）=（FI-FC）+（VI-VC）×Q。当O1=0时，达到盈亏平衡点，计算盈亏平衡点的招生人数QBEP：（FI-FC）+（V1-VC）×QBEP=0；QBEP=（FC-FI）/（V1-VC）

5.盈亏平衡点应用案例。以2015年北京某重点大学年决算数据为例：该校2015年总收入为115888.87万元，其中变动收入44734.04万元，固定收入71154.83万元；2015年总支出为114724.06万元，其中变动支出14554.62万元，固定支出100169.6万元。2015年学生总数为30892人，计算盈亏平衡点的招生人数：FI=71154.83（万元）；VI=44734.04/30892=1.45（万元/人）；FC=100169.6（万元）；VC=14554.62/30892=0.47（万元/人）；（FC-FI）/（V1-VC）=（100169.6-71154.83）/（1.45-0.47）=29607（人）。可以看出该校招生人数为30892人，超过了盈亏平衡点的招生人数29607人，2015年该校是盈利的。在固定成本不变的情况下继续扩大招生可以使学校扩大盈利。但是办学不但要讲求效率，更要重视效果，因此还要分析该校公共资源的承受能力，如教室、实验室、图书馆的容量，任课教师的数量，宿舍的床位等，在现有资源不变的情况下确定最佳的招生人数。

在实际应用过程中盈亏平衡点的计算是一个非常复杂的过程，由于学校各类学生的收入和支出是不同的，如果不考虑固定收入和固定成本，各类学生的变动收入减去变动成本的差也是不同的。本文中案例分析是以各类学生数同比例变动为基本假设，但在实际中这种变动的可能性非常小，所以如果想准确地分析盈亏还需要对各类学生的收入和成本进行更加合理的分配，进而分析单类学生变动对盈亏的影响程度，从而在招生时有所侧重。另外区分固定收入和变动收入相对容易，但是区分固定成本和变动成本就复杂得多。高校的支出项目很多，要逐一去衡量哪些支出会随学生数量的变动而动，严格合理地区。分固定成本和变动成本。

笔者认为本-量-利方法应用于高校主要有以下三方面作用：第一，让高校建立起成本利润的概念。第二，通过准确地计算盈亏平衡点，将学校的招生规模控制在合理范围内。第三，通过固定成本、变动成本的区分和计算，可以让高校清楚地知道哪一部分成本有节约空间，有的放矢、高效地节约成本。

（三）高校绩效评价方面。2009年中央教育研究所公布的《中国高等学校绩效评价报告》对教育部直属高校进行了排名，引发了社会的广泛关注。《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010—2020）》中也明确提出了加强髙校绩效管理的要求。以此为契机，学术界和教育界进行了大量的理论研究和实践探索，但结果并不乐观。首先，绩效评价多停留在理论研究阶段，可操作性不强。其次，没有统一的评价指标体系和框架，可比性较弱。第三，绩效评价应区分不同目标、不同层次、不同领域，不能一概而论。

管理会计中关于绩效评价的一个重要方法就是平衡计分卡。平衡计分卡是一种先进的战略业绩评价系统，其核心是把最受关注的信息浓缩在几项指标中，使信息使用者关注的状况和结果一目了然。其最大的特点是将财务指标和非财务指标结合在一起，以定量为主、定性为辅，相比传统的财务指标评价体系更加全面科学。平衡计分卡在国外高校已经有所应用，比如美国、澳大利亚等。如果将其应用于我国髙校的绩效考核，应根据我国高校的办学环境、目标要求的不同，对指标进行调整和完善。现以高校综合绩效评价为目标，将财务、顾客、内部业务流程、学习和成长四个层面的关键业绩指标设定如下：

1.财务层面的KPI（关键业绩指标）。高校是非营利组织，虽不以营利为主要目的，但同样应该重视资金的使用效率和效果。因此财务指标的主要关注点是资金来源是否充足、资金使用是否合理、是否专款专用和财产是否安全等方面，具体可以量化到各财务指标中，如资金充足率、收入增长率、预算执行率、资产负债率等。

2.顾客层面的KPI。高校一方面要面向学生，另一方面要面向社会，因此高校的顾客指标包括学生满意度和社会满意度两个方面。学生满意度指标主要包括学位授予率、就业率、毕业生薪酬、职业发展前景、生均比赛获奖数或科研成果数等。社会满意度的衡量指标范围相对较广，主要有入学率、助学贷款偿还率、用人单位对毕业生的评价、科研成果转化率等。

3.内部业务流程的KPI。这一指标衡量的是高校是否为学生和教师提供了良好的教学与科研环境。教学环境指标包括教师的学历结构、教师职称结构、生均事业支出、生均教学费用支出、图书藏量等。科研环境指标包括重大科研项目比例、科研成果获奖数量、重点实验室数量、大型仪器设备使用率、师生参加国际性学术会议数量等。

4.学习和成长层面的KPI。高校的主要办学目标是建设一流的学科与优质的科研创新团队以及高素质的教师队伍。关键指标包括：教学、科研成果增长率、博士点硕士点数、博士后流动站数、国际知名学者数、省部级以上精品课程数、国家重点学科数、教师出国进修人次、高学历教职工比例等。

平衡计分卡是一个主观判断和客观数据相结合的绩效评价方法，在每一个层面KPI的确定是一个主观的过程，其中有一些是由客观数据组成的指标，所以主观上各高校可以根据自身情况和所要达到的目标不同，确定适合自己学校的KPI，在评价过程中也会使用大量的客观数据，定量与定性评价相结合，使高校的绩效评价更加生动立体、更加全面。

二、管理会计在高校推广应用过程中需要解决的问题

（一）提高高校领导对管理会计的认识和理解水平，寻求政策支持。受传统高校财务职能和管理方式的影响，高校领导普遍存在重视教学科研管理、轻行政管理的现象，财务管理又是行政管理中最容易被忽视的一个环节。另外高校领导也不都是财务方面的专家，思想观念存在相对保守、对财务信息不够敏感等问题，致使管理会计在高校中的推行存在一定阻力。因此需要财务管理人员加强管理会计的宣传力度，促进高校领导对管理会计的认识，更新管理观念，更重要的是尽快将管理会计应用到高校的财务管理中去，让高校领导真切感受到管理会计的优势，进而对管理会计的推行提供强有力的支持。

（二）高校管理会计理论不完善，各方法指标的确认需要大量的理论依据。现有管理会计学是以企业会计为基础进行研究的一门学科，其主要方法和指标也都是以企业为研究对象。对于高校来说管理会计算是舶来品，需要踏踏实实地从理论研究做起，对各种管理会计的方法和指标进行深入研究，使高校在运用这些方法和指标时有理有据，形成一套符合高校实际、适合高校使用的管理会计理论和方法体系。

（三）建立案例库。管理会计是一门应用学科，不能只停留在理论研究上，要真实地应用到高校财务管理中去，为学校决策提供依据。管理会计在高校的应用，要以大量的实践案例为基础，在不断的实践中去充实和完善高校的管理会计理论，这势必是一个艰难的过程，要经历无数次的失败-改正-再失败-再改正，但是无论失败与成功都将成为高校管理会计研究过程中最宝贵的经验。各高校可以在案例库里寻找与自己学校相匹配的案例，借鉴其方法和指标应用到自己学校的财务管理中，缩短研究周期，少走弯路，对管理会计的快速推广可以起到事半功倍的效果。

（四）培养专业的管理会计人员。目前，我国高校普遍缺乏专业管理会计人员。受高校传统报账财务模式的影响，高校现有会计人员在职业素质、业务拓展能力、新知识理解能力等方面存在很大的局限性。由于高校财务工作相对稳定安逸，这对管理会计在高校的推广十分不利。因此必须建立起一支观念新、业务强、涉猎广的管理会计队伍，并在实践中不断发展壮大，最终带动整个高校会计队伍实现由“报账型”到“管理型”的转变。

（五）建立强大的管理会计信息系统。高校在应用管理会计的方法进行财务管理时，需要用信息化的手段进行数据的收集、整理、运用和输出，因此开发一套适合高校管理会计应用的信息系统是管理会计在高校推广的必要条件。现行的高校财务管理信息系统，更多的是处理会计信息，与教务系统、学生管理系统、科研管理系统、人事管理系统等没有互通，在运用管理会计进行分析时无法很好地整合这些信息，也就无法达到管理会计的目的。如将高校各个业务系统与管理会计信息系统进行资源整合，嵌入全面预算、成本管理、业绩评价等理论，不仅能够全面反映高校多个业务活动过程，保证信息的完整性和相关性，而且能够满足各方决策需求，提供更为及时、准确的信息数据。

篇（10）

一、引言

近年来，淄博市房地产市场在需求持续旺盛的引导下，继续保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，然而，与住宅需求的持续增长不同，淄博市住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面。在此背景下，淄博市鑫盛房地产开发有限公司在一期建设项目的基础上，提出了城市花园二期建设项目。该项目的建设不仅可以增加淄博市住宅市场的有效供给，缓解供求压力，而且也有利于项目实施单位充分利用市场机遇，提升自身竞争力，获得良好的经济效益。

淄博市城市花园二期建设项目总用地面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米，其中住宅50940.4平方米，商业20824.8平方米，幼儿园2400平方米，配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用），土地使用年期70年，地上住宅和商业可进入市场销售。

项目不确定性分析主要包括盈亏平衡分析及敏感性分析等内容，它可以在一定程度上考察拟建项目的风险程度，从而为项目决策提供科学依据[1]。为此，本文将项目不确定性分析的相关理论与淄博市城市花园二期建设项目实际密切结合，对本项目进行了深入的盈亏平衡及敏感性分析，考察了该项目的风险水平，以为本项目的投资决策及建成后的经营管理提供了科学指导。

二、淄博市城市花园二期建设项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析主要反映项目对市场上存在的不确定性的适应能力和抗风险能力，它既可以通过计算项目实现盈亏平衡时的价格或者产销量来反映，也可以通过计算项目盈亏平衡时的生产能力利用率来反映，其具体计算公式分别为[2]：

项目盈亏平衡时的生产能力利用率为：

产品的销售税金及附加；C为年固定成本；V为单位产品的变动成本。

在上述指标中，项目盈亏平衡时的产销量越低，销售价格越低，生产能力利用率越低，项目适应市场变化的能力就越强，抗风险能力越强[3]。

本文对淄博市城市花园二期建设项目的盈亏平衡分析，主要在以下三个层面上进行：

（1）保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值，则：

则：

即成本单价的盈亏平衡点是3329.35元/平方米，远高于1984元/平方米的成本估算，这表明只有当项目的建设成本发生较大变化，高达到3329.35元/平方米时，项目才达到盈亏平衡，项目的风险程度较低。

（2）保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值，则：

则：

即项目盈亏平衡时的平均价格为2168.66元/平方米，远低于住宅销售均价3000元/平方米及商铺销售均价5800元/平方米。

（3）保持成本、租售价不变的情况下计算租售率的保本点，即租售率最低允许值，则：

即只要项目的租售率达到60%，项目就可以实现盈亏平衡，可见项目能够低于较大的市场风险。

三、淄博市城市花园二期建设项目敏感性分析

敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度。项目某种指标对某种因素变动的反应敏感程度，可用敏感性系数来表示，其计算公式为[4]：

本文对本项目主要针对销售价格和项目总投资这两项影响项目最大的指标进行敏感性分析，分析结果详见表1。

表1 项目敏感性分析结果表

变化

因素 物业类别 敏感因素变化幅度5% 敏感因素分析结果

租售价格 租售量 总投资 投资利润率（%） 财务净现值（万元） 内部收益率 投资回收期（年）

元/平方米 平方米 万元

基本

方案 住宅 3000 50940.4 15449.87 57.63% 5116.46 70.88% 2.59

商铺 5800 20824.8

价格下降10% 住宅 2700 不变 不变 40.00% 1140.43 53.21% 2.37

商铺 5220

总投

资+10% 住宅 不变 不变 16994.86 52.38% 4633.49 62.47% 2.38

通过表1分析可得，当销售价格及总投资变化10%时，该项目的各项盈利能力指标波动并不大，仍高于基准的盈利能力，由此可见，本项目具有较好的抗风险能力，项目整体风险较小。在这两种不确定性因素中，本项目对销售价格的变动更加敏感，其次为项目总投资，这就要求鑫盛房地产开发有限公司必须密切关注房地产市场的价格变化，对房市的未来走向做出正确的预测，并以此指导项目建设及以后的经营管理，以切实增强本项目应对市场变化的能力。同时，还必须加强内部管理，尤其是成本管理，降低人、财、物等方面的成本消耗，以进一步持续提高项目的经济效益。

四、淄博市城市花园二期建设项目敏感性防范

为了防范上述风险因素的发生，本文特提出如下防范性对策[5]～[6]：（1）通过践行严格的成本管理，切实控制项目投资成本，提高项目的施工质量，同时，按照项目进度安排，实时监控项目的成本及工期控制情况，加强项目进度管理，在合理控制项目成本的前提下，保证工程进度。（2）加强与国内外知名品牌商、整合推广广告公司的密切合作，在对当地房地产市场需求进行深入调研的基础上，充分做好策划、营销计划，以努力提高项目销售率，在稳定销售价格的前提下，尽量缩短销售时间。（3）针对目标客户和市场变化趋势，及时调整营销策略，以不断降低销售风险，尽快回笼资金，提高项目的盈利能力。（4）加强与品牌建筑单位的协调合作，选择知名的监理单位，并加强合作，以高质量、高效率地完成本项目的建设，并通过本项目的建设，提高鑫盛房地产开发有限公司的整体形象和行业地位。

五、结语

项目不确定性分析是一个不断发展的、开放的理论体系，其应用性很强，本文的研究还存在着很多不足，如在项目敏感性分析中，对不确定性因素的选择还存在着一定的主观性，这在一定程度上影响了分析结论的科学性和客观性。本人希望这些不足能在以后的实践中不断地得到修正，在今后的一些后续研究中得以弥补，以切实推进项目不确定性分析相关理论的完善与进步，并不断提高其在我国项目投资分析中应用的科学性。

参考文献：

[1]杨晓.基于支持向量机的经济效益综合评价[J].科技信息，2010（4）442-443.

[2]陈伟，黄晨波，高崇博.构建节能项目全寿命期财务评价指标体系[J].财会月刊，2011（4）64-65.

[3]宝良，樊效峰.财务评价在建设项目方案比选中的应用[J].内蒙古科技与经济，2012（8）：38-40.

[4]邹晴.电网建设项目财务评价方法研究[J].财务评价，2012（4）：120-122.

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集中式污水处理是我国城市生活污水处理的主要形式，具有很多优点，对城市水环境保护起到重要作用[。2008年我国城市污水处理率为70．2％．其中工业污水达标排放率达到97．4％，而城市生活污水集中处理率仅为57．4％，生活污水排放量又是工业污水的．36倍[4]。借鉴发达国家城市生活污水资源化及分散式污水处理经验E5,62，对生活污水采取源头收集、就地处理、综合回用等措施，与集中式污水处理相比，污水成分简单、容易处理，投资少、建设周期短，污水就地处理回用减少了长距离输水管网建设费用，提高了水资源利用率，是改善水环境质量、提高城市生活污水处理的有效途径。

1．2居住小区分散式污水处理及回用

每年我国新建大量的居住区和居住小区。生活污水完全依赖城市污水厂集中处理已不能满足城市化进程发展的需要，作为生活污水处理的补充形式——居住小区分散式污水处理及回用的条件已完全具备：()排水量大、杂用水需求量大、水量易于平衡，具备中水处理系统设计和平稳运行的水量；(2)居住小区的规模化及污水处理技术的发展，中水处理系统的初始投资和运行费用大幅降低；(3)住房商品化、小区物业管理的兴起和完善，为中水处理系统投资和运行管理奠定了基础；(4)随着自来水价格的提高，为污水处理和中水回用产生良好经济效益打下基础。

2居住小区水量平衡及处理工艺选择

2．1项目概况

项目占地2．99万m2，规划总建筑面积19．48万m2，其中住宅面积8．9万m，绿化率58．8％，水景面积440m，居住675户，5025人。

2．2中水水源及设计处理水量的确定

2．2．1中水原水量及中水回用量

小区中水原水主要包括：淋浴、盥洗、洗衣、厨房和厕所排水，按污染程度分为优质杂排水、杂排水和生活污水，其中优质杂排水含有机物最低。中水原水量按下式计算：Qy=Eax／3xQxb式中：Q为中水原水量(m3／d)；为最高日给水量折算平均日给水量折减系数，取0．67～0．9，本项目取0．8；为建筑物给水量计算排水量折减系数，取0．8～0．9，本项目取0．9；Q为建筑物最高日生活给水量(m3／d)，按《江苏省城市生活与公共用水定额》(苏建城[2006J452号)规定，居民生活用水每人801id；b为建筑物用水分项给水百分率。项目原水水量见表，中水回用主要用于冲厕、绿化、保洁和水景补水，项目回用水量见表。

2．2．2中水水源及设计处理水量确定

根据原水和中水回用量计算。进行水量平衡分析(图)。水源优先考虑水量充沛稳定、污染程度低、处理难度小、安全且易被居民接受的中水原水做中水水源。因此。拟定优质杂排水作为项目中水原水。中水设施处理水量250m3／d，小区内优质杂排水390．7m3／d，完全满足中水设施水量要求，多余优质杂排水排入市政污水管网。

2．3处理工艺技术选择根据居住小区生活污水特征，中水回用满足冲厕、绿化、保洁和水景补水生活杂用水水质标准。项目处理工艺初选曝气生物滤池、生物接触氧化法和膜生物反应器三种，处理工艺技术比较见。通过对处理工艺技术、环境影响、占地面积和运行管理进行比较。项目选择膜生物反应器污水处理技术。工艺流程见图2，该技术处理效率高、出水水质好且稳定，结构紧凑、占地面积小，实现了水力停留时间和污泥龄的完全分离，污泥浓度高、抗冲击荷载能力强，剩余污泥量少，系统易于实现全程自动化控制，工艺技术集成化程度高。

3项目经济性分析

3．1投资估算

项目土建投资32．5万元，设备安装投资合计57．4万元，其他费用0．0万元，共计99．9万元。由于项目规模较大，总投资在房价中分摊仅为5．29元／m，若小区中水采用完全分流系统(包含室内外管网费用)房价仅增加20—30元／m2。

3．2项目运行成本

项目制水成本主要由电费、人工费、药剂费、固定资产折旧费和维修费构成，见。项目单位制水成本为．23元／m，仅是现行自来水价格的4％，该市市区区自来水价格为3元／m3。

3．3项目经济评价

3．3．1动态经济分析

项目使用期取5年，贴现率为6％，现金流量见。经计算，净现值NPV=22．37万元>0，内部收益率Yj9．7％，动态投资回收期0．5年，项目具有良好经济性。

3．3．2盈亏平衡分析