商业综合体市场研究大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇商业综合体市场研究范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

中国商业综合体设计流程呈现螺旋式，开发团队准备工作和设计是相伴进行的，重大决策也会不断地去调整。原来做的事情、决定不对，不断去调整，整个设计阶段成为螺旋状，有时候是往前走，有的时候是原地不动，有的时候可能还会往后走。不是说设计团队想这样做，而是中国商业地产存在一些缺陷，螺旋反复无法避免。

这些螺旋产生的原因，也就是中国商业综合体发展的挑战。

首先是周边环境带来的挑战。市场变化太快，开发周期太短，很多事情容不得想，只能一边做，一边想。有一些事情几个月前做，现在就不对了，因为周边其他事情发生了，原来说的人数也不对了，原来说周边没有电影院，现在有三个电影院在盖，很多事情发生了以后，在设计上就要要想办法把事情解决。

篇（2）

从今年市场的整体趋势看，当前购房积极性不及前两年，自住型商品住宅在一定程度上分流了需求，整体市场的热度和预期略有降温，对于房企而言也并不急于推盘。2月第二周，新建商品住宅市场仅有1个期房项目入市，供应量为528套。该项目是位于大兴区六环外的保利首开熙悦春天，户型以两居为主，套均面积85平方米左右。而在2013年春节假期过后15天内，却有6个项目入市，供应量达到2129套，相比之下，今年春节过后的供应量较去年同期大幅下降75.2%。此外，2月第二周北京纯商品住宅成交均价与上周相比下降了6.3%，为26503元/平方米。导致成交均价下降的原因在于成交均价在20000元/平方米以下的成交占比为36.75%，与此前一周相比上升了6.48个百分点。

链家地产市场研究部张旭认为，春节后纯商品住宅成交低迷是多方面原因共同作用的结果。首先，按照惯例，春节前后一般都为楼市淡季，节后市场恢复需要一定时间；第二，进入2014年后，已有3个自住型商品房项目开始摇号，按照政府计划，预计今年将有超过4万套自住型商品住房入市，相当于2013年北京市纯商品住宅成交量的一半，这不可避免地加重了市场的观望情绪；第三，2013年房价上涨明显，超出了部分刚需购房者的承受能力，而2014年以来入市的项目也以价格较高的中高端项目为主，高企的房价使得部分刚需被挤出市场。

此外，年初各大银行贷款形势并未像往年一样出现放松迹象，首套房利率优惠基本已经不复存在，贷款难也成为纯商品住宅成交低迷的原因之一。随着今年自住型商品房的陆续推出，预计新房市场的观望情绪还将持续一段时间，但短期内也难出现多家房企降价。

单盘推荐 / PICKUP

富力金禧花园

推荐理由：通州老城核心，社区配套设施完善，高标准精装修交房

富力金禧花园项目位于通州核心区，紧邻通州主干道新华大街，周边教育、医疗、商场、超市、餐饮等一应俱全，享受一站式无忧生活，项目距轻轨八通线北苑站10分钟路程。项目由10栋新古典建筑风格的高层住宅和特色商业街、商业中心组成。社区采用完全人车分流设计，争取花园面积最大化，配备全套安防系统。户型设计紧凑，方正实用，动静分区，客厅带观景阳台，卧室带大面积飘窗，卫浴、洁具、厨具等配备齐全。项目配套包括集超市、餐饮、购物于一体的商业中心和2100平方米幼儿园。值得一提的是，因著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花园地块内，并得以原址保护和全面修缮。同时为配合故居建筑风格，北侧商业楼和幼儿园也建成了四合院形式，既满足社区业主生活需求又别有风情。

京贸国际城

推荐理由：

成熟社区，生态宜居，学区房

京贸国际城位于京杭大运河及运潮减河交汇地带，拥有通燕高速、京通快速路、朝阳北路、朝阳路等数条交通干线，半小时可开车到达CBD。项目总建筑规模达到百万平方米，分东、西两区。除住宅部分外，另建有8000平方米高端商业、16000平方米会所。项目的教育配套一流，无论是从学校品牌还是办学规模上都属于区域前端，其中，设置有36个班级、规划面积20000平方米的北京小学分校，邀请北京小学校长亲自规划设计；同时社区内还建有5000平方米的幼儿园。

珠江四季悦城

推荐理由：4.5米层高，买一层得两居，青年社区

项目紧邻亦庄东区核心主干道经海路，近临京津高速、京哈高速。项目周边被万亩森林公园、湿地公园、凉水河滨河公园景观长廊以及100米六环绿化景观隔离带、100米京沪高速绿化带环绕，人均绿化率达到45平方米。社区拥有四个20000平方米中式庭院和一个50000平方米私属运动公园，并配有全社区WiFi覆盖，同时配套建设有68000平方米双首层环形商业和20000平方米双会所，项目东侧后期开发的36万平方米商业综合体，会打造成亦庄新城最大的国际一线品牌聚集地。

合生・世界村

推荐理由：户型灵动个性，买一层赠一层，不限购

合生・世界村所在的亦庄区域属于亦庄中关村科技园区，周边聚集了NOKIA、GE、LG、IBM等66家世界500强跨国企业。去年下半年，亦庄区域的楼市价值随着“地王”的出现而急速提升。相比之下，合生・世界村目前的价格仍处在洼地。项目自身配套非常完善，2014年更是项目配套的“纯熟年”――高尔夫练习场现已投入使用，集餐饮、娱乐、健身、SPA为一体的五星会所将于第一季度开放，华联商超已签约，今年8月开放。目前在售6#、7#、8#楼均为精装MINI LOFT小户型，包括4.2米层高LOFT小户型以及5.49米层高绝版LOFT。其中，5.49米LOFT40年产权，4.2米LOFT50年产权。

悦国际

推荐理由：准现房，3500元/平方米高标精装，配套丰盛，地铁物业

项目紧邻地铁4号线生物医药基地站，下车往西步行5分钟左右即到。东侧为40余万平方米区域级商业中心，是集购物休闲、餐饮娱乐、健身会所、大型影院、大型商超等于一体的超大型商业综合体；并自建38000平方米配套商业，周边拥有天龙河、念坛公园、滨河公园等自然景观资源。

热门选择

北京华贸城

推荐理由：扼守北五环、京承高速、北苑路、立汤路等城市主干道，坐拥地铁5号线、13号线以及规划中的14号线三条轨道，并有多条公交线路环布周边，项目的交通可谓四通八达。同时，社区配套的融汇大型超市、中西美食、时尚酒吧、数码影院、亲子乐园、个性SPA、健身会馆、主题园林等业态的复合型大都会商业中心已经正式营业，生活氛围成熟、便捷。

首开万科公园里

推荐理由：

户型南北通透，有少量纯南向两居户型可选择。目前精英型新青年产品示范区已经开放。

金融街・融汇

推荐理由：

地铁旁盖，交通方便。低总价品质微公馆社区，室内细节设计人性化，符合青年置业需求。规划12班幼儿园和24班小学，不出社区即可享受优质教育配套。

中建・国际城

推荐理由：

高端综合体项目，包括普通住宅、低密度洋房、特色商业街、优质写字楼。户型人性化格局设计，功能配比合理完善。项目距离地铁15号线石门站1.3公里，10分钟生活圈内聚集了新世界百货、甘家口百货等成熟商业中心，自身打造约13万平方米的配套特色商业街，可提供时尚餐饮、娱乐购物、社区生活等一站式服务。[10.jpg]

篇（3）

一、诺睿德国际商务广场项目简介

2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。

二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段

持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。

（一）第一个阶段是定位策略

一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。

首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。

做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：

1、优势

本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营

不同规模的经营业态，有较强的满足力。

2、交通优势

项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。

3、物业管理优势

发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进

经营理念，展现新型商业气象。

4、发展优势

本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。

5、弱势

处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。

6、经营优势

足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。

（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立

这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：

1、风格特色

以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。

2、品牌特点

鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。

（三）第三个阶段是开业推广期

包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。

另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

（四）第四个阶段是未来商业运营管理

并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。

（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。

（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。

在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。

可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。

三、商业综合体招商中的常见误区

（一）盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

（二）缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

（三）单纯依靠广告招商

招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

（四）过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

（五）缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

四、开发商街类商业综合体项目的招商策略

（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略

1、不求全面开花，只求重点突破

任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。

2、不求最高点，只求制高点

诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。

4、“返租式经营”策略

近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。

（二）商业综合体项目招商的总体思路

1、第一步：招商与住宅紧密粘合

商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。

2、第二步：推广写字楼与酒店

在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。

3、第三步：商业放在最后推

商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。

4、确定项目的招商工作程序

（1）全国招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

（2）长春本市招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。

策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。

（三）选择合理的招商时机

1、商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

2、商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

（1）主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

（2）中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

（3）制定招商工作进程

（1）第一阶段：（筹备预备期）

①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；

②制定业态定位标准；

③拟定初步各业态布局方案；

④拟定与商家合作方式及条件标准。

（2）第二阶段：（初选储备供应商期）

①进入全国招商工作程序；

②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；

③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；

④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；

⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。

⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；

⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。

（3）第三阶段：（审定确认供应商期）

①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；

②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；

③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；

④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。

（4）第四阶段：（合同申报签订期）

根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。

（5）第五阶段：（商户入场装修期）

①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；

②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；

③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；

④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。

（6）第六阶段：（招商持续期）

本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。

（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系

商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。

2、客户投诉处理流程

由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

3、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

（1）高标准卫生管理

对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

（2）绿色装修的统一管理

对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

（3）高标准管理各个停车场

鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

（四）成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

（五）合理把握赢利模式

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：

一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。

二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。

四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。

结语

总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。

参考文献：

[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.

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所以，公司、技术公司、老牌企业和新秀企业之间的竞争今后将更加激烈，也必将推动中国网络广告行业不断向前探寻更宽广的发展空间。作为这一切的见证者，《互联网周刊》将移动广告榜单的上榜企业增加到50家，与网络广告排行榜平齐。长期以来，本刊致力于发现、探讨和传播网络广告领域的新概念、新工具、新应用，客观记录网络广告业的创新以及一切优秀案例带来的新知。移动互联网时代的网络广告竞争格局，在本期榜单中一目了然。

评选说明

《互联网周刊》多年来持续关注网络广告产业的发展， 并致力于通过“中国网络广告公司综合服务水平排行榜”和“中国移动广告公司综合服务水平排行榜”，客观、全面地反映行业发展状况和趋势，以及发现和推广有创新潜力的公司。

本次针对网络广告公司的调查和评选主要由《互联网周刊》编辑部设置具体指标，本刊联合市场研究公司、数据公司、广告主和门户网站进行监测、分析和调查。评选团成员包括第三方数据机构、互联网智库和业内专家。

指标设置

对网络广告公司的评估主要从以下几个指标进行，并根据各指标在一个企业经营发展成长过程中所起的作用的不同给予其相应的权重（根据相关行业市场调查机构的标准执行）：

1、资源整合度：30%

客户资源，新媒体资源和传统媒体资源，包括资源总规模、分布结构、精准度以及资源整合能力。

2、创新能力：25%

公司的创新发展力主要包括：在新服务项目和业务方面的创新和拓展能力，新营销策略、新技术、新应用革新的能力，以及公司目前发展所呈现出的态势和方向是否对行业有引导作用。

3、广告技术：15%

对网络广告新技术的研发、应用水平，技术能力对商业模式创新与企业业务的支撑力度。

4、广告主口碑：15%

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一、国际公寓的定义

公寓为集合式住宅的一种，主要分为经营性公寓和公益性公寓，我们常说的公寓即指经营性公寓，国内目前的经营性公寓类型主要可分成三类：国际公寓、商务公寓及住宅式公寓。

国际公寓与商务公寓的基本特征是酒店式服务，故而市面上常统称酒店式公寓。国际公寓与商务公寓所不同的是其国际性的特征。

二、广州市公寓发展现状

（一）发展历程

广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。

20世纪90年代初期为广州酒店式公寓的起步阶段。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面，到上世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。自2000年起，是 “商务+服务公寓”的发展阶段。

（二）地理分布

广州市内目前并没有严格的国际标准化公寓，市面上所称的“国际公寓”即人们常说的酒店式公寓。现阶段广州的酒店式公寓主要分布在商业商务成熟或将来很有发展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政规划区域。例如辉胜阁国际公寓、正佳万豪金殿、佛奥广场、嘉裕礼顿等。这里聚集了广州的跨国大公司和同内的大公司及驻华领事馆，形成了高档成熟客户，如跨国公司高级管理和技术人员，驻华领事官员，常驻广州的港澳台商务人士及本地的高管和技术人员。

三、国际公寓客户群定位

（一）标准化尺度

1、主要内容

建筑设计新概念——“国际标准化公寓”正受到市场越来越多重视。“国际标准化公寓”即标准化的国际公寓，其标准化尺度主要包含以下内容：

（1）地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。

（2）空间的特点。大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。

（3）居住文化。在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。

2、基本配置

国际公寓的配套往往按酒店标准配置。有的国际公寓干脆用星级酒店的标准，标为“四星级国际公寓”、“五星级国际公寓”等。基本配置主要包括以下内容：

（1）由著名设计公司度身定造；

（2）聘请国外优秀室内设计公司、园林景观公司担纲室内设计和园林设计；

（3）酒店式外观及公共空间，酒店式设备，酒店式物业管理；

（4）各种配套设施一应俱全；

（5）建筑用料及配套全部采用国际一流产品。

3、基本特征

商务+服务+国际化。目前方兴未艾的广州公寓，主要凸显出“商务+服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过装修、服务提升后，将会具备公寓之实。

（二）客户群定位

1、购买人群

酒店式公寓的购买人群集中于五类客户群：

（1）集团买家，作为集团高级雇员的宿舍和跨国集团驻华办事处等。

（2）商务买家，主要用作中小型企业的办公楼、国内的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）。

（3）投资买家，用于租赁或商住投资。

（4）自住买家，日常居住CBD办公族、BOBO一族等。

（5）SOHO买家，居住+商务二合一的创意产业群（广告、IT、设计等）。

目前广州的公寓主要瞄准企业主、高级白领、投资客等“具有商务特征的客户”。达镖国际、君临国际公寓等投资客占了很大的比例。

2、主要住户

广州的酒店式公寓70%的客户来自亚洲，包括日本、港澳、东南亚；其他主要为欧美国家。住户的特征和要求主要有：

（1）日韩等亚洲外籍人士是广州国际公寓的主要客源，他们都喜欢群居；大多是携带家人同住，所以对大户型，三房两厅有较大需求，对周边生活配套设施要求教高。

（2）欧美国家的人不喜欢群居，甚至不喜欢在同一个楼层碰面；

（3）单身型的商务客源不介意户型，对地理位置要求较高，多要求靠近工作地点；

（4）无论国际公寓抑或商务公寓，客户普遍对软要求较高，提供酒店式服务是基本要求。

四、A城公寓物业策划建议

（一）项目基本情况

A城公寓物业所属项目位于广州市荔湾区原某工厂厂址。根据A城控制性详细规划方案，项目作为A城的总部办公组团，毗邻芳村大道南，地铁一号线及广佛线交汇于此，享有得天独厚的新城中心景观轴门户位置，周边规划为高尚住宅社区。项目占地3.98公顷，容积率6.0，建筑密度50%，总建筑面积23.8万㎡。规划为集大型购物中心、星级酒店、国际公寓等为主体的城市综合体。为整个A城及周边地区提供综合性的商业购物娱乐中心。

（二）本项目的市场空间

（1）地理位置优越。项目目前虽不从属于成熟商圈，但其作为广佛交融核心，地理位置极为优；毗邻珠江，景观资源不可复制；地处交通动脉芳村大道，三地铁交汇中心，区域商务氛围必然日趋浓厚；外接环城高速、东新高速、广珠西线，交通区位条件得天独厚；同时本区域作为工业文化的聚集地具备其它板块所不存在的核心优势。

（2）地标建筑凸显品牌形象。鹤洞地区由于土地供应量小、潜在价值多年被低估，致使本区域缺乏能够提升区域形象的地标建筑，标志性的写字楼、酒店、高档公寓更是极为稀缺，其投资和发展潜力并未被充分挖掘，本项目入市满足了区域市场这一空缺，通过打造地标级写字楼、星级酒店、高档公寓等高端产品，来体现投资价值，满足投资需求。

（3）文化内涵成为加分项。本区域为广州工业产业的聚集地，伴随工业文化价值逐渐被重视，金融核心区的规划打造，强大的文化产业、旅游产业、金融服务业支撑将为本项目提供大量客户，同时区域商务氛围的不断完善，大量外资企业、跨国集团入住白鹅潭-鹤洞一带，由此带来的外籍管理人员、高收入白领、金领阶层将会产生巨大的居住需求。

（三）项目策划建议

产品定位：与本地块星级酒店及大型商业mall主题相配套，规划3栋国际公寓，一栋东方国际公寓，一栋西方国际公寓，一栋综合型国际公寓。本区域商业繁荣、商务氛围浓厚、高层高收入精英人士聚集，国际型公寓有市场。

市场定位：打造荔湾旧城新核，广佛核心，后工业时代的滨江地标公寓，形成市场上最受目标消费群体追捧的、区域内外引起共鸣的高品质投资型产品，并以此树立白鹤集团在地产市场的形象。

经营方式：东方国际公寓、西方国际公寓整售，综合型国际公寓自持。经营理由：降低承租方的经营压力、保证物业服务的专业性和统一性。

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Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：

0 前言

综合性是现代商业建筑的发展趋势，建筑师在设计商业建筑的方式和功能都在发生着改变，不同的策划定位、商业特色和地方人文都影响着商业建筑的模式，这就需要我们不断改进我们的项目产品，打造更加符合商业需求的最佳策划方案和设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。

一、商业建筑策划

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能、物业、设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。

（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周边商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

（2）模式需求不管商业建筑是出租、出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。

（3）在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。商业地产策划师要具备多学科人才协同组织能力，根据项目所处区域历史文化特点，特别是根据当地消费者偏好，设计项目开发的总体理念，确定文化定位与市场定位。当前，商业地产项目一般由发展商组织总体策划，在投资立项中需要与商业经营专家、商业业态店经理人员、商铺营销策划师、建筑规划师、景观规划师、建筑师等进行沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。

（4）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5-6 年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

二、商业建筑设计

商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。前期的规划定位，招商，经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

（1）业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位，招商，经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益

（2）模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品，要对多种业态使用功能的平衡与协调做充分的考虑。商业建筑本身的功能组合十分复杂，对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计时采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约 30% 的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。

（3）引导系统设计

人流、物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。先确定人线，物流，出入口，通道形式，再作商业功能的布局，今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多姿的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境。让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

（4）绿色建筑和特色

篇（7）

商业用地获青睐

6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来苏宁、新世界地产、广州丰等15家企业参战，经过33轮激烈竞买，广州市丰房地产开发有限公司出手阔绰，以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。令人惊讶的是，该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块――CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。

重金拿下该地块的广州丰房地产被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司，崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。

借着商业用地热卖的机会，北京市相继在7月集中推出多宗地块，CBD的9宗地块在7月6日拍卖，其中就包括部分商业用地，首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企参与竞标。此外，建筑规模8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地也在7月底招标出让。

6月30日，深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”，位于南山区蛇口太子湾的一宗地块，被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，楼面地价约3788元/平方米，成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。

招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中，深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体，极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。

去年，招商局就宣布将再造新蛇口，包括三大重点工程：太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划，太子湾片区将通过功能调整和改造升级，打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。

开发商集体转向

亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的调控，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。

今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手，斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。

绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。

6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。

除深圳万科外，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外，万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目，如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区，以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。

金地集团则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，到2015年，金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司，相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。

对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为，转型是公司自身发展的需要，企业为了寻求多方面的增长点，开始进入受政策影响较小的商业地产领域；同时，商业地产能够拉动地方经济，因此地方政府在对土地进行规划时，有意提高了商业用地比例。

投资激增风险高企

中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。

截至6月27日，北京市土地整理储备中心数据显示，上半年北京土地出让总数为113块，总面积1031万平方米，成交总值为324.8亿元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元，大幅下滑了75.4%。与此同时，商业类地块异军突起，上半年已签约的商业类地块合计21块，总建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，供应量和楼面地价均超过了住宅地块。

上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元，占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅，共计500.36万平方米，成交金额为454.44亿元。以土地性质来看，商品住宅用地38幅，计205.88万平方米，商业用地41幅，计122.78万平方米，保障房用地25幅，计174.68万平方米。

今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。6月8日，推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。

而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗，总出让金额为87.14亿元。其中，商业办公用地就有4块，出让金额达到74.98亿元，占总出让金额的86.05%。

据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。

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Abstract: tourism planning in China has spread to prepare county, even township. However, more and more people are put forward, the tourism plan cannot guide the development of the industry, and the constant revision requirements. After modification, that still can't solve the investment promotion, marketing promotion, scenic area management, and the actual problem. Actually, this is because the two reasons: one is planning to keep up with the change of social development revision, and tourism development requirements; 2 it is the high requirements planning, requirements planning can do that with planning to guide planning to make the planning better implementation. Planning itself, there are several main problems of planning unit qualification is not enough, ability is limited, caution cost, the basic data research not detailed planning depth causes of insufficient, suitable fur, etc. Because of the tourism planning market expansion, is engaged in tourism planning unit also increases, intense market competition, leading to the tourism planning company bid for plays "the price war", low price can't guarantee quality. And the requirements for the plan too reflects in: finish do not belong to the requirements planning planning category task. Such as the marketing way to segment the market, or even worse with planning how to guide said recent operation, all belong to the category of market planning. So the solution of these problems must take planning and planning organic combine make planning guidance planning, planning embodied planning.

Key words: tourism, planning, planning, combined

中图分类号：F590.8文献标识码：A 文章编号：

旅游规划与旅游策划的定义：

旅游规划，是一个地域综合体内旅游系统的发展目标和实现方式的整体部署过程。规划经相关政府审批后，是该区各类部门进行旅游开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合的整体优化，正确处理旅游系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题。

旅游策划，是指通过旅游开发理念的扩张，强化规划设计理念的基础，从多学科、多角度，在对旅游地资源、区位等前提条件进行客观分析的基础上，围绕旅游市场和行业发展需求进行充分研究，制定出一种具有文化价值、商业价值和营销价值的产业策略、产品定位和实施方案。

旅游规划与旅游策划的共同点：

旅游规划与旅游策划都是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程，因此规划与策划有共同点。

目标相同

规划是一套法定的规范程序，是对目的地或景区长期发展的综合平衡、战略指引与保护控制，使其实现有序发展的目标，为实现旅游产业发展做到科学性、合理性的定位。

策划是从创造性思维的角度出发，以资源与市场对接为目标，用独树一帜和鹤立鸡群的方法解决旅游吸引力、产品、开发过程、营销等方面的独特性与操作问题；围绕旅游吸引力、商业感召力、游憩方式、营销方式、商业模式等问题的解决，旅游策划必须具有创新性、可操作性，为实现旅游产业发展做到科学性、合理性的定位。

从实施角度来看旅游规划与旅游策划各有不同的手段，但从目标来看旅游规划与旅游策划目标相同的，都是旅游发展全局性要求的简要、生动的反映，是旅游科学性、合理性的集中体现。旅游目标的制定，是依据有关基础条件和发展政策，对旅游发展的未来可能性所作的状态和位置抉择。该目标既应该是符合目的的，也应该是通过主观努力可达的。旅游目标常根据外部环境和内部条件，借助规划与策划这一工具，来实现对旅游发展。

任务相同

旅游规划的基本任务是通过确定发展目标，提高吸引力，综合平衡游历体系、支持体系和保障体系的关系，拓展旅游内容的广度与深度，优化旅游产品的结构，保护旅游赖以发展的生态环境，达到保证旅游地获得良好的效益并促进地方社会经济的发展。

策划的基本任务则是针对明确而具体的目标，通过各种创造性思维和操作性安排，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。

旅游规划与旅游策划有机结合

目前先进的思想强调更多的是旅游的"两划"、旅游规划与旅游策划有机结合，即对旅游城市建设进行系统整体规划的同时也要进行系统地策划，而且策划要在规划之前。旅游规划就是相当于企业产品的生产过程，主要围绕硬件来做，而策划则是在生产该产品之前的软件设计。软件的重要性体现于三个方面，第一，能起到起死回生的作用。一个城市对硬件的投入可以达到几千万甚至上亿，但是不见效果，已经遇到了发展的瓶颈，如果再花十几万搞软件，这个软件就决定了其旅游的发展。第二，起提升旅游产品品质的作用。现今旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多的依赖于软件的开发，也就是开发人文旅游资源和提高旅游服务的质量和水平等。第三，起画龙点睛的作用。旅游景点所在的位置、旅游建筑等都是静态的，而静态的旅游要用动态的方法来进行推广。旅游城市要充分挖掘景区的服务功能，通过不断变换景区的活动内容，推出新主题，延长产品寿命来推动旅游，让每位顾客感受到"山水依旧，感受常新"。

用好策划、完善规划、发展旅游

1、规划前的策划——总体策划

在规划之前导入总体策划，可以解决目前规划中存在的一些问题：

1）深度进行市场研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；

2）拟合资源与市场，大胆创意，形成表现吸引力的产品形态；

3）运用韬略，建构战略，并落实为战术和行动计划。

2、规划中的策划——实施策划

规划的期限最少也有15年，性质要求其不可能对整个规划期的发展进行详细具体的安排，即使对近期（3年-5年）有了较为具体的说明，但是其远远不能用来指导实践。这也就是规划拿得起放不下的地方。委托方对照规划中的"近期重点项目"章节是无法进行细化实施的，即便是对重点项目进行编制详规，其项目也是依据总体规划而来，只是进行了更为具体的设计，并没有从旅游者的角度来看待问题，是否创造了新奇的游玩方式，是否带给游客全新的旅游体验，是否营造了独具吸引力的营销宣传策略等等这些问题都没有涉及。策划要比规划切实的多，有力的多，旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，而策划更针对于近期设计出符合游客口味的产品，通过最出位的营销方式讲这种产品宣传给游客，用最合理的收入模式促使游客在这里高高兴兴的花钱……这些都是规划所反应不及的。策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，策划又能灵活的调整，同一个舞台可以迅速上演不同的戏，这就是策划的优势所在。

篇（9）

Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.

Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：

引言

现代商业建筑与众不同，有自己的特有规律，特有的要求，不同于住宅建筑相对稳定而单一的要求。如果建筑师按照自己的思路闭门造车或单纯依据设计任务书进行不科学、不合理的传统设计方式，那么辛苦设计的建筑项目不仅没有产生效益，还会浪费大量的资源。这就要求建筑师综合素质的提高并积极参与商业建筑的建筑策划，配合地产商、策划师、营销师、结构、设备及其他专业人员，了解商业项目的地理、地域条件、社会、人文情况、消费、发展特点和趋势、经济、技术、城市规划发展等各方面基础资料及商业建筑的各种模式，根据建筑策划制定合情、合理、合适的科学建筑设计依据，才能更好地完成商业建筑这种复杂的设计工作。商业建筑设计首先要做好的就是建筑策划，建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，从而为建筑师提供建筑设计的科学依据。

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

1 商业建筑策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

1.1 市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条件、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

1.2 模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

1.3 可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

2 商业建筑设计

2.1 业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

2.2 模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

2.3 人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者(铺面投资者、商业投资者)的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

2.4 绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

3 结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88,商业建筑设计规范[S].

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电力市场是采用法律、经济等手段,本着公平竞争、自愿互利的原则,对电力系统中发电、输电、供电、客户等各成员组织协调运行的管理机制和执行系统的总和。

电力市场首先是一种管理机制。这种管理机制与传统的行政命令的机制不同,是采用经济手段而不是行政手段进行管理。同时,电力市场又是一个执行系统,是电力生产、传输、分配、转换信息和计算机系统的综合体,具有交换和买卖电力、提供信息、通融资金的功能,是应用计算机、测量和通讯设备,以电价为控制信号,进行负荷管理、监视电力系统的运行和促进与客户合作的综合体。电力市场的实质是通过建立一个充满竞争和选择的电力系统运营环境来提高整个电力工业的经济效益。竞争和选择是市场机制相互依存的两个方面。从供电厂家来看,电力市场的本质是引入竟争机制,各厂家可以充分挖掘各自的潜力,千方百计地降低供电成本,以获得更大的经济效益;从客户的角度看,电力市场的本质是提供了更多的选择机会,可以得到更便宜的电力。市场机制中的竞争和选择保证了电力市场的高效运作。此外,还通过联合备用、协调维修和事故支援等获得共同利益,这些共同利益在电力市场成员之间合理地进行分配。

1.2 建立电力市场的必要性

(l)电网间进行功率交换需要电力市场。

目前,我国电网是“省为实体”。互联电网的功率交换,涉及各省网的经济利益,由于电价长期偏低,影响了供电方的积极性,妨碍了省网间的功率变换。这一现状使我国省网间的功率交换,无论从数量上还是种类上都是很少的,一般是固定电量、固定时间和固定电价的交换方式,缺乏科学的管理。在电力市场中,电力交换是以贸易的形式进行的,彼此间是平等的、互利的伙伴关系,处处体现了自愿的原则,对于未能满足合同要求的,其处罚措施也是经济性的,所以电力市场能提高各电网间电力交换的积极性。

(2)电厂产权多元化需要电力市场。

自从我国实行集资办电政策以来,电厂大家办。目前已形成由中央政府、地方政府、华能和外资等多家办电的局面。这对加快电力发展、缓和电力供需矛盾起到了很大作用,对于不同所有制的发电厂应该平等对待,创造一种平等竞争的环境,使建设和运营各种类型的发电厂的投资者在承担一定风险的情况下有利可图。电力市场能做到给予每个参与者以平等竞争的机会。

(3)电力企业的发展需要电力市场。

电力企业必须在电力市场中引进竞争、降低供电成本和电价、提高服务水平在电力市场中,参与各方是平等的竞争关系。如在英格兰和威尔士的电力市场,首先由电厂根据成本报价,再依照报价高低安排发电计划,这样,各电厂为使自己处于有利的竞争地位,就努力采取各种措施降低成本,如在发电厂内部精简机构,提高效益,从而降低报价,增强自己的竞争力。输电企业和配电企业通过竞争降低成本、降低电价、提高服务水平,客户从中得益,促进了经济发展。

(4)建立电力市场是吸引投资的有效手段。

  由于电力市场创造了一种平等竞争的环境,在允许投资者承担风险的前提下获得一定的利润,这符合一个良好投资环境的要求。例如,阿根廷自从建立电力批发市场后,允许所有的发电厂自愿参加贸易,各电厂既可参加调度,也可将电能直接卖给终端客户。阿根廷的电力市场引来了美国、日本、芬兰、法国等国家的投资公司、工程公司,它们都积极谋求获得阿根廷的电力工程。

2 树立电力市场营销观念的重要性

电力市场营销作为一种有意识的经营活动,是在一定的经营思想指导下进行的,这种经营思想可称为“营销管理哲学”或“商业哲学”,它是电力公司经营活动所依赖的指导思想和行为准则。这个问题是电力市场营销学中一个非常重要的问题,因为,现代市场经济条件下,公司的市场营销工作要靠人去干,公司的市场营销计划也要靠人去制定、贯彻执行、监督检查,而公司的高级管理人员和市场营销人员都是按照一定的经营思想或商业哲学去进行经营管理活动的。因此,公司的高级管理人员和市场营销人员的经营思想是否符合客观形势、是否正确,对于电力公司的经营管理能否改善、电力公司兴衰成败关系极大。

3 电力市场营销观念

电力公司长期以来实行高度集中的计划经济体制和政企合一的管理模式,使我们习惯于用行政手段来管理电力的生产与销售,发展靠国家,效益靠政策,管理靠行政手段,缺乏市场竞争的紧迫感和危机感。随着国家电力公司经营体制的转变和电力供需矛盾的缓和,电力的发展必须靠市场,求质量、求效益;电力发展模式必须从数量速度型转向质量效益型;实现电力的发展从过去以供给导向为主,被动地填补供电缺口,转向以需求导向为主,主动开拓市场,促进电力资原优化配置,为此,必须树立和强化改革创新观念、优质服务观念、市场竞争和效益观念、依法经营观念、科技创新和人才开发观念,加强营销队伍建设,丰富和完善营销手段,加强营销管理,逐步实现营销工作现代化。

电力公司在新世纪,应树立以市场需求为导向,以满足客户需求为中心,以引导客户消费并取得经济和社会效益相统一的市场营销新思想。以市场需求为导向,就是要加强对市场需求预测的研究,做好市场变化的跟踪分析,提高市场预测的及时性和准确性。电力生产项目的规划和实施,电力生产运行计划的编制,用电政策、电价政策的调整,

用电计划的安排及日常营销管理工作均需以市场需求为依据。以满足客户需求为中心,就是不仅要根据客户的要求,提供优质、可靠、价格合理的电力电量,而且要做好全方位的优质服务,给客户带来安全、舒适、方便和满足感。 4 电力市场营销观念的实施与贯彻 电力市场营销观念的实施与贯彻,需要付出艰辛的努力,需要作大量的工作。具体地说,主要包括以下几个方面。

4.1 树立全员市场营销观念

美国市场学专家菲利普日科特勒设计了一个评判标准来衡量一个企业营销机构的优劣,简称“POISE”标准。它表示观念、组织、情报、策略和效率。由此可见,考察一个电力公司的首要标准就是观念,即公司从上到下的工作人员是否有一心想到客户、为客户服务的经营指导思想。首先,电力公司的决策者必须牢固地树立正确的经营指导思想。决策者在公司中担负着重要的职责,其指导思想正确与否将影响到公司的战略战术与决策,关系到公司的生存与发展。为此,可通过各种形式的厂长、经理培训班培训公司领导,同时对从事销售工作的人员进行培训。而且,由于具体贯彻执行一个公司营销目标的任务,总是落在处于最低层次的人们的肩上,这些第一线的职工在实现公司的目标中,发挥着实质性的作用,他们的经营指导思想的正确与否也直接关系到市场营销观念在公司中的贯彻和实施。因此,需要对公司职工开展全员培训,使公司每一个成员都树立市场营销观念。

4.2 全面理解满足需求

电力市场营销观念的核心是满足客户的需求,始终坚持客户第一的原则,这是它与旧观念的区别所在。满足需求包含着丰富的内容,电力公司只有全面理解才能贯彻。

(1)要满足客户对电力产品的全部需求。客户对电力产品的需求是多方面的,不仅限于电力产品直接的表面的使用价值,还包括其他方面的要求,如客户购买电力,不仅要求电能安全,电力质量好,电压稳定,而且要求有周到的服务和适当的价格等。因此,作为经营者要考虑客户对电力产品的全部需求,实施整体产品策略。

(2)要满足客户不断变化的需求。客户对电能产品的需求不会永远停留在一个水平上,而是随着生产的发展、产品的发展而不断变化的。公司的经营者要认识到这种变化,研究这种变化,适应这种变化,生产和经营客户需求的新产品(如发展新的服务)。

(3)要满足不同客户的需求。客户不是清一色的产品需求者,而是各有特色的、具体的、活生生的人,由于他们个性不同、所处地位不同,对产品的需求也就不同。所以需要进行有效的市场细分,了解不同层次消费者的需求,开拓公司市场,获得较好的经济效益。

4.3 树立长期利润观点

实施电力市场营销观念还体现在电力公司利润的获取与评价方面。在电力供小于求的情况下,电力公司无需市场营销,没有市场营销的观念,公司活动的中心是保证安全的前提下大量生产电力产品,以获得尽可能多的利润。在电力供大于求的情况下,电力公司的情况则发生了较大的变化。但有的公司往往只顾眼前利益,有利就干,无利不干,利大大干,利小小干,忽视长期获利目标。电力市场营销观念明确指出,电力公司应在满足客户的需要之中获取预计的利润;不能只有短期目标,急功近利,而要从长计议,把整个公司营销活动看成一个系统的整体过程。要满足客户的需求并达到长期利润最大的目标,公司既要考察短期利润目标,又要考察产品的市场占有率、投资收益率等指标,不仅要看到市场上存在的现实的消费者的需求,还要分析潜在的需求。为了提高市场占有率,取得较大的市场份额,对于某些有购买潜力但短期内公司获利甚微的客户,也要经营,以求得长期利润最大。

4.4 改革公司内部的管理机构

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黑龙江省的经济发展催生了繁荣的市场新貌，市场营销专业也逐渐受到社会各界的关注，并成为各学校培训的重点科目。就业形势迫在眉睫的情况下，积极让社会带动就业也是形势所迫，这就要求我们培养出来的人才要有适应社会的能力，才能满足用人单位的需求。五大连池技工学校坚持在培训学生中发展，在发展中创新教学思路，将培养高素质的人才建设工作，同打造最美校园工作相结合、同提高学生修养相结合，深入挖掘学生的自主创新的智慧宝藏，培养德才兼备的推动社会发展的新型人才。目前市场营销专业人才培养面临的最大问题是供需之间的矛盾，不难看到学生步入社会后发现学无所用，实际与课本完全脱节。激烈的市场竞争不得不给我们敲响一个警钟，好的产品出来了，要有专业的销售人员推入市场，这样企业满足客户需求的同时也得到了客观的利润。由此可见，市场营销人才的培养势在必行。纵观行业市场，现在的专业人才需求量非常大，但是技校毕业的学生有的走进社会却无法胜任当前的工作，导致社会上的供需矛盾，这也让我们教师深刻检讨反省，适时调整教学方案。通过近几年的努力探索，我校市场营销专业的学生在适应能力方面收到了较好的反馈。

一、我省市场营销专业的现状

能够实现自我开发和创造能力才是真正的适应社会的能力，这是一种知识的积累，技术的提升，较强的心理素质的综合体现。社会需要什么人才，我们就培养什么人才，有这样的教学思路，才是识时务者。目前，我校市场营销专业的课程设置目标就是转变学生的适应能力，让他们入学即知道毕业后工作岗位的要求，培养他们的综合素质来提升参加工作的竞争能力。

现在的技校教学形式面临严峻的考验，有时资金扶持力度也不足。比如教学设备陈旧，很多学校还在黑板上给学生描绘先进的市场模式，课堂上教师对基本理论和原理的讲解还停留在照本宣读的初级阶段，学生无法在高科技的领域上体验先进的教学模式，枯燥呆板的理论知识让学生无法理解与质疑，提不起兴趣地被动接受，让学生知其然不知其所以然。这些现状，导致市场营销课程实践教学环节得不到应有的操作，硬件设备的滞后不能保证操作的顺利进行，一些课本上的教学内容如同虚设，学生也只是走马观花地浏览一圈而已。还有些学校，没有建立校与企业之间良好的校企合作渠道，因此人才培养的高品质教学也停留在纸上谈兵的状态。

二、培养具有适应社会能力的人才策略

基于各个学校目前的整体现状，提升职业能力就需要教师多下功夫。要合理利用现有资源来完善学生的知识结构，在课堂上增加当前社会现状的讲解，把商业模式提到课堂，让学生在小组合作中理解团队意识和敬业精神，细化课程与社会的深度接触。我们学校在这个专业里增加了实践性和针对性教学，通过让学生有计划地参加社会实践来让学生融入社会。我们更侧重核心理论知识的专项职业岗位培训，注重校企合作关系，让学生在市场的实践中摸爬滚打，由有丰富实践经验的老师和企业专业人士带领他们完成营销操作。我在课堂上告诉学生区别销售和营销，学生们必须理解营销的职业路径是很有前途的。当了解客户的需求，并满足客户的需求的过程完成，就促成了一次很完整的营销。在课本的分析过程中，当学生明确了解市场营销学中的6P，即：产品、价格、通路、推广、过程和人，他们会感悟到营销的精髓。而引导学生进行市场营销策略的探究过程中，学生能自主针对客户需求、市场分析、竞争分析、渠道研究等，出色地自己完成这些策略，这完全是归功于我校对学生的培养。走出我校的学生已经具备了逻辑、数学、金融知识三大技能，用人单位在使用的过程中给我们很好的反馈跟踪报告：他们认为学生能自主完成市场研究部分，从领到任务后的定义问题、确定调研设计方案、确定数据信息的类型和来源、分析数据信息到完成任务撰写调研报告，做得都游刃有余。

三、明确教学的根本目标是输送合格人才

我们专业组的教师深入社会调查，根据市场上对人才的需要对症下药，从营销组合4P（Product、Price、Place、Promotion）出发，侧重打造全能型人才。就拿我们专业的学生来说，直接行销、邮件营销、电话营销、广告营销等方面，在学校就得以很好地锻炼。学生们开动自己的脑筋，不论是哪种营销都在学生中尝试。这些学生之间的销售，让学生具备了数据分析处理能力。我曾带领学生进行市场调查，指导学生根据实践情况写提案，让学生模拟公司运营模式，课堂上导入自负盈亏的企业实体案例进行教学。要立足于自身的特点突破教学的局限性，拓展实践教学渠道，让他们在实战中成长。有几个学生在获得数据，收集、整理和存储数据之后，得到丰厚的报酬。我通过最近的市场营销的考察发现，最大的变化是互联网介入后，电子商务、社交网络为主的互联网营销开始占了主流。这就要学生跟上社会的变化，认识到从传统的电视广告到网络在线广告的发展方向。当学生具备了关系协调与形象管理事务的咨询、策划、实施和服务的技能后，会给用人单位创造最大的利润。这样的学生走入社会，当然受欢迎。所以，在这个教学过程中，教师要注重培养学生的协作交流能力，通过实践教学激发学生兴趣的同时，注重知识的运用理解。我校的这种教学模式，不但实现了学生的自我价值，而且缓解了学生的就业压力。

因此，突破教育的瓶颈，还要依靠教师不断推陈出新的教学方式。要强化学生的综合素质，培养学生融入社会的能力。教育搞好了，有利于经济繁荣，能够很好地满足企业和社会的需要。

参考文献：

[1]张超武，胡月英.市场营销专业应用型创新人才培养模式研究

[J].重庆科技学院学报，2011（7）.

[2]阎大伟.试论大学生就业能力的构成和要素[J].青海社会科学，