国际投资的方式大全11篇

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1.从绿地投资与跨国并购之间的联系说明国际直接投资发展不同阶段进入方式的选择

绿地投资与跨国并购各有特点，但两者之间也有着密切的联系，从国际直接投资的发展历程来看，这两种方式可看做是国际直接投资发展的两个阶段。初级阶段为绿地投资。在国际直接投资发展的初级阶段，由于大多数国家经济发展水平有限，不具备最基本的工业和生产技术，而跨国并购要受到一定条件的限制，如东道国必须具备并购的条件和投资环境，具有可以并购的目标企业，具备能保证投资商从事有效生产和经营的条件和政策。一方面，在国际直接投资发展的早期阶段，这些跨国并购所需要的条件不存在，国际直接投资不得不放弃跨国并购的方式。另一方面，国际直接投资母国之所以进行绿地投资，是因为母国具有相对于东道国来说先进的技术或其它垄断性资源，这样进行绿地投资可以使跨国公司最大限度的保持垄断优势，充分占领目标市场，并且投资母国新建厂房、生产能力、销售渠道等，对东道国工业及技术水平要求较低，因此在国际直接投资发展的初级阶段，投资主体愿意也不得不采取绿地投资的方式。

国际直接投资发展的第二阶段则为跨国并购的方式。这是因为随着各国经济的发展，越来越多的国家满足了跨国并购的条件，有了十分成熟的或者比较成熟的行业和可以成为跨国并购的目标企业，因此，跨国并购可以说是跨国直接投资和东道国经济发展到一定水平的必然结果，也是国际直接投资发展的第二阶段。

2.经济发展不同水平国家国际直接投资方式选择的论证

2.1 发达国家国际直接投资进入方式的选择

发达国家是全球国际直接投资的主力军，也一直占据着国际直接投资的垄断与优势地位。从发达国家国际直接投资对全球跨国直接投资的贡献度来说，全球国际直接投资发展变化的特点与发达国家国际直接投资发展变化的特点基本是一致的，因此发达国家国际直接投资进入方式的演变与世界国际直接投资进入方式演变过程基本是一致的。以美国为例，其国际直接投资主要进入方式也经过了从绿地投资演变为跨国并购的过程。

据《探索跨国企业：关于总部在美国企业的原始资料》相关数据显示，在20世纪50年代至70年代之间，美国跨国公司对外投资时，主要是采取绿地投资的方式，只有在1966年至1970年间，美国跨国并购占其国际投资的比例高于绿地投资，跨国并购所占比例为49.1%，绿地投资为43.7%，其它投资方式为7.2%，其余时间内，一直是绿地投资占其国际投资的比例高于跨国并购，因此在这段时间内，美国绿地投资额与跨国并购额占其国际直接投资比例大小关系与占国际投资的大小关系是一致的，也就是说，在1951年至1975年间，除1966年至1970年间，美国的国际直接投资以绿地投资为主，也可以说这是美国对外直接投资发展的第一阶段，即以绿地投资为主的阶段。

在20世纪50年代至70年代之间，跨国并购在美国国际直接投资中所占的比例基本保持上升的趋势，但上升的幅度较小，80年代后期则呈现出加速上升的趋势。根据联合国贸易与发展会议的统计，1990年至2003年间的14年中，美国公司的跨国并购案共计16000多起，年均超过1000起，并购金额约5700亿美元。跨国并购额超过当年对外直接投资总额50%的年份有10个，超过70%的年份为6个，并且跨国并购额不超过国际直接投资总额50%的年份有3个集中在1990年至1995年之间。表一显示的是全球国际直接投资中，跨国并购所占的比例。

表一可以看出从1995年至2001年，跨国并购一直是全球国际直接投资的主要方式，这于美国国际直接投资主要方式也是一致的。另有据数据显示，在2004年至2009年间，美国跨国并购额在其国际直接投资中所占的比例一直高于80%，甚至有的年份高于90%。因此可以说，从20世纪90年代以来，美国国际直接投资已进入到第二阶段，也就是以跨国并购为主要方式的阶段。另外在这一阶段中，美国国际直接投资的另一个重要特点就是，国际直接投资方向由发展中国家转向发达国家。

表一 全球国际直接投资与跨国并购情况 单位：亿美元

年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

国际直接投资额 3287 3590 4643 6439 8650 12632 7600

跨国并购额 2290 2750 3420 4110 7200 11000 6000

并购所占份额 69.7% 76.6% 73.7% 63.8% 83.2% 87.1% 78.9%

数据来源：联合国贸发会议1995年至2001年《世界投资报告》

2.2 发展中国家国际直接投资进入方式的选择

由于经济、技术等发展水平有限，虽然在某些领域发展中国家技术水平可以与发达国家相提并论，但发展中国家普遍存在着总技术水平低于发达国家的现象。发展中国家在向发达国家进行国际投资时，一般缺少向发达国家进行国际直接投资的所有权优势，因此发展中国家向发达国家进行的国际直接投资较少。在发展中国家之间，虽然技术水平低于发达国家，但在另一个发展中国家市场上相对于当地企业而言存在着竞争优势，为发展中国家进行国际直接投资提供了必要的条件。因此，发展中国家进行国际直接投资时，东道国一般为发展中国家。例如我国，目前绿地投资是我国对外直接投资的主要方式，但随着我国经济、技术水平的不断提高，我国的对外投资主要进入方式的也将会由绿地投资逐步演变为跨国并购。

在我国建国初期，由于受国家经济发展水平以及国家政策的影响，我国的国际直接投资基本上处于停滞状态。改革开放以来，我国开始实施“走出去”战略，在政府政策的支持与鼓励下，我国的国际直接投资开始有了新发展。在“走出去”战略实施的初级阶段，主要是国内企业合并重组，增强公司实力阶段，这一阶段我国的国际直接投资虽然有一定的发展，但发展速度缓慢。自20世纪90年代开始，经过近十年的积累与准备，我国的国际直接投资开始呈现加速上涨的趋势，并取得了显著的成果。

从我国国际直接投资的地区分布来看，我国的国际投资主要集中在发展中国家。我国的国际直接投资存量分布以亚洲、拉丁美洲最为集中，2008年末，亚洲、拉丁美洲的我国的国际直接投资存量分别为1313.3亿美元、322.3亿美元，分别占总量的71.4%和17.5%。2009年末，我国在发展中国家的国际投资存量超过同期存量总额的90%，在发达国家的国际投资存量为181.7亿美元，占同期我国对外直接投资存量总额的7.4%；其中，在亚洲、拉丁美洲、非洲我国的国际直接投资存量分别为1855.4亿美元、306亿美元、93.3亿美元，分别占同期对外直接投资存量总额的75.5%，12.5%和3.8%；在欧洲、大洋洲、北美洲我国的国际直接投资存量分别为86.8亿美元、64.2亿美元和51.8亿美元，分别占同期总量的3.5%、2.6%和2.1%。投资地区以发展中国家为主，决定了我国的国际直接投资进入方式以绿地投资为主。

联合国贸发会议FDI数据库显示的我国1990年以来我国对外直接投资额、绿地投资额和跨国并购额，以及绿地投资额和跨国并购额在我国国际直接投资中所占的比例，其中我国际投资额来看，我国的国际投资额呈现上升趋势，特别是2004年以来，对外直接投资额呈现迅速上升趋势。从绿地投资在国际直接投资中所占的比例来看，在统计的将近二十年中，绿地投资所占比例低于50%只有3年分别为，2000年48.9%、2003年8.3%，200年27.3%，从数据可以看出，绿地投资是我国国际直接投资的主要方式。

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根据基金具体的投资领域的不同，开放式基金可分为债券型基金、股票型基金、混合型基金、货币型基金等。股票型基金是将基金资产投资于普通股股票的基金，基金投资风格的研究是针对股票型基金而言的。

划分开放式基金投资风格的标准之一，即最传统同时也是最基本的划分，是依据各只基金对价值和成长的不同偏好，将开放式基金的投资风格类型大致分为：成长型、价值型以及平衡型（或混合型）三类。成长型基金是指股票投资中将股票的成长性作为重要的选股指标的基金：价值型基金是指将股票的收益性以及收益的增长性作为重要选股指标的基金；平衡型基金则指兼顾以上两种选股指标的基金。

划分开放式基金投资风格的标准之二，是按照基金所投资股票的规模大小将其分为大盘、中盘和小盘基金。如果基金投资的大部分股票的流通市值属于大盘，那么基金的投资风格就应该属于大盘基金。由于基金持股明细季度数据较难以获得，故一般使用基金前十大持股的股票数据来进行分析。

研究基金投资风格的方法，根据对投资风格分析时使用的信息的不同，可以分为两种：基于组合特征的分析法即持仓法和基于收益的分析方法。

基于组合特征的分析法（portfoiio－basedstyle anaiysis），是通过计算投资组合中的市值规模、市盈率、市净率等特征来判断其投资风格。显然，这种方法可以得到基金投资的“实际风格”，但同时也就要求我们必须具备当期的基金持仓明细。根据我国现行的基金信息披露制度，可以通过每季度的投资组合公告中的重仓股信息进行分析，如果通过年报或中报分析，信息更详细，但时间间隔比较长。因此，由于信息披露的频度限制和时间滞后，我们很难获得及时详尽的资料用于风格分析，这也就使得该方法在实际操作上受到很大局限。

基于收益的分析法（retum－based style anlalysis），其基本思路是：由于基金收益会与某种特定风格投资组合的收益存在高度相关性，所以可以通过检验特定期间基金收益率与各类风格指数的平均风险暴露程度来判断基金风格。这种方式的实质就是“透过现象看本质”，无论是在国内还是在国外.相对于基金其他数据，基金收益率数据都是最容易获得的，这也正是该方法成为当前最广泛使用的风格分析方法的主要原因之一。

二、我国开放式基金投资风格的实证分析

国内著名的基金评级公司晨星公司（morning star）于2002年6月建立了一套新的基金投资风格分类方法.用于对基金进行评级。晨星公司认为：价值和增长是股票的两种属性.通过对每种股票赋予一个价值分和一个增长分，按其中比较显著的特征值对基金进行分类。在对价值／增长属性评价之前.先按规模将股票分为大、中、小盘三类。

具体步骤如下：（1）将所有股票按市值降序排列，累计市值70%的定义为大盘股，70%～90%的为中盘股，90%～97%的为小盘股。（2）计算股票的收益市值比、股利市值比、净资产市值比、现金流市值比、销售收入市值比五个指标的预测值，对各指标与平均值比较，给予评分，而后对五个评分加权，计算得到价值分。（3）计算股票的盈利、销售额、现金流、账面价值的增长，对各指标与平均值比较，给予评分，而后对四个评分加权，计算得到增长分。（4）对规模及净增长价值分进行标准化，得到加权x和y值。

本文采用晨星投资风格评价系统的方法对开放式基金投资风格进行实证分析。本文分析的一点不同之处在于：因为我国基金约定投资风格中很少有对大盘／小盘的约定.所以本文仅利用晨星投资风格评价中的价值／成长的投资风格评价，而删去大小盘的指数。

基金样本选自10个不同的基金管理公司，数据来源于金融界网金融数据库.运用晨星公司的评估方法，分析结果如下表。

由以上的分析结果可以看出：（1）上述基金的实际投资风格与其在招募书上约定的投资风格并不完全相同，而且风格并不稳定。以国泰金鹰增长为例，该基金的投资风格约定为成长型，在股票投资中应主要投资于成长型股票，但实证结果是它的风格在2004年和2005年偏离成长而追求基金的投资收益和增值。（2）在一定阶段，基金的投资风格有趋同倾向。如上表中所示，2005年6月30日，10只基金有7只表现为平衡型，2006年6月30日，10只基金有8只表现为成长型，这与2006年股市繁荣的行情有着很大的关联。

三、我国开放式基金投资风格趋同的原因分析

严格地说，开放式基金应按照其承诺的风格进行投资，这样投资者才能控制自己的投资风险与收益，因为价值型与成长型投资在不同的市场阶段表现好坏并不一致，对于成长型与价值型风格的取舍可以由投资者对这两种类型基金的选择来决定。分析开放式基金投资风格趋同的原因在于：

第一，国内目前的投资品种缺乏，制约了开放式基金的创新空间。

受到我国证券市场发展现状的限制，基金所能投资的证券品种非常有限，各种证券品种的风险收益特征趋同、市场关联度高，从而严重制约了基金公司设计出不同风险收益偏好的基金产品的能力。如债券市场发育严重滞后，极大地限制了债券基金的发行；统一指数以及指数期货迟迟不能推出，影响到指数型基金的发展和基金的避险操作。在面临股市系统风险时，各类宣称为不同投资风格的基金不可能还保持原来的宣称风格。

第二，迫于业绩评价的压力。

在国外，基金业绩的评价是放在自己的风格类型之中来进行的，也就是通常说的要将“苹果”与“苹果”进行比较，即与同类型的基金相比较。而在国内并没有做这么明确的划分，人们把所有类型的基金放在一起比较，这就增加了基金的压力，它不是忠于自己的风格，而是要判断哪类资产表现更好，则投资于哪类资产。当基金业绩不好时，基金会主动采取调整股票组合的方法改善基金的市场表现从而改变了基金的投资风格。

第三，开放式基金持有人期望较高收益率的倒逼机制的影响。

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REITs的价值，还在于它对整个房地产市场起到了一个平衡器的作用。在房价过低的时候，它通过一个公共的资本品，形成一个价值标杆，传递出房价过低的信号，并显现套利机会；如房价过高，REITs的定价模式和产品本身也能有一个定价标杆的作用，提示投资型的投资者，甚至投机型的投资者，现在价格太高。REITs的发展，将会对企业资产尤其是房地产资产的定价模式产生深远影响。

但这种对房地产业健康持续发展具备如此重要意义的REITs，在国内一直难产。近期，具有试点意义的“中国式REITs”即将走向前台，但仍没有完全摆脱纠结的局面。

“中国式REITs”和“美国式REITs”异同

美国式REITs模式

REITs并非新鲜事物，至少在世界范围来看是如此。早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托。REITs的发展已经超过40年。目前，全球22个国家推出了REITS产品，全球市值超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早、最成熟的市场，有超过300多支REITs，市值达到3000亿美元；其次是澳大利亚，发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。“美国式REITs”代表了国际通行的REITs模式。

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为一种投资于房地产投资信托产品的基金。

REITs的特点是其主要收入来自租金，因此收益较为稳定，派息率远高于市场上的一般股票。一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与公债之间。

REITs最早在美国是按照缴税不同的档次进行归类，公司、合伙、信托，有不同的征税方式。上世纪60年代，为了鼓励商业地产的发展，美国给予商业地产持有运营商一些税收优惠，鼓励开发商能够持续拥有和经营REITs。

按资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。其中，权益型（股权型）指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型（债权型）指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指上述二者的混合。国际REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。

“中国式REITs”模式

在中国，极具本土特色的“中国式REITs”已开始尝试。近两年全国保障性住房建设规划规模巨大，需要数万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入，各地政府完成规划的能力有限，利用REITs方式引入社会资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。在这种背景下“中国式REITs”——仿REITs模式的尝试拉开序幕。

目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。

而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。

目前，京、津、沪、粤等地区的REITs试点将主要投向像保障性住房建设，但是试点工作均未真正开始，进展也有所不同。上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点；天津版REITS试点方案或仍采取“以售养租”的政府补贴方式；北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资；广东省政府印发《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，其中提到要积极创造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。

上述国内REITs的“银监会版”和“证监会版”，就代表着REITs的两个方向：前者是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；后者是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。

从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是税收方面）的限制，但它更能代表未来发展的方向。

“中国式REITs”目前面临的问题

虽然国内对REITs做了大量的本土化尝试，但中国式的REITs在国内推行也存在很多问题，仍然面临着纠结的局面。

政策协调问题。REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场体现下运行，就需要一定的智慧和技术手段——落地的技术。首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。这些严格上并不是一个创新工程，但的确需要很大的政治智慧。

基础资产问题。REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。

税收环境的障碍。在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。

法律环境问题。当前国内相关法律法规对REITs发展构成障碍。现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制也制约了REITs市场的发展。

配套制度环境问题。其中最关键的是登记制度，信托登记的缺位，对于REITs是一个致命的问题。信托登记权属问题，是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。关于信托登记，《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定在实践中也无法操作。

机构投资人和资产管理人的准入问题。一方面，是合格机构投资人的准入，保险、社保等资金是REITs的理想投资人和重要资金来源，从趋势上看，这些投资限制正在逐步放开。另一方面，是合格资产管理人的准入，REITs是房地产和金融能力的结合，金融的作用在于通过流动性放大，创造规模效应降低运营和资本成本，而房地产能力就在于识别细分市场的机会和商业模式，通过运营创造现金流价值。这就要求REITs的管理人具有充足的房地产资产经验，细致的风险识别能力。而当前，有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。

宏观环境问题。当前的房价和宏观调控问题成为REITs推出的最大影响，监管部门担心REITs的出现会进一步推高房价。事实上，REITs提供的是商业地产的长期资金，和短期住宅投机资金有着本质的区别，相反，REITs的出现反而给予了一个基于现金流真实价值的定价模型，更有利于价值的回归和价格的理性。当然，宏观上房地产的过热也给REITs的推出造成不小的压力，国内商业地产投资回报率不能满足要求，尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配，资产交易价格过高使得REITs很难达到收益率要求而无法获得发展。但是低迷的市场环境往往蕴育着机会，日本等国的REITs就是在地产低迷阶段推出的，因为这个阶段更有利于收购资产。

走出纠结的路径选择

为REITs市场发展构建完善的法律体系

要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的《产业投资基金法》、《REITs条例》等法规。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。

创造必要的法律环境

REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。目前我国现行信托法规中关于信托合同份额的限制，给REITs融资造成困难。因此完善法规并与国际接轨已成了发展REITs业的当务之急。在国内，REITs立法客观上要跨越多个部门法，从节约立法成本的角度，应该借鉴美国资本市场的立法经验，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国REITs所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。

明确法律载体，完善落地机制

在国内现行法律法规框架下，REITs以何种形式的法律载体“落地”是基础问题。基于目前国内房地产和资本市场的法律制度，中国在REITs市场发展的初级阶段，可发展三种REITs形态，即：集合资金信托计划、封闭式产业投资基金和公司型REITs。其中发行信托计划是当前阶段最常用形式；公司型REITs模式面临的制度障碍相对较小、未来可能较大发展空间；封闭式产业投资基金虽有合伙企业法等参照，但仍无明确法规支持，其操作缺乏充足依据。

完善配套制度

首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。

其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。

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中图分类号：F832.48 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

一、证券投资基金的风险

1.市场风险

我国的证券市场还很年轻，与西方已有百年发展历史的证券市场相比，并不完善，我国的证券市场是在计划经济向市场经济转变过程中在政府的指导下建立起来的，政策市场的特征很明显，从企业开始融资上市到二级市场的监管等都明显的受到国家政策的调控。

基金的组织结构和运作方式不规范，基金关系人的概念不清晰，管理人与托管人之间没有严格的分离。我国的基金管理公司普遍的存在委托的问题，在我国基金的实际运作中，尚无信托人这一法律主体，基金托管人在某种程度上兼任了信托人的角色，从而无法有效的对管理人进行监督，虽然基金资产的所有权、经营权、监督权三权基本分离，但基金持有人没有相应的诉讼、追偿权利，持有人大会虚设，基金持有人对基金管理人不拥有实质性的决定权，由于法律法规上的不健全，给基金投资者带来了潜在的风险。

2.投资者自身风险

基金投资对于我国居民还处在一个陌生的阶段，缺乏必要的认识和了解，认为基金的收益性不如股票，安全性又低于债券，对基金投资持保守态度，致使基金无法更多的募集社会闲置资金，不能形成有效的规模进行投资组合来分散风险。

每个投资者的风险、收益偏好也不同，不同品种基金的风险收益也不同，由于基金是一种中长期的投资理财工具，不存在任何一种基金在任何市场上都能保持良好的收益情况，所以投资者没有一个自身的理性认识，也就无法正确选择一个适合自己的基金，从而会给自己带来较大的风险。

3.管理者风险

我国基金管理中的持有人和管理人只是法律形式上的关系，持有人无法通过法律手段和制度规范来防范管理人的道德风险，当管理人未能履行诚信义务的时候，如基金管理人将固有资产或他人资产混同于基金资产从事证券投资；对其管理的不同基金财产进行区别对待；利用基金财产为基金份额持有人之外的第三人牟取利益等，持有人的利益损失将不可避免，当利益损失发生后，没有相应的法律制度来保障持有人追偿由于管理人行为不当所造成的损失。

目前国内证券投资基金的从业人员从业时间还不长，负责过的主要投资品种较少，视野不够宽广，投资技巧及防范风险能力等方面都缺乏经验，还不能很好地认识风险的性质、来源及种类来准确度量风险，不能构造有效的证券组合来应变市场的变动，整个管理人员队伍还有待提高，我国的基金管理公司成立时间也比较低，运作机制和管理体系都还有待完善，这些都对投资者带来了潜在的风险。

二、证券投资基金的风险防范措施

1.规范内部结构，加强监管控制

规范证券投资基金的内部结构，加强托管人对管理人的监管，我们也可以借鉴德国的经验，把对基金托管人的监督及选择权交由监管机构处理，此外建立一套托管人监督责任制度的法律法规，如因托管人的监管不力甚至与基金管理人串谋损害投资者的利益，托管人就要承担相应的责任，进行赔偿，也可以引入外资银行作为托管人，加大托管人之间的竞争，从而提高托管人的监督效率。加强证券市场监管力度，着力加强对基金管理机构的信息披露，树立机构在公众心中的形象，做到公开、公平、公正、透明。随着基金行业的发展，我国需要从封闭式基金为主转向开放式基金，使其流动性风险逐渐变小，与股票和封闭式基金相比，开放式基金的流动性风险要小一些，由于基金管理人必须以基金资产净值为基准承担赎回义务，投资者不存在由于在适当价格卖不出去的流动性风险。

2.提高从业人员的专业水平及职业道德

建立科学的管理体制和有效的激励机制，不断培养和吸引优秀人才加入到基金行业来，人才才是基金公司的第一生产力，基金管理人不但是一个优秀的经纪人，一个优秀的操盘手，更是基金经营管理的掌门人，一个好的基金管理人，将给基金带来良好的经营业绩，为投资者谋取更多的收益。进一步完善基金从业人员资格管理制度，定期组织基金从业人员的资格考试和认证，提高基金从业人员的专业水平，不断提高从业人员自身素质、道德操守和行为规范，建立有效的监督管理机制，在基金管理公司年度考核中加入基金管理人道德品质评估，以督促从业人员恪守职业道德。

3.进一步完善相关法律法规

健全完善我国证券投资基金法律法规体系，以《证券投资基金法》为核心法律制度体系，使基金持有人、基金管理人、基金托管人的关系通过法律形式得以确认，并受法律的规范和约束，以实现我国基金业发展的法制化和规范化。

4.品种创新，实现产品多元化发展

目前我国的证券投资基金全部采用的是契约型基金，而在其他基金业发展已相当成熟的国家主要采用的是公司型基金，公司型基金的投资者对基金运作的影响比契约型基金的投资者多，所以可以更好地维护自身的利益。

积极促进基金产品品种的创新，实现产品的多元化发展，丰富基金的投资策略，优化产业结构，满足不同投资者的多样化要求，推动基金的良性发展。

三、结语

证券投资基金作为一种大众化的信托投资工具，能够提供专业的理财服务，多元化的投资组合可以有效地降低风险，由于我国证券投资基金自身的局限性，阻碍了我国证券基金的发展，所以我们应该规范基金结构，健全监管机构的检查制度，完善证券投资基金的法律法规建设，才能发挥证券投资基金支持市场和稳定市场的作用，降低市场风险，从而促进证券市场的持续、健康、稳定发展，正确地认识我国证券投资基金的风险并进行有效的防范，对我国证券市场以及国民经济发展有着重要的意义，从而保证了我国经济的健康发展，发挥了基金引导市场的积极作用。

篇（5）

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0164-01

房地产项目的利润丰厚，这使得近年来我国房地产业发展迅速。但毋庸置疑地，房地产行业在我国发展的时间并不是很长，国内众多房地产企业起步较晚，在成本控制、施工管理、发展战略等方面存在很多缺陷，这使得房地产投资在促进我国城市经济增长的同时，也给城市经济的可持续发展埋下了一定的安全隐患。在这种背景下，研究新时期房地产投资对我国城市经济增长的影响具有重要的现实意义。

一、房地产投资对我国城市经济增长的影响机制

关于房地产投资的定义，国内外学者还没有达成共识，本文认为房地产投资是投资主体为达到某种目标，将一定量货币及其他经济要素间接和直接投入到房地产的开发、管理、经营、消费或服务的一种经济行为。

一般而言，房地产投资对我国城市经济增长的影响机制主要体现在如下三个方面：

（一）需求效应。作为一个极具关联性的产业，房地产与60多个其他产业直接相关，因此房地产投资行为的增减将会对相关产业的劳务需求及社会产品需求产生一定的影响，进而影响到城市经济的增长。研究表明，房地产投资变动不仅仅表现为其投资变化所引发的收入和消费的变化，更多的是引发其他相关产业收入和消费的变化，而且由于房地产与60多个其他产业直接相关，因此房地产投资的需求效应对于相关产业来说较强。

（二）供给效应。根据用途，房地产投资可以分为生产经营性房地产投资和非生产经营性房地产投资。通过资本存量的增加，生产经营性房地产投资可以作为生产要素来参与生产和交换过程，从而对城市经济增长产生长期的影响；通过资本存量的增加，非生产经营性房地产投资的供给效应则表现得更为直接，即增加的住宅能够满足消费者不断增长的需求。但需要注意的是，房地产投资与消费者需求必须是相互匹配的，交换过程要顺利实施，否则将会造成供需失衡和资源的浪费，在住房领域甚至会引发深层次的社会问题。

（三）挤出效应。所谓挤出效应，是指房地产投资变动对其他相关产业投资所产生的影响。由于房地产投资具有很强的带动性和关联性，因此在投资总量一定的前提下，房地产投资的增加会对其他相关产业形成一定的挤出效应。调查表明，从1999到2010年间房地产投资的增长率和其他社会投资的增长率呈现反向性，即房地产投资增长率较低时，其他社会投资的增长率相对较高；房地产投资增长率较高时，其他社会投资的增长率相对较低。这意味着，其他社会投资增长率和房地产投资增长率呈现此消彼长的状况，两者间具有明显的挤出效应。

二、房地产投资对我国城市经济增长的具体影响

本文按照经济规模、人口规模和地域上的空间规模等，将我国城市划分为第一类城市（如上海、深圳、大连、北京、成都等）、第二类城市（如昆明、烟台、合肥、贵阳、石家庄等）和第三类城市（如湛江、大理、秦皇岛、三亚和海口等），然后研究房地产投资总量和房地产投资结构对城市经济增长的具体影响。

1.房地产投资总量对我国城市经济增长的具体影响

（1）房地产投资对第一类城市的经济增长推动能力较差，这说明第一类城市房地产投资顺利实现经济增长的渠道不太畅通。究其原因，第一类城市的房地产投资过热，在需求不能及时跟上的情况下，房地产投资的增长会造成供需的失衡；第一类城市的规模较大，这在一定程度上会降低资源配置效率从而引发房地产投资效率的低下；第一类城市的房价过高，居民消费中很大一部分都用于住房消费，住房需求体系和住房供给体系很容易发生脱节。某些情况下，房地产投资的增加甚至会影响第一类城市的经济增长，因此可以认为房地产投资的增加并不能很好地促进第一类城市的经济增长。

（2）房地产投资对第二类城市的经济增长推动能力最好，但这并不意味着第二类城市为了经济增长就要大力推动房地产投资，过多的房地产投资会造成投资效率的低下。

（3）房地产投资对第三类城市的经济增长能力较好，这说明第三类城市房地产投资顺利实现经济增长的渠道比较畅通，但渠道还有待完善，城市的集聚效应需要进一步发挥。

2.房地产投资结构对我国城市经济增长的具体影响

（1）从房地产投资的区域结构而言，第二类城市每年的房地产投资额要远小于第一类城市，第三类城市每年的房地产投资额要远小于第二类城市，这提示房地产的区域投资结构要结合区域经济发展状况及产业发展政策来进行调整。

（2）从房地产投资与其他产业投资的结构关系而言，第二类城市房地产投资额占固定资产投资的比例低于第一类城市，第三类城市房地产投资额占固定资产投资的比例低于第二类城市，这提示第一类城市要在满足社会必要需求的基础上，适当降低房地产投资在全社会投资中的比重，促进城市经济增长与房地产投资结构的协调；第二类城市和第三类城市要对房地产投资的规模进行适当控制，避免投资规模过大而造成效率的低下。

（3）从房地产投资的用途而言，第一类城市、第二类城市和第三类城市的住房投资基本都占房地产投资总额的70%左右，这说明住房投资长期都是我国各城市房地产投资的主体。但实践表明，非住房投资是带动第一类城市、第二类城市和第三类城市经济增长的主要力量，它们对城市经济增长的贡献远远超过住房投资，因此各类型城市在推动房地产业发展的同时，要理性考察非住房投资的作用。

三、讨论

从全文的分析可知，房地产投资对我国城市经济增长的影响是比较复杂的，可以说房地产投资是一把双刃剑，使用得当将极大地促进我国城市的经济增长，使用不当可能阻碍我国城市经济的增长。基于此，相关工作者要理性分析房地产投资与城市经济增长的关系，结合区域经济的实际情况来规范现有的城市化进程。

参考文献：

篇（6）

随着我国经济的发展，大项目建设不断增多，固定资产投资审计已成为重中之重，如何加强投资审计已迫在眉睫。

一、加强队伍建设，为投资审计提供人才支撑

（一）组建机构，招录人员

为进一步强化对国家建设项目的监督，非常有必要公开招录专业人员，组建固定资产投资审计处（科）或审计中心，专事投资审计工作，建成政府投资审计的专业机构和专业队伍。

（二）整合社会中介力量

为解决政府投资审计力量不足的矛盾，通过公开招标建立中介机构备选库。在审计实施过程中始终体现国家审计这个主体，采用自审与委托社会中介审计相结合的方式开展投资审计，由国家审计机关审计人员担任审计组长，并负责工程财务审计，中介机构工程审核人员编入审计组，负责工程结算审计，实行统一管理。中介机构单独出具结算审核报告，将中介的报告装入审计档案，以明确审计责任，防范风险。

二、强化制度保障，创造良好的投资审计环境

（一）强化政策保障

完善规章制度，进一步规范政府投资审计。由政府出台投资审计的相关制度，明确了投资审计范围、重点、计划编制及执行、审计组织方式、审计费用等，从而为审计机关开展投资审计工作提供了政策、经费、组织保障。

（二）完善沟通机制

一是加强与业主和施工单位的沟通，力求做到于情于理，善于攻心，促进被审计单位、施工单位理解审计，了解政策。二是加强部门协作，定期召开部门联席会议，宣传投资审计，了解大项目情况，形成保障政府利益的共识，营造“我要审计”的良好氛围。

三、强化审计管理，确保投资审计质量

（一）规范建立“四库”，夯实工作基础

一是建立审计项目数据库，明确审计人员、审计时间，加强审计的动态管理。二是建立投资审计法律法规库，分类整理各级有关投资审计法律法规，时时更新。三是建立中介机构库。在政府门户网上发出邀请公告，对符合条件的中介机构实行建库管理。四是建立材料价格库，收集本地和周边建筑主要材料价格情况，定期录入，及时了解市场动态，减少结算纠纷。

（二）实行审计申请，确保审计资料完善

建设单位在项目验收后或者招投标后，向审计机关提交决算审计或跟踪审计申请。决算审计项目，要求建设单位在提请申请时，一并提供工程结算及工程建设相关资料，方进场审计；跟踪审计项目，审计机关以书面形式告知被审计单位做好审前相关准备工作，及时提供相关的资料，以保证审计工作按时、顺利、有效、保质保量完成。

（三）突出审计重点，增强审计实效

针对政府投资项目建设周期长、设计变更频繁等情况，审计中重点把握四个环节：一审建设程序的合规性。二审工程结算的真实性。三审待摊费用的真实性。四审国家建设管理政策、法规的执行情况。力争做到监督与服务并重，找好审计落脚点，突出审计重点，切实发挥审计作用。

（四）强化监督检查，提高审计质量

一是坚持每周一例会制度。分管领导及时听取情况，解决问题，做好安排；二是召开审后项目总结会；三是坚持三级复核制度，确保工程审计必须由工程人员复核。

（五）强化对中介机构的管理，切实防范审计风险

一是以制度规范行为，制定相关制度，对委托中介的法律责任、委托项目的实施与管理、质量考核进行明确约定；二是加强对中介的业务指导，使中介严格按照审计程序和要求进行审核工作；三是坚持中介的初审和终审结果由审计机关人员复核后再征求意见，并通过财务与工程造价的相关性实现对项目的监控，保证审计质量；四是减少中介与业主的联系，提取资料，核对工程量等均在审计机关的指导下进行，将廉政风险控制在萌芽状态。五是加强与委托中介的沟通协调，要求其相对稳定人员，在具体项目上实行“定人员、定时间、定质量”的三定制度，保证审计项目按进度保质保量完成。六是加强对中介的考核，对中介的审计结果，以年度为单位，按照审减率、发现问题多少编制排名表，对中介机构的工作质量、履约情况实施考核，充分体现优胜劣汰。

（六）开拓创新，积极探索跟踪审计

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一、我国债券投资的风险现状及其类别

任何投资都是有风险的,风险不仅存在于价格变化之中,也可能存在于信用之中。因此正确评估债券投资风险,明确未来可能遭受的损失,是投资者在投资决策之前必须的工作。当然,在同样的债券市场,不同投资者的收益是不尽相同的,这其中存在着投资技巧的问题。对于不同类型的投资者,投资的技巧是不相同的。因此在对债券进行分析之前,有必要首先来关心一下投资债券的风险何在。投资债券,可能会面临哪几方面的风险。债券投资是投资者通过购买各种债券进行的对外投资,它是证券投资的一个重要组成部分。一般来说,债券按其发行主体的不同,分为政府债券、金融债券和公司债券。债券投资的风险是指债券预期收益变动的可能性及变动幅度,债券投资的风险是普遍存在的。与债券投资相关的所有风险称为总风险。

1.违约风险

违约风险,是指发行债券的借款人不能按时支付债券利息或偿还本金,而给债券投资者带来损失的风险。在所有债券之中,财政部发行的国债,由于有政府作担保,往往被市场认为是金边债券,所以没有违约风险。但除中央政府以外的地方政府和公司发行的债券则或多或少地有违约风险。因此,信用评级机构要对债券进行评价,以反映其违约风险。一般来说,如果市场认为一种债券的违约风险相对较高,那么就会要求债券的收益率要较高,从而弥补可能承受的损失。

2.利率风险

债券的利率风险,是指由于利率变动而使投资者遭受损失的风险。毫无疑问,利率是影响债券价格的重要因素之一:当利率提高时,债券的价格就降低;当利率降低时,债券的价格就会上升。由于债券价格会随利率变动,所以即便是没有违约风险的国债也会存在利率风险。

3.购买力风险

购买力风险,是指由于通货膨胀而使货币购买力下降的风险。通货膨胀期间,投资者实际利率应该是票面利率扣除通货膨胀率。若债券利率为10%,通货膨胀率为8%,则实际的收益率只有2%,购买力风险是债券投资中最常出现的一种风险。实际上,在20世纪80年代末到90年代初,由于国民经济一直处于高通货膨胀的状态,我国发行的国债销路并不好。

4.变现能力风险

变现能力风险,是指投资者在短期内无法以合理的价格卖掉债券的风险。如果投资者遇到一个更好的投资机会,他想出售现有债券,但短期内找不到愿意出合理价格的买主,要把价格降到很低或者很长时间才能找到买主,那么,他不是遭受降低损失,就是丧失新的投资机会。

5.经营风险

经营风险,是指发行债券的单位管理与决策人员在其经营管理过程中发生失误,导致资产减少而使债券投资者遭受损失。

二、我国债券投资的风险防范措施

1.选择多样化的债券投资方式

所谓债券投资方式多样化,一是指投资者将自己的资金分别投资于不同种类的债券,如国债、金融债券、公司债券等。各种债券的收益和风险是各不相同的,如果将资金集中投资于某一种债券可能会产生种种不利后果,如把所有资金全部用来购买国债,这种投资行为尽管非常安全、风险很低,但由于国债利率相对较低,这样做使得投资者失去投资公司债券所能得到的高收益;如果全部资金用来投资于高收益的低等级公司债券,收益可能会很高,但缺乏安全性,也很可能会遇到经营风险和违约风险,最终连同高收益的承诺也可能变为一场空。而投资种类分散化的做法可以达到分散风险、稳定收益的目的。二是指投资者将自己的资金分散投资在不同期限的债券上,债券的期限本身就孕育着风险,期限越长,风险越大,而收益也相对较高,反之债券期限短,风险小,收益也少。如果把全部投资都投在期限长的债券上,一旦发生风险,就会猝不及防,其损失就难以避免。因此,在购买债券时,有必要多选择一些期限不同的债券,以防不测。投资者手中经常保持短期、中期、长期的债券,不论什么时候,总有一部分即将到期的债券,当它到期后,又把资金投资到最长期的证券中去。

2.把握合适的债券投资时机

所谓把握合适的债券投资时机是指投资者在进行投资时,一方面要结合自身的实际情况,即自己单位或个人能够支配的长期资金数量,一般而言,我国大部分单位能够支配的长期资金十分有限,能用于债券投资的仅仅是一些暂时闲置的资金。采取期限短期化既能使债券具有高度的流动性,又能取得高于银行存款的收益。由于所投资的债券期限短,投资者一旦需要资金时,能够迅速转让,满足生产经营的需要。采取这种投资方式能保持资金的流动性和灵活性。另一方面需要密切注意利率的变化,利率提高时,债券的价格就降低,此时便存在风险,但若是进行短期投资,就可以迅速的找到高收益投资机会,反之,若利率下降,长期债券却能保持高收益。

3.必须注意不健康的投资心理

要防范风险还必须注意一些不健康的投资心理,如盲目跟风往往容易上当,受暗中兴风作浪、操纵市场人的欺骗;贪得无厌,往往容易错过有利的买卖时机;赌博心理,孤注一掷的结果往往会导致血本无归;嫌贵贪低,过分贪图便宜,容易持有一堆蚀本货,最终不得不抛弃而一无所获。

总之,债券投资是一种风险投资,那么,投资者在进行投资时,必须对各类风险有比较全面的认识,并对其加以测算和衡量,同时,采取多种方式规避风险,力求在一定的风险水平下使投资收益最高。

参考文献:

[1]詹姆斯•C•范霍恩.现代财务管理(第十版)[M].北京:经济科学出版社,1999.

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二、私募股权投资基金退出的内涵及作用

私募股权投资的退出是当私人股本基金所投资企业发展到一定阶段，投资者押注正确的时机将投资资本退出投资企业，通过企业首次公开发行（IPO），并购、股票回购、破产清算的这四个方面在资本市场，私募股权投资退出企业，资本利得或损失最小，实现了私人股本基金的一个完整的循环流通。私募股权基金的退出环节在整个基金的投资过程中意义重大。其重要性在于：首先，退出是判断前期投资成败的重要标准。选择合适的退出方式来实现资本增值，通过变现价格的高低来衡量前期投资的成功与否。其次，退出是变现投资价值最终途径。再者，退出实现了投资基金的循环。最后，退出是控制风险的关键风险和收益是相匹配的，由于目标企业一般还未成熟，发展过程中存在较大波动性，良好的退出机制是在可承受风险的范围内实现最大收益或者最小损失的重要保障。

三、私募股权投资基金的退出方式及各自的优缺点

（一）首次公开发行（IPO）。首次公开发行是指公司以融资为目的，首次向非特定社会对象公开发行股票的行为。它是退出行为的第一个阶段，第二个阶段是公开上市。一家企业如果要上市，首先需证券公司进行保荐以通过证监会的审核，再经过一系列的路演、询价等程序，才能首次公开发行股票。股票发行成功后，企业才能申请本企业的股票到证券交易所或报价系统挂牌交易，这才是首次公开上市。

IPO退出方式的优点：第一，能够让投资者获得较高的收益回报。对于PE的投资方来说，通过IPO退出能使其获得较其他方式更为可观的收益，一般可达投资金额的几倍甚至几十倍。第二，是实现投资者和企业自身利益最大化的途径。在投资者获得较高的收益回报时，企业自身也会因股市较高的市盈率而大幅增值，知名度提升，经过IPO后，企业经历股改、完善治理结构、清理不良资产等过程，都为企业建立了良好的内部发展环境。第三，能够提升私募股权基金的知名度。被投资企业IPO的成功，提升了目标企业的知名度的同时也提升了PE的知名度。

IPO退出方式的缺点：第一，IPO退出的成本高。在退出的过程中PE可能错过较好的投资机会。第二，IPO退出的门槛较高。证监会对企业公开发行股票由经营期限、盈利能力、财务状况等的要求。第三，企业上市后要定期进行信息披露。信息披露的信息包括公司的商业机密，可能会增加竞争对手对自己的了解，将自己陷入被动，其次信息披露的成本比较高。第四，IPO退出容易受到国家政策和经济环境的影响。当经济处于繁荣期时，IPO退出比较容易，反之，成功率较低。第五，我国股市尚不稳定，股价波动较大，且当股票市场情形不好时，以IPO方式退出便难以获得高额回报，甚至还会加大退出风险。

（二）兼并与收购。兼并与收购合称并购。兼并是指被投资企业被其他实力较强的企业合并，组成新的公司。收购是指私募股权投资机构将股份转让给其他实力较强企业，这些企业通过收购股份达到控制目标公司的目的。当被投资企业无法达到上市要求或投资机构认为企业未来发展潜力不大时，投资机构倾向于通过兼并与收购的方式退出资本。

下面分析以下并购退出的优缺点：

并购退出优点缺点

1并购退出周期较短，时间成本和机会成本小，程序较IPO来说较简单，且操作起来更高效、灵活。企业管理层为了自身的利益可能对并购持反对意见。

2并购退出能一次性完全退出，退出回报明确。IPO的退出要等待解禁期，即使过了解禁期也可能分批退出。有实力的买家不多。导致企业不易找到并购者或者对买家的出价不满意。

3费用较低。相对于IPO，并购退出不需要上市过程及上市发行后信息披露的费用。企业的价值可能被低估。

（三）股份回购。股份回购退出是指公司、公司管理层或公司的员工用现金或是用债券换股权的方式，按一定的程序和约定的价格将公司的股份购回，从而使私募股权基金退出的方式。股份回购包括管理层回购、公司回购、股东回购、员工回购。股权回购较以上两种退出方式较少用到。

股份回购退出的优点：控制权掌握在公司的手中，方便决策的制定和公司的前途发展；操作过程简单，因为股份回购是公司内部的控制权和产权的转移。

股份回购退出的缺点：收益率较低，股份回购是一种备用的退出方式，当企业既不能满足IPO的条件又不能满足并购退出的条件时，为了保障资金安全和避免错过一些潜在的投资机会才会选择。

（四）破产清算。清算是私募股权投资失败后的退出选择。当企业出现重大问题没有继续发展空间，抑或持续经营会带来更大损失，其他投资者和企业管理层、原有股东等内部人员也不愿意接手时，只有果断对目标企业进行清算，才能及时收回资本，避免损失扩大。并且一旦决定清算，PE公司想收回投资成本很难，甚至基金公司会遭受全部损失。通过清算方式退出，往往意味着投资的失败，可能会引起外界对该私募基金投资能力及市场判断力的质疑。

四、探索适合我国私募股权投资基金的退出方式

既然退出如此重要，私募股权投资公司就应该不断探索适合自己的退出方式，基于此，私募股权投资公司应该做到以下几点：

（一）在投资之初，就要高度重视退出主动权的把握。很多公司投资太盲目，没有欣赏进入和退出之间的平衡，投资规模时，很难找到合适的退出策略，导致投资项目失败。因此，在投资之初就要与被投资企业在合约明确规定退出方式的选择权问题。

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1.项目风险。项目的一次性特征使其不确定性比其他一些经济活动大,因而项目风险的可预测性也就差得多。重复性的生产和业务活动若产生问题,常常可以在以后找到机会补偿,而项目一旦出了问题,则很难补救。项目不同阶段会有不同的风险,风险大多数随着项目的进展而壮大,最大的风险存在于项目的早期,早期阶段做出的决策对以后阶段项目目标的实现影响最大。为减少损失而在早期阶段主动付出必要的代价要比拖到后期阶段才迫不得已采取措施好得多。

2.项目风险管理。项目风险管理就是项目风险班子通过风险识别、风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动所涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事故造成的不利后果,以最少的成本保证安全,可靠地实现鲜明的总目标。

项目风险管理是一种综合性的管理活动,其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学等多种学科。项目风险要求项目管理班子采取主动行动,而不应该在风险事件发生之后被动地应付。项目管理人员在认识和处理错综复杂、性质各异的多种风险时,要统观全局,抓主要矛盾,创造条件,因势利导,将不利转化为有利,将威胁转化为机会。

在国际上,风险管理已日渐成为投资项目评估和风险决策的重要组成部分。随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制的不断建立,尤其是加入WTO后,项目风险日益增多,至今我国还没有引入风险管理对投资项目的全过程进行风险估计与评价,这是造成我国许多工程项目投资膨胀和工期拖延的重要原因之一。因此,在我国推广投资项目风险分析理论的研究与风险管理的应用,对促进我国经济稳定、持续、健康、快速的发展具有重大的现实意义。转自项目管理者联盟

二、投资项目风险有效管理的方法

1.目标管理:就是根据投资项目的目的和任务的总要求,明确划分各阶段的分目标及其岗位责任制,并且给出评价分作为目标实现效果的标准,激励项目参与者积极参加工作目标的制定,并在具体工作中实行自我控制,以保证项目目标实现的管理过程。

2.全面质量管理:就是科学的全面质量、全过程和全员的管理。它不仅要对项目产品质量进行管理,而且还要对工程建设质量进行管理;不仅要对施工过程进行管理,而且还要对生产过程进行管理;不仅要对生产人员进行管理,而且要对销售人员和管理人员进行管理。它要求把项目的总质量目标落实到每一个岗位,做到每个工作岗位都有明确的工作质量标准,使职责分明,在项目的各个时点形成一个严密、完整的质量标准体系。这样,投资项目就能顺利地完成各项目标,达到预期的投资目的。

3.激励机制的设计管理:投资项目的运行过程是所有项目参与人之间由利益冲突而引发的一个连续的动态博奕过程。对于某个已定的投资项目,由于每个项目参与者都有追求自身利益最大化的行为动机,即自利行为。他们的自利行为不仅取决于他们各自的个人偏好,而且取决于资源的配置规则,不同的配置规则下人们会有不同的行为。如项目参与者在控制权大而剩余索取权小时,就会出现败德行为;在控制权小而剩余索取权大时,就会出现怠工行为等。对于特定的投资项目来说,项目参与者的个人自利行为准则是一定的。那么如何设计一套激励机制,使项目参与者在追求自身利益最大化的主观行为造成的客观结果正好达到投资项目所要达到的目标,这就是激励机制设计管理的主要内容。

以上管理方法的有效实施必将大大降低投资项目风险,顺利地达到投资项目预定的目标,从而实现投资项目在一定风险下的收益最大化或一定的收益下风险最小化。项目管理论坛

三、规避投资项目风险的策略

1.风险回避。风险回避是指当投资项目风险潜在威胁发生的可能性很大、不利后果也比较严重,而且又无其它策略可采用时,主动放弃项目、改变项目目标与行动方案来规避风险。如果通过风险测度发现项目或项目目标的实施将会给项目带来重大的损失,项目管理者又不能通过其他有效的办法来控制风险,这时就应考虑放弃项目的实施,以免造成更大的财产损失或人员伤亡。如基本建设项目中新技术的采用和新产品的开发等。风险回避在消除风险的同时也失去了获得由风险带来的收益,而且失去了其他各种投资机会。因此,在采取回避策略之前,必须对风险有足够的认识。

2.风险控制。即在项目投资中采取多种措施减少风险发生的概率,减少经济损失的程度。它是建立在对所有可能风险给予明确分析和测定后实施的对抗措施。风险控制主要是针对已知风险和可预测的风险而言。在实施风险控制策略时,最好将项目每一具体风险都控制在可以接受的水平上,单个风险减轻了,整体风险就会相应降低,项目失败的概率就会减少,成功的概率就会增加。不可预测的风险要经过一定的时间才能显示出来,为了能够直接控制,可以把这些风险从将来移到现在。如为了减少生产期维护方面的风险,可以通过精心设计、精心施工来保证建设质量,以减少生产期维护方面的风险。此外,在风险控制的过程中应重点突出,主要控制威胁最大的几个风险,因为有时高风险是由于风险的耦合作用引起的,一个风险减轻了,其他一系列风险也随之减轻。

3.风险转移。风险转移又称合伙分担风险。其目的是通过若干技术手段和经济手段将风险部分或全部转移给其他人承担。实施这种策略转移风险的同时,也转移了部分可能由风险带来的利益。转移风险主要有三种方式:①出售。就是通过买卖契约将风险转移给其他单位。如通过发行股票、债券等筹集资金,在让度给股东和债权人一定收益权的同时,也由他们分担了一部分风险。②发包。就是通过从项目执行组织外部获取货物、工程或服务而把风险转移出去。如在项目建设期,将工程以一定的价格完全承包给承包单位,这样可以降低风险。③保险与担保。保险是常用的一种方法。只要该项目公司向保险公司交纳一定数额的保险金,在事故发生时就能获得保险公司的补偿,从而将风险转移给保险公司。担保则是指其他企业、银行、保险公司或其他非银行金融机构,为项目风险负间接责任的一种承诺。通过这种承诺,项目所有者就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转嫁给担保者。项目 经理博客

4.风险自留。风险自留是指对一些无法避免和转移的风险,采取现实的态度,在不影响投资者根本或局部利益的前提下,将风险自愿承担下来。它是一种积极的风险管理手段,是项目公司为承担风险损失而事先做好各种准备工作,修正自己的行为方式,努力将风险降低到最小程度。风险自留是最省事的风险规避方法,在许多情况下也是最经济的。当采用其它风险规避策略的费用超过成本时,可采用风险自留。

四、我国项目风险管理的应用现状与发展趋势

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1.1 依法建立健全的档案

依据《中华人民共和国档案法》和《国家重大建设项目文件归档要求与整理规范》要求，每项投资项目在立项、审批、招投标、勘察、设计、施工、监理及竣工阶段的全过程中形成的文字、图表、声像等形式的全部文件建立全面、系统的档案。档案管理人员要依法对档案进行管理，严格履行自身的职责，如果发生违规事件，需要按照相关规定进行处罚。

1.2 重视档案管理工作

由于投资项目属于公共品的投资，是百年大计，关系到国计民生的大事，需要通过档案的方式记录整个项目实施的过程，档案管理人员需参与项目的管理工作，如果领导、项目参与人员及档案管理人员不重视档案管理工作，势必会造成档案记录方面和整理方面的失误，这对于整个投资项目来说都会造成很大的影响，甚至会造成项目无法实施下去，无法实现项目的可追索性，因此，重视档案管理工作是非常必要的。

2投资项目档案工作的特点

2.1 收集过程复杂

由于投资项目一般工程量都较大，涉及到的内容非常多，实施时间非常长，而在档案管理过程中，收集档案的过程比较复杂，收集档案的时间长且分散[1]。另外，在进行档案收集的过程中，由于收集人员常发生变动，也增加了收集过程的复杂性。

2.2 参与部门多

在进行投资项目档案管理的过程中，还具有参与部门多的特点，其主要是每一个投资项目在实施的过程中，会有很多的参建单位，并且每个参建单位都会有很多的部门，档案收集工作非常的繁重，在收集档案的过程中，需要与每一个部门进行良好的沟通与协调，才能保质、保量及时的收集整理好完善的档案资料。

2.3 整理难度大

整理难度大主要是由于投资项目规模较大，专业性强，材料较多导致的。在将收集回来的资料进行分析筛选的过程中，需要将有用的资料留下，没用的资料筛除，工作量是非常大的，并且整理的难度随着资料的增多也会增加[2]。因此，需要结合投资项目档案工作的特点采取针对性的管理措施，才能够达到预期的目的。

3投资项目档案管理的措施

3.1 建立健全的档案管理制度

健全的档案管理制度是投资项目档案管理顺利进行的有效保障，因此，建立全面、系统的档案管理制度是重中之重，档案管理人员只有严格的依照档案管理制度进行档案管理，才能够保证档案管理的科学性和全面性。在建立健全的档案管理制度方面，主要需要做如下几个方面的工作。一、实行领导责任制和工作岗位责任制，职责明确，相互协调，充分发挥各级各部门的工作职能。二、制定档案归档范围和整理标准。有了范围和标准，就可以为管理人员指明工作方向，减少失误，提高档案管理的质量。

3.2 项目档案工作与项目建设工作同步进行

从投资项目实施的那一刻起，就应该开始项目档案管理工作。项目建设单位需将项目档案管理工作纳入项目建设管理程序，建立项目档案管理制度。而很多的管理人员在投资项目实施很长一段时间之后才进行档案的收集整理工作，导致档案管理质量方面出现了很大的问题，影响到档案资料的真实性，对此，应该确保档案管理工作与项目建设的同步进行[3]。通过对投资项目从立项到竣工验收全过程的跟踪整理资料，才能够保证档案资料的全面性、真实性，进而使投资项目的档案具有更高的保存和使用价值。

3.3 建立档案管理网络体系

由于投资项目档案资料的收集、整理、归档工作不是一个人或几个人能完成，它是需要各相关部门协调配合才能完成的，因此，要建立档案管理网络体系，与各个建设单位良好沟通，对各个档案工作人员进行明确的分工、提出工作要求，如档案资料的收集、档案资料的筛选、档案资料的整理以及最终的归档要求，这些工作都需要由档案工作人员通过密切的合作才能完成[4]。

3.4 开展档案的专项验收工作

国防科工委、国家档案局《国防科技工业固定资产投资项目档案验收办法》规定“项目档案验收是项目验收的必备条件之一。未经项目档案验收或档案验收不合格的项目，不得进行或通过项目的竣工验收。”档案的专项验收工作主要是在投资项目竣工阶段进行的，通过对档案进行专项验收，能够及时的发现档案中存在着哪些不符合实际情况的问题，并且通过及时的纠正，能够确保档案的真实性、完整性，进一步提高档案管理的质量[5]。在进行档案专项验收的过程中，应该派专门的管理人员组成团队与建设单位共同进行验收，这样才能够保证档案专项验收落到实处，并且发挥档案专项验收的作用，促进档案管理工作的顺利开展。

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关键词： REITs；发行模式；困境

Key words： REITs；distribution model；dilemma

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）09-0053-03

0 引言

近年随着我国房地产业的大规模扩张发展，房地产企业普遍存在资产负债率高，融资方式单一，过分依赖银行等问题。当前，我国房地产行业正面临供给侧结构改革，如何将手中流动性差的资产变现，成为行业亟待解决的问题。另一方面，中国许多个人和机构投资者拥有大量资本，需要一款好的投资产品。因此，既可以通过直接融资解决房地产业的融资难题，又可以为社会闲散资金提供稳定投资回报的房地产投资信托基金（REITs）成为了业内外关注的焦点。

央行和银监会于2014年9月了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。2015年1月，住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。该指导意见指出“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开”。

1 国内REITs实践特点分析

REITs 起源于美国，2005年国内越秀REITs 在香港发行了我国第一只真正意义上的REITs。2014年1月的中信启航资管计划，是一款与私募REITs非常接近的类 REITs 产品。2015 年6 月8 日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs 获批，标志着我国REITs试点正式拉开序幕。2016年6月14日，中航信托成功发行首支由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”。但是从REITs的准确定义来看，无论是万科鹏华基金还是中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划，由于基金只拥有经营权而非产权，以及3/4的资产被投入债券市场与股票市场，不符合国际上要求的至少75%的REITs投资在房地产或者与房地产有关的资产，实质上仍是一种债权性质的项目融资，或者可以认为是一种类REITs产品。总结国内发行的各种类REITs产品类型，大致可以从组织形式、信托类型、资金募集方式、运营方式等方面进行辨别。

从组织形式上分类，根据房地产投资信托基金组织形式的不同，可以分为公司型REITs和契约型REITs。公司型REITs是发起人依照 《公司法》设立，法律上享有独立法人资格的基金公司并向社会公开发行股票，投资者通过购买公司股份进行投资，由股东选举的董事会进行基金的投资管理，最后将投资所得的收益以股息或者红利的形式分配给投资者。公司型REITs具有由股东会、董事会、监事会和管理团队组成的法人治理结构，互相制衡，互相监督，从而有利于实现投资者利益的最大化。契约型REITs是依据信托契约设立的基金，不具有独立法人资格，仅是一种金融产品。契约型REITs的契约由投资者、资产管理公司和资产托管机构三方组成，投资者与资产管理公司通过契约的方式设立信托关系，资产管理公司按照契约将受益凭证发放给投资者，并受托负责资金的日常运营，资产托管机构则接受委托保管信托资产，成为名义上的资产所有人，通过三方契约可以防止投资者的资产被资产管理公司或资产托管机构侵吞，保护投资者的利益。美国REITs大多是公司型，而亚洲国家如日本、新加坡及中国香港大多采用契约型，我国现有的REITs及类REITs产品也都是契约型。根据我国目前的市场环境和法律环境，采用契约型的组织形式，能规避所得税双重征税及信息披露等L险，更好地保护投资者的利益。

从信托类型上分类，根据房地产投资信托基金的资金投资方向分为权益型REITs和抵押型REITs。权益型REITs直接投资经营性房地产，其收入主要来源于房地产的经营收入，包括租金和房地产的升值收益。抵押型REITs是向房地产的所有者直接提供抵押贷款获得利息收入，或投资于房地产相关资产证券化产品获得收益。此外，还有一种混合型REITs，属于上述两种REITs的混合体，既投资于经营性房地产，也提供抵押贷款或投资房地产相关衍生证券。目前国际上运作的REITs中，权益性REITs是主导类型，占到REITs整体规模的90%以上，并且权益型REITs可以实现最大的避税效果，我国目前发行的REITs及类REITs产品，如苏宁云商、海航浦发大厦等都是偏权益型REITs的类型。

从资金的资金募集方式差异分类，可分为私募型REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公开的方式向限定的个人或机-构投资者募集资金，不能上市交易。公募型REITs是以公开发行的方式面向社会公众及机构投资者募集资金。国际上以公募方式较为普遍，但在我国，房地产投资信托基金的相关法律法规还不健全，国家对相关金融市场的监管力度也有待加强，因此现阶段我国的REITs及类REITs产品还是以私募为主，待房地产投资信托市场逐渐成熟，再主力开发公募REITs，使更多的资金进入到房地产投资信托的市场，使REITs在房地产及金融产业中发挥更大的效力。

根据运营方式不同，可分为开放式REITs和封闭式REITs。开放式REITs的资本规模及基金份额可以变化，在存续期内可以申购或赎回。封闭式REITs的发行数量和存续期限在基金设立时就已经确定，在存续期内不能申购或赎回，只能在二级市场上进行交易。根据我国目前的发展情况，房地产行业需要稳定持续的资金投入，因此可以先选择封闭式REITs，等市场成熟后再考虑开放程度高、交易成本相对较低的开放式REITs。

2 我国REITs一般架构、运营模式与监管方式

2.1 我国REITs的一般架构

REITs的构成主要包括资产、发起人、资产管理公司、基金托管人、资产运营公司、单位持有人等。如图1所示。

资产（房地产）一般界定为已投入运营能够产生稳定和持续的现金流的资产。目前可以将一线城市和发达二线城市的优质商业地产和政府公租房作为REITs的首选，因为两者都可以产生持续的租金作为REITs的投资回报。虽然公租房的租金水平较低，很难达到REITs国际回报率5-7%的水平，但政府可以出台专项政策，对公租房REITs减免税收及对租金进行补贴。

发起人一般为资产所有者，通过公开发行收益凭证筹集投资者资金，将资产的持续收益一次性收回或保留部分自持。

资产管理公司接受发起人或基金持有人的委托，对房地产投资信托基金的资产进行管理。向单位持有人提供稳定的回报，制定投资策略及风险管理政策，并按照投资策略就收购、减持或改善资产向受托人发出指示，可酌情在必要或对信托投资基金有益时，要求受托人代表基金借入或筹集资金，确保对基金资金及资产的合理运用及为基金单位创造最佳回报。

受托人一般是指银行的信托机构，在房地产投资信托基金存续期间，作为资产的名义所有人对资产进行托管，监督资产管理公司和资产运营公司的管理工作。

资产运营公司（房地产管理公司）接受资产管理公司的委托，对资产进行管理和价值提升，通过对资产的管理、运营、维护，提高资产质量。

单位持有人是指基金单位的个人和机构投资者，通过购买基金单位拥有房地产投资信托基金的资产，享有持续回报和资产增值。

2.2 国内房地产投资信托基金的一般运作流程

发起人将具有稳定持续现金收益的自建或收购的资产进行剥离、打包，聘请第三方中介机构，包括会计师、评估师、律师对资产包进行资产评估、合规性调查、盈利预测，最终确定发行规模和基金单位定价。发起人委托资产管理公司和资产运营公司对资产进行管理和提升。发起人委托受托人对资产进行托管，保证资产的独立性和资产使用的有效监管。经过相关金融监管部门及证券交易所的批准，结合市场推介活动，实现房地产投资信托基金的正式公开发行上市。

2.3 国内对REITs的监管模式

在我国金融业实行分业管理的背景下，信托机构与证券机构分别受到银监会与证监会的监管。央行、银监会、证监会、住建部等都推进过REITs的试点工作，但由于监管归属不同部门，审核批准上存在交叉重合，甚至相关制度互相制约的不协调情况，因此REITs在中国的发展不尽如人意。所以需要由国家统筹指导，对不同部门的职责进行有效协调，或由国家统一监管，统一制定与完善相关法律、税收优惠政策、准入制度及信息披露监管模式。

2.4 REITs立法及税收政策现状

由于相关法律和税收政策的缺失，我国发行的REITs基本为债权型，我国传统的信托基金采取私募方式，无法在证券交易所挂牌交易，我国没有针对信托基金交易的二级市场，因此，需要通过相关法律法规的完善，为我国发展股权型REITs提供政策支持。现阶段我国关于REITs的相关法律法规还不健全，尤其是操作层面上的相关法律法规更是少之又少，因此目前的当务之急是完善相关的法律法规，比如《担保法》、《证券法》、《信托法》、《公司法》等。

REITs设立阶段，契税、所得税、营业税、土地增值税、印花税等需要缴纳，存续期间也需要缴纳多项税，比如所得税、印花税、房产税、城市维护建设费、营业税等，税收负担较重。国际上，为避免出现REITs资产收益和投资者层面双重征税现象，对多项税收实行了REITs税收优惠豁免政策，比如土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。

近年随着房价高企，我国房地产租售比严重失调，房地产增值收益明显高于租赁收益，租赁回报收益率水平明显低于国际水平。只有在税收上坚持税收中性原则并给予更多的优惠，才能保证REITs在我国的快速健康发展。

3 国内发展REITs的现实困境

虽然我国从未停止过对房地产资产证券化发展的要求，但不可否认时至今日我国与此相关的产品还是零，造成这种现象的原因是多方面的，主要包括：一是高质量的基础资产缺乏。REITs所运营资产的收益率是吸引投资者最重要的指标，因为其回报率是由收益率决定的。现阶段我国发行的REITs产品存在诸多不足之处，比如后期运营管理差、维护成本过高、硬件条件不足等问题。基础资产质量偏低是真正意义上的REITs发行难以实现的重要原因。二是制度建设滞后。国内REITs发行主要依据2001年颁布的《信托法》。目前国内的税收政策，发行REITs必定存在多个环节存在重复收税，没有税收政策的支持，国内商业地产难以满足国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）。同时也缺乏明确的对信托产品产权登记管理制度，因此也难以确定信托产品的归属，影响产品在市场的流通。三是专业人才的缺乏。REITs产品涉及房地产、基金、证券、资产评估、审计、税收、产权管理、会计等多个领域，基本懂得这些领域的复合型人才的缺乏才导致制度建设滞后，也无法开拓相关的市场。

4 政策建议

从国内发行的多个REITs产品看来，实质多数为一种权益类信托产品，无论从发行模式、架构、期限与产品流通性、基础资产质量、信用条件等方面，离美国、新加坡和香港等真正公募市场发行的REITs依然存在差距，国内发行的REITs产品更多意义上是在房地产融资上的探索。要实现真正意义的REITs，需要在以下几个方面进行完善：①尽快完善国内REITs的法律法规制度建设。制度建设是先行条件，目前国内相关法律的严重缺失制约了国内REITs的发展。需要相关部门针对REITs产品进行政策完善与研究，从REITs的准入条件、组织形式、治理结构、分红比例以及关联方的责任等方面给予法律形式上的确认，保障基金公司和投资者的利益。②创造出高质量的基础资产。鉴于目前我国商业地产低回报率的普遍现象，要想实现充分流通的REITs难度极大。高质量的基础资产是吸引投资者的根本所在。因此必须让房地产开发企业或物业持有企I大力提高开发和管理水平，提升物业本身的价值。③培养专业合格人才。针对国内目前REITs专业人才缺乏的困境，必须有针对性地培养专业人才，包括监管人员、机构投资者、研究人员及各环节的实践者。只有具有房地产、基金、证券、审计、资产评估、法律、会计等多领域交叉复合型人才参与到REITs的发行全过程中，才有效规避REITs产品的各种风险，提升资产证券化水平。

参考文献：

[1]陈琼，杨胜利.REITs 发展的国际经验与中国的路径选择[J].金融研究，2009，09：192-206.