房屋继承相关法律大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房屋继承相关法律范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

一、发展以房养老保险的必要性

1.人口老龄化加剧，养老金缺口扩大

随着人口老龄化问题的加剧，我国养老金的数额已经无法满足长期给付。如何保障高龄群众有充足的养老金进行养老已经成为国家和社会不得不解决的问题。单单依靠社会保险金已经无法提供高质量的晚年生活保障，只有适时购买商业保险采用商业保险和社会保险相结合的方式才可以保证晚年生活的品质。

2.养老机构发展差

我国一部分高龄群众选择去养老院安享晚年，而房产由子女继承。这样既解决了养老问题又使子女继承了自己的财产。但是由于我国养老机构环境以及设施发展速度较为缓慢，其居住环境和基础设施建设的发展速度远远低于高龄群众的需求程度。全国高水平养老机构的增长速度远远低于人口老龄化的增长速度，而且高水平养老机构的费用也并非是大众所能接受的，这一养老方式并不能彻底解决养老问题。

二、以房养老保险发展过程中面临的问题

1.传统养老观念的束缚

中国人的传统养老观念是养儿防老，而以房养老方式恰恰与这种传统养老观念相悖。以房养老是指将具有自主房产所有权的房屋进行估值后抵押给保险公司，保险公司按照房屋估值来决定每个月应给予被保险人多少养老金。当被保险人故去后保险公司享有房产的处置权。保险公司将房产的价值抵扣养老金后剩余部分返还给其继承人。由于保险公司享有最终的房屋处置权，所以很多老年人从心理上很难接受，对以房养老的模式也不是很认可。

2.保险公司对房价的走势较为悲观

从2009年后我国房屋成交价格持续走高，目前已经达到了短期内的高点。如果此时推出以房养老保险，当进行房产估值时可能会发生估值过高的情况。房屋如果想要有市场就不可能一直疯长下去。如果一直保持高速度的增长，达到有价无市的状态时只会影响其需求量。所以在此价格高位时保险公司对后市房价较为悲观，认为房地产价格在后期可能会下跌。若推出以房养老保险，当被保险人去世后其房屋估值可能少于其支付养老金数额，保险公司可能面临亏损状态。

3.适用群体较小

由于传统养老观念的束缚，以房养老目前更适用于家里拥有两套房产，且老人和子女单独居住的家庭。在此类家庭当中，当高龄群众以其中一套房产抵押购买以房养老保险后其可以将另外一套房产留给子女，而且当子女和老年人分开居住后年轻人不会因为老年人购买以房养老保险后而变得无家可归，这既减轻了年轻人的负担又提高了老年人的晚年生活质量。但以我国目前高昂的房产价格来看，拥有两套房产的人群毕竟占少数，而较小的群众基础不利于其在全国范围内推广。

4.法律法规不健全

虽然2004年就已经提出以房养老的概念，但直到2014年我国才出台了关于以房养老保险试点的相关法律文件。以房养老保险先在北京、上海、深圳、武汉四个城市展开，试点期限为两年到2016年6月止。虽然提出了保险试点的相关文件，但是相配套的政策性文件还未出台，这大大的限制了以房养老保险在我国的发展。

5.业务分割严重，无法统筹协调

在我国金融业分业监管，各金融机构虽职责明确但容易形成权力的真空地带。保险公司并没有抵押贷款的职能，如果贷款则必须向商业银行申请，而投保人是与保险公司签订保险合同并不是银行，银行和保险公司业务上的无法协调性使得以房养老保险业务一再停滞。

三、发展以房养老保险的对策

1.加强政府宣传引导

由于传统养老观念导致以房养老保险不被老年人接受，如果想要在我国顺利地开展以房养老保险就需要政府加大宣传工作，对老年人进行思想上的疏导工作，只有养老观念的改善才能够顺利开展以房养老保险的后续工作。

2.完善相关法律制度

相关法律制度的不健全使得许多保险公司不敢开展以房养老保险，许多高龄群众不敢购买以房养老保险。针对以上情况并结合我国人口老龄化加剧的国情，政府必须快速完善相关法律制度，只有当相关法律制度完备后以房养老保险才会进入快速发展时期。

3.推进金融体制改革

以房养老保险发展面临困境的另一主要原因就是金融业分业监管导致权责分散。随着时代的发展金融分业监管的弊端越来越突出，金融混业化的呼声越来越高。随着养老问题越来越尖锐，改革金融体制推动以房养老保险发展已成为大势所趋，只有金融体制改革保险公司才能大力发展以房养老保险。

4.设计多种款式的保险产品，扩大群众基础

篇（2）

基于我国目前人口老龄化问题较为严重，养老金缺口较大的国情，为更好的满足老年人物质生活水平，这就要求我们通过金融市场产品的创新来解决，“以房养老”慢慢进入大众视野，并被多次提上议题。2014年6月23日，中国保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，开始了自2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉四城市进行为期两年的老年人住房反向抵押养老保险的试点。两年试点结束后，中国保监会宣布试点范围将继续扩大。

所谓住房反向抵押养老保险，也被称作“以房养老”，是保险服务业与养老服务业的融合，具体指我国60岁以上的老年人可以选择将其拥有完全产权的房屋抵押给保险公司，老人仍拥有房屋居住权并可依法从保险公司一次或多次领取一定的养老金直至身故，但老人身故后，保险公司将获得所抵押房屋的处置权。这实质上是一种反向抵押贷款，在国外已实行多年并渐渐成熟，在我国还是一种新兴的保险创新产品。

“以房养老”的成功试行会给保险市场、房地产市场和养老金保障制度带来一定的积极影响，但就试行两年的结果看，我们不由得会有些担忧：办完所有“以房养老”流程的仅有47人38户，相比于两亿多的老年人口基数，试行效果并不乐观。该结果的出现也并非偶然，受传统观念影响，老年人目前接受这种舶来新观念的能力不强，大部分处于观望状态；还有因看好房地产市场或希望将房屋留给子女等原因的存在而选择持有房屋。所以，“以房养老”政策在我国的实施有前景也有困境。对此，本文对我国住房反向抵押养老保险提出以下政策思考：

一是民众观念需慢慢引导，“以房养老”相关宣传要加大力度。我国目前“以房养老”遇冷的主要阻力在于民众的“养儿防老”等传统观念较强，老人希望得到子女的照看，相应的，也希望在自己过世后将房产继承给子女，这既是对儿女赡养的补偿和鼓励，又可保障和提高儿女未来的生活水平。对土地的依赖和重视，也让老人对产权房反抵押的做法感到难以接受。观念的引导与转并非一朝一夕，所以有关当局需加大对“以房养老”政策的宣传力度，让老年人充分理解其运作模式，同时可以减少因为对该政策了解的欠缺而引发的道德风险，并慢慢引导老年人传统观念的转变，让他们渐渐接受“以房养老”这种新兴的政策。

二是政府支持在“以房养老”实施中要进一步加大。政府支持是“以房养老”政策中稳民心、助推进的关键。政府公信力更大，认知度更广，规范性更强，使得政府的支持是一剂强大的定心剂，不论对老年人来说，还是对推出“以房养老”产品的保险公司来说，都会起到一定的保障和担保作用。“以房养老”实施初期，政府的政策支持会使需求方和供给方更快衔接。

三是“以房养老”相关法律制度建设要进一步完善。任何制度和政策的出台和运行都需要相关法律制度进行保驾护航。完善的法律制度从法律层面约束各方的权利和义务，使得在“以房养老”施行中每一主体都能各司其职，遇到纠纷也有清晰明确的法律条款可依，切实保护到各方利益。

“以房养老”现阶段的试行虽然遇到颇多阻碍，但“以房养老”作为我国养老保障的一部分，是老年人养老资金来源的补充，同时对保险业、房地产业和社会保障均具有一定的积极作用，“以房养老”本身还是潜藏着巨大潜力的。随着保险业不断发展，养老类保险产品不断创新，人们观念慢慢转变，宏观环境渐渐成熟，会有更多满足老年人需求的“以房养老”产品出现。短期来看，“以房养老”亟待解决面临的诸多阻碍；长期来看，“以房养老”会迸发出更多的活力。

参考文献：

[1]唐金成，曾斌.“以房养老”的国际比较及其借鉴[J].政策研究，2015（11）：3-6+16.

[2]陈雅婷.“以房养老”意愿及需求倾向研究[J].经济师，2015（11）：51-52.

[3]刘杰锋，朱沙，曾胜.以房养老：理念、模式和经验[J].西部论坛，2014（5）：32-39.

[4]金晓彤，崔宏静.亚洲国家“以房养老”模式的经验与借鉴――以日本和新加坡反向住房抵押贷款为例[J].亚太经济，2014（1）：11-15.

篇（3）

法律分析：国鹏律师事务所

前不久，一位24岁的淘宝皇冠淘宝女店主猝死，而辛苦经营起来的网店在她离世后被系统关闭，此事再次引发“虚拟财产是否可以成为遗产”的热议。

监测数据显示：截止到2010年上半年，个人网店的数量已经达到了1200万家，C2C和B2C网购交易额达到2千亿元。那么，对于如此庞大的虚拟财产，我国法律对其继承是如何规定的？国外法律又如何规范？我们应如何借鉴国外先进立法经验完善我国现行的继承法等相关法律规定呢？

虚拟财产的界定

记者：日前虚拟财产的法律问题再次受到关注。请问，法律上对虚拟财产是如何界定的？其特点是什么？

律师姜香春：目前我国法律对虚拟财产并没有明确的界定。学理界一般认为：虚拟财产是指依附于网络空间能够为人所支配，并且具备使用价值和价值，有一定独立性的非物化信息资源。虚拟财产主要包括以下几种类型：用户账号密码类，如常用的QQ号、MSN号、微博账号、微信账号、邮箱密码等;文件视频，如网络硬盘里的资料、个人网络相册，还有一些与信函相关的内容、游戏装备、虚拟货币等。

学理界一般认为虚拟财产具有如下特性：

首先具有依附性。虚拟财产产生并储存于各种网络设备中，它以一种非物化形式，依赖于一定的载体，实际上是一组保存在服务器上，外在形式为文字、数字、声音、图形、图像等客观存在的数据。

其次具有价值性。用户花费现实货币购买网币，通过大量时间精力取得游戏设备，又通过交易平台进行买卖将其转换为现实货币，虚拟财产具有使用价值和价值不言而喻。

再次是它具有一定的独立性。所谓独立性是指它独立于其他网络资源或现实财产。例如，网络游戏装备，它的存在虽然依附于网络设备和游戏本身，但是能够将其独立分解出来进行线下交易。

最后具有可支配性。虚拟财产能够被人力所控制支配，并占有和使用。

虚拟财产继承仍有困难

记者：淘宝店主去世后，虚拟财产能否成为遗产引发了各界争议。那么，虚拟财产是否能像著作权等其他无形财产一样被继承呢？我国《继承法》遗产范围是否涵盖了虚拟财产？

律师刘妮春：从现行法律规定上看，我国《继承法》第3条中对遗产作了列举式规定，包括：(1)公民的收入；(2)公民的房屋、储蓄和生活用品；(3)公民的林木、牲畜和家禽；(4)公民的文物、图书、资料；(5)法律允许的公民所有生产资料；(6)公民的著作权、专利权中的财产权利；(7)公民的其他合法财产。

依据上述法律规定，我国法律并未明确将虚拟财产纳入遗产范围，所以虚拟财产能否作为遗产被继承仍存在很大争议。

目前至少那些具有一定价值的虚拟财产，比如网络游戏装备，由于其本身的一些特性，它体现的价值是能够被玩家所支配，并能在网上进行交易，能够转换为现实中的货币。此种虚拟财产属于无形财产中的一种，应当获得法律上的适当评价和救济，但是对于因玩家意外死亡，虚拟财产能否被家属继承或者运营商是否给予家属适当补偿方面目前我国尚没有法律明确规定，我个人认为，这种虚拟财产符合《继承法》第3条第七项的规定，应受《继承法》的保护。

目前，实践中，虚拟财产继承遇到困境的原因之一是，网络运营商通过服务协议排除了对虚拟财产继承的权利。有些购物网站的运营商明确规定网店不允许转移给他人，这意味着，店主过世，饱含店主心血的网店有可能就从此消失在虚拟中，从而导致店主的虚拟财产得不到有效保护。

国外立法对虚拟财产的规制

记者：国外立法对虚拟财产继承是否有规定，是如何规定的？

律师张克：美国、德国、韩国等一些国家已有关于虚拟财产的立法。

美国、德国等国家明确规定了虚拟财产的遗产继承权。美国俄克拉荷马州在2010年11月1日通过了一项法律，将虚拟财产纳入到了遗嘱执行范围中。比如对上传的数字像片、往来的电子邮件等，如死者在生前没有就去世后的虚拟财产作出明确的处置说明，法院将根据情况决定它的合法继承人；在德国，数字遗产是按照普通继承财产统一管理的，在认证有金钱价值时，在死者死后10年内，其数字遗产的财产权都会受到法律保护。

在韩国，直接将虚拟财产认定为财产，属于物权法上的“物”，具有物的属性。韩国法律规定网络游戏中的虚拟角色和虚拟物品独立于服务商而具有财产价值，服务商只是为玩家的这些私有财产提供一个存放场所，而无权对其做肆意修改或删除。因此，在韩国法律中，虚拟财产的性质与银行账号中的财产本质上并无差别。韩国把虚拟财产等同于“电子货币”，具有物的属性。

完善立法保护虚拟财产

记者：对虚拟财产的继承问题，我国应如何进一步完善立法？

律师李宁、孙宝贵：我们可以从以下方面完善我国有关虚拟财产继承的法律规定：

1.通过修订《继承法》，将虚拟财产纳入遗产范围。即可以在《继承法》第3条遗产范围内增加一项虚拟财产，抑或是通过对该条第七项这一弹性条款作补充解释，将虚拟财产认定为公民的其他合法财产。从立法上明确虚拟财产属于遗产范围能被合法继承。

2.通过出台司法解释，进一步扩大《民法》、《物权法》以及相关法律规范中有关财产的解释，将虚拟财产认定为一种无形财产，公民对其享有财产权，以使公民能合法继承虚拟财产。

上述有关虚拟财产继承的立法建议都涉及继承人和网络运营商，而作为一种特殊的财产形式，它不同于传统的继承法律关系，因此我们应进一步细化继承人和网络运营商的权利义务：

-继承人的权利义务

权利：继承人享有接受或拒绝财产继承的权利；要求网络运营商协助其完成继承的权利；取得和请求分割财产的权利等。

义务：继承人负有举证证明被继承人对虚拟财产享有所有权、自己与死者具有真实的身份关系等证明义务；及时办理继承的义务；遵守规则及支付相关费用的义务等。

-网络运营商的权利义务

篇（4）

上海市民顾老伯与老伴丁阿婆共育有三子一女，大儿子一家在国外定居，其他子女均居住在上海。二儿子顾青曾在东北插过队，同沪成家后一直与父母居住在一起。考虑到顾青一家三口的经济状况不如其他兄弟姐妹，且常年照料二老生活，顾老伯遂召集子女协商今后自己的遗产分配。经多次商议后，全家人签订了一份家庭协议书，约定老夫妻俩的遗产由顾青继承，其他子女自愿放弃遗产继承。

2014年4月，丁阿婆去世，小儿子拒绝履行家庭协议书的约定，要求依法继承母亲的遗产。顾青无奈，寻求律师帮助，律师却告知，该协议书中的遗产继承部分无法律效力，小儿子的要求合法。

“我国的《继承法》规定，继承从被继承人死亡时开始.遗产指的是公民死亡时遗留的个人合法财产。也就是说，只有在被继承人死亡时，才会产生遗产，也才会产生继承关系。老人既然还在世，就没有遗产一说，子女又怎么能放弃遗产？”律师表示，子女即使做出放弃继承的意思表示，也要在继承开始后、遗产处理前。很多家庭协议书中会写明对老人将来的遗产的分配，其实都是无效的。

赡养协议“说废就废”？

上海市民张老伯多年前与小儿子因房屋拆迁闹了点矛盾，后一直随大儿子一家生活。两年前，张老伯就赡养问题和两个儿子签订了家庭协议，将名下的一套产权房过户给了大孙子，今后自己的晚年生活由大儿子及孙子照料，不需要小儿子赡养。

篇（5）

公证人：姓名：_______________ 身份证号：_______________

现在平等，自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：

一、转让房屋的基本情况 ：

转让房屋(以下简称该房屋)位于________________，建筑面积____平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)。

二、 转让价格 ：

双方商定该房屋转让价格为(人民币)________元整，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

双方一致同意购房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款(人民币)________ 元，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。

四、房屋交付：

甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。

甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。

甲方应于本协议书生效之日起，将甲方________于____年 月 日与茂港区坡心镇人民政府签订的住房协议书原件转交给乙方________，并承认乙方是合法拥有人，将该份住房协议书中住户方权利完全过渡给乙方。

五、甲方的承诺保证：

甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。

甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议书签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费等及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。

六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。

七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。

篇（6）

公证人：姓名： 身份证号：

现在平等，自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：

一、转让房屋的基本情况 ：

转让房屋（以下简称该房屋）位于________________，建筑面积____平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施）

二、 转让价格 ：

双方商定该房屋转让价格为（人民币）________元整，大写（人民币）____万____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

双方一致同意购房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款（人民币）________ 元，大写（人民币）____万____仟____百____拾____元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。

四、房屋交付：

甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。

甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。

甲方应于本协议书生效之日起，将甲方________于____年 月 日与茂港区坡心镇人民政府签订的住房协议书原件转交给乙方________，并承认乙方是合法拥有人，将该份住房协议书中住户方权利完全过渡给乙方。

五、甲方的承诺保证：

甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。

甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议书签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费等及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。

六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。

七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。

八、本协议书一式二份，甲、乙双方各执一份，协议书从双方签字之日起生效。

篇（7）

答：一般不可以。因为，把共有房子赠与孩子，是你和前夫在5年前就已经完成的赠与行为，房产如果已经过户，所有权已经转移，你就不能再反悔。

2、作为孩子监护人，可以出售未成年孩子的房产吗？

问：我与丈夫共同修建了一栋房子，房子还没有办理房产证。去年，我与丈夫协议离婚，我们约定，男方不承担建房子的欠款，已经修好的这套房子给儿子，儿子现年五岁，由我扶养，他不给扶养费。请问，我能不能将此房子卖了？

答：监护人没有权力单方出售孩子名下的房屋。严格来讲，即使是你和他父亲都同意，也不应当将该房屋出售。我国民法通则有明确规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

3、我们的财产，丈夫和他前妻的孩子（没由我们抚养）有继承权吗？

问：我和丈夫是再婚。他和前妻有个儿子还未成年，由他前妻抚养。我老公在和前妻离婚后，和我结婚前贷款买了一套房子，这套房子在我们结婚后，由我们共同还贷款，请问，这个房子今后他儿子能继承吗？

答：首先，根据我国法律的规定，配偶、子女、父母，为第一顺序继承人。孩子的第一顺序继承人地位不因父母离婚，监护权变更而改变。所以，你丈夫和前妻的孩子有权继承你丈夫的财产。你丈夫结婚前购买的房子是丈夫婚前财产，虽然，婚后共同还贷共同居住，仍然不是夫妻共同财产，你只对共同还贷部分有所有权。你丈夫和前妻的孩子有权继承其父亲的婚前财产。

4、公用区域挂空调外机，遭邻居反对，怎么办？

问：我家空调安装在了和邻居公用的围墙上，稍微有点搭在他们外面搭的一间房子上。现在邻居来吵，要我们移机，我们该怎么办？

答：根据相关法律不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。你利用公共空间挂空调外机，对邻居的相邻权已经造成侵权，你应该想办法停止侵权。

5、未成年人父亲去世，继母可以比他祖父母优先抚养孩子吗？

这个孩子母亲早年已经去世，父亲在去年去世，继母和父亲结婚维持了5年的婚姻，孩子已经和继母很亲密。现在，孩子祖父母担心继母再嫁，想要回孩子，请问继母与祖父母谁对孩子更有监护权？

答：因为孩子是未成年人，与继母共同生活5年，关系融洽，已经形成抚养关系，他们的关系同亲生父母子女关系是一样的，也就是，此时，继母和亲生母亲是一样的，对孩子有监护权。只有在继母放弃的情况下，祖父母才可以担任孩子的监护人。

6、亲人不照顾老人可以吗 ？

问：我的母亲是残疾，外公外婆近九十岁了，却没人照顾。我的两个舅舅变着法把外公外婆的低保救助领了，却不照顾老人。请问，我能要求他们照顾外公外婆吗？

答：根据相关法律，成年子女有赡养扶助父母的义务。你舅舅和你母亲都对老人有赡养义务，但因你母亲是残疾人，难以尽到赡养义务，所以，你两个舅舅应该尽到赡养义务。子女不尽赡养义务的话，首先可以调解，如果调解不成的话可以直接诉请人民法院调解，对于你这种情况，如果你的外公外婆无法出庭，可以委托你或者其他亲属作为委托诉讼人进行。

篇（8）

中图分类号：C913 文献标识码：A

文章编号：1009-0118（2012）07-0079-02

“农民集中居住”，其本质是通过农村宅基地复垦与农民集中居住而进行的一种土地发展权转移，涉及到国家、地方政府和被拆迁农民三者的切身利益。虽然在一定程度上可以集约土地，提高土地利用效率，改善农民生活、生产环境，加快农村城镇化、工业化和农业产业化的进程，但是在实施过程中，许多地方政府及职能部门从自身利益考虑，以简单行政命令代替国家相关法律规定，没有充分考虑农民的意愿，强行的、违规的“集中居住”行为不仅反映出地方政府在新农村建设规划中存在的若干不良倾向，还侵害了农民在土地上的财产权益，造成很多隐患。本文试从农民集中居住政策推行对农民土地财产权益侵害的现状分析、原因论证、对策探索等角度探寻保障农民合法土地权益的合理路径。

一、现状概述

近年来，随着农村城镇化进程的加快，农村劳动力大量向城市涌入，土地发展权流转推进速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民合法权益的现象。有些地方政府利用农民维权意识淡薄、法律知识匮乏的弱点，通过私下与农民签订土地流转合同或半强制地征收农村集体经济组织的宅基地，按较低的补偿标准支付补偿费获取土地后，又高价卖出，既损害农民合法的土地财产权益，又无形中造成农民间接财产损失，即农民需支付更高价购买新房，损害事实具体体现在以下几方面：

（一）剥夺农民宅基地缺乏法律依据

我国《物权法》第六十条规定：“土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”虽然依据法律规定农村宅基地所有权主体为农村集体经济组织，但是农村宅基地的继承、转让和抵押已成为实践中不断发展的客观事实。长久以来，在民间就一直有宅基地继承的传统，因此广大农民早已习惯于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有财产。事实上，国家也正通过相关法律的制定来进一步保障包括宅基地在内的农民土地财产权利。而在政策推行过程中，政府往往只对宅基地上的房屋面积给予安置补偿，对宅基地本身则不予补偿或补偿很少，这就严重侵犯了农民的合法权益。同时，依据法律既然国家不是农村宅基地所有权的主体，就不应享有对其的占有、使用、收益、处分权，除非是为维护公共利益的需要。而现实生活中，大多数政府推行集中居住都是出于自身经济利益、政绩利益考量，因此，其处分宅基地的行为缺乏合理的法律依据。

（二）难以解决集中居住区的产权问题

《中华人民共和国农村土地承包经营法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”由于集中居住区楼房多建在承包地上，农民就无法获得“集体土地使用证”，甚至这些房屋的合法性都存在问题，农民在“被上楼”过程中失去了合法取得的宅基地的使用权，新搬进的楼房又无法取得合法的产权，农民得到依法规划的居住用地的合法权利未得到充分保障，财产权受到严重侵犯。

（三）事后补偿机制致农民经济利益受损

虽然各地农民集中居住后的居住形式不一，但在政府直接的拆迁补偿上却存在类似的问题，即大多数采取对原房屋与宅基地实行一次性现金补偿，而实际补偿额往往不能够购买集中居住地新房，且新房面积很小，令部分农民觉得得不偿失。“宅基地换房”实际上是农民以具有独立产权的宅基地换取没有产权的住宅。因此，单纯地以拥有独立宅基地的房产换取没有独立宅基地的房产对于农民是利益损失。况且，农民拥有宅基地，可以自由从事生产，种植蔬果、蔬菜，丰衣足食，农民“上楼”后，无法继续务农，由于又缺乏二三产业的扶持，农民失去重要的收入来源——土地，农民收入不会立即提升，水果、蔬菜都要去买，生活成本大大增加，与农民不稳定的收入存在冲突，又使得农民遭受巨大的间接经济损失。

二、农民土地财产权益侵害现象的原因分析

农民集中居住政策对全面贯彻落实科学发展观、合理利用土地资源、集约基础设施以及推进新农村建设都具有非常重大的意义，但由于其中涉及到包括农民、政府、农村集体经济组织乃至地产开发商等多方利益，且多方利益互相斗争，农民这一处在斗争锁链最弱一环的群体，其利益必然会遭到严重侵害。其具体原因主要有以下几种：

（一）城市建设用地指标紧缺

我国现在正处于这样一种矛盾状态中：一方面，政府要加快城市化建设和推进现代化，这意味着需要大量的城市建设用地来促进工业、商业以及建造基础设施和居住区，另一方面又必须守住18亿亩耕地红线，我国目前耕地数量已经逼近18亿亩，使得政府在征用农用土地时需慎之又慎。据调查显示，许多农民工在城市打工积攒了一些钱，因为不能在城市安家，首要的选择是回到自己的村庄或集镇建房，以县为单位来计算，每年农村新增建设用地（主要是农民建房）至少是城镇新增建设用地的10倍以上，城市建设用地指标紧缺，耕地的18亿亩红线又不能突破，于是利益的相关者都把目光瞄向了农民宅基地，以至于在推行农民集中居住过程中出现了农民土地财产权利遭到严重侵犯的现象。

（二）地方政府自身利益考量

毫无疑问，农民集中居住过程中，从资源利用和改善民生的角度来说，中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的，但同时有利益就有冲突，三者在具体利益分配的过程中难免也会产生冲突，地方政府作为政策的直接执行者，有时为了自身利益，就必然会侵犯到农民的相关财产权益。

在推行农民集中居住过程中，地方政府的自身利益与被集中农民的利益产生冲突，表现为以下几个方面：第一，在对宅基地和房屋拆迁的补偿标准上，地方政府并没有考虑农户的实际生活状况，使得农户的生活水准急剧下降和恶化；第二，在土地增值收益上，农民的利益被剥夺。

除了合法推行农民集中居住政策以外，有时地方政府为了获得巨大的经济利益，开始以集约利用土地为名，不顾当地的实际情况，违背农民意愿，强行推行农民集中居住政策，然后将集约到的农民宅基地置换为建设用地指标，甚或以市场价值出售，获利颇丰；还有的地方政府为了取得旧村改造、新村建设的斐然政绩，因此便不顾当地是否已经具备集中居住的条件而强制推行，而这显然违背了经济发展的一般规律。

地方政府在对自身利益考量的情形下，在政策执行的过程中难免会出现异化，以致于农民的利益受到侵害。中央出台的相关政策与规定无疑是为了最广大人民群众的利益的，然而，正如亚里士多德关于“法治”的解释，其包括两层含义：制定出的法律是良好的，并且，良好的法律要得到普遍的施行。同理，光有中央良好的政策是远远不够的，政策制定出来就要不折不扣地施行，不能将之束之高阁，“说一套，做一套”。中央文件之所以不能很好地保护农民的土地权益，关键是地方的不执行，而农民又不熟悉文件，这样在信息不对称的状况下，吃亏的必定是农民。

（三）农民维权意识不强

政府面对的群体是弱势的农民，他们文化程度不高，公民的主体意识不强，长期以来便形成了“惟命是从”的习惯，对于政府的政策，无条件执行，即使有怨言、有不满，大多都找不到合适的途径去发泄，当自身的权益受到侵害时，他们通常采取极端的方式解决，或大吵大闹，或忍气吞声，不会理智地付诸法律。这也与这一群体的文化特征有关，他们大多文化程度不高，法律意识淡薄，维权意识更是缺乏，不懂得用法律武器合理维护自己合法权利。笔者在与农民访谈的过程中发现，多数还算富裕的农民是觉得对政府失望，觉得就算控告政府，也只是“鸡蛋碰石头”——徒劳无益，与其多次碰壁，不如忍气吞声，花钱买省心。而集中居住后，那些无力购置新房或者难以承受集中居住后生活成本的增加的农民，更多的也只是埋怨、责怪。

三、农民土地财产权利侵害现象的解决路径

（一）建立健全相关法律制度

目前我国并没有法律法规详细规定农民集中居住的相关问题，而仅有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》有关于征收土地的补偿问题的概括式规定，此外，江苏省有一些零星规定和政府通知、意见，规范层次太低且缺乏系统的法律规定和严格的责任要求，可操作性差。农用地补偿尚有《土地管理法》等予以规定，宅基地的补偿则几乎没有法律法规可以参照，这一块的空白还亟需填补。建议国家完善相关法律法规，赋予农民宅基地以完整的物权，同时规定宅基地进入市场的流转办法，打破宅基地只能在本集体经济组织中转移的限制，确保农民的土地财产权利具有充分的流动性。

农民是我国最重要同时也是最薄弱的群体，其土地财产权益是推行集中居住政策过程中必须首要考虑的因素。农民集中居住政策在江苏已推行近12年，在全国各地也有多个省市实行，且在未来很长一段时间内也会持续进行，出台相关具体的法律或法规对其进行调整已是刻不容缓的事实。政府需要有这样一部法律法规来规制其权力行使，防止出现如前文所述执行异化导致农民土地财产权益受损的情形发生；农民更需要这样一部法律来保障其权利，在权利受到侵害时能指导其寻求司法救济。

（二）完善监督机制

为了保证地方上在实行“农民集中居住”对省政府的相关法律规定能够贯彻施行，应该完善推行过程中的监督管理机制，在遵守相关法律法规及规定的基础上，地方政府应接受广大人民群众尤其是被集中农民的监督。有学者建议，地方政府的相关补偿措施应该上报省人民政府审查同意后方可施行，而且省人民政府应该派遣专职官员到被征地地区监督，确保按有关措施得到贯彻施行。

（三）加强农民法律维权意识

农民的权益不仅需要政府来保护，更需要农民发挥主观能动作用，举起法律武器，积极维护自己的权益，在权益受到侵害时能够快迅速有效地找到救济的途径，从目前状况来看，农民的法律维权意识亟待加强，而引领农民树立维权意识则主要靠加大宣传力度来实现，可以采取以下具体措施：第一，制作一些固定的法制标语、横幅、宣传板等；第二，下发免费的法律知识手册，运用漫画的形式让农民快速学习法律知识；第三，创建一些县法制培训中心、乡镇分校、村内小组学习室等，让基层干部和农民随时随地了解法律，还可以鼓励大学生成立志愿服务队伍，下乡或进集中居住社区宣传普法。

除此以外，政府也要加强与农民的沟通工作，深入贯彻国家政策，坚持为人民服务的宗旨，推广先进有效的维权模式，借鉴有益于农民维权的经验，并完善维权机制，提高维权效率也是非常重要的。

四、结语

中国“三农”问题，沉疴已久。我们的调研微不足道，当然难以撼动复杂的利益格局，而要从根本上解决农民住房问题，除了严肃认真的考察、调研，更需要加快建立健全法律法规，完善监督机制，建立事后补偿机制以及增强农民维权意识等。

参考文献：

［1］郑风田,傅晋华.农民集中居住：现状、问题与对策［J］.农业经济问题,2007,(9).

篇（9）

截至2013年底，我国60岁以上老年人口已突破两亿人，占总人口的14.9%，其中65岁以上老人超过1.3亿。对于日趋老龄化的人口模式和日益严重的通货膨胀，老年人的赡养问题成为了一个艰巨的难题。“养儿防老”一直是中国传统的养老模式，然而，家庭模式的转变，由过去的多子女共同赡养转变为“4+2+1”的家庭结构，独生子女所面对的巨大的生活压力已成为了严峻的社会问题。为改善当下紧迫的社会现状、完善养老结构，在国外普遍适用的“以房养老”概念受到了我国社会的关注。

一、“以房养老”的概念

“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。

二、我国“以房养老”模式的发展

我国自提出对“以房养老”成立课题进行调研试点之后，国内一些大城市根据自身城市特点，推出了相关举措。倒按揭模式的雏形在我国初步被人们所了解。

南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。

2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。

在几个城市试点均告失败之后，为了建立健全的养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，丰富老年人的养老选择。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称为《意见》），我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。该《意见》规定60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

三、试点引出的相关法律问题

我国现正处在“以房养老”模式全面推行的起步阶段，此次试点的结果会对我国养老体系的发展产生深远的影响。保监会颁布的《意见》无疑推进了我国反向抵押养老保险发展的进程，反向抵押养老保险涉及的相关法律问题值得我们深入探讨。

（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权

反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。投保人以自己的产权房作为抵押，向保险公司投保并签订保险合同。保险公司根据合同约定定期向投保人支付养老金直至投保人身故。之后保险公司对抵押房产进行处置，处置所得优先偿还保险公司所支付的有关养老保险相关费用，其剩余部分依然归法定继承人所有。与之前南京汤山“温泉留园”所尝试的“以房养老”模式转移房屋所有权，老年人只保留用益权有本质区别。此外，如果处置所得不足够偿还保险公司支付的养老保险费用，其风险由保险公司承担，保险公司不得向老年人的家属追偿。

（二）老年人合法权益的保障

此次试点的目标人群皆是60周岁以上的老年人，为了保障老年人的合法权益，保监会颁布的《意见》对参与该项目的保险公司资质审查、产品管理、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等都做出了严格的要求。一是要求申请试点资格的保险公司必须满足一定的经营年限和资本条件，具有足够的偿付能力，经营状况和财务状况良好；二是要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定；三是要求如实做好业务宣传，提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况；四是明确销售人员的资格，建立培训和考核制度；五是要求对参保客户做好甄别工作，确认投保人真实的意愿并给予至少30个自然日的犹豫期；六是要求保险公司每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息包括年金领取情况，房产评估价值变动对年金领取金额的影响等。这些要求都是为了保护老年人的合法权益，从而使试点工作在公平守信的基础上良好的开展。

（三）政府的参与度与担保问题

此次试点工作是我国在养老服务领域迈开的一大步，但早在上世纪，美国联邦住房管理局就开展了反向抵押贷款项目的“以房养老”模式。政府提供担保，授权指定金融机构向符合要求的申请人发放贷款。中国此次的试点无疑也借鉴了美国模式。但是就保监会颁布的《意见》中，并没有明示政府如何参与到整个保险合同中。如前文所说，反向抵押养老保险是住房抵押与终身养老金保险相结合的保险业务，而抵押就涉及到担保问题。在美国的“以房养老”模式中，政府明确承担起了担保的角色，降低了金融机构的风险。但在中国的试点工作中，保监会虽然给出了《意见》规范管理保险公司的运作，合同的风险还是由保险公司承担。

（四）监管机制的构建

安全、正义、秩序、效率是社会养老保险体系的价值理念。安全正义在此次试点的养老保险中包含了几个方面的理解：老年人对保险产品及合同的正确认识，抵押房产价值的合理评估，养老保险费用的公平计算，信息披露的真实完善，以及老年人参保退保的权力主张等等。这些风险的存在无疑需要一定监管制度来保障其安全性需求。在这里，监管制度的构建应来自三个方面，保监会和中国保险业协会的外部监管，保险公司的内部监管以及社会监督，并在保险合同成立前，履行中，以及完成后三个时期做好有效适度的监管工作。同时，监管机制的构建也应包括对监管结果的处理，严惩违法人员和单位，保护老年人的合法权益，对受害人给予经济救济，相关机制的制定与完善有助于提升社会大众对此新事物的认可，是大力开展试点工作的基石。

（五）房屋产权问题

抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。

最后，我国“以房养老”模式的构建仍在摸索阶段，相信日后该话题仍然会受到广泛的关注和讨论，而相关法律问题的明晰和制度的完善是其发展的必要路径。为了顺利有效的开展试点工作，奠定完善的法制基石具有至关重要的意义。

参考文献

篇（10）

一、产权式酒店在海南的发展背景

20世纪90年代初，海南房地产日益兴盛，全国大量资金涌入海南房地产开发项目，整个海南岛沦为一个建筑工地，随处可见拔地而起的高楼大厦、酒店、度假村和别墅小区，这一切都远远超出了海南当地的消费需求，最终导致海南房地产泡沫不断膨胀。在国家的宏观调控下，国家紧缩银根政策出台，给海南房地产带来一定的影响，大量资金开始撤出海南，房地产工地被迫停工，留下一些没有完工的建筑，已建成的项目无处可买，整个海南岛囤积了大量的闲置房产。海南省为摆脱困境，盘活楼盘，回笼资金在我国率先引入产权式酒店发展模式，在一定程度上缓解了海南房地产市场的压力，经过宣传，很快就受到了投资者的热捧，但产权式酒店也随之暴露了诸多问题，海南开发商在此期间推出的万华大厦、蓝梦家园等几家产权式酒店均以失败告终。

二、海南产权式酒店发展存在的问题

海南产权式酒店与西方产权式酒店的孕育成因大不相同，西方产权式酒店的产生伴随中产阶级的迅速崛起而悄然兴起，而海南产权式酒店最初只是被作为一种救市手段而被引入国内，作为“舶来品”，产权式酒店在后续的经营发展过程中暴露了诸多与海南本土不相适应的问题。

（一）海南产权式酒店自身经营管理上的缺失

1.产权式酒店产品层次单一与价格偏高。海南的产权式酒店大多数都是五星级的豪华酒店，其价格普遍在每平方米10 000万元以上，有的甚至高达50 000万元以上，高昂的价格虽然对提升酒店档次和品牌有一定作用，但惊人的价格为一般消费大众所难以接受，无形中减小了潜在市场，阻碍了产权式酒店在海南的发展。

2.经营管理模式缺失。海南产权式酒店没有形成规模效益，缺乏有经验的酒店管理团队的专业化经营管理，导致后期经济效益不佳，可能无法兑现对于投资者的承诺;同时，海南产权式酒店起步较晚，缺乏相应的专业管理人才。

3.缺少本土化特色。海南产权式酒店发展时间短，缺乏相应的经验，如果一味照搬西方经营模式，只会脱离本土消费者的实际需求。

（二）相关法律、法规制度建设滞后

产权式酒店是介于房地产与酒店业之间的中间产品，国内尚未有专门针对产权式酒店的法律法规，很多相应的法律问题难以鉴定解决，目前存在一些争议。

1.建设用地性质鉴定。产权式酒店建设用地是商业用地，而产权式酒店最终取得是房屋所有权性质却是住宅性质，违背了我国现行的相关法律。

2.产权关系不明确。《商品房销售办法》中明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，有些地方出台了地方性文件明确禁止宾馆、酒店分割出售，导致产权式酒店无法为每间客房产权投资人办出“小产证”，投资者无法拥有产权式酒店的产权，自身利益难以得到法律保障。

3.开发商对投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律规定。产权式酒店在出售时许诺的利益分红直接与酒店自身的经营状况挂钩，而多数产权式酒店的经营利润在出售时按照80%～100%入住率计算，这一乐观预测很容易在现实经营中出现亏损。《房地产广告暂行规定》中明确提出，房地产广告中不能出现以固定投资回报的承诺，所以一旦在回报率上出现纠纷，投资者无法得到法律支持。

三、产权式酒店在海南的发展对策

（一）实现产权式酒店在海南发展的本土化

1.明确市场定位。学习美国产权式酒店的经营，建立多层次的产权式酒店，通过采取Extended stay hotels的方法，将产权式酒店分为高档、中档、经济型三种类型，以满足不同层次的消费需求，既要有满足高收入人群的豪华五星级产权式酒店，也要开发面向消费大众的三星级或四星级的产权式酒店，这样才能扩大目标市场，实现自身产品的多元化，有利于海南产权式酒店健康发展。

2.实行价格监管机制。可以为个别档次极高，受众更为高端的产权式酒店提供有力保障，同时也能避免破坏市场秩序行为的出现，有助于促进价格符合国内实际消费水准，推动海南产权式酒店价格本土化。

3.实施集团化发展策略和品牌化管理模式。通过组建产权式酒店集团，实行集团化管理可以使自身面对激烈的行业竞争更具优势与底气;通过优质的服务树立海南产权式酒店鲜明的品牌形象，扩大海南产权式酒店的影响力，促进海南产权式酒店产品的销售;海南产权式酒店自身也应加强对员工专业素质的培训，培养产权式酒店的专业管理人才。

4.实现经营本土化和服务个性化。海南产权式酒店的核心竞争力就是服务，为不同顾客提供个性化服务，使顾既满意又惊喜，只有这样才能在激烈的行业竞争中争得一席之地，我国的消费者有周末度假消费、黄金周出游消费的习惯，所以产权式酒店业务消费客房的时段应该本土化。

（二）完善相关法律、法规建设

1.立法规范产权式酒店的建设用地使用权。海南产权式酒店发展多年取得了一定成效，但根据现行的法律法规产权式酒店的建筑用地性质问题没有合法依据，如果完全禁止恐怕难以有效实施，可以通过立法广开渠道，这样有利于规范化管理，促进海南产权式酒店健康发展。

2.加强政府职能。第一，政府尽快推出针对产权式酒店的法律法规，可以使投资者在购买产权式酒店产品后享有使用权、继承权、馈赠与转让的权利;建立保障金制度。第二，经营者向政府主管部门缴纳一定数额的质量担保金，引入专业担保公司为投资者的收益提供担保。第三，采用统一的合同范本，涉及开发商与投资者的房屋买卖合同和投资者与酒店的房屋租赁合同。第四，在国内创立行业协会，制定行业规则，自律其行为。

3.完善退出机制。投资者很难对酒店管理公司进行有力的监督与制约，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，很容易使投资者陷入进退两难的困境，只有建立完善的退出机制才能有效维护投资者的权益。应当在房屋买卖合同书上明确约定退出条件，即在酒店经营状况不佳时，投资者无法收到合同约定的收益或是出现“一房二卖”的情况时，投资者可以采取的一种补救措施来维护自身权益。

（三）投资者自身要有规避投资风险的意识

投资者在合同订立前要详细了解开发商的资质、信用状况、资金状况;土地使用权性质、用途和年限;建设规划等情况。在合同订立只后，应首先审查开发商的营业执照等证件，详细阅读房屋买卖合同，从房地产广告，签订认购书，签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修及产权证办理等事项，投资者可以向律师等专业人士咨询，以避免存在对投资者不利的条款。

（四）其他

篇（11）

原告李某的理由主要有：上述遗嘱公证书已明确表明房产由自己一人继承，房管部门表示仅凭该遗嘱公证不能办理，还要去办理“继承权公证书”，而公证处告知这种公证书必须由全部继承人共同前往公证处，表示放弃继承权并一致同意由李某行使继承权的明确意思表示方可办理。这就要求已经有遗嘱继承公证书明确否定了其继承权利的其他法定继承人，再自愿表示放弃继承权，还要同意已经获得了排他继承权的自己享有唯一继承权。这种公证，既会挑起家庭成员纠纷、激化同胞骨肉矛盾，又会增加公证或诉讼费用负担，并且根本不可能实现。由于不能取得“继承权公证书”，对于办理继承房产手续的申请，房管部门决定不予受理并出具不予受理通知单的行为违反了《继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”的规定，损害了公民自己继承母亲遗产的权利。

经审理法院认为，上述遗嘱已经公证，属于《房屋登记办法》第三十三条规定的“证明房屋所有发生转移的材料”，原告提交的申请材料符合《房屋登记办法》的要求，被告应予受理。因此，法院以“不予受理通知单认定事实不清，应予撤销”为由，判决撤销该通知单并判令被告于判决生效之日起十日受理原告的房屋登记申请。

二、问题解析

1.登记原因为继承时，提交的申请资料是否仅限于公证文书或法院生效法律文书

《公证法》第十一条规定：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”由此可见，法律、行政法规并未规定继承事项应当强制公证，当登记原因为继承时，登记机构不应硬性要求申请人提交公证书。所以，根据继承方式的不同，申请人可以提交继承权公证书、遗嘱（赠）公证书、遗嘱继承权公证书、接受遗赠公证书、遗赠抚养协议公证书等公证形式的继承证明，除此之外，申请人当然还可以提交证明取得所有权的相关民事判决书、调解书等法院生效法律文书。

根据《公证法》的规定，公证是公证机构根据申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此，公证形式的继承文书属于继承证明，依法能够证明遗产的归属，与相关生效法院法律文书一样，具有结论性和法定证明力而无需再辅以其他证据证明。如果申请人既未提交相关生效法院法律文书，也未提交作为继承证明的公证文书，而是提交了其他形式的证明材料，那么登记机构是否有权据此并直接依据《继承法》等法律规定判断、确认权属，进而办理相应继承房产的转移登记呢？笔者认为，从不动产登记性质和登记机构的职责来看，答案应是否定的。

不动产登记将有关权利归属等事实记载于登记簿，从性质上来讲是不动产物权的公示方法，登记机构并没有通过登记来创设权利。《物权法》规定了登记机构的法定职责，即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，要求申请人提交需要进一步证明的补充材料、必要时实地查看。《不动产登记暂行条例》按照物权的规定进一步进行了细化。但上述法律、行政法规均未赋予登记机构确认权利归属的权力和职能。因此，当申请人未提交具有结论性、明确表述权力归属的继承公证文书或生效法律文书，而仅提交了需得出结论的“素材”资料时，即使做了进一步认真细致的调查、查验等工作，登记机构仍然无权根据这些素材资料作出确认权属的判断。否则，登记机构确认权属的行为就属于超越职权的违法行为了。

公民依法继承财产是公民基本的民事权利，根据《继承法》、《物权法》、《公证法》等有关法律，公民有权依据法律规定并根据实际情况选择进行公证或通过司法程序来明确财产继承事实、解决继承纠纷。因此，就继承房产的转移登记来讲，因法定职责所限，不动产登记机构只能够根据有关明确反映权利归属、具有结论性的产权来源申请资料办理房屋登记，而无权根据除继承公证文书及法院生效法律文书以外形式的房产继承资料判断并确认权属，否则即属于超越职权的违法行为。即使申请人提交的其他形式的继承“素材”资料足以证明该申请人是唯一的继承权人，登记机构也无权迳行对此确认并认定该房产由该申请人继承，进而据此办理转移登记。

综上，申请办理转移登记时，证明权利归属的举证责任在申请人，而非登记机构。并且，申请人提交的用以证明自己继承房产的申请资料，必须具有结论性且以一定的外在表现形式予以彰显，该形式应具备法定形式，即证明继承房产的公证书、人民法院生效法律文书。

2.本案件焦点及实质属于法律适用问题，即《联合通知》的效力及其适用问题

对于继承房产的转移登记，《房屋登记办法》第三十三条规定了“证明房屋所有权发生转移的材料”包括“继承证明”、人民法院生效法律文书，但对继承文书的具体形式并未明确规定。《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证；遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗嘱公证”以及房产所有权、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。李某虽具备遗嘱公证书但未提交“遗嘱继承权公证书”，房管部门基于此规定决定不予受理李某的申请。那么，本案是否应适用该《联合通知》呢？

根据《行政诉讼法》第五十二条及第五十三条的规定，人民法院审理行政案件，“依据”的是法律和行政法规、地方性法规（地方性法规仅适用于本行政区域内发生的行政案件），“参照”的是国务院部、委规章以及省、自治区、直辖市及其人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民政府依法制定、的规章。《物权法》第十条规定统一登记的范围、登记机构和登记办法应由“法律、行政法规”规定。第二百四十六条规定：在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

诚然，上述《联合通知》制定于上世纪90年代初，实施早于1997年的《城市房屋权属登记管理办法》，在当时的环境和条件下确实起到了规范登记行为的积极作用。但之后随着《公证法》（2005年）、《物权法》（2007年）、《房屋登记办法》（2008年）及有关地方性法规的颁布实施，有些当事人开始对《联合通知》的效力及其有关规定提出质疑。除了上述案例，最高人民法院公报（2014年第8期）公布的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”与本文案例的案情极为相似，法院最终判决撤销被告不予受理的申请，责令被告履行对原告办理房产转移登记的法定职责。

《联合通知》属于司法部、建设部联合的政府规范性文件，法律效力层级低于法律、行政法规、地方性法规、部门规章。因此，《联合通知》规范的有关内容与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》相抵触的应为无效。就目前法院审理行政案件“参照”的部门规章《房屋登记办法》而言，该办法并未规定遗嘱人死亡后，遗嘱受益人应到公证处办理“继承权公证书”。鉴于此，与现有法律法规冲突时，登记机构是否应不再适用《联合通知》的规定办理继承房产的转移登记了呢？

客观讲，目前有些登记部门顾虑的是，上述《联合通知》毕竟还未废止，如果不按照《联合通知》相关要求办理，显然属于“违规”行为，登记部门及有关审核人员会因此承担行政责任。其实，不动产登记机构作为办理房屋登记的行政主体首先应依法行政，即行使职权时应符合法律规定，且在法律赋予的权限内、按照规定的法定程序行使，不能在有关法律、行政法规之外创设新的权力或超出法定职责行使，否则会限制或剥夺行政当事人的合法权利，因违法行为造成当事人损失的，登记机构还应依法承担行政赔偿责任。换言之，在该《联合通知》的有关规定与相关法律、法规及规章冲突时，不适用《联合通知》规定办理的房屋登记行为不属于违法行为，登记机构也不会承担行政赔偿责任和其他行政责任。

综上，原告李某提交的已经公证的遗嘱具备法定形式，属于《房屋登记办法》规定的继承证明和证明房屋所有权发生转移的材料。当然，除上述遗嘱公证书之外，如果李某又主动提交了遗嘱继承权公证书，也完全符合登记资料的要求。