房地产开发投资协议大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产开发投资协议范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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1 概述

房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营实体，共享利润、共担风险的经济联合行为。

2 合作开发的必要性及其主要形式

2.1 合作开发的必要性

土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。

资金方面，从2005年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，之后一系列税收政策的出台使房地产行业进入瓶颈。房地产行业进入宏观调控以来，经营环境日益艰难，首先是不允许建筑商垫资建设，在来对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，而且交的都是真金白银。然后又银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。

房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。因此，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。因此，许多中小企业也在“抱团”中寻求出路和发展。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营具备他的合理性和必要性。

2.2房地产合作开发的主要形式

2.2.1 拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照上方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。

2.2.2 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。

2.2.3 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方，这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，是为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。

2.2.4 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。

2.2.5 已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合同开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分期固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作以合作开发为名出租房地产资质证书为获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。

3 合作开发中存在的风险

我国房地产行业起步较晚，企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题，在这样的背景下，寻求企业外部资源，通过各自核心能力和优势资源的有效整合，合作开发项目，快速适应市场机会，降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险。

3.1 合同法律效力认定风险

合作双方只有在合作合同中明解约定双方“共同投资、共担风险、共享收益”,并且实际操作中也是以此为基础进行投资和分配利润的才能视为合作开发,据此法院在审理合作开发纠纷时有可能会认为合同内容不符合合作开发合同的要求或认为实际操作不符合作开发规定而判定合同无效或部分条款无效,或推定合同为非合作开发合同。

在订立房地产合作开发经营合同时，如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时，应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。非提供土地合作一方，要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。如存在有与法律、法规、规定相违背的情况，则订立的合同无效，不利于保证合作各方的合法权益。

3.2 纳税风险

许许多开发商搞合作开发是为了避税。确实以无形资产、不动产投资人股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税出资金一方以土地方名义隐名合作开发,土地不过户资金方还可节省契税,还有的合作开发可了节省一方土地增值税、企业所得税、个人所得税。但是一方如税收筹划不当,不但不能节税反而还有可能增加税收负担。

3.2.1 根据财税[2006]21号文件规定对于以土地进行投资或联营的,凡所投资或联营的企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的不能免征土地增值税,如不懂此政策以免土地增值税来让利合作土地出资方就会利益受损

3.2.2 对于以土地出资方名义开发的,资金出资方的投资利息不得在计算土地增值税、企业所得税时扣除支付给土地出资方的价款也不能直接在计算土地增值税和企业所得税时扣除,土地成本只能以土地出资方原计税成本为依据,多支付的价款只能从税后利润中列支

3.2.3 对于非法人型合作项目,项目利润要并人法人公司统一交纳企业所得税, 对于企业所得税的承担问题日后可能会有争议对以土地出资成立法人公司的,土地出资方还要按评估价与土地成本的差额在投资当年缴纳企业所得税,相比于自主开发会提早支出企业所得税,在税率降低前（如2008年由原33%的税率降为25%）还加大了税收支出

3.2.4 一些项目在运作时实际上只有一方控制,另一方只要收回预定的回报就行,该交的营业税及附加一般可以预计,但土地增值税、企业所得税很容易因一方操作利润而偷漏,如资金投资方是个人,还可能偷漏个人所得税,项目完结一方撤走后这些税款被查补很可能就要由另一方承担、

3.3 经营风险和财务风险

经营风险和财务风险虽然并非合作开发所特有的风险,但是我们在合作开发决策时仍需要认真考虑。一般来说原本就打算开发房地产项目的一方在选择合作开发后由于合作者的共同出资、共担风险因而降低了其经营与财务风险,但是当合作双方在项目经营管理和筹资用资中相互信扯皮,不能协调一致时,此时不但不能降低风险反而还有可能加大风险。

4 合作开发的控制模式

4.1房地产合作开发经营的方式有以下两种，即法人型房地产合作开发经营和非法人型房地产合作开发经营。

4.1.1 法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第51 条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”根据本条规定，房地产合作开发各方以组建新的法人，即成立项目公司的方式进行房地产开发经营的就是法人型房地产合作开发经营。在成立项目公司情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。

4.1.2 非法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第52 条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型房地产合作开发经营。在这种情况下，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。

4.2签订和履行房地产合作开发经营合同的对策

房地产合作开发经营合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发经营合同一定要谨慎、规范。在房地产合作开发经营实践中，有以下一些对策供参考：

4.2.1 合同不要约定保底条款。合作开发经营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。

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一、引言

自从1984年“房地产”被正式命名以来，房地产业就作为一个独立的行业在国民经济运行中发挥着举足轻重的作用，并带动了其他相关产业的发展。1998年，改福利分房制度为货币化分配形式以后，人们只能通过市场途径取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房价连年攀升。高昂的房价在带动我国经济增长的同时，也吸引了众多投机资金的进入，越来越多的人开始买不起房子。尤其是2003年以后，这个现象更为严重，很多人对连年高涨的房价产生了不满情绪。我国政府采取了一系列的宏观调控政策以抑制房地产市场中的投机行为，虽然产生了一定的积极作用，但是所采取的这些措施，都没能解决房地产市场中存在的根本问题，房价仍远远高于其使用价值，市场中的投机行为依然盛行，房地产市场中蕴藏着很大的风险。

二、中国房地产市场中的投机表现

1、房地产开发投资增长过快

进入21世纪以来，房地产开发投资呈每年上涨的态势，2010年房地产开发投资额达到48267亿元，是2000年的9.68倍；2000—2010年间房地产开发投资平均增速高达19.37%。从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重和房地产开发投资占GDP比重来看，国际上公认这两项指标的警戒水平分别为10%和5%。图1显示，我国的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重自2000以来均远超过15%，在2004年甚至达到18.7的高位；房地产开发投资占GDP比重从2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投机行为导致了房地产市场投资增长过快，市场过热的局面。

2、商品房价格持续上涨

虽然房价的年增长处于波动状况，且2003—2010年商品房价格上涨幅度较大，波动幅度也较大，但房价始终呈现上涨态势。图2显示，中国商品房价格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增长了1.38倍。面对房价不断上升的趋势，投资者预期房产价值在未来会进一步升值，因此房价持续走高的同时，我国的房地产需求依然强劲，投机行为更为盛行。

3、土地价格显现增长趋势

住房不是空中楼阁，不能建在空中，必须要有土地的支撑。因此，有了土地就意味着拥有房地产开发的优先权和主动权。经济学家林毅夫认为，在经济发展中，随着社会总需求的增长，因供给弹性越小的要素，价格增长越快。土地的供给弹性很小，同时作为不可再生资源，具有稀缺性的特性，这使得土地有了很大的升值空间，从而诱使投资者通过低价买入地皮，等待土地升值之日高价卖出，以谋取暴利，这一循环模式导致土地价格呈现增长的趋势在所难免。

三、中国房地产市场发展政策

针对目前房地产市场中的投机行为引致的买房难等民生问题，我们要采取一系列有效的措施来抑制房地产投机行为，引导我国房地产市场长久健康的发展，实现绝大多数百姓长久以来“居者有其屋”的理想。笔者认为可从土地供给、税收和政府角度出发制定政策措施。

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笔者曾接触过一个房地产联合开发的案例：XX年X月XX日华德房地产开发公司（下称“华德公司”）有一块国家划拨的土地9000多平方米，准备进行房地产的开发，但由于其自有资金不足以支付所有的开发费用，于是找到了凯特公司寻求合作，经过双方多次磋商，签订了一份合作开发房地产的协议书，该协议书约定：华德公司将自己名下的9000多平方米土地作价200万元，另外再投资500万元，合计700万元；而凯特公司负责筹集地上建筑工程款650万元，由双方联合开发，共担风险，共享利润，对外则以华德公司名义组织施工及房屋销售和售后服务等工作；该工程在实现了销售收入并付清全部工程款后，首先归还华德公司700万元、凯特公司650万元投资成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房产。协议签订后，凯特公司先后陆续投入了600多万元用于建筑物的设计、施工，工程终于在一年后顺利完工。在这一年中，正值全国房地产价格全面上涨，房子的平均价格跟一年前相比已经增值了50%以上，而此时华德公司的领导班子调整，原来的老总调任了其他公司的总经理，新上任的公司领导不承认双方的合建协议，坚持凯特公司为其进行的只是垫资的建筑行为，而不承认双方的合作是联合开发，只同意返还凯特公司为建筑物投入的全部资金及按同期的银行利率支付利息，因此，为了维护自己的合法权益，凯特公司遂向法院，要求按照双方的联建协议在返还其所投入的650万元后对增值部分按照双方确定的比例分享开发的收益。

经法院审理认为，华德公司与凯特公司XX年X月XX日签订的《土地合作开发协议书》虽然是双方合法、自愿的行为，但由于华德公司提供的土地为国家划拨土地，不得通过联合开发的方式转让或变相转让，其行为因为违反法律的有关规定而导致合作协议无效，因此判决华德公司除返还凯特公司所投入的所有建设资金并向其按同期银行利率支付利息外驳回了凯特公司其他诉讼请求。由于凯特公司对联合开发房地产的有关法律规定缺乏认识和了解，导致了其错误的判断，本来认为可以通过联合开发获得的巨大的预期利益也化为泡影。

本案就是一个典型的房地产联合开发的案例，由于被告凯特公司在签订合作开发的合同时未对有关联合开发房地产的法律和该划拨土地能否进行联合开发进行深入的了解，导致其重大的投资行为失误，最后只能以解除合同、返还投资而告结束。房地产开发属资本密集性产业，开发商动辄要投入上千万甚至是上亿的资金，而作为房地产开发的基础的土地，也是房地产开发必不可少的因素之一，如何将两者有效地结合就成为房地产开发成功的关键问题。在实际生活中，有很多房地产开发商既有资金又储备了充足的土地，其开发起来自然是得心应手；但更多的情况下是单个的开发商只是占有了房地产开发的部分资源，如只有土地却没有充足的资金用于开发，而另一些公司却有大量的剩余资金欲投资于房地产开发项目，但苦于没有土地或土地储备不足，或不具有房地产开发的资质从而阻碍了其介入房地产的开发，这种资源的不足和需求的互补性促使他们联合起来，取长补短，从而催生了房地产开发中大量的联合开发项目。

一、 联合开发房地产行为的法律性质及其法律特征：

所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建设房地产等项目，共担风险，共享收益的一种房地产开发模式。提供土地使用权的一方，可称之为供地方；另一方一般为从事房地产开发经营的房地产开发企业，可则称之为建设方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产开发都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行商品房的开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。本文仅就狭义的房地产联合开发进行有关的探讨。

在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同，根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，联营可以分为如下几种类型：法人型、合伙型及合同型联营，相应地，根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：

（一）组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发的优点显而易见，责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当然是不合算的。

（二）组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”等不一而足，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。

（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。

上述第2、3种方式统称为非法人型联营，由于其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠纷，而且在实践中争议较大的一个问题是：联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏，本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。但笔者认为，对此问题不能一概而论，而应具体问题具体分析。上述第2种方式从其法律特征上来讲符合合伙型的联营，即“企业之间或企业和事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”即其责任在充分尊重当事人意思自治的基础上分为两种：如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，法律对其缺乏明确的定性和具体规则，当事人约定的内容不同，合同的性质和后果也就不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共担风险，共享利益的，则此类合同就是合伙合同，这种联营则为合伙型联营，双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。而第3种方式，则是由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如果双方为各自独立经营的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各自的行为独立承担责任。

而如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作，只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报，并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的，则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的，不符合我国法律的有关规定，应当认定为无效合同。

二、签订房地产联合开发合同应注意的问题

由于房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程，涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理的全过程，是一个完整的系统工程，涉及到方方面面的关系，因此显得尤为复杂。而联合开发房地产合同则要对房地产开发过程中内外两个方面的权利义务都要进行详尽的规定，因为在合作中双方利益既矛盾又统一，总的利益一致性中又存在着相对利益的冲突，所以在合作过程中双方的关系一旦处理不慎容易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要慎之又慎，根据笔者在实践中的经验，除了一般的房地产开发应注意的问题和应明确的内容外，还应该从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容及要点：

（一）合同的内容应该合法，禁止假借联合开发之名务融资之实

首先，应该注意遵循我国法律关于房地产开发方面的一些法律规定，特别是不得违反法律的某些禁止性规定，如上述的通过联合开发的方式进行企业间的融资，就违反了1996年由中国人民银行下发的《贷款通则》第61条的规定：“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，从而构成合同的无效，当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。另外，根据我国法律规定，对于划拨土地的使用权不得与他人进行联合开发，划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性，法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。最后，合作建房协议书应在国家主管部门办理审批手续，未办理的则当然无效。

（二）联合开发应注意手续的完备性

联合开发涉及到多方面的关系和手续，如成立项目公司则要将土地方的土地使用权及时转入项目公司名下，以免耽误开发的时机；对于从事房地产开发的公司来说需要有专门的资质，不及时办理就会影响到项目的立项和审批；

（三）双方的权利、义务及违约责任应规定得具体、明确

由于房地产的联合开发中双方的权利业务存在着很多交错，应对之进行明确的界定，并且在时间上应设定明确的界限，如土地使用权转让的时间，若转让方拖延造成的损失由其承担；资金及工程进度款的支付应跟上施工的进度，如果造成停工、窝工的损失应该如何计算；违约认定的情形及违约责任的承担方式等等，对双方交接中的所有细节都应做到有专人负责记载、签字确认，从而做到有章可循，有据可依，以免在问题不断累积后形成冲突，造成矛盾的激化而无法收拾。另外，一方提供的土地上存在其他的系争权益，或权利瑕疵的，给如何处理？造成的损失如何计算和承担？等等，都应该在合同中充分考虑到。

（四）收益的分享及风险和损失的分担应落实到位

在房地产合作开发中，一般都以开发的房屋作为双方分享收益的标的的，但由于不同的楼层、方位、坐落及朝向，其经济价值也大相径庭，所以合作双方应在其合同中事先对房屋的分配作出详细的安排和规定，以免房子落成后双方对此争执不休。另外，双方还应对一些风险和损失的承受和分担进行事先的约定。如从项目公司申请到成立会有一个较长的周期，在此期间双方都会进行一些投入和准备，一旦项目公司没有获准成立则如何处理这些财务帐和费用的分摊往往成为双方争执的焦点。联合开放房地产合同由于要到国家主管部门办理审批手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。

综上所述，房地产的联合开发，可以充分利用合作双方或各方的资源优势，取长补短，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制，但由于在我国对此缺乏相关的法律规制，造成在实践中产生了大量的矛盾和纠纷处于一种无章可循的状态，从而要求合作各方在签订合作合同时应充分考虑到其开发周期漫长、内容庞杂等特点，在合同中予以充分的重视和约定，有备无患，从而才能在合作中提高开发的水平，为双方争取双赢的结果。

[参考文献]：

1《律师房地产业务》　 陈文 法律出版社

2《房地产开发法律实务》

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Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.

Key words: real estate; Cooperation development; The law.

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

引言

我国房地产立法虽然总体上数量众多，体系也较为完整，适用范围广泛，但由于历史和管理体制原因，关于房地产方面的规范性文件，总体而言强调行政管理的规范多、调整民事关系的规范少，政策文件多、法律法规范少，短期性规定多、稳定性法律少，计划经济体制印痕多、市场前瞻性规定少，新法出台后旧法仍未废除的情况也较为普遍。因此，房地产开发经营是一个连续的过程，房地产企业在经营运作过程中会遇到各种各样的法律问题，决不是通过研读其中一本法律著作就可解决所有问题，市场上形形的房地产企业法律指导丛书也决不是什么解决房地产法律问题的万能钥匙，必须寻找一种正确的分析和解决房地产法律问题的途径和方法。

一、合作开发房地产的概念与法律特征

1、合作开发房地产的概念

合作是指两人以上相互配合、共同完成某项既定任务的活动，它是现代社会人与人之间在高度分工基础上的一种较为普遍的生产经营方式。合作开发房地产就是指两方以上的主体以提供土地使用权、资金等作为共同出资，并约定共享利润和共担风险，共同开发房地产的一种经营行为。2000年10月30日最高人民法院第一次将这种合作开发房地产形式界定为“合作开发房地产合同”；但在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行前，我国的法律、法规、部门规章及最高人民法院的司法解释均未对合作开发房地产下过法律层面的定义。《2005年第五号司法解释》首次对合作开发房地产合同予以定义，该司法解释第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

2、合作开发房地产合同的法律特征

合同是平等主体的自然入、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它是一种发生民法上效果的合意。合作开发房地产合同属于合同的一种，它当然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我国城市土地的国有性质以及国家对房地产市场的严格行政管理，大量的房地产管理法律法规对该类合同在相当程度上排除了当事人一定的意思自治，同时呈现出较强的中国特色。因此，与一般民事合同相比，合作开发房地产合同具有自己特有的法律特征。

《2005年第五号司法解释》施行以前，司法实践中对合作开发房地产合作各方是否需要同时具备房地产开发资质意见不一，有的法院认为应严格遵照未取得房地产开发资质不得开发经营房地产的规定，合作各方均需具备房地产开发资质，否则合作开发合同无效，有的法院则采取灵活的办法，视不同情况个案处理。《2005年第五号司法解释》对此首次予以明确，法律不要求所有的合作者均具有开发资质，但至少有一方以上的合作者应当具有相应的开发资质，否则合作各方订立的合作开发房地产合同就有可能被认定为无效。

二、合作开发房地产的类型

从合作各方的资质条件以及是否实际参与开发经营角度，可作如下分类：1.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方都有开发资质，以双方名义共同或各自开发，并按照约定比例进行分配。2.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。以其中有开发资质的一方名义进行开发，但实际由双方共同开发经营，如双方组建项目小组、开设共管账户等，并按照约定比例进行分配。3.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方投入资金。由一方开发经营，另一方完全不参与开发经营，只按约定比例参与分配。4.享有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同组成房地产开发项目公司，以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配收益。

三、合作开发房地产合同的效力分析

一个合法有效的合同，是保证当事人真实意思表示之下的合同目的得以实现的基础。而无效的合同，不但对当事人不具有约束力，而且一旦被确认为无效，将给当事人造成巨大经济损失。合作开发房地产合同存在着复杂的法律关系，其效力认定除应具备合同的一般生效要件外，还必须具备不同的法律关系所要求的合同生效的特殊要件。

1、影响合作开发房地产合同效力的因素

(1)房地产开发经营资质对合作开发合同效力的影响

房地产经营资质是指房地产开发企业依法取得房地产开发企业的资格证书，从而获得一种能够从事房地产开发的身份和条件。房地产经营资质是用来证明房地产开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的资质证书，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。合作双方或多方均不具备房地产开发经营资质的，在纠纷发生后、前也没有一方当事人取得资质或合作合同当事人没有成立具有相应房地产经营资质的企业的，合作开发合同将被认定无效。

(2)建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

《2005年第五号司法解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。"从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已达到法律规定的投资开发条件并取得土地使用权证的土地。因为，如未达到法律规定的投资开发条件或未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。

2、合作开发房地产合同的“名不副实”情形

(1)名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同

这种名为合作开发房地产合同，实为土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方“以地谋利”，这种“利”可能为货币，也可能为房屋。故司法解释对这种合同作为土地使用权转让合同予以认定和处理，其与一般的土地使用权转让合同在内容上有以下不同：一是“合作开发”的房地产不需要办理土地使用权变更登记手续，即交由提供资金方进行房地产开发经营；二是提供土地使用权方除承担交付土地义务外，还要承担协助、配合提供资金方办理房地产开发经营手续的义务，否则开发房地产可能无法顺利进行。

(2)名为合作开发房地产合同，实为借款合同

该司法解释第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。"这种合同实际上是提供资金方将约定的资金借给提供土地使用权方使用的一种特殊形式。这种合作合同之所以被认定为借款合同，是因为二者有以下共同点：一是提供资金方不承担使用资金方的任何经营风险；二是使用资金方须向提供资金方支付固定数额的货币，因此借贷的实质是相同的。

3、合作开发房地产合同无效的情形及处理

(1)合作开发房地产合同无效的情形

无效合同是相对于有效合同而言的，也是违反生效要件的合同的一种类型。合同无效，指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按合意的内容赋予效力。但需要注意的是，合同无效，仅系不按当事人合意的内容赋予效力，但并非不发生任何效力；反之，合同无效场合得依法律规定发生赔偿损失等法律效果。

(2)合作开发房地产合同无效的处理

合作开发房地产合同被认定无效后，应当依照《民法通则》第6l条、《合同法》第58条的规定进行处理。因无效合同已取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿无过错一方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。

四、合作开发房地产的风险防范

由于合作开发房地产的法律关系复杂、标的巨大、履行期限长、双方容易因为利益分配产生冲突，因此，合作开发房地产项目操作过程中要注意风险防范，防忠于未然。

1、对合作伙伴的资信调查

首先，应调查合作伙伴的资格条件。其次，还应调查合作伙伴的信用状况。另外，还应调查合作伙伴的商业信誉。最后对作为合作开发条件的建设用地状况也要调查。

2、拟定完善的合同条款

合同中应详细约定合作各方的分配方案，共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的基本特征，因此，合同中约定的分配方案应最大程度体现投资比例、风险承担比例和利润分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，确保合作开发房地产合同的顺利履行。合同中还应设定具体明确的违约责任条款以及解除合同的条件，以防一旦一方出现违约情形，另一方可依据合同约定行使催告、索赔甚至解除合同等权利，以减少损失，保护自身的合法权利。

3、合理分配项目管理权

管理权是合作开发房地产中最大问题之一，应事先在合作合同中做出合理安排和约定，有些项目还须单独以管理协议的形式分配双方管理权限。项目管理权主要包括财务支出审批权、项目定位决策权、管理团队聘用权、高层管理人员工薪决定权、项目开发中重大问题的决策权等。在合伙型合作开发合同履行中，合作各方为了监督合作开发项目的财务收支活动，通常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因项目管理权分配不平衡或者“共管账户”管理不规范而产生纠纷的例子很多。因此，在拟定合作开发房地产合同时，对于项目的管理权应预先做出合理平衡的、具有操作性的、详细的约定。

结束语

“共同投资、共享利润、共担风险”是合作开发房地产合同的实质内容和本质属性。共同投资是合作开发房地产合同的基础和前提条件。没有共同投资就无所谓合作开发经营。但投资的方式可以是多种多样的，可以是资金、实物，也可以是技术或劳务，当然也可以是某种权益。合作开发的最终目的，自然是为了获得投资回报，这符合经济领域任何经营性合作投资者的愿望。因此，合作开发的各方有权从合作的房地产项目经营之中获得利益，并无任何争议。共享利润与共担风险，在某种程度上其实就是一个问题的两个方面，如果合作者的真意是要共享一个共同投资的房地产项目的利润，则合作者必然承担着利润不能产生或利润小于预期的风险。同时，合作开发的各方应当共担的风险还包括项目不能完成或者项目亏损时其投资不能完全收回甚至完全不能收回的风险。不管风险的内容如何，总之，共享利润、共担风险是民事权利义务相一致的基本原则的内在要求和具体体现。

参考文献：

篇（5）

1 我国房地产行业风险的现状

无论在什么样的社会形态，房地产终究都会是人类从事社会活动和日常生活的重要载体，是人类社会生产和发展的不可或缺的生活资料和生产资料。而且房地产业正是伴随着经济的发展、社会的进步慢慢发展起来的。我国对于房地产的研究始于20世纪90年代，随着我国房地产业的发展繁荣而兴起和深入，目前国内专家学者主要把房地产风险研究集中于从投资到收益整个环节中所存在的风险。

1.1我国房地产开发投资的现状

在通货膨胀时期，当物价上涨率超过一定限度时，在通货膨胀压力下，人们认为房地产投资具有保值、增值作用。但事实上，房地产投资的这种优越性是以长期的经济发展趋势而言的，受特定经济条件与多种客观因素的制约和影响。在纷繁复杂的现实经济活动中，“经济发展工业化、城市化地价上涨房地产增值” 并不是一成不变的简单的直线关系。所以，在房地产开发投资过程中，开发商不能盲目地开发投资，要做好对开发投资过程中存在的风险的分析并做好防范措施。

1.2我国房地产开发投资的特点

房地产投资指的是投资者将现有资金投入到房地产的开发经营以及服务等活动当中，以期望将来获得明显的收益。房地产投资能够为投资者带来巨大的收益，这是由于其具有以下几个特点。首先，房地产投资的其中一个明显的优点就是可以用债务的形式来进行筹资，如通过抵押的形式，充分发挥投资杠杆作用。其次，房地产作为投资产品较一般的投资商品而言具有价值含量高、供需变化速度慢的特点。再次，相比于其他投资方式，房地产投资更加重视对于投资区位的选择。最后，房地产投资区别于证券投资，流动性较差，投资者往往很难在短时间内将其由实物变换为现金，因此易产生资金流动困难的风险。这也导致了投资者的其他投资行为受到了影响。所以，投资者应妥善考虑好所投资房地产的利用类型。

2 我国房地产行业风险的防范对策

2.1宏观环境风险的防范对策

2.1.1国家需要完善房地产政策

目前的房地产政策，特别是近两年出台的政策都是在房价上涨过快和销售量上涨过快的情况下出台的。现在房地产市场两极分化，一二线城市房价不断上涨，三四线城市房子空置却率不断上升，房子建了一堆却没有人买也没有人住，最后成了鬼城。在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。

2.1.2融资创新

房地产企业获取投资回报的最重要的因素在于财务杠杆利益，失去财务杠杆，便使得净资产收益率大幅降低。过去企业一直都主要依赖银 行信贷来获得财务杠杆，随着新的法律法规的出台以及银根缩紧，企业获得信贷的能力越来越弱。房地产行业本是资本密集型产业，在新的形势下，企业要想继续获取高额的杠杆利益，只能从融资方式的创新人手，这是房地产企业能赖以生存的基础，因此房地产行业的创新关键在于融资方式的创新。

2.1.3完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

2.2市场风险的防范对策

2.2.1密切关注市场动态

经营管理阶段是房地产投资的关键阶段之一，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销方案，充分利用人丰富的营销经验，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。

2.2.2促进房地产金融市场的发展和完善

由于我国房地产市场起步较晚，在快速发展的过程中也暴露出一些问题亟需解决，其中房地产金融风险是一个突出的问题。人民银行为降低金融风险对开发企业自有资金的比例、个人贷款首付款比例等作出了规定，显然仅仅通过这些手段还无法系统地解决当前房地产市场存在的金融风险，甚至调控不当还会引起房地产市场的波动，抑制供给和需求。因此，为从根本上解决当前房地产金融市场存在的风险，应建立全国性的住房担保体系，利用其政策优势和资金规模优势对房地产贷款市场进行调控，从而促进房地产金融市场的发展和完善。

2.2.3与施工企业达成期权协议，降低市场风险

如果房地产企业能和施工企业之间达成一个期权协议：所有工程款到竣工验收时结算，并且，房地产企业有权按双方在项目开盘是约定的价格将该项目部分产品折抵全部工程款支付给施工企业，那么情况将完全不同了。我们发现在实际操作中，有实力的施工企业很愿意和房地产企业达成这样的期权协议，施工企业有效地规避了房地产企业的信用风险，只要工程项目能顺利建成就不存在拖欠工程款的问题，同时施工企业投入的资金也作为资本取得了利息回报。房地产企业的也能利用这一期权交易降低风险。

3 总结

投资者在对房地产进行风险预测和分析时，应注重从宏观和客观两个方面进行考虑，采取必要的措施降低投资风险，提高投资效益。投资者应从主观上树立正确的风险意识，加强投资的可行性研究，采用定性分析的方法对投资风险进行总体把握。

参考文献：

篇（6）

2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

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2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

篇（8）

如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下，国家加强了对房地产市场的宏观调控，使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战，特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。因此房地产企业销售收入的确认同一般的生产企业相比具有特殊性，房地产开发企业会计销售收入同税法销售收入的确认有存在一定差距。

一、房地产开发企业销售收入的确认

1.房地产销售收入确认的范围

房地产销售收入通常可以理解为开发商公司自主进行房产的开发并且进行自主的进行售卖，而获得的经济收入，这其中主要包括土地售卖利益、商品房售卖利益收入以及相关设施的售卖利益收入等。房地产开发公司进行自主售卖的房产存在这样的情况，售卖之前并没有和购房者进行相关合同的签订，或者是开发商公司在房产还没有进行开发之前就已经和购房者签订好了协议，然后根据协议进行房地产的开发建设。一般情况下，开发商公司进行回迁安置房屋的售卖需要按照拆迁面积的情况合理的纳入“房地产销售收入”核算范围内，同时，用于开发商固定资产的房产是一般不会被纳入“房地产销售收入”的核算范围。

2.房地产行业收入确认的原则

进行房地产销售收入的确认工作应该达到以下几点标准要求：第一，开发商公司没有对于房产商品的风险承担以及报酬所得的权利，而是将其一并给予购房者；第二，开发商公司已经不具有商品房屋的管理以及保留的相关权利；第三，房屋出售所获得的利益满足可靠的计量；第四，所得到的经济利益可以在公司内部进行流转使用。开发商公司进行出售的房屋可以签订购销合同，而签订时间也没有十分严格的要求，在房屋进行竣工验收之前之后都可以完成签订。依据国家相关法律法规的内容，房地产开发公司在没有获得房屋的相关销售或者预售的证件之前，使不得将房屋进行售卖的。若进行预售，那么预售的价钱只可以符合预收性质的价款，这是因为所进行售卖的房屋没有进行有效的验收，所以预收价款不可以等同为销售收入。只有当相关的验收手续以及证件齐全以后，才可以进行预收款的转换，将“预收施款”转为“销售收入”。

3.房地产开发企业收入确认的时限

（1）关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发公司使用预售的手段将商品进行售卖，售卖所得的经济利益应该按照相关规定，进行利润率计算，并且计算出预计营业利润额，然后将所得数据加入同一时间段内的企业应该进行的收入计算，等到所售卖的房屋彻底交工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率是需要相关税务单位依据当地的具体经济情况进行确定。当进行预售的产品竣工以后，开发商公司需要将所得的经济效益进行及时的计算，并且依据相关内容将成本进行计算，并且要将实际所得的经济利润进行结算，同时要将纳税所用数额进行计算，最后计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额。

（2）关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的，以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：采取一次性全额收款方式售房的，应于实际收到价款或取得了收款凭据时，确认收入的实现；采取分期付款方式售房的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式售房的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式售房的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托售房的，应按实际收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取视同买断方式委托售房的，应在收到代销单位代销清单时按合同或协议规定的价格确认收入的实现；采取包销方式委托售房的，应在付款日按包销合同或协议约定的价格确认收入的实现，如包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

二、房地产开发企业的财务管理

1.房地产开发企业财务管理的含义

众所周知，房地产行业对于整个社会的经济发展来说占据着飞铲重要的影响作用，房地产行业的运行并不是孤立进行的，与其有直接或者间接关联的行业以及领域是很多的，这就使得影响房地产公司的财务管理的因素也非常的多。房地产公司的财务管理不仅包括对于外界公司的经济统计，同时其主要的内容是自身公司内部的经济财务的管理活动，以及公司内部未来经济的发展变化情况，总的来说，房地产开发企业的财务管理内容包括内外两个内容，一个是相关公司的财务来往情况，一个是自身公司的财务情况。这就使得房地产行业在其财务管理方面要做的科学并且合理，这样才可以将复杂的财务情况进行有效的管理，并且取得很好的预想成果，进而获得更好的市场发展需求。

2.房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题

（1）缺乏财务预算经验和管理意识

很多开发商企业总是存在这样的误解，如果得到了土地的使用权，并且在该土地上组织人员进行工程的设计以及施工，最后得到建造好的房屋便可以进行售卖，最后便可以得到预想的经济效益，但是实际进行中，却并不是如此的。若房地产开发公司在进行土地的收购已经相关事项方面没有进行应有的预算以及统计，便开始进行工程的建造，那么这就会导致经济目标没有办法十分准确并且正确的确定，这样就会影响开发商公司对成本的指标分解以及合理的预算，不仅如此，还非常容易造成资金管理的不合理运行，而财务管理工作也就只能单纯的落实在会计核算方面，对于成本的控制难以进行把握，最后加大成本投资。

（2）前期工作准备不够

不少房地产企业在项目前期准备中，过于关注成本控制，缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析，过度控制成本，致使后期工程建设时成本超标，使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算，一味的压低成本，会使得项目的财务管理不够科学合理，最终给企业造成经济损失，甚至可能造成企业的财务体系崩溃，不利于企业的稳定发展。

（3）成本控制体系不够完善

房地产的项目工程建设，需要较长的时间才能完成，并且工程过程包含了多个方面，这使得企业的成本控制体系必须完整、全面，才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和财务管理，多数是分开管理，这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始，到拿地、建设、开盘销售，一直在增加，这些都是初期成本预算要统计分析的，而多数房地产企业的成本控制体系都不完善，无法科学管理建设项目的成本控制。

3.加强房地产开发企业财务管理的措施

（1）完善房地产业金融市场

根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本，提高了融资市场的效率；适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程；加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

（2）提升对房地产开发行业对市场的洞察和判断能力

房地产行业需要其对未来市场有准确并且长远的预见以及洞察能力，但这并不是非常容易做到的，在财务管理方面，这需要相关专业能力及其强并且富有十分丰富经验的财务管理人员，这要求他们能够对于市场的实际发展现状以及将来的发展方向进行准确的判断以及定义。同时，还要求管理人员对于自身公司的财务情况有一个全面以及十分正确的掌握，这样才可以保障开发生公司能够对于进行的项目有一个十分明确的认知。总的来说，加强房地产开发公司财务管理人员的市场判断以及洞察能力是企业发展的必然所需，这就要求公司以及财务管理部门等相关人员的同时切实的努力。

（3）制定合理的协同管理规划房地产企业可以根据自身的财务状况，结合市场特点，建立一套财务管理和成本控制有效结合管理的体系，促使成本控制和财务管理有效连接起来，实现财务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训，使他们不断提高专业素养，全面了解新兴技术，有助于及时发现财务管理和成本控制管理中的问题，确保企业资金安全，而且还能推进财务管理和成本控制的协同管理工作，促进系统的快速建立。

（4）推行全面预算模式

依据房地产开发公司的本身的特点，采取按照资金预算以及项目作为基础依据，同时进行公司年度责任的预算管理方式，这样可以很好的实现预期效果。项目预算指的是房地产开发公司将进行开发的工程项目当作预算目标，同时对于建设过程中的项目对其建设过程中可能出现的规划设计费用、开发的投资成本以及其他可能产生的相关费用进行事先的预算以及整体的把控。

（5）明确房地产开发企业的开发目标

明确房地产开发企业的开发目标其中较为重要的内容便是对于施工项目地点以及施工时间的准确认定，然后才是进行一次的施工以及销售环节。房地产开发公司进行一个项目的开始，最先便是进行项目地址的选择与确定，通常情况下，开发商对于进行住宅或者是办公项目的地址选择时时并不相同的，而且考虑的因素有很多，这些因素的确定不仅是开发商需要考虑的内容，对于购房者来说，其也是十分重要的考虑内容，只有购房者对于相关条件因素感到满意，开发商进行项目的建设才是有意义的。不仅如此，项目地址的确定对于相关投资商来说也是非常重要的，只有地点选的科学合理，那么才会吸引更多的投资商。另外还有科学的项目选址，能够帮助开发商企业进行接下来的一系列工作，对于财务管理来说，企业成本的核算和财务处理的效率都会有所上升。

三、结束语

房地产行业和其他行业有着明显的区别，一定程度上来讲，房地产开发行业的收入确认的客观性要低于其他行业。当前的市场经济发展迅速，对于房地产开发行业来说既是一个机遇，但同时也是一个挑战。企业想要在激烈的竞争中获得一定的地位，那么就需要满足市场的发展需求。进行成本控制以及财务管理的有机结合，不仅可以保障企业内容更加和谐的发展，同时还可以将企业的各项资源合理的分配优化，进一步提升企业的经济效益。

参考文献

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[3]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.

篇（9）

“十五”时期，上海全市固定资产投资额年均增长(绝对值)13.63％，而这五年，上海房地产开发累计投资4700多亿元，比“九五”时期增长60.5％，占全市固定资产投资的35.5％；房地产开发投资额年均增长(绝对值)17.1％，高于同期全市固定资产投资的增长。

具体来看， “十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。其间，商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9％，占同期房地产开发投资的74.5％；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2％；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5％。在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8％；普通商品住宅年均增长13.6％。

75％：土地协议出让比例过大

上海市社科院呈现给市委市府的这份关键报告，赫然指出，“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46％和25.54％。

高额利润刺激了各路资本纷纷涌入房地产。据调查，到2005年，上海房地产开发企业有4812家，比2000年增加39％。而这些企业大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家，占35.9％。显然，目前上海房地产开发企业数量仍然过多，远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况，一方面加剧了企业问为争夺项目而进行的无序竞争；另一方面，这些开发企业中有相当大部分是项目公司，开发销售完房地产后，大部分都撤消，对建设项目的善后处理和管理不利。

不仅如此，此前，上海市曾通过协议出让的方式，把成片土地供应给一家开发商，这往往延长了土地开发建设周期，造成土地资源闲置浪费，影响土地使用快速产生规模效应。同时导致少数企业囤积土地，大多数企业无地开发，并产生倒卖土地的现象。

土地供应：不能调节房价

从具体数据看，“十五”时期，上海商品住房价格上涨幅度过高，速度过快，尤其是2003-2005年上半年。根据中房上海住宅指数，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5％；根据上海二手房指数，2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5％。

以上的数据可以看出，增加土地供应并非可以调节房价，这是什么原因造成的?报告指出，住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，主要是投资、投机需求大量增加，市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的。

对于外界所说的土地供应不足或通过增加土地供应来调节房价的问题，报告也给予了回应：“十五”时期，上海出让了32351万平方米土地。其中，可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3％；工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5％；供应居住用地可建住宅面积(不包括综合用地中可建住宅面积)是2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8％。

由于供应土地需在两年内开工，工业、居住用地的过量供应，将给“十一五”前期的开工和施工规模造成压力。更令人担忧的是，按行政区域和用途分，远郊区供应量更大：2003―2005年，市中心区出让土地面积1199万平方米，占5.9％；浦东新区1801万平方米，占8.8％；近郊区5418万平方米，占26.6％；远郊区11222万平方米，占55％；崇明县748万平方米，占3.7％。远郊区显然是过量供应。

而另外一个现实是，“十五”时期，上海土地供应平均容积率仅1.09。“土地利用效率过低，一方面浪费了土地资源；另一方面提高了土地楼面地价。”

商品房：将大量过剩

2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。只是2003-2005年上半年市场投资(包括投机)需求的大量进入，才暂时掩盖了这一矛盾。但隐患始终存在，且不断加深。

“如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7％，显然是过量和超前的。”上海社科院一位专家说。

从环线来看，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。可以预见，“十一五”中后期，上述地区商品住宅将大量空置，并将影响其房地产业的健康发展。

所以，未来几年，从上海商品住宅潜在供应量和潜在可实现需求量来看，将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策，对上海地区房地产发展是不利的，将加剧供远大于求的矛盾(包括空置累积产生的供应量和新增供应量)。

警惕：房地产硬着陆

上海当地一位专家指出，从目前的宏观调控措施来看，上海房地产将可能出现硬着陆，“这将对房地产业持续健康发展带来重大伤害，并影响其他方方面面。”

一是房地产业和国民经济中绝大部分产业都有关联，对于这样一个在经济社会发展中已经占据相当重要地位的产业，房地产业仍应作为上海国民经济的支柱产业。

二是上海房地产业从业人口规模庞大。据2005年经济普查，2004年上海房地产业从业人员33.2万人，占第三产业从业人员的8.3％。

三是金融安全的问题。上海房地产开发当年资金来源中最大的问题是企业自有资金占比例过低，过分依赖定金、预付款。

篇（10）

从不同的角度出发,投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构,本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题,协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业(本文指有限责任公司)选择适合自己的控股架构。

一、按直接投资者所在地划分

按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司(控股公司)均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司(控股公司)在境外。

(一)境内控股

1.优势

(1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单,无需经过商务部或外经贸部门审批;(2)所采用的会计准则和制度较统一;(3)控股公司收取的股息,无需再缴纳企业所得税;(4)无需涉及外汇、外债等管理问题。

2.需考虑的问题

(1)不便于境外战略性投资者参与;(2)境外融资方式受限,仅能通过境内机构寻求借款;(3)运营环节中涉及的当地税费可能较多;(4)境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税,但可按实际情况进行税务筹划。

3.主要商业考虑

(1)便于引入境内战略性投资者,但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批;(2)便于境内上市;(3)运营、管理成本可能较低。

4.相关法规规定

内资房地产开发企业设立的审批程序简单,无需经过外经贸部门审批,亦无需申请外汇登记。

5.财务管理要求

(1)投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表,不需采用不同的会计准则;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1)股息分派不涉及企业所得税。(2)在企业清算或股权转让的审批上,内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较外资企业简单,时间花费较短。(3)在企业清算的税务处理方面,企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格―资产净值―清算费用―相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产,其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分,应当确认为股息所得(免予缴纳企业所得税);剩余资产减除上述股息所得后的余额,超过或者低于投资成本的部分,应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除。(4)在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证,因此,股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税。(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。

(二)境外控股

1.优势

(1)便于境外股权转让及向境外借款;(2)便于利用境外先进管理经验,提高企业资质;(3)可将税后利润分配给境外投资者;(4)运营环节中涉及的当地税费较少;(5)境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。

2.需考虑的问题

境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。

境内房地产开发企业需考虑的是:(1)公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高;(2)外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业,在股权转让给境内公司时,是否符合《10号令》的规定,需考虑是否属“返程投资”;(3)受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制;(4)适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同,需适当调整配合;(5)对境外支付款项时,扣缴相关税负,但可进行税务筹划;(6)与战略投资者合作时,注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入(一般为增资)到房地产开发企业,且需要有较长的审批时间,影响房地产开发企业的资金使用效率。

3.主要商业考虑

(1)便于引入境外战略性投资者,但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”,具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求;(2)便于境外上市;(3)运营、管理成本较高,需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。

4.相关法规规定

(1)外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂,需外经贸部门审批,在商务部备案;(2)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议;(3)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;(4)外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外货款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇;(5)外资房地产开发的中外投资各方,不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。

5.财务管理要求

(1)投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税(具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定)。(2)在企业清算或股权转让的审批方面,外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较为复杂,时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司,商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司,因不涉及中国境内企业的股权转让,所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批,但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定。(3)在企业清算的税务处理方面,外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同,但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税。(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面,境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权,避免涉及中国的各项税负,但需考虑境外控股公司所在地的税务影响。(5)在外汇监管方面,清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后,向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记(如有)。

二、按控股架构层次划分

按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资,直接控股公司再对房地产开发企业投资。

(一)单层控股

1.优势

(1)投资架构直接、简单;(2)节省运营成本;(3)运营利润可直接分配给最终控股公司;(4)以母公司作为房地产集团中心,有利于整合各房地产开发企业的实力,提高集团贷款授信的融资能力,未来亦有机会成为集团的财务中心,从事集团内的融资,有利于房地产开发企业的融资。

2.需考虑的问题

(1)须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险;(2)当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时,需通过商务部或外经贸部门审核,资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长;(3)境内控股公司需取得银监会的批准,才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。

(二)多层控股

1.优势

(1)可以相对分散单一控股公司的风险;(2)房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少;(3)当直接控股地产开发企业,得有利吸引境外战略性投资者。

2.需考虑的问题

(1)投资架构相对复杂,集团运营成本相对较大;(2)可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。

三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析

1.境内控股且单层控股

(1)以内资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)由于其控股公司在境内,便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资;(3)可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心,从事集团企业间的资金拆借,但需取得银监会的批准。

2.境内控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。

母公司在境外,直接控股公司的境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分,另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定;(2)若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债,但境内控股公司不得擅自更改外债用途;(3)房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。

3.境外控股且单层控股

(1)以外资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资;(3)若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣,则涉及较复杂的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,将无法担当集团内部的融资中心,从事集团内企业间的资金拆借;(5)房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。

4.境外控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地产开发企业为外资企业:(1)以外资控股人司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本,税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分;(2)便于集团在境外上市;(3)便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资;(4)房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。

参考文献

[1]商务部等六部委.《关于外国投资者并购境内企业的规定》.[2006]第10号令.

[2]商务部、国家外汇管理局.《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》.商资函[2007]50号.

[3]商务部.《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号.

[4]国家外汇管理局综合司.《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号.

[5]国家外汇管理局综合司.《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》.汇综发[2008]142号.

篇（11）

从不同的角度出发,投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构,本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题,协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业(本文指有限责任公司)选择适合自己的控股架构。

一、按直接投资者所在地划分

按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司(控股公司)均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境内控股

1.优势

(1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单,无需经过商务部或外经贸部门审批;(2)所采用的会计准则和制度较统一;(3)控股公司收取的股息,无需再缴纳企业所得税;(4)无需涉及外汇、外债等管理问题。

2.需考虑的问题

(1)不便于境外战略性投资者参与;(2)境外融资方式受限,仅能通过境内机构寻求借款;(3)运营环节中涉及的当地税费可能较多;(4)境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税,但可按实际情况进行税务筹划。

3.主要商业考虑

(1)便于引入境内战略性投资者,但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批;(2)便于境内上市;(3)运营、管理成本可能较低。

4.相关法规规定

内资房地产开发企业设立的审批程序简单,无需经过外经贸部门审批,亦无需申请外汇登记。

5.财务管理要求

(1)投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表,不需采用不同的会计准则;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1)股息分派不涉及企业所得税;(2)在企业清算或股权转让的审批上,内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较外资企业简单,时间花费较短;(3)在企业清算的税务处理方面,企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格―资产净值―清算费用―相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产,其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分,应当确认为股息所得(免予缴纳企业所得税);剩余资产减除上述股息所得后的余额,超过或者低于投资成本的部分,应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除;(4)在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证,因此,股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税;(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。

第二、境外控股

1.优势

(1)便于境外股权转让及向境外借款;(2)便于利用境外先进管理经验,提高企业资质;(3)可将税后利润分配给境外投资者;(4)运营环节中涉及的当地税费较少;(5)境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。

2.需考虑的问题

境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。

境内房地产开发企业需考虑的是:(1)公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高;(2)外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业,在股权转让给境内公司时,是否符合《10号令》的规定,需考虑是否属“返程投资”(3)受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制;(4)适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同,需适当调整配合;(5)对境外支付款项时,扣缴相关税负,但可进行税务筹划;(6)与战略投资者合作时,注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入(一般为增资)到房地产开发企业,且需要有较长的审批时间,影响房地产开发企业的资金使用效率。

3.主要商业考虑

(1)便于引入境外战略性投资者,但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”,具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求;(2)便于境外上市;(3)运营、管理成本较高,需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。

4.相关法规规定

(1)外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂,需外经贸部门审批,在商务部备案。(2)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议;(3)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;(4)外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外货款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇;(5)外资房地产开发的中外投资各方,不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。

5.财务管理要求

(1)投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税(具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定);(2)在企业清算或股权转让的审批方面,外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较为复杂,时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司,商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司,因不涉及中国境内企业的股权转让,所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批,但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定;(3)在企业清算的税务处理方面,外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同,但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税;(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面,境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权,避免涉及中国的各项税负,但需考虑境外控股公司所在地的税务影响;(5)在外汇监管方面,清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后,向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记(如有)。

二、按控股架构层次划分

按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资,直接控股公司再对房地产开发企业投资。

第一、单层控股

1.优势

(1)投资架构直接、简单;(2)节省运营成本;(3)运营利润可直接分配给最终控股公司;(4)以母公司作为房地产集团中心,有利于整合各房地产开发企业的实力,提高集团贷款授信的融资能力,未来亦有机会成为集团的财务中心,从事集团内的融资,有利于房地产开发企业的融资。

2.需考虑的问题

(1)须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险;(2)当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时,需通过商务部或外经贸部门审核,资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长;(3)境内控股公司需取得银监会的批准,才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。

第二、多层控股

1.优势

(1)可以相对分散单一控股公司的风险;(2)房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少;(3)当直接控股地产开发企业,得有利吸引境外战略性投资者。

2.需考虑的问题

(1)投资架构相对复杂,集团运营成本相对较大;(2)可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。

三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析

1.境内控股且单层控股

(1)以内资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2) 由于其控股公司在境内,便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资;(3)可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心,从事集团企业间的资金拆借,但需取得银监会的批准。

2.境内控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。

母公司在境外,直接控股公司的境内,房地产开发企业为内资企业:①相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分,另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定;②若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债,但境内控股公司不得擅自更改外债用途;③房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。

3.境外控股且单层控股

(1)以外资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资;(3)若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣,则涉及较复杂的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,将无法担当集团内部的融资中心,从事集团内企业间的资金拆借;(5)房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。

4.境外控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地产开发企业为外资企业:(1)以外资控股人司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本,税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分;(2)便于集团在境外上市;(3)便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资;(4)房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。

参考文献:

[1]商务部等六部委:《关于外国投资者并购境内企业的规定》. [2006]第10号令

[2]商务部、国家外汇管理局:《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 》:商资函[2007]50号

[3]商务部:《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号