房地产的金融风险大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产的金融风险范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

1.房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。

2.土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。

3.个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%～80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

二、我国房地产金融风险的成因

1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

三、房地产企业对金融主要风险的防范对策

1.广泛拓展融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

3.建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

4.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

参考文献：

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一、房地产金融风险

1.政策风险

政策风险也可以说成政府宏观调控对房地产的影响。一是政府宏观调控对房地产行业的影响。目前，我国房地产发展存在房价过高，楼市泡沫风险，因此，我国政府对房地产发展出台相关的法律法规对房地产进行调控。这些调控措施都对房地产金融造成了风险，比如，近期房地产出现交易量下降现象，部分房地产企业由于流动资金不足，而引发资金链断裂现象。这些都是我国宏观调控的结果。二是政府宏观调控对房地产上游的影响。部分房地产企业存在违规用地和买地现象，我国政府出台相关政策限制房地产企业买地和买地价格，会增加房地产金融风险。

2.市场风险

市场风险主要来自三个方面。一是我国经济发展方式一直是重投资轻消费，因此，大量资金涌人房地产当中，致使房地产价格不能正确反映真实的供需矛盾，因此，广大人民群众不得不依靠金融市场。二是我国目前房地产存在人住率不足现象。我国很多的房地产企业都存在，圈地后却无钱建设的尴尬局面，同时也存在，建筑完成后没有人居住的无奈，房地产企业资金无法及时实现资金回笼，而房地产企业有大量的银行贷款，因此，造成房地产破产危机。三是我国房地产面临外资和热钱涌人，这些国际热钱主要是为了短期持有，短期盈利的目的，加重了我国房地产面临的金融风险。

3.诚信风险

诚信风险主要是由于我国信用体系不完善造成的，房地产信用风险集中体现在土地上面。一是土地价格直接关系到政府的收人。因此，很多政府卖地为生，通过拍卖，竞价等方式，提高土地价格，进而催生一个个“地王”，同时在产生“地王”的背后，也隐藏着权钱交易。而银行贷款主要是看政府信誉和偿债能力，因此银行在土地贷款方面存在较大信用风险，二是我国土地价格逐渐攀升，但是受到我国调控政策的影响，我国土地的出让价格变动频繁，加大了市场风险，造成造成部分房地产企业商资金链断裂，进而造成房地产金融风险。

4.实施风险

实施风险是指由于操作不当而造成的房地产金融风险。一是我国银行处于国有制下，行政性质比较浓厚，缺乏现代企业气息。我国银行虽然已经进行了改制工作，但是长期以来我国的商业银行与政府存在千丝万缕的关系，非常依赖中央银行。比如，近期，各心很行都发生了“钱荒”，银行第一反应不是如何通过市场盘活流动资金，而是希望央行可以下调储备金。这些现象都表明了我国商业银行过于依赖政府而忽视了市场的变化，因此，在房地产市场发生变化时，我国银行在对房地产发生方向等信息上无法进行有效掌握和分析，造成了实际操作中的风险。二是我国商业银行风险意识不强。我国商业银行虽然有风险处理措施，但是这些风险措施已经不适合目前的市场发展方向和要求。因此无法进行房地产金融风险管理。

二、防范房地产金融风险的对策

1.扩宽房地产融资渠道

目前，我国房地产企业资金主要来源是银行贷款，但是，随着我国政府宏观调控政策的不断深人，特别是目前，房地产风险逐步变大的背景下，房地产企业向银行贷款已经变的越来越难。因此，必须要扩宽房地产融资渠道。融资渠道的扩充主要有两个方面：一是从金融市场上获取资金。二是，通过引进外国资金，但是存在热钱风险。因此，我国房地产在扩宽融资渠道时，必须做好房地产融资渠道安全防范风险措施。

2.加强银行内部资金控制

目前，着经济危机的发展，特别是我国经济发展放缓，房地产发展宏观调控背景下，我国银行不良资产数量有所增加，呆账坏账增多。针对，我国房地产发展状况，我国银行有必要通过内部资金控制，做好房地产金融风险防范措施。一是我国银行要及时跟进房地产发展调查工作，对房地产发展进行评估，加强银行内部与房地产相关的信贷监控，提高房地产风险控制能力。二是我国银行要严格信贷人员队伍建设。目前，我国银行内部存在“人情贷”，“关系贷”现象，因此银行要严格信贷队伍建设，提高信贷人员的素质，有效规避房地产金融风险。

3.立房地产信用评价体系

建立房地产信用评价体系在当前房地产金融风险加大的背景下是十分必要的，因此特别要做好以下几点工作：一是我国银行和金融机构要积极完善规范放贷流程，实现信贷担保机制。通过完善担保机制，可以有效减少违约现象，提高银行应对房地产金融风险波动，而且还有利于减少由于房贷过程不规范带来的不良账目。二是我国银行要严格遵照国家相关的宏观调控增产，区别信贷政策，做好房地产信贷客户的信用评级工作，降低违约风险。三是房地产信用评价体系的建立对于严格贷款流程，规范银行工作人员行为具有十分重要的意义。房地产信用评价体系的建立后，企业的信用等级可以在银行内部随时调用，这样银行即可通过对房地产信用等级分析，做出是否借贷的决定，同时也避免了部分银行出现的“权钱交易行为”，规范了银行工作人员行为。

4加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控

加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控要从以下几个方向努力。一是我国政府要做好房地产金融风险预警机制。目前，我国政府房地产工作任务是如何有效降低房价的同时避免房地产泡沫发生。政府可以通过利用政府管理的优势，对全国各个房地产企业情况进行数学统计，通过分析统计数据，研究和部署房地产金融风险调控工作。二是针对部分房地产企业占土地确并不施工的现象，我国政府可以采用财政手段督促房地产企业开发土地，防止土地资源的浪费。三是我国政府已经在部分地区试行房产税。房产税制度目前在国外防范房地产金融风险方面已经渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技术已经比较成熟。针对我国具体国情，政府要做好房地税试行工作，进而制定出适合我国国情的房产税制度和操作流程，以实现以点带面，做好防范房地产金融风险工作。

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doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072

[中图分类号]F832.4；F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-01

房地产是我国经济发展的重要支柱，对国民经济的发展具有重要的促进作用。但是，房地产的投资周期较长，规模较大，房价较高，需要金融行业的资金支持。且在金融行业中，商业银行信贷资金是房地产企业的重要资金来源。然而，房地产行业的发展伴随着较高的金融风险，银行信贷风险和其他方式的融资风险都会导致房地产行业面临金融风险。在这种情况下，房地产金融风险受到房地产企业和社会各领域的关注。房地产企业以及政府相关部门积极研究房地产金融风险的抑制方法。探索抑制我国房地产金融风险的建议，不仅能降低房地产金融风险，促进房地产行业健康发展，且对整个国民经济的发展有着深刻意义。

1 我国房地产金融风险的种类

1.1 银行房地产信贷风险

首先，银行房地产信贷集中度较大。房地产对银行的回报率较高，很多商业银行都愿意向房地产企业贷款。在这种情况下，银行房地产信贷随着房地产行业的发展而不断增加。但是，我国中央银行缺乏对商业银行信贷的有效制约，没有对房地产市场进行科学的指导与监管，导致房地产信贷随着房地产市场的发展而出现非理性增长的现象，进而引起房地产泡沫膨胀，加大了房地产信贷风险。其次，不良房地产贷款会影响房地产信贷安全，给金融机构带来严重的资金损失。具体来说，如果房地产信贷资金被房地产企业套牢，那么金融机构会产生优良资产，导致优良资产的获利能力较小，无法满足客户的资金需求，进而产生经营风险。再次，土地储备贷款存在着较大的隐性风险。随着我国土地储备制度的实施，政府部门垄断了土地的使用权，土地拍卖所得成为了政府部门财政收入的重要来源。但土地储备贷款也存在一定的风险，盲目收购大量土地而不考虑市场需求会导致土地无法卖出，贷款难以偿还，进而引发信贷风险。最后，房地产开发存在着较大的贷款风险。现阶段，我国房地产开发的负债率高居不下，维持在70%以上，远远超过了国际上规定的企业资产负债率。且很多房地产企业的开发质量不高，经营难度逐渐加大，信贷风险逐渐上升。

1.2 其他房地产融资方式风险

房地产企业在经营发展的过程中，会将信贷风险通过增发配股等方式转嫁到股票投资者身上。但是，如果房地产企业的经营出现问题，将会严重影响股市的健康发展。另外，由于房地产项目的风险较高，资金用量较大，我国的企业债券市场机制不完善，很多房地产企业无法按期偿还债券，进而产生经营风险。

2 我国房地产金融风险形成的原因

首先，房地产投资与房价成正比，房地产投资越大，房价越高。且房价上涨会带动房地产投资。但是，我国现阶段的房地产市场供求不平衡，房地产总供给远远低于房地产的需求量。其次，金融^度支持极大的推动了房地产价格的上涨，而银行信贷资金的数量直接影响着房地产行业的资金链条，如果银行信贷资金出现问题将会使房地产企业面临严重的资金风险。再次，宏观经济的发展也会影响到房价。这是因为，在人们收入水平不断提高的情况下，居民消费能力和投资需求不断上涨，住房需求也不断增长，导致房价不断上涨。并且房地产开发企业会根据居民的住房需求不断加大房地产投资，资金风险也会随之增加。

3 抑制我国房地产金融风险的建议

3.1 抑制过度投机投资

首先，政府应加强重视房地产市场供不应求的现象，积极运用信贷政策、税收政策等，抑制房地产企业的投资性需求，进而达到抑制房价的目的。因此，政府应对购买第二套和第三套方的消费者采取政策限制，避免投机性炒房。对于在短期内频繁倒卖住房的消费者和投资者，政府应采取相应的税收政策，提高税率。另外，对于房屋空置问题，国家应积极实施房屋空置税，提高投机炒房者的投机成本，减少投机炒房的现象。

3.2 落实存款保险制度

存款保险资金主要指金融机构在投保时缴纳的保费，落实存款保险制度能够保障存款人的利益，避免商业银行出现存款挤兑现象。并且存款保险制度能够加强对风险的控制，抑制房地产金融风险的扩散，进而保持房地产金融市场的稳定发展。另外，国家相关部门应成立金融资产管理工作，对各金融机构的资金管理进行监督，降低金融风险。

3.3 银行积极控制信用风险

首先，我国应积极实施个人征信制度，根据个人的信用卡、消费信贷等状况对消费者的信用程度进行评估，建立个人信用档案。银行应在保证客户信息安全的前提下建立征信信息共享平台，在全国范围内共享个人信用信息。另外，政府应积极加快法律体系建设，出台相关的征信制度法律规定，为个人征信制度提供立法保障。其次，我国应积极完善房地产开发商的征信制度，对泛地产开发商的信用状况进行评价，并根据房地产开发商的信用状况制定相关的贷款标准，对信用良好的房地产企业可以予以贷款优惠，而对于信用较差的房地产企业，银行可以限制这些企业的贷款，避免信贷风险。

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2015年底，中央的经济工作为房地产去库存政策埋下伏笔，而且政府的工作报告中也多次强调此项政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二线房价上涨过快的现象，3月两会中再次使去库存政策成为政协委员的热议话题。因此，明确其去库存的重要性，关键还是要看其实施路径的选择，去库存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地产金融风险，还是会衍生额外金融风险，值得学者深思。

 

1“去库存”政策提出背景

 

2015年，房地产业仍延续2014年调整回落的态势，实体经济处于不景气状态。按照国家统计局的数据，截至2015年底每个月住房待销面积同比呈增长态势。这就意味着房地产业在受个方面因素影响下，市场已经出现‘供过于求”的场面，而且房地产业本身为建设周期长、前期投资多的行业，主要依赖银行等金融机构的贷款支持。存量的增多，不仅对房地产业发展不利，无法售出导致行业不景气，更是对金融机构金融风险的挑战。高库存对实体经济产生了负面影响。

 

2015年底至2016年两会，去库存政策应声而出，成为中央部署未来五大经济任务之一。在十三五规划当中，中央明确提出未来经济保持中高速发展。那么，作为中国金融业影响巨大的房地产行业必须在未来做出相应改革，通过去库存政策来优化房地产供给侧结构，从而带动实体经济发展。

 

2去库存对金融风险的影响

 

房地产业是金融领域的龙头老大，其良好发展能够给金融市场注射一支定心剂。而如今，潜在的交集性金融风险隐藏于房地产高库存背后让我们不得不重视。地产行业的经济下滑，不仅对其上下游的固定资产投资，如水泥钢筋等增速的影响，而且其波及众多个行业领域，如建筑业、银行业以及众筹融资背后潜在的风险。建房买材料等都需从银行融资，而居民储户购房也需从银行贷款，若不去库存，那么这部分滞留资金将无法收回，且大大缩水，从而引发房地产金融危机。因此，去库存能有效分散房地产金融风险。

 

倘若去库存实施路径选择错误，必将引发新的金融风险。由于中央政策的引导性，短时间内一二线城市再次将关注点放于地产，使得房地产热景象重演。据统计，春节过后上海豪宅再次被抢售一空，深圳房价也小幅上涨。这种由开发商、投机者炒作房价的行为使得政策违背初衷，没有将房地产引入正规运行渠道。而投机者利用高杠杆、众筹等配资，不惜血本再次砸入房市，会加大因住房价格虚高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融风险。因此，政策的导向性必须正确，谨防额外金融风险的发生。

 

3实施路径的政策建议

 

3.1去库存力度要与城市发展水平相匹配

 

纵观去库存政策被中央提出后，各地政府都纷纷采取措施推动政策落实。但针对不同经济水平的城市，政府应当区别对待，即去库存的实施力度要与城市发展水平相匹配。近期，北上广深等一线城市房价再次上涨，而三四线城市房地产业动静不大，主要原因2--是一线城市人口流动规模较大，而三四线城市流入人口少，对房地产需求较小。若单纯推动房地产需求侧，去库存政策只能维持短暂时间。因此，必须时时测度城市人口规模以及其经济水平，改善房地产供给结构，如暂缓商品房的增建、改造经济适用房等，以补偿费用或公积金房贷等来刺激流动人口的购房需求。

 

3.2避免房地产投机性套利活动

 

政府实施去库存政策的同时，要谨防房地产机构或个人投资者的投机套利活动。中央之所以提出去库存政策，是想让房地产业在盘活存量的同时行业发展趋于稳定健康，但若出现机构或投资者的投机性购房行为，短期中炒作买卖会浪费房地产存量的合理配置，且其中会再次哄抬房价，衍生房地产金融泡沫。金融机构应当加强监管，引导房地产机构从事良性经营，杜绝场外配资或利用高杠杆来投机套利。

 

3.3加快税法体制改革

 

去库存政策实施主要在于拉动农民工等流动人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身经济水平较低，政府应当给予住房购买的相应扶持政策，而税收优惠政策恰好可以起到区别对待作用。通过减免房产税、营业税等，既能鼓励房地产行业增建经济适用房、廉租房等，减少楼房改建增建成本，拉动房地产企业的去库存积极性，又可以鼓励低收入群体购房需求，降低其购买成本，达到盘活地产存量进而将资金配置于实体经济中的目的。

 

3.4提高公共财政预算支出

 

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一、引言

我国国民经济的发展离不开平稳运行的房地产经济，由此可见房地产经济在我国社会经济当中占有至关重要的地位。在最近一段时间以来，我国的社会经济进入到高速发展阶段，城市化进程的脚步持续加快，社会结构也在不断发生变化，因此导致房地产经济发展的环境日益复杂，经济波动的情况时有发生，直接导致金融行业风险的增加。了解造成房地产经济波动的原因并及时提出防范金融风险的方法已经迫在眉睫。

二、影响房地产经济波动的原因

（一）投资回报率

房地产行业本身具有双重性质，消费性和投资性共存，投资者的投资回报率进直接影响房地产行业的发展，假如投资者能够获得较大的投资回报，那么则会有大量的投资商加入房地产行业的投资力度，不断追加投资金额，此时房地产行业的经济曲线将呈现出持续上扬的趋势，房地产行业在此基础下将实现大发展，房屋总供给量也将不断增加，这必然会导致房地产经济出现波动。

（二）供需关系

不断变化的市场情况直接影响着房地产行业的供需关系，并逐渐成为影响其发展的核心要素。鉴于供需关系本身具有极强的不稳定性，房地产行业必须充分尊重客户的需求，并以此为根基否则将直接导致房地产经济出现下滑；与此同时，资金、技术、劳动力等各种因素也会在一定程度上限制房地产经济的发展，导致房地产行业供求关系失衡进而造成经济波动。

（三）社会环境

当前我国社会正在转型阶段，社会结构不断发生调整和变化，人们对房地产的观念也在不断发生变化，关于房地产的认识例如其质量、需求等各方面也在不断发生变化，在城市化进程不断推动的背景之下，房地产经济的波动也越来越强烈。

（四）政策影响

当前我国为管控房地产经济并推动其实现正规化平稳发展，制定并出台了一系列相关法律法规以及政策制度，特别是在土地资源方面推行的制度更是直接影响着房地产行业的发展。而政府出台的财政政策、货币政策以及调整银行利率等也会对房地产经济产生较大影响，并导致房地产价格发生变化最终造成房地产经济不断呈现上下波动。

（五）特殊原因

部分天灾人祸等特殊原因也会对房地产经济造成影响，直接表现为房地产价格出现大幅度波动，比如说大地震以及前段时间的南方大暴雨、洪涝灾害等导致周边房价一度出现大幅度下跌；而修建地铁、车站等基础交通设施建设也同样会影响房地产价格，正在修建的地铁站附近房价已经翻了一番多，因此城市规划以及自然灾害等特殊原因也会对房地产经济产生影响。

三、我国房地产金融风险的防范措施

（一）证券化住房抵押贷款

房地产行业与金融行业经常捆绑在一起，二者之间具有极其紧密的联系。以山东省为例，山东省当前有大约百分之九十的房地产商通过向银行申请贷款业务从而获得开发建设资金，而商业银行的大客户群也以房地产商为主，因此房地产经济与金融机构可谓是一荣俱荣、一损俱损。在此基础下，房地产经济发生波动无疑会增加金融行业的风险，为提早对风险进行防范需要金融机构率先将房地产抵押贷款证券化，以此分散风险。证券化住房抵押贷款指的是金融机构将现有的住房抵押款进行集中，证券机构通过现金方式购入大量证券，之后依据信用评级以及金融担保等将提供给投资者的资金证券化。商业银行等金融机构通过转让部分收益权能够及时收回资金从而有效降低自身风险。

（二）建立信托投资基金

当前房地产行业投资缺乏流动性、投资门槛过高一直受到融资较难等问题的困扰，导致房地产行业将金融机构看做是唯一的融资渠道，对其依赖程度越来越高，这也在无形之中加剧了金融机构需要承担和面临的风险。因此以商业银行等为首的金融机构需要积极建立信托投资基金，将投资者的范围不断扩大，既缓解房地产商等投资者融资困难的问题，另一方面也能够有效将其原来需要承担的风险缩小化、分散化，增加金融机构的安全稳定性。

（三）加强风险管控能力

金融机构自身需要尽早强化风险管控能力，加强对风险的事先预防代替传统的事后弥补。在同意为投资者提供贷款前需要对其信用程度以及还款能力进行全面深入分析，在此过程中一旦发现房地产商等投资者出现无力偿还银行贷款情况使，需要在第一时间查封并没收其抵押资产以降低损失。除此之外，金融机构需要对房地产信贷各环节进行全面监控管理，定期对其建设和投资情况进行追踪调查。银行需要严格按照发放贷款的业务流程完成操作，对内部体制进行深化改革，建立健全内部监控机制和员工考核制度，将权利与责任高度统一，以此来降低和防范金融风险。

四、结论

总而言之，自从2005年以来，我国房地产行业正式进入了蓬勃发展阶段，一度成为推动我国国民经济发展的中坚力量，然而在盲目追求高速度的发展之下，房地产经济出现了较多泡沫，房价高居不下，开发商捂盘惜售恶意哄抬房价等情况屡有发生，经济出现较大波动。因此国家和政府需要加大对房地产经济的管控力度，金融行业也需要结合实际情况，通过将房地产抵押贷款证券化、建立信托资金等拓宽房地产行业的融资渠道，提升自身的风险管控能力，有效做好应对金融风险增加的防范措施，避免因经济波动而造成金融机构产生大量损失。

参考文献：

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随着新乡城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。

一、新乡市房地产金融发展的现状与特点

房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。总体而言，新乡房地产金融的发展具有以下几个特点：

1、发展时期短，起步快

从新乡房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，新乡用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。

2、融资渠道单一

从新乡房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是新乡房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在新乡房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。

3、融资比例较高

融资比例较高，是新乡房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。

二、当前新乡房地产金融风险的集中表现

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，新乡房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：

1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在新乡目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

2、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，新乡住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管新乡当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

3、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。

三、新乡房地产金融风险的防范措施

对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。

1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化

当前，新乡房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。新乡目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。

3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

4、完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制

针对新乡目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合新乡国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。

参考文献

[1] 陈灿煌. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛. 2006（03）

篇（7）

由美国次贷危机引发的世界金融危机影响了世界各国的实体经济，我国房地产业就是其中受到较大影响的产业之一。这是因为其与金融业的联系最为紧密，所以对金融危机的反应也最为灵敏。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。它能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安定。在极端条件下，会形成泡沫经济，最终泡沫破裂将会导致经济危机。所以防范房地产金融风险不仅可以促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且能促使整个金融业和国民经济的稳定与发展。

1.房地产市场金融风险的现状及分类

1.1我国房地产市场发展现状及特点

我国自2009年以来，受国际金融危机和国内经济增速放缓的影响，以及房地产市场自身的调整等诸多的因素，商品房的销售量呈现萎缩状态。大量存量房和经济适用房的出现，给楼市带来新的变化，房价下降趋势已基本形成。在这种状况下，我国房地产市场又呈现出了新的特点：一、房价仍然过高，已远超居民购买力。这个问题在我国大城市显得更为突出。以国际上通用的判断房价是否合理的指标――房价收入比看,几年前上海就达到了10.5倍,广州为10.7倍,深圳达到了16.1倍,远远超过了4～6倍的合理区间,使得居民难以承受。二、住房投资规模过大,且仍呈增长趋势。在国家对地产行业宏观调控加强的情况下,去年1～2月,我国房地产开发投资同比仍增加32.9%,这说明,房地产市场依然过热。三、商品房空置面积上升。空置面积增加,极易引发经济泡沫并带来金融风险。四、市场秩序混乱。主要表现为：一是不能明码报价。二是购房价外任意设定收费。三是各机构搭车收费现象严重。如测绘费、按揭贷款律师见证费和保险费等,开发商在售楼时又将此费用转嫁给了购房者,这些都大大加重了购房者的负担。五、房地产金融风险骤增。目前房地产业所需资金中约60%来源于金融机构，开发商自有资本少,严重依赖银行资金的现象普遍。银行向开发商贷款面临着巨大的信用风险，再加上银行发放个人住房贷款也存在很大的风险,这些都是引发金融市场的不稳定因素，加剧了房地产金融风险的程度。

1.2我国房地产市场金融风险的分类

我国房地产市场的金融风险主要有以下几类：

一是房地产价格上涨过快，存在着泡沫破裂的风险。世界各国爆发的金融危机的导火索有两个，一个是股票市场的泡沫经济，另一个是房地产泡沫经济。房地产的功能有两个，一个是居住，一个是投资，所以房地产业很容易出现投机。房地产业带动着不少行业的发展，如建筑、钢材等，而这些行业资金也大多来自银行，一旦房地产泡沫破裂，极容易产生联动效应。

二是土地储备贷款存在着隐性风险。我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。

三是消费者投机预期带来了房地产业金融风险。在当前我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房的宏观调控下，逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状，根据供需原理，供不应求必然导致房价急剧上涨，借鉴国际经验可看出，个人住房贷款的风险一般是在放贷后5-10年后才开始暴露。目前，我国个人住房贷款的不良率正呈逐年上升态势。

四是法律、法规不健全带来的房地产业金融风险。由于我国现行法律体系涉及个人信用方面的内容较少，没有一部专门的法律、法规来规范个人信用活动中的行为。少数相关的法律，比如《担保法》，《贷款通则》、《合同法》等与个人信用衔接不够，针对性不强。另外，对于个人失信行为也无明确规定具体的惩罚力度及方式。

2.防范房地产金融风险的对策

2.1构建房地产业多元化融资体系

针对现阶段房地产业面临的融资困境，建议相关部门应区别近期和远期采取不同的策略来解决。针对近期融资问题，房地产企业可采取发行融资券、利用融资租赁、合作开发等方式解决，针对远期困境，有关部门则应思考进行一定的房地产金融创新，以求永久解决房地产业发展过程中长期融资问题。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应也对房地产市场的健康发展有着很大的影响。应在条件成熟时对土地制度进行必要的改革，加强对土地供应的监管和土地管理模式的转变。有效的规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与稳定房地产金融市场密切相关的其他各项制度。

2.3完善与房地产金融相关的法律、法规体系

国家应进一步完善房地产金融相关的法规和制度，已规范其行为，确定房地产金融的法律地位，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》等一系列配套法规。明确规定开发商及个人的权利及义务，使企业和个人能严格规范房地产的贷款行为，认真履行还款职责。

2.4改革商业银行的风险管理制度

在我国，开放商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售是导致开放商贷款不良率高的主要原因之一。在利率市场化还不能完全起作用的情况下，银行必然会以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发商贷款与住房按揭贷款强制性分开，银行就必然会加大对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险必然会大大降低。

2.5建立防范个人住房贷款的信用风险制度

我国目前还没有建立个人信用制度，这直接导致了个人信用不高。可通过建立完善的个人信用风险制度并结合经济手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本远大于收益，从而降低借款人的违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对恶意违约及采用欺诈等手段骗贷的借款人信息及时在网上公布，严重的可取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越易获得贷款且贷款期限、利率水平也可获取更多优惠。

篇（8）

防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。首先对当前我国房地产金融面临的主要风险进行分析，然后对风险产生的原因进行解释，最后给出相应的政策建议，以防范风险。

【关键词】

房地产；金融；银行业；风险

一、当前我国房地产金融面临的主要风险

（一）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险

银行和房地产之间一开始就有着千丝万缕的联系。开发楼盘需要贷款，买房人也要靠银行提供按揭贷款。统计数据显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2010～2013年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。一旦资金链条断裂，风险就会显露。

（二）假按揭凸显道德风险

2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

（三）基层银行发放房地产贷款存在操作风险

突出表现：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

（四）房地产贷款法律风险加大

新法律法规限制了贷款抵押品的执行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，自2005年1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”。这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

二、我国房地产金融风险形成的原因

（一）房地产企业自有资金不足，资金来源主要依靠银行贷款

目前银行资金至少占房地产企业资产总额的70％，当市场出现波动，房地产开发商就会因资金链断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的是商业银行的利益。房地产开发贷款基本都以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。由于信息不对称性的存在，交易价格具有不确定性；由于国内房地产价格评估不成熟，评估机构的评估价格不能真实反映抵押物价值。

（二）个人住房消费信贷造成的银行潜在风险

贷款人在信贷过程中为追求利益而隐瞒信息，银行不能合理估计其偿还能力，导致房地产金融风险加大。原来各商业银行都把个人住房消费信贷作为优质业务来发展，在房地产市场行情较好时，风险问题被掩盖；在房地产市场行情不好时，通过银行贷款购买商品房作为居住用的消费者，可能会因收入变化而违约，而商业银行普遍缺乏个人住房消费信贷的事前风险预警和事后资产保全机制。

（三）银行管理制度不完善

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上易产生急功近利行为。为抢占市场份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，同时恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作发放房地产贷款，也助涨了房地产投资中的不良倾向，促使金融腐败的滋生，诸如此类的原因都会给银行带来潜在风险。

三、金融机构防范和化解房地产金融风险的政策建议

（一）严格遵守对房地产开发企业的贷款程序

银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容：一，检查房地产开发企业的资质，比如是否拥有合格的房地产开发资质证书。二，审查房地产开发公司以往的信用记录，比如是否拖欠工程款。三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易。

（二）规避房贷操作风险

各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，合理地办理抵押手续，规范抵押物估价行为。革新档案管理模式，发挥档案管理效能，为贷款清收提供有力支撑。各银行总行应制定房贷管理操作手册分再发到各基层银行，操作手册主要包括完善合约的程序和违反操作程序的责任制度等。不定期组织关于金融、法律和房地产等知识的培训，培育一批高素质的房地产贷款业务队伍。

（三）加强利率风险管理

提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。商业银行可尝试发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益与其资金成本相匹配。有关部门应进一步研究利率风险管理工具，推出利率互换、利率期权和互换期权等利率衍生产品。

（四）完善住房置业担保制度

2000年建设部出台《住房置业担保管理试行办法》，个人住房贷款担保新机制开始逐步建立与完善。担保公司的风险管理重点在于对借款人的资格审查和对抵押物的评估、处置。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置变现的专业优势，能从专业角度对抵押物房地产的风险作出预测和防范。

（五）进一步研究房贷保险制度

个人住房贷款保险分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题，应专门研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

篇（9）

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-02

随着房地产成为我国经济的支柱型产业，其繁荣与发展对带动我国经济进步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年来，由于房地产业发展过热，大大小小的房企犹如雨后春笋般迅速出现，我国的房地产业出现了一定程度的泡沫，尤其是今年来，一线城市的房价出现增长停滞，二三线城市房价崩盘现象隐现，我国的房地产金融市场面临着巨大的风险与压力，如何解决这些问题，成为当前我们业内人士十分关注的话题。

一、当前我国房地产金融市场的主要问题

目前，我国的房地产经济效益增长已到了一个瓶颈，从短期来看，房地产业面临着销售停滞、产能过剩、利润下降的不利局面。在这一过程中，房地产金融市场所面临的风险不断加剧，出现了许多急需解决的问题，这些问题总结起来主要有以下三个方面：

（一）融资结构不合理，过度依赖银行信贷

由于资本的逐利性，近年来，许多企业都争先恐后的进入高利润率的房地产业，在一个缺乏规范与创新的市场中，银行信贷几乎成为各房企融资的全部来源，据统计，目前我国的房企对银行信贷的依赖程度已上升至百分之五十左右，一些一线城市房企对银行贷款的依赖度甚至超过百分之八十，这表明，支撑着我国房地产金融业的是单一的银行体系。因此房地产业各个环节的风险实际上都转嫁为银行的风险。一旦房地产业出现问题，势必将造成银行大量的贷款逾期、甚至是坏账的出现，严重影响我国的经济平稳运行。因此为了防止房地产业过热、防止房企的投机热潮，我国央行近年来采取了加息和稳健的货币政策，在这种情况下，融资结构过于单一的众多房地产开发商就面临着资金链紧张甚至是断裂的风险，这也将影响银行信贷资产的效益与质量，增加信贷的风险。造成这种银行“放也不是、收也不是”的局面的正是我国房地产金融融资结构不合理的现状。

（二）行业政策不健全导致缺乏法律有效保障

当前，我国的房地产金融业存在着许多法律政策方面的问题，这些问题的存在也为我国房地产金融的整体运行增加的风险隐患，主要体现在以下几个方面：1.缺乏明确的立法。近年来房地产业迅速发展繁荣，但有关房地产业明确的法律依据却不够完善，目前我国只有《城市房地产管理法》、《民法》等涉及到房地产抵押贷款，但比起房地产金融行业的不断变化与创新速度来说这些法律法规还远远跟不上时代。2.缺乏系统科学的监管体系。目前我国还没有一个专门的政府性金融监管机构对房地产金融进行监管，这使得部分房企运用不正当的手段进行非法融资，造成金融风险。3.土地出让制度不完善。一些地方由于土地出让制度不完善导致房地产金融出现风险的问题层出不穷，部分地方政府对土地出让有暗箱操作的行为，部分房企不通过公开招标而直接与政府签订相应的合同，然后以此向银行贷款，在这其中就存在着巨大的法律风险。

（三）过于依赖市场与担保导致信用风险加剧

当前，我国房地产金融所面临的最大风险便是信用风险，这种风险随着房地产业的不断发展还在不断加剧之中，具体体现在以下三个方面：1.市场需求减少导致信用风险。由于我国房企的投资力度不断提高，加之土地成本不断增长，使得目前房价超过了普通人的承受范围，而中产阶级是房产消费的市场主体，由于房价过高导致这一阶层的房产消费需求降低，这使得我国房屋的空置面积迅速增大，资金难以回收而出现信用危机。2.抵押担保过于依赖房产，缺乏信用体系。当前无论是个人还是企业都以房屋抵押贷款作为主要筹资渠道，一旦房屋的市场价格预期跌破至抵押额以下，那么抵押品将很难短期变现，蕴含着巨大的风险，造成这个问题的原因之一便是我国地产金融还未有健全的信用体系来替代实体抵押。3.个人住房贷款信用机制不健全。当前我国央行对个人信用的评价机制尚不健全，银行在给个人进行贷款时，难以对个人资金与信用情况作准确的判断，导致风险的产生。

二、防范我国房地产金融风险的对策分析

我国的房地产金融的稳定关系到房地产市场乃至整个国家经济的平稳运行，因此对房地产金融市场的风险防范尤为关键。笔者认为，要解决当前房地产金融所存在的问题，应该从以下四个方面着手：

（一）建立多元化的房地产融资体系

改变当前融资结构单一的困境，建立多元化的房地产融资体系时解决房企融资困难问题的关键，多远化的融资体系应从以下几个方面着手建构：1.建立住房抵押二级市场。通过建立住房抵押二级市场，探索房屋抵押的证券化交易，证券化交易能够扩大银行与房企的房地产融资范围，并且加强银行资金的流动性。2.建立健全房地产信托基金体系。房地产信托基金能够稳定房屋公积金贷款，并且在引入国外资本进入国内房地产市场的同时，降低风险，这也拓宽了房企融资渠道。3.创新房企上市融资思路。当前房企想要在股票证券市场上市融资门槛非常高，这使得大部分房企通过股票市场融资的可能性非常之小，但股票证券市场毕竟是企业融资的主要方向，因此，采取“借壳上市”的方式上市对房企是一个不错的方案，同时“借壳上市”也可以隐藏起被银行“冷落”的标签，对房企融资是一个非常大的帮助。

（二）努力提高房企自身资金利用率

在注重构建多元化融资渠道的同时，房企也应该通过加强自身的管理，提高自身的资金利用率，以此来减少融资的压力。面对当前的房地产市场企业资金流转速度缓慢的现状，房企应该不断的提升自身的管理能力，加大对于其资金的管理力度。将资金管理的方式进行制度化规范化设计，确保资金的每一个环节都在企业的掌控之中。同时，要加强对于房地产企业财务人员的培训力度，提高其财务管理水平，确保能够及时发现资金使用中存在的问题，减少预支透支现象的出现。最后要努力的控制企业的运营成本，防止企业的资金出现浪费的现象，将每一分钱都用在创造企业的价值上。另一方面，房企资金利用率的提高也依赖于银行系统的内部控制。银行通过建立一整套房地产市场的预测及监控体系，对每一个房企在经营中的实际情况作及时的汇总分析，并对企业提出运营要求与目标，以此来提高房企的资金利用率，盘活资金。

（三）强化国家的宏观政策指导

在国家的层面上考量，房地产金融市场的稳定对于国家经济的发展具有十分重要的促进作用，因此政府要不断的加强对房地产市场与房地产金融的宏观调控，这主要体现在以下几个方面：1.不断完善房地产行业市场信息系统。通过对房地产市场信息系统的完善，加强对房地产金融与市场的统计工作，全面掌握房地产行业的相关真实数据，以此作为加强宏观调控的重要依据。2.加强房地产金融行业的法律制度建设。通过加强房地产金融行业的法律制度建设，为房地产金融业的各方提供法律依据，明确融资各方的权责，并建立问责追查机制，确保房地产金融行业透明运营。3.通过措施减少对土地的过分投资。要减少对土地的过分投资，首先要转变当前地方政府的土地财政收入模式，这样可以由于行政手段而导致的土地过分升值。其次要引导土地所有人努力提高土地的综合利用效率，可以通过对闲置土地进行征税等方式刺激人们积极开发土地。最后可以建立科学的房产税机制，减少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地产信用评价体系

我国房地产金融业要创新，首先要建立完善的房地产信用评价体系，这主要体现在以下两个方面：1.建立统一的国家银行征信系统。在目前虽然我国已经初步建立了关于个人的征信系统，但是总体而言不够完善，在实际操作中，银行中存在着通过变通甚至违规的手段来减少审查的步骤进行放贷，这对信贷安全形成了严重的隐患，因此我国央行应该根据实际情况，建立全国统一的征信系统，并对个人及房企的信贷行为进行约束，防范我国房地产的信贷风险。2.建立信用分级制度。信用分级制度可以将不同的借款人进行等级区分，同时，通过对于个人或者企业的就业、运营、收入情况作实际的考察对其信用等级做一个科学的评定，通过信用等级评定，可以对信贷的风险类型进行科学的预测，防止违规行为的发生，将违约行为从审查阶段杜绝。

三、结束语

房地产市场与房地产金融对我国的经济发展起了至关重要的作用，但随着我国房价的不断提升，以及房屋空置率的不断增大，我国房地产金融所面临的风险不断加剧，因此房地产市场的各部门要增强沟通，创新融资思路，完善相应的法律法规，同时政府部门要加强对于房地产市场的引导与调控，各方协同，共同促进我国房地产金融市场科学健康发展。

参考文献：

[1]高金艳.试析我国房地产金融风险[J].金融视线，2014（04）：123-124.

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二、促进房地产市场逆势上扬的原因

(一)刚性需求的释放及宽松的货币政策导向

2008年房地产市场的不景气,浓厚的观望气氛促使较多意向购房客户采取观望的态势,从而积累了大量的刚性购房需求。自次贷危机以来,为应对国际金融危机、促进住房消费,我国实施了适度宽松的货币政策,银行信贷大幅增加,降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策有效刺激了住房消费。2009年随着经济环境的好转,刚性需求的集中爆发从而导致了供不应求的局面,较小的供给弹性和巨大的刚性需求,成为推动房价上涨的根本原因。

(二)通胀及政策预期带来的保值增值要求

以美国为首的世界各国为了挽救金融危机,向市场注入大量流动性,使得人们对未来通货膨胀的预期越来越强烈,投资者尤其是高收入阶层对资产保值增值的需求不断增大,面对我国不发达的金融市场和有限的投资渠道,置业买房自然成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说年初导致房地产价格上涨的市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话,那么自二季度以来,投资和投机型需求则成为推动房价上涨的主力军。

三、复苏过程中房地产金融孕育的风险分析

(一)宏观政策面的风险分析

房地产开发投资金额大、开发周期长,房地产商作为个体的决策与国家的宏观政策调整之间存在时间差,使得开发商必然会面临政策变动带来的风险。

1、融资风险

从我国房地产市场的运行过程极其资金链来看,其融资方式还是来自银行信贷的间接融资方式,在金融危机的大背景下IPO的暂停,使得直接融资几乎被隔断,融资渠道的狭窄使得这种单一的融资模式孕育着极大的风险。近几年央行针对房地产投资热潮导致的房价飙升了加息和紧缩银根等一系列政策,使开发商的资金链非常紧张,很多小型房地产商最终没有熬过“冬天”。

2、保障性住房建设计划对房地产行业带来的冲击

据国土资源部公布的数据显示, 今年上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷,同比增加36.3%。其中,经济适用住房用地供应3390.35公顷,同比增加33.3%;廉租住房用地供应364.01公顷,同比增加72.0%。这表明今年全年保障性住房用地供应增加趋势非常明显。

3、土地政策对房地产行业的影响

今年以来,伴随宏观经济完成一个“V”型震荡反转,当前宏观经济回升基础日益坚实,房地产价格也在短暂的调整之后飞速走高,目前城市房价失去控制、地方政府土地财政持续性造成的危害、城郊小产权房屡禁不止,都说明现有的政策已经维持不下去,需要一个大的选择和大的调整。据析,明年的房地产土地市场供应主要是侧重中低价位,中小户型商品房以及保障性住房的土地供应。这表明在未来的几年中,政府将加强对房地产市场的土地供应管理。宏观政策的改变,必将给房地产行业带来各种不确定性,而不确定性对于整个房地产金融来说本身就是风险。

(二)市场方面的风险分析

1、市场供需的“价格风险”

衡量房价通常运用的指标是房价收入比和价格租金比两种,这里我们也采用者这两种方法来对现阶段我国房价总水平进行分析。

房价收入比。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。当住房用来满足自住性需求时,房价高低的决定性因素主要是居民的实际购买能力,通常用“房价收入比”来表示。根据统计,在2007年我国房价收入比已高达7.8:1,北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10:1,而在2009年这一比例不断提高,北京核心区更是达到22:1的高位,资产价格泡沫越吹越大,风险不断积聚。

价格租金比。当房产作为投资需求时,房屋租金成为决定房价的重要因素,国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少;相反如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大。根据统计结果现实,近年来我国房地产市场“价格租金比”持续大于1,自2003年至2009年前三季度,“价格租金比”一直维持在1.04以上。价格租金比持续高于1,说明近几年来在房价的不断上涨的过程中,刨去经济发展以及需求增加等合理因素外,我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。

2、行业周期调整的风险

根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而如果以房价环比负增长为调整标志,我国从2008年开始的房地产调整仅仅持续了7个月时间。从2009年第二季度伊始,受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响,利率大幅下调以及针对房地产出台的一系列措施使得房地产市场提前结束调整。可见,这一轮房地产行业的调整注定是不完整不充分也是不成熟的。

(三)法律方面的风险分析

在房地产行业蓬勃发展的过程中,迄今为止也没有一套涵盖房地产开发、经营全过程的比较完备、严密的法律。未来国家会不断制定新法,但这些新的法律、法规总是落后于房地产行业的形势的,这种行业发展的超前和立法的滞后必然会给房地产行业带来一定的风险。

在我国现阶段暴利的房地产行业中,许多企业为了追求高额利润,采取各种非法手段,进行房地产的开发和经营,这无疑增加了法律风险。

篇（11）

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。