房地产开发步骤大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产开发步骤范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

一、房地产开发企业的经营特点

本部分见图1。

图1房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业是资金密集型企业，相对其它行业而言，它的资金需求量更大、投资周期更长、中间环节更多等因素就决定了房地产企业财务管理的复杂性。

二、房地产开发企业财务管理问题分析

(一)家族式管理使得财务管理制度不健全

健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但是当前我国较多的房地产开发企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者就是企业的经营者。特别是在财务管理上，企业的财务人员等多由投资者的亲属担任。企业资金分散、闲置问题突出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常见。使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。

(二)房地产开发企业的风险较大

房地产企业是一个较为特殊的行业，房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发难度高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，与其它工商类企业相比，房地产开发企业是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，不管是在融资渠道、会计核算或是财务运行机制方面都容易出现财务管理不足，加大财务风险。

(三)房地产开发企业融资难度大

房地产开发企业的开发项目是一个融资数额巨大、时间跨度较长的一个过程。由于房地产企业项目的投资规模较大、生产周期较长、风险较高等行业特点，因此使房地产企业都遭遇到较大的融资压力。一般企业的融通渠道有内部融资和外部融资。但仅仅依靠企业内部融资、不能满足企业的资金需求。因此还得借助大量的外部融资。但多数房地产企业的融通渠道单一，主要依靠商业银行借款。但随着国家金融政策的变化以及商业银行贷款规模的压缩，银行信贷资金投入房地产企业的条门槛越来越高，从而导致向商业银行贷款难。

(四)成本控制难度大

房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。见表2。

对于房地产企业来说，在成本核算对象上，一个房地产项目包括设计、土地使用权、工程的招投标管理和施工等过程，成本的控制难度比较大。

[核算特点\&具体内容\&核算时间跨度长\&由于房地产开发周期长，所以成本核算的时间跨度很长，往往超过一年甚至数年。\&开发产品的成本组成不同\&由于房地产开发企业的产品种类多，且设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算管理非常复杂，因此在进行房地产成本核算时，要求根据具体情况进行分析核算。\&

各步骤直接的成本不能明确区分\&由于房地产开发周期长，涉及的施工单位多，房地产开发需要不同工种的施工单位协同作业，属于多步骤生产。但它与制造业不同，各工种可在同一时间、同一地点进行平行交叉或例题交叉作业，各生产步骤直接并无明确的时间或者地点界限，因此在会计核算上，难以准确计算各步骤开发产品的成本。另外，房地产开发企业的成本核算还存在不同项目核算差异大、滚动开发核算难度大等特点。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地产企业财务管理水平的对策探讨

(一)建立现代企业制度，构建完善的财务管理体系

现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即通过所有权和经营权的分离， 减少投资者对企业日常经营管理的干预，切实解决房地产开发企业传家族式管理带来的管理混乱问题。其次要加强财务管理制度建设，遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度，并严格执行。

(二)加强房地产开发企业财务风险防范与控制

对于房地产企业来说，高收益必然伴随的高风险。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。

(三)拓宽房地产开发企业融资渠道

房地产看法企业除了充分利用商业银行融资外还应积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金并且以自然人或企业发起方式，定向募集民间资本。最后还可以通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。

(四)完善房地产开发企业成本控制

房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是成本管理的重要环节，因此财务人员管理水平的高低直接关系到企业财务管理工作的绩效和成效。所以，房地产开发企业应更加重视对本企业财会工作人员的继续教育，通过加大对本企业财会人员的继续教育力度，切实强化企业财会人员的专业操作技能和进一步提高财务管理水平。

篇（2）

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

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房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).

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中国房地产开发企业应全面的审视自身能力，并通过管理转型来应对未来的挑战，其核心可以体现为11个重要管理主题的转换，从“依靠资源获取效益”向“资源获取与管理出效益”转换，从“单一融资渠道”向“多元化融资渠道运作”转换，从“依靠营销提升品牌”向“营销与服务和质量提升品牌”转换，从“缺乏产品标准”向“建立标准化产品体系”转换，从“一次性客户交易”向“关注客户忠诚”转换，从“诸侯式管理”向“整合的全国性企业”转换，从“单项目资源”向“集团整体资源利用”转换，从“依靠个人和小团体能力”向“体系化管理能力”转换，从“专业能力”向“专业化管理能力”转换，从“依赖政府关系型和公关型人才”向“职业化、专业化管理团队”转换，从“缺乏和分散的信息系统支持”向“全面整合的信息系统支持”转换。

九大建议助力房地产开发企业打造核心能力实现管理转型

针对以上挑战，*提出九项具体管理转型措施，帮助中国房地产开发企业从战略管理、体系化管理控制及执行保障三个层面打造九大核心能力组合体系。

(一)重新审视和制定战略布局，提升战略布局能力

房地产开发企业必须定期和不定期地重新审视和确定原来的企业战略布局，依据战略目标方向做好空间、时间和方式的平衡布局，并结合未来发展环境、企业自身的资源实力、产品定位特点、管理运作水平、目标倾向区域市场以及消费者需求等情况进行综合分析考虑。

房地产开发企业提升战略布局能力必须要能洞察社会发展趋势，不仅要从房地产市场态势来做决策，更要具备全国和全球化视野。

(二)提升金融资本运作和品牌运作能力

房地产开发企业要大力提升金融资本运动能力并充分考虑几个重要方面：开拓多员化融资渠道并合理运作资金，同时吸纳更多专业人士提升金融资本运作能力。

打造良好的内部管理体系，通过大力提升产品质量和加强房地产开发的售后服务管理，提升企业品牌运作能力。

(三)发展产品研发与创新能力，为企业高效的内部管理和快速发展打下坚实的基础

基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。同时将产品研发与创新与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系，最终做到产品研发与创新的良性循环。房地产开发企业可通过多种激励手段和建立机制平台激发企业的创新热情和能力，以做到持续创新。

(四)强化客户需求分析，确保项目策划水准和成功

将内部资源配置的重心转向市场与客户需求的调查研究和分析工作，从战略发展的高度对市场研究与开发策划能力加以系统的培育和强化，以确保项目策划的水准。

(五)设计高效的“管理和运营模式”，充分发挥集团、项目及各专业的管理职能

分为集团管理模式设计、项目管理模式、专业管理模式设计三个方面。集团管理模式设计要能清晰阐明集团与区域业务单位和项目管理团队之间的关系，重点关注如何创造集团价值;项目管理模式设计，要能清晰界定专业职能部门与项目间的业务协作关系及责权利关系，重点关注如何创造项目价值;专业管理模式设计，要能清晰地阐明企业各专业职能如何具体运作管理，重点关注专业能力和专业化管理能力的打造。

(六)从规范化流程设计开始，逐步迈向精细化运营管理

房地产开发企业内部流程管理应该体现规范化，标准化和体系化。在业务流程规范化设计的基础上，逐步迈向精细化运营管理。整个流程设计体系要能从零级流程一直到企业的四级流程，逐步细化，形成一整套从规范化到精细化的流程管理体系。

(七)建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标的实现

房地产开发企业要重视并建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标。科学的绩效管理体系由绩效管理基本原则、绩效管理载体、绩效管理步骤和绩效管理驱动四部分组成。

(八)持续发展高水平人才队伍，确保战略与管理的有效执行

房地产开发企业需要通过实施人才战略、优化企业人才环境、创新企业选拔和用人机制以保证高水平的人才队伍，逐步转变人才队伍结构。同时，人才队伍要注意从依赖个别核心人才向增强企业人才团队能力转变。

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作业成本法简称ABC法，是以作业作为间接费用分配的基础，以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所有作业活动跟踪反映，消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，从成本产生的源头入手，分析成本发生的前因后果，按成本动因的多标准分配，提高了成本计算的准确性，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是：产品消耗作业，作业消耗资源，根据生产费用发生的原因汇集到作业，并计算出作业成本，再按产品生产所消耗的作业量，将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性，而不论其与产出是否直接相关，就一个制造中心而言，所有的费用支出只要是合理有效的，都是对最终产品有益的支出，就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制，克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本，解决共同成本的分配问题，更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前，作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。

一、作业成本法在房地产开发中的应用

（一）准确核算开发成本。

现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后，无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。具体步骤如下：一是根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用；二是针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，并建立作业成本库及其成本动因分析表；三是确定成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为：某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量；间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。

（二）流程再造。

房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。房地产开发流程再造的步骤如下：一是绘制现有开发流程图，描述流程中的活动；二是借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题；三是寻求解决问题的方法；四是评估实施结果；五是进行下一个问题的解决；六是进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。

（三）作业分析。

对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，从而对间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对产品所耗资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心，为了有效控制建设各阶段的成本，还必须进行作业间的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，无重叠现象。

二、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题

（一）考虑房地产企业自身情况。

我国房产行业与先进制造行业相比，其运用先进科学技术的领域并不是很突出，因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显，但从综合方面来看，ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此，各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始，逐步推进，发现实施过程中的问题，不断学习、摸索，再运用到整个房地产开发流程，同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。

（二）准确成本追溯与分配。

ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中，不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因，如何来合理有效地选择成本动因；亦存在某项特定成本并无直接联系，仍将间接成本分配给无关联的对象，这些问题都值得进一步探讨。

（三）注意重要性原则

房产企业间接费用杂而多，各项费用金额有大有小，获取各项费用数据本身的花费有多有少，应依据重要性原则，选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。

（四）要在房地产企业中成功实施ABC法，还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。

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关键词： 解释结构模型；成本控制；房地产

Key words： ISM；cost control；real estate

中图分类号：[F293] 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）02-0154-03

0 引言

随着国家宏观调控形势的加剧，房地产市场竞争程度日趋激烈。因此，房地产企业强化成本管理，做好成本的预测、计划、控制、核算、分析等工作已成为其生存的必要条件。而成本控制无疑是其战略成本规划管理的核心内容之一。

房地产开发是一项复杂的系统工程，具有涉及的环节多，部门广，成本构成极其复杂，影响成本控制的因素多等特点，所以做好成本控制就必须抓住影响成本的关键因素，从而制定相应的措施加以管控。本文拟采用解释结构模型（ISM），在文献梳理的前提下，找到影响房地产开发成本控制的关键因素，并依据各个因素对于成本控制的影响程度划分不同层次，展开深入细致地分析，寻找复杂影响因素之间的关系，为房地产开发成本控制提供参考和借鉴。

1 房地产开发成本控制影响因素的确定

1.1 房地产开发成本控制影响因素文献梳理 徐薇华指出实施成本控制就要对承包商和材料供应商进行控制，并且要严格工程变更及现场签证管理，同时加强采购管理，因而明确了工程变更、现场签证、采购等是实施房地产开发成本控制要关注的因素；张媛媛强调了设计阶段对于房地产开发成本控制的巨大影响，认为设计质量的好坏直接关系着成本控制的效果；杜燕蓉则通过组织的相关措施对房地产开发成本进行管理控制，说明了房地产企业组织、管理体系的构建对于房地产开发成本控制的积极作用；朱国荣在梳理了房地产企业财务管理资金占用额大、风险大、管理难度大等特点后，重点分析了财务管理中成本把控欠缺的问题对于房地产企业的不利，从而让我们认识到财务管理对于房地产开发成本控制的重要影响；路伟站在全寿命周期成本控制的角度，认为房地产企业缺乏成本控制观念对于房地产开发成本控制是不利的；唐丽春在新形势下给出的房地产开发各个环节成本控制的措施中，提到施工中合同管理、销售费用的控制，揭示了营销也是房地产开发成本控制的影响因素；从梁建娥论述的房地产企业纳税成本的特点中可以看出，房地产企业纳税范围广，并且金额大，可以占到企业收益总额的50%以上，所以税务规划将对房地产开发企业的成本控制具有深远意义。

通过以上文献的梳理我们发现：大多数学者对于房地产成本控制的研究采用定性分析方法为主，主张从管理、经济、合同等方面进行控制；文献中对于影响房地产开发成本控制的关键因素各个学者的观点比较一致，例如都认为设计质量的好坏对于后期施工阶段成本控制起着至关重要作用，资金成本的控制直接影响开发成本的管理等。

然而文献论述的成本控制大部分只涉及策划、设计或者施工的某一个阶段，只针对于某些具体的如工程变更等影响因素进行了研究，提出相应成本控制策略，缺乏对房地产全过程的系统控制模式的研究。

1.2 房地产开发成本控制影响因素分析 通过文献的梳理，本文归纳了影响房地产开发成本控制的12个因素，并将之划分为三个维度，如表1所示。

2 房地产开发成本控制影响因素ISM模型构建

解释结构模型（ISM）是分析复杂系统的一种方法，通过把复杂系统分解成若干子系统，利用人们的知识经验，借助计算机的帮助，把研究系统构建成为一个多级递阶结构模型，进而清晰地把握系统各因素之间的关系。

2.1 建立邻接矩阵 通过上述文献研究，在对房地产成本控制方面的专业人士调查的基础上，最终形成房地产开发成本控制影响因素之间的关系如表2所示。

其中，表2中当i＝j时，Kij＝1；当i≠j时，相关字母的意义及数值转换如表3所示。

根据表2和表3，得到邻接矩阵A，如表4所示。

2.2 求解可达矩阵 由邻接矩阵A，运用布尔代数运算法则，可设I为单位阵，求解（A+I）P，当（A+I）P=（A+I）P-1（p≤n）时，停止运算，得到（A+I）P-1为可达矩阵R，见表5。

对可达矩阵R划分层次，由ISM-阵上作业法可知，分层步骤如下：

①根据表5，K10和K11相同，故划去K11的行和列。然后去掉主对角线上的全部“1”，得到缩减的矩阵R1；②由于矩阵R1中K9和K4行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R2；③矩阵R2中K5、K6和K8行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R3；④矩阵R3中K3和K10行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R4；⑤矩阵R4中K1、K2和K7行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R5；经过上述步骤可以把缩减矩阵R1划分为五个层次。按照上述层次重新排列矩阵R1得到矩阵R6，如表6所示。

由矩阵R6可以看出，K10对于K4的影响属于跃层关系，可以通过K6实现，故K10行K4列相交的元素1可归为0，同理，K7行K4列相交的元素1可归为0，依次类推，表6中阴影部分的1均可归为0，最终得到骨架矩阵R0见表7。

由骨架矩阵R0，按照因素之间的层次及可达路径，最终绘制出房地产开发成本控制影响因素ISM模型，如图1。

3 房地产开发成本控制影响因ISM模型分析

3.1 房地产开发成本控制影响因素分析 由房地产开发成本控制ISM模型可知，开发过程中管理维度、期间维度、实施维度各个影响因素之间存在递阶的层次关系，成本控制工作的成败与否是这些因素综合作用的结果。

①房地产开发中的实施环节参与方多、周期长、不可预见因素层出，使得工程签证频发，最终导致成本处于失控状态。房地产业是一个资金密集型行业，资金占用额大、利息高，所以资金管理的好坏直接关系到资金成本的高低，进而决定着企业的生存和发展。由模型的第一层可以看出，工程签证和资金成本直接影响房地产开发成本控制，这一结论与企业实际情况一致。

②模型的第二层中设计质量的好坏将直接影响工程签证的发生与否。税务规划、营销策划的合理到位对于减少资金成本有至关重要的作用。第四层中采购和装修方案的选择具有强连通关系，平衡两者之间的关系无论对于营销策划还是成本控制都会起到良好的作用。

③依据项目特征选择组织结构和进行开发前的策划，与成本控制观念处于模型的底层，说明它们是影响房地产开发成本控制深层次的因素，依据组织，加强成本控制观念，做好前期规划将对成本控制起着基础性的影响。

3.2 房地产开发成本控制措施 从系统论的角度看，房地产开发成本控制是一个连续的需要多个部门共同参与的系统，所以做好成本控制不仅要从开发的各个环节，针对各个因素制定专门的措施加以控制，而且要从全局出发，制定相应的管理制度，推进先进的管理方法。具体措施如下：

①通过优化设计方案，推行限额设计，开展价值工程等方法加强设计质量控制，尽量减少施工中由于设计变更而增加的工程签证；从税务规划和营销策划的角度寻求降低资金成本的途经，结合合理的筹资方案，从而降低房地产开发过程中的资金成本。

②严把合同管理关口，做好战略性材料供应商的选择，使采购成本、材料成本处于受控状态。结合项目特点及装修风格等因素，制定相应的营销方案，在满足项目营销要求的前提下寻求成本降低的可能。

③构建与项目类型相适应的房地产开发组织，重视项目前期策划，提高项目各参与方，参与人员的成本观念，建立目标成本管理制度，加强责任成本和动态成本管理。

4 总结

通过构建房地产开发成本控制影响因素的ISM模型，理清了影响成本控制的因素，并把因素之间复杂的关系进行分层递阶化，划定了开发过程中不同维度成本影响因素之间的层次关系，明确各因素对于房地产开发成本控制的影响，在此基础上，针对这些影响尝试着提出不同的成本控制措施，为房地产开发成本控制提供有力的参考。

参考文献：

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中图分类号：F4 文献标识码：B 文章编号：1009-914X（2014）31-0314-01

一、引言

当前，我国房地产开发企业共同面临着很大的竞争压力，这些压力既来源于国内的政策控制或限制，也来自于境外大量资金的不断涌入等多重因素。可以说，当今房地产开发行业领域的市场竞争日趋白热化，与此同时，房地产开发企业迎来了一个崭新的充满挑战和机遇的发展时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。我们要研究房地产市场面临的成本控制问题，就需要以房地产项目成本构成分析为基本切入点，具体从前期调研阶段、设计阶段、施工阶段以及项目的竣工验收和结算阶段依次进行分析和探讨。

二、由房地产开发的步骤来分析其成本控制的措施

当今社会被誉为房地产的微利时代，该阶段房地产开发企业成本控制的重要性越来越重要。良好的成本控制措施，能够有效地节省成本，进而给利润让出了上升的空间，提高房地产开发企业的市场竞争实力和经济效益。

第一，前期调研阶段的成本控制措施

前期调研阶段属于房地产开发工程项目的前期准备阶段。在这一阶段，房地产开发企业及相关投资者要充分考虑自身所处于的地理条件和市场环境要求，客观、科学地做好房地产开发项目的前期调研工作，有效论证项目的可行性方案。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，进而决定该工程是否可以开工实施。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。经验告诉我们，对房地产项目进行充分的可行性研究，关系着整个房地产项目的成败。房地产开发企业从事项目开发的根本目的就是为了盈利，进行成本控制的根本目的也是要获取更大的经济效益。因此，在选择立项时，投资商必须对开发项目进行科学合理的财务分析，以充分了解该投资项目的预期收入、成本、利润和风险等。

第二，设计方案阶段的成本控制措施

降低建筑工程的建设成本，首先要做好方案设计阶段的投资控制，把工程项目的全面造价管理工作放在设计阶段。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，重点从以下三个方面着手去做好成本控制：

其一，实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。最重要的是要通过设计招标来选择设计单位，必要时可以组织进行设计方案的竞选和遴选工作，从多个设计方案中选择能够保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托，或者将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

其二，加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，而且要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。

其三，加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

第三，建设施工阶段的成本控制措施

建设项目的施工阶段是投资成本控制的关键环节，主要可以从以下三个方面进行成本的控制：

其一，合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

其二，严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

其三，做好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

第四，竣工结算阶段的成本控制措施

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

三、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。研究房地产开发成本控制，对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

首先，我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房售价下调，则有助于楼市跑量。而开发商长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。因此，从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

其次，房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

第三，随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

四、结束语

随着房地产价格调控力度的不断增强，产业暴利时代已逐步离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，销售收入的增长空间已相当有限。因此，如何从项目开发角度实现降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，以有效控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。

参考文献

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Key word: real estate; Development; Project management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。 1 房地产开发项目管理的作用和意义 1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险 房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。 1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理 房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。 1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理 项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。 2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分 房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2房地产开发项目成本管理不及时 目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3工程建设完成后质量难保证

由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3 房地产开发项目管理的具体措施

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中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

前言

房地产行业经过多次的调整和发展后，在原有的土地资源开发模式逐渐转化并加剧产品、市场和客户竞争，项目开发周期长，可利用资源短缺，往往需要分阶段开发建设，然而，供给和需求之间的关系、市场、环境又受到宏观经济形势和政策的影响，从而影响房地产的发展趋势，因此，对房地产开发商来说，一方面要及时应变，加快产品调整作为项目开发建设成功的首要保障；另一方面要将管理细化到开发过程中的每一个环节，每一个具体的步骤。工程项目管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，它贯穿于整个房地产开发过程。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效率，提高工程质量成为现代企业项目管理面临的重要的问题。

1.房地产开发工程管理重要性分析研究

随着我国社会的高速发展，房地产开发工程管理工作是企业的重点之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。

2.房地产开发工程管理工作主要几点分析研究

2.1房地产开发工程管理的基础即开发

随着企业综合管理水平的提升，房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理，保障房地产开发工程顺利进行。

2.2以市场需求为导向进行房地产规划、设计管理工作

随着我国经济的发展、人民生活水平日益提高，人们对住宅的需求也不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。

2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展

根据企业分包的过程中对现代房地产的发展的影响，房地产开发企业的项目管理部门必须重视综合协调工作的开展，以施工单位，分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点来协调工程项目管理工作，确保房地产开发项目的顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、施工场地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

2.4注重房地产开发工程的质量管理即房地产开发企业生存与发展的根本

在现代社会人民生活中，房地产是人们经济性能中的一个重要比例，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求，保障工程建设施工质量，作为房地产企业项目开发企业即工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对质量监督与管理的职责。在工程技术部领导下，负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

3如何加强房地产开发工程资金的控制、管理，从而保障企业的经济利益

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二、现阶段房地产业实现低碳化存在的问题

国家对低碳的发展很重视，并且房地产开发企业的发展战略往往都是走在人们观念前面，引导新的生活模式．只是大部分房地产企业虽然认同低碳开发理念，却并没有具体的实施步骤．根据调查，在我国约430亿m2的建筑中，只有4%采取了能源节约措施．

三、低碳经济下房地产开发运行对策建议

根据上述现阶段房地产业实现低碳化存在的问题，主要从政府、房地产企业、房地产技术体系和消费者方面来提出对策和建议．

1.政府要倡导推行低碳开发房地产低碳经济模式的发展离不开政府的支持，政府必须要提出低碳经济的发展方略．首先是制定低碳开发的产业技术政策、科技政策及财政支持政策，对于实施低碳房地产开发模式，应通过降低税收或增加财政补贴手段，降低低碳房地产开发成本;反之，严惩能耗高、排放大的房地产开发产品．

2.房地产企业要制定低碳战略、实施低碳开发模式对于房地产企业来说，作为低碳开发的践行者不仅要积极应对低碳时代的到来，而且在战略上要有低碳开发的长远策略．在资金方面，从利润中预留出低碳开发的资金;在实施方面，要从低碳设计、低碳材料选用、节能施工技术开发、后期运营成本、低维修成本等各环节把握低碳运作模式，以便抢占先机．

3.健全低碳房地产技术体系和建立房地产低碳考评体系当房地产开发逐渐步入低碳模式后，由于建筑结构设计、建筑原材料、装饰装修材料等领域科技研发的投入不同，最后环保低能的效果也不同．所以，行业要制定相应的建筑节能规范，构建低碳建筑标准的第三方测评体系，并对建筑适当地进行节能评级与认证体系，使公众知晓，并公众根据标识积极选用低碳的房地产产品．

4.消费者增强低碳生活意识目前，消费者对于低碳生活意识还有待加强．低碳意识的欠缺在一定程度上影响了消费者的需求选择，也制约了低碳环保绿色建筑及相关低碳产品的推广．低碳绿色生产是低碳经济向前发展的基本条件，而且低碳的生活方式也是房地产业走向可持续发展的关键因素．

开发商开发的房地产产品往往能够引导人们的潮流生活，所以要先从增强低碳绿色房地产的大众认知开始，让消费者接受低碳生活，愿意为增加的低碳成本买单，最终形成低碳生活的消费．另外，房地产开发企业应该对城市未来的规划发展有所考虑，在建造住宅小区的同时，应配套建设包括商业、工业、服务、娱乐及教育等设施．建筑本身要满足低碳要求，经过开发之后，再建一些连锁的低碳产品，比如居民入住以后可居住、也可工作和购物、消费，这样既节约了交通费用和上班时间，又使办公成本和居住成本减少，这是长远的效应，如果房地产开发企业有这样的远见，就能从项目的整体角度去考虑低碳节能．

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中图分类号:F224.0 文献标识码:A

一、作业成本法概述

作业成本法简称ABC法,是以作业作为间接费用分配的基础,以作业为中心,通过对作业成本的确认和计量,对所有作业活动跟踪反映,消除“不增值作业”,改进“可增值作业”,从成本产生的源头入手,分析成本发生的前因后果,按成本动因的多标准分配,提高了成本计算的准确性,引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是:产品消耗作业,作业消耗资源,根据生产费用发生的原因汇集到作业,并计算出作业成本,再按产品生产所消耗的作业量,将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性,而不论其与产出是否直接相关,就一个制造中心而言,所有的费用支出只要是合理有效的,都是对最终产品有益的支出,就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制,克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点,并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本,解决共同成本的分配问题,更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前,作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。

二、作业成本法在房地产开发中的应用

房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用,主要体现在以下三个方面:

1、准确核算开发成本。现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总,按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为:一是各开发项目本身产生的间接费用不平均,其核算出的成本不合理、不真实;二是间接费用反映到项目产品成本上后,无法准确追溯回来,也无法找出间接费用实际的发生动因,从而无法有效地对间接费用进行控制。

考虑到作业成本法能使间接费用的准确分配,可以将作业成本法引入到房地产开发成本核算中,具体步骤如下:①根据房地产企业的实际特点,以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业,建立作业中心,确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用,如折旧费、修理费等,注意选取影响较大的间接费用项目;②针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景,结合开发实际,找出各项成本动因,是成功实施作业成本法关键的一步,并建立作业成本库及其成本动因分析表;③确定成本分配率,汇集各项作业成本费用,并分配记入各开发产品成本。计算公式为:某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量;间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量,将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总,计算得出开发产品的成本。

2、流程再造。房地产业和其他行业相比,其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多,即使相同类型的项目,由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以,作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统,通过价值链分析房地产开发全部价值活动,完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因,明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动,从而将作业细分为增值作业和不增值作业,对于不增值和低效作业,房地产企业应在开发过程中予以剔除,横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链,并对作业进行联系、整合、选择等处理,协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链,保证每项必要作业都以最高效率完成,保证企业的竞争优势,改善成本构成和提高作业的质量及效率,打造企业核心竞争力。

房地产开发流程再造的步骤如下:①绘制现有开发流程图,描述流程中的活动;②借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题,按照问题的重要性,确定解决问题的优先顺序;③寻求解决问题的方法,由专人负责实施;④评估实施结果,修正解决方案,重新实施;⑤进行下一个问题的解决;⑥进行新一轮的流程分析,使整个房地产开发流程更精练,各环节自然衔接,运转自如。通过流程优化重组,结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接,减少审核和监督,提高房地产开发流程的运转效率。

3、作业分析。对房地产开发企业流程进行再造后,进一步对流程中的各个作业进行分析,即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤,分析评价作业的有效性和增值性,以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲,对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,了解成本形成过程及发生的原因,从而对间接费用进行成本控制,在房地产开发过程中,作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况,将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源,对产品所耗资源进行全面而详细的追溯,能有效地减少资源浪费,提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心,为了有效控制建设各阶段的成本,还必须进行作业间的综合分析,保证各作业中心能合理衔接,无重叠现象。这样,整个作业链才能形成强大的合力,如项目前期作业可以分为:土地征用及拆迁、报批报建、规划设计等工作,应对该阶段的工作合理排序,保证该阶段目标的完成。

因此,作业分析能进一步消除流程再造后的不增值作业与无效耗用的资源,促使损失、浪费减少到最低限度,提高决策、计划、控制的科学性和有效性,进一步优化已经形成的作业链,降低房地产企业开发成本。

三、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题

本文仅仅就ABC法在房地产企业成本管理方面的运用进行研究,在实际操作中,还应注意以下问题:

1、考虑房地产企业自身情况。我国房产行业与先进制造行业相比,其运用先进科学技术的领域并不是很突出,因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显,但从综合方面来看,ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此,各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始,逐步推进,发现实施过程中的问题,不断学习、摸索,再运用到整个房地产开发流程,同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。

2、准确成本追溯与分配。ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中,不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因,如何来合理有效地选择成本动因;亦存在某项特定成本并无直接联系,仍将间接成本分配给无关联的对象,这些问题都值得进一步探讨。

3、注意重要性原则。房产企业间接费用杂而多,各项费用金额有大有小,获取各项费用数据本身的花费有多有少,应依据重要性原则,选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。

4、要在房地产企业中成功实施ABC法,还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)