不动产登记相关法律大全11篇
时间：2023-08-25 16:53:44绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇不动产登记相关法律范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。
篇（1）
将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。
2.实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明
实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。
3.实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一
虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。
二、不动产统一登记推进中的阻力
不动产统一登记实行中，会涉及到诸多部门的整合，关系到与之相关的利益划分，其相关人员的人事调动不可避免，工作业务需要重新认识，资料整合的工作量相当巨大，相关法律法规要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社会公众也需要一段时间来接受。
不动产统一登记实行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理资料比之前分开部门单独受理的量要多，这就要求社会公众需要全部收集资料后才能办好证，而不是一个证办好再办下一个证，其对资料的完整性、正确性要求比之前更高。
三、实行不动产统一登记时需要的相关测绘工作
1.制定相关法律法规，统一测量工作准则
在国家统一使用2000国家大地坐标系的今天，房产测绘部门还在沿用1985国家大地坐标系，部分城市仍采用自己建立的城市独立坐标系，高程系统也不统一，导致同一个不动产单元在地籍部门和房产部门有着两套坐标值和高程值。坐标、高程等测绘数据的不统一，导致相互间信息不能共享共用，房产面积、房屋门牌号、房屋权属人、宗地编号、土地面积等属性信息不能关联，阻碍了不动产统一登记的整合进程。只有有法可依，有统一测量的准则，房屋信息才能互联互通。当测绘数据相互统一整合后，不动产统一登记的工作才能顺利开展。所以，制定关于不动产统一登记测绘方面的法律法规并统一工作准则十分必要。
2.提高工作意识，培养测绘技能
在测绘方式和工作流程上，房产测绘和地籍测绘不尽相同，一方面致使测绘工作内容数量加大，而另一方面数据质量要求更加严格。这就要求测绘工作者在不动产统一登记下提高测绘工作意识，培养测绘技能，提高房产测绘、地籍测绘、工程测绘等测绘知识，才能保证不动产统一登记中不动产数据的准确性和完整性。不动产单元信息的准确和完整对以后不动产其他数据信息的关联将起到至关重要的作用。
3.建立完善统一的地理信息系统
篇（2）
直至2013年3月28日，国务院办公厅《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》（〔2013〕22号），要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。随后，在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
篇（3）
关键词：不动产、登记、效力
一、 问题的提出
某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。
原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。
被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。
这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。
二、 我国不动产登记效力的现行规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
篇（4）
（二）申请了不动产登记中心公众号。为了方便群众办事，让群众准确把握政策，不动产登记中心申请了公众号，以便在公众号上面宣传不动产相关法律知识。
(三)提高登记效率。结合我县实际，严格按照相关法律法规履行不动产登记工作职能职责，大力简化审批程序和缩短办理时限，提高工作效率，我中心认真贯彻落实《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》文件要求，提高不动产登记效率，缩短了办理周期，由原不动产权登记证书法定办结时限为15个工作日缩短至10个工作日，不动产权登记证明法定办结时限为10个工作日缩短至4个工作日，咨询类、为减免契税出具证明类、不动产查询类等登记业务采取面对面即时办结。对抵押注销、预告注销、查封受理、解封、登簿等登记业务实行现场一次性办结。
（四）优化办证服务。中心始终以办事群众满意不满意为衡量标准，不断优化服务举措，在基层延伸服务、绿色通道和上门服务等基础上，推进申请环节信息化、领证环节便捷化、查询环节自动化落到实处，加快数据整合和信息共享，全面推广“最多跑一次”，一窗受理、等创新做法。自成立以来不断完善其工作制度，切实考虑办事群众切实利益及困难。对于行动不便的办事群众提供上门服务，体现了全心全意为人民服务的宗旨。做到热情服务、耐心服务、周到服务和文明服务，规范服务行为，提高服务质量，提升单位形象。
(五)政务一体化。今年按照县行政审批安排开展了一体化政务服务3.0系统的升级工作包括我局行政权力清单的认领、重新编制、上报我单位所有行政权力清单248条及日常的维护工作。完成了我单位2020年的行政事项权力清单和责任清单，公共服务清单、拟下放乡镇服务清单、政务公开等工作。每月按照行政审批部门要求完成我单位行政审批录入50条任务，截止目前录入了500余条我单位相关的依申请事项。并按照工作要求负责我单位规划相关的咨询和受理，截止目前咨询300余次，受理90余件。完成了“互联网+监管”系统的认领和实施清单填报工作、及相关的整改工作和系统维护。
二、下一步工作要求及计划
篇（5）
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
篇（6）
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
篇（7）
对其性质，学界众说纷纭，其中行政责任说和民事责任说之争最为激烈。部分行政法学者认为不动产登记机关为国家机关，不动产登记行为是行政行为，因该行政行为造成他人损害时，自然应依《国家赔偿法》承担行政赔偿责任。民法学者大都认为尽管登记机关为行政机关，但不动产登记行为本身实质上属于物权变动行为，是私法行为的延伸，故赔偿责任应为民事责任。笔者认为民事责任说更为合理，理由在于：
(一)不动产登记是不动产物权变动行为之重要构成
不动产物权变动的行为由当事人申请登记的行为与登记机构的审核登记行为构成。不动产登记机构的审核登记行为是不动产物权变动行为中不可或缺的一部分，从功能上看乃一种辅的法律行为。登记是我国不动产物权变动的公示方法，若抽离了登记，不动产物权变动将无从实现。
(二)不动产登记的功能主要在于民事方面
不动产登记制度的功能主要包括：(1)确定物权归属;(2)保护交易安全;(3)提高交易效率;(4)对不动产交易进行宏观调控。可见，仅第四个方面的功能才间接具备行政管理的因素。不动产登记机构虽可通过不予登记、更正登记等措施对违法的物权变动行为予以规范，但其并无行政处罚的权力，只是为其他行政机关的宏观调控提供依据和资料而已。
(三)保护对象是受害人的民事权益
不动产登记机构错误登记给真正权利人造成的损害是对民事权利方面的损害，即对不动产的物权造成损害。相关法律法规中关于登记机构错误登记赔偿责任的规定，其目的是解决民事赔偿问题，保护对象是受害人的民事权益。既然侵害的是民事权利，其应承担的当然是民事责任，且为民事责任中的侵权责任。该责任性质不会因责任主体是登记机关而发生变化。
(四)行政责任不利于对受害人的保护
采用行政责任不利于受害人实现充分救济。其一，目前我国对申请国家赔偿设置了诸多条件和程序要求;其二，依照我国国家赔偿的违法归责原则，受害人仅仅只有在不动产登记机构及其工作人员因违法行为造成损害时才可申请国家赔偿;其三，行政机关较行政相对人处于优势地位，认定其行政行为违法较为困难，受害人获得赔偿的难度也因此加大;其四，《国家赔偿法》对国家赔偿责任做了数额限制，原则上只赔偿直接损失，不赔偿间接损失，导致受害人得不到充分的赔偿。
二、不动产登记机构赔偿责任的归责原则
目前主流观点认为不动产登记机构赔偿责任应为过错责任。根据《侵权责任法》第7 条可知若无法律明确规定，原则上应适用过错责任原则。因此，目前不宜贸然将其归为无过错责任。此外，无过错责任一般适用于可获得高额利润的危险作业。而不动产登记显然非此类别。若对其采用无过错原则不符合该归责原则的立法目的。
认定过错的标准则应根据《物权法》第12 条、《房屋登记办法》第18、20 条等相关法律法规，从登记机构是否依法履行了法规所要求的职责、对登记材料的真实性、合法性和有效性的审查是否尽到合理谨慎的程度等方面来判断。
三、不动产登记机构赔偿责任的形态
责任形态，即责任由谁承担，如何承担。损害产生的原因不同，其责任形态亦不同。完全因申请人或第三人造成的登记错误，由于不动产登记机关不存在过错，因此无需承担赔偿责任;完全因登记机构造成的登记错误，当然由登记机构承担责任;登记机构工作人员与申请人或第三人恶意串通所造成的登记错误，为共同侵权，二者应承担连带责任。上述三种情况的责任形态明确，没有争议，因此笔者重点探讨混合侵权中登记机构与申请人间的责任形态。
混合侵权，即因登记申请人或第三人的故意或过失与不动产登记机构的过失所造成的登记错误给他人造成损害。最为常见的是登记申请人提供虚假材料申请登记，同时登记机构未尽合理审查义务，造成登记错误损害他人合法权益的情形。例如：A 无权处分人通过伪造虚假材料将B的房屋出卖给不知情的C，而登记机构没有尽到审查职责，为其办理了过户登记。此时C 已善意取得房屋的所有权，B 无权请求C 返还房屋，只能请求A 和登记机关赔偿其损失。二者应如何承担责任，学界观点不一。笔者赞同不真正连带责任说，理由如下：
(一)二者之间不是连带责任
连带责任属于较重的共同责任，只在法律有明确规定时才适用。从《侵权责任法》第8 条来看，连带责任要求加害人之间有共同故意，构成共同侵权行为。如上述例子，A 和登记机关之间不存在共同故意，造成损害的直接原因是A 实施的故意、积极地侵权行为，而登记机构仅未尽到合理的审查职责，该过失、消极的行为仅为造成损害的间接原因。并且从中获利的是提供虚假材料申请登记的A，而非登记机构。
(二)二者之间不是按份责任
实践中相对较多采用此种做法，由法院依自由裁量权，根据案件具体情况确定双方各自应承担的责任份额。采用按份责任存在如下不妥：其一，若将登记机构的赔偿数额全交法院自由裁量，但目前我国缺乏详细的相关法规以及具体的裁量标准，加上当前司法公信力不足，法院恐难以担此重任。其二，由于登记机关和司法机关之间存在更为密切的关系，使登记机关处于优势地位，容易导致司法不公。其三，按份责任不利于对受害人的保护。随着房价的上升，不动产的价值往往较为巨大。若申请人赔偿能力不足，而登记机构只按其过错承担部分责任的话，受害人就无法得到实质性救济，有违民法有损害就有救济的精神。
(三)二者之间不是补充责任
补充责任要求受害人先向申请人处获得赔偿，穷尽其他手段之后才可请求登记机关赔偿。补充责任也存在诸多不妥：其一，补充责任通常适用于法律明文规定的情形，如安全义务的违反。其二，补充责任要求受害人必须先向申请人行使请求权，只有在申请人无力赔偿的情况下才可以请求登记机关赔偿，从而剥夺了受害人的选择权。此做法既不利于对受害人的保护，还使索赔程序复杂化，加大了受害人索赔的成本和难度。其三，补充责任不符合侵权责任法中谁过错，谁负责的原则，特别是在登记申请人或第三人有能力承担所有责任之时，没有经受害人的自由选择，登记机构却没有为其过错承担责任。
(四)二者之间是不真正连带责任
不真正连带责任的基本构成和特征表现为：不同的发生原因造成同一个损害事实，受害人因此拥有两个以上的损害赔偿请求权，且救济目的相同，只要受害人完全行使了一个赔偿请求权，其它赔偿请求权即因目的实现而消灭。不是最终责任者的，有权在承担责任后向最终责任者追偿。不真正连带责任的合理之处在于：
1. 符合不真正连带责任的基本构成。首先，申请人提供虚假材料申请不动产登记与登记机构未尽合理审查义务错误登记的行为，都侵害了受害人的同一不动产物权，符合基于不同的发生原因和同一损害事实的基本构成条件。其次，符合不真正连带责任的基本特征。受害人对登记机构申请人和登记机构都享有损害赔偿请求权，可根据自己的利益选择其一或全部承担赔偿责任，救济目的都相同，即为了弥补受害人不动产物权所受的损害。通常登记机构非最终责任者，在其承担全部赔偿责任后可向最终责任者，即登记申请人或第三人追偿。
2. 有利于对受害人的保护。实践中，申请人常出现赔偿能力不足的情况，若采用按份责任、补充责任，由于登记机关最终都只在其过错范围内承担赔偿责任，且其过错所承担的比例往往很小，容易出现受害人得不到充分救济的情况。若采用不真正连带责任，受害人就可在申请人的赔偿能力不足时选择赔偿能力更大的登记机关承担全部赔偿责任，以充分弥补其损失。有人认为此做法使登记机关承担了过大的责任，会对其造成过于繁重的负担，进而打击登记机关审慎审查的积极性。但是，登记机构完全可通过向申请人追偿来降低赔偿数额，尽管此追偿会浪费一定的成本，但相对于受害人来说，登记机构掌握了更多的信息和资源，更易对申请人进行追偿。此外，可通过建立登记错误赔偿基金和引入职业责任保险来降低登记机关所负担的风险。
篇（8）
引言
由于历史造成的原因，我国的很大一部分地区在不动产信息登记和管理上，有着严重的缺陷。尤其是在长期的管理模式上的漏洞，使得土地不动产空间管理即为混乱，并长期制约我国的经济发展，使政府和有关个人，都无法掌握确切的不动产数据。建立和完善一整套的不动产统一登记管理办法，并有效实现一种统一登记平台，是国家经济发展的迫切需要，也是人们的需要。在不动产统一建设中，以土地作为前提，有效运用信息化管理，实现国土部门和农业部门以及房屋有关部门，对县域内不动产统一登记机构、登记范围，以及统一登记和管理平台，并形成良性的规范管理办法，是非常重要的。
1 我国目前不动产的登记制度分析
我国在物权法颁布之前，对于不动产物权以及相关变动等都是通过有关散见的法律法规进行的，在物权法颁布以后，我国明确提出了要建立一整套的不动产统一登记制度。但是，由于我国的现状是，不动产登记涉及到多个部门的多项登记，在实际操作层面上尚不具备统一登记的条件，大多都属于分散性的登记操作。
我国不能实现不动产统一登记的问题，重点在于在实践上没有将登记机构进行统一，而且相关法律规定也没有统一。在登记上的分散，造成的弊端很大，不仅会使得有关权利部门对登记问题有诸多的麻烦，增加许多部门的管理成本，而且在市场运作和流转上，也不利于进一步的规范和管理。
我国目前的情况，在登记上属于多头执政，各个部门依据的相关法律悴痪∠嗤。而在2015年三月，国家已经明确用法律的手段公布《不动产登记暂行条例》，使得我国的不动产登记制度改革，走向了新的发展。
这在目前不动产登记方面，克服了相当大的阻力，首先来自于人们的极力不配合，国人素有"有财不外露"的观念，同时一些地方和单位，有许多超多住房，在担忧不动产统一登记的同时，会打破自身的既得利益。因此，相当一部分的人们是不愿意配合工作的。不动产统一登记的实施，已经在我国多地进行了试点实施。运用了GIS技术进行了不动产的登记信息管理平台，方便了不动产的统一登记服务。
2 不动产统一登记平台设计的前提分析
我国在过去并没有专门的法律进行规定不动产统一登记，这些登记主要强调的是国家利益以及管理，在改革开放后的时代中，国家的相关利益被各个部门所取代，使得不动产登记管理非常复杂。在不动产统一登记平台设计的前提主要有：
首先，要有统一的法律法规。这是必要的前提条件，由于我国今年年初公布的《不动产登记暂行条例》，使得法律法规制度趋向统一，并使得各项工作逐渐规范化，在县域经济和农村产权制度等行管改革的前提下，对不动产统一登记制度变得完善，统一了国土、农业以及房屋和森林等领域的统一登记管理。
其次，要有统一的登记机构。在过去很多不动产登记的时候，出现过分的登记分散等缺点。在各类数据的登记上不精确、不规范，导致一些信息漏记、重记，这种交叉管理在数据上和现实非常矛盾，给市场产权的主体带来了诸多不利，不仅导致管理上的混乱， 也造成投资的不确定性。在同一的登记机构以后，国家普遍设立省级不动产登记局，实行了登记机构统一、登记簿册统一、登记的依据和信息平台统一的战略决策。目前，一些省市已经设立了不动产登记局。
3 县域不动产统一登记平台设计的分析
对于县域不动产统一登记信息平台在设计上，主要设定为几个部分，主要是网络拓扑结构设计以及不动产GIS子系统功能设计，加上不动产GIS子系统的功能设计等。这种管理系统平台，可以允许多种身份的人们进行登录，这些用户在登录平台以后，可以对管理系统内的管理地域和有关权利人，对集体土地以及账户权限等多种数据极进行查询，并可以进行统计和分析。
县域不动产统一登记的数据内容，是由一个大整体数据构成，并通过很多子登记系统进行统一和整合。包含看很多公共数据库信息，例如，有基础土地信息数据、土地利用现状、国土二调、城镇地籍调查、栅格数据库、集体土地所有权、集体建设田地使用、宅基地使用权、土地承包经营、房屋所有权数、其他公共数等等。
在上述的基础数据信息中，还进行了纤细的分析，例如，对于基础地理信息数据中，分为测量控制点、等高线、以及行政区和行政区的界限，加上一些高程注记点和坡度图等等。
这一GIS县域不动产统一登记平台在系统功能的设计上，主要具有产权一张图的简单明了功能设计，能够实现对资源的统一系统分析、管理和规划的功能。具有区域分析的功能，在设计上，能够为政府进行规划设计提供准确、及时的决策数据，促进决策的正确性和科学性，并有效地简化决策流程。登记平台在设计上还具有导入和导出功能，这种功能非常支持各个政府的不同部门的需要，保证数据的完整，并有效将数据利用到实处。
4 对GIS县域不动产统一登记平台系统的实现与评测分析
在通过编码进行分析，并按照不同的登记需求进行登记，在具体的系统内部，形成了各项系统成果，主要有鱼鳞图，要能够仔细、准确的将地籍信息查找到，显示出清晰的地块以及面积。在登记功能成果上，能够显示出完整了土地初始化信息，包括一些申请和初审，加上各种相关登记文件。在权力人的管理上，包括了对权利人的高效、准确的分析，方便管理和查找。
在台账管理上，实现地域管理所的各种地块信息分析。保证统计信息的直观和形象性，尤其是对于进度的查询成果上，能够仔细描述相关工期的进度，为有关决策进行分析等等。这些成果能够非常形象、清晰地显示出县域内的农村土地的登记描述，使得不同的不动产资源在空间上趋于统一管理，保证了农民的利益，实现了对不动产的产权统一分析和管理，在图、账、权三方面达成了一致，不仅实现了四权合一，而且达成了用图管理土地，用图管理账目的高效管理。其四权主要是集体土地所有权，以及建设用地使用权，加上对土地承包经营权和房屋所有权等权利。
5 结语
综上所述，本文对县域不动产统一登记的平台进行了详细的设计，对不动产的相关内容做了大量详实的报告，并思考不动产统一登记的具体实现路径，字不动产登记平台设计系统上，进行了建构，并进行关键模型的应用研究，不过在面对众多因素的不确定性，在不动产统一登记上，还要照顾到系统的其他方面，并进行更好的完善和优化。
参考文献：
[1]杨永菊，冯德显，乔旭宁.基于GIS的河南省县域经济管理信息系统设计与实现[J]. 地域研究与开发，2007（03）：117-120.
篇（9）
在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。
与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”
据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。
中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
新条例不涉及小产权房
多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。
也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。
可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。
小产权房需分类治理
不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。
专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
篇（10）
（一）物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。
（二）物权法关于不动产登记的规定及简要评析
物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面：
（1）完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。
（2）健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。
二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响
物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点：
1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统一。执行中，对侵害当事人不动产物权的违法行为要依法予以处理。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助或推诿的，要依据民事诉讼法的有关规定依法予以民事制裁；对于行政机关不依法履行职责或者错误登记损害当事人合法权益的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，或要求其承担行政赔偿责任。当然，执行人员违法执行侵害当事人的合法权益的，人民法院要承担行政赔偿责任。
2、执行人员要调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。执行人员要调整执行思路，不能简单地以不动产登记确定权属，还要看该不动产是否存在共有关系，是否存在抵押登记、异议登记等情况；也不能以涉案不动产没有登记而一推了之，要根据申请人的申请和提供的执行线索，认真调查并准确界定不动产的权属状况，针对不动产的不同权属情况采取不同的执行方式，在法律许可的范围内灵活处理，准确采取执行措施予以执行。
3、执行人员要注意新旧法的衔接问题，正确适用物权法。物权法是调整物权法律关系的基本法，执行中判断因物的归属和利用而产生的民事关系的性质、作用以及对执行的影响，要依据物权法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海
商法》等其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。这是执行中适用物权法应遵循的一般原则。另外，执行中还要注意物权法对以前民事法律规范有关不动产物权的规定的补充和修改，正确理解新旧法律对不动产物权的不同规定，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，正确适用物权法，搞好涉及不动产案件的执行。 三、民事执行程序中适用不动产登记制度应注意的几个问题
1、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致的处理问题
执行实践中，不动产登记名义人与实际权利人往往不一致，主要存在以下几种情形：①申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却为被执行人占有、使用。对此人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济：向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；提起撤销权诉讼，撤销第三人的虚假登记行为；通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记后，人民法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。②被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。③登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则，对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的，从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑，人民法院对该异议应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。
2、关于对不动产的预查封问题
预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院 国土资源部 建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[20__]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施，人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，否则，该处分行为无效，有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。
3、关于同一不动产上的数个抵押权的实现顺序问题
同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时，执行中各抵押权的实现顺序如何确定？依据《物权法》第199条、《担保法》第54条第（1）项、《担保法解释》第58条的规定，这种情形下不动产抵押权的实现顺序应当是这样的：登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，因为依据《物权法》第187条的规定，未登记的不动产抵押权根本未生效，乃普通债权，根据物权优先于债权的物权法原理，登记的抵押权当然应优先受偿；不在同一天登记的，以登记的先后为序，登记在先的抵押权优先受偿；同一天在不同部门登记的，同一顺序，各抵押权人就不动产平均受偿，债权人各自的剩余债权转为一般债权，由抵押人分别偿还。
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中图分类号：D923 文献标识码：A
0前言
善意取得制度是民法上重要的物权制度，它保障了民事活动中交易第三人的安全，同样由于市场发展的多样化，专利权的转让和许可也越来越多，但民法中并没有把知识产权作为善意取得的对象，因此能否在专利权中引入善意取得制度引起学界较大的争议。
1善意取得制度概述
善意取得是指无权处分人将动产或者不动产以合理的价格转让给善意第三人，并且己经依法进行公示，善意第三人通常可以取得标的物的所有权，原权利人不得请求该善意第三人返还原物。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。因此，善意取得制度的适用包括处分人为无权处分、受让人为善意、交易行为并支付对价、进行了公示、适用于动产或不动产这五个要件。
2对专利权适用善意取得制度的问题及完善
知识产权作为民法的重要组成部分，专利权也因而具有适用善意取得制度的理论基础和现实可能性，但是由于专利权具有无形性，它和传统物权有着天然的分野，在适用善意取得制度时也必须考虑到＠权自身的属性。同时，由于我国目前对专利权转让和许可的规定不一致，专利审查机制存在缺陷，在适用善意取得制度时存在现实性的问题，需要针对专利权的特点加以完善。
2.1专利权适用善意取得制度存在的问题
（1）专利登记制度存在漏洞。正如前文所述我国对专利许可实行备案式登记，备案制度使得社会公众并不知晓基于该专利权之上的发明创造的真正状态，导致在现实生活中存在大量权利冲突，这种根本的不确定性将使专利权在一定范围内丧失权利的外观，没有适用善意取得制度的可能性。
（2）专利审查机制只是形式审查。从专利权的授权程序看，专利申请提交后，专利局的审查员在审查过程中并不会对请求书中填写的申请人作资格审查，导致真正权利人对于无申请权人提交的专利申请往往不知情。但是，善意取得制度适用的前提是具备良好的权利外观，这是以公示公信原则为前提的，专利局对权利人不做实质审查，往往缺乏一定的公信力。
2.2专利权适用善意取得制度的完善
（1）完善专利权登记制度。在民法上，合同登记主要审查合同当事人主体是否适格、是否具备法律规定的特殊条件、合同内容是否合法等。其具体目的在于保护交易安全以保护及当事各方利益，方便公众查阅，减少权利冲突。此外，登记的合同还具有证据效力，权利登记目的在于使有效合同履行所产生的权利得丧、变更情况进行公示。而知识产权的天然属性和社会属性决定了对其保护的条件是实行知识产权法定，知识产品的财产属性需要法律赋予，所以其确权和变动同样需要法定的、严格的登记程序。对于专利权来说，专利登记制度，尤其是专利许可的备案登记来说，我国相关法律对备案的法律效力没有规定，专利许可合同备案与否并不影响合同效力，也不影响专利权的有效性和受到的保护。因此，专利权如果要完全适用善意取得制度，需要完善专利许可合同中的登记制度，即把登记作为专利许可合同权利变动公示的最佳选择。
（2）健全专利审查机制。无权处分与善意受让并存的一个重要前提是：公示应具有高度的公信力，但公示偶尔也会发生错误。这就需要保证专利局对专利申请人、专利权处分人进行一定的实质审查，即对他们进行资格审查，确保专利申请人、专利权处分人身份上的真实性，这是善意取得制度的公信力的要求，只有保持登记的高度一致性，适用善意取得制度才能充分保护真正权利人的利益，而不是滥用该制度，使真正权利人所享有的静态物的所有权遭受无权处分人和受让人交易活动的无端影响，这也违背善意取得制度适用的初衷，即维护动态的交易安全与静态的物的所有权的平衡。同时，健全专利审查机制的另一个重要方面是提高专利审查人员的专业性，保护真正权利人的利益。在保证高度公示信赖基础上，专利权登记出现瑕疵，为善意取得制度的适用提供了事实基础。
3结语
专利权适用善意取得要件既要满足传统民法领域善意取得制度的一般性规则，又要符合知识产权的基本特征，唯有如此，专利权的善意取得制度才能保障权利人的合法利益，又能保障交易安全，维护社会公众的利益。虽然目前没有相关法律明文规定专利权适用善意取得制度的规定，但是在逐渐频繁的商事活动中，对知识产权的交易的客观需求必然要对这一制度作出更为明确的规定。
参考文献
[1] 邱永清.专利许可合同登记制度之型构――以登记功能为基点进行分析[J].法律适用，2007（9）.
[2] 王凌红.专利权善意取得之不可适用[J].法制与社会，2014（27）.
