项目投资的方式大全11篇

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中图分类号：F830.59 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）007-0000-01

政府投资项目主要是以政府为主体进行直接或者间接的资源配置，是整个社会投资的重要组成部分，对社会经济的发展起到导向作用。如何又好又快地实施政府投资项目，发挥好政府投资的引导作用和放大效应，既能科学决策、依法行政，又能资金可控和责任可究？在实践中，提升项目稽察监管方式方法的效率，及时发现和解决项目建设中存在的问题，加强对政府投资建设项目的有效监管，保证工程质量和资金安全，提高投资效益，有着十分重要的现实意义。

一、现阶段稽察工作的主要作用

在进行稽察工作的过程中，服务和监管是并重的，重视服务的作用对政府投资项目的顺利实施具有重要的保证作用，通过服务职能确保政府投资安全有效运行。政府投资项目在稽察过程中需要进行一定服务作为保证，必须树立对内服务和对外服务并行的服务理念。对内服务是指发挥稽察作用的深层次工作理念，深入基层和项目进行指导性的研究和调查取证，为项目顺利实施提供一定的帮助。对外服务主要是对稽察工作的审批和监管环节进行一定的监督和指导，加强对各部门审批的服务，进行一定的检查，并对信息进行及时反馈。

在进行监督的过程中，需要细化监督流程，将监督进行合理规划。监督的主要目的是为了政府投资项目发挥最大价值，保证项目更加合理实施，促进地区社会发展和经济繁荣。

二、现阶段稽察发现的共性问题

（一）项目前期决策中存在的问题

决策的流程存在一定的问题，流程不够规范，进行项目立项投资的时间较为仓促，准备工作不充分，一些基本数据的采集不够深入彻底，使得决策的公平合理性难以得到体现。决策的机制不够健全，进行投资过程中，可行性分析不够彻底，没有形成完整的评级体系，对可行性报告的编制体系方面存在一定的欠缺，导致在编制过程中各项调查不够细致，和实际情况存在一定的偏差。而且在投资中经常出现投资项目和实际不符的情况，使得项目的实施和规划存在一定的误差，造成收益的差距。

（二）项目资金使用存在的问题

财务管理制度不健全，部分项目单位没有专门建立本项目的财务制度。部分项目单位在使用中央资金时，未进行独立核算，无法保证中央资金的专款专用；另有部分项目，由于行业主管部门或地方财政部门在下达或转拨中央补助资金时，未明确告知项目单位补助资金用途和使用规范，造成项目单位不敢使用、不会使用。这些都为能否合法合规地使用好中央资金造成了风险和隐患。

（三）项目建设管理方面的问题

个别项目出现项目法人与中央预算内投资计划下达的建设单位不一致的情况，未按规定落实项目法人负责项目建设、管理和运营。个别项目在建设过程中审批手续不够健全，先施工后补办手续的情况时有发生，造成工程不规范操作。在项目建设中，政府不够重视，仅仅是对工程的进度进行一定的跟踪，对工程的实际质量和施工中的措施规范并不关心，因此在工程完成以后，对于工程建设和施工质量问题难以保证，导致在施工中较容易出现质量不达标的情况。

三、提升政府投资项目稽察监管方式方法的效率

（一）重视主要环节，提高稽察的效率

在进行项目稽察时，稽察人员必须要了解各环节检查要点和易发问题，这样才能起到事半功倍的效果。譬如在资金使用、工程申报和实际实施中是否存在差异、是否符合国家扶植政策等进行关注。在进行稽察过程中，应对项目的法人制落实情况、招投标的实际执行情况、合同的执行情况、工程施工过程进行一定的监督检查。重点是针对招投标过程的合法合规性、工程监理的履行情况、质量控制、安全生产情况以及合同履行情况进行稽察，切实掌握重要环节和重点部门。

（二）重视资料数据的准确性和完整性

稽察人员在进行书面资料审核时，首先要熟悉有关的法律法规和政策文件，掌握正确和规范的做法，这是快速检查问题的标尺。譬如对于某些资料必须要亲自到现场核查，不能仅仅使用项目部门提供的资料，在项目业主和施工单位提供必要资料的前提下，还需要根据发现疑点和问题进行深入收集更加详细的资料，对整个工程的施工和建设以及初期的招投标等各个环节进行掌握。对项目的审批流程、资金使用情况和参建人员资格证书以及相关的各项规章进行深入的调查，保证资料的完整性和科学性，从而制定全面的分析方案。

（三）重视稽察工作的组织，进行规范性指导服务

在稽察过程中，需要进行规范性的指导，制定全面的工作计划，对稽察工作进行合理的安排，对检查的顺序要进行合理的控制，使得检查过程较为清晰，这样才能高效有序地开展工作。同时要总结有效的检查方法，有针对性地选择重点查阅材料，积累检查技巧，判断问题所在。根据稽察工作的实际需要，可聘请各个领域的有关专家参与稽察，借助外部力量，提高稽察效率和效果。依照政府行政法规、政策文件、部门规章、行业规范，对项目建设进行规范，及时纠正不规范建管行为，规范被稽察项目及同类项目的建设。

四、结束语

项目的稽察工作是项目合理性和质量的保证，在日常工作中需要加强对其关注，不断加强稽察力度和规范性，对项目实施依法进行科学的稽察，不断提升稽察效率和水平。

参考文献：

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(一)风险来源

一般情况下,电力项目投资风险主要来自三个方面:(1)电力项目自身情况。一般而言,在电力项目建设中,需要具备较高的技术水平与完善的设备,同时要具有一定的物力、财力、人力,所以致使电力项目投资风险无法有效掌控。(2)外部环境。随着经济形势的不断变化,市场经济的快速发展,国家政策的逐步调整,均会对电力项目投资产生影响。(3)电力项目设计人员及管理运营人员的专业水平有限,无法保证电力项目顺利建设,以此增加了投资风险。

(二)风险种类

通常而言,电力项目投资风险主要包括三种:(1)技术风险。其指的就是电力工程的技术风险。因为电力项目对技术与设备的要求非常高,使得技术因素严重影响着电力项目投资,并且技术因素还会受到自然因素、政治因素、经济因素、文化因素的影响,导致技术因素不断变化,进一步影响了电力项目投资。(2)市场风险。电力项目投资金额非常大,加之电力项目建设周期长,投资回收慢,导致电力项目投资本身就具有一定的风险;在电力项目投资途径越来越多的形势下,市场竞争日益激烈,极大促进了投资市场竞争的发展,增加了投资的市场风险。(3)管理风险。通常而言,企业管理水平与企业盈利能力有着密切的关系,具有很大风险。若管理制度不合理,就会影响管理工作的开展,从而导致企业内部管理工作无法落实,增大了电力项目投资风险。

二、电力项目投资风险管理策略

(一)开发阶段风险管理

在电力项目建设过程中,开发阶段风险管理策略主要包括以下内容:(1)构建风险诊断小组,全面分析电力项目投资风险,并且全程参与风险管理。(2)在风险诊断小组指导下,预测电力项目投资风险,找出项目设计、施工、经营等方面的不足。(3)基于诊断技术、环境风险,全面分析诊断结果,根据风险小组建议,召开全体会议,并邀请有关技术专家,全面分析项目中存在的风险与问题。(4)在明确分析结果的基础上,提出有效的风险管理策略,以此减少投资,并且最大限度的降低投资风险。

(二)建设阶段风险管理

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近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，正在蓬勃兴起，并出现高速增长的态势。

一、房地产市场的主要特点

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

二、房地产项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应根据项目的性质和范围而定。

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。估算质量如何，将决定着项目能否纳入投资建设计划。

三、总结

近十年，稍微有点实力的企业都在搞房地产，比如：海尔、海信、TCL、雅戈尔、罗蒙、鄂尔多斯所有这些优秀的私营经济企业都在搞房地产开发，有些企业房地产在其内部的占比达到70～80%以上。房地产企业要想寻求长远地发展，就必须制订出适合实际情况的发展战略。

房地产开发不仅为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己和集体的知识及能力，全面地调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。

良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 房地产市场基本分类[J].长沙楼盘网，2012（5）.

[2] 郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007（3）.

[3] 胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008（10）.

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中图分类号：F830.59文献标识码：A

房地产项目投资控制贯穿于项目选址决策阶段开始至项目投入运行的全过程，投资控制工作直接影响到工程的工期和质量，影响工程项目的投资效益和社会效益。投资控制措施方法是否得当，过程控制监管是否到位，直接影响到投资项目的建设效果。

为了完成建设项目投资控制目标，必须建立健全投资控制体系，明确职责分工及相关制度，落实投资控制的各项组织措施。即落实投资管理的组织机构和人员，明确各级成本管理人员的任务和职能分工，明晰权利和责任。

1 项目选址与决策

根据房地产项目发展规划适时进行项目选择，由建设单位组成项目考察小组，经市场考核调研，编写项目考察报告。

考察小组通过对项目自然资源、自然条件、拟选地经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量、交通运输条件、政策因素等综合考察。对地块的土地成本、性价比、投资收益率预测进行比对分析，形成项目可行性研究报告。供决策层参考抉择。

2 工程设计阶段

2.1优化设计方案

优化设计方案是设计阶段的首要步骤，是控制工程造价的有效方法。通过设计队伍的选择，设计方案的比选及方案的综合优化达到有效控制投资的目的。具体如下：

2.1.1选择设计队伍

设计队伍的选择是通过招标的形式进行确定的，是从多个具有设计资质的设计单位中选择一个实力较强、技术力量雄厚、设计质量较好、经济实用、设计费用相对合理的设计单位。各项目设计单位经过招标程序、优胜者获选，设计成果必须综合各投标者的所有优点，全面整合，拿出最优秀的设计方案供业主使用。这样既提高方案的水平，又节约了设计费用，确保了工程造价的合理性。

2.1.2进行方案比选

根据工程地质情况和实际要求，合理选择基础形式和地基处理方式；根据市场和公司运营情况合理选择工程建筑规模和套型面积等指标；认真进行方案比选，选择方案优、实用性强、经济效益突出的方案，并对方案全面优化，参与进各方的优点。

2.1.3优化设计方案

对方案各专业内容提请高水准设计单位对建筑、结构、设备的经济实用性、舒适耐久性等进行探讨深化。

设备及各种材料选用及特种设备参数，需要建设单位在设计院设计成型前给予合理建议，同样的材料、设备，在选择合理，达到相同使用目的前提下，运用综合价值分析的原则，达到满足工程需求、控制工程投资的目的。

2.2进行可控设计

所谓可控设计就是对设计项目进行有效的控制，造价咨询单位要与设计人员积极配合，从项目初始定位、结构合理性、建设标准、设备选型等进行比选。

根据项目投资计划，按照前期批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计概算进行施工图设计，在保证各专业达到使用要求的前提下，按投资比例进行可控设计，保证项目总投资在可控制范围以内。

3 工程项目及分部分项招标

3.1工程项目招标

建设项目参建组成中总包单位、监理单位公开招标或采用邀请招标，需要到当地建设局指定业务窗口办理相关手续，按照相关规定流程执行。

项目招标过程中，主要是在招标文件条款上，招标单位应掌握主动权，可以通过在招标文件中制定一些约束条款达到控制投资的目的，招标文件编写工作应有相应招标资质的公司或建设单位自行组织编写，其参与人员应包括相关专业人员和造价人员共同完成。建设单位自行招标其它分包队伍的应按照流程执行，以达到控制投资的目的。

3.2建设单位组织分部、分项工程招标

根据工程进展情况，对项目分部、分项工程确需招标确定的，严格按项目流程进行，由现场工程部提出技术参数、内容、数量等编写招标申请，材料预算部审核招标内容，核准后组织内部招标报价，下发招标文件要求和图纸资料，组织招标答疑，参照正常评标程序评标，报批批准。

4 材料物资采购及控制

做好材料物资采购及各项招标规划、确定合理详细的流程，是有效控制成本及投资的一项重要措施。

实行部门负责制，由物资供应部制定切实可行的材料物资采购细则，适时制定月度、季度、年度采购计划，充分进行市场调研、综合比对，建立材料物资供应商台账。

建立完善的监管机制，监管部门配合物资采购部门制定招标文件和采购合同，按既定流程采购，并有效监管物资采购全过程，保证物美价廉。

5 合同签订阶段成本控制合同签订不严格、不规范、不全面，合同条款缺少必要的风险条文的责任约定，引

发争议势必增加项目投资。总结如下：

5.1准确选用合同类型:根据项目建设规模、计划工期长短、项目的复杂程度及外部环境等因素，选择使用固定总价合同、可调合同或成本加酬金合同等类型。

5.2仔细审核合同条款:条款是否面面俱到，风险和违约责任是否具体量化等直接影响合同的成败。风险责任是合同的重要条款，结算时经常会引起纠纷。

5.3风险条款控制内容:

5.3.1合同中约定的主要人、材、机及一定风险范围的约定：对于市场价格变动带来的价格风险，如工程造价中的主要材料钢筋、混凝土等材料价格的调整，应在合同中详细注明风险的范围，注明水泥、钢管不做调整避免造成后期分歧，引起纠纷。商品混凝土中的水泥和安装工的中的钢材、钢管不在调整范围之列。根据工程特点和工期目标，约定施工方承担5%以内的人工材料价格风险和10%的机械使用风险费用，同时考虑多种原因造成的工程延期时材料费、机械费、措施费、管理费等合理调整的相关约定。

5.3.2工程量的变更引起的单价调整的约定：非施工方原因引起的工程量增减，要

在合同中约定，变化在合同约定幅度以内的执行原有的单价;变更超出合同约定范围的，或合同工期顺延过程中政府及职能部门的文件调整，其单价及措施费项相应调整。一般幅度约定为10%。

5.3.3工程措施费用的约定：招标文件应约定措施费用是否可调，如何调整要在合

同中载明。综合单价计价的项目措施费，当工程量变化幅度在10%以外，且影响分部分项工程费超过0.1%时，其对应的措施费应作调整。其他不做调整。

6 施工阶段成本控制

6.1 施工过程阶段：严格按合同和清单内容执行，应对施工过程中发生的工程设

计变更、现场签证等进行有效控制。严禁在签证过程中出现模糊不清的内容，缺乏可控尺度，签证内容偏差大，材料签证价格明显高于适时市场价格，事后补签，与实际情况不符等情况。并严格图纸会审资料执行情况，和工程图纸、图纸答疑一并严格管理，抓好落实，严格签署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1严格合同签订管理：合同签订是建设双方成本管理的重要内容，其中明确界定双方的责权，为工程质量、进度、造价控制提供依据。

6.2.2加强设计变更管理：由于建设工程独特性和设计人员的局限性、主观性，对工程实施中施工因素、技术因素或工程的功能定位估计不足，以及建设单位决策的时限性，工程实施过程中必然会出现变更。变更对工程造价的控制带来潜在的风险，是施工阶段造成投资变化的第一因素。因此，要控制好变更首先从把握好流程，控制好命令源。

合同价的变更是工程量变更、工期调整引起的，工程量变更一般是有现场工程设计变更引起的。在施工过程中不可避免会产生一系列的设计变更，原因多种多样，设计与实际现场不符，现场新增加内容，施工过程中因自然或其他原因不能实现的等，所有设计变更应经建设单位同意后方可进行变更设计，合理的设计变更可以有利工程进展，节省工程投资。

6.2.2.1涉及建筑结构或立面效果等重要变更，必须经过设计单位出具设计变更。

6.2.2.2不涉及建筑结构或立面效果的变更，由施工单位提出，经监理单位和建设单位审核通过后，可直接变更。

6.2.2.3设计单位提出的变更经建设单位同意后可以直接出具设计变更。

6.2.3加强现场签证管理 ：现场施工过程中建设单位要加强管理，积极发挥现场监理和甲方代表的作用，督促施工方严格按图施工，认真完成合同清单内容。甲方现场代表要督促施工方做好现场各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证内容。隐蔽工程具有特殊性，如果没有符合实际的签证手续，给工程结算带来一定的难度。因此，必须制定完善的隐蔽工程现场签证制度，做好隐蔽工程验收记录工作。

只有施工过程中严控现场签证的渠道和内容，才能使工程造价在整个项目建设过程中得到有效控制。

6.2.3.1工程现场签证重点是隐蔽工程量的签证中要注明签证时间、工程部位、及简图等说明工程的重要内容，明确结算方式及签证价格。现场重要隐蔽工程或重大现场变化，要留有影像资料存档备查。

6.2.3.2现场签证单必须准确详实，现场各方代表签字并盖章。

6.2.3.3合同、清单及招标文件等明确约定的内容，不另行签证。

6.2.3.4延期和停工损失签证。由于建设单位资金支付不及时、原设计出现较大变更、现场条件不满足施工等非施工方责任造成误工、机械设备停置，应在合同规定的范围内以书面的形式予以确认。

6.2.3.5材料价格签证。对合同和清单中约定的暂估价的材料应注明材料的特征、规格、型号等及费用组成，以便结算时调整。

6.2.3.6现场存在无法计算工程量或特殊内容的项目，可以三方商定的具体费用额来签证解决。这时一定要注明是否免计税费等。

6.2.3.7签证要明确固定签证格式。以相同的方式办理各种签证，必须三方签字盖章认可。

7 项目结算阶段成本控制

施工单位的最终合同价款是在工程结算完成确定，严禁施工单位在结算时采用多记工程量、高套定额单价、巧设名目等不符合现场实际的情况发生。

7.1控制方法及措施

工程竣工结算审核，完全履行合同的的结算是对工程量清单项目的结算和经认可的变更、签证内容的结算。

7.1.1为有效地进行投资控制，应定期进行投资计划值和实际产生费用进行比较，发现实际值偏离计划值时，及时分析偏差原因，采取适当的纠偏措施，有效控制投资。

7.1.2根据合同对竣工结算送审金额进行专款约定，送审值不得超过审定值的3～5%，否则产生的审计费由施工单位承担。

7.1.3根据合同对结算送审资料的专款约定，要求资料应真实完整、合法规范。

7.1.4执行建设单位自审和专业机构审计相结合，现场跟踪人员熟悉施工全过程，委托专业机构对审计结果进行复核，明确责任风险。

7.1.5注重竣工结算审计过程中的各个要点，要求准确合乎相关约定，做到有理有据，计费计价符合相关规定。

7.1.6现场隐蔽资料签字必须有建设单位现场代表和监理单位共同签字才能隐蔽报验，否则，结算时因隐蔽工程施工方法、工艺等改变造成的造价增加不予认可。

8 项目运行过程控制

8.1营销过程控制

8.1.1前期工作：根据项目开发建设时序及时进行项目报建工作，尽早办理规划许可、施工许可及房屋预售许可等三证。按规定缴纳各种报建费用，并争取各政府部门尽可能的政策优惠和减免。

准确核算项目销售面积。发售前应组织设计、施工、造价审计相关人员编制详细的《销售承诺事项清单》、《房屋使用说明书》等，防止因销售承诺增加无谓的投入。

8.1.2营销控制：

8.1.2.1营销支出计划应全面考虑、编制详细费用计划，与销售进度保持一致。按期进行营销费用分析，使支出与销售收入相协调。

8.1.2.2营销所需各种设施根据实际需要设置，满足促进营销活动的进展的要求，不得盲目、重复建设，造成不必要的浪费。

8.1.2.3各类营销广告、活动充分考虑实效性，做好相关的可行性预测，做到有的放矢，效果明显。

8.1.2.4居家示范物品和现场销售设施最大限度回收整合利用。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回，减少公司的损失。

8.1.2.5加大销售回款力度，加速资金周转时间，有效加大资金的使用效率。

8.2物业管理控制

8.2.1根据入住情况和阶段合理配置物业管理人员，减少不必要的费用浪费，物业人员加强岗位培训，提高职操水平，减少过程中损失。

8.2.2做好事前检查和控制，按时巡检，第一时间发现和处理问题。合理筹划，利用好固有资源（土地、水域），前期争取做到自给自足，以固有资源养人的的原则。

8.2.3做好设施物品购置计划，先申请批复，后购买使用，做到物尽其用。

8.2.4完善服务标志设施和警示设施，减少不可预见的事件发生；加强安全引导和检查，严禁安全事故发生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，对保修期内存在的维修一律转嫁原施工单位，保修期之外，要统筹、全盘考虑，房屋修缮做到系统化、规范化、标准化。

9 结束语

总之，房地产项目投资控制是一项集技术、质量、施工、运行、管理于一体的综合范畴。它涉及项目整个过程，需要全员参与，且各部门之间相互交接配合，各尽其责。项目实施过程中建设单位需要掌握好质量、工期、成本、运营等各方面的关系，有效提高资金使用效率，只有加强全过程投资控制管理，才能保证企业良好的经济效益。

参考文献

[1]乌云娜工程建设全过程项目管理策划《中国工程咨询》2007年第七期。

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【 abstract 】 at present, the state gradually implement acting system, this article from the necessity of the construction, the significance and the method of the construction of making the paper briefly explains

【 keywords 】agent construction system; Meaning; methods

中图分类号：F830.59文献标识码： A 文章编号：

政府投资建设项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分，因其具有投资大、公益性等特点，为经济和社会发展作出了巨大贡献。但是，由于在项目管理方式上存在问题，政府投资建设项目"三超"现象比较普遍，腐败事件时有发生，投资效益往往不能最大化。近年来，不少地方已经意识到对现行政府投资建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性，开展了积极探索，取得了良好成效。这当中，比较成熟和先进的一种方式就是对政府投资建设项目实行"代建制"。 在我国，“代建制”是指政府投资主管部门对政府投资基本建设项目，按照建设（使用）单位提出的使用与功能要求，采用招投标方式选定专业工程项目管理单位（代建人），委托其进行项目建设，建成竣工验收后移交给建设（使用）单位的项目管理制度。与CM制相比，无论是在人的定义上还是在选择程序上，现代代建制都更具科学性和先进性。

我国从1993年开始在部分省份试行代建制，经过十几年的发展，对建设领域产生了很大影响，特别是对政府投资的公益性建设项目管理模式进行市场化改革的重要举措。1、项目决策更加科学深入过去，有人将一些决策失误的政府投资项目称之为"三拍"项目，上项目拍拍脑袋，干项目拍拍胸脯，失败了拍拍屁股。现在，政府在上项目时，在前期进行可行性研究，但不可否认，仍有不少项目在决策时还是比较草率，不切实际、盲目攀比、跟风上项目的情况屡见不鲜。在这种情况下，有相当一批项目所做的可行性研究报告实际上是"可批性"报告。同时，不少政府部门的领导喜欢将效率简单化为速度，硬性压缩项目前期工作时间，可行性研究深度远远达不到质量标准和实际要求，常常给项目建设带来不便、埋下隐患。实行代建制，使用单位将前期工作委托代建单位通过选择专业咨询机构完成，而非自己决策，可行性研究等工作不仅需达到国家规定的深度要求，更重要的是必须满足项目后续工作的需要。前期决策阶段所确定的建设内容、规模、标准及投资，一经确定，便不得随意改动，使得前期工作的重要性和科学性得到切实体现。同时，在代建制下，政府需根据合同约定，按照项目进度拨付工程款，因此，政府必须比以往更加重视项目资金的筹措和使用计划，排出项目重要性顺序，循序渐进，量力而为。这将改变当前因政府实施项目过多而产生的负债建设、拖欠工程款等不良现状。2、项目管理水平和工作效率大幅提高代建制下，通过招标选择的代建单位往往是专业从事项目投资建设管理的咨询机构。它们拥有大批专业人员，具有丰富的项目建设管理知识和经验，熟悉整个建设流程。委托这样的机构代行业主职能，对项目进行管理，能够在项目建设中发挥重要的主导作用，通过制订全程项目实施计划，设计风险预案，协调参建单位关系，合理安排工作，能极大地提升项目管理水平和工作效率。而使用单位也可从盲目、烦琐的项目管理业务中超脱出来，将精力更多的放到本职工作上去。3、项目控制得到真正落实在现行政府投资项目管理体制下，缺乏有效的控制机制：前期工作的不够深入，决策的随意变更等因素，容易造成投资一超再超；通过各种关系进入挤进项目的施工单位和材料设备供应商，使严格的质量控制成为难以达到的目标；由于跃进式或赶超式发展的历史情结，政府官员偏好于抢工期，以项目提前竣工作为进度控制的目标，而不顾是否科学合理。代建制为政府投资项目引入严格的以合同管理为核心的法制建设机制，在满足项目功能的前提下，项目的投资、质量和进度要求在使用单位与代建单位的委托合同中一经确定，便不得随意改动。代建单位将全心全意做好项目控制工作，使用单位则侧重于监督合同的执行和代建单位的工作情况，对项目的实施一般不能无故干涉。4、竞争机制发挥充分作用竞争是激发活力和创新的源泉。代建制采用多道环节的招标采购，竞争充分，无论是投标代建的单位还是投标前期咨询、施工或设备材料供应的单位，必然会尽其所能，以合理的报价提供最优的技术方案、服务和产品，这不仅有利于降低项目总成本，还能起到优化项目的作用。

5、政府对项目的监管更加规范有力政府投资建设项目容易"超投资、超规模、超标准"，除了建设单位管理经验不足这个浅层因素外，关键是缺乏有效的投资约束机制。项目建设单位、施工单位、监理单位及其他与项目有关的利益群体都是"三超"的受益群体。尽管审批部门在项目立项时，会按照一些政策加以限定，但对少报多建、追加投资、超标装修等建设过程中的问题，缺少有效的调控制约手段。

篇（6）

一、实物期权的定义

实物期权是从金融期权的概念发展而来的。金融期权是一种合约,它赋予其持有者在一定时期内可以按事先约定的价格购买或出售特定数量的金融产品的权利。在金融期权中,主要有看涨期权和看跌期权。然而,看涨期权和看跌期权不是仅有的期权类型,在实践中,只要是具有期权特性的权利都可以看成是某种类型的期权。实物期权是金融期权在实物领域的扩展,其标的物一般是某投资项目的价值,故可以将实物期权定义为标的资产为非金融资产的期权[1]。

二、房地产投资的实物期权特征

(一)可选择性

由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说,投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。

(二)不可逆性

由于房地产开发完成,开发商不可能无成本地把已经开发好的项目还原为初始的土地,房地产开发投资是不可逆的。不可逆性使得投资时机决策变得非常必要。

(三)不确定性

房地产投资项目存在大量的不确定性,如房地产市场的供求现状、开发成本、需求量、售价等,面对这些不确定性因素,开发商只能做出概率性的分析,评估投资中较高或较低收益的不同结果的概率。而今,房地产开发收益的不确定性逐渐加大,投资者把握时机的能力将成为决定成败的关键。

三、实物期权的定价思路

实物期权定价主要有离散型和连续型两种方式。其中,离散型定价方式的核心思想是利用证券市场交易和现金资产组合来复制项目现金流,通过利用交易市场信息,使用无套利均衡分析方法对项目进行估价:假如资本市场是完全且有效的市场,其组合价值即项目价值,它的定价模型与金融期权二项式定价模型相对应。连续定价方式就是引入随机过程和伊藤引理对实物期权进行研究分析。伊藤过程表达式如下[2]:

dx=a(x,t)dt+b(x,t)dz (3.1)

四、房地产投资项目价值的评估

本部分将构建一个房地产投资决策的实物期权模型,假设C为土地价值,即期权价值,P为标的资产价值,即尚未建成的住宅的价值,它服从波动率为σ2的几何布朗运动,H为土地单位时间的持有成本,将土地视为C对潜在的标的资产P,即将要建设的房地产P的一个永久性的美式期权,它的执行价格即是建造成本X。

为了方便使用无风险套利方法获得这个实物期权的价值,我们进一步假设:(1)存在着已知的无风险利率,它不随时间而改变;(2)建筑物建成后就马上被出售;(3)建筑物的价格服从几何布朗运动;(4)存在着证券组合与建筑物完全相关;(5)土地存在着持有成本,它包括开发商持有土地的各种成本。

利用伊藤定理,并构造一个看涨期权多头和空头的证券组合,得到一个带边界条件的一元微分方程,获得解:

本模型的投资决策规则为:当P≤Z,土地应当被放弃。Z是一个决策的临界点,当P下降到Z时,就触发了投资者放弃土地的决策。

当Z<P<W,C(P)>Max(0,P-X)意为土地的价值超过了开发商立即开发所获得的利润,因此,当标的资产处于这段的时候,开发商将选择等待。

当P≥W,开发商将选择立即开发。W也是一个决策的临界点,当P到达W时,就触发了投资者做出开发投资的决策[2][3][4]。

五、房地产投资项目价值评估的应用

某公司持有一块写字楼用地,面积为64 000.8平方米,政府规划规定的容积率为5.2,总建筑面积可达到332 804.16平方米;当前该区域品质相当写字楼的均价为18 900元/平方米,价格的预期增长率为8.937%,租金为153.9元/月/平方米,平均租金回报率为9.288%;预计在该地块开发写字楼的成本为2 565.8505元/平方米,而该地块的持有成本为158.301元/平方米/年;当前的利率为8.262%。该公司面临着开发该写字楼的投资时机决策,是继续等待还是马上开发?在什么条件下开发该写字楼获益最大?

(一)利用波动率模型计算波动率[2]

即该区域写字楼的波动率为34.438 5%,该公司面临着标准偏离为34.438 5%的不确定性。

(二)利用第四部分房地产投资决策期权模型由上述条件可得到:

r=8.262%

σ=34.438 5%

P=18 900

X=2 565.850 5

H=158.301

带入(4.5)、(4.6)得到:

W=21 999.316 5

Z=1 687.662

由于Z<P<W,当前开发并不是最优的,开发商应当选择继续持有土地,等到P到达21 999.316 5时再进行开发,所以最优决策是等待。

[参考文献]

[1]郁洪良.金融期权与实物期权:比较和应用[M].上海:上海财经大学出版社,2003.

篇（7）

1.项目风险。项目的一次性特征使其不确定性比其他一些经济活动大,因而项目风险的可预测性也就差得多。重复性的生产和业务活动若产生问题,常常可以在以后找到机会补偿,而项目一旦出了问题,则很难补救。项目不同阶段会有不同的风险,风险大多数随着项目的进展而壮大,最大的风险存在于项目的早期,早期阶段做出的决策对以后阶段项目目标的实现影响最大。为减少损失而在早期阶段主动付出必要的代价要比拖到后期阶段才迫不得已采取措施好得多。

2.项目风险管理。项目风险管理就是项目风险班子通过风险识别、风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动所涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事故造成的不利后果,以最少的成本保证安全,可靠地实现鲜明的总目标。

项目风险管理是一种综合性的管理活动,其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学等多种学科。项目风险要求项目管理班子采取主动行动,而不应该在风险事件发生之后被动地应付。项目管理人员在认识和处理错综复杂、性质各异的多种风险时,要统观全局,抓主要矛盾,创造条件,因势利导,将不利转化为有利,将威胁转化为机会。

在国际上,风险管理已日渐成为投资项目评估和风险决策的重要组成部分。随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制的不断建立,尤其是加入WTO后,项目风险日益增多,至今我国还没有引入风险管理对投资项目的全过程进行风险估计与评价,这是造成我国许多工程项目投资膨胀和工期拖延的重要原因之一。因此,在我国推广投资项目风险分析理论的研究与风险管理的应用,对促进我国经济稳定、持续、健康、快速的发展具有重大的现实意义。转自项目管理者联盟

二、投资项目风险有效管理的方法

1.目标管理:就是根据投资项目的目的和任务的总要求,明确划分各阶段的分目标及其岗位责任制,并且给出评价分作为目标实现效果的标准,激励项目参与者积极参加工作目标的制定,并在具体工作中实行自我控制,以保证项目目标实现的管理过程。

2.全面质量管理:就是科学的全面质量、全过程和全员的管理。它不仅要对项目产品质量进行管理,而且还要对工程建设质量进行管理;不仅要对施工过程进行管理,而且还要对生产过程进行管理;不仅要对生产人员进行管理,而且要对销售人员和管理人员进行管理。它要求把项目的总质量目标落实到每一个岗位,做到每个工作岗位都有明确的工作质量标准,使职责分明,在项目的各个时点形成一个严密、完整的质量标准体系。这样,投资项目就能顺利地完成各项目标,达到预期的投资目的。

3.激励机制的设计管理:投资项目的运行过程是所有项目参与人之间由利益冲突而引发的一个连续的动态博奕过程。对于某个已定的投资项目,由于每个项目参与者都有追求自身利益最大化的行为动机,即自利行为。他们的自利行为不仅取决于他们各自的个人偏好,而且取决于资源的配置规则,不同的配置规则下人们会有不同的行为。如项目参与者在控制权大而剩余索取权小时,就会出现败德行为;在控制权小而剩余索取权大时,就会出现怠工行为等。对于特定的投资项目来说,项目参与者的个人自利行为准则是一定的。那么如何设计一套激励机制,使项目参与者在追求自身利益最大化的主观行为造成的客观结果正好达到投资项目所要达到的目标,这就是激励机制设计管理的主要内容。

以上管理方法的有效实施必将大大降低投资项目风险,顺利地达到投资项目预定的目标,从而实现投资项目在一定风险下的收益最大化或一定的收益下风险最小化。项目管理论坛

三、规避投资项目风险的策略

1.风险回避。风险回避是指当投资项目风险潜在威胁发生的可能性很大、不利后果也比较严重,而且又无其它策略可采用时,主动放弃项目、改变项目目标与行动方案来规避风险。如果通过风险测度发现项目或项目目标的实施将会给项目带来重大的损失,项目管理者又不能通过其他有效的办法来控制风险,这时就应考虑放弃项目的实施,以免造成更大的财产损失或人员伤亡。如基本建设项目中新技术的采用和新产品的开发等。风险回避在消除风险的同时也失去了获得由风险带来的收益,而且失去了其他各种投资机会。因此,在采取回避策略之前,必须对风险有足够的认识。

2.风险控制。即在项目投资中采取多种措施减少风险发生的概率,减少经济损失的程度。它是建立在对所有可能风险给予明确分析和测定后实施的对抗措施。风险控制主要是针对已知风险和可预测的风险而言。在实施风险控制策略时,最好将项目每一具体风险都控制在可以接受的水平上,单个风险减轻了,整体风险就会相应降低,项目失败的概率就会减少,成功的概率就会增加。不可预测的风险要经过一定的时间才能显示出来,为了能够直接控制,可以把这些风险从将来移到现在。如为了减少生产期维护方面的风险,可以通过精心设计、精心施工来保证建设质量,以减少生产期维护方面的风险。此外,在风险控制的过程中应重点突出,主要控制威胁最大的几个风险,因为有时高风险是由于风险的耦合作用引起的,一个风险减轻了,其他一系列风险也随之减轻。

3.风险转移。风险转移又称合伙分担风险。其目的是通过若干技术手段和经济手段将风险部分或全部转移给其他人承担。实施这种策略转移风险的同时,也转移了部分可能由风险带来的利益。转移风险主要有三种方式:①出售。就是通过买卖契约将风险转移给其他单位。如通过发行股票、债券等筹集资金,在让度给股东和债权人一定收益权的同时,也由他们分担了一部分风险。②发包。就是通过从项目执行组织外部获取货物、工程或服务而把风险转移出去。如在项目建设期,将工程以一定的价格完全承包给承包单位,这样可以降低风险。③保险与担保。保险是常用的一种方法。只要该项目公司向保险公司交纳一定数额的保险金,在事故发生时就能获得保险公司的补偿,从而将风险转移给保险公司。担保则是指其他企业、银行、保险公司或其他非银行金融机构,为项目风险负间接责任的一种承诺。通过这种承诺,项目所有者就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转嫁给担保者。项目 经理博客

4.风险自留。风险自留是指对一些无法避免和转移的风险,采取现实的态度,在不影响投资者根本或局部利益的前提下,将风险自愿承担下来。它是一种积极的风险管理手段,是项目公司为承担风险损失而事先做好各种准备工作,修正自己的行为方式,努力将风险降低到最小程度。风险自留是最省事的风险规避方法,在许多情况下也是最经济的。当采用其它风险规避策略的费用超过成本时,可采用风险自留。

四、我国项目风险管理的应用现状与发展趋势

篇（8）

就当前我国公共项目建设的总体情况来看，由于投融资方式的不合理，导致我国公共建设项目领域发展为高负债群落，当前政府投融资的风险较大，各级政府面临长期巨大的偿债压力，对我国公共项目的建设发展产生不利影响。而PPP融资合作方式的运用，能够在一定程度上缓解公共项目建设过程中政府的压力，满足公共项目建设发展过程中的功能需求，因此加大力度基于PPP融资合作方式探讨公共项目建设投融资方式具有一定重要性。

一、PPP融资合作方式

所谓PPP，是指公共部门与私人部门的合作企业，PPP融资合作方式主要是指由政府、营利企业与非营利企业三者共同参与公共项目的融资及建设，促进优良的相互合作关系的形成。在公共项目建设过程中，参与融资合作的各方共同承担责任，风险与共，各方均可达到与单独行为更为有利的结果。就当前社会经济发展的总体情况来看，PPP融资合作方式是一种独特的项目融资与建设形式，在公共领域内得到广泛应用。

PPP融资合作方式在公共项目建设过程中，有助于吸引民间资本，促进公共项目建设的顺利开展。当政府部门明确某一公共项目建设中采用PPP融资合作方式后，通常以政府批准的特许权协议为基础，开展政府公共部门与私人企业的全过程合作，项目运行的整个周期由合作双方负责。PPP融资合作方式在公共项目建设中的有效运用，促使私人企业参与到公共项目的确认、设计和可行性研究等工作中，一定程度上降低了私人企业的投资风险，并且能够将私人企业在投资建设方面的高效管理方式和应用技术进行合理运用，降低公共项目建设投资风险，为公共项目建设各方利益提供可靠的保证，推进公共项目建设活动的顺利开展。

基于PPP融资合作方式的公共项目建设具有一定可行性，在缓解政府财政投资压力、提高公共项目建设效率方面发挥着重要的作用，为民营资本进入公共项目建设提供了一个优良的平台，增加了公共项目资本总量，促进公共项目建设的顺利开展，有效的避免了以往公共项目建设经营过程中研究论证周期长且协调各方关系利益费时费力等问题，促进公共项目建设与运行的科学化控制的实现，降低公共项目建设运作成本，缓解当前我国公共项目建设资产负债率问题。与此同时，PPP融资合作方式以法律制度为基础，其在公共项目建设过程中保持建设各方处于平等互利的合作关系，最大程度上避免合作各方行为不当而影响公共项目建设的正常运作，有效的保证了各方的经济效益。

二、PPP融资合作方式在公共项目建设中的实践价值

当前社会经济发展形势下，公共项目建设面临着新的发展形势，而PPP融资合作方式的科学化运用，能够基于法律层面明确公共项目建设过程中各方的具体责任，以便基于项目建设实际情况开展项目设计及实施的监督与管理，保证公共项目建设的顺利进行，节约投资，提高公共项目建设的综合效益。也就是说，PPP融资合作方式能够在一定程度上转变以往高度垄断的投资模式，推进政府投资改革的顺利高效开展，从整体上拉动国民经济增长。

相关研究表明，将PPP融资合作模式合理应用于公共项目建设中，有助于推进基础设施与基础工业建设的全面开展，结合社会发展及市场需求，积极优化调整我国产业结构，降低社会总资产扩张的实际情况，缓解就业压力，进一步推进社会经济的稳定持续发展。因此PPP融资合作方式在公共项目建设中发挥着重要的经济价值和应用价值，应当引起各级政府部门的高度关注。

三、基于PPP融资合作方式的公共项目建设投融资新思路

（一）合理选择公共项目

我国公共项目建设具有一定特殊性，其中具有较普遍社会需求并能够通过一定收费或政府政策扶持发展的项目方能够引入民间资本。基于国际经验对公共项目进行分析可知，国家建设过程中，PPP融资合作方式在部分基础设施项目和地方性基础产业、学校和医院等项目中具有良好的应用效果，此类公共项目的需求量大，并且对所在地区的经济具有较大影响，是各级政府部分公共项目投资的主要对象。但就实际情况来看，此类公共项目的投资较大，给所在地区的政府部分带来较大的建设压力。因此应用PPP融资合作方式开展公共项目建设过程中，应当结合社会经济发展的实际需求，合理选择公共项目，最大程度上避免项目论证、建设以及经营过程中出现失误或效率低下等问题而影响国有资产的稳定性，全面提高政府投资的社会经济效益，推进社会稳定持续发展。

（二）强化政府部门的政策支持

PPP融资合作方式在公共项目建设过程中的应用，若单纯依据市场原则开展公共项目的经营活动，则会在一定程度上影响民间资本的融合，阻碍良好的外部效益和社会效益的基本目标的实现。因此在公共项目建设过程中应当合理运用PPP融资合作方式，相关政府部门应当给予一定的政策支持，通过PPP方式建设经营公共项目，促进公共项目建设过程中的回报率问题的有效解决，确保基于PPP融资合作方式的公共项目能够以较低的收费实现自身的稳定发展，因此在应用PPP融资合作方式的过程中加强政府部门的政策支持是非常必要的。

（三）加强法制建设

PPP融资合作方式的有效运营，为公共项目建设投融资提出了新的方式，其不以改变公共项目的基本属性和服务社会为目的，旨在项目建设与经营的过程中引进一定的市场原则，以促进公共项目建设活动的顺利开展。由于PPP融资合作方式在社会发展过程中存在相对独立性，尤其是在国家、社会需要与投资者和经营者的利益方面，因此在公共项目建设过程中需要对建设各方的利益与行为进行科学化监控。在此种情况下，公共项目建设过程中应用PPP融资合作方式时，应当积极加强法制建设，通过法律制度对公共项目建设中各方行为进行合理有效的约束，最大程度上避免公共项目建设经营目标受到政府干预或利益驱使下民营企业的损害或改变，将国家、社会与投资者的共同责任和利益建立在严格且规范的法制基础上，促进公共项目建设目标的顺利实现。

四、结语

当前我国公共项目建设过程中，对于PPP融资合作方式的应用仍处于初级阶段，但就总体情况来看，PPP融资合作方式在我国公共项目建设投资方面具有良好的发展前景。我国公共项目建设过程中对PPP方式的应用，应当以政策扶持为基本条件，采取财政补贴、税收优惠以及政府投资配合等，促使PPP融资合作方式在实际应用中能够以较低的收费实现自身经营与发展。

参考文献：

[1]单雨.PPP模式的风险分析[J].商，2016（15）.

篇（9）

二、传统项目投资决策方法存在的局陷

传统的项目投资财务评价方法有两种，一类是贴现指标，即考虑了货币时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值指数、内含报酬率等；另一类是非贴现指标，即没有考虑货币时间价值因素的指标，主要包括投资回收期、会计收益率等。传统投资决策方法理论仅仅把企业作为一个独立的系统加以研究，只考虑投资项目运营对本企业的经营状况和财务成果所造成的影响，而忽视其生产经营活动对自然环境、社会所产生的影响。自20世纪60年代以来，作为解决可持续发展中资源与环境问题的理想途径的“循环经济”在西方发达国家得到快速发展，从而给现行管理会计模式提出了新的挑战，同时也给以现行管理会计为核心内容的企业的投资决策方法提出了新的挑战。

第一，企业财务投资决策的目标范围过窄。传统经济条件下的投资决策目标主要是做出对企业股东经济收益有利的决策，而不考虑与企业投资决策有利害关系的其他利益相关者。传统经济条件下的投资决策目标忽视了循环经济条件下的环境保护和资源利用、社会可持续发展等因素，如影响环境和社会生态的本、费、税问题，仅仅关心企业的微观经济效益，不考虑环境和社会目标，范围过窄，不能满足基于低碳经济的企业对社会可持续发展的贡献的评价。投资决策的目标应由单一目标向多元目标发展。如图1所示。

第二，自然资源和环境资源等会计信息在决策中往往被忽视。企业的投资决策过程离不开会计信息的支持。而现行的会计制度下产生的会计信息不能充分反映资源、环境对企业的影响。传统成本观立足于企业微观主体，追求企业范围内的成本补偿和资本增值，造成企业对自然资源的无偿占用和污染破坏，以牺牲环境质量为代价虚增盈利，没有把如何节约和高效利用资源，以及怎样减少污染物的排放等循环经济思想融入其中。而且，没有定价的自然资源和环境资源并没有包括在资产负债表中，自然资本的折扣没有予以内部化，只是反映了罚款、处罚、排污费和清理成本，企业发展循环经济也难以实现。所以，传统项目投资决策方法越来越暴露出其缺陷，即没有从整个物质世界的循环过程看待成本耗费及补偿问题，仅考虑人类劳动消耗的补偿，不适应可持续发展战略对自然资源消耗的成本补偿要求。

第三，投资决策者的受托责任单一。在传统经济条件下，企业投资决策考虑的受托责任比较单一，仅局限于“财产托付论”，即除了实物财产的保管和使用之外，生态环境和治理环境污染并未成为企业投资决策中委托—受托责任关系的主要内容，也就是没有考虑资源托付。然而，随着人口增加和经济增长，人们对环境资源的需求越来越大。人们对环境资源的利用已超越或接近环境承载力的边缘，环境资源的稀缺性正在迅速显现，而且随着人们对环境资源需求的进一步增加，环境资源的稀缺程度在急剧上升。投资决策过程须考虑的决策受托已不仅仅只是受出资人之托，而是受整个社会、整个社会公众之托，受托人有义务和责任向包括社会的各个方面充分履行其责任，以体现企业经济效益为主的经济责任、环境效益和社会效益为主的社会责任的统一。

三、基于低碳经济的投资决策方法探讨

第一，全部成本评价法。全部成本评价法（Total Cost Assessment，TCA） 最先是由美国环保局设计的，是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，把环境成本作为成本中重要的一项，对项目的全部成本和收益进行长期综合的财务分析。全部成本评价法是在评价周期、扩大了成本和收益的考虑范围等方面对传统投资评价法进行了改进。全部成本法的原理同净现值法，都是将现金流量折现，不同的是该方法能够比较明显地列示出项目的全部成本和效益，避免企业忽略一些有益于环境保护的投资项目。全部成本法能够避免对于一些项目周期短的污染预防性投资项目做出错误评价。传统财务会计只使用单一货币计量，不能将外部环境成本量化，比如矿石开采地表恢复成本、废气的污染造成的损害、小区生活品质下降、噪音污染等。EPA 规定的四种成本的计量难度逐渐加大，企业应借助现有的理论界公认的环境成本核算方法： 直接市场价值法、替代市场法、作业成本法等并考虑广泛的数据来源，努力将不可计量的成本部分考虑在投资决策中，为企业全面评价项目提供足够的信息依据。

第二，多标准评价法。多标准评价法 （ Multi - criteria Assessment，MCA） 从企业长远和整体出发，不仅仅考虑某一指标或几个指标的最优，而是采用多目标、多标准，把社会效益、环境、竞争能力等无形的非财务评价指标也纳入投资评价体系中进行优化评价。这种方法的必要性在于能够将项目产生的经济、社会、环境效益统一起来，也就是有助于企业在无法将全部环境和社会影响加以货币化时帮助企业进行投资决策，也可以帮助企业在环境和其他目标之间进行权衡。多标准评价法除了考虑各个目标的要求外，还必须考虑每个目标的相对重要程度，即权重。权重是各个指标对投资项目相对重要性的定量化程度，可以通过德尔菲法确定，通过请环境、经济、政治等各个方面的专家对这些不同指标发表自己的看法，然后对这些意见进行综合，从而得出专家的意见。最后通过对项目投资方案各评价指标的叠加分析，对方案进行决策。

第三，绿色评价指标。随着政府对环保越来越重视，外部成本内部化并由企业承担环境污染及环境治理费用将成为趋势，这将给企业增加大笔财务费用。投资项目绿色评价指标是在传统投资决策评价指标计算公式的基础上进行改进，不仅考虑项目的经济效益，还将企业生产经营过程中的外部效应作为一项潜在费用，主要是对环境污染造成的外部成本及治理过程中新创造的收益。这些指标能够帮助企业进行全面评估，降低外部环境因素给项目带来的影响。

第四，利益关系人价值分析法。该种方法的理论基础是利益关系人价值导向观点，认为企业是利益相关者的集合，企业以利益相关者价值为导向，满足利益相关者价值的实现，而不仅仅是为投资者创造价值。利益关系人价值分析法要求企业不能一味只追求股东利益，应关注利益相关者的共同利益，遵循可持续发展原则，为利益相关者创造可持续价值。低碳经济下，企业利益关系人中外部群众组织、政府的地位越来越重要，企业不能忽视他们的存在。企业各方利益关系人对企业投资活动都有不同的价值观和预期，利益关系人价值分析法优先考虑这一层面，避免了传统的投资评价方法将所有的成本和收益风险看作相同的，根据不同的成本和收益分别计量其风险，同时利益关系人价值分析法根据不同利益关系人的预期来调整相应的权重。

第五，较低的折现率法。在投资项目比选时，选择不同的资本成本进行折现，项目的净现值会表现出不同的优先次序。因此，折现率的大小对投资项目的决策具有重要的影响。传统投资决策方法往往使用企业的资本成本作为现金流的折现率。环境管理会计主张使用较低的折现率对未来的现金流进行折现。由于未来许多环境成本和收益无法用货币计量，使用较低的折现率可以得到较大的净现值，未来的价值相对于目前价值有所上升，有利于财务部进行项目比选时倾向于那些实施期长且环境效益高的方案，有利于投资项目目标与可持续发展目标趋同。

篇（10）

关键词:投资项目审计;现代风险导向审计;应用

Key words: audit of project investment;modern Risk-oriented auditing;application

中图分类号:F239 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)06-0015-02

现代风险导向审计方法在我国的运用还属于起步阶段,为适应审计环境变化和审计工作的客观要求,针对投资项目审计是一个相对审计风险较高领域的特点,采用先进的审计技术和方法,最大限度地降低投资项目审计风险,是摆在我们面前的新课题,也是今后投资项目审计的必然方向。通过对多个投资项目审计证明,现代风险导向审计是目前降低审计风险的一种新方法,它在投资项目审计中的应用是减少审计风险的有效途径之一。

1现代风险导向审计

现代风险导向审计作为一种重要的审计理念和方法,是在充分认识现有的制度基础审计和传统风险导向审计的缺陷后,研究发展的一种新的审计方法。它是指审计人员通过对被审计单位进行风险职业判断,评价被审计单位风险控制,确定剩余风险,执行追加审计程序,将剩余风险降低到可接受水平。风险导向审计不是制度基础审计之外的一种方法,而是制度基础审计的发展,是以对审计风险进行系统分析和评价为立足点,制定出的与被审计对象状况相适应的多样化的审计计划,使审计工作适应社会发展的需要。它最显著的特点就是将被审计单位置于经济环境中,从企业所处的商业环境条件到经营方式,管理机制构成控制因素,内外部各个方面来分析评估审计的风险水平,不仅对控制风险进行评价,而且要对产生审计风险的各个环节进行评价。

2投资项目审计可能发生的风险

从以往审计实践来看,投资项目审计风险的大小主要与被审计单位本身的各方面情况有关,一般情况下存在以下审计风险:

2.1 法律、法规、规章执行不严格带来的风险不执行国家法律、法规或执行的不全面和滞后,是引发投资项目审计风险的一个主要因素。投资项目建设时企业是否以相关的国家法律、法规为指导,制定的内部控制制度和管理办法是否是在国家法律、法规条款下的细化,其执行者是否通过有效途径及时掌握和执行最新国家法律、法规,企业制定的制度和办法,内部控制管理是否严格有效。诸如此类情况均会带来审计风险。

2.2 投资项目主管部门管理不到位造成的风险在审计中我们经常发现,有些风险是主管部门管理不到位造成的。主要出现在以下环节:一是建设项目程序不规范,如不及时办理各项手续;二是由于投资控制不严导致的建设项目超概算、超计划、超合同价;三是有些施工合同签订不规范,漏洞较多,合同语言不严谨、表达不清晰、含糊其词、条款不完整或前后矛盾、无签订日期、无质量要求等;四是工程结算不及时,对已完工程不及时送审,造成年终集中审计、结算的问题;五是外汇使用与批复内容不符;六是不按规定采购设备、材料的问题。

2.3 会计自身监督较弱带来的风险《会计法》虽然对会计的职责以及法律责任都作了明确的规定,但由于会计所处地位的局限,使会计监督的职权难以实现。另外,由于会计人员对所负责的业务在能力和水平上存在差异,不能保证每项业务都能够正确地进行会计核算,造成竣工决算报表编制不准确等问题时有发生,如果审计过程中未能发现,也会带来审计风险。

2.4 被审计单位提供的资料不真实带来的风险目前,审计采取的由被审计单位承诺“对提供资料的真实性负责”的方式,但在审计中照样发现许多已经承诺过的事情仍然存在问题,有时承诺仅仅是个形式而已,此类事项经常发生,报审资料的不真实,会导致审计人员作出错误的审计结论。

产生以上审计风险的可能性是客观存在的,它不受审计人员的影响和控制。对评价出的高风险环节,要实施详细审计,这样可有效地控制风险,节约审计成本。

3严格执行审计程序 减少审计风险

审计工作程序是审计机构和审计人员从确定审计项目开始到结束审计工作的步骤和顺序,要控制审计风险就要严格执行审计程序。由于审计风险贯穿于整个审计过程,对审计风险进行控制和分析,必须从审计项目的准备、实施、报告、后续审计阶段等环节入手进行审计风险的防范和控制。

3.1 在审计准备阶段,要通过了解内部控制程序,初步评估控制风险一是项目立项风险控制。确定投资项目审计要根据授权和年度审计工作计划,考虑被审计单位投资项目管理的情况和内部控制情况。二是审前调查风险控制。召开有关单位参加的审前调查暨动员会,明确调查的主要内容。三是审计小组风险控制。要根据被审计项目的内容和特点选派审计人员,指定审计组长、主审。四是审计工作方案风险控制。审计工作方案的编制对审计项目的成败有着直接的影响。主要控制点有:①审计目标。目标是确定审计内容的基础,审计目标应抓重点,抓主要矛盾;②审计程序。程序要符合审计规范的具体要求;③审计方式。组织形式必须根据审计的目的、内容而定,要有权威性和灵活性,以便充分发挥其组织职能;④人员分工。既要分工明确,又要互相配合;⑤时间进度。要根据被审计项目投资规模、工作量大小和人力而定,并适当留有余地。五是召开审前预备会。由主审介绍被审计单位和投资项目的基本情况,对项目风险进行初步评估,讨论项目审计实施方案。

3.2 根据审计实施方案以审计小组为单位实施审计这一阶段审计人员要树立风险导向意识,特别注意要求审计人员不仅对控制风险进行评价,而且要运用风险导向审计方法,并将风险导向审计与制度基础审计、账项基础审计结合起来运用。以风险为核心,分配审计资源,避免审计资源浪费。对评价出的高风险环节,实施详细审计,把它作为审计质量要求的出发点和归宿点,并作为过程控制的依据。综合运用抽样、观察、询问、分析、推理、核对等方法。这样可有效地控制风险,节约审计成本。

审计证据是提出恰当审计结论和决定的依据,是进行审计判断的基础。因此,控制审计风险就必须在审计实施过程中,紧紧围绕审计目标收集证据,且证据必须充分、有力、可靠,必须具备客观性、相关性、充分性和合法性,绝不能草率从事。审计过程中要定期总结前一阶段的审计工作,认真分析研究审计过程中遇到的各种问题,商讨解决的具体办法,并根据审计进展情况,修改审计工作方案,调整审计重点,以保障审计工作沿着既定的目标顺利进行。

审计人员根据所收集的审计证据整理编制审计工作底稿,并对其真实性、定性的准确性负责。同时要充分考虑重要性程度、可接受的审计风险、发现问题的数额大小、性质和情节等因素,从而使审计实施阶段的目光始终聚焦于重大风险领域。

3.3 审计报告是审计工作成果的反映,必须慎重对待审计报告这一重要环节要针对审计中发现的问题发表审计意见和建议。审计报告要观点明确、定性准确,用词简明、清晰,切忌含糊其词、避免处理不当,带来审计风险。对审计报告中的问题定性要合理把握尺度,要用充分的审计证据及工作底稿作支撑,提出的审计意见和建议要有针对性。另外,报告内容要完整、格式要规范。考虑被审计单位或被审计人的意见,注意提出的审计意见和建议的前瞻性和预防性,同时还要注意提出意见和建议的不可整改性和对今后管理的不可行性的风险。

实践证明管理部门对现代风险审计报告的重视程度远胜于传统制度基础审计报告。审计报告的结论及建议更易被高层管理人员接受,有利于提高审计效率、效果,在这种情况下审计工作能帮助企业以最合理的代价获得最大的成果。

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一、BT相关理论概述

（一）BT概念论述

BT（Build-Transfer）即建设移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指项目发起人通过与投资者签订合同，投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。 大部分BT项目都是政府和大中型国企合作的项目。BOT是对Build-Own-Transfer（建设―拥有―转让）和Build-Operate-Transfer（建设―经营―转让）形式的简称，现在通常指后一种含义。

（二）BT模式类型

1、二次招标型BT模式

该模式是通过招投标确定项目建设方，项目建设方组建项目公司，并由项目公司对BT项目进行融资、建设组织和管理，包括项目公司自行融资、办理工程建设有关审批手续、通过公开的招投标程序选择施工承包商、监理单位和材料设备供应商等。该模式适用于工程技术成熟、技术标准明确、投资规模较大，且业主无工程建设管理经验或能力的工程项目。

2、直接施工型BT模式

该模式是指业主方通过招投标程序选定建设方，由建设方设立具有法人资格的项目公司，并由项目公司作为建设单位对BT项目进行投融资、建设和管理，业主方在选定建设方的同时确定项目的施工任务由建设方之一或其指定的下属单位来承担。该模式下，项目公司是由建设方独资或合资设立，施工单位为建设方之一或其下属单位，因此能够同时获得投资收益和施工利润，因而此种模式应用较为广泛。

3、BT工程总承包模式

该模式是指通过招标确定项目建设方，建设方按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，由业主委托指派工程监理，项目建成后由业主回购的形式。该模式要求建设方同时具备投融资能力和施工总承包资质，且一般不成立项目公司。

4、带资承包型BT项目

该类型运作模式为：业主方通过法定程序选定同时承担投资和施工任务的建设方，建设方按合同约定负责工程施工及投资，项目验收合格后由业主回购。该模式与已被建设部明令禁止的垫资施工总承包模式相似，二者界限模糊，因此不提倡使用。

二、融资阶段

（一）资金紧缩风险

对于银行而言，大多BT项目都有政府背景，甚至具有房地产性质，因而银行对BT项目的态度明显受国家宏观调控的影响。463号文的出台，即加大政府开展BT项目的压力，又收缩银行资金供应渠道。不管是银行准备金率上调，还是监管机构有意控制银行资金流向，银行作为BT项目资金的主要来源，都存在很大的不确定性。

（二）利率风险

1、市场利率不确定性波动

在项目建设阶段，不管是以浮动利率计息，还是固定利率计息，投资方都会面临市场利率向不利方向变动而增加融资成本的可能性；在项目回购过程中，如果发起方和投资方约定采用固定利率的资本金计价方式，则市场利率上升会导致投资方付出更高的利息代价，反之，发起方承担一定的利息损失。

2、利率计算周期可操作性

在贷款合同谈判阶段，利率计算周期是决定资金成本高低的另一个重要因素。银行项目贷款采用支付原则，项目公司借款资金的实际占用时间应是从银行实际放款至贷款偿还期间，而在确定贷款期限上，不同银行对不同项目的处理办法有所不同，因此在与银行谈判过程中贷款期限的确定存在不确定性。

（三）效率风险

银行贷款的效率风险主要体现在贷款项目能否及时过会，并按投资方要求准时放款。贷款效率总的来说受两个层面的影响，一是投资方层面，二是银行层面。

三、施工阶段

（一）成本超支风险

建设成本超支风险是指在 BT 项目投资方与政府谈好回购价之后，施工成本超支而无法获得预期回报或者超出回购款而给投资方带来损失的可能性。正常情况下，超支风险是由多种因素引起的，主要包括材料、设备及劳动力市场价格、企业管理费、利润税金上调率等，但也不排除施工单位以劣充好，抬高材料价格。

（二）超支风险分解

1、造价控制风险。

投资方每月审核施工方上报的工程量，双方确认后支付工程款。如果投资方不能合理确定材料价格，对签证和工程变更把关不严，则难以有力防止施工方的不合理报价，从而造成工程量造价过高，导致超付。

2、成本溢价风险。

施工方在超额利益的驱动下，会在材料用量、材料价格方面超额计算，抱着侥幸心理（投资方把关不严）上报工程量。

四、回购阶段

（一）政府信用风险