项目投资回报方式大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇项目投资回报方式范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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二、施工企业BT项目会计核算的方法

施工企业在BT项目建设和合同执行过程中，具有三种职能：项目管理公司、项目投融资者、施工单位。所以其核算的内容包括：核算业主对BT项目的资金拨付以及资金的投入使用；核算BT项目融资费用，整个项目的投资完成情况；BT项目的建筑工程费用，核算工程收入、成本和利润；核算BT项目回购价和投资收益以及收回情况。BT模式下的会计核算分为两种：一种是投资建设方虽然进行投资，但不参与项目的施工建设，所以工程施工收入和成本不用确认，而是按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的原则，根据合同规定支付施工过程中的工程价款，确认金融资产。由于BT项目的建设周期和回购期较长，一般都超过1年，且资金量大，所以在建设期以“长期应收款”科目归集发生的投入费用，核算实际发生的成本和利息。根据金融资产的“持有至到期投资”的定义，如果项目公司有能力持有至到期且意图明确，可以在建设期结束后，由“长期应收款”科目转入“持有至到期投资”科目进行核算。项目公司在回购期的持续期间内，把每期收到实际的回购款按其占原全部回购款的比例冲减“持有至到期投资”科目，按合同规定把差额部份计入“投资收益”科目。另一种是投资建设方进行投资的同时还参与施工建设，对于业主提供建筑施工服务，应按照《企业会计准则第15号—建造合同》的规定确认合同收入及费用。对发生的借款利息，应按照《企业会计准则第17号—借款费用》的规定，将贷款利息计入工程总成本。具体会计处理如下：

（一）建设期按实际发生的成本借：工程施工贷：银行存款、应付职工薪酬、应付账款等根据项目管理公司、业主或监理公司的审核的工程进度额确认收入、成本借：应收账款贷：工程结算收入借：工程结算成本贷：工程施工同时确认税金及附加借：主营业务税金及附加贷：应交税金、其他应交款在BT项目建设期间，均重复上述会计处理。

（二）回购期BT项目的回购款及投资回报支付方式一般有两种：一种是等额本金方式；另一种方式是等额本息方式。1.等额本金方式这种方式是指回购期内每期收到等额的本金，投资收益按照尚未支付的本金余额乘上投资回报率，所以每期投资回报不等，本利和也不等。具体步骤：（1）确定建设期末回购的基价；（2）计算在确定的偿还期内每期应偿还的本金；（3）计算每期应支付的投资回报=尚未支付的余额×投资回报率；（4）每期的本利和=每期应偿还的本金+每期应付的投资回报。2．等额本息方式这种方式是指在项目回购期，每期支付的本金和投资回报之和是相等的，但每期支付的本金数和投资回报数均不相等。具体步骤：（1）确定建设期末回购的基价；（2）根据年金现值系数计算出每期相等的偿还金额；（3）计算每期应支付的投资回报=尚未支付的余额×投资回报率；（4）计算出每期偿还的本金=每期相等的偿还金额-每期应支付的投资回报。两种支付方式的不同可以看出：采用等额本息的方式，每期支付的金额相等，但前期支付的本金少，投资回报多，后期支付的本金多，投资回报少；采用等额本金的方式，每期偿还的本金一样，但前期支付的投资回报多，后期相对较少。

（三）收到合同价款时借：银行存款贷：应收账款。

三、加强施工企业BT项目财务管理的建议

（一）承接BT项目事前应做好前期决策的融资准备和财务支持工作在公司经营部门的协调下，各相关职能部门应当对照招标文件的要求，对项目进行综合分析论证，对项目的总体风险进行预测，对项目业主的信誉、财政状况进行充分调研，对项目收益和融资成本进行测算，并对融资方式和融资方案进行选择，并和贷款银行进行融资洽谈，制定积极的财务管理制度，创造良好的财务环境，为BT项目提供强有力的财务支持。

（二）投标报价时要充分考虑资金成本由于BT项目的建设期和回购期较长，在测算投标报价时，对融资费用及融资风险要考虑充足。如对融资方案和融资方式的选择对融资费用的影响、国家宏观调控的货币政策对贷款利率和利息的影响、项目实施过程中施工成本的融资成本控制，这些都会给BT项目的资金成本带来风险，所以在资金能够按期足额取得的条件下，公司才能考虑是否参与BT项目的投招标工作，并结合BT项目的进度计划和融资情况对用资计划进行定量地分析，制定预算，控制资金成本，满足施工进度需求。

（三）合同签订时要与招标文件衔接，确保合同签约质量BT项目的合同中须明确回购基准日、回购期数、回购条件和回购期资金利率等。对每期回购款的具体支付时间、履约保证金的退还时间等同样须在合同中明确规定。为确保回购资金的按期支付，还可以要求政府或业主出具项目回购承诺函，或以第三方（银行）的名义提供回购担保函。

（四）施工阶段要加强总体筹划，提高工程质量施工单位要组建BT项目的管理机构，落实内部考核目标。编制项目资金的预算，落实融资资金到位，并制定科学的建设计划，按照工程进度合理安排资金使用量，控制融资费用。同时定期召开项目分析会，及时发现问题，促进项目经营目标的实现。当BT项目完工达到验收条件，及时办理材料调差、人工单价、设计变更等资金费用的调整工作，及时清算监理费用、建设管理费等资金费用，项目审计决算后，与业主确认项目回购基价，计算确认建设期资金利息。

（五）重视回购期的资金收回，确保企业收益BT项目竣工后，按业主要求做好项目的移交，配合审计部门做好审计工作，业主按合同约定按时支付回购款，若出现不能按期收回时，应派专人及时与业主进行沟通谈判，及时解决资金回收问题，减少企业资金额外的融资成本。

篇（2）

按照国内PE机构常见的退出方式，即IPO退出、企业并购（M&A）、股权转让、清算、管理层并购（MBO）来看，通过IPO退出是公认的最优选择。《英才》记者查阅Wind资讯数据，统计出 2015年10月至2016年10月PE的退出情况。

从统计可知，PE选择最多的方式并非IPO，而是企业并购，金额达601.21亿元;而随着A股市场IPO审核的日趋严格、排队时间较长，尽管潜在获利也较高，但退出金额和案例数目都不及企业并购。在“资本寒冬”下，PE机构手中的项目该及时兑现是等待更高回报？ IPO退出 并非每笔都能获利

2016年10月共有15.67亿元账面金额通过IPO上市退出，其中沪市平均发行市盈率为22.92，共有11.79亿元账面金额退出，总投资金额为6.07亿元，投资回报倍数约为0.94;深市平均发行市盈率为22.51，共有3.88亿元账面金额退出，总投资金额为0.96亿元，投资回报倍数约为3.04。

当然不是每笔PE上市投出的投资都是获利的，根据Wind数据统计显示2015年10月至2016年10月共有7家IPO公司，背后的PE机构上市退出（以账面金额为依据），投资回报倍数为负数。

根据wind数据统计2015年10月至2016年10月共有175家PE机构从94家IPO企业成功退出，从IPO企业角度统计分析，PE机构上市退出获利占总体的92.55%。

依据近一年的数据统计发现PE通过IPO退出持有时间平均为58.55个月，每家机构平均投资2734.12万元，投资回报倍平均数为3.15。

非IPO退出 持有周期短一半

目前PE机构除了通过IPO退出以外，还有其他的方法，如：企业并购（M&A）、股权转让、清算、管理层并购（MBO）等多种方式。

根据Wind资讯数据显示，从2015年10月至2016年10月PE通过M&A方式投资总金额1亿元以上的共40笔，10亿元以上的共5笔，最高投资金额是元禾与中信资本控股分别投资“哲信信息”与“郑州金惠”金额皆为24.375亿元元，通过M&A方式推出皆获利0.13倍。

根据数据统计分析发现近一年以来M&A方式获利平均倍数约为1.87倍、股权转让平均获利倍数为0.9倍。M&A退出项目PE持有期间平均为22.27个月，股权转让持有期间平均为20.31个月。

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中图分类号:F830.59 文献标识码:A

文章编号:1000-176X(2009)12-0075-07

BT模式下交易结构的核心关系是前期由投资方投入资金建设项目,后期由回购方分期支付项目回购价款以偿还投资方的投入,其实质是发起方在此期间向投资方进行了融资,因此,在回购阶段需要根据事先约定的资金成本向投资方支付投资回报。对于投资方来说,其投资BT项目,在于依靠自身的投融资与建设能力期望从项目的工程建设环节和回购价款支付环节获得收益;而对于政府方(发起方)而言,则希望通过采用BT模式缓解财政资金投资基础设施项目的资金压力,提高资金使用效率。因此,在BT项目的招投标及合同谈判阶段,围绕项目回购价款的一系列问题,如项目回购价款的组成与确定、回购支付方式与回购期限的选择等成为发起方与投资方关注的核心问题。

虽然近年来BT模式在我国发展迅速,完成了许多重大基础设施项目建设[1],但我国对于BT模式的法律法规等制度建设滞后,总体上对BT模式缺乏明确的界定、没有统一及配套的法律规范、欠缺规范合同的指引[2]。而有关BT模式的理论研究主要关注于BT模式的比较分析[3]-[4]、实施BT模式的制度风险与BT项目运作中的风险问题[5]-[8]以及BT实践中暴露出来的问题的应对策略[9]-[10]等方面,对于BT项目回购价款相关问题的研究相对不足。

因此,对于BT项目回购价款相关影响因素及作用机理进行分析,为政府方在合同谈判中的策略选择进行理论指导,从而合理确定项目回购价款及回购方式,并通过合同条款对项目回购价款进行控制,有利于BT项目的成功运作。

一、BT建设模式及项目回购价款相关概念界定

(一) BT模式

BT(Build-Transfer)模式,即建造―移交模式,是当今国际基础设施项目建设领域中被普遍采用的投资建设模式,指政府通过特许协议,引入社会资金或国外资金进行专属于政府基础设施项目的建设,基础设施项目建设完工后,投资者不对该项目进行“经营”或“拥有”,而是按照政府特许协议由政府回购[3]。因此,BT模式是一种投资方式,有别于普通的工程总承包方式。BT项目的具体运作方式主要可以划分为以下几种:

1.施工二次招标型

即政府方招标选定的投资方(联合体)仅承担投资职能,由其设立具有法人资格的项目公司作为建设单位负责项目的融资、建设组织和管理,项目建成后由政府方回购[1]。这一模式下,投资方不直接负责项目实施,设计方、监理方及施工总承包方均需要项目公司二次招标确定。相应地,项目建设风险最大程度地转移给了投资方。

2.直接施工型

即政府方招标选定投资方(联合体),由其成立具有法人资格的项目公司作为建设单位,负责项目的融资、建设管理与施工总承包,项目建成后由政府回购[11]。其特点在于施工不需要二次招标,投资方(联合体)需要同时具备融资能力与施工总承包资质,监理由政府方和项目公司共同委托。投资方可以获得投资回报与施工利润,从而应用较广。

3.施工同体型

即政府方招标选定同时承担投资、建设管理和工程施工的项目投资方(联合体),由其设立项目管理机构(不具备法人资格)进行建设管理,其特点是项目的主要施工承包商与投资方、项目管理机构直接同体[11]。该模式下,设计、监理等一般都由政府方委托,相应地则承担更多建设风险。

以上运作模式是BT项目实施的主要模式,实践中曾经出现过的垫资施工型模式[1],因其极易作成建设部明令禁止的垫资施工总承包模式而较少采用。

(二)政府借款投资代建方式与BT引资方式在投入总成本上的比较

1.定性分析

(1)从融资的角度来看,引资建设的资金成本一般较高,因此,只有在政府缺乏基础设施建设资金,而且又难以从开发银行贷到资金的情况下,才可以选择引资建设方式。

(2)从项目管理角度看,由于BT模式选择市场化运作方式,可以减少政府的行政干预,尽可能减少设计变更,可以有效控制投资。在选择出资人及建设单位环节市场化程度越高,越可以引入竞争机制,节约政府的建设投资。如果市场化程度不高,可能会出现一些寻租行为,不利于发挥BT的效率优势。

(3)从行政成本角度来看,BT模式虽然由私人资本全过程建设,但是,对政府相关部门的监管水平较高,所以,行政成本节约效果并不一定显著。

2.定量分析

(1)假设这两种模式建设成本一致,即项目建设完成后二者总建设费用一样,都是10 000万元(1亿元)(如表1、表2所示)。

(2)假设代建模式政府投资全部来自于借款,利率5.94%,而BT模式的投资回报率为8%。

(3)BT引资模式下项目回购期5年,代建模式下,借款偿还期为5年。

(4)二者的回购方式或借款偿还方式采用的等额本金方式。

按照国家对代建取费的规定,代建单位代建费113万元。

因此,1亿元的项目其代建费=63+(10 000-5 000)×1%=113万元,这部分费用加到总支付的本利和中得到项目总投入成本为11 895万元。如表2所示。

可见,BT引资模式比代建模式多投入成本=12 400-11 895=505万元,大约500万元。

因此,BT引资模式的总成本高于代建模式,只有在政府资金短缺,无法从其他渠道获得建设资金,项目又急于建设时采用较为稳妥。

(三)BT项目回购价款

融资建设的项目原则上应由政府支付回购金进行回购。政府所需要支付给BT承包商的全部费用包括工程建设费用以及融资费用。根据包含关系,将回购价款分为回购基价和回购总价两个层面来讨论,回购总价包括回购基价,但同时回购基价又是计算回购总价的依据(如图1所示)。

图1 BT项目回购价款构成

1.项目回购基价

由工程建设资金与建设期融资费用两部分构成[12]。

(1)工程建设资金。包括BT项目建造期内的建筑安装工程费用、设备与工器具购置费用及其他约定费用,一般不包括动拆迁费用、设计费用等。

(2)建设期融资费用。是投资方在建设期的资金成本,由银行贷款利息和建设期的自有资金投资回报两部分构成。

2.项目回购总价

主要包括回购基价与回购期融资费用。理论上说,若回购期融资费用为0,即BT项目完成时点由政府方一次性回购,则由于未发生回购期资金成本,回购总价即回购基价。

(1)回购基价。回购期开始时通过双方回购协议中约定的回购价款构成内容与计算方式核定而形成的政府方应该支付给投资方的全部费用,包括工程建设费用与建设期融资费用(若存在回购缓冲期,则该期相应的融资费用也计入回购基价)。

(2)回购期融资费用。项目完成后,投资方的资金被继续占用而发生的资金成本,随回购价款的逐期支付而减少。

3.投资回报率的确定

BT模式的投资回报率的确定,国内通行的做法通常在同期银行贷款基准利率的基础上上浮2―4个百分点。

(1)如果BT出资方只出资,不建设,其投资回报率取上限;如果既出资又建设,其投资回报率取下线。

(2)回购期长的项目投资回报率高于回报期短的项目。

(3)建设期只按借款对待,回报率低,则回购期的回报率就要高些,双方进行谈判认可。

(4)实际上最简便的方法不区分建设期和回购期,统一给定一个投资回报率,建设期的投资回报(融资费用)参考建设期利息的算法,当年投入按半年计算投资回报,以前各年投入及未偿还的投资回报(利息)按全年计息,回购期按具体的回购方式进行计算。

假设投资者在建设期初一次投入资金,投资者要求的收益水平为银行同期贷款利率r,项目建设期为n,回购期限为m,投资年固定回报率为i。则:只出资不建设的一次投资回报计算公式如下:

i=(1+r)n+m-1n+m(1)

假设期为2年,根据公式(1),则投资回报测算结果如表3所示。

二、BT项目回购价款影响因素及机理分析

对于政府方而言,在与投资方进行回购协议谈判前必须确定项目回购总价控制措施与回购策略选择,以期更合理地利用未来财政资金,提高其使用效率。因此,在项目前期招标确定投资方的准备过程中,必须研究回购价款的相关影响因素及其作用机理,从而在合同谈判过程中进行合意的选择。BT项目回购价款的相关影响因素主要有:①资金投入方式;②建设工期;③工程变更;④基准利率与投资回报率;⑤回购支付方式;⑥回购期限等。其中,①②③④主要影响项目的回购基价,而④⑤⑥则影响回购总价。下文具体分析前述因素对于项目回购价款的影响机理。

(一)资金投入方式

BT项目一般为投资规模较大的基础设施项目,项目所需建设资金除一部分为投资方注入的资本金外,大部分是通过向银行或金融机构融资获得。不同的资金投入方式对回购价款有如下影响:第一,自有资金比例会影响到投资方的投资内部收益率与回购价款。若对于BT项目的资本金比例约定一个范围,则投资方通过减少自有资金比例(即取下限)充分发挥财务杠杆作用会提高项目投资的内部收益率[13],并因为计息基数额的加大会增加建设期的资金成本,从而使建设期融资费用提高。第二,在固定自有资金比例前提下(如我国基础设施项目一般为35%),自有资金与借入资金的投入次序对于回购价款的影响具有不确定性。BT实务操作中,投资方的借入资金均计算其资金成本而构成建设期融资费用,但其自有资金的投资回报则存在两种情况(计或不计)。在不计算自有资金回报的情况下,显然先投入自有资金有利于建设期融资费用的减少,而对于其自有资金回报率与贷款利率取值不同时,投入次序也影响到建设期融资费用。第三,资金投入的不平衡性对回购价款产生影响。若项目建设初期大量投入建设资金,则因其计息周期拉长而产生更高的资金成本增大了政府方的建设期融资费用。

(二)建设工期

理论上,BT项目建设工期越长则资金成本会增大,在工程建设费用不变前提下缩短工期会节约资金成本,使建设期融资费用进而项目回购基价下降。但具体项目的建设规模与标准、建设条件及其他不确定性因素的客观存在,使项目建设工期具有一定的不确定性,有可能使项目进度偏离合同理想状态造成工期延误,从而影响项目回购基价。具体存在如下几种情况:第一,可原谅的工期延误往往会使回购基价增加;第二,不可原谅的工期延误则因投资方的过失而由政府方反索赔可降低项目回购基价。

(三)工程变更

在BT项目建设实践中,工程变更是不可避免的,工程变更通常会加大项目的建设工程费用。但对于项目回购基价的影响与具体的BT运作模式关系密切,如采用二次招标型 BT模式[14],则项目建设风险均由投资方承担,设计、监理、施工均与投资方直接签订合同,由此发生的工程变更引起的费用增加主要由投资方承担,在一般总价合同框架下,对于政府方应支付的回购价款影响较小;若采用垫资承包型BT模式[14],由于投资方主要承担融资与直接施工任务,相应的设计、监理由业主方招标并负责管理,工程变更的相关风险主要由业主方承担,从而发生的工程建设费用增加及资金成本增加会进入回购基价。

(四)银行基准利率与投资回报率

银行基准利率与投资方的投资回报率主要通过影响融资费用(包括建设期与回购期融资费用)而反映到项目回购价款中。在BT项目招标阶段一般由投标人自报投资回报率,并在中标后最终与政府方谈判予以确定,对于政府方而言,往往要求其资金成本低于银行利率(体现出政府方选择BT模式实施项目较从银行贷款的优势),而其投资回报率则参考银行基准利率与行业特点在谈判中确定。而具体操作中,为简化计,可以不具体区分自有资金回报与融资资金的利息,统一在银行同期贷款基准利率基础上上浮一定百分比[13]。总之,基准利率与投资回报率的高低对于回购价款产生同方向的影响,而如果允许其随着银行利率变化相应调整,则政府方将承担利率风险。

(五)回购支付方式

主要包括不同还款方式与单期时间间隔的选择等,其对项目回购总价的影响各不相同:第一,在回购期内,对于回购价款的支付主要有两种方式[2](等额本金与等额本息),采用等额本金的方式则意味着投资方本金的提前回收从而提高其内部收益率,对于投资方更为有利[13]。第二,虽然业界对于回购期内多采用以年作为单期时限,年末付款的方式,但显然单期时间间隔的缩小有利于节省回购总价。相对于以年为单期,若采用更小的支付周期,则由于未付价款的计息时间缩短而降低了回购期的融资费用,减少了回购总价。

(六)回购期限

回购期限对于回购总价的影响相对简单,在其他因素不变的情况下,缩短回购期限对于投资方意味着本金的尽快回收从而提高了内部收益率;对于政府方,则由于回购基价计息周期的缩短而降低了回购总价。

三、BT项目回购价款影响因素变化举例

假定某BT项目投资估算为10亿元,要求投资方自有资金比例为35%,计划工期为24个月,投资方自有资金投资回报与贷款利率均按5.94%计,计算期以半年为一期(期初投入)。由于工期变化、工程变更等因素的影响相对较明确,以下重点结合投资方的不同的资金投入方式、回购支付方式与回购期限进行计算,以比较不同因素变化对于项目回购价款的影响方式。

(一)不同资金投入方式对回购基价的影响

由于该案例中,投资方自有资金比例确定,投资方自有资金回报率与贷款利率均按同期银行贷款利率(5.94%)计算,则不同的资金使用计划将对回购基价产生影响(如表5所示)。

表5不同资金投入方式对项目回购基价的影响对比单位:亿元

资金投入计划开工投入额/融资费用7个月投入额/融资费用13个月投入额/融资费用19个月投入额/融资费用回购基价

等额投入2.5/0.2972.5/0.2232.5/0.14852.5/0.074310.743

从小到大1/ 0.11882/0.17823/0.17824/0.118810.594

从大到小4/0.47523/0.26732/0.11881/0.029710.891

从表5可见,不同的资金使用计划将产生不同的回购基价。显然,资金投入由小到大的方式产生的回购基价最低,其主要原因在于后期投入的较多资金因为计息期短而产生较低的建设期融资费用。

(二)不同回购支付方式对回购总价的影响

即比较不同的还款方式(等额本金与等额本息)与不同的支付单期时间(年、半年、季、月等)对于回购总价的影响情况。

1.不同还款方式对于回购总价的影响

假定回购基价为10.743亿元(如表5所示),回购期为2年(单期为1年),比较不同还款方式对于回购总价的影响情况。

表6不同还款方式下项目回购总价对比单位:亿元

还款方式第1年末本金/融资费用第2年末本金/融资费用回购总价

等额本金5.3713/0.63815.3713/0.319111.6997

等额年金5.3902/0.63815.6702/0.358112.0566

从表6可见,等额年金的还款方式相对投资方更为有利,政府方为此多付出了回购总价,即项目回购期的融资费用上升。

2.不同支付单期对于回购总价的影响

同理,假定回购基价为10.743亿元(如表5所示),回购期为2年,假定以等额本金方式支付,分别取单期时间为年、半年、季等计算其对于回购总价的影响(如表7所示)。

表7不同支付单期对于回购总价的影响对比单位:亿元

单期时间第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期回购总价

年6.00945.690311.6997

半年3.00482.92512.84532.765511.5407

季1.42271.41271.40271.39281.38281.37281.36281.352911.1022

从表7可见,回购支付单期的时间对于回购总价也产生影响,相对于以年为支付单期,以半年、季度为支付单期时回购期融资费用减少,相应降低了回购总价。

(三)不同回购期限对回购总价的影响

仍假定回购基价为10.743亿元(如表5所示),以等额本金方式支付回购款,单期为1年,分别取回购期限为2―5年,比较回购总价变化情况(如表8所示)。

表8不同回购期限对回购总价的影响对比单位:亿元

回购期限回购总价(回购期融资费用)

2年11.7002(0.9572)

3年12.0193(1.2763)

4年12.3384(1.5953)

5年12.6574(1.9144)

从表8可见,回购期延长,因为回购基价产生的融资费用增加导致回购总价上升;从另一角度而言,是由于投资方的本金被占用时间延长而产生的资金成本增大。

四、政府方对于回购价款控制的策略

基于前文对于回购价款影响因素及其作用机理的分析,政府方在招投标及合同谈判过程中应该有针对性地采取措施,有效控制项目的回购价款并采取合理的回购策略,最终反应在合同文本中作为项目建设阶段及回购阶段处理回购价款确定、调整及支付的依据,合同机制仍然是政府方有效控制回购相关问题的主要手段。

(一)加强合同价款的控制,严格建设期的资金监管

在BT项目的招标阶段,原则上应以批准的项目概算下浮一定比例报政府批准后作为招标控制价,由投标人竞价形成项目的合同总价,以之作为项目回购的暂定基价。对于投资方的资本金比例及注资方式进行明确约定并制定监控条款,保障其资本金注入在规定时间每期足额到位。要求投资方编制合理的资金使用计划,并严格审查防止其不平衡的资金投入而产生更多的融资费用。在合同条款中载明投资方的融入资金到位时间,并通过在银行设立工程建设专项资金账户加强对于投资方的资金监管,防止其挪用项目建设资金并保障工程款按期足额拨付。

(二)严格控制项目建设工期,加强工程变更审查

项目工期的延误与工程变更均可能造成项目回购基价的上升而增大回购总价。在招标阶段,政府方应该加强监督投标人的工程建设实施方案,审查其进度计划的合理性。在合同谈判过程中,应进一步加强项目进度计划的审批,并通过相应条款保障项目按进度计划推进工程建设,并对可原谅的工期延误等条件进行明确约定,尽量清楚划分工期延误的责任归属,防止回购价款增加;同时,在合同谈判过程中,对于工程变更应明确约定其严格的实施程序,对于政府方可予认定并同意调整合同价款的变更要有明确的约定。

(三)准确预测项目融资成本与投资回报率

BT项目的回购价款与投资方与政府方商定的融资成本与自有资金回报率关系敏感,特别是对于BT实践中给予投资方单一回报率的情况。应重点加强对于投资方回报率的测算,在招标或合同谈判过程中合理确定回报率,从而既保障投资方的合理利润,又节省了财政性资金。投资方回报率的确定需要结合银行同期贷款利率、行业基准收益率、项目特点及政府方信誉等因素;给予投资方固定回报率时,应重点预测银行同期贷款利率的年浮动趋势与宏观经济趋势,并与投资方谈判商定。

(四)合理选择项目回购策略

政府方的回购策略选择受到政府方未来财政资金收入的严格约束,在准确预测未来几年政府财政资金筹措能力及确定其资金优先使用计划的前提下,适当缩短回购期限,增加回购支付单期数,有利于减少项目回购总价,同时对于投资方而言,其投资回报也更高,是一种“双赢”的结果。

五、结 论

BT模式与传统的投资建设模式相比,可以缓解项目建设期政府财政资金的压力,提高投资效率,分散投资风险,有利于发挥大型建筑企业在资金和技术方面的综合优势。可以预测,BT模式在我国未来城市基础设施建设中会发挥越来越重要的作用。但作为一种主要应用于我国公益性或经营性较差的城市基础设施项目的新模式,由于缺乏BT项目专门的法规政策,对于BT模式运作的关键环节的理论研究与实务探索相对不足,制约着该模式发挥优势。本文主要针对政府方与投资方回购协议谈判中重点关注的回购价款确定及回购支付方式选择,研究了BT项目回购价款的相关影响因素并重点分析其作用机理,结合案例给出了算法及验证,并进一步为政府方在项目前期能够结合项目实际确定出相应的应对策略,为政府方合同谈判过程中对于回购价款的确定与回购方式的选择,以及合同条款中对于回购价款的控制提供理论上的指导。

参考文献:

[1] 童琳.公共基础设施的BT模式运用研究 [D].同济大学博士学位论文,2007.19-20.

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篇（4）

近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。

一、长沙商业地产发展现状

1.商业地产发展速度较快

相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。

2.商业地产市场运行基本稳定

近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。

表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况

（单位：万，元/）

注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统

3.新开发区域商业地产待售量大

近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。

二、商业地产投资回报分析

1.调查基本情况

本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。

2.分类别投资回报率分析

注：图中定期存款指整存整取

图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较

2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。

3.分区域投资回报率分析

图2 各区域商业地产投资回报率的比较

从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。

4.分地段投资回报率分析

图3 商业地产投资回报率分片区的比较

从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。

从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。

三、主要结论

长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。

四、对长沙商业地产发展的建议

1.科学规划商业地产的布局及方向

一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。

2.加强商业地产开发和营销的市场监管

提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。

3.加强商业地产后期运营的政策支持

在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。

4.推进商业地产的转型升级

鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。

参考文献：

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中图分类号：TU72 文献标识码：A

1概述

BT模式一般应用于非经营性的基础设施和公益性项目建设。BT作为一种投融资模式，其在融资和建设中给投资方带来的高风险决定了它的总建设成本相比工程建设的常规模式（业主方出资，通过平行发包、项目总承包或代建的形式招标施工单位，工程的所有权一直归业主所有）要高，所以，BT模式下的造价控制对整个建设项目的成败显得尤为重要。

根据中华人民共和国《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，河南省人民政府确定了“优化发展高等教育”的目标。在大力提高高等教育整体水平及办学实力的同时，河南省一些高校也面临着很多困难，如校园占地面积小，无发展空间，校园内功能型建筑如教学楼、图书馆、实验楼、学生宿舍、学生食堂等使用面积小，生活或教学设施陈旧、落后，无法满足高校教学规模扩大后学生正常的学习、生活需要。为了彻底解决制约学校发展的瓶颈，高校在家底薄，又没有财政支持的情况下，只能广开融资渠道，到郊区征地建设新校区。本文仅就河南省郑州市某高校采用BT模式建设新校区的案例，谈谈加强工程造价控制与管理的一些意见。

2项目背景

河南省郑州市某高校，近年来自筹资金在郑州市南大学城征地600亩，于2012年6月采用BT招标的形式建设新校区。工程招标时，新校区所在地区农民的安置补偿问题还没有得到妥善解决，导致新校区的地质勘察无法按时进行，设计单位因此无法提交施工图。所以整个工程项目的造价无法确定，也就无法按常规模式进行招标。为了保证项目能够按原计划进行，经多方协商，学校决定按“投资回报率”招标的方式实施招标，工程造价待施工图完成以后，由学校与BT投资人在造价咨询公司的参与下现场核对进行确定。

3该工程采用BT模式在造价控制方面存在的问题

3.1BT合同价款的构成内容复杂

BT项目的合同价款即项目回购总价款，它的构成可用图1表示。

图1

3.2费率招标的形式使工程合同价格体系存在很大的不确定性

常规的BT招标是在施工图及建安（即建筑安装，以后同）工程的预算价确定以后进行的，所以，建安工程的造价作为一个确定值订入BT合同。本工程招标时只招一个“投资回报率”，建安工程造价在签订工程合同时还是未知数，这给工程造价的控制与管理带来了很大的不确定性。

3.3回购价款的计算受多方面因素的影响

3.3.1BT项目的回购价款与“投资回报率”关系密切

在BT招标与合同谈判的过程中如何合理确定投资回报率，使其能够最大限度地节约学校的投资资金，又能保障投资方的合理利润，是决定本工程造价控制与管理工作的重中之重。

3.3.2不同的回购方式及回购期限对回购价款也有很大影响

（1）不同回购方式对回购总价的影响

假定回购基价为9.6亿元，回购期为3年（单期为1年），3年期贷款利率为6.15%，比较不同的还款方式（期末一次支付、等额本金支付、等额年金支付方式）对回购总价的影响（采用复利法）。

从表1可见，采用等额本金的支付方式回购方实际支付的回购价款最低，但前期还款的压力较大，三年末一次支付的方式回购价款最高，优点是前期没有还款压力。

（2）不同的回购期限对回购总价款的影响

表2 不同的回购期限下回购价款对比

（单位：亿元）

回购期限 回购总价（回购期利息）

2年 10.8171（1.2171）

3年 11.4823（1.8823）

4年 12.1886（2.5886）

由表2可知，回购期越长，回购期融资费用越高，从而导致回购总价越大；从另一个角度来看，是由于投资者的本金被占用时间延长，造成资金成本增大。

4.本工程在造价控制与管理方面采取的措施

4.1设计过程中推行限额与优化设计

做好BT工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键。本工程的初步设计及施工图设计由回购方委托设计单位完成。回购方要求设计单位在保证不影响工程的功能性要求及工程质量的基础上推行限额设计。为使限额设计达到预期目的，设计成果要求实用、先进、经济，可推行多方案比较与优化，具体方案比较与优化实施从以下几个方面入手。

4.1.1进行结构体系、布置的优化

选择比较规则的平面方案和立面方案，尽量避免平面凹凸不规则的情况，控制平面长宽比，使结构刚度中心与质量中心尽可能靠近；选择合理、均匀的柱网尺寸，使板、梁、柱、墙的受力合理，从而降低构件的钢材用量。

4.1.2重视材料的优化及基础设计的优化

考虑到材料自重对结构受力影响较大，应尽量选用轻型材料。基础造价占结构造价比重最大，所以基础的节省将对整个工程造价的降低起到关键性的作用。新校区的核心工程——图书馆规划了一部分独立地下室，设计时对地下室的埋深、底板顶板的结构形式以及侧墙的设计、基坑的支护等必须进行充分的比较和科学的验证，尽可能采用科学合理的方式以节省造价。

4.2在BT招标与合同拟定过程中对“投资回报率”、回购款的计算公式进行准确描述

4.2.1“投资回报率”的定义

投资回报率是投标人综合考虑建设期利息、招标服务费、投资人的工程造价咨询费、投资回报等费用因素后综合折算的费率。

4.2.2回购款的计算

4.3招标过程中准确预测“投资回报率”

本项目与常规BT项目在招标过程中的最大不同之处是无法确定工程造价，评标过程中商务标的评审对象是“投资回报率”，并在招标文件中对“投资回报率”设定控制上限。“投资回报率”上限的确定需要重点参考银行同期贷款利率、建筑行业基准收益率、项目特点及校方的信誉而定。必要时候可咨询相关经济专家，准确预测建设期间社会宏观经济趋势及银行同期贷款利率的年浮动趋势。

4.4加强建筑安装工程的预算价、变更价及材料价的控制

4.4.1建筑安装工程预算价的控制

建筑安装工程预算价采用工程量清单模式，由回购方委托造价咨询公司编制，发给投资方确认，经投资方复核后造价误差在±50万以内的，以回购方编制的造价为准，不再修改。如双方误差超过±50万的，回购方复核后进行修正。以上办法确定的预算金额补签入BT合同。

4.4.2工程变更的控制

已标价工程量清单中有适用于变更工作的子目的，采用该子目的单价；已标价工程量清单中无适用于变更工作的子目，但有类似子目的，可在合理范围内参照类似子目的单价；少数新增项目的单价在已标价工程量清单中无适用或类似子目，可参照省造价管理部门颁布的施工期间的定额、费用标准、价格信息，由回购方、监理方与投资方共同商议解决。

4.4.3材料价的调整

钢材、商品混凝土、水泥、中砂等大宗建筑装饰材料招标时的基期信息价与施工期的信息价出现价差，给予调整涨跌超过10%的部分。

4.5合理选择回购策略

回购策略的选择受老校区置换工作的影响，而老校区置换的前期准备工作可以在新校区建设的同时开展。新校区BT项目运行初期，学校即成立了“老校区置换工作组”，马不停蹄地奔走于各级政府、主管厅局及兄弟院校之间，了解政策，学习经验，调查当地房地产市场，与实力雄厚的投资商或开发商接触，根据郑州市土地市场行情开始进行试探性报价，力争在新校区成功搬迁之后立刻进行老校区置换，置换所得资金对新校区的全部资产进行回购。

在准确预测老校区置换资金到位情况并考虑各种最不利情况的基础上，合理选择回购策略如下：（1）如果回购资金能够分批到位，且前期资金可以保证，采用等额本金的方式支付回购款；（2）尽量缩短回购期限，减少不必要的回购期利息。

结语

BT模式用于高校新校区建设项目是一种尝试，BT项目工程造价的复杂性及不确定性值得项目的参建各方高度关注。做好BT项目的造价控制，不但要重视施工及结算阶段，更要重视设计及招投标阶段；不但要重视建安工程本身的造价，更要重视回购策略的选择及“投资回报率的测算”。随着我国国民经济的高速发展及城市化进程的推进，工程建设行业的投资会出现越来越多的BT模式，BT模式下的建设项目工程造价控制也将日益引起业界的关注，希望本文的研究结果对以后的BT项目造价控制起到抛砖引玉的作用。

参考文献

[1]全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程经济.全国一级建造师执业资

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关键词 BOT方式 BOT方式法律关系 BOT特许协议 BOT投资回报率

一、BOT概述

(一)BOT含义

BOT即建设―经营―转让,是英文build-operate-transfer的简称。BOT方式实质上是一种融资的方式。其具体内涵是指一过政府或其授权的政府部门经法定程序通过特许协议将国家拥有的特定基础设施或工业项目的筹资、投资、建设、营运、管理和使用的垄断权在一定时期内赋予给本国或外国民营企业集团(项目公司),政府保留该项目、该设施最终所有权及相关自然资源永久所有权。在经营期内,项目公司可以自主行使其对该项目,该设施的管理权和经营权。但经营期满以后,项目公司将该项目或该设施无偿转移给政府所有。

由于按照传统,公共资金与私人资本之间往往有着明确的界限,使用方式和目的也大相径庭。与公共资本用以公共利益为目的不同,私人资本投资是为了盈利。而在BOT方式中,私人资本参与的是公共事业的建设。尽管私人资本可以通过使用一定年限的特许经营管理权来收回投资进而赢利,但从其实际的效果来看,是达到了实现公共利益的目的的。因此可以认为BOT是私人资本在政府领域的有限扩张。

BOT方式为国家在涉及到公共利益的重大基础建设中提供了一个新的融资方式。这种最早自20世纪80年代出现在土耳其的融资方式由于其达到的资源配置的效果良好,很快在世界各地盛行。英吉利海峡隧道、澳大利亚悉尼港隧道工程、香港东区隧道、马来西亚高速公路、菲律宾的电厂项目等都是世界上比较著名的BOT项目。

(二)BOT法律关系及其特征

1.BOT方式中的法律关系

BOT方式中的当事人包括政府主管部门、项目公司、投资股东(项目主办人或称项目投资人)、项目贷款人(金融机构),建设公司、原料供应公司、设计公司、保险公司、营运商、经营管理公司,以及项目产品或服务的购买人、设施使用人、项目投资回报和贷款偿还的担保人、项目公司的经营管理人等。这些当事人中,最重要的是政府和项目公司。

政府在整个BOT方式中占主导地位。设施建设的决策、总体规划等都由政府根据本国本地区的实际情况,依照其发展策略来制定。在发展中国家,政府的主导地位更是鲜明。尤其是在我国,基础设施的建设决定权完全属于政府,因此在BOT方式中,项目的决策和管理政府都起决定的作用。

2.法律关系的特征

(1)特许协议主体的双重性

BOT方式中处于核心地位的是特许协议。特许协议主体的特殊性在很大程度上决定了BOT方式的复杂性。正是通过特许协议,政府授权私营企业进行公共基础设施的项目的设计、建设、运营等。相对于一般的特许协议,BOT特许协议的主体有以下特别之处:

BOT特许协议的一方是东道国政府,其在特许协议中扮演着双重角色,既是特许项目的发包方,又是公共权力的执掌者。政府既是协议的当事人,还是管理者。协议的另一方一般仅限于外国人,但对私人资本的国籍一般没有特别的限制。BOT方式的初衷就是为了吸引外资,因此在急需资金的公共项目中,尤其是资金严重缺乏的国家,更是不会对资金的国籍做出限制。

(2)BOT融资方式的特殊性

BOT融资方式与一般的融资方式不同之处在于,融资以后偿还建设资金的来源不同。一般的融资方式是以项目主办人的全部资产作为偿还建设该项目所用资金的来源。而在BOT方式中,由于BOT项目大多是一些涉及国计民生的基础设施建设项目,这些项目需要大量资金投入,其投资风险是单个私人主体所不能承受的,因此BOT方式中的项目融资就是指利用项目的未来收益作为偿还建设该项目所用的资金。

(3)BOT方式风险特殊性

BOT方式融资,周期长,标的额大。因此风险也比一般的融资方式不仅高出许多,而且面临的风险种类也多。自然因素、政治因素、商业因素都可能是造成融资风险的原因。

二、BOT运用中所遇到的法律问题

(一)BOT特许协议的法律性质

BOT协议的结构是以特许协议为中心,以参股协议、贷款协议、建设工程承包协议、项目经营管理协议、产品和服务购买协议等为重要协议,构成一个伞状协议体系。BOT特许协议在伞状结构中居于核心地位。因为特许权协议是东道国政府允许民营企业、尤其是外国投资企业享有投资、建设、营运、整个BOT项目的重要法律依据。

但BOT特许协议的法律性质的问题,一直存在争议,其基本的争议涉及如下问题:特许协议事民事合同还是行政合同。

1.民事合同

一种观点认为BOT特许权协议事一种民事合同,属于私法契约范畴,主要理由是:特许权协议事政府以民事主体的身份与项目公司签订的,双方之间的关系事平等民事主体的关系;如将特许权协议定性为行政合同,意味着政府不经私人投资方同意,即可依自己对社会公共利益的判断来随意修改、飞出特许权协议,会增加私人投资的风险,使外国投资者不愿意投资。

2.行政合同

另一种观点认为特许权协议事一种行政合同,属于公法契约范畴。主要理由是:BOT项目均涉及东道国社会公共利益;特许权协议双方当事人的地位本身不对等;特许权协议兼有国家行政合同的特性;将特许权协议定性为行政合同,赋予政府行政优先权,并没有削弱BOT项目对私人投资者,特别是外国投资者的吸引力。

3.民事合同与行政合同的比较

(1)行政合同当事人中必须至少有一方是行政主体。一般情况下在行政合同中,一方是从事行政管理、执行公务的行政主体,另一方是行政管理相对人,且行政主体处于主导地位并享有一定的行政特权。在特殊的行政合同中,如区域间行政协助、协作合同、行政管理目标责任制合同等,签约双方都是行政主体,双方相对而言,均不享有行政特权。而民事合同则要求合同双方都是民事主体,或者如果一方本身是行政主体,但是作为民事主体参与权利义务的分配参与到合同中。在BOT特许协议中,关键的问题在于政府到底是作为行政主体还是民事主体作为合同的一方当事人来签订合同。而在政府法律地位的争议中,实际上是研究政府在特许权协议中的权利义务规定。可以说,因政府的权利义务来决定他的法律地位。也可以说,因其法律地位来决定其权利义务。

(2)行政合同的内容是为了公共利益而执行公务,具有公益性。行政合同是为履行公法上的权利和义务而签订的,如果合同内容只涉及私法上的权利与义务,则应视为民事合同。由于行政合同的公益性决定其内容必须符合法律、法规的规定,双方都无完全的自由处分权。而民事合同不然,根据新合同法第五十二条的规定,只要民事合同不违反法律、行政法规的强制规定,就应合法有效。在这一点,两者有较大的区别。BOT合同符合具有公益性这一标准。一个好的BOT合同,不光具有公益性,也同样具有赢利性。BOT合同应该是一个双赢的合同,既具有实现社会公共利益的特点,又具有满足私人资本实现经济利益的特点。

(3)行政合同以双方意思表示一致为前提。行政合同属于双方行政行为,双方的行政行为须以双方意思表示一致为前提。当然,双方意思表示一致并不等于双方追求的目的相同,行政主体签订行政合同的目的是为了执行公务,行政管理相对方则是为了营利。在BOT合同中,政府和私人资本都是在自愿的情况签订合同。在签订合同之前,双方都有选择签署或拒绝签署的权利,并不存在政府强行签订合同的情况。不过在行政合同中,作为管理者的政府一方在多数情况下也并没有强制行政相对人签署某些行政合同的权力。

(二)BOT投资回报率的限制

1.BOT投资产权的回收

BOT项目中最终移交与合作方式中的移交不同,在两种合作方式下的产权交移方式的比较中,可以深刻理解BOT方式产权投资的回收方式特征。

第一,合作方式中并不强行规定合作期满后的移交。《合作法》第二十二条规定:中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的,可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。可见,财产是否移交由合作者自行约定。而BOT项目最终移交则是国际惯例,是既定的、必然的结果,具有强制性。

第二,移交的对象不同。合作企业合同中可规定合作期满,合作企业的所有资产无偿移交甲方(合作公司中的中方企业);而BOT合同期满后,所有资产应移交给政府或其指定的事业单位,而不是合作的中方企业。

第三,移交的性质不同。在中外合作企业存续期间,外国投资者对企业资产有完整的所有权,与中方一起占有、使用、收益、处分这些财产,合作期满移交的是其对固定资产的所有权;BOT项目承办方是基于特许授权而享有对该公共基础设施项目的占有、使用和收益权,但无权处分该项目资产。即政府保留对BOT项目的处分权,合同期满后政府收回特许而使其对基础设施项目的所有权完整回归。

第四,移交的范围不同。BOT项目移交的不限于固定资产,承办方应保证项目移交后正常运行的必备条件;中外合作企业没有如此条件。

2.回报率的保证

国际上BOT方式中,存在三种投资回报模式:

自负盈亏的投资回报模式。即指完全由项目公司自负盈亏,承担经营后果。自负盈亏式的投资回报模式不涉及政府对投资回报率的保证问题,相应地,BOT投资者的风险最大,同时盈利的可能性也最大;

固定比率式投资回报模式。即由项目所在地政府按事先协商确定的投资回报率承担投资回报数额,而不论项目公司的实际经营善。例如,在菲律宾的BOT电厂项目中,政府就保证国家电力公司按高于市场成本电价的15%价格购买项目的全部发电量,从而间接地提供投资回报率。在这种模式中,政府对投资回报率提供保证。BOT投资者在固定比率模式中风险最小,相应的盈利也比较低;

弹性比率式回报模式。即指政府与项目投资者通过谈判确定一个投资回报率的上下限,经营收入越过回报率上限部分归政府所有,底于回报率下限时由政府补,在投资率上下限之间的经营收入归项目公司所有。此种模式下,政府也会对投资回报率提供保证。

(三)在项目运行中,政府的特权限制

BOT项目中,政府的特权常常是项目不能顺利展开的原因之一。由于政府特权,使得项目公司的利益在某些情况下得不到保证。主要就体现在,风险的承担,政府的担保上。

BOT项目区别于普通私人项目,有较多的利益相关者,包括经济组织与建设方面的设计单位、承包公司、供应商、运营商以及融资方面的各种机构等,此外还包括社区、社会公众项目的最终服务对象和东道国政府。各方本应根据自己在项目中存在的利益的大小,拥有参与项目决策的权利,承担相应的责任。然而,在实际操作过程中,政府往往出现包揽一切的倾向。在没有项目所有利益相关者,特别是产品最终的购买者社会公众充分参与的情况下,政府往往就与投资方达成了项目的优惠政策、产品价格、产品购买方式等影响深远的条款。而这些条款在执行过程中产生了价格偏高,市场风险不能合理分摊等问题,最终损害了公众和产品购买公司的利益,影响了项目的经济效益和社会效益。

国家豁免权是政府享有的特权之一。BOT 投资方式的特点之一,就是政府出面签约,进而做出保证。一旦因东道国原因合同不能履行,或者因东道国政府违约,势必涉及到国家豁免和国家责任等复杂的国际法问题。我国相当长的时期内是国家绝对豁免的坚持者,以政府或政府财产来承担民事责任是历来被反对的。于是在我国的法律中处处可见禁止或限制政府及其人员从事经营的规定,以及对政府及其人员进行保证的限制性和禁止性规定。然而,由于 BOT 投资方式的法律关系的特殊性,必然有法律关系的主体一方为东道国政府。这就使得我国政府和学者在进行 BOT 项目的运作和分析研究时不得不完全或者部分地放弃国家绝对豁免的观念。否则,我国将会把 BOT 项目的投资者“拒之于国门之外”。其实,这种有意识地放弃特定领域内或特定情况下的国家豁免权,并没有否定和侵害国家,相反,恰恰是国家充分实施的表现。根据国际法原理,国家是指国家在国际法上所固有的独立处理对内对外事务的权力。这种独立地处理事务,当然包括积极地实施行为,也包括自愿放弃某方面的权利。在采用 BOT 投资方式的情况下,东道国为了获取更为明显的利益,给外国投资者以信心,放弃某些方面的豁免权应是无可非议的。事实上,采用绝对豁免主义立场的国家近年来已有日渐减少。目前,亚洲以及拉丁美洲等地区的一些发展中国家仍然在采用。

三、对BOT构建完善的一些建议

BOT法律制度构建的完善,首先应从立法上做起。提高BOT制度法律的位阶,是制度形成体系。其次是充实BOT法律的内容,改变当下法律条文空洞、内容过于空泛的现状,将部分内容细化,也使得BOT方式在实际运行中有法可循。

(一)对投资项目的规范

国家应定期公布那些项目适用BOT方式。规定BOT项目的经营期限,根据具体项目性质和特点,要求在合同中明确规定经营期限,一般不超过50年。

(二)对回报率的明确限制

对回报率的幅度和范围做出明确规定,也对回报的方式也做出明确的规定。公共利益和私人利益兼顾,达到双赢的结果,促进BOT方式的健康发展。

属于项目融资、物料采购、建设、经营、维护方面的风险,由项目公司与有关当事方协商承担;属于国家政策变化等对项目公司所带来的政治风险,由政府部门承担,属不可抗力风险且又不能投保的,由签约双方在特许协议中订明。

(三)对政府特权的限制

规定对政府特权的使用方式,以及对政府特权形式的情况做出严格的限制。只有在危机到国家安全、国计民生、根本性政策调整的时候才允许政府使用特权。国家豁免权的行使依然应有严格的使用条件。

(四)征收、国有化的限制

规定对BOT项目的征收、国有化及其补偿问题,为保障外国投资者的盈利信心,BOT立法应承诺在通常情况下不对BOT项目采取征收、国有化等政治措施。在法定的特殊情况下,国家出于公共利益的考虑,可依法律程序对BOT项目实行征收或国有化,并根据法律及具体情形给投资者适当的补偿。

四、结束语

BOT作为一种产生于上个实际八十年代并迅速应用于我国基础设施建设,发展历史并不长的融资方式,已经实际地对我国的经济发展做出了巨大的贡献。但在运用过程中也出现了一些问题,阻碍了经济的发展。因此,为了是BOT方式的融资方式得到最佳的应用,国内已经有很多学者对其做了深入的研究。我在阅读中受到启发,因此也以BOT方式的法律问题研究对BOT方式的构建提出一些见解。希望关于BOT方式的立法尽快完善,以最大的加速度为我国的经济建设做出贡献。

参考文献:

[1]刘颖,邓瑞平.国际经济法.北京:中信出版社.2005.10.

[2]赵学清,邓瑞平.国际经济法.北京:法律出版社.2005.9.

[3]刘敬东.国际融资租赁交易中的法律问题.北京:中国人民公安大学出版社.2002.2.

[4]李国安.国际融资担保的创新与借鉴.北京:北京大学出版社.2005.6.

[5]于劲松.国际经济法问题专论.武汉武汉大学出版社.2003.4.

[6]史晓丽.国际投资法.北京:中国政法出版社.2005.6.

[7]汤树梅.国际投资法的理论与实践.北京:中国社会科学出版社.2004.5.

[8]陈坤,孙艳,黄岩.国际投资法.哈尔滨:哈尔滨工程大学出版社.2003.2.

篇（7）

然而，人力资本有其自身的特点，如人力资本的能动性、人力资本的投资连续性、人力资本的不可转让性及人力资本的异质性使得人力资本投资收益的不确定性增大，投资的回收期增长，这都预示着人力资本投资的风险增大。一旦人力资本投资失败，企业所损失的除了投资的成本（物质与时间成本），而且还有人力资本所能创造价值的机会成本。尤其对于企业价值来源于员工的纯服务性行业，人力资本的投资风险防范是尤为重要的。

二、企业人力资本投资回报途径

了解人力资本投资回报路径有利于企业在日常管理中推动人力资本的生成，从而完善激励机制，发挥人力资本的潜能。企业追求利润增长必须储备作为战略性资源的人力资源，其主要途经是增加对人力资本的投资。目前，企业在人力资源方面的投入已经逐渐成为企业支出的最大部分之一。西方发达国家的平均人力资本支出占企业业务总收入的29％左右。企业为培养各种高管人才和技术人才付出了庞大的人工成本，但同时也从中获取了丰厚的利润。总体来说，人力资本的投资回报路径是员工参与企业生产经营活动，投人劳动而后取得薪酬等收入。

人力资本的投资回报大量涉及到个人的切身利益，同时个人的劳动贡献又关系到企业的发展壮大。激励机制是人力资本取得投资回报的重要路径，其具体形式包括：薪酬方式、福利方式、工作待遇与环境、提供学习机会、提供股权方式等内容。

三、实现企业人力资本投资回报率最大的策略

（一）完善企业工作分析

工作分析是确定完成各项工作所需技能、能力、知识、任务、责任和职责的系统过程，是一种重要的人力资源管理技术。工作分析的结果提供了与工作本身的要求有关的信息，而工作要求又是编写工作说明书和工作规范的基础。企业将工作分析规范化、系统化有利于避免因聘用不合适员工而造成人职不匹配的无效人力资本投资。

（二）建立完善的培训制度

企业培训涉及两个培训主体―企业和员工。由这两者的性质决定了其参培训的目的存在一定的差别。因此要想提高培训的效率就必须建立一套完整的培训制度来明确双方的权利和义务、利益和责任，理顺双方的利益关系使双方的目标和利益尽量相容。培训制度主要包括：培训服务制度、入职培训制度、培训激励制度、培训考核评估制度、培训奖惩制度、培训风险管理制度以及培训实施管理制度、培训档案管理制度、培训资金管理制度等等。由于培训制度是由企业制定的所以制度的主要目的是调动员工参与培训的积极性，提高员工队伍的素质，提高工作效率，使培训真正满足企业生产发展需要并为企业创造未来效益。

（三）完善人力资本投资回报的测评体系

目前，人力资本投资的定量分析还没有完全确立，但是在很多方面已经有了一些研究成果。运用可靠的方法计算人力资本投资回报率需要综合考虑多个因素。其中四个重要因素包括：

1、系统性的评估体系。确定评估的不同程度、数据类型、获取数据的方法。

2、精准的流程模型。提供计算投资回报率的步骤，包括如何将人力资源项目为业务带来的经济影响从其他因素中分离出来。

3、规范性的操作标准。作为指导原则，这些标准可以确保评估过程的一致性，同时可以建立公司的关键利益相关者对评估的信任度。

4、为评估的实施准备足够的资源，确保计算项目投资回报率方法的可操作性，并使评估成为企业的例行工作。实施项目涉及的工作包括确定工作职责、政策、目标和技能培养等。

这四个因素构成了建立一个评估措施全面均衡、各方利益相关者高度信任、便于多次执行的综合评估体系的必要条件。作为人力资源管理者应当从战略上综合考量，利用经济学的方法，进行会计核算、效益评估等，降低人力资本投资的风险，不断完善和规范人力资本投资的定量分析，使企业得到最大的人力资本投资回报率。

注释:

①提供股权在性质上属于激励机制的内容，属于企业广义人工成本的范畴。

参考文献：

［1］赵曙明《人力资源管理研究［M］》北京：人民大学出版社，2001.

［2］范海燕《人力如何真正成为资源［J］》中外管理，2001，（2）.

［3］［美］舒尔茨《人力资本投资：教育和研究的作用［M］》北京：商务印书馆，1990.

［4］［美］斯蒂芬·P·罗宾斯《管理学》北京：中国人民大学出版社，1999.

篇（8）

BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设――移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。

1.2 背景

随着我国经济建设的高速发展及国家宏观调控政策的实施，基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。原有的投资融资格局存在重大的缺陷，金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔，资金缺乏有效的封闭管理，风险和收益分担不对称，金融机构、开发商、建设企业不能形成以项目为核心的有机循环闭合体，优势不能相补，资源没有得到合理流动与运用。2004年国务院颁布的《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]年20号），明确规定“放宽社会资本的投资领域，允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”，“各级政府要创造条件，利用特许权经营、投资补助等多种形式，吸引社会资本参与社会资本参与有合理回报和一定投资回收能力的公益事业和公共基础设施的建设”。此政策背景可谓是BT模式获得发展的一个重要因素。

1.3 发展BT模式的意义

BT模式的作用显而易见，主要有如下四个方面：

第一，通过BT，使未来的财政性收入即期化，扩大内需，拉动地方经济增长；而通过吸引社会资本的加入，引导了民间资本的合理投向，提高了资本利用效率；第二，BT模式能缓解当地政府财政性资金的暂时短缺，因为政府项目的公共品特性以及资金需求量大、回收期长等特点，使得必须由财政性资金建设的项目必然出现财政资金供应的暂时缺口，而BT模式的分期回购正是弥补财政资金供给缺口的有效方式；第三，政府强大的资信能力，为投资者、金融机构、工程承包公司等提供了稳定可靠的收益预期；第四，优化资源配置，合理分散风险，BT项目投资巨大，建设周期长，引入社会资本，多方共同承担风险，获取收益。

1.4 BT模式的特点

1.4.1 BT模式仅适用于政府基础设施非经营性项目建设。

1.4.2 政府利用的资金是非政府资金，是通过投资方融资的资金，融资的资金可以是银行的，也可以是其他金融机构或私有的，可以是外资的也可以是国内的。

1.4.3 BT模式仅是一种新的投资融资模式，BT模式的重点是B阶段。

1.4.4 投资方在移交时不存在投资方在建成后进行经营，获取经营收入。

1.4.5 政府按比例分期向投资方支付合同的约定总价。

2 BT的运作模式

2.1 模式主体

BT模式中三个主体：

2.1.1 项目业主。是指项目所在国政府及所属部门指定的机构或公司，也称项目发起人。负责对项目的项目建设特许权的招标。在项目融资建设期间，业主在法律上不拥有项目，而是通过给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资的支持。在项目建设完成和移交后，将拥有项目的所有权和经营权。

2.1.2 BT投资建设方。BT方通过投标方式从项目所在国政府获得项目建设的特许权。负责提供项目建设所需的资金、技术，安排融资和组织项目的建设，并承担相应的项目风险。通过招投标方式产生相应的设计单位、施工单位、监理单位和设备、原材料供应商等。

2.1.3 贷款银行或其他相关单位。融资渠道在BT模式中扮演很重要的角色，项目的融资渠道一般是投资方自有资产、银团贷款、政府政策性贷款等。而贷款的条件一般取决于项目本身的经济效益，BT方的管理能力和资金状况，以及政府为项目投资方提供的优惠政策。

2.2 运作过程

2.2.1 项目的确定阶段：政府对项目立项，完成项目建设书、可行性研究、筹划报批等工作。

2.2.2 项目的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、偿还资金的计划安排等工作。

2.2.3 项目的合同确定阶段：政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作。

2.2.4 项目的建设阶段：参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务。

2.2.5 项目的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

3 BT模式的风险及风险规避

3.1 风险

随着我国工程建设领域投融资体制的改革，越来越多的工程项目，尤其是基础设施项目，开始采用建设―转让即BT模式进行建设。实践中，由于目前整个行业对BT模式的认识不够，有关立法工作还处于探索阶段，致使诸多问题无据可依，BT模式频频被滥用。有的以BT之名行垫资之实，有的仅有招标单位自身出具的还款承诺而无任何实质性担保，有的在用地、立项、规划等方面明显违反基本建设程序，等等，诸如此类的不规范之处给介入BT项目的建筑企业带来了巨大的风险。风险较大，例如政治风险、自然风险、社会风险、技术风险；需增强风险管理的能力，最大的风险还是政府的债务偿还是否按合同约定；安全合理利润及约定总价的确定比较困难。

3.2 建筑企业的风险规避

BT系由BOT（建设―经营―转让）演变而来，作为一种投资方式，BT项目同样具有BOT项目的根本特征。作为BT项目的投资方，建筑企业的权利不仅应通过作为项目建设单位这一法律身份加以固定，还应设定有效的担保以确保其投资款的回收及相应投资回报的如期获取。鉴于此，对于那些拟通过BT模式提高竞争力的建筑企业来讲，在介入BT项目前后，应注意以下几点。

第一，应深入分析相关招标文件以确定BT项目真伪，防范假BT模式可能带来的风险。

第二，积极开展对BT项目的调查，包括项目合法性以及项目运作前景预测等。

第三，重视对BT项目中招标单位回购担保的审查，以确保担保方案的有效性和可行性。

第四，对于实践中有关部门由于对BT模式不了解，仍按一般工程承包办理相应手续的做法应主动要求纠正，以避免该类登记方式不当，降低对承包商的保护力度，加大投资风险。

第五，重视BT项目的签约管理和履约管理。可聘请专业律师进行全过程把关，积极防范相当长的建设周期内可能出现的法律风险。

由于我国BT诞生的时间短、经验少，是新生事物，因此，最基本、最重要的是要有明确的合同法律保护，同时，在管理上，对项目的投资概算、设计方案的确定，工程质量的检验以及财务审计都应从法律上确定政府权力。但目前，我国尚没有关于BT的专门立法，所以更应加快立法步伐。

4 BT模式中所存在的问题

4.1 法律环境的缺失

目前没有BT或BOT等相关方面的法律，也没有可供参考的合同文本，BT模式中涉及的回购协议和融资担保也没有法律条款支持。

4.2 建设期中的产权界定模糊

业主和BT方签订合同之中有一个“回购协议”，即在项目移交时候是属于回购的性质，因此在签订合同后项目移交之前的这段时间内，项目产权属于BT方还是属于业主方难以界定。

4.3 项目活动谈判时间长，消耗大

BT项目大多没有先例可循，项目的发起人（BT方）和政府机构要花相当长的时间相互阐明各自的意愿。其中涉及到如何分担项目中风险问题上往往双方谈判中难以达成统一。

4.4 涉及环节多，成本高

BT模式的项目准备、招标、谈判、签署与BT有关的建设合同，移交，回购等阶段，涉及到政府的许可、审批以及贷款担保等诸多环节，操作的难度大，人为障碍多，而融资成本也会因中间环节增多而急剧上升。

4.5 项目相关方多，协调沟通难度大

BT模式中，涉及到的项目相关方很多，很多参建方均出于个体利益考虑而损害项目整体。如BT方在保证质量的前提下希望施工承包方的报价尽可能低，而施工承包方则要保证自身的最低盈利标准，而采取相应有损BT方的策略。

4.6 融资监管难度大，资金风险大

目前我国尚没有相应的BT模式方面的法律法规，而BT模式中法律关系，合同关系的特殊性和复杂性，导致融资监管难度大。例如银团是以政府或政府机构的全额付款保证作为担保，而不是BT方出具抵押作为担保，未来的责任主体难以界定。

4.7 分包现象严重，质量难以得到保证

由于业主只直接与BT方发生业务关系，项目的落实可能被细化，导致项目分包现象严重；BT方处于自身利益的考虑，在项目的建设标准、变更以及施工进度等方面存在问题，使得项目质量得不到应有的保证；业主方聘请的专业咨询公司也可能存在道德风险而没有起到实质性的作用。

4.8 应用前提缺失，政策风险加大

BT项目建立的前提是未来政府财政收入的真实增长，而地方政府的财政收入的增长无法支撑BT项目时，BT项目属于盲目扩张固定资产投资规模的行为，扰乱国家的宏观建设环境，同时极大损害投资人的经济利益，破坏市场秩序和市场环境。太平洋建设集团就利用这一点，在政府或政府机构无力支付时候乘机收购当地的国有企业，导致国有资产流失，未来BT模式的可能受到政策钳制，这也加大BT模式的政策风险。

5 工程实例

5.1 工程概况

某桥梁工程，全长约4.718 公里；其中道路长约2.93 km，隧道长约0.45 km，大桥长约1.338km。全线按一级公路技术标准建设，设计行车速度80 公里/小时，路基宽度75 米，大桥采用双向四车道，桥面宽22.5 米，隧道采用分离式双向六车道，隧道横断面宽度2×17.5m。本工程项目范围建筑安装工程的建设、移交及保修。工程造价55397 万元，总投资建设期为62个月（具体包括三个阶段：（1）施工准备期2 个月；（2）施工期36 个月；（3）质量缺陷责任期，自交工日起24 个月。）

5.2 投资回报及利息计算办法

5.2.1 投资回报利润的计算

投资回报利润包括建设期投资回报利润和回购期投资回报利润。计算公式如下：

V=Ft*5%

式中：V―累计至计算期投资回报利润总额。

T―若建设期不发生提前回购，t从第2 年起计算；若建设期发生提前回购，t从第1 年起计算。

Ft―自开工时至第t年累计投资总额。若建设期不发生提前回购，F值为经双方确认的自开工起至各年度止累计投资总额；若建设期发生提前回购，F值为经双方确认的自开工起至各年度止累计投资总额扣减甲方已支付的回购款后的余额，但未计算过投资回报部分的不得因回购款的提前支付而扣减。

n―计算期。按当年投资产值时间起点至计算回报时间点的年值。

5%―年投资回报率。

如工程在2011 年5 月1 日开工，至2012 年4 月30 日建设期第一年累计投资总额4 亿元，2012 年5 月1 日至2013 年4 月30 日建设期第二年投资总额3亿元，2013 年5 月1 日至2014 年4 月30 日建设期第三年投资总额3.5 亿元（以上各季度产值无论是否等值），工程于2014 年5 月1 日交工验收合格。按不提前回购和提前回购两种方式计算如下：

（1）不提前回购模式

假设回购期按累计投资总额平均分三次间隔一年支付回购款，第一年不计算投资回报，总投资回报如下：

V=（4+3）×5%+（4+3+3.5）×5%+（4+3+3.5-3.5）×5%+（4+3+3.5-7）×5%=1.40 亿元

（2）提前回购模式

甲方于2013 年5 月1 日进行第一次回购，共支付7 亿元，2014 年5 月31日甲方进行回购期支付3.5 亿元，第一年计算投资回报，总投资回报如下：

V=4×5%+（4+3）×5%+（4+3+3.5-7）×5%+3.5×5%×（30/365）=0.7394亿元

5.2.2 资金利息的计算

利息以实际投入资金和投入时间开始计算，其中建筑安装工程费的利息按甲方、乙方、监理三方确认的季度产值、从该季度中间日至计息日的时间为计息期乘以贷款利率计算利息。公式如下：

I=Ft[（1+i）t-1]

式中：I―至计息日累计利息。

Ft―第t年某时间点确认的投资产值总额。

i―贷款基准利率（若甲方当年付清利息为单贷款利率，否则为复利贷款利率）。

n―计算期。

如2011 年6 月30 日我方支付拆迁款2 亿元，2011 年第二季度建筑安装工程产值为1.5 亿元（资金投入点按2011 年4 月15 日起计算），2013 年7 月1 日为计息日，贷款年基准利率暂定为5.4%，第一笔款项的计息期为2 年，第二笔款项的计息期为2.2164 年，则此两笔款项的利息为：

篇（9）

在过去媒介不是很丰盈的时代，广告创意决定一切。广告创意性越强，广告回忆度就越高，销售效果就越好。因此创意成了广告公司的生命线，而电视广告成了工作的重点，创意奖成了广告公司的目标。测量营销 ROI 则只需追踪广告回忆度。但这个时代已一去不返。

如今，品牌经理们在选择如何花费预算时，也面临着各种各样的选择――在这一点上，他们的困惑和消费者是一样的。摆在他们面前的包括体验式营销、蜂鸣式营销、客户关系营销、真人秀式营销、环境营销、互动式营销、公共关系等，当然还有大众媒介广告。

在数字媒体井喷的现在，几乎每周都有创新的形式出现。然而大量事实表明，选择过多让人眼花缭乱，结果是为了缩小选择的范围，人们只好选择那些他们知道的、感觉还不错的，但也许并非是最好的产品或服务。品牌经理们更多地需要其广告公司来帮助他们决定如何在五花八门的营销选择中策划出最佳预算分配方案。

挑战

对大部分营销人员来说，大众媒介广告（无论是其比重还是创意）和销售之间的关系正在减弱。这是因为如今有太多的媒体类型、广告及品牌都在争相吸引消费者的注意力。大众媒体广告，即使是最具创意的广告，也无法实现过去那么高的消费者的参与度和媒体影响力，而这在过去曾一度提升了销售业绩。

如今，消费者接触到的信息越来越多，媒体和品牌的选择范围也在不断扩大，而且人们能够采用多种新方式来进行选择。这一趋势导致大众媒介广告过去一直占据的统治地位正在被瓦解，尤其是作为品牌信息提供者和品牌选择影响者的电视广告。

如今的消费者见闻广博，甚至到了令人称奇的地步。互联网的使用越来越频繁，这为他们提供了大量的品牌信息，例如：可以就品牌的功能、价值以及其他消费者对于该品牌的看法等进行比较。在许多高利润产品或服务类别中，互联网已经成为信息的主要来源，对品牌选择产生了极大的影响力。

在过去的 20 年中，整合传播（holistic communications planning）一直是一个热门词汇，然而它带来更多的通常是关注而不是行动。在新的市场条件下，在消费者和媒体市场领域发生的风云变化已经迫切要求我们必须实施整合传播。

投资回报追踪解决方案

采取整合观点来看待营销问题，就是在确定计划之前对如何保证消费者与品牌之间的全方位接触充分地进行思考。预算的分配决策应根据每个品牌接触可能带来的相关投资回报。过去只需比较各类大众媒介接触带来的投资回报就足够了，但是如今，由于接触点范围的扩大，这就要求我们必须将互动、销售点、一对一、口碑以及活动赞助纳入一起进行考虑。

遗憾的是，直到现在我们所进行的大部分行业调研仍然和大众媒介数据库相关，很少有关于采用整合观点的研究。因此，早在 2004 年初，我们就开始了这样一个调查项目：通过实力传播的投资回报追踪工具来衡量每个消费者接触点的价值。这也是我们代表客户在全球范围内实施的整合研究项目。主要是对品牌接触的所有形式进行衡量，以帮助我们来策划营销活动。

此后，客户对于投资回报追踪工具的反响令我们感到吃惊。接触点工具是实力传播专属的商用传播策划工具，用来衡量在不同场景、不同产品类别当中，不同接触点带来的投资回报。这些研究都是由实力传播的客户出资进行的。实力传播过去6年来，在35个不同的国家，从事过337个项目、132个产品类别的研究，拜访过的客户消费者已经达到35万。这样一个研究的妙处就在于它能够把我们研究的结果适用于不同的产品类别以及不同的国家。实力传播在中国从事的项目是26个，涉及到消费者数字达到2万名。实力传播已经建立起能够就品牌和消费者之间的150 多种接触点类型，针对全球范围、全国范围和类别范围的衡量尺度的数据库。此次研究为我们的客户引入了一个强大的知识型工具，以及一套有效的整合营销策划流程。

投资回报追踪工具带来的深入洞察能力通常能够帮助我们策划“接触点推荐方案”，但是如果没有投资回报追踪工具提供的大量可靠的消费者数据，我们就无法做到这一点。

制胜模式

投资回报追踪工具表明，客户与品牌的接触越密切，体验性和互动性就越强，接触点对于消费者购买该品牌的影响力就越大。这是一种直观上的看法，然而营销人员一直都难以得知那些密切性和体验性更强的非传统接触带来的相对价值，仅知道“平均每个客户花费越多，大众媒介接触率就越高”。如今，我们能够按产品类别和国别解答这些疑问，包括所有消费者接触点的相对价值，以及衡量在每个接触类别上的品牌表现。

投资回报追踪工具为面临复杂营销组合决定的品牌营销人员提供了大量的数据和洞见。虽然不同类别中每种品牌都有独特的环境状况，但是我们还是能够从已经完成的庞大工作量中挖掘出“普适性内容”，这主要包括如下两个方面。

一是大部分体验式接触点没有得到充分利用。作为一种面向群体的接触方式，体验式接触是加大投资的绝佳机会。例如，以各种方式进行的赠送样品活动，如果做得到位的话，可以帮助品牌在纷繁复杂的类别中脱颖而出，改变消费者尤其是那些习惯购买竞争品牌的购买者对品牌的看法，推进品牌宣传从而吸引大量消费者。

篇（10）

中图分类号：F83文献标识码：A

随着城市规模的发展，BOT战略的实施为项目融资提供了一种新的方式。作为一种新型的项目融资模式，BOT项目融资主要用于城市基础设施建设及运用的领域。BOT（建造-经营-移交），是相对比较简单或典型的特许经营项目融资模式，有关其涵义，国家计委是这样定义的：政府部门通过特许权协议，在规定时间内，将项目授予外商或民企为特许权项目成立的项目公司，由项目公司负责项目的投融资、建设、运营和维护，特许期满后项目公司将特许项目无偿交给政府部门。

一、实施BOT融资模式管理的必要性

由于BOT融资模式具有生命周期长、参与者多等优点，因而对于维护城市基础设施资金不足、解决政府建设等问题，具有现实性意义。在实际的项目融资管理中，BOT融资模式的主要参与人有项目发起人、项目投资者、贷款银行以及项目企业等。基础设施领域实施BOT融资模式，其必要性分为以下方面：

（一）有限的资金与较大的需求之间的矛盾。我国基础设施建设项目耗费资金巨大，但是基础设施在满足经济建设发展的需求方面具有十分重要的作用。结果就导致任务繁重的基础设施建设与有限的资金使用之间产生了难以调和的矛盾。随着基础设施服务价格的规范，各种不合理体制的完善，基础设施部门利用外资的规模必将大有起色。BOT方式是基础设施建设项目引进外资的有效途径。与此同时，我国民间资本的迅速增长，BOT能使各国政府在不失去控制力的前提下，由于不必政府直接负责融资工作，通过有效地实行建设项目市场化，充分发挥民间投资及外资的活力，能够解决政府风险不断增长的问题，是克服基础设施融资障碍的有效途径，也使民间资本利用BOT模式进行基础设施建设成为可能。因此，BOT灵活多样的项目融资及独特的风险管理体系使政府摆脱了债务和风险逐步上升的困境。

（二）公共部门管理的低效率。计划经济与市场经济转轨时期，公共部门的运行机制与市场经济目标之间仍然相差甚远。由于基础设施建设涉及到国家的命脉，政府从未放松过对它的控制。由于基础设施本身所具有的非竞争性，其主要是由政府直接提供或者是政府与一些私有企业部门合作，以至于在基础设施建设上，公共部门管理的效率比较低。在这种环境下，非政府的作用就应得到最大限度的发挥，BOT方式通过特许期的约束，规定项目的最终所有权属于政府，使政府不必失去控制权而获得资金，授权期满后项目无偿转让给政府。因而，BOT在政府引导下的基础设施供给方式，使得政策导向与民营和外资的价值取向相一致，在融资、建设、运营过程中，这一融资方式适应了这一要求。

（三）防范手段。信用保证、合同和保险是风险防范的主要手段。信用保证包括各种担保和保证，常见的有完工担保、资金缺额担保以及政府提供的有关担保。例如，在马来西亚的850公里长的南北高速公路BOT项目中，政府对特许权所有者提供了因车流量不足和外币汇率与利息率变动而造成的损失的担保，对项目的顺利运营起到了至关重要的作用。合同主要是项目公司同原料供应商、能源供应商、产品使用者等签订长期的购买及供应合同，以应对能源及原材料供应风险及项目市场风险。保险主要是防范不可抗力风险，主要有工程保险和政治保险两类。以项目风险可否为项目参与人控制，分为可控制风险，如完工风险、运营风险、市场风险等；不可控制风险，如政治风险、金融风险、不可抗力风险等。

二、BOT模式融资风险分析

（一）建设期风险。建设期的风险分为：一是贷款利息风险。基础设施项目一般采取的是长期贷款浮动利率政策，一旦央行对贷款利率作出调整，项目所承担的偿还利息就会发生改变；二是征地费用不确定性引发的风险。征地方式的不同就会导致征地费用产生差异，费用的不确定就会带来不同程度的风险；三是工程费投资风险。工程费投资风险是由于投资预算编制不准确、设计方案发生转变、施工费用的增加等造成。

（二）营运期风险。营运期风险主要体现在营运期的收入、费用两大方面。项目营运期的收入风险会随着时间的推移而降低，随着经济的发展与人民生活水平的提升，基础设施建设成为国民经济命脉。有关营运期的风险分析与我国的经济景气程度、基础设施的维护与建设等因素密切相关。营运期的费用主要包括基础设施管理费、养护费、折旧费等，对于营业税和所得税，需要严格按照国家税率以及费率标准上缴，由于税率和费率标准变动可能性较小，因而风险较小。

（三）政治及法律风险。BOT融资模式作为一种新型的项目融资，该模式需要专门的法律规定及制度体系来支持，但是当前，并没有专门的为BOT项目颁布相关的法律，仅仅是依靠一般的外资法或者是某几项单行条例来支持该模式在实际案例中的使用。再加上我国在基础设施领域实施BOT项目融资方式的研究较少，因而，仅仅有1995年的《关于以BOT方式吸收外商投资的有关问题的通知》以及国家计委、电力部、交通部在1995年联合下发的《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》，这两个《通知》作为BOT项目工作的依据，已经远远地限制了BOT融资模式的需求。

（四）信用风险。一是政府不担保及风险分配不均引起的信用风险。按国际通行做法，即属于哪一方最有能力控制的风险，那一方就应该承担该类风险。项目融资中，若政府能出面为一些重大的项目实施担保，就能够很大限度地促进融资。但是由于我国政府不为任何企业贷款提供担保，而是采取银行担保的方法，加大了项目融资的成本，因而大大拖延了谈判的进程；二是外商投资回报无法兑现的信用风险。投资回报率是特许权合约中的核心问题。首先，投资者既然已经有固定回报率作为保证，就不会再去关心如何降低投资、改善经营，而且承担起本不该承担的市场风险，投资者反而没有任何风险之忧，使得风险与收益完全不对称，特许权合约中的很多条款，外商回报无法兑现，就成为外商在中国投资BOT项目的首要风险。

三、BOT融资风险的防范措施

（一）创建适于BOT融资的法律政策环境。随着近些年BOT融资模式在我国的实施与经验总结，而且我们对于“约定必守原则，国民待遇原则和遵守国际公约，遵循国际惯例原则”已经有了一定的了解，对于构建适于实施BOT的法律法规已经具备了良好的发展基础。基于我国发展实际，在创建适于BOT融资的法律法规政策方面。2004年《关于投资体制改革的决定》为BOT融资方式提供了难得的机会。首先基于法律的连续性、可操作性以及相对稳定性，协调有关BOT方式的投资法律关系，完善投资保障的法律法规，实现现行法律体系与BOT融资方式之间的紧密衔接。

（二）政府正确定位，合理确定投资回报率。对于政府而言，BOT融资方式的实施最主要的目的是实现项目目标与要求。当BOT项目出现问题、产生纠纷，很大程度上是与政府自身不明确的定位有关。因此，实施中对于容易产生纠纷与问题的项目，政府应对自身的定位进行明确的限定，明确双方的权责利，同时积极地为投资方解决困难，充分发挥政府自身所特有的行政与地域优势，为项目建设创造一个双赢的环境。与此同时，有关投资回报率也是BOT融资模式实施的关键点。投资追求的是利润最大化，作为投资方，为保证项目公司的盈利能力，必然要求政府提供固定的投资回报率或以其他变通方式提供相对固定的投资回报率的保证。为更好地体现谁投资、谁受益、谁承担风险的原则，应改变以往在BOT项目中先谈回报率，并由成本加上固定回报率确定价格的做法。

（三）市场风险的防范。市场风险主要表现为需求风险、价格风险及竞争风险。因此，对于市场风险的防范措施也主要应从这三方面来考虑。首先，要做好市场需求预测预防风险。如交通项目的车流量预测、电力项目的电力需求量预测；其次，与政府或相关企业签署长期产品销售协议，并可要求政府或相关企业在协议中明确承诺项目运营中的最低使用量，以减少市场需求风险；如果是高速公路等交通BOT项目，投资者可要求政府对最低交通量作出承诺。价格风险的防范长期购买协议在销售价格上，根据产品的性质分为浮动定价和固定定价两种方式，在BOT项目中采用较多的是后一种方式。竞争性风险的防范，BOT项目的发起人通常是以该项目的预测使用量或需求量为依据，来计算投融资成本和回报率的。如果项目运营后在特许期内，政府在同一区域内再建设或许可第三方建设与该项目同样性质的项目，必将对该项目构成竞争性风险，造成使用量下降，投资回报率降低，投资者与债权人的收益将可能得不到保证。

（四）积极地控制与管理风险。由于BOT融资模式相对而言具有投资数额大、建设周期长等特点，为有效地降低风险，积极地控制与管理不可抗力风险、政策及法律变化风险、违约风险、利率变化风险、外汇汇率风险等风险。首先，做好风险的预测与分析。风险的分析与预测因投资方的不同而存在较大的差异，因而应采用不同的方法与思维进行分析。当投资方是外商时，就应对所在国的国情、汇市走向等进行细致的研究与分析；其次，做好风险预防。为最大限度地将项目风险控制在最低的范围内，真正发挥出BOT模式在项目融资中所具有的强大作用。对于不可控的风险，在项目谈判中和特许权经营协议的制定时，要尽可能地考虑项目中可能出现的不可控风险，通过事前判断、事中控制以及事后总结全过程的管理方式，最大限度地将项目风险降低；再次，对BOT融资风险做出评估。当项目处于运作中时，就会暴露出一些问题，对于一些潜在的风险也会曝露出来，因而有关人员对项目风险的认识应该加强，提高风险防范的意识，在总结、反思以前工作的基础上将工作做得更好。

综上所述，政府、投资方作为BOT实施的主要参与者，应通过周密细致的预测、分析与评估，有针对性地通过分隔、投保、转移、索赔等有效手段，将风险降至最小，控制在可控的范围内。

（作者单位：河北医科大学）

主要参考文献：

[1]戚晶.建设项目中BOT融资模式优缺点分析[J].科技风，2009.14.

篇（11）

Abstract: in our country "national long-term plan for science and technology development," LED semiconductor lighting products such as street lamp is clear on a "key areas and priority theme", the ministry of science and technology in our country is the start "the ten city all lamp" semiconductor lighting project, three year plan of a lamp installation LED lights, and many urban plan will traditional high pressure sodium replacement for new type of LED lights, and the application of the street lamp that LED obtained fast development. This paper tries to the street lamp LED period of investment to analyze, to draw will high-pressure sodium lamp replacement for LED the feasibility of the street lamp.

Keywords: LED street lamp EMC energy saving rate of return on investment

中图分类号： F830.59 文献标识码：A文章编号：

LED路灯（Light Emitting Diode，发光二级管）即半导体照明灯。它是一种基于半导体PN结形成的用微弱的电能就能发光的高效固态光源，在一定的正向偏置电压和注入电流下，注入P区的空穴和注入N区的电子在扩散至有源区后经辐射复合而发出光子，将电能直接转化为光能。它是一种固态冷光源，具有环保无污染、耗电少、光效高、寿命长等特点。

1 LED路灯替代高压钠灯的方案

根据照度软件的计算，结合现状道路照明状况及国家对照度的规范要求，高压钠灯替换为LED路灯的方案如下：

1、84W LED路灯可替代150W高压钠灯；

2、140W LED路灯可替代250W高压钠灯；

3、224W LED路灯可替代400W高压钠灯。

以224W LED路灯为例，其照度计算如下：

LED路灯（224W）照度计算

2 LED路灯的节电率分析

根据很多LED路灯厂家的描述，LED路灯的节电率能达到60%以上，厂家普遍都描述高压钠灯的损耗功率高，而LED路灯的损耗功率小，事实是否真的如此呢，笔者曾对所在的城市的路灯进行过一次详细的测试，通过测试的数据表明LED路灯的损耗功率=标称功率×1.1（LED芯片功耗）×1.09（LED电源功耗），高压钠灯的损耗功率=标称功率×1.1，一般高压钠灯的功率损耗为标称功率的20%左右，但为什么只有10%的功耗呢？出现这种情况的原因主要在于高压钠灯的投入使用1-2年后，其输出的光通量降低，从而导致灯具整体消耗的功率降低。

根据上述测得的数据及替代方案，LED路灯节电率计算如下：

150W：节电率=（150*1.1-84*1.1*1.09）/(150*1.1)=38.96%

250W：节电率=（250*1.1-140*1.1*1.09）/(250*1.1)=38.96%

400W：节电率=（400*1.1-224*1.1*1.09）/(400*1.1)=38.96%

3 LED路灯投资回报期分析

为便于计算，笔者以150W、250W、400W高压钠灯各3000支替换为LED路灯的方案进行分析。

（1）LED路灯投入成本

LED路灯的造价与其功率大小关系密切，根据当前一些知名品牌的LED路灯生产厂家产品价格综合测算，LED路灯的综合价格为35元/W，该价格包括有设计费、施工费、各阶段测试检测费、灯臂改造费、项目建议书编制费、工程可行性研究报告编制费、工程可行性研究报告评估费、施工图审查费、招标费、专家评标费及招标场地使用费、项目监理费、建设单位管理费、项目税款等等。LED路灯投入的总成本为(84+140+224)*3000*35/10000=4704.0万元

（2）LED路灯节约的维护费用

更换为LED路灯后，将导致LED路灯的维护费用大大降低，根据笔者所在的城市路灯管理部门提供的数据，高压钠灯的维护费用平均为220元/支/年，而LED路灯的维护费用平均为120元/支/年，每支路灯年节省的维护费用为100元，以9000支路灯来计算，每年总共节省的维护费用为90万元。

（3）LED路灯年节电费用

每天路灯的亮灯时间平均按12小时计，电费按0.89元/度，年节电费用=(150*1.1-84*1.1*1.09+250*1.1-140*1.1*1.09+400*1.1-224*1.1*1.09)*12*365*3000

*0.89/1000/10000=400.95万元

（4）管理费用

当前为促进LED路灯的发展，主要采用合同能源管理（简称EMC），是用节约的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。在这种方式下，EMC公司的管理费用为1%，即4704.0*1%=47.04万元。

（5）投资回报期计算

LED路灯的投入回报期可由下面平衡公式计算得出（按等额本金还款方式计算）：

贷款总额+贷款总利息=总节电费用+总节约的维护费用

贷款总额=4704.0+47.04=4751.04万元

贷款总利息=贷款总额×贷款月利率×（投资回报期+1）÷2

贷款月利率按同期银行利率7.05%÷12=0.005875计算，投资回报期以月计，设定投资回报期为N，根据公式得：

贷款总利息=4751.04×0.005875×（N+1）÷2

总节电费用=年节电费用÷12×投资回报期

年节电费用=400.95万元

总节约的维护费用=年节约的维护费用÷12×投资回报期=90÷12×N

将上述各参数代入平衡式得：

4751.04+4751.04×0.005875×（N+1）÷2=400.95÷12×N+90÷12×N

解平衡式得投资回报期N≈176.8个月≈14.7年

LED灯具的寿命一般在7-8年，根据平衡式得出的结果却是需要14.7年才能收回所有的投资费用，这显然是不合理的，也因此而证明完全通过节能收益来偿还投资费用是不现实的，为使LED路灯能顺利的推广，政府必须在节能收益上给予适当的补贴。

根据LED路灯的寿命，LED路灯投资回报期定在7年时间比较合理，也就是84个月时间，假定政府每年补贴的节能费用为X，将上述各参数代入平衡式得：

4751.04+4751.04×0.005875×（84+1）÷2=(400.95+X)÷12×84+69.34÷12×84

解平衡式得政府每年补贴节能费用X≈357.24万元

工程造价分析，EMC模式

4 结束语

通过对以上数据的分析，根据现有LED路灯的技术，在LED路灯寿命期内，LED路灯的投入成本不能全部从节能收益中获取，为了支持LED路灯产业链的发展，必须要有政府部门的资金补贴，单纯依靠节能效益来获取投入成本，在当前阶段不现实，政府相关部门在决策时，对于这一点要予以充分的重视。

参考文献

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3、王晓媛、齐维贵，我国城市道路照明节电技术研究与应用现状[J]；照明工程学报；2010年01期

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