房地产公司的建议大全11篇

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各行要结合房地产开发公司清理整顿工作，认真贯彻国务院国发（1989）39号文件中关于“各商品房屋开发公司的建设资金（包括预收购房款）一律存入建设银行……，实行统一管理，其他银行不得办理商品房屋建设项目的资金拨付业务”的规定，清理解决房地产开发公司多头开户问题，使所有房地产开发公司都在建设银行开立基本结算户。

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一、引言

伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。

二、中南房地产借壳上市的背景

（一）中南房地产公司借壳动因

（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。

（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。

（二）大连金牛公司售壳动因

（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。

（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。

三、中南房地产借壳上市效应分析

（一）对上市公司的效应

（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。

（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。

（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。

（二）对公司治理结构的效应

由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。

（三）对公司再融资的效应

中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。

（四）对公司股价的效应

自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。

四、中南房产借壳上市财务指标分析

为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。

（一）偿债能力

公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。

（三）营运能力

公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。

（四）发展能力

公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。

五、民营企业借壳上市的相关建议

（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式

（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。

（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。

（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。

（二）抓住资产重组的重心

民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。

（三）依靠中介机构实现借力

民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。

参考文献：

［1］彭晓洁：《我国民营企业借壳上市的现状、动因及建议》，《财会月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我国A股市场企业借壳上市相关问题研究》，西南财经大学2013年硕士学位论文。

［3］高文君：《我国房地产企业借壳上市的现状、动因及问题》，《经营管理者》2013年第10期。

［4］黄莉娜：《借壳上市助上汽集团并购成功的案例分析》，《商业会计》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借壳：房地产企业上市的有效途径》，《经营与管理》2010年第10期。

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房地产行业已经成为了国内重要的经济支柱之一，国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1.新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

1.1.1市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

1.2.2公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

2.关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

2.3加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。

2.4做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

3.总结：

本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献：

[1]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究， 011（6）.

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随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。

一、房地产公司财务管理的特点

在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。

1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。

2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。

二、房地产公司财务管理的基本现状分析

1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

三、房地产公司财务管理工作的优化措施

1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。

2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。

4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。

参考文献：

[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).

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一、凡通过土地使用权有偿出让或转让取得土地使用权的房地产投资经营者（除已经上海市房产管理局资质审查批准的房地产开发经营企业外），均需遵照建设部、国家工商行政管理局联合印发的《关于房地产开发企业管理的通知》及本市的有关规定，组建资质与其开发经营项目规模相适应的房地产开发经营企业。其中，外商投资企业须根据规定的程序报经上海市外资委审批同意，并经工商登记取得企业法人营业执照后，向上海市房产管理局（以下简称市房管局）申报备案；国内投资企业则应先报经市房管局审查批准后，再向市工商行政管理部门办理工商登记，领取企业法人营业执照。

本市已批准成立的房地产开发经营企业通过土地使用权有偿出让或转让，取得土地使用权后，则应向市房管局办理申请取得外销商品房专项经营权，方可开展开发经营业务。

二、房地产预售，须按一九八八年市人民政府批准的《上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则》规定，报经市房管局批准。批准预售后，房地产投资经营者应在批准之日起十天内向市房地产登记机关申报预售（注册）登记。

房地产预售双方当事人签订的合同应经市公证机关公证，公证后预买方应在二十天内向市房地产登记机关办理预售登记。

三、房地产投资经营者按土地使用权有偿出让或转让合同规定的期限和条件，经投资开发并完成了一定比例的建筑工程量后需转让的，则必须先报经市房管局审核批准，转让双方签订的房地产转让合同（包括土地使用权转让合同）经公证后，应在二十天内向市房地产登记机关办理转让登记。

四、房地产投资经营者在土地使用权有偿出让或转让合同规定的可建房屋竣工、验收合格并向市房地产登记机关办理商品房注册登记后方可出售；其中，未申请预售的房地产项目出售前则应先经市房管局批准。

房地产投资经营者出售房地产（包括已经预售的）买卖双方签订的房地产出售合同，经向市公证机关申办公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后由买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。

五、已取得房屋所有权证和土地使用证的房地产投资经营者或业主，出售房地产应与买受人签订房地产买卖合同。合同经公证后，买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续，然后买受人向市房地产登记机关办理登记，按规定领取房屋所有权证和土地使用证。

房地产交换，双方当事人签订的房地产交换合同经公证后，应按上款规定办理过户、登记手续。

六、房地产抵押（包括土地使用权抵押、房地产权益抵押、房地产权抵押等），抵押人与抵押权人应签订房地产抵押合同。合同经公证后，应向市房地产登记机关办理登记手续。

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中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

随着中国经济的高速发展，房地产行业也在飞速发展，在国民经济中所占比例也在不断提升。由于房地产公司是资本与智力双密集的行业，公司要面临内部资源和外部资源的双重管理，所以管理的组织结构尤为重要。可见，房地产公司的管理能力决定了它的发展能力。良好的项目开发管理模式可以提升房地产公司管理效率，科学合理的选择项目的管理模式可以提升公司的运营效率，增强企业的市场竞争力。本文在分析各种房地产公司项目管理模式特点及其优劣的基础上，对管理模式的选择提出合理的建议，为房地产公司的发展提供新的指导借鉴。

房地产公司项目管理

房地产开发市场激烈竞争的外部环境对房地产公司的发展提出了新的挑战，在取得地块开发权后制定可行的项目计划以追求最大的经济效益，不仅需要雄厚的财力和管理制度，还需要在项目设计阶段的眼光和市场空白点的切入、建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使公司达到合理的配置资源，进行成本控制；同时，在现有市场条件下，各房地产公司由于多项建设项目的同时开展，协调控制难度增大，故要求房地产公司能够运用现代化管理模式，建立科学有效的管理制度，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，以达到最大的经济效益。

房地产公司项目管理模式

房地产公司项目管理模式主要可以分为三类：职能型管理模式、功能型管理模式和矩阵型管理模式。

3.1职能型管理模式

房地产项目管理中的职能型管理模式是一种较为传统的管理模式，该管理模式把组织结构分为管理机构和人员两类，实行自上而下领导形式。职能型管理模式在房地产项目管理上的主要优势在于：一、保证公司管理体系的集中统一；二、在各级行政负责人的领导下，充分发挥各专业管理机构的作用。但是，这种项目管理模式同时面临了管理成本高、沟通效果差、办事效率低等缺点。作为一种集权型较强的管理模式，职能型管理模式能够较快鼓励公司的内部经济，促进深层次的技能提高和职能目标的实现，因此这种项目管理模式一般比较适用于中小规模的房地产公司。从实践效果来看，如果把将这种项目管理模式应用于规模较大的房地产公司中，则很可能会因多头领导而影响公司运作效率。

3.2功能型管理模式

房地产项目管理中的功能型管理模式主要是针对以专业功能约束下级层次部门和同级层次部门的业务活动，当然有时对上级层次也有约束作用。这种项目管理模式结构能够消除部门重叠，强化责任制。显然功能型管理模式的主要优点表现在以下几方面：其可以有效地防止多条指令的产生，同时有效地避免一个部门接受多个相互矛盾指令的情况。同时，这种项目管理模式也会导致工作部门负责人的责任过大。此外，这种管理模式下部门间的横向联系和相互协作将会减少，而且还可能会出现分工不合理和资源闲置的现象。从实践情况来看，功能型管理模式采取决策分权，在投资决策、财务管理和人事管理上采用集权形式外，其由于在其他的组织架构环节能够尽可能地释放更多的权限，从而有效地提高了公司的积极性，对市场变动能够迅速反应，加快项目的开发。

3.3矩阵型管理模式

房地产项目管理中的矩阵型管理模式，其包括垂直领导系统和横向领导关系，该项目管理模式是一种比较复杂的组织结构，依赖于纵向和横向两个维度的权利分配与沟通。鉴于矩阵型本身就带有改进了职能制横向联系差、缺乏弹性的特点，尤其是主要表现在围绕某项专门任务成立跨越职能部门的专门机构上。这种模式是相对固定的，人员却是变动的，项目小组和负责人也是临时组织和委任的，这种模式非常适用于横向协作。这种模式的主要优点有：一、可随项目的开发与结束进行组织或解散；二、由于这种结构是根据项目组织的，任务清楚而且目的明确，各方面有专长的人都是有备而来。在新的小组里，可以进行有效的沟通，与整体工作协调，促使项目的有效实现。但这种模式也因双重管理和人员的临时性，对项目的进展具有一定影响。矩阵型管理模式有利于加强各职能部门之间的协作配合，通过具有横向报告关系的管理系统，把各职能部门的有关人员联系起来，加强整体观念，促进各项工作的有效进行。这种模式能够提高中层和基层管理的灵活性及工作效率，从而增强公司在市场中的竞争力。由于市场竞争的愈发激烈性，公司职能部门的超前设计和产品部门的创新开发形成了息息相关又相互促进的关系，任何部门都需要考虑全局，才能统筹兼顾，实现目标。

考虑三种不同的房地产公司项目管理模式的优缺点，从而可以发现功能型管理模式和矩阵型管理模式更适合房地产公司的发展。职能型管理模式虽然形式较为单一，虽不能独立适应房地产市场的网络化、综合化、创新化的特点，但与另外两种模式互补使用，效果也是相当不错的。因此，只有根据房地产公司的具体特点，因地制宜，才能在不断的发展和摸索中选择适合房地产公司的最优管理模式。

房地产公司项目管理模式的选择

事实上，一个合理的项目管理模式是公司发展的重要助力，有效的项目管理模式可以有效地促使公司内部组织更加协调，兼顾集中与柔性管理，同时也能促使公司在跨区域、跨文化、跨市场发展中具有快速的调整能力，使得公司更加成熟，抗风险能力更强，盈利能力更稳定，达到管理最优化的目标。结合实践效果以及经验来看，笔者认为对于房地产开发公司来说，其在选择房地产公司项目管理模式时，应从实用性、稳定性和可持续性三方面进行考虑。

4.1实用性

房地产公司项目管理模式的实用性是选择的首要条件。优秀的项目管理模式，能够有效的化解管理危机，更适应房地产市场的发展环境，激励员工，使公司具有更高的协调性和效率，大大提高了经济效益。因此选择管理模式时首先就要考虑到该模式是否对本公司实用。

4.2稳定性

房地产公司项目管理模式一定要具有足够的抗风险能力，对面临的困难能够及时作出有效的回应，这对管理模式的稳定性提出较高的要求。项目管理模式无论是在总部集权或是在区域放权的环境中，都能对管理效率和运营风险进行有效把握。

4.3可持续性

目前，房地产公司随着自身的发展面临越来越多样的问题。资本的逐利性使得各种资金进入房地产市场，使得房地产的供求关系将从供小于求转变为供大于求，对这个高收益的行业产生了较大的风险。只有一种让公司在稳定发展的基础上，也能为公司的未来注入新的动力，并符合公司可持续发展的管理模式，才能增强公司的核心竞争力。总之，只有既能满足企业的高效运营，又具有较好抗风险能力以及使公司平稳发展的项目管理模式才是最优模式。

结语

文章理论研究分析总结了各种组织管理理论，推导出由组织理论的发展和现代组织理论演变出项目管理中的三种不同的典型组织模式：职能式管理、功能式管理、矩阵式管理；同时通过结合笔者工作实践心得，结合实际研究比较总结得出了其不同的特点以及优劣；提出房地产公司在选取项目管理模式上的思路，为同行提供指导。

参考文献：

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房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。

1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。

2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5整合资源，合理有效的运用资源。

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西安市平均工资两千余数，近两年物价飞涨，西安市的平均工资本身就和物价、房价相比偏低，MC公司的工资对内没有吸引力，对外不具有竞争性，企业内部的员工大多数对公司薪酬不满，稍有机会就会另谋高就，除了对公司总经理，以及销售副总、工程副总、财务副总、技术副总有年薪以外，其他的员工只有基本工资，除此之外是极其微薄的年终奖金，几百到几千不等。同时，MC公司员工的工资缺乏外部竞争性，公司的很多岗位因为薪酬过低而长期空缺，对于一些管理岗也不例外，即使有人应征入职，员工离职也比较高。员工在这样的低薪酬的单位，对公司的认同感和归属感也不高。员工总体满意度不高，有些员工没有离职，其重要原因是找工作困难，暂时有容身之地。

（二）培训制度缺失

由于MC房地产公司资金审批严格，对于用于企业员工培训的资金经常吃紧，没有办法长期的进行员工培训，一些重要的培训，因为资金的问题往往搁浅。MC房地产公司重视短期的效应，由于对未来的不确定性，导致企业不愿意花培训成本到员工身上，直接招聘专业技术人员以解燃眉之急，但是从长远来看，企业的损失是注定的。

（三）缺乏企业文化氛围

企业文化是一个企业的核心和灵魂，MC房地产公司企业的高层管理者不重视企业文化的培养，员工由于长期缺乏共同的信仰和价值观导致对企业文化的认同度低，一些员工觉得做好本职工作就是在贡献，忽视了员工之间横向和纵向协调沟通，甚至有些员工很少或者不习惯不与他人沟通，大家各司其职，导致封闭的企业文化氛围，企业的凝聚力和向心力减弱。MC房地产公司主要是由于利益的驱使，甚至不关注企业文化的培养和灌输。

二、西安MC房地产公司人力资源问题解决措施

（一）薪酬措施

对于MC房地产公司的管理人员和部分的专业技术人员可以试运年薪，这样能够把企业报酬和经营业绩挂钩，来激励高层管理者，企业要重视和成人企业家人力资本的重要性，通过适当的方式计算基本年薪和绩效年薪。本文年薪计算公式借鉴大企业CEO的年薪计算方法，基本计算公式为基本年薪I=0.4W1+0.6W2）*P1*R1*R2，中Wl代表了西安市平均工资，W2代表了MC房地产公司当年的平均工资水平，P代表了管理者基本年薪系数，R1代表企业规模大小调节系数，R2代表房地产行业边界系数，其中西安市平均工资权重0.4，MC房地产公司当年的平均工资水平权重0.6.效益年薪的计算公式为K=I*R1p（1+r）*R2，其中r是代表企业的利润率净资产率销售增长率等效益综合指标，R1代表奖励薪资水平系数，根据MC房地产公司预先确定的企业家报酬水平确定，其数目大于1，R2代表非财务指标调节系数，是企业调节系数。根据以上的计算公式来计算MC公司高层管理者和部分工程技术人员。

MC房地产公司的销售人员主要是基本工资加上提成，这个也是业界对销售人员的基本方法，MC房地产公司对销售人员佣金分为住宅商品房，经济适用房和商铺，对销售人员的提成是以每月销售总额的2‰来作为销售员的个人佣金和考核绩效奖励，对于销售管理者是3‰，商铺是在月销售总额的1.5‰来激励销售管理人员，对销售管理者提成2‰经济适用房是MC房地产公司开发的一项政策性住房项目，基于时尚需求量大等因素，经济适用房0.5‰。

（二）培训措施

第一，培训要有针对性，企业哪些人需要培训，在什么时候培训，通过什么方式、费用等等都是企业进行考虑的，MC房地产公司长期以来忽视新员工入职培训，员工内部换岗培训和岗位技能培训，认为这些通过一段时间的适应就能共掌握，殊不知因此劳动生产率大大降低，很多员工没有培训而出现内部不适宜等等，MC房地产公司的公司外部培训很好，像资格证书培训、管理人员培训等不多，除非特别需要或者被动需求，企业没有主动组织外部培训。培训的目的是增加企业员工的知识和见识，改变员工的行为，要是无业绩，一切没改变说明培训是无效的，因此培新完毕后人力资源管理部门要进行培训结果的跟踪和反馈。

第二 有些培训结果很快就能见效，但是有些培训结果存在时滞，要经历一段时间才能在绩效中显示， 企业在进行培训计划是要考虑近期目标和长远目标的有效结合，MC房地产公司要为以后储备些人才做准备，因为高新项目要开工，城北的项目也在洽谈中，一旦要投入生产，需要大量的人力资本投入到其中，现在就做好未雨绸缪的工作。平时企业要组织员工学习，根据员工的兴趣爱好，知识结构，经验等来考虑培训的内容等。

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一、跨区域多项目管理的具体含义

跨区域多项目管理是房地产公司根据自身的发展计划和管理方向，以提高集团整体利益为目标，整合集团内部资源并进行合理配置，然后同时对不同区域的房地产项目进行管理、协调，使所有项目的综合执行效果达到最优的项目管理方式。企业除了要管理好单个项目外，还必须要综合考虑集团的整体项目发展，考虑集团的整体发展目标，如此才能实现集团资源的配置最优化，才能使各个项目之间的利益达到均衡的局面，从而保证企业战略目标达到一致性管理水平。

二、房地产企业跨区域多项目管理存在的问题

（一）缺乏科学的融资规划

在过去一段时间中是房地产行业的黄金时期，大部分房地产公司曾一度保持着比较理想的收益率，资金比较充裕。但现阶段，行业环境发生了较大变化，再加上银行银根制度的限制，导致许多房地产公司在融资方面出现较大困难。大部分房地产公司现阶段的主要融资渠道有两个，一个是内源融资，另一个是外源融资，前者又细分为自有资金以及留存收益，后者大部分是短期负债，其中长期借款只占了一个很小的比重。尽管在资本成本方面，短期借款明显低于长期借款，然而短期借款对应着相对偏大的偿还压力，往往需要公司通过重复性借贷来保证日常运营的各项需要。在上述问题面前，房地产公司缺乏科学的融资规划，导致资金筹集受阻，无法进行有机协调，给公司的健康发展带来了相当不利的影响。

（二）资金使用不合理，财务风险大

房地产属于一种常见的资金密集型行业，其项目往往对应着很长的建设周期。项目初期便需要大笔资金的注入，而该阶段的资金收入往往为零，再加上只有在项目后期才能进行资金的回收，因而导致资金回收周期相对偏长，假若缺乏充裕的资金支持，项目将会难以为继，严重时甚至中途停工，如此一来，大幅提高了企业的机会成本，增加房地产企业财务风险。在项目投资阶段，部分房地产公司未能充分考虑过资金能否保障项目的最终完成，未设计严谨的资金使用方案，如果无法在相应时间内收回应收账款或者取得相应规模的贷款，缺乏对贷款资金付息和还款问题的计划与控制，总是在资金短缺时才去考虑筹集资金，这样对工程的进度会有很大影响，无法保障项目拥有足够的现金流，致使项目陷入困境，同时加大财务风险的威胁程度。

（三）财务战略与其他战略整合度低

房地产公司在跨区域进行多项目开发时，常会在项目所在地成立一家项目公司，负责该房地产项目的具体管理，但是项目公司与总公司之间财务战略整合度低，在运行的时候经常会出现矛盾。之所以会出现这样的情况是由于项目公司在制定财务战略的时候对财务战略知识认识不足，没有从全局的角度进行规划制定，其他战略在规划制定时也是从各自角度，各自利益出发的，没有考虑到与财务战略相互整合，只考虑自身利益，就会导致总公司战略运行不畅。

三、多项目管理改进实施建议

（一）拓宽融资渠道

现阶段，大部分房地产企业没有形成多样的融资渠道，以银行贷款为主。但是，仅仅依托银行贷款伴随着较大的风险。随着近几年银监会对商业银行监管力度的加大，银行贷款政策不断变化，逐渐开始对房地产公司的融资造成威胁，尤其是对于中小规模的房地产企业更是雪上加霜；另外，银行贷款将会产生相对偏高的融资成本。受限于融资渠道的单一性，房地产公司在面临融资难的情况时应先较少考虑融资成本，重要的是融到资。单一的银行贷款融资己经无法满足房地产公司集团化、多项目化的发展趋势，房地产企业必须扩大其融资渠道，如可以采用IPO融资、REITS融资、夹层融资、债蝗谧实取

（二）加强财务风险控制

房地产公司要加强财务风险控制体系的建立，第一，要建立财务预警系统，房地产公司应根据长期和短期指标建立财务预警模型，对财务战略的实施过程进行实施跟踪监控，对财务战略的实施效果定期整理分析，对比预先设定的预警值，尽早发现财务危机，即使找到解决的方案。第二，做好施工进度款和销售回款的控制，工程部门在工程结算时要对施工进度款严格把关，保持资金预算和工程进度的一致；房地产公司可以通过集中销售或签约等方式缩短客户从认购到缴款的过程，加快销售资金的回款速度，从而降低财务风险。

（三）加强企业人员财务战略意识

目前房地产公司存在总公司财务战略与项目公司财务战略整合性低的问题，这主要是由于公司人员缺乏战略意识，特别是房地产项目分公司务人员数量有限，高学历专业财务人才更是缺少，其他部门人员财务意识薄弱，财务战略在制定实施的过程中，往往容易忽略项目公司与总公司的关系，只注重企业自身职能的目标，而忽略公司总体战略和其他职能战略所需要的资金规划，导致财务战略违背总体战略或者阻碍总体战略的实现。

房地产公司应关注对人的培养以及管理，应树立和强化系统理财理念，系统收集、整理以及利用相关信息，从而更加高效地实施包括财务决策在内的一系列活动。除此之外，无论是财务人员，又或者是非财务人员，均需要掌握一定的财务知识，尤其是财务人员更需要持续提升自身的专业水平，推动和保障集团企业财务战略真正落到实处。房地产公司可以定期组织全体财务人员进行深造培训，聘请高级财务讲师进行授课指导，同时让公司财务人员对公司内其他部门员工进行财务知识普及，树立全员财务战略意识。

四、结束语

目前，我国大部分房地产企业的项目管理模式仍处于单项目管理模式。但是，随着房地产经济的发展和建筑行业的市场不断整合，单项目管理模式渐渐不能满足房地产公司的管理需求了。跨区域多项目管理模式渐渐被各大房地产企业慢慢重视起来。因此，加强对房地产公司跨区域多项目管理的探讨和研究是具有非常重要意义的，是能有效促进房地产企业经济效益提高和企业发展的。

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会计监督是会计的基本职能之一。房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。

一、房地产公司会计监督现状及原因分析

有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅危及公司经营者、投资者、债权人的利益，而且阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：

1.法律制度不健全。

由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。近年来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨幅度成倍增加，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。

2.监督体系流于形式。

据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现象频发。

3.人员素质有待提高。

现阶段我国会计行业的从业人员部分专业素养不高，或者相对较高，但对于房地产行业相关知识的缺乏，并部分存在法制观念淡薄，职业道德缺失严重等，都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。

二、会计监督在房地产行业的几点建议

针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因，建议采取如下改进措施：

1.加强法制建设，完善相关制度体系。

完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则，并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定，达到总则与实施细则相配套实施，使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性，明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限，避免在出现问题时相互推诿。并且，从法律层面上加以明确相关责任追究原则，增加违法人员的作假成本，加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为，对相关政策的制定应与时俱进，对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解，并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要，制定统一的会计制度，形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时，各地区应在结合自身情况的基础上，依据会计法的基本规定，制定出切合实际的规章制度，以促进当地会计监督的有效实施。

2.健全三位一体的监督体系，强化会计监督职能。

加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督，相关部门应严格遵照法律法规，依法加强对会计行业的管理和监督，对违法违纪单位和个人要严肃处理，并做好典型宣传，以维护会计法的权威性。加强内部监督机制，要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约，要注重经济事项的决策和执行程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则，对于重大违纪违规问题，要联合纪委、监察部门共同参与，形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力，会计监督才能真正有所作为，会计行业才能得以继续健康稳定的发展。

3.加强房地产公司会计从业人员队伍建设。

作为房地产公司，要加强会计人员队伍建设：首先，要建立健全人才引进机制，改善会计从业人员队伍结构，注重引进人才的层次及实践工作能力；其次，建立会计从业人员培养机制，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，建立会计人才考核机制，搭建成长平台，提供丰厚待遇，注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核；最后，应该特别加强职业道德教育和思想道德修养，组织学习相关的法律法规，在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己，敢于与违法违规行为作斗争，积极履行会计监督职能。

参考文献：

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自改革开放以来，房地产业作为新兴产业在我国蓬勃发展，宿州市作为我国的四线城市之一，房地产业也是在最近几十年崛起的，房地产业的崛起对宿州市的经济发展以及城市建设起了重大作用。但由于管理理念落后、管理模式滞后，人力资源管理在宿州市房地产企业发展中存在许多问题。由于宿州市房地产公司人力资源部门成立时间较短、发展历程较短等原因，很多房地产企业的人力资源部门还停留在最初的人事管理阶段，并没有突破传统的管理模式。另外，受该地区经济发展水平以及企业家管理理念的影响，正式的、正规的人力资源部门的建立还需要些时间，这些势必影响宿州市房地产行业人力资源的发展。

一、宿州市房地产企业人力资源管理

目前存在的主要问题

房地产是指从事土地和房地产开发、管理、服务的行业，作为第三产业的房地产已成为拉动国民经济快速发展的支柱产业，它广泛兴起于20世纪80至90年代的深圳、广东等沿海发达地区。随着改革开放的深化和市场经济的快速发展，中部地区以及西部地区的房地产业也日益兴起。作为安徽省北部核心城市之一的宿州市，自2000年以来随着城市建设的加快以及本地区经济的发展，房地产业蓬勃发展起来。房地产业在宿州市的兴起也为增强宿州市整个城市核心竞争力提供了保障。在房地产行业竞争中，人才的竞争是核心，对企业的生存发展尤为重要。但是，由于房地产业在宿州市的发展历程还比较短，房地产企业管理落后，宿州市许多房地产企业并未建立专业化、规范化的人力资源部门，人力资源管理的现状不容乐观。

（一）员工招聘与配置存在明显问题

本次问卷调查对象为宿州市各类房地产公司，采用实地走访法、电话访谈法、资料分析法等。调查时间2013年3月19日，为期两天，共发放问卷50份，收回问卷42份，回收率为84%。本次问卷所涉内容基本上涵盖了宿州市房地产公司人力资源现状相关的主要问题，通过对调查结果的进一步分析，我们得出，宿州市房地产行业人员招聘与配置存在以下问题。

1.忽视专业人才、高级人才的引进

房地产行业不同于其他行业，从前期项目分析调查、规划设计、产品研发到后期的物业管理都需要专业技术人员以及高级管理人员。然而，通过对有效问卷的分析，我们可以知道，宿州市房地产公司的从业人员往往是一些不具备相关专业知识甚至没有通过专业培训的人，这无论对于宿州市房地产市场的健康发展，还是对于企业的发展壮大都是不利的。具体参照表1

2.从业人员知识层次以及专业素养较低

通过对回收问卷的分析，我们可以看到，宿州市房地产公司从业人员有的是大专甚至以下学历的基层人员，有的是本科甚至以上学历科班出身的专业对口、土木工程方面的专业技术人员和高级人员，而在施工建筑中多为学历较低的农民工。由于从业人员知识层次悬殊较大，这就决定了宿州市房地产公司人力资源管理的复杂性和艰巨性。房地产业从业人员的专业素养对房地产开发、物业管理、房产销售的整个过程都产生重大影响，如果人员素质较低，专业素养不够，这就很难提高房地产企业的成本控制、经济效益、销售业绩以及企业的影响力。具体参照表1

（二）薪酬制度设计不合理

不同的岗位配置具有不同的薪酬待遇，在宿州市房地产一级市场上管理人员的工资是基层人员的多倍，并且在福利、保险等方面都很完善，而作为下面的基层人员，他们的收入甚微，福利没保障、休息没保障、安全没保障，从而降低了员工的工作积极性。如何建立公平合理的薪酬福利制度，激励房地产从业人员，缩小从业人员收入差距是每个房地产公司人力资源部门亟待解决的问题，具体参照表2

（三）忽视企业文化的塑造

企业文化是每个企业的灵魂，是凝聚团队力量的纽带，企业文化的塑造是每个企业的艰巨任务。在对宿州市当地房地产公司的调查中我们发现，许多房地产公司并未把企业文化的建设纳入人力资源管理过程中，没有把它作为房地产管理的一种方法、一种力量挖掘出来加以利用，以致于把企业文化所具有的动力、凝聚力、指挥力、融合力、约束力远远弃之。企业文化在众多房地产企业中只是一句口号、空话。因此，房地产从业人员很难对房地产企业形成一致的价值观，从而导致员工的价值理念与企业的经营管理目标发生冲突，企业文化作为一种精神力量并没有发挥作用。

（四）人力资源管理体系不完善

宿州市房地产公司多为民营企业，这种企业的性质决定其管理模式和决策方式存在一定的不足。随着宿州市经济的快速发展、房地产市场的完善、房地产制度环境和国内金融环境的变化，许多房地产公司逐渐意识到人才在企业竞争中的重要性。于是各房地产企业不断建立自己的人力资源部门，加强本企业对人才的管理。但是，由于人力资源部门成立时间比较短，人力资源管理的完善需要一定的过程。因此，宿州市房地产公司人力资源管理体系呈现出不完善的特征。人力资源管理只是停留在最原始的阶段，主要以人事工作为主，并未涉及员工的培训与开发、人力资源规划、劳动关系管理等模块，人力资源管理的工作比较单一。

二、宿州市房地产行业人力资源管理

存在问题的原因

房地产业是个特殊的行业，从对资源、资本、市场的使用和管理到对人才的管理，都呈现出极强的地域性、垄断性、技术性，影响宿州市房地产人力资源管理优化的因素是多方面的，具体表现在以下方面。

（一）企业家的管理理念

在宿州市众多房地产公司中具备较大规模、专业化、多元化的房地产公司不多，其中多是规模较小、业务单一、实力较小的当地房地产开发公司和中介公司。这些公司多为白手起家的企业家建立的，在管理和决策方式上多是采用传统模式，缺乏创新管理理念。房地产公司中普遍存在“任人唯亲”而不是“任人唯贤”的现象，即重要职位主要由其亲信担任。这就导致把贤能人才拒之门外，形成“家族式”企业。这种管理理念不仅使人力资源部门权利架空，形同虚设，而且不利于优秀人才的引进，这无论从长远来看，还是从短期来说都不利于房地产公司的持续发展。

（二）经济环境特殊性

房地产业是个高风险、高投资、高利润的“三高”行业，盈利是每个房地产企业家不变的理念。由于房地产业提供的是住房这种特殊的商品，这就决定了市场需求的稳定性。房地产市场是个高度集中的市场，其垄断性驱使房地产企业家以最少资本的投入，获取最高利润。因此，减少人力资本的投资成为房地产企业家普遍采用的方法。开发商出于对高额利润的追逐，房地产开发在宿州市大规模展开。然而在房地产投资开发中，由于宿州市房地产行业的特殊性、垄断性、区域性，使得房地产企业家竞相通过减少人力资本投资来赚取高额利润，管理者没有加强人力资源开发的动力和理念，人力资源管理成为房地产企业管理的“死角”。

（三）法律制度因素

任何企业的管理都必须符合国家法律法规的规定，尤其是在人力资源管理战略方面，必须符合国家和当地政府各主管部门的劳动法律法规和法令。房地产企业的特殊性决定了其对专业性技术性人才的严格要求，企业的员工配置不仅要符合劳动法律法规的规定，而且要具备相应的技术技能。宿州市房地产企业在从业人员配置、薪酬福利方面应严格按照《劳动法》《妇女法》等法律法规，合理有效的设计与执行，从而使人力资源管理走上正轨化、专业化的道路。

三、优化宿州市房地产行业人力资源管理的

对策建议

宿州市房地产企业的发展历程、企业家的背景导致了房地产人力资源管理方面的种种问题，但是，这些问题并不是不可弥补的。具体可以通过以下措施进行优化。

（一）房地产行业要建立规范的人力资源部门

整体来看，宿州市房地产企业多为中小型民营企业，家族式模式是众多房地产公司普遍采用的管理模式，各部门的主要负责人员多为其亲信。要改变这种局面、完善房地产公司的管理体制，实现人力资源管理科学化、正规化，必须建立正式的人力资源管理部门而不是由秘书、人事部门甚至其他部门来其工作事务，做好员工招聘、绩效考核、薪酬制度设计、人力资源规划、员工培训与开发、劳动关系处理等工作，使人力资源管理在房地产公司中走向正规化。

（二）房地产业企业内部建立有效的激励机制

针对宿州市房地产公司中存在的从业人员收入差距大、员工积极性低的问题，房地产公司人力资源部门应从绩效考核入手，建立有效的绩效评估体系，使薪酬设计多样化，绩效管理正规化。例如为了体现公平的原则，在房地产开发过程中，可以根据项目施工人员的劳动量和劳动难度、强度设计薪酬；在房地产销售过程中，可以根据房地产销售人员的销售业绩来制定薪酬；在房地产策划过程中，可以根据项目策划人员的策划方案产生的实际效果进行薪酬设计；对于一些高级管理人员则可以根据其管理能力以及他对公司做出的贡献进行薪酬福利的分配。通过多元性薪酬设计来激发房地产从业人员的工作积极性，从而提高企业效益。

（三）提高房地产从业人员专业技能和综合素养

房地产行业不同于其他行业，其专业性较强，对从业人员的专业技能要求较高。随着市场经济的发展和知识经济的到来，知识型人才成为社会的需求人才。如今伴随着房地产产业化进程的加快，以及“资金密集型”向“人才密集型”的转变，房地产企业的竞争核心是人才的竞争，拥有人才就拥有了竞争力。加强企业内部人员的培训与开发，不仅能提高员工的专业技能和整体素养，而且有利于房地产企业文化的建设，使员工对企业的管理理念和管理目标达成共识，从而实现宿州市房地产企业的可持续发展和循环发展。因此，房地产公司应加大员工的培训，针对不同岗位的从业人员制定不同的培训方案，通过企业内部的培训建立起一个学习型组织。

（四）拓展员工招聘渠道

通过对调查结果的分析，我们可以知道宿州市房地产企业员工大部分是通过劳务市场现场招聘、员工之间的引荐、朋友或熟人的介绍、电视广告等传统渠道招聘进入房地产公司，这种招聘方式造成房地产市场从业人员专业技能不足，专业素养不够，不利于房地产企业健康发展。因此宿州市房地产企业应当通过扩大员工招聘渠道，通过广播、电视、网络、户外广告，以及到高校进行校园招聘等多种综合渠道去招聘员工，从而获得高素质、高技能、高效率、高水平的专业人才，充分发挥人力资源的能动性，为宿州市房地产企业创造价值。

参考文献：

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