房地产行业主要风险点大全11篇

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房地产上市公司的负债不仅高而且资金的回收时间长加上投资规模的巨大，这些因素的稍微变化就会可能对房地产的财务风险造成很大的影响。及早察觉风险的信号，并且及时对发现的问题进行有力地分析，同时采取行之有效地防范与补救手段，在困境中摸索出一条正确的道路，是目前一切房地产商在现在世界经济动荡不安的大环境中所必需的。

一、房地产行业面临的主要风险

房地产企业出现财务危机的原因是不同的，不同的企业具有不同的财务风险，但最后表现结果就是现金流短缺，不能支付应付账款和偿还到期债务，其形成原因归根到底来自于两个方面：企业的微观因素和宏观因素。这两个方面的原因导致了企业突发性财务风险和周期性财务风险的发生。本文将结合房地产公司的行业属性，从宏观方面和微观方面对房地产公司的财务风险进行研究。

1.1宏观方面分析

1.1.1宏观经济周期因素

众所周知，房地产行业的发展与国民经济的发展密切相关，发展趋势也受到国家经济发展的周期性影响。一般来说，房地产行业发展周期与国家宏观经济发展周期相同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业周期也可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条等四个阶段。当宏观经济环境发展比较好的时候，房地产行业同样发展势头趋好，楼市表现趋向于活跃，房价上涨，成交量不断放大，房地产行业上市公司的股票一片红，呈现上涨的趋势，企业财务状况比较好，危机发生概率很小。

1.1.2金融环境风险

金融环境对房地产行业的影响主要表现在放贷规模的变动和利率的变动。我国房地产行业的资产负债率相对于其他行业明显偏高，债务融资在房地产公司的资本结构中占有非常大的比重，如果利率升高那么明显加重了房地产公司的利息支付负担，严重影响企业正常经营，加大了现金流出量，同时也会抑制房地产的投资和消费需求，加重了投资者的还贷压力。

1.1.3土地成本风险

土地价格在房地产公司开发经营成本中占有非常大的比重，若房地产公司不能很好的利用土地资源，将严重影响其资产有效地周转，加大资金的机会成本。由于国家土地资源是不可再生的资源，其使用权和交易权受到国家国土政策的制约和影响，所以土地价格易受到土地市场上供求关系的影响，可是这又将影响到房地产企业土地储备成本。

1.1.4市场供求风险和变现风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。我国房地产市场主要是由城市化进程和经济收入增长形成的消费需求来主导，房价上涨主要反映的是基于消费性需要的真实的供求关系。变现风险是指将商品兑换成现金时因折价而导致的资金损失的风险。因此当房地产上市公司因支付工程款及货款能力不足，或是偿债或其他原因急于将房地产变现时，为将房子尽快脱手，以销售所得房款快速回笼资金以缓解偿还资金压力，最常见的是降价而蒙受损失。

1.2微观方面分析

1.2.1筹资风险

筹资风险是由于企业筹资结构和筹资方式的不合理而引发的企业到期不能偿还本金和利息或企业未能取得预期计划的收益的风险。2012年上半年，房地产企业在降价跑量的同时，也频频在资本市场上融资，万科、绿地等企业在年内均有数十亿的融资大单。从上市的房地产公司50强来看，房地产公司在2012年上半年融资情况依然不容乐观，部分房地产企业被迫出卖自己的股权以求继续生存，即使能够发行债券或者得到信托和银行贷款，但是其融资成本增加依然比较明显。

1.2.2营运风险

营运风险主要包含以下三个方面。首先是产品销售过程所带来的营运风险：若公司的房地产企业将其自身商品定位不当，就不能适应市场的需求，造成销售困难，造成大量资金被占用在存货上，公司的经营现金流就会受到影响，由营运风险而转变成公司财务风险的机率就会加大。其次是生产建造过程带来的营运风险：如果生产建造过程中出现安全事故或是原材料价格上涨等不利因素，这也会严重影响企业今后的经营。最后是企业日常经营管理带来的营运风险：房地产企业房屋建造时间长，使房地产企业无法如期交房，造成业主的集体退房或是惹上官司就会使房地产企业利润大幅度下降，严重影响到企业的长远发展。

1.2.3投资风险

投资风险是指企业对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受投资收益损失甚至投资本金损失的风险，资金投资使用的好坏将会直接影响到投资风险的发生。它也是一种经营风险，房地产投资的长周期性同样给企业带来了较大的财务风险，通常用来指企业投资的预定收益率的不确定性。

参考文献

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一、引言

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。由于我国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，从目前来看，国内贷款仍然是房地产企业主要的资金来源渠道。国家统计局的数据显示，1998年以来，房地产开发贷款一直保持着高速的增长，从1998年的953.34亿元增长到2009年的11293亿元，2010年1-9月，国内贷款9398亿元，增长27.2%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在50%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度依然过高。

从银行角度看，银行对房地产信贷投入如此积极的主要动力则是房地产信贷的高额回报。当前，我国商业银行5年期以上贷款利率为6.14%预警指标，扣除2%左右的资金来源成本，不考虑不良贷款损失，商业银行的房地产贷款业务至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地产行业的高风险特性，银行大量持有房地产信贷必然导致行业风险向金融机构的转移。事实上，自2003年以来在国家对房地产信贷市场几轮调控的压力下，银行对房地产企业的信贷风险已经越来越重视。但是目前，银行对额度授信预警体系的构建还存在缺失，不能及时发现并处理风险预警信号,控制和化解信贷风险。因此，商业银行必须建立一套完整的额度授信预警体系，确立房地产业风险管理长效机制，在促进房地产经济良性发展的同时，提高银行风险――收益优化能力。

二、商业银行房地产业授信的主要风险

1、信用风险。目前，我国房地产市场银行与开发商之间信息不对称是一个很普遍的现象。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”。也在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估。

2、操作风险。房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能杂志网。

3、抵押物风险。目前房地产开发贷款主要以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。交易价格由于不对称性信息的存在具有不确定性，评估机构的评估价格由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。一旦抵押物价值下跌，银行信贷风险将被放大。

4、市场风险。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了商业银行房地产授信的风险。

5、政策风险。住房体制改革以来，我国房地产业的发展一直受国家宏观经济政策的影响。1998-2002年，房地产业的政策处于宽松期，尤其自2001年开始，房价一路上涨预警指标，导致了通货膨胀等其他经济矛盾，国家立即推出宏观调控政策抑制投资过热。2003-2008年上半年，房地产业进入收紧期，直到2008年三季度房价出现环比负增长的态势，房地产市场进入低迷期，政策开始回暖。2009年从年初的一片萧条，到3、4月份的“小阳春”，再到下半年的量价齐涨和年底一反常态的爆发式“冲量”，亢奋的楼市终又招来政策的严厉打击。2010年国家相继出台了“国十一条”等调控政策为房地产市场降温。可见，政策的变化影响着整个房地产市场的未来发展走向，从而也严重影响了房地产授信风险。

三、构建房地产业额度授信预警体系

构建房地产业额度授信预警体系，能够使银行有针对性地监控房地产业授信风险，在第一时间作出控制风险的决策，并使用更有效的措施化解风险。具体而言，房地产业额度授信预警体系中应包括预警指标和预警处理机制两部分内容。

（一）预警指标

1、财务因素预警指标

财务因素预警指标重点基于财务报表，监控企业的财务状况、经营状况、抵押物价值变动情况。

（1）开发商财务状况预警。银行应通过资产负债率、流动比率、速动比率等各项财务指标的分析与比较，及时发现项目建设资金不足、施工计划重大调整、销售严重滞后、未按销售比例归还贷款等可能影响银行贷款安全的情况。尤其对于开发周期较长的大型项目，要进行实时监控，通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素的综合测算，得到项目的总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态指标，并对项目还款能力进行分析，根据对项目动态经济指标的影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素，进行敏感性分析。特别要关注借款人的以下风险预警信号：股票价值不断下滑、市值缩水，应收账款和存货呈递增态势、存货中存在积压和内亏现象。

（2）开发商经营状况预警。对有兼并、合并、分立、合资（合作）、债权转股权、股份制改造意向的信贷客户，银行应加大跟踪和监测力度，主动介入改制工作，积极参与改制方案制定、产权界定、清产核资和债务清偿工作。信贷客户如实行改制后，要相应变更信贷合同和保证人、抵押人、质押人合同，以保证银行的债权安全。对于经营陷于困境、扭亏无望、严重资不抵债的信贷客户，应敦促其改制，实行债务重组；对于企图通过改制逃废银行债务的信贷客户，要及时运用法律手段维护银行债权。特别要关注借款人的以下风险预警信号：经营状况不理想，产销和盈利能力呈下降态势，市场份额明显下滑、经营目标难以实现。

（3）抵押物价值预警。房地产贷款的最后安全性保障主要来自抵押品，因此一定要加强对贷款抵押物的足值、有效和权证完整性、真实性、有效性的审核和管理。尤其在房地产价格步入下行通道，部分地区房价波动较为剧烈的情况下，一旦市场出现大幅、持续的回落预警指标，则前期投放的房地产开发贷款，其抵押物如依据当时的市场价值进行估价，则不可避免地会出现抵押物缩水、市场变现力下降的现象，从而影响银行贷款的受偿。因此，银行要慎重释放抵押物权证，确保剩余贷款抵押物价值足额。要根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款押品价值进行全面重新评估，将销售面积超过50%以上的项目作为押品价值重评的重点。尤其要密切关注抵押物质量和变现能力变化情况，及时补充和变更担保和抵押，以确保抵押担保的有效性和持续性。

2、 非财务因素预警指标

非财务因素预警指标重点参考政策及市场波动、企业贷款用途及项目进度、企业诚信度情况。

（1）政策及市场波动预警。加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究，密切关注房地产业发展周期走势及房地产市场、客户发生的新变化，预先研究判断宏观经济走势和房地产行业拐点，建立与政府土地规划部门、人民银行、统计局等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化做出反应。广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据杂志网。

（2）贷款用途及项目进度预警。在目前房地产市场开始降温、开发企业资金链较为脆弱的情况下，一旦贷款资金被开发企业挪用，银行贷款将面临较大风险。因此，要做好资金使用监管。加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通，及时获取最新项目信息。要全面介入整个项目建设销售过程，随时关注项目建设、销售进度情况，对项目建设进度销售变化情况和周边市场的竞争情况进行跟踪，分析项目是否存在“烂尾”及销售风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理，首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，保证开发贷款的收回。

（3）开发商诚信度预警。银行应高度关注开发商的信用状况，对涉及金额较大的经济法律纠纷，或高级管理人员涉及法律诉讼，或有足够的流动资金，却以种种理由有意拖欠应偿还的到期银行贷款等信用不良的开发商应列为高风险对象，予以重点监控。

（二）预警处理机制

预警信号出现后，银行应立即查明和分析原因，尽早识别风险的类别、程度、原因及其发展变化趋势，并及时采取有效措施预警指标，控制信贷风险的蔓延。要深化非现场监测的工作范围和监控重点，建立分层次监测管理机制，将风险监测、分析、预警工作详细分解落实到各个环节，既要全面覆盖又要避免重复，提升风险监测、分析、预警能力。要盘活风险贷款，积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，要借助银行的信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

四、保障预警体系实施的措施

1、加强客户经理队伍建设。要通过开展多层面的业务培训，提高客户经理综合素质，培育一支熟悉宏观环境和市场变化，能够及时捕捉风险预警信号，准确评估风险损失，制定有效风险控制和化解措施的客户经理队伍，为银行房地产信贷业务持续健康发展奠定坚实基础。

2、设立专门的贷后监督机构。基层行贷后监督岗位要做好贷后的日常管理，客观真实地评价贷款风险状况；上级行贷后监督检查部门要通过非现场监测和现场检查的方式，对下级行的贷后管理执行情况进行检查评分考核，及时采取风险管理预案，化解房地产信贷风险。

3、完善激励约束机制。要建立科学的考核评价标准和相应的奖惩办法，以及合理有效的信贷责任追究制度，把预警预报过程纳入房地产额度授信工作整体考核范畴，把考核结果作为评价机构管理水平、管理者素质和业绩的重要标准。

（注：本文来源于黑龙江省教育厅2009年度科学技术研究项目计划，项目编号：11541065）

参考文献：

【1】周志鹏．商业银行房地产信贷风险与控制探析．金融广角．2007(4)．

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总体来看，2009年以来，岳阳市民间融资中介机构数量和民间融资规模发展速度较快。从数量上看，据政府金融主管部门和工商部门提供的数据统计，到2013年3月末，岳阳市工商注册、带有或投资或担保或融资或咨询字样的公司有630家，其中，资本在500万元以上的267家。从规模上看，据政府金融主管部门测算，3月末，岳阳市民间借贷规模约在200亿元以上，至少为同期银行贷款618亿元的32.4%。人民银行对30家民间融资样本监测企业数据显示，一季度30家企业共借入资金5640万元，其中，民间融资2228万元，占借入资金39.50%，二者数据比较接近。

从趋势看，短期辖内民间借贷增速趋缓，一季度监测企业民间融资总额增速较去年四季度回落13.44个百分点。但从中长期看，由于资金供需失衡短期难以改观，预计民间融资仍将保持较高增速。在问及今年一季度企业资金总体状况时，30家样本监测企业有15家反映“一般化”，11家反映“偏紧”，4家反映“较宽松”，这表明大部分企业资金依然偏紧。在问及对二季度资金预期时，30家企业中，仍然有10家预测趋紧，只有5家预计较宽松，显示企业对下季度资金状况依然不太乐观。

当前民间融资市场的主要特点

与以往相比，今年一季度，岳阳市民间借贷呈现如下新特点：

民间借贷行为谨慎，风险防范意识有所增强。调查显示，受中小企业主“跑路”、民间借贷纠纷的影响，民间借贷参与活跃程度有所下降，社会资金流向银行趋势明显。市级9份银行家问卷结果显示，目前居民储蓄意愿增强。2013年3月末，岳阳市银行业各项存款增加104亿元，其中，居民储蓄存款增加109亿元，增速为14.65%，同比提高1.2个百分点；受经济景气的影响，对公存款有所降低。居民存款大幅上升的背后，却是民间筹资出现多年来从未有过的困难。30户样本监测企业中，50%企业主表示在进行民间融资时采用了正式合同，40%企业主表示采用了第三方担保方式，口头承诺或简易借条即可成交的情况逐渐减少，部分样本企业融资金额较大时甚至被要求提供固定资产作抵押。

融资期限进一步向短期集中。调查显示，80%的参与者认为，长期借出款项风险较大，更趋向于短期放款，借款主要是补充流动资金，期限基本上在一年以内，平均期限为125天，较去年四季度的平均期限缩短15天。一季度民间融资月均利率15.023‰。但受“过桥资金”等急需短期资金利润较高、期限较短的影响，10天以内民间借贷利率最高。调查显示，岳阳市有息民间借贷最高利率为10天以内，最低为日利率1%，最高为日利率5%，一般维持在2%～3%水平，高出监测月均利率40倍以上，最高的达100倍。

民间借贷资金乘数效应明显。较之于以前的民间借贷一对一、面对面的直接融资行为，目前大部分民间借贷更像一种多层次间接融资行为。调查表明，大额的民间借贷资金大部分通过中介“中转”和利率叠加，有的甚至通过中介人转手二三个来回，融资中介的“影子银行”特征明显。

当前民间融资市场的主要风险

银行可能成为民间借贷风险的转移地。30户样本监测企业问卷调查表明，今年一季度，民间融资的放款资金中有33%来自银行贷款，比上季增加了9个百分点，民间借贷与银行贷款的关联度进一步上升。与岳阳9家市级银行业金融机构负责人的座谈中，有6家表示对民间借贷或可能引发的不良贷款骤增表示担忧。政府金融主管部门、金融监管部门对民间借贷引起辖区内不良贷款额、不良贷款率“双升”压力增大。事实也证明了这一点。据汨罗市政府金融管理部门提供的消息，因资金链断裂，该市某企业主投案自首，涉案资金达10亿元以上，涉及到三家银行近6000万元贷款，其中，拖欠一家银行5300多万元，占该行贷款余额25%。

房地产行业成为民间融资的新聚点。目前，全国房地产行业受宏观调控政策的影响，银行业机构审慎对待房地产行业贷款，逐步压缩或退出房地产信贷领域。年初，国务院颁布了房地产调控“新国五条”，进一步调控房地产价格，房地产行业资金供应将进一步紧张。截至3月末，辖内房地产贷款余额为74.7亿元，增速为4.2%。据岳阳市房地产信息网提供的数据：2013年一季度，全市房地产开发投资同比增长5.7%；而销售商品房套数、面积、金额，同比分别下降8.5%、9.9%、7.5%。相比之下，房地产企业资金短缺压力增加。在银行融资无法解决的情况下，房地产企业特别是规模较小的房地产企业便加速了民间融资进程，部分企业尤其是靠民间融资成长起来的中小企业资金链持续紧绷。30户样本企业监测数据表明，一季度民间借贷资金有30%左右用于房地产项目投资，比上季增加了8个百分点。

民间借贷中介机构或成为高危区。由于借贷中介市场不成熟，加之受高额利差的影响，部分中介机构误导性宣传，使投资者误认为这些机构就是一种新型“银行机构”，错位经营、账外经营、超业务范围开展一些非法金融活动，有的非法吸收存款或变相集资，发放信用借款，甚至发放高利贷。由于借贷中介的资金是面向社会募集的，大多涉及到二至三个层级，风险集中度高，容易形成整体性联带事故。一旦资金无法归还或挪作他用，出现“一笔资金收不回——中介资金断裂——关联企业或个人资金断裂”的恶性循环，很有可能引发。据岳阳市金融管理部门提供的数据，2012年12月，岳阳辖内就发生一起投资公司股东涉嫌诈骗2000多万元的社会事件。

餐饮娱乐行业或成为民间融资断裂的引爆点。近年来，辖内餐饮娱乐行业发展迅速。由于餐饮娱乐企业规模不大，可抵押物不足、经营风险大等行业特征，很难在银行获得信贷支持。特别是规模较小的中档餐饮娱乐企业主要通过民间借贷融资。据对岳阳城区5家小型餐馆的走访，其资金来源中有30%来源于民间借贷。特别是受厉行节约、反对浪费政策的影响，高端政务、商务接待明显减少，消费者消费渐趋理性，一些餐饮企业几乎陷入停滞。岳阳市统计局数据显示，1～3月份，全市限额以上单位餐饮收入同比增长7.7%，比去年同期下降7.2%，低于全市社会消费品零售总额增速3.6个百分点。餐饮娱乐行业经营状况低迷，加之成本高企，很有可能出现资金断裂而无法按期归还民间借贷。

民间融资偏离实体经济空心化。从近期岳阳辖内出现的几起民间借贷事件来看，没有特定的行业特征。直接原因不是借款人的生产经营问题，而是由于参与赌博和地下“”、借高利贷投资或者自身参与高利贷等高风险项目，出现资金链断裂而引发。据汨罗市金融管理部门提供的数据，某投资管理有限公司股东向社会以每月2～6分的利息借款2095.5万元，有近1600万元用于参与地下“”、赌博及个人消费。由于部分民间借贷偏离实体经济甚至空心化，给民间借贷正常发展带来了诸多不确定性，或有可能引发民间借贷市场的“寒冬”，造成民间融资“停摆”，最终传导到实体经济，造成严重影响。

民间借贷纠纷呈上升趋势。当地多家民间融资中介机构预测：民间借贷市场违约风险将继续保持较高水平。问卷表明，由于民间借贷增速回落，特别是放贷方对资金损失预期的上升，导致其在资金不能按期回收时，展期意愿下降，往往诉诸法院予以解决。在座谈中也予以了印证。2011年初至2013年一季度，辖内民间借贷涉诉案件每年增幅在25%以上，涉诉金额从几万元、几十万元上升到几百万元。以汨罗市长乐法庭为例，2012年民间借贷受案数比2010年增加了60%。

政策建议

民间融资的存在有其一定的历史性、合理性和必然性，但同时由于借贷双方信息不对称、利率高企、运行不规范、监管真空、中小企业融资难等多重因素影响，对经济金融发展和社会稳定产生了较为严重的影响。调查认为，各级政府加强对民间融资的引导，是促进民间融资有序持续发展的一剂良药。

岳阳辖内湘阴县已经开始的探索和实践也说明了这一点。湘阴县政府出台了《湘阴县民间融资中介机构管理暂行办法》，建立了分管副县长为召集人，以金融办、人民银行、银监部门、金融机构、司法各部门单位、工商、统计、财税、宣传、物价等为成员单位的联席会议制度，组建民间融资登记服务中心，让县级规模以上工业企业、各金融机构、民间融资中介机构同在“诚信协会”平台上对接，赋予县金融办对辖内民间融资中介机构行使包括公司备案登记、机构管理、日常监管和业务管理职能，赋予当地人民银行行使统计检查职能和会同工商部门年审职能，当地人民银行实行月度统计与监测后，通过窗口指导引导民间融资的流向、流量和利率，借助行政合力促进民间融资行为的规范发展。从目前实践进展来看，当地政府及其相关部门基本摸清了民间融资中介机构的数量、规模、流向和利率，规范了融资中介机构业务报表报送，加强了人员和业务管理，切实提高了政府对民间融资的风险管控能力。

针对目前民间融资中存在的风险状况，当务之急，建议各政府从以下方面加强对民间融资的引导：

建立适应民间融资发展的“社区金融”模式，让民间融资从“地下”走到“地上”。一是通过必要的整合过程，成立“区域性投资公司”，或者区域性投资基金，如产业投资基金、行业投资基金和风险投资基金，让民间金融浮出水面，以合法的身份更好地支持区域性经济发展。二是成立“理财服务所”。对集中在一定区域内但财务管理松散的行业或中小企业实行会计，由地方财政部门派出会计人员实行统一做账，解决财务不透明、税收流失等问题。三是成立“信用服务所”。行业协会从会员单位按资产一定比例募集担保基金，存入开户银行，依法或经过合法约定，对会员提供企业信用征信、评估评级、信用管理、信用培训等各项服务，最后形成企业信用报告，切实解决银行贷款担保难问题。

制定适合民间融资市场的监管机制，规范民间金融市场。一是针对目前民间融资现状及特征，出台相应的法律，明确民间融资监管部门，引导其回到正常的法律规范轨道上来，如明确其借贷最高额、利率等。二是要加强对民间融资风险的监测，尽快建立民间融资信息采集机制，定期收集有关数据，重点监测民间资金规模、来源、区域分布、市场利率、流动性状况、信用程度、风险状况等，分析民间融资对宏观经济和微观经济可能产生的影响，并据此实施调节，同时建立对民间融资的风险防范机制，包括建立大额民间融资保险制度和担保制度等，防范民间融资风险对社会稳定和整个金融体系安全带来的冲击。三是依照法律处置民间融资风险，针对出了问题找政府“兜底”的行政主导特点，要遵循“谁家的孩子谁家抱”的原则，由法院依照相关法律处置债权债务纠纷，政府并无承担民间融资损失补偿的义务。四是逐步将民间融资主体纳入人民银行征信系统，结合现有的中小企业信用信息采集方式，采取政府主导，人民银行、工商、民间借贷中介机构、信用担保公司等部门单位联动，为民间融资主体建立包括登记注册、财务、购销等信息在内的信用档案，为民间借贷双方提供征信记录查询服务，降低信用风险。

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一、引言

随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。

针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。

二、项目概况及施工建设阶段的风险识别

a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。

a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。

表1 项目施工建设阶段的风险因素表

风险因素 类型 风险

管理 管理 项目目标是否清晰

决策是否征求各方面的意见

是否对经验教训进行分析

技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理

新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失

工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等

项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等

无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等

质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境

三、项目施工建设阶段的风险评估

在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。

按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产

目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。

表2 项目风险因素评价表

主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排

序

很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大

0.8 很大1.0

征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3

突发事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

质量不达标准 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索赔 0.1 √ 0.06 4

设计变更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合计 0.52

由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。

四、项目施工建设阶段的风险控制

通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：

（1）工期拖延风险控制

首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。

（2）设计变更风险控制

主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。

五、结语

本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。

参考文献：

[1]尚庆云.浅谈房地产项目风险管理[j].集团经济研究，2007（1）：31-32.

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[4]董志文.试析房地产项目的风险管理[j].江南论坛，2006，（3）：4-6.

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中图分类号：TV734文献标识码：A文章编号：

引言：

机电工程建设项目全过程的最重要阶段就是施工阶段。而其机电项目的总目标在项目施工阶段的表现一般有四个方面：费用、质量、进度的目标。这三个方面的关系相对独立，但是又彼此制约。本文将对机电项目施工阶段的质量、进度目标分别进行风险识别。同时为了加深理解，本文假设对某单一目标识别时，其他三项目标对其的影响较小，暂时不分析。

1.机电项目施工阶段风险识别

1.1机电项目施工阶段施工质量风险识别

机电项目施工阶段的施工质量风险指影响在施工活动中施工质量是否达到规定质量控制要求。在本文中D公司施工阶段的质量风险因素采用鱼骨图来表示，然后是风险的识别，如图1-1 所示是因果分析图。

图 1-1 施工质量风险因素的因果分析图

施工环境、施工方法、相关设备、施工材料和施工人员以及质量检测等六个方面是影响D公司机电项目施工质量的风险因素。

1.2机电项目施工阶段施工进度风险识别

施工活动达到预定施工进度目标受施工阶段影响的不确定性称之为施工进度风险。D公司机电工程项目施工进度主要风险因素由下表1-1 所示。

表 1-1机电项目施工阶段进度风险

风险因素 典型风险事件 风险来源

过程风险 1、业主资金周转困难 建筑主体单位

2、承包商能力差 建筑主体单位

3、施工图纸不完善 建筑主体单位

4、澄清问题不明确 建筑主体单位

5、施工进度计划不完善 施工方

6、设计标准变更 项目环境

7、自然灾害 项目环境

8、项目变更多 建筑主体单位

9、设备材料供应商能力差 建筑主体单位

10、政府干预 项目环境

2.机电项目施工阶段的风险分析

为了将风险水平拆分为风险发生的概率（频率)和风险事件发生后果的严重程度(损失)，我们引进公式风险=损失×频率的概念，再按照风险发生概率的大小分配权重，损失程度值要按风险因素发生以后对相应项目目标影响程度的轻重分配。一般机电项目施工阶段风险分析是从项目施工阶段的质量和进度目标四方面进行。

2.1 机电项目施工阶段的施工质量风险分析

把图 1-1中D公司机电工程项目施工质量的风险因素的因果分析图中的全部风险因素总结之后制成表格，确定单一风险因素，再由机电项目的普遍经验，依次按较低级、低级、中级、高级和较高级五个等级为风险因素的频率分配权重0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；较低、低、中、高和较高5个等级为风险因素可能的损失程度分配后果的严重程度值0．05、0．1、0.2、0.4 和0.8，从而得到表2-1 D公司机电项目施工阶段质量主要风险因素。

表2-1机电项目施工阶段质量的主要风险

2.2机电项目施工阶段的施工进度风险分析

从D公司以往机电项目的相关工作经验可知，把表1-1中的风险因素按极低级、低级、中级、高级和极高级五个级别作为风险因素的暴露度概率0.05、0.1、0.3、0.5 和0.7；风险因素的损害程度分配后果的严重程度值按照极轻、轻度、中度、重度和极重5个级别为0.05、0.1、0.2、0.4 和0.8，得到表2-2D公司机电项目施工阶段主要进度的风险因素分析表。

表2-2机电项目施工阶段主要进度风险因素分析

3.机电项目施工阶段的风险分析

3.1 机电项目施工阶段的施工进度风险应对

把表1-1中D公司施工进度的主要风险影响因素按综合风险水平有序排列，整理为表3-1：D公司机电项目施工阶段施工进度主要风险应对表。

表3-1机电项目施工阶段的施工进度风险应对策略

表中第1项、第2项和第3项是因为现场的变更造成施工进度风险，所以D公司对施工现场的变更应尽量减少和控制。因为其不仅影响到项目实施进度，也会严重加剧施工成本。因此D公司应采用项目现场变更申请程序来控制现场变更在实际的项目管理中，这是一种较为有效的手段。

3.2机电项目施工阶段的施工质量风险应对

篇（6）

央行的121号文件使人们重新审视中国的房地产融资机制，而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐更是突出反映了中国房地产融资渠道脆弱的现状。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题，而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程。当前形势下，我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。

其一，房地产投资信托有利于完善中国房地产金融架构作为具有金融机构特征的房地产投资信托，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充。房地产投资信托在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。房地产投资信托直接把市场资金吸引到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其二，房地产投资信托可降低整个金融体系的风险目前中国仍然以间接融资为主，银行体系的安全决定着金融体系的安全。房地产投资信托将从三个方面减缓银行体系的风险：直接减少了房地产贷款集中在银行体系的风险；居民用银行存款购买基金后，将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力；由房地产投资信托创生的银行网点售卖、资金结算、托管等等中间业务将为银行体系带来无风险收益。尽管房地产投资信托发行初期可能分流部分储蓄存款，如果通过适当的途径，完全可以引导这些市场资金回流银行体系。

其三，房地产投资信托可满足社会大众资本的投资需求从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于我国相关的产业投资基金法律尚未出台，使得这些私募基金缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，难以有效地避免市场系统风险，造成这些私募基金风险极大，因此社会大众资本急需拓宽投资渠道。而房地产开发投资规模大、资金周期长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。所以，房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。

发展房地产投资信托障碍重重

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投资信托乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以在我国发展房地产投资信托还存在许多障碍。

法律体系缺失目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务，即通常所说的“一法两规”。这只是一个框架性的法律文件，缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托的发展。

税收激励缺位目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策。美国房地产投资信托得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托投资的房地产资产属于免税资产。在上世纪八十年代末期，随着税法条款的逐步严格，房地产投资信托税收优惠的优点逐渐显示出来，使其得以长足发展。由此可见，我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金，借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。

流动性问题房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多，如果要转让，成本很高。目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。

此外，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。

风险问题房地产投资信托之所以受到追捧，主要是因为其较高的预期收益和较短的投资周期。据不完全统计，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在6%以上，最高的超过10%。高收益必然蕴含着高风险，对投资者来说，房地产信托的主要风险来自于赔偿风险、项目风险、操作风险、利率风险以及信息不对称风险，具体来说：

赔偿风险 按照央行的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。

项目风险 单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目赢利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大，一方面是来自房地产行业本身的风险，整个行业存在一定风险；另一方面来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。

操作风险 信托公司的实际操作难度较大。我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。而信托产品的销售，不能公开宣传、不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。

利率风险 利率特别是无风险国债利率体现了投资的机会成本，如果无风险的利率水平发生变化，那么投资的机会成本也随之发生变化，假设收益不变的话，其风险水平就会变化。如果利率的变化超出预先的考虑范围，那么就会产生所谓的利率风险。如果信托计划没有考虑利率风险的事先安排，就有可能使委托人的资产价值受损。事实上，利率风险是一种系统性风险，投资者只有通过外在的对冲工具如远期合约锁定利率来规避利率风险。

信息不对称风险 信息不对称条件下可能产生两种问题：一种是“逆向选择”问题；另一种是“道德风险”问题。在信托公司（受托人）寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，从而使得优质项目逐渐退出了这个市场，这是信托公司与项目提供者之间的“逆向选择”问题。在委托人（投资者）与受托人（信托公司）之间也存在着“逆向选择”，即劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场。

如何发展我国的房地产投资信托

其一，营造必要的法律环境这主要是给房地产投资信托提供一个规范的发展框架和法律环境，房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运行机制和完备的法律体系，才能确保这一金融工具的正常运行。而且法律制定要细化、完备化，这样才能保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，推进房地产投资信托健康、理性地发展。

针对我国目前实际情况，应制定相关的法律法规(包括《房地产法》、《信托法》、《投资公司法》、《投资顾问法》和《房地产证券交易法》等法律)，进一步完善《公司法》，建立完备的法律体系，规范和约束房地产投资信托的发展。建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

其二，培养机构投资者房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。

其三，完善信托投资公司法人治理、内控制度作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托业虽然经过了五次整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题，很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

其四，制定税收优惠政策以鼓励房地产投资信托的发展设计合理税收体制是房地产投资信托发展的关键。在国外，80%的房地产投资靠税务驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具有自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。在西方房地产投资信托产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法。在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，将会有良好的发展前景。由于房地产投资信托对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用。

其五，规范房地产投资信托的业务范围目前房地产投资信托应当限定以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务；其资产结构、收入结构、收益分配等方面，有关监管部门和机构应作出明确的规定。

篇（7）

【关键词】

负债经营；负债结构；风险规避

前言

在激烈的市场竞争条件下，市场只有不断发展，产品的开发，以获得更多的利益。然而，新市场开发需要一个很长的周期，还会浪费大量资源。因此，需要大量的资金。在解决资金问题，负债经营已成为最有效的方法。扩大企业生产规模，市场份额增加，容易形成品牌效应和优势，领先的市场地位。但是，债务资本的有偿使用，使债务管理往往伴随着一定的风险，那么企业在负债经营决策中要把握最好的时间和债务和债务结构的最佳营运负债，充分掌握企业的偿债能力，为了防止和减少债务管理给企业可能带来的金融风险。本文通过分析负债经营的利弊关系，企业的自身情况和外部因素等进行了一定的分析。

1.北辰实业有限公司负债经营概述

1.1 负债经营的概述

负债经营也被称为杠杆债务管理，除了公司自己的资产。为了维持企业，规模等的正常运行，以及现金流缺口，通过银行贷款来筹集资金，发行债券，融资租赁和商业信用模式，运作模式和使用的资金从事生产经营。

1.1.1 企业负债经营的优势

（1）弥补资金短缺问题。企业在生产经营过程中，只靠控股企业内部资金，第一时间不允许，其次难以适应发展需要的数量。因此，负债经营可以使用更多的资本实力，扩大企业的规模和经济实力，提高企业的效率和竞争力，提高企业的利润水平。

（2）有效降低资金成本。对于投资者来说，债券收益率是相对固定的，除了破产清算破产，正常情况下可以恢复由于股权，主要风险投资小，风险低，和债务融资的成本比股权资本成本较低。

（3）债务管理可以从“减税”的效果，由于债务管理债务利息税已经支付的利益，企业可以获得收入减少的税收优惠从加纳。当一定量的资金总额一定比例的债务管理，可以有效地减少的加权平均资本成本。

（4）能够带来财务杠杆效应的“杠杆效应”是指所有者收入的债务管理的影响。在整个公司股票资本利得率的计算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分别为财务杠杆系数，每股收益变动量，每股收益，税息前利润变化量，税息前利息和支付的利息。）更大的财务杠杆，财务风险是很高的。当然，公式中的错误的固定收入税前收入大于或至少等于利息收入，如利息和税金小于利率之前，不能用公式来衡量金融风险。这个公式也反映出，金融风险更大，股本回报率加速增长的机会更多。

（5）企业债可以基于资本结构的优化，为债权人的监督。债权人金和保护他们的资本增值循环，将重点放在业务操作，这几乎是到了企业管理人员的监督

1.1.2 企业负债经营的劣势

首先，负债经营，增加了企业的财务风险。债权人承担的风险也会增加，为求达到相应的平衡，这就要求企业支付利息也要相应的高。而企业的财务杠杆利益扩张，必须给企业带来一定的财务风险。主要表现可能无法偿还债务，法律责任业务到期还本。即使反应良好，但由于高额利息，股东拥有的权益将被抵消，导致收入减少，无法获得期望的回报率。因为自己的管理问题其次，双方工作责任签订固定利率贷款协议或合同，如果在责任期内，按照操作或资金供给和宏观调控的利率低的国家的需求，企业仍然按照合同支付的利率将蒙受巨大损失，严重制约了企业长期的发展。过度负债增加资金风险。如果不是正确的比例越高，公司的债务，债权人也可以在贷款债务，就会认为是由于收入不能得到报酬，其风险收益并承担一成比例的。因此，债权人将提出一些条件，对债务人或须支付高额利息，或不考虑贷款，因为担心的风险太大，将无法得到应有的借款。所有的一切，将是企业融资困难，并导致重新融资能力降低。对于金融风险应采取正确的态度，积极的预防，改造和消除。

1.2 北辰实业有限公司概况

北辰实业有限公司成立于1990年的8月8日。企业主要业务是房地产开发、会展、物业管理和零售业务。目前，北辰实业有限公司，持股公司的子公司，超过20个，员工多达8000名，总资产291亿元。北辰集团秉承“一流品牌房地产展览会”的经营理念，并取得了举世瞩目的成就。北辰房地产是率先通过ISO9002国际质量体系认证的城市，在北京的房地产行业，参与大型小区、写字楼、公寓、别墅和其他形式的房地产开发。在家里绿色奥运媒体村的北京奥运会。长岛推出，碧海方舟，长河玉墅，香山清琴豪华住宅项目获得了许多奖项。新北辰时代建筑，作为一个全面的商业智能建筑，地标在北部的资本。第一个竞标项目已经开始在春天。2007年7月北京北辰曼联和城市发展和瑞富集团有限公司的构成，92亿元参加长沙凯弗新三角洲土地，8月份的11.5亿元参加北京朝阳区“两限房”开发权。循序渐进地实现发展的规划和发展建立在北京。

2.北辰实业有限公司负债经营存在的风险分析

2.1 投资规模和结构不合理

北辰实业有限公司总资产为291亿元，总资产对房地产企业规模评价的分析是非常重要的财务指标，通常小企业不超过100亿元的总资产，从100到300亿元之间，中型企业，总资产超过300亿元但不超过我们通常认为是大型企业。公司目前投资规模、投资结构的不合理现象，随着房地产企业相比，公司的净资产规模小，负债率偏高。在房地产市场调控政策观的不断深入，公司的发展速度，房地产销售明显下降，库存压力上升，所以公司的地位是由资金困难限制在短期内改善是比较困难的，对于投资发展计划的下一阶段有不利因素。

2.2 负债经营规模过度

北辰实业所有者权益比率2013年较2012年下降了2.35%，说明所有者权益比重有所下降，负债在资产中比重加大，企业财务风险增加。2013年产权比率为1.94，比上一年度提高了0.19，对北辰工业的所有者权益需要承担公司债务的风险更大，公司的长期偿债能力减弱。公司目前经营基金的长期债务削弱了整体的能力2013长期负债与营运资金比率降低，北辰实业公司的长期偿债能力仍有待提高，公司目前承担的长期债务较重，投资风险较大。从偿债能力上看，公司的投资经营活动面临着各种金融风险。截止2013年12月31日，公司长期带息债务金额为58.56亿元（浮动利率合同）和31.77亿元（固定利率合同），银行借款占负债总额的44%。虽然资本市场的日趋完善，借不同的渠道和方式，北辰实业有限公司募集资金使用更多的银行贷款的方式。

2.3 企业营运能力不足

北辰实业有限公司，公司近三年的44.84%应收账款周转率，分别为48.12%和34.6%，与北辰实业股份平均应收账款周转率是28%。在应收账款闪占有的金额少，因此具有较低的坏账损失的可能性，应收账款后续催款的成本是比较小的，应收账款的管理是不错的。营运能力是指企业的经营能力，能为各种资产的企业盈利，为企业的经营管理能力缺乏是不足以赚取利润，所以没有足够的钱还清债务，所以没有足够的钱来偿还债务，所以你还需要继续借钱支付，所以企业负债规模越来越来越大。

2.4 企业楼盘变现能力低

企业楼盘变现能力低，就会有大量的楼盘卖不出去，把这些楼盘卖掉才能有收益、有利润，太多的楼盘过剩，所以盈利能力无法提高，导致偿债能力不足，最终导致负债规模过大。

3.改进北辰实业有限公司负债经营风险规避策略

3.1 优化资本结构

公司应该充分准备，由于国家利率调整增加企业发展融资的成本风险。固定利率是用来控制施工成本是可以解决的问题，同时也扩大了公司的融资手段，提高企业自身的资产。现在北辰是从商业银行贷款融资为主要手段，公司应该逐步减少对银行贷款的依赖，通过引进国外投资和其他适当的手段来提高公司的管理水平，从而有效利率防止财务风险，保证企业的长期发展。北辰工业企业要充分发挥房地产经营公司的综合优势，围绕房地产开发，投资和管理为核心业务系统，形成和发展房地产，商业房地产投资和金融服务业，优势互补，产业互动相结合，维护和提高公司的竞争优势。该公司可能的股票资产和增量升级，常见的形式，以一个合理的质量，能满足的需求的完整产品线的不同需求投资房地产。采用增量逐步实现驱动股票，扩大投资规模，高利润提高总资产报酬率。公司可以根据需要，加快北京的商业和公共销售力量近90000平方米的建筑，适用于大客户的整体销售，以缓解国家宏观调控为公司实现总投资管理目标控制和当地规则的影响。在新的投资保障房地产开发的商品住宅项目和高档住宅项目的销售毛利率的同时，对新投资的稳定性，该投资性房地产的扩张，投资回报。在回到借贷公司的前提下，加强包括利用股权融资，兼并和收购，房地产信托基金和对外合作让头发的方法如扩张资本，通过科学有效的资本运营模式来实现公司的跨越式发展可以优化公司的资本结构。此外，公司还可以采取提高资金使用效率的可行措施。

3.2 制定合理的财务计划

财务规划，这是商业计划的重要组成部分，是财务管理的主要依据。根据企业的实际情况，因此，应该制定一个计划的金融负债。根据一定的资产，它是必要的和可能的安排适当的责任。这就要求在进行投资决策时，应尽量选择投资少、见效快，高回报的项目，这样才能保证资金周转。在做好这些的同时，企业也应根据债务状况做出还款计划。没有定期偿还债务，还会影响企业的信誉。因此，加快发展的管理职责，加强管理，加速资金周转，减少使用缩短生产周期，增加销售的资金量，减少应收账款，增强风险意识，在同一时间，必须制定一个还款计划。企业的负债规模，应充分考虑短期和长期偿债能力的企业。对偿付能力的指标是企业负债经营的警戒线，企业债券是安全的，如超过警戒线，企业财务风险会增加，使企业破产。

因为这两个指标太高会造成资金的浪费，低流动性，负债的比例做的。当然，为了加强企业自身管理，转变经营理念和制度，提高管理效率，无论哪个阶段，对于企业的长期发展是关键。首先，国家政府不能满足国有企业所有的资金，企业的需求，改善资本结构，降低资产负债率，除了通过其他渠道的方式吸收资金，加强内部管理，是其强劲的盈利能力，资本积累是内生的。资产重组，债转股等方法对高负债的资产负债率不仅仅拥有单一的解决方法。从根本上说，只有作为自治的国有企业，自筹资金在市场经济中的主体，资本市场充分竞争完成优化企业资本结构。适用于个别企业，是最好的，企业应尽量选择自己企业的资本结构。

3.3 加强资金管理

加强资金回收率。企业应加强资金的回收，提高回收率，企业的应收账款。企业应根据客户和标准条件下具有不同的信用，良好的信誉，随着企业的财务状况，可以使用宽松的信贷政策；在一般情况下，应采取审慎的信贷政策。信用不良企业应该使用现金销售或其他更艰难的条件下，为了避免坏账的增加。在应收账款的催收工作，公司财务部应准备一份清单，账龄分析、应收账款账户定期，经常采取相应的措施，如提醒信函，电话，面对面，诉诸法律手段，提高企业的应收账款的催收。建立应收账款催收责任制度。收账责任激励销售人员，加快收集。

3.4 建立健全的企业风险机制

北辰实业目前的房地产开发项目工期较长，往往会使大量的营运资金被占用，可以通过前沿公司的现金流的分析发现，效率低，严重影响了公司的经营盈利能力。所以公司应该扩大对资本的控制，通过制定合理的资金使用计划，保证资金盈余管理的需要。要加强财政收支管理和监督，有效、合理的分配调度资金，确保后期开发建设项目的建设和市场对货币的需求。回收应收账款的改进和提高他们的支付能力，严格控制成本以提高安全性和资本投资的合理性，加强资本运作和管理能力。

4.结语

任何一个企业在追求利益和按需借贷，根据自己的能力，适度的公司债务管理是实现最大化股东财富的目的是有益的。在企业的债务前，应根据制定的资本自身的经营情况，未来的盈利能力和企业的偿债能力合理的负债规模，不要盲目借贷，不能超越其偿付能力的债务。我们应该考虑生产和管理，在这种情况的管理水平，风险承受能力和行业的特点，确定合适的融资组合，建立适当的债务规模和合理的债务结构，争取资金和风险程度最低，成本是最低，以获得最大的经济效益。只有这样，企业的债务管理，以在激烈的市场竞争中化险为夷。

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篇（8）

引言：

近些年来，一些企业由于疏于财务风险管理而陷入困境屡的现象有发生，尤其是对于建筑施工企业更是如此。随着房地产行业调控严厉和政府融资平台的清理，建筑施工行业面临着更大更高的风险，要想在市场经济大潮中占有一席之地，必须不断提高抗风险的能力。财务风险涉及到企业的生死存亡，在企业所有风险中起最关键的作用。因此，对于建筑施工企业生存和发展来说，如何规避主要财务风险具有极其重要的意义。

1. 财务风险的涵义

所谓财务风险是指由于各种不确定因素影响，致使企业财务活动不能正常进行，从而使得实际收益与预期收益出现偏离，造成一定的经济损失。在企业管理或组织过程中任何一个方面出现问题都会导致损失发生，从而造成企业偿债能力和盈利能力的降低。企业财务风险可能会给企业带来意外的损失，但是也有可能给企业带来预期的收益，财务风险是一把双刃剑。风险与收益是并存的，并且二者呈成正比关系，高风险往往伴随着高收益。

2. 建立财务风险管理制度的目的

我国当前建筑市场不正当的竞争依然存在，工程招投标管理尚不规范，没有实现完全法制化，尤其是在招标环节，恶性竞争现象时有发生。为了争得施工项目，施工企业通常是以减少应有的费用项目、提高标准、降低标价、缩短工期等为代价承揽工程，施工项目揽到后经营风险非常大。并且，在项目经营过程中，还会出现一些不可预见的风险，同样会给企业带来一定的机遇和挑战。随着建筑施工市场的快速发展和进步，越来越多的业主在投标过程中增加了履约保证金、风险抵押的数量，并且一些业主要求用货币资金支付履约保证金，加大了建筑企业资金的额外沉淀量。与此同时，质保金制度和按比例进行工程结算付款都会给应收工程款增加负担，最后形成财务风险。对于建筑施工企业来说，面对如此复杂的经营环境，身处各种风险因素当中，要想立于不败之地，必须高度重视企业财务风险，建立健全财务风险管理制度，最大程度地降低财务风险，尽可能展现其有利的一面。

3. 施工企业财务风险分析

由于受到各种不确定因素的影响，施工企业财务有蒙受损失的可能性，实际收益和预期收益发生偏离，增大了施工企业财务风险。从承建项目角度来说主要的不确定因素包括两个方面：业主因素，业主资金不到位、边设计边施工；市场因素，人员工资不断上涨，工程材料价格不变动幅度较大。另外，施工项目工期延长、异地施工等也会影响实际收益。

3.1投标风险

一些建筑施工企业为了承揽到项目，以微薄成本价格去低价竞标，有的甚至以低于成本价承揽工程中标，从而致使施工企业面临亏损的财务风险。

3.2合同签订风险

在合同签订过程中，施工企业处于弱势，业主经常要求预付投标保证金、签定固定造价合同或双控账户等，签订合同时让施工方承诺了许多不平等条款，给施工企业带来一定的经营风险。

3.3资金风险

建筑施工企业在施工过程中，财务面临的风险有资金筹集风险、资金回收风险、收益分配风险、投资风险等，由于提供工程劳务是施工企业的主要业务，因此资金筹集风险和资金回收风险是施工企业财务面临的主要风险。企业的主要融资方式就是开具银行承兑汇票、银行贷款等，银行贷款利率高于工程利润率时，企业面临财务风险将骤增。一些业主拖欠大量工程款，故意不履行合同，致使施工企业坏账损失大大增加，还有就是长期不能变现应收账款，严重影响资金周转，造成施工企业生产经营上的困难。

3.4财务风险的内部性

第一，目前我国很多建筑施工企业都还是使用陈旧的管理模式，控制较弱，核算层次过多，组织结构具有先天缺陷；第二，项目完工无人管，尤其是质保金无人问津；第三，为降低费用，增加了税务风险。

4. 建筑施工企业预防财务风险的有效措施

4.1避免合同风险，完善合同管理制度

合同具有法律效应，具有很强的约束性，一点签订生效，双方必须按照条款合作，发生任何事情都要按照合同进行处理。于此同时，合同还具有一定的风险，对于施工企业来说，合同风险主要就是指在签订合同之前，施工单位没有看到隐含的财务风险，没有对其进行认真细致的分析。所以为了规避合同风险，建筑施工单位应当采取以下几个方面的措施。第一，在签合同之前，施工单位应当认真仔细阅读分析资金保障和合同内容，最好这项工作不要自己来做，聘请专门的法律人员进行分析研究。不能盲目的签约，为了能够获得利润一定要慎重签订缺乏公平性的、不完善的、没有经过审查的合同；第二，一定要明确承包商、分包商各自的责任和权利，这些工作需要在合同签订之前完成，并且不断对项目承包责任制进行完善，同时为了降低施工单位财务风险，应当按照合同的相关条款规定，对不符合规定或者出现违约的情况严格进行处理；第三，在签订合同后，在施工过程中，建筑施工单位应当严格按照施工蓝图进行施工，如果出现其他问题影响施工或是使得项目停工，需要及时按照承包合同进行处理，从而可以降低施工企业财务风险，保障双方的权利。

4.2加强成本管理，完善内部控制

对建筑施工企业来说，在整个施工的成本当中人工和物资支出所占比例约为整个项目的80%左右，施工企业的财务管理状况受到成本控制水平的直接影响。在整个项目运行过程中，需要用到的材料有很多种，例如：钢筋、水泥、沙子、石子、木材等，除此之外还有一些临时性的设施和住所，应当加强对材料物资的管理，无论是从选购和入库方面，还是从消耗和管理方面，都要做到有定额、有质量、有计划，当消耗量大于计划时，一定要及时的查明原因。于此同时，施工单位还应当根据施工进度进行合理采购物资，防止出现由于物资短缺造成停工现象的出现。根据工程进度，要计算出最佳的进货量和仓储量，既避免出现由于物资不足影响施工进度，又避免盲目的大肆采购增加仓储成本。

4.3加强对工程拖欠款的管理

目前我国还没有正式法律法规对如何处理拖欠款进行严格规定，但是政府应该加强对建筑市场的监管力度，地方应当出台一些规章制度。例如政府可以明确规定在工程开工前，作为确定支付工程款的保证，发包人应当缴纳一定比例的保证金；为了减少恶意拖欠工程款的现象，还可以对发包人规定工程款、预付款的支付时间和方式。另一方面，建筑施工单位也不能坐享其成，应该主动采取各项措施。第一，要加强风险防范意识，不能盲目的承包，对项目的风险进行彻底的评估；第二，严格按照国家的相关法律执行，保护自身的合法权，灵活运用《合同法》、《建筑法》等相关法律法规；第三，制定应收工程款的具体管理办法，并且明确不同岗位人员在催收工程款中应付的责任，落实奖惩制度，使其积极主动的做好收款工作。

结束语：

综上所述，建筑施工企业在市场竞争浪潮中应当提高自身实力，降低财务风险，这样才有可能处于优势地位，加速企业进步和发展。在建筑施工企业经营过程中必将面临种种风险：工程退欠款风险、成本控制风险、合同风险等，如果处理不当，会影响资金运转效率，并且不利于企业长期发展。因此应当强化资金管理和成本管理、完善企业内部控制制度、加强合同管理、加强工程拖欠款管理。

参考文献：

[1]郭凤飞,浅析施工企业财务风险防范与控制[J],科技信息,2011.

篇（9）

一、引言

众所周知，民航业一直是高负债、高收入的行业，高负债高财务杠杆也是民航企业首选的融资和经营方式。然而，2008年金融危机后，全球经济低迷，原油价格上涨，客运物流需求增速缓慢等都严重影响了民航业的复兴。因此，认清金融危机后的经济形势和行业发展情况，认清高负债高财务杠杆所带来的收益和隐患，重新调整企业资本结构，有效使用财务杠杆并做好风险防范，对民航企业的长远发展至关重要。本文以海南航空为例，通过分析其2008-2013年年度财务报告相关数据，测算金融危机后海南航空的财务杠杆收益，即财务杠杆有效运用的程度，同时结合经营杠杆，指明企业面临的主要风险和问题，提出风险防范的几点建议，以期为民航企业运用财务杠杆带来一些启发。

二、理论与分析

财务杠杆是因为企业固定性财务费用产生的，只要企业向外部举债，就会有财务杠杆存在。然而，财务杠杆是一把“双刃剑”，也就是说企业经营必须满足一定的条件，财务杠杆才能发挥正效应，带来超额收益（即超出无债经营情况下权益资本收益的部分），反之则会造成企业更严重的损失（即超出无债经营情况下权益资本损失的部分）。财务杠杆收益（或损失）可以通过计算得出，即财务杠杆收益=（企业投资报酬率-负债利息率）×产权比率×（1-t）。

由财务杠杆收益（或损失）的计算公式可以看出，财务杠杆收益的大小主要是由企业投资报酬率、负债利息率和产权比率三个因素决定，而正负则是由投资报酬率和负债利息率决定。也就是说，当企业投资报酬率大于负债利息率时，举债经营所获得的收益在弥补利息支出后仍有剩余，可以用来增加权益资本收益，此时财务杠杆发挥正效应，财务杠杆收益为正。反之，举债经营所获得的收益不足以弥补利息支出，甚至还要以权益资本收益的一部分来支付利息时，财务杠杆则会发挥负效应，造成企业亏损。而当投资报酬率为负时，财务杠杆无意义（财务杠杆发挥效应的前提是EBIT>0，即投资报酬率

只要存在负债，企业就会面临因无法偿清债务而破产的风险，也就是财务风险。而当财务杠杆发挥负效应，即出现财务杠杆损失时，就会加剧这一风险，并且企业的偿债能力越差，财务杠杆系数越高，面临的财务风险就越大。企业举债经营时所面临的风险往往并非财务杠杆单独作用产生的，财务杠杆会与经营杠杆共同作用产生总杠杆效应，一起影响企业收益和风险。

简单来说，经营杠杆是由于固定成本的存在使销售额较小的波动引起EBIT的较大波动。经营杠杆可以用经营杠杆系数来衡量，经营杠杆系数越高企业面临的经营风险越大。经营杠杆系数大小主要由销售量、销售单价、单位变动成本和固定成本这四个因素影响和决定。一般来说，其他因素不变，销售量越高，经营杠杆系数和经营风险越小；商品为弹性商品时，销售单价越高，经营杠杆系数和经营风险越小；其他因素不变，单位变动成本越高，经营杠杆系数和经营风险越大；同理，固定成本越高，经营杠杆系数和经营风险越大。

在一定的时期内，一定的成本结构和资本结构下，财务杠杆和经营杠杆会共同发生作用，即总杠杆效应，在总杠杆的作用下，销售额较小的变动会引起每股收益较大的变动。总杠杆系数是财务杠杆系数与经营杠杆系数的乘积，总杠杆系数越大，企业面临的总体风险就越大。

三、案例与分析

（一）案例描述

中国海南航空股份有限公司建于1993年，是我国第一家A股和B股同时上市的航空公司，内地唯一的SKYTRAX五星航空公司。经过二十年的发展，其总资产由创业初期的1 000万元发展为如今的1 000多亿元，增长了1万多倍，并将业务延伸至物流、酒店、保险等领域。然而，海南航空飞速发展的背后也背负着巨额负债，其债务总额逐年上升，2008年到2011年企业的资产负债率均保持在80%以上，近两年才有所回落，但仍高于南方航空和国航同期负债率。金融危机之后，海南航空作为海航集团旗下最具竞争力的企业越来越受到集团重视，近年来不断被卷入纷繁复杂的关联交易之中，逐渐成为集团进行资源整合的一个平台，无形之中加剧了企业风险。基于此，本文以海南航空为例，对金融危机后民航企业财务杠杆测算与风险进行分析。

截至2013年12月31日，海南航空的注册资本为 121.82 亿元，第一大股东大新华航空股份有限公司持股比例28.18%，第二大股东海口美兰国际机场有限责任公司持股比例7.08%（大新华航空和美兰国际机场均隶属海航集团）。2013年12月31日海南航空净资产为255.24亿元，总资产为1 032.82亿元，年营业收入为302.31亿元，利润总额为26.73亿元。2011-2013年的总资产收益率分别为3.49%、2.10%、2.04%，净资产收益率分别为19.45%、8.14%、8.26%。

（二）财务杠杆收益测算与风险分析

首先看表1、表2中2009年和2010年的财务数据。2009-2010年海南航空的企业投资报酬率均大于负债利息率，因此财务杠杆均发挥正效应，财务杠杆收益为2.79%和14.78%，企业每股收益为0.09元和0.74元，同比增长分别为123%和722%。这除了当年处置资产导致的营业外收入增加以及使用以前年度未确认的递延所得税资产的可抵扣差异外，财务杠杆所发挥的正效应也是不容忽视的。

再来看2008年的财务数据。2008年由于金融危机，民航业遭受巨大损失，海南航空也不例外，息税前利润为-1.67亿元，投资报酬率为-0.35%。此时虽然计算财务杠杆没有意义，但是我们仍可以看出财务杠杆收益为负，由于债务利息的支出，使得1.67亿元息税前亏损变成了15.78亿元的税后巨亏，可见此时企业举债完全加剧了财务危机，且负债越多损失越严重。

最后来看海南航空2008-2013年的流动比率和资产负债率。除2008年外，企业的流动比率均保持在50%以上，未降到警戒线之下，说明短期资产对短期负债的偿还能力尚可。但资产负债率在2012年之前均高达80%以上，2012年由于非公开定向增发，2013年由于公积金转股增发，资产负债率有一定回落，但仍位于70%的安全警戒线以上，长期偿债能力较低。从图1可以看出，金融危机后以2010年为分界点，前后期间海南航空净利润增减变动幅度大，到2013年又有小幅度回升，这说明负债比重高虽然可以给企业带来财务杠杆收益和税盾优势，却大大降低了财务的安全性和盈利的稳定性，加剧了破产风险，不利于吸引潜在投资者，也不利于企业的长远发展。

（三）与经营杠杆的共同作用

2008年的金融危机使海南航空甚至整个民航业都遭受了巨额损失，这除了高负债加剧了财务杠杆亏损和财务风险外，当年全球旅游、物流等行业萎靡，航空运输需求量减少，客座率大幅下降等导致的经营失败，也是造成航空业短期内一蹶不振的重要原因。

再来看表3中的数据。我们知道，当财务杠杆发挥正效应，即取得财务杠杆收益时，每股收益以财务杠杆系数数倍上涨（与相同情况下的无杠杆企业相比），因此财务杠杆收益与每股收益的变化情况应当一致。但从表3的数据可以看出，多数期间，每股收益同比增长或减少的幅度要大于财务杠杆收益同比增长或减少的幅度，甚至变化方向完全相反，也就是说，导致每股收益大幅变动的除了财务杠杆还有其他因素，即前文所提到的经营杠杆效应。海南航空表示，金融危机之后随着全球经济低迷复苏，国际油价波动上升，国内通货膨胀日益加剧，高铁等各种新兴交通方式冲击着民航业的发展，导致我国民航业效益上涨缓慢，客运增速波动放缓，物流行情不容乐观。而且航运产品是一种高弹性商品，比如机票，其降价销售必然会引起销售量的大幅上涨，因此如前所述，民航企业主营产品销售单价的降低反而会造成经营杠杆系数和经营风险增加。另外受到国际经济形势的影响，航空产品和服务的固定成本及单位变动成本也有较大幅度的提高，比如原油价格和燃油费上涨，这些都加剧了原有的经营风险。

此外，前文提到海南航空所属的海航集团，奉行一种“八爪鱼”式的并购扩张运作模式，并将海南航空这个行业内颇具竞争力的企业作为新的资源整合的平台，2008年以来，海南航空被频繁卷入集团内部各类关联交易，很多交易无形中增加了企业经营风险。如2010年底，海航集团以“为了平衡航空业务的强周期风险，在航空业低迷时对冲损失”为由令海南航空巨额收购关联地产――海南国际旅游岛开发项目，这次关联交易名曰给海南航空输血，开展业务多元化，实则是集团为涉足地产业而进行的资产整合。海南航空在自身资金链紧绷、债台高筑的情况下进行此次关联交易并非明智之举。一来投资非主营业务的房地产业，会进一步导致航空运输业资金紧缺，增加原有的财务风险；二来房地产行业投资多、周转慢、资金回收不易，经营风险高，一旦投资失败会造成巨额损失，连累海南航空自身业绩，加剧企业破产风险。

四、结论与政策性建议

通过对海南航空2008年至2012年年度财务报告相关数据进行分析，可以得到如下结论：

1.财务杠杆发挥正效应（即投资报酬率>负债利息率>0）时可以为企业带来财务杠杆收益，在不考虑其他因素的情况下使每股收益数倍增长；但当企业EBIT为负或财务杠杆发挥负效应（即投资报酬率

2.财务杠杆会与经营杠杆发生共同作用（即总杠杆效应）影响每股收益的变动。财务杠杆正效应可能被经营杠杆负效应抵消而出现每股收益下降的情况，或者在经济低迷时期，二者同时发挥负效应，使企业风险进一步加剧。企业必须综合考虑这两类杠杆所导致的风险问题。

3.通常来讲，企业风险是不可避免的，但可以通过分析风险及其影响因素，采取有效措施防范风险，并将危害降至最低。

本文从影响杠杆的因素出发，针对海南航空出现的具体问题提出如下风险防范政策性建议：

首先，要改善资本结构，降低负债利息率，增强长期偿债能力。对此，海南航空已经采取了应对措施，例如非公开发行股票、公积金转增股本等，此外还可以通过固定资产折旧、无形资产摊销、留存收益计提等来增加内生现金流，稳固企业的财务基础。然而，要改变航空业高负债的现状，绝非一朝一夕所能实现，需要一个漫长的努力过程。

其次，要提高资源的使用效率、资金利用率和投资报酬率。应该重新对资产价值进行评估，提高资产特别是新增固定资产的使用效率和现金流创造能力，对于劣质资产要及时处置以尽快回收资金。面对当前航空业经营萎靡和风险增加的严峻形势，要妥善制定利润目标和销售目标，以销定产，不要盲目增租增购固定资产，以此降低经营风险。最重要的是，海南航空应当妥善处理集团内部关联方交易问题。作为高负债的民航企业，产业高度多元化并非明智之举，但相关产业多元化却可以作为企业的一个发展方向，例如对机场、基地或旅行社等领域的投入，这有利于构建产业链，强化整合效应，实现资源共享。但对于非相关产业的关联交易企业应当提高警惕，识别潜在的经营风险和财务风险，积极与集团沟通协商，努力谋求自主发展。

此外，要加强与政府的合作，达到双赢的目的。这是海南航空在高负债率的情况下得以生存的重要经验。地方政府为了拉动地区经济发展往往会提供优惠政策来吸引一些大型企业，海南航空应当抓住这一机遇，加强与政府的合作，取得政策上的支持，提高自身竞争力。

最后，要建立风险预警系统和储备金制度，防患于未然。可以通过杠杆系数、资产负债率、投资报酬率、债务利息率、销售增长率、利润增长率等财务指标的统计，观测财务风险和经营风险，确定风险警戒线。如果预计面临的风险过高而短期内又难以采取有效措施，可以在效益好的经营期间提取一定的风险准备金，随时做好应对风险的准备。

参考文献：

篇（10）

为了促进企业规范经营行为、规避经营过程中可能存在的风险，从而促进资本市场的公平有序，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委于2008年出台了《企业内部控制基本规范》(以下简称《基本规范》)。2010年，五部委又出台了相应的《企业内部控制配套指引》(以下简称《配套指引》)。虽然目前我国有关企业内部控制的法律法规内容比较完善，但是由于施行时间尚短，很多条款的执行和完善还处在摸索阶段，必然存在一些问题。尤其对在企业经营发展中处于重要地位的销售与收款环节，其内控的完善日益受到企业的广泛关注。

一、企业销售与收款的内部控制要求

(一)企业销售与收款的内部控制要求

《基本规范》主要从企业整体层面的角度，从内控的五要素出发，规范企业的行为。而《配套指引》则从企业具体业务层面的角度，对企业具体业务环节的内控设计和执行提出了具体要求。《配套指引》的内容包含了18项《企业内部控制应用指引》(以下简称《应用指引》)。其中，《应用指引》第九条主要是针对销售业务的指引，对销售业务环节(包括销售与收款等相关活动)的内部控制作了具体规定。

(二)企业的销售业务流程

企业的销售业务流程如下图所示:《应用指引》第二章主要从销售业务流程各个步骤，具体说明了销售业务的内控点:第五条从销售计划管理、客户开发与信用管理两方面，说明企业应确定合理的销售定价和信用政策，并根据不同的客户，巧妙利用销售折扣、折让等销售策略。同时针对客户建立信用保证制度和健全信用档案。第六条从销售合同的角度，说明了签订合同前后注意的事项。签订合同前，针对客户信用、销售价格和结算方式等与客户洽谈，销售合同的拟定和审核必须有相关专家参与。第七、八条以销售发货为控制点，企业应严格按照经相关部门审核后的销售合同和销售通知安排发货，并确保客户能安全及时地收到货物。同时，应重视销售退回的管理，并记录销售的各个环节，开具真实的销售发票和填制相应凭证。第十、十二条侧重于应收账款的管理。企业应重视应收账款收回和坏账管理，对无法收回的应收账款，应分析其原因和明确责任人。

二、企业销售与收款内部控制存在的问题及原因

(一)内控环境薄弱

控制环境位于内控五要素“金字塔”的底端，发挥着基石作用。然而，很多企业都忽略了内控环境的重要性，主要体现在:1.缺乏风险意识，由于利益驱使而进行财务造假财务造假手段有很多种，其中通过销售与收款环节虚增营业收人是常见的一种手段。例如，“万福生科”的虚假销售，其本质就是利用假公司名义将产品进行自我销售。为了让虚假的收人数据看起来合情合理，“万福生科”私刻假公章、捏造销售合同、编造银行单据、虚开发票和进行假收人纳税申报。2.不重视人才培养很多企业为了节省人工成本，低价聘请专业能力弱的员工，而且不对员工进行专业和道德培训，导致员工不能高效完成工作，甚至私吞企业的财产。销售收人被私吞，在制造业和房地产行业发生得较为频繁，通常是销售人员单独或联合客户、财务部和仓管部的员工，将销售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“红宝丽”在收回货款时，发现一张假的银行承兑汇票。该公司在对该票据及其他银行承兑汇票进行鉴别时，发现还有其他假票据，合计金额达6896万元。经过追查后发现，假票据都是由公司内部的一位业务员提供，该业务员以远低于市场的价格，为客户提供虚假商品信息，骗取客户回款。然后，私刻公章、财务章，伪造假银行承兑汇票上交红宝丽公司。

(二)缺乏风险评估程序与有效的监督

销售作为企业直接面对市场的一个环节，不仅有内部风险还有外部风险。其中内部风险有，营运风险、组织和授权风险、信息处理风险和决策风险等;外部风险有市场风险和赊销信用风险等。如果企业在制定内部控制制度之前，未深人地对每个环节作风险评估，在设计内部控制的关键点时，就会抓不准企业自身的风险点，从而机械地根据基本规范的要求，建立一套形式上的内控制度。”’这就使内部控制并没有起到实质性的作用，既浪费了人力又浪费了物力。如果企业在制定内控程序之前就作好了全面评估，也根据评估结果制定了一套完善的内控制度，但是在执行过程中未得到有效的监督，使内控缺陷发现不了也得不到完善，那么其内控在很大程度上也相当于虚设。工作人员在实际工作中如果没有人监督，很容易或舞弊。例如，销售人员没有主管监督，可能会翘班;导购人员没有领班监督，会私吞赠品;分销机构没有总部的监督，会胡乱定价私吞收人;管理层没有治理层的监督，会编造虚假的财务信息等。

(三)应收账款管理制度不完善

如今，赊销已成为一些企业主流的销售方式，它在加快产品流转速度的同时，也带来了一系列的资金收款问题。所以，在赊销之前，企业要考察客户的财务和现金流状况以及以往的还款信用程度，这个步骤对欠款能否收回至关重要。目前，很多企业对信用管理的内控存在很大漏洞，存在账龄过长的应收账款。2014年3月19日，证券时报网了一组应收账款的数据:截至2014年3月19日，已公布年报的573家公司年报数据中，2013年末存在应收账款的公司就有494家，应收账款金额达2450亿元。其中，账龄为3-5年的应收账款122亿元，账龄大于5年的应收账款42.5亿元，而且有5家公司的账龄大于5年的应收账款就已经过亿。由上述数据可见，我国企业普遍存在应收账款收回困难问题，使账面存在大量的呆账坏账。这种情况的发生，主要是因为企业在开展赊销活动之前，对客户的信用考察执行不到位。很多企业未专门设立一个部门对客户进行专业的信用管理和分析，仅仅靠销售人员提交的资料来判定赊销额，而没有对资料的真实性进行审核，销售人员可能会出于业绩压力或个人利益私自篡改客户的信息资料。还有些企业为了抢占市场，对赊销资格的检查不严格，忽视了新客户的偿债能力是否真实和达标，并对长期合作的老客户的信用检查逐渐懈怠，一旦对方资金周转不顺，公司将难以收回货款。izi应收账款管理的另一方面就是应收账款催收。有些企业只重视销售而不重视应收账款收回，导致销售人员无回款指标压力，只将精力放在销售上;还有些企业虽重视回款，但实施了不恰当的催收制度。例如，未进行账龄分析，使企业向客户催收离到期日还远的货款、催收前未与客户核对账目导致催收的金额不正确、财务部门与销售部门缺乏有效沟通，使销售人员不知道催收金额是否人库，从而导致重复催收等。

三、对企业加强销售与收款内部控制的建议

(一)营造良好的内部控制环境

1.领导层要始终保持高度重视领导层应充分认识到诚信对企业发展的重要性，通过虚假财务信息换来的企业利益，只会落得企业经营崩盘和信任瓦解的下场。另一方面，领导是企业的风向标，领导层对内控环境重视，下级员工才会重视。2.设计科学合理的治理结构一是建立独立董事制度。独立董事独立于公司股东和管理层，它的存在不仅可以约束公司控股股东侵犯中小股东利益的行为，而且可以强化对管理层的监督。二是完善监事会制度。监事会制度的存在，是为了监督公司的业务执行状况和其他重大事务。有效行使监督权，可以保护大小股东利益和债权人利益，防止董事会按个人意愿办事。总之，权力、经营、监督这“三架马车”并驾齐驱，才能体现企业内部管理体制的科学性。3.重视人员的培养和监督一是企业在招聘员工时，必须对员工的综合素养进行严格考核，并定期对员下讲行专业技能与职业道德培训。二是建立考核和奖惩机制，监督员工的工作，对工作负责和不负责的员工分别给予奖励与惩罚。’川(二)建立全面的风险评估程序在设计内部控制活动之前，企业必须实施有效的风险评估程序。企业可先设定销售与收款的目标，然后识别影响该目标实现的相关事项，综合考虑该事项发生的概率大小及影响程度，进行风险评估。企业在销售与收款环节，应识别的风险是:外部竞争者和市场变化给企业造成的影响;客户管理不善，存货商品保管不当、周转不畅，价格管理混乱;现金收人未及时人账，信用管理薄弱，存在大量呆账坏账;组织设置不科学，职责分工不明确，信息沟通不顺畅，授权管理不完善;管理层舞弊与欺诈，基层员工欺诈、私吞财产。

(三)设计有效的内部控制活动

1.不相容的岗位分离企业应根据销售业务的特点，分别设立销售、发货、收款、信用审核岗位，并详细规定好每个岗位的权利和义务，做到岗位之间互相分离与制约。根据《配套指引》的要求，受理销售订单、与客户签约、执行信用部门审核后的客户信用政策和货款催收等，由销售部门负责;审核销售单、根据审核后的销售单安排产品出库和运输，由发货部门负责;记录销售业务、收取货款、管理发票、监督应收款项的回收情况并做好账龄分析，由财务部门负责;制定信用政策、对新增客户进行详细了解后决定信用额度、对长期合作的老客户保持时刻的关注、批准授权额度申请等，由信用部门负责。2.加强销售管理一是制定合理的销售策略。根据不断变化的商业环境，深人市场调研，明确自己的客户群，并制定符合自身特点的策略。同时，企业还可通过销售折让和销售返利等促销政策，让客户关注自己的产品。二是规范销售合同的签订。企业在与新老客户订立合同前，要对合同条款是否合法、合同的赊销金额是否超过客户信用额度、合同的销售价格是否符合企业销售政策等内容进行严格审批，尤其对超过信用额度的合同要进行特殊授权。3.加强收款管理一是对现销业务，应严格控制款项的收取，销售人员签订合同后，必须由财务人员款项收取并及时人账;对赊销业务，应收账款的人账，必须有经过审核的销售单等与销售有关的单据作为原始凭证，并且要对应收账款进行账龄分析，对逾期账款保持高度重视。二是为了防止应收账款账龄过长出现呆账、死账，应建立呆账预防机制，由销售人员负责催收应收款项，实行销售与收款责任一体制。同时，将销售人员的销售绩效、奖金与销售回款的情况紧密挂钩，并进行严格考核，促使销售人员谨慎销售，提高欠款回收的几率。三是可实施优惠性的收账政策。例如，对主动在合同期限内偿还货款的客户提高其信用额度，而对达到信用期限仍未归还货款的客户，降低其信用额度并加强催收频率，情况严重时还可以寻求法律的帮助。

四、结论

销售与收款环节是企业进行正常经营的主要环节，其中销量的多少决定了企业的经营业绩，收款则增加了企业的资金流人，企业可利用这些资金进行投资和扩大生产规模。目前，在竞争愈发激烈的市场中，企业对自身的利润水平和资金周转提出了更高的要求，而销售与收款内控的完善与否，直接关系到企业的盈利能力和资金周转效率。因此，制定一套有效的销售与收款的内部控制制度，需与企业发展实际相联系，并从内部控制的“五要素”出发，不断对其进行完善，为企业的持续经营和发展创造有利条件。.

参考文献:

[1]曲明.销售业务的主要风险及管控措施[月.财务与会计(理财版),2011(4):19-21.

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