房地产法律法规大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产法律法规范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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    (一)居住用地七十年;

    (二)工业用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

    (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

    (五)综合或者其他用地五十年。

    《城市房地产转让管理规定》

    第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》

    第三十一条  房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

    第四十二条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

    《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

    第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

篇（2）

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。

篇（3）

房地产融资信托的法律规制与法律规避

目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：

《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”

《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”

金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：

第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。

第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”

第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.

法律保护的缺失

由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？

《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”

篇（4）

城镇住房制度和国有土地使用制度改革以来，我国房地产业得到了快速发展。与此同时，房地产中介服务业也日益兴隆。但是近年来，房地产中介服务实践中暴露出了许多问题，其中最易产生纠纷、存在问题最多的是房地产居间服务①领域:从事房地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质良莠不齐，整体诚信水平不够理想;一些中介公司不遵守职业道德，信息披露不真实，欺瞒诈骗，成为消费者眼中的“黑中介”。②目前我国除个别地方性规定外，规范房地产居间服务的全国性法律、行政法规和规章寥寥无几，导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据，不少消费者的合法权益因此无法受到保护。2009年初，我国住房与城乡建设部全面启动了五年立法规划，《城市房地产管理法》的修订是其中的重点。借助《城市房地产管理法》修订的契机，如果能将“房地产中介服务”设为未来新法中单独的一章，对目前房地产居间服务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定，不但可以进一步规范和完善房地产居间服务，而且可以为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依据。本文着重从立法论的角度，对房地产居间的一些法律问题进行探讨。本文的房地产居间，是指提供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费用的经营活动，属于房地产经纪服务的一种。

一、房地产居间商的尽职调查与如实报告义务

如果房地产居间商向委托人提供的信息不实，由此导致委托人遭受损失，则房地产居间商是否需要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题。我国《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题，学术界和实践中都存在争议，主要有两种观点:一种观点认为，根据《合同法》第425条的规定，房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚假情况时才对委托人承担赔偿责任，其只需将自己知晓的情况报告委托人即可，不负有积极调查的义务。审判实践中已有法院采此观点。如在“罗家聪与广州市百富诚金发物业有限公司居间合同纠纷上诉案”中，原告百富诚金发物业有限公司、被告罗家聪与业主黄继红三方一起签订《房屋居间买卖合约》后，被告以查知该屋卖方曾将户籍迁入该屋而使其购房使小孩入读地段内小学的计划落空为由，拒绝给付原告居间服务费。该案的一、二审法院均认为:原告作为居间商只是向委托人提供了订立合同的机会，买卖双方在原告撮合下见面协商合同事宜，被告应自负对卖方关联证件和事实的审查责任，根据《合同法》第425条的规定，由于被告不能证实原告有故意隐瞒或提供虚假重要情况的证据，故其仍应向原告支付居间服务费。

另一种观点认为，房地产居间商不但要将自己所明知的情况报告委托人，还应当尽到必要的调查、核实义务，以保证相关信息的真实性。因为居间商是“从事房地产居间活动的专业人士，委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动的，委托人相信以居间为职业的居间商在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷途径，故居间商应对信息的真实性负责”③。目前，我国有些法院采此观点。如在“广州市德诚行地产有限公司与聂杰华居间合同纠纷上诉案”中，一、二审法院均认为:原告德诚行地产有限公司在向被告聂杰华提供房屋买卖中介服务时，本应详细了解房屋情况以确定房屋是否存在瑕疵并向被告如实报告，但其疏于审查而未能履行如实报告义务，存在一定过错。基于此，判令被告向原告支付部分佣金和咨询费。

笔者认为，房地产居间商不但有如实报告义务，而且负有一定程度的积极调查义务。首先，房地产居间商是从事营业性中介服务的专门机构，而不是民事上的一般居间人。一般来说，委托人都是因为相信以中介服务为职业的房地产居间商在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力，能为委托人提供真实、准确的信息，所以才委托其提供订立合同的服务的。其次，委托人一般都会支付一笔不小的中介费给房地产居间商。从对价的角度看，房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不同，其所收取的报酬较多，因而应承担较重的法律义务。最后，我国不少已经实施的或正在起草的地方性法律文件都对房地产居间商的尽职调查与如实报告义务作了明确规定。如《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第14条规定“房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明及物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人签订经纪合同或合同”，《广州市房地产中介服务管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》、《汕头市房地产经纪服务管理办法》、《贵阳市房地产中介服务管理暂行规定》(征求意见稿)、《苏州市房地产中介管理办法》、《杭州市房地产中介服务管理办法》(征求意见稿四)也都作了相关规定，这些规定反映了各地的现实需要。1999年我国台湾地区《民法》债编修正时，增加了第567条第二款“以居间为营业者，关于订约事项及当事人之履行能力或订立该约之能力，有调查之义务”。我国澳门地区《商法典》第713条也规定:“对于与法律行为之评价及安全有关且能影响法律行为之订立之情况，居间人有义务就其所知通知当事人。”

笔者建议，我国《城市房地产管理法》应增加这样一条:“从事房地产居间业务的房地产中介服务机构应对与房地产交易有密切关系的事项进行必要的调查、核实。从事房地产报告居间业务的房地产中介服务机构应当向委托人、从事房地产媒介居间业务的房地产中介服务机构应当向双方当事人如实报告上述事项及调查核实的结果。”其中“与房地产交易有密切关系的事项”一般包括:(1)交易标的物的基本情况，如房地产的坐落位置、面积、产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况，抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况;(2)当事人的基本情况，如当事人的真实身份、信用情况、是否显无履行能力等;(3)与房地产交易有密切关系的其他事项。实践中房地产中介服务机构一般需要对房地产的产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况以及抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况向房地产登记机构及其他相关部门进行核实;对房地产的坐落位置、面积、是否存在明显瑕疵等进行实地调查;对当事人的基本情况进行必要的审查。

二、居间费用的承担

居间费用是指居间商进行居间活动所支出的费用，一般包括交通费、复印费、通讯费等。关于居间费用由谁承担的问题，理论上和实践中一直存在很大争议。我国《合同法》第426条、427条明确规定，居间商促成合同成立的，居间费用由居间商负担;居间商未促成合同成立的，可要求委托人负担居间费用。但有些学者对《合同法》的这一规定提出了质疑，认为居间费用的负担原则上从当事人约定;当事人无约定时，应依民事居间或商事居间而不同:若为商事居间，居间费用由居间商负担;若为民事居间，居间商可以要求委托人承担必要的居间费用。④理由是:第一，居间费用是居间合同的条款之一，依合同自由原则，当事人有权自主约定，只有在当事人未约定时才适用法律规定;第二，将居间费用的负担与合同是否成立联系在一起没有根据;第三，在商事居间中，居间商从事居间活动是一种营业行为，这种营业行为不可避免地存在一定的市场风险，按照市场经济的基本法则，居间商应承担这一风险。⑤

从国外立法来看，在当事人对居间费用有约定或存在惯例的情况下，各国(地区)都规定尊重当事人的约定或者惯例;而在当事人对此没有约定的情况下，各国(地区)采取的态度是不一样的。如《德国民法典》第652条第二款和我国台湾地区《民法》第569条都规定，不论居间商是否促成合同成立，居间费用的承担都依当事人之自由约定，在没有约定的情况下由居间商承担，居间商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756条规定:“除非有相反的约款或惯例，实施了他人委托事项的居间商，即使未完成该事项，也有费用偿还请求权。”⑥

笔者认为，尽管我国《合同法》与《德国民法典》、我国台湾地区《民法》对于居间费用承担问题的规定不同，但在实务操作中的结果可能不会相差很远。从我国房地产居间司法实务来看，法院对居间未成时因必要费用的计算、支付等引发的纠纷案件，一般要求居间商证明:(1)该费用的必要性;(2)该费用的关联性。“作为原告的居间商举证证明这些较为困难，往往也不经济，加之有时其还需维持与委托人的友好关系，因此实践中居间商在居间未成时一般并不要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”⑦笔者认为，基于房地产中介服务机构与作为消费者的委托人之间的地位并不平等的现实，如果允许当事人就居间费用的承担自由约定，很可能会造成不公平的格式条款大量出现，损害消费者的合法利益。而赋予居间商居间费用请求权并不会过分加重委托人的负担，因为居间商请求居间费用必须证明费用产生的必要性与关联性。居间商通过诉讼程序向委托人请求居间费用时，法院可在费用的必要性与关联性上进行具体判断，以平衡当事人之间的利益。综上，在《城市房地产管理法》中有必要进一步明确房地产居间费用的承担问题，具体可规定如下:“房地产中介服务机构提供居间服务，未促成合同成立的，有权要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”

三、房地产居间商与其促成的合同的关系

在房地产居间活动中，有不少房地产中介服务机构和服务人员在居间合同或其促成的房地产买卖、租赁等房地产交易合同中增加约定“若房地产交易合同的一方当事人未履行房地产交易合同，其应当向房地产中介服务机构支付一定的违约金”。这种合同条款是否有效?司法实践中有法院认为，居间商不得享有交易双方当事人的合同权利，因此，居间活动所促成的合同中不得约定“当事人未履行合同义务时向居间商承担违约责任”。也有法院认为，这一约定是居间活动所促成的合同的当事人将其合同权利部分地让与居间商享有，该让与行为不违犯法律的强制性规定，故这种合同条款合法有效。

笔者认为，我国《合同法》第424条规定，居间合同是居间商向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间商的义务是促成委托人与他人订立合同或者向委托人报告订立合同的机会，其不是所促成的合同的当事人，不享有所促成的合同中的权利，也不负担所促成的合同中的义务。居间商一旦促成了合同，就有权请求报酬，如果不存在因居间商的原因造成合同无效或可撤销的情形，即便居间商促成的合同的当事人有违约行为，居间商也不会有任何损失。因此，当居间商所促成的合同的一方当事人违约时，其不能请求违约方向自己承担违约责任。我国台湾地区《民法》第574条就明确规定，居间商就其媒介服务所促成之契约，无为当事人给付或受领给付之权。此外，房地产交易合同的一方当事人将其享有的违约金请求权转让给居间商的，必须有明确的转让协议，转让方不再对另一方享有违约金请求权。实践中通常都是居间商单方在居间合同中设置“委托人如违反对交易合同另一方当事人的义务，必须向居间商支付违约金”之类的条款，交易合同的另一方当事人并未明确将自己享有的违约金请求权转让给居间商。因此笔者认为，有必要在《城市房地产管理法》中规定:“房地产中介服务机构从事房地产居间活动，对于其所促成的房地产交易合同，不享有合同权利，不负担合同义务。”

四、委托人私下签订购房协议的法律后果

实践中有不少委托人在委托房地产中介服务机构提供居间服务后，一旦获得了某些缔约信息，就私下与对方当事人进行交易，避开中介服务机构，以逃避支付居间报酬的义务。这种现象常被称为委托人“跳单”。委托人“跳单”使得房地产中介服务机构从事居间活动的目的落空，给中介服务机构造成了损失。目前，我国对于委托人“跳单”的纠纷还没有统一妥当的解决方式。在居间合同中约定了违约金条款的情况下，有的法院会判决“跳单”的委托人支付违约金⑧，但在没有违约金条款的情况下，“如果诉诸法院，中介服务机构有可能只能要求委托人为此支出必要费用或请求损害赔偿(如果有损失的话)，不太可能获得中介费用”⑨，中介服务机构还要支付诉讼成本、承担诉讼风险。委托人“跳单”违反了诚实信用原则，对房地产居间服务业的发展相当不利，有必要对此进行立法制。

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中图分类号：C812文献标识码：A文章编号：1006-5954 （2011） 04-71-03

作为发展中大国的首都和一个经济社会发展达到一定水平，注重和谐、关注民生，人口又高度聚集的大城市，北京应以更开放的姿态、更广阔的视角和更人性的理念审视房地产市场，解决住房问题。但由于北京房地产市场化的时间还较短，尚未出现一轮完整的周期波动，因此学习和总结发达国家大都市房地产业发展的规律，吸取发达国家房地产业发展过程中的教训，对研究下一阶段房地产发展方向具有重要意义。

一、国际大都市房地产发展规律及特点

（一）房地产与经济的关系

1.房地产业在经济总量中占较大比重

从目前的数据看，各大都市的房地产在地区生产总值中均占有较大比重，是第三产业中的重要行业。如纽约的房地产业增加值占地区生产总值的比重2006年达到15.8%，是第三产业中的第一大行业。伦敦的房地产业及商务服务业增加值占地区生产总值的比重2007年为30.3％。东京的房地产业增加值占地区生产总值的比重1980年以来呈现稳步上升的态势，2000年以来基本保持在12%左右，2007年为12.9%。

2.房地产业税收贡献大，且集中在保有环节

根据美国、英国和日本的税收制度，房地产主要在保有环节征税，一般根据房地产的评估价值，按一定的比率征收；流转环节税种较少且税率较低。因此，纽约、伦敦、东京地方政府从房地产业主要获得财产税收入。香港特区政府从房地产取得的收入主要包括卖地收入、物业税、差饷等。

3.房地产波动与经济波动联系密切

从国际大都市房价走势看，表现出一定的周期性规律。同时，研究也显示：房地产市场周期与经济周期相吻合，是一种正相关关系，波长大体一致。一般来说，房地产的繁荣、衰退期超前于宏观经济，而复苏、萧条期滞后于宏观经济，见表1。

（二）房地产与社会的关系

1.住房存量应与人口规模基本相适应

确保住房存量与人口规模，以及由此决定的家庭户总数基本适应，甚至略微超过家庭户总数，是保证房地产市场健康稳定发展的根本条件之一，也是保证居民有良好生活品质的前提条件。在这方面，国际大都市有较成功的做法和经验。如纽约，2008年全市有303.3万户家庭，住宅332.8万套，住宅存量与家庭户数基本保持一致，住房空置率为8.9%。宽松的住房供应保障了居民较好的居住条件，91.9%的住宅平均每个卧室居住人数低于1个人，5.3%的住宅平均每个卧室居住人数在1~1.5个人之间，仅2.8%的住宅平均每个卧室居住人数在2个人以上。

2.房价变动与购房适龄人口的变化趋势正相关

发达国家的房价增长与购房适龄人口（指25~44岁人口）的增长有显著的正相关关系，该特点在美国和日本表现尤为明显。上世纪70年代以来，美国的购房适龄人口呈现持续上涨态势，从1980年的6323万人增加到1995年的8476万人，房价也表现出持续上涨态势。日本从上世纪90年代开始购房适龄人口总体呈现出下降态势，从1990年的3558万人下降到1995年的3374万人，2010年为3464万人，房价也表现为持续下跌。

3.房价收入比处于合理区间

国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中位数，除以家庭年收入的中位数。世界银行认可的合理的房价收入比在4~6之间。以这一标准衡量，纽约等国际大都市居民的住房支出处于相对合理区间。瑞士、德国、瑞典等房价收入比长期在2~3之间。伦敦的房价收入比自1990年以来一直保持在5以下。

（三）房地产市场内部关系

1.存量房比例高，新建房比例低

纽约等国际大都市都非常注重存量房的维修和保护，以促进存量资源的可持续利用。这些城市的新建住房市场较小，起主要作用的是二手房交易市场。在这些城市的住房总量中，新建房的比例极低。如纽约，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世纪40~70年代，1970年后建设的住宅仅占18.5%，其中2000年后建设的仅占3.6%。

2.自有与租赁并重

自有住房与租赁房并重是纽约等国际大都市房地产市场的主要特征之一。由于受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%，而租房比例达到66%，大大超过前者。 2003年东京住宅拥有率达到44.5%，而租房的户数约占非空置住宅总户数的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府与房地产市场关系

1.在住房供给短缺阶段，政府大规模兴建保障性住房

上世纪50~80年代，随着工业化和城市化快速推进，大多数发达国家（地区）均面临严重的住宅短缺，为缓解供需矛盾，各国（地区）政府均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。发达国家住房保障体系发展过程中，大多先发展适用于低收入人群的廉租房，其次才发展适用于中低收入人群的限价房。美国廉租房占住房总量的比重为17%，欧盟国家平均为18%左右。法国则规定，人口超过5万的城镇中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。

2.政府采用多种手段调控房地产市场

美国等发达国家（地区）政府均综合运用立法、财政、税收、金融等各种手段，以保护公民居住权、保证本地区住房目标的实施进度及预期效果的实现。

3.政府对市场进行严格监管

政府干预行为主要包括引入多元化的市场主体、监管市场主体及其行为、抑制投机和炒作、惩戒失信等，也有直接使用价格管制等极端手段的。如德国，按照法律规定房租涨幅在三年内不得超过20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”。

二、从国际比较看北京房地产发展存在的隐忧及问题

（一）城市化快速推进、人口扩张集聚对住房需求形成较大压力

1.常住人口和购房适龄人口呈持续增加态势

国际经验表明，当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。当城市化率处于30%~50%之间时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近。当城市化率处于50%~70%之间时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅，这一阶段大城市的房价涨幅将会明显高于中小城市。近几年，北京市常住人口及购房适龄人口均呈现持续增长趋势。根据抽样调查数据估算，2009年北京购房适龄人口为667.3万人，比2000年增加143.2万人。

2.目前住房存量相对城镇人口总量明显不足

2009年，全市城镇人口1491.8万人。若以户均2.6人测算，相当于有573.8万户城镇常住人口，需要的住房存量在570万套以上。而据2007年房屋普查数据显示，全市国有土地上成套住宅仅为378.57万套，平房78.45万间。

（二）城市处于扩张期，存量建筑寿命短，不利于房地产市场可持续发展

近30年来，北京城市建成区迅速扩大，老城区进行了较大规模的改造，北京房屋主体是新近建成的建筑，部分建筑物使用寿命较短。我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。据2007年房屋普查数据，当年全市国有土地上存量房屋中，仅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽视房地产市场周期规律，市场参与者对未来价格过度乐观的预期，容易累积房价泡沫

如同其他国际大都市的房地产发展中体现出的周期性规律一样，北京的房地产市场同样会表现出周期性规律，价格不可能永远上涨。自从2009年以来中央出台一系列调控政策以来，北京房地产市场已经出现了趋冷迹象，但由于房屋价格没有明显回落，市场参与者购房热情依然高涨。

（四）重自有轻租赁，租赁外部环境亟待改善

在改善住房方式上，拥有自主住房是多数居民的第一选择。政府在保障房的设计上，也是偏向于产权转让，而不是租赁。如对经济适用房、两限房的管理方式，即是如此。

（五）房价收入比高，加重社会财富分配不公

近几年来，北京房价上涨较快。2010年1~7月，四环以内的期房住宅达到了3.4万元/平方米，四环至五环也达到了2万元/平方米。而2009年，全市城镇居民人均可支配收入为2.7万元，家庭平均可支配收入约为8万元（以3口之家计算）。对于一个年收入8万元的家庭来说，要购买一套四环以内的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五环内也需要22.5年。

（六）保障性住房供给不足

从人口发展趋势和市场供需情况看，北京目前仍处于住房短缺阶段。1998年以来，北京住房供应体系的主体一直是完全市场化运作的商品房，经济适用房居于次要地位，且其比重持续下降，限价房和廉租住房目前供应量还未形成规模。以经济适用房为例，1999年经济适用房完成投资占当年全部商品住宅投资的比重为11.3%，此后总体处于下降趋势，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“监管角色”和“参与角色”冲突

作为管理者和监管者，政府希望人人享有适当住房。作为参与者和受益者，政府希望房地产业蓬勃发展。这两种角色产生冲突时，有可能弱化住房保障功能的发挥。从政府内部看，中央政府是市场的干预者，而地方政府是地方房地产市场的直接参与者，在利益格局下对房地产业依赖度高。因而，在中央的调控和地方利益有冲突的情况下，房地产市场调控又极易产生博弈。

三、国际大都市房地产发展对北京的借鉴与启示

（一）促进都市圈协调发展与人口合理流动，推动房地产市场健康发展

在京津冀都市圈一体化的背景下，做好中长期人口预测，并据此制定科学严谨的住房建设计划以适应未来的经济社会发展。

（二）对商品房领域，要坚持市场化取向，盘活存量，加强监管

盘活空置房。可以通过政府收购、征收房产税、对出租户进行补贴等形式盘活空置房。如欧盟国家中房屋闲置率最低的荷兰（低于2%），法律允许无房者入住闲置一年以上的空房。

完善租赁市场。借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，建立起对租房者良好的保护机制。同时，对租房者实施补贴计划，大力增加公共租赁住房的供应。

（三）对保障房领域，要明晰责权，央地合力，加快推进保障房工业化生产方式

在大力兴建保障性住房的同时，要做到：尽快出台相关法律，明晰政府和公民责权，培植独立于商品房开发的保障房建设体系。加快以工业化方式推进保障房建设，发挥其经济效应。充分发挥中央和地方两种积极性。

（四）引导大众树立正确的市场预期和健康的消费观

引导市场参与者正确认识经济发展规律，了解房地产市场存在周期变动这一客观事实。全面公开市场信息，为市场参与者判断形势、做出理性预期提供基础。积极引导消费者树立合理的住房消费观念，使个人消费行为回归理性，鼓励消费者根据自身的能力和实际需要，合理安排住房消费。

■ 参考文献

篇（6）

城镇住房制度和国有土地使用制度改革以来,我国房地产业得到了快速发展。与此同时,房地产中介服务业也日益兴隆。但是近年来,房地产中介服务实践中暴露出了许多问题,其中最易产生纠纷、存在问题最多的是房地产居间服务①领域:从事房地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质良莠不齐,整体诚信水平不够理想;一些中介公司不遵守职业道德,信息披露不真实,欺瞒诈骗,成为消费者眼中的“黑中介”。②目前我国除个别地方性规定外,规范房地产居间服务的全国性法律、行政法规和规章寥寥无几,导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据,不少消费者的合法权益因此无法受到保护。2009年初,我国住房与城乡建设部全面启动了五年立法规划,《城市房地产管理法》的修订是其中的重点。借助《城市房地产管理法》修订的契机,如果能将“房地产中介服务”设为未来新法中单独的一章,对目前房地产居间服务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定,不但可以进一步规范和完善房地产居间服务,而且可以为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依据。本文着重从立法论的角度,对房地产居间的一些法律问题进行探讨。本文的房地产居间,是指提供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费用的经营活动,属于房地产经纪服务的一种。

一、房地产居间商的尽职调查与如实报告义务

如果房地产居间商向委托人提供的信息不实,由此导致委托人遭受损失,则房地产居间商是否需要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题。我国《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题,学术界和实践中都存在争议,主要有两种观点:一种观点认为,根据《合同法》第425条的规定,房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚假情况时才对委托人承担赔偿责任,其只需将自己知晓的情况报告委托人即可,不负有积极调查的义务。审判实践中已有法院采此观点。如在“罗家聪与广州市百富诚金发物业有限公司居间合同纠纷上诉案”中,原告百富诚金发物业有限公司、被告罗家聪与业主黄继红三方一起签订《房屋居间买卖合约》后,被告以查知该屋卖方曾将户籍迁入该屋而使其购房使小孩入读地段内小学的计划落空为由,拒绝给付原告居间服务费。该案的一、二审法院均认为:原告作为居间商只是向委托人提供了订立合同的机会,买卖双方在原告撮合下见面协商合同事宜,被告应自负对卖方关联证件和事实的审查责任,根据《合同法》第425条的规定,由于被告不能证实原告有故意隐瞒或提供虚假重要情况的证据,故其仍应向原告支付居间服务费。

另一种观点认为,房地产居间商不但要将自己所明知的情况报告委托人,还应当尽到必要的调查、核实义务,以保证相关信息的真实性。因为居间商是“从事房地产居间活动的专业人士,委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动的,委托人相信以居间为职业的居间商在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷途径,故居间商应对信息的真实性负责”③。目前,我国有些法院采此观点。如在“广州市德诚行地产有限公司与聂杰华居间合同纠纷上诉案”中,一、二审法院均认为:原告德诚行地产有限公司在向被告聂杰华提供房屋买卖中介服务时,本应详细了解房屋情况以确定房屋是否存在瑕疵并向被告如实报告,但其疏于审查而未能履行如实报告义务,存在一定过错。基于此,判令被告向原告支付部分佣金和咨询费。

笔者认为,房地产居间商不但有如实报告义务,而且负有一定程度的积极调查义务。首先,房地产居间商是从事营业性中介服务的专门机构,而不是民事上的一般居间人。一般来说,委托人都是因为相信以中介服务为职业的房地产居间商在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力,能为委托人提供真实、准确的信息,所以才委托其提供订立合同的服务的。其次,委托人一般都会支付一笔不小的中介费给房地产居间商。从对价的角度看,房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不同,其所收取的报酬较多,因而应承担较重的法律义务。最后,我国不少已经实施的或正在起草的地方性法律文件都对房地产居间商的尽职调查与如实报告义务作了明确规定。如《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第14条规定“房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时,应当核查委托人的身份证明及物业权属证明,以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况,并与委托人签订经纪合同或合同”,《广州市房地产中介服务管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》、《汕头市房地产经纪服务管理办法》、《贵阳市房地产中介服务管理暂行规定》(征求意见稿)、《苏州市房地产中介管理办法》、《杭州市房地产中介服务管理办法》(征求意见稿四)也都作了相关规定,这些规定反映了各地的现实需要。1999年我国台湾地区《民法》债编修正时,增加了第567条第二款“以居间为营业者,关于订约事项及当事人之履行能力或订立该约之能力,有调查之义务”。我国澳门地区《商法典》第713条也规定:“对于与法律行为之评价及安全有关且能影响法律行为之订立之情况,居间人有义务就其所知通知当事人。”

笔者建议,我国《城市房地产管理法》应增加这样一条:“从事房地产居间业务的房地产中介服务机构应对与房地产交易有密切关系的事项进行必要的调查、核实。从事房地产报告居间业务的房地产中介服务机构应当向委托人、从事房地产媒介居间业务的房地产中介服务机构应当向双方当事人如实报告上述事项及调查核实的结果。”其中“与房地产交易有密切关系的事项”一般包括:(1)交易标的物的基本情况,如房地产的坐落位置、面积、产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况,抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况;(2)当事人的基本情况,如当事人的真实身份、信用情况、是否显无履行能力等;(3)与房地产交易有密切关系的其他事项。实践中房地产中介服务机构一般需要对房地产的产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况以及抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况向房地产登记机构及其他相关部门进行核实;对房地产的坐落位置、面积、是否存在明显瑕疵等进行实地调查;对当事人的基本情况进行必要的审查。

二、居间费用的承担

居间费用是指居间商进行居间活动所支出的费用,一般包括交通费、复印费、通讯费等。关于居间费用由谁承担的问题,理论上和实践中一直存在很大争议。我国《合同法》第426条、427条明确规定,居间商促成合同成立的,居间费用由居间商负担;居间商未促成合同成立的,可要求委托人负担居间费用。但有些学者对《合同法》的这一规定提出了质疑,认为居间费用的负担原则上从当事人约定;当事人无约定时,应依民事居间或商事居间而不同:若为商事居间,居间费用由居间商负担;若为民事居间,居间商可以要求委托人承担必要的居间费用。④理由是:第一,居间费用是居间合同的条款之一,依合同自由原则,当事人有权自主约定,只有在当事人未约定时才适用法律规定;第二,将居间费用的负担与合同是否成立联系在一起没有根据;第三,在商事居间中,居间商从事居间活动是一种营业行为,这种营业行为不可避免地存在一定的市场风险,按照市场经济的基本法则,居间商应承担这一风险。⑤

从国外立法来看,在当事人对居间费用有约定或存在惯例的情况下,各国(地区)都规定尊重当事人的约定或者惯例;而在当事人对此没有约定的情况下,各国(地区)采取的态度是不一样的。如《德国民法典》第652条第二款和我国台湾地区《民法》第569条都规定,不论居间商是否促成合同成立,居间费用的承担都依当事人之自由约定,在没有约定的情况下由居间商承担,居间商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756条规定:“除非有相反的约款或惯例,实施了他人委托事项的居间商,即使未完成该事项,也有费用偿还请求权。”⑥

笔者认为,尽管我国《合同法》与《德国民法典》、我国台湾地区《民法》对于居间费用承担问题的规定不同,但在实务操作中的结果可能不会相差很远。从我国房地产居间司法实务来看,法院对居间未成时因必要费用的计算、支付等引发的纠纷案件,一般要求居间商证明:(1)该费用的必要性;(2)该费用的关联性。“作为原告的居间商举证证明这些较为困难,往往也不经济,加之有时其还需维持与委托人的友好关系,因此实践中居间商在居间未成时一般并不要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”⑦笔者认为,基于房地产中介服务机构与作为消费者的委托人之间的地位并不平等的现实,如果允许当事人就居间费用的承担自由约定,很可能会造成不公平的格式条款大量出现,损害消费者的合法利益。而赋予居间商居间费用请求权并不会过分加重委托人的负担,因为居间商请求居间费用必须证明费用产生的必要性与关联性。居间商通过诉讼程序向委托人请求居间费用时,法院可在费用的必要性与关联性上进行具体判断,以平衡当事人之间的利益。综上,在《城市房地产管理法》中有必要进一步明确房地产居间费用的承担问题,具体可规定如下:“房地产中介服务机构提供居间服务,未促成合同成立的,有权要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”

三、房地产居间商与其促成的合同的关系

在房地产居间活动中,有不少房地产中介服务机构和服务人员在居间合同或其促成的房地产买卖、租赁等房地产交易合同中增加约定“若房地产交易合同的一方当事人未履行房地产交易合同,其应当向房地产中介服务机构支付一定的违约金”。这种合同条款是否有效?司法实践中有法院认为,居间商不得享有交易双方当事人的合同权利,因此,居间活动所促成的合同中不得约定“当事人未履行合同义务时向居间商承担违约责任”。也有法院认为,这一约定是居间活动所促成的合同的当事人将其合同权利部分地让与居间商享有,该让与行为不违犯法律的强制性规定,故这种合同条款合法有效。

笔者认为,我国《合同法》第424条规定,居间合同是居间商向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。据此,居间商的义务是促成委托人与他人订立合同或者向委托人报告订立合同的机会,其不是所促成的合同的当事人,不享有所促成的合同中的权利,也不负担所促成的合同中的义务。居间商一旦促成了合同,就有权请求报酬,如果不存在因居间商的原因造成合同无效或可撤销的情形,即便居间商促成的合同的当事人有违约行为,居间商也不会有任何损失。因此,当居间商所促成的合同的一方当事人违约时,其不能请求违约方向自己承担违约责任。我国台湾地区《民法》第574条就明确规定,居间商就其媒介服务所促成之契约,无为当事人给付或受领给付之权。此外,房地产交易合同的一方当事人将其享有的违约金请求权转让给居间商的,必须有明确的转让协议,转让方不再对另一方享有违约金请求权。实践中通常都是居间商单方在居间合同中设置“委托人如违反对交易合同另一方当事人的义务,必须向居间商支付违约金”之类的条款,交易合同的另一方当事人并未明确将自己享有的违约金请求权转让给居间商。因此笔者认为,有必要在《城市房地产管理法》中规定:“房地产中介服务机构从事房地产居间活动,对于其所促成的房地产交易合同,不享有合同权利,不负担合同义务。”

四、委托人私下签订购房协议的法律后果

实践中有不少委托人在委托房地产中介服务机构提供居间服务后,一旦获得了某些缔约信息,就私下与对方当事人进行交易,避开中介服务机构,以逃避支付居间报酬的义务。这种现象常被称为委托人“跳单”。委托人“跳单”使得房地产中介服务机构从事居间活动的目的落空,给中介服务机构造成了损失。目前,我国对于委托人“跳单”的纠纷还没有统一妥当的解决方式。在居间合同中约定了违约金条款的情况下,有的法院会判决“跳单”的委托人支付违约金⑧,但在没有违约金条款的情况下,“如果诉诸法院,中介服务机构有可能只能要求委托人为此支出必要费用或请求损害赔偿(如果有损失的话),不太可能获得中介费用”⑨,中介服务机构还要支付诉讼成本、承担诉讼风险。委托人“跳单”违反了诚实信用原则,对房地产居间服务业的发展相当不利,有必要对此进行立法制。

笔者认为,如果房地产中介服务机构与委托人约定了关于“跳单”的违约金条款,那么法院在裁判时应依当事人的约定。如果当事人未作此类约定,房地产中介服务机构应有权要求委托人支付报酬。理由是:房地产中介服务机构提供居间服务收取报酬的一般条件包括:(1)房地产交易合同成立;(2)房地产交易合同的成立与房地产中介服务机构提供的居间服务之间具有因果关系。实践中的委托人“跳单”有两种情况:一种情况是,房地产中介服务机构向委托人提供了有关缔约机会的信息,但尚未提供具体的媒介服务时,委托人避开中介服务机构,直接与对方当事人接触、磋商并订立合同。在这种情况下,委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就,应准用《合同法》第45条第二款的规定,视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。另一种情况是,房地产中介服务机构为委托人与对方当事人提供了有效的订立合同的媒介服务后,委托人直接与对方当事人订立合同,且向房地产中介服务机构谎称缔约失败,以逃避支付报酬的义务。在这种情况下,房地产中介服务机构收取报酬的一般条件实质上已经成就。因此,在上述两种情况下,房地产中介服务机构均应有权要求委托人支付报酬。目前,有些地方性法律规定也支持了这种观点,如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定:“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的,一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”我国台湾地区学者林诚二也认为,委托人“跳单”的情况应类推适用台湾地区《民法》第101条第一款之规定,视为居间契约仍存在,该契约系因居间服务而成立,故居间商仍得请求报酬。⑩为了遏制委托人“跳单”的现象,《城市房地产管理法》应对委托人私下签订购房协议的法律后果作出规定:“房地产媒介居间服务中,委托人为逃避支付报酬的义务,利用房地产中介服务机构提供的媒介服务,私下签订房地产交易合同的,当事人有约定的从其约定,没有约定的,提供居间服务的房地产中介服务机构有权要求委托人支付报酬。”

注释

①按照《城市房地产管理法》第57条的规定,房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》第二条规定,房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。因此,房地产居间是房地产中介服务的一种。

②俞明轩、王菡珏:《中国房地产中介服务业现状与展望》,牛凤瑞主编《中国房地产发展报告》,社会科学文献出版社,2006年,第160页。

③王恩兆、苏仲轩:《论房地产居间合同》,《经济研究导刊》2008年第8期,第126页。

④曾庆俊:《居间合同研究》,山东大学2007年硕士学位论文,第24—25页。

⑤参见段仁元:《论居间合同的报酬与费用》,《人文杂志》2001年第2期,第92页。

⑥费安玲、丁玫:《意大利民法典》,中国政法大学出版社,1997年,第451页。

⑦王恩兆:《房地产居间合同若干法律问题研究》,中国人民大学2009年硕士学位论文,第50页。

篇（7）

房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法教学的内容基本相同，主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应在教学方法方面作深入探讨。

一、房地产法课程传统教学模式存在的问题分析

房地产法是房地产经营与管理专业的专业必修课程，安排48学时的理论教学，要求学生掌握的房地产法基本理论，能够运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题。这是房地产专业人才必需的.但传统房地产法课程的教学模式存在许多弊端，难以适应房地产经济活动所涉及的社会经济关系。（1）课堂教学采用以封闭的理论教学的方式，学生对现实社会经济环境，对实际房地产经济活动缺乏感性认识，学生实习时目的性差，很难做到有的放矢的主动参与。⑵课堂教学中，教师作为传授知识的主角，把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识，其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上，而不是今后实际工作需求的，陷入了记笔记—抄笔记（甚至复印笔记）—考笔记—忘笔记的不良循环，学生不主动参与，这样的教学束缚了学生的思维，难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力，社会适应性差。⑶教学手段落后，基本上是单一的“黑板+粉笔”，再加上教学内容主要以解释法律条文的为主，教学内容缺乏生动性、实际性，学生容易产生厌学情绪。⑷满堂灌教学，重理论轻实践，课堂上技能操作训练很少，课后的社会实践更是缺乏，学生只有理论知识，但运用知识解决问题能力弱，受不到法学思维和房地产法律实务的基本训练，难以培养自觉的法律意识，很难达到课程教学目的。

综上所述，我们必须以实际工作需要为前提，根据房地产开发与管理专业执业素质不断变换的要求，稳步推进教学改革，培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时展需要的应用复合型人才。

二、房地产法课程教学改革探索

1.拓展教学内容，增加现实政策应用的内容

房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系.在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。

2.改革教学方法，引用案例教学法

案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。

房地产法是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，房地产法的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在房地产法教学中运用案例教学法，能将干涩的房地产法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.改善教学手段，运用现代教学手段

房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用，在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量；在有限的课堂空间范围内，扩大了学生的视野，提高了学生的学习兴趣。

三、房地产法课程考试改革探索

由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式，变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式，结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法，在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析，并要求学生撰写案例分析报告，根据报告质量给予案例分析成绩，这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况，也能考核学生对于基本知识的综合运用情况，同时提高学生的学习兴趣；也改变了学生突击学习，死记硬背的状况，培养良好的学习习惯，督促学生加强平时学习，并且学会知识的应用，全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的，通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。

参考文献：

[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用中国电力教育，2011（12）.

篇（8）

1　前言

近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。

2　房地产经济管理中的问题

2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策

近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上，对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面，政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。

2.2缺乏完善的机制，只是形式上的管理

对房地产的经济管理已经有了一段时间，现如今，已经成为了政府管理的重点。尤其是在近几年来，政府加大了对房地产的管理力度，出台了很多相关的政策。但是，都没有收到良好的效果，大多数政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在实施的过程中，可操作性不强，出现很多问题，各项政策的实施远远跟不上政策的制定。有关房地产经济管理的措施大多数都是采用自上而下的形式加以落实，各级政府监督、管理、调控等工作还没有加以明确规定。现如今，房地产行业正处在快速发展的阶段，而且房地产行业具有高收益和低成本的特点，使得房地产成为地方财政收入的主要来源。如果不能从根本上打破房地产官商结合的现象，那么房地产经济管理将会很难管理，对于国家出台的宏观政策也只是形式上的管理，很难发挥有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法规

从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内，房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。

3解决房地产经济管理问题的相关对策

3.1制定合理的发展计划，指导短期实践

在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查，根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松”的状态。

3.2建立并完善各项管理机制

现如今，房地产市场在经济管理方面存在很多问题，只凭借简单的行政命令很难把问题解决。由此看来，只有从根本上改善房地产管理体制才能有效解决当前房地产市场不和谐的局面。结合当地房地产市场的实际情况，因地制宜，建立并完善各项管理制度，从而有效的避免一切做法产生消极的影响。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。

3.3进一步完善相关的法律法规

篇（9）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

我国由于国情比较特殊，导致房地产发展问题不单单是纯粹的经济问题，还导致房地产行业承担了无法推脱的社会责任。因此，房地产行业持续稳定发展对我国民生大事而言至关重要。目前，我国房地产行业依然存在很严重的问题，我国也加强了房地产宏观经济管理力度，我国房地产宏观经济管理力度也比任何时期都强，然而却没有太显著的成效。

一、我国房地产管理过程中存在的问题

（一）、目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性

近期，我国多次制定的房地产市场管理目标都是尽可能快速地使房地产市场供求关系达到平衡，尽可能抑制房价的快速增涨，实现每一户居民都拥有属于自己的房子。然而由于对我国当前所处的社会经济发展初级阶段认识不到位，导致我国房地产行业管理中仍存在一些问题上的认识和长期规划不是很清晰的问题，甚至对房地产管理存在错误的认识和比较片面的认识，导致制定的政策目标根本无法在短期内实施。

与此同时，我国制定的房地产市场管理目标含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中长期规划思路应该是不一样的，两者有时甚至是背道而驰的。我国制定的房地产市场管理政策缺乏合理性和不连续性，导致了房地产行业随着政策浮动摇摆，严重影响了房地产行业的正常运作，而政策中存在的一些问题也给一些投资者带来了一些机会，投资者大量投资房地产，严重影响了市场秩序。例如经济适用房政策和住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路和目标不清晰的典型代表。

（二）、机制不完善，管理流于形式

在很多年前，我国就开始了房地产经济管理，房地产行业是我国政府经济管理的主要目标。尤其是近期，政府对房地产行业的管理十分重视，可谓是重中之重。在很短的时间内，政府就推行了很多政策，但是都没有太大的效果。大多数政策都只是单纯地流于形式，根本就没有加强执行制度，导致大多数政策都只是走走过场，就消声遗迹。还有一些政府推行的政策，本身就存在争议，没有太强的操作性，难以实施。我国房地产行业相关的经济管理政策大多都是选用了自上而下的模式进行实施，中央政府和地方政府管理、监督等职能并没有明确划分和定位，最终致使我国房地产行业相关政策的推行都是中央政府与地方政府的非合作博弈。

现阶段，我国房地产行业正在高速发展，房地产行业具有低成本、高收入的特点，是地方政府经济的主要来源，地方政府受利益驱使，就会抬高房价，地方政府与房地产开发商相互合作，内部之间的交易就会十分便捷，频频发生，致使宏观经济调控失去控制力，打乱了房地产市场的平衡。很明显，如果房地产行业中现象没有真正的打破，就会导致我国我国房地产经济管理越来越难，国家宏观政策根本无法执行，只是单纯地走走过场，流于形式，难以发挥应有的效果，何谈加强我国房地产经济管理一说。除此之外，金融、土地和地方政府等各个环节如果有一方没有正常运行，或是脱离运行轨道，就会致使房地产市场经济管理流于形式。

（三）、相关法律法规体系的不健全

对全球地产市场发展历史和经验进行相应的分析，不难看出房地产相关法律法规的完善是保证房地产行业正常运作的基本，十分重要。在我国，房地产仍处于高速发展的开始时期，房地产的相关法律法规仍不是十分完善，需要加强。房地产市场管理应该是一个全面系统的完整体系，完整体系应该包含初期的研发工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我国当前并没有一个可以全面管理房地产市场的完整房地产市场管理体系。显然，我国房地产市场现有法律法规根本无法满足我国现今房地产行业飞速发展的现状，导致房地长行业中的漏洞越来越多。除此之外，我国当前还是大多凭借政府对房地产行业及市场进行相应的管理，大多数文件仍是以国务院或者是以国家部委办的名义进行颁布推行的，致使法律法规缺失了普遍性、适用性和严肃性。就算是在一定程度上已经初步建立了房地产市场管理的法律法规，但是这些法律法规也未必符合我国房地产行业的当前情况，最终导致房地产行业挂上了有法不依，执法不严的恶名，使房地产市场陷入了严重的恶性循环中，又由于房地产市场管理的法律法规没有很到位的推行，致使法律法规的有效性大大降低。

二、根据房地产管理中存在问题采取的相应解决方法

（一）、制定长期发展规划，指导短期实践

现如今，我国正处于体制改革不断深入的重要时刻，经济结构与发展方向也处于调整状态，“转型”和“发展”是我国未来经济发展主方向和目标。想要解决人们的居住条件，了解房地产行业的可持续性发展是至关重要的，房地产行业的可持续性发展在某种意义上促进了我国经济的增长。在我国仍处于社会主义初级阶段的背景下，了解并掌握房地产经济管理的整体思路，在追逐短期利益的同时也应该制定长远的发展目标，实现房地产行业的可持续性发展，满足我国日益增长的城乡居民居住需求以及城镇化建设的需要，从而确保我国经济的稳定和有利发展。以全面了解、研究我国房地产业的发展趋势为基础，并制定中长期房地产行业的发展计划，只有这样才能使房地产行业长期稳定的可持续发展。与此同时，根据房地产行业的实际情况将宏观经济管理目标划分为短期和中期目标进行实施，有利于了解关系复杂多变的房地产市场，并根据相应的房地产市场提出对应的解决措施。例如，在我国人多地寡的现状下，结合短期房地产经济管理进行分析就会发现，应该重点划分房地产市场的功能并清晰界定房地产市场。对于那些有能力购房的居民，政府应该大力保护这些居民的权益；对于受经济利益趋势，炒房的投资商，政府应该大力限制和打压，增收税收及罚款。

（二）、建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位

现如今，我国的房地产市场仍有很多深层问题没有得到合理的解决，有时完全凭借行政命令调控根本无法有力的解决。对房地产管理体制进行适当的改革可以有效地解决我国房地产市场所存在的问题以及不良现象。要勇于面对房地产市场中的问题，充分发挥市场自身调节功能，适时进行干预，从而建立起一个合理且有效的运行管理机制，以确保房地产行业的可持续发展。

（三）、完善相关法律法规体系

房地产相关法律法规体系的建立和完善是一个循序渐进的过程，目前，想要使我国的房地产市场正常运作，房地产相关法律法规体系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地产相关法律法规体系后，还需要建立一个符合中国国情的房地产法律体系，使房地产市场运作更加规范，管理起来也更加的合理合法。第一步，对政府的经济管理职能制定相应法律来制约，以确保政府无法过多地干预房地产市场秩序，充分发挥房地产市场自身调节功能。第二步，凭借相应的房地产法律法规全面地保障我国房地产宏观调控体系的建立并且实施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》，并适时适量颁布一些法律法规执行规定，从而利于《房地产法》的颁布，将房地产从开发到最终的售后全部纳入到正规的法律管理体系中，最终使我国的房地产市场更加规范、合理。

总结：

综上所述，想要加强我国房地产行业的管理，就需要根据我国的国情，对我国房地产管理中所存在的问题进行分析和总结，再根据这些所存在的问题，制定出长远的管理计划，并完善房地产管理机制与相关的法律法规体系，以确保房地产行业的可持续发展。

篇（10）

    一、房地产经济管理的现状

    国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度,在基本业务管理方面算是有章可循,但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解,这就使得企业经济管理相对薄弱,经济业务的随意性变大,同时缺乏有效的监督机制,导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱,致使会计信息失真秩序混乱,会计监督流于形式,单位负责人违法干预会计工作,扰乱单位会计工作。其次,法人内部监督机构作用不明显,在实际工作中,董事会、监事会的监控作用严重弱化,往往缺乏有效的监督作用。再次,法律意识薄弱,部分人员法律意识薄弱,有法不依,投机取巧,执法不严,姑息将就,拉人情给面子的现象普遍,管理松弛,造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高,人力资源政策不健全。

    二、房地产经济管理存在的问题

    近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰.甚至存在片面性和错误的认识.导致政策目标的短期性严重,缺乏前瞻性。同时,政策目标的模糊不清.短期的政策手段和中长期规划思路不一致,甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动,不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机,干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者,我国政府对房地产经济管理处于被动的位置,忙于具体的事务管理和救火中,缺乏长期规划,事后调控居多,造成“一放就乱。一放就涨.越管理越升温”局面的出现。

    1.相关法律法规体系的不健全

    从世界各国房地产市场的发展的经验来看,完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多。其次,我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理.很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的,或是以国家部委办的名义的,如国11条、新国四条等,缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立,但与此相配套的条例、实施细则不完备,造成房地产市场.特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严,陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位,使得法律应有效力大打折扣。

    2.机制不完善,管理流于形式

    我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年,政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策与规定只流于形式。走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强,存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位.导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前.我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作,极易导致内部交易、权钱交易.导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破,我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上,在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政.协调不足,各自决策,决策相互脱节,也导致我国房地产经济管理流于形式。

    三、房地产经济管理建议

    1.完善相关法律法规体系

篇（11）

1前言

近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。

2房地产经济管理中的问题

2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策

近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上.对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面.政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。

2.2管理机制不健全，管理力度不足

我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，部分政策的可操作性不强，致使其执行效果不佳。同时，相关实施细则的制定与颁布远远跟不上实施细则的制定与颁布，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点 ，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱性产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。

2.3缺乏健全的法律法规

从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内。房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。

另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。

3 解决房地产经济管理问题的相关对策

3.1制定合理的发展计划，指导短期实践

在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查。根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松’的状态。

3.2建立健全管理机制

现阶段，我国房地产市场存在的问题难以单纯依靠简单的行政命令予以彻底解决，只有改革现有的房地产管理体制才能有效改善我国房地产市场发展中的不足。政府应明确在市场经济中应履行的经济管理职能，调整和优化政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，在充分发挥市场自身调节功能的基础上，依据市场经济的变化给予适度、适当干预，从而建立起有利于房地产业良好运行的合理管理机制，以为促进房地产经济健康持续发展创建完善的社会环境。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。

3.3进一步完善相关的法律法规

法律法规的完善是—个循序渐进的过程，需要具备一定实践经验的积累。现阶段，随着我国房地产市场的快速发展，根据我国国情，建立健全具有中国特色房地产法律法规体系已经势在必行，以促进房地产市场的规范化运行，约束房地产管理行为向合法化、合理化、适度化方向发展。首先，我国应以法律法规体系来有效制约政府对房地产经济管理作用的发挥，以规避由于政府过度的行政干预对房地产市场秩序造成不利影响；其次，运用法律法规体系保障我国房地产全方位、综合、多层次的宏观调控体系的构建，不断对《城市房地产管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并尽快出台与此相关的实施细则，将房地产交易管理、开发建设管理、中介机构管理等均纳入到法律法规体系中。同时，提高我国房地产业相关政策规范的严肃性、可操作性、稳定性、层次性，促使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

4 对“国五条”操作细则的一点看法

笔者以为，地方政府对于“国五条”没有选择的权力，只有落实的责任和义务。由于地方政府与房地产有利益关联，如果地方政府拥有调控选择权，很有可能不是为了控制房价，而是为了土地财政。从这个角度而言，国家有关部门应该认真审视各地细则，甚至有必要启动约谈和问责程序，以维护宏观调控的公信力。一方面，应该对那些没有按期公布房价控制目标的地方，即没有按期出台细则的地方，进行公示或者点名批评，以促使所有地方尽快出台各自操作细则。另一方面，对各地细则进行检查，凡是不符合要求者，理应责令去完善，让细则具有可操作性。当然，必须由国家部门制定的细则，应该早日制定并公布。 总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。因为社会对房地产个人所得税的问题反应最强烈，从地方出台的细则看，基本上遵循国家的口径，因为国家的细则没有更多的详细的办法如何征个人所得税，对个人所得税的征收，这方面还没有具体到如何收。

5 结束语

总体说来，近几年来，随着我国经济的飞速发展和对经济的不断改革，使得房地产在经济中的地位也大大提高了，并且正在不断的发展壮大.目前已经成为了国民经济发展的支柱产业。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。政府和企业只有充分的认识到房地产经济管理上存在的各种问题，在必要时采取相关有效的措施加以解决，例如，制定合理的发展，计划，指导短期实践、建立并完善各项管理机制、进一步完善相关的法律法规等。在社会上大力宣传典型的负面例子，起到警示的作用，从而营造良好的房地产氛围.保证房地产行业持续稳定的发展下去。

参考文献：