房地产行业融资风险大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产行业融资风险范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、相关概述

在新的宏观调控大环境下，房地产政策和措施相继出台，在这一情况下房地产企业传统的融资渠道所具有的弊端也逐渐显现出来，已经能够影响到房地产行业的顺利发展。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。

结合管理实践，房地产行业在发展过程中应当积极拓展自身融资渠道，构建更为合理科学的融资渠道和资金管理体系，积极构建和发展房地产投资信托基金，并完善房地产行业相关规章制度，强化房地产行业信贷监管机制，依靠融资渠道的科学化、合理化推进房地产行业的健康发展。

融资指的是企业货币资金的融通，企业管理者在金融市场中进行资金贷放或者资金筹集的经济活动。从狭义角度上讲，融资又是指企业进行资金筹集的过程。企业管理者应当积极结合自身的资金状况、生产经营状况以及企业未来发展的实际需求，在科学合理预测判断的基础上从一定的渠道向企业的债权人或者企业的投资者进行资金筹集，对资金进行有效组织，以此来确保企业资金的运作需求，满足企业的日常管理活动。一般来讲，企业进行资金筹集活动应当按照一定的原则，并合理选择融资方式和融资渠道。通常情况下，企业进行融资活动主要由以下几个方面的目的，即企业扩张、企业偿还债务以及其他混合型的目标等。

二、房地产传统融资渠道存在的弊端分析

当前我国房地产行业融资活动还存在着一些缺陷，尽管商业银行信贷这一传统的融资活动在房地产行业发展中发挥了重大的贡献，但是其弊端也日益显现出来。房地产行业的实际融资渠道依旧比较单一，房地产行业在进行融资活动时主要还是围绕商业银行贷款、预收账款等方式，上市融资、债券融资、海外融资等其他的融资渠道常常受到金融政策的约束，很难发挥实际作用，这在很大程度上导致我国房地产行业的融资渠道单一。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。对于银行贷款的依赖过重，一旦发生财务危机很难化解。

不仅如此，房地产融资体系中，缺少多层次的房地产金融体系。专业性的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等比较缺乏，规模化、多元化的房地产金融体系依旧需要进一步改进，同时缺少配套的房地产金融体系中介服务配套机构，房地产金融二级市场需要进一步发展。房地产融资瓶颈需要进一步破解，对于房地产金融体系中存在的系统性风险应当有效防范，减少因为资金瓶颈影响企业的顺利发展。

三、拓展房地产行业融资渠道的内容分析

房地产行业属于资金密集型产业，获得及时充足的资金支持，有效开拓新的融资渠道是房地产项目顺利开展运行的前提和保障，也是房地产企业管理者所必须重视的重要内容。

企业自筹资金，是房地产企业在初始阶段常用的融资方式和渠道，一般情况下是通过公司股东追加企业股本金或者股东借款的方式来实现的。但是在房地产价值不断升高，资金周期不断延长，企业投资规模不断扩大的情况下仅仅依靠房地产企业自筹资金难以有效满足房地产行业的融资需求。

预售资金是房地产企业通过房地产预售所获得的资金，它是当前房地产市场中比较常用的融资渠道和方式，在房地产环境以及区位等相关条件都比较好的情况下，依靠房地产预售能够有效筹集到必要的房地产建设资金。

商业银行贷款是当前我国房地产行业最为重要也是最主要的融资方式和手段，据统计房地产企业的开发资金中七成以上都是源自于商业银行贷款。房地产企业合作融资也是房地产行业融资的重要渠道，它主要包括外资合作以及内资合作两种。其中外资合作是指成立合资或者合作公司，依靠国外先进的管理经验或者管理技术，进行资金优势的互相补充。依靠合资合作方式能够共同推动房地产企业做大做强。从这个角度上讲，合作融资是我国房地产行业最为可行的一种融资方式。

信托融资指的是信托公司对于盈利前景比较好的房地产投资项目或者房地产企业进行信托贷款或者直接参与到信托投资的一种融资方式。实施信托融资具有较强的优势，相比较于银行贷款，信托融资能够有效降低房地产企业的融资成本，降低财务费用，同时期限的弹性也比较大，在不提高企业资产负债率的前提下可以优化企业的资本结构。同时信托公司还可以针对房地产企业本身的具体项目以及实际的运营需求设计个性化的资金支持方案，信托融资既具有制度优势，同时又具有较强的灵活性，在房地产企业困难时信托融资是比较好的选择。房地产债券是房地产企业债券的一个组成部分，但是在实际管理中很多房地产企业发行企业债券都比较困难。

房地产证券化是当前我国房地产行业发展的一个重要方向，房地产证券化能够进一步推动房地产经营实现专业化，同时促进资源合理配置，是房地产行业融资的合理途径。在这其中最为主要的形式就是上市，依靠公司上市能够迅速筹集大额资金并可以作为注册资本利用，扩大企业规模，有效化解风险，并进一步降低企业的融资成本。企业的投资者也可以分享房地产经营利润，推动房地产企业从原先的国有制向着股份制方向发展，对于改善资本结构具有较好的推动作用。除此之外，中小型房地产企业还可以依靠企业之间的土地转让或者项目收购来优化资源配置，实现规模效益，扩大企业规模，进而实现房地产企业上市融资的目标。

另外，房地产私募投资基金也是房地产行业进行融资的另一种方式，房地产私募股权投资是房地产行业发展的产物，当前发展比较顺利，属于专业基金管理公司进行专业化募集资金并进行投资管理的新型融资手段，是一种向着特定的对象发行私募股权基金来筹集资金，以股权的形式进行房地产投资的融资形式。一般情况下，房地产私募股权基金投资可以分为资金的筹集、资金的投资、基金的投资管理以及基金退出这四个阶段，也是当前我国房地产行业新兴的一种融资形式。

参考文献：

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目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。

一、我国房地产企业所面临的财务风险

资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：

（一）政策不易把握，投资决策难

房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。

（二）融资渠道少，资本结构不协调

房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。

（三）资金回笼不易，资金链难续截至

目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。

二、房产企业财务风险应对措施

（一）加强项目验证，采取科学化决策

房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。

（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资

房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。

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2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义

1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。

2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。

3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。

3、房地产行业融资所面临的主要财务风险

1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。

2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。

3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。

4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。

4、加强财务管理的建议

1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。

2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。

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(一)流入房地产行业民间资本的规模

调查显示,民间融资占样本房地产企业资金来源的比重不断上升。2006、2007、2008年和2009年1季度,日照市20家主要房地产企业资金融入民间资金额分别为9.31、12.71、13.46和10.31亿元,分别占其资金来源总额的21.37%、22.88%、26.05%和27.01%。

(二)融资期限短于全部民间融资

2006、2007、2008和2009年1季度,日照市全部民间融资加权平均期限分别为152、183、186和198天;而同期流入房地产业民间融资的加权平均期限分别122、126、147和156天,分别比同期全部民间融资平均期限短30、57、39和42天。

(三)流入房地产行业民间资本的利率状况

从调查结果来看,流入日照市房地产行业的民间资本的利率水平低于整体民间融资利率,但呈逐渐上升趋势。2006、2007、2008和2009年1季度,全市流入房地产业民间融资的加权平均年利率分别为17.68%、18.36%、19.13%和19.28%,分别低于同期全部民间融资加权平均利率0.93、0.89、1.23和1.28个百分点。

(四)融资方式多以现金为主,且多签有书面合同

2006、2007、2008和2009年1季度,日照市房地产业以现金方式流入的民间资金分别有1241、1011、1264和1130笔,占比均达到99%以上。同期,全市房地产业融入民间资金签订合同的分别为1215、986、1248和1124笔,分别占97.20%、97.33%、98.50%和99.38%。

(五)民间资本流入房地产行业的主要形式

一是保值存款型民间资本流入。据调查,房地产开发商为解决临时性资金缺口进行的民间融资活动,是民间资金进入房地产业的主要形式之一。一般单笔金额较大,资金回报率在10%―20%之间,以项目建成预售或获得银行贷款为还款保证。据调查,全市流入房地产行业的民间融资中约有60%以上采取了这一形式。

二是预先预售型民间资本流入。在项目开工取得预售资格条件下,以公开的形式,收取部分购房户定金,承诺在同期价格上给予一定优惠,并在楼层、户型上有优先选择权。据对日照市20家主要房地产开发企业的调查显示,60%的购房者愿意主动选择这种购房方式,房地产开发商对其价格优惠一般在5%―10%之间。

三是赊购链条型民间资本流入。房地产开发商在开工后,采取赊购建材的方式占用民间资金,以缓解自身的资金压力,这也是当前民间资本流入房地产业的途径之一。从调查的全市20家主要房地产开发企业的情况来看,多数企业的建筑安装材料中约有30%―40%是以赊购方式购入的。

二、民间资本流入房地产行业的效应分析

(一)正面效应

1. 充实了房地产开发企业的资金来源。2008年上半年,国家实行从紧货币政策,各家金融机构普遍压缩对房地产企业的信贷规模; 2008年下半年以来,国际金融危机不断蔓延、经济下行风险不断加大,房地产企业的融资难度进一步增加,部分房地产企业甚至面临资金链断裂的风险。在银行贷款跟进受阻的形势下,民间资本的流入对保持房地产行业的平稳发展和社会经济稳定起到了重要作用。

2. 促进了房地产业的快速发展。民间资本流入房地产业,充实和拓展了房地产开发企业的资金来源,房地产业开发投资带动了固定资产投资的增长,进而对经济发展起到一定的拉动作用。

(二)负面效应

1. 增加民事纠纷及社会不稳定因素。民间资本流入房地产业具有“无序”特征,存在市场不规范、法律无法保障等缺陷,容易引发各种融资纠纷及社会不稳定因素。

2. 引发银行信贷风险。流入房地产业的民间资本一部分来源于银行个人消费贷款或抵押贷款,是部分具备贷款条件的个人将获得的贷款以个人资金投向房地产。此外,部分房地产项目开发商自有资金少,依靠民间资本前期投入,后期由银行贷款陆续跟进,容易出现民间融资风险捆绑银行贷款、民间融资风险转嫁为银行贷款风险的现象。

3. 推动房地产价格持续上涨。民间资本流入房地产一般是在土地招投标、工程建设等前期阶段,这一阶段的成本投入对商品房价格决定起关键作用。一方面民间资本对开发商高价参与土地招标提供了资金支持;另一方面开发商借入的民间资本成本较高,两者对土地交易价和商品房成交价的不断上涨起到了推波助澜的作用。2008年,在金融危机肆虐、全国房地产行业整体陷入低迷的背景下,日照市商品房价格仍然逆势上行,全年商品房成交均价为每平米3354元,同比增加187元,增长5.9%。

三、对策建议

(一)加强对民间融资的法律约束,合理引导其规范发展

民间融资一般都在私下进行,金融监管难以涉及,这使得大量资金长期在体外循环,游离于常规的金融监管之外,缺乏必要的法律约束。因此,建议尽快出台规范民间融资发展的法律法规,对民间融资的资金投向、借款方式、期限、利率水平、争议的处理及收益的税收调节等方面作出明确的规定,使民间借贷有法可依,走上规范化轨道。同时,建立民间融资监测及风险预警制度,定期采集民间融资的有关数据,加强对民间融资主体、规模及利率水平的管理,以及时掌握民间融资的利率、投向、规模等变化情况,为制定政策提供依据,提高宏观调控的政策效果。

(二)加强对金融机构的监管,提前做好风险防范

人民银行、银监部门和地方政府职能部门应加强对金融机构的监管力度,保证其严格执行住房贷款相关货币政策规定,确保在房屋封顶后发放按揭贷款。一方面,减少信息不对称对购房者的影响,降低购房者的风险。另一方面,对自有资金少、应收账款多的房地产开发企业,商业银行要限制对其发放贷款。要把城市商业银行、城市信用社等地方性金融机构作为监管和调控重点,进一步完善房地产信贷风险监测预警指标体系,加强对房地产企业及所属产业链企业的风险监测,完善房地产信贷管理,防止房地产行业风险向抗风险能力较弱的地方性金融机构转移。

(三)构建民间资本投资渠道,分散房地产融资风险,防止房地产泡沫

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随着市场经济的发展，我国的房地产行业近年来发展十分迅速，房价增长过快对人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

一、房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

（一）金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

（二）房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

（三）限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

（四）一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

二、房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

（一）房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

（二）房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

（三）房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

三、如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（一）增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（二）健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

（三）对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

（四）完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

四、结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献

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在我国国民经济发展的过程中，房地产行业的作用不容忽视。随着社会经济的不断发展和人们生活质量的不断攀升，人们对房地产行业有了更高的要求和关注度。房地产金融也就是在房地产行业的资金需求之下逐步发展起来的，商业银行等相关金融机构纷纷参与了对房地产行业的资金投入。由此，房地产行业和银行业的联系便愈发紧密，而金融泡沫也造成了房地产行业的脆弱性。基于房地产行业在人们生活当中的重要性，展开房地产金融方面的分析和探讨是一件意义重大的事情。

1房地产金融的内涵与特点

1.1房地产与金融的关系

众所周知，房地产的发展要依靠金融业提供的充足资金。房地产是一个资金密集型产业，每一个环节都要用到不少的资金。所以除了开发商要有雄厚的资金基础之外，金融机构参与投资也是非常重要的。通过房地产的良好发展，金融业也能够实现更高的利润收益，将房地产作为抵押品，比货币的有更稳定的增长态势，这也是金融机构钟情房地产投资的最大原因。

1.2房地产金融的内涵

在项目开发、建设和消费的整个流程中，通过多种方式获得资金和金融服务等，统一称为房地产金融，房地产金融也是房地产和金融行业在长期发展融合之后所产生的一种新型金融形式。通过各种金融方式和集资办法，为房地产的发展提供资金，支持房地产的良好发展和健康的资金循环。1.3房地产金融的特点房地产金融有保值增值性强、资金流量大和轮转周期长的几个特点。房地产的抗通货膨胀能力较强，这一特点也让其有了较大的稳定性。房产是生活必需品，也具有金融性质，再加上土地的稀缺性和高价值的属性，进行房地产开发的项目便需要大量的资金注入。房地产项目从设计到销售需要的时间周期较长，如果消费者是分期付款，付款期限便长达几十年，这让房地产周期有了轮转周期长的特点。

2房地产金融的风险

金融机构为房地产筹集资金、清算等过程中，由于环境变化或是决策失误等原因，可能会造成资金受损，这就是房地产金融的风险，主要有以下方面：

2.1融资渠道单一

对于西方发达国家来说，房地产开发商主要通过各项基金金融融资，而我国房地产开发公司数量众多，多数资金来自银行贷款。这样的情况下，银行的某个举措或变动，将直接影响到房地产公司的资金链，由此可见，较为单一的融资渠道加大了房地产的金融风险。

2.2市场监管不到位

房地产是拉动经济发展的重要环节，国家的政策和规范也会对房地产的发展造成较大影响。一些地区过度追求GDP，对于楼市的非正常房价的情况，一些地区的政府采取纵容态度，监管不到位导致房地产行业泡沫更严重，同时加重了房地产行业和房地产金融的风险。

2.3信贷规模增长过快

我国房地产行业和西方发达国家相比起步较晚，飞速发展的过程中，风险性也逐渐加重。人口增长和城市化进程的逐步深化，导致房产供不应求，房产价格有了较大的提升，很多地区出现了炒房热潮。各大金融机构面对高收益的诱惑，将大量的资金投入到房地产当中，信贷规模的快速增长，造成了房价居高不下，泡沫化问题进一步加重。

2.险识别应对体制不完善

当前我国房地产行业风险识别和应对体系缺乏完善，还没有能力准确识别和应对各类风险。对于市场上来讲，如果出现泡沫破灭，银行将会出现大量坏账，房地产经营将难以为继；信用上，因为对借款人的审核不规范，会出现房屋难以销售，开发商可能会因为赔钱而无法偿还贷款。

3房地产金融的解决对策

3.1扩大融资渠道

由于融资渠道单一，造成了风险集中的情况出现。针对这一点，应当开发多元化的融资渠道，通过多远话的融资方式，转变当前融资渠道单一的局面。另外，可以加强推动房地产贷款的证券化，通过对房地产信托投资基金的重视而引起更多大众投资者的关注，把流动性不高的房地产投资变为资本市场当中的证券资产，同时加强信托的管理机制，推进信息公开化，推动房地产信托投资基金在我国的良好发展。

3.2完善法规政策

房地产是和人们生活有紧密联系的产业，不过当前有大量的投机性需求出现，导致了房地产市场的供小于求，所以，政府需要制定相关管控措施，来抑制房地产当中的投机性需求，达到控制房价的目的；通过出台相关法律政策，规范我国房地产行业，保障房地产金融市场参与者的权益，让房地产行业在稳定的轨道上进一步发展。

3.3控制信贷规模

通过政府的力量，控制信贷规模，通过买房限制，避免炒房行为。另外，还可以结合房地产信贷，对不良贷款和盲目投资进行筛选和规避。

3.4完善发展与监管机制

想要解决房地产金融发展当中的问题，除了要进一步完善相关法律条例之外，还需要建立起长期稳定发展的机制。想要达成这一目的，就要保证住房的居住属性，通过制度的完善，保证城市建设的科学规划。另一方面，展开房地产市场的严格监管也有重大意义，政府要通过对市场的全面分析，展开合理的调控，保证供需平衡，准确预测发展态势，合理引导投资。

4结束语

通过上述分析，我们可以看出房地产金融对金融行业和房地产行业的重要性。想要房地产金融有牢固的发展基础，对房地产行业有足够的保障力，就需要根据我国房地产发展的具体状况，加强房地产金融产品的创新性，保证其质量的可靠性，通过多远化的发展方式，达到房地产金融长期、稳固的进步和发展。

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篇（7）

房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业,它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点,并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来,由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求,到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年,我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策,首付比例和贷款利率的提高,使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险,我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险,并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险,都会对房地产行业发展带来影响,主要是以下几个方面:

1.负债率高

通过一些调查数据显示,我国房地产企业的资产负债率均为75%以上, 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转,在选择项目时已出现盲目性,出现不规范的高额借债,导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示,在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款,这样单一的融资方式,导致对银行依赖性大,使得很多风险都压在银行身上。同时,主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解,难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上,不利于分散风险。

3.财务涉及面广,管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂,涉及的主体较多,包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等,再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多,这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标,要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平,把握企业对资金的发展能力以及偿还能力,以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施,这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准,使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险,会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道,形成新的融资方案,来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理,其次要扩大自身的资金拥有情况,逐步的开发自引外资的条件:比如,可以根据发那个地产的信托计划,在保持公司原有负债率的情况下,来吸引外来投资者的眼光,要降低融合资金的成本,这样既可以节省财务管理的费用,也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等,来不断的控制企业成本,逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略,加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理,要以让客户满意为宗旨,来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理,约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略,以便更好地控制成本。在内部的控制上,要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组,对财务进行定期的考核和监督,实现内部控制的完善。另外,还要在房地产服务的开发和设计上,对成本进行预先规划,以便使图纸上的成本与实际成本更接近,减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组,在各个环节按制度和目标严格监督,尽量减少人为因素的干扰,提高财务风险控制的保障。

篇（8）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-02

房地产属于资金需求较大的一个行业，巨大的资金需求单单依靠自身所拥有的资金是远远不够的，所以，融资就成为了决定房地产能够稳定快速发展的重要因素。因此，对我国房地产行业融资问题的研究，对于保障我国房地产行业的健康持续发展与我国经济的稳定发展是有着重要意义的。

一、房地产融资概述

1998年我国的金融行业对房地产行业的支持开始向投资与销售两方面转变，在1998年，我国房地产的开发贷款余额数达到2028.92亿元，而在2003年我国在房地产的开发贷款余额数则达到了6657.35亿元，房地产的开发贷款方面的增长速度是要比同期的房地产全部金融机构贷款的增长速度高出较多的。在2004年我国的房地产开发资金筹资总额达到了17168.8亿元，这也表现出了我国的房地产融资有了较大的进步，在这个时期我国的房地产融资主要来自房地产开发企业自主所筹措的资金、银行给房地产开发商的贷款、预售定金、预售所收取的资金。我国的房地产行业在2007年其进行融资的手段不断增加，银行借贷、证券市场融资和其他一些融资方式都成为了房地产行业进行融资的手段。2008年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机，对国内的房地产市场产生了巨大的影响，房地产投资增速从这时开始筑底。从房地产行业融资方面来看，政府部门及银行出台的一系列相关控制政策，对房地产企业的融资产生了巨大的冲击，大部分的中小房地产企业投资上因为筹集不到银行资金，而使得大部分的中小房地产企业不得不通过地下钱庄或高利贷暂时缓解财务危机，但许多中小房地产企业都因为高额的负债而不得已选择破产。

二、我国房地产行业融资现状

（一）我国房地产行业融资策略的现状

房地产行业融资策略指的是房地产企业采用一定的方法和步骤，在某一段时间之内为了能够实现融资所指定的一系列计划。权益资本与分债务资本是房地产开发企业的资本结构的两个部分，债务资本是指房地产企业因为自身经营过程之中向银行和某些金融机构进行贷款所产生的债务关系从而形成的一种资本；权益资本是指房地产企业所有者在对企业进行投资或者是企业在自身的经营过程之中因利润分配而产生的积累。

房地产行业是一个资本密集型的行业，需要投入大量资金，一般的房地产项目，少则需要投资数千万，多则就要投资几亿甚至数十亿。房地产的项目通常从规划，征地拆迁、建设直到销售，其周期短则需要3年，长则需要5到8年，投资之后要进行资金回收的周期是很长的，而在这个期间是没有收入的。所以，房地产企业是否拥有雄厚的资金作为后盾，资本的结构是否合理，融资渠道是否完善的，这些都是是房地产企业的开发项目能否正常平稳运行的决定性因素。

一直以来我国的房地产企业其资产的负债率都较高。在我国大型的房地产上市企业其资产负债率是比同行的其他企业低出较多的，相反中小型的房地产企业其资产负债率则是同行企业高多较多了。中小型的房地产企业其所负债大部分都属于短期负债，而中小型房地产企业的偿还债务的能力较弱，其存在着较大的财务风险。目前我国的房地产企业其资本结构特征主要有两点：其一，房地产企业自身所拥有的资金较少，房地产企业的资本总额当中权益资本所占有的比例过小，对于风险的抵抗能力较差。其二，房地产企业通常其自身的负债比例比较高，在房地产企业的资本总额当中长期负债所所占有的比例比较小，在融资方面短期的银行借款所占比重较大，企业的负债结构不合理。

（二）我国房地产行业融资模式的现状

融资策略限定了融资方式的种类和使用方式，融资方式在融资策略的实施过程中体现出自身的价值。我国房地产企业融资方式一般有以下几种：

1.信贷

在当前的各类融资产品当中，银行融资所具备的低成本和其成熟性是其他融资方式所不具备的，这也导致了在之前的时期之内，银行信贷对于房地产行业的快速发展起到了决定性的作用。另一方面，随着房地产的不断发展银行对于风险管理机制不断完善，这使得房地产进行银行融资的门槛不断增加。目前银行对于房地产企业的贷款推出了信贷营销方针，因此，房地产企业若是要得到银行贷款就一定要在加强企业自身的管理，使得企业的资金链能够良性发展。

2.信托

2004年之后我国的房地产行业信托市场得到了快速的发展。2006年1月到3月之间，我国的房地产信托市场共推出23个房地产信托产品，其所设计的资金达到了31.67亿元，而且信托资金投向几乎囊括了房地产所设计的每个领域与环节，在其运用的方式方面也是各种各样。当前我国房地产信托市场的繁荣真是因为房地产信托融资所促成的。

3.上市

上市作为一种重要的融资手段和方式不但能够帮助房地产企业发展，分散金融风险，同时也能够为房地产企业赢得良好的品牌效应。上市能够提升企业的竞争力，实现企业的规模扩大。当前我国的房地产企业其上市所面临的障碍主要在以下四个方面，第一，房地产企业通常有着较强的地域性，股民对于房地产企业所经营的环境不甚了解；第二，房地产具有较长的开发周期，因此，企业的投资回收周期过长；第三，房地产企业盈利模式不够透明，第四，对于房地产泡沫的危害认识不够。

4.联合开发

联合开发指的是房地产开发商和一家或者几家具备实力的企业，共同合作进行房地产项目的开发。当前我国的大部分中型房地产企业都会采取这种融资方式，其一方面能够让企业的资金充裕，另一方面还能够分散与转移融资的负担。当前我国一些资金较为充足的企业都会以合作或者是股权投资的方式进入到房地产市场当中。对于这种融资方式而言，房地产企业应该不断加强其和其他企业的经济合作，通过支付利率或者是其他方式获取其他企业投资，这是房地产企业的一种比较良性的融资方式。对于中型房地产企业而言，其和大企业进行联合开发，既可以实现企业的融资，又可以凭借大企业的信誉实现房地产的良好销售。

三、对我国房地产行业融资的建议

（一）对我国房地产行业融资策略的建议

1.初创期企业发展战略

对于创业初期的房地产企业而言，其应该尽可能的采取权益资金，而尽量少的采用债务资金，对其最为重要的融资内容就是吸引风险投资者。在创业初期的房地产企业，其面临着较大的风险，大多数的风险投资者是不会进行投资的。特别是风险投资者通常是不会对房地产企业的生产经营进行干预的，因此他们会特别注重房地产企业是否有着长远的发展规划和具备长远发展的能力。

2.成长期企业发展战略

对于成长期的房地产企业而言，其在资质上已经达到了一定的高度，在土地的储备上面有了较高的能力，企业通常也有了一定的社会知名度和信誉，企业和银行之间的关系有了长足的进步。这个时期的房地产企业需要更多的利用资本市场的机会，通过各种手段进行上市融资；而在这个时期的房地产企业因为有了大量的房地产信托与房地产基金进入，这也使得房地产企业获得了和国际性投资机构合作的可能性；若是有机会企业则可以发行债券，采用债券融资的方式。

3.成熟期企业发展战略

对于成熟期的房地产企业而言，在这个时期，房地产企业能够快速的采用负债融资和公司较低的利润留存寻求融资。在成长期企业是完全采用权益资本融资，而在成熟期企业则可以采用一些债务融资的方式，这样能够为企业带来较大的价值。房地产企业最重要的融资方式之一就是债权融资，债权是一个房地产企业产权非常重要的组成内容，成熟期的房地产企业有着良好的社会知名度和信誉度，这些都是企业获取银行信贷的保证。

（二）对我国房地产行业融资模式的建议

1.改善自身融资条件

房地产企业需要不断完善企业的经营管理，提升企业的经济效益，不断加强对投资者的吸引力；同时，房地产企业还应该诚实守信，不断提升企业自身的资信度，用企业良好的信用和真实信息去获得融资一方的信任与支持。

2.消除股权融资的壁垒

房地产企业若是资金不够充裕，就需要放弃保守观念，消除企业股权融资的壁垒，扩大企业股权对外融资。其一，当前银行信贷政策要求房地产企业要达到35%以上自由资金；其二，虽然债权融资能够保障企业的控制权，然而债券融资在某些时候会因为房地产企业自身所限制而不可以保障企业能够获得所需要的足够资金，同时债券融资对于企业而言成本过高，对于房地产企业来说并非会适合其在任何情形下都采用这种方式进行融资，若是对房地产企业发展有利的话，让出一部分的企业的控制权也是可以的，股权的转让是一种能够让房地产企业快速发展的途径，使得房地产企业的资金越来越多。股权融资的途径随着金融产品的不断丰富，其选择余地也越来越大，除了传统的联合开发、股票上市等方式外，新近兴起的房地产投资信托、风险投资等方式也可供选择。

3.采用多元融资方式

目前房地产行业越来越受到政府的重视，政府对于房地产的调控政策不断增多，这导致了当前房地产企业要进行融资的门槛不断增高，所以，在这种情况之下 ，房地产企业在融资的方式上面应该多元化，多元化的融资方式才可以保障企业在当前的政策大环境下能够得到更好的发展。多元化的融资方式能够让房地产企业根据自身实际情况，采取最为适合自身的融资方式以达到最佳的融资效果。

4.做好融资规划，最大限度降低融资成本

对于房地产企业来说，融资始终是其发展过程当中非常重要的一个环节，因此，房地产企业的管理者一定要重视企业的融资问题，做好房地产企业的融资规划，把融资规划纳入到房地产企业的整体发展战略当中。这样能够让房地产企业更好的把握机会进行融资，对融资的风险更好的控制，选择一种最为适合企业的融资方式，最大限度地降低企业的融资成本。同时，由于房地产企业的融资和项目的开发进度是紧密联系的，在工程项目的投资决策分析阶段，需要配套的编制项目的现金流量进行预测，以统筹资金的盈亏，做好相应的融资方案，才能够避免当资金富裕时还负债，增加利息费用的负担，以及不因资金的紧缺而仓促融资，产生额外的融资费用。房地产企业在其经营过程当中资金流量巨大，企业若能够对融入资金和支出资金的配比做好规划，就能够为企业省下较多的融资成本，这对于房地产企业是有着良好效益的。

结语

房地产行业的发展对国家经济的发展有着重要的促进作用，当前房地产业已成为了我国国民经济的支柱产业，其对于我国经济持续健康快速发展有着至关重要的作用。在新的环境之下，我国房地产业要有着持续的良性发展就首先要解决的就是房地产行业的融资问题，从改善自身融资条件、消除股权融资的壁垒、采用多元融资方式、做好融资规划，最大限度降低融资成本和聘用专业融资顾问几个方面入手，这样才能够保障房地产行业的健康持续稳定发展。

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篇（9）

随着我国城镇化进程的不断加快，居民收入的增加，对住房的需求不断增加，加上近些年来开放力度的加大、金融监管的放松、信息技术以及金融工具的创新，房地产自身得到了很大程度上的发展，房地产行业的发展也正逐步进入健康稳定的良性发展轨道，很大程度的推动了我国经济社会的发展。但是由于房价过快上涨等一系列住房问题，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控的政策措施。过去的房地产投资决策受到国家宏观调控政策的影响的研究中，大多忽略了政府宏观调控政策两种方式之间的协调性，一是政府宏观调控政策对房地产企业直接产生的影响，二是通过对房地产市场的导向作用影响到房地产的投资决策。近几年，国家制定的一系列的宏观调控的措施，一方面为房地产行业的稳定持续发展带来了机遇；另一方面，国家实施的宏观调控政策对于房地产行业的经营也产生了很多的不利影响，尤其是对房地产投资的财务方面带来了一定的风险。在新的房地产宏观调控政策引导下，房地产的投资趋于理性，这使得房地产行业的财务风险水平明显增加。以前的财务预警机制已经不再适用于房地产企业的财务风险分析。因此根据房地产行业的特殊背景，对房地产调控政策以及房地产企业的现状与可能导致财务风险产生的原因进行分析，找出可能影响房地产企业财务风险的财务指标，并对这些指标进行分类。然后依据财务预警理论，财务风险影响因素进行分析，建立健全适合调控政策下运行的投资和财务风险预警机制。

一、调控政策下房地产投资中的问题

（一）调控政策增加了房地产企业的财务风险

产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。

（二）现有的财务预警机制不适应调控政策

近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。

（三）调控政策对房地产市场的影响

国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。

二、房地产企业应对调控政策的措施

（一）加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险

对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。主要的组合方式有：自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款融资；自有资金+房地产投资基金等方式。投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资，以避免盲目投资带来的滞销，以及高成本的土地购入，减少总量供求不平衡、供应结构不合理和供求错位的现象。

（二）建立健全适应经济调控政策的财务预警机制

要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。

（三）多做市场调研，了解政策的动态影响

企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。

三、结束语

总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。

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一、引言

房地产金融主要是依托房地产行业所发展的金融服务，主要是针对房地产项目的开发流通、购买消费等价值链，利用货币和信用渠道，所开展的各种资金融通活动。由于房地产行业本身就具有金融产品的属性，因而这也决定了房地产行业和金融行业势必有着天然的联系，特别是对我国来说，随着房地产项目投资的不断攀升，以及房地产资产规模的整体扩大，更加促进了金融行业与房地产的结合，以金融机构的金融服务来吸引外部资金，以金融产品集聚的资金来为房地产开发提供资本金保障，成为房地产行业运作发展的重要模式。但作为金融市场中的新生力量，房地产金融在运作过程中也存在着不少的问题，需要重点研究解决。

二、房地产金融的主要特点分析

房地产金融作为近年来新发展的金融业态，与传统的金融产品有着很大的区别，特点主要体现在以下几方面：

（一）房地产金融的融资期限一般较长

房地产金融与其他金融产品最大的不同在于金融产品的周期长，由于与房地产行业关联较大，受到房地产行业项目开发建设周期长的影响，对资金的占用时间也较长，因而导致了房地产金融的产品周期延伸。

（二）房地产金融额度一般要大一些

房地产项目完成投资和项目运营，仅仅依靠企业的自有资金很难实现，特别是房地S项目的土地成本、建设成本、设备安装、配套费用、销售以及税费等等，成本非常大，因此对资金规模的需求较大，这决定了房地产金融的融资金额规模通常较大。

（三）房地产金融的风险相对较小一些

房地产金融产品主要是以各类的贷款、信托、债券为主，而且房地产本身就属于不动产，具有较强的保值增值能力，而且还可以一定程度上抵御通胀，因而房地产金融的风险更加可控。

三、当前我国房地产金融发展中存在的问题分析

（一）间接金融比例较大容易影响房地产金融的均衡发展

房地产金融主要分为直接金融和间接金融两种形式，但目前在我国房地产金融行业发展的实际情况却是间接金融比例较高，而且直接融资还有着较大波动，如果不能妥善处理好金融结构比例问题，很容易造成金融发展失衡，对于整个房地产行业的发展也会造成严重的不良影响。

（二）房地产金融的创新程度不够

现阶段我国房地产金融的产品创新程度远远不够，尤其是表现在金融产品种类方面，在房地产的股票类、债券类、信托类的金融产品方面开发不够，尤其是对中小微型房地产企业的融资支持不够，造成了房地产金融产品的融资渠道仍然过于单调。

（三）房地产金融体系发展还不够健全

实现房地产金融的长远稳定发展，需要以完善的金融体系作为支撑，特别是还应该具有良好的融资平台、运营管理以及服务咨询等配套体系。但是目前，我国的房地产金融发展不够成熟，这些方面都还不够健全完善，特别是房地产金融的信贷、咨询业务需要持续加强。

四、房地产金融可持续发展的对策研究

（一）健全完善房地产金融体系

为了解决当前房地产金融领域存在的发展速度较慢，发展模式局限以及可持续不够等问题，必须进一步完善房地产金融发展模式，改进提升金融体系质量。在房地产金融体系的发展推动上，一方面，应该进一步完善房地产企业的征信体系建设，并加强房地产抵押市场的规范化建设，为房地产金融发展提供良好的基础。另一方面，应该为房地产金融发展创新各种平台和载体，同时健全完善相关的政策扶持、引导机制，为房地产金融的发展创建良好的外部环境。特别是应该在多元化的房地产金融体系建设上作文章，丰富房地产融资方式，增加除了银行贷款之外的房地产融资规模，确保间接性融资和直接融资结构比例的合理化，保证房地产金融体系的稳定。

（二）充分发挥市场和政府在房地产金融发展方面的作用

对于房地产金融的发展，在市场管理上，应该注重放宽对金融市场的条件限制，重点在建立规范金融秩序，促进房地产金融持续、平稳、健康发展上制定相关措施，为房地产金融发展营造良好的外部空间。同时，应该进一步发挥好政府的引导作用，通过制定导向性创新性较强的政策，促进房地产金融的更好发展。此外，政府部门还应该注重做好有关的监管，特别是确保房地产金融市场有关信息尤其是资金来源信息的真实性，保障整个房地产金融的稳定有序发展。

（三）提高房地产金融产品的创新能力

实现房地产金融的稳步发展，最根本的还是要不断结合市场的发展变化强化房地产金融的创新能力。比如，可以在房地产资产证券化方面创新，将房地产债券分割成小单位面值的有价证券出售，盘活市场存量资金。在互联网金融营销方面创新，通过互联网金融平台销售、租赁房屋，提供相关的金融服务。在房地产互联网众筹模式方面创新，在项目初期进行众筹，引入大众投资者，节约资金链压力，降低营销费用。在供应链金融投资方面创新，由商业银行牵头，与产业各方共建供应链金融电子商务平台，引入市场投资者，提供更加多样的金融投资产品。在房地产投资信托模式方面创新，将资金以信托计划的名义投资于房地产项目，从而获得信托收益。

（四）加强对房地产金融风险的控制管理

在房地产金融的发展过程中，必须重视金融风险所造成的风险问题，加强对风险的防范。首先，应该注意通过完善金融市场体系，加强对资金的管理，降低信用风险等一系列的措施，对金融风险进行分散和转移。其次，应该加强房地产金融风险预警机制的建设，并充分运用大数据分析技术，加强对房地产以及金融市场有关信息数据的分析处理，防范房地产金融市场风险问题。

五、结语

房地产金融无论是对金融行业还是对房地产行业的发展都有着重要的影响。巩固房地产金融的发展基础，强化房地产金融对房地产行业的保障能力，必须紧密结合我国房地产发展的实际情况，并注重房地产金融的产品创新与质量提升，不断提高房地产金融发展的多元化水平，进而促进实现房地产金融的长远稳定发展。

参考文献

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一、前言

房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。

毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。

二、房地产企业融资渠道现状分析

房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。

（一）2015年银行贷款方式现状

银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20214亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20214亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。

（二）2015年债券融资方式现状

房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。

2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融资方式现状

房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。

（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。

（五）2015年房地产行业融资渠道情况

就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。

三、房地产企业融资组合策略选择

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。

（一）成立初期的融资组合策略

一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。

（二）成长期的融资组合策略

房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。

（三）成熟期的融资组合策略

房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。

（四）衰退期的融资组合策略

房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。

除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。

四、房地产企业应对融资风险的措施

（一）建立多层次的房地产融资策略

我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。

（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向

根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。

（三）慎重选择开发项目，注意区域风险

房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。

（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度

房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。

五、结语

当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。

（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）

参考文献

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[2] 吕连菊.我国房地产企业融资渠道分析[J].安徽商贸职业技术学院学报，2013（3）：36-39.