房地产审计风险大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产审计风险范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”

2.3外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。

3房地产开发企业中内部审计存在的问题

3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。

3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式

房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。

4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能

房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。

4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益

注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。

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二、当下房地产企业的内部审计现状

（一）制度方面

在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。

对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。

（二）人才方面

良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。

由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。

（三）激励和控制方面

在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。

总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。

三、案例浅析

作为中国房地产企业集团――恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。

在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。

从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。

四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

（一）制度方面

针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。

一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。

另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。

（二）人才方面

“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。

（三）激励和控制方面

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地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

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银行中的风险导向内部审计工作是商业银行推动内部审计发展的新方式，主要是以达成银行目标以及为银行获取收益为导向，是将风险控制、企业管理及内部监督评价合而为一的综合性审计工作。这项环节注重的是商业银行机构现有的潜在风险及未来的发展，并依据合理化、系统化的风险评估来对审计项目及重点进行判断，而且更为重视审计、经营及商业银行管理等多个环节的风险预估、并致力于将风险防范的意识贯彻在整个内部审计工作过程中。商业银行是一个集合多种风险的机构，这也使的其内部审计工作向风险评估及预防方向发展的趋向更为明显，所以将风险导向审计技术在房地产开发贷款环节中加以利用，既能够顺应商业银行的审计监督要求，也是风险导向内的部审计方式未来的发展与应用方向。

一、市场的现况

房地产开发贷款主要指代由金融机构对房地产开发机构提供的中长期项目融资，主要用于商业用房、个人合租房及其他房产开发项目，其融资的对象主要是正式注册，拥有相应执业证明，且拥有房地产经营权及开发权的集体、国有外资及股份制机构，其有效期限一般来说是三年以下（包括三年）。2012年时，我国的房地产开发机构合计资产总额为96000亿元以上，同比增长高达12.7%，其中国内贷款占据房地产行业资产总额的15%，自筹资产占据41%，利用外资占据1%，其余资产来源占据43%。从各项资产来源的同比增长率来分析，除去利用外资的部分同比减少了48.8%之外，其余渠道的资产来源均呈现出同比上涨的趋势，其中，个人按揭贷款的同比增长率为21.3% ，预收款及定金均同比增长18.2% ，自筹资产同比增长11.7%，国内贷款同比增长13.2%，其他资产同比增长11%。总体来看，房地产开发机构的资产同比增长速度有所降低，除去利用外资的同比增长率呈现出回升趋势之外，其他来源的资产及资产的总量同比增长速度均呈下滑趋势。怎样找到房地产开发机构融资风险的妥善应对措施，已经成为了商业银行内部审计人员最为重视的问题之一。

二、合理性的分析

内部审计的方式经历了制度导向、账项导向及风险导向三个审计阶段。在这之中，风险导向的内部审计是在发达国家应用最为广泛的。自2005年我国的内部审计协会对第三批内部审计要求进行与落实，并将风险控制审计加入内部审计的体系开始，我国的内部审计工作发展便进入了一个更重视建设性及策略性的风险导向内部审计时期。近期以来，我国各大商业银行都先后进行了内部审计制度的整改，初步设立了较为独立且倾向垂直管理的内部审计体制及全方位风险管理方式，审计工作在强化商业银行内部监督、整顿违规现象、预防潜在风险、保证经营目标达成及商业银行各项业务规范化等多个方面都体现出了很大的优势。在这样的大环境下，风险导向的审计工作在房地产开发融资当中的适用性尤为显著。

三、审计工作的核心要素

（一）资产来源的合法性

对于项目本金来源合法性的审核是至关重要、必不可缺的。对融资项目本金来源合法性、到位情况及自有资产比率的核查，都对判定项目融资投放是否与客户自有资产到位进度相符的工作有着很大的帮助，也有利于对项目运营概况及信贷资产实际用处做出更加准确的预估。同时，还应当对项目其他资产来源的到位情况进行核查，比如通过对被审核企业在其他金融机构的融资情况进行详细审核，便能够了解到被审核企业是否有过利用已竣工项目进行重复融资或利用同一项目在多家商业银行进行重复申请融资的不良行为。

（二）项目融资的封闭性

对房地产开发机构的融资进行封闭式的管理，能够有效的预防信贷资产被擅自挪用的问题。企业处在开发阶段时，封闭账户能够有效确保融资资产仅用于项目的开发。企业处在销售阶段时，封闭账户可以确保企业销售后的回款会优先用于进行银行融资的归还。在贷款支用之前，可以依据企业的各项付款凭证及交易合同等来对项目的合法性与真实性进行核查，且通过现场及网络查询等渠道也能够对项目的工程进度进行确认，判断企业付款进度的合理性及匹配性。在贷款支用后，应当对房屋销售的进度、要求进行审核，确保企业依照销售进度按时进行还款。对于在售的项目，可以借由楼盘销售情况的现场了解、走访房产登记机构及登陆当地房产网站核查楼盘预售登记备案表等多种渠道对项目的实际销售状况进行进一步的确认，查看被审核的企业是否依照要求将销售资产打入了封闭账户。对于已竣工或备案销售的项目，应当要求其依照销售进度进行还款。

（三）项目抵押的有效性

商业银行的房地产开发融资，普遍是以土地使用权及融资项目的在建工程作为抵押物。在进行审核工作时，应当对抵押物权属进行严格的核查，确保对抵押物是否存在重复抵押、抵押物变更及缺陷或是否及时办理在建工程抵押等情况进行及时了解；同时，应对抵押品的评估价值进行更加科学合理的严谨审查，最大限度的削减商业银行的抵押物变现、处置难度及信贷资金损失风险。

四、 案例分析

在开曼群岛注册的一家房地产公司我们简称为L，这个L房地产公司在香港交易所进行主推上市，L房地产公司是一家具有中华人民共和国房地产开发企业的一级资质优秀团队，L公司自成立并上市以来，对L公司所在的有限企业进行“监管控制”模式的管理，这一模式说明董事长直接对中层的经理或者主管进行负责和管理交接，公司高层领导对企业的投资、投标、产品进行直接的管理或者委托给中层的管理机构进行检查和审核，董事长并根据公司的业务发展情况制定审批三年的年度管理计划。从2006年以来，该房地产公司聘请国外的专业省级专家进行辅助工作人员管理工作的流程和相关的细节，梳理公司制度。在2007年L房地产公司开展财务审计方面的工作，并成立L公司的隶属财务部门，该审计部门主要进行税务的核算，成本的控制以及基础的审核并逐步拓展审计范围，随着更深度的发展，L公司为强化审计的范围和强化管理，省级部门由此调整到董事会的下属机构，直接向董事进行工作的汇报。公司董事根据审计的环节制定了几个步骤来开展。第一部是董事长和总经理的职务相分离，为审计部门的有效开展提供了更宽阔的领域，由此提高了审计的独立性质。第二点是董事长退出业务管理的职责领域，专门看管董事会的各项业务，这就在一定程度上将总经理和董事长的联系相分离，从而为审计部门的开展提供更广阔的发展空间，在2009年，L公司的审计部门根据管理的各项流程制度，对下属的子公司进行审计，主要作用就是审计强化的基础上加强风险意识，从而有效的规避风险。

在进行正常的审计时，审计人员逐渐从中发现了在风险管理方面的差异性和系统性薄弱的问题，L公司风险管理缺乏完整的制度，内部控制是风险管理的有效展现，相对于内部机制而言，风险管理是审计的关键，通过L房地产公司的发展以及“管控”的制度，风险内部审核取得了较好的效果。

L公司乘胜追击，总结以往的失败经验，根据之前的审计的问题、领导部门的判断进行综合的评估，通过之前风险制度缺乏科学性的现象制定措施。同时，L房地产公司主要围绕风险优化、审计和人才培养等几方面进行有顺序的安排，首先完成审计环节的重点战略，并且达到企业的基本利益，与利益效率相挂钩，在完成这个过程之后进一步的引入科学的管理方法，优化审计团队的自身建设，通过风险管理的成果从而推进L房地产公司内部审计的应用。最后L房地产公司根据科学的风险理念和方法，促进房地产企业的风险识别系统的优化改进，并推动公司环境风险机制的有效建立，根据现今社会发展状况改善公司的目标，并对L房地产公司进行具体的业务质量控制，这是一个很有效的案例，我们可以借鉴。

结语

现今企业的内部审计人员在工作当中最应当关注的是风险是否能够得到妥善的控制与管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。审计人员需要以对商业银行整体或某个项目的具体交易目标的预判作为基础，并对这些目的可能会产生的关键风险及相应影响进行详细的分析，以此为基础来制定出更加详细的工作规划。另外，还要进行舞弊风险的预判及相应的控制测验。只有对这些微小细节都进行准确的把握，才能够确保审计工作的精确性与高效性，使商业银行中的房地产开发融资业务取得更长久、更稳定的发展。（作者单位：富力南京地产开发有限公司）

参考文献：

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1．全过程实施跟踪审计科学内涵

跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。

2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式

目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。

3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略

3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计

房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。

3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况

房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。

3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计

房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。

4．结语

总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。

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一、铁路房地产开发公司基本情况

铁路房地产开发公司系铁路局所属全资子公司，主营房地产开发经营、商品房出售、出租和物业服务、园林绿化等。主要承担铁路局职工住宅代建、旧城改造、土地开发等职能，对改善铁路办公、生产及职工居住条件，提升站区服务功能和整体形象具有重要意义。

二、积极拓宽融资渠道是铁路房地产开发公司可持续发展必然选择

目前铁路房地产开发公司开发模式为利用铁路局现有旧站区与政府洽谈并签订项目合作框架协议，明确规定向国土局支付的土地出让金全部返还，以用于站区改造基础设施建设。对商业开发建设涉及有关费用，城市配套费用等行政事业性收费，按照政府招商引资和旧城区改造的优惠政策收取。在诸多优惠政策下公司只需筹集开发建设资金即可。但铁路房地产开发公司资金来源局限性较大，主要是向资金结算所内部调剂流动资金。目前铁路局调剂资金量大，存调比超过60%，按照资金风险管理要求，超过60%不得发生新的调剂业务。因此房地产开发公司只能暂停资金调剂。针对铁路房地产开发公司健康持续发展存在的资金瓶颈问题，在国家政策允许范围内，逐步拓宽铁路房地产开发公司的融资渠道，允许符合条件的公司拓展易于管理且较为成熟的外源融资模式，成为铁路房地产开发企业可持续发展的必然选择。

三、委托贷款业务是拓宽铁路房地产开发公司融资渠道的有效方式

1.委托贷款业务根据人民银行《贷款通则》，委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。在委托贷款业务中，委托人为铁路非运输企业；贷款人（受托人）为中国铁路财务有限责任公司（以下简称铁路财务公司）；借款人为铁路房地产开发公司。2.房地产开发公司开展委托贷款业务可行性分析（1）无需总公司审批。《中国铁路总公司企业资金管理暂行办法》（铁总财〔2015〕201号）第二十二条规定“所属企业及其控股的各级企业除银行借款（含内部调剂资金）、票据融资外的其他债务性融资事项，有下列情形之一的需报总公司批准：①公开市场融资；②可能涉及资产所有权转移的事项；③可能导致所属企业资产负债率超过80%的事项；④总公司要求报批的其他事项”。铁路房地产开发公司接受委托贷款，若资产负债率不超过80%则无需审批。若需要铁路局提供担保，根据《中国铁路局总公司关于规范铁路局对非运输企业担保事项的补充通知》（铁总财〔2016〕154号）“铁路局按照风险可控的原则自主决策对所属非运输企业担保事项，担保余额（不含对新增铁路基本建设担保）不得超过铁路净资产的50%，担保事项按年度向总公司报告”的规定，铁路局对委托贷款提供担保，也无需总公司审批。（2）筹资成本低。根据委托贷款操作方法，非运输企业进行委托贷款，贷款额度、利率、期限等由委托方自行决定，受托方办理手续约需3-4个星期，降低了铁路房地产公司筹资难度，提高了效率；同时委托贷款在3年期银行贷款基准利率（目前4.75%）的基础上还可下降10%，与商业银行房地产开发贷款基准利率上浮10-20%、且条件苛刻、监控严格等相比，筹资成本极低；最后委托贷款最长期限3年，比内部调剂资金只能使用1年且不能用于购地支出相比，有利于公司在较长时期内无需考虑资金问题而专注于项目建设及销售。（3）需要铁路局审批。《南宁铁路局重大财事项管理暂行办法》（宁铁财〔2013〕177号）第十四条规定“多元投资集团公司及所属企业借款审批权限……预计资金借入后，企业资产负债率达到或高于70%，以及资产负债率低于70%但累计借款余额在1000万元以上的，逐级上报，由多元投资集团公司履行内部集体决策程序后，经局筹融资管理领导小组审查同意，提交局党政联席会审议、决定”、第十五条规定“铁路单位向社会金融机构以银行借款及公开发行融资工具以外的其分方式借入资金，其操作流程、审批权限比照银行借款办理”。目前，多元投资集团公司已撤销，可由财务处会同开发处向局筹融资管理领导小组提报委托贷款方案，审查同意后提交局党政联席会审议。（4）盘活非运输企业资产。非运输企业的资金充足，暂时处于闲置状态，若是委托贷款，支持了房地产公司的发展，盘活了委托人的资金，开辟了铁路房地产开发公司筹融资新途径。同时资金成本在铁路局合并报表范围内抵销，如委托贷款9000万计算，按3年期贷款利率下降10%计算，可节省财务费用1154万元，节支效果明显；

四、房地产开发公司开展委托贷款业务合规性分析

1.业务性质的合规性人民银行允许企业开展委托贷款业务，近几年贷款总量有明显增加，经询广西银监局、各大银行，除《贷款通则》和各银行自定管理办法外，无专门法规规范委托贷款业务。总公司现行制度无明确规定禁止铁路企业开展委托贷款，铁路财务公司已为铁路企业实施了多次委托贷款，直接证明了该业务的可行性和合法性，排除了审计风险。2.贷款资金使用的合规性《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第一条“各商业银行……对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。房地产开发公司以自有资金支付土地出让金后，办理委托贷款支持项目启动，之后公司以销售回款支付地块土地出让金，以此规避审计风险。《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》（铁政法〔2009〕26号）规定“要积极争取将职工住房建设纳入地方城市经济适用住房建设计划或旧城改造计划……多渠道筹集职工住房建设启动和周转资金……”。铁路房地产公司委托贷款资金用于站区改造、职工住房拆迁安置等，相关站区改造项目已经原铁道部批准，且总公司近期鼓励和推动资本经营和土地开发。因此，委托贷款资金用途符合总公司资金政策方向。3.成功案例南宁公共交通有限责任公司已取得2500万元清洁发展委托贷款；农行古城支行正在办理广西区农垦公司自有资金对其所属公司的委托贷款。

五、操作程序

（1）确定委托人、受托人。（2）确定贷款额度、年限、利率水平等。（3）联系铁路财务公司协商相关程序和手续。（4）委托人、借款人完成法人内部决策程序，向铁路财务公司申请开立结算账户。（5）铁路局完成审批决策程序。（6）委托人、借款人向铁路财务公司提交申请及资料。（7）铁路财务公司对委托人、借款人的法人资格及贷款资金用途进行合法合规性调查、审核。（8）铁路财务公司审查通过后签订合同、办理款项划转。

六、存在风险及对策

1.存在风险（1）审计风险。铁路房地产公司的委托贷款资金不得用于支付土地出让金从而形成审计风险。公司资金筹集投入方案必须明确，以自有资金支付和销售回款分期分步支付土地出让金，规避审计风险。（2）到期无法偿还风险。如果三年后房地产公司无法偿还贷款，风险止于房地产公司和委托贷款的非运输企业之间，问题性质限于债权未及时清理，不涉及银行信用。可采取企业合并或办理委托贷款展期予以解决。2.防范风险对策（1）把握合规性，防范审计风险。要明确权利义务，严格限定贷款公司责任。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定，但受托人也应对此进行审查，审查贷款用途是否符合政策，资金来源合规合法，是否需要监管部门的审批。（2）完善制度建设，防范法律纠纷风险。委托贷款涉及委托人，借款人，受托人等方面的关系，借款发放后，委托人对借款人使用贷款情况进行监督，自行关注借款人和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；一般委托贷款到期后或借款人出现可能影响债权实现的情况时，根据制度及合同约定自行采取救济措施。

七、结论

铁路房地产开发公司建设资金缺口较大，周转困难，而铁路局流动资金调剂款只能用于职工住宅建设，期限较短，不太适合房地产企业投资周期长的特点。委托贷款业务的开展能解决铁路房地产开发公司的资金问题，提高筹资效率，确保重点项目开发建设能够顺利推进，扩大公司的经营规模，提升公司的市场竞争力，促进企业的发展，对发展地方经济、提升铁路形象也具有重要的现实意义。

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一、会计准则的变化概述

(一)新会计准则的变化

会计准则是会计人员从事会计工作的规则和指南。按其使用单位的经营性质，会计准则可分为营利组织的会计准则和非营利组织的会计准则。我国在2006年企业会计准则具体准则38个，在2014年3个企业会计准则，所以现有的企业会计准则共41个。相对于旧的会计准则，采用了公允价值，比较突出的就是有些资产在公允价值计量和成本计量是有选择的，这对审计风险的影响很大;使用了新概念，出现了资产组、投资性房地产、金融资产等概念;对无形资产进行了新的规定，与国际准则趋同，一是明确规定无形资产不包括商誉，二是改变现行准则将无形资产研发支出全部计入管理费用的规定，而是将企业的研发项目支出，区分研究阶段支出和开发阶段支出，分别进行费用化和资本化处理;关于存货，现行准则对存货发出成本的确定可以采用后进先出法。

(二)新会计准则的变化对审计风险的影响

所谓审计风险是指会计报表存在重大错误或漏报，而注册会计师审计后发表不恰当审计意见的可能性。随着会计准则的变化，审计必然会受到会计准则变化的影响。审计的工作主要是审计会计报表，会计报表在制作过程中都是遵循会计准则进行制作的，所以会计准则的变化会影响到审计工作。随着企业的市场竞争越来越激烈，企业的经营风险、投资风险和财务风险也越来越大，会计信息失实更加明显，实质性测试更加困难，而社会公众对审计的期望值较高，导致审计风险的增加，一方面新的会计准则会防止会计人员出现造假的现象，另一方面会审计人员必须要学习会计准则，根据新的会计准制定策略，防止会计在工作过程中造假，但是审计准则的学习也需要一段时间，所以会在短时间内增加审计风险。新会计准则的变化既给注册会计师的审计工作带来机遇，同时也带来了挑战。

二、新会计准则对审计风险的影响

(一)新会计准则对审计风险带来的机遇

1、有助于加快我国审计行业国际化的脚步

新的会计准则在制定时遵守了国际通用规则，明确规定了资产、负债、收入、费用等会计要素的定义，同时对会计要素的确认条件也做出了相关的规定。在新的会计准则中，引入了很多与国际相接轨的理念，这样的改变可以促使我国的审计工作向国际化靠拢，在商业方面，也必定会减少很多的差异性，这样也使得我国的会计准则更加的实用和有效，同时可以促进审计国际化的脚步，促进审计同世界接轨。

2、新会计准则在某些方面有助于降低审计风险

在新的会计准则中，规定了已计提的资产减值损失一经确认，在以后的会计期间不得转回。这样的会计规定，就说明做这项处理的资产在经过计提减值之后，只能等待进行资产处置时进行处理，避免了部分审计单位利用大额计提与回冲，在不同的会计期间进行利润的调节的不正当行为，从而降低了审计的难度和审计风险。同时在新的会计准则中还规定合并会计报表应当将全部子公司的纳入合并财务报表中，这就意味着在旧的会计准则下的合并财务报表的随意性会降低，改变一些企业只将有利的子公司的财务报表纳入合并财务报表中的行为，可以防止人为地调节合并会计报表的范围的现象，使得企业的合并财务报表所反映出来的信息更加的可靠、真实，同时也是降低了审计的风险，未审计带来有利影响。

(二)新会计准则对审计风险带来的挑战

1、公允价值的引入

熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。公允价值的引入使得计量更加科学，但同时也带来很多的问题。其中一个重要的问题就是有些资产在公允价值计量和成本计量是有选择的，我们举一个比较常见的例子来说明:投资性房地产。投资性房地产的公允价值只有在能确定取得的时候，才能采取公允价值计量。在非货币易的过程中，新的会计准则引入了公允价值对换入资产计量，所以在交易过程中，首先应该考虑是否具有商业性质，只有确定了是否具有商业性质，才能确定是否采用公允价值计量换入资产，同时确认损益的状态同采用的计量方式还有直接的关系。所以，新会计准则给计量人员带来的那题就是计量人员要采用正确的计量方式，否则审计工作就会出现风险。

2、新概念的应用

资产组、投资性房地产、金融资产等概念的出现，使得新会计准则中的内容较就会计准则又丰富了很多。但是这些新概念的引入对于审计人员来说，又是一项挑战。我们单拿出金融资产进行说明，金融资产在企业中的地位很重要，并且包含的范围很广泛，审计人员如果想对这些资产进行审计，就需要精通各类金融资产和账务处理，并且审计人员要学会如何鉴别一个企业的资产组及如何进行减值测试。由以上的例子我们可以看出，新会计准则给审计工作带来了更多的眼球和更多的风险，对审计人员的工作能力提出了更高的要求。

3、更加要求审计人员在某些审计项目上先评估某些计量方法的真实性、合理性

新会计准则的实施，公允价值的引入，使得审计人员的审计风险提高了。审计人员在审查企业的会计账目的时候，一旦没有发现隐藏在会计账目中的造价成分，就会出现会检查风险，同时给企业的资金财产安全带来一定的损失。新准则中的非货币换条件进行了相应的调整，将公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益，这一变化就对非货币性资产交易做了调整，但是在审计工作进行的过程中，这一变化不仅加大了审计工作人员的工作难度，同时还将企业的控制风险转嫁在审计人员的身上，增加了审计风险。

三、面对挑战，审计人员应采取的防范措施

(一)提高自身的专业能力

面对新的会计准则对审计人员带来的挑战，审计人员应当以积极地态度应对。首先审计人员应当提升自身的能力，加强对新会计准则的学习。通过参加培训会或者讲座等方式会在短时期内提升审计人员的工作能力，同时审计人员还可以通过互联网利用网上的资源提升自身的能力，加强对会计准则的学习，提升审计工作的质量，降低审计风险。

(二)关注会计弹性空间较大的方面

由于新的会计准则给了企业更多地空隙以便于他们操纵企业的利润，所以审计人员应当多关注会计弹性空间较大的方面，来更好地完成审计工作。应当值得审计人员注意的地方主要与两个。第一，关注企业中应用新的会计核算方式的项目，新的会计核算方式对于企业来说可能更有利于他们对利润进行认为的调节，所以值得审计人员关注;第二，关注企业中应用公允价值计量方式的会计科目。由于公允价值的使用在一定程度上有主观性，所以对于应用公允价值的会计科目很有可能成为企业调节利润的重要手段。

(三)防范企业利用公允价值作假

由于新的会计准则中加入了公允价值，将旧的准则中的历史成本去掉了，公允价值相较于历史成本来说，更能反映时间性效益。对于新准则中出现的公允价值，就需要我们用理性的、合理的眼光看待。为了反映公允性、符合市场行情，审计人员应当利用评估机构提供的数据评判公允价值在评判过程中是否存在主观上的偏差。审计人员在对价值进行评价的时候，应当注意企业是否参考了资产近期的涨跌情况，考虑到这个因素之后再对价值做出合理的评价。

(四)推行现代风险导向审计模式

现代风险导向审计工作遵循从整体出发，推定局部是否合理的原则。在旧的审计工作进行的过程中，审计人员往往是从局部出发，推定整体的合理性，因此，在新的会计准则的背景下，这种风险导向审计模式已经不能适应新的原则，所以要对其进行改正。在审计中，审计人员要遵循“审计风险=重大错报风险*检查风险”的审计模型，改变旧的“无错推定”的审计模式，改为“有错推定”的审计模式，提高审计警惕，防止放过任何一个漏洞。在审计工作的开始，审计人员就应当对整个企业的经营环境、经营方针进行综合的评定，寻找企业有可能作弊的地方，特变留心企业的公允价值的使用，通过审计的方式将可能造假的地方逐一排除，最后得出审计结论。

四、总结

新会计准则的实施，为审计带来的积极的方面，同时也为审计带来了挑战，提升了审计人员的工作难度。在新会计准则中，提出了很多新的概念，引进了公允价值，更加向国际准则趋同，使得会计工作更加规范。为了避免会计准则给我们带来的审计风险，审计人员应当提升自身的工作能力，推行现代风险导向审计模式，关注弹性空间比较大的方面，减少审计风险，提升审计工作安全性。

作者:李佳钰 马堃 单位:大连财经学院

参考文献:

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、前言

当前，我国对于审计风险的研究，只局限在国家审计和社会审计的相关领域。我国的内部审计由于起步较晚，发展也相对缓慢。因此，对其风险的研究还不够完善。对于房地产企业而言，审计方法就相对落后。大部分审计房地产开发项目的方法，通常使用的是详查法。但是，随着房地产企业的投资规模的不断扩大，这种审计方法的弊端暴露无遗，不但费时费力，而且效果也不显著。我们通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中所存在的问题进行分析，并提出完善房地产企业内部审计的一些措施，进而保持资本市场的有序性，促进经济健康的发展。

二、房地产企业内部的审计工作所存在的问题

1、内审人员的综合素质低，人才结构不合理

根据调查数据表明，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才

结构配置不合理的现象。究其原因，主要是因为我国的房地产内部审计工作属于新产生的工作，许多内部审计人员并不是专业型的人才，大部分都是从其他财务岗位转过来从事内审工作的。而且，内部审计人员一般情况下只是会查账，一旦缺少了账本的数据资料，内部审计工作就不能够顺利进行下去。因此，我国房地产的内部审计工作者的单纯财务思维根本不能够适应当今企业审计工作的基本需要，他们的专业素质与现代内部审计对管理审计的人才的要求存在相当大的差距。此外，从人才结构上面来上，也没有实现资源的优化配置，这就使内审工作的深度和范围难以得到很好的扩张，这就不同程度的阻碍了我国房地产内部审计工作的效率。

2、房地产企业没有完成向管理审计的全面转移

目前的审计工作还只是停留在以财务审计为主的初始阶段，并没有完成向管理审计的全面转移。房地产企业的内部审计机构长久以来主要还是以开展财务审计为主，所运用的审计方法大部分还只是停留在财务的查账阶段，这样使得审计的视野和高度都不能得到很好的发挥，即便开展了一些经营管理的审计，但由于审计的思路和方法不好，致使审计质量和经营管理审计还存在很大的差距。与此同时，由于企业大部分管理层和员工没有接触过经营管理审计工作，形成认识误区就是内审工作只是单纯的财务查账。甚至连部分房地产企业董事们也认为审计工作是与财务相通的工作，主要任务就是为财务控制提供服务。在房地产企业人力资源部在进行内审人员的招聘过程中，通常也是在财务、审计的相关经历人员中进行挑选，就连从事管理内审的员工也存在着畏难的情绪，认为管理审计是遥不可及的工作，审计更是不知道怎样下手。此外，还有部分企业领导认为内审部门没有从事广泛综合的审计工作能力，内部审计涉及介入经营管理范围太多，已经超出了内部审计的职能和能力范围。

3、审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐

一直以来我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作，显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。

三、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略

1、 建立健全完善的内部控制制度。

通过完善的内部控制制度的建立，可以使房地产企业的各项管理工作有制度遵循，防止企业只听从个别人的指令安排，进而有效地保证了企业提高经营效率和效果，与此同时，还能够提高企业的最高管理层对内部审计的认识，使内部审计制度得到有效的贯彻执行。企业的管理层只要认识到了内部控制制度的重要性，也必然会意识到内部审计的重要性。企业只要建立健全了内部控制制度，并且作为监控要素的主要手段，内部审计也就随之得到了强化。内部审计可以通过对经营活动的效率、组织的效益和经济性这三个方面进行审查和评价，并及时发现经营环节中所存在的各种低效、浪费和舞弊等重大问题，还能够研究有效的纠正措施和管理方案，并对内部控制系统的薄弱环节提出相应改进建议，从而提高企业的盈利能力。

2、提高企业内审人员素质和审计技术水平。

具有良好素质的内部审计人员是内部审计有效地增加房地产企业价值的根本保证。内部审计人员在进行审计的时候要做到客观、公正、诚实、守信，必须要精通会计、审计、经济法规和管理等知识，必须严格按审计准则和职业道德规范工作。在我国房地产企业，内部审计人员绝大部分是从企业的财务部门调来做审计工作的，他们的知识结构不合理，因此，优化内部审计的构成人员，进而提高内审人员的专业素质对于有效开展房地产企业内部审计有着十分重要的意义。

房地产企业只有通过良好的激励机制来吸引更多的优秀人员，加大工程技术和管理人员、法律人员在内审人员中的比重，并培训原有的审计人员，裁减水平低的人员，精简队伍，组建一个高效的审计团队，才能够促使房地产企业的内部审计向更高的层次发展，才能帮助企业改善经营管理，实现企业价值的最大化。

3、 改进审计手段，拓展审计领域。

目前，房地产企业集团内部审计人员将大部分的精力都投入到了财务数据的真实性、合法性的审查和监督上面，采用的是详查法。内部审计的主要职责就是“查错防弊”，并不是对公司的管理做出分析、评价和提出管理建议，审计的对象主要是会计报表、账簿、凭证等相关资料。这一审计模式和方法已经存在很多的问题，比如过度的控制情况严重阻碍了集团程序的正常运作，使得沟通变得更加困难，内审人员过多地从事着并没有附价值的无用工作。事实上，集团发生或产生的错误和舞弊等重大问题多数是存在于经营管理的过程当中。因此，内部审计的工作重点必须要从传统的“查错防弊”向为公司内部的管理、决策及效益服务转变，内部审计的职责也要从审查和监督向评价和咨询方面拓展，其作业范围不能够只是局限于财务领域，而是要扩展到企业经营管理的各个方面，而且在方法上也要灵活多变，不能局限一种方法，可以采用多种方法并存。如调查法、监管法等等。

4、建立内部审计部门业绩评价标准

在进行调查的前提下，总结出评价内部审计业绩的标准体系，这些研究成果对于房地产企业集团的内部审计部门能够起到很好的借鉴作用。其中数量化标准是指可以量化的业绩，比如审计部门所消耗的资源、审计工作时间、完成的审计项目等。质量化标准有促进内部控制完善的建议、提高经营效率的建议等。反馈式标准有来自审计委员会、高层管理者、其他管理者等各方面对内部审计的评价。

总之，标准应该全面、客观并不断完善，既要让成绩得到肯定，也要让缺点得到暴露，让审计人员既有动力也有压力，保持旺盛的战斗力。

四、结束语

目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。

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二、南京高科投资性房地产公允价值运用分析

（一）案例描述及分析。

作为以从事开发区基建起步的上市公司，南京高科的园区建设是公司优势及重心所在。公司背靠南京市政府控股100％的南京新港开发总公司，在土地开发上有着无与伦比的政府资源支持优势。公司的储备土地主要是工业用地，取得成本相对较低。根据新公布的《投资性房地产》准则，上市公司可以通过赚取租金或持有房地产等待其增值获取利润。在具体的计算方法上，该准则引入了公允价值模式。一旦投资性房地产的公允价值提升，上市公司的财报将体现这些利润。该准则使得像南京高科这样经营园区的上市公司，受益于公允价值的调整。但实际上，南京高科并没有使用公允价值核算相关投资性房地产，而选择了成本法核算，这是什么原因呢？

1.以公允价值计量投资性房地产，虽然能够享受房地产升值带来的收益，但在会计政策变更之时企业的净资产会出现较大增长，从而影响当期甚至后期净资产收益率的增长，而净资产收益率往往是实施股权激励时考察的重要指标。

2.绝大多数的企业选择沿用原有的成本法计量投资性房地产，而不采用公允价值计量法，可能更多的是看中成本法对利润的调节作用。因为在采用成本法的情况下，当房地产出售时，售价减去成本产生的利润能够一次性全部进入当期收益；在使用公允法时，由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期。因此，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏的企业当然会继续使用成本法计价，在A股市场中已有不少这样的案例。

3.在成本法下，房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。在行业景气度较高时，企业更愿意采用成本法，因为虽然有折旧减少了当期利润，但一方面企业的税收也随之减少了，另一方面，出售时带来的巨大利润，无论是对达到股权激励要求的增长目标，还是关键时刻避免企业戴帽退市，显然都大有益处。

4.新会计准则引入投资性房地产的公允价值评估，符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的价值和能力。但新会计准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是严格的，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，要根据《企业会计准则第3号―――投资性房地产》应用指南，关于“同类或类似房地产”的定义，进行价值评估十分复杂和困难。

基于以上几点的考虑，上市公司在眼前利益和长远利益的博弈中，大多选择放弃了使用投资性房地产准则，而沿用成本法计量核算，这也减轻了会计师事务所审计的风险和压力，减少了上市公司运用公允价值计量房地产进行利润操纵的可能性。

（二）审计风险分析。

公允价值计量确认是对注册会计师专业素质的挑战。根据新准则规定，当某项资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场时，则该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。现值技术的应用需要有高超的专业技术，诚信的评估队伍，目前我国评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观。注册会计师在进行审计时，也需要对现值评估技术和方法有较好的掌握才能进行专业判断，但这并不是一件容易的事，需要经验的积累和专业的培训。

其次是对注册会计师道德素质的挑战。一些审计单位和审计人员，在执行审计业务时，受到了来自上市公司、当地有关部门等方面的压力和利诱，同时为了招揽业务，稳定与客户的合作关系，往往容易丧失道德水准和职业良知，按客户意图进行审计，对资产虚假评估和歪曲的会计信息视而不见，甚至与客户串通进行欺诈、舞弊。

我国公允价值审计无序局面的产生在很大程度上是由于对公允价值会计的举棋不定。1998年，我国财政部的《企业会计准则――债务重组》等准则中采用公允价值进行确认和计量。而到2001年初，我国财政部以上市公司采用公允价值进行会计造假行为严重为由修订会计准则，将会计准则中涉及公允价值的内容部分或全部删除。在此后的2002年、2003年、2004年，财政部和中国证监会不断地变化基调，或是刻意回避或是明确支持公允价值在会计中的运用。与此同时，与公允价值相关审计制度的制定也不尽如人意，对已有会计准则审计只是形式点明，没有体现审计思路。由于会计准则征求意见稿还存在争议，其他机构公告也没有引起足够重视，审计并没有具体规范。这导致了我国与公允价值相关审计处于简单、分散、不适用甚至混乱的局面。

我国企业会计准则所存在的上述系统性缺陷在影响被审计单位公允价值计量和披露的信息质量的同时，也会给注册会计师的公允价值审计带来困惑。当注册会计师按照第1322号审计准则第十条的规定，评价被审计单位财务报表中公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定时，评价标准本身若不明确和统一，就会影响注册会计师评价的正确性；当注册会计师按照该准则第四十二条和第四十三条的规定，对公允价值进行独立估值时，更需要明晰统一的参考指导。显然，我国相关会计审计准则的完善之路任重而道远。

三、对策与措施

（一）树立价值导向的公允价值观念。

我们要在市场中广泛树立公允价值观念，培养公允价值会计及其审计的理念，将公允价值融入企业的日常管理之中。同时，我们应从利润导向向价值导向转变，以企业价值最大化作为市场衡量企业的重要指标，从而成为企业财务管理的目标，树立企业价值观念将成为公允价值会计及其审计健康实行的“优良土壤”。

（二）建立市场评估体系。

由于公允价值审计对公允价值计量技术要求较高，被审实体和审计人员将会利用专业评估人员公允价值评估的结果，因此我们有必要建立公允价值评估制度来规范评估数据来源、方法及结果。由于市场是客观存在的，获得所有市场参与者期望的信息比获得企业个体期望的信息更客观、更容易，我们能够更好地拟订市场评估制度，创设信息数据库，积累行业数据，以期提供具有权威性的企业评估公允价值的主要指标，使公允价值审计有据可依，顺利地实行下去。

（三）进一步完善会计准则和审计准则。

我们应加快研究和建立财务会计概念框架和财务会计报告框架，在此基础上，制订具有科学性和一定的前瞻性的会计准则以及具有指导性和实际操作性的审计准则，并与公允价值审计相适应。

（四）进行公允价值审计教育和实践。

公允价值审计具有一定的难度，很多地方需要靠审计人员的职业判断，提高审计人员的素质是保证公允价值审计质量的有效途径。可以从两方面入手：一是加强业务培训，深入学习新的会计准则，熟悉并掌握公允价值计量模式及相关的估值方法，特别是估值模型的应用假设及相关技术参数的选取原则，从而提高自己的职业判断能力。二是加强职业道德建设，保证注册会计师在执业过程中保持职业良知，遵守职业道德，减少舞弊事件的发生。

（五）借鉴国际经验，引入先进的风险审计理念。

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摘 要 通过阐述内部审计与内部控制的关系，分析内部审计在内部控制中的作用，再是提出关于内部控制的内部审计评价中的几个问题和看法。

关键词 内部审计 内部控制

内部审计是指企业内部的一种独立、客观的监督、评价和咨询活动。内部控制是指由企业的治理层、管理层和全体员工共同实施的，旨在合理保证实现以下基本目标的一系列控制活动。这两者之间存在着密不可分的关系。

一、内部审计与内部控制的内在关系

1.内部审计与内部控制相辅相成、相互促进

内部控制既是企业对其经济活动进行组织、控制和考核的重要工具，也是用以确定内部审计程序的重要依据。相反，内部审计又能为改进内部控制建设提供各类意见和建议。在经济发展过程中就是对内部控制的重视和信赖，才加速了现代审计的变革，促进了审计效率、效果的提高。

2.内部审计是内部控制的重要组成部分

内部控制的内部环境主要包括治理结构、组织机构设置与权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。内部环境是影响制约企业内部控制建立与执行的各种内部因素的总称，是企业可以自主选择和改变的，是实施内部控制的基础，是内部控制的重要组成部分。从这而得，内部审计是内部环境的组成部分之一，也就是内部控制的组成部分之一。

3.内部审计是对内部控制的控制

内部审计是内部控制的特殊方式，其在内部控制框架中具有独特的身份，既是内部控制的组成部分，又具有不同于其他内部控制要素相的对独立身份，肩负对其他内部控制要素进行再控制的职责，主要通过内部审计利用自身相对独立性和对本企业的情况了解优势，以及在长期审计中积累的经验，通过监督业务活动和管理活动，评价内部控制的健全性和有效性。针对内部控制中的薄落环节及时提出建议，促使以合理成本进行有效控制，达到改善组织内部管理状况的目的。

二、内部审计在内部控制的主要作用

1.对内部控制有效咨询评价

随着风险管理和治理结构的完善，内部控制被提升到公司战略高度，与经营管理融合在一起，其充分性和有效性直接关系到财务与运营信息的可靠性、完整性、运营的效率与效果。由于内部控制具有内在的局限性，考虑到成本效益原则，由于不能涉及到临时性或未预计到的业务等导致其不能发挥作用，这就需要第三方对其充分性和有效性进行评价。而内部审计恰恰可以填补空缺，又是相对独立性，具有特殊地位和优势，更能对内部控制进行有效咨询和评价。

2.内部审计是风险管理的主导者

随着社会的发展，风险管理导向内部控制时代的到来，企业更加关注有效的风险管理机制和健全的治理结构。内部审计在风险管理这个关键流程中发挥独特的作用。一是能够客观地、从全局的角度管理风险。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特点，一个部门造成的风险或疏于管理的风险，往往不是由其承担，而是会传递到其他部门，这样最终会导致整个企业陷入困境。因此，对风险的认识、防范和控制需要全局考虑，各个业务部门很难做到这点，也恰恰只有内部审计能从客观和全局出发进行风险识别，提出防范措施建议。二是控制和指导企业的风险策略。内部审计可以充当企业长期风险策略与决策的协调人，进而控制和指导企业的风险策略。

3.内部审计是内部控制的重要控制活动方式

内部审计人员应当在企业最高权力机构的授权下开展内部审计工作，防范各种舞弊、差错的发生。内部审计作为内部控制重要控制活动方式，就是要根据风险评估结果和风险应对策略，对内部控制活动进行设计和实施，以合理保证将风险控制在可接受水平之内。

4.内部审计是内部控制的监督力量

内部审计作为内部控制的重要监督检查主体。内部审计人员定期组织对企业内部控制的健全性、合理性和有效性进行全面评价和评估。对于监督检查中发现的内部控制重大缺陷或重大风险，应当分析其缺陷或风险产生的原因，并针对性地提出和实施改进方案，及时向董事会及相关决策机构报告。

三、关于内部控制审计评价中的几个问题和看法

1.对内部控制审计中风险控制问题

随着风险管理导向性内部控制发展，对其内部审计评价也必然按风险导向方式进行。风险导向审计中主要通过重要性水平进行审计风险控制。由于内部控制以流程控制、互相牵制为主，其内容以事项、控制点为主，但没有具体金额也就是很难进行量化。在对某一房地产公司内部控制的内部审计评价中，审计重要性水平以业务关键控制点的性质为主，以财务报表确定的重要性水平为辅，即以定性为主，定量为辅的双重标准作为内部控制审计重要性水平。这样有效解决了内部审计对内部控制评价的审计风险控制问题，也是符合现代风险管理导向的企业特点。

2.对内部控制审计中审计程序问题

内部审计人员对内部控制进行审计评价应深入到业务内容中去。由于每个企业的行业特征不同，也就存在不同的业务内容，其业务流程和制度设计都会千差万别。在对内部控制的内部审计中，可以通过描述、问卷、流程梳理等方式进行，也就需要对审计程序进行恰当的设计，才能符合审计目标和被审计单位的业务内容、特征。在对某一房地产公司内部控制的内部审计中，按照房地产行业特征和具体单位特点，结合业务实际，重新设计了内部控制审计调查程序和具体问卷，取得了良好的审计效率和审计效果。

总之，内部审计与内部控制存在着相辅相成的紧密关系，内部审计在内部控制中发挥着不可替代的重要作用。同时，探讨和实践了在内部控制的审计评价中客观性、层级、审计风险控制和审计程序等方面的内容。

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关键词 ：投资性房地产；盈余管理；审计

一、投资性房地产的盈余管理空间

1.利用政策的可选择性进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。

2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。

3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理

会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。

4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。

二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例

例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。

三、内部审计对投资性房地产的盈余管理

（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。

2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。

投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。

3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。

4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。

（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略

1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。

2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。

3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。

参考文献：

[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.