房地产经纪机构管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产经纪机构管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

所有产品的生产和销售，都是以客户为中心的，房地产产品也不例外。从地段的选择到建设施工，再到新房产的出现和房地产现场销售，以及最后的售后服务，都是以客户的需求为导向。

20世纪90年代以来，随着全球经济一体化和网络经济的深化和发展，房地产开发企业所处的市场环境发生了巨大的变化，企业的经营理念也由此发生了深刻的改变，由以产品为中心向以客户为中心转变。在这一背景下，客户资源成为房地产开发企业的战略资源，由此推动了客户关系管理在企业中的应用。

一、客户关系管理及企业核心竞争力的内涵

（一）客户关系管理的定义与内涵

1.客户关系管理的提出

客户关系管理（Customer Relationship Management ，简称CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。该组织认为：客户关系管理是整个企业范围内的一个战略，这个战略的目标通过组织细分市场，培养客户满意行为，将从供应商到客户的系列处理过程联系在一块，使得利润、收益、客户满意程度最大化。

事实上，客户关系管理最早开展于20世纪80年代初美国的“接触管理”，历经90年代的“销售力量自动化系统”“客户服务系统”以及“呼叫中心”技术，不断演变发展，逐渐趋向成熟。较早的概念把客户关系管理定义为一种营销工具，最近的概念才把其提高到企业的战略层次上。

2.客户关系管理的定义

客户关系管理，是企业为提高核心竞争力，达到竞争致胜、快速成长的目的，树立以客户为中心的发展战略，并在此基础上开展的包括判断、选择、争取、发展和保持客户所需实施的全部商业过程；

客户关系管理，是企业以客户关系为重点，通过开展系统化的客户研究，通过优化企业组织体系和业务流程，提高客户满意度和忠诚度，提高企业效率和利润水平的工作实践；

客户关系管理，也是企业不断改进与客户关系相关的全部业务流程，最终实现电子化、自动化运营目标的过程中，所创造并使用的先进的信息技术、软硬件和优化的管理方法、解决方案的总和。

3.客户关系管理的内涵

对于CRM的合理内涵，可以从管理和技术两个视角来准确理解。CRM首先是一种管理理念和策略。它将企业的客户作为最重要的资源，通过完善的客户服务和深入的客户分析不断了解顾客需求，提供客户满意的产品和服务，与客户建立起长期、稳定、相互信任、互惠互利的密切关系，实现客户终生价值。其次，CRM也是一种管理软件和技术。一个完整的CRM系统综合应用了数据仓库技术、数据挖掘技术、Internet技术、面向对象技术、客户机与服务器体系等信息技术，为企业的销售、客户服务和决策支持等领域提供一个业务自动化的解决方案。

（二）核心竞争力的含义

“核心竞争力”的概念，最早是由美国密执安大学商学院的普拉哈拉教授和伦敦商学院的哈姆尔教授于1990年在《哈佛商业评论》发表的论文《公司的核心竞争力》中提出的。这一理论很快引起了学术界和企业界的广泛关注，而且尽管最初关于这一理论的讨论都是定性的，在学术界和企业界的共同努力下，有关企业核心竞争力的模型已经逐步走向定量化研究，发展成为一套比较成熟的企业竞争问题解决方法。

所谓企业核心竞争力（Core-competence），是指支撑企业可持续性竞争优势的开发独特产品、发展特有技术和创造独特营销手段的能力，是企业在特定经营环境中的竞争能力和竞争优势的合力，是企业多方面技能和企业运行机制如技术系统、管理系统的有机融合。

进一步讲，核心竞争力是企业长期内形成的、蕴涵于企业内质中的、企业独具的、支撑企业过去、现在和未来竞争优势，并使企业长时间内在竞争环境中能取得主动的核心能力。它不仅仅表现为企业拥有的关键技术、产品、设备或者企业的特有运行机制，更为重要的是体现为上述技能与机制之间的有机融合。企业核心竞争力是处在核心地位的、影响全局的竞争力，是一般竞争力如产品竞争力、营销竞争力、研发竞争力、财务竞争力等的统领。从企业核心竞争力不同表现形式角度可将企业核心竞争力分为三类：核心产品、核心技术和核心能力。它们之间关系密切，产品来自技术，技术来自能力――为了提高核心竞争力，一些公司最大限度扩展其核心产品在世界市场上的份额，为各种客户生产核心产品，使公司获得加强核心竞争力和扩展步伐需要的收益。

二、客户关系管理（CRM）是提升企业核心竞争力的有效途径

美国企业战略大师C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心竞争力的概念。它指的是企业组织中的积累性知识，特别是如何协调不同生产技能和整合多种技术的知识和技能，并在这基础上形成超越竞争对手的独特能力。企业核心竞争力往往具有下列特征：（1）价值优越性。企业在创造价值和降低成本方面比竞争对手更优秀。（2）不可交易性。无法像其他生产要素一样通过市场交易进行买卖。（3）难以替代性。核心能力受到替代品的威胁相对较小。

构筑与强化核心竞争力是房地产企业生存和发展的必要条件。CRM环境下，企业核心竞争力的三大功能将得到前所未有的强化。

（一）充分的客户价值

CRM体系下，由于企业能够准确把握客户的需求特征，尤其是房地产企业，一切从客户的角度出发，就能够为其提供根本性的利得，促使客户效用最大化，也即能为客户带来长期性的关键利益。这种充分的客户价值，不仅将为房地产企业创造长期的竞争主动权，也会为它创造超过行业平均利润水平的超值利润。

（二）高度的独创性

作为一种资源，客户是稀缺、宝贵的。CRM体系下的房地产企业核心竞争力将更为企业独自拥有，成为房地产企业在发展过程中长期培育和积淀而成的，孕育于企业文化，内化于整个企业组织体系中，难以被其他企业所模仿和替代的能力。

（三）多元的延展性

拥有强大的核心竞争力，意味着房地产企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上拥有了选择权。CRM环境下的房地产企业核心竞争力是一种基础性能力。通过这个坚实的平台，企业可以更好地统领其他各种能力，可以向更有生命力的新领域延伸和扩展。一个企业核心竞争力的多元延展性保证了企业多元化发展战略的成功实施。

三、客户关系管理有助于房地产开发企业核心竞争力的培育

目前，中国房地产市场已经发生了深刻的变化，客户越来越成熟、理性，可供选择的产品越来越多，政府监管越来越严格，信息透明度越来越高。市场的这种变化必然要求房地产开发企业在开发、建设和营销等各个环节进行变革，而CRM的导入有效的帮助房地产开发企业完成了这种变革，并推动企业核心竞争力的形成。新的市场环境下房地产开发企业的核心竞争力包括对市场的把握能力、服务能力、社会资源的整合能力以及品质保证能力四个方面。

（一）对市场的把握能力

对房地产开发企业而言，很多工作都是可以通过社会分工去完成的，但是对市场的把握要靠企业自身，市场的风险要由企业去承担，市场把握能力对企业生死攸关。

（二）服务能力

房地产商品使用中的服务在某种程度上就是维修。现在客户投诉最多的就维修服务不到位。良好的服务不仅有利于提高客户的满意度和忠诚度，而且有助于企业树立品牌，提高企业信誉。

（三）社会资源的整合能力

房地产开发项目就是社会资源的整合，每个项目都会涉及众多的相关单位。

（四）品质保证能力

房地产商品不用于一般的家用电器，它是一个消费时间跨度很大的产品，品质保证必须是第一位的。

在上述四个方面，对市场的把握能力、服务能力都和CRM息息相关。房地产开发企业导入CRM的出发点，就是在引进客户关系管理思想的同时，还要将这一管理思想融入到软件系统之中，以提升一线营销人员的能力，强化来访客户向意向客户转化、意向客户向准业主转化、准业主向业主转化的管理，在提高来访客户成交率的同时也强化了对未成交客户的管理，从而有效的降低销售成本，加快资金流转。

房地产产品具有非常特殊的性质。客户无法参与房屋的建设过程，只能通过与放肆产开发企业的互动过程，来感受房地产开发企业的服务水平和能力。服务是一种客户的主观体验过程。在这个过程中，生产和消费是同步进行的，客户和房地产开发企业的营销人员之间存在着内在的互动关系，客户对服务质量的感知就是在互动过程中形成的。

传统的管理只关心客户在互动关系中的导什么，只注重服务生产过程所形成的结果，就是说客户得到了什么服务。至于这种结果是通过何种过程得到的，有时在一个什么环境条件下的道德，企业并不关心。而客户关系管理理念认为，结果质量知识客户感知服务质量的一个部分，而不是全部。传递服务结果的方式，即服务的过程质量对客户同样重要，它表明客户是如何得到服务的。对房地产开发企业而言，客户感知的服务质量，除了结果质量、过程质量之外，还有一个是环境组合质量，即客户的服务过程是在什么环境条件下进行的。如当客户进入一个楼盘，他会从园林景观、样板房、配套设施、邻居的素养，以及从营销人员的描述中，去搜寻、去品味、去想象这种生活的感觉。现场包装要特别善于营造这种理想生活的氛围，客户在现场亲身感受得到的效用，要远远高于售楼书和模型的描绘，高于营销人员口头上的诸多许诺。

总之，客户关系管理的核心思想就是“客户关怀”。房地产开发企业借助先进的信息技术和管理思想，通过对企业业务流程的重组来整合客户信息资源，对内能够实现客户信息和资源的共享，对外能够为客户提供更经济、便捷、周到的产品和服务，从而提高客户价值、满意度、盈利能力以及客户的忠诚度，保留和吸引更多的客户，从而提高房地产企业核心竞争力，最终实现房地产开发企业利润的最大化。

参考文献：

[1]雷建.房地产销售人员管理及培训工作手册[M].北京:企业管理出版社,2006:236.

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[3]秦仲阳.房地产销售技能销售课程[M].广州:广东经济出版社,2005.

[4]罗纳德・S・史威福特:客户关系管理――加速利润和优势提升[M].北京:中国经济出版社,2001.

篇（2）

房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。

房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。

房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。

根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。

1.房地产委托关系

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。

房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。

现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。

相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。

2.房地产关系

房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。

房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。

目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。

根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。

相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。

另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。

3.房地产居间关系

根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。

在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。

相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。

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中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义

房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。

签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。

2 房地产经纪服务合同常见问题

2.1 审查环节纰漏

对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：

（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。

（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。

（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。

2.2 合同内容违规

房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：

（1）合同约定双方权利义务不对等。

房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。

（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。

长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。

另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。

2.3 房地产经纪人违规操作

虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：

（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。

有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。

（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。

在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。

（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。

房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。

3 房地产经纪业务纠纷预防

3.1 统一并严格使用相关合同文本

为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。

3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育

《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。

3.3 完善立法建设，加大惩罚力度

一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。

另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。

3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制

明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。

同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。

3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设

房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

一、房地产经纪及其发展现状

1、房地产经纪简介

随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。

2、我国房地产经纪发展现状

近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。

二、当前房地产经纪行业存在的问题分析

1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈

2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。

2、现行房地产经纪人管理体制不完善

政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。

目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。

3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱

我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。

大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。

4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低

目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：

一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

篇（5）

一、当前中小城市房地产经纪行业存在的问题

随着改革开放以后国家住房制度改革的深入，计划分配房屋转变为市场化以及城镇化水平的提高导致的房地产业的快速发展，房地产经纪行业应运而生。近年来在全国各中小城市出现了大量的房地产经纪机构及队伍，这为中小城市的房地产交易建立了很好的信息平台。如笔者所在的中等城市――四川内江就有超过80%的客户买卖二手房的时候选择房地产经纪机构――房屋中介公司来为其服务。应该说，房地产经纪行业对降低房地产交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等方面能发挥重要作用。从未来的发展趋势来看，房地产经纪行业将充分架起一手房和二手房交易的信息桥梁，促进房屋信息的对称，充分维护当事人的合法权益。但是，当前中小城市房地产经纪行业却存在较多问题，若列其大端，主要表现在以下几方面：

（一）从业人员专业素养低

房地产经纪及其从业人员持证人数比例低，是当前房地产经纪行业从业人员职业道德、知识结构和执业能力等专业素质低的重要表现之一。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，到2012年底，全国中小城市房地产经纪从业组织达11多万家，但有注册房地产经纪人的房地产经纪机构只有1.2万多家，房地产经纪行业从业人员30万余人，但取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书的不足万人。但大部分机构是不规范的，有的只是取得了《营业执照》，但未取得《备案证书》的机构，甚至有90%的还是“三无”机构（即是无营业执照、无备案证书、无从业执业资格证书）。因此，当前房地产经纪行业从业人员的专业素质大体有如下特征：1.从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育，对房地产专业知识的掌握不足。2.从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。不少经纪机构还利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗当事人；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同

不规范等违规操作等，给当事人造成不小的损失。3.从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对来说都比较差，很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

（二）监督法规不完善

目前国家出台制定的《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。如《房地产经纪管理办法》中没有对是否取得《营业执照》可以从事业务作出具体的规定，也没有对是否必须成立机构方可从事业务做出具体规定。《办法》只对房地产经纪机构作了相应的规定，但未对个体经营者方面作出具体规定。而现在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体，人员基本由1―3人组成，主要从事房屋信息的登记、办理过户手续、看房、租房等业务，基本未取得房地产经纪从业资格证、《营业执照》和《房地产经纪备案证书》。其主要原因是无注册资金、无从业人员资格证书，无法达到取得《营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》的条件。《办法》对未取得《营业执照》从业的，未明确其法律责任。由于违法成本低，再加上开展房屋中介业务投入的人力、物力、财力等成本也低，导致房地产经纪行业营业场所不规范，甚至无营业场所，就在人行道放置房屋信息牌、一张桌子、一个人、一块牌就是一个中介机构，特别是中小城市比较突出。

（三）政府部门监管难度大

当前，导致政府部门监管难度大的因素主要有：1.房地产交易业务是一项专业性、复杂性强的业务，政府部门相关人员对其相关的税收、交易政策和程序及法律法规等知识都有一定欠缺，这增加了政府部门监管的难度。2.由于各种原因，政府部门搭建的房屋信息平台较少，使得房屋信息严重不对称，增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度大。鉴于政府提供的出售和购房的信息短缺，客户只能选择到房屋中介机构（多数是不规范的机构）登记售房信息和获取购房信息，这既客观上为目前不规范的房屋中介机构提供了生存空间，又增加了政府部门对房地产经纪行业的监管难度。许多房地产中介机构，无论政府部门怎么取缔，今天取缔，明天又继续经营。3.政府管理政出多门，也是导致其监管难度大的重要原因。在对房地产经纪行业实施管理中，政府管理部门多，而且其职能不明确，职责职能交叉，行业管理多处出证。如民政部门向社区颁发社区服务证书中服务内容也含有房屋中介等业务，而工商部门也在参与经纪人员的资格颁发，使得房地产经纪行业及其从业人员甚至政府管理部门不知哪个部门颁发的是合法、有效的。

（四）行业内部管理混乱，规模小、粗放经营

当前，我国还没有出台关于房地产经纪行业的完整的配套的法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，其市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低，成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了房地产经纪行业内部管理混乱，规模小、粗放经营的状况。

二、规范中小城市房地产经纪行业的对策

（一）加强专业知识培训，提升从业人员综合素质

房地产经纪行业是知识密集型服务业，为了适应新时期房地产市场经济活动的需求，需要培养一批知识结构完善、职业道德良好、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉，促进房地产市场发展有重要作用。在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。房地产经纪人的专业化水平日益提高。随着经纪活动的复杂化、专业化和经纪活动领域激烈的市场竞争，将促使房地产经纪人努力学习专业知识，提高专业技巧，吸收最新信息，不断更新自身的知识结构。同时，适应经纪活动更加细分的要求，将造就出一支支分门类的专业化经纪人队伍。同时，要加强宣传，普及《物权法》、《合同法》、《城市房地产法》、《房屋权属登记管理办法》等法律法规和权属登记、合同签订等各项办理程序，培养房地产经纪人员的法制观念和道德意识，诚信守法，提升从业人员道德素质。

（二）完善监督法规

要进一步明确《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等对房地产经纪业行为主体的责权利规范，对房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也应有对应的处罚措施。《房地产经纪管理办法》要对未取得《营业执照》的机构不能从事该业务作出明确规定，《办法》还应针对个体经营者作出具体规定，因为当前在中小城市从事房地产经纪业务的组织，绝大多数是个体经营者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地产经纪行业发展还处在初级发展阶段，提高政府管理效用是行业规范发展的重要制度保障。一是该行业涉及工商、物价、房管等部门，各部门须建立科学合理，具有切实可行和操作性的长期有效的联合机制、协调机制和运行机制；二是各级政府部门要高度重视，要将该行业纳入本地房地产市场监管重点；三是充分发挥行业行政部门职能作用，同时必须将职责职能落实到实处； 四是指导和引导房地产经纪机构组织成立行业协会。

（四）整顿行业内部秩序

建立秩序井然的行业内部秩序是行业市场化的前提和基础。一是房地产经纪机构的房屋信息必须具有真实性、完整性；二是加强行业自律，积极组织行业协会，促进行业交流，提高行业执业水平；三是房地产经纪机构经营场所应公示《营业执照》、《备案证书》、规章制度以及办理程序、收费标准。机构服务人员做到持证上岗并挂牌服务。在服务工作中，应公开、公正、公平，不得赚取差价，不得欺骗当事人，同时，不得乱收费、重复收费，做到质价相符；四是服务合同的签订，合同内容、条款等应遵《合同法》等法律法规，不得存在不平等和欺骗当事人等条款。

在房地产市场日益繁荣的背景下，房地产经纪机构逐渐凸现其重要性，并将全面引导未来行业的发展方向，但刚刚起步的中小城市房地产经纪市场还远没有走向成熟，主要存在从业人员的专业素养低、法规监督不完善、政府部门的监管难度大以及行业内部管理混乱、规模小、粗放经营等问题。因此，建立规范有序的中小城市房地产经纪市场依然是任重而道远的事。当前应加强房地产经纪行业人员专业知识的培训，提升从业人员综合素质；应完善相关监督法规；应采取措施提高政府监管效用以及应整顿行业秩序等，以促进中小城市房地产经纪行业的健康发展。

参考文献：

篇（6）

委托管理的主要内容和要求：

一、依照《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》全面加强对本地区出租房屋的管理工作；

二、建章建制，配备经过区、县房地局专业培训的专职管理人员；

三、负责本地区向外地来京人员租赁房屋的调查摸底工作；

四、负责受理和审查出租人申请房屋租赁的有关证件和证明材料，并对出租房屋进行现场勘察；

篇（7）

今年以来，不少城市都对二手房交易市场加强了监管，并且上线了自助卖房的交易模式。事实上，早在今年8月，杭州二手房交易平台就上线了“个人自主挂牌房源”功能，买卖双方可绕过房屋中介达成交易，交易更加透明、也能省掉一大笔中介费用。此外，今年以来，宁波、徐州等城市也上线了自助卖房的交易模式。

现代社会，房地产经纪业仍然是不可或缺的行业，但由于门槛低，有点信息就随意做起了中介的行当，导致市场混乱，也有不少黑中介坑人!

完全取代是不现实的，一刀切也解决不了房地产交易需求，除非相关部门设立专业的信息和交易机构，但这也不太现实!

所以，用制度和法规来约束房地产中介行业，提高入门的门槛和资金监管制度，同时对于那些违规违法的中介进行严罚重惩，逐步来解决中介业混乱问题!

现在的情况是，哪怕买卖双方自己有时间，因为中介的海量无用信息，也无法获取有效信息，无法找到真实的买(卖)方。

而中介作为一个跑腿的，越级成为了垄断方，你不找中介就无法成交。改革后，对于没有时间的买卖方，你可以去找中介去跑腿并支付费用;自己有时间并且想省钱的，就自己去跑腿，自己去办。

需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻烦，你也可以自己来，这才是个正理。

如何选择正规房地产中介

一、门店企业信息公示

进入中介机构门店时，仔细观察中介机构是否在门店内公示营业执照、机构备案证明、从业人员信息及收费栏目表等信息。

未取得营业执照或机构备案证明的中介机构，游离在政府部门监管之外，存在较大风险;机构未在门店公示收费栏目表，明码标价的，可能存在捆绑收费、胡乱收费等行为，请广大交易当事人提高警惕!

二、业务承接主体是谁

《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

请广大交易当事人注意：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用!

三、签订经纪服务合同

在选取房地产中介获取服务之前，请广大交易当事人注意，先行与机构签订《房地产经纪服务合同》等协议，约定交易主客体、服务具体事项、双方权利与义务、违约责任及纠纷解决方式等内容。

四、关注合同文本是否规范

《房地产经纪管理办法》第二十条规定：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

因此，请广大交易当事人在签订合同前注意，签订的合同是否加盖了本机构的印章，在合同上签字的人员是否具有房地产经纪人资格证或房地产经纪人协理证。以上两点是中介合同是否规范有效的重要标志!

五、关注合同内容条款

在签订合同前，要注意查看合同条款。在没有完全了解合同内容的情况下签订合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大损失。

《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;

(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

(3)服务费用及其支付方式;

(4)合同当事人的权利和义务;

(5)违约责任和纠纷解决方式。

六、租房切记登记备案

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

篇（8）

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

篇（9）

2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。

一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题

从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：

1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位

（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。

（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。

（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。

2.房地产经纪人员职业资格制度不完善

我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：

（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。

据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。

（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。

（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。

二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议

笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。

1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设

房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。

目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。

2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度

协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。

严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。

3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数

为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。

4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定

为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。

而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。

5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形

法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。

加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。

篇（10）

房地产经纪行为主要的业务行为包括向想要进行房地产转让、开发、租赁、抵押等经济活动的客户或当事人进行有偿提供介绍、的营业行为。房地产经纪行为主要与房地产的开发有关，对交易主体之间的紧密联系有很大的积极作用，可以很好地活跃整个房产市场，促进房地产行业积极发展。目前，我国的房地产经纪行为存在着一定的问题，如何解决这些问题，带动房地产行业良性发展，是房地产经纪行为要面临的主要问题。

一、房地产经纪行为及存在的主要问题

（一）房地产经纪行为的主要概况

房地产经纪行为主要指的是，在经济活动当中，房地产经纪为相对应的委托人提供详细的房地产信息的商业行为。房地产市场目前处在不断发展和细化的过程中，对应的房地产经纪行业也在不断发展，并且表现出了一些主要特点。第一，房地产经纪行为具有丰富多样的形式内容；第二，房地产经纪行为具有经济性和报酬性，在房产的市场流通中收取一定佣金；第三，房地产经纪一般不进行直接的经营，只提供相对应的服务；第四，经纪行为有一定的不连贯性和非连续性。

房地产市场目前处于深度发展之中，这样的大发展环境会让房地产市场进行进一步的细分，要求整个市场变得更有效率，以达到房产资源的合理有效配置，降低整个行业的成本。房地产经纪行为从整个房地产市场细分出来，形成一个自己独立存在的市场，体现了房产市场的大环境的具体需要。

（二）房地产市场存在的一些主要问题

第一，房地产经纪行业相关法律法规不健全，政府部门监管不到位。房地产经纪行业目前缺乏相对完善的法律和法规。虽然《合同法》及《城市房地产管理法》对于房地产经纪的权责义务、法律地位、收取报酬等方面做了一些原则上的规定，但都没有详细规定房地产经纪的具体活动。一些城市虽然对于整个房地产经纪行业颁布了相关的规章制度，但总体来说没有形成完善体系，相关规定的针对性不够明显，缺乏一定的操作性，很多问题没有被囊括进去。

相关的政府管理部门对于房地产经纪行业缺乏强有力的监管。在行业监管方面，很多管理部门职责分工不够明确，各部门之间的协调不够顺畅，监管工作因此缺乏统一性。由于政府部门相关法律法规的滞后和不协调，很多部门的监管工作存在一定空白，使得监管部门不能很好地对违法行为进行依法监督，在一定层面上助长了市场的不正之风。

第二，一些经纪机构信誉度较差。最近几年，房地产经纪行业的投诉情况屡见不鲜，这与很多经纪行业机构的不完善有很大关系。有的经纪机构没有办理相应的资质证明；有的经纪人没有较好的职业素养和道德素质，对于客户多收佣金、赚差价。这些不规范行为的存在，给经纪工作造成了不良影响，对于整个经纪行业也有着很大程度的阻碍。

第三，一些经纪机构规模偏小、实力偏弱。房地产经纪行业的风险相对来说较小，不需要高昂的投资成本，因此很多经纪机构店面很小，实力也不是很强，经纪行业也成为了很多人的第一选择。与大型的房地产开发企业相比较，房地产经纪行业无论是自身规模还是行业整体规模，都是相差甚远。房地产经纪机构的规模不够大，销售能力也很有限，因此，很多房地产投资商不愿意将房产项目交给经纪机构代为处理。在某市的一次房地产经纪行业调查中，全市共有80多家房地产经纪机构，其中注册资本在10万元上下的有90%，注册资本50万元以上的则仅为10%左右。在这些经纪机构中，很多都是一个负责人带着几个业务员进行操作。资本是经济发展的一个重要基础，没有强大的资金资本作为后盾，经纪机构在面对大型的房产项目时只会束手无策，看着好的机会溜走。

二、房地产经纪行为主要问题的对策

（一）建立健全的法律法规及监管制度

建立健全的法律法规对于房地产经纪行业来说，是进行管理的一个重要基础和基本前提。政府部门及相关法律部门要进一步完善适用于房地产经纪行业的配套政策，用健全的法律体系去严格规范经纪行业自身的行业行为，促进房地产市场的健康发展和良性循环。相关的法律法规要全面规定房地产经纪行业的行为和日常运作，法规内容要对整个经纪行业进行全面覆盖，让经纪行业的每一个行为细节都能做到有法可依、有章可循。

在完善了相关经纪行业的的法律法规基础之上，相关监管部门要懂得合理运用法律政策，积极主动地对房地产经纪行业进行严格监管，切实履行自身的监管职能。相关的监管部门要努力实现各职能部门之间地协调合作，进行联合监督，避免出现各个部门分工不明确、监管职能混乱的现象。

表1 某市对房地产经纪行业的记分监管条例示意图

（二）提高房地产经纪行业的自身信誉度

相关部门和房地产经纪行业自身都要努力去规范经纪行为，提高信誉度，完善行业认证和管理。房地产经纪行业应当做到严格取缔非法行业机构及相关从业人员，严格管理相对应的注册工作人员，建立完善的赏罚机制。房地产经纪行业在发展过程中，需要成立自己的行业协会，由行业协会去监督管理对应部门，在某些方面，代替政府部门的监管职能，实现行业的自律和自我管理。只有这样，才能真正推动整个房地产经纪行业向前发展。

（三）努力加大经纪行业的规模化发展力度

在市场经济条件下，规模是企业追求的一个重要目标。房地产经纪行业，只有具备了一定的规模，才会有效降低自身的经营成本，这样才能具备一定的竞争实力。在具备了竞争实力的基础之上，经纪行业才会进一步进行提高和创新。各个房地产经纪机构还应该实现资源共享，分享房源信息，提高行业工作效率，一同将整个市场做大、做好，实现市场的规模效应和有序发展。

结语：

房地产经济目前正在快速发展中，作为贯穿整个房地产经济市场始终的房地产经纪行业，正在逐渐显现自身的重要性，还将积极引导未来的行业发展走向。但房地产经纪行业目前还处在不成熟的发展阶段，需要政府部门和行业自身不断进行监管，发现问题并提出解决对策。这样，才能创建一个规范、有序、健康的房地产经纪市场。

参考文献：

[1]谷莹莹，刘晓丽.浅议当前房地产经纪中介机构存在的问题及对策[J].全国商情（理论研究），2011（15）.

篇（11）

房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：

一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系

从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。

完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。

二、政府监管主体职权的合理配置

从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。

其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。导致监管失灵主要包括监管主体信息与市场实际不对称、监管主体自身的价值取向及监管效率低下等原因，为避免监管失灵，实行对监管主体的再监管显得尤为必要。对政府监管主体的再监管应当从以下三个方面进行：首先，从政府内部来看，运用分权制衡的方法，将监管权力分散给多个部门，同时授权相关部门对监管部门的行为进行监督。其次，从政府外部来看，积极发展行业协会、市场组织等多个监管模式，避免政府"一家独大"。最后，坚持信息公开制度。政府监管部门应将监管的对象、监管的措施及监管的结果等方式向社会公开，接受社会和群众监督。

三、发挥行业协会自律监管作用

我国目前已经成立了多个房地产经纪行业协会。2004年成立的"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，是一个全国性的房地产经纪行业协会。此外，北京、上海、广州、深圳、成都等房地产经纪发达地区也都成立了本地方的房地产经纪协会。但是，这些协会大部分依附于当地政府，权力也由政府授权，而不是由由成员约定，这使得行业协会的自律监管作用大打折扣。因此，行业协会要在政府放权的前提下行业协会成员间要认识到自己的主人翁地位，自觉按照成员间的协议办事，提高行业的自律监管。

四、提高房地产经纪的准入制度

市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，是政府监管的第一环节。

市场准入制度规定市场交易主体进入市场必须具备一定的条件，遵守一定的程序。建立和完善房地产经纪机构建立制度和房地产经纪人资格取得制度是国家对房地产经纪业监管的第一环节，是保证我国房地产业健康有序发展的前提和保障。

建立专门的房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的前提。房地产经纪机构的设立除应当符合我国《公司法》、《合伙企业法》等基本法的规定以外，还要符合我国《城市房地产管理法》关于设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，如有自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有足够数量的专业人员及法律、行政法规规定的其他条件。相关部门同时可以建立等级划分制度，将存在经营规模小、整体素质差、无证经营、私设分支机构的房地产经纪机构排除在外，提高行业的整体质量。

在房地产经纪人资格取得制度上，我国借鉴了欧美国家的做法。目前我国对经纪人资格取得主要依靠要求相关申请人员参加考试并考核，对合格者核发资格证书的资格准入监管制度。建立严格的准入制度，有利于在源头上把握从业资格者的素质，提高行业的整体服务水平。

从目前来看，我国尚未建立房地产经纪从业人员禁入制度，只对准入制度进行了严格监管，缺乏从业后的约束机制。因此我们要按照《行政许可法》及相关法律法规的规定，仿效其它资格取得制度，建立一套从取得到退出的完善的监管机制。完善的激励机制和惩罚措施有利于培养一批专业知识扎实、具备良好职业道德房地产经纪从业人员，有利于维护房地产市场的平稳发展。

五、加大信息披露制度与告知制度的行业监管

在现实交易中，房地产经纪机构主要通过挂牌公示的方式来履行其信息披露制度与告知制度的义务。监管主体要按照其行业自身运作模式及特点进行监管，主要包括以下几个方面：一、首先应当确认从业机构和从业人员是否按照《房地产经纪执业规则》合法取得相关的职业资格；二、从业机构和从业人员与委托人签订委托合同后，是否如实、准确的了房源、客源信息，是否存在虚假、欺瞒现象；三、经纪机构和从业人员作为交易双方的中介，是否有主动或帮助欺瞒交易相对方现象的发生；四、经纪机构和从业人员是否有利用便利，低价买入高价卖出，牟取非法利益的现象；五、是否有利用哄抬价格或内部认购等营销手段，造成交易双方误解市场的现象；六、是否有泄漏或出卖其利用中介身份获取的商业机密或者其他方式获取的交易相对方的秘密，牟取不益的现象。监管机构应当对其管辖范围内的经纪机构和经纪人员进行全方位的监管，建立激励机制和惩罚措施，对违反法律法规规定的进行惩罚。

借鉴国外经验，建立营业保证金制度。当发生经纪机构和从业人员存在欺瞒、欺诈消费者，损害消费者合法权益现象出现时，营业保证金可以作为一种救济手段，保护消费者合法权益。

六、加大对行业交易资金和交易佣金的监管

我国监管部门已经注意到了中介机构交易资金混乱的问题。2006年的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中就要求中介机构通过专业账户进行交易结算。但是从目前来看还存在很多中介机构仍然利用买卖双方的交易时间差，采用"拆东墙，补西墙"非法对资金进行挪用。究其原因主要是因为专业账户流转手续费较高，监管不到位造成的。要解决这一问题，应当要从一下三个方面解决：（1）政府强制要求建立专业账户，要求经纪机构交易资金必须从专业账户划转。同时降低流转手续费和流转程序，降低流转成本；（2）政府应当联合银行对专业账户进行监管，建立专业具体的监管措施，严防监管漏洞；（3）加强专业账户的宣传力度。

我国对房地产经纪佣金的监管部门是价格主管部门，主要通过确立收费标准、收费条件来进行监管。从我国目前的监管现状来看，监管的方针政策和收费标准核定等主要由国务院价格部门制定，而收费的具体标准一般则由省级政府或者省级价格主管部门执行。针对目前房地产经纪市场存在的收费混乱、收费与服务不对称的现象，笔者认为对于房地产经纪业可以实行政府指导价，而指导价的形成应当是政府与经纪机构协商确认的价格，此指导价可以有上下浮动的自由空间便于经纪机构与委托人自由协商服务水平与确认收费的具体价格。经纪机构应当明码标价，拒绝价格欺诈，接受委托人和社会的监督。

参考文献：

【1】周楠生：《试论我国房地产经纪的法律调整》，载《广东社会科学》，1996年第5期。

【2】参见吴弘、胡伟著：《市场监管法论--市场监管法的基础理论与基本制度》，北京大学出版社2006年1月版。