项目投资分析方法大全11篇

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Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中图分类号： F830.59文献标识码：A 文章编号：

投资估算是在对项目的建设规模、产品技术方案、选址方案、工程建设方案及项目进度计划等深入研究并基本确定的基础上，对建设项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。投资估算是进行投资决策和制定项目融资方案的依据，是进行项目经济评价的基础。一个项目需要投资多少钱？是业主最关心的事。因此，如何正确估算建设项目的各项投资，是项目业主和项目管理人员应掌握的重要内容。

1建设项目总投资的构成

项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。

1.1建设投资：

建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。建设投资包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费用。

1.1.1工程费用：

工程费用包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费。

1.1.2工程建设其他费用：

工程建设其他费用包括：建设用地费用、与项目建设有关的费用、与项目运营有关的费用。

1.1.3预备费用：

预备费用包括：基本预备费、涨价预备费。

1.2建设期利息

1.3流动资金

2建设项目投资估算的要求与依据

2.1、投资估算应达到以下要求：

2.1.1估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围及确定的各项工程建设内容相一致。

2.1.2估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，实事求是，数字真实。

2.1.3估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。

2.1.4估算的准确度应能满足建设项目决策不同阶段的要求。投资机会研究阶段误差率应在±30%以内；初步可行性研究阶段误差率应在±20%以内；可行性研究阶段和项目评估阶段误差率应在±10%以内。

2.2投资估算的依据

2.2.1 专门机构的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。

2.2.2专门机构的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构的物价指数。

2.2.3 部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。

2.2.4拟建项目所需设备、材料的市场价格。

2.2.5拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。

2.3投资估算的作用

2.3.1投资估算是投资决策的依据；

2.3.2投资估算是制定项目融资方案的依据；

2.3.3投资估算是进行项目经济评价的基础；

2.3.4投资估算是编制初步设计概算的依据。

3建设投资的具体估算方法

具体估算方法是运用建设投资分类估算法对构成建设投资的六类投资进行估算：即建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费，分类进行估算。

3.1.建筑工程费估算

建筑工程费估算一般采用单位建筑工程投资估算法和单位实物工程量投资估算法，在缺乏可参考的估算指标，或者建筑工程费占建设投资比例较大的项目，可采用概算指标投资估算法。上述三种估算方法的特点：前两种方法比较简单，后一种方法要以较为详细的工程资料为基础，工作量较大。实际工作中可根据具体条件和要求选用。本文重点介绍单位建筑工程投资估算法，一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）投资，乘以相应的建筑工程总量计算建筑工程费。

3.2设备购置费估算

3.2.1.国内设备购置费=设备原价+运杂费；

3.2.2.进口设备购置费=设备货价+从属费用+运杂费；

3.2.3.工器具及生产家具购置费=第一套工卡模具、器具费用+生产用家具购置费。

3.3安装工程费估算

安装工程费一般包括：各种需要安装的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费用，各专业工程的管道、管线、电缆等以及设备和管道的保温、绝缘、防腐的材料费和安装费。安装工程费估算通常是根据行业或专门机构的安装工程定额取费标准进行估算，具体计算公式为：

3.3.1安装工程费=设备原价×安装费费率；

3.3.2安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标；

3.3.3安装工程费=安装实物工程量总量×每单位安装实物工程量费用指标。

根据以上分项估算，可汇总形成项目的工程费用：

即：工程费用=建筑工程费+设备购置费+安装工程费

3.4工程建设其他费用估算

在工程费的基础上估算工程建设其他费用。

3.4.1建设用地费用（按照地价和国家有关规定估算）：

包括： 建设用地购置费、土地契税、土地管理费。

3.4.2与项目建设有关的费用

包括：建设管理费（含项目管理费）、可行性研究费、工程监理费、勘察设计费、造价咨询费、环境影响评价费、城市建设配套费、场地准备及临时设施费、其他各项工程交费（招标、面积测绘、测量放线、劳保统筹、质检手续、图纸审查、规划定点等项费用）、市政公用设施建设及绿化补偿费。

3.4.3与项目运营有关的费用

销售费用（按照项目的具置和销售时间、参考同类楼盘的销售费用确定）。

4建设期利息估算

4.1进行建设期利息估算必须先完成以下工作：

根据建设投资估算及其项目的总进度计划分析，制订分年投资计划；

确定项目资本金（注册资本）数额及分年投入计划；

确定项目债务资金的筹资方式及 债务资金成本率（银行、债卷利率及发行手续费率等）。

4.2建设期利息的估算方法

估算建设期利息应按有效利率计息。在建设期内如能按期支付利息，应按单利计算；在建设期内如不支付利息，应按复利计息。估算时分年计算、累计求和；本案例按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算，其计算公式为：

式中 Q――建设期利息；

Pt-i ―― 按单利计息，建设期第t-i年末借款累计；按复利计息，建设期第t-i年末借款本息累计；

At――建设期第t年借款额；

i――借款年利率

t――年份

5流动资金估算

项目的的流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，包括生产原料、燃料、动力费用等；做为房地产投资项目的主要经营形式是销售、出租管理等费用，销售费用已经在工程建设其他费用中进行估算，因此不再计算流动资金。

6建设项目投资估算案例分析

例：济南市西部某房地产开发项目，规划总用地面积12万，规划总建筑面积16万，其中：住宅面积12万（带电梯小高层5万，多层7万），配套用房0.2万；地下建筑面积3.8万（储藏室面积1万，车库面积2.6万，其他配套0.2万）；地上可销售面积11.9万，地下可销售面积3.6万。已知土地价格70万元/亩（人民币），预计项目建设期为3年，分年的工程费用比例为第一年30%；第二年40%，第三年30%，预计建设期内材料、设备、人工等上涨价格指数为4%；本项目开发商计划贷款30000万元人民币（贷款利率5%），建设期每年分别贷款10000万元，其余投资为自筹，按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算建设期利息。

7建设期贷款利息估算

第一年贷款利息==（10000÷2）*5%=250万元

第二年贷款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5万元

第三年贷款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6万元

建设期贷款利息总值=250+762.5+1300.6=2313.1万元

8编制项目总投资分年度使用计划表，进行投资分析

根据估算：项目总投资费用为：54638万元。按照项目总投资分年度使用计划表，开发商第一年投资18615万元（贷款10000万元，需自筹8615万元）；第二年投资19602万元（贷款10000万元，需自筹9602万元）；第一年投资16420万元（贷款10000万元，需自筹6420万元）。

参考文献：

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房地产开发项目的投资控制，需要相关人员根据科学的技术原理，科学的计价方法计价依据，在房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段进行造价方面的控制管理，利用好房地产开发项目投资控制己有的经验，进行工程开发成本的减低，然后提供房地产开发商的投资效益。

1 房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析

1.1 房地产开发项目的投资组成

房地产开发项目投资大体上可以分成两种：一种是动态的投资部分，另一种是静态的投资部分。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成；动态投资部分是房地产开发项目的建设期内，由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策（建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动）带来的建筑资金增加的部分共同构成。

1.2 影响房地产开发项目投资的因素

影响房地产开发项目投资的因素有很多，例如资源耗用量以及价格方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求，进行的两个方面的工作，这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗，产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资.资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素，资源价格可以通过物资采购来控制。

2 房地产开发项目投资控制的策略初探

2.1 可行性研究阶段

房地产可行性研究阶段有土地评价以及市场分析两个阶段。市场分析的方式是委托专业市场部门分析或者开发商进行自主分析，它的流程有市场预测、市场调查、营销战略，这些都可以影响房地产开发项目的功能、规模、定位情况。土地评价阶段需要开发商考虑到产品的投资估算以及销售价格，测算出土地的最大化成本，然后进行决策投资，在这个阶段里进行房地产开发投资项目的估算控制需要保持15%左右的估算误差，使房地产开发商能够根据现有的工程编制来完成指标的估算工作，打造项目造价的信息数据平台，让有丰富经验的估算人员对项目进行估算，保持项目投资估算有个正确的值。

2.2 决策阶段的投资控制策略

决策阶段，需要把握客观性、科学性，加强投资方案研究，根据项目实际情况，进行多个方案的比选，利用博弈论思想DEA方法、AHP方法来促进项目的投资决策。例如，在项目的规模进行确定或者在项目的最优产量进行确定时，不能仅仅靠定性的分析，还可以建立一个博弈模型，提高决策的质量，使投资得到客观控制效果。优化方案，简化建设流程，合理选用设备，给项目节约大量资金。

2.3 设计阶段的投资控制策略

在房地产设计阶段的投资控制主要有四个阶段的设计：施工图纸设计、初步设计、方案设计、总体规划设计，然后对施工图预算、总概算进行初步设计。在设计阶段需把项目的投资估算当成控制依据，当初步设计的总概算大于项目的投资估算时，需要对原因进行分析，评价。在项目的初步设计完成后，需要对整个房产地开发项目的总概算进行编制，然后审定出投资概算标准。①需要根据招标方式选择设计单位以及设计方案，在设计单位这一块需要优先考虑到设计质量，然后再去考虑设计成本；②要根据合同条款里面所需的设备材料消耗量，推广限额设计以及标准设计；③要借助于动态费用计算法、多指标对比法，评选出总体的规划设计方案，结合好价值工程优化设计选定的方案计划；④需要创新设计理念，提高产品的附加值，增大房地产楼盘的卖点；⑤需要有审图中心和成本控制中心，对房地产设计深度进行严格控制，评审设计出符合质量要求的项目策划方案，尽量减少在施工阶段的变更设计。

2.4 采购阶段的投资控制

项目在采购阶段的投资控制需要在施工图纸完成后，在咨询服务采办过程。土建工程采办过程，对项目投资进行控制，把施工图纸的预算当成上限来控制。考虑到设计阶段既定的材料消耗量，对采购阶段采用以下控制策略：①要合理的编制计划，划分好招标批次以及招标批量，使项目的财务成本得到有效降低。②进一步完善招标制度，做到公平性、公正性的原则，制定出合理的评标方法。③控制好采购价格，培养合同谈判的能力，优化房地产项目的合同条款，使合同风险得到有效转移。④建立动态的符号市场价格的数据库，对材料的市场价格进行长期的预测研究，使合同谈判有个充足的力量支持。

2.5 合同实施阶段的投资控制策略

当项目产生变更时，就会带来工程投资的变化，有些工程项目可以还会影响到工期目标、质量目标，以及项目功能目标的调整。①是预测成本以及评价经济效益，然后进行设计方面的变更；②需要建立严格的变更审批程序，避免设计变更变的很随意，让不需要的设计变更变的更加合法化、合理化、在这个过程中还要加强工程变更文档的管理工作以及工程变更的监督跟踪工作；③需要把工程监理单位的应有效用发挥出来，考虑到房地产开发项目施工的实际情况，正确估计出房地产开发项目的工期以及费用，然后协调好房地产开发项目变更带来的相关事项，跟踪监督房地产开发项目的变更情况，进行有效的控制掌握；④房地产开发商需要对工程的签证索赔做到既定的标准，防止签证代表情况的发生，还要根据合同的判决情况进行承包商的索赔工作。

2.6 竣工验收时的投资控制策略

当项目到了竣工验收阶段时，需要把“项目结算”当成房地产投资控制的核心内容，即根据房地产开发项目签订的合同来结算审核房地产项目。房地产项目的合同双方根据合同既定的约定，结合好工程变更、竣工图纸、签证等一系列竣工资料，复核、计算出房地产开发项目产生变动的工程量，、根据有关文件规定以及合同来核实综合单价以及材料价格。然后计算出房地产开发项目的投资，对房地产工程结算文件的数据信息进行结算核对。虽然竣工验收时的投资控制不会对房地产开发项目投资方面带来很大的影响，但竣工验收时的投资控制可以给房地产开发商以后进行相似项目开发时带来有效的数据信息支持。

3 结束语

房地产属于资金比较密集的产业，对房地产开发项目进行投资控制，需要在房地产开发项目的投资决策阶段、发包阶、段设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段分别进行投资限额管理控制，使投资限额出现的偏差能够得到及时有效的纠正，保证房地产开发项目投.资控制既定目标的实现，本文先是论述了房地产开发项目投资的组成以及影响房地产开发项目投资控制的几个因素，然后从几个方面提出了房地产开发项目投资控制的策略。

参考文献

[l]陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑，2009（06）.

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我们所说的风险是指经济活动中可能的不确定性的损失。投资项目的风险就是指，因为这种不确定性的存在，造成项目实施后偏离预期结果而造成重大损失的可能性。政府在执行经济职能的过程中，会进行一些项目的投资，而这些项目投资在市场经济条件下，是可能存在风险的，因此，必须要进行政府投资项目的风险分析。也就是要通过各自渠道，对所有可能对该政府项目的造成风险因素进行识别分、估计、评价以便能够正确的提出规避风险的对策，进可能的降低或者避免风险损失。通常来说，政府投资项目的风险分析过程分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价。

一、风险辨识

对影响项目的风险因素进行识别就是风险辨识，其是风险分析的基础。风险辨识主要的任务就是：找出风险因素，定性判别风险的性质、风险因素的主次程度以及分析风险因素之间的相关层次等。基本的思路是：先判别影响项目的主要风险因素，再对主要风险因素进行分解，最后完成影响项目的风险因素层次结构图。

（一）风险辨识涉及的主要风险因素

项目风险研究中涉及的主要风险因素主要有：市场风险、工程风险、投资风险、技术风险、政策风险、财务风险等。与一般投资项目有所区别的是，通常来说政府投资项目的产品或服务周期都很长，从需求上看，很稳定，不过通常要受较大的政策风险，如果存在地区间争上项目的现状，就很可能会造成项目能力的闲置。

因此，在政府投资项目中，因为项目大且复杂，而造成的投资超预算、工期延长等情况较为普遍。对政府项目建设和产生的效益盲目乐观，是当前具有普遍性的规律。政府的相关部分，往往是需要通过追加前期投资，延长工期、对前期效益折减等办法，来尽量减少项目决策的失误和风险。

（二）主要风险因素的层次分析

由于政府投资项目通常都具有投资规模大、建设周期长、不确定因素多等特点，因此，项目在运作过程中也会存在多种风险，并且这些风险因素之间往往会形成错综复杂的关系，显示出风险的多样性和多层次性。

（三）风险辨识的方法

通常情况下风险辨识是通过专家调查法来完成的，主要是由风险分析人员与项目规划、设计人员及有关专家一起协作完成。通过专家调查法的形式，主要是为了能够发挥专家专业方面的理论与丰富的实践经验，在结合调查、比较、讨论等方法，分析判断项目所有可能存在的风险因素，并最终确定影响项目的主要风险因素，最后再完成研究项目风险因素的层次关系。当然，要强调的是所聘请的专家必须是熟悉该行业和所评估的风险因素，同时必须能够做到客观公正，专家调查法的具体操作形式主要有智暴法和德尔菲法等。

二、风险估计

风险估计是在完成风险因素识别之后，定量判别各种风险因素在一定时间内发生的几率，以及其可能带来损失的严重程度，并准确的确定风险因素概率分布。

（一）风险因素概率分布

主观概率和客观概率，是测定风险因素发生概率风险估计中风险发生的概率的两种方法。基于人们主观上对某一风险因素发生可能性的判断值，用0-l的数据来描述，就是主观概率。其基本前提是，判定者必须掌握的大量信息和经验。相反，客观概率主要是根据大量试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，其主要依赖大量的试验数据作支持。

（二）风险因素影响程度

只有对风险因素的影响程度进行有效的划分，才能准确的确定风险因素的概率分布。一般可以不把风险因素的影响程度分为几个层次，如极小、小、一般、大、极大五个层次然后据此让专家评估打分。

（三）风险因素概率分布

确定该风险因素对项目影响程度不同情况下发生的可能性，就是确定风险因素概率分布。其是一种非常直观的表现形式，能够清晰的反映出风险因素对项目影响程度的最可能值和可能变动情况。要客观的确定子项风险因素概率分布，首先就必须要完成风险因素发生概率和风险因素影响程度的有效划分，然后再由相应的专家打分法评定。

（四）风险估计方法

突出重点和全面周详的科学计算是风险估计应遵循的基本原则。在通过专家调查打分法确定子项风险因素的概率分布后，组织进行统计运算。在运算中可能运用到的数学方法有：层次分析法、CIM模型法和蒙特卡罗模拟法等。

（1）专家调查打分法。从本质上看，专家调查打分法与上述风险辨识中所用专家调查法是一样的，区别在于这里的专家打分处涉及定量估计，需要专家进行定量判断，然后在完成相关项目的打分。子项风险因素的概率分布，一般是通过区分风险因素的变化区间，由专家判断风险因素在不同区间变化的可能性，然后对专家意见进行统计而得出的。

（2）层次分析法。层次分析法利用定性与定量相结合的多准则决策进行分析的方法。它可以将一个很复杂的问题，通过有序的递阶层次结构表示出来，然后再逐层计算每一层的组合权，最后求出目标层的综合结果。层次分析法在有明显层次的风险因素进行综合风险估计上，有着显著的效果。把各子项风险因素权重与子项风险概率分析加权叠加，进而求得项目的综合风险概率分布，是其在风险分析中运用的核心思想。

层次分析法不仅能够可通过判断矩阵处理同一层次风险因素的不同权重问题，还能够通过一致性检验来判断，原始评定的风险因素是否合理，这一点对建立在主观打分基础上的风险估计显得特别的重要。

（3）蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗法也可以称为随机模拟法或者统计试验法。这种方法主要是通过对随机变量进行统计试验和随机模拟，然后采用与求解数学、物理以及工程技术等有关问题的近似的数学求解方法。因为，这种方法可以在随机模式下，模拟各变量之间的较复杂的，同时很难用解析方法来求解的动态关系，而在风险分析中涉及的各风险因素，也同样具有复杂的随机变化和不确定现象，所以，这种方法在风险估计中有着重要的意义。

三、风险评价

建立风险评价指标体系和评价标准不是一成不变的，而是要根据不同类型项目的特点和项目的不同环境来决定。最基本的原则就是根据风险因素对投资项目影响程度的大小，做出风险评价的判别标准。比如说，我们可以把风险影响程度划分为9个等级、4个层次：l-2级表示较小风险，不会对项目可行性造成影响；3-4级表示一般风险，尽管不会影响到项目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6级表示较大风险，表示风险影响大，但其影响程度还在项目可承受范围内；7-9级为严重风险，通常指两种情况，一是风险影响很大，项目由可行变为不可行，二是风险影响虽大，采取足够的防范措施后项目还可接受。

在建立评价标准的基础上，根据风险估计的统计结果，就可以判别项目的综合风险大小及影响项目成败的最为关键的风险因素。

四、结语

总之，在市场经济条件下，政府投资项目面临着较大的风险，政府相关部门只有对项目存在的风险进行分析，找出影响项目的风险因素，特别是主要风险因素，才能对风险进行有效的估计，最后在采取跟着统计方法，对项目的风险程度进行科学的判定，为项目的运行奠定好基础，保证项目的安全运行。

参考文献

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项目投资决策需要考虑很多不确定的影响因素，选用单项财务指标进行评价，其本身都有一定的片面性，根据不同的指标值来决策有可能会得出不同的结果。综合考虑财务因素和非财务因素，对项目进行综合评价能够选择那些最优的项目方案。本文尝试应用灰色模糊综合评价方法进行项目投资决策分析。

一、灰色模糊综合评价的特点和方法综述

项目投资决策领域中普遍存在不确定性决策问题，不确定性主要有：一个是主观不确定性，即人的思维模糊性；另一个是信息不完全、不充分所造成的客观不确定性，即灰性。在一个信息不完全的问题中，往往存在许多模糊的因素；具有模糊因素的一个问题可能不具备完全充分的数据与信息。灰色是量的概念，模糊是质的范畴。因此用灰色模糊概念来探讨项目投资决策问题，能够更好地构建具有柔性的决策模型，且使决策结果更加接近实际。

许多学者对灰色模糊综合评价进行了研究，笔者归纳分析主要有以下几种方法:(1)用灰色关联分析选定评定因素，确定权重集，进行模糊综合评判;（2）运用灰色系统理论确定评估灰类，计算灰色评估系数，得出灰色评估权向量和矩阵，依据模糊数学理论形成评判矩阵，进行模糊评价;（3）将评价对象的模糊综合评判结果矩阵视为比较数列，计算各个比较数列和各参考数列的灰色关联度，根据关联度大小对评价对象进行优劣排序;（4）使用模糊综合评判和灰色关联综合评价法，分别进行评判，然后再将结果进行综合集成;（5）用模糊数学中的广义距离来表示参考序列和比较序列的差异程度，然后用灰色关联分析法进行综合评判;（6）根据灰色理论的差异信息原理，构造灰色隶属度算子，形成新的模糊隶属度矩阵，然后进行模糊综合评判;(7)以灰色模糊关系为基础，将隶属度和灰度综合到评判过程中，进行灰色模糊综合评判;（8)根据灰色模糊数学理论，用区间数来表示隶属度，并将隶属度和灰度综合起来，建立区间数灰色模糊综合评判数学模型，进行评价;（9）使用灰色关联系数法构建模糊评判矩阵，然后再进行模糊综合评判。

基于灰色关联分析的模糊综合评价法，方法简便，易于操作。综合考虑项目投资指标的特点，本文采用此法进行投资决策分析。

二、灰色模糊综合评价的数学模型的建立

1.建立综合评价的因素集。因素集是以影响评价对象的各种因素为元素所组成的一个普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影响评价对象的第i个因素。

2.确定因素权向量。评价工作中，各因素的重要程度有所不同，为此，给各因素ui（i=1, 2，…，m）确定一个权重ai(i=1,2，…，m)，各因素的权重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色关联分析的模糊关系矩阵

(1)确定比较数列（评价对象）和参考数列（评价标准）设评价对象为m个，评价指标为n个，则比较数列为

用矩阵形式可表示为：

式中（1）

为第i个方案的第k个指标的评价值；取每个指标的最佳值为参考数列的实体，则有参考数列

式中

(2)指标值的规范化处理要确定数列的灰关联系数，需要对数据列进行生成处理。对时间序列数据的处理，常用的处理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，区间值化等。对于非时间序列的数据不存在运算关系，采用指标区间值化，归一化，标准化等处理方法。本文采用规范化公式：

（2）

利用(2)式对(1)式进行规范化处理

(3)确定灰关联系数

其中:是分辨系数,且，通常取为0.5

以几何意义来讲，关联系数与隶属度是相似的，于是可得模糊关系矩阵[9]

(4)建立综合评价模型。确定R 、A之后，通过模糊变换将u上的模糊向量A变为v上的模糊向量B，即:

其中，“・”称为广义模糊综合评价合成算子有无穷多种，但实际中经常采用的有几种，本文根据具体情况采用加权平均法，上式即为综合评价模型。

(5)模糊评价。根据各个因素在评判集上的隶属度。得到评判指标之后，便可根据最大隶属原则选择最大评判指标max bj所相对应的方案为评判结果。

三、应用

某工程有以下四种方案,现使用灰色模糊综合评价进行分析

1.选择评价指标，建立评价指标集。根据具体情况，选择总投资额、投资回收期、期望净现值、内部收益率、环境影响评价作为评价指标，组成评价指标集。

2.确定权重。根据德尔菲法，由专家确定各指标权重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.确定最有指标集，构造初始矩阵并规范化

4.计算灰色关联系数并建立灰色模糊关系矩阵

5.模糊评价

由前面求得的A、R,根据B=A・R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的评价值分别为0.4555，0.758，0.793，0.375。根据最大隶属原则，方案3为最优方案。

四、结论

灰色模糊综合评价模型及其算法，具有严密的数学逻辑推理，方法简便易行，应用于项目投资决策分析具有较高的实践价值。

参考文献：

[1]吴红华:灾害损失评估的灰色模糊综合方法[J].自然灾害学报，2005（4）

[2]徐维祥张全寿:一种基于灰色理论和模糊数学的综合集成算法[J].系统工程理论与实践，2001（4）

[3]张辉高德利:基于模糊数学和灰色理论的多层次综合评价方法及应用[J].数学的实践与认识，2008（2）

[4]吕钱英黄霞邱淑芳:基于模糊数学和灰色理论的环境质量评价研究进展[J].江西科学，2008(4)

[5]于志鹏陆愈实:模糊灰色关联法在分析安全投资因素与效益关系中的应用[J].中国安全科学学,2007（3）

[6]陈光:模糊灰色在安全评价中的应用[J].矿业安全与环保，2006（2）

[7]卜广志张宇文:基于灰色模糊关系的灰色模糊综合评判[J].系统工程理论与实践，2002（4）

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中图分类号：C32 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01

一、引言

投资项目后评价是项目生命周期中不可或缺的重要环节，是对项目的立项决策、建设目标、设计施工、竣工验收、生产经营全过程所进行的系统综合分析和对项目产生的财务、经济、社会和环境等方面的效益与影响及其持续性所进行的客观全面的再评价，通过分析和评价、吸取项目的经验和教训，为后续项目的建设提供参考。本文以某产能区块一次、二次加密及聚合物驱项目后评价为例，从工程项目后评价的内容着手，对其进行系统分析研究，对投资项目后评价中数据资料、预测资料、等级资料的统计方法的选择进行了分析，给出了投资项目后评价中各类统计资料的适用统计方法。

二、统计分析方法概述

统计类型根据数据类型，可分为计数资料、预测资料、等级资料三种统计类型，对于每种类型均有相应的统计方法。

（一）计数资料的统计方法

计数资料是将大量的定量指标进行统计归类，计数资料的统计方法主要针对四格表和R×C表进行归类分析，所谓R×C表可以分为双向无序，单向有序、双向有序属性相同和双向有序属性不同四类，不同类的行列表根据其研究目的，其选择方法也不一样。

（二）测资料的统计方法

分析预测资料的统计分析方法可分为参数检验法和非参数检验法。参数检验法主要为t检验和方差分析F检验等，非参数检验法主要包括秩和检验等。t检验主要是将已有的前段实际数据与预测数据进行直观对比，根据数据规律进行重新预测，得出更加准确的结论。F检验是将已有的前段实际数据与预测数据进行方差分析对比，矫正进行重新预测，得出更加准确的结论。

（三）等级资料的统计方法

等级资料是对性质和类别的等级进行分组，再清点每组观察单位个数所得到的资料。在临床医学资料中，常遇到一些定性指标，如临床疗效的评价、疾病的临床分期、病症严重程度的临床分级等，对这些指标常采用分成若干个等级然后分类计数的办法来解决它的量化问题，这样的资料统计上称为等级资料。

三、项目后评价中统计分析法应用分析

项目后评价资料丰富且错综复杂，要想做到合理选用统计分析方法并非易事。对于同一个资料，若选择不同的统计分析方法处理，有时其结论是截然不同的。项目后评价中正确选择统计方法的依据是：第一，根据研究目的，确定数据特征，正确判断统计资料所对应的类型（预测、计数和等级资料）；第二，根据相应的数据类型，选择合适的统计方法进行数据分析；第三，还要根据专业知识与资料的实际情况，结合统计学原则，灵活地选择统计分析方法。

在某产能区块一次、二次加密及聚合物驱投资项目后评价中，有很多情况应采用计数资料的统计方法将大量的定量指标进行统计归类，从而发现其中的规律，为后评价得出正确的评价结果。包括如“项目主要目标实现情况评价表”、“储量变化情况表”、“ 开发方案设计指标评价表”、“地层压力情况统计表”、“ 钻井液参数设计数据表”、“ 各种石英砂性能指标”、“水、聚驱排量相当抽油机和螺杆泵经济评价统计表”、“新钻开发井投资变动情况表”等等。

对水、聚驱投产的205口油井的产液、产油、泵径、泵效、载荷利用率等计数资料进行统计分析，利用单向有序R×C表进行统计，统计如下：

根据R×C表的统计，聚驱区块抽油机井，预测平均单井初期产液74.54t/d，实际初期平均单井日产液80.68t，日产油6.33t，综合含水92.15%，平均泵效65.16%。载荷利用率为36.04%，扭矩利用率为51.83%；水驱区块抽油机井，预测平均单井初期产液22.3t/d，实际初期平均单井日产液27.52t，日产油4.24t，综合含水84.6%，载荷利用率为49.55%，扭矩利用率为58.18%，平均泵效47.15%；通过统计表很清楚地发现，所选抽油机型号可以满足生产要求，且为后期增产措施实施后可以达到的最高产量留有余地。

四、结论

（1）投资项目后评价数据纷繁复杂，首先应对这些数据资料归类整理，认清那些是计数数据、哪些是预测数据、哪些是等级数据，以便选择合适的统计分析方法。

（2）对于定量的实际数据一般应选择计数统计方法，预测性数据一般应用预测对比方法，等级类定性的数据一般应选择等级分类统计方法。

（3）对于不同数据类型，若选择不同的统计分析方法处理，有时其结论是截然不同的。

参考文献：

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房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

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二、经营开发投资项目可行性概述

1.经营开发投资项目可行性分析

经营开发投资项目可行性分析是一项较为成熟的理论，它被广泛应用于多项学科，通过对项目的宏观政策、外部环境及发展预期等进行全面分析，以项目拟建市场前景，确定项目在技术上、经济上是否具有可行性，尽可能的保证项目效果最优化，以辅助决策者做出决策；可行性分析不断完善，并且逐渐被运用在许多领域，尤其是在企业项目决策中，其表现出明显的完整与科学性。随着经济体制不断改革，我国经济建议中也引入了可行性研究，国家出台了相关文件，对经营开发投资项目可行性分析加以规定，以保证决策民主与科学性。

经营开发投资项目可行性分析比较复杂，并且需要消耗大量资金，受外部因素的影响，此时企业开发项目面临具大风险及很多不确定性，在进行投资决策时需要研究项目开发可行性，以得到最佳方案，确定项目潜在风险及未来收益，企业在进行决策时充分吸收可行性分析结果，立项过程以可行性分析报告对各项目的可行性做出评价。

2.经营开发投资项目可行性分析特点

首先，经营开发投资项目可行性分析目的是研究项目是否具有可行性，找到适合企业的项目，而项目的可行性需要从：经济可行性及技术可行性入手分析，即企业当前的经济实力与技术能力是否可以有效实施项目。

其次，经营开发投资项目可行性分析是最基础的准备工作，这是一个项目付诸实施的重要支撑，此时它已不只是寻找实施项目的依据，而是为了项目实施过程中尽可能减少决策失误的工具，成为项目的规划图，对整个项目全过程加以思考。

第三，经营开发投资项目可行性分析并非容易的事，需要相关人员进行市场调查，通过调查结果对整个企业项目因素纳入其中，即对各因素进行详实分析，充分调查形成高质量报告，通过充分调研将理论与实际相结合，提出切实可行性报告。

最后，经营开发投资项目可行性具有鲜明、跨学科特点，它可以通过经济环境及需求预测或者以SWOT分析工具进行准确定位，从财务上进行成本、盈利与风险的大致分析，而这些需要大量数据做为依据，考虑相关政策、主体偏好、技术及市场需求等，这些综合特点难以通过一门学科做好，需要跨学科从多角度进行综合考虑。

三、企业经营开发投资项目可行性分析相关理论及评价标准

1.企业经营开发投资项目可行性分析相关理论

首先，PEST分析模型，对企业宏观因素分析。不同企业具体分析过程存在差异，主要分析：法律环境、经济环境、社会环境及技术环境，它可以判断总体形势被广泛应用。

其次，市场需求理论，经营开发投资项目可行性分析过程中进行需求分析十分重要，因此，其需要一定市场需求理论知识，对项目开发进行评价，它对消费者需求总和进行分析，成为最为详尽的需求理论，阐释了需求决定因素及需求曲线导向；受市场需求受价格、货币收入及消费者偏好及相关替代品的影响。

最后，SWOT分析理论，将企业战略、资源及环境有效结合，对分析项目的优劣势、机会及风险通过矩阵表现出来，将各因素综合分析，最后得出决策需要的信息。该理论分析过程考虑了内部及外部环境，是一个全面性的理论。

2.企业经营开发投资项目可行性评价标准

当前，经营开发投资项目可行性分析已经被广泛应用，其分析过程需要以多种科学进行分析，项目投资在市场经济条件下是否可行，其主要标准包括：

首先，经营开发投资项目可行性分析市场需求，当项目建成后会为社会带来商品，而对于项目投资可行性分析就是根据资料对项目未来需求量及变化情况进行概率性的判断，对需求量进行分析是市场分析，对其的分析结果可以保证项目投入与产出多少，所以，项目规模、质量、方案等都要通过预测拟定的。

其次，经营开发投资项目可行性分析需要确定投资方向后，对资源、布置、工艺等进行方案比较，通过比较后找到最优资源配置的方案，即布置紧凑、技术先进的、最具有竞争优势的投资可靠方案。

最后，经营开发投资项目可行性研究以追求利益最大化为动力源泉，通过对项目价格、周期、投资估算、经济效益分析了解资金投入增值情况，决定项目是否进行深入开发。

四、企业经营开发投资项目可行性分析内容及步骤

1.企业经营开发投资项目可行性分析内容

经营开发投资项目可行性研究阶段分析需要深入细致的划分：

首先，项目的投资机会分析，它是指为企业寻求更加具有价值的投资机会，以项目背景、资源及环境状况等进行调查与分析，找到企业战略规划目标，项目投资机会的分析是最为粗略的分析，它不是项目可行性分析过程中必要内容，如果经营开发投资项目已经拟定，则可以直接进入下一阶段。

其次，经营开发投资项目初步分析，其对项目生命力加以判断，在投资机会基础上，对项目的必要性进行论证，它较投资机会分析更深一步，对项目投资机会正确性加以研究，这一过程需要更多更详细的资料对项目因素进行分析，认证项目实施的价值所在，其是否具有可行性，主要包括：目标定位、需求研究、方案构思及建立初步方案等。

最后，对经营开发投资项目可行性进行详细分析，它是分析过程最为关键的环节，进一步分析以上过程的信息，更深入的进行论证，多角度进行合理性及可行性探讨，提出最终意见，为决策者提供依据，主要内容与初步分析相同，但其范围更大，深度更高，准确度更高。

经营开发投资项目可行性分析基本内容包括：项目概况、市场调查、需求预测、项目规划设计建议、进度安排、投资估算、资金筹措、财务评价、风险分析等。

2.企业经营开发投资项目可行性步骤

经营开发投资项目可行性分析需要专门团队做好研究任务：

第一，确定可行性分析对象及目的，明确项目实施后需要达到的目标，可行性研究需要系统有针对性；

第二，对实施的项目进行现场资料收集与整理，对市场调查与研究。主要调查：投资环境，如：外部环境、经济发展及各种配套设施等；市场状况，如：客户群、行业竞争关系等；在进行资料收集过程中应该关注相关法规政策及短中长期的规划等；

第三，经营开发投资项目最优化选择。根据可行性分析结果及相关数据，对经营开发投资项目资源提出规划方案，由专家对不同方案进行总结，选出最优方案；

第四，对方案进行论证与分析，当方案选择后以技术指标对项目可行性进一步分析，包括：财务、经济、效益等评价，并进行风险评估，如：概率、敏感性分析等；

篇（8）

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

篇（9）

关键词： 层次分析法；地方政府投资项目；决策

Key words： Analytic Hierarchy Process；local government-invested projects；decision-making

中图分类号：F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0003-02

基金项目：本文是江苏省教育厅高校哲学社会科学基金项目《苏北地区公共服务项目风险分担机制研究》（项目编号：2012SJD630006）的阶段性成果。

作者简介：江俊龙（1976-），男，安徽肥东人，淮阴工学院经济管理学院讲师，研究方向为开发投资理论与政策。

0 引言

我国从1978年的经济改革开始，投资体制改革在不断深化。2004年，《国务院关于投资体制改革的决定》（以下简称“决定”）的颁布是一重要里程碑。《决定》中明确了企业的投资主体地位，完善了政府投资体制。界定政府投资范围并合理划分了中央政府和地方政府的投资事权。地方政府的投资主体地位得到明确和巩固。

《决定》中规定，政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，促进欠发达地区的经济和社会发展，推进科技进步和高新技术产业化。因此，地方政府投资项目（以下称“项目”），特别是其中的基本建设项目，一般投资额较大，在推动地区经济发展方面发挥巨大的聚集和拉动作用。

但是，相对于需求而言，资源总是稀缺的。对地方政府投资项目进行合理的评价有利于将有限资源的作用最大化。目前，评价的方法主要有经济计量模型、投入产出模型、系统动力学模型等[1]。这些方法在评价中发挥着重要的作用。遗憾的是，一方面，这些方法对数据的要求较高，当数据不完备时，作用会大打折扣。另一方面，这些方法涉及比较复杂的模型以及相应的软件，操作难度较大。然而，地方政府投资项目时常在较多方面缺乏完整数据，如居民对生活环境的评价。同时，相关软件的欠缺。这就使得以上这些方法在应用中具有其局限性，需要一些更合适的方法。层次分析法就是其中之一。

本文主要探讨如何在地方政府投资项目评价中利用层次分析法。目的是让相关决策人员掌握层次分析法的应用过程及注意事项。

1 层次分析法

层次分析法（Analytic hierarchy process，AHP法）是美国运筹学家沙旦（T.L.Saaty）于20世纪70年代提出的，是一种定性与定量分析相结合的多目标决策分析方法。特别是将决策者的经验判断给予量化，对目标（因素）结构复杂且缺乏必要的数据情况下更为实用[2]。

应用AHP法的思路是：首先根据问题的性质要求，提出一个总目标。然后将问题按层次分解，对同一层次内的各因素通过两两比较的方法确定出相对于上一层目标的各自的权系数，逐层分析直到最后一层，即可求出所有因素相对于总目标的重要性排序[3]。这些层次可以具体分为三类：目标层，只有一个元素，一般是分析问题的预定目标或理想结果；准则层，包含了为实现目标所涉及的中间环节，可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则和子准则；方案层，包括为实现目标可供选择的各种措施、解决方案等[4]。

应用AHP法的主要步骤：第一步，建立层次结构模型。

第二步，标度及判断矩阵。标度，为了使各因素之间进行两两比较得到量化的判断矩阵，引入1～9的标度。见表1。

第三步，权重及特征向量。权重的计算方法有多种，相对比较简单的是规范列平均法。具体步骤是：首先，求出判断矩阵每一列的总和。其次，用判断矩阵的各元素除以其相应列的总和，将所得商组成标准两两比较矩阵。然后，计算出标准两两比较矩阵每一行的平均值，这些平均值就是相应的权重。由这些平均构成的向量便称为权重向量或特征向量。

第四步，判断矩阵的一致性检验。判断矩阵是对各因素两两比较的结果，对于复杂事物来说，两两比较不可能做到判读的完全一致性，而存在估计误差，因此也就得到带有偏差的相对权重向量。误差在一定范围内是可以接受的；但当误差很大时，相对权重向量也就不具有有效性。一致性检验的目的就是判断误差的可接受程度。一致性检验采用的指标是一致性率（CR），其计算公式为：CR=CI/RI。其中CI为一致性指标，RI为修正值。一般规定当CR≤0.1时，判断矩阵的一致性可以接受，否则重新进行两两比较判断。

1）CI的计算步骤。首先，由被检验的判断矩阵乘以其特征向量，所得的向量称为权重和向量。其次，每个权重和向量的分量分别除以对应的特征向量的分量，并计算出算术平均数，记为λmax。最后，利用公式CI=（λmax-n）/（n-1）（n为维数）计算结果。

2）RI主要通过查表获得。常用的如表2所示。

第五步，方案比较。通过以上步骤，可以知道某方案在各准则中的权重向量以及各准则在目标中的权重向量。两向量相乘，即得出该方案的得分。通过各方案得分的比较，即可对方案进行排序。

2 AHP法在地方政府投资项目中的应用

2.1 案例描述 W镇是东部某省的一个相对比较偏僻的小镇。W镇以农业为主，主要农作物为水稻。境内没有大江大河或其分支，主要靠降雨。在50年代曾修建一个水库，是降雨外的主要水源。因为独特的地理环境，境内拥有两处自然风貌的旅游景点，在省内具有较高的知名度。农业收入和旅游业收入是当地居民的主要收入来源。

W镇现任领导基本上都是土生土长的本地人，镇长及书记是从基层一步一步提上来的，对乡土民情十分熟悉，经验丰富。由于资金及编制的限制，镇里近两年仅引进一名旅游管理专业的本科毕业生。目前，进入镇里审核的有三个项目，但是由于各种原因的限制，只能选择其中一个。这三个项目分别是：项目A，建一个主题公园；项目B，建一文化广场；项目C，扩建一个老的水库。镇里成立了以镇长为组长的项目评估小组。

由于镇长及小组成员的经验丰富，同时关于居民感受方面的数据不太容易获得量化数据，所以小组决定选用层次分析法进行项目评价。

2.2 层次结构模型的构建

2.2.1 目标 评估小组认为：任何活动都遵循成本收益原则。即使是政府投资项目也不例外。即，成本收益也有长期和短期之分、经济与非经济之分、可量化与不可量化之分。不同的是，因为镇政府承担着维护W镇的社会稳定、经济发展等多方面的责任，所以镇政府投资的项目应该更关注社会总成本和社会总收益。因此W镇项目评估小组将目标界定为社会净收益（即社会总收益与社会总成本配比后的结果）的最大化。

2.2.2 准则 在建立准则层的时候，评估小组认为：项目自身的财务评价虽然也很重要，但是作为政府投资的项目，其直接或间接的社会影响也很重要。为此，参考发改委与建设部的建设项目评价方法与参数、电话咨询省城知名专家并结合小组的自身知识，评估小组给出了如下4个准则：①项目的财务分析。反映项目自身的财务状况。即项目自身的财务信息。包括净现值、投资回收期、内含报酬率等。②经济总量。反映项目对W镇国民经济总量的贡献，包括增加值、净产值、纯收入、财政收入等。③经济结构。反映项目对W镇经济结构的影响，主要包括三次产业结构、就业结构等。④社会与环境。反映项目对W镇社会与环境的影响，主要包括社会阶层、居住环境等。

2.3 方案的比较及选择

①判断矩阵。通过向专家咨询，结合项目评估小组自身的判断。给出了方案层的4个判断矩阵和准则层的1个判断矩阵。

②权重及特征向量求解。项目在财务分析、经济总量、经济结构、社会与环境、目标的特征向量分别为（0.593，0.341，0.066）T、（0.623，0.137，0.240）T、（0.378，0.157，

0.467）T、（0.123，0.320，0.557）T和（0.126，0.384，0.3，0.191）T。并通过一致性检验。

③计算各项目的得分。项目A=0.593*0.126+0.623*0.384+0.378*0.3+0.123*0.191=0.451；项目B=0.341*0.126+0.137*0.384+0.157*0.3+0.320*0.191=0.204；项目C=0.066*0.126+0.240*0.384+0.467*0.3+0.557*0.191=0.347。项目A的得分最高，所以评估小组决定选择项目A。

3 地方政府投资项目中应用AHP法的注意事项

AHP法可以充分利用经验优势，但是在应用AHP法时，有两个关键环节需要注意。一是准则的确立。因为准则的优劣直接决定了后面的结果，所选的准则应有理论基础和地方实际背景的支撑，不可随意选择。二是判断矩阵的构建。在进行两两比较时，要确保判断的独立性和客观性。不可因为利益的诱惑或非正常的压力做出虚假的判断。

参考文献：

[1]国家发展改革委，建设部.建设项目经济评价方法与参数[M].北京：中国计划出版社，2006.

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1 MOOC与翻转课堂

1.1 MOOC

MOOC是Massive Open Online Courses的英文编写，意为大型开放式网络课程。这种在线教育模式实现了大规模学生同时在线的课程学习。MOOC资源集合了全球最优质的教学资源，任何在线学生一经注册都能实现自我学习，并且取得相应课程的成绩。这种学习的模式依赖于互联网的快速发展与课程的运作平台，如EDX、Udacity、Course等，而我国也与2014年5月8日也首次开通了“爱课程”网中国大学MOOC平台。MOOC将成为未来教育的一部分，是对传统学校的巨大挑战与革新。

1.2 翻转课堂

翻转课堂是将传统的上课方式进行反转的上课模式。传统的教学是课上老师进行理论知识的讲授，课下布置作业。而翻转课堂是在课下进行理论知识的自学与习题练习，课上则进行学生的答疑及知识点的运用、任务操作等。在翻转课堂上，老师的责任是去理解学生的问题和引导学生去运用知识。

翻转课堂增加了学生间的互动与教师与同学间的交流，使得课堂生动有趣，提高学习的效率。翻转课堂最大的特点是能够实现学生的个性化学习，对学习层次不同的学生真正实现了分层教学，每个学生都可以掌控自己的学习进度。学习进度快的学生可以掌握 更加有深度的知识内容，而学习进度慢的学生则可以进行反复的学习并寻求老师和学生的帮助，提高学习效率。

1.3 基于MOOC模式的翻转课堂设计思路

高职院校的学生普遍存在学习兴趣不高、知识接受能力较差的现状。传统的课堂教学不能满足所有学习层次的学生对知识的掌握。而这些学生虽然学习兴趣不高，但思维活跃，创新性较强，喜欢参与课外活动来展现自己的能力。因此枯燥的课堂无法激发这些学生的学习动力。

鉴于高职学生的以上特点，基于MOOC模式的翻转课堂旨在克服传统课堂一刀切的学情，实现可以让学生自我掌控的课下学习平台，并激发学生的学习兴趣，引导学生将所学理论运用于实践。因此，这种模式是借助教学数字平台，构建区域型的校内教学资源网。在此平台上，构建教学资源库，包括课程的理论知识、知识点讲解视频、习题库、案例库、拓展学习资料等。学生可在此平台上进行课下随时随地的自主学习。而课堂的任务主要为答疑解惑、课程重难点分析及讨论、项目任务的实施等。

2 基于MOOC模式的翻转课堂在《房地产投资分析》课程中的探索与实践

2.1 基于工作过程的《房地产投资分析》课程系统化设计（见图1）

《房地产投资分析》以房地产投资分析流程（投资环境及市场分析―产品规划设计―投资估算―销售收入估算―财务分析―不确定性分析及风险分析）为主线，并基于投资分析的工作流程进行了课程三个学习情境的设置：房地产项目静态投资分析、房地产动态投资分析、房地产项目综合投资分析。

情境一以简单房地产开发项目（单一物业类型、一期整体开发的项目）为载体，在项目的投资分析过程中，侧重于对该项目的投资估算、成本利润及静态指标分析，在此情境中不涉及现金流量表的编制和动态指标的计算，故称为“静态”投资分析。

情境二以稍复杂房地产开发项目（两种物业类型、两期开发项目）为载体，在项目的投资分析过程中，要进行项目进度计划的安排，侧重于项目的现金流量分析及相关动态指标计算，故称为“动态”投资分析。

情境三以商住综合项目为载体，其规模中等且多期开发，在此项目的投资分析过程中，将静态分析和动态分析结合起来进行综合项目分析，故称为“综合”投资分析。

三个学习情境由简到难，由简入繁。

2.2 学习情境的实施

学习情境以房地产投资项目为载体，以房地产投资分析流程为主线进行情境任务的分解。在每个情境任务实施时遵循六个步骤（六步法）：资讯―计划―决策―实施―检查―评估。

资讯部分包括房地产投资分析课程的理论知识和项目资料两部分，目的是让学生通过资讯的研读，明确任务的目标及任务操作流程，进行任务操作的理论知识准备和项目资料的预告。

计划及决策是在明确项目的任务目标后进行项目的讨论与分析，制定项目任务操作的时间安排，进行任务步骤的分解与数据准备。在制定计划后进行计划的讨论与改进，最后进行计划的最终决策。

实施与检查是在计划制定的基础上以小组的形式进行任务的操作实施。在实施过程中教师对学生的任务操作实施进度与内容进行检查，指导学生按计划进行或避免学生偏离正确的操作步骤以及检查项目任务成果的正确与否。

最后一个步骤为项目的评估，旨在考察学生四方面的能力：专业能力、方法能力、社会能力和个人能力。评估过程中可采用教师评估、学生评估、组内外互评的方式进行任务的综合评定。

2.3 《房地产投资分析》MOOC平台资源建设

《房地产投资分析》课程的MOOC资源实质上是与六步法中的资讯部分是相呼应的。因此，该课程的MOOC资源包括两部分：课程理论知识和项目任务资料。

2.3.1 《房地产投资分析》理论部分资源建设

项目任务的正确操作依赖于扎实的理论功底。《房地产投资分析》MOOC理论部分包括了课程的理论知识点的讲解、知识点视频的录制以及习题库的建设以及拓展资料的阅读。在理论部分建设时，将微课的思想融入其中，即将理论知识点碎片化，视频单元、习题练习都与此单个知识点相对应，使得理论知识的学习更加条理化与清晰化。学生在进行知识点学习的基础上进行习题的自测，来检验自己的学习效果。

2.3.2 项目资料MOOC平台资源建设

由于课程是以项目为载体的，因此除了理论知识的资源准备外，还包括整套项目任务资料，包括学习指导书、项目任务模板、项目案例分析等。学习指导书是对项目任务目标的说明、任务解读及任务操作步骤的详细说明。任务的模板及相关资料则能够让学生更好的认识任务及操作任务。

2.3.3 MOOC平台的运作模式（见图2）

2.4 翻转课堂模式

课堂的主要任务主要针对学生在MOOC平台上提出的重点、难点问题进行解答;针对各组讨论的任务操作计划进行检查、纠错及更正;对学生项目的任务操作过程进行检查及问题解决，根据学生任务操作的好坏进行过程评价，即课堂包括了六步法的后五个步骤：计划―决策―检查―实施―评估。

以情境一中的地块价值测算为例，学生在课下的MOOC平台进行了市场比较法理论知识的学习及习题检测，初步掌握了地块价值测算的基本方法，并通过阅读地块价值测算的案例分析和任务模板，对将要操作的任务目标及内容有了初步了解。回到课堂，老师首先针对MOOC平台学生提出的疑问进行解答。而后以小组为单位先进行任务实施计划的讨论，然后通过老师的任务计划检查来确定各小组任务实施的方案。在任务实施前，教师针对任务操作的一些关键点组织全班同学进行集中讨论，保证各组同学真正了解任务操作的方法。在任务计划进行决策后，各组进行小组分工开始任务的实施。在任务操作过程中，教师进行小组的个性化指导，对各小组出现的问题进行解答和指导。

3 存在的问题

3.1 自主学习约束力不足

MOOC平台的搭建提供了丰富的教学资源。但由于高职院校学生学习积极主动性较差，学习兴趣不够浓厚，因此不能够主动进行MOOC资源的自主学习。在任务操作时，发现有部分同学对理论部分的学习掌握不够牢固，导致任务操作时举步维艰，难以下手。目前翻转课堂的实践缺乏较有效的约束力。

3.2 课程的过程评价难度较大

MOOC平台的学习效果能够进行系统自我数据统计进行评估。而统计数据的真实性不得而知或存在片面性。比如有的学生在网上进行习题自测时采取作弊手段而导致过关率的虚高。课堂上的过程评价虽然有一定的执行力，但由于学生人数较多，也不可能做到完全的科学的评价。而在任务操作过程中还存在搭便车的现象，小组内有时只依靠一个同学去真正地实施任务，反而导致学习效果不如传统教学。

3.3 课业负担较重，学习压力较大

基于MOOC模式的翻转课堂采用的是学习双轨制。虽然能够实现不同层次学生对知识的把握，但繁重的课下学习和课上任务操作导致部分学生产生抱怨心态。过多的时间投入到任务的自我学习中，而且任务的操作也以理论学习为基础，一旦没有掌握基础理论的学习，可能会导致任务操作的脱节。久而久之，产生厌学情绪甚至抵抗情绪，严重影响学习效果。

4 解决建议

4.1 进行学分机制改革

基于MOOC模式的翻转课堂应采用双轨制考核机制，课下的MOOC平台自学和课上的任务实施成绩分别应该获取相应的学分。此种做法能够很好的促进学生的学习主动性和积极性，对学生来说是一种很好的学习约束机制。此外，还应该进行课程课下和课上课时的合理分配，保证学生有足够的时间进行自主学习，从而提高任务操作的效率。

4.2 引入竞争淘汰机制，促进学习动力

在任务操作时，以小组为单元进行成绩的考评。同时，还要引入组内和组外互评机制。在组内互评时，每个组员都可进行匿名投票。对于平时表现较差、学习不够积极、得分较低的同学采取淘汰制，以此激发学生学习的动力和危机感。另外，还要进行组外互评，加强组与组之间的互相监督，促进组内竞争，给课堂注入活力。

4.3 加强课堂管理，促进小组协作

课堂的管理采用教师管理和同学协助管理的模式进行。教师对小组实施整体管制，布置任务或命令时与组长进行直接的对接，而小组内的管理则由组长直接负责。组长根据教师的指示进行命令的传达与任务的布置，还负责任务的分工与问题的汇总及问题的反映，小组成员则服从于组长的管理。在进行考评时，组长对各个组员的打分占据较大的权重。这种管理模式一方面可以减轻教师的负担，另一方面也能够锻炼学生的管理能力，从而提高课程管理的整体效率。

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关键词 房地产投资 投资分析 投资决策

一、房地产投资

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

三、房地产投资决策

房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。

参考文献:

[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.

[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.