老人住房设计大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇老人住房设计范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

【关键词】老年人；厨房空间；无障碍设计

相关数据显示，截至2011年底，我国60岁及以上的老年人口为1.85亿，是目前世界上唯一一个老年人口过亿的国家。厨房空间设计的重中之重是确保老年人能安全、独立地进行操作活动；其次要省力、高效，使老年人能完成力所能及的家务活动，从而获得自主生活的信心，提高晚年生活的质量，减少老龄化带来的社会负担。

一、老年人的生理、心理特点分析

随着年龄的增加，老年人会出现运动机能、感觉机能、心理机能及情感方面的变化。具体表现在行动方面会变得迟缓，灵活度下降，随着年龄的增加需要借助拐杖、轮椅等辅助工具来完成一些活动；感觉机能方面体现在视觉、听觉、触觉等方面的功能性下降，对周围环境的声、光、气味的变化感知能力下降，不能快速做出应急反应，容易出现烫伤、灼伤、跌倒伤等意外；心理方面体现在老年人记忆力和判断力的降低，自我心理调节能力减弱，情绪波动性大，容易罹患心理疾病；情感方面由于老年人退休后社会参与度降低，单独呆在家中的时间增加，易产生失落感、被遗弃感、孤独感和精神抑郁。

二、厨房的功能性要求

（一）方便原则

老年人在厨房中所进行的活动内容远大于其他室内空间，但是厨房的适老性设计却没有得到相应的重视。在年轻人看来极其轻松的家务活动，由于老年人活动不便而变得困难。所以在考虑厨房布局时，不仅应遵循路线最短原则，还要考虑老年人借助拐杖或轮椅的回旋空间，把厨房布置为L型或U字型比较适合。

厨房内部在安排各种烹饪器具及厨房用品时应紧凑、条理性强，保证老人在合理的空间内方便拿取，灶具、冰箱和洗涤池组成理想的“工作三角形”。此“工作三角形”边长总和应控制在4500~ 6000mm之间，即操作台至煤气灶之间距离为1500，1600mm，操作台至冰箱的距离为1500-1900mm，煤气灶至冰箱的距离为1500-2500mm。老年人所使用的厨房，垃圾桶应设置在洗涤池旁，可以方便老年人就近丢垃圾。从老年人生理变化的规律来看，洗涤池宜采用下部可移动设计，在老人自理生活阶段，做放置杂物之用，当老年人进入借助生活阶段，需要坐着洗漱或使用轮椅时，则移除洗涤池下方物体，以方便腿部的放置。厨房中的橱柜分为低柜和吊柜，老年人取高处的物品不太方便，应尽量在低柜放置经常使用的物品，同时考虑到老年人坐轮椅时的使用状态，低柜的高度不宜低于450mm，同时深度应在250-300mm左右，方便拿取物品的同时避免身体过度前倾发生意外。

（二）安全原则

老年人多数有固定的生活规律，一般有自己做饭的习惯。厨房设计要特别注重老年人取放物体的方便，在尺寸把握方面下部数据以老年妇女弯腰时方便拿取的高度为标准，约为290mm；上部数据以站立时伸手方便拿取的平均高度为标准，最高约为1730mm，避免因突然的高低变化引起眩晕。

厨房门的宽度应不小于900mm(正常情况下多为800mm)，以便于使用轮椅等辅助器械时进出方便；为了减轻门开关的力度，最好使用轻质木门或铝合金门，同时可采用上轨道固定，避免地面出现高度落差，对于地面不得已出现的高度差，其高度应控制在200mm之内，并用小斜面过渡；对于厨房里出现的阳角，尽量做切角和圆角处理，且在1800mm高度以下做弹性护角，避免老年人撞伤，对于提升安全性很有好处。

灶台高度多与操作台面平齐，一般不小于750-800mm，考虑到安全因素，老年住宅里的灶台及燃气热水器不应加任何包裹，炉灶的控制开关应设在前面明显处，方便老年人调节使用。

（三）实用原则

对于老年人，在厨房的造型设计及电器配置方面，应以实用为主要原则。如尽量选择大容量的冰箱，便于老年人存放食品、营养品和药品等；另外在冰箱旁边设置接手台面，方便老人临时放置物品。

在厨房中使用高度合适的中部柜，用于增大厨房的储藏量，便于老人放取物品。洗涤池上方中部高度设置托架，便于放置洗涤后的餐具；炉灶旁设置便于放置调味品、常用炊具等的位置。

老年人使用的厨房考虑到轮椅的使用，操作台下部留空高度不小于650mm，便于放置腿部，同时设置可升降的操作台也可减少老年人的操作强度。炉灶及洗菜池前挡板处可设置扶手，便于乘坐轮椅的老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时加以倚靠，减轻体力消耗。

三、厨房的心理需求

老年人在身体机能衰减的同时，心理方面也容易产生消极情绪，比如失落感、被遗弃感、孤独感和精神抑郁等，一般来说，多数老年人用房面积普遍偏小，在色彩应用上应选择膨胀色，给人宽敞开阔的感觉，从而营造出一种轻松、温馨的心境。

人到晚年，多因眼睛机能的下降，容易出现部分颜色分辨困难，如把黄色与白色、蓝色与黑色混淆，因此应多采用能使人身心愉悦、情绪稳定的色彩搭配，注重情感交流和视觉的舒适性。整体上采用柔和亮色调，如黄色，显得更富丽、丰满，能令人精神振奋，给人一种视觉上的开阔感。厨房家具可以选用乳白、淡黄为主色，搭配一些橙红、橙黄、棕褐等跳跃的颜色点缀其中，尽可能加大色彩的明度和对比度，使家具设备颜色与室内颜色形成反差，提高厨房设备的可辨别度。

灯光设计是营造氛围的重要因素，但对于老年人，厨房的灯光应更强调实用性，老年人对灯光照度的要求比较高，却很难适应亮度的急剧变化，容易造成意外。首先在厨房的天花顶部选用磨砂白炽灯、柔光白炽灯或吸顶灯来增加背景亮度，保证整个空间的光照需求；其次在其他的适当位置设计一些小的射灯和暗藏灯，增加重点部位的重点照明，如操作台和水池上方使用多个点光源，有的抽油烟机本身就带有一些小的射灯，这些灯能比较好的照亮大部分台面；另外在吊柜的底面可以适当的设计一些暗藏灯，这样对台面的操作提供不错的照明。简而言之，应该在厨房中安装一个由不同的灯具和光源组成的多层次的照明系统，这些光源能提供多样的光照效果，提高老年人在厨房中的工作效率。

在灯具光源的选择上，要选择一些显色性能比较好的光源，通常情况下色温为3000K，显色指数在80以上的光源是适合人的心理感受的。这些灯光能比较好的再现食物的颜色，激发人的食欲。同时厨房中经常有二氧化硫等气体，对灯具有一定的腐蚀作用，应选择一些具有三防功能（防尘、防水、防雾）的灯具。同时灯的安装位置要尽量的远离灶台、蒸汽和油烟，降低灯具损坏的可能。

四、结论

当前，在住宅的建筑设计中，还缺少根据老年人的生理、心理特点而进行的专项设计，因此，随着老年人群体的增加，应加大有针对性的设计研究。设计师应根据老年人的特点及其特殊需求，进行功能和造型的融合，设计出符合标准性，又具备交互性的产品，进行“模块化”应用。使适老性设计可根据使用者的不同需求，随时进行调整、组合与扩充，以充分满足不同层面的老年消费者的个性化需求。

注释：

课题：2014年度省高校人文社科项目

课题编号：YS1441

项目类别：青年基金

项目名称：“家庭”养老模式下老年人居住空间

设计的现状与研究

参考文献：

[1][日]财团法人，高龄者住宅财团．老年住宅设计手册[M]．中国建筑工业出版社，2011．

[2]周燕珉，程晓青，林菊英，林婧怡．老年住宅[M]．中国建筑工业出版社，2011．

篇（2）

随着大剂量化疗和造血干细胞移植的进展，中青年急性髓细胞白血病（AML）的完全缓解率和长期无病生存率不断提高，但老年AML患者因年龄大，体质弱，重要脏器储备功能不足，伴随疾病多，对大剂量化疗甚至常规剂量化疗往往不能耐受，缓解率低，化疗相关死亡率高，而小剂量化疗常无效，到目前为止老年AML治疗仍很困难，因此选择合适的治疗方案以提高化疗效果及安全性对老年AML患者至关重要。我院自2009年1月～2012年12月应用斑蝥酸维生素B6注射液联合CAG方案治疗老年AML40例，取得了较满意的效果。

1资料与方法

1.1一般资料 2009年1月～2012年12月在我科住院确诊并完成正规化疗的老年AML患者80例，均经骨髓MICM分型（骨髓细胞学、骨髓染色体、骨髓免疫分型和骨髓融合基因检查）确诊，按FAB分型标准：M16例，M235例，M4 25例，M524例，M64例。其中男46例，女34例；年60～86岁，平均年龄72岁。将上述80例患者按住院顺序排号，以单双号为依据随机分组，单号为斑蝥酸钠维生素B6注射液加化疗组40例，双号为单纯化疗组40例。两组一般资料比较差异无统计学意义（P>0.05），具有可比性。所有病例均为初治，治疗已取得医院伦理委员会许可，并征得患者及家属同意，均签署知情同意书。

1.2方法 两组均采用CAG方案：阿糖胞苷（Ara-c）10 mg/m2，皮下注射q12 h（第1～14d）；阿克拉霉素（Acla）10～14 mg/（m2・d），静脉注射（第1～5d）；粒系集落刺激因子（G-CSF）200 μg/（m2・d），皮下注射（第1～14d）。观察组同时加用斑蝥酸维生素B6注射液40 mL/d，静脉滴注（第1～14d）。

1.3观察指标 每3d查血常规1次，查肝肾功能1次/w，化疗前予骨髓穿刺，化疗结束后14d再行骨髓穿刺（具体视血像恢复情况定）。

1.4疗效评价标准 按《血液病诊断及疗效标准》[1]判定为完全缓解（CR）、部分缓解（PR）、未缓解（NR），总有效率（PM）为CR+PR/n×100%。

1.5统计学方法 采用SPSS 12.00 软件包处理数据，计量资料以（x±s）表示，采用t检验，计数资料比较采用χ2检验，P

2结果

2.1临床疗效 完全缓解率观察组为75.00%，对照组为62.50%，两组差异显著（P

2.2生活质量评分 身体健康、心理健康、社会关系、环境因素等指标均明显好转（P

2.3不良反应 本组观察对象中，2例患者出现肢体轻微脉管炎，改为深静脉置管滴注后未再发生，所有病例均完成了2个疗程的治疗。

3讨论

近年来我国老年人急性白血病（AL）发病率有逐年上升的趋势，而老年人AL 中以AML 为主[2]。老年人的生理特点以及常见的伴随疾病对于白血病的治疗以及在治疗过程中出现的并发症都是不利的，一般CR率低，中位生存期短。化疗是治疗老年人白血病的主要手段之一，虽能有效杀伤肿瘤细胞，但选择性较差，在杀伤肿瘤细胞的同时，对机体一些正常细胞具有抑制作用，对心、肝、肾等脏器也会有一定毒性作用，且老年患者本身各脏器功能衰退，更易出现肝肾衰竭、心力衰竭等，降低患者生存质量，严重者可危及生命。1995年Yamada等[3]首先采用CAG 方案治疗了18例复发AML患者，CR率为83%，毒副反应轻微。

斑蝥酸钠维生素B6注射液是由斑蝥酸钠和维生素B6配制而成的抗肿瘤注射剂，具有免疫调节和抗癌双向作用[4]。斑蝥酸钠是斑蝥素的衍生物，其分子量小，易进入细胞内，产生细胞毒作用，具有较强的抗肿瘤作用。其抗癌的主要机制如下：减少癌细胞对氨基酸的摄取，抑制肿瘤细胞蛋白质和核酸的合成，继而影响RNA和DNA的生物合成，最终抑制癌细胞的生成和分裂；影响线粒体通透性，增强氧化磷酸化的偶联过程，从而影响癌细胞的能量代谢平衡，控制和缓解癌变发展；可降低肿瘤细胞cAMP磷酸二酯酶活性，提高过氧化氢酶活力，改善细胞能量代谢，同时降低癌毒素水平；可直接抑制癌细胞内DNA和RNA合成及前体的渗入，使癌细胞形态和功能发生变化，直接杀死癌细胞；对骨髓有刺激作用，促进骨髓造血干细胞成熟、分化及边缘池粒细胞的释放，对白细胞有升高作用，能减轻化疗对骨髓的毒性，改善患者的一般状况；斑蝥酸钠具有免疫调节作用，其可能通过调节白细胞介素-2的生成进而作用于免疫细胞，增强机体免疫功能而间接杀死癌细胞；还可通过抑制趋化因子白细胞介素-8的生成，抑制肿瘤血管生成，最终抑制肿瘤转移及复发。

笔者观察了斑蝥酸钠维生素B6注射液联合CAG 方案治疗42例老年性AML患者，完全缓解率为36.0%（9/25），总有效率为60.O%（15/25），取得了较高的缓解率，且不良反应相对较少，均可耐受，对出现的严重感染、出血症状及心脏毒性均顺利控制。Chen YJ等[5]应用报道CAG方案治疗老年AML患者取得60%左右的缓解率，本组结果明显高于其结果。笔者在临床应用中，观察到个别患者用药后出现面红、心悸、恶心、脉管发炎，停用药后，作对症处理，很快恢复正常。

综上，斑蝥酸钠维生素B6注射液联合CAG 方案治疗老年人AML，明显提高了临床疗效、总有效率及患者生活质量，具有较好的临床使用价值。对于老年AML，尤其伴有脏器功能不佳者，斑蝥酸维生素B6注射液联合CAG 方案可以作为一个疗效可靠，相对安全，较易耐受的化疗方案来选择。

参考文献：

[1]张之南.血液病诊断及疗效标准[M].2版.北京：科学出版社，1998：162-168.

[2]上海市白血病协作组.上海地区老年急性白血病417 例回顾性研究[J].中华血液学杂志，1998，19（1）：3.

篇（3）

老年人作为国家成长过程中功不可没的一批人，他们为我国的建设做出了极大的贡献，老年人的生活状况直接代表着一个国家的文明程度。因此，在为老年人设计住宅建筑时，必须针对老人的特点，充分尊重老人的要求，使他们能够安享晚年。本文通过对于目前我国老年人居住状况的简单阐述，分析了老年人对于住宅建筑设计的需求，并着重谈论了在进行老年人住宅建筑设计时应当注意的一些问题及设计的重点。

1 老年人生活的特点产生的对于居住环境的需求

随着老龄化在全球范围内的不断加剧，老年人作为一个比较特殊的群体，其生活问题成为人们极为关注的一个话题。当今时代，我国的独生子女家庭逐渐增多，每一个青年人所要负责的老人供养需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的压力，老年人完全依靠自己孩子度过后半生的生活方式必须有一定的改变。否则，中国的老年人将会在很大程度上落入孤独寂寞的生活境地。而老年人生活方式改变的要求则在一定程度上推动了老年人居住建筑建设的发展，国家必须加大力量为老年人建设一个适合养老的居住环境。

老年人是比较特殊的一个群体，他们在走过了壮年之后，已经不能做到对于自己的照顾，再加上有些老人失去自己的伴侣，他们的老年生活很多都会在一种寂寞孤单的环境中度过。为了能更好地赡养老人，使老年人幸福的走过后半生，我国在建设过程中设立了许多老年救助机构。目前，我国最为常见的老年人居住环境就是养老院，养老院发展到今天不仅是社会上一些孤寡老人的家，在现代社会很多忙于工作的子女也将自己的父母托付给了养老院。这样以来，老年人的居住建筑设计就成为了我国下一步应当完善的一项工作任务。

老年人在未来的居住趋势是与儿女分离的，他们安度晚年一般都是要在公共的老年人居所内度过，而这些养老院、老年公寓、托老所等老年居所的设计主要不是为了使老年人获得一个居住的地方，而是为方便老年人之间相互照顾，加强老人之间的娱乐交流，使老年人能够处于愉快的生活环境中，这就给我国建筑设计人员提出了非常高的要求。

2 老年人的特殊性及其对于居住建筑建设的要求

人一旦进入老年时期，其生理和心理都会发生许多的变化，老年人不但会失去照顾自己的能力，还会变得像孩子一样别扭固执，他们极需要社会对于自己的关注。因此，青年人对于老人的赡养不应该只注重物质方面的供给，还必须加大对于老人精神的关怀。从这个方面而言，加强对于老人特殊性的研究就成为合理赡养老人所必须具备的一个前提。本文接下来就简单分析一下老年人的特殊性：

首先，老年人对于自身健康的需求非常高。老年人在进入老年时代以后，各部分的器官以及组织等都会逐渐老化，其自身对于疾病的抵抗力也会逐渐降低，老年人能够明显地感觉到自己的衰弱，那种怕病的心理会逐渐形成他们生活的一种困扰。因此，老人对于身体健康的需求比任何群体都要强烈，他们的居住建筑周围应该具备社区医疗救助以及体育健身等场所。而且，老年人身体健康状况的下降，还使得他们的内心产生了极为强烈的依存感以及归宿感。老年人在不能自理自己的生活时，就会希望有人来照顾他们，尤其是愿意得到自己子女的亲自照顾，以便于寻得心灵上的寄托。因此，老年人心理上产生的变化也是为人子女之人必须估计到的。

此外，老年人走过许多波折，对于财富名利问题已经看得非常淡薄，他们最为渴望的就是一个温馨和睦的家庭，能够和自己的老板子孙其乐融融地生活在一起，看着自己的子孙健康平安的成长，成为他们老年时代最为强烈的一个愿望。老年人的生活里需要互相的关心和照顾，只有这样他们才会减轻一些孤独寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有许多不同于其他群体的特征，老年人的生活居住环境设计也就必须不同于其他人，因此，设计师在进行设计时必须注重老年人的要求。老年人住房设计时应当注意的问题，也就是老年人住宅建筑设计的要点大致可以分为一下几个方面：

首先，必须注重老人居住空间环境设计的问题。老年人喜静不喜动，他们虽然害怕孤独，但是绝对不喜欢喧闹的环境。因此，在选择建筑地址以及进行建筑设计时，必须充分地保持住宅的安静，在住宅温暖干净安全的前提下，使他们的住房靠近远离车辆喧嚣的公共服务场所。而且，在进行老年人住房建筑设计时还必须注重住宅外部的环境设计。人老了以后会变得比较别扭，他们对于事物的需求及眼光会变得挑剔，再加上他们自身身体健康状况发出一定的指令，老年人住房对于外部环境的需求非常高。这些住宅不仅要建立在安静干净的地方，还需要有充足的阳关、良好的通风效果、开阔的视野，以及高程度的绿化环境。此外，最好还能有适合老年人运动的一些运动设施。

其次，老人的居住空间设计必须具有一定的私密性，保证他们能够自由地支配自己的空间，而不会轻易受到外人的干扰。家庭型的老人院起居室不应该小于14平米，卧室也不要少于10 平米。而且最好不要设计合住的老年公寓，就合居型的居住场所而言，最好也每间不超过3人，每个人的使用面积还应该在6平米以上，否则极其容易因为老年人的个人习惯不同，而造成他们相互之间的摩擦。但是，这种私密性的设计必须避免老人脱离人群，他们害怕孤独寂寞，必须在保证私密的同时，还能方便于其他老人的交流娱乐。设计师可以将老年人群居的地方设计成套间、四合院等的样式，既方便老人独处，又方便其于外界交流。

最后，在进行设计时，还必须保证老人居住环境的无障碍性。老人的身体状况极端下降，很多时候他们不能像常人一样进行活动，因此，在设计老人的居住空间时，必须加强对于建筑设计安全性及灵活性的考虑。设计师可以设计一些适合老人生活的设施，并在老人的居住空间内布置一些防止老人摔伤、碰伤的设备等。设计师要尽量将老人的住房安排在比较低的楼层，稍高楼层都要设置电梯，还要在电梯内设置一些方便手扶或者是坐的设施。此外，老人的房间要避免不在一个水平面上的情况，还可以将楼梯的台阶换成一些比较缓和的坡道，缓坡台阶踏步的梯面比应当高于120mm，而且踏面的宽度不适宜小于380mm，坡度不应大于十二分之一，同时在坡道一侧安装一些既有观赏价值又能防止跌倒的设备。同时，一些需要日常使用的东西，比如门把手、水龙头、马桶、电器开关等，都要按老人的需求来设置，而且这些常用的东西还一定要具有温暖舒缓的感觉，避免使老人在使用时产生不愉快或者紧张的心情。

3 老年人住宅建筑的设计应当注意的问题分析

老年人在生活过程中付出了很多，在年老之后理应得到悉心的照顾，因此，在住房这个问题上，住房建筑设计一定要符合老年人的生理、心理以及审美需求，使老年人的生活时刻处于一种比较轻松愉快、温暖温馨的氛围中。本文接下来就针对老人群体的特殊性，对老人建筑设计的一些细节问题做一些简单地谈论：

3.1 要制定符合老人需求的设计原则来指导建设

老年人建筑设计的原则一定要体现以老人为本的设计理念，使这种设计原则能够完全地将老人的特殊需求涵盖在内，为老人住房建设提供一个良好的指导，使建筑在建成以后能够保证老人生活的舒适、安全、方便。具体来讲，这种设计原则首先要考虑老人休息时间的特殊性。老年人睡眠质量不好，而且睡眠时间相比一般人而言都要少，他们需要极早入睡，早晨又会醒得特别早，这之间和普通人的时间差距大致都在两三个小时内。因此，老人的作息时间特别容易和其他家庭成员之间的活动产生冲突，这样就会导致家庭生活的摩擦出现，影响家人之间的感情。设计师在进行设计时一定要注意房间的隔音效果，并尽量和厨房卫生间靠近。此外，在设计老人的住房时，还一定要征求老人的意见，尽量按照他们自己的要求来进行设计，使他们生活的空间带上他们自己的元素，给他们的生活增加一些活力。再者，老人住房的设计还必须考虑到其与家庭成员之间的心理距离，一般老人都比较喜欢和自己天真活泼年幼的孙辈更为靠近一些，在安排住房时就要将他们的住房更靠近一些。

3.2 在建设专门的老人居住住宅时要将各项功能考虑在内

随着年轻人供养老人压力的增大，以及老龄化程度的不断提升，将来老年人的群居生活会变得更为普遍，国家对于老年人的照顾会上升到一个比较专业合适的阶段。比如建立一些老年公寓、养老院等，这样可以充分得保证老年人之间的交流帮助，使他们能够更好的生活。因此，设计师必须顺应这样的潮流，对这些专门的老人居住场所进行合理的设计，将各项功能需求涵盖在设计目标内。首先，这种住房建筑必须具有合适的房间尺度，方便老人活动，但不会使其产生空旷寂寞的感觉。同时，要选择一些比较温馨的家具，并对这些家具进行合理的摆放，使他们既能满足老人行、走、坐、卧等的需求，又能够愉悦老人的身心。还有，房间光线以及房间内部各种事物色彩的选择也一定要满足老人的需求，既保持一定的生命活力又不会让他们觉得难以承受。此外，住宅的设计还必须保持安全、健康以及隐私性，使老年人住得贴心舒适。

4 结语

老年时期是一个比较漫长的阶段，在这一个阶段内，人们的生理和心理都发生了自己难以控制的变化，这会在一定程度造成人在心理上的难以承受。因此，对于老人的赡养工作是极其细致的，必须兼顾生理和心理各方面的需求。老人的住宅问题，在老年阶段是与他们的生活联系最为密切的，所以，必须重视老人的居住问题，对他们的住房进行合理的设计建设，给老人提供一个幸福温馨的晚年居所。

参考文献

[1] 刘国佐.老年人居住建筑的设计——以山西省老年公寓二期项目设计为例[J]. 科技情报开发与经济， 2009(15)

[2] 龚文晔,白飚.探讨适合老年人的居住区户外环境设计——以郑州21世纪社区为例[J]. 住宅科技， 2010(09)

[3] 陈东博.云南“卧云仙居”老年公寓景观设计[J]. 内蒙古民族大学学报(社会科学版)，2009(03)

[4] 周金梅,宫敬利,辛丽红,王凯.老年公寓户外环境空间要素设计浅析[J]. 安徽农业科学，2009(20)

[5] 洪艳,濮东路.基于老年人心理行为需求的老年公寓设计探索——以普陀颐乐山庄一期为例[J]. 华中建筑，2007(09)

[6] 曾婷婷,李之吉,蔡琦,解武志.寒地老年居住建筑外环境设计探讨[J]. 低温建筑技术，2010(01)

篇（4）

具有宜居环境的老年社区

新设计趋势不仅仅支持老年人独立居住的社区，而且还支持老少混合型的社区。大多数人认为住宅选择需要多样化，加上车辆及大型购物中心是生活不可或缺的，因此郊区老年住宅不是养老的适合之地。

具有宜居环境的老年社区就是注重老人生理及心理健康，提高他们的幸福感，同时对体弱和残障老人给予特殊照顾，促进老人参与社交活动，形成积极、健康的生活氛围。宜居环境对于老年社区设计至关重要:便利的交通系统，适合步行的住宅和商业区，适合散步、养老的社区住宅选择。社区必须含有无障碍入口，无障碍浴室和标准的厨房、卧室以及可通过轮椅的门口、走廊。

绿色建筑理念的社区

绿色老年社区不仅仅是一个可以生活的地方、一个接受专业护理服务的地方，它的风格和设计也要经济可行。设计师除了合理的节能设计之外，还应充分考虑到老人的生理特点，在建筑材料选择时，要考虑其安全性、便捷性。同时还要考虑社区的整体运行的高效性，结合社区管理的特点进行设计考虑。

将以人为中心的护理与家庭护理模式相结合

家庭护理模式出现在20世纪80年代至90年代间，但因为各种规范的限制，许多护理社区发现这种模式很难将他们想要的社区设计出来。如果将以个人为中心的护理与家庭护理相结合就可以达到这一目的。

转变护理站

长期以来，护理站被护理人员认为是不可缺少的，但它却成了员工和老人间的重大障碍。老年社区的房间已经没有了公共机构的感觉，因此护理人员的工作空间也可以设计成一系列集中的小桌子和壁橱，与房间或者厨房相融合，通常只设置一个独立封闭的办公室或小型会议室用于私人谈话，护理站则转变为可以支持电脑绘图的小办公空间。当老年人的最新数据录入电脑，呼叫系统可以随时通知护理人员，这样不需要将所有人员集中在一个小小的工作室，从而提高了护理人员的工作效率。

替代配药推车

和护理站一样，走廊或餐厅内大的塑料配药推车是一个公共机构护理的标志，该设计不应在老年社区使用。代替它的，如药物储存系统，可以设计成家具的样子，也可以设计成如储存药物的带锁厨柜放在户主房间。

房间面积越小越好

虽然没有专门的权威机构研究老人住房的理想面积，事实上经过相关调查结果显示：房子越小，破坏行为或焦虑的住户越少；住户间的社交程度越大，使用兴奋药物的剂量越少，住户、家庭和员工满意度越高，工作人员压力越小。

优化卫生间

老建筑的浴室通常很小，空间勉强能容纳卫生间和洗手盆，这样就没有空间放置一个辅助移动的装置了，而且通常还是两个住户共享，普遍缺乏充足照明。现在很多国家已经将老年人卫生间的面积加大，目的一是确保抓握杆设在使用者可以够到的地方，二是可以容纳一到两个辅助人员。

使用带光抓握杆

带光抓握杆是一种新产品，可以有效防止老人夜间上洗手间跌倒。当电灯被打开，灯光亮度的突然改变会让人感觉不适，同时浴室灯关闭后会造成瞬间性失明。这两种情况都容易造成老人摔倒。一根带光抓握杆可为老人提供足够的光亮找到洗手间，而不用打开其他照明灯，同时也易于引起老人注意，使用更方便、安全。

恰当的转运传输系统

篇（5）

（Changzhou Open University，Changzhou 213001，China）

摘要：本文以美国、英国、新加坡为代表，介绍了住房反向抵押理念在世界主要发达国家的开展情况。同时，对住房反向抵押保险产品在我国的试点情况进行了分析，指出了虽然困难重重，仍是我国退休养老理财产品的重要补充。

Abstract： Taking the United States， Britain and Singapore as representation， this paper introduces development status of the concept of reverse mortgage in the world’s major developed countries， meanwhile， analyzes the pilot of housing reverse mortgage insurance products in China， and points out that although there are many difficulties， it is still an important supplement of retirement financial products in China.

关键词 ：住房反向抵押；老龄化；养老理财产品

Key words： housing reverse mortgage；aging；pension financial products

中图分类号：F830.4；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0245-03

作者简介：王微（1984-），女，江苏常州人，常州市开放大学财经学院教师，研究生专业为会计学，研究方向为理财理论与实务。

0 引言

随着老龄化社会的到来，美国，英国、新加坡、中国等国纷纷把住房反向抵押的理念引入了本国，设计出各具特色的产品，并且已经积累了一些成熟的经验。

1 发达国家开展情况

1.1 美国 20世纪50年代，住房反向抵押的理念开始传入美国。1961年，储蓄协会一位名叫Nelson Haynes的人，为他足球教练的遗孀解决生活问题所做的贷款安排，被视为美国第一份反向抵押贷款合同。

1981年，美国成立了独立的非盈利性组织——房产价值转换国家中心，主要的职责就是向消费者宣传住房反向抵押贷款。此后，根据《1987年国家住房法案》，国会授权联邦住房与城市发展部向老年人发起了住房反向抵押贷款（HECM）计划；由联邦抵押协会（又称“房利美”）于1995年开发并推出的房屋保有人（Home Keeper）计划；由一家私营机构公司——老年人财务自由基金公司提供的财务自由（Financial Freedom）计划。HECM适用于较低房产价值的借款者，Home Keeper适用于中等房产价值的借款者，而Financial Freedom则适用于高档房产的持有人。

1.1.1 HECM计划 HECM已经成为住房反向抵押贷款的行业基准，占全美住房反向抵押贷款90%以上的份额。其贷款发放对象必须是年满62周岁的老人，住房的产权要求独立，不管其收入水平和借款用途。对于尚有少量贷款还没有还清的住房，一般都可以申请HECM，首期贷款资金可以首先冲抵结清该抵押房屋的剩余房贷本息。

HECM计划由HUD负责设计、修改，HUD属下的联邦住宅管理局（FHA）负责具体的运营事务，包括项目的审批、保费和保险基金的收取等。FHA对用于计算HECM贷款金额的房屋价值，还按不同地区规定了最高限价，也就是说当房价超过限价时，按照限价计算。2009年11月25日，FHA公布了最新的经国会审议通过的按揭条款，规定2010年HECM的贷款限额保持在625500美元。HECM计划的贷款人是银行、抵押公司或者其它私营金融机构，贷款发放后，这些贷款机构一般都会把所有的HECM卖给联邦抵押协会。联邦抵押协则在政府的监管下开展工作，它是二级市场唯一的购买者，负责制定项目运行中的一些原则和标准，并参与HECM计划的改良。

HECM计划的借款人和贷款机构行使和履行着相应的权利义务。首先，贷款期间不得强迫借款人卖掉住房归还贷款。其次，不管借款人在住房内生存多久，借款人的债务仅限于房屋价值以内。最后，HECM的贷款对象经过FHA的资格认定后，由其提供保险。贷款结束，本息如果超过住房价值，差额由保险基金进行补偿，即使贷款机构倒闭，房主也可以按时拿到钱，消除了借款人和贷款人的后顾之忧。当然借款人必须在贷款期间参加有关保险计划，缴纳HECM保险费。

1.1.2 Home Keeper计划 作为政府发起设立的机构，联邦抵押协会不仅是HECM二级市场唯一的购买者，还推出了自己的住房反向抵押贷款产品——Home Keeper。与HECM相比，Home Keeper计划突破了最高贷款额的限制，可以为拥有中等房产价值的老年人提供更多的贷款，而且借款人可以在住房增值时要求增加借款额，因而给借款人更多的选择权。但是可供选择的贷款发放方式少于HECM，所以一般借款人同时满足这两种贷款条件时会选取HECM。

1.1.3 Financial Freedom计划 目前，Financial Freedom是美国市场唯一一家自行设计、提供住房反向抵押贷款产品的私营公司。该计划主要面向大型房产的拥有者，最高贷款额可达70万美元。它的特点是：①资金来源。贷款一次性转给一家人寿保险公司（Hartford），然后由该公司承保，按月支付借款人年金，即使住房出售也可以按月得到固定收入。②房产价值分享条款。借款人可以保留最高可达80%的房产。③缴费方式。没有直接的费用支出，一并在贷款额中扣除。④保险提供的方式。没有政府提供的保险，因此借贷双方面临的风险较大。为了细分市场，Financial Freedom还在不断设计新的住房反向抵押产品，如标准现金账户和零点现金账户。

1.2 英国 研究长期护理的皇家委员会于2001年申明，英国政府必须为退休老人的长期医疗和再教育承担更多的责任。2001年4月，政府制定了一项住房反向抵押贷款计划，允许地方政府根据住房价值发放贷款，在老年人死亡或者住房出售时，贷款到期。英国住房反向抵押贷款产品主要有家庭收入计划、卷藏式住房反向抵押贷款、共享升值的住房反向抵押贷款和反转计划。

1.2.1 家庭收入计划 办理住房反向抵押贷款后，老年人获得的不是现金，而是类似于即期终身年金的投资产品，贷款机构按期给付房主投资收益，直到最后一个借款人去世时终止。由于英国政府废除了偿还抵押贷款利息方面的免税政策，使得这一产品后来逐步退出了住房反向抵押贷款市场。

1.2.2 卷藏式住房反向抵押贷款 借款人不必每月偿还利息，利息自动累加到贷款总额上，房主过世后才通过变卖房产清偿。这种贷款方式通常采用固定利率，但是为了规避投资风险，有些合约则采用有上限的浮动利率。借款人可以选择趸领或年金方式，还可以选择固定年金和递增年金的支付方式。在贷款到期时，贷款人不得向借款人追讨本金和利息超过住房价值的差额。

1.2.3 共享升值式住房反向抵押贷款 最先由苏格兰银行发行，后来巴克莱银行也参与进来。主要有两种类型：第一种是借款利率低于正常的市场利率水平，但贷款机构有权与借款人分享住房升值的部分。第二种是借款人不需支付任何利息费用，还款额是本金加上住房升值部分与借款比率乘积的3倍，借款比率最高只有25%。该产品要求借款人在贷款期限内，不得出售或搬离住房，具有一定的缺陷。目前，苏格兰及巴克莱银行因缺乏长期投资者的支持和资金供给，暂停了贷款的发行。然而共享增值概念颇受消费者的欢迎，一旦资金问题得到解决，该产品将有良好的发展前景。

1.2.4 反转计划 老年人将住房产权出售给一家住房反向抵押公司，然后由该公司安排，用所得款项购买一笔按月支付的终生年金，有些公司也可分期支付。当老人把住房的产权出售后，根据合约，他可以免费或象征性地交少量租金就可以继续住在原住房内，直到去世为止。当老年人去世后，公司将住房收卖，收益归公司所有。由于在反转计划实施之初，老人要放弃住房所有权，对此有些老人心理上难以承受。为了加强监管，英国金融服务局如今已经接管了住房反向抵押贷款事务，将其改名为“终身抵押贷款”。此举改变了住房反向抵押贷款监管不完善的现状，增强了公众的信心。

1.3 新加坡 新加坡退休养老的主要依据是政府在1987年实施的中央公积金制度（，然而大多数人在退休时都达不到公积金账户的最低存款要求。1994年，为了解决退休人员公积金账户资金不足的退休养老问题，政府委派的工资检讨委员会提议推行住房反向抵押贷款，帮助市民将住宅变现，以贴补退休后的生活支出。

1997年1月，私营保险公司职总英康（NTUC INCOME）率先在新加坡推出了住房反向抵押产品，但是该公司的产品有严格的条件及不足：①必须购买抵押保障保险、人寿保险以及屋宇保险，并在贷款期间内维持保单持续有效。②只针对拥有私人住房的老年房主，而新加坡公营住房比率高达80%以上。③人性化设计不足，缺乏“无追索权保证”条款，合约到期，如果贷款本息超过住房价值，可能向房产的继承人追讨差额。同时，老年房主害怕长寿而被迫迁出住房。因此，推出后两个月，只签署了22笔合约，后期市场需求也迅速下降。

针对这些问题，新加坡一个跨政府部门的工作小组曾提议，将住房反向抵押市场由私人房产扩大到自置公营住房，政府为中小型的公有住房提供担保，较大型的则不提供担保；增加了“无追索权保证”条款，以促进住房反向抵押健康持续的发展。

2 我国的实践情况

2014年6月，中国保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，标志着住房反向抵押业务在中国保险业的试点工作正式启动，试点的基本条件如表1。

意见后，幸福人寿就于2015年3月25日率先推出了“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”，获得保监会审批通过。年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人，可以将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。养老金额里已考虑房屋预期增值收益；保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。签订投保单后，保险公司逐一完成法律协调、房屋抵押登记、公证等工作，最终完成承保，客户在30天犹豫期结束后约定时间开始领取养老金。如果老人在保单生效后退保，要在导致合同解除或提前终止的情形发生后的10日内支付养老保险相关费用及损失赔偿。若老人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售（变卖）房产。

2015年3-4月，首批客户，北京、上海和武汉都有几位老人和老人家庭正式签订了投保单。早前中信银行、上海住房公积金管理中心就开展过住房反向抵押贷款，这次保险业的加盟，加快了住房反向抵押产品在中国的健康发展。

3 结论

从住房反向抵押贷款业务在我国的发展前景看，不管它是以贷款还是以保险产品的形式推出，它都是通过市场化手段运作的一种创新的养老理财方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择。虽然推行过程中可能困难重重，却不失为传统养老方式的一种补充。

参考文献：

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住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。

一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立

1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓

按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。

据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。

2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全

我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。

3.养儿防老的现实性大大减弱

社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。 转贴于 二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议

应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。

在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。

变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

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中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）20-0170-02

随着我国综合国力的提高，社会经济的迅速发展，老年问题日益凸显出来，养老住宅问题应运而生。人步入老年之后，在精神、感官、肢体等都会出现不同程度衰退或是残疾，身心疾病成为影响他们自主行动的内在因素，年龄越高，也就需要更多的外界照顾条件。因此，在城市建设中必须考虑老年人的特殊性，为他们建设舒适、方便的居住环境。

1 建设老年住宅的必要性

21世纪是全球老龄化的世纪，据相关资料表明：到本世纪中旬，我国60岁左右的人口将占全部人口的30%，80岁以上高龄人口，由今天的2%，也会上升到6%～7%。随着时间的流逝，我国有4亿多老人已成定局。就目前老年人居住模式来说，以前的住宅设计基本上都是以身体健康者的行动标准为依据，没有充分考虑到居住空间的舒适、宽松、方便等有效需求，对于老年人居住更是考虑不周到。因此，这就要求设计者在住宅设计理念上，需要不断完善，根据老年人的生理、心理特征和对居住的需求，设计出适合老年人居住的住宅。

2 老年人的心理和生理变化

老年人在生理上存在着不同程度的衰老症状.。如：反应迟钝、体弱多病、视力下降、肢体不灵活、对环境适应能力差等。所以，老年人住宅应尽可能的为老年人的活动提供方便。应充分考虑住宅的层数、楼梯踏步尺寸、厨卫设备的安装等建筑构造，消除各种不安全因素，为老年人提供方便。人在老年的时候，社会交际和人际关系范围逐渐缩小，在老年人心理上，形成了孤独感、空虚感和失落感。随着我国计划生育政策的实施，导致老人们独立居住的家庭逐年增多。因此，就要建设出更多、更适合他们的居住环境。

3 老年住宅的室内空间设计

①起居室设计。起居室是老人日常活动比较频繁的场所，应该多方面满足老人的日常需要。面对老人所具备的心理特征，起居室的面积不宜过大，太大很容易产生负面情绪。由于老人的体力下降，对于家具的选择要特别注意。例如：沙发的选择要充分考虑到硬度、高度、材质和是否有扶手等条件。一般皮质沙发不太适合老年人使用，一些木质或是金属的布艺沙发有助于老人起身，还可以减缓坐久后的疲劳感。在高度上要比普通沙发高一些，做下去保证大腿和小腿的夹角控制在90？{左右，靠背能支撑颈部，能促进老人身体的血液循环。从老人安全的角度考虑，老人使用的沙发要有扶手装置。由于老人腿力减退，起身需要借助外力的支撑，扶手就起到了很好的作用。由于起居室是老人活动频繁的场所，应尽量选择朝阳的方向，窗户旁边放置椅凳，以便老人能经常晒晒太阳。特别注意的是，由于老人的视力衰退，对阳光的识别度低，对照度的要求要比年轻人高出2～3倍。因此，室内要有充足的阳光，亮度也要高些。尽量避免眩光出现，因为老人的视觉敏感脆弱，容易造成视物模糊的现象。

②卧室设计。卧室是老人最重要的休息空间，在设计上需要特别注意。床是卧室中最重要的部分，其摆放位置直接影响老人的身体健康。床的摆放位置不可以接近窗户或是门，避免老人受到风寒。床的两侧都能上下，为老人提供方便。在床头放一个床头柜，方便老人放一些经常需要的东西。

③卫生间设计。老人的卫生间尽量不要装置浴缸，宜淋浴。由于老人肢体不灵活，稍有不慎，就会引起滑到，而发生危险。浴室应该设有浴凳，既安全又舒适。同时还要在淋浴和坐便器旁边设置水平的竖直的扶手，便于老人起身撑扶。由于老人的平衡力下降，在卫生间一定要做防滑处理，避免老人滑到。通风良好是洗浴安全的重要保障。老人在洗浴时，一定要注意通风，防止缺氧造成危险事故发生。大部分老人都存在腿乏体重的问题，下蹲和站起时都很不方便。因此，应适当加高坐便器的高度，比普通坐便器高20～30 mm即可，便于老人起立。

4 根据老年人特征，进行便利设计

①设置轮椅坡道。在门厅、过道、和房间不宜设置门槛，有高度差的地方应设计坡道。设计的踏步高度为10～20 cm，踏步的宽度为36～40 cm，台阶3步以上为宜。在轮椅坡道设计时，要充分考虑坡道坡率、宽度、休息平台等。

②应用缓坡楼梯。在过去的住宅建设中，为了节省财力物力，楼梯设计的非常陡峭，就连年轻人上楼也会感到费力。因此，老人住宅的楼梯应该设计的缓一些，踏步宽应为32～34 cm，踏步的高度应该为13～15 cm，每段的踏步不应大于13步，不应该采用无踢面的踏步，踏步面要用不同的颜色区分开。

③照明设计。由于老年人视力衰退，经常会出现模糊、色弱等现象，给他们的生活带来了巨大的麻烦。在设计老年住宅时，要选择功率大的灯具，以保证屋内有足够的亮度。局部地方还应设计电光源，消除光源产生的阴影。地面及桌面尽量避免强反光材料，防止明暗光线太强影响老年人的视线。

④标识设计。老年人辨别能力比较差，对于有色弱的老人可以加大门与墙壁的色彩反差，在门口技术明显的标志。为了防止老人走路踏空，楼梯踏步应设计的较宽些，端部可以设计大于4 cm的色带，方便老人识别。

⑤过道的设计。狭长的过道会使老人的心理产生压迫感，严重影响老人的心理健康。对于行动不便的老人，经常会使用轮椅，狭小的过道会给老人活动带来不必要的麻烦。因此，过道的净宽应不小于160 cm，为老人的出行提供方便的道路。

⑥户外安全设计。老年人特别害怕孤独，他们对户外的依赖程度大于其他年龄层的人。老年人在户外可以锻炼身体，还能与人沟通交流，使身心愉快。在老年人住宅的户外设计平坦的路面、防滑处理、台阶改成坡道、护栏设施等，保证老人在出行时户外安全，让更多的老年人能够从室内走出来，接近大自然，呼吸新鲜的空气，有利于身体健康。

5 结 语

随着我国社会经济的迅速发展，老年住宅的质量也在不断的改善和提高。老年住宅设计应该遵循功能合理性、实用性、安全性、健康性和灵活性的设计原则。老年住宅的设计目标就是尽可能的为老人独立生活提高方便，从而提高他们的生活质量。近几年，老龄化问题得到了高度重视，养老模式还处于不断探索和发展的阶段。在住宅设计上海没有形成理论体系，需要完善的地方还有很多。这就需要房屋设计者对老年人住宅设计进行不断的探索，为老年人这一特殊人群做出积极贡献。

参考文献：

[1] 张晓梅.基于中国老龄化社会的老年住宅设计探讨[J].华北矿业高等专科学校学报，2001，（3）.

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中图分类号:J022

文献标识码:A

文章编号:1005-5312(2010)08-0066-01

在当今社会条件的限制下,现代建筑放弃了“院落”这个在中国千年居住形式上作为组织核心的建筑要素。出于对土地利用率的考虑,当代住宅建筑多为单元式住宅。只在楼下的公共空间提供公共休闲场所,以取代院落的功能。即使在别墅中存在的西式的花园也缺少中国传统院落的内涵。

一、中国传统居住建筑中的“院落”

园院结合的民居建筑是传统生活的载体。院落精神本质上是对土地的眷恋,是“天人合一”哲学思想的建筑表现,是“家和文化”在建筑中的复兴。院落既属于房屋的空间,又可视为自然环境向住宅内部空间的延伸,是内外环境的中介、过渡空间,是住宅建筑的中心。同时它还提供了一个功能上完整的交流空间。中国传统民居院落是要能与友人共饮,与孩子玩耍、在园中休憩散步的半隐蔽式花园。要求要有一定的私密性,又要有与街道、人口的联系性。

在当今中国设计思想回归民族文化的过程中,我们更应注重在设计中体现这种文化的本质,而不应仅仅满足装饰层面上带民族色彩的设计母题的应用。在此我们重新审视院落在群体住宅中的重要作用,将院落变为现代多层组团居住建筑的核心。通过交通组织,打破现有住宅空间封闭、分隔、缺乏交流的现状,极力营造具有亲和力、归属感、安全感的社会人际环境。

二、现代城市住宅中存在的问题

(一)现代城市住宅除了价位较高的别墅外,最为常见的是单元式结构住宅。“单元式”是使用空间围绕楼梯来布置的空间组合形式。住宅关上门自成一体,受外界干扰小,户型布置灵活,售房价位较低。但单元式住宅将人群分散到楼宇蜂巢各个单元,户型功能单元又将家庭分割到不同空间。这种居住方式将传统人文交流的空间生硬割断,邻里之间的交流越来越少。中国有句俗话“远亲不如近邻”,这是传统民居中人际关系的亲密程度的真实写照。而当今城市邻里间却缺少来往,甚至连对面住户的面孔都不熟悉,缺乏相互帮助和关心。近年来,在小区环境设计中注重公共活动空间的营造,广场、公共庭院、屋顶花园、底层架空层活动空间的面积不断增加。

(二)建国后出现了带公共走廊的住宅――“筒子楼”,它是颇具中国特色的一种住房样式,是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张的产物。住在这里的居民们相处得就像一个大家庭,邻里关系十分融洽。这类住房各室处在同一面,共用卫生间、厨房和一个大型走廊,住房暴露在行人的目光下,干扰较大。与时下都市化住宅楼相比,居住格局拥挤、简陋,尽管如此,“筒子楼”还是在许多曾经的住户心中

留下了温馨的记忆。当时的人们渴望拥有自己独立的生活空间,但当他们搬进了单元式住宅,改进了居住条件后又反过来怀恋“筒子楼”中的生活。人们怀恋的不是筒子楼,他们正真怀恋的是人们之间的相互关怀,是亲密的邻里关系。由于自身局限性,现在这类建筑多用于宿舍,家庭住宅建筑很少用到。

(三)在住宅建筑组合方面的尝试还有台阶式花园住宅。这类住宅优、缺点都较为突出。台阶式花园住宅,单元组合灵活,每家有10多平方的屋顶或地面院落。增加绿地面积和建筑美感。但由于每个屋顶花园层层退台,楼层越低住户越多,住房条件较差。一、二层进深较大,采光较差,需设置天井,天井处理较为困难,相互干扰较大。此外占地面积比普通单元式住宅较大。由于以上原因,此类住宅推广较为困难。

(四)我国已跨入老龄化国家行列,老年人口以每年3.32%的速度递增。而城市老年人的居住环境却不容乐观。随着“四二一”家庭结构的到来,“空巢”老人越来越多。由于邻里关系的淡漠和交流空间的不便,使行动不便的老人与社会完全隔离开来。如何满足老年人住房需求已成为迫切需要解决的问题。

国外已有不少尝试,如美国的老人居高尔夫别墅、新加坡老年人住宅乐龄公寓、英国的老年人公寓、日本的两代居等,都对我国住宅建筑形式的改变具有一定的参考意义。中国独特的“庭院文化”从一开始就注意到了天地、自然与人事相融合的规律,它集合了传统建筑的文化精髓,寄托了中华民族的无限情怀。庭院反映的是人们对居住的一种观念,是居住文化的一种积淀。

在城市高密度的居住条件下,我们怎样重新引入院落空间,如何将传统建筑中庭院的处理手法巧妙地融合到现代建筑的设计中,去改善城市的整体环境,如何解决传统庭院建筑和现代建筑在空间处理上的矛盾,是建筑师们面临的重要课题。

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要创造一个适合老年人的居住环境，首先必须了解老年人的生理和心理特征。

老龄人随着年龄的增长,身体机能发生变化。其主要表现为:①姿势控制能力降低。②肢体协调功能减弱，年人极易发生跌倒。③视觉方面。老年人判断物体高差和有物体光影变化的能力减弱。因此对环境质量有了更高的要求。

随着老年人社会职务、年龄等变化，心理上也相应的变化。如退休后随着社会环境的改变、生活圈子缩小，有些人会出现烦躁、焦虑、抑郁、情绪不稳等心理障碍或“退休综合征”，因离退休而离开了工作单位和同事，从开放的大范围退缩到封闭的小圈子，原有的知识结构，技能训练能力，往往已不适应现代社会。他们需要与亲人、朋友有广泛的联系，从他们之中寻求友谊、慰藉和互助。

根据我国国情，国家老龄委提出实行“个人、家庭、社区和政府”四结合的原则，采取老年人以居家养老为主，集居社会化养老为辅，与社区昂老服务网络相结合的养老模式。针对居家养老和社会养老的模式，设计结合老年人居住的建筑及营造适合老年人居住的环境尤为重要。

2 老年人居住建筑环境设计

2.1 老年人居住建筑基地选址及相关配套的设置

中小型老年人居住建筑基地选址宜与居住区配套设置，大型、特大型老年人居住建筑可独立建设并配套相应设施。

基地应选在地质稳定、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染源的地段；基地内不宜有过大、过于复杂的高差、交通便捷、场地周边活动安全；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。

2.2 老年居住建筑设计原则

老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。

2.2.1 要有功用性

要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。

2.2.2 要有安全性

住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。

2.2.3 要有健康性

要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。

2.2.4 要能确保隐私性

老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。

2.2.5 要便于改造

老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，增添设备、设施等改造工程。

3 老年住宅产品的设计原则

由于人口比例中老年人增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭也渐渐成为过去，同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。我们现行的一般设计标准并不一定适用于老年人住房。其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。人们上了年纪，通常并不愿割断他们与家庭和邻里的联系，而生活在一个全新的生疏的环境里，他们不仅需要个人活动，还要求参与社区的活动。

设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。

因此，在老年住宅的规划与设计上可以遵循以下原则：

从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。

4 老年住宅产品的外部环境设计

老年居住环境设计作为一种特殊的设计要求，主要应该从老年人的生理和心理两个角度考虑，应做到无障碍、便于到达、容易识别等特点。

4.1 交通安全设计。

从老年人的交通安全角度考虑，人车分流是主要原则，这样的设计原则不仅体现人本思想，而且会给老年人有亲切的感觉。小区内部的机动车道要有减速带和手控红绿灯，这样即使在高峰期间对老年人出行的安全新书也是很高的。并且小区的出入口车道应该合理，利于消防车和救护车的出行，而且步行道和楼梯的无障碍系统和轻体耗材也要从满足角度出发，限制与机动车无关的穿行路线。

4.2 休闲活动环境设计。

老年人的休闲活动环境要从人本的角度考虑，第一，安全性的规划。第二，老年人多数有记忆力下降的特点，所以应有显著的建筑外观设计，第三，关于团体的社交设施要完善。

4.3 景观的设计。

老年人的景观原则应该以安全、人本、健康为主。主要是从软质景观和硬质景观两个角度去看的。其中软质景观的设计建议以绿色为主，或者适当的参杂水体设计也是可以的。而硬质景观则包括地坪、园路、地面铺装、和环境小品等设施。

4.4 服务设施的完善性设计。

对于正常小区的完善性要求较多，单纯的从老年人设计的角度出发，最需要的则是医疗和体育等设施的配备。其它的一些如：教育、邮政、金融、市政等实施尽量要配套。

5 结语

我国的老龄城市人口居住环境设计问题，是关系到老年人的生活质量、国家的民生大计的事情。必须从老年人自身特点出发，结合我国现有社会、经济、文化、环境等情况，规划和建设属于老年人的生活居住环境，为营造和谐社会作出应有的贡献。

参考文献：

[1]田雪原.中国人口老龄化过程[M].北京：中国人民大学出版社，2005.

[2]国家统计局人口和就业统计司.中国人口统计年鉴2006[M].北京：中国统计出版社，2006.

[3]陈华宁.养老建筑的基本特征及设计[J].建筑学报，2000，8.

篇（10）

（一）改革试点作用有限

2011年1月28日，重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点，我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来，仅在两个城市试点，试点范围小，而且试点城市的房产税政策温和，涉及面窄，对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看，两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产，只有重庆针对存量独栋商品住宅，而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少，对地方财政的税收收入作用很小；二是仅针对增量房产征税，不能体现对存量房征税的问题，使房产税的试点作用削弱。

（二）全国范围内征收存在技术难题

首先，我国各地个人住房信息系统都不完善，给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础，全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统，这不仅需要投入大量的资金和时间，此外还面临体制的障碍。

其次，我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏，评估技术落后，评估机构的公信力也尚未达到标准。

（三）土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议，我国的房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政，土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下，房产税收入占地方财政收入的比例很小，房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高，对房产税的改革甚至有抵触心理，这增加了房产税改革的难度。

（四）税收征管机制和民众纳税意识均不健全

房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，而在征管上又不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但是房产税就缺乏这样的机制，只能靠“强收”，所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上，在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面，我国民众的纳税意识尚不健全，所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计，否则会出现的大量偷税漏税，甚至面临大面积僵持的现象。

（五）特殊时期赋予了房产税过多的功能

近年来，我国房地产价格不断攀升，国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点，房产税本身被社会赋予了过多的功能，例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期，进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力，这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力，不利于房产税在全国范围内推进。

二、国外房产税制度的概况及其特点

（一）国外房产税制度概况

世界上很多国家征收房地产税，各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。

（二）国外房产税制度特点

纵观世界范围内征收房产税的国家，房产税制度特点主要有：

1．房产税是地方税收收入的主要来源

世界上大多数国家的房产税都为地方税种，由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出，西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方税的重要税种，房产税是地方财政的主要来源，而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。

2．征收目的明确

大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入，提高地方公共服务水平，而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距，有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策，例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议，增加税收收入使用的透明度，提高纳税人的积极性，同时可以有效地减少相关的税收漏洞。

3．税收要素设制合理

从征税范围看，大多数征收房产税的税基较宽，房产税针对全民房产征收，同时对特殊群体（例如老人）设定优惠政策。宽税基既能保证公平，又能够保证地方政府的税收收入，提供稳定的财政来源。

从税率来看，各个国家的税率制定方法都不相同，例如美国由各地政府结合当地的实际情况，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率，税率普遍较低，税率低可以降低单个纳税人的税收负担，降低税收征管的难度。

除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外，大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制，包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值，并有效地解决房产评估纠纷。

4．配套设施健全

为了配合房产税制度，各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础，查找所有可征税的房产，同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室，如果房主对评估价值有异议，可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。

5．征管体系严密

各个征收房产税的国家，在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件，房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国，征税官员会根据软件系统计算的应纳税额，将税单打印出来，然后寄给纳税人，也有些是寄给银行等金融机构，由其代为征收。纳税人接到税单以后，如无异议，按照税单列明的应纳税款开支票，在规定时间内连同税单一起寄回税务机关，也有些委托金融机构代为缴纳，很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人，各国家都会有高额的罚款，税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序，降低了税收成本。

三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示

（一）明确征税目的

目前我国房地产市场处于特殊的时期，房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能，相关部门要明确房产税的征收目的，减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看，房产税收入大多是地方财政的支柱，主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度，与OECD成员国相比（见图二），房产税占地方税收的比例很小，对地方财政的作用极为有限，地方政府过于依赖短期的土地财政，因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用，少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此，我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制，增加地方财政收入，税收收入用于保障性住房的建设和公共服务，同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。

（二）加大投入破解技术难题

首先，尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程，涉及到很多部门和单位。因此，建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合，国家方面应由住房和城乡建设部负总责，地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上，逐级成立全国住房数据库建设领导小组，把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中，各司其职，各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作，可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。

其次，从实践经验来看，征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关，也可以独立于税务机关。相关部门设立后，要引进评估人员，这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度，提高素质，也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员，高校增设相关专业，同时注重实践环节。此外，房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制，征收房产税后，房产评估纠纷事件会大量增加，评估部门要公平处理。

（三）合理设制税收要素

税收范围的设定要兼顾合理与公平，目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产，同时设有相关的税收优惠，例如美国对老年公寓免征房产税，在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看，我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平，房产税的征收范围应该是全部的房产，但是为了不加重低收入者的负担，可以制定相关的税收优惠。从图4看，个人一生30-50岁养房能力最强，养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合，对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税（见图5），而对于养房能力强的群体可以稳定征收。

税率的设定短期内可以参考美国的做法，首先人大授权国务院制定一个税率范围，在此基础上，地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法，地方政府可以参考美国，由财政收入、房产价值等数据计算税率，也可以根据试点的经验，在试点税率的基础上进行修改。长期来看，房产税的税率应该采用累进税率，能够在调节二次分配上发挥功能。

房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看，大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税，也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。

（四）建立科学的征管机制

目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上，所以首先要加快改革税收体制，为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本，尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡，鼓励纳税人通过银行账户转账的方式，当然这需要金融等其他机构部门的配合。

为有效控制税收漏洞，减少偷税、漏税现象，加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下，直接税的税收体系会得到很大改善，公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传，主要是对税收目的宣传，征收房产税是取之于民，用之于民，税收收入用于公共服务，无形之中会增强纳税人的纳税意识。

篇（11）

“以房养老”其实就是“反向住房抵押贷款”，即分期放贷，一次偿还，也就是“倒按揭”。银行放贷总额一般不超过房产现值的60%，领取养老金的年限一般为10年，如果10年后老人清偿了贷款的本金和利息，金融机构则释放抵押权；如果老人无力清偿贷款，金融机构则处置该房产。

房市如股市，房价波动大，现值100万元的房子，10年后也许就跌到20万元，如果再加上房子的折旧，房产贬值更大，因为居民住房设计寿命一般不超过70年，也就是每年至少折旧1/70。所以，金融机构认为“以房养老”风险太大，若干年后收回大量被抵押住房，资产贬值，这有可能让金融机构破产，甚至会引发金融风暴。

而居民则认为，“以房养老”让金融机构吃掉不少利息，实在不划算，与其把住房抵押给金融机构养老，还不如自己把房子卖掉直接“吃房子”，然后租房住或进养老院。

“以房养老”还有个传统观念不可逾越，那就是中国人大都希望自己百年后留给子孙一笔遗产，如果把房子抵押给金融机构“坐吃山空”，担心会引起子孙的不满，影响家庭和睦。

还有，从目前试点看，“以房养老”只是养到半路，不能“送终”。例如，60岁退休后与金融机构签定“以房养老”合同，期限为10 年，则只能养到70岁，如果老人70岁后仍健在，如果此时无力清偿贷款，房子就被金融机构收回，那老人住在哪里？养老问题又该如何解决？