房地产行业审计重点大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产行业审计重点范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

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中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。

一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区

1.对企业当期利润实行人为调节

(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。

(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。

2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。

3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。

二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施

针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。

1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。

2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。

3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。

三、结束语

由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。

参考文献：

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一、企业所得税概述

企业所得税简单来说企业在法律规定下对合法收入所缴纳的税务，是国家财政收入的重要组成部分，纳税主体对象顾名思义就是企业。从专业角度来讲，其所得税是具有法律资质的内资生产经营企业单位在生产经营或者其它方面所获得收入所征收的一种税务，通常来说其税收有一定的标准，当超出规定的收入部分时需要缴纳税务。在我国企业所得税主要面对的对象是六大类内资企业与其它组织。企业作为社会纳税人的一员，缴纳企业所得税是其应该履行的义务，具有一定的强制性，任何企业不得以任何理由拒缴、偷漏所得税。

二、会计处理对税收的影响

在房地产企业中对于核算开发成本按照“划分制”来划分，即按照分期块与分楼盘的具体情况为依据进行核算。值得肯定的是无论采取哪种核算成本方式，唯一不变的是在有关规定下，楼盘成本包含于成本开销之中，这种关系始终存在于开发过程的之中，也就是说楼盘成本计入成本开销之中，计入所得税之中，当实际楼盘成本超出行业标准，房地产产业就要相应地缴纳所得税。

三、预交所得税会计处理的意义

税收是国家财政的基本来源，但是并不是税收越多越有利，所以应该坚持适度平稳的原则。政府通常针对企业所得税等实行预征制来维持稳定财政收入，以保证全社会的收支平衡，维护社会的正常秩序。房地产行业具有一定的特殊性，是由开发周期与收入来源，也就是漫长的开发周期与分散的收入来源决定的。在房地产销售中，通过预交所得税会计处理能够对其企业实际获得的收入做出正确的预测，便于企业做好收入利润的分配。

四、房地产企业中预交所得税存在问题

1.提前确认与预交、虚交税款

一般情况下国家会对各地方政府、税务部门要求在税收方面有一定的目标任务，当没有达到目标任务时，会与房地产企业采取约谈等方式，提前对税款征收入库，按照有关规定税款需要入库的时间在下半年，或者是没有税源的前提下，会导致缴纳税款时出现虚假信息的现象，这就导致房地产企业在预交所得税方面也会出现虚假现象。

2.延时纳税

房地产企业履行纳税义务的前提是结转营业收入，是纳税额的主要依据，当结转营业收入推迟，纳税也会随之延长，这是企业使用的一种少交预交所得税的常见方法。具体操作流程为没有在规定的时间对经营收入进行按时结转，售房款项预收收入长期挂靠，首付款或提前交纳房款都不按照合同规定的实际日期内进行。

3.通过“往来科目”偷逃税款

按照相关企业所得税的规定，生产经营所获得的收入是房地产企业的主要来源，此外其它方面的收入也是其收入总额的一部分。企业为逃避纳税业务以往来款的核算方式处理其它收入，也有些企业打起了银行按揭款的主意，试图瞒天过海，以逃避纳税业务，为一时之便，在其它应付款中融入按揭款项之中，不再是预售收入的内容，从而实现偷逃税款。

五、相关审计对策

1.提高审计人员的业务水平素质

审计人员是会计处理的主要工作人员，其业务水平素质对于企业生产经营收入具有重要的掌控作用。有时审计人员也会钻法律的空子，做一些假账，对企业与国家的利益造成了不利影响。为此提高审计人员的业务水平素质无论是对预交所得税的会计处理，还是对企业的其它日常经营项目的事务处理，都有着极其重要的作用。

2.充分利用综合信息

通过税收政务系统结合电子资料，针对同一企业纳税对象进行对历年来的数据展开对比分析，从中发现异常问题。加强外调工作，善于发现新问题。如在交易中心进行调查，通过信息媒体上刊登的广告，扮演成购房者的角色进行实地查看，以多种方式了解、采集与之相关的开发建设真实信息。

3.开展审计实践

（1）加强实物信息核查

实物信息核查坚持重点抓住“四个环节”的原则，这四个环节分别是项目数量、开发面积与地点、单位价格，具体涉及到各种协议文件资料，这些都可以作为实物信息核查的有力证据。

（2）明确提升选案环节针对性

对于避免预交所得税虚征税款的问题，需要前期做好征管数据分析工作，这就要求以每年的最后一个月的税收作为对比参照，以该月占据全年税收的比例，进行逐步的分析数据工作。如果在对数据筛查中发现一些电子数据在同一个月内出现多次，或者是在同一个月份当中针对同一种税款企业只进行一次的申报缴纳，当出现了这些情况可判断有不属实现象的存在。

六、结论

综上所述，本文从五个方面对房地产行业中企业预交所得税的会计处理展开了论述。房地产行业具有一定的特殊性，对其成本核算有很多种方法手段，这也决定了其行业税种的多样性，同时多样性也决定了在预交企业所得税的时候出现了各种问题。对于存在的问题相关房地产企业与政府、税务部门有全面的认识，要加以采取有效的措施进行改善，以保证国家税收收支平衡，以将财政税收使用做出合理的分配，用于为人民群众谋福的事业当中，以维护社会秩序的和谐稳定。

参考文献：

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关键词：房地产开发企业 税收 审计

改革开放以来，特别是1998年以来，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）的颁布实施，我国城镇住房制度市场化程度不断提高，城乡居民住房消费观念明显改变，住房消费有效启动，房地产市场蓬勃发展。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了国民经济的发展。房地产开发企业迅速发展的同时，房地产开发企业会计也开始逐步形成并完善。我国目前已经出台了针对房地产企业的会计规范有《房地产会计制度》、《股份有限公司会计制度附件二》，2006年2月，财政部就房地产业务了《企业会计准则第3号－投资性房地产》，并形成了以所得税、营业税、土地增值税、房产税为主体的房地产税收体系。然而，由于房地产开发企业经营和产品的特点，一部分房地产开发企业面对越来越激烈的市场竞争，不采取正当途径增加收入、降低成本，而是暗地操控利润、偷逃税款、骗取银行信用。

房地产开发企业生产的产品是不动产，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。作为审计来说，本文重点关注的是房地产开发企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。本文通过探寻我国房地产开发企业各税种存在的主要问题，并对存在的问题提出审计对策和建议。这对房地产开发企业的税务审计和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。

房地产开发企业的主要税种

国务院办公厅于2005年5月9日下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，之后国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》等文件。这些文件的主要精神就是进一步加强房地产税收的征收管理，全面征收房地产交易过程中应缴纳的各项税收，简称为房地产税收。房地产税收涉及的税种较多，只有正确了解各税种，才能更好的对其进行专项审计。

房地产开发企业应纳税费主要有:以自建建筑物以及出售不动产为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加。以应纳税所得额为计税依据的企业所得税。书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴的印花税。以拥有的房产的计税余值和以房产租金收入为计税依据的房产税。个人所得税。以转让房地产所取得的增值额为计税依据的土地增值税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据的城镇土地使用税。建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳契税以及代收代缴的契税。

营业税及企业所得税的审计

房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘出售产品时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的是企业确认为收入的销售价格。通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入计算。在审查中，应该详细审查收入计算与实际收入之间的差额，要谨慎提防企业为逃避纳税而将收入长期挂账或者变相转移收入。需要注意的是，由于房地产开发企业本身的特质，企业员工在购买本企业开发产品时，大都可以享受折扣的优惠，有的企业对内部职工购房优惠甚至可以低至市场正常销售价格的80%。

另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给予巨额现金奖励。对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。按照税法的规定，这部分承包项目应该在开发商支付给承包商及监理单位，承包商与监理单位确认为收入时代扣代缴营业税。审查中发现许多开发商在代扣了这部分营业税金后，通过将营业税金在“其他应付款”项的挂账而并未履行缴纳义务，而施工单位、监理单位也由于对税法的理解不透彻，往往是本身的纳税义务已经由开发商代扣代缴完成了纳税义务，却仍然在收到工程款确认为收入时，又缴纳了一次营业税。对于这种现象，应该要求开发商调整会计账务，缴纳已经代扣的营业税款，同时通知施工及监理单位向税务机关要求退回前面已经多缴纳的营业税金。

印花税的审计

印花税是房地产开发企业存在问题较多的一个税种。在审查中，房地产开发企业偷逃印花税款特别严重，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合同几乎均未纳税。纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金――印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是延迟缴纳印花税。纳税范围方面，应该纳税的没有计入纳税范围，无须纳税的却又缴纳了印花税款。按照现行税法规定，企业与相关单位发生的有关会计、法律等相关具有专业技能的咨询合同无须交纳印花税。在实务中，大多数企业对于这部分咨询性质的合同大多缴纳印花税；许多开发商对于项目前期的勘查设计方面向相关专家咨询的合同也缴纳了印花税。根据对税法立法本意的理解，开发企业与勘察单位订立的勘察设计合同应该根据设计合同纳税，但是对于勘查咨询合同可视为中介性质咨询合同，可以暂不纳入印花税纳税范围。实务中尤其应该注意的是，这部分以前年度已经贴花的多缴印花税款，根据税法的规定不可以要求税务机关退回，也不可以用于冲抵以后发生的印花税款。因此，应建议企业以后发生这类合同无须再缴纳印花税，同时注意企业是否将这部分税款在以后年度冲抵。

房产税的审计

对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1.2%和12%。现行税法在体现税收公平公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者出租、出借的产品应该按规定征收房产税。对开发商的房产税进行审查，应该非常关注企业长年未卖出的房产的现时状况，如是否存在已经将房产出租、出借而仍然长年挂存货账，从而偷逃税款。必要时，应该采取抽查部分存货，突然到现场察看以实际判断存货的使用状况。另一个应该注意的是，由于工程的结算时间往往滞后于使用时间，因此，对部分工程竣工验收时间特别滞后于实际已使用时间的，应该建议企业调整计入房产税税基。房地产开发企业由于企业自身拥有大量的开发产品，因此，大多数开发商均会为本企业无房员工提供优惠房租的住房。按照税法规定，从2001年1月1日起，企业按照政府规定的价格向职工出租的公有住房、企业自有住房，免缴房产税。这部分出租住房在满足条件时应该提醒企业从企业自用房产的房产原值中剔除。

土地增值税的审计

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，是审计房地产开发企业土地增值税的重点。房地产开发企业通过虚构合作开发建房模式避税，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。” 如某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而又同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，在审计的时候要重点审查合作建房的条件是否真正符合税收规定。另外，房地产开发企业以明显偏低价格销售商铺少计销售收入、虚列公共配套设施支出和房地产交换不确认收入来少缴和不缴土地增值税。在审计的时候要按照税务机关核定的交易价格来确定收入，让其补缴土地增值税。房地产开发企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本，减少收入，少缴税款。更有一部分房地产企业利用种种手段钻 《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

城镇土地使用税的审计

在对房地产开发企业城镇土地使用税审计时，发现有以下几个问题：房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开企业业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，而不交或少交城镇土地使用税。本文认为在审计时应根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于对缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。

契税的审计

房地产企业的契税审计主要有房地产开发企业自身所缴的国有土地使用权出让的契税以及代收代缴购房者的契税。房地产开发企业在前期阶段涉及的土地出让金是否足额缴纳，土地契税是否及时缴纳。可以充分利用国土部门和财政部门提供的外部数据，审计时将国土部门提供的土地出让情况和财政部门提供的出让金缴纳情况进行比对，找出未缴纳土地出让金或缴纳土地出让金不足的企业，然后分析其原因，查看相关合同；另外将国土部门提供的土地出让情况以及发证情况表与财政部门征收的契税数据进行比对，分析是否存在未缴纳契税。审查代收代缴契税时要注意房地产开发企业是否与购房者达成协议，少开或不开销售不动产发票，蓄意虚减计税依据，少缴或不缴契税。对这种情况审计时要加强与房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据税收管理办法如实、及时开具不动产发票，缴纳税款。

随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。针对房地产开发企业税务审计的情况，要对房地产开发企业的税收征管和检查力度，以及加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。在房地产开发企业税收审计过程中发现房地产开发企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。

一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加房地产开发企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。以及加强对房地产开发企业使用发票的管理强化行业稽查和加大对偷逃税的惩处力度建立起房地产行业良好的纳税秩序。实施房地产税收一体化征管，建立各税种税源控管。虽然涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过加强房产过户管理，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。

然而在现行的税制下，仅仅加大对税收征管的力度和逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款有一定作用，但却不是治本之策。本文认为，要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，消除房地产行业信息不对称的问题，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞，改革完善房地产税制，建立一个和谐的房地产开发企业市场，才是本文所阐述的对房地产开发企业税务审计的根本目标。

参考文献：

1.刘朝坤.浅谈房地产开发企业税收的几个问题.会计师，2010（2）

2.吴淼.基于新税法体制下的房地产开发企业纳税筹划分析研究.西南交通大学，2010（3）

3.中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社，2010

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20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。

一、民营房地产企业加强财务管理的意义

（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金

“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。

（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性

加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。

（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。

加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。

二、民营房地产企业财务管理存在的问题

（一）融资难的困境

随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。

（二）财务管理风险意识不强

我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。

（三）缺乏灵活高效的财务管理制度

健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。

三、如何提升民营房地产企业财务管理水平

（一）增强企业信用，增加融资渠道

企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。

（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质

良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。

（三）建立健全灵活高效的财务管理制度

首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。

（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率

首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。

参考文献

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从经济工作会议后，国家针对房地产行业做出了密集的调整动作：部分取消二手房交易的优惠、提出遏制部分城市房价过快上涨的势头等，现在国家又提出了加强土地出让收支的管理。因此，可以看出国家对当前房地产市场现状的不满以及解决市场存在问题的迫切性。

自2007年底起，为刺激我国房地产市场的健康发展，国家及各级政府相继出台了一系列刺激房地产消费的政策。这些宽松政策刺激了房地产市场的快速回暖及发展，但在回暖中也出现了老问题，房价过快上涨又成为市场健康发展的阻碍。从经济工作会议后，国家针对房地产行业的密集调控表明：前期房地产行业的宽松政策将逐步收紧，未来房地产行业面临的氛围将趋于紧张，下一阶段行业又将进人政策从紧期。

《通知》能够抑制开发商的拿地冲动，但没从根本解决问题。　“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％”将对开发商的资金实力提出严重考验，能够抑制开发商的拿地冲动。当前我国房价过快上涨的动力在于需求的旺盛及土地成本的推高等几方面因素。《通知》通过提高首次缴纳比例来调控开发商的拿地行为，加大了行业的资金进入壁垒及开发商的拿地成本，防止低成本的圈地行为。

但是《通知》没从根本解决我国地价高企的问题。由于当前我国土地转让收入归地方财政所有，因此地方政府推高地价的意愿较为强烈。而《通知》仅从土地受让人角度进行调控，因此虽能抑制开发商拿地的冲动降低地价，但效果将不够强烈。土地转让收入归地方政府管理，其结果将是地方政府推高地价和房价的意愿较强，推动经济适用房、廉租房和保障性住房的意愿较弱。中央和地方政府问的关系将是博弈而非合作。

行业吸引力下降　慎配个股

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Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.

Key words: real estate; market; macro-control law;

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产行业在我国兴起至今，相关的法律建设逐步完善为行业的正规发展提供了重要支撑。但房地产市场近年来的繁荣背后仍然存在诸多问题需要法律规制，对于宏观调控与法律的双管齐下成为研究的重点问题。如何用稳定的、富有强制性的法律规定配合不同时期的宏观调控是具有难度的，本文将对此提出有针对性的解决对策。

1 我国房地产市场发展现状

我国房地产市场当前整体上呈现出发展的热潮。政府多次表示控制房价的信心和决心，实际上房价增长的趋势并没有被彻底遏制，在很多城市，目前的房价都超越了金融危机爆发之前。从量上来看，房地产存量及其未来发展预期与需求量之间能够逐步向相对吻合的方向进军；而从价上来看，各个需求层次人群的购买力不同，在供给量保证的前提下，价格成为制约供给和需求吻合的主要矛盾。

2 我国房地产市场需要调控的主要环节

我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相对一致的，人们生活水平的提高，购买的增强，都是房地产需求的来源。但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导，从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。价格过高是当前房地产市场最突出的问题，而且是日益严重，因为房价的增速远超过了人们工资的增速，广大中低收人群体买不起房，高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”，市场购买力两极分化严重，市场基本需求和刚性需求始终面临压力。

3 我国房地产市场调控所需的法律支持

在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利，前提是合理的需求保障。法律允许房地产投资，但排斥的是恶意炒作。对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。结合我国房地产市场宏观调控的最新进展，在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。

3．1 价格约束

《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求，第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”它是住宅商品现价的参考标准。第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束，但是在市场交易行为中，居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究，他们直接接触的实现当前的高价格，如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。

3．2 土地出让约束

《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”这是从宏观层面对房地产开发的约束，在我国，集体所有的情况大多存在于县级、村级单位，即使在城市中，也会存在大量的行政村。当地村委会具有很强的“话语权”，有时县级领导都难以干预。

3．3 市场秩序约束

《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得，并实行罚款。但对于此类当事人来说，资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理，更重要的是开发活动实施后，后续问题的解决也比较复杂，直接影响市场秩序的稳定。法律条款缺少刑事责任规定，无形中会增加当事人的投机心理。另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。

4 我国房地产市场调控的法律对策

针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题，在法律对策方面，政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用，加强指导的全面性，并为该法与其他法律法规的关联提供支持，共同规范我国房地产市场的发展。

4．1 法律责任定性

运用《房地产管理法》协助市场调控，首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合，即法律责任应延伸至刑事范畴，在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业，其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。地方政府出于各种利益考虑，也会存在和企业联合的意愿。企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈，所以在没有刑事责任的压力下，经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任，那么对当事人的审查就会进入更深的层面，是否存在行贿受贿问题都将被明朗化，《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。

4．2 价格衡量标准

房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应，从价格环节进行宏观调控具有现实意义。《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并经过评估后得出的结论，是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准，也是政府信息公示的重要内容。

4．3 市场秩序引导

作为房地产行业的专属法律，《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束，特别是在我国房地产市场有待规范的今天，市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。首先进一步阐明地区建设规划对房地产开发需求的度量，然后从审批进入房地产开发的流程开始，对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求，便于政府宏观调控各个时期的举措实施。

4．4 房地产行业审计

我国《审计法》对政府和企业的审计工作已有具体规定，但从《房地产管理法》中进一步明确审计监督工作，对确立房地产行业审计的地位、推动各个时期的宏观调控，都具有非常积极的意义。值得注意的是行业审计是一项持续、稳定的工作，在任何宏观调控时期都离不开行业审计，审计工作也同样会强化宏观调控政策的落实效果。

5结言

宏观调控作为政府提供的最重要的“公共物品”，市场参与者有理由对其有合理的确定的预期。宏观调控目的是为了创造一种稳定的宏观经济环境，保证生产者和消费者从中获益，避免因时而经济过热与通货膨胀，时而全面紧缩与市场疲软，生产者和消费者无法从中获得确定的预期和利益。然而追求宏观调控经济上的“合规律性”不能成为其僭越法律的理由，而应是调控手段、调控时机的相机选择问题。政策的稳定性、连续性、可预测性满足了生产者和消费者的确定性需求，因此合法性是宏观调控的本质需求。

篇（8）

一、房地产企业运营管理概念分析

所谓房地产企业的运营管理，就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势。

房地产企业的运营管理，不是简单地统计项目数据，设置一些指标进行评估考核，因为考核不是目的，而是要为项目提供作战方案或纠偏方案。

房地产项目的运营管理将逐渐被提到房地产企业的战略高度,它应该定位为介于企业战略、财务、项目进度、成本之间，主要应该是协调时间计划管理与现金流配置的关系，同时监控成本的动态，同时需要关注资产负债率、净资产周转率、净资产收益率等指标的变化。

二、房地产企业运营管理的现状

1.房地产企业对房地产运营管理不够重视

在过去，很多房地产企业是用一种投资的角度去思考企业发展，只要买一块地，就能获取足够利润。整体来说，那时房地产企业的管理模式比较粗放，并不在意企业管理流程的控制。但这种情况在2007年发生了改变，因为2007年的土地价格上涨速度比较快，同时房地产企业规模扩张速度也比较快，很多房地产企业都是多项目同时运作，这时企业就无法对现金流和项目进度进行控制，在这样的情况下，很多房地产开发企业无法在高成本模式下获得更多的利润。因此，房地产开发企业也开始寻找在项目低利润的情况下的发展模式，因为土地成本高了，房地产市场又不好，利润控制开始成为企业着重考虑的东西，房地产企业希望通过加强企业的运营管理能够给企业在高成本模式下带来更多的利润。

2.房地产企业资金管理的水平低下

房地产市场在大势好的时侯，只要是房子，几乎都能卖得掉，企业就没有制定严格的用款制度，大额资金使用没有采取报批制，突然遇到房地产市场大势不好，销售不顺畅，国家政策一调控，金融政策一收紧，企业资金就遇到严重问题。如果 企业资金运用和管理的不好，直接关系到企业的正常运行和整体效益。就现在来讲，房地产企业最大的问题就是对现金流的控制，因此企业应快速开发、快速销售，并对资金运行要进行实时监控、动态管理，与规范化的资金流程管理接轨，从而优化资金投向结构，提高资金宏观调控和整体运作能力，通过现金流的滚动给企业在高成本模式下带来更多的利润。

3.房地产企业成本控制存在的问题

目前房地产企业造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点：(1)我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。(2)工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。(3)成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。

三、提高房地产企业运营管理的水平

房地产行业已进入理性的时代，我们如何才能提高项目的运营管理水平呢？提高项目的运营管理水平无非是为企业创造更多的利润。那么为企业创造更多的利润的方式，一是收入增长、二是净利润提高、三是提高资产周转率。在房地产行业已进入调整期，收入不可能大幅增长的情况下，只能通过控制好项目成本和提高资产周转率的方法来为企业增加利润。

1.控制好项目成本

合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。

(1)抓好源头，加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制

投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限，但是相关职能部门还是应积极主动发挥“经济参谋”的作用，工程、成本部应配合财务部或前期发展部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。

在工程项目全过程管理与造价控制中，影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，预结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济效益。

(2)抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段

在工程项目的具体实施阶段，企业要对工程建设项目进行招投标，招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制；二是降低工程建设成本；三是择优选择施工单位或材料、设备供应商。

业主方在工程施工阶段还要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，应建立工程签证管理制度，杜绝不实及虚假签证的发生。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。

(3)抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制

工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。

2.提高资产周转率

(1)缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。缩短开发周期首先可以采取传统工序前置，提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；其次采用工序并联作业，在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉/并联进行。最后在多项目运营的情况下，采取规模复制模式：梳理好产品线，优化好资源，扩大产品和管理的复制性。

(2)加强与地方政府的沟通协调，尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率，或者金融创新，降低自有资金风险。

(3)控制销售与回款节奏，比如开盘当月认筹率等，加快资金周转速度。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。楼盘售出以后，加强与银行间的合作，放款及时到位。

(4)围绕着公司财务资金流转要求，通过有效的工艺穿插与搭接，对工程量实施进度进行优化，科学合理地把工程量均衡好。工程量实施进度优化，必须与合同管理、供方资源配置相结合，一是根据项目回款节点或公司资金安排节点或当地的售楼条件，把非关键路线上的工程量进行优化延后，向非关键路线要资源，然后适时穿插施工；二是设备和材料的采购，要做好计划安排，优化资金安排。

四、总结

目前房地产行业信贷资金紧张，在资金成本很高的特定环境下，降低项目运作成本、提高资产周转率显然已成为众多房企的追求目标，“优化成本、快进快出”使企业有了更大的生存空间，我们有理由相信，谁首先改变盈利模式，谁就可以在下一轮竞争中赢得先机。

参考文献：

[1]卢卫东:房地产项目时间计划与企业运营管理.百锐地产大讲台,2010,(09).

[2]朱庆祎:房地产经营战略的研究[J].经营管理者,2011,(08).

篇（9）

人总是面临权衡取舍的，而会计规则的监管部门在监管问题上也同样面临着决策问题。一方面如果政府监管部门进行重点审查的范围小，很显然就不能发现很多企业的造假行为，从而减少了监管部门所获得的惩罚收入带来的净收益；另外一方面监管需要成本，如果重点监管的范围很大的话，耗费的成本也相当高。在成本因素限制下，重点监管范围可以通过下面这样一个模型确定：

考虑这样一个模型：

1、假设市场上共有n家房地产企业，在一定期限内（如一年）违规的企业数m是一个离散随机变量，各房地产企业会计规则执行者违规是相互独立的，其中有m家违规的概率是P（m），且P（m）=1（假设房地产企业违规数目m近似的服从possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由历史数据和经验分析出来）。

2、假定会计规则违规者违背会计规则的行为，只要监管部门通过追加监管力度进行监管就能查出来。监管部门查处一家违规能够带来的罚款净收益为r，监管部门成本为c。

在固定周期内，为监管部门决定一个监管数量Q使得监管部门的期望收益最大。当Q≥m时，来自m家房地产企业的罚款净收益为mr；而剩余的（Q－m）家，监管部门耗用的成本为（Q－m）c。此时获利期望为：

mr-c（Q-m）P（m）

当Q＜m时，获得来自监管的Q家房地产企业的罚款收益为Qr。此时的获利期望为：rQP（m）

所以监管部门的总获利期望为：

C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），这就是典型的“报童问题”。

采用边际分析法：

C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）

＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）

=rP（m）-P（m）

=r1-P（m）-cP（m）

=r1-P（m）

显然，C（Q）与1-P（m）同号，且关于Q严格单调下降。

由于P（m）=1，所以，当Q?邛n时，C（Q）?邛－c＜0。

c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），与1-P（0）同号，当P（0）＜时，c（0）＞0。随着Q的增大，C（Q）从正值逐渐减小到负值。

设Q＝Q*时，c（Q*）=，则对于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，从而，P（m）＜＜P（m）（1）

又因为m～b（n，Pi），所以（1）式可以换算成：

＜

＜（2）

通过查possion分布累计概率值表，即可确定最优的Q。因此，监管部门选择监管的房地产企业数目在这个范围内能达到收益最大化，也就是说，在这个范围内进行重点审查最有成效。

二、房地产企业监管建议

受到成本等因素的限制，监管部门在监管过程中不可能面面俱到。那么，监管部门在对房地产企业进行监管时，应该重点关注哪些问题呢？

房地产企业的特殊性质也使得房地产企业会计信息失真现象甚为严重。首先，房地产企业是非常典型的资本密集型产业，标的大，开发、销售、结算的周期都比较长，成本的发生是一个延续性的过程，时间跨度非常大。这就使得房地产企业的核算比较困难，难以以一个统一的标准进行；其次，房地产行业的开发资金一般都是以银行贷款──间接融资为主。为了获得贷款，房地产企业就必须使企业财务状况保持良好，因此，对财务报告进行包装也就成了理所当然；再次，房地产企业应缴纳的税金种类多，计算复杂，因此，偷逃税金方法也多种多样。比如，通过把一些应税商品房变成免（减）税“政策房”偷逃营业税，将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以偷逃房产税，对签订的各种经济合同不按规定缴纳印花税，等等。郯城县审计局2005年审计公告2号文件显示：锦业房地产开发有限公司未提供账簿资料；龙泉房地产开发公司少提企业所得税10.8万元、土地增值税6.7万元、印花税1.2万元。万泰房地产有限公司账面反映多交税款为当年多交的营业税24.5万元、城建税1.2万元、教育费附加0.7万元、土地增值税1.8万元，共计28.2万元。因此，在对房地产企业进行监管的过程中应该重点关注以下几个问题：

（一）房地产企业的成本核算问题。房地产开发项目成本核算涉及到土地购置成本、土地开发成本、房屋建筑安装工程成本、配套设施、“三费”及开发期间的税费等，而且各项费用的构成复杂，不确定性因素大。同一项目含有很多不同功能的建筑物，这些不同的建筑物在成本摊销问题上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差异，简单的把成本按照比例摊销的话就不能真实的反映各建筑物的成本，也不符合会计上的配比原则。只有按不同的功能对象确定其成本才有利于保证会计信息的可靠性。不过，在这一点上，新准则有了很大进展，强调了会计信息的可靠性，即要求投资性房地产的公允价值必须在其公允价值能够取得并能可靠计量时才允许采用公允价值计量属性。此外，由于房地产配套设施的建设可以与土地开发同步进行和不同步进行，许多企业将尚未完工、不能有偿转让的公共设施随意分摊到商品房开发成本中。实际上，对于这些配套设施的开发费用，应该分清受益对象来进行会计核算。对于未开发完成的应该采用预提方法将其费用预估到开发产品的成本中，在项目开发完成后，应按照预估数与实际数差额按照规定进行调整。

（二）房地产销售收入的确定。一方面由于房地产行业本身的特殊性，其收入体现形式颇多。有自行开发自行销售的收入，有代建工程收入，出租开发产品租金收入，等等。许多房地产企业就将此收入移花接木到彼收入上借以调节利润；另一方面房地产企业由于开发产品价值高，往往采用预售和分期付款销售的方法，从而造成收款期与房屋交付期不一致，这就给企业有空可钻。比如，有的企业在开发项目比较集中的情况下，就将已经办理了竣工验收手续但尚未交付的房地产确认为收入。笔者认为，不应该以销售收入的手续是否完成为收入确认标准，而更应该关注交易在实质上是否已经完成。比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上是否转移，供需双方就已销售的产品是否不存在重大异议为准等。

（三）税金是否遗漏和金额是否合理。房地产企业一直是全国各地拖欠税收“黑名单”中的大户，金额庞大。避税也是房地产企业会计信息失真的主要原因之一。国税局在2003年颁发的“房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税”也一直未得以落实执行。房地产企业涉及的税种主要有印花税、房产税、个人所得税、营业税以及企业所得税。印花税是房地产企业存在问题较多的一个税种，其中以购销合同的税基问题最为严重，很多企业对于在开发项目末期用于工程安装的电梯购买合同，小区内健康器材等配套设施的合同视而不见。在对房产税进行审查的过程中应该重点关注企业长期未卖房的现实状况，因为很多企业将房产出租但仍然挂在存货账而偷逃税款。此外，还要关注房地产企业是否通过出差补贴变相提高福利以偷逃个人所得税，以及将应税收入长期挂在“预收账款”账户不予结转为“经营收入”偷逃营业税和所得税等情况。在很大一个程度上，会计人员处于主体行为，但是这都不是会计人员主观意愿所为，而只是迫于领导的要求。就因为这样一种违背原则的要求不仅给会计人员造成了很大的心理负罪感，侵犯了所有者的权益，也给国家带来一定的危害，使国家税收流失。

（四）加大力度审查原始凭证。原始凭证故意失真几乎是所有企业都存在的问题。假发票漫天飞更是给原始凭证故意失真创造了条件。让众多投资者怦然心动，打造出巨额利润的银广夏就是最好的写照，无视会计上对原始发票真实可靠的要求，原始凭证的填制要规范、数字要准确更不用说，其控股公司天津广夏居然伪造了从原料购进到生产、销售、出口的全部单据。

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构建并完善企业的内部控制体系，是当前企业增强自身经营管理水平以及提高企业效益的重要有效途径。内部控制作为企业经营管理的重要环节，它通过和企业经营管理过程相结合，对企业的日常生产经营管理活动进行相应地约束和调节，实现对企业的整体生产经营活动实时有效地监控与管理。因此构建一套科学、合理的内部控制体系对促进企业的可持续发展起着非常重要的作用。

一、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要目标

（一）战略目标

在企业的经营管理过程中，战略目标是企业的最高层次目标，它同房地产企业的真正目的相协调，体现出企业的经营管理者就企业应当怎样为其利益的相关者创造经济价值而作出的选择。

（二）报告目标

这类目标主要指在企业的经营管理过程中，要求企业提供的外部与内部报告都具有真实可靠性。真实、可靠的报告能够为企业经营者制定合理的经营发展战略和企业发展目标提供完整准确的信息，同时为企业管理者作出正确的经营决策提供正确的信息数据。

（三）遵循目标

这类目标主要为了房地产企业在房产开发以及经营管理过程中符合国家的相关法律、法规而设定，遵循目标对企业的市场声誉以及社会声誉等都会产生深远的影响。

（四）资产及运行安全目标

这类目标旨在确保房地产企业经营管理的有效性，包括企业的盈利目标、企业业绩以及企业资源不受损失等，并确保房地产企业现有的各种实物资产的完整、安全，同时确保企业的生产经营活动能够正常开展，并力保企业价值的完整性、真实性。

二、房地产企业构建并完善内部控制体系的基本原则

（一）全面性原则

房地产企业的内部控制体系要贯穿于企业经营管理活动的全过程，涵盖包括房地产企业进行开发经营的每个环节，财务会计工作的每个岗位以及每项经济业务，要实现全过程、全员性控制。

（二）重要性原则

对事关房地产企业内部经营管理的重要事项要进行严格地掌握和控制，要狠抓工程招投标环节，并将工程质量安全、施工成本以及房屋的销售作为内部控制的关键环节和关键控制点。相比之下，那些较为次要的经营管理事项则依据企业的具体能力采取适当控制。

（三）相互牵制原则

房地产企业在进行构建内部控制体系时，应合理分设工作岗位、组织机构，合理规范职责权限，并确保不同岗位之间职责明确、相互监督、相互牵制。主要包括财务会计记录、授权批准、审核检查、不相容职务相分离等内容，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，形成有效的制衡机制。

（四）有效性原则

房地产企业在构建内部控制体系时，需依据企业自身的实际情况以及行业特点，要有实用性以及针对性，同时要确保构建的内部控制体系与企业自身的规模以及企业的管理水平相符，并满足提高企业经营效率效果的要求。内部控制是房地产企业内部管理制度的重要组成部分，因此需要在企业的经营管理过程中严格执行，此外，还应确保内部控制体系随着企业内部业务以及外部环境的不断变化，而进行相应地调整和完善。

（五）合法原则

房地产企业在构建并完善企业内部控制体系时一定要遵循国家相关的法律、法规以及有关部门的具体操作流程来进行，严禁出现违规、违法操作的行为，确保企业各种经济业务以及经营管理活动正常有序地开展。

（六）成本效益原则

房地产企业要想构建并完善企业的内部控制体系，就要正确的处理好控制成本与内部控制效果之间的相互关系，尽可能在降低内部控制成本的基础之上，取得一个相对较好的内部控制效果。

三、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要措施

现阶段，我国除了部分上市公司以及国有性质的企业，大部分房地产企业都没有相对统一、系统的内部控制体系。一般情况下，企业会依据国家的相关法律、法规，结合企业的经营规模以及行业特点来制定相应的内部控制体系。因此，房地产企业在构建并完善企业内部控制体系应着重从以下几个方面进行：

（一）做好企业控制环境建设

一般来讲，控制环境主要分为两种：内部环境以及外部环境。外部环境主要包含：企业所处的市场经济环境、法律环境等。在这个环节中，外部环境的建设主要是由政府通过改革国家体制、完善法律系统以及推动道德教育等措施来实现的。由此可见，外部环境已经远远超出了房地产企业的控制范围，因此外部环境不应作为企业内部控制体系的重要组成部分。而内部环境主要是指企业内部的组织机构以及人力资源等方面。在这个环节中，内部环境的建设应由房地产企业通过自身的努力来完成。通过创设合理的组织机构以及明确各部门职责权限，健全和完善董事会、股东会以及各部门的经营班子，并进一步明确董事会、监事会以及股东会的职责权限，同时不断地强化董事会在企业日常经营管理活动的主导地位，构建一个以董事会为主体，监事会、股东会等相互牵制、相互监督的内部控制机制。

（二）健全和完善风险控制机制

房地产企业从获取土地、开发建设直至房屋销售的整个生产经营过程都会受到诸多外界因素的影响和干预。因此这就要求企业在生产经营管理过程中切实强化风险意识，通过设立风险预警机制、风险识别体系以及采用风险评估与应对等手段对企业在生产经营过程中遇到的经营风险以及财务风险等进行有效地预防和控制。

（三）强化企业的控制活动

房地产企业在生产经营管理过程中应重点关注和实施的主要控制活动包括：财务会计控制、授权批准控制、不相容职务分离控制以及实物控制等。例如，在财务会计控制中要重点关注会计记录的真实完整，发票的真伪，建造成本的计量和确认等问题；在授权批准控制中，要重点关注重大决策是否经过集体决策审批的程序；在不相容职务分离控制中，要始终把内部牵制作为处理各种关系的核心；在实物资产控制中，要处理好实物保管和财产记录的工作。房地产企业应根据自身设立的内部控制目标，结合房地产行业风险应对策略，综合运用各种必要的控制措施，对本企业各种经济业务持续实施有效控制。

（四）建立有效的信息沟通体系

房地产行业是个高风险的行业，时时刻刻都会受到来自内部和外部各种因素的干扰影响。所以，房地产企业必须建立起及时、有效的信息沟通体系，以确保正常经营活动持续有效地进行。要注重搜集日常经营活动中各种内部和外部的信息，并及时筛选，对于重要的信息必须及时递交董事会、监事会和股东会，以便董事会、监事会和股东会能够及时有效地进行决策。

（五）强化企业的内部监控

要想保证房地产企业的内部控制制度有条不紊地实施执行，就一定要做好相应的内部监督工作。房地产企业应当依据自身的规模以及行业特点，建立一个与之相适应的内部审计机构，并确保内部审计机构的设置，审计人员的配备和工作的独立性。内部审计作为内部控制的重要环节，有着非常重要的作用。它能通过检查和评价内部控制的执行情况，及时改进发现的内部控制缺陷，为企业的经营管理者提供完成企业经营管理目标有用的信息。因此，必须不断地完善和健全企业内部的审计监督体系。

四、结束语

房地产行业是高投入、高风险、高回报的行业，因此构建一套科学、合理的内部控制体系对房地产开发企业有效规避行业风险，降低企业成本，提升可持续发展能力等都具有重要的意义。

参考文献：

[1]李雁.关于房地产企业内部控制问题的探讨[J].企业导报，2009；8

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一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。

二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。

三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。

四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。

五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。

六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。

七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行;施工方资质验证;审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认;招投标过程是否符合有关规定;中标金额与内容是否与合同约定相符;备案合同是否与实际执行合同一致;结算方式是否与备案合同约定一致;洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理;付款依据是否充分;施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注;有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来;还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出;另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。