房地产投资项目分析方法大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产投资项目分析方法范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

篇（2）

房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。

一、房地产投资风险类型

由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。

二、AHP法理论及运算步骤

本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：

第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。

第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：

表1 分级比率标度

虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：

（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。

第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR

三、实例分析

以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）

A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。

四、结论

本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。

参 考 文 献

[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010

[2]郭亚军．综合评价理论、方法及应用[M]．北京：科学出版社，2005

[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007

[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）

[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）

篇（3）

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

篇（4）

【关键词】

层次分析法；房地产投资项目；财务评价；分析

对于任何企业而言，在进行房地产项目投资的过程中，其根本目的在于以投来获取相应的利益，进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中，需要对财务的可行性进行分析，进而来实现投资决策的科学生成，而进行投资项目财务评价决策时，基于影响因素较多且复杂，则需要在深入研究相关资料信息的同时，针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价，则需兼顾多个评价指标，以从不同角度下进行深入分析，明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。

1房地产投资特点

主要表现在：①投资金额较大且回收期较长。一方面，基于房地产行业本身属于资金密集型产业，所以相应投资金额也就相对较大，一般情况下，一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的；另一方面，在整个房地产投资项目中，投资收回期较长，通常至少要3~5年，甚至更长，所以在市场经济环境下，相应的投资风险也就随之加大，需要谨慎投资，在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差，但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中，从投入资金到收回投资这一过程较长，流动性较差，在此过程中要想套现，对于投资者而言则会遭受一定的经济损失；但从长远角度看，这一投资则具备了保值的特点，在市场通膨影响下，房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响，比如金融政策以及土地政策等，这些政策的变化会对相应投资带来很大影响；同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点，致使其受到诸多因素的影响，进而促使该项投资风险随之加大。

2房地产投资项目财务评价指标分析

2.1常用财务评价指标对于项目评价工作的开展而言，相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性，以及所选取指标的科学合理性，而其中财务效益指标的运用，则能够通过对比分析来明确项目的可行性，在实际运用这一指标的过程中，因结合标准的不同使得相应分类不同，具体而言，基于时间价值因素下，可分为动态与静态指标；基于指标性质角度下，则非为时间性、价值性以及比率这三类指标；而基于财务效益角度下，则分为反应盈利能力、清偿能力以及外部平衡这三类指标。具体常用的评价指标为：基于项目财务评价下，以房地产投资项目未来获取收益的方式为划分标准，该项目可被划分为如下几种类型：出售型、出租型、经营型以及混合型。而基于房地长项目本身能够作为商品进行交易，进而使得项目资金流呈现出了自身的特点，因此，在进行财务评价分析的过程中，相应评价指标与方法则具备了自身的特点。在进行分析的过程中，主要以盈利能力与清偿能力这两个指标进行具体分析。

2.2财务评价系统现存不足之处①在评价标准与依据的具体选择上，存在武断的现象，致使评价结果有失科学性。在当前进行项目财务评价的过程中，所选取的指标较多，且进行可行性研究时，相应评价依据一般会受到评价者主观因素的影响，同时也偏于理论化，而即使证明在理论上可行也并不意味着这一投资项目具备实践的可行性。因此，要求要合理选用评价指标，在计算出理论数值的基础上，要针对这些理论上的计算结果本身所存在的局限性进行分析，以确保其具备实践指导意义，进而才能够以客观且科学的可行性评价结构来保证实现成功投资。②对财务指标所存在的互斥性分析不足。不论是任何一个投资项目，其出发点与归宿都是为了实现投资利益的最大化，以实现既定投资目标，但是，在实际进行投资项目分析的过程中，由于对于互斥性投资项目并未进行深入对比分析，致使所做出的投资决策有失科学性。③尚未实现综合性评价指标的有效运用。基于不同财务指标所呈递出的信息不同，所以以财务指标的应用来生成决策的过程中，因选取指标的不同使得相应评价结果有失准确性，而由于缺乏综合性评价指标体系的构建，难以为财务决策评价提供完善的评价模型。

3基于层次分析法下房地产投资项目财务评价分析模式的构建

3.1层次分析法概述（1）相关原理。在针对复杂性问题进行分析的过程中，如果采用定量模型进行分析，其会因相应定性因素较多，在实际选用的过程中会受到决策者主观因素的影响，比如个人的知识结构以及经验等。而基于层次分析法下，则是以判断矩阵这一搭建过程来实现对各个层次下相应因素的分析，并结合决策者自身的倾向，运用逻辑思维来实现定量表示，为实现科学决策的生成奠定基础。（2）该分析方法的形状、思路以及特点。①在形状上，基于层次分析法下，其形状与树形结构较为相似，而不同之处在于层次结构本身包含了树形结构这一形式；②在分析思路上，运用层次分析法则是在进行分析的过程中，明确各因素间的关联性，进而实现层次的有序生成，然后结合对现实情况的判断，以定量形式来表现出每一层次下的重要因素；在此基础上，以数学方式来进行权值表示并进行结果的排序，从而实现对问题的分析与解决；③层次分析法所呈现出的特点主要表现为灵活、简洁且实用。

3.2层次分析法的具体步骤以及综合评价模型的搭建①要在明确问题的基础上，实现层次化结构的搭建，然后，实现判断矩阵的搭建，并运用数学方法进行计算后来排除次序，一般以近似的方法，实现对矩阵最大特征值与向量的判断。其中在进行层次分析过程汇总，要想实现决策判断的定量化，以实现数值判断矩阵的搭建，则可采用A.L.Saaty建议的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及规范几何法来进行计算，并实现对矩阵一致性的判断；③实现层次的总排序。

3.3综合评价模型的搭建①对项目层次结构的分析。需要先搭建出基于研究问题下的递阶层次结构的搭建，然后，以此为基础来实现对层次结构进行分析，相应分析模型如图1所示。②要实现房地产项目两两判断矩阵的搭建，在此基础上，进行层次单排序与层次总排序，并要对相应判断矩阵的一致性进行检验。③进行结果分析。当一致性满足要求时，则根据单排序与总排序的结果来实现对问题的定量分析，进而通过对比后来实现投资最佳方案的制定，以科学决策的生成来保证实现投资目标。

4总结

综上，在房地产投资项目中，基于该投资项目所具有的特点，要想实现投资预期目标，则就需要以科学投资方案的生成为基础。而基于财务评价分析下，以层次分析法来实现综合评价模型的搭建，能够以完善指标体系为基础来实现科学的分析与计算，进而通过判断矩阵的搭建来得到层次单排序与层次总排序，并以相应计算结构来实现对问题的分析，为房地产投资实现科学投资方案的生成提供了保障，进而在规避投资风险的同时，为实现投资效益的获取以促进企业的稳健发展奠定基础。

参考文献

[1]江斌.基于层次分析法的房地产上市公司财务综合评价问题研究[D].西安建筑科技大学，2011.

篇（5）

1 MOOC与翻转课堂

1.1 MOOC

MOOC是Massive Open Online Courses的英文编写，意为大型开放式网络课程。这种在线教育模式实现了大规模学生同时在线的课程学习。MOOC资源集合了全球最优质的教学资源，任何在线学生一经注册都能实现自我学习，并且取得相应课程的成绩。这种学习的模式依赖于互联网的快速发展与课程的运作平台，如EDX、Udacity、Course等，而我国也与2014年5月8日也首次开通了“爱课程”网中国大学MOOC平台。MOOC将成为未来教育的一部分，是对传统学校的巨大挑战与革新。

1.2 翻转课堂

翻转课堂是将传统的上课方式进行反转的上课模式。传统的教学是课上老师进行理论知识的讲授，课下布置作业。而翻转课堂是在课下进行理论知识的自学与习题练习，课上则进行学生的答疑及知识点的运用、任务操作等。在翻转课堂上，老师的责任是去理解学生的问题和引导学生去运用知识。

翻转课堂增加了学生间的互动与教师与同学间的交流，使得课堂生动有趣，提高学习的效率。翻转课堂最大的特点是能够实现学生的个性化学习，对学习层次不同的学生真正实现了分层教学，每个学生都可以掌控自己的学习进度。学习进度快的学生可以掌握 更加有深度的知识内容，而学习进度慢的学生则可以进行反复的学习并寻求老师和学生的帮助，提高学习效率。

1.3 基于MOOC模式的翻转课堂设计思路

高职院校的学生普遍存在学习兴趣不高、知识接受能力较差的现状。传统的课堂教学不能满足所有学习层次的学生对知识的掌握。而这些学生虽然学习兴趣不高，但思维活跃，创新性较强，喜欢参与课外活动来展现自己的能力。因此枯燥的课堂无法激发这些学生的学习动力。

鉴于高职学生的以上特点，基于MOOC模式的翻转课堂旨在克服传统课堂一刀切的学情，实现可以让学生自我掌控的课下学习平台，并激发学生的学习兴趣，引导学生将所学理论运用于实践。因此，这种模式是借助教学数字平台，构建区域型的校内教学资源网。在此平台上，构建教学资源库，包括课程的理论知识、知识点讲解视频、习题库、案例库、拓展学习资料等。学生可在此平台上进行课下随时随地的自主学习。而课堂的任务主要为答疑解惑、课程重难点分析及讨论、项目任务的实施等。

2 基于MOOC模式的翻转课堂在《房地产投资分析》课程中的探索与实践

2.1 基于工作过程的《房地产投资分析》课程系统化设计（见图1）

《房地产投资分析》以房地产投资分析流程（投资环境及市场分析―产品规划设计―投资估算―销售收入估算―财务分析―不确定性分析及风险分析）为主线，并基于投资分析的工作流程进行了课程三个学习情境的设置：房地产项目静态投资分析、房地产动态投资分析、房地产项目综合投资分析。

情境一以简单房地产开发项目（单一物业类型、一期整体开发的项目）为载体，在项目的投资分析过程中，侧重于对该项目的投资估算、成本利润及静态指标分析，在此情境中不涉及现金流量表的编制和动态指标的计算，故称为“静态”投资分析。

情境二以稍复杂房地产开发项目（两种物业类型、两期开发项目）为载体，在项目的投资分析过程中，要进行项目进度计划的安排，侧重于项目的现金流量分析及相关动态指标计算，故称为“动态”投资分析。

情境三以商住综合项目为载体，其规模中等且多期开发，在此项目的投资分析过程中，将静态分析和动态分析结合起来进行综合项目分析，故称为“综合”投资分析。

三个学习情境由简到难，由简入繁。

2.2 学习情境的实施

学习情境以房地产投资项目为载体，以房地产投资分析流程为主线进行情境任务的分解。在每个情境任务实施时遵循六个步骤（六步法）：资讯―计划―决策―实施―检查―评估。

资讯部分包括房地产投资分析课程的理论知识和项目资料两部分，目的是让学生通过资讯的研读，明确任务的目标及任务操作流程，进行任务操作的理论知识准备和项目资料的预告。

计划及决策是在明确项目的任务目标后进行项目的讨论与分析，制定项目任务操作的时间安排，进行任务步骤的分解与数据准备。在制定计划后进行计划的讨论与改进，最后进行计划的最终决策。

实施与检查是在计划制定的基础上以小组的形式进行任务的操作实施。在实施过程中教师对学生的任务操作实施进度与内容进行检查，指导学生按计划进行或避免学生偏离正确的操作步骤以及检查项目任务成果的正确与否。

最后一个步骤为项目的评估，旨在考察学生四方面的能力：专业能力、方法能力、社会能力和个人能力。评估过程中可采用教师评估、学生评估、组内外互评的方式进行任务的综合评定。

2.3 《房地产投资分析》MOOC平台资源建设

《房地产投资分析》课程的MOOC资源实质上是与六步法中的资讯部分是相呼应的。因此，该课程的MOOC资源包括两部分：课程理论知识和项目任务资料。

2.3.1 《房地产投资分析》理论部分资源建设

项目任务的正确操作依赖于扎实的理论功底。《房地产投资分析》MOOC理论部分包括了课程的理论知识点的讲解、知识点视频的录制以及习题库的建设以及拓展资料的阅读。在理论部分建设时，将微课的思想融入其中，即将理论知识点碎片化，视频单元、习题练习都与此单个知识点相对应，使得理论知识的学习更加条理化与清晰化。学生在进行知识点学习的基础上进行习题的自测，来检验自己的学习效果。

2.3.2 项目资料MOOC平台资源建设

由于课程是以项目为载体的，因此除了理论知识的资源准备外，还包括整套项目任务资料，包括学习指导书、项目任务模板、项目案例分析等。学习指导书是对项目任务目标的说明、任务解读及任务操作步骤的详细说明。任务的模板及相关资料则能够让学生更好的认识任务及操作任务。

2.3.3 MOOC平台的运作模式（见图2）

2.4 翻转课堂模式

课堂的主要任务主要针对学生在MOOC平台上提出的重点、难点问题进行解答;针对各组讨论的任务操作计划进行检查、纠错及更正;对学生项目的任务操作过程进行检查及问题解决，根据学生任务操作的好坏进行过程评价，即课堂包括了六步法的后五个步骤：计划―决策―检查―实施―评估。

以情境一中的地块价值测算为例，学生在课下的MOOC平台进行了市场比较法理论知识的学习及习题检测，初步掌握了地块价值测算的基本方法，并通过阅读地块价值测算的案例分析和任务模板，对将要操作的任务目标及内容有了初步了解。回到课堂，老师首先针对MOOC平台学生提出的疑问进行解答。而后以小组为单位先进行任务实施计划的讨论，然后通过老师的任务计划检查来确定各小组任务实施的方案。在任务实施前，教师针对任务操作的一些关键点组织全班同学进行集中讨论，保证各组同学真正了解任务操作的方法。在任务计划进行决策后，各组进行小组分工开始任务的实施。在任务操作过程中，教师进行小组的个性化指导，对各小组出现的问题进行解答和指导。

3 存在的问题

3.1 自主学习约束力不足

MOOC平台的搭建提供了丰富的教学资源。但由于高职院校学生学习积极主动性较差，学习兴趣不够浓厚，因此不能够主动进行MOOC资源的自主学习。在任务操作时，发现有部分同学对理论部分的学习掌握不够牢固，导致任务操作时举步维艰，难以下手。目前翻转课堂的实践缺乏较有效的约束力。

3.2 课程的过程评价难度较大

MOOC平台的学习效果能够进行系统自我数据统计进行评估。而统计数据的真实性不得而知或存在片面性。比如有的学生在网上进行习题自测时采取作弊手段而导致过关率的虚高。课堂上的过程评价虽然有一定的执行力，但由于学生人数较多，也不可能做到完全的科学的评价。而在任务操作过程中还存在搭便车的现象，小组内有时只依靠一个同学去真正地实施任务，反而导致学习效果不如传统教学。

3.3 课业负担较重，学习压力较大

基于MOOC模式的翻转课堂采用的是学习双轨制。虽然能够实现不同层次学生对知识的把握，但繁重的课下学习和课上任务操作导致部分学生产生抱怨心态。过多的时间投入到任务的自我学习中，而且任务的操作也以理论学习为基础，一旦没有掌握基础理论的学习，可能会导致任务操作的脱节。久而久之，产生厌学情绪甚至抵抗情绪，严重影响学习效果。

4 解决建议

4.1 进行学分机制改革

基于MOOC模式的翻转课堂应采用双轨制考核机制，课下的MOOC平台自学和课上的任务实施成绩分别应该获取相应的学分。此种做法能够很好的促进学生的学习主动性和积极性，对学生来说是一种很好的学习约束机制。此外，还应该进行课程课下和课上课时的合理分配，保证学生有足够的时间进行自主学习，从而提高任务操作的效率。

4.2 引入竞争淘汰机制，促进学习动力

在任务操作时，以小组为单元进行成绩的考评。同时，还要引入组内和组外互评机制。在组内互评时，每个组员都可进行匿名投票。对于平时表现较差、学习不够积极、得分较低的同学采取淘汰制，以此激发学生学习的动力和危机感。另外，还要进行组外互评，加强组与组之间的互相监督，促进组内竞争，给课堂注入活力。

4.3 加强课堂管理，促进小组协作

课堂的管理采用教师管理和同学协助管理的模式进行。教师对小组实施整体管制，布置任务或命令时与组长进行直接的对接，而小组内的管理则由组长直接负责。组长根据教师的指示进行命令的传达与任务的布置，还负责任务的分工与问题的汇总及问题的反映，小组成员则服从于组长的管理。在进行考评时，组长对各个组员的打分占据较大的权重。这种管理模式一方面可以减轻教师的负担，另一方面也能够锻炼学生的管理能力，从而提高课程管理的整体效率。

篇（6）

【关键词】

单因素；敏感性分析；净现值；房产投资

0 引言

敏感性分析是考察投资项目涉及的各种不确定因素对投资项目基本方案经济评价指标的影响。通过敏感性因素分析，评估投资项目效益对不确定性因素的敏感程度，可粗略的预测投资项目可能承担的风险，为进一步风险分析打下基础。

本文重点探讨单因素敏感性分析，通过检验房产投资中不确定性因素对房产投资项目的影响，获取对房产投资者投资效益影响最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对投资项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断投资项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对投资项目效益产生的影响。多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化的影响。为了找出最为关键的敏感性因素，单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 单因素敏感分析的方法步骤

2.1 确定分析指标

投资项目分析指标的确定，一般是根据投资项目的特点、不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择，与进行分析的目标和任务有关。

本文重点分析投资者确定进入房产投资后，对房产投资项目进行可行性分析。经济分析指标选择投资房产的净现值。

净现值是指把投资项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到投资期初（投资项目计算期第一年年初）的现值之和。该指标在用于投资方案的经济评价时，如果净现值大于等于零，项目可行。反之则不可行。

净现值系数计算公式如下：

对于房产投资者而言：

房产投资者购入房屋时所支付的房款，为投资者投资现值。

如果房产投资者购入房产后出租，则每年会产生租金收入，该收入为房产投资者现金流入。如果房地产投资者贷款购买房产，则每年会产生利息支出，该支出为房产投资者现金流出。

如果房产投资者第n年卖出房屋后，会收入卖房款并承担一定税负。其差额减去房产投资者偿还贷款余额后所得值则为房产投资者第n年所得残值。

可见，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。

2.2 选取不确定因素

不确定因素指在投资项目分析与评价过程中涉及对投资项目效益有一定影响的基本因素。敏感性分析不可能也不需要对投资项目设计的全部因素都进行分析，而只是对可能对投资项目收益影响较大的重要的不确定因素进行分析。

本文认为对房产投资者而言，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。可归纳为国家政策及市场两类因素。

2.2.1 国家政策的不确定性因素

国家政策的不确定性因素包括国家政策规定的购房首付率、税收政策以及贷款利率。

购房首付率，是指国家政策规定投资者购买房屋时不能全部申请商业贷款，投资者需先付第一期付款，余下房款再从银行贷款。其影响投资者购房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房价增长率；

T——国家政策规定的投资者卖房所承担的税率；

贷款利率，是指国家政策规定的商业贷款利率。其影响投资者的银行贷款以及所支出的利息。为简化计算，本文假定投资者贷款选择等额本息还款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 结论

经上述论证及实践应用，本文可以得出如下结论：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不确定因素变动对房产项目投资效果的影响。有助于投资者对项目不确定因素的不利变动所能允许的风险程度，从而制定应变方案或重新对不确定因素进行重新评估，减小投资项目风险。

对本文中的例子而言，房产价格增长率对房产项目投资影响最为关键。投资者能否合理评估未来房价增长率在房产投资中占重要地位。房产投资者更应对投资项目的预期价格增长率进行研究预测，从影响房价的各个因素进行评估预测，合理评估未来房产价格增长率，避免房产投资带来的风险。

【参考文献】

篇（7）

(二)投资学专业与金融学专业的区别与联系微观意义上的投资理财活动主要站在政府、企业、个人、非营利组织的角度研究问题，投资学专业教学活动，也是为这些投资主体培养应用人才的。金融即资金的融通，是研究货币资金流通的学科，金融学专业主要站在金融机构的角度研究问题，主要为金融中介机构培养应用型人才。前者站在金融机构柜台外，后者站在金融机构柜台内，二者是投资与被投资、服务与被服务、营销与被营销的关系，微观管理与宏观调控的关系，不能混为一谈。从笔者搜集分析近30所本科院校投资学专业教学方案来看，课程设置基本上以金融投资方向课程为主，与金融学专业课程交集太大，界限也不是十分明显，没有形成显著的投资学专业独立化、个性化学科特色。从投资学专业与金融学专业就业方向来看，投资学专业主要为政府、企业、非营利组织投融资部门和财务管理部门，特别是为投资公司、资产管理公司输送具有一定的分析研究能力和创新创业能力的投融资管理与投融资咨询专业人才。而金融学专业则主要为银行、证券公司、保险公司、基金管理公司及信托公司等金融机构培养金融管理与咨询专业技术人才。但大多数院校投资学专业也把为各种金融机构培养金融管理专业人才作为其培养对象，可谓种了别人的田，荒了自己的地。例如，武汉科技大学2014提交的《普通高等学校本科专业(投资学)设置申请表》(以下简称申请表)设定的培养目标为:全面推进以学生创新精神和应用能力为重点的素质教育，培养应用型投资专门人才，拟为证券、期货、基金、信托、商业银行、保险公司等金融机构及相关管理部门，以及企业的投融资部门和财务管理部门输送理论知识扎实、实践能力强、具有一定的分析研究能力和创新创业能力的应用型投资专门人才。当然，投资与金融的联系在于，从微观来说金融投资是经济主体投资活动与金融机构资金融通活动的交集;金融的本质其实是经营活动资本化的过程，与投资的本质并无区别。

(三)应用型本科投资学专业的特点1．复合性与交叉性。投资学专业是一门融经济学、金融学、管理学、统计学、心理学、保险学与风险管理等多门学科于一身的复合性与交叉性极强的专业学科。复合型金融投资人才，既要有经济学基础知识，更要有扎实的专业项目投资知识，既要熟悉宏观的投融资政策背景，又要精通各种投融资的微观技巧。例如，广东商学院投资学专业人才培养目标设定为培养数理分析型、市场营销型、实践应用型相结合的复合应用型人才。2．应用性与实践性。应用型本科人才培养定位于培养高等应用型专门人才，强调培养目标的应用性、教学内容的实用性、教学方法的训练性、教学过程的实践性。应用型本科投资学专业教育教学也应体现这一特点。3．国际化与地方性。由于全球经济一体化速度的加快，全球性、全国性金融市场的形成与开放，对于金融投资人才，具有国际化视野和国际化金融投资意识与操控运营能力十分重要。例如，东北财经大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:培养具有国际化视野……的应用型、复合型、国际化的高级投融资管理专业人才。但对于实业性投资专业人才，适应地方经济的要求则明显重要于国际化的需要。4．创新性与发展性。创新教育是应用型本科专业人才培养的本质要求，投资学专业具有注重实用与应用能力培养的实践性特征，同时还具有针对实际问题、面临具体情境、解决具体问题的适应能力与创新精神的发展性特征。5．微观性与营利性。应用型本科投资学专业专门是为企业培养投资管理专业人才，而非培养宏观层面的产业投资规划与管理人才，同时也就具备了显著的追求投资效益的营利性特点。

二、投资学专业人才培养目标的设定

现资广义地说既包括传统的以工业、农业、商业、建筑业、服务业等实体性产业为投资对象的实业投资，也包括以证券、期货、外汇、黄金、期权、基金等为主要内容的金融投资;既包括以金融机构、投资公司为主体的金融性投资，也包括以企事业单位、非营利组织为主体的营利性直接投资，还包括以政府为主体的非营利性公共(财政)投资，也包括国际投资、房地产投资等特殊领域的投资活动;既包括宏观层面的产业布局、产业投资，也包括微观层面的创业投资、项目投资、金融产品投资。近年来，这些领域的投资活动及投资规模持续高速增长，这必然需要大量的投资专业人才。狭义的投资则专指金融性间接投资。投资学专业人才培养目标设定的前提也要以投资活动内涵与外延的界定为前提，并由此规划课程设置和专业教学方案。投资人才专业能力体现为管理投资活动的应用能力，如图2所示，具体体现为对某一投资项目的分析、评价、规划、决策与效益评估等方面能力。按照具体职业规划，可以是直接投资运营也可是受聘充当投资顾问，发挥投资咨询与策划作用。

笔者分析了已经开设投资学专业和2014年新申报投资学专业的近30所本科院校专业教学方案，如图3所示，约60%院校的投资学专业基本定位于金融投资人才的培养。按照中华人民共和国教育部高等教育司2012年印发的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》，投资学专业培养目标是:培养……能胜任银行、证券、保险等金融机构、政府部门和企事业单位的专业工作，具备……的高级投资管理专门人才。主要学习经济学科和金融学科的基础理论和基础知识……掌握金融学科学研究的方法。［3］结合所列核心课程分析，可以看出，教育部对投资学专业人才培养目标设定，侧重于金融投资人才培养。例如，沈阳化工大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:胜任在银行、证券、保险、信托、投资咨询、资产管理、基金管理公司等金融机构及政府部门和企事业单位的投资咨询及管理工作。再如，河南牧业经济学院2014提交的《申请表》设定的培养目标为:学生毕业后能在各类金融单位、各类企事业单位、政府部门从事投资业务操作和管理。山西财经大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:具备投资实务专业技能与注册金融分析师(CFA)业务技能。如图3所示，30%院校的投资学专业定位于金融投资人才培养，同时兼顾实业投资领域房地产投资专业人才培养。

例如，广州商学院2014提交的《申请表》为:本专业融实物投资、金融投资和其他各类投资于一体……［4］;例如，长春光华学院2014提交的《申请表》设定的投资学专业人才培养目标为:本专业培养……具备处理固定资产投资、金融资产投资、国际投资等方面的……面向大中型投资公司、金融机构、各类企事业单位从事投资管理及相关业务的应用型本科人才;郑州升达经贸管理学院2014提交的《申请表》设定的培养目标为:结合注册投资咨询师(RCE)的考试知识要求，按照应用型培养目标在各个模块进行课程修订，已经形成实物投资课程与金融投资课程并重、专业基础课程与专业主干课程协调搭配、专业理论教学与实践教学相互推进的投资学课程体系。如图3所示，另有不足10%院校的投资学专业定位于金融投资方向投资人才培养，同时兼顾公共投资专业人才培养。例如，湖南工业大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:……具备处理公共投资、项目投资、投资理财等投资实务及资本运作基本能力……能够在政府部门从事公共投资管理、在企事业单位从事项目投资可行性分析和项目评估、在专门投资机构从事投资理财咨询服务和投资理财规划等工作的复合型、应用型的高级专门人才;湖南农业大学投资学专业建设特色是从经济体生命周期的角度去把握投(融)资理论及实务，并以公共投资(尤其是农村公共投资)的方式与效率作为研究特色。

三、新设投资学专业特色的形成