耕地价值评估大全11篇

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篇（1）

关键词： 耕地多功能价值；价值评估；耕地保护

Key words： multi- functional value of the cultivated land；valuation；farmland protection

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0116-03

0 引言

随着我国经济的快速发展以及工业化和城市化的不断推进，耕地资源数量不断减少，保护18亩耕地红线形势严峻。长期以来，在农地征用过程中，征地补偿价格往往是以耕地直接的经济产出价值为度量依据，忽略了农地的生态价值和社会价值，因而无法从根本上解决农地征收补偿偏低的问题，由此引致的被征地农民权益受侵害、地方政府强烈的征地偏好等一系列社会和经济问题也难以根治[1]。

因此，有必要对耕地资源的综合价值进行明确界定和全面测算，除了测算其直接的生产收益价值以外，还要综合考虑耕地的社会价值和生态价值。本文试图在相关学者对耕地价值组成研究的基础上[2-4]，以咸宁市为例进行实证研

究，探讨耕地资源综合价值的量化方法，评估咸宁市域内耕地的综合价值。

1 耕地资源的价值构成

耕地资源作为人类生产的重要物质基础和载体，一方面能生产各种农产品，为农民提供基本的生活、就业和养老等保障，同时保障国家和地区粮食安全，维护社会稳定；另一方面，耕地具有涵养水源、净化空气、调节局部小气候等生态服务功能；从现有研究来看，一般认为，耕地资源价值包括生产收益价值，社会保障价值、社会稳定价值和生态服务价值。即V=VC+VS+VW+Vh，其中，V为单位面积耕地的总价值，VC为单位面积耕地的生产收益价值，VS为单位面积耕地的社会保障价值，VW为单位面积耕地的社会稳定价值，Vh为单位面积耕地的生态环境价值。

2 耕地资源多功能价值评估体系

2.1 耕地生产收益价值评估 耕地具有土地资源的固定性和永续利用性，耕地的使用者占有某块耕地时，能在未来年期内持续不断的获得收益。因此，耕地的生产收益价格就表现为随时间延续而能不断取得的纯收益的现值的总和。为了计算方便，我们假设未来年期内耕地每年的收益不变，为A，为获得收益A而必须支出的年总费用为C，还原利率为r，则未来年期内耕地净收益的现值之和为：

VC =（A-C）/r，其中，A=■Pi·Si·Vi，C=■Si·Ci（1）

Pi为第i种农作物的平均年产量；Si为第i种农作物的播种面积；Vi为第i种农作物的产品单价；Ci为第i种农作物的单位面积成本。

还原利率的确定可以采用租价比法或者安全利率调整法，租价比法即利用土地纯收益和土地价值的比值确定还原率；而安全利率调整法是用安全利率加上风险调整值来确定还原利率。

2.2 耕地社会保障价值评估 耕地的社会保障功能是指耕地具有代替政府的社会保障资金而承担的保障农民个人生存和后代延续的功能。耕地作为农民生存安全最基本的保障，其保障功能主要体现为耕地提供给农民的就业养老和医疗保障。在耕地社会保障价格的评估方法中，保险费法、平均生活费法、最低社会保障金法、安置补偿费法是评估耕地社会保障价格的4种方法[5]。保险费法是参照城镇居民的社会保障标准，以农民失去土地后，完全靠投保于保险公司获得保险费为前提，来计算耕地社会保障价格的一种方法。安置补偿费法是以依法征用耕地所需支付的安置补偿费用为量化标准来测算耕地的社会保障价格。

2.3 耕地社会稳定价值评估 耕地的社会稳定价值是指耕地为社会提供粮食保障而产生的社会稳定功能所具有的价值。耕地非农化中的耕地开垦费是对占用耕地的价值补偿，因此可以根据替代原则，将耕地开垦费看做耕地社会稳定功能价值的量化指标。根据《土地管理法》，耕地开垦费由省级人民政府根据本省耕地质量平均水平和耕地后备资源开垦难易程度综合研究确定，表现为国家对占用耕地所收取的费用。在我国，国家对占用耕地收取的费用主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

2.4 耕地生态环境价值评估 耕地的生态环境价值是指耕地以及耕地上的作物构成的生态系统具有的生态环境价值。耕地的生态环境价值主要体现在涵养水源、控制侵蚀、调节气候、维持生物多样性等方面。对耕地生态价值的评估的方法很多，考虑到部分方法本身的局限性和方法所需数据采集的困难性，本文采用谢高地等学者对各种生态系统服务价值估算的成果，利用收益还原法确定耕地所具有的生态功能价值。

3 实证研究

3.1 研究区概况 咸宁市位于湖北省南部，总面积9861公里，2010年末全市户籍总人口296.41万人，2010年全市实现地区生产总值520.33亿元。随着当地经济的迅速发展和城市建设用地规模的不断扩张，咸宁市耕地面积由1995年的18.878万公顷减少到2010年的15.585万公顷，年均减少2058公顷，耕地不断向非农业部门流失，耕地保护形势日益严峻。

3.2 耕地生产收益价值测算 根据咸宁市农作物的种植结构和资料收集情况，本次测算选取了小麦、玉米、稻谷、大豆、油料、棉花七类农作物作为耕地生产力核算的基准作物。根据2011年《咸宁市统计年鉴》和中国统计年鉴以及相关网站的数据，可得表2。

由表2数据根据前述公式（1）计算可得：七类作物的年总纯收益为71139.70万元，播种面积为246.06千公顷，占全市农作物总播种面积397.39千公顷的61.92%，考虑到其他农作物的经济收益较少，因此适当提高计算比例至70%，则咸宁市耕地年总纯收益为71139.70÷70%=101628.15

万元。咸宁市耕地面积为15.585万公顷，则咸宁市单位面积耕地的年经济收益为：101628.15×10000÷（15.585×10000）=6520.95元/公顷。

2010年底，我国金融机构一年定期存款利率为2.75%，

以此作为耕地的安全利率。同年银行一年期贷款利率为

5.81%，以此作为风险基数，扣除银行的经营成本（存款利率）和经营利润，即可看成是风险利率，银行属高利润行业，经营利润取20%，则在存款利率之外，再扣除经营利润即2.75%的20%，为0.55%，在其它因素忽略不计的情况下，余下的差额就是资本经营的风险，因此耕地风险调整系数为：5.81%-2.75%-0.55%=3.61%。则咸宁市的耕地生产收益价值VC=6520.95÷（2.75%+3.61%）=102530.66元/公顷，即10.25元/m2。

3.3 耕地社会保障价值测算 耕地的社会保障价值可以通过前文所述的几种方法进行测算，考虑到数据的可得性，采用安置补助费方法来测算，也就是以耕地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和作为耕地的社会保障价格。根据《土地管理法》第47条的相关规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”考虑到中国的征地现状，本此测算的土地补偿费按前三年平均产值的10倍计算，安置补助费按前三年平均产值的15倍计算。附着物和青苗补偿费按前三年平均产值的0.5倍计算，根据统计年鉴，2010前三年咸宁市耕地收益差别不大，因此，为计算方便，以2010年的耕地收益作为以上费用的计算基数。即VS=6520.95×（10+15+0.5）=166284.23元/公顷，即16.63元/m2。

3.4 耕地社会稳定价值测算 根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，耕地占用税的税额按实际占用的耕地面积（以县为单位）计税。根据《2011年湖北统计年鉴》，咸宁市人均实际占有耕地面积0.95亩，则耕地占用税标准处在10～50元/m2之间，取其中间值30元/m2。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定，全国新增建设用地土地有偿使用费征收标准分为15等，咸宁市耕地大部分处在收费分区的第八、九、十等，因此以第九等17元/m2作为咸宁新增建设用地有偿使用费的标准；根据《湖北省土地管理实施办法》规定，耕地开垦费按照征地补偿费总额的1.5倍收取，征地补偿费按照年产值的6～10倍计算。这里以8倍计算。根据前文计算结果可知，咸宁市耕地年产值为6520.95元/公顷，因此咸宁市耕地开垦费为6520.95×8×1.5元/公顷，即7.83元/m2。则耕地社会稳定价值为VW=30+17+7.83=54.83元/m2。

3.5 耕地生态环境价值测算 咸宁市耕地的生态服务价值根据表1为基础，采用收益还原法测算价值。由表1可知，每公顷农田在气候调节、气体调节、水源涵养等九个方面的生态服务总价值为6114.3元，还原利率取2.75%，咸宁市每公顷耕地的生态服务价值为：Vh=a/r=6114.3/2.75%元=222338元，即22.23元/m2。

综上所述可得2010年咸宁市耕地资源各类功能的价值量，如表3。

4 结论与分析

实证分析结果表明，咸宁市耕地资源综合价值为

103.94元/m2。而调查发现，该地区征用耕地的补偿价格，最高才为58.72元/m2，仅为耕地资源综合价值的56.49%，尚有43.51%被忽视。可见，耕地的征用价格并没有完全反映耕地资源的综合价值，从而助长了耕地资源的过度占用和流转。从前述计算结果可知，传统价值核算方法估算咸宁市耕地价值（经济价值）为10.25万元/公顷，而当年耕地的非市场价值（社会价值和生态价值）达到93.69万元/公顷。显然传统方法未考虑耕地的非市场价值，其结果导致耕地价值被严重低估。而当前的征地补偿机制是按照耕地产值倍数法进行补偿，这种补偿标准只是单一地反映了耕地的经济价值，而完全忽视了耕地的社会和生态价值。咸宁耕地的社会和生态价值在耕地总价值中的比重超过90%，而耕地的最高补偿价格仅为耕地资源综合价值的56.49%，可见失地农民并未得到合理补偿。因此，全面评估耕地的综合价值，才能调整目前不合理的土地增值收益分配格局，切实保障农民利益。

参考文献：

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[2]周建春.中国耕地产权与价值研究——兼论征地补偿[J].中国土地科学，2007，21（1）：4-9.

篇（2）

*国家自然科学基金项目（编号：70773047和40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。

（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）

摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。

关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市

中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。

1 选择价值的内涵

国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。

选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。

2 理论推导

2.1 选择价值存在的前提条件

（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。

（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。

（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。

农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。

2.2 选择价值公式的理论推导

不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。

若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：

选择价值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影响选择价值大小的相关因素

选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。

2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C

＜0（4）

其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。

2.3.2 开发成本V

＞0（5）

其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。

2.3.3 市地地价的变动波幅 σ

（1）市地地价在下一期上涨的幅度u

＞0（6）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。

（2）市地地价在下一期上涨的概率q

［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。

2.3.4 无风险利率 r

＞0（8）

其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。

3 实证分析

3.1 参数的取得

如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。

3.1.1 无风险利率

无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。

3.1.2 流转后市地地价

农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。

基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。

3.1.3 地价变动波幅

从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。

3.2 选择价值估算

依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。

4 结论与讨论

中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。

选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。

由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

篇（3）

中图分类号：F301．3文献标识码：A文章编号：0439－8114（2011）15－3054-04

Compensation Standard of Land Expropriation in Jiangxi according to Value of Cultivated Land

JIN Shu－lan1，JIN Wei2，XU Lei1，HOU Li－Chun1

（1． Shangrao Normal University， Shangrao 334000， Jiangxi， China；

2． Shangrao Vocational Technical College， Shangrao 334000， Jiangxi， China）

Abstract： The compensation standard of land expropriation in 11 cities of Jiangxi province in 2009 was estimated by market value method， substitution method， opportunity cost method and shadow price method from the perspective of social value， ecological value and economic value of cultivated－land． Results showed that in 2009， the compensation standard of land expropriation should be 1169310 yuan／hm2， which was 2．44 times of the mean value of existed compensation standard， indicating that the current compensation standard was too low． It was suggested that overall value of cultivated land been brought into thecompensation systerm of land expropriation so that it could be fully realized in the transfer process．

Key words： value of cultivated land； compensation standard of land expropriation； Jiangxi province

随着我国社会经济的快速发展，城市化、工业化的加速推进，耕地的非农化流转及征地补偿问题日益突出。产生这一问题的根源之一在于长期以来人们对耕地资源价值的认识仅仅停留在单纯或狭义的经济产出价值上，忽视了其所具有的社会价值和生态系统服务价值。已有学者对耕地资源的社会价值［1－3］、生态系统服务价值［4－6］、经济产出价值［7，8］以及总体价值［9－14］进行了研究，在此基础上有学者对失地农民综合地价补偿［15］、生态补偿、耕地资源非市场价值评估、合理利益完全补偿［16］等问题进行了探析，以期为耕地保护政策和补偿标准的制定提供依据。江西省是我国重要的粮食产区，耕地资源的保护面临着前所未有的困难，准确测算耕地的总体价值，并将其纳入耕地征用补偿体系之中，使耕地资源的价值在耕地流转过程中得以充分体现，对防止耕地向非农用途的无序流转，保护区域耕地资源和国家粮食安全具有重要意义。

1耕地价值测算方法

1．1耕地经济价值

目前耕地的经济价值已形成完整的估价方法，使用较多的是收益还原法。该方法的关键在于耕地纯收益的计算和耕地还原利率的确定。公式如下：

V1＝■ （1）

r＝■（1－d） （2）

式中，V1为耕地经济价值（元）；a为耕地年纯收益（元／a）；r为土地还原率；b为1年期银行存款利率，2009年为2．52％；c为同期物价指数，2007、2008、2009年江西省农产品价格指数的几何平均数为109．5％；d为农业税率，目前农业税率为0。由此计算得到r值为0．023 0。

计算每种作物的单位播种面积土地年纯收益，方法为：单位面积耕地年纯收益＝单位面积耕地年总产值－单位面积耕地年总成本。

1．2耕地社会价值

耕地社会价值V2包括社会保障价值V21和社会稳定价值V22。运用替代法、影子价格法对耕地资源的社会价值进行估算。公式为：

V2＝V21＋V22 （3）

1．2．1社会保障价值耕地所具有的养育、承载、蓄积和增殖资产等功能可以概括为基本生活保障价值、养老保障价值和失业保障价值。将前两者合并处理，依然将其称为基本生活保障价值。计算公式为：

V21＝Va＋Vc（4）

Va＝m×Vb（5）

Vc＝m×f （6）

f ＝ f1 × ■（7）

式中，Va为人均年基本生活保障价值（元）；Vc为人均年失业保障价值（元）；Vb为人均年最低生活保障价值（元）；m为耕地资源承载的人口数（人／hm2）；f为劳动力的培训费用（元／人）； f1为人均年培训费用（元）；r为土地还原率。

1．2．2社会稳定价值耕地资源不仅能够满足社会对农产品的需求，而且还能够吸纳大量的农村剩余劳动力，缓和当前农民的就业压力，保障社会稳定。本研究从耕地对物质产品的社会保证程度上，依据替代原则，运用影子价格法，以土地开发整理补充耕地的平均成本来表示其社会稳定价值量。

1．3耕地资源生态系统服务价值

耕地资源的生态系统服务价值是指耕地及地上的农作物构成的生态系统具有的生态维护和调节的价值V3，包括气体调节V31、水源涵养V32、土壤保持V33、环境净化V34、生物多样性维护V35和文化娱乐V36等6个方面［14］。计算公式为：

V3＝V31＋V32＋V33＋V34＋V35＋V36（8）

1．3．1气体调节气体组分的调节功能主要是植被通过吸收CO2、释放O2实现对大气的调节。吸收CO2的价值可以采用碳税率法或造林成本法进行估算。目前国际上有多种碳税率，欧洲一些国家实行的碳税率为170美元／t，瑞典碳税率为150美元／t，国际上通常采用后者为标准。造林成本法是指利用营造可以吸收同等数量的CO2的林地的成本来代替其他途径吸收CO2的功能价值，我国造林成本为250元／t［17］。为了便于与国际标准做比较，本研究采用碳税率法和造林成本法的平均值（称为碳2林法价格），取值为638元／t（美元基准价为683．340）；释放O2的价值采用影子工程法进行估算，按照工业制氧现价400元／t核算。植被每形成1 g干物质需要1．632 g的CO2，同时释放出1．192 g的O2。通过计算单位面积耕地上农作物的净第一性生产力（生物总量），估算耕地每年固定CO2和释放O2的总量，然后根据固定CO2和释放O2的成本，估算耕地的气体调节价值，公式为：

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V31＝（1．63C1＋1．19C2）×N（9）

N＝（1－Wr）×（1＋Rr）×Yr／Hr（10）

式中，N为耕地单位面积上农作物每年的净第一性生产力（由于江西省被征耕地基本适宜种植水稻，因此农作物的生物总量即为水稻生产的生物总量，t）；Wr、Rr、Yr、Hr分别为水稻作物的含水量、根冠比（地下生物量与地上生物量之比）、经济产量（收获产量，t）、经济系数（经济产量与生物产量的比值）；C1、C2分别为固定CO2和释放O2的成本（元）。

1．3．2水源涵养采用差值法和替代法估算耕地的水源涵养价值。计算公式为：

V32＝y×u （11）

y＝（W－W0）×10 000×0．5 （12）

式中，y为土壤持水量（m3），以0．5 m土壤厚度计算；u为单位涵养水量的价值，采用水库蓄水成本法计算，取值0．67元／m3；W为耕地土壤含水量（％）；W0为裸地土壤含水量（％）。

1．3．3土壤保持首先估算耕地每年减少的土壤侵蚀量，然后再运用市场价值法、机会成本法分别估算耕地减少土壤侵蚀（V3S）和肥力损失（V3L）两方面的价值，公式为：

V33＝V3S＋V3L （13）

V3S＝Ve×（Ep－Er）／（10 000×0．5×ρ）（14）

V3L＝（Ep－Er）×■P1i×P2i（15）

式中，Ve为单位面积耕地的经济价值（本研究

Ve与V2相等，元）；ρ为土壤容重，一般为1．0～1．5 t／m3；Ep为耕地无植被覆盖时的侵蚀模数（t／hm2）；Er为耕地实际侵蚀模数（t／hm2）； i为耕地中有机质N、P、K的类型；P1i分别为耕地中N、P、K的含量（kg／t）；P2i为各类化肥的价格（元）。

1．3．4环境净化因江西省被征耕地大多是水稻田，只需要考虑水田吸收污染物的量。采用马新辉等［18］的研究成果，水田对各种污染气体的吸收量分别为：SO2 50.00 kg／（hm2・a）；HF 0．43 kg／（hm2・a）；NOx 37.00 kg／（hm2・a）；滞尘1．08 kg／（hm2・a）；运用替代法估算被征单位面积耕地净化大气环境的价值。耕地对畜禽粪便的消纳净化相当于天然的粪便资源化处理，其处理成本直接体现在有机肥料的价格中［5］。因此，以有机肥价格作为农田处理废弃物的替代价格，目前有机肥出厂价格在1 800.00～2 600.00元／t之间，按其平均值2 200.00元／t估算耕地消纳畜禽粪便功能的价值。

1．3．5生物多样性维护、文化娱乐采用谢高地等［19］的研究成果测算江西省被征耕地的生物多样性维护价值和文化娱乐价值。

1．4耕地资源总价值

耕地资源的总价值为耕地资源的经济价值、社会价值和生态系统服务价值的总和。

2江西省2009年耕地价值补偿标准测算结果

2．1耕地经济价值

由于江西省被征耕地大多处在地形平坦、土壤肥沃、灌溉便利区，这些耕地大多是水稻田。2009年江西省双季稻产量平均为11 004 kg／hm2，水稻价格为1．92～2．08元／kg，平均为2．00元／kg，除去种子、农药、化肥等成本，稻田年纯收益为15 000.00元／hm2。运用公式（1）、（2）得出江西省被征耕地经济价值平均为652 173．91元／hm2。

2．2耕地社会价值

2．2．1社会保障价值包括基本生活保障价值和失业保障价值。江西省年人均培训费为1 500.00元，由于江西省不同区域的失地农民最低生活保障价值、单位耕地资源承载的人口数相差较大，笔者将不同区域的数值分别代入公式（5）、（6），运用公式（4）、（7）得出江西省各市被征耕地社会保障价值（表1）。

2．2．2社会稳定价值根据《江西省造地增粮富民工程》(2007-2011)可知，江西省土地开发整理补充耕地的平均成本为123 000.00元/hm2，以此作为江西省被征耕地社会稳定价值的平均值。

由表1可知，江西省耕地平均社会保障价值为29.541万元/hm2，根据公式（3）可得出江西省耕地社会价值为41.841万元/hm2。

2．3耕地生态系统服务价值

2．3．1气体调节价值水稻的含水量、根冠比、经济系数分别为15％、0．6、0．55，根据已知条件，运用公式（9）、（10）得出江西省被征耕地平均气体调节价值为56 227．70元／hm2。

2．3．2水源涵养价值根据文献［20］得出江西省耕地土壤含水量为30％，裸地土壤含水量为25％，运用公式（11）、（12）得出江西省被征耕地平均水源涵养价值为167．50元／hm2。

2．3．3土壤保持价值根据文献［21］得出江西省耕地无植被覆盖时的侵蚀模数平均为18．28 t／hm2，耕地实际侵蚀模数为3．0～6．0 t／hm2，2009年N、P、K肥的价格分别为1 900.00、2 600.00、2 650.00元／t。由于江西省被征耕地大多是潴育型水稻田，耕地中N、P、K含量分别为0．185％、0．056％、1．590％［22］。根据已知条件，运用公式（13）、（14）、（15）得出江西省被征耕地平均土壤保持价值为2 041．50元／hm2。

2．3．4环境净化价值根据马新辉等［18］的研究结果，净化NOx、SO2的单位价值为0．60元／kg，HF为0．90元／kg，削减粉尘价值为170.00元／t。运用替代法得出江西省耕地资源在净化大气环境方面的价值为53．10元／hm2。江西省单位面积耕地所容纳的畜禽粪便数量采用张绪美等［23］的研究成果，即耕地负荷畜禽粪便的预警值为18 t／hm2。以有机肥价格作为耕地处理废弃物的替代价格，得出江西省被征耕地在消纳畜禽粪便方面的价值为39 600.00元／hm2。可见，江西省被征耕地平均环境净化价值为39 653．10元／hm2。

运用谢高地等［19］的研究成果作为江西省被征耕地的生物多样性维护价值和文化娱乐价值的平均值，分别为628．20、8．80元／hm2。

综上，运用公式（8）可得出江西省耕地生态系统服务价值为9.873万元/hm2。

2．4江西省被征耕地补偿标准测算

受自然和人文因素的影响，江西省各市被征耕地的社会价值相差较大，而生态价值和经济价值各市的值较接近，故计算各市的这两个值时取全省平均值。根据以上各项计算结果，得出江西省各市被征耕地的总价值即为征地补偿标准，为116.931万元/hm2；其中南昌为112．536万元／hm2、景德镇为118．429万元／hm2、九江为116．675万元／hm2、新余为110．187万元／hm2、宜春为108．328万元／hm2、萍乡为140.005万元／hm2、鹰潭为112.087万元／hm2、抚州为109．939万元／hm2、赣州为130．010万元／hm2、吉安为107．591万元／hm2、上饶为120．454万元／hm2。

2．5江西省2009年现行征地补偿价格

根据《土地管理法》，江西省现行征地补偿平均价格按耕地前三年平均年产值进行估算，2007年、2008年、2009年三年平均为16 000.00元／hm2，补偿倍数取30倍，则江西省2009年征地补偿价格为48万元／hm2。

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3结论与讨论

江西省2009年征地平均补偿标准为116．931万元／hm2，是现行征地补偿价格的2．44倍，当前征地补偿标准过低，这是因为补偿标准中只考虑了耕地的经济价值。江西省2009年被征耕地经济价值、社会价值和生态系统服务价值平均分别为65．217、41．841、9．873万元／hm2。江西省征地补偿标准最高的区域是萍乡市，因萍乡市人均耕地为全省最少，这说明人均耕地是制定赔偿标准的重要依据。

本研究通过建立耕地资源价值评估体系，全面分析了江西省各市2009年被征耕地的赔偿标准，为耕地补偿提供重要依据。研究方法有所突破，如运用根冠比、经济产量、经济系数计算单位面积农作物的生物总量，提高了耕地气体调节价值的计算精度。但是，本研究只对基于耕地价值的征地标准进行了测算，对征地补偿费用在政府、集体、农民之间如何分配并未涉及，这将有待进一步探讨；此外，由于缺乏江西省的某些实测数据，部分参数仍是沿用其他学者的研究成果；研究中所提出的测算方法还存在一些缺陷，在功能指标的选取和定量化评价等方面还有待进一步深入和完善，以提高测算的精度。

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篇（4）

中图分类号 F301.21 文献标识码 A 文章编号 1002—2104（2012）10—0131—06 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.019

耕地是保障人类生存和生活必需的重要自然资源之一。随着我国城市化进程的不断加快，耕地资源流失现象非常严重。对此，国内外学者从生态治理的视角对耕地的功能属性、影响因素与调控政策等方面进行了广泛的研究，认为耕地价值评估不科学、耕地保护外部性及其经济补偿不合理是导致这一现状的根本原因。本文基于当前我国耕地保护的必要性和重要性，系统评述耕地价值核算、耕地保护外部性及其经济补偿的研究进展，并剖析其存在的主要问题，以求为保障18亿亩耕地红线、制定科学的耕地保护政策奠定研究基础。

1 耕地资源的价值构成与核算

1.1 耕地资源的价值构成

就耕地价值的构成而言，当前研究一般基于三种分类框架：一是经济价值、社会价值、生态价值分类。这一理论认为耕地资源不仅具有经济产出价值，在水土保持、生物多样性、景观环境以及社会稳定等方面也发挥着重要作用[1—2] ；二是市场价值与非市场价值分类。Krutilla认为资源非市场价值的存在，源于公众对保护资源有支付意愿或接受意愿，它与人们是否使用它并无直接关系[3] ；三是使用价值与非使用价值的分类[4] 。英国学者Pearce认为使用价值包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值，非使用价值包括遗赠价值和存在价值。

国内学者对耕地价值的划分多是基于耕地功能属性的角度，认为其包括经济产出价值、社会保障价值和生态服务价值[2，5—6] 。而部分学者出于研究的需要，从资源价值量化的角度将耕地资源价值分为市场价值和非市场价值[7] 。实质上，耕地资源价值的三种分类互有重合，马文博认为市场价值是指耕地资源的经济价值，而其非市场价值包括耕地资源的生态价值和社会价值。其中，耕地的经济价值、生态价值中的游憩价值等和社会价值中的社会保障价值等这些通过人类对耕地资源的使用形成的价值即为使用价值，而生态价值和社会价值中所蕴含的选择价值、存在价值和馈赠价值等耕地资源本身所固有的客观存在的价值即为非使用价值[8] 。

总体来看，当前国内关于耕地价值的研究仍有诸多问题亟待解决：一方面，耕地非市场价值所包含的构成内容互有重叠，缺少一个明晰的分类体系；其次，多数学者将耕地的社会价值和生态价值作为一个整体进行研究，而对其各个构成部分（如耕地的水土保持价值、空气净化价值、景观环境价值、存在价值与遗赠价值等）的相互关系及其差异缺少研究，不足以正确认识耕地非市场价值的内涵，未能为耕地保护政策的制定提供科学依据。

1.2 耕地资源的价值核算

耕地资源的价值核算通常包括其经济价值核算、生态价值核算与社会价值核算三个部分。其中，前者具备完善的估价思路和坚实的理论基础，但其技术难点在于获得可靠的耕地年净收益；生态价值核算的理论体系相对完整，国内多以谢高地等提出的“中国陆地生态系统服务价值当量因子表”进行简单修正后代替，但这很难准确反映出不同区域耕地的生态价值的差异；而社会价值主要体现为社会保障和维护社会稳定两个方面，均可以采用替代法评估[1] 。总体而言，由于后两者无法通过市场交易实现，其价值核算是当前研究的难点，而指标替代核算方法往往低估耕地的非市场价值，导致耕地资源的低效利用[9] 。

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二、河南省农村土地承包经营权抵押总体情况

农业部数据显示，截至2013年底，全国承包耕地流转面积为3.4亿亩，是2008年底的3.1倍，流转比例达到26%，比2008年底提高17.1个百分点。我省农村家庭承包耕地流转面积2824万亩，占家庭承包面积的29%，高出全国2.8个百分点，是全国农村土地流转面积占耕地比重较大的10个省份之一，比2010年年底的1313.7万亩增长了50.9%，增速居全国第二。流转出承包耕地的农户达到326.2万户，占家庭承包农户数1978.5万亩的16.5%，比2010年上升4.82个百分点；签订流转合同220.62万份，涉及流转耕地1308.2万亩，分别比2010年增长40.8%和79.3%；签订流转合同占流转总面积的67.6%，高出全国6.5个百分点，比2010年增加了9.8个百分点。我省部分涉农机构开展了与农村土地流转相关的贷款业务，共发放涉及农业龙头企业、专业合作社等经济组织贷款余额10.57亿元。从放贷银行看，包括农村土地承包经营权在内的“三权”抵押贷款主要集中在涉农机构；从贷款对象看，土地承包经营权集中在种养大户、专业合作社和个体工商户；从贷款用途看，土地承包经营权主要用于种植业、养殖业；从区县分布上，不同区县推进力度不同，我省四个改革试点县（濮阳县、杞县、固始县、汝阳县）相对发展较快。

三、农村土地承包经营权抵押存在的问题

（一）抵押权难实现。首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权。

（二）抵押物价值难确定。一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构；二是没有建立对农村土地价值对应的标准；三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制较低。

（三）贷后管理难。银行发放贷款后为保证借贷资金的安全，一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。

（四）贷款风险难以掌控。一是农业生产是受自然条件约束，受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范。三是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。

（五）金融机构放贷积极性不高

由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。

四、农村土地承包经营权抵押贷款环境优化

（一）完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。

（二）建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施；其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时的变现抵押物从而获得补偿，并且有正规的、统一的流转市场也会相应的降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措。最后，也有利于有关部门建立制度化，规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管。

（三）设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点：一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考；二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。

（四）培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免于破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。

五、风险防范

农村土地承包经营权抵押贷款可能会带来四种风险：经营风险、转移风险、贷款风险和社会风险。在这四种风险中，经营风险、贷款风险是社会风险产生的根本原因，转移风险是社会风险的直接原因，因此，控制经营风险是关键，而控制转移风险则有助于缓解社会风险。

篇（6）

关键词：勃利县；农村土地；经营权；抵押贷款

近年来，为激活农村沉睡资本，破解农民融资瓶颈，加快推进“三农”发展，勃利县紧紧抓住黑龙江省“两大平原”现代农业金融创新改革契机，于2014年开始围绕农村土地承包经营权等农村集体产权上开展金融创新服务，深入研究、积极探索，取得了一定经验与成效，但在不断发展推进的过程中，也存在一些问题亟待解决。

一、主要现状

勃利县作为全国411个省定贫困县之一，贫困人口总数达到3，81万人。由于贫困，农户贷款时难以提供有效的抵押担保，农户资金短缺严重制约了农户收入增长和现代化农业经济的发展，涉农金融机构与农户之间供给需求不对称。而积极稳健地推广发放农村土地经营权抵押贷款，则能有效解决这个问题。勃利县农村信用社于2014年，开始发放农村土地经营权抵押贷款，唤醒了勃利县沉睡多年的耕地融资功能。农村土地经营权抵押贷款业务推行已将近3年，单笔最高金额扩大到20万，受益农户达到455户，农户均能按时还款，未产生不良贷款，金融机构与农户之间实现了双赢。

二、实施成效

（一）激活农村沉睡资本，破解农民融资瓶颈。2016年以来，勃利县农村信用社根据2014至2015年发放土地经营权抵押贷款的成功经验，截止目前土地承包经营权抵押贷款余额1，557万元，较年初增加483万元，增长44.97%，同比增加547元，增长54.16%，户均3.4万元。农村土地经营权抵押贷款的发放，有效盘活了农村金融资源，拓宽了抵押物担保范围，为勃利县农村经济发展提供了有力的信贷支持。

（二）扶持种养殖专业大户，带动现代农业规模化经营。农村土地经营权抵押贷款业务的开办，有效提升了勃利县农户的平均信用水平，拓宽了农户可获得的信贷规模，推动扶持一批养殖专业大户的发展。2016年以来，勃利县累计发放种养殖专业大户贷款10，141万元，同比增加1，562万元，增长17.02%。种养殖农户贷款额度由原来的8至10 万，提高到现在户均可贷10至15 万元，最高可贷20 万元，单户信贷规模的提高，极大地促进了勃利县现代农业规模化经营。

（三）降低了信贷风险，有利于农户贷款健康发展。传统的农户联保贷款或小额信用贷款，由于缺乏有效的抵押担保，不良贷款风险较高，损伤了金融机构放贷的积极性。发展农村土地经营权抵押贷款业务，使得贫困农户得以提供出抵押担保物，进入机构对农户所抵押的土地经营权价值进行估价，按土地经营权抵押价值的50% 作为贷款上限，于此同时，农户自有生产资金不得低于所需生产资金总额的50%。当贷款出现风险时，金融机构作为贷款人具有第一债务追索权，有效降低了信贷风险，解决了因农户无抵押物而出现的贷款下甩或即使有可变现偿债的资产却恶意逃债，导致金融机构无法追偿的问题，大幅降低了农户贷款的信用风险，有益于农户贷款健康发展。

三、存在问题

（一）资源供给不充分，金融机构支农积极性较低。截止目前，勃利县9家金融机构中，只有勃利县农村信用社1家金融机构开办了农村土地经营权抵押J款业务，金融机构参与度较低。2016年以来，勃利县各金融机构累计发放贷款287，098万元，而今年以来土地经营权抵押贷发放额仅占全县累计发放贷款总额的0.54%，农村土地经营权抵押贷款份额较低、总体规模不大，金融供给不充分、资源配置效率不高。

（二）农村土地错综复杂，土地确权登记颁证进度缓慢。一是勃利县农村土地情况错综复杂，农民土地形式多种多样，农户因分家立户、娶亲生子、户籍变更等原有导致耕地权属争议，造成农户之间土地权属不清、地界模糊、底数不明，土地历史遗留问题过多，给土地确权带来影响，土地权确权登记工作开展存在瓶颈制约；二是勃利县当地农村承包土地亩数为160万亩，仅开展前期测量工作，颁证工作暂未开展。

（三）专业化服务平台尚未建立，土地价值评估有困难。县级土地流转、评估和处置的专业化服务平台尚未建立，农村土地确权登记工作存在制约瓶颈。一是勃利县农村土地转包以农户私下流转为主，未签订流转合同，截止目前流转耕地亩数为70万亩，农民对土地分毫比较，在处理土地时极易引起纠纷；二是当前勃利县尚无土地经营权抵押价值评估的专业机构和人员，缺乏农业评估的行业标准，对土地经营权抵押价值、基础投入、经营资产还没有专业机构和人员进行资产评估，对流转土地的贷款额度评估亦存在困难，农村信用社信贷人员只能凭借当地农户土地流转的市场价格，在土地价值评估时，极易出现误差。

（四）涉农贷款保险规模小，农户参保意愿不高。勃利县土地经营权抵押贷款想要稳健发展，需构建农村信贷与农业保险相结合的“银保”联动机制。一是供给方面，农业产业面临的自然风险大、操作成本高，商业性保险公司大多以追求盈利为目的，极少愿意进入农村保险市场，勃利县12家保险公司中，只有4家（分别为阳光财产保险、阳光农业相互保险、安邦财产保险、中国平安财产保险）保险公司开办农业保险业务，农业保险覆盖品种较少；二是需求方面，勃利县大部分农户的小农意识仍未革除，不愿在灾害到来前就承担相应的保险费用，农户参保意愿不强，农业保险承保覆盖率仅为40%，使得勃利县农业保险市场发展缓慢，农业保险市场供需双向不足，降低了金融机构支持“三农”的积极性，加大了勃利县土地经营权抵押贷款推广的难度。

四、相关建议

篇（7）

中图分类号：F301 文献标识码：A

农用地一般包括耕地、园地、林地、草地、养殖水面等，这些土地的作用主要是进行农业生产。下面针对农用地价格特点和土地特点展开分析：

价格特点：农用地是人类生产环境的组成部分，同时兼具生产资料和自然资源两个方面的特点，所以，农用地也就包含了无形价值和实际使用价值两个方面的价值，但是生态、文化和环境等因素并未在显示市场中得到体现。

土地特点：农用地的特点是影响估价的重要因素，农用地主要包含了几个方面的特点。第一是农用地对自然环境因素的要求比较高，但是其他非农业土地的收益却要远远高于农用地；第二是农用地可以有多个方面的用途，适应性较强，但是同样具有使用上的不可逆性；第三是农用地生态脆弱的特点，社会市场经济和自然条件两个因素使得农村土地具有生态脆弱性；第四是农用地对自然条件要求较高，排水灌水、土壤肥力和当地的气候条件对农用地都有重要影响。而随着我国经济的快速发展，对于土地需求的加剧，但是农用地数量有限，可以看到现今农用地资源数量正在快速缩减。

2 农用地估价的意义和问题

进行农用地估价，能够为农民的总资产评估工作提供帮助，因为农用地估价能够测算出农民的包括耕地在内的不动产的总价值，而且农用地估价能够为农业的可持续发展提供参考，帮助了解全国各个地区的耕地需求状况。耕地转移是农村土地使用权和所有权分离过程中必然发生的，进行农用地估价，能够帮助确定耕地转移费用的具体水平，发觉农用地的最大生产价值。随着现今城镇化进程的加快，农用地必然会转变为城市用地，这也就意味着农用地使用权和所有权的变更，而占用农用地必须进行补偿，农用地估价能够结合土地质量、社会保障等因素，确定合理的补偿金额。

由于我国的土地市场发展较为滞后，农用地的估价工作不可避免的会出现问题。首先就是我国缺乏统一的价格评估体系。我国在1951年制定了《县级土地评价技术规程》，但是规程所述方法主要是对农用地的自然环境因素进行评价，针对经济方面的评价较少；虽然各地开展的农民土地估价属于经济范畴，但是没有科学合理的评价依据；随着我国土地使用制度改革的普及，我国又颁布了诸如《农用土地分等级规划规程》，但是针对农用地估价仍然缺少法律法规，无法形成统一的农用地估价体系。

第二个问题，是我国的农用地估价无法和定级、分等工作很好的衔接。现今，我国的农用地的估价、定级、分等工作往往是单独进行，很少进行三者综合的评价，造成实际的评价结果不具参考性。可以看到，只有将农用地定级、分等工作和估价工作衔接起来，才能保证评价结果具有综合性和科学性。

3 农用地的估价方法

下面先对农用地的估价方法进行综合分析，首先是最基础的农用地等别基准地价的评估，结合农用地的的分等数据，可以得到计算平均条件下的标准粮实际总量的公式：标准粮理论总量×土地利用系数。例如水稻的价格为1.8元/千克，小麦的价格为0.8元/千克，权重分别为0.55和0.45，得到标准粮的平均加权价格：1.8×0.55+0.8×0.45=1.35元/千克；另土地的投入有劳动力投入和物质投入，计算纯收益的公式为：标准粮实际总量×价格-物质资金量-劳动力资金量。第二是农用地级别基准地价的估价，可以得到计算公式为：标准粮价格

由于农用地兼具质量价值和生产资料两个方面的特点，具有社会稳定价值、保障价值和环境价值，可以采取多种方法进行价值估算：

市场比较法：市场比较法是依据替代原则进行的估价方法，需要对比市场上情况相似、价值相同的土地交易的实例，进行农用地估价。修正影响土地交易的日期、区域和其他因素，得到待估土地的价值的估算方法。

收益还原法：这种方法是将待估农用地的正常纯收益，按照一定的收益还原比率还原为总收益的方法。相应的计算公式为p=a/（1+r）+a/（1+r）2+...+a/（1+r）na/r[1-1/（1+r）n]，如果n趋向于无穷大，可得到p=a/r，a是预算的土地净收益，r为土地还原比率，p为代表地价。

成本逼近法：这种方法是将产量较低农田进行改造的总花费作为依据，运用经济学原理，结合利息和利润，以及国家政策要求的税金和增值收益等数据，修正后作为农用地的估价。相应的计算公式为S=Aa+Ab+T+P1+P2+P3，其中P3增值数额，P2为利润而P1为利息，T是税金，Aa和Ab为土地的取得费和开发费用，P为土地价格。

环境价值估算法：一部分农用地还具有传统的文化特色或者具有独特的经营方法以及地方特色，这些也是具有一定价值的因素，所以要进行环境价值评估，主要方法有人力资本法、市场价值法等。

结语

由于我国城镇化进程的加快，但是农用地估价方法仍然不足，在进行土地估价时会产生问题，所以应该综合分析环境价值、社会价值等因素，运用市场比较、收益还原等方法，做好农用地估价工作。

参考文献

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一、生态补偿概念

生态补偿是当前生态学、资源与环境经济学、环境保护法学等领域研究的难点和热点问题,也是世界各国为实现人类可持续发展采取的重要政策措施。生态补偿(Ecological compensation)的概念源于自然生态补偿,《环境科学大辞典》将自然生态补偿定义为“生物有机体、种群、群落或生态系统受到干扰时,所表现出来的缓和十扰、调节自身状态使生存得以维持的能力,或者可以看作生态负荷的还原能力。”这个概念从生态学的角度出发,着眼于生态系统的整体性、可优化性特征,将生态补偿理解为生态系统由于遭受外界活动的干扰、破坏后,功能的自我调节、自我恢复。体现了生态系统的内部稳定机制和自我调节作用,强调了生态系统自身的补偿,反映出它对人类的生产和生活活动所产生的废物具有净化和消纳能力。但是,自然状态的消纳自净容量是有限的,过程也是缓慢的,人类自身的规模及他们生产和生活活动的规模、强度和速率,大大地超出了自然环境系统的承载能力和限度。随着人类活动越来越多的作用于自然,生态环境的变化远远超过了生态系统自身的补偿能力,生态补偿概念必然有了新的涵义。

毛显强等认为生态补偿是通过对损害(或保护)资源环境的行为进行收费(或补偿),提高该行为的成本(或收益),从而激励损害(或保护)行为的主体减少(或增加)因其行为带来的外部不经济性(或外部经济性),达到保护资源的目的。昌忠梅认为生态补偿从狭义的角度理解就是指对由人类的社会经济活动给生态系统和自然资源造成的破坏及对环境造成的污染的补偿、恢复、综合治理等一系列活动的总称。广义的生态补偿则还应包括对因环境保护丧失发展机会的区域内的居民进行的资金、技术、实物上的补偿、政策上的优惠,以及为增进环境保护意识、提高环境保护水平而进行的科研、教育费用的支出。沈满洪认为生态补偿是通过一定的政策手段实现生态保护外部性的内部化,让生态保护成果的受益者支付相应的费用;通过制度设计解决好生态产品这一特殊公共产品消费中的“搭便车”现象,激励公共产品的足额提供;通过制度创新解决好生态投资者的合理回报,激励人们从事生态保护投资并使生态资本增殖。

从本文研究视角来看,生态补偿就是为了解决资源与环境保护领域的外部性问题,利用环境外部成本内部化原理,使资源和环境被适度、持续性的开发、利用和建设,从而达到经济发展与保护生态平衡协调,促进可持续发展的最终日标。

二、土地征收中生态补偿的缺失

(一)征地补偿原则的范围和标准

根据我国《土地管理法》第47条第一款的规定,目前,我国土地征收的补偿范围主要包括上地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费等三项。土地补偿标准为除地上附着物按实际情况补偿外,土地补偿费为征收前三年平均产值的6-10倍,每个劳动力安置补助费为前三年平均产值的4-6倍,最高为15倍,但土地补偿费和劳动力安置补助费之和不得超过土地被征收前三年平均产值的30倍。

(二)农地价值分析

农地总价值:经济价值、社会价值和生态价值。胡静、陈银蓉、汪峰等学者在其研究中都将农地总价值划分成了经济价值、社会价值和生态价值。所谓经济价值,主要是指农地所提供的粮食、纤维等农副产品及农业资料的价值。所谓社会价值,由农民的生存保障价值和国家粮食安全保障价值构成。由于我国农村社会保障基本空白,所以农地不仅是生产生活资料的载体,而且对农民具有生活保障、提供就业、直接收益、继承、资产增值等效用,承担了农民的社会保障责任。可以预期的是,随着社会的进步,农村社会保障体系的建立与完善将使得农地的社会保障价值淡化。农地又是提供粮食生产的唯一实体,国家为了在紧急时刻能够有充足的粮食供应就必须保护农地,以求得国家的长远利益和粮食安全,由此可见农地粮食安全保障价值的重要性。所谓生态价值,是指农地的景观价值及净化空气、防止水土流失、维护物种多样性、保育环境等功能的价值。随着人们对生态环境的重视,农地的生态价值也越来越被重视。

(三)征地中生态补偿的缺失

从征地的标准和范围来看,我国实行的是部分补偿原则,即当国家为了公共利益的需要必须征收个人或团体的私有土地而给其合法权益造成损害时,国家针对具体损害给予相对人一定的补偿。其显著特点是征地补偿数额与土地所有者权益的价值不相等,往往低于被征土地的市场价格。我国征收土地是按照被征收土地的原用途给予补偿的。征收耕地的补偿费用仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等,与发达国家相比,我国的征地补偿涵盖的范围明显较小。另外,补偿金额是基于农地收益计算的,不能准确反映农地转为非农用地的预期收益,而目前,相对于土地的增值潜力,土地补偿费远远低于土地出让价格,属于低价征收,没有以市场决定地价。据王仕菊、黄贤金等人以耕地价值为基础测算,2007年全国征地的补偿标准是现行征地补偿标准的2.51倍,且高于耕地最低市场价格。在测算中王仕菊等将耕地价值分为经济价值、社会价值、生态价值,分别计算各自的价值(见表1)。

征地中生态补偿其基本理论是环境外部成本内部化原理。从生态补偿与征地的关系看,征地是一种政府行政行为。这种行政行为的后果,不仅改变了土地的资产价值,同时也改变了土地的资源价值。根据生态补偿的定义,这种政府行政行为使大量的土地资源改变用途,而作为资源的生态价值也往往受到损害而不断减少,但当前征地中这种政府行政行为导致的生态价值减少并没有得到补偿(或收费),生态补偿缺失。

从理论角度来看,土地征收补偿的理论基础应为资源效用价值理论、生态位理论和外部性等理论,且以“受益者负担”为原则。在征收补偿理论研究方面,理论界就土地征收中农民土地权益遭受侵害的经济学原因、历史原因、政策和制度原因等进行了多方面的探讨,但都不涉及征地生态补偿的内容。而且在土地生态价值及其损失研究方面,日前的重点和热点主要集中耕地转型与土地整理、农地的外溢效应、土地的集约利用、土地资源的生态安全研究、农地生态系统服务功能及价值等方面。但这些涉及生态系统服务价值评估的研究都没有对土地征收后土地利用/土地覆被变化而引起的土地生态功能的变化作为研究对象,没有针对征地生态补偿提出合理的补偿机制和补偿方式。而土地的双重属性――资产属性和资源属性又是客观存在的,作为环境资源,土地生态系统拥有生态服务价值,这是农地价值的一个本质属性,这一重要内容的缺失恰恰反映了现行征地补偿制度的深层缺陷。

三、土地征收中生态补偿的缺失的后果分析

(一)绿地较少,生态失衡

由于城市化进程加快,非农建设占用农地,特别是占耕地数量具大。农地特别是耕地被征以后,其农产品生产功能(表现为直接利用价值)和生态环境功能(表现为间接利用价值)随之不复存在。耕地在很大程度上具有绿地所具有的物质循环、能量转化、调节气候、保持水上、生物多样性维护和环境净化等多种功能。耕地的不断减少在很大程度上意味着绿地数量的流失。耕地的流失也使得土地被征前后原有的生态平衡不断被人为打破,生态环境难以恢复。被征农地的生态服务功能和价值的发展丧失殆尽,但征收者和使用者却没有为土地资源的生态服务价值付出任何成本,这显然是不公平的。因此,生态补偿在征地补偿中的缺失是不言而喻的。近年来,由于不当征地不仅导致了城郊土地抛荒、闲置现象,还形成了城市周边的污染带,已丧失了其应有的田园景观功能。

(二)土地配置效率降低

土地配置效率的高低不仅要从空间考虑,还要从时间上加以分析。随着经济发展,生态环境的恶化,土地持续利用更加注重的是土地利用的生态可持续性。但是目前的征地行为总是在局限条件下追求最大化利益。在征地中,征收者和使用者总是偏向于以较低的征地补偿费取得土地,从而忽略生态服务价值等外部性价值,更不会对土地所有者或使用者进行应有的生态补偿,甚至会尽量避开一切不利于自身利益的补偿费用。从时间、代际间的持续利用角度看,这种只是维持当前快速的经济发展速度,而忽视未来成本配置方式影响土地的持续利用。

四、实现我国土地征收中生态补偿建议

(一)更新观念,审视农地价值

要审视农地总价值,改变以往只关注农地较低经济价值而忽视农地较高生态价值的观念,明确农地在生态系统中的自然、社会、经济等价值,明确保护生态环境是人类的共同责任。征地补偿是一个系统工程,它涉及到土地的所有者、使用者、管理者及受益者,因此,全体社会成员、政府、投资者和农户都应该关注被征农地的生态价值。政府及工作人员享有国家的公共权力,是生态补偿的直接操作和运作者,对生态补偿问题的认识及提高显得更为重要和迫切;投资者是土地资源的使用者和受益者,其经济活动对环境的破坏负有不可推卸的责任,他们必须把生态保护的观念植入到生产过程中去;农户是征地行为的直接受害者,也要转变观念,捍卫自身最大的利益。

(二)完善征地补偿制度

实现生态补偿首先就要解决的是在征地补偿中的利益冲突,对现行的征地补偿制度进行完善。在对生态补偿利益冲突的制度协调中,法律制度是其中核心的内容之一,建立和完善征地生态补偿的法律制度,可以有效降低政策协调、经济协调、观念协调的主观随意性和变动性,最大限度地保持利益平衡和社会稳定。目前,由于技术的原因,土地的生态价值还难以准确量化,耕地转换后的外部经济性也很难被量化到每一个社会主体身上。因此,从法理的公平原则出发,可以通过税收的方法,让有能力者即土地资源的使用者承担生态责任。通过对土地使用者征收生态税等进行征地的宏观调控等手段,保护失地农民的权益。同时要建立和完善农村社会保障体系,针对不同年龄段的被征地农民,实行多渠道、多形式安置补偿,包括就业培训或公共医疗保障等。对于补偿方式,除传统的征地资金补偿外,生态补偿可以从实物补偿、智力补偿、政策补偿等方面做起,减缓农民在土地征收过程中生活质量的下降,促进环境、经济、社会的和谐发展。

(三)加强征地生态补偿的理论和生态补偿标准研究

从理论上厘清生态服务的提供者和消费者之间的经济利益关系,区分失地者和用地者的生态责任。尤其亟需建立农地生态补偿评价指标及其生态补偿标准体系。可以根据被征农地生态系统所提供的生态服务功能价值,或者根据被征农地生态系统类型转换的机会成本(或恢复成本)来对被征农地进行定价。也可以采取“意愿价值评估法(AVM)”,对征收前的农地及征收后土地覆被发生显著变化的土地分别进行生态价值估算,通过计量分析乎段揭示影响评估价值的过程变量和主要因素,确定补偿标准,或者对农地生态环境质量引入生态补偿指数进行综合评价,进而提出生态补偿资金的分配方法。在此基础上,根据补偿者的承受能力和受偿者的受偿效果,制定合理的补偿标准。

(四)多渠道筹措征地生态补偿资金

生态是一种全社会的公益性问题,补偿费应由社会承担,不能全靠国家,应按照“有偿使用,全民受益,政府统筹,社会投入”的思路,全社会一起来筹集生态补偿基金。一方面,可以尝试采用市场化的运作手段来推行征地制度改革,明晰土地的财产价值和生态价值,推行土地股份制、年租制或发行土地债券等,实行征地生态补偿的市场化运作。另一方面,可以建立征地补偿金制度,对因开发利用农地生态系统而损害生态功能,或因生产、生活行为导致土地生态价值丧失的征收者和投资使用者收取经济补偿,并对为保护和恢复土地生态及功能而付出代价的农户进行补偿。由于土地的资源属性决定其许多功能和服务具有公共物品的性质,土地覆被变化中的外部性很难内部化,在补偿过程中,无法把邻地的不经济性纳入到补偿范围。因此,要依靠政府建立不同层次的补偿金制度,拓展实现补偿的有效途径。

五、小结

随着工业化、城镇化进程的加快,城市规模的扩张,土地征收是不可避免,合理补偿标准和补偿制度是保障农民利益和社会总体效益的根本。征地中生态补偿的实现还需要土地法律体系的不断完善、权利制度的不断明晰以及对土地资源价值的进一步认识,土地征收补偿制度逐渐重视对土地的资源价值、生态价值、发展价值的补偿,扩展土地资源价值的补偿的内涵,这不仅关系到土地资源的现实开发、利用和持续发展问题,而目也关系到土地资源利用与代际发展问题,这是我国未来土地政策、制度和法律都不可忽视的重要问题,而征地补偿中增加生态补偿是解决这种外部性的最为有效的方法。因此,对征地生态补偿进行理论探析,有助于解决土地补偿实践中的重大问题,并为此提供理论依据。

参考文献:

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5、吕忠梅.超越与保守――可持续发展视野下的环境法创新[M].法律出版社,2003.

6、沈满洪,陆箐.论生态保护补偿机制[J].浙江学刊,2004(4).

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土地占用机会成本在公路项目经济评价中具有非常重要的作用,不合理的计量方式将直接影响项目经济评价的合理性。因此,有必要重新构建土地机会成本计量模型,提高项目经济评价的合理性,为补偿失地农民提供合理依据。

一、土地机会成本的概念

机会成本(opportunitycost)是一个经济学概念。经济学家认为:资源是稀缺的、有限的,把资源用于一种用途就要放弃其他用途。机会成本就是把一种资源投入某一特定用途之后,所放弃的其他用途中能得到的最大利益。

土地机会成本是指在其他条件相同时,把一定量的土地用于某种用途时所放弃的另一种用途所能带来的利益。假如所放弃的用途有很多种,那么其中所放弃的最高的一种就是土地的机会成本。对于农地来讲,一般选取其原用途所产生的效益为农地用于建设项目时的机会成本。

二、土地机会成本计量公式及存在的问题

(一)计量公式

P=A

其中P为土地效益现值;A为土地在项目开始建设的当年效益现值;i为贴现率;N为项目评价年限;r为效益增长率或产量增长率。

(二)存在的问题

农地的自然特性和经济特性使得土地不仅具有生产功能,同时作为一种资产具有增值功能、生态功能及社会保障功能等。在公路项目建设过程中,由于其显著的公益特性,传统的土地机会成本的计量公式只考虑农地在改变用途后所放弃的直接经济收益,根据土地价值理论,农地的直接经济产出功能只是土地功能的一部分。因此,常规的土地机会成本计量所包含的内容不够全面。由于计量内容的不全面,用该公式调整的国民经济费用偏低,对经济净现值、经济内部收益率等反映项目国民经济评价内容的指标会产生或拉高或降低影响,进而影响项目的可行性研究工作。

三、基于土地价值功能的土地机会成本的计量

(一)土地的功能与价值

农用地功能包括经济生产功能、社会保障功能、社会稳定功能、生态功能及其他功能等。农用地的功能决定了农用地的价值,因此,农用地具有相应的价值,即自然质量价值、社会保障价值、社会稳定价值、生态价值和其他价值等。

1、经济生产功能与自然质量价值

农地是基本的生产资料和劳动对象,具有生产功能,是人类赖以生存的农作物汲取营养的主要源泉,是无法替代的农业生产资料。农用地的经济生产功能对应自然质量价值,是农用地在一定的自然条件和技术条件下,通过农业生产活动所能获得的直接经济效益。

2、社会保障功能与社会保障价值

土地对于广大农民来说,是就业保障、生活福利和伤病养老保障的可靠手段,是“衣食之源,生存之本”。农民有了土地就有了赖以生存的物质基础,农用地的存在对农民具有社会保障作用。土地的不动性和保值增值性使之成为目前农民最好的风险保障,农地的保障性社会效应主要是生活保障效用、提供就业效用和医疗保障效用。农地社会保障价值指农地本身具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活保障的可靠手段。

3、社会稳定功能与社会稳定价值

农用地生产出来的粮食和农副产品,不仅是我们生存的基础,也是工业、城市发展的基础。农用地是关系到我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题,具有重要的社会稳定功能。农用地社会稳定价值指耕地为社会提供粮食稳定作用而产生的社会稳定功能所具有的价值。

4、生态功能与生态价值

农用地的生态功能主要表现为防止土壤侵蚀、涵养水源、调节微气候、净化水质、净化空气等方面。若农用地生态环境遭到破坏则整个生态系统将失去平衡,造成严重的生态问题。农地的生态功能对应生态价值,农地的生态价值指农地的合理利用能够改善生态环境,促使资源的可持续利用。

(二)土地机会成本的计量

本文中,农地机会成本的计量通过分别计量与农地各功能对应的农地自然质量价值、农地社会保障价值、社会稳定价值与生态价值来实现。

1、农地自然质量价值的计量

本文采用收益还原法计算农地的自然质量价值。收益还原法的基本思想是:把购买农用地作为一种投资,农用地能够通过种植农作物等获取收益,收益的高低直接影响农用地的价格,影响到农用地发生用途转变时应给予的补偿额。计量公式为:P=×1-其中P为农地经济产出价值量化值;a为农地年纯收益;r为土地还原率;n为土地使用年限。

公路建设项目占用农地后,其农业产出功能将永久丧失。因此,对于农地机会成本的考虑,应用无限年期的计算方法,即n∞,因此该公式计算农地经济产出价值P1时,该公式可表示为:P=。

2、农地社会保障价值P2的计量

计算农用地的社会保障价值我们可以参照城镇社会保障体系来计算,即体现出农用地对农民的生活、就业、医疗等方面的保障价值。

(1)单位农地养老保障价格V1的计算。首先测算出各年龄组人均养老保障价格。农地社会保障价值中的养老保障价值可用每亩所供养的农业人口的养老保险总额来近似计算。保险费率采用原中保人寿个人养老保险费率。

可按下式计算每人养老保险费趸缴金额:

Yj=(Yjm×Bj+Yjw×Cj)×Mji/Mjo

其中Yj为j年龄组人均养老保障价格;Yjm为j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数;Yjw为j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数;Bj为j年龄组男性人口占j年龄组总人口的比例;Cj为女性人口占总人口的比例;Mji为j年龄组农民基本生活费(月保险费领取标准);Mjo为j年龄组月保险费基数(取100)。

单位农地养老保障价格V1计算公式如下:

V1=Yj×每亩所承载的农村人口数×比例系数=Yj×比例系数/人均耕地数量

式中:比例系数==

(2)单位农地医疗保障价格V2的计算公式如下,比例系数意义同上。

V2=

(3)单位农地就业保障价格V3的计算公式如下:

V3=

用最低生活保障金乘以时间和比例系数除以人均耕地数来计算就业保障价格,比例系数意义同上。

(4)每亩农用地社会保障价格P2的量化公式如下:

P2=

3、农地社会稳定价值P3的计量

可以依据替代原则,采用间接的方法对社会稳定功能进行量化。耕地开垦费可以作为社会稳定功能的量化值,这是因为耕地开垦费是对占用耕地的价值补偿。耕地开垦费的收缴是确保我国耕地总量动态平衡的经济手段,实现耕地总量动态平衡,是整个社会粮食安全的基础。对于一般易垦荒地来说,预计开垦后前四年虽有成效,但不明显,一般从第五年起才开始发挥效益。因此,考虑形成成熟的土壤肥力的投入因素和开垦前四年的收益损失,设耕地开垦年平均投入水平为T元/亩,产出水平为P元/亩,还原利率取近几年平均利息率约为R。

则五年开垦耕地投入的折现值为:

V1=T++++

四年收益损失折现值为:

V2=+++

农地社会稳定价格为P3=V1+V2。随着土地开发整理的深入和社会对耕地需求的增加,土地后备资源日益减少,土地开垦难度日益加大,耕地开垦费用将日益增高。

4、生态价值P4的计量

农地生态价值也叫农地环境价值,指农地对景观生态系统的功能性价格,包括维护生态平衡、促使生态系统良性循环等功能的价格。农地被建设项目占用后,不仅意味着土地利用方式、土地权属的转移,而且意味着农地资源永久地从农业领域中退出,农地资源的丧失,也意味着原生态功能的消失。农用地生态价值评估是指通过一定的手段,对农地生态(包括组成农地生态的要素、农地生态质量)所提供的物品或服务进行定量评估,并以货币的形式表现出来。

5、单位农地的机会成本P的计算公式为:P=P1+P2+P3+P4

四、结论

公路建设项目占地机会成本的计量合理与否直接影响到项目经济评价结果的合理程度,进而影响项目的可行性。由于传统公路建设项目占地机会成本在测算过程中只考虑土地的直接经济损失,基于土地综合价值的考虑,本文主张构建包括土地全功能的公路建设项目占地机会成本计量模型,该模型可以使得由于项目占地导致的社会及国民经济损失的正确测算趋于合理,可完善项目国民经济评价。同时,由于该计量对项目的负面影响做了更全面的考虑,会直接影响项目国民经济评价的指标。对失地农民的补偿提高会直接影响项目造价,提高征地补偿费用在项目造价中的比例,会对项目财务评价的相关指标产生直接影响。因此,项目方必须积极探索新的投融资方式。

参考文献:

1、盛鸿飞.道路工程经济与管理[M].人民交通出版社,2002.

2、王建军,王参军.公路建设项目后评价理论与方法研究[M].人民交通出版社,2005.

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4、卿尚华.从农用地价值功能和产权权益看征地补偿价格[D].西南师范大学,2005.

5、张良.土地征用补偿研究――以四川成都为例[D].四川农业大学,2005.

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一、土地承包经营权抵押的涵义

在相当长的一个时期内我国法律未对其做出定义，2007年施行的《物权法》第125条在我国第一次以法律形式对土地承包经营权做出了明确界定。该条规定：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用、收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

二、河南省农村土地承包经营权抵押总体情况

农业部数据显示，截至2013年底，全国承包耕地流转面积为3.4亿亩，是2008年底的3.1倍，流转比例达到26%，比2008年底提高17.1个百分点。我省农村家庭承包耕地流转面积2824万亩，占家庭承包面积的29%，高出全国2.8个百分点，是全国农村土地流转面积占耕地比重较大的10个省份之一，比2010年年底的1313.7万亩增长了50.9%，增速居全国第二。流转出承包耕地的农户达到326.2万户，占家庭承包农户数1978.5万亩的16.5%，比2010年上升4.82个百分点；签订流转合同220.62万份，涉及流转耕地1308.2万亩，分别比2010年增长40.8%和79.3%；签订流转合同占流转总面积的67.6%，高出全国6.5个百分点，比2010年增加了9.8个百分点。我省部分涉农机构开展了与农村土地流转相关的贷款业务，共发放涉及农业龙头企业、专业合作社等经济组织贷款余额10.57亿元。从放贷银行看，包括农村土地承包经营权在内的“三权”抵押贷款主要集中在涉农机构；从贷款对象看，土地承包经营权集中在种养大户、专业合作社和个体工商户；从贷款用途看，土地承包经营权主要用于种植业、养殖业；从区县分布上，不同区县推进力度不同，我省四个改革试点县（濮阳县、杞县、固始县、汝阳县）相对发展较快。

三、农村土地承包经营权抵押存在的问题

（一）抵押权难实现。首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权。

（二）抵押物价值难确定。一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构；二是没有建立对农村土地价值对应的标准；三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制较低。

（三）贷后管理难。银行发放贷款后为保证借贷资金的安全，一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。

（四）贷款风险难以掌控。一是农业生产是受自然条件约束，受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范。三是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。

（五）金融机构放贷积极性不高

由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。

四、农村土地承包经营权抵押贷款环境优化

（一）完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。

（二）建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施；其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时的变现抵押物从而获得补偿，并且有正规的、统一的流转市场也会相应的降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措。最后，也有利于有关部门建立制度化，规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管。

（三）设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点：一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考；二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。

（四）培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免于破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。

五、风险防范

农村土地承包经营权抵押贷款可能会带来四种风险：经营风险、转移风险、贷款风险和社会风险。在这四种风险中，经营风险、贷款风险是社会风险产生的根本原因，转移风险是社会风险的直接原因，因此，控制经营风险是关键，而控制转移风险则有助于缓解社会风险。

（一）引导资金流向。生产决策直接影响经营风险，农业生产的核心是种什么、养什么、种多少、养多少的问题。各级政府建立农业信息体系，强化信息引导，建立县乡两级信息处理系统和信息服务网络，及时收集、整理和各种农业信息，从而引导资金流向。

（二）自然灾害预测与预防。政府要对申请土地承包经营权抵押贷款的农户提供技术支持，从而提升农产品的科技含量，一方面使得农产品抵御灾害能力增强，另一方面还能增强产品的市场竞争力。主要措施：（1）加强水利工程等基础设施建设，提高抗旱排涝能力和水资源的利用效率。（2）提高动植物病虫害防治水平。完善动植物病虫害监测预警，对农业经营者进行病虫害防治技术指导。（3）强化农业气象灾害防御工作。充分发挥气象为农业生产服务的职能和作用，气象部门深入开展气候变化对农业生产的影响研究，完善多渠道的气象信息。

（三）发展农业保险。农业保险由于高风险、高赔付率，赢利低，商业保险在农业领域不活跃，保险的范围和种类十分有限。所以应该深入贯彻国务院农村金融体制改革的决定，积极组建各种政策性农业保险机构。此外，还可以发展合作保险方式。行业性、地区性的合作保险组织以互助共济为目的，不追求赢利，但可以降低成本，是解决一般商业保险公司不愿经营农业保险为题的有效方法，通过农村保险事业的发展来推动和保障农村土地承包经营权抵押贷款的发展。

参考文献：

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[3] 王德霞.2014年：《对当前农村金融现状及改善对策的探析》，《时代金融》第 1期

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中图分类号： F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-04-0022-2

0 引言

我国实行了最为严格的耕地保护制度，但耕地仍然在逐年减少，严重威胁到我国的粮食安全和可持续发展。其中有自然原因的减少，政策原因的减少，但更为主要和突出的是人为原因的减少，在如今的大市场经济的环境下，耕地农业经营收益过低，农民大多选择出外务工，导致耕地疏于管理，耕地质量严重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打着“公共利益”的旗号大量圈地，为获取巨大的土地财政收入，有的甚至违法占用耕地。执行耕地保护的直接主体地方和农民都无耕地保护的意愿，其原因就是耕地价值被低估，耕地保护外部性效益未得到补偿，导致其耕地保护没有积极性，因此有必要对耕地保护的外部性效益进行一些定量研究，并以此为依据确定耕地保护补偿的额度及补偿方案。

1 耕地保护外部性效益分析

耕地保护产生的外部性价值主要从耕地的功能说起，耕地除了物质产出功能外，还有社会功能和生态功能。耕地的外部性价值主要体现在其社会功能和生态功能上。在社会功能上，耕地固定着大量的劳动力，使农业人口稳定就业，保持着社会稳定；合理保护利用耕地，经济价值得到实现从而保障农民的基本生活；耕地得到保护，提供了稳定的粮食生产，从而达到保障国家粮食安全的目的。在生态功能上，耕地具有涵养水源、保持水土、净化与美化环境、改善大气质量、防风固沙、调节气候、减轻污染、维持生物多样性的功能。结合我国国情和相关学者研究[1-2]，耕地外部性价值可以概括为社会保障价值，粮食安全价值，生态服务价值。

2 对沈阳市耕地保护的外部性价值测算

2.1 社会保障价值

这里的社会保障价值只是指耕地保护所产生外部性的那部分社会保障价值，而不是指耕地所有的社会保障价值，主要包括指耕地吸纳农业劳动力使农民稳定就业，耕地作为一种保障，使农民老有所依，也就是主要计算其失业保障和养老保障这两种外部性效益。换种角度理解也就是耕地替代了政府给农民发放了就业保障和养老保障。因此可以用计算社会失业保险和养老保险的价值来替代耕地保护所产生的社会保障价值。

耕地的养老保险价值计算可用人均养老保险价值与人均耕地的比值计算，公式如下

VY=L/A 式中：L为人均养老保险价值；A为被评价地区人均耕地面积。

耕地的失业保障价值可用城镇固定资产在单位面积上的投入来代替[3]，计算公式如下

VW=C/A

式中：VW为耕地的失业保障价值，C为当地乡镇企业人均固定资产投入；A为被评价地区人均耕地面积。

由于耕地的这种社会保障价值与农民对耕地的依赖程度相关，结合相关研究可用修正系数K来进行修正，农民对耕地的依赖程度与农民的非农收入水平成反向关系[3],因此可用研究区域农业人口人均的非农业纯收入与全国农业人口人均的非农业纯收入比值来计算修正系数K，计算公式为：

K=S0/Si式中：S0为全国平均水平的农业人口人均非农业纯收入，Si为研究区域农业人口人均非农业纯收入。

因此耕地保护的外部性保障价值的计算公式如下：

VSB=(VY/A+VW/A)×K

查阅2010年辽宁及沈阳市统计年鉴，得到：

2009年沈阳市耕地面积为772275.5hm2，总人口数为7165490，得人均耕地面积0.107hm2/人，沈阳市集体经济固定资产投资为680319万，城镇集体单位人数为10.2万人，得人均固定资产投资66697.9元/人，那么耕地的失业保障价值为623344.8元/hm2，全国农业人口人均非经营性纯收入2626.4元，沈阳市农业人口人均非经营性纯收入3860.8元，得调整系数K为0.68，假设农民缴纳养老保险，一般人寿命约为70，因此平均缴纳养老保险的年龄在35左右，按20岁参加工作计算，缴纳保险年数为15年，按社会平均收入的60%缴纳，2009处沈阳市农民每年纯平均收入为8752.9元，每年约5251.7元，15年共交78775.5元，那么现在耕地对农民的养老保险价值约为736219.6元/hm2。根据公式得出沈阳市耕地保护的社会保障价值为1359564.4元/hm2。

2.2 粮食安全价值

耕地的国家粮食安全战略纯收益可以通过国家对占用耕地所收取的费用、保护现有耕地所必要的耗费以国家对耕地利用的补贴来计算[4]。

Vr=T+CP

式中：Vr为社会稳定价值，T为国家对占用耕地收取的费用，CP为国家因保护耕地支出的费用。

据沈阳市规划和国土资源局和沈阳市财政局有关资料统计，2008年以来平均每年因耕地保护投入的费用在5亿元，按照现行沈阳市土地开发整理项目投资标准，亩均投资1000元，估计需投入95亿元。

沈阳市耕地占用税以沈北新区、辽中县的征收税额28元/平方米为标准进行计算

VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08亿元

那么耕地的粮食安全价值为313240.5元/hm2

2.3 耕地资源生态价值

耕地在生态服务功能上具有明显的外部性，其主要表现在涵养水源、保持水土、净化与美化环境、改善大气质量、防风固沙、调节气候、减轻污染、维持生物多样性，最早对耕地生态价值进行估算研究是Costanza(1997)[5]。谢高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基础上对其估价理论与方法进行了进一步研究与修正，估算出我国的平均状态下的耕地（农田）生态服务价值。

由于区域间差异，蔡运龙等人假设生态系统的服务功能与生物量成正相关，并用地区潜在经济产量代替生物量，提出了区域修正系数。

计算生态服务功能价值的公式为：

Ve=Va•Ke（1） 其中修正系数Ke=bi/B（2）

式中Ve为生态服务价值，Va为我国耕地生态服务价值的年价值的平均值,根据谢高地（2003）可知5140.9元/hm2

bi为被评价地区耕地生态系统的潜在经济产量，B为全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量。

据王万茂[7]的划分标准，沈阳市是辽宁省的省会，处于二级农业区，即辽宁平原丘陵区土地潜在经济产量8.9t/hm2,全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量B值为10.69t/hm2。根据（2）式修正系数Ke为0.83。

结合（1）式可得到沈阳市耕地平均的年生态服务价值为4266.95元/hm2。

利用收益还原法原理将其折现，还原率采用2009年银行一年期定期存款年利率为2.25%，得耕地189642元/hm2。

沈阳市耕地保护的社会价值为1359564.4元/hm2， 粮食安全价值为313240.5元/hm2，生态价值为189642元/hm2，耕地保护外部性总价值为1862446.9元/hm2。

3 外部性内部化的补偿方案

3.1 耕地保护的外部性内部化方式选择

在经济学中，将外部性内部化主要有两种途径，一个是源于科斯理论的通过政府借助于市场手段解决外部性问题，一个是源于庇古的理论，通过征税和补贴对边际私人净产值小于边际社会净产值的部门实行奖励和津贴，实现外部效应的内部化。可以总结为政府和市场相结合的手段，和政府直接干预的手段。农业是我国的基础产业，关系到国家的稳定，耕地产出主要是农产品，而农产品价格不宜过高，所以通过市场调节价格将耕地保护外部性效益包含其中不现实。因此，对于耕地保护的外部性内部化还是采用政府直接干预的手段更为合适。

3.2 补偿额度

耕地保护的外部性享受者是区域内的居民，同时农民自身也享受到部分耕地保护的价值，因此可用区域内非农业人口和农业人口的比例将耕地保护外部性产生的总价值分割，继而算出非农业人口享受的耕地外部性价值，也就是耕地保护需要补偿的额度。

计算公式可表述为Vb=V0*KP

其中KP=P1/(P1+P2)

式中：Vb为耕地保护外部性补偿额度，V0为耕地保护外部性总价值，KP为非农业人口比例，P1为非农业人口，P2为农业人口。

上述计算沈阳市耕地保护外部性总价值为1862446.9元/hm2，从沈阳市统计年鉴查得，2009年沈阳市农业人口数为2521086，非农业人口数为4640956，那么可计算出KP为0.65，补偿额度Vb为1210590.5元/hm2。

3.3 补偿资金来源

从政策角度来看，《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发[2004]8号文），规定从2004年开始，将部分土地出让金用于农业土地开发，比例不低于土地出让平均纯收益的15%，专项用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。2006年的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）强调应逐步提高土地出让金用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重；规定新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。耕地保护外部性补偿是刺激耕地保护者的积极性，根本目的是促进当地基本农田的保护和建设，所以依据国发[2004]8号文和国发[2006]31号中的政策规定，可以将新增建设用地有偿使用费和土地出让金的15%作为耕地保护的补偿资金来源。

同时2008年成都市率先试行耕地保护基金制度，其管理办法中的第四条明确指出：

（一）每年市、区（市）县两级的新增建设用地土地有偿使用费；

（二）每年缴入市、区（市）县两级财政的土地出让收入的一定比例的资金。

以上两项不足时，由政府财政资金补足。

因此，耕地保护的补偿资金从地方土地收入及财政抽取筹集是完全合理可行的。

3.4 补偿方式

从耕地保护的外部性的效益角度看，其主要的表现是吸纳农民就业，维持社会稳定，其二耕地是农民养老的保障，所以政府可以给农民缴纳失业保险，缴纳养老保险。

从成本效益角度来看，对耕地保护的外部性效益补偿，主要是两条途径，一是降低耕地保护成本，二是提高耕地保护收益。因此补偿方式也从这两个途径出发。

降低耕地保护成本，政府可以提供化肥、农药、种子、农业机械以及农田水利设施。

提高耕地保护的收益，最直接的是给予资金补偿，同时政府也可以开展技术服务，提供农业生产技术咨询和指导，以帮助提高粮食产量，增加农户收益。

参考文献

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