房地产市调方法大全11篇

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中图分类号：TU984 文献标识码：A

我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。

1、城市规划的概述

城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。而城市规划其实是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。同时城市规划的研究是城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。

城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。

2、城市规划和房地产开发的关系

所谓的房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。而城市规划是一个城市房地产开发的"龙头"，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。同时城市规划与房地产开发的侧重点不同。在战略上，城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，确定城市的发展方向；而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展和现实收益。从信息反馈角度来看，城市规划侧重于听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要；而房地产开发则侧重于收集市场信息，适应市场的需要。在空间上，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置；而房地产开发多从局部考虑项目的区位选择。在时间上，城市规划侧重于长远的效果，并兼顾近期的发展建设；而房地产开发更侧重近期的效果。从效益来看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重于研究降低社会边际成本，提高整体综合效益；而房地产开发更关心开发项目、开发土地和开发企业的经济效益。

因此，城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据。只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才具有前瞻性，才能可持续发展，在收到经济效益的同时，还可以带动相关产业的发展,以达到其本来的目的。两者的关系也可以说是宏观与微观、整体与部分、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。

3、我国城市规划与房地产开发之间存在的问题

3.1、房地产开发片面追求利润，忽视了城市空间的综合利用

房地产开发商在经济利益目标的驱动下，忽视了开发项目的环境效益，甚至脱离了城市规划控制，使得一些地块过度开发，建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压，与居住舒适度直接相关的绿地率一降再降，开发行为的随意性较大，难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间，而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度。开发商往往从自身利益出发，注重企业的经济利益和微观效益，忽视了全局利益和地块的综合利用价值，使得城市宜居功能严重缺失，城市的综合竞争力受到很大影响。

3.2、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间，完成后经权力机关批准才具有法律效应，实施若干年后，加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局严重失调，原有规划失去意义。

3.3、城市规划编制体系不完善、面临挑战 其主要表现在以下两方面：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。

协调城市规划与房地产开发和谐发展的举措

4.1完善法制建设,强化城市规划对房地产开发的约束性、引导性管理

目前，我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主, 难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式，在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以，我国需要以《城市规划法》为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。

4.2、城市空置化现象日益突出

目前，城市空置化现象这一问题日益严重，即城市的中心存在一定数量的未完全开发的土地空间。开发商开发规模过大，也会导致供大于求的局面，房屋滞销，空置房过多。此外，社会上层富裕人群购置多处房产进行炒作转售从中赚取利润，实际使用率却很低，以及不法房地产商故意捂盘惜售或哄抬房价等。这就要求我们完善城市规划对房地产开发的引导机制。此问题可以从3个方面着手：首先是增强全民的法制意识。应根据各地的实际情况,以市场为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是增强规划的超前战略性意识。城市规划通过战略研究发现空间变化的多种可能性，分析哪些是影响空间变化的决定性因素，能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备，按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，从而促进房地产业的健康发展；最后是增强规划行政主管部门的职能，提高城市规划的服务意识。

4.3、尽快完善房地产市场的预警监测体系

建立房地产市场监测系统，形成统一的房地产信息库，可以为城市规划提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析。与此同时，要尽快结束当前土地市场的“双轨制”，实现土地使用权转让的市场化，以强化地价对城市用地结构合理化的促进作用。

4.4城市规划应加强对房地产开发的管理

城市规划应加强对房地产开发的管理首先必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。第三是做好控制性详细规划。通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。第四是必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从大局利益，眼前利益服从长远利益。

结束语

城市规划和房地产开发都是为改善城市环境和提高人们生活的质量服务。由于行为方式、实施主体、实现周期和实现方法等方面的不同，城市规划和房地产开发之间存在一定的矛盾。因此，正确处理这两者的关系，采取适当措施，使两者协调互动，才可以使城市得到更好的和谐发展，不仅可以为人们的居住提供一个更好的环境，而且还可以使城市规划和房地产开发协调互动，从而实现城市开发建设的良性循环。

篇（2）

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20*年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，*年为3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，*年---20*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。*年全县总投放为16亩；20*年总投放为*亩，是上年的6倍；20*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20*年为10.59亩，20*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。*年至20*年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。*年-20*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20*年开始，预售面积超过了销售面积。20*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.*%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20*年商品住宅平均售价约*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，*年共成交184起，面积16396.17m2，20*年共成交243起，面积204*.54m2，20*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第

二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，20*年为4.94公顷，20*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划》对人口规模的预测，规划近期（至20*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

篇（3）

各地要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。

要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。各级地方人民政府及其职能部门要采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。同时，要以适当的方式，及时向社会市场信息，引导房地产开发企业理性投资。建设部要会同有关部门在各地房地产市场信息系统建设的基础上，通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。

二、强化土地供应管理，严格控制土地供应总量

要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造。要重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，逐步实现按计划供地。

加大监管力度，依法查处越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法、违规行为。对经过批准但尚未开工建设的项目用地，各地要集中进行一次清理，依法应当收回的土地，要坚决予以收回。

三、充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用

要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用；商业银行不得提供个人住房贷款。

在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平。

四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目

各地要贯彻落实《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号），强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止“半拉子”工程的产生。

五、大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构

经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。

要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。

六、加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力

各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。

七、充分发挥金融对房地产市场的调控作用

当前既要发展房地产金融，又要防范金融风险，充分发挥金融对房地产市场的调控作用。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统。要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。要完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［2002］12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。

八、继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度

篇（4）

近些年来，房地产行业的发展非常快速。在其发展的过程中，房地产企业之间的竞争也越来越激烈，从而使得房地产经济不协调，拉大了贫富差距，这对于我国构建和谐社会有着不利的影响。鉴于此种情况，如何解决房地产经济所带来的负面影响，促进房地产经济和市场经济的和谐发展，成为人们当前关注的焦点。

1房地产经济和市场经济不协调的体现

（1）部分地区房地产价格以及价值之间出现部分不协调。房地产行业在快速发展的过程中，其价格的波动比较大，而且在部分地区已经出现了价格和价值之间一定程度不协调的情况，此种情况的出现，使得市场经济的秩序受到了不利的影响。尤其是在最近几年，房地产价格的上升趋势是十分明显的，导致此种情况的原因主要有以下两点：①房地产开发商采用不法销售手段来提高其价格。这样就使得房地产经济成为泡沫，在发展的过程中和市场经济成为对立，其安全性以及稳定性无法得到保证；②受泡沫经济的影响。房地产行业是高利润以及高风险并存的行业，在发展的过程中会面临一定的经济风险，这样就使得房地产价格居高不下[1]。另外，房地产行业在发展的过程中，会占用大量的土地资源，这样就加剧了资源浪费，从而对我国的可持续发展产生了不利的影响。（2）政府过度干预。房地产行业的快速发展，引起了政府的关注，所以政府加强了对房地产行业的宏观调控力度，但并没有有效地解决房地产价格问题。房地产行业在发展的过程中，受很多因素的影响，其中比较突出的就是国家政策对其影响不大。有部分人将购房作为一种投资，所以有些比较富有的人就大量购买房子，这样就使得一人多房以及多人一房的情况出现。面对以上的情况，国家应该从政策方面进行限制，但实际情况却是国家出台了一些政策，但这些政策对于市场的了解并不深入，所以制定的政策很难解决市场中的问题，只能通过民意来进行控制，进而导致政策流于形式，并没有任何实质性的意义[2]。（3）资源利用不合理。房地产经济属于粗放型经济，在其发展的过程中，需要对土地进行不断的开发利用。这样一方面导致我国的土地资源越来越少，并且对占用的土地也没有进行合理地利用，从而导致土地浪费现象严重；另一方面，使得环境污染更加严重，房地产行业在发展过程中造成的后果，导致房地产行业想要长久地发展下去具有一定的难度。

2房地产经济与市场经济协调发展策略

（1）控制房地产的市场价格。房地产行业在快速发展的过程中，高昂的价格使其扰乱了市场经济的正常发展。所以想要实现房地产经济与市场经济的协调发展，首先要做的就是对房地产的市场价格进行严格地控制。对房地产价格进行控制，并不是意味着要降低房地产的价格，而是应该保证其价格和价值是相符的，以此来保证房地产价格可以处于稳定的状态。我国对房地产价格进行控制的力度不断加强，在金融危机的时候，房地产的价格是低于正常水平的，这样就使得房地产行业的发展受到阻碍。在金融危机度过之后，房地产价格快速上升，这些情况都对市场经济的稳定发展产生了不利的影响[3]。因此，国家应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制，确保其稳定地发展，从而降低房地产价格波动对市场经济发展的影响。另外，房地产的价格波动还是引起泡沫经济的主要因素，因此，政府应该通过宏观调控来对房地产价格进行有效地控制，使其价格可以处于正常的范围内，以此来维护市场经济的秩序，保证市场经济以及房地产经济的协调发展。在对房地产价格进行控制的情况下，2015年以来全国整体的楼市销售温和回暖。1～5月全国商品房销售面积已经达到35996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。虽然销售数据有了一定程度的增加，但从整体分析可以看出，房地产开发投资增速仍然呈现的是下降。1～5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比增长了5.1%，增速比1～4月累计完成额增速回落0.9个百分点。（2）加强对房地产经济的金融监管力度。想要确保房地产经济和市场经济可以协调发展，相关部门就应该对房地产经济进行严格地金融监管。比如说，对房地产企业的借贷的还款能力以及市场效应等进行严格控制。这样既可以保证银行资产结构更加规范科学，还可以推动银行改革的进行，对房地产行业中存在风险的项目进行回避，以此来降低市场经济所要面临的金融风险。（3）加快房地产经济的转型速度。在社会不断发展的过程中，对环境进行保护，实现人与自然的协调发展已经成为当前人们的发展理念，并且还要求房地产行业在发展中也进行环保以及节能。面对这样的情况，房地产企业在发展的过程中，必须按照节能并且环保的要求来发展。而房地产企业想要实现这一目标，就需要进行转型，只有这样才能在满足社会发展需求的基础上进一步发展[4]。与此同时，政府还应该发挥自身的作用，通过政策以及宏观调控等手段来推动房地产经济的转型。政府可以对坚持低碳环保的房地产开发商给予政策方面的支持，也可以利用对贷款利率调整的方式，来吸引传统房地产开发商转变发展理念，进而实现房地产行业的可持续发展。

3结束语

综上所述，房地产经济对我国经济的发展有着至关重要的影响。国家应该提高对房地产经济的重视程度，并采取有效的措施推动房地产经济的稳定发展，从而促使房地产经济和市场经济可以实现协调发展。与此同时，政府还应该加强宏观调控力度，通过对房地产经济进行有效地控制，来促进其与市场经济的协调发展，从而实现我国的可持续发展目标。

作者:朱晓林 单位:徐州市白蚁防治管理处

参考文献：

[1]孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版),2015,(10):11+49.

篇（5）

一、如何进行房地产市场调查与预测

随着房地产市场由买方市场向卖方市场转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得房地产市场竞争日趋激烈,房地产企业对市场营销信息的需要比以往任何时候都更为强烈,市场调查和预测成为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明,在纷繁复杂、激烈竞争的经营环境中,只有通过细致有效的市场调查和科学的预测,才能帮助企业制定出切实可行的营销战略,把握市场机会,使之立于不败之地。

1.房地产市场调查的程序。房地产市场调查一般包括三个阶段:调查前的准备阶段、正式调查阶段、调查总结阶段。准备阶段的主要工作是识别与界定问题或机会、确定调查目标、制定调查计划,包括调查方案的设计、问卷和调查表的设计、抽样、人员培训、实地调查、数据录入、统计分析、报告撰写等日程安排,以确保调查工作的顺利开展和按时完成;正式调查阶段就是资料的收集阶段,主要是对调查人员进行培训和实地调查,这是整个市场调查过程中最关键的阶段;调查总结阶段是对上一阶段收集的那些分散的、零星的资料进行整理分析,并形成结论,撰写调查报告,包括对调查资料进行统计分析、撰写调查报告、跟踪调查与反馈。

2.房地产市场预测的程序。房地产市场预测是在房地产市场调查的基础上,利用已获得的资料信息,运用一定方法和手段,对房地产市场的各种因素进行综合分析,对房地产市场的发展趋势及状态进行估计和判断。完整的房地产市场预测工作一般包括以下工作步骤:确定预测目标、收集和整理资料、选择预测方法并建立预测模型、分析预测误差并审查预测结果、编写预测报告并跟踪校验。

二、应用数理统计方法进行资料处理

在房地产市场调查中,对实地调查所收集的资料进行整理分析是非常重要的环节。资料的处理与分析是对通过各种方法收集到的资料加以整理、分析及统计运算,把庞大、复杂、零散的资料集中简化,使资料变成易于理解和解释的形式。简单的说,资料整理就是通过一系列的操作将收集到的第一手或是第二手资料转变成为数据结果,以便于研究者了解其中的含义。对资料进行审核、编码和录入后,就可以进行统计分析。

1.描述性统计分析。描述性统计分析是一种定量分析问题的方法,它用来描述和评价研究对象的数量特征和规律,常用的方法有集中趋势分析、离散程度分析和综合指数分析法。集中趋势分析是全体数据的大部分变量趋向于某一点,将这一点作为数据分布的中心,它可以用来当作总体的代表。数据的集中趋势用集中量数来描述,集中量数有许多种,如算术平均数,中位数,众数。离散程度是数列中变量值之间的分散程度,用以反映离散程度的指标称为标志变异指标,标志变异指标越小,平均数的代表性越大,事物变动具有较强的稳定性,常用的测量指标有全距、平均差、标准差和离散系数等。

2.解析性统计分析。解析性统计分析方法是以数学理论为基础,对事物内部的本质规律进行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚类分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同来源的调查数据变异对总变异的影响大小,了解数列中自变量是否对因变量有重要影响。方差分析应用时一般假定总体服从正态分布,具有相同的方差,方差分析具有稳健性,在更宽泛的条件下也是近似有效。聚类分析是一种依据特定的规则对数列中数据进行分类的多元统计分析方法,是用来研究所谓“物以类聚”现象的方法。聚类分析的方法有系统聚类法、序样品聚类法、动态聚类法、模糊聚类法。主成分分析是把多个变量重新组合为一组相互无关的几个综合变量,可从中取几个较少的综合变量尽可能多地反映原来变量的信息。

随着计算机技术的发展和广泛应用,通过构建数学模型,应用统计分析软件(如SPSS)对原始数据进行批量处理,从而获得一般统计规律。

三、应用数学模型进行房地产市场定量预测

定量预测是在数据资料充分的基础上,运用数学方法,有时还结合计算机技术,对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。定量预测技术是建立在现代数理统计技术之上,它通过建立数学和统计学模型,相对于定性预测来说,定量预测更加准确,预测依据客观真实,可靠性更高,在中短期预测中有着非常明显的优势。介绍应用一元线性回归模型对房地产市场进行定量预测的实例:

一元线性回归模型的一般形式为:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影响因素,为自变量;yi由于受xi及各种随机因素的影响而发生变化,为因变量,也是预测目标;?茁0、?茁1是回归系数,最常用最小二乘法进行估计;ei是随机误差项,表示各种随机因素对yi影响的总和。

根据最小二乘法得到回归系数的估计值为:

^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■

如自1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实现住房分配货币化,自此以后我国城镇住房销售量逐年上升。与此同时,我国城镇居民收入水平逐年提高,在此我们研究城镇居民人均可支配收入与城镇住宅销售面积之间的线性关系。抽取1998年至2007年为研究样本(样本数据见表1)。其中,城镇居民可支配收入用x表示,城镇住宅销售面积用y表示。

通过计算可以得到:

x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0

根据公式有:

^?茁1=■=■=7.2141

^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856

这样就可以得到住宅销售面积与居民人均可支配收入之间的一元线性回归方程:^yi=7.2141xi-29801.1856

这说明在一定时期内,住宅销售面积受城镇居民人均可支配收入的影响部分,当已知某个时期内城镇居民可支配收入即可预测该时期商品住宅的销售量。如2008年全国城镇居民人均可支配收入为15781元,将其代入回归模型中:

^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71

即得到2008年全国住宅销售面积预测估计值为84043.71万平方米。2008年住宅实际销售面积为58300.81万平方米,这是因为影响住宅销售面积的因素较多,尤其是世界金融危机对我国房地产市场有很大的影响,表现在住宅的销售量下滑。

当需要考虑多个因素对市场的影响时,可采用多元线性回归模型进行预测。

参考文献

[1]张永岳.《房地产市场调研基础教程》.学林出版社,2006(12)

篇（6）

关键词：数学方法；房地产市场；市场调查；市场预测

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02

随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。

1 房地产市场调查与预测解析

目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。

（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。

（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。

2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用

（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。

（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。

（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。

3 结语

数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。

参考文献

[1] 徐小慧.应用数学方法进行房地产市场调查与预测

[J].企业导报，2010，（4）：56-57.

[2] 曹玮.高职高专课程改革的探索—以《房地产市场

调查与预测》为例[J].山东省农业管理干部学院学

报，2012，（4）：34-36.

篇（7）

伴随着经济社会的不断发展，我国房地产企业之间的竞争日趋激烈，从而在一定程度上导致房地产经济出现了不协调的情况，这在一定程度上加大了我国贫富差距，从而激化了社会矛盾，不利于和谐社会的发展，所以加大的房地产市场的管理力度，保障我国房地产市场经济的健康发展是当前房地产市场的重中之重。

1 房地产经济发展的重要性

作为国民经济的重要组成部分，房地产行业经济的发展不仅是房地产行业稳定发展的基石，也是房地产经济和市场经济协调发展的重要保障。所以对房地产经济中存在的问题进行研究是保障房地产经济健康发展的关键环节，就房地产经济中存在的问题采取措施加以解决，也对完善市场经济、提高我国竞争力有一定的促进作用。

1.1 增加国民收入

房地产经济长期稳定发展是我国国民收入总值的重要增长点，我国国民经济之所以能够快速稳步上升与房地产经济的发展分不开。事实证明，房地产经济带来的经济效益在所有行业中占有十分明显的优势。

1.2 提高了人们的生活质量

改革开放深刻地改变了人们的生活，人们的生活水平都有了明显地提高，自然而然的对生活质量有了更高的追求。住房是人们最为基本的生活需求，房地产行业就直接改变人们的生活，从多层到高层，从扶梯到电梯，人们的住宅环境得到了极大地改善，生活质量明显提高。

1.3 促进社会进步

房地产经济的发展能够促进社会的进步。最为基本的就是提供很多的就业岗位，比如说，房屋销售工作，对人才的需求量很大，这在一定程度上帮助了很多大学毕业生就业，有效地缓解了连年紧张的就业矛盾。

在房地产经济的发展中，存在着一些问题，比如，房价过高已经在社会上引起了不满，这不但加大了社会矛盾，也不利于我国市场经济的发展。相关职能部门应该加以分析，追根溯源，积极借鉴国内外先进的成功经验，对房地产经济以科学合理的方式进行引导，从而使房地产经济能够健康、持续、稳定的发展。

2 房地产经济与市场经济不协调的原因

2.1 价格与价值出现不协调

房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，价格是围绕着价值进行波动的，但现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象。房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。

2.2 政府的过度干预

我国对房地产的发展较为重视，所以对其进行宏观调控的力度相对较大，但效果却并不明显，没有对房地产价格过高的问题进行解决。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求的影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却是相对较小。房地产市场受到多种因素的影响，所以国家的政策难以对市场的状况进行解决。现阶段房地产经济依然被认为是财产保值的主要方式，目前阶段，我国的房地产经济并没有受到政策的影响，一手房与二手房之间的价格差异相对较小。尤其是现阶段很多的政策在制定的时候没有对市场进行研究，所以市场也就无法成为政策制定的依据，只是按照民意来对市场的秩序进行干预，这也就难以将政策贯彻落实，更是起不到预期的效果，并随着时间的发展逐渐流于形式。

2.3 对资源利用的不合理

房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。我国人口众多，人均资源占有量贫乏，这些年房地产行业对土地的开发，已经破坏了我国的自然环境，加大了能源矛盾，不符合我国可持续发展的基本国策，更不利于我国经济社会的健康稳定发展。

3 解决房地产经济与市场经济不协调的对策

3.1 调控房地长价格

现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。综上所述，可以看出，房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，地房产发展的各个环节进行调研和把关，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。其实，价格始终是引导房地产发展的关键因素，泡沫经济也是由此而来。因此通过政府正确的宏观调控地引导使得房地产的价格回到与其价值相适应的范围内，建立正确房地产行业秩序，是保障市场经济健康发展的重要手段。

3.2 加大对房地产经济的金融监管力度

政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。

3.3 加快房地产经济的转型

社会发展进行时，环境保护越来越受到人们的重视。在房地产经济中倡导环保、节能新理念是时下的风尚，是人们对追求更高生活品质的愿望，更是我国建立可持续发展目标的根本要求。需要指出的是，现阶段还需要政府来管理房地产行业将环保和节能的理念落实到位，才能保障房地产经济与市场经济有一个良性的发展空间。政府还可以以奖励的方式来鼓励那些自觉进行低碳和环保的房地产商，也可以调整贷款利率的方式来促进房地产企业改变思路，把企业向着节能环保的方向发展，也是房地产行业稳定健康发展的新方向。

4 结束语

房地产行业的发展直接影响我国经济的发展，政府职能部门应该重视其发展。房地产行业健康稳定发展了，才能有效推动我国市场经济健康发展，也是实现可持续发展战略的必然要求。随着政府宏观调控力度地不断加大，房地产经济与市场经济得到了协调发展，在一定程度上提高了我国的综合经济实力。

参考文献

[1]尹荣.房地产经济与市场经济发展的协调[J].中国外资，2013

（11）.

[2]谭伟，李成奎.我国房地产经济管理中存在的问题与应对措施

篇（8）

（一）引言

1.宏观调控政策对房地产开发企业的资金链管理产生影响

近年来，我国房地产市场非理性因素作用扩大。为遏制我国房地产市场进一步升温，我国出台若干关于房地产市场的宏观调控政策。房地产开发方面，调控政策一方面限制房地产开发贷款的发放，另一方面要求加快推进保障性住房的建设。房地产销售方面，严格的差别化住房信贷政策和 “国十条”后四十余个城市施行的限购令，意图限制投资者以各种名目进行的炒房和投机性购房行为；同时，房产税改革试点于2011年在沪渝两地正式落地，旨在保护自主性需求，约束投资性需求。

调控政策多管齐下，国家意图以限制开发商抬高房价和引导购房者的消费行为回归理性这两种方式稳定房地产市场。但国家的宏观调控政策影响了房地产开发企业的资金链管理，而现金流是房地产开发企业得以生存的命脉。作为房地产市场的重要参与者，开发商面临的由调控所带来的企业资金链问题，成为目前亟待解决的问题之一。

2.宏观调控形势下房地产开发企业的融资方式

由于房地产行业的资金密集、杠杆率高等特点，企业经营过程中的资金流一直是房地产开发企业经营的命脉所在。除自有资金外，房地产开发企业的资金来源一般有两种：开发阶段的外部融资与销售阶段的发预售收入和个人按揭收入。自2005年以来，国家在房地产调控的资金限制方面，通过各种措施对这两种融资方式不断施压。这也使房地产开发企业“以银行贷款为主，其他融资方式占比较少”的传统外部融资结构发生了较大改变：2007年至2011年，国内房地产开发贷款金额前期涨幅缓慢，后期涨幅趋于停滞，而自融资金和其他资金的金额则大幅上涨。

银行贷款方面，根据各银行年报公布的数据，2007年至2008年，各银行房地产开发贷款规模均呈上升态势，而之后三年增幅有所放缓，尤其是2010年至2011年间，诸多银行的房地产开发贷款金额大幅回落，一些银行甚至出现房地产开发贷款规模负增长的现象。

反观信托却是另一番景象。近几年信托业在规模与数量上发展迅猛，截至2012年2季度末达到5.54万亿元，环比增长4.53%，同比增长48%，与2011年底相比，增长15.18%。作为信托产品的主力品种，房地产信托近几年来也在飞速发展。信托总体规模方面，房地产信托由2006年的276万亿左右飙升至2011年的2752万亿，5年时间内其数量也由103只增至1064只，是原来的十倍之多。

证券市场方面，近几年房地产行业出现一股房地产开发企业上市与股票增发的热潮。而以房地产开发企业为发行主体，以支持某一房地产项目建设为发行目的的债券类产品鲜见于债券市场，仅有少量债券类产品用于保障房开发建设。另外，私募基金与海外融资等方式逐渐兴起。

基于以上现实，本文将以一家典型的房地产开发企业为研究对象，考察其在房地产宏观调控的背景下融资结构的调整与融资方式的创新，并在对房地产行业的融资现状深入调研的基础上，对房地产金融创新的方向和国家相关政策的改革方向提出我们的建议。

（二）房地产开发企业的现有外部融资方式②

被调研企业成立于1981年，为天津市规模较大的房地产开发企业，是一家国有独资集团。集团主要经营范围为国家授权资产投资、控股，房地产开发、销售，物业经营及管理等。集团采取控股公司形式，下属公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集团的其中一家下属子公司为上市公司。2012年集团投资项目的开工面积为817.60万平米，完成销售收入106.78亿，利润达10亿元。

近几年的房地产调控政策给整个集团的资金链带来较大压力。在房地产开发融资方面，集团发展遭遇一定瓶颈，但由于其长期发展所积聚的实力与目前所采取较为多样的融资方式，企业能在较为萧条的房地产市场中逆势而上，稳步发展。在外部融资方面，集团目前采用两种融资方式相结合：财务部运用传统融资方式融资结合资本运营部运用金融创新方式融资。传统融资方式包括银行贷款融资与信托融资，金融创新融资方式包括通过私募基金（PE）和资产支持票据（ABN）融资。两种金融创新融资方式均用于保障性住房的开发建设。

近三年集团融资规模增大，与集团建立贷款关系的金融机构数量、贷款笔数及贷款总额均有明显增长趋势。从贷款总额上看，2010年较2009年增长了76.92%，2011年较2010年增长了33.01%。其中，非银行类金融机构对集团贷款融资的贡献得到加强，机构数量和贷款总额占总体的比例分别从2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可见，银行类金融机构对企业融资总体规模的贡献下降，非银行类金融机构对总体规模的贡献上升。

2.子公司上市融资与发行公司债融资

集团某一下属子公司于2001年在上海证券交易所上市。首次发行普通股12100万股，其中首次公开发行新股11000万股，国有股存量发行1100万股。每股发行价格为5元，首次发行共募集资金约5.87亿元，发行费用为1809万元。上市至今曾于2007年实施资本公积转赠股本，吸收资金1.9亿。2013年1月21日，收盘价为每股3.77元。

该子公司于2009年10月19日公开发行公司债。该债券发行规模为3亿元，发行费用为995万元，期限为3年，票面利率7.30%，发行目的主要为优化财务指标。通过公司发行前后的财务数据可知，公司的流动比率和资产负债率都得到改善。该期债券的发行加强公司的了资产负债结构管理，使公司的资产负债期限结构和偿债能力财务指标得以优化，为公司利润增长打下良好基础，达到优化公司资产负债结构的目的。

3.金融创新工具融资

集团目前采用的金融创新工具主要有私募基金（PE）和资产支持票据（ABN），这两种融资工具筹集的资金均服务于保障性住房的建设。

私募基金方面，2009年以来，集团及其所属企业共设立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家达到计划募集规模，另2家实际募集规模与计划募集规模之比在2年时间内也分别达到了24.04%和31.41%；同时，集团下属基金管理公司成功实现3支保障房基金的清算退出。

保障性住房资产支持票据于2012年9月在银行间市场发行，期限由一年至五年不等，平均规模为4亿元，票面利率采用固定收益率方式询价确定。这是我国首支以保障房未来收益为基础资产的债券类产品，该项融资方式所筹集的20亿元资金在发行期间全部到账。

综上所述，该集团近三年的融资方式特点可概括为：以银行贷款和信托贷款为主，银行贷款占比呈下降趋势，信托贷款占比呈上升趋势；其他融资方式占比较小；金融创新工具主要为保障房项目建设融资。

（三）房地产开发企业现有融资方式的形成原因

该集团目前的外部融资结构并非个例，其融资手段的多样化，尤其是银行贷款和信托贷款比例的变化，反映出我国目前宏观调控政策对房地产开发企业融资方式的影响。

1.银行贷款融资受到多重政策限制

首先，房地产开发企业获得银行贷款的门槛增高。相对其它融资方式而言，银行贷款融资成本较低，是房地产开发企业进行融资的首选。近年来致使银行贷款量逐年下降最主要因素是政策调控对项目贷款的直接限制。2007年9月，中国人民银行和银监会联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》③（简称《通知》），并于12月追加《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》④（简称《补充通知》）。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。并且《通知》中提出加强房地产信贷征信管理，并要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。以该政策为标志，央行和银监会陆续了关于房地产贷款风险管理等的相关通知，进一步严格了房地产开发贷款的限制条件，提高了房地产开发企业贷款的门槛。在国家宏观政策的指导下，各地方政府部门也纷纷出台了具体的地方性规定。据了解，2011年天津银监局就房地产贷款风险和监管要求发表了通知⑤，明确规定商业银行严禁为高档房地产项目发放贷款，严禁不同银行为同一房地产项目重复授信等操作事项。如此严厉的监管措施几乎打消了企业从银行获得一般项目贷款的可能。

其次，房地产开发企业从银行获得贷款的成本增加。从2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相继五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期贷款利率由5.31%提高到6.31%，累计上调了1个百分点。央行的加息政策直接增加了房地产开发企业银行贷款的成本，使得房地产开发企业贷款融资难度加大。另外，加息政策也会增加房地产市场需求主体的成本，使房地产开发企业资金回流速度放缓。

再次，商业银行的放贷量紧缩。除存贷款基准利率之外，央行也通过提高存款准备金率来抑制国内贷款的快速增长。2009年至2011年，央行先后10次提高存款准备金率，其中大型金融机构的存款准备金率从15.5%提高到21.5%，中小型金融机构的存款准备金率从13.5%提高18.0%。存款准备金率的提高直接影响了商业银行的贷款能力，致使商业银行收缩贷款量。在紧缩贷款的政策下，房地产开发企业的贷款数量必然减少，使得房地产开发企业通过银行贷款融资的难度进一步加大。

然而，房地产开发企业也在利用政策为融资找寻突破口。虽然国家对房地产开发融资多处限制，但政策却对保障性住房的开发建设独开绿灯，多加鼓励。这样一来，开发承建保障性住房，以舍弃远期利润为代价换取当期的融资机会，就成为房地产开发市场中诸多企业获得“救命资金”的途径之一。

2.信托融资有效缓解企业融资压力

从融资结构表中可知，集团近三年的信托融资数额大体呈上升趋势；2012年虽无明确数据，但从调研中得知，上半年企业通过信托进行融资的贷款笔数也有增加。由于企业为国企，规模大，在当地长期积累的信誉较高，信托融资多数采用的是信托贷款形式，贷款模式与银行贷款基本一致，区别仅为发生主体变为信托公司。另外，企业目前有一个保障房项目运用股权信托的形式，已滚动发行4期。

采用信托方式进行融资，有以下优势：其一，信托计划对发行主体与项目的审核相对宽松。尽管信托贷款的发行要求条件与银行贷款基本一致，但相比受严格限制的银行，信托融资审核时间短；股权信托、收益信托的发行要求较松，从而节省发行时间与成本，适于缓解房地产开发企业资金困难。其二，信托计划的设计结构灵活多样，股权回购信托、收益型信托可以解决房地产开发企业融资困难而又不愿让渡股权的问题。其三，信托产品不需公开全部信息，也没有银行项目贷款“专款专用”的严格要求，适于企业灵活运用资金。其四，信托行业发展环境不断完善，保障行业的安全发展。近几年来行业快速发展所暴露出的发展方式粗放，风险监管缺陷等问题引起了监管部门的重视，银监会于2010年推出《信托公司净资本管理办法》以及近两年来的一系列提醒房地产信托兑付风险的文件不断规范着房地产信托的运行。信托行业监管的不断完善有利于信托业本身的良好发展，也为房地产开发企业融资提供了一个安全可行的渠道。

3.上市融资局限性突出

企业的上市子公司在运用发股发债方面并无太多举措，这一点似乎与“调控形势下的上市热”的观点有所不符，但经一定分析不难发现，通过上市发股发债的方法解决房地产开发企业项目资金缺乏的问题，这种观点本身不尽合理。

其一，上市融资是以公司名义进行的，大部分发行证券的行为是以调整报表结构为目的，与项目融资性质不同。其二，房地产属资金密集型行业，财务杠杆率较高，一般房地产开发企业筹齐土地出让金后，后续资金即可通过银行与信托贷款、预收楼花等方式筹集，发股发债期限较长，让渡股权成本也较高，以上市方式为某一项目融资无必要性。其三，公司上市要求企业信息公开，重要决策需经股东的大会同意，每一次股票增发或发债对其股价也有一定影响，一次行为牵扯多方利益，较为繁琐。其四，目前房地产行业处于调控期，证监会对房地产开发企业在证券市场上的融资行为早已进行限制，而之前所谓“上市与增发热”更多是相关企业在调控政策出现前，基于自身发展水平而做出的决定与准备，并非受到调控限制后的选择。

因此，尽管上市融资这一方法能取得必要资金并能提高企业声誉，但对于房地产开发企业的项目融资，尤其处在调控大背景下，这种方式有一定局限性。

4.金融创新手段融资：差别化政策的作用

集团融资结构的一大特别之处，在于其通过一些金融创新的手段为保障性住房开发进行融资。据了解，集团计划推行的创新型融资方式包括私募基金（PE），定向发行工具（PPN），信托投资基金（REIT）以及资产支持票据（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的发行条件成熟且获得交易商协会的认可，但由于目前暂无合适的项目，故而暂未发行，REIT由于税收方面优惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融创新手段应用于房地产项目的情况并不多见。近几年的公募金融产品中，房地产行业的产品寥寥，公司债、中期票据等鲜见；国内的几处优质地产打包为REITs，但发行主体多非内地企业，上市也是在香港、新加坡等海外市场。内地房地产开发企业亟需资金，却并未通过以上方式融资，反而收益有限的保障性住房可以通过多种金融手段融资，显然，企业自身出于成本收益的考虑并非主要原因——恰恰政府的融资“差别化”政策起到了较大作用：近几年，财政部、央行、银监会⑥及发改委⑦等部门纷纷发文，严格控制商业性房地产项目贷款申请的同时，鼓励各金融机构和房地产开发企业采取多样化融资方式为保障性住房融资；央行⑧、银监会和交易商协会也对一些用于保障性住房开发建设的金融工具采取较为积极的态度。这种差别化对待的政策坚持调控房地产市场的同时，帮助开发、承建保障性住房的企业减轻一定负担。天房集团的几种创新性融资渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但运行时间较短，是否为可以推广的方式需要看长期发展效果，目前暂不具备借鉴性。

（四）企业现行融资方式的影响分析

1.多样化融资方式有效缓解企业融资压力

根据上表数据可以发现，集团近三年融资活动产生的现金流入逐年增长，2010年、2011年较上一年的增长幅度分别为34.3%、32.6%。由此可见，集团近三年仍处于业务扩张阶段。其中，取得借款占融资活动现金流入的比重最高，三年分别为84.50%、84.01%、96.79%。集团同时运用吸收投资等多种方式为集团融通资金，缓解融资困难带来的压力。虽然房地产行业本身为高负债行业，但借款占融资活动的比例过高，会产生资金偿付风险，这一风险在2011年表现尤为严重。

集团分配股利、利润或偿付利息占融资活动的现金流出近三年比重分别为9.15%、12.72、9.07%，这在一定程度上反应了集团的融资成本。

为研究企业的主要财务指标，研究选取了房地产开发企业B公司的财务指标作为比较基准。B公司与调研企业均为天津市企业，所有权性质基本相同。

与同业相比，案例集团的速动比率和资产负债率均较高，说明集团偿还短期债务和长期债务的能力均较强。房地产行业现金流量比率普遍偏低，集团在2009年和2011年均能保证现金流量比率为正。由此说明，集团的偿债能力在同业中处于较高水平，资信水平较高。

近三年，集团的存货周转率呈上升趋势，且近两年均高于同业，说明集团存货管理水平和资金利用效率较高；总资产周转率也呈上升趋势，且高于同业，这归因于存货周转率的上升。

根据以上分析可以发现，集团运用多种融资方式，有效缓解资金压力，使其多项指标优于同业。

2.企业现行融资方式可持续性低

目前企业所采取的融资方式对缓解其资金缺口确有帮助，从粗估的融资成本来看，企业近三年的贷款成本呈下降趋势，但这并不能说明目前的融资方式是长期可持续的，而且企业选择目前的集中融资方式基于企业自身的资质实力，并不完全适合所有企业借鉴。

首先，信托贷款存在问题。目前该企业所采取的信托融资方式绝大多数为信托贷款，而目前信托贷款的审核条件与银行类似，且成本较银行更高。这类融资可缓解短期资金困难，但作为中长期融资来源，成本过高，对企业而言可谓“治标不治本”。另外，近两年监管部门对信托业监管加强也将使信托贷款的获取变得更为困难。

其次，股权信托使用的必要性值得思考。股权信托对融资方要求条件低，但要以让渡部分股权为代价，因此该方法一般为资质有限的中小型房地产开发企业所偏好。集团目前的采用的股权信托融资对象是保障房。由于房地产开发企业自身的资金杠杆性以及企业的资质实力，该信托融资成本可以负担，但用保障性住房的利润承担与一般商品房信托相同的融资成本会使企业负担一定的利润损失。这种融资手段的选择，更多应出于吸引投资者与资金需求的时间匹配两个角度考虑，对于企业利润是较为不利的。

总之，目前这种多样化的融资方式基于目前特定的市场环境，实际上加重了企业的负担，长此以往并不利于企业发展；通过限制开发贷款来限制房地产行业的过度开发，也并未阻止资金继续流向房地产开发企业；于企业、开发对象和行业三者而言，目前的状态都是不可持续的。

3.运用金融创新手段为保障房融资的必要性探讨

企业采取PE、ABN等方式为保障性住房的建设融资，付出成本较大，且牵涉更多主体。为保障房融资采取这样高成本的方式，其必要性值得思考。

企业采取金融创新方式为保障房融资不无原因。政府采取“建设—移交”模式将工程外包企业，从而解决了房屋开发时，财政资金短期支付困难的问题。然而，筹建保障房所需的贷款将占用贷款份额，如果能通过其他方式进行保障房项目融资，而将银行贷款的额度留给利润更高的项目，有利于企业获利。这样一来，保障房承担较高的融资成本，而成本的负担者为政府；同时为保证支付收益，所融资对象一般为商品房加保障房，以商品房的利润负担保障房的部分，因而这种融资方式也并非完全用于支持保障性住房建设。

调控过程中对金融创新手段服务保障房所持的积极态度，的确体现了政策对保障房建设的支持，也为企业为保障房建设融资提供了便利。但这种方法推高保障房的建设成本，也为一些企业借保障房名头为普通商品房融资提供了空隙；政策的这一态度从侧面也体现了目前保障房融资制度的不足。若能为保障房设立专门的低息融资方式，同时减少企业将该笔资金挪作他用的可能性，可以降低融资成本，为财政节省资金，同时不影响企业的利益。

（五）总结

本文所研究的企业通过多样化融资方式，缓解了其资金链的压力，使企业逆势而上，在房地产市场萧条的大环境下仍能有所突破；但信托、基金等融资方式的成本过高，若大量使用会加重企业的经营负担；采用金融创新的方式为保障房融资，其必要性值得商榷；另外，差别化的融资待遇是否真正实现了从开发角度正确引导房地产市场向积极方面发展的目的，有待进行更深入的探讨。

在目前融资渠道受限的情况下，房地产开发企业选择多样化融资方式是保证其资金流有效运行的必然选择；然而选择哪些融资方式则必须根据企业自身的资质、长期的融资能力及融资项目的特性而定。站在房地产市场角度看待这一问题时，则目前地产企业的融资选择问题，实际上是暂时、特殊的：限制政策意图使企业降价售房并打击囤地，因而企业融资困难也并非最终目的；供给方面如果土地垄断制度改变，保障房切实及时竣工，并能及时为百姓所用，需球方面住房与户籍、资源分配等脱离关系，住房不再成为一种投机品，地产市场必然会逐渐恢复正常，所谓“融资荒”也一定会得以解决。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延续，诸多企业“饮鸩止渴”的融资方式还将持续。

注释：

①其他资金包括定金与预付款，个人按揭贷款等

②由于集团为非上市公司，文中涉及有关集团财务数据均做一定修改，一切以公开信息为准。

③银发（2007）359号

④银发〔2007〕452号

⑤津银监发〔2011〕116号

⑥银发〔2008〕13号，银发〔2010〕275号，银发〔2011〕193号等

⑦发改办财金[2011]1388号

⑧银办函[2009]625号

参考文献：

[1]央行，银监会.关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）[J/OL]. ，2007.

[2]央行，银监会.关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发〔2007〕452号）[J/OL]. 2007.

[3]天津市银监局.天津市银监局关于进一步加强房地产贷款业务管理风险提示的通知（津银监发〔2011〕116号）[J/OL]. 2011.

[4]银监会.经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）[ J/OL]. ，2008.

[5]银监会.关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发[2010]275号）[ J/OL]. ，2010.

[6]银监会.关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知（银发〔2011）193号）[J/OL]. ，2011.

[7]发改委办公厅.关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知（发改办财金[2011]1388号）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者简介：

篇（9）

Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中图分类号：F015文献标识码： A 文章编号：

一、对近期宏观调控政策的概述

近年来国家连续上调存款准备金率。政策的出台，给了市场无限的猜想，更有分析认为，上调针对的目标就是房地产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。

国土资源部领导表示，截至目前，全国仍有万公顷闲置土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。

银监会领导透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20﹪左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。

二、宏观调控对房地产业的积极影响

近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。

（一）信贷比例管理抑制非理性投资

针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台各种措施，其本质是运用选择性货币政策工具——信贷比例管理和质量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。

（二）整顿市场秩序提高微观主体资质

从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中，资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风险的基本保证。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理整顿措施。

（三）完善了房地产企业的经营

宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。

三、某些调控政策对房地产业产生的负效应

（一）、整顿土地市场抑制土地投机

垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张（新增城市建设用地），另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。土地供给紧缩不仅不能调控存量建设地，而且可能会给消费者一种错误的信号：土地供给短缺一房屋供给短缺一土地和房屋价格上扬，而消费者对未来“房价会越来越高”的预期会为一些利益集团所用，加上媒体的误导，房地产价格便真的走高了。

在我国，政府调控土地市场是为了抑制土地投机和房地产过热，但结果却为土地投机带来了可乘之机，这值得政策制定者反思。

（二）、我国住房价格持续上涨

在国家颁布一系列宏观调控政策的基础上房地产调控产生了一定的效果，全国大部分地区房地产的投资扭转了在03、04年几年高速增长接近30%的态势，进入了一个相对平稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21.8%，但住房价格却始终居高不下，截止到今房屋销售价格仍无明显下降住房市场价格整体仍呈现上升趋势。这在一定程度上反映了住房市场调控中的实施力度不够。

（三）、房地产企业的压力

1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难；

2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对该行业中的中小企业造成一定的资金压力；

3、在投资资金链方面，资金成本的提高直接影响到企业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的影响。

四、有效促进房地产市场持续健康发展的建议

篇（10）

自2003年以来，在房地产业发展取得显著成就的同时，市场中也出现了不少的问题。针对市场中存在的各种问题，房地产宏观调控措施不断出台。本文结合房地产市场发展实际对宏观调控进行系统的回顾总结，分析调控目标与实施效果之间存在差距的根本原因，挖掘市场正常发展的动力，以期为今后调控措施的制定提供借鉴。

我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

我国房地产市场发展中的问题

（一）房地产市场显著的区域性差异

我国幅员辽阔，地区经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。到目前为止依然存在的经济发展的不平衡直接影响着我国房地产市场的发展。房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东西南北之间、大中小城市之间的经济差异决定了房地产市场显著的区域性差异。

随着我国区域经济发展以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会有所缓和。我国也正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。房地产市场的显著区域差异也会逐渐由原来的垂直型梯级差异为主演变为横向型特性差异为主。

（二）房地产供需矛盾较大

目前，我国正处于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为43.9%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主要形式的城市更新过程，因而，在城市化的量和质的指标方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求远远超出了人们的预测。

面对如此庞大的社会需求，用地和房地产的供给层面的调整却是比较谨慎而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健乃至从紧的金融政策所导致的。供给和需求的关系分析是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的矛盾所致。

（三）房地产投资热情与住房保障品性质的冲突

改革开放以来，我国居民收入快速增加。2007年城镇居民人均可支配收入达13786元，较2006年增长了约13%，超过了2007年GDP增长的速度。快速增长的居民收入和我国长久以来居民高储蓄率的影响，使得我国居民手中有了相当数量的闲散资金。而国家宏观经济的稳定、快速发展给了民众进行投资的足够信心。随着投资项目的多元化，越来越多的人开始更为注重投资收益的稳定性，而房地产正是以其独有的收益稳定、增值等特点吸引着越来越多的投资者。在我国快速发展的房地产市场中，投资市场和消费市场正同时经历着不断膨胀的过程。在这个过程中，房价的高涨遭遇到我国中低收入阶层住房保障不足的瓶颈，进而引发了对于房地产投资行为的金融、税收等调控限制手段。

宏观调控政策与市场发展间的矛盾分析

（一）控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾

一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。

（二）严格控制土地供应与房价上涨的矛盾

为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地40．43万公顷， 2007年，全国批准新增建设用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。

房地产市场发展与调控的协调性策略

正确认识政府宏观调控在市场经济中所能起到的作用，要充分发挥房地产市场自身调节的功能。市场失灵的存在，是政府干预经济活动的理由，但是政府干预应该适度，即政府在资源配置过程中不要包揽一切，不要去做本来应当由市场去做并且实践已经证明市场能够做好的事情。公共选择理论认为，政府活动的结果未必能校正市场失灵，政府活动本身也许就有问题，甚至造成更大的资源浪费。主要原因包括政府决策的无效率、政府机构运转的无效率和政府干预的无效率。因为市场经济从根本上来说是靠信息来调节的，而政府始终与市场隔了一层，对市场的感受只有企业、商人最敏感，他们有权根据市场的变化做出及时的反应，政府不适合进行过多的干预。

加强经济手段和法律手段的的运用。首先充分合理运用税收手段进行调控。目前我国与房地产直接相关的税种多达14 种， 其中实际征收的有12种， 占我国实际征收税种数量的一半。但总体来看， 我国房地产税收结构不合理， 重流转、轻保有。而且，已存在的税种也有许多不合理之处。因此， 政府可以通过制定更为科学的税收制度和优惠措施来调节房地产的供需结构。其次从金融手段着手。国外的发展经验表明， 金融业的参与对促进房地产业的健康发展起着重要作用。因此， 我国政府在房地产调控中应该充分发挥金融杠杆的作用， 提高调控的有效性。 法律是很多发达国家进行房地产调控的主要手段。法律手段具有严肃性、普遍适用性和稳定性的特点。而我国目前的房地产宏观调控缺乏一套完善的法律制度作为保障，通常使用行政权威而不是法律制度来调控房地产市场。因此，加强房地产业的法制建设，对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。

参考文献：

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一、宏观调控下杭州房地产市场的运行情况和变化

杭州在经济快速发展和城市价值不断提升的背景下，房地产业发展迅猛，房地产市场价格总体来讲一直保持在一个稳步增长的态势之下，从 1997 年开始价格一路飞涨，2007 年更是达到了惊人的涨幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表现出的平稳增长，略有下滑的态势。据统计，主城区商品住房成交均价已从2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，净增长106.9%。而政府一直试图以宏观调控的手段稳定房价，使之符合经济的发展要求和人民的消费水准。

从 2006 年 4 月起，国务院连续出台多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5 月 11 日，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7 月 24 日六部委又联合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。而从 2007 年开始，政府不断地采取了一系列具有宏观调控意义的措施。在 2007 年 8 月7 日由国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24 号文）。它的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。同年 11 月至 2008 年 3 月，财政部、建设部、发改委等部门分别连续出台《廉租住房保障资金管理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等文件，进一步完善了住房保障体系。上述文件和政策的出台和推行，其主要意义在于确保了基本的住房民生问题，同时，大量经济适用房、廉租房的开发也会对房地产市场的现状产生一定的影响。

二、宏观调控中杭州房地产市场出现的特点和新问题

2.1 房地产供求矛盾未得到有效解决，尚未形成完善、稳定的调控机制，不利于可持续发展。

目前杭州房地产调控机制存在明确的阶段性特征：一是调控政策主要是针对短期市场供求状况而实施的，缺乏长期的稳定的制度安排，不利于形成一个合理的市场预期；二是调控手段的运用存在一些不合理、不匹配的现象。“限购”等行政手段对房地产市场调节发挥了重要作用，但其阶段性后遗症也非常明显。因此，从房地产发展的长远角度考虑，“限购”等行政手段逐渐淡出非常有必要。但淡出的时机，取决于制度建设的状况，特别是房地产税的推进情况。

2.2 房地产市场运行仍不规范，集约化程度不高，住宅产业现代化水平有待进一步提高。

目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高，集约化程度较低，尚未形成系列化、规模化的生产链条体系；产业创新能力和产品科技含量不高，国家级的建筑节能、新技术应用示范小区偏少、全装修住宅比重偏低。第一，市场主体资格的不规范。巨大利润空间引发“房地产热”，致使市场主体资格参差不齐。存在着超越本身资质能力、无资质开发等问题，导致开发的专业化程度和标准化程度较低，竞争力较弱。再加上一些企业由于缺乏内部管理，从而产生许多安全问题。第二，市场主体行为的不规范。这主要表现在土地交易行为、房地产开发行为、房地产销售行为、房地产信贷行为以及房地产中介行为等诸多方面。

2.3 房地产市场秩序有待完善，行业监管力量需进一步整合。

主要表现在：一是涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象，如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题，急需法规政策依据；二是部分企业经营行为不够规范，企业品牌意识、社会责任意识、遵纪守法意识和服务意识有待进一步加强；三是市场监管的合力不足，行业监管力量有待进一步整合。

三、市场分析和产生问题的原因分析

3.1 房地产市场机制的缺陷

房地产市场既是调控政策的作用主体，又是政策实施的传输渠道。杭州房地产市场存在的一些内在缺陷制约了房地产政策效果的发挥。这些缺陷，既有与其他国家和地区房地产市场相同的属于共性的缺陷，也有属于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配与博弈机制的扭曲

在市场经济条件下，一个充分竞争、机制健全的市场是市场主体之间利益分配与博弈的基本渠道。由于杭州房地产市场存在的垄断性、信息不充分等内在缺陷较为突出，致使消费者、开发商、政府以及金融部门等主体之间的利益分配与博弈机制产生扭曲，有效的共赢机制难以形成。房地产宏观调控不可避免地引起市场主体之间利益分配的调整，因而各方对待调控政策的态度和方式也就不同，进而影响调控效果。

3.3 房地产调控政策的内在不足

房地产调控政策的针对性与合理性，是决定政策效果的重要因素。从杭州调控实践来看，调控政策本身存在一些问题，制约了调控效果的发挥。房地产调控目标一度较为模糊，留给人们解读的空间很大。例如，“解决房价过快上涨”的目标，但对于何谓“过快上涨”没有给出明确的界定，反而给消费者和开发商带来房价还要继续上涨的暗示，对市场预期起到逆向调节。

四、提高杭州房地产宏观调控有效性的基本思路和实施要点

4.1 回归住房和房地产业本质属性，消除认识误区

对住房和房地产业性质的认识和定位，不仅影响一些政策设计，而且还影响开发商和消费者的诸多行为特征。让住房和房地产业回归其本质属性，这不仅是增强调控政策有效性的前提，也是房地产市场健康发展的基础。住房是一个兼具消费和投资双重属性的特殊商品。土地的相对稀缺性，杭州“住、游、学、创业在杭州的”新理念，决定了杭州住房居住需求的不断扩大。如果过度注重住房的经济属性和投资功能，必然会引发更多的投资投机需求。只有弱化住房的经济和投资属性，使房地产业回归基础产业属性，才能加快经济转型，逐步摆脱国民经济和地方政府对房地产业的过度依赖，促进经济和社会的良性发展。

4.2 增强政策稳定性和连续性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击。

近几年来，房地产市场调控遇到的“一调就跌、一跌就放、一放就涨”的怪圈，在很大程度上是由于没有形成政策的稳定性，社会上普遍产生了调控之后房价必然大涨的心理预期，从而引发非理性的市场行为。形成稳定的市场预期，对于遏制投资冲动，防止市场大起大落至关重要。形成稳定的市场预期，关键在于明确政府的调控目标，保持政策的连续性和稳定性。从杭州城镇化进程和住房情况来看，未来的刚性需求和改善型需求依然旺盛，城镇住房供求矛盾仍然非常突出。在这种情况下，抑制住房的投资投机不是一时的权宜之计，而应成为长久之策。这就需要地方政府继续坚定“促使房价合理回归不动摇”和“促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的调控目标，并以政策的稳定性和连续性予以支持。

4.3 按照差异化与灵活性原则，把握微调时机和力度，增强其针对性。

为了提高政策调控的有效性，需要在坚持政策大方向不变的情况下，按照差异化与灵活性原则，依据宏观经济形势和房地产供求关系的变化，对政策进行微调。但对政策微调时，需要把握好微调的节奏和力度，严防微调演变为普遍调整。微调的方式上应慎用大规模、大范围的减税政策。在节奏把握上应兼具科学性和艺术性，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。否则，将会改变预期，推动新一轮的房价上涨。

4.4 近期调控与长期制度建设相结合，促进调控方式稳步转型，形成稳定的调节机制。

为了解决杭州当前房地产市场中的种种问题，不能仅靠近期的调控，而且应该着眼于长期的制度建设，形成稳定的调节机制，解决诸多深层次矛盾问题。为此，需要处理好两个问题：一是优化现有调控手段，提高调控的针对性。二是在完善相关制度基础上，“限购”等行政手段逐渐淡出，形成以法律和经济手段为主的长期、稳定的调节机制。