房地产的开发与经营大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产的开发与经营范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。

一、房地产经营管理的现状

（一）在工程设计上的管理问题

我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。

（二）预防风险的能力不高

我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。

（三）对于工程造价的掌控

房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。

二、就目前的现状进行如何的改变

（一）建立优秀的品牌形象

现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。

（二）工程造价的控制

在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。

（三）风险控制管理的加强

风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。

三、结语

在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。

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在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的，因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并将经营活动与房地产开发看做是一个整体，这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式，有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标，在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划，财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求，获取最大经济效益的目的。

二、房地产开发企业财务预算管理情况

（一）损益预算

在损益预算中，成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定，即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售合同，已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时，商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作，财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等，且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。

（二）现金流量预算

在房地产开发经营过程中，财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算，而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款，市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。

三、房地产开发经营中的财务预算管理问题

（一）财务预算编制认识不全面

在房地产开发经营的过程中，财务预算管理的作用主要有两个，一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面，很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作，因而各部门之间缺乏有效的合作，从而导致财务预算管理存在一定的问题。

（二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行

房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式也不同，分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足，且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了实际经营情?r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。

（三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足

在房地产开发经营中，存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务预算方法，导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。

四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法

（一）合理编制财务项目预算

在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题，就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料，并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行全方位的考虑，从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作，并将整体大于部分的作用充分发挥出来，从而促使企业获得最大的经济效益。

（二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算

在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面，而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算，并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中，需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化，这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。

（三）提高财务预算的考核程度

企业要实现发展目标，就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理，就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中，提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力，加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中，特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。

（四）财务预算管理执行与监督的优化

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（一）科技、工业、农业、交通；

（二）旅游、商业、金融、娱乐、体育；

（三）高档住宅、办公楼。

香港、澳门、台湾地区的企业、其他组织和个人以及华侨，也适用本规定。

第三条  本规定所称房地产，是指城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权）及其地上建筑物、其他附着物。

本规定所称房地产经营，是指转让、出租、抵押土地使用权和买卖、租赁、抵押房屋等建筑物及其他附着物的经济活动。

第四条  投资者开发、经营房地产，必须遵守中国的法律、法规、规章，其投资成立的开发企业在法律和合同范围内，有权自主进行经营活动。

投资者的合法权益，受法律保护。

第五条  投资者开发、经营房地产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立合资经营企业，或合作经营企业，或独资企业（以上三类企业简称开发企业）。

本市行政区域内的企业、其他组织与投资者成立合资、合作经营开发企业的，必须具有房地产开发经营资格。

投资者成立独资企业成片开发房地产和合资、合作经营企业或独资企业以房地产从事商贸经营活动的，必须经市人民政府审核，报国务院主管部门批准。

第六条  开发企业从事房地产开发、经营，应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（以下简称《实施办法》）的规定，取得土地使用权。

拟出让土地使用权的地块，经市人民政府批准，由房屋土地管理局公告，并依照《实施办法》第十四条的规定向预期受让人提供相应的资料。

第七条  开发企业可以向国内外的企业、其他组织和个人出售、出租房地产。但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经市人民政府批准。

出售、出租房地产，买卖或租赁双方应签订合同，并依照《条例》和《实施办法》等规定办理房屋产权和土地使用权过户登记。出售高档住宅，须制订房屋使用、管理、维修公约，并报房屋土地管理局核准。

第八条  房屋可以整幢或分层、分套出售。分层、分套出售的，应在合同中明确规定该房屋所占有的土地使用权比例和剩余年限。房屋出租的期限，应与土地使用权届期的期限一致。

出售房屋的价格，由开发企业自行确定。

第九条  预售房屋，必须符合下列条件，并经市房屋土地管理局批准：

（一）付清地价款，取得土地使用证；

（二）施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证；

（三）已完成工程建设总投资额的25％以上；

（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定。

预售的房屋交付使用后，购房人应按规定办理房屋产权和土地使用权登记。

第十条  出售、出租房地产可以在国内或国外进行。在国外进行的，适用中国法律。

出售、出租房地产，应按规定办理公证、认证。

第十一条  开发企业可以向国内外的银行或其他金融机构抵押其拥有的房地产，并按《条例》和《实施办法》等规定签订合同，办理抵押登记。

抵押人将已出租的房屋设定抵押权时，应书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

第十二条  开发企业开发、经营房地产，应依法交纳税费。

除国家规定和市人民政府公布的收费项目外，开发企业有权拒绝交纳其他费用。

第十三条  开发企业的外汇收支，应坚持自求平衡。投资者从开发经营中所获利润中的人民币部分，可按国家有关规定支配和使用。

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Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发企业经营管理的主要部门

1.工程部门

工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。

2.财务部门

财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。

3.销售部门

销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。

4.人事部门

企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。

房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。

二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题

随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面：

1.观念上的危机

观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容：

第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。

第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。

第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。

2.资源配置不合理

一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。

3.部门协调能力差

部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。

三、房地产开发企业经营管理的有效途径

针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。

1.更新经营管理理念

房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。

2.合理配置企业资源

设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。

3.强化部门协调

加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。

参考文献：

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负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。

一、房地产开发企业负债经营现状

据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。

从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。

二、房地产开发企业负债经营中存在的问题

负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。

1、负债经营会加大房地产开发企业风险

从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。

2、房地产开发企业的资本结构不合理

权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。

3、房地产开发企业负债结构不合理

负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。

三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施

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关键词:精益供应链;房地产;集成开发

一、引言

随着房地产市场结构从卖方市场向买方市场转变，客户的个性化需求日益突出，为顾客提供定制化产品，全面提升顾客满意度，已成为房地产开发商竞争的必然趋势。这要求房地产开发企业创新房地产开发模式，重新认识房地产开发的现实，建立适合市场要求和顾客要求的新的开发模式。当前的房地产市场竞争已经从开发企业之间的竞争转变为开发供应链之间的竞争，要以顾客为中心，快速地响应用户需求，仅凭单个企业实现生产精益化已远远不够，因此必须将精益生产LP(Lean Production)[1]的思想扩展到整个房地产开发供应链中去，这正是本文论述的重点。

房地产集成开发精益供应链，就是将房地产开发的整个过程所必需的步骤和合作伙伴整合起来，快速响应顾客多变的需求，其核心就是用尽可能少的资源最大程度地满足客户需求。国内关于精益供应链的研究2000年后才有出现[2]，相关文献很少，基于房地产开发精益供应链的研究更是少之又少。吴光东，苏振民[3]将精益思想应用于房地产营销中，主张把顾客需求作为房地产开发的源泉;陈伟宁，倪卫红[4]对房地产企业运用供应链管理思想进行流程再造存在的问题提出对策研究。范丰秋[5]运用供应链管理有关理论，结合房地产企业特点分析了房地产供应链合作伙伴关系管理的概念及组织模型;应忆[6]重点探讨了供应商、客户和合作伙伴所组成的精益供应链的应用，使供应链本身能够快捷地响应产品需求变化，为企业在复杂多变的竞争环境中生存、发展并扩大竞争优势提供了理论研究。 

本文在房地产项目开发中导入精益供应链，建立了精益供应链房地产集成开发模式，并就房地产精益供应链集成开发子节点运作关键问题进行详细分析，形成一套通用的业务流程，使得供应链的参与者更加专注于满足消费者需求，为房地产开发沿着持续健康快速地轨道进行，提供一次有意义的理论探索。

二、房地产精益供应链集成开发模式

(一)房地产精益供应链

房地产项目开发一般要经历投资决策——前期工作——建设施工——营销服务四个阶段。其中投资决策阶段包括了提出投资设想、投资设想细化、可行性研究等内容[7];前期工作阶段包括了获取土地、筹集资金、拆迁安置、规划设计等内容;建设施工阶段包括招投标、施工管理、竣工验收等内容;营销服务阶段包括销售管理、物业管理等内容。由此形成了包含规划设计、施工、营销、咨询机构等诸多专业机构的产业链。房地产开发商通常将规划设计、施工、销售等工作委托专业机构完成，使自己成为供应链的核心企业，组织引导各种有效资源，提高自身竞争力。

在房地产企业作为供应链核心企业的同时，将精益思想引入供应链中，形成基于精益供应链管理的房地产集成开发模式。将相对独立的的投资决策、前期工作、施工管理、营销策划等阶段有机的结合成一个整体，将精益管理思想应用于建设项目开发全过程，提供项目管理信息交流平台，集成处理各阶段所需信息，优化项目开发流程，协调项目开发战略，实现项目开发的物质资源流、信息流和资金流在各个阶段的优化运行，实现房地产开发项目从规划设计、施工管理到销售全过程的精益管理。

(二)运作架构

本文所探讨的房地产精益供应链集成开发模式的运作体系如图1所示。

运行体系中包括设计动态联盟、施工动态联盟、营销动态联盟、咨询动态联盟和最终顾客。房地产开发企业作为核心企业，首先在企业内部实现精益管理，然后要求在房地产精益供应链上各个节点的合作企业实现精益管理。房地产项目规划设计单位实现精益设计，房地产项目施工单位实现精益施工，房地产营销单位实现精益营销，最终通过各节点上合作企业的相互合作与交流实现最优的精益供应链管理。在整个供应链上，房地产企业作为核心企业组建信息交流平台，保证所有的精益企业都根据最终顾客的需求做出快速反应，信息资源从最终顾客出发实现对上游节点企业的拉动。

为实现房地产精益供应链的高效运作提供了两个协助开发的机构:一个是精益管理平台——核心企业项目开发联合团队，房地产开发企业整合精益供应链上所有参与者，包括了设计方、施工方、营销方、最终顾客等，同时可以吸纳材料供应、专业人士、政府机构、金融机构、物业管理公司等非精益供应链单位参与。在房地产开发流程的各阶段最大限度的满足最终顾客的要求，为精益供应链上的合作企业提供了合作交流的平台。另一个是咨询机构联盟，为了保证房地产项目实现精益化管理，在房地产开发全过程中，引入独立的房地产咨询机构。在房地产项目开发各个阶段，由咨询机构联盟中的精益企业向精益供应链节点上其它成员企业提供管理与咨询服务，协助核心企业促使供应链上其它成员企业实现精益化，进而达到整条供应链的精益化。

(三)外部支持条件

明确房地产开发企业在供应链中核心地位的同时，将精益思想融入供应链中去，应用精益技术工具，优化供应链合作伙伴之间的供应流程，消除浪费，达到降低成本、快速响应最终顾客需求的目标，需要房地产企业通过一系列的变革，满足房地产集成开发供应链实现精益化的外部条件。

1.精益组织。精益供应链节点上的每一个企业都应是一个精益企业。精益企业内部的每一个员工都在从事减少浪费，提高效率的增值工作，精益企业的项目管理团队能及时的发现问题同时自觉采取纠正措施，每个人都在积极的参与项目活动和项目决策，浓缩了集体的智慧，更加符合现实的要求。精益企业之间都要接受来自下游企业的需求信号，形成一个有效的拉动系统，实现精益企业之间的高效协作。对传统模式下的企业组织的变革，是精益供应链上的成员企业实现精益管理所面临的严峻挑战。

2.精益文化。房地产开发企业，应充分认识到精益供应链上的每一个合作伙伴，都是房地产项目开发团队的一份子，共同为最终顾客提供具有最大价值的服务。房地产开发企业从管理层到基层员工都应有团队协作的概念;房地产开发企业也要组织精益供应链上的合作伙伴通过定期会面、讨论与信息交流等方式进行协作。那么房地产企业员工如何改变传统的行事方式，改变传统环境下人的观点及企业文化理念的变革，都是房地产精益供应链顺利实现亟待解决的问题。

3.精益供应链节点。精益供应链上的成员企业实现了精益管理，精益供应链整体未必能够真正实现精益管理。精益供应链的各个结点也要符合精益的要求。房地产精益供应链包括了设计动态联盟与施工动态联盟、施工动态联盟与房地产企业、房地产企业与营销动态联盟、营销动态联盟与最终顾客等多个节点。要实现设计、施工、营销等各阶段的有效合作，设计方与施工方的相互支持，营销与设计方、施工方的合作等都需要进一步的优化整合。各参与方应在项目前期积极参与，并为项目设计、施工、营销做出贡献，实现信息集合与共享，减少中间费用，降低项目建设成本，缩短工期，提高组织效率与项目收益。

4.技术创新。计算机集成技术与网络技术使企业与客户之间的交流变得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供应链上的精益企业可以与最终顾客方便的进行交流，最终顾客可以及时参与到设计、施工、营销各个阶段，使得产品开发变得更加适应市场的需求且成本变化很小。另外，先进生产技术的应用，也为降低房地产开发成本、提高产品质量、满足房地产形式多样化提供了可能性。

5.高效信息传递平台。基于精益供应链管理的房地产集成开发，要求快速有效的实现信息共享与交流，供应链各节点之间、各结点内部都需要有效快捷的信息交流，房地产企业作为精益供应链的核心企业，必须建立可靠的信息交流平台。

6.动态合作机制。房地产精益供应链要实现跨企业合作，房地产企业需要让每个精益供应链成员最大限度为最终顾客提供最有效价值的服务。房地产企业要在精益供应链上的每个节点采取动态合作模式，不断淘汰不符合标准的合作企业，保留为房地产项目能够提供最大价值的优秀合作伙伴。通过优胜劣汰的动态合作机制，促使整个精益供应链在最优的状态下运行。

三、房地产精益供应链集成开发子节点运作

从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括了规划设计、施工、咨询、招投标、工程监理、营销策划、材料供应、销售等诸多的单位。本文精益供应链集成开发模式中，为减少浪费、提高效率，最终将房地产精益供应链的合作企业归结为:设计动态联盟，施工动态联盟，营销动态联盟和咨询动态联盟等。供应链合作伙伴动态联盟，是指供应链子节点内部两个或者两个以上成员构成的合作与协调的关系。每个动态联盟中有多家合作企业与房地产企业合作，采取动态合作机制。

(一)设计动态联盟:精益设计

从项目管理的角度而言，项目开始施工之后，成本控制的作用很有限，对于整个项目来说，降低成本，提高项目效益，重点主要是在设计阶段。尽管设计费用一般只占总成本的1.5%-2%，但是对工程造价的影响很大。所以设计动态联盟中的精益企业，应该采取精益设计，实现设计、施工、营销的整合。

精益设计要求详细分析、理解和满足施工企业、房地产企业和最终用户需求;整合设计方案与施工流程;最小化后续工作变更，减少或消除返工，避免浪费;增进项目成员之间的沟通和理解。设计动态联盟的精益企业应在精益管理平台基础上，形成设计、施工、材料供应、营销、咨询等多家合作企业组成的联合团队，团队形成一个积极参与合作的整体，共同向房地产企业和最终顾客负责。

(二)施工动态联盟:精益施工

市场经济条件下，施工企业通过招投标取得建筑工程项目，多遵循合理低价的原则，因此企业利润空间十分有限，企业竞争的首要问题是提高效率，降低成本。作为房地产精益供应链上的施工企业必然要实行精益施工，从而提高企业在施工动态联盟中的竞争力。

精益施工是指工程进行时，根据最终顾客要求实现价值最大化、浪费最小化。与传统的“推进式”施工方式不同，精益施工采用“拉动式”控制系统。只有“拉动式”控制系统才能真正做到适时适量的施工。施工计划部门只制定各主要施工阶段(桩基阶段、基础阶段、主体阶段、装修阶段)的主要施工计划，其他各分项工程及各工序根据各阶段的最终计划，按下道工序、各分项工程的需求来制定施工计划，最终实现各工序之间、各分项工程的间隔时间为零的极限。精益施工最终将成为施工企业在施工动态联盟中获取发展的关键。

(三)营销动态联盟:精益营销

现代房地产企业在管理过程中坚持以“市场为导向、客户为中心、效益为目标”的经营理念。这些理念正是房地产营销的起点，精益思想提倡以客户为中心，对于房地产企业而言，带动营销动态联盟中的营销合作企业实行精益营销，正是房地产销售中的重中之重。

精益营销首先就要根据顾客需求设计出人性化的优质楼盘来保证销售业绩的提升;把完成优质的销售服务当作新的起点，提倡以顾客为中心，不仅仅向顾客提品和服务，而且要把顾客看作管理过程的组成部分，同时根据顾客的需求对产品做出创新。精益营销同时需要真正落实房地产销售流程标准化规范化，增强员工参与意识与质量意识。精益营销核心目标就是营销动态联盟的精益企业消除销售过程中的一切浪费，最大限度地提高销售过程的有效性，尽善尽美地满足最终顾客的需求。

(四)精益管理平台

为了保证整个精益供应链的畅通，所有合作企业都围绕客户需求来进行运作，由核心企业组织整个精益供应链上的所有参与者组成核心企业项目开发联合团队，快速响应客户个性化需求。核心企业项目开发联合团队构成如图2所示。核心企业项目开发管理团队通过有效地信息交流机制，在房地产项目开发各个阶段，引入供应链上各环节中的合作伙伴共同参与，实现房地产项目的有效的精益化管理。

四、结论

基于当前房地产消费者的多样化、个性化的需求，房地产企业的竞争开始从成本和质量的竞争转向基于时间和客户需求的竞争，由客户的需求拉动房地产项目开发成为可能。本文通过导入房地产精益供应链，实现了房地产企业在项目开发运作过程中与合作企业的集成，构造了基于精益供应链管理的房地产集成开发模式，真正实现了以最终顾客为中心的房地产经营开发理念，增强了房地产开发企业核心竞争力。需要注意的是，应用精益供应链改造房地产开发流程，应该详细透彻的了解开发企业特点，对症下药，具体的实施仍需要按照房地产企业的实际进行深入分析探讨。

参考文献

[1]Roger Nagal，Rick Dove.21st Century Manufacturing Enterprise Strategy: An Industry-led View[R].lacocca Instiute，Lehigh University，1991.

[2]袁红兵，黄新燕，李小宁.精益生产和敏捷制造在集成供应链管理系统中的综合应用[J].工业工程，2000(12):11-14.

[3]吴光东，苏振民. 基于精益思想的房地产营销[J].经济与管理，2007(9):60-64.

[4]陈伟宁，倪卫红.基于供应链管理的房地产开发流程特点研究[J].商场现代化，2007(7):102-103.

[5]范丰秋.房地产开发企业供应链合作伙伴的选择研究[J].商场现代化，2005(9):74-75.

篇（7）

问题启发式教学法（Problem-Based Learning），是指从学生的实际出发，以真实事例或问题为基础，以启发学生的思维为核心，调动学生的学习主动性和积极性，促使他们生动活泼地学习的一种教学方法。问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点，每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科，每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要解决这16个问题，每个学期为16周，每周解决1个问题，每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式，培养学生解决实际问题的能力、终身学习的能力，塑造学生的团队合作精神。笔者学校借鉴这一教学经验，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试。

一、对房地产开发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性

房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程，通过该门课程的学习，学生要认知房地产业的基本概念，以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知。一般情况下，这门课程会安排在大一，作为各门专业课程的先导性课程。

目前，在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先导性课程，同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节，用这两种方法教学，将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识，从而使完成任务和项目变得不现实，降低了学生学习的积极性和兴趣。

相比任务驱动法和项目教学法，问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上，让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验（即通过获取直接经验来学习），而不是仅仅聆听别人（例如教师）关于这种经验的介绍和讲解。这种教学法的环节主要有：创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此，我们在房地产开发与经营课程中运用该方法，可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实问题的基础上，对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知，同时还可以提升学生的学习兴趣，发挥其自主精神和合作精神。

因此，房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授，只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式，进行问题启发式教学的尝试和挑战。

二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施

通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析，笔者学校对房地产经营与估价专业的核心课程进行了改革，实施的具体环节如下。

1.打破传统教材的编排，以问题来统领该门课程

在房地产经营与估价专业的课程体系中，房地产开发与经营的计划课时为72学时，笔者将该门课程设计成8个真实的问题：

（1）房地产开发与社会经济的开发是怎样的关系？

（2）房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的，政府如何干预房地产市场？

（3）在房地产开发各个阶段，政府如何实现监管审批？

（4）开展可行性研究工作的实施方案是什么，如何做好此项工作的资料搜集？

（5）房地产开发商如何获得开发用地？

（6）房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些？

（7）房地产营销策划的内容有哪些？

（8）房地产开发商资金筹措的渠道有哪些？

2.针对要解决的问题，设置有感染力的真实事件或真实情境

在该门课程中，教师要尽量创造接近真实情境的学习环境，激发学习者参与交互式学习的积极性、主动性。

以问题（2）为例，针对“政府如何实现对房地产市场的干预”，设置真实事件操作如下。教师在资料准备时，提取最近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策（如“国五条”），让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控，这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。

学生在解决这一问题时，首先要完成基本概念的认知，包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房地产宏观调控政策。第二步是分析，学生在认知了基本概念的前提下，进行信息的收集与分析加工，分析在现实问题中具体采用了哪些政策，这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。

3.教学环节的实施

（1）分组。通过分组学习，实现问题启发式教学所强调的协作学习。为更有效地利用学习时间，在本门课程开始前，教师需进行学生分组，每组成员4～5人。在分组过程中，教师要兼顾学生好、中、差水平的搭配，让先进影响后进。

（2）“一天解决一问题”教学环节的展开。问题启发式教学需要采用集中排课法，即一周中需集中一天进行同门课程的编排，一天解决一个问题，亦即实现“一天一题”。将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天，每天解决1个问题，1天作为机动。

①第一阶段，每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索。每天教学活动开始时，由教师召开第一次会议，第一次会议主要解决的问题为：教师问题，学生在教师的引导下，进一步思考、拟定和分配实际任务，会议时间一般为1小时。

会议一完，进入自由讨论时段或独立探索。学生在各自的组内进行独立的探索，或发挥群策群力的精神，完成以下任务：搜寻和阅读资料，开始建构初步的解题方案，进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1～2小时。

以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中真实的情境和真实的问题。准备“国五条”或“国六条”方案，然后针对“国五条”问题：“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策？这些政策对房地产市场供需，以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响？在充分了解问题后，学习小组确定解决问题的路径，完成小组分工。

在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间，学习小组可以根据自己小组的情况集中讨论或分开学习。在该阶段，学生要自己阅读资料，这些资料可以是教材，也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料，形成对问题解决的初步认知，如关于这个问题的基本概念，以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。

在完成该阶段的任务时，教师要随时了解小组讨论的动态，及时解决学生在该阶段中的疑问。

②第二阶段，第二轮会议和第二次自由讨论，准备演示PPT。在学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后，进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度，集中探讨学生在学习过程中所碰到的难题，协助学生制定进一步解决问题的方案。会议之后，进入自由讨论时段，该段时间为2～2.5小时。学生继续在所属的组内探讨问题，阅读和剖析资料，在取得共识的前提下，制定更精细的解决问题的方案，然后准备演示内容。

③第三阶段，第三次会议。在该阶段，学生和教师交流，演示研究成果，并进行答辩，学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和给予评价。若需要，教师可提供额外资料。

（3）课后完善及补充阶段。一天的学习后，还有一些环节及细节需要进一步完善及细化，学生可在课后进一步进行，最后提交成果，教师给予反馈。

（4）教学评价。采用问题启发式教学法，教师需要对传统教学法下的教学评价方法作出改进。根据房地产开发与经营课程的特点，课程的评价方法为：小组成员互评占10%，成果质量占50%，成果汇报占15%，过程控制占10%，课后改进占15%。

三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会

1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程

在房地产开发与经营课程中实行问题启发式教学，在8大问题的解决中，前两个问题的实施是最困难的。原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设，学生对专业知识的积累很少，相关概念难以准确把握。针对该种情况，教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间，从而纠正在第一阶段自由讨论中学生所出现的理解上的偏差。另一个原因是，学生大多首次接触小组学习方法，学生之间的分工合作还不默契，容易造成有些学生的任务很重，而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况，教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为紧密的监督与跟踪指导。因此，在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更仔细的指导，尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难，增加学生的信心和兴趣。随着对问题（1）和问题（2）的解决，学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识，同时通过前期的相互了解和调整，小组协助学习也变得更加有效，因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。

2.课后的完善和补充阶段尤为重要

在完成第三阶段的PPT汇报后，学生还应根据老师的意见，在课后进行进一步的完善，包括完成学习日志，总结学习的收获和感悟。这一环节非常重要，因为课堂的时间有限，学生对问题的解答往往不尽完善，课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平。学生通过进一步收集资料，扩充知识量，形成更好的解答问题的角度，这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升。教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价，维持学生的积极性，提升其学习的兴趣。通过实践，很多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编排，还是解答问题的角度和表述，都得到很大的提升。

四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题

1.收获

在问题启发教学方法下的房地产开发与经营课程，需要学生自己去查阅相关的资料，形成对基本概念的认识，同时要通过小组成员的讨论，学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力，使学生终身受益。同时，在该种教学方法下，强调小组团结协作，共同去完成任务，符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况，培养了学生的职业精神。

2.问题

（1）充足的信息资源。在问题启发式教学方法下，教师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用。这需要学校有充足的资料或信息资源，来满足学生自主学习时查阅资料的需要。特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生准备充足的真实案例资料。

（2）合理的师生配比。在问题启发式教学中，教师的任务是促进学生自主学习，既强调学习者认知主体作用，又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和学生学习的合作者。在问题启发式教学中，教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力；其次，应该确定具体的教学目标， 由直接传授知识转变为确定学生的学习目标；最后，教师应在可能的条件下组织协作学习，开展讨论与交流，通过对话帮助学生分析所面对的问题，最终让学生自主解决问题。

在该门课程的教学中，老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度，及时解决在该过程中学生存在的问题。同时，老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此，在该种教学方法下，教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量，为了达到良好的教学效果，教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超过25人，从而有条件实行小班教学，保障教学效果。

（3）教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授，学生以听为主，而问题启发式教学要求以学生自主学习为主，所以需要有全新的教材来适应新的教学方法，而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的。

参考文献：

[1]郑深.建构主义：从结构主义到后结构主义的演变[J].佳木斯教育学院学报，2002（4）.

篇（8）

当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。

因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。

本专业培养目标

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。

本专业的教学现状

在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。

本专业综合性职业技能训练的开发

（一）开发依据

本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。

从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。

（二）训练目标

该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。

在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于

（三）训练内容

与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。

以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。

（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。

（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。

（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。

（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。

以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。

篇（9）

一、各地要按照《资质管理规定》的要求，对所有从事房地产开发经营业务的企业，重新核定资质等级，换发由建设部统一监制的新的《资质证书》，企业原持有的资质证书收回。

二、各地要结合清理换证工作，对房地产开发企业的经营管理状况进行一次全面清理检查。清理检查的重点内容是：

（一）企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债，是否承担开发项目；

（二）企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理；

（三）企业经营行为是否规范合法，是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为；

（四）是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况；

（五）商品房销售中，是否按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》要求向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修；

（六）是否按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；

（七）是否按规定进行房地产开发企业资质年检；

（八）已预售的建设项目停建或缓建后，是否采取妥善措施保护购房者的合法权益。

三、根据清理检查结果，对有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门不予换发新的资质等级证书：

（一）发生重大质量事故，情节严重的；

（二）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；

（三）持有开发企业资质证书未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。

对于因上述原因未换发新《资质证书》的企业，房地产开发主管部门应会同有关部门，监督企业采取措施妥善保护购房者的合法权益。

四、有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门应根据有关法律、法规和《资质管理规定》，给予相应处罚：

（一）开发企业未经批准预售商品房，或经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为，造成消费者损失，开发企业未予妥善解决的；

（二）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（三）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；

（四）未按规定进行房地产开发企业资质年检的；

（五）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。

房地产开发主管部门应当将存在上述问题的企业列为重点监督、检查对象，督促其尽快解决问题。对上述有关问题未妥善解决的企业，在这次换证时，换发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期不得超过一年。有效期内，房地产开发主管部门暂不批准该企业承担新的房地产开发项目。《暂定资质证书》有效期满，符合条件的，可根据其实际业绩换发相应等级的《资质证书》。

五、各地要做好房地产开发企业新旧资质等级的衔接过渡工作。此次清理换证原则上按照新的资质标准重新核定。因注册资金达不到新标准的企业，给予3个月的过渡期限，3个月后注册资金仍达不到标准的，重新核定资质等级。

六、原在国家工商行政管理局注册的企业，由建设部负责清理换证。在地方工商行政管理部门注册的资质一级房地产开发企业，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审后报建设部审批，换发新证；二级以下企业的清理换证工作由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织。

七、各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应在2000年8月底前完成清理换证工作。清理换证工作结束后，各地房地产开发主管部门应当及时将清理结果向社会公布。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应于2000年9月底前将清理换证结果报建设部。

八、换证结束后，未取得新资质证书的企业，不得再承担新的房地产开发项目。

九、自2000年开始，我部对资质一级房地产开发企业的资质审批实行定期审批制度。每年审批两次，5月31日前上报的企业，参加上半年的评审，11月30日前上报的企业，参加下半年的评审。

一级企业的申报材料由省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织上报，申报需提供的材料见附件一。二级以下企业的审批程序和申报需提供的材料由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。

十、资质一级房地产开发企业的资质年检工作由建设部负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门按附件二的要求统一组织材料，提出初审意见后，分别在每年3月31日前，报建设部审批；二级以下企业的年检工作的程序和办法由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。

十一、各地建设行政主管部门要将清理换证工作作为当前的一项重点工作来抓，充分利用清理换证的有利时机，加强对房地产企业经营行为的规范和管理。要通过这次清理换证，扶持一批实力强、规模大、信誉好，经营管理规范的房地产开发企业，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业，为房地产业的发展营造一个良好的市场环境。

附件一：申报资质一级房地产开发企业需提供的材料1.省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质一级企业的文件；

2.房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

3.房地产开发企业原资质证书正、副本原件；

4.企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；

5.企业（公司）章程（复印件加盖公章）；

6.企业的验资报告和上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；

7.企业法人代表、总经理的任职文件（复印件加盖公章），企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件（复印件加盖公章），企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖公章）；

8.近3年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖公章）；

9.近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；

10.近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；

11.近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；

12.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。

附件二：资质一级房地产开发企业资质年检需提供的材料1.省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质年检的文件；

2.房地产开发企业资质年检申报表（一式两份，封面加盖单位公章）；

3.《资质证书》正本（复印件）、副本（原件）；

4.房地产开发企业营业执照副本（复印件加盖工商部门公章）；

5.企业上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；

6.上年度房地产开发项目实施情况证明材料（复印件加盖公章）；

篇（10）

房地产业政策性垄断起因于房地产市场的失灵。传统的市场失灵理论认为:完全竞争的市场结构是资源配置的最佳方式;但在现实经济中,由于垄断、外部性、信息不完全和在公共物品领域,仅仅依靠市场价格机制来配置资源无法实现效率――帕累托最优,于是便出现了市场失灵。“现代广义的市场失灵理论又在狭义市场失灵理论的基础上认为市场不能解决的社会公平和经济稳定问题也需要政府出面化解,从而使得政府的调控边界突破了传统的市场失灵的领域而大大扩张。”目前,我国房地产市场由于注册资本以及专业从业人员的要求已经形成市场进入的壁垒;由于房地产开发商与普通购房者的优弱势地位,房地产市场已经形成信息不对称;由于房地产与人民生活息息相关,房地产已经具有准公共物品属性;另外由于房地产存在区域垄断以及房地产价格的过快上涨影响了社会的公平和经济的稳定等因素,房地场市场已经存在市场失灵,需要政府进行干预。政府对房地产业进行干预可以采取直接接管或者价格管制两种形式,这两种干预形式都可以归结为政策性垄断。

二、房地产业政策性垄断的利弊分析

对房地产业进行政策性垄断,可以有效的解决房地产市场失灵现象,有利于加强对房地产业的宏观调控,促进房地产业的健康发展,降低房地产业的成本,发挥规模效益,降低房地产价格,并有效的保障房地产生产质量的安全。但是房地产业进行政策性垄断也必然会产生一定的突出问题。

(一)房地产开放发商经营者成本最小化与利润最大化的矛盾

对房地产业实行政策性垄断后,当前房地产价格可以按照上期(比如是上年)房地产的成本加上一定的利润后进行测算,上期成本越低则当前房地产的价格越低,如此以来降低房地产的成本尽管可以减少普通大众的购房付出,却无助于房地产开发商切身利益的提高,反倒会提高其工作努力的代价而又降低其利润,在这种情况下,房地产开发商成本最小化与其利润最大化发生矛盾,成本最小化不再是房地产开发商追求的目标,房地产开发商的经营无法进行有效的激励,进而会造成房地产经营者懒散、松懈、工作效率低下的局面。

(二)房地产开发商私人利益与社会公共利益的矛盾

由于实行政策性垄断后,房地产市场基本不存在竞争,生产成本的依据只能由房地产开发商自身提供,于是,房地产开发商为了提高自身的利润和减轻为增加自身的利润而要付出的工作代价,房地产开发商会采取虚报上期成本的手段,进而使得房地产的价格高于正常价格,从而危害到普通民众的利益。

综上可知,尽管政策性垄断解决了房地产市场的失灵问题,但是因为政府对房地产业进行政策性价格管制,以上期成本为导向进行规制房地产经营者的利润,由此造成房地产经营者利润最大化和成本最小化的矛盾以及房地产经营者私人利益和普通公民公共利益的矛盾,因此,房地产业进行政府垄断又陷入了“政府失灵”的困局。

三、房地产业政策性垄断中“政府失灵”的解决方法

由于房地产进行政策性垄断后,预期利润的确定性比较强,这一低风险特征使其极具投标吸引力。因此,如果在房地产业政策性垄断后引进有效的经营权投标竞争机制,可以有效的解决房地产业政策性垄断的“政府失灵”现象。

(一)形成政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式

房地产的开发与经营无论是资本还是风险都较大,因此单纯政府投资或者房地产开发商投资都难以承受,另一方面单纯由房地产开发商投资房地产的公共倾向也很难保证。因此以政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式,全部投资者进行共同分红,不仅可以将房地产开发的成本和风险进行分散,而且有利于进行资本的筹集和房地产公共倾向的保证。这不仅可以有效的解决目前地方政府靠土地财政吃饭的现象,而且有利于规制房地产开发商的暴利,并且可以引导众多房地产投机者的资本的良性流动,避免房地产投机行为。

(二)房地产开发商以最优成本形式进行投标经营

房地产开发以众多房地产开发商以成本报价的形式进行投标经营,由成本最低的报价者取得房地产开发的资格,这一方面不仅有利于激发房地产开发商努力提高生产效率,降低房地产开发的成本,稳定房地产的价格;另一方面以标书的约束可以保障房地产开发的质量。

(三)赋予政府对房地产的定价权

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一、旅游房地产的概念和分类

1、旅游房地产的概念。目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,大多数认为:旅游房地产的概念可从广义的和狭义的两个角度来看,广义的旅游房地产是以休闲度假为目的,直接销售给旅游者的住宿设施和间接为旅游服务的房地产设施。狭义的旅游房地产是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托,以满足休闲度假或置业投资需求为目的,借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施。旅游房地产的研究应该从狭义的角度来探析。

2、旅游房地产的分类。一般说来,旅游房地产可分为以下几类:一是景区住宅、风景名胜度假村等,是指开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置而开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店,指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周),出售每一个时间份的一定年限的使用权,消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店,指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店,指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位,委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下,该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售,收益归其家人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村,指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。

二、丽江旅游房地产的现状分析

纳西古乐、玉龙雪山、三江并流、东巴文化等构成了丽江旅游的质素,卓越的旅游环境,对旅游者形成强势召唤,丽江也成为了云南最早进行旅游房地产开发的地区之一,随着云南开发旅游小镇的政策指导,丽江古城、束河古镇、玉龙雪山高尔夫等被相继开发出来,这些项目的开发推动了丽江旅游发展的同时,也丰富了丽江旅游房地产的业态。2008年,瑞安房地产已确定在丽江投资一个建筑面积约120万平方米的新农村建设度假胜地;中邦置业和米丘环境公司也确定开发一个集休闲度假型和文化度假型的“泸沽湖女儿国”项目。2009年,昭德酒店投资有限公司确定在丽江建设国际顶级度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前为止,丽江市共有149个招商引资国内合作项目,在建项目有112个,筹建项目有10个,已完成的项目有27个。

旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性,在丽江有着巨大的发展空间。然而在丽江旅游房地产逐渐升温之时,许多问题也突显了出来。

1、经营模式单一,缺乏创新。目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板,除了项目单纯照搬没有创新外,在经营操作上也普遍采用单一的模式,不能形成稳定的消费群体,难以形成一个整体的营销网络。

2、经营市场混乱,缺乏行业规范。我国与旅游房地产相关的法律法规不完善,旅游房地产方面相关信托、保险方面的法律体系也不健全,严重限制了旅游房地产业的健康发展。产权酒店、时权酒店等都属新兴行业,在其发展中存在法律地位不明确,无法可依等问题,从而引发缺乏诚信、酒店价值与价格不符,导致行业形象受损,甚至引发信用危机。

3、缺乏整体规划,未能实现旅游与房地产的有效整合。近几年丽江的旅游房地产发展迅速,远远高于同期旅游发展速度,市场上出现的项目开发较为零散,部分项目没有结合丽江的旅游特色,旅游房地产的开发过多注重于房地产的开发,未能实现旅游与房地产的有效整合,多数项目没有后续性,致使丽江较多项目处于闲置状态,旅游经济效应并未实现。

四、对丽江旅游房地产的建议

1、加强旅游房地产的创新,特别是营销手段。旅游房地产项目的创新是良性发展的前提,在旅游房地产新项目开发中要找准在整个产业体系中的位置,避免同一地区项目结构的雷同现象,围绕丽江旅游资源的特点,进行房地产开发和建设。与传统房地产不同,旅游房地产的所有权不一定发生转移,它出卖的是它的功能、服务及其软性消费品。所以在营销手段上,必须进行技术创新,向国际潮流靠拢,不一定将自己限定在房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡,甚至可以进行跨行业结盟,跨国度联动,实现对消费资源最大限度的挖掘。

2、制定有利于旅游房地产发展的法律法规。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。《商品房销售管理办法》第十二条规定:“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”这也限制了时权酒店和度假村的开发。为此,国家旅游局应与建设部协商,对属于旅游业的酒店、度假村的房地产,鉴于它使用变化大的特点,制定相关的法规,促进旅游房地产的发展。

3、健全法律约束机制,加强监督管理,做到违法必究。当前,关于旅游房地产的法律法规还不完善,发展过程中出现了违法乱纪的现象,投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规,使得执法部门能有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁,以营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速地发展。例如在合同文本中加入信息公开条款,明确规定销售旅游房地产产品中哪些信息是必须向购买者公开,使购买者在了解情况后做出购买决策,如果出现经营者在广告宣传资料中夸大投资回报,在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中,许下诱人的承诺,以此误导消费者或采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利,要给予相应的制裁。

4、加强规划,整合旅游与房地产资源。(1)大区域范围内的规划。大区域范围内的规划即旅游房地产项目在丽江的整体规划。根据旅游房地产项目与丽江旅游资源环境的关系,丽江旅游房地产的布局可选择位于城郊的各个度假区、旅游风景区等自然环境和交通条件较好的地区。服从旅游城市和旅游风景区总体规划和发展需求,结合丽江的实际情况,围绕旅游度假地本身资源特色,将人文环境、民俗文化等因素整合到旅游房地产项目中,努力为旅游者和居民创造一个舒适方便、经济安全和优美的旅游、度假、休闲的环境,从而充分发挥项目的经济、社会和环境效益。(2)小区域范围内的规划。旅游房地产应尽量接近环境优越的度假区,项目所在地的周边环境破坏和工业污染要少,空气质量和社会治安状况要好,特别是分时度假村、产权酒店这类的旅游房地产项目,由于其目的就是为度假服务,且房产拥有者较多,项目应位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分发挥,优越的资源能为更多的人服务。

总之,现阶段丽江的旅游房地产项目较多,因此在发展丽江旅游房地产过程中必须围绕丽江自身旅游资源特色,加强创新,认真思考旅游房地产的核心点,多借鉴其他城市旅游房地产的成功经验,引进在运作、管理、认识水平等具有优势的实力开发企业进行旅游房地产开发,同时要加强规划,实现旅游和房地产的完美结合,创造项目持续价值。

参考文献: