房地产项目审计大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产项目审计范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、合理选定审计范围，做到事半功倍

根据笔者的经验，对该类项目进行审计，不宜全面开花，面面俱到，应该抓住重点，有的放矢。选择具体的审计项目，只针对审计期间该项目已经全面竣工或主体工程竣工进行审计；对未完工程，不进行审计。

理由是：房地产项目已经全面竣工或主体工程竣工可准确地计算出该项目的实际总建筑面积，从而能确定实际建筑容积率，与规划容积率进行比较可分辨出项目是否超容积率。由于项目小区基本完成，界址清晰，实际用地面积也可通过专业测绘机构实地测量后绘出详细平面图与规划用地图进行比较是否有多占国有土地的现象。建筑密度是否改变可通过实地测量得到验证。项目小区绿地率可聘请有资质的园林绿化测绘机构进行实地复测，出具绿地率检测成果，更客观的反映房地产项目绿地率是否达标情况。而未完工程达不到上述审计条件，从而不能真实反映各职能部门征管工作中存在的问题。

根据我们的审计实践，超容积率的问题在房地产开发项目中是普遍存在的，而超容积率的后果会导致开发商漏交国土出让金及建设规费，造成国有资产的大量流失，也给滋生腐败问题留下温床。

二、从相关单位入手，确保审计工作顺利进行

进行审计时，应尽可能从相关单位入手，不宜和开发商正面接触。相关单位有国税局、地税局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、园林局、房管局等。要求这些单位提供房地产项目相关的土地出让、规划审批、开工报建、预售许可证发放、各项税款缴纳等资料。为日后审计奠定坚实的准备条件。

各相关单位须提供的资料主要是：

1.国土资源管理局。房地产开发项目土地招拍挂文件，土地出让合同及土地使用权证书，国土出让金缴交情况，土地闲置费缴交情况等。

2.规划局。建设规划用地审批情况，建设规划许可审批情况，专家评委会对项目规划评审情况等。

3.建设局。房地产开发项目房屋施工许可证审批及发放情况，建筑规费缴交及减免情况，房屋竣工验收备案情况，房屋竣工图（建筑部分），房屋建筑工程施工招投标资料，房屋竣工面积汇总情况等。

4.园林局。房地产项目绿地规划审批情况，绿地率不足处罚情况，出具的绿地率验收证明资料等。

5.房管局。房屋预售许可审批及证书发放情况，房屋预售面积测绘情况，房屋产权面积测绘情况，房屋销售收入情况等。

6.国税局与地税局。契税缴交情况，房屋销售税金缴交情况，防洪保安基金缴交情况，清算期内的土地增值税、所得税缴交情况等。

三、重点审计“容积率”，突显审计成效

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于业主，容积率直接涉及到居住的舒适度。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建筑物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的国土出让金也就越高。

由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率。容积率的提高，造成国土出让金大量流失，同时也严重地侵犯了业主的权益。实际过程中，我们发现一些规划等部门，在开发过程中借故违规批准提高容积率，事后开发商故意不缴纳国土出让金及建设规费，对该问题的监管流于形式。

开发商作弊的手法主要有：

1.打着送飘台、飘板、入户花园及屋顶阁楼等名誉，在规划审批和监管时打球，变相增加容积率来提高房屋销售单价。

2.将规划中的“架空层”（不计容积率）改做储藏间、车库进行出售，致使超容积率。

3.将规划设计的储藏间、车库室内地面标高抬高，有意保持层高不变，待实际交房后由业主将原室内地面降低，实质上增加了层高。根据中华人民共和国建设部公告第326号《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3条：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算；…层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积”的规定，实际上变相提高了容积率。

4.屋顶阁楼层规划设计时有意不加以利用，实际施工时将通往阁楼层楼面板上预留好楼梯孔洞，阁楼层安装好了门窗等围护结构，实质上是设计加以利用。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4条：多层建筑坡屋顶内…，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积”的规定，阁楼层要计算容积率；而开发商在规划报批时，没有计算容积率。

针对上述问题，我局下达了审计决定对开发商漏交的国土出让金及建设规费进行了补缴，并建议出台了《关于规范建筑工程建筑面积及容积率的实施细则》，从制度上杜绝该类问题的发生，也使监管部门做到有法可依。

四、密切关注“绿地率”，保障业益

绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。它是衡量居住环境的一个非常重要的硬性指标。

居住区绿地种植植物基本配置要求是：绿地种植应因地制宜，采取以植物群落为主，乔木、灌木和草坪地被植物相结合的多种植物配置形式。明确要求合理确定常绿植物和落叶植物的种植比例。其中，常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例应控制在1：3-1：4之间。在绿地中，乔木、灌木的种植比例一般应控制在70%，非林木草坪、地被植物种植面积比例宜控制在30%左右。可现实中普遍存在绿地率不达标的问题，主要表现以下三种形式：

1.开发项目严重占用绿地。开发商在申报规划部门审批的时候，绿地率都是符合标准的。但是在实施过程中，为了经济效益的最大化，往往是存在争地、抢地、占地的行为。

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关键词： 房地产项目前期；BP神经网络；风险评价

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地产业作为国民经济的重要组成部分，具有建设周期长、投资金额大、影响因素多、涉及范围广的特点。房地产风险是客观存在的，它贯穿于房地产开发的整个过程，其中前期阶段未知因素最多，对整个投资过程的影响程度高达90%以上。而开发商作为房地产投资的主体，面临的不确定性、风险性最大。随着项目的进行，开发商对可能发生的结果掌控愈多，则风险发生的概率越小。因此，对于房地产项目前期风险管理的研究很大程度上决定了该项目的成败。

1 房地产项目前期风险及评价指标体系

房地产项目前期风险复杂多变，开发商倘若对此决策不慎，将对整个地产项目的开发造成不可估量的后果。本文在借鉴前人研究成果的基础上将房地产前期风险按风险来源划分为政策、技术、财务、社会、自然、管理六个方面，并建立指标体系，如表1。

2 BP神经网络

2.1 BP神经网络简介 BP（Back Propagation）神经网络是一种信息按正向传递和误差沿反向传播的多层前向网络学习过程，一般由输入层、隐含层（一层或多层）和输出层构成。与以往的风险预测方法相比BP神经网络具有很大的优势，它有效削弱了评价人员主观因素的影响，对数据的关联性要求不高，而且具有强大的非线性映射能力、容错能力等优点。

2.2 BP神经网络的学习过程 ①初始化，给各连接权及阀值赋予[0，1]内的随机数，分别设定误差函数e、计算精度值和最大学习次数M；②随机选取k个输入样本及对应期望输出计算隐含层、输出层各单元输出；③计算输出层单元的误差；④若误差满足要求，训练结束。不满足要求，则反向修正返回第2步反复训练直到输出误差达到要求为止结束训练。

3 基于BP神经网络的房地产项目前期风险评价模型

本文采用由输入层、隐含层、输出层组成的三层网络拓扑结构模型，具体步骤如下：

3.1 输入层 输入层是外界信号与BP神经网络衔接的纽带。其节点数取决于数据源的维数和输入特征向量的维数。由表2可知指标层有16个风险因子，即输入层有16个神经元。首先选取10家有代表性的房地产企业利用问卷调查法和专家打分法，按风险评定等级{较低风险、低风险、一般风险、较高风险、高风险}，然后对各风险指标Uij进行打分。为了减小权值的调整幅度，加快网络的收敛性，训练开始前对收集的数据进行归一化处理，使输入向量和输出向量的取值到[0，1]范围内。样本数据见表2。

3.2 隐含层 隐含层层数不宜过多，否则会降低训练速度增大局部最小误差，一般取一层即可。隐含层单元数参考公式：n1=■+a，其中n1为隐含层单元数，n为输入单元数，m为输出单元数，a为[1，10]之间的常数。经计算隐含层单元数为10。

3.3 输出层 输出层节点数取决于输出数据类型和表示该类型所需的数据大小。本文输出结果是一个数值，即节点数为1。评价结果取值在[0，1]范围内，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分别代表低风险、较低风险、一般风险、较高风险、高风险。风险值越大，表明风险等级越高。因此建立的神经网络模型为16-10-1，即输入层16个神经元、隐含层10个神经元、输出层1个神经元。

3.4 网络训练 ①网络参数的选取。本文将表2中前9组数据作为训练集，最后一组作为测试集。训练次数、训练目标、学习速率分别设定为10000次、0.00001、0.3，训练函数、学习函数、性能函数分别采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它参数为缺省值。网络训练结果，见图1，经过943次训练，总体误差为9.94958e-006，网络收敛达到预定的学习精度0.00001，训练结束。②模型检验。将表2中最后一组数据输入训练好的模型进行检验。可得，实际输出为0.3142，在区间[0.2，0.4]内，即第10家房地产项目前期的风险等级低。这与期望输出结果0.32基本一致，较好的满足了设计要求。

4 结束语

综上所述，用MATLAB7.0编写的基于BP神经网络模型在房地产前期风险预测方面准确度较高，具有较强的实用性，丰富和发展了前期风险预测的方法，为开发商进行前期决策提供了有力的依据。不足之处，指标的选取有待改进和完善。

参考文献：

[1]陈小花.基于神经网络的房地产投资项目风险评价模型研究[J]现代经济信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龙.房地产开发项目前期阶段风险测评研究[D].成都：西南石油大学，2012（6）.

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中小房地产企业自身资金实力小，产品规模势小，抵御房地产风险的能力薄弱。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，竣工结算不到位，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，导致中小房地产企业破产。工程量08清单是房地产企业签定合同、调整工程量和办理竣工结算的基础，贯穿于整个施工过程中。造价事务所协助建设单位做好工程量清单计价模式下的工程进度款结算工作极其重要。

1 当前房地产项目结算存在的问题

1.1 规范了解深度不够

一些造价人员由于自身水平受限，对建筑结构规范不精通、对项目工程量的计算不够熟练，在编制造价文件时出现项目漏项或差错。房地产中小项目结构设计图纸由于设计单位设计经验、能力薄弱，在结构设计时往往出现漏项，对常用圈梁、构造柱做法在图纸说明中只是给出详见某某图，如果造价人员容易不熟悉规范，想当然对工程量进行计量，往往出现差之毫厘，失之千里的后果。

1.2 合同签订不完善

中小房地产项目由于项目自身特点及粗放式开发模式，都是走人情、走关系，一包了之，工程项目的施工合同签订得非常简单，且不规范，对工程的结算依据仅以“按现行文件执行”一笔带过，对工程中发生的程序、处理方式及纠纷处理均没有约定。由于合同条款签订的不严谨，极容易造成工程费用项目无法确认的争议，一到结算阶段就会暴露出来，特别是在包干工程项目中，对包干范围及调整条件、调整方式没有规定或规定不明确，结果包干项目包不死，等于合同没有规定。对于清单措施费中的安全文明措施费、脚手架模板等临时措施费、降水费、总包服务费等包干费用的内容做的描述不够细致，给人留下钻空档的机会。

1.3 清单编制不规范主要体现在两方面：

中小房地产企业由于编制造价文件的能力有限，清单编制人员工作失误、图纸错漏、设计深度不够等原因，提供的清单工程量清单工程量计算不准确，使得清单工程量误差太大、漏项多。在项目施工过程中，现场甲方工程师对变更签证的审核审批能力较差，中小房地产项目施工阶段产生大量的设计变更和签证多如牛毛，无法辨别是真是假。在结算阶段造价事务所的审核人员不仅要核算原图及变更项目的工程量，还要对由于设计变更增加的许多项目重新进行定价，审核人员的工作量大大增加，一不小心竣工结算错上加错，不可收拾。

1.4 造价人员专业技能薄弱

部分造价事务所的造价人员自身水平参差不齐，现场施工经验不足，对《2008建设工程工程量清单计价规范》不熟悉，对工程量清单的编制要求没有理解透，编制出来的工程量清单质量差强人意，无法满足实际工作需求；容易存在漏算、错算、重算，以及清单特征描述与工程量计算结果严重不符等问题。错误的清单会误导投标单位作错误报价，导致今后的工程结算留下隐患，在结算过程中扯皮。

2 项目概况

某社会保障房总建筑面积77950 m，地下室建筑面积4958 平米，楼建筑物总高度为84.5米。本工程设使用年限50年，安全等级二级，屋面防水及地下室防水等级均为二级，抗震设防烈度六度，总投资3500W。

3 房地产项目竣工结算控制

3.1 强化结算算审核程序

为了保证工程造价结算算报告审批的严肃性，由于建筑工程项目存在不同的审核环节和注意事项，所以根据实际情我所为此建立了健全的工程造价审核制度，明确职责权利，不能够流于形式，建立长期有效的监督机制。

3.2 努力提高审核人员的综合素质

中小房地产项目竣工造价结算审查要求我们造价管理人员要熟悉相关的造价管理法律、法规，造价管理人员应进行必要的培训，加强工程量清单规范学习，努力提高自身的专业素质，以适应飞速发展的社会需要。同时，积极提倡造价工程师参与工程全过程的管理，应具有耐心、细致的态度，保证造价结算审核工作的准确度。

3.3 原始文件的审查

我所专门为此设立工程竣工资料管理办公室，并有熟悉的专业、专职人员负责此项工作。收集工程建设从项目提出、筹备、勘探、设计、施工到竣工投产等过程中形成的文字材料、图纸、图表、计算材料、声像材料等资料。包括竣工图、施工图纸、招标文件、投标书、招标答疑、施工单位报送的竣工结算资料、设计变更、施工期间的经济技术签证等。审查的目的主要在于审查其合法性、真实性和合理性。

3.4 熟悉施工组织设计和现场情况

我所为了确保工程量核实的正确性，在工程量计算阶段深入工地施工一线核对、丈量、记录，同时组织相关人员参加监理组织的协调会、质量安全会，了解各施工阶段的情况和施工工艺，为准确计算工程造价打下夯实基础，充分了解本次项目施工采用的新工艺、新材料、新技术的应用，也充分了解现场签证，设计变更等情况。

我所审查的重点放在了容易重复计算或隐蔽工程部分，以核定工程价款结算内容与建设项目实际完成的工程量是否相符，是否存在虚报、多报等问题。在审查过程中，认真查看了验收记录、施工记录、变更签证手续； 我所特意按设计要求仔细复查计算工程量，对部分不清不楚的部位开挖勘察测量。

3.5 清单费用及设备价格审查

《2008建设工程工程量清单计价规范》计价实行的是分部分项工程清单项目综合单价，其费用构成已包含直接工程费、管理费、利润和必要的风险金，这部分费用不得再重新计取。我所对规费、税金的计取主要审查了其取费的费率是否和投标报价书中保持一致，是否符合合同的约定。

材料、设备价格审查。对于承包单位自购的材料和设备的单价审查，要从材料设备品种、规格、产地、采购、数量及运输方式、采购时期等方面入手，避免低进价高报价采购，减少不至于损失。

3.6 结算复核

我所造价人员在结算过程中扎实落实各种工程竣工结算复核制度，即监理单位提供监理造价审核报告，确认工程量的增减与依据，甲方项目现场工程师确认工程量设计变更签证，最后报审的复核制度，各级负责人层层把关，造价管理人员要分清工程量清单内外的增减项目，防止重复计算，对工作底稿逐级复核，最终交出了一份合理的竣工结算审核报告，真正实现了工程造价的合理确定和有效控制。

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中图分类号：F213 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0218-01

一、当前房地产行业的研究背景

我国房地产行业始于20世纪80年代初期，在近二十年曲折而漫长的发展中，虽然中间经历了几次曲折，但都最终顽强复苏并获得了更加长远的发展，在我国经济的发展中占有十分重要的地位，同时也是经济发展的晴雨表。很多行为在房地产行业中越来越规范，制度也越来越公开透明。但是房地产业内的竞争愈演愈烈，其赢利模式也在渐渐改变，有原来的粗放的土地赢利向精细的产品赢利过渡，其利润空间也在日渐缩小。因此如何提高企业的核心竞争力成了房地产业迫切需要解决的问题。有很多实力较强的房地产开发商，都在努力提高自身竞争力，使自己在房地产行业中立于不败之地，因此房地产项目成本管理与控制就成了项目实施过程中的重要手段，也是保证开发项目经济效益的重要条件。只有具备了成本优势，才有相当的核心竞争力，才能在当今的竞争中优胜劣汰。近年来房价格一直居高不下，各方面反映强烈，主要表现为房价上涨过快，这也是房地产业发展过程中的非理性因素，究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。

二、综述房地产开发项目成本控制相关理论

（一）项目策划阶段

1、做好相关市场调研，利用足够的时间细心进行房产项目可行性研究报告的编制工作，加强项目决策的科学性。项目的决策关系到项目的成败，也直接影响了建设成本的高低和项目的收益。在此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。

2、科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算不仅是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时也是房地产项目决策的重要依据之一，要在满足必要功能的基础上，尽可能的降低成本，提高投资收益。

（二）规划设计阶段

有关统计资料显示，设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。

1、推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

2、开展限额设计，有效控制造价

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费较大。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）制约。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。尽量避免后期设计变更带来的成本增加。

（三）招标阶段

1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。选择综合组织管理能力优胜的房地产项目组织和房地产项目经理。现在好多的房地产项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上市一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分事挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作房地产项目管理不正规的建设单位。

2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。

3、合理低价者中标。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。

（四）施工阶段

1、落实施工项目计划成本责任体制，一个成熟的施工企业在工程开工前，根据工程的投资和往年工程实际成本，先确定成本计划，而后按计。划的要求，采用目标分解方法，将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，并签订成本承包责任状(或合同)。由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

2．加强成本计划执行情况的检查与协调，项目经理部应定期检查成本计划的执行情况，并在检查后及时分析，采取措施，控制成本支出，保证目标成本计划的实现。

（五）竣工结算阶段

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随着我国经济发展进程的深入，面对市场日趋激烈的竞争和多变的市场需求，房地产企业必须实现更为高效的房地产项目管理工作，使房地产企业的发展目标更容易实现，保证房地产企业的市场竞争力，扩大房地产企业的销售额，提高房地产企业发展活力，促进房地产企业的发展。

一、房地产企业强化项目管理工作的必要性

1. 在房地产企业经营与生产管理中，项目的存在具有普遍性

在房地产企业开展日常管理活动中，不管是进行生产活动还是展开经营活动，都具有项目的基本特征。如在房地产企业内部任何一项管理工作中，都需要人力投入、时间限定、资源消耗、开展计划、执行过程与收尾工作，这都是项目具备的基本属性。因此，项目在房地产企业各项活动中都是普遍存在的。包括在房地产企业战略管理、预算管理、营销管理与财务管理中，都可用项目管理基本理论作为指导。

2. 项目管理是房地产企业战略重要组成部分

房地产企业战略包括项目计划、投资组合与项目三个层次。虽然这三个层次具有不同作用范围，但是这些工作都需通过活动开展。对于基础活动而言，日常运作活动可保证组织具有连续性与稳定性，项目活动可以提供支持性活动或者完成新市场机会的创建，两者是房地产企业战略中不可或缺的组成成分。

3. 项目管理是房地产企业长远发展的基础保障

房地产企业在生产与经营过程中的主要目的是实现房地产企业长远发展战略目标。市场环境会对房地产企业日常运作产生影响，导致房地产企业成果、产品或服务进入衰退期。房地产企业为谋求自身发展，必然要对成本更低、技术更高的新型产品进行研发。利用一个个项目的完成，提高房地产企业日常运作水平，增强市场竞争力，从而推动房地产企业向战略目标不断前进。

二、现代项目管理知识分析

1. 现代项目管理知识体系形成与发展

现代项目管理知识体系即是在现代项目管理中，需要实施的各项管理活动及使用到的各种工具、理论与方法等内容的总称。这一知识体系于 1984 年由 PMI 开始着手研究，于 1996 年得到推广应用，在2000 年时进行了一次新版修订。并以此为基础，以ISO10006 为标准，形成了一套房地产企业项目现代化管理的方法、工具、程序与技术。

2. 现代项目管理知识体系的构成

PMI 体系将现代项目管理知识体系划分为九个主要方面。

（1）项目成本管理

项目成本管理是在项目预算范围内，保证整个项目顺利完成的工具、理论与方法。

（2）项目时间管理

项目时间管理又可称为项目进度及工期管理，是保证项目工作按时完成的工具、理论与方法。

（3）项目人力管理

为项目中人力资源的有效运用提供保证以及满足项目人力资源管理工作需求的工具、理论与方法。

（4）项目质量管理

为项目质量提供保证以及质量实现的工具、理论与方法。

（5）项目风险管理

如何对项目风险进行准确识别、分析及应对，以及实现项目风险管理所需工具、理论与方法。

（6）项目采购管理

也称为项目获得管理，是指从项目外对各种劳务及商品进行寻获并管理，以及实现这一管理目的所需工具、理论与方法。

（7）项目范围管理

项目范围管理是对某一项目或者项目阶段进行界定与计划时，需要开展的管理工作所用的工具、方法与理论。

（8）项目集成管理

为各项目工作和成功要素之间良好配合与协调提供保障，实现相应管理工作的工具、理论与方法。

（9）项目沟通管理

项目沟通管理是对项目信息如何及时而有效的生成、采集、处理、存储、有效使用，以及在沟通管理中和项目信息管理中所需工具、理论与方法。

三、运用现代项目管理知识，促进房地产企业战略发展

1. 现代项目管理知识在房地产企业战略发展过程中的作用

在经济全球化的大背景下，项目管理与战略管理对于房地产企业发展来说具有重要意义。尤其是项目管理，是房地产企业战略发展过程中必不可少的工作内容。房地产企业将各项任务划分为各个项目，坚持项目为核心的原则，以项目管理的知识和方法展开具体管理，从而增强房地产企业人力资源与管理模式的灵活性。同时，各项目的开展可以将房地产企业管理责任层层分解，分散落实。各项目以房地产企业整体目标为导向，对经营和生产中出

现的问题进行合理解决，为房地产企业总体目标的实现提供保证。另外，现代项目管理知识的应用可以对项目管理中遇到的复杂问题展开集中探讨，将诸多问题进行集中解决，为各项目的实施提供保证，促进房地产企业战略发展的实现。

2. 运用现代项目管理知识，促进房地产企业发展战略目标实现

随着市场竞争的日益激烈，房地产企业的生存与发展环境日趋复杂，诸多房地产企业在发展过程中遇到了如何实现房地产企业众多项目和房地产企业发展战略有机联系的问题。在现阶段房地产企业改革中，将房地产企业项目管理与房地产企业发展战略有机结合已经成为重要工作内容之一。房地产企业战略包括三个不同层面，分别是房地产企业层面、分公司层面和具体运营层面。

3加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制。

工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。

同时要提高工程投资效益，企业就必须在工程管理和造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重用“人才”，做到真正的“以人为本、人尽其才”。尽管企业具有不同的、相当不错的管理模式，但由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。从这个意义上来看，人才的竞争，才真正是企业“生死存亡”的竞争。

4. 促进房地产企业项目管理能力的提升

房地产企业以项目管理为中心，不仅对项目经理和团队员工项目管理能力有较高要求，同时对房地产企业本身与项目管理团队的项目管理能力也有相应要求。项目管理可以说是房地产企业基本的能力之一，可以为房地产企业创造竞争优势。从某些方面来说，房地产企业核心竞争力在很大程度上取决于项目管理能力。因此，房地产企业要加强永久性项目管理能力建设。利用项目开发与绩效管理模式，促进房地产企业项目管理能力的增强；利用监管与专题会形式，促进团队项目管理能力的提高；通过各种培训活动与评定工作，促进个人项目管理能力的提升。

四、结语

综上所述，房地产项目管理必须适应社会的发展，不断更新房地产企业的管理技术，从而适应日益激烈市场的竞争，保持房地产企业的良性发展。本文主要阐述了新形势下，房地产项目管理的目标管理与成本管理的相关策略。

参考文献：

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近年来，随着房地产开发商的竞争越来越激烈，房地产项目只有控制好造价、管理好成本才能确保企业的长期稳定发展。因此，房地产企业要清晰认识到造价控制与成本管理的重要性，以市场经济下社会的需求为导向，对造价控制与成本管理的方式进行改革创新。

一、我国房地产项目造价控制与成本管理的现状

1.缺乏正确的认识

就我国的房地产现状来看，很少企业能够做到全员、全要素、全过程和全方位的造价控制与成本管理。这是由于房地产企业对项目的造价控制与成本管理没有一个正确的认识，一些企业把设计阶段作为造价控制与成本管理的重点，认为其他阶段对其的影响不大；还有一些企业材料和设备是造价控制与成本管理的主要内容。目前，我国大多数的房地产项目在项目竣工的时候才会进行成本费用的核算，这对房地产项目的动态开发过程来说是不合理的，不能够真实的反应开发项目的成本，使得成本与收益过于模糊化，这种现象是由于企业忽略造价控制与成本管理的时效性而造成的。

2.控制内容过于片面化

目前，大多数的房地产企业把项目的造价控制与成本管理看做单项成本费用的控制，如设备费用、土地成本费用、规划设计费用等，不能够全面的看待造价控制与成本管理的过程，使得企业不能够及时发现选址、规划设计等过程中的问题。这样就会导致企业把成本管理看做单纯的成本控制，只能在事后发现问题并想办法解决问题，不能将问题防范于未然。

3.缺乏系统的造价控制与成本管理的方法

现阶段，我国房地产项目造价控制与成本管理的主要依据是财务部门的决算报告，这种相对滞后的方式使造价控制与成本管理不能够充分发挥作用，同时也使房地产项目现阶段的造价控制与成本管理不能满足现代房地产企业管理的要求。事前预测和过程控制方式是现阶段我国房地产项目比较缺乏的，这就容易导致造价控制与成本管理过程中的问题不能被及时发展并解决，因此，我们应该建立系统全面的造价控制与成本管理方法，保证房地产企业的长期稳定发展[1]。

二、房地产项目造价控制与成本管理的方法探析

房地产企业工程造价控制的内容包括项目决策、设计、招标、实施、竣工五个过程中一系列的计价、定价的活动，而每个阶段的造价内容都是不相同的，因而相应的管理方式和控制方式也不尽相同。

1.决策阶段的造价控制与成本管理

房地产项目的灵魂和主旨即为项目的决策阶段，其直接影响着工程竣工后的经济效益，因此，决策阶段的造价控制与成本管理是最先要考虑的内容。而投资估算是决策阶段的关键内容，能够预测到房地产项目的经济效益。在完成可靠性研究报告的审批工作之后，投资估算成为设计任务书中的主要投资经济指标，直接控制了初步设计的概算，并影响到了项目资金准备的过程。因此，投资估算应该实事求是的反应出设计的内容，而设计人员必须全面体现自己的设计意图，即工程规模、功能要求和项目需求等方面的内容都要考虑到。施工技术要进行全面的比较，不仅在技术上要可行，而且在经济上要合理[2]。因此，决策阶段的造价控制与成本管理要从优化设计方案出发，对设计的整个过程进行控制，对各项成本指标进行考核，为设计人员和决策领导者提供理论依据。

2.设计阶段的造价控制与成本管理

据调查，房地产项目经济效益的80%受前期策划和设计阶段的影响，其中，结构成本占建筑成本的40%-60%，而结构成本是以前期策划和设计为依据的。设计阶段的成本以千万元计算，扩初设计阶段的成本以百万元计算，而施工设计阶段的成本是以十万元计算的。但是，不论在哪个设计环节，设计师多画一笔或少画一笔会直接导致企业增加或者减少几十万、几百万甚至是几千万。因此，设计阶段的费用尽量不要压缩，切实做好设计的优化过程。设计方案的评选过程中要求设计单位全面详尽的提供方案设计的概算以及概算控制方案等内容，有机的将技术指标和经济指标结合起来，对项目的整个过程做到全面的考量，切实做好设计阶段的造价控制与成本管理。

3.招标阶段的造价控制与成本管理

编制标底是招标阶段的关键环节，房地产企业工程投资是标底的制作基准。标底的编制必须要以市场的实际变化情况为依据，坚持客观公正的原则，以编制出高质量的标底，并使其控制在合理造价的下限范围内。招标文件要严密，招标过程要公平合理，施工单位的选择要慎重合理[3]。施工单位的选择要以项目规模、投资额、技术特点和要求等内容为依据，并要依据国家相关规定，采取不同的招标方式，如相对结构较为复杂的工程应选择技术、资金、施工力量雄厚的施工单位。

4.实施阶段的造价控制与成本管理

在项目实施的过程中，要加强对设计变更的控制，以确保签证的质量。为了提高工程签证的客观性和准确性，第一，要注重工程签证的时效性；第二，要客观准确的描述工程签证，即使隐蔽签证也要有图纸为依据，要求图纸上要标明被隐蔽的部位、项目、工艺和完成情况，而现场签证必须有原始数据，这些数据包括：时间、地点、事由和几何尺寸。要以合同为依据及时处理工程签证，审核过程要以国家相关规定为依据，不得随便改变。

5.竣工阶段的造价控制与成本管理

竣工阶段的决算环节是为了促进施工单位强化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，这样才能使房地产项目的建设投资具有经济性、效率性和效果性。审计人员要依据国家相关规定办事，从根本上为决算环节把好关。这就要求他们在工作过程中要深入到施工现场，全面把握工程变更内容的具体做法，对工程变更、工程量的增减比较熟悉，为做好决算工作奠定扎实的基础。同时要建立完善的审计制度，只有这样才能保证竣工决算工作的真实性和严肃性。

综上所述，房地产项目的造价控制与成本管理是是存在于项目的整个过程中的，任何阶段都不可缺失。只有对房地产项目的全过程进行造价控制与成本管理，才能实现房地产企业的预期投资目标，并确保企业获取最佳的经济效益和社会效益。

参考文献：

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Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

前言：房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。

1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择

1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。

1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。

2、房地产项目的策划

2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。

3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理

3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。

3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。

4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。

4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。

5、项目竣工验收时各单位的职责

项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点是对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。

6、结语

综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。

参考文献

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1 房地产项目成本控制的必要性和基本原则

1.1 房地产项目成本控制的必要性

1.1.1 项目成本牵涉房地产企业的生命线

房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关系房地产企业的生死存亡。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，在一定程度上可以规避由于资金短缺而引致的投资风险，实现超额的利润。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，保证较高的投资收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期。房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。

1.1.2 项目成本控制助推项目目标的实现

房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产开发企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。

1.2 房地产项目成本控制的基本原则

1.2.1 经济效益原则

进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。

1.2.2 目标成本控制原则

进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期地进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。

1.2.3 综合成本控制原则

综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。

1.2.4 权责发生制原则

房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。

1.2.5 动态控制原则

房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。

2 房地产项目的成本构成

房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，按房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：

2.1 项目开发前期成本

项目开发前期阶段的成本主要是指机会选择成本、可行性研究成本、决策成本、土地取得成本、设计成本等。其中，土地取得成本为主要成本，包括土地安置补偿费、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、拆迁赔偿费，耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、新菜田开发基金、出让金业务费、契税、利息等。

2.2 项目建设工程成本

房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。

2.3 筹建项目财务费用

房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商必然支付一定数量的筹集资金财务费用。

2.4 项目管理运营费用

管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。

2.5 各相关品类的税费

房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。

3 房地产项目成本控制阶段策略

3.1 项目准备阶段成本控制

房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段成本控制和项目设计阶段成本控制。

3.1.1 项目筹划阶段成本控制

该阶段的成本控制也被称为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：

（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等。

（2）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案。

（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算。

（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性。

（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。

3.1.2 项目设计阶段成本控制

该阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。

（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。

（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。

（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。

（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。

3.2 项目施工阶段成本控制

房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施进行分析和总结。

（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。

（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。

（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。

（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。

（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。

（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。

3.3 项目结算阶段成本控制

工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。

4 房地产项目成本控制财务管理策略

在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现。

5 房地产项目成本控制发展趋势

首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。

其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。

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中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产项目成本构成

房地产项目开发工程成本涉及因素诸多，按其成本构成，大致可分为四类：前期工程费；建安工程费；基础设施费；配套设施费。因此，房地产工程成本控制中存在的问题可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析处理。

二、房地产项目工程成本管理现状

虽然目前房地产企业在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投标形式的多样，目标成本的控制、实施动态成本管理等。但房地产项目工程成本控制环节中仍存在诸多不足之处，主要包括：

（1）事前控制阶段：首先缺乏对产品的准确定位，因产品开发周期的延缓，导致资金的现金流不畅；其次在产品定位、方案设计方面局限于规划指标、户型等内容，缺乏对不同类别方案的比较以及销售与成本的比较、审核确定；再次企业对施工图的图纸会审不够细致，加之看图缺乏深度。设计的缺陷，致使了施工中诸多的设计变更、现场签证，从而增加了工程建设成本。

（2）事中控制阶段：易出现因设计图纸局部的考虑不足，造成清单控制价的准确度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方库，在工程建设周期上不能取得优势；未形成战略合作伙伴关系与规模采购优势，难以有效控制并降低耗材成本；为达到房屋预期外立面或其周边景观效果，工程现场变更随意性大，审核精细度等方面需加强。

（3）事后控制阶段：工程竣工后，办理竣工结算时，“四方会签”（施工方、监理方、审计方、建设方）手续的完善性、资料的完整性、结算审计审核把关的原则性等还不够。企业项目间工程成本数据库建设不重视，经济指标缺少分析对比，不利于房地产项目工程成本的综合比较和评判。

三、关于房地产项目工程成本控制的改进方向

房地产企业项目工程成本控制是一项长期、系统的改革过程，它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实，更是要将现代企业精细化管理的精神贯彻到企业管理的全过程中去。具体来说，做好房地产项目工程成本控制，应从以下四个方面进行改进：

（一）牢固树立全员成本管理意识。企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维：工程成本是可控的，但工程成本控制并非仅是成本部门的个体职责，员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的重要条件。

（二）事前控制阶段的成本控制措施

第一、在土地拍卖阶段应遵循国家政策及房地产发展周期规律，做好市场预判、调研及可行性研究。依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。同时应缩短项目开发周期，提高资金时间价值的关注度，在保证项目产品质量的前提下缩短开发周期，提前销售环节，把握现金流。

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一、引言

随着我国的经济得到了迅速增长以及生活水平的提升，房地产行业已经成了升温最快的一个行业，这也使得在这一行业的竞争力愈来愈激烈。房地产的项目要想得到健康长久的发展，以及在激烈的市场上占据发展的优势，就必须要能够对其成本进行控制。在这一背景下加强对房地产项目成本控制的理论研究就有着实质性意义。

二、我国房地产项目成本的构成及控制影响因素分析

（一）我国房地产项目成本的构成分析

房地产项目成本的构成要素是多方面的，其中的土地费用及前期工程费用、管理费用、房屋开发费用、销售费用、税费、财务费用等，都是其成本的构成要素。所以在这些方面要能够得到充分重视，如其中的管理费用主要涵盖着管理人员的工资及办公费和劳动保险费等诸多方面，在这些成本的构成要素上都有着较为细化的具体成本，成本的主要内容如下图。[1]

房地产项目成本内容

（二）影响房地产成本控制的因素分析

影响房地产成本控制的因素也是多方面的，其中在投资决策阶段的成本控制因素主要是项目所处的位置选择和项目建设的规模大小。而在设计阶段的成本控制影响因素主要就是建筑设计因素和结构设计因素，而在结构设计因素上又有建筑物平面布置及建筑物基础设计和建筑物层数。而在招投标的成本控制影响因素方面主要是标底的影响和房地产公司内部的因素影响，投标人的影响等。最后就是施工阶段成本控制的影响因素方面，这一环节的影响因素主要就是天气因素和施工方案的不合理，合同执行中存在的缺陷问题等。

三、房地产项目成本控制问题及优化策略探究

（一）房地产项目成本控制问题分析

从实际情况来看，房地产项目成本控制过程中还有着诸多问题有待进一步解决，其中成本控制和管理制度的不完善体现的较为明显，在成本控制的意识上还不是很强。对房地产项目质量及外观控制比较重视，而对成本的控制给忽略了，控制没有全面，成本估算的精确度相对较低，没有科学有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的过程中对市场观念没有重视，将高效率和高效益常常发生混淆。在房地产的开发前策划及设计环节的成本控制管理意识相对比较薄弱，对成本的决策及预测比较缺乏制度性和规范性，事后成本管理存在着盲目性。[2]而在成本控制的范围上相对比较狭窄，动态成本的控制意识不强。

（二）房地产项目成本控制优化策略探究

针对房地产项目成本控制策略的实施要从多方面进行，首先就要对房地产的发展战略明确化，充分利用经济优势专注于专业化发展道路，进而来构建房地产项目成本控制指标体系。在这一过程中要遵循科学化及可比性、适应性、全面性、连续性等相关原则。房地产的开发前期成本的控制主要就是对土地成本的管理，这是综合的成本管理内容，在决策阶段定位目标及目标成本测算。主要从市场及房屋建造能力预测上进行，进行市场需求的预测，然后确定市场策略规划销售收入等。[3]

还要能够考察项目投资的客观环境及工程项目类型及模型，企业的策划人员对消费者需求及市场销售预期等因素要进行调查和分析，从而辅助企业制定有利投资方案。另外，在房地产的项目筹划中，相关的数据分析人员可在科学数据基础上对资料进行分析，对房地产投资规模加以合理化的估算。在项目的设计阶段是成本控制的关键环节，在这一阶段加强成本控制能够将项目经济效益最大化地体现出来。

再者就是对房地产的项目施工阶段的成本控制，这是产品的形成阶段，也是最为复杂的一个环节。在这一过程中主要就是控制好质量，对工程造价成本进行约束，在工期管理及合同等较为关键的环节要加强控制。主要就是对物资的采购比价上要得到有效加强，审计中要对资金的用度进行公开公平地披露。另外，要在工程变更阶段进行严格管理，加强对合同的管理，对房地产的项目施工质量及施工进度都要和合同的制定内容相契合。

然后就是对房地产项目的工程收尾环节的成本控制，主要是在工程条款审核层面进行加强。要紧密结合合同规定，和成本的预算金额相结合。与此同时，要加强对相关人员的管理，对管理的模式进行转变，从而推动管理模式向着精细化的方向迈进，将绩效管理模式在整个成本控制中实施并深化，把职工的能力和自身的薪酬相挂钩。

还要建立成本信息统计系统，成本数据的采集是切实反映真实情况的基础工作，在这一基础上才能够确保数据的真实性、及时性。针对新来的项目市场开发部要向财务部进行项目可行性的报告，然后报送总经理办公室审批。内部管理是一项重要的成本控制内容，管理费用的高低主要是取决于企业的管理水平，这是房地产项目成本控制的重要环节，加强管理的同时，要建立高效精干的管理机构，对管理的费用相应地降低。再者就是要能够对房地产项目开发的规模进行扩大化，缩短开发的周期，只有从多个角度和途径进行分析考虑才能够达到成本控制的目标。[4]

四、结语

房地产项目的成本控制是促进房地产企业繁荣发展的重要手段，只有将项目成本得到了有效控制才能够使我国房地产项目得到健康长久的发展。对房地产项目成本有效控制也是可持续发展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能进一步的深入研究，希望此次研究能够起到抛砖引玉的作用以待后来者居上。

（作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）

参考文献

[1] 曹红.房地产开发资金支付管控关键点及业务建议[J].新经济，2014（Z2）.

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一、引言

一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。

二、建立房地产开发项目投资过程控制体系

建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。

一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。

三、实现投资过程控制的方法和途径

1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。

项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。

施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。

2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。

3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。

项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。

主要参考文献: