房地产开发分类大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产开发分类范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

委托人孙延昌，男，46岁，该公司法律顾问，住该单位。

委托人郭立杰，男，36岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街10号。

被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，45岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.

委托人申伟，北京市大正律师事务所律师。

委托人向锋，北京市大正律师事务所律师。

原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。

负责人孟庆斌，行长。

委托人卢岚，女，28岁，中行法律处干部，住该单位。

上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（1999）西民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

1999年6月，徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元，返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元，因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于1999年12月判决：一、原被告于1995年10月9日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止，26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。

经审理查明，徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10％，即26376美元，30日内付楼价款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可，并于1999年5月10日致函新协公司，以新协公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。

本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

篇（2）

2009年,在市场回暖、销售加快等积极因素带动下,房地产开发投资增速出现逐月加快的势头。去年1～11月房地产开发完成投资28439.7元,同比增长17.8%,增速较前三季度加快0.1个百分点。与同期城镇固定资产投资增速相比,2009年以来二者的差距呈逐渐缩小态势。去年1～11月房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速14.3百分点,与年初25.5个百分点的差距相比缩小了11.2百分点。

去年1～11月,全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米,同比增长17.2%,增幅比1～10月提高0.8个百分点;房屋新开工面积9.76亿平方米,同比增长15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5个百分点;房屋竣工面积4.42亿平方米,同比增长26.1%,增幅比1～10月提高3.4个百分点。其中,住宅竣工面积3.67亿平方米,增长28.2%,比1～10月提高3.2个百分点。

去年1～11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米,同比下降15.4%;完成土地开发面积20338万平方米,同比下降2.5%。

2、中部地区投资增速最快

去年1～11月,房地产开发累计完成投资额达到31270.9元,同比增长17.8%。东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分别增长14%、26.3%和20.4%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为57.8%、21.8%和20.4%。

从各地区的房地产投资增长情况看,31个省(区、市)中有18个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平,增长居前的地区是山西、河北、海南、青海、宁夏等地区房地产开发投资增长较快,同比增速超过40%。

分用途看,住宅和商业用房投资增速均有所加快,办公楼投资增速略有下降。去年1～11月累计,住宅完成投资 22369亿元,同比增长17.8%,比上年同期下降4.9个百分点,占房地产开发投资的比重为71.5%。其中经济适用住房投资同比增长19.1%,增速比上年同期加快0.9个百分点;办公楼投资额同比增长30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分点;商业营业用房投资同比增长35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分点;其他投资同比增长12.7%。去年1～11月住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重,分别为71.5%、3.9%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

从2008年第四季度以来,伴随货币政策的转向,资金缺口由负转正,流动性呈现加速释放的态势。另外,为应对国际金融危机,扩大国内需求,2009年5月份,国家下调了商品住房投资项目的资本金比例。其中,普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%,这是13年来的首次下调。行业融资门槛的降低,意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受此影响,自2009年初以来,国内贷款增速一路攀升。去年1～11月,贷款同比增长40.2%,远远超过 2006和2007年的增长水平。与此同时,由于房屋销售出现回暖,以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转,2009年1～11月同比增长76.6%,占房地产资金来源的比重较上年同期提高8.7个百分点。

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源,二者之和占房地产开发企业资金来源的比重超过 60%。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动,2009年以来,企业资金来源增速持续走高,开发商资金压力逐步缓慢。去年1～11月,房地产开发企业本年资金来源48169.7亿元,同比增长 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分点。房地产开发企业资金状况的好转为投资的恢复奠定了较好的基础。

三、商品房销售明显好转

从2008年下半年以来,针对房地产市场低迷、宏观经济下行压力较大的情况,国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施,各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本,居民购买力明显提高,加之房价的大幅度下降开始触及购房者的心理价位,货币流动性过多导致通胀预期增强,在多重因素的共同作用下,压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。进入2009年,尤其是二季度以来,房地产市场呈现出明显的反弹迹象,市场销售大幅好转,商品房销售面积直线上升,大大超过市场预期,销售额显著增长,企业资金压力有放缓。2009年1～11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53%,该增速已超过2005～2008年的同期水平。销售额的涨幅更大,去年1～11月商品房销售总额达35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,去年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比上月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。

1、新建住房销售价格同比上涨6.2%,涨幅比上月扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨10.4%,环比上涨2.1%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.6%,环比与上月持平;普通商品住房销售价格同比上涨7.8%,环比上涨1.8%;高档商品住房销售价格同比上涨4.1%,环比上涨1.3%。分地区看,新建住房销售价格同比上涨的城市有67个,主要城市包括:广州14.7%、深圳12.6%和银川10.4%等;同比价格下降的城市有3个,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。环比价格上涨的城市有67个,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和银川2.6%等;环比价格下降的城市只有1个:锦州-0.3%。

2、二手住房销售价格同比上涨5.5%,涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。分地区看,二手住房销售价格同比上涨的城市有60个,主要城市包括:深圳21.0%、兰州13.9%和杭州12.8%等;同比价格下降的城市有10个,主要城市包括:石家庄-2.9%、沈阳-2.0%和 原-1.1%等。环比价格上涨的城市有61个,主要城市包括:石家庄4.6%、银川2.7%和北京1.3%等;环比价格下降的城市有6个,主要包括:郑州-4.2%、乌鲁木齐-1.5%和沈阳-1.0%等。

篇（3）

估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：

1　根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2　利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3　利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4　将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1　我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：

将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。

其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。

2　我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。

3　我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。

篇（4）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。

一、房地产开发成本测算的分类研究

房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。

1.土地成本

土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。

2.前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3.建筑安装工程成本

建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。

4.市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。

5.开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。

二、房地产开发成本控制的分类研究

房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。

1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制

房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。

2.勘察设计和前期工程费的控制

对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。

3.建筑安装工程成本的全程控制

加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。

4.管理费用

定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。

5.对财务费用的全面控制

安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

6.对税金的控制

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。

7.建立动态成本控制制度

房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。

三、总结

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中图分类号：F275

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地产项目的投资估算要考虑哪些方面

（一）投资成本方面的估算

房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面是房地产开发项目投资成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、动迁用房安置费等。

2.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“七通一平”等支出。

3.建筑安装工程费。包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

4.市政基础设施大配套费。包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金等。

5.二次管网配套费。包括应交市、区主管局的费用和自建的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯、环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、泵房和地下室、地下人防等费用。

6.不可预见费。包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。

7.开发间接费。包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

（二）项目销售收入方面的估算

任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产开发项目投资成功，一方面可以获利，另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况，要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

（三）项目销售税金及附加方面的合理估算

房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。对土地增值税和企业所得税，税务机关往往在实际销售之际按销售额的某一比例实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。这种征收方式对房地产开发公司的投资计划造成不小影响，对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，应该考虑争取减免或缓缴。

（四）项目不确定性方面的评价

房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少房地产开发项目投资风险。

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策更为合理、更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，可能因不同人、不同方法而造成估算预测结果不一致，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠性。

二、房地产项目投资的管理与控制

（一）建立管理表格

要以房地产开发投资相关数据为基础，分类分项、由明细到汇总建立汇总表、分类表、一级明细表、二级明细表等管理表格。管理表格明细项目的设计要结合本公司和本项目的实际情况，把管理者最关心的要素体现出来。比如可以分成投资汇总表、开发成本测算控制表、销售收款预测及控制表、资金来源占用表、资金计划表、合同管理表、形象进度控制表等。在开发成本测算控制表中要体现汇总项目的各级明细构成、单方指标、拟投资额、已付款额、付款比例等信息；销售收款预测及控制表中可以反映实际开发的商业用房、住宅、车库等项目的实际销售收款情况、销售计划及完成情况等；资金计划表要体现投资各明细项目用款计划、按季按月具体用款额度计划；资金来源占用表要根据销售来源情况和项目投资用款计划，结合合同管理表、形象进度控制表等管理表格，编制筹资计划及运营计划，对不同时点和期间的资金来源和需求进行统筹管理，既要保持投资管理的刚性，又要体现灵活应对的弹性，在争取投资资金效率最大化的同时，又要兼顾风险应对。

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随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

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[作者简介]何风琴（1990―），女，东华理工大学硕士研究生，研究方向为不动产经济与管理；陈荣清（1973―），男，东华理工大学副教授，硕士研究生导师，研究方向为土地可持续利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金项目]国家自然科学基金项目“土地整理中农户宅基地退出决策行为分析及管控措施研究”（41261041）

一、问题的提出

住宅商品化的推行，房地产业在我国迅速兴起和发展，中国房地产业取得了令世人瞩目的成就，然而中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症结，一些问题还日趋严峻，为此，国家出台一系列的宏观调控政策。纵观我国房地产市场宏观调控政策，都是采取了“一刀切”的调控模式，没有充分考虑到房地产市场发展的区域差异、空间差异。这些调控模式并没有达到预期效果。我国局部区域房价上涨仍然过快，房地产供给结构矛盾仍然突出，房价上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。房地产市场分类研究的研究方法、研究结论对我国房地产市场宏观调控政策的制定有重要意义。

因房地产商品的不可移动性，关于房地产市场区域差异研究较多，主要是集中在从房地产市场发展单方面指标的差异分析、东中西部地区差异分析、35个大中城市的差异分析、采用多元统计分析方法研究区域差异性。如90年代张二勋就认为房地产市场的研究需要强调空间和区域差异，陈浮、王良健（2000）从土地出让市场化程度、住宅私有化程度等指标分析了中国东部、中部、西部三大地区的差异，顾云昌（2004）从房价入手分析了北京上海广州房地产市场差异，郑大川（2008）在行政区域划分基础上运用聚类分析方法对房地产市场进行了区域分类的探索，把全国房地产市场分成了7类，辛园园、杨子江（2011）从住宅市场的规模、人均发展水平以及城市的经济发展水平等方面对35个大中城市住宅市场的差异性进行综合研究，范莉丽（2014）用泰尔指数测度中国房地产价格区域差异。

上述学者研究思路和方法为本文撰写提供了借鉴和参考，但其研究也有不足之处，比如研究对象上主要集中在东中西部比较，研究内容上侧重单项指标的比较，不能系统地建立房地产市场发展指标体系进而分析这种差异性，本文主要针对江西省11个地市开展研究，以期从江西省房地产市场发展综合指标方面对这种差异性进行尝试分析和探索。

二、江西省房地产市场发育现状分析

本文数据来源于江西省2014年年鉴数据，从房地产开发投资状况、房地产市场供需方面、房地产信贷规模、房地产市场结构等四个方面分析了房地产市场发育状态。以下利用的人均指标均采用市域地区人口数。

本文参照全国同类研究，采用人均指标来对比各地市房地产投资状况差异。

从图中可以看出，人均房地产开发投资差异较明显。人均房地产开发投资较多的有南昌市、新余市、鹰潭市、景德镇市、赣州市，分别为人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三个地市超过全省水平，较多的人均开发投资与其良好的经济基础有关系，南昌市与排在末位的吉安市人均房地产开发投资额差距最大，达到6555.21元，与排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒数第二位的上饶市与吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面积处于前列，遥遥领先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面积0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、赣州市0.30m2、上饶市0.26m2，江西省各地市房地产供给方面差异较大。

从图中可以看出，2013年江西省各11个地市商品房销售面积差异较为明显，各地市销售面积差异曲线起伏较大，也就是说各地市房地产市场需求有很大程度上的差异。商品房销售单价虽然差异不明显，但还是有略微差距。萍乡市销售面积最小，两者相差777.77万m2，商品房销售均价相差2779.46元/平米，各地市销售均价相差最大3302元/平米。赣州市其商品房销售面积仅次于南昌，全省第二，两者面积相差259.70m2，销售均价相差1788.24元/平米。

11个地市国内贷款来源所占资金来源比重差异较大，上饶市、南昌市、萍乡市国内贷款比例相对较大，达到16.47%、14.85%、13.06%，说明这三个地市利用金融水平能力相对其他地市较强。鹰潭市自筹资金比重在其他地市中最高，达到54.92%，国内贷款比重最小，只有2.68%，说明鹰潭市房地产开发资金主要靠企业自身筹集，借助外界力量较小，景德镇市、抚州市、赣州市、国内贷款比重都较低，分别为5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信贷规模较小。

南昌市90平米及以下住宅销售比重相对其他省市较大，达到24.49%，景德镇市、九江市、抚州市90平米住宅销售比重较大，但都没有超过20%，分别为17.96%、16.58%、16.19%，而萍乡市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重较小。

以上分析主要是从房地产市场发育单项指标分析了11地市房地产发展现状和其差异性，为了更全面的体现这种差异性，本文采用聚类分析方法深入综合分析差异性。

三、江西省房地产市场区域差异综合分析

（一）聚类分析原理与方法

聚类分析是用来对所研究对象进行分类的方法，通过简化变量个数，以便针对性地进行研究。聚类分析的前提假设是研究的变量之间存在一定的相似关系。假设所研究的有N个变量，每个变量有M个特征，变量之间的某些特征有相似性。把相似程度高的变量划为一类，再重新计算相似程度，把相似程度高的划为一类。以此类推，直到所有变量划为一类。聚类分析分为系统聚类法和非系统聚类法。而系统聚类法（Hierarchical clustering method）是通过产生一个层次树，把T维向量中最近的向量连接到一起，再连接最近的下级组。不同的方法是因为对“最近”的不同定义。样品与样品之间的常用距离主要有，绝对值距离、欧式距离、明可斯基距离、切比雪夫距离、马氏距离，本文主要用到欧式距离。

（二）聚类分析指标的选定

在对不同区域房地产市场进行分类时，需要对房地产市场的各个主要方面选取不同指标，如在市场规模、供求关系、市场结构、市场发展阶段以及资金来源各方面中选取主要指标进行考核。这样才能全面又主要地抓住各区域房地产市场的差异特性和共同性。

聚类分析指标的选择应该科学合理规范，所选取的指标基本上能反映房地产市场发育状况，同时具有数据获取的可行性，本文拟选择房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、房屋施工面积、人均房地产开发投资额、人均房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源、房地产开发资金国内贷款来源占房地产开发总来源比重、房屋销售额、房屋销售面积、房屋销售均价、房屋销售均价增速等11个指标。该11个指标包含在房地产开发、房地产施工、房地产销售、房地产信贷规模四个大类中，这四个大类较为全面地反映了房地产经济活动，能够较为全面地反映房地产市场差异。

（三）分类结果及分析

在聚类之前，为消除指标的量纲不同带来的误差。要对表二的数据进行标准化处理，spss默认的标准化方法就是z-score标准化。这种方法基于原始数据的均值（mean）和标准差（standard deviation）进行数据的标准化。将A的原始值x使用z-score标准化到x'。z-score标准化方法适用于属性A的最大值和最小值未知的情况，或有超出取值范围的离群数据的情况。新数据=（原数据-均值）/标准差，然后再利用SPSS19.0统计软件对标准化后的数据进行进行聚类分析，得出聚类分析树状图如下：

为了结果的准确性，本文还采取了变量平方欧式距离法和类与类组间平均距离法的组合，得出和上文距离法组合一样的分类结果。

通过对十一地市聚类分析的结果可以看出，全省的房地产市场可以划分为四大类：省会发达区只有南昌一个省会城市；赣南较发达区包括赣州市；赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市；赣西欠发达区包括新余市。

根据分类指标对分类区域进行差异分析，结合各地市的经济发展状况指标进行综合分析。

1.省会发达区

省会发达区房地产市场发展水平较高，多项指标均在其他地市之上，从表二可以看出，房地产开发投资额、房地产开发投资额增速、人均房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房地产开发资金国内贷款来源分别为406.14亿元、17.94%、7834.06元、841.49万m2、597.50亿元、7100.52元/m2、3992.51万m2、109.58亿元，这些指标都位于全省前列，作为江西省的省会，宏观经济的稳定发展和固定资产投资的稳步增长，为房地产市场的发展提供较为坚实的基础，2004-2013年南昌市地区生产总值以年均15.78%的速度从770.46亿元增加到3336.03亿元，远高于其他地市。各项指标的遥遥领先使得南昌市房地产市场较其他地市都发达。

2.赣南较发达区

赣南较发达区赣州市房地产市场发展虽然没有省会发达区南昌的迅速，很多指标仅次于省会发达区南昌市，2004 -2013年赣州市地区生产总值以年均15.58%的速度从393.35亿元增加到1673.71亿元，经济发展水平相对高于其他9个地市，所以2013年赣州市房地产开发投资额、房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价、房屋施工面积、房屋竣工面积、房地产开发资金国内贷款来源等指标都仅次于省会发达区，分别为196.62亿元、581.79万m2、309.06亿元、5312.28元/m2、1919.14万m2、251.24万m2、31.84亿元。这些指标都高于其他九个地市，但由于赣州市人口规模最大，2013年达到847.80万人，其人均指标处于全省较低位置。

3.赣东赣中潜力区

赣东赣中潜力区包括九江、上饶、宜春、吉安、抚州、萍乡、景德镇、鹰潭市，赣东赣中潜力区房地产市场发展的大部分指标均低于省会发达区和赣南较发达区，且指标间相差较大，但由于这些城市经济稳步向前，各地市旅游开发较快，人均收入也在不断提高，房地产市场发展潜力无限。宜春市被授予中国宜居城市、中国优秀旅游城市等称号，为房地产市场发展提供良好的社会环境，从一定程度上刺激买房需求，2013年宜春市房屋施工面积仅次于南昌、赣州市，在赣东赣中潜力中面积最大，为1189.80万m2。九江位于长江、京九铁路两大经济开发交叉点，是长江中游区域中心港口城市，其房地产市场发展在赣东赣中潜力区中较发达，2013年九江市房屋销售面积、房屋销售额、房屋销售均价在赣东赣中潜力区中均达到最高水平，分别为304.84万m2、147.44亿元、4836.69元/m2。景德镇市是江西省重要的旅游与工业城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面积0.49m2，在赣东赣中潜力区中最大，仅次于南昌市。进入21世纪以来，上饶市市场经济体制框架基本形成，进入工业快速增长时期，城镇化水平不断提高，房地产开发投资不断增加，2013年房地产开发投资达到106.75亿元，仅次于南昌、赣州市，同时房地产开发资金利用金融工具的水平全省最高，房地产开发资金国内贷款来源比重占16.47%。赣东赣中潜力区房屋销售均价水平较一致，均远低于省会发达区南昌的7100.52元/m2，略低于赣州的5312.28元/m2，八个地市均价相差不大，九江4836.69元/m2与4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.赣西欠发达区

赣西欠发达区的新余市大多数房地产市场发展指标在江西省都处于较低位置，新余市人口规模较小，是房地产市场发展限制性因素，但同时也是其人均指标在全省水平较高的原因，新余市作为江西省的一个新兴工业城市，城市化率达到56.6%。2013年房地产开发投资额41.52亿元，较2012年提高了67.91%，2012年开发投资额只有24.73亿元。可见，新余市房地产开发投资额一直以来较少，但其人均房地产投资额在全省处于高位，人均3592.98元，仅次于南昌，人均房屋竣工面积在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋销售面积、房屋竣工面积、房屋销售额分别为131.78万m2，124.33万m2，150.5亿元，人均房屋销售均价全省最低3798.52元/ m2，与全省最高均价水平相差3302元/m2，与全省均价水平第二的赣州市相差1513.76元/m2。

四、小结

本文通过利用房地产市场发展指标，采用聚类分析方法，把江西省房地产市场划分为四个区域，即省会发达区、赣南较发达区、赣东赣中潜力区、赣西欠发达区，并且从房地产开发投资额、房地产供给需求、房地产市场结构、房地产信贷规模四方面详细分析了四个区域的市场发育差异性。这种差异性的分析结果为江西省针对房地产市场健康发展实行分区调控提供政策参考。

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为了提高自身竞争优势，大型房地产开发企业大都实施了严格的战略管理。中小型房地产开发企业由于规模的限制，许多大型企业采用的战略管理方式和技术不适应于中小企业。因此，有人说中小型房地产开发企业没有、也不需要战略管理。其实不然，无论企业多小，在经营的过程中都要有战略管理的影子，只是我们不能拿大型开发企业的战略管理过程来审视中小型开发企业的战略管理。中小型房地产开发企业的战略制定、实施往往是一个非正式的、不明确的隐性战略。

1.中小型房地产开发企业战略管理的特点

1.1战略制定的被动性

1.2决策信息的局限性

1.3战略决策的个性化

1.4战略计划的短期化

1.5战略影响的有限性

2.中小型房地产开发企业发展战略的选择

2.1目标集中化战略。目标集中化战略是指企业主攻某个特定的顾客群、某产品链的一个细分区段或某一个地区市场，以便能以更高的效率、更好的效果为某一特定目标服务。

2.1.1专业化经营。在市场衰退时，中小型房地产开发商应“有所为，有所不为”，缩小经营范围，把有限的资源集中到自己最擅长的业务上来，逐步构筑自身的核心竞争力。

2.1.2分类评估和处理项目。在市场衰退期间，中小房地产开发商应对自己所有的项目，包括开发完、开发中和拟开发的项目进行分析和评估，然后分类处理，收缩阵线。

2.1.3控制项目数量。为了控制风险，中小开发商的项目不宜太多，以三个左右为佳，并且三个项目在时间上要形成梯次，最好是一个项目正在开发，另一个在办理前期手续准备开工，还有一个项目在进行可行性分析。

2.2差异化战略

2.2.1经营差异化：市场细分原则下的“缝隙经营”策略。中小型房地产开发企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性好和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。

2.2.2产品差异化：精品战略之路。中小型房地产开发企业要通过走精品战略之路来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。在市场竞争白热化阶段，设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘，将使得产品更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。

2.2.3项目开发差异策略：确定适合自己开发的房地产项目。中小型房地开发产企业应注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产开发企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场，力求低成本、差异化开发。

2.2.4区域差异策略：定位上以进入三、四级城市为主。在现阶段，在我国经济最为发达的区域，云集了许多大型房地产开发企业，且市场竞争相当激烈。在这种情况下，中小型房地产开发企业可以选择转战三、四级中小城市。

2.3联盟战略。所谓房地产开发企业联盟战略是指两个以上的房地产开发企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。

2.3.1战略联盟的选取方式

第一、相互持股投资合作联盟。战略联盟有利于防止过度的低水平市场竞争，降低经营风险，有利于国内中小型房地产开发企业的长期发展。这种联盟类型意味着吸收一个或更多的合作者入股，而不需要组建新的合法实体，通常用于关系风险较高而运行风险较低时。

第二、合资企业。合资双方投资成立独立的实体进行合作项目的开发。当关系风险和运行风险较低时，合资企业是合作者偏爱的结构，但这种联盟成立之后便极大地增加了运行风险并有导致联盟失败的威胁。首先，合资企业需要额外的投资使其运作，增大了成本；其次，如果联盟不得不终止，合资企业中的大部分投资将不能轻易收回；最后，管理费用高。不仅共有的所有权牺牲了企业的战略柔性，而且组织文化的差异将导致制定决策和执行上产生较大阻力。

第三、功能性协议合作联盟。属松散型的联盟，协议基础上的联盟完全依赖于诚信、声誉和独立企业的自愿合作，企业之间仅限于生产协作或专业化分工，没有资金和技术等的往来，企业之间约束力不强。二者在认同共同投资理念的基础上实现客户资源共享。不包括任何股份和所有权的转移，应付运行风险非常有效，但不适合于关系风险。这种联盟具有更好的弹性，容易重组、更改和终止，合作者容易退出。

2.3.2战略联盟具体实施路径

第一、土地――资金合作联盟。在现实中，往往是拥有土地的中小型房地产开发企业没有资金进行开发，因此，可以采取土地――资金联盟的方式，你拥有资金，我提供土地，双方合作开发，解决各自所需。

第二、区域整体开发联盟。同一片区域的不同开发商以战略协定的方式搞联合开发。当前，各地政府在土地出让上为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益，不论是在新区建设还是旧城改造上，往往是大面积土地的整体出让，零星小地块的出让越来越少，一般中小企业难以单独承受，联合开发是必然之选。

第三、以品牌为基础的联盟。品牌联盟既可以是与知名房地产开发企业之间的合作，也可以是与相关的其他行业知名企业合作。通过借助联盟方在行业内或某一区域内的品牌效应，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以价值链为基础的联盟。房地产开发企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理企业、广告宣传机构、建材供应商、装修企业甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟。这样可大大降低中间成本，提高效率，增加消费者价值，使联盟各方获得收益。

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中图分类号:F830.572 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我国房地产市场状况概述

2010年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增长,一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且,房地产市场投机、投资行为较为普遍,哄抬房价现象较为严重,市场秩序需要着力进行治理。此外,商品房供应结构不合理,中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。

为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,4月14日和17日,国务院连续通知,其中4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“新国十条”,由此拉开密集调控序幕。“新国十条”公布后,楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后,中国楼市正面临着新一轮调整期,而且本轮的调整才刚刚开始,未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下滑可能。因此,商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。

二、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析

1.房地产开发贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年5月20日,按银监会要求,各商业银行公布了房地产贷款压力测试结果。若房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点,个贷不良率上升0.3个百分点。

目前,宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅,加之信贷紧缩,在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整,一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中,银行特别要关注下列风险:一是“楼盘烂尾”;二是开发商的现金流出现较大问题;三是小企业运作大项目;四是房地产开发项目运作不合规。

2.集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整,可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点,涉及多种项目资金的运用,对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作――通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力,特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形,无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题,均可能引起企业资金链断裂风险,进而导致银行贷款风险。此外,企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险,相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期,商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。

3.抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期,房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约。而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中,抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%,这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时,商业银行面临的信用风险将陡然上升。

4.房地产市场出现深幅调整时,银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重,并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时,在“正反馈资产价格效应”的影响下,个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时,由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时,会出现“断供”的银行风险。

当房地产市场出现深幅调整时,银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”,当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款者从自身利益最大化出发主动违约;另一类是“被迫违约”,房地产市场调整会与经济调整相互作用,经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少,可能出现借款者有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。

5.假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时,部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为,例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等,从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段,骗取银行贷款;“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付;“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。

三、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议

面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险,商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外,还应进行内部经营管理的调整,加强房地产行业风险管理。

1.把好市场准入关,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理,重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理,加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目,对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目,要严格进行限制。

2.坚持房地产开发贷款封闭管理,严防信贷资金挪用。首先,要明确项目资本金审核等要求,确保企业自有资金和前期销售收入全部到位,并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通,及时获取最新项目信息。其次,贷款发放要掌握好节奏,要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度,合理安排贷款发放。再次,要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程,消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况,督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理,首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理,保证开发贷款能按期收回。

3.完善房地产贷款风险监控机制,做到风险的早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警,建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系,及时分析掌握行业发展态势和区域特点,为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理,通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等,及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任,加强监督管理,切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款,积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,要借助银行的信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

4.高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训,采取严格的贷前信用审核,注重客户资信状况和还款能力分析,避免出现假按揭现象;严格执行首付款政策,并根据客户资信状况适度提高首付比率,杜绝出现零首付或低首付现象。

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1 房地产开发贷款的内涵、特征及分类

1.1 房地产开发贷款的内涵和特征

房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有以下特征。

1.1.1 资金额度大，风险较高。房地产项目开发中的各个环节都需要大量资金，单个企业授信额度较大，销售易受经济周期和政策环境影响，影响贷款发放及后期管理过程中出现问题，存在较高的信用风险。

1.1.2 还款周期长，风险因素多变。房地产项目从做出决策到上市销售，开发周期较长，导致开发贷款的还款周期延长，土地政策、土地出让价格、利率水平等因素发生变化的可能性加大，直接导致房屋建设成本和销售情况的不确定性增加。

1.1.3 抵押物单一，价值不稳定。房地产开发贷款抵押物主要包括抵押土地使用权和抵押在建项目，二者价值并不稳定，当房价处于下行周期，抵押物估值将缩水。

1.1.4 环节较多，链条效应明显。房地产开发可分为土地批租、房地产开发和租售三个阶段，各阶段资金链条相互影响、环环相扣，每个环节都包含政策风险、市场风险、财务风险。只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。

1.2 房地产开发贷款分类

1.2.1 信用风险。我国房地产市场的迅猛发展，商业银行房地产开发贷款发放规模也逐渐增大，房地产企业的信用风险成为商业银行风险的重要组成。开发商违约的主要原因是地产项目销售不畅，资金回笼速度和规模没有达到预期目标。受现行房地产限购政策、购房者持币观望和即将开征房产税预期的影响，很多开发商存在在建或已建成项目销售困难问题，房地产开发贷款可能无法到期归还并发生延期或倒逼银行进行贷款重组，造成信用风险。

1.2.2 市场风险。我国房地产价格的影响因素复杂，房地产企业通常按周边楼盘销售价或者当地及周边区域最新出让土地价格来定价，房屋价格不确定性很高，随意性较强，均衡的房价不能准确预测和评定。同市场上短期供求状况不可能反应社会的真实需求，消费者对房价走势的预期一旦发生变化，就会持币惜购，市场有效需求萎缩，形成市场风险。

1.2.3 银行操作风险。受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管和控制，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括以下几项：①违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款；②信贷资金无法执行封闭运作，难以监控；③抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。

1.2.4 房地产企业经营风险。企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。

2 我国房地产开发贷款风险成因分析

我国市场经济体制并不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，并没有实现真正意义上的商业化。由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成也受到众多因素印象。

2.1 我国房地产开发贷款风险形成内部因素

2.1.1 贷款发放监管机制不足。商业银行向企业提供的贷款资金未能严格遵照合同条款，房地产企业在实际操作中，运用资金的范围超过了当期的收益预期。商业银行放使企业对借贷资金的用途超过了其未来收入的现值，造成在比较充裕的时间段内，房地产企业总是可以不断的用新增借贷资金偿还旧贷款的利息。

2.1.2 短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关操作人员倾向于大规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。

2.1.3 风险计量技术落后。我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。

2.2 我国房地产开发贷款风险形成外部因素

2.2.1 多方资金涌入房地产领域。受房地产行业经营模式简单、投资回报率较高等因素的影响，大量企业或机构进军地产市场，投机性经营增加，推动地产投资过热。作为主要的资金来源，房地产开发贷款规模也不断扩大，易导致商业银行房地产贷款规模膨胀，更多的资源向房地产业持续集中，而将各类风险推向商业银行。

2.2.2 行政干预导致贷款风险加剧。土地出让金成为多数地方政府进行基础设施建设等公益事业的重要资金来源，地方政府倾向于干预商业银行决策，尽可能多的获取资金来支持地方经济的发展。国有商业银行的新增贷款中，有政府背景或政府担保的长期贷款，政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张。

2.2.3 国家宏观调控措施缺乏前瞻性。2003年以来，为了引导房地产业健康发展，国家相继出台了一系列引导和限制类调控政策。任何一项政策效果都需要经过一段时间的实际操作才能显现，过于密集的政策出台不但不能很好的实现政策意图，还有可能造成意料不到的负面影响。

3 我国房地产开发贷款风险防范建议

3.1 建立持续稳定的房地产调控政策。相关政策的出台尽管有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但同时却加大了房地产信贷风险，房地产企业一旦资金链断裂，商业银行就将遭受巨大信贷损失。政府要保证房地产市场的健康稳定，不能只靠一时的紧缩贷款发放、限购等政策，要从源头上进行调控，改变地方政府的土地财政发展模式，调整房地产业的供给结构，增加有效需求，在根本上减少房地产市场的投机行为，为房地产金融的发展创造良好的环境。

3.2 严格审查房地产开发及销售的流程。在发放贷款前，商业银行就要根据这个特点对申请贷款的企业进行全面的资格审查，对抵押品价值是否满足贷款要求等进行验证，以保证贷款能够按期足额归还。主要审核内容包括：①要对项目开发的合法、合规及可行性进行审查；②自筹资金达到一定比例后，才能发放贷款，按照项目进度分批发放；③对商品房的预售过程进行深入的监管，充分了解销售和库存情况，从而防止开发商隐瞒销售事实，只要预售收入达到约定的还款点，就要要求开发商及时足额的偿还贷款。

3.3 加大信用风险度量量化模型的应用。我国商业银行信贷管理手段比较落后，对开发贷款项目的审查主要通过主观判断和定性分析，定量分析较少，没有建立科学、完备的信用风险指标度量体系。同时，也没有根据宏观经济形势的变化、信贷环境的变化、商业银行信贷资金的流动性以及监管制度要求的变化等，对房地产开发贷项目的量化指标及时的动态调整。缺少有效的信贷风险度量工具，这就使得银行房地产开发贷款信用风险控制很难实现精细化。所以，商业银行要加大信用风险量化研究，积累客户的历史违约率及其他信用资料，为应用先进、科学、适用性强的信用风险度量与预测模型提供数据和技术支持。

4 结语

在我国，不能简单地将房地产视为一个行业，地产业因其产业链带动效应、资金聚集效应和产品的特殊性，在我国经济社会中有着非常重要的地位。在梳理房地产及其开发贷款特点的基础上，系统分析我国房地产开发贷款风险的形成原因，理解关键控制点，有助于商业银行制定有效的应对措施和控制方法，防范房地产开发贷款风险。

参考文献：

[1]杨晋丽，沈琨.全国房地产信用风险压力测试分析[J].云南财经大学学报，2011（1）.

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中图分类号：F293.35文献标识码：A

针对新时期房地产开发市场的风险分析简言之，主要是指：在当前我国房地产的开发活动实施过程中，其涵盖的对房地产开发利润影响的多方面因素。这些因素存在一定的共性：这些因素往往不可预料，控制难度较大。这就会造成房产开发企业在其土地实际开发过程中所得到的利润与其在开发前预估的利润相差较大甚至使背离，最终致使房产开发企业或投资商遭受严重的经济上的损失。要想综合的对当前新的经济发展形势下房地产开发市场的风险进行评估与思考分析，就必须对现在房产交易市场的发展情况进行分析，进一步推敲新时期房地产开发市场存在的风险因素。

一、新时期我国房地产开发与交易市场的发展现状

1.新时期我国的房地产开发规模呈现逐步扩大的总体发展趋势

随着改革开放后经济的不断飞速增长，推动房地产开发企业的投资范围逐步扩大，使其占我国总体的固定资产份额投资比重逐步增加。不管现在我国经济的飞速发展需要抑制对房产购买的需求，还是经济在衰退过程中需要拉动内需进行发展经济，房地产开发投资在国民经济中仍处在不可忽视的地位。

2.房地产开发与交易的市场具有地区特性，导致一些地区房地产开发与交易市场发展的不均衡现象出现

因为我国的国土面积较广，每个省份或地区的经济发展情况有所不同，因为东部地区较早的接触对外开放经济发展政策，经济发展速度较快，所以这一地区的房地产开发市场发展也较迅速，中西部地区则发展相对较慢。这样就会对新时期的房地产开发企业和投资商带来不同的风险因素。

3.我国房地产开发与交易的市场供需总体结构存在不均等、不平衡的现象

新时期，我国房地产开发与交易市场的供需结构均存在一定的不均等与不平衡的现象：

（1）房地产开发按其目的划分也可以分为两类，一类是通过政府扶持，为了供给国家贫困者，盈利目的占较小的部分，例如：经济适用廉租房。；另一类则是以盈利为主要目的的商业房地产开发。因为我国供给的经济适用廉租房较少，地方政府大多是在应付了事，廉租房覆盖面积较少，致使第一类的房地产开发企业与投资商较少。

（2）因为我国更多的房地产开发企业和投资商主要以获取更大的利润为主要目的，造成在我国房地产交易市场中高端户型的住房较多，新建的一些经济的中小户型、价格优惠的普通商品住房供应失衡，忽视了中低端购房消费者的购买需求和购买力，这样的发展情况就使得我国新时期房地产开发不均衡的现象出现。

二、新时期我国房地产开发所面临的主要风险因素分析与风险的解决

1.政府的调控风险（即政治风险）

这方面的风险因素主要是指：因为每个国家所处的国际地位和国际发展环境的不同，会以本国的政治环境和具体经济发展环境不同而提出或制定一些经济发展的调控政策与相关法律条文规定。 这样的国家宏观调控政策和法律的制定就会给房地产开发企业或投资商造成一定经济上的亏损。例如：对房地产开发企业与投资商影响较大的就是财政政策和金融政策，这两类政策也是对房地产开发企业和投资商影响最直接的政府宏观调控政策，是影响其房地产开发的主要政治风险因素。

因为房地产的开发与当前经济发展的总体形势有着不可分割的关系链条。所以，具体分析房地产开发的政治风险因素主要包括：地方政府的一些保护政策、政府对某地区房产租金与售价的控制政策规定、对外资投资的相关控制、税收政策等，这些都很大程度上都会给房地产开发投资商带来不可规避的风险。这就需要房产开发商对新时期提出的具体调控政策进行具体分析与实时关注。

2.房地产开发所在地区的自然环境因素的影响

对于房地产开发所在地区的自然地理环境因素的影响，也是房地产开发的风险因素之一。这方面主要是指：因为某一地区的地形和自然气候环境等因素出现变化，造成对房地产开发企业与投资商的经济损失。例如：因为某一天灾的发生，造成房地产开发所在地区的地形等发生的变化等。所以，这一风险因素的影响，就要求房地产开发者对所开发地区的自然地理环境进行综合、系统的分析，及早提前量的找到适合本企业投资与开发的地形，从而获得更多的收益率。

虽然，自然地理环境等自然风险因素对房地产开发的影响较小，但是作为房地产开发商也要对其进行风险评估，以确保更好的规避不必要的风险。

3．经济发展形势的风险因素

经济发展形势对房地产开发的风险影响主要是指：因为新时期经济发展形势的波动，在楼盘上市的一定阶段内，市场需求发生改变，消费者对于房产的户型供求出现变化，造成房地产开发商的楼盘上市与预估的形势发生变化，造成房地产开发商承担不可避免风险，导致经济损失。例如：受市场供需影响和某一地区经济发展情况或消费水平等因素的影响，造成已开发的楼盘较大面积的不能按期售出，致使房地产开发商承担一定的风险。

4.房地产开发企业本身的经营策略的风险影响因素

房地产开发企业本身经营策略不利会给房产开发商带来一定的风险。例如：房产开发企业没有根据所开发地区面对的具体消费者进行综合、系统的分析就会产生误导经营，导致房产开发的预期收益与实际收益出现偏差，造成不必要的经济损失；或者房地产经营者对房地产的成本预估不明确，造成租金或售价不能与成本达成互补等，都是由于房地产开发商的经营策略不利引起的房产开发风险。

对于这方面的风险因素影响，就需要房地产开发商和其企业的项目经理对市场的需求和发展情况进行综合且实时的分析，对房产的开发规模与户型做好系统评估。根据本房地产开发的具体情况制定出相应的经营策略，从而使得房产能更顺利的销售出去，获得更多的收益。有效的规避经营策略不利风险因素对房地产开发造成的经济损失。

新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。

【参考文献】