房地产近期的走势分析大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产近期的走势分析范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

一.行业地位分析

房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。近年来中国房地产业投资持续高涨，房价上涨过快的现象在部分热点城市比较突出。近期国家各地连续出台了多项政策，抑制市场向过热发展，这些政策调控力度之大，调控态度之坚决，为近年来所少见，相信必然会对市场产生显著影响。

二.公司分析

(1)公司简介

保利房地产(集团)股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。截至20xx年，公司连续五年蝉联国有房地产企业品牌价值TOP10榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报20xx年度上市公司金牛奖、理财周报20xx中国主板上市公司最佳董事会，并在中国资本市场成立二十周年庆典上，荣获上海证券交易所评选的20xx年度上市公司信息披露提名奖。亲情和院物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。

(2)公司主营业务

一级房地产开发,出租本公司开发商品房,房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工,室内装修、冷气工程及管理安装,物业管理,酒店管理,批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。

二.财务状况

(1)财务分析

公司营业收入和净利润继续保持大幅增长，盈利能力进一步增强。公司全年实现营业收入155亿元，同比增长91.24%;实现归属于母公司所有者的净利润22.39亿元，同比增长50.35%。公司全年销售毛利率从38.50%提高到40.80%，全面摊薄净资产收益率从12.49%提高到15.90%。20xx年公司营业收入地区分布更加均衡，全国化扩张战略的成效明显。公司营业收入共来自11个城市，广州、上海、重庆、沈阳、佛山五个地区的营业收入均超过10亿元，广州以外地区合计实现营业收入103亿元，占总营业收入的66.5%。

公司资金状况良好，年底拥有货币资金55亿元。在外部经济形势严峻、销售和融资难度加大的环境下，公司保持了平稳的资金运作。全年销售商品、提供劳务收到的现金164亿元、净增银行贷款融资64亿元、成功发行43亿元公司债券，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。

(2)盈利分析

如图二：保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长，20xx年为6603827.97万元。20xx年为6000000万元，20xx年为2298660.76万元。可见20xx年比20xx年实现主营业务收入比上升48.11%。20xx年比20xx年上升91.24%。20xx年在金融危机的影响下仍实现了幅度的增长，盈利增长趋势稳健。净利润20xx年比1 0年增加了57.19%，20xx年比20xx年增加了50.35%，净利润的增长速度与主营业务收入的增长速度基本保持一致，可以看出公司在规模上不断扩大，实现增长同时，盈利能力仍在稳步提高。

三.技术面分析

600048保利地产

MACD

KDJ线

资金变动

近期房地产市场的一些变化，已经对地产股产生了影响。公司作为全国性的大型房地产开发企业，国资委直属的国有独资公司，实力非常雄厚。政府未来将加快央企房地产资产重组，保利地产作为最早的五家以地产为主业的央企之一。

4.6 召开的股东大会，对于近期股票进行调整，主力资金开始流入。

5月22日，保利地产上涨5.42%，万科A上涨3.92%。房地产刚好遇到了最坏的时期，房地产低迷的时期，股市低迷.不过，现在湖南发改委在日前召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。另外，重庆市住房公积金管理中心日前宣布，放宽首套房公积金贷款政策。 大盘状况：震荡、调整的

房地产板块：利空的个股占多数

MACD走势分析：呈现上涨趋势，走势较好，不过需要考虑大盘走势，该股属于大盘股。就算股市震荡、调整的，影响的不是很大，目前较为稳定，呈上涨趋势。

参考MACD，KDJ分时图，主力资金走向，结合现实状况，个股属性得出：

在短期建议可选择增仓，持仓。股价有所上涨。

四.投资建议

20xx 年房地产宏观调控仍将继续深化与持续，在政策与市场双重因素的作用下，房地产行业将面临波动调整，但董事会仍然坚定看好行业的发展前景，支持行业向好的根本因素未发生任何变化，市场调整的同时也蕴藏着较好的发展机遇。

1、深化政策研究，加强战略管理，准确把握市场走势，及时指导公司经营策略。

2、继续优化集团管控模式，强化职能指导与支持，完善区域发展战略，适应企业规模化发展。

3、加强内控体系的建设，强化投资决策与经营风险控制，提升规范运作水平。

4、继续推进公司的资本运作，加强房地产金融与多元化资本运作的尝试，为企业稳健发展提供资本支持。

5、推动住宅与商业双轮驱动，加大商业地产运营力度;加快专业化公司的发展，有效实施相关多元化发展战略;积极尝试养老地产、旅游地产，探索企业新的增长点。

6、加强企业文化和管理团队建设，提升公司的持续竞争力。推进股票期权激励计划实施，健全长效激励机制和绩效考评体系，增强企业凝聚力;优化人才引进和培养机制，加强后备管理干部梯队建设。

财务分析主体

财务分析的主体，包括权益投资人、债权人、经理人员、政府机构和其他与企业有利益关系的人士。他们出于不同目的使用财务报表，需要不同的信息，采用不同的分析程序。

投资人

投资人是指公司的权益投资人即普通股东。普通股东投资于公司的目的是扩大自己的财富。他们所关心的，包括偿债能力、收益能力以及风险等。

权益投资人进行财务分析，是为了回答以下几方面的问题：

1、公司当前和长期的收益水平高低，以及公司收益是否容易受重大变动的影响;

2、财务状况如何，公司资本结构决定的风险和报酬如何;

3、与其他竞争者相比，公司处于何种地位。

债权人

债权人是指借款给企业并得到企业还款承诺的人。债权人关心企业是否具有偿还债务的能力。债权人可以分为短期债权人和长期债权人。债权人的主要决策是决定是否给企业提供信用，以及是否需要提前收回债权。他们进行财务报表分析是为了回答以下几方面的问题：

1、公司为什么需要额外筹集资金;

2、公司还本付息所需资金的可能来源是什么;

3、公司对于以前的短期和长期借款是否按期偿还;

4、公司将来在哪些方面还需要借款。

经理人员

经理人员是指被所有者聘用的、对公司资产和负债进行管理的个人组成的团体，有时称之为管理当局。

经理人员关心公司的财务状况、盈利能力和持续发展的能力。经理人员可以获取外部使用人无法得到的内部信息。他们分析报表的主要目的是改善报表。

政府机构有关人士

政府机构也是公司财务报表的使用人，包括税务部门、国有企业的管理部门、证券管理机构、会计监管机构和社会保障部门等。他们使用财务报表是为了履行自己的监督管理职责。

其他人士

其他人士：如职工、中介机构(审计人员、咨询人员)等。审计人员通过财务分析可以确定审计的重点，财务分析领域的逐渐扩展与咨询业的发展有关，一些国家财务分析师已经成为专门职业，他们为各类报表使用人提供专业咨询。

财务分析客体

财务分析的对象是企业的各项基本活动。财务分析就是从报表中获取符合报表使用人分析目的的信息，认识企业活动的特点，评价其业绩，发现其问题。

企业的基本活动分为筹资活动、投资活动和经营活动三类。

筹资活动是指筹集企业投资和经营所需要的资金，包括发行股票和债券、取得借款，以及利用内部积累资金等。

投资活动是指将所筹集到的资金分配于资产项目，包括购置各种长期资产和流动资产。投资是企业基本活动中最重要的部分。

经营活动是在必要的筹资和投资前提下，运用资产赚取收益的活动，它至少包括研究与开发、采购、生产、销售和人力资源管理等五项活动。经营活动是企业收益的主要来源。

篇（2）

在跌宕起伏的全球金融市场里，曾军认为A股是其中最难以判断和捕捉的市场，也是全世界最难投资的股票市场，原因依然是制度问题。

曾军分析认为，监管机制仅对上市公司和投资者中的弱势群体有效，而投资者利益仍然得不到充分的保护。同时，A股不具备可供企业长期成长的文化、法律环境。且资本管制使资本不能在全球市场自由流动，只能囤积于国内的房地产和股票投资，由此造成了股票和房地产被进一步高估。

“这些因素最终导致国内证券市场80%左右的投资者已基本放弃了宏观趋势判断，而专注于更容易理解和把握的个股进行长期投资。”

在谈及如何去应对长期大震荡的A股市场时，曾军表示投资者必须对困扰和阻碍国内市场投资回报的因素有清晰的认识。“既然不能选择市场，那么构造一个具备长期持续盈利能力的投资体系是基础和必须的工作，如建立从企业分析、行业研究、趋势判断相结合的包含多重安全边际的决策体系、制定风控制度等。”

投资A股还需揣摩政策动向，难度可谓“全球第一”，在海外市场仅需判断经济状况和基本面往往即可“十拿九稳”。“80%基本面+80%政策面，按概率的计算可得出64%的成功概率，而在海外市场仅基本面这一项就可取得80%的胜算概率。”

别因噎废食

对于近期市场在多重利好因素刺激下的反弹，曾军认为目前A股市场走势分析可围绕两条主线展开。第一条主线是市盈率和GDP增速的关系。目前，道琼斯指数的市盈率约为13倍，对应美国GDP每年3%的增长，而沪深300指数的市盈率约为12倍，却对应每年约8%的GDP增长率。

“不难看出我国的GDP增速是美国的2倍以上，但市盈率却比美国还低，这本身意味着A股存在估值修复的需要。”

曾军说，我国资本市场投资品种仍很有限，在房地产市场投资严重受限的情况下，资金仍将不断流向股市。因此，沪深300指数的市盈率也将修复到20倍左右的历史水平。

第二条主线是银行股的估值修复有望推动大盘上涨。目前银行股的市盈率为6.5倍左右，市场所担忧的地方债问题也在逐步得到解决，后市将迎来银行股的估值修复。由于银行股在股市中占有较大的比重，因此大盘也有望随之上涨。

针对坊间对大盘走势的众说纷纭，曾军认为，带着悲观情绪的投资者切不可因噎废食：“好比你说这件衣服我不喜欢，那么我就不穿衣服了。这样的思维完全偏离了问题的本质。” 投资者应更多地去探讨如何创造一个真正公正、公平、公开的证券市场，让更多成熟的机构投资者入市去加速证券市场投资理念的转变。

投资者要学会风控

近20年证券从业经历的积淀，不仅给了曾军丰富的金融市场趋势判断和金融衍生产品交易经验，也令他树立了强烈的风控意识。

“外汇交易员的经历对我日后从事投资的帮助很大，一方面培养了宏观思维，对宏观趋势的判断极为看重。另一方面，外汇交易杠杆有时候高达20倍，一个外汇交易员能否成功很大程度上取决于风险控制水平。”

风控是投资管理者最需要重视的关键，股市在3000点时的风险并不一定小于5000点，“因为股指处于3000点时对投资者的伤害可能更大”。他表示，价格本身就隐含了风险系数，在资本市场安全永远比利润更重要。而宏观判断和趋势投资是所有投资风险控制的第一道关口，只有判断对了宏观趋势，才能够把握股市的大方向。

经济会触底反弹

篇（3）

两个关键点2000点，1500亿元。最近的走势波动很大，主要是对2000点的争夺。2000点是一个重要关口，稳定站上，反弹的空间进一步拓展，看高2300点，甚至2600-3000点；站不上，重回1600-1800点区域调整。上一周，在政策利好促发下，指数由1700点左右一路上行，周收盘在1987点，直逼2000点。本周一收高2030点；周二大跌；周三再上收2017点；周四盘中上冲2030，但收盘在2000点之下。虽然对2000点反复争夺，但目前来看依然没有成功。我们认为稳定站上的标准是连续两天收盘在2000点之上，可见目前市场的上升动能还不足以消化阻力。既然不能站上，自然就需要回落整理，之前的争夺只是将调整时间适当推迟而已。

动能指标也给出了调整的一些指示。MACD红柱已经无力继续增长，提示反弹高点基本达到；KDJ高位向下掉头，但死叉将成未成，提示调整将出现；DMI显示，多头力量周二开始大幅衰减，目前多空处于低位平衡，反弹行情多头只要不主动上攻，那么就面临调整。

如果指数就此调整的话，应该是要触及1800点的，否则调整不够充分，为后市的再度上行留下隐患。由于政策利好明确，未来仍有政策空间，而当前市场活跃度明显增加，之前的悲观情绪有所缓解，未来的调整很有可能吸引更多的资金入市。

目前成交虽有放大，但依然显不足，需要达到1500亿元。

未来的市场机会存在于：通信、建筑施工、工程机械、房地产、电气设备等方面。那些破净、破发的股票也存在交易机会。

天相数据显示：截至2008年11月19日收盘，沪深两市共有66家上市公司股价跌破净资产，主要集中在钢铁、纺织服装、房地产、机械等几个行业。07年以来共有264家公司首发募资，其中117家公司目前复权后的收盘价已低于首发价，占首发公司总数的44.32%。

数据分析

开户交易数

中登公司数据显示，最近一周（1110-1114），新开基金账户2.01万户（上周1.67万户）；新开A股帐户26.06万户（上周16.78万户）；A股持有数4701万户（上周4712万户），交易A股数1114.36万户（上周648.67万户）。

篇（4）

《卓越理财》自本期开始中房指数月报综述等文章，以帮助房产投资者采集房地产市场基础数据及相关数据，并对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，从而为引导市场理性投资和消费竭尽绵薄之力。

2005年2月，中房指数系统重点监测的北京、上海、深圳、天津、重庆、广州、济南、南京、武汉等9个城市中，城市指数除济南、武汉下挫外，其他7个城市保持稳健增长态势。在刚刚过去的2月份，上海房价承接去年大幅攀升的态势，继续保持高位运行并以较大幅度上涨，城市指数上升12点，与去年上海春节楼市比较平淡相比，今年上海房地产市场不但启动早，价格上扬更火爆激烈。众多购房者心态急燥，投机客更是推波助澜，排队摇号争抢定购再一次达到新的。许多楼盘的价格上涨达到1000元/平方米甚至更多，不少开发商都为此迷惑，搞不清价格究竟应该定在何处。本月南京城市指数为842点，较上月上升16点，涨幅为1.94%，本月南京办公楼指数的大幅上升对南京城市指数的反弹起到较大拉动作用，但是从近期走势分析，南京城市指数的变动主要还是由住宅指数起主导作用。本月重庆城市指数为646点，受住宅指数影响上月上升18点。春节期间重庆的开发商却相继推出了各类优惠政策。同时二手房市场在春节期间开始升温，品牌楼盘交易销售持续上升。多种作用使2月重庆房地产市场温度增幅加大。济南本月城市指数为588点，较上月下降15点，整体市场出现冷清的现象。

篇（5）

国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。

1. 我国房地产市场发展现状

虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。

当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。

2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

2.1 财政政策调控对房地产市场的影响

财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。

2.2 货币政策调控对房地产市场的影响

货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。

首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。

2.3 行政政策——限购令

合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。

3. 未来政策走势的初步判断

3.1 调控效果将显现

中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。

3.2 经济因素干扰调控

国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。

3.3 调控难以长期持续

尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。

4. 房地产企业的应对措施

4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略

由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。

开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。

4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险

房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。

4.3 开发适销对路产品，规避市场风险

我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。

总结

总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。

参考文献

[1]潘萍.我国房地产政策对抑制房价的影响[J].市场周刊?理论研究，2008

[2]仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策[J].城市发展研究，2011

[3]蔡继明，韩建方.我国房地产市场调控走出困局的途径[J].经济纵横，2011

[4]贾康.中国房地产调控与房产税问题探讨[J].首都经济贸易大学学报，2011

篇（6）

2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。

2．美国次贷危机及影响

美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。

关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。

3.石油价格波动及走势分析

关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（OPEC）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与OPEC理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。

二、世界经济形势对中国经济的影响

国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。

篇（7）

中图分类号：F832

一、美期金与银价走势回顾

2012年总体上延续了之前黄金连续上涨的趋势，但金价的走势却是波澜起伏。上半年金价总体来说是前高后低，2012年初两个月内，欧洲推出第二轮量化宽松LTRO；美联储延续宽松货币政策，美元指数低迷；地缘政治问题不断，油价连续上涨；黄金因为保值及避险因素受投资者青睐，最高触及1800高位。但随后由于一季度美国经济数据表现强劲，且美联储表态无意新的刺激措施，美元大幅反弹，投资者也渐渐信赖美元和美债，出于对流动性的需求黄金避险的魅力大减，黄金价格开始回落，直到8月份美联储会议，伯南克再次提出QE3并暗示推出的概率极大，市场做多情绪被点燃，黄金价格一度冲到1800附近，但随着QE3的正式推出利好兑现，同时市场关注的焦点放在了财政悬崖上，不确定性因素的增加令黄金多头谨慎，尽管12月份美联储推出了“QE3S”，将到期的OT操作并入到了QE3当中，但只是短暂的提振了一下价格，金价随后下破1700位置并继续向下寻找支撑。截至2012年12月27日美期金收在1657.3美元/盎司，仍较年初上涨了5.56%。

Comex银与沪期银走势与金价走势相仿。但银价波动幅度较黄金大一些，且涨幅也超过了黄金，除了受相同的宏观因素影响外，新兴产业对于银的需求量不断增加亦是提振银价的主要原因。沪银今年5月份第一次上市，但上市之后成交较为活跃，逐渐成为投资者比较关注的品种。截至12月26日，comex银收至29.99美元/盎司，较年初上涨了1.99美元，涨幅为7%，而沪银年末则较5月份上市之初有所下跌，截止2012年12月26日收至6259元/千克。

二、影响因素

（一）宏观环境分析

随着欧债的缓和及各国经济调整到位，预计2013年全球经济复苏将加速。市场预计美国受财政悬崖影响明年经济增长由今年的2.3%放缓至2.1%，但从近期公布的一系列数据来看长期向好趋势不变。欧元区经济在债务问题明显好转的情况下，明年将恢复经济正增长，而发展中国家随着环境的改善以及自身经济调整的到位明年复苏加速的概率也较大。

1.美国就业好转、消费增长具有潜力

从经济数据来看，2011 年三季度美国经济就开始进入自主增长阶段，2012 年经济数据继续改善，就业方面，失业率降至7.7%，初请失业金人数长期低于40万的关口，虽然离危机前6%左右的失业率水平有差距，但已经相差不远，美联储更是提出了明确的货币政策目标即失业率恢复到6.5%，就业状况的好转令消费也有了起色，消费信贷增加明显，且美国家庭负债率跌至危机前的水平，这意味着未来消费的空间仍较大。随着消费及海外需求的好转，美国制造业复苏迹象明显，PMI指数领先于全球，明年制造业预计将增长1.9%。房地产方面， NAHB指数持续走高，目前美国住房性价比处于历史高位，随着就业和收入前景向好，可以预计未来6 年房地产都将处于复苏周期，预计2013年住宅投资将增长6%。短期来讲美国将面临“财政悬崖”问题，解决途径有两个，开源和节流。开源，即对富人增税或取消中等收入者税收优惠；节流，即消减国内医疗保险和补助等社会福利，以及国防开支等已达到减少政府赤字目的。目前两党解决问题的思路都是通过相应税务制度调整来弥补自动减赤给经济带来的冲击，尽管过程会曲折，但两党将最终达成协议，因此对于经济的冲击将有限。

2.债务危机好转令欧洲获得喘息

经过两年发酵，欧债危机所暴露的问题展现无遗，而欧元区也一直在致力解决这个问题，欧盟捍卫欧元的决心不容置疑，在2012年终于取得成效，这点从欧元的走势就能看出，因此2013年危机或有反复但难超2012年。OECD预计2013年欧元区将结束二次衰退，全年增长0.3%。

年末希腊第二轮救援修改完成或为希腊走出危机赢得至少一年时间；欧洲央行干预解了西班牙燃眉之急；对金融体系的修复以及防火墙的建立正在进行，2013年年初欧元区或进入经济和债务危机相互改善的正循环，同时德法企业正逐渐走出欧债危机影响，PMI指标等指标开始筑底，但紧缩的财政政策仍将持续，预计2013年前两季度欧元区仍将维持较弱的经济增长甚至是负增长。2013年主要需要关注的风险点是希腊的赤字状况、4 月意大利大选以及9 月德国大选。

3.新兴国家调整结束

2012年2 季度受困于希腊大选引发的债务危机，资金疯狂流出新兴市场，引发市场对新兴经济体将二次探底或者汇率崩溃的担忧。但随着欧盟逐渐落实一揽子救援计划，三季度以来市场情绪逐步从欧债危机中走出。随后美国经济数据走强和美联储QE3 的推出进一步降低了市场对全球经济的担忧。宏观环境的改善以及自身调整周期的结束引发市场风险溢价率的下降和资金回流新兴市场，推升了新兴市场的货币和资本市场。考虑到新兴经济体逐步见底回暖，债务危机整体趋缓，预计2013年资金将继续流入新兴市场。

国内经济企稳回升。从经济数据来看，9月份开始主要数据继续呈好转迹象，2012 年中国经济已经成功实现“软着陆”，年初经济增长7.5%，通胀控制在3%之下目标基本已经实现。从经济运行的周期因素来看，在中国现有的经济、政治制度下，此轮房地产“去泡沫”和制造业“去产能”以及“产业结构升级”都将是一个长期的过程，未来经济增速可能不会回到之前2位数的时代，但中央重提城镇化，并力推相关投资，固定资产投资再次成为未来相当长一段时间推动经济增长的主要动力，以中央项目投资为主导的基建投资及房地产市场的好转成将有力提振经济，同时环境的改善令明年出口预期改善，库存周期及政策性因素将拉动经济进一步回升，2013年经济增长加速将是大概率事件。

（二）供需因素

1.供给方面

由于金矿品级下降，加上没有较大的新增产量，供给方面应该不是投资者较为关心的方面。世界黄金协会的报告显示，2012年第三季度黄金供应与去年同期相比下降2%，减少了21.7公吨，延续了2012年供给小幅减少的趋势。其中金矿产量和黄金回收各自减少8.0公吨左右，生产商套保减少5.7公吨。从数量来看，金矿产量同比1%的降幅是2008年第三季度以来最大的，下降的根源有三个：很多厂矿令人失望的业绩，很多新的或恢复生产的金矿低于预期的增长，以及第三季度南非金矿的罢工。第三季度黄金供应呈现增长的国家包括中国、墨西哥、俄罗斯和加拿大，总共比去年同期增加大约15.0公吨。过去6～12个月里开展的很多项目并未像市场所预期的那样快速增加生产。

2.需求方面

预计2013 年实物黄金需求仍将受高价格抑制相对疲弱，但是得益于印度需求从2012年低位的回升，制造业需求（包括首饰）将从2012 年的20 年来次低的水平小幅回升2%。实物需求方面印度和中国仍是推动黄金需求增长的主要力量，两国共占据了第一季度金饰需求总量的63%。

印度方面，尽管进口关税的再次上调将是潜在的下行风险，我们仍预期其首饰金需求将在2013 年回升8%。印度需求在2012 年遭受关税上升和卢比贬值的双重打击，尽管三季度需求已经有所复苏，全年首饰需求仍将下跌10%左右。向前看，随着多项已颁布的促进投资政策的落实，印度经济增速将小幅回升，支撑卢比汇率；另一方面，印度13 年适宜婚礼的天数比12 年多25%，有望提升婚礼的首饰用金需求。

中国需求预计将延续2012 年增速放缓的趋势，但是整体市场管制的持续放松以及首饰门店的扩张意味着13 年实物需求仍有5%左右的增长。本年度以来从香港流入大陆的黄金净数量持续增长，截止2012年9 月的累积净进口同比上升1.1 倍，而金银首饰零售额增速虽然在12 年持续下行，但仍维持在同比10%以上。2013 年，随着国内场外市场的发展以及黄金ETF 等投资品种的增加，黄金进口需求仍将维持高位。

3.投资需求及央行购金

根据世界黄金协会的报告，各国央行于第三季度购买黄金97.6公吨。在过去的7个季度中，其中6 个季度央行需求量都达到了100公吨左右，这是自2010年以来非常显著的增长。2012年年初至今，央行购入的黄金量增长了9%。在全球流动性仍较为宽松的环境下储备资产的多样化仍然是央行黄金需求背后的推动力，第四季度央行购入黄金数量与三季度接近。

投资需求方面，现货支持的黄金ETF 持仓将在2013 年持续增长。传统金条投资需求方面，新兴市场国家的金条投资需求预计仍将有温和增长，包括印度需求从2012年大幅下降的水平小幅回升，以及中国延续本年度趋势的小幅增长；但是发达国家需求将继续回落。

（三）其他相关因素

1.美元指数走势分析

美元指数2012年走势亦跌宕起伏，甚至一度与贵金属同涨同跌，截至2012年12月26日，美元指数收在79.42较年初的80.26几乎持平。值得注意的是美联储的货币政策特别是QE3并没有像想象中的那样去刺激贵金属的上涨以及令美元指数大幅下跌。

2012年12月13日，美联储宣布继续以每月400亿美元的进度购买抵押贷款支持证券（MBS），并决定从2013年1月起每月增加购买长期国债450亿美元，届时相当于每月购买850亿美元的债券。美联储还决定维持联邦基金利率目标在0～0.25%区间不变。仅仅从美联储公布的决议内容来说肯定是利多贵金属的，但由于公布的结果已经在市场预期之中，而且货币刺激政策效果亦有“边际递减”效应。除了“边际效应”递减和预期兑现之外，美联储公布的货币政策退出标准才是贵金属投资多头担忧的主要原因。货币刺激政策迟早是要退出的，而在此之前市场一直以为是一个遥遥无期的时点，但此次美联储首次将货币政策同具体目标挂钩，称将维持近零利率直至失业率触及6.5%的目标。目前11月美国失业率回调至7.7%，这就意味着失业率再下降1.2%，美联储就开始退出货币刺激政策，也就是说美联储不再像之前几次那样肆无忌惮的印钞了，而是有了具体的目标，这在一定程度上动摇了市场的信心。

但从刺激的规模来说，虽然此次货币政策刺激到期的时间未定，且给出了退出刺激的目标，但众多的经济学家认为6.5%的目标很难短期内实现，即使能够两党达成协议财政悬崖仍会对经济造成一定的冲击，市场普遍预期2015年才能真正实现货币政策的退出，那么每个月850亿的购债计划意味着此次的刺激规模将达到2万亿美元，将超过以往历次QE规模，因此整体的货币宽松环境并未变，流动性的累加将在随后的时间内慢慢体现，美元指数未来将保持弱势，加上前文我们分析过的欧元开始走强，因此2013年美元指数走弱的概率较大。

2.原油供应充足 压力较大

回顾2012 年，北美石油供应改善与北美外的供应冲击并存，市场在周期性与结构性因素共同作用下趋于稳定。虽然2012 年油价出现了几次大涨大跌，但并未出现大的趋势性行情。从周期性因素来讲，尽管伊朗禁运，以及叙利亚和南苏丹等地区的冲突对石油市场形成了供应冲击，但美国的页岩油产量超预期增长预示着供应端改善的开始。美国产量的增长结合欧佩克国家处于历史高位的产量，使得2012 年石油市场基本面供应充足，并最终体现在3 季度OECD 国家库存的反季节上行中。从结构性因素来看，美国页岩油产量的快速上升以及未来可能的北美能源独立，使得更多的投资者预期未来石油市场将供应充足。

展望 2013 年，预期石油市场最大的变化来自于供应端的显著改善。其中，增长点主要来自美国页岩油产量的持续提升，也包括加拿大，巴西，前苏联、中国和南苏丹等地区在2013 年的增产和复产，这些都将大幅提高非欧佩克国家的石油供应。并且，欧佩克国家产能也有增长。而需求端，预计2013 年需求仅有温和的小幅回升。因此2013年油价大幅上涨的可能性较小，这将不利于贵金属的上涨。

（四）持仓因素

从CFTC的持仓情况来看，自2012年8月份以来有较为明显的回升，但近期随着财政悬崖已经QE利好的兑现，基金净多单有明显的下滑，但较年初水平仍有较大幅度的上涨。截至2012年12月26日，全球最大的黄金ETF—SPDR的黄金持有量为1350.82吨，继续保持在历史最高位，而白银ETF-SLV持仓量亦保持在高位为10045.85吨。尽管QE4公布之后贵金属价格出现了调整，但贵金属基金持仓依然稳定，这表明以持有实物贵金属为基础的大型基金仍然看好黄金后市。

三、2013年贵金属走势展望

2012年贵金属价格呈现宽幅震荡的走势，令许多投资者对于黄金牛市信心有所下降。综合上述的分析2013 年对于贵金属来说仍然是震荡走高的一年。各国央行在经济增速疲软的状况下宽松的货币政策，尤其是美联储将在2013年继续实行量化宽松，且短时期内难以退出，而其他重要经济体比如日本、中国也仍将保持较为宽松的货币政策，且经济好转的概率较大，在这样的背景下，实际利率维持低位的同时通胀预期与其他资产价格将继续上升，有利于贵金属价格的上涨。同时欧元区债务问题缓和，在2012年大多数的时间里贵金属与欧元走势正相关，而美元在2013年保持弱势也是看多贵金属的一个重要理由。

从实物需求角度来说，印度消费回升将有力的提振市场，中国的需求也将保持高速增长。而从基金持仓量来看，央行也将继续保持净买入，中长期投资贵金属仍是较好的选择。

从技术上来看，现在黄金价格处于年初上涨之后的第四浪调整，在价格企稳后将迎来第5浪的上涨，这也跟我们基本面的分析较为吻合，短期需要关注的是财政悬崖的冲击，而2013年较为宽松的货币环境以及经济的好转将促使黄金在第5浪向上进行冲击。白银的技术图形与黄金相仿，但由于其更高的价格弹性，我们认为2013年白银表现将超越黄金，白银价格走势仍受两大驱动因素影响：投资需求和工业需求；其中投资需求仍占主导地位。2013 年，白银的投资需求将受到联储持续进行的量化宽松；同时工业需求也将增加明显。

参考文献：

[1]世界黄金协会.2012第三季度黄金需求趋势报告[R].2013.

[2]季晓南.增加黄金储备势在必行[J].商周刊，2010，（1）.

[3]梁铮.我国黄金投资工具探秘[J] .现代商业，2010，（3）.

篇（8）

关键词： 大学城；房价；地价；研究报告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

随着中国经济的稳定发展，中国房价持续处在高位，其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来，房地产投资增长迅速，房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨，地价作为房价的一个重要组成部分，其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的，房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下，通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求，是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多，因此，我们着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。

1 对象与方法

1.1 对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势（按月平均），见图1。

1.2 调查方法

①调查采用抽样调查，随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价，以及江宁大学城房价的均价作为样本；

②期间为2015年10月至2015年9月；

③辅助调查中有问卷调查，为了获取人们对大学城房价地价变动的看法；

④总计发放问卷80份，收回问卷80份，其中有效问卷80份，有效回收率为100%；

⑤根据回收的样本数据，进行统计学处理分析。

2 调查结果

2.1 江宁大学城近一年房价回归方程（表1）

根据（图1）图像趋势，由于统计期间为近一年，是短期变化，可近似视作直线变化来测算，此处采用最小二乘法。

假设t坐标为时间，假定2015年10月为1，每增加一个月t增加1个单位；P坐标为房价，单位是元/m^2

设：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）

以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t

2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数（表2）

测算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）为X，Y的协方差，D（X）、D（Y）分别为X、Y的方差（X为每月江宁房价，Y为每月小区房价）。

2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价（表3）

3 调查分析

3.1 房价与地价的变动影响

①房价的基本组成是，房价=地价+建筑物价格，它是房地产经济的一个重要指标，也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。

②地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，由于土地不允许自由买卖，所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。

③房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。

3.2 数据分析

3.2.1 江宁大学城近一年房价

根据（表2）数据显示，随着月份的推移，江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）。也就是说，在我们组最初统计的2015年10月江宁房价就达到了13841.3元/m^2，每个月江宁房价就会上升393.94元/m^2。为了方便数据比较分析，我们小组以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t。由此可见，江宁房价并没有南京整体房价长得多。

3.2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数

根据（表3）显示，江宁大学城各个小区房价变动几乎与江宁大学城房价变动趋同。为了更有说服力，我们小组随机抽样了江宁大学城7个小区，利用资本资产定价模型中测算相关系数的方法计算出这7个小区和江宁大学城总体房价的变动的变化趋势。结果显示，相关系数最低的方山熙园也达到了0.70，相关系数最高的东方龙湖湾和文博苑更是达到了0.96，其他小区的相关系数情况由表3显示波动并不大。因此，我们小组得出的结论是，整体房价趋势可以表现房价变动。

3.2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价

①根据（表4）显示，江宁大学城各个小区地价大概占房价的50%。其中，楼面地价房价比最低的保利梧桐语是29.40%，楼面地价房价比最高的方山熙园是60.71%，楼面地价房价比均值是48.40%，而全国平均水平大概是33.3%，由表4的数据，我们小组分析出江宁大学城的地价较全国占房价比高出15%左右，集资房楼面地价房比商品房楼面地价房比低。

②我们知道，楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。现在，只需要了解江宁大学城地价的情况，就可以粗略估计出江宁大学城大概的房价情况和变化趋势。但是，也要注意，房价上涨并不能全部归于地价上涨，地价的波动也未必会促使房价波动。

综合分析：由调查数据不难看出，江宁大学城内的房价与地价仍处于持续上涨的趋势，但增长速度相比于南京市的增长速度基本趋同，但根据近期拍下来的高价地块可以推论，若政府不及时出台相关政策控制过高地价成交或限制房价上限，江宁大学城房价在16年10月之后仍会保持一个持续高增长的态势。

江宁大学城内的各个小区房价的变化也与整体房价的变动有着密切的联系，地价上涨推动着房价；外来人口由于难以支付市内过高的房价，将眼光放在了房价较低的大学城地区，从调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。

从地价角度来看，江宁大学城地价在近五年内暴涨近五成，房价也在两年内番了近一倍，房屋的基础设施建设费以及地价作为既定成本，对房价的变化虽不直接，但作为一个必要成本，房价的市场变动时刻影响着房价的变动。

因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。

4 大学生房价和地价的影响因素

一个地区的房价首先决定于它本身的地理位置，所处地区的经济发展水平，交通等。南京的江宁地区，原本位于江北，交通相对于南京其他地区而言相对落后，产业结构简单，经济相对不发达，房价也自然比南京市房价均价底许多。而随着政策，以及地铁1号线的通车，对其房价与地价产生了巨大的影响，近期在2016年9月22日的土拍会上，江宁方山区域紧邻老小区印湖山庄的G61地块地价超2.2万元/平米，成为区域新高价地，根据分析推测，未来江宁大学城方山地区的房价可能达到近4万元/平米。

4.1 政策因素

在这个市场经济社会，价格由市场这只看不见的手操控，但房地产这一特殊的产业，由于关乎国民的根本生活，关乎着国家经济的基础，以及近年来出现的不正常快速的房价上涨情况，相关政策也就随之而出台，对房地产市场进行调控。

“去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间，但各地纷纷跟进“去库存”，至少说明在供给一侧，楼市有部分供大于求的现象。作为楼市“四小龙”之一，南京房价自今年上半年开始开启了一波快速上涨，截至2016年9月份，南京二手房挂牌均价达到24108元/m2，同比上涨32.31%。房价的快速上涨，使得购房者加快入市步伐，市面上的优质房源显得格外抢手。

飞速上涨的房价引发了消费者与市场的高度关注，人们对于楼过度火热的担忧以及调控政策的期盼也不断加深。

不可否认的是，调控政策对于房地产市场有着直接的影响。成交量受政策影响巨大，可谓是立竿见影。

①2011年年初的限购令直接把楼市成交量推进谷底。

②2013年年底“宁八条”二套房首付提至7成，再加2014年3月出台“宁七条”控制房价，让2014年整年成交低迷。

③从2014年年底到2015年整年，从取消限购令到营业税改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降准降息，一系列政策导致南京楼市的十八连涨。

2016年下半年，南京更是出台了最严厉的限购措施，规定本市二套房家庭不得购房，一度引发了离婚潮。

目前看来，南京市场的拐点已经出现，成交量开始下降，库存量呈现逐渐上升的趋势，政策调控已经显示了效果。

4.2 “炒房热”带动“地价热”

“炒房热”带动“地价热”，这个在现今房价与低价问题上，已经是一个非常明显的现象。以江宁大学城为例，方山大学城作为风头最劲的版块当仁不让。近期的金洽会上，江宁高新园区更是吸金200亿投资，引入了11个重大项目。方山大学城本次共有3幅地块出让，其中G66地块为龙眠大道以西、格致路以南的商办混合用地，G57、G61皆为住宅用地。G56地块则相对较远，沿着G53地块最南端的云台山河路，一路向西，大约需要走1、2公里后。G56地块最高限价仅有15965元/平米，是本次出让的九龙湖4块地中唯一没有突破1万9的，是4块地中最"便宜"的一幅地。

从版块现状（九龙湖为例），方山大学城板块整体均价在2万/平米+左右。中粮祥云、中航樾广场，分别以23520元/平米和24450元/平米的售罄价让南京人看见了方山的潜力。九龙湖板块整体均价在2万8/平米+左右，且整个九龙湖板块在售楼盘并不多，且多处于“房慌”状态。有多个楼盘已经断供好几个月了，板块内一房难求。

具体来看，其中主力热盘8盘仅有3盘有少量房源在售，且面积、楼层可选的较小，"房慌"之言所言非虚。其中，最值得一提的要数新城玖珑湖和万科翡翠公园，目前都无房在售且下批房源放风都要卖3万+/平米。最有意思的要属骏景华庭，不仅是九龙湖唯一的在售毛坯住宅，也是板块的价格洼地，但最后一栋房源加推时间一推再推，大半年了还是没有动静。目前，项目最后一栋确定毛坯改精装上市，加之即将到来的土拍大战，房价""成为必然。在如此热销且明显还有很多剩余需求量的版块，土拍结果达到地块最高限价（直逼2万）也并非不可能。此次九龙湖4幅地块的出让，很有可能就将板块推上新的高度！

综上，房价与地价始终始终是相辅相成的。

4.3 周边设施条件

在调查问卷中，江宁地区购房的人们更倾向于选择在高校学区内或地铁附近购房。地铁交通、学区等因素成为人们购房首要考虑的对象。

①教育设施：教育资源质量作用大于学校数量。

教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。从整体来看，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。以江宁百家湖为例，其辖区内的百家湖小学，翠屏山小学的学区房房价都逼近两万。而其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。比如江宁大学城带动了地铁周边市场的发展。

②交通通达度：大学城地区由于新校区的建设和整个城市规划的需要，往往位于城市的郊区等房价较低的地区，广大大学生和居民通往市中心主要依赖的就是地铁，地铁是他们出行最便利、快捷、廉价的方式。

在没有地铁前，到达江宁、仙林要花上一个多小时的时间，地铁一号线南沿线及二号线的开通，使南京真正构成了老城新城“半小时便捷圈”。地铁的开通让人们住的更远，当然，也刺激到这些地方楼市的发展，“地铁楼盘”成为人们关注的焦点。

根据一号线刚刚开通时江宁地区二手房价的走势图，08年1月09年8月江宁房价较为平稳，并有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰，而此时也是南延线通车的时候。在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。江宁地区的房价不仅持续上涨，并且和南京市的平均房价差距越来越小，南京市的均价上涨了大约2000元，而江北地区的房价均价上涨了4000元左右，是南京市均价上涨价格的两倍。

江宁的房价快速上涨正说明了地铁对房价有着巨大的影响。交通通达度往往决定了一个地区的发展前景，对房地产市场而言是一种巨大的推力，大大提高了买房需求，由于投资人和买房者的集中大量购买，房产市场顿时变得火热，市场上有钱买不到房的现象出现，房价在供求关系的影响下，一路快速上涨，也就不难理解了。

4.4 房价和地价的相互影响

从初期调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。

房价与地价上涨趋势基本一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用，此结论与立项初期设想一致。

另外，房价与地价的变化是相互影响、相互作用的，而不是简单的单方向影响。

简单来说，地价的上升会提高房地产开发的成本从而提高房价，这是显而易见的；地价提高后，政府为了考虑到房地产开发商的利益，将会大幅提高容积率，使得分摊到每平方的地价减少，减轻房地产开发商负担，因此高层住宅房增多，刚需提高，导致房价的进一步上涨；而这一轮上涨趋势会被消费者误以为是房价又将上涨的信号，导致人们更加急需要买房，需求进一步被刺激。

因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。

4.5 需求推动

商品房是特殊商品，房价主要由供求关系决定。在中国买房的除了炒楼盘的人和有钱人外，大部分都是普通工薪阶层，买房目的不是为了投资生财，而是简简单单为了满足生存需求。多少人买房是因为孩子要上学，是因为有户籍享受当地福利和住房保障。由数据可知大部分买房人的心里价位维持在一万左右，然接连上涨的房价已经让许多买房者望而却步。

在过去10年时间内，我国的物价大幅上涨，但是涨速远远小于房价上涨的速度。蔬菜大米食品价格大约上涨了4-6倍，也就是说通货膨胀大约4-6倍。但是房价大约上涨了20倍左右。现如今的高房价已然成为一个恶性循环。一方面高房价会迫使普通民众大量贷款来买房，造成一定的经济泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的现在，一路高歌的房价使人们仿佛看到了它可观的稳定的盈利能力，促使人们将更多的资金投入房地产，进一步又推动房价上涨。

5 关于大学城未来房价地价走势分析

5.1 高地价必然推动高房价

随着近日江宁地区土拍频繁爆出高价江宁大学城板块甚至拍出22241元/平米楼面价的天价地块（G61），而其余的地块也大多过万，目前江宁方山大学城板块的整体均价已经达到了2万/平米的水平，所以，我们有理由相信，坐拥方山这样得天独厚的自然资源，又具备地铁1号线以及景枫KINGMO、太阳城等新建大型购物广场，在加上不断涌入的外来人口和应届大学毕业生的住房刚需的江宁大学城，房价快速上涨是必然趋势。按照统计的趋势，来年江宁大学城均价破2.5万几乎已是板上钉钉之事。

5.2 未来政策将主导江宁大学城房价走势

在南京，买房人怕买不到房，开发商却怕抢不到地。这使得本身稀缺的土地资源变得更加紧张。

苏州在今年年中的时候，出台土地限价令，设定了地价红线，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。此政策比南京和杭州更为严厉，若超过最高限价，则竞价无效。将熔断机制作用于管控房地产行业，其效果也值得期待。

南京市人大常委会第二十七次会议中，京市市长缪瑞林作关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。他在报告中指出，南京房地产市场风险加大。近日来连续拍出的天价地块也验证了这点，未来南京市是否对严格落实房地价管控标准，设置价格管控线，严控区域楼王，是控制未来江宁大学城房价的关键因素。

6 结语

房价和地价持续上涨已成必然趋势，也是众所周知的现实。对于来自各方面的因素的推动，房价的上涨显得波动但总体是上升趋势。房价与地价的变化是相互影响、相互作用的。无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。本文认为，如今房地产市场的调控，政策的导向才是最为关键的因素，若一味由市场导向，必定会使得房地产泡沫加剧，重蹈美国次贷危机的覆辙。

参考文献：

[1]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2001.

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[中图分类号]F416.22[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）22-0075-02

12013年一季度国际油价走势回顾

2013年一季度国际油价呈现出“过山车”走势，1月在全球经济数据向好，货币政策持续宽松，及欧佩克预期减产等利好因素的影响下，油价出现一波涨势。从2月下旬开始，受到北海原油供应恢复，美国原油库存增加以及市场对欧元区债务危机担忧的影响，国际油价出现急转直下。进入4月，由于受到国际市场黄金等贵金属价格暴跌的影响，油价下跌也随之加剧。截至2013年4月15日，布伦特原油报收于100.39美元/每桶，较年初下跌7.5%；WTI原油报收于88.71美元/桶，较年初下跌5%。

2后期国际油价走势分析及预测

2.1影响国际油价的主要因素

2.1.1世界经济前景展望

2012年全球实体经济回落程度超出预期，全年GDP仅增长3.2%，远低于此前3.5%～4%的预测。上半年受到欧洲债务危机以及希腊退出欧元区等利空因素的影响，欧元区经济雪上加霜，同时导致全球金融市场大幅动荡；美国经济处于艰难复苏之中，以中国为代表的金砖国家等新兴经济体经济增速也出现明显回落。

展望2013年，全球经济仍处于弱复苏状态。根据国际货币基金组织预测，2013年全球经济将增长3.5%，其中发达经济体增长1.4%，新兴经济体增长5.5%。从一季度数据来看，各大经济体数据均好于预期，GDP，PMI，就业数据等指标环比均出现好转。美国在“财政悬崖”问题妥善解决后一季度经济复苏较为强劲，房地产业及零售业数据持续向好；欧元区经济在经历了连续5个季度的衰退之后有所复苏，但欧债危机仍不断蔓延；中国等新兴经济体一直处于温和复苏态势，但在经济预期转型的背景下，经济增速放缓已成必然。

综合看来，进入2013年全球经济形势虽有所好转，但各种因素依然错综复杂，复苏存在一定的不确定性。此外政治环境也存在一定的不稳定性因素，在世界各国均谋求体制改革和经济转型的背景下，原先的利益格局也面临重新洗牌。在此大环境下，各国之间的政治摩擦将不可避免，这也将影响到经济复苏的进程。

2.1.2原油供应端、需求端及库存分析

原油供应方面，根据国际能源署（IEA）的预计，2013年原油供应量将维持9100万桶/日，其中欧佩克产量3000万桶/日。非欧佩克方面，美国原油产量出现前所未有的增长并创下历史纪录；西非地区、巴西以及俄罗斯的产量也出现小幅增长。综合来看，尽管国际机构对原油供应的预测持保守态度，但在油价仍维持相对高位的情况下，各产油国的产能仍较为充足。

原油需求方面，据预测2013年原油需求仍维持在9000万桶/日的水平，较2012年增加100万桶/日。分区域来看，美洲地区原油需求将小幅增加；欧元区由于经济复苏缓慢，原油需求同比将下降2%左右；太平洋地区原油需求同比略有下降，其中日本需求比去年略有下降，韩国与去年基本持平，澳大利亚比去年略有增加。中国由于受到经济稳步复苏的支撑原油需求同比略有增加，预计全年将维持在1000万桶/日。

原油库存方面，2013年一季度以来美国原油商业库存与战略储备库存双双增加，分别达到3.89亿桶和6.96亿桶，创出自1990年以来的最高水平。随着2013年年初美国炼厂检修季的结束，开工率也增至近期的高位。由于没有多富余加工能力去消化不断增长的原油产量，使得油价走势承压。

2.1.3国际金融市场对油价的影响

原油作为一个国际大宗商品市场，其走势必然受到美元、股市、黄金以及其他金融市场的影响，并产生一定的联动效应。由于国际原油等大宗商品以美元计价，其走势通常与美元呈现反向联动。年初伴随着美元指数的反弹，国际油价也出现了回调。此外美元的强势也推动了其他大宗商品市场走弱，进入4月，原油、黄金以及其他大宗商品出现联袂下跌。

2.1.4地缘政治因素与突发事件

2012年美国及欧盟加大了对伊朗核问题的制裁力度，导致伊朗的原油产量和出口份额大幅下滑，2013年该事件仍将可能继续发酵。此外，持续一年多的叙利亚局势在2013年势必愈演愈烈。委内瑞拉前总统查韦斯去世后，局势一直处于动荡状态，总统大选情况将引起关注。

2013年以来原油市场突发事件也频频发生。1月也门主要输油管道受到爆炸影响再次中断，2月伊拉克北部一条输油管线遭到武装人员的袭击造成原油供应中断，3月英国布伦特产油平台发生泄漏造成输油管道被迫关闭。

2.1.5原油市场季节性变化特征正悄然消失

通常来说，欧洲冬季取暖和美国夏季用油高峰的来临将影响原油供应和库存变化。目前这些因素正在发生变化，随着发展中国家原油需求的不断增加，石油消费的重心开始逐渐转移，相应地欧美地区的季节性需求因素变得不那么重要。

同时，亚太国家与欧美在炼厂和库存管理模式上也存在不同，多数采用分不同时间段进行检修，且采取“随用随买”的低库存策略，这在一定程度上平缓了石油供应和原油库存的季节性变化。

2.2国际油价后期走势预测

通过上述分析可以看出，2013年影响国际油价走势的因素喜忧参半，综合来讲呈现中性。如按照各因素影响的程度衡量，利空因素略多于利好因素。

分季度来看，2013年一季度以来，国际油价受到季节性因素和原油供应等影响因素大于地缘政治因素和突发事件。通常来讲，地缘政治因素与突发事件发生的概率较低，但对市场影响较大。后期如没有重大事件影响，国际油价全年将维持季节性区间波动，预计一季度和三季度为全年相对高点，二季度和四季度为全年相对低点。英国北海布伦特原油将在90～120美元/桶的区间运行，核心区间为95～110美元/桶；美国WTI原油将在80～105美元/桶的区间运行，核心区间为85～95美元/桶。

2.3基准油市场价格结构分析

2.3.1布伦特与WTI原油的价差分析

从2010年9月开始的布伦特与WTI价格倒挂走势已持续两年半之久，且长期维持在10～25美元。造成布伦特与WTI价格倒挂的因素主要是：①美国库欣地区是WTI原油计价的节点，其运输管网为面向该地区单项输送，造成长期高库存。②美国页岩油气开采技术日趋成熟，美国能源结构改变，原油长期供大于求。③加拿大向美国供应的原油以WTI计价，压低WTI价格将有利于美国降低采购成本，增加加工效益。

从2011年开始，库欣地区的SEAWAY反输管线投入运营，目前输送能力扩至40万桶/日，2014年将扩至85万桶/日。同时Keystone XL南段管线预计在今年下半年投用，输送能力为50万桶/日。此外，美国西部地区多个页岩油区块也开始投建管线，预计从明年开始逐步投用，可将西部地区的页岩油输送至美湾。中西部地区的铁路运力也将不断提高。随着美国中西部地区原油及页岩油运输方式的优化和运力的提升，库欣地区的原油库存压力将大为缓解，从而有助于推动WTI与布伦特原油的价差收窄。

2013年伊始，布伦特与WTI的期货价格走势开始分化，WTI相对于布伦特走势明显趋强。此外两种原油的月间差结构表现迥异。布伦特原油呈现出了前高后低的现货升水（Backwardation）走势，而WTI呈现前低后高的现货贴水（Contango）走势。两者之间的分化走势说明了市场对后期布伦特的看淡及对WTI的看好。基于上述分析，未来一段时期布伦特与WTI的价差将进一步收窄。预计2013年两者价差将维持在8～15美元/桶的倒挂水平，核心波动区间预计为10～12美元。

2.3.2轻重质与高低硫之间的价差走势

进入2013年以来，随着国际原油走势的波动，以布伦特原油为代表的低硫轻质原油和以迪拜、阿曼为代表的高硫原油之间的价差也出现大幅震荡。1～2月价差仍维持在5美元/桶左右的高位，3月随着油价的下跌，高低硫价差也随之收窄至2.8美元一线。进入4月伴随着油价进一步走低，高低硫价差继续收窄，截至4月12日高低硫价差为-0.04美元/桶，首次在月平均价格出现倒挂。

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中图分类号：F061.3

文献标识码：A

文章编号：1009-8631（2012）05-0001-02

一、我省价格运行情况

（一）居民消费价格总水平变动情况

2012年1—5月份累计，我省居民消费价格总水平同比上涨3.9%，高于全国平均水平0.4个百分点。从CPI构成看，类商品和服务价格呈“七升一降”的格局：食品类、医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类、居住类、娱乐教育文化用品及服务类价格同比分别上涨8.0%、4.0%、3.6%、2.9%、2.6%、2.1%和0.8%；交通和通信类价格同比下降0.6%。

从CPI由高到低排序看，我省CPI同比涨幅在全国31个省（市、区）中与海南、重庆并列排第5位，在西部12个省（市、区）中排第5位，在西北5省（区）中排第2位（新疆4.3%、甘肃3.2%、宁夏2.1%、青海1.6%）。排名前10位的省份中西部地区6个、中部地区2个、东部地区3个；排名后10位的省份中西部地区有5个、中部地区2、东部地区3个。

今年前五个月，我省CPI走势与全国保持一致，总体呈下降趋势，其主要特点如下：

1 居民消费价格指数高开低走。2012年1月份，我省CPI同比上涨5.1%，呈高开之势，之后几个月一直保持低位运行。虽然由于3月份受气温持续偏低及连阴雨较多、成品油涨价、流通运输成本增加等因素影响，CPI环比小幅上涨0.4，但是前5个月整体呈下降趋势，除3月份出现小幅反弹外，一路走低至5月份同比涨幅为3.3%。

2 上涨面有所扩大。今年1-5月份，居民消费的类商品和服务价格同比呈“七升一降”态势。比上年同期的“六升两降”有所扩大。各类商品及服务价格上涨的幅度有增有减。涨幅较上年同期扩大的是烟酒、家庭设备用品及维修服务类；涨幅明显回落的是居住、食品、医疗保健及个人用品三大类；娱乐教育文化用品及服务类价格由降转涨；交通和通信价格继续下降。

3 食品类价格仍是拉动价格总水平上涨的主要因素。今年1-5月累计，食品类价格同比上涨8.0%，涨幅虽然较上年同期回落3.3个百分点，但在类商品及服务价格中仍然是涨幅最大的，也是带动价格总水平上涨的主要因素。

4 燃油价格上涨推动物价上涨面扩大。今年一季度，成品油价格两次上调导致汽油、柴油价格分别上涨7.6%和6.8%；液化石油气价格也上涨了6%，长、短途汽车运输费用分别上涨6.5%和4.1%。虽然5月和6月又两次下调油价，但对相关行业的传导作用主要在下半年逐渐显现出来。

5 翘尾影响仍然较大。据测算，在今年1-5月CPI同比涨幅中，翘尾因素为2.7百分点，占CPI同比涨幅的69%。

（二）工业生产者价格变动情况

5月份，陕西工业生产者出厂价格环比下降0.4%（全国下降0.4%），同比上升1.4%（全国下降1.4%）；工业生产者购进价格月同比、环比分别上升0.4%（全国同比下降1.6%，环比下降0.3%）。

今年1-5月累计，我省工业生产者出厂价格同比上涨2.8%（全国下降0.3%），工业生产者购进价格同比上涨1.4%（全国上涨0.1%）。

工业生产者价格运行的主要特点：

1 同比涨幅明显趋缓，环比首次出现下降。今年1-5月份，工业品出厂价格同比涨幅分别为3.4%、3.5%、2.9%、2.6%、1.4%，呈现逐月回落态势。5月份，工业品出厂价格首次出现年内月环比下降。

2 生产资料与生活资料价格涨幅持平。5月份，全省生产资料价格涨幅与生活资料价格涨幅首次持平，同比分别上涨1.5%。在生产资料中，采掘类价格上涨4.0%，原料类价格上涨3.3%，加工业价格下降1.9%。

3 重工业产品价格上涨，轻工业产品价格下降。5月份，我省重工业产品价格同比上涨1.7%，轻工业产品价格同比下降0.4%。重工业中，采掘、原料类产品价格同比分别上涨4.0%、3.3%；轻工业中，以非农产品为原料的产品价格下降3.6%。

4 初级产品价格涨幅高于中间产品和最终产品。5月份，初级产品价格同比上涨4.2%：中间产品价格上涨0.7%，最终产品价格上涨1.8%。

5 化学原料及化学制品制造业、电力热力的生产和供应业、石油和天然气开采业的产品价格涨幅较大。在调查的38个大类行业中，化学原料及化学制品制造业产品价格同比上涨9.5%，电力热力的生产和供应业产品价格同比上涨8.7%，石油和天然气开采业产品价格同比上涨5.2%。

6 工业品价格“剪刀差”由负转正。1月份，工业生产者出厂价格同比上涨3.4%，工业生产者购进价格同比上涨3.1%，工业生产者购销价格“剪刀差”为0.3个百分点，这是自2010年4月以来首次出现工业生产者购进价格涨幅低于出厂价格涨幅，扭转了工业品购销价格倒挂的被动局面。

二、需要注意的几个问题

今年以来，虽然我省CPI持续走低，物价上涨压力得到缓解，但我们仍应注意以下几个问题：

1 警惕通货紧缩的风险。今年1-5月份，我省CPl月同比涨幅分别为：5.1%、3.7%、3.9%、3.7和3.3%。考虑到今年粮食有可能八连增，食品类价格稳定，经济下行压力加大，以及国际市场大宗商品价格走低等因素的影响，CPI涨幅会继续回落，不排除通货紧缩的可能。

2 商品房价格下降会给相关行业带来不利影响。在国家房地产调控作用下，去年1季度以来，我省新建商品住宅价格季度同比由6.1%降至今年1季度的0.2%，涨幅较去年同期下降5.9个百分点。今年1—5月份，西安住宅均价总体呈平稳走势，在每平方米6600元上下浮动，基本控制住过快增长。但是，我们也应防止房价过度下跌，给建材、水泥、装潢及家居设备等相关行业带来负面影响。

3 农业生产成本较高。今年以来，部分农资价格涨幅较高，前5个月累计，化肥、种子价格同比涨幅分别为10.2%和12.4%。农业生产成本居高不下势必会影响农民生产积极性。

4 防止“猪贱伤农”现象的再次发生。今年以来，生猪价格持续走低。据我局监测，猪粮比价从去年8月份至今年5月份下降3.5个点位，累计降幅已达37.23%。5月底，全省猪粮比价为5.9：1，已低于盈亏平衡点0.1个点位。因此，应注意稳定生猪市场价格，缓解周期性波动带来的影响。本轮生猪价格走低的主要原因：一是供应量增加。2011年生猪行情较好，养殖利润的增加在一定程度上刺激了养猪户的补栏积极性。今年1季度，我省生猪存栏量821.1万头，比去年同期上涨5.3%。二是消费需求平稳。与供应增加相比，近期居肉需求量相对稳定，加之天气逐渐转暖，猪肉消费进入传统淡季，需求量出现下降。由此可见，供过于求是导致本轮猪价下跌的根本原因。

三、下半年价格走势分析

今年以来，我省CPI月同比涨幅整体呈下降趋势，预计下半年，仍将延续这一下行走势，全年CPI同比涨幅4%的目标有望实现。理由如下：

1 成本推动型通胀压力减弱。2012年，我国经济增速放缓，有效需求不足。加之，5、6月连续两次下调油价，我省PPI和IPI月度同比涨幅持续走低，成本推动型通胀压力会逐步减弱。

2 需求拉动型通胀压力减弱。今年以来，拉动经济增长的“三驾马车”普遍疲软，带动力不强，需求拉动型通胀压力势必减弱。

3 输入型通胀压力缓解。上半年，国际大宗商品总体呈现偏弱的行情。下半年，大宗商品价格再次超预期大幅上涨的概率较小，全球经济对价格上涨基本无法提供有力支撑。国际大宗商品价格回落将会使输入性通胀压力得到进一步缓解。

4 翘尾因素影响减弱。据测算，2011年物价上涨对今年下半年的翘尾影响为1.05个百分点，低于上半年1.65个百分点。

四、对策建议

今年宏观调控的首要任务是贯彻稳中求进的总基调，把稳作为基点，把进作为目标，把稳增长放在更加重要的位置。为此，在保持物价总水平基本稳定的前提下，应积极稳妥地推进价格改革，努力促进经济平稳较快发展。

1 加大价格监测分析力度。继续做好粮油、肉禽蛋菜、化肥、成品油、钢材等重要商品和服务价格的日常监测工作，完善价格预警和应急机制，确保在第一时间对价格异常波动进行预警预报和应急处置。研究分析价格运行中出现的倾向性、苗头性问题，适时出台有针对陛的价格措施，保持价格总水平在合理区间的基本稳定。

2 预防生猪价格过度下跌。继续按照省政府办公厅印发的《陕西省防止生猪价格过度下跌调控预案》的要求，加强价格监测和统计报告工作，根据猪粮比价的变动情况，分别采取预警信息、增加收储、调整政府补贴、省际间调入调出调节等措施，以调节市场供求，引导市场预期，缓解生猪生产和价格的周期性波动带来的不利影响。据了解，我省生猪现已储备了9000多吨，省政府要在此基础上增加2000吨，把农民手里的生猪在保证价格和收益的前提下收购起来。维护广大市民和生猪养殖户的利益。

3 降低流通环节费用。各县（市、区）物价部门要根据省政府《关于进一步做好稳定市场价格保障群众基本生活工作的通知》（陕政发[2011]52号）要求，对集贸市场摊位费和超市进场费等相关收费实行政府指导价管理，按照合理成本加合理利润的原则，确定其基准价和浮动幅度。严格执行鲜活农产品运输“绿色通道”政策，保证鲜活农产品运输“绿色通道”网络畅通，对整车合法装载运输鲜活农产品车辆继续免收车辆通行费。力争2012年底前，取消全省政府还贷二级公路收费站点。

4 稳步推进平价商店建设。我局下发《关于充分发挥价格职能作用加快建设农副产品平价商店的意见》（陕价综发[2012]59号），在全省内稳步推进农副产品平价商店建设，运用价格调节基金扶持蔬菜大棚、冷链物流设施，促进蔬菜等农副产品产供销一体化。2012年，各设区市要建设平价商店不少于5家。

5 加快推进价格调节基金工作。严格按照《陕西省煤炭价格调节基金征收使用管理办法》要求，加强煤炭价格调节基金征管和使用工作。加快推进我省价格调节基金征收使用管理管理办法的出台，以充分发挥价格调节基金在促进生产、保证供应、稳定价格、保障民生等方面的积极作用，进一步增强政府调控市场价格的能力。

6 积极稳妥推进价格改革。根据宏观经济形势和物价指数调控目标，在国家发改委的统一安排部署下，结合我省实际，进一步深化水、电、油、气等资源性产品价格改革，着力推进民生价费监管和服务工作，确保完成省政府年初确定的重点改革任务，为全省经济平稳较快发展和社会和谐稳定营造良好价格环境。

7 保障房地产市场平稳健康发展。加强房地产价格行为监管，完善商品房销售价格备案及明码标价制度。做好保障性住房价格管理工作，合理制定租金和售价水平。整顿房地产开发建设中的规划、人防、消防等收费，以及供水、供电、供气、通信、有线电视等配套设施建设收费，降低建设成本。清理房地产交易、按揭、产权转移等销售环节收费，降低交易成本。

8 切实解决突出价格问题。一是贯彻落实学前教育收费管理办法和职业资格考试收费监管办法，规范学前教育收费行为。积极推进高校学分制和研究生收费制度改革，规范高校服务性收费和代收费行为。二是加强药品成本和价格调查，做好地区间价格协调和药品价格评审工作。规范医疗服务价格行为，加强对医疗器械特别是植（介）人类医疗器械价格的监管。三是加强商业银行收费监管。商业银行和融资性担保公司不得变相收取手续费、承诺费、咨询顾问费、资金管理费等，不得超过国家规定收取保证金，以有效降低企业融资成本。各商业银行营业网点要在显著位置公示各类收费项目和标准。

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DOI：10.13939/ki.zgsc.2015.31.104

一、自贸区境外融资政策及融资模式分析 自贸区境外融资政策及融资模式的分析分为以下两个部分。

（一）自贸区境外融资相关政策解读

近年来，由于在融资成本上显著低于国内市场，国内企业在以香港为代表的境外金融市场开展融资的情况不断增多。其中，以人民币计价的融资成本低于国内1%以上，而以美元等外币计价的融资成本下降的幅度可能更高。因此，国内企业都在寻找如何便利快捷及成本较低的打通境外融资渠道。作为国务院指定的便利跨境贸易和投资的“试验田”，上海自贸区为解决这一问题提供了良好的政策支持，极大地降低了境外融资的操作难度和总体融资成本。详见表1。

从表1可见，自贸区为便利境外融资进行了较为全面的顶层设计：不仅在境外融资资金流入、对外担保和融资租赁等方面，简化审批和外汇管制要求，而且在风险可控的前提下放宽融资额度，拓展业务开展地域，并减少了限制条件。

（二）通过自贸区进行境外融资的融资模式分析

首先，企业不论想在境内或境外融资，都需要满足一定的基本条件，通过自贸区进行境外融资也不例外。基本条件包括：企业生产经营正常，财务实力较强（最好有被市场认可的公开的较高信用评级等级），有可为融资提供担保增信的资产等。下面，表2提出了对应于前述的自贸区政策，国内企业可采取的三种融资模式。

在业务实践中，国内企业操作境外融资的难题不仅在于融资本身，融资资金如何合法合规的回流并在国内加以使用仍是企业最关注的问题，主要原因就是我国目前还没有放开资本项下的境外资金出入。自贸区实现了一定的政策突破，使得通过特定融资模式将境外相对成本较低的融资引入国内成为可能。这对我国逐步探索实现资本项下可兑换具有重要意义。

二、境外融资的汇率风险对冲

由于截至2015年3月末，美联储将利率保持在0～0.25%的历史低位，境外美元融资成本较国内人民币融资普遍低2%以上。所以许多

国内企业对在境外进行美元融资很感兴趣，但近期美元对人民币大幅升值，使企业担心融资到期时的汇兑损失会大幅增加整体融资成本。现将美元对人民币的汇率走势及汇率风险对冲策略分析建议如下。

（一）美元对人民币汇率走势分析

在2008年7月受全球金融危机影响、人民银行事实上将人民币即期汇率定调整至1美元兑6.83元以来，人民币一直保持强劲的升值态势（2014年1月美元兑人民币汇率达到历史最低值6.04）。这一趋势在2014年1月才出现变化并持续波动：2014年1～7月美元对人民币汇率一度连续上升至6.26，8～11月却转跌至6.12，12月至2015年3月再度最高升至6.27，3月20日回到6.21左右。

究其原因，主要是美国在2008年金融危机后，通过量化宽松和超低利率促进企业重组并降低债务水平，同时“页岩气”革命成功降低能源成本和美元贬值迎来部分制造业复苏，及房地产市场触底反弹，信息科技等高新技术行业竞争力依然强劲带来股市繁荣。而我国由于2009年“4万亿刺激”而进入了经济结构调整期，正在推进“新常态”。

但是，人民币相对欧元等主要货币，对美元的走势依然稳健。

图2 2013年4月―2015年3月美元指数与美元对人民币汇率对比

资料来源：

从上图可见，美元对人民币汇率呈窄幅波动，波动幅度为-1.8%～+1.7%，但美元对一揽子货币在这一时间区间内波动幅度较大（-2.8%～+19.9%）且在2014年6月以后一路升值。所以人民币实际上与美元一样，对其他货币均已较大幅度的升值了。

从表3可见在整体经济发展上，中美两国拥有不同的特征。

第一，美国经济各种产业和经济类型占GDP比重基本稳定，1997―2013年变化并不明显。而且美国以服务业为主（占比超60%），其中的子行业“金融和保险”、“房地产”和“专业和商务服务业”等占比较高，而以制造业为代表的工业占比基本保持在20%左右。

第二，我国产业呈现明显的变化趋势：第三产业在2013年（占比46.10%）第一次超过第二产业，且占比仍在不断提高，表明我国已从单一的工业化迈入工业化和服务业共同发展的新阶段。

目前，我国以航空航天、铁路、电气和造船、汽车及机械等装备制造业正在加速追赶以美国为代表的世界先进水平，在高铁等部分领域甚至实现了超越，同时在美国最强的电子信息制造、通信和互联网及相关服务行业，我国以华为、阿里巴巴、浪潮、展讯等为代表的企业，在国家大幅度提高信息安全要求及国内旺盛需求的引领下，在芯片和软件、技术标准等关键领域实现突破。更为重要的是，我国对内采取“新常态”系列政策推进国内经济结构调整，对外以“一带一路”带动亚洲和欧洲等地区加快经济发展，同时金融业对内构建多层次资本市场，推进“利率和汇率市场化”；对外推进人民币国际化，加速贸易结算便利化并逐步开放资本项下的资金流动，竞争力不断提高。

综上，虽然中美两国经济基本面不支持美元对人民币汇率的大幅持续走高，但在目前美联储加息不明朗的情况下，汇率仍可能面临较大幅度的波动，所以必须采取措施预先控制汇率风险，不让意外的汇兑损失（如2%或以上幅度的人民币贬值）抵消境外融资的成本优势。

（二）利用汇率期货/远期合同对冲汇率风险

期货或远期合同是标准化的、可用于锁定未来一定时间汇率水平的工具。由于2014年以来美元对人民币汇率波动加大，建议在进行美元融资时购买相应的汇率期货/远期合同来对冲风险。

从表4可见，不论是国内、香港还是美国市场均预期美元会在2015年4月至2016年6月保持升值（原因不仅是美国经济走强，而且美联储很可能在2015年下半年加息）。但是，三个市场预判的升值幅度并不一样，价格最好的是国内市场。所以，企业可以选择在国内购买对应期限的汇率期货/远期合同进行套期保值。

另外，购买汇率期货/远期合同时机非常重要，应选择美元/人民币即期汇率出现进一步贬值、市场转向看好人民币走强的时间点进行套期保值操作，可进一步降低对冲的成本。

三、结 语

本文基于自贸区的优惠政策，对以何种模式通过自贸区进行境外融资，及在进行美元融资时怎样购买汇率期货/远期合同进行套期保值进行了初步分析。在工作实务中，国内企业也可以通过在境外发行债券进行融资，并通过将融资与资金运用进行币种匹配（如都使用美元）来对冲汇率风险。总之，对越来越频繁开展贸易和对外投资的国内企业来说，用好自贸区政策开展境外融资已成为一个重要课题。

注释：

[1]国家外管局《跨境担保外汇管理规定》（汇发〔2014〕29号）。“内保外贷”指担保人注册地在境内、债务人和债权人注册地均在境外的跨境担保。

[2]集团指包括区内企业（含财务公司）在内的，以资本关系为主要联结纽带，由母公司、子公司、参股公司等存在投资性关联关系成员共同组成的跨国集团公司。

[3]经中国银行业监督管理委员会批准设立的金融租赁公司，及经对外贸易经济合作主管部门（商务部及其下属机构）批准的设立的内资试点融资租赁公司和外商投资融资租赁公司。

[4]外商投资企业投资总额与注册资本的差额。

[5]本图衡量的是2013年4月1日至2015年3月1日间，“美元指数”与“美元对人民币汇率”两个指标相对于各自在2013年4月1日初值的百分比变化情况。美元指数是纽约棉花交易所（NYCE）的一个衡量美元对一揽子货币的汇率变化程度的指标。指标中的一揽子货币包括欧元（权重57.6%）、日元（13.6%）、英镑（11.9%）、加拿大元（9.1%）、瑞典克朗（4.2%）和瑞士法郎（3.6%）六种。

[6]以2015年2月23日和3月20日为例，2月23日的期货价格在各期限品种上就比3月20日贵了约1%以上，因为2月23日时美元升值的预期更强，而3月20日汇率走势转向，人民币开始走强。

参考文献：

[1] 国家外汇管理局上海市分局.国家外汇管理局上海市分局关于印发 支持中国（上海）自由贸易试验区建设 外汇管理实施细则的通知（上海汇发〔2014〕26号）[Z].2014-02-28.

[2] 国家外汇管理局.跨国公司外汇资金集中运营管理规定（试行）（汇发〔2014〕23号）[Z].2014-04-18.

[3] 国家外管局.跨境担保外汇管理规定（汇发〔2014〕29号）[Z].2014-05-12.