房地产经济与管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产经济与管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

房地产经济在我国经济发展当中占据着支柱性的地位。尽管近年来我国加大了对房地产的宏观经济管理力度，且一系列的调控政策相继出台，但对于房地产市场并没有起到多大的成效。这主要是由于房地产市场发展过程中存在着一些深层次的根本性问题，从而导致房价上涨得不到有效地抑制。在这种情况下，需对房地产经济管理问题进行正视，确保推动房地产业的健康、稳定发展。

1房地产经济管理中存在的问题

1.1没有明确长远目标。我国的房地产经济管理失衡，虽然采取了一定的措施在某种程度上抑制了房价增长过快的状况但却忽视了我国整体上的经济发展状况，不能为我国的房地产经济管理作出长久性的规划。由于房地产行业的土地来源有一定的不确定性，针对房地产的政策规划并不明确，采取的解决措施缺乏科学合理性仅能在一定的时间内发挥效用，没有长期效果。1.2泡沫经济问题严重。近阶段以来，房价处于持续飙升甚至在政府出台相关政策后也只是在上升趋势上略微减缓了一些，问题并没有得到根本性的解决，这样和容易造成虚假的需求信息，不仅会影响到开发者对行业前景的预判，也会影响到消费者对房产的规划，而由于这些虚假的需求信息很容易造成房产堆积、无法处理等问题的出现，给国家经济的发展带来非常不好的影响。房地产泡沫问题就是源自于虚拟需求，房地产泡沫的形成不仅对房地产产业以及相关产业的稳定发展，也会直接影响到国民经济的发展和变化。1.3开发商的资金来源单一化。房地产开发需要的资金有很多，现阶段我国大多数房地产开发商需要依靠银行贷款才能够实现房地产开发的正常经营，而只有完成房地产开发、房屋出售后的所得才能够归还银行，但是由于现今房地产行业存在“房价高、卖房难”的问题，部分房地产商并不能够在预计的期限内卖出房屋、归还贷款，再加上相关的商业银行不能够进行科学有效的监管工作，很容易出现监管漏洞，从而导致我国经济发展受到一定程度的影响。1.4相关的法律法规不健全。想要改善房地产经济管理必须要将相关的法律法规健全起来，近年来针对房地产经济管理的法律法规并不是很多，进而造成相关部门监管不到位的情况经常发生，这就在一定程度上给房地产经济管理造成滞后性，不仅给房地产市场造成了混乱，也给经济管理工作带来了工作难度。虽然政府针对房地产经济出台了一些法律法规，但是法律法规的明文规定太过笼统，以致于在落实细节上可能会有很大的差距，如果这样的问题长期得不到解决，势必会在行业内形成恶性循环。

2解决房地产经济管理中存在的问题的对策研究

2.1制定长期的经济管理规划。要站在我国现阶段国情以及未来发展趋势来制定长期的房地产经济管理规划，既要制定发展目标，也要明确各个阶段的管理任务，给房地产经济管理一个明确的发展方向，从而减轻房地产市场的负担。同时也要考虑到广大人民群众的房产需求和国家建设需求，在房地产建设方面有一定的把控和规划，在科学合理的前提下制定更为适合我国发展的房地产经济管理规划，从而更深入的解决房地产经济管理当中存在的问题。在制定房地产经济管理中长期发展规划时，需要做好房地产市场的调查工作，详细对我国当前房产地发展的情况进行深入调查和研究，根据调查所得结果来制定科学合理的发展计划，确保我国房地产业能够健康、稳定的发展。2.2严格把控市场经济泡沫。面临现阶段我国出现的房地产经济泡沫现状，不仅需要相关的管理部门引起高度的重视，也需要广大人民群众在购置房产的过程中谨慎有余。房地产经济相关管理部门需要制定出相关的制度来约束整个房地产市场的发展趋势，不能太过抑制也不能太过松弛，一定要在宽严并济的基础之上进行更为谨慎的衡量和管理。严格把控市场经济泡沫不仅对房地产行业可持续性发展有着重要的作用，更对我国的整体经济发展趋势的稳定性有着不容忽视的作用。要对于市场失灵情况的存在进行正视，在具体干扰过程中，需要在市场自身调节能力得到有效发挥的基础上进行，同时还要对市场的变化情况进行有效掌握，在干扰时要确保做到适当性和适度性。从而建立健全完善的房地产运行管理机制。2.3逐渐发展并健全房地产行业融资体系。要想更好的管理房地产经济，首先就要在融资途径上严格把控，当房地产融资来源加以分散而不是原来单一的借贷，既可以减轻房地产商们的还贷压力，也可以为商业银行减轻出资压力，既可以起到方便经济管理的效果，也可以降低房地产行业整体的产业压力，逐渐发展并健全房地产行业融资体系是很重要的一个监管对策。2.4建立健全房地产经济管理严格法律法规。我国针对房地产经济管理方面的法律法规太过松懈，以致于在相关法律法规当中对较为重要的房地产经济管理细节问题没有做出明文规定，这就使得一部分房地产商钻了国家法律法规的空子，不仅给整个房地产经济行业造成不良影响，也使得消费者的利益受到损失。以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

3结束语

房地产经济管理中存在的问题需要我们去思考并进行更为细致的分析，文中提出的相关对策不仅是为了更好的实现对房地产经济的有效管理，更是为了能够让房地产经济管理在更为持久更为合理的方向发展。这些对策可能在一定时间内不会发挥到应有的效果，但是一旦持续下去，房地产经济管理会得到更好的结果。

作者:余良 单位:天津市长城房地产开发有限公司

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、国内房地产经济的发展现状

随着人民生活水平的提高，对于居住条件也提出了更高的要求，这就为房地产行业的快速发展提供了条件。我国的房地产价格由于受经济危机的影响，出现短暂的价格下跌，随之以后出现再度增长的情况，但是房地产行业已经成为我国经济结构重要的组成部分。房地产行业的快速发展，带动了人们消费水平的增长，改善了人们的居住条件，促进了国民经济的发展。我国是一个处于并将长期处于社会主义初级阶段的国家，对于我国来说，房地产经济不仅仅是简单的经济结构，还直接影响着我国居民的经济消费水平。房地产行业涉及的方面比较广，和其他事物有着千丝万缕的联系，是我国国民经济的重要支撑，对于社会经济的发展有着重要的推动作用。

但是在我国房地产事业快速发展的同时，还存在一些问题和不足，比如房地产市场发展速度过快，大部分企业缺乏核心竞争力，企业整体素质比较低，给群众买房造成很大的经济压力。国内的房地产企业一般都有企业的经济管理制度，但是很多房地产企业并未意识到经济管理的重要性，企业也缺乏完善的监督体系，导致企业的经济管理缺乏条理性。

二、国内房地产经济管理常见的问题分析

虽然近几年我国的房地产行业的发展取得很大的进步，但是在经济管理过程中还出现一些常见问题，下面我们进行详细阐述：

第一，管理目标不明确，政策具有间断性和不稳定性。目前对于我国的房地场行业来说，实现房地产市场的供需平衡，抑制房价增长过快，是房地产市场经济管理的主要目标。但是，国内大多数房地产企业缺乏经济管理意识，在房地产行业的发展方面缺乏长期计划，管理目标不明确，经济管理缺乏规范化。政府在管理房地产的过程中，出台的政策不能顺应现行的房地产发展，对于房地产缺乏相应的监督性和约束性。国家出台的政策具有间断性和不稳定性，不利于房地产市场的有秩序的运行。部分企业经常利用政策中存在的漏洞，进行有效投资，扰乱市场的正常秩序，不利于房地产行业的健康发展；

第二，房地产的经济管理机制不健全。我国的房地产行业有多年的发展历史，但是在经济管理方面没有建立完善的管理机制。政府为了控制物价上涨，做好房地产的经济管理工作，出台了很多相应的政策法规，但是这些政策法规并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我国的房地产正处于快速发展时期，它是一个低成本、高利润的行业，是地方经济发展的支撑产业，也是地方财政收入的主要来源。我国对经济管理采取的措施一般都采取逐级传达的形式，由于政府调控目标不明确，政策也只是形式主义，不能发挥应有的作用；

第三，缺乏完善的法律法规体系。我国的房地产行业目前还处于快速发展的阶段，但是缺乏完善的法律法规体系保证房地产市场的正常运转。通过分析外国的房地产市场的发展情况和经验得知，完善的法律法规体系是保证房地产市场正常运行的重要前提和基础条件。我国目前的法律法规建设步伐远远落后于房地产发展的速度，不能满足房地产经济快速发展的需求。政府主要依靠自身的行政权威去管理房地产经济的发展，缺乏与房地产经济发展相配套的法律法规体系，导致房地产的市场运行缺乏科学化和规范化。我国制定了很多保证房地产运行的法律法规，可是这些政策大部分成了摆设，不能发挥应有的法律效力；

第四，在房地产开发的过程中没有实现资源的优化配置。我国对于房地产的发展缺乏详细的规划，主要通过土地、水、能源等资源的消耗来增加经济效益，很少重视空间资源的利用，没有实现资源的最大化利用。由于我国是一个人口众多、资源人均占有量相对比较少的国家，空间资源更加严峻，所以房地产开发中如果资源没有实现有效利用，直接影响城市其他行业的发展。另外，房地产企业在进行房地产投资之前必须考虑好成本问题和公共设施是否便利、以及资源是否得到最大化利用等问题。众所周知，房地产主要是由土地和高层建筑组成的，建筑物作为一种商品，其价值具有可估算性和相对稳定性，房地产行业本身容易出现泡沫经济。这种泡沫主要是指土地价格的泡沫，主要原因在于我国城市的土地资源比较缺乏，所以土地价格富有弹性。随着人们经济收入水平的不断提高，对于居住条件的要求也逐渐提高，大多数居民都追求更加宽敞的住房，同时居民楼附近必须有便利的公共设施，这就容易导致土地价格出现泡沫现象，从而形成房地产的泡沫；

第五，宽松的银行信贷制度，加速了房地产的泡沫经济形成。银行是一个特殊的组织结构，具有一般企业的逐利性，而房地产作为固定资产，具有可抵押性，它的利润回报率比较高，因此，银行是支撑房地产行业的重要力量。企业为房地产开发商商提供大量的信贷资金，帮助开发商谋取更多的经济利润，使很多居民成为房奴，不利于社会的稳定发展。

三、为解决国内房地产经纪管理问题提出的相应对策

由上文可知，国内的房地产经济管理还存在一些问题和不足，对此，我们提出以下几点解决对策：

第一，明确管理目标，制定长期发展规划。随着社会主义市场经济体制的不断深入发展，我国的经济结构和发展方式也发生了一些变化，很多企业开始意识到房地产行业对于人们居住条件的改善和国民经济增长具有重要的推动作用。因此房地产企业在把握时展潮流的前提上，从我国的基本国情出发，明确房地产经济管理的目标，根据企业的实际情况制定长期发展战略规划，进一步满足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化进程的要求，也是保证国民经济稳定发展和提升综合经济实力的重要保证。根据时间长短的不同，可以把经济管理目标分为长期目标和中短期目标，长期目标是企业的发展方向，可以用来指导房地产的发展，进一步带动其他行业的经济增长，促进房地产市场的有序进行；

第二，建立健全现有的管理体系。目前国内的房地产经济管理过程中出现一些问题，这些问题的引起原因比较复杂，只有通过改革房地产的管理体系才能解决目前国内的房地产市场秩序混乱的问题。房地产企业应该充分发挥政府经济职能在市场经济中的宏观调控作用，遵循市场经济规律，坚持市场调节和政府宏观调控相结合，最终建立一个科学、规范、有效的市场运行管理机制，有效抑制房价，为房地产行业的可持续发展提供一个和谐、美好的社会环境。

第三，做好相关法律法规的完善工作。法律法规的完善工作是一个长期积累和发展的过程，需要从我国具体的基本国情出发，结合目前国内房地产经济管理中出现的问题，建立和完善现有的法律法规体系，保证房地产市场经济的正常开展，实现房地产经济管理的科学化和规范化。建立完善的符合房地产行业发展规律的法律法规体系，可以有效防止政府过多的干涉房地产行业的发展，同时还能为房地产市场经济的正常运行提供一个良好的社会环境。

总而言之，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，对经济的发展具有重要的推动作用，因此，政府应该积极应对国内房地产经济管理中出现的问题，提出相应的解决对策，更好的促进房地产经济的健康发展。

参考文献：

[1] 侯伟;;我国房地产经济管理的问题与对策[J];贵州农村金融;2011年04期

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一、国内房地产经济管理中存在的问题

1.个别地方政府的调控行为失当

目前，我国房地产市场仍处于垄断地位，如土地所有权垄断、土地经营权垄断、房地产经济发展形式的垄断等。国家控制了土地一级市场，而房屋开发只有遵循开发商模式，政府严禁城市居民或者企业以其他方式开发房屋建筑。出于掠取垄断利润的角度，房地产商以各种各样的手段压缩住房的供给数量，加大供求差距，造成房价的持续升高。另外，随着我国城市化进程的加快，对住房需求急剧增加，城市土地体现出巨大的商业价值。于是，城市自身也成为政府投资的最大资源，政府为了获得高额税收，增大了土地成本，必然带来房价的飙升。反过来，房价的上涨，地方政府将从土地中获得更多效益，因此国家的房地产调控政策很难在地方落实。

2.缺乏金融基础体系

虽然我国房地产经济已经过了十几年的发展，基本形成制度建设与良好的发展趋势，但是仍存在一些问题亟待解决：一是需要进一步调整房地产信贷结构，而我国房地产贷款仍过多倾向于开发贷款；二是住房消费信贷发展的问题，住房消费贷款的大量发放给银行资产带来一定风险；三是住房公积金的缴纳范围及比率进一步扩大，受到宏观经济环境的制约，

“低进低出”的运营方式造成资金使用率的降低，失去了公平。

3.房地产经济法律不健全

当前，我国房地产正处于快速发展的初级阶段，但是房地产相关法律法规仍有待进一步完善。房地产经济的市场管理作为一个从开发、建设到交易、后期管理的系统性过程，在我国还没有一部可以覆盖整个房地产市场的管理法。我国房地产市场法律、法规的建设落后，带来很多法律漏洞，不利于房地产业与社会经济的健康发展。

二、改善房地产经济的有效对策

1.进一步强调政府职能

一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。由于房地产业是一个土地和金融相结合的特殊产业，其中，土地是极度缺乏供给弹性的因素，而金融资源则是可以无限供给、具备流动性的因素。如果房地产业过于深入投机要素，就会在短时间内产生经济泡沫，而房地产市场如果资金链断裂，泡沫经济也会随之崩溃，必然会对关联产业产生致命影响。

2.完善房地产金融体系

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引言

我国房地产行业在我国整体经济发展中发挥着重要作用，不仅提高了人们的生活水平，还带动了地方政府财政的收入。但是在房地产的繁荣发展中，其中经济管理出现诸多问题，如管理目标不明确、管理过于形式化、管理机制不够完善等，严重阻碍了我国房地产的良好发展。因此，对房地产经济管理中存在的问题与应对策略进行探讨十分有必要。本文就对我国房地产经济管理的现状进行分析，并提出有效的管理措施。

一、我国房地产经济管理的现状

（一）管理目标不明确，出台的政策没有落到实处

房地产发展不仅关系到我国的经济发展，而且还与我国的社会生活紧密相连。因此，房地产经济管理出现的问题应值得重视。根据实际调查，发现房地产中的问题主要有以下几点。

1.管理目标不明确

为了使我国房地产市场实现供需平衡，使价格满足人们的需求，政府在管理政策上作出了调整。但是由于我国当前正处于经济发展阶段，对房地产中的问题还不是特别了解。对房地产的规划还不够清晰，这就使我国房地产经济管理的目标不够明确。其中规划的策略存在不合理的现象，直接影响房地产健康平稳的发展。

2.政策缺乏连续稳定性

近年来，我国房地产在政策调控房价上进行了调整，但是房价并未下降，反而出现上升的现象。虽然在这个过程中出现过下降的，但是之后还是随之增长。从整体上来看，还是呈现出增长的趋势。这就对房地产的发展造成了很大影响。

3.政策调控没有从根源处解决问题

由于我国的政策调控不但没有解决我国的房地产出现的问题，反而使房价上涨。这是由于调控的手段太过单一，没有从根本上解决房价上涨的问题。这样不仅对我国的资源有很大浪费，而且之前出台的降税费的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就会造成消费者打消买房的念头。对于国家的一系列调控，对房地产的发展有着一定的影响，其根本没有触及房地产问题的实质。照这种形势发展，未来房地产将无法吸引消费者的眼光。

（二）管理过于形式化，管理机制有待提升

1.管理太过形式化

我国的房地产发展虽然取得了良好的成果，但是近年来，房地产经济管理出现的问题成为了热点话题。尤其在最近几年的房地产开发，房地产的经济管理也引起了政府的重视，并出台了一系列政策。但是需对规定与正常都没有真正落实，导致出现管理过于形式化。另外有些政策由于不符合房地产的现状，其规则与实施的原则存在一定的差异，引起房地产界的出现很大的争议。我国经济管理策略实施按照由上到下的原则进行，这就使地方政府、中央政府房地产出现各自实施政策，而两者没有进行有效的沟通。其中导致其职责没有明确。这就影响了我国房地产行业的政策无法落实到位。

2.过分依赖房地产业

房地产作为我国国民经济发展的主要行业，对我国经济发展发挥了有力的促进作用。尤其在国际金融危机中，政府出台了一系列的政策推动房地产的发展。推动了我国经济发展。因此，政府将房地产的发展作为我国经济的发展的主体。但是由于房地产行业具有不稳定的现象，过于依赖房地产业来拉动经济的发展是不可靠的。因此，我们要加大保障房的建设，以此保证人们的居住，限制投资性需求以及支持改善性需求。

（三）相关法规体系还不够完善

房地产的法律法规的不健全是影响房地产行业发展的原因之一。我们从其他国家房地产发展来看，要保障房地产市场的健康运行，其最主要的是制定相关的法规体系。但是随着房地产经济的快速发展，我国的法律法规还存在着不完善的问题。房地产市场管理系统应考虑到整体性，不但要考虑前期的开发、建设与交易，还应对后期的管理引起重视。当前，随着房地产的不断发展，我国房地产经济管理对后期的管理还存在着不足，与其发展速度明显不相符，从而导致房地产无法良好的发展。

二、我国房地产经济管理的有效对策

（一）资金成本进行控制

控制开发成本解决房地产经济管理的有效措施中的一种，开发成本与房地产的经济效益有着紧密的联系，其关系到经济效益的产生以及价值。在项目确定之后，要对项目的成本进行控制，主要是根据公司的实际情况来实施。一般的资金控制是较为简单的，其中对业务费用的支出很难掌握，对其控制有着一定的难度。制定过程一般有：增强经办人的主人翁感，节约开支：制定相关的制度来控制成本，其中要考虑到项目的实际情况实施，实施责任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科学合理的发展规划

要使房地产良好的发展，制定长期的发展规划是最为关键的内容。首先需要明白发展目标的意义，随着市场经济体制改革的不断深入，房地产发展方式上也发生了一些改变。房地产发展关系到人们的生活居住以及我国整体的经济进步。因此，制定房地产长期发展规划具有着重大的意义。其次，由于我国正处于经济发展初级阶段，明确发展的思路与方向是主要的一点，制定长期的发展目标对我国的城镇发展以及国民经济发展有着很大作用。因此，要对我国经济管理的目标进行深入的分析，为制定我国长期的发展目标奠定基础，从根本上解决我国房地产发展的问题。

（三）不断完善相关法律法规体系

由于我国房地产正处于发展阶段，不够完善的法律法规对我国房地产的发展造成一定的影响。因此，只有不断的积累经验，不断的完善法律法规，才能使我国房地产能够健康平稳的发展。要根据房地产的实际情况制定有效的法律法规，使其更加科学合理。首先需要约束政府经济管理政策，防止政府对房地产市场的正常运行造成干扰，同时，对我国房地产宏观调控体系落实到位，不断完善相关的法律法规，并将到后期的管理纳入法律体系中，使房地产市场经济的管理更加全面。

（四）建立健全管理机制

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当今社会，房地产行业已经成为国民经济增长中不可或缺的部分。它的发展使得人们的居住者条件有所改善，同时也能够带动与其相关行业的发展，对于地方政府的财政收入的增加具有一定的帮助，进一步推动了经济的发展，加快了小康社会的发展步伐。但是，由于近几年房地产行业发展过猛、市场过热，导致市场规范性不强、房地产体系整体素质较低、房地产行业风险性较大，并且房产价格偏高使得普通百姓很难承受。

一、房地产经济管理中存在的问题

随着房地产行业的快速发展使得各个房地产企业开始注重房地经济管理工作，为提高自身实力开始加强对房地产的经济管理力度。但是在实际的管理过程中依然存在着许多问题。

1.房地产经济管理缺乏正确认识

房地产经济管理中存在众多问题，最为突出的就是企业对房地产经济管理的认识不足，大部分房地企业认为房地产经济管理与企业财务管理具有一定的关系，因此企业将房地产的经济管理工作交给财务部门进行管理，这样的做法使得很多相关部门的工作受到影响。

2.房地产经济管理体系不完善

出于促进房地产行业适应社会发展目的，国家对房地产经济管理加大重视力度，先后制定了不少相关规定和法律，但是在实际的实施过程中并没有起到多大成效，房地产经济管理没有过多改善。这主要是因为政策实施过程中并没有与实际情况相结合，导致政策的实施难以解决实际问题。

3.房地产经济管理缺乏长远目标

我国整个房地产事业存在着一个普遍问题就是缺乏长期发展目标，政府制定的相关政策也缺乏一定的科学性和合理性。一般的房地产制定的企业发展计划都是按照短期的，同时政府对其存在的问题分析和结论也存在着一定的片面性，其措施也不能充分的解决房地产经济管理中存在的问题。很多房地产企业只顾眼前经济利益，对管理制度制定不当，导致企业的发展受到阻碍。

二、房地产经济管理的策略分析

1.正确认识房地产经济管理

房地产经济管理与房地产企业的各个部门都有一定的联系，好的经济管理可以增强企业各部门之间的联系，使得各个部门之间的功能充分发挥，并能够促进各部门的工作效率的提高，对房地产行业的发展具有不可代替的作用。企业要想使房地产经济管理的目标得以真正实现，就要树立正确的认识，企业应该对房地产经济管理采取有效的管理措施，运用科学的办法对其进行管理，房地产项目施工之前根据其实际情况制定周密、合理、科学、有效的经济管理计划。在进行投标之前要对自身实力有所把握，并且要对当地的实际情况进行事先考察，比较自身情况是否符合其要求，正确认识房地产经济管理工作内容，企业每位员工都对企业的经济管理工作要贡献自己的一份力量。

2.制定完善的房地产经济管理体制

作为房地产企业，要制定合理的经济管理体制，促进自身与市场的适应能力和自身的调节能力，使得企业能够顺应市场的发展和变化，企业要根据实际情况灵活运用管理制度。只有这样，企业才能得到良好的发展空间。这就要求企业加强自身的实力以及制定完善的管理制度。在实际的实行过程中若有问题可以及时的采取解决措施、尽可能降损失。国家要对房地行业进行有效的宏观调控，中央政府和地方政府相互协作，对房地产经济活动进行监测，避免违规行为的出现，以此促进房地产行业的健康稳步发展。

3.找准发展方向，制定长远发展目标

房地产企业要明确并制定长远的发展目标，这对企业的可持续发展具有关键作用，企业在制定目标前，要充分了解当前市场发展动向以及自身实际情况以确保制定方案的科学有效。另外国家在制度制定时也要根据社会的现状制定顺应时展的管理制度。政府对制度执行时要针对不同情况对不同问题进行有效解决，加强政府执行力度，真正做到政府对房地产的宏观调控。房地产经济管理者要正确理解政府颁布的各项制度和法规，管理人员要树立正确的经济管理理念，充分利用政府制定的法律法规，对企业的经济管理树立长远目标，使得企业的经济管理制度顺应社会以及房地产市场的发展趋势。

三、结束语

当前房地产行业发展迅猛，它不仅为人们创造了舒适的生活环境，并且在很大程度上提高了我国经济水平。房地产的发展离不了科学的房地产经济管理体系，但在现有的房地产经济管理中存在着许多问题，例如：企业对房地产经济管理认识不足、缺乏完善的经济管理体制、在管理上没有长远的发展目标等。这就要求企业加强房地产经济管理体制的建设，政府要通过宏观调控的方式对房地产行业进行控制，以促进房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]王向前. 分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J]. 黑龙江科技信息，2012，04：150.

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二、主要社会兼职。国家住房与建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，湖北省政府特邀土地监察专员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省经济学会副会长，湖北省房地产经济学会副会长，武汉市房地产估价师学会专家组成员，武汉市土地招标委员会成员，湖北省工程本文由收集整理建设专家委员会委员、房地产与建筑经济组组长，深圳房地产和物业管理学院兼职教授、客座研究员。

三、研究领域。城市经济、房地产经济。

四、主要学术成果。承担了《中国财政主体财源问题研究》等4项国家社会科学基金项目，其中承担国家社科基金重大项目《我国住房保障问题与改革创新研究》；承担省部科研项目9项，横向合作项目10多项。先后在《经济学动态》、《财政研究》、《经济体制改革》、《江海学刊》、《开放时代》、《中国房地产》等核心刊物上发表学术论文50多篇。出版著作多部，主要有：

1、《中国城市房地产收益分配》，华中师范大学出版社，1998年。

2、《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社，2000年。

3、《房地产金融》，华中科技大学出版社，2004年。

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一、房地产经济管理存在的问题

（一）对经济管理缺乏正确的认识

房地产行业的发展越来越快，人们对房地产的关注程度也越来越高，因此我们不难发现经济管理的重要性，我们要不断加强企业的经济管理力度，这样才能保障房地产事业的持续稳定发展。但是在实际的经济管理工作中还是存在一定的问题，其中最显著的就是对经济管理工作缺乏正确的认识。很多的企业认为经济管理只和财务管理部门有关，将经济管理的任务直接交给财务部门，这样的观念会直接影响到其他部门的工作。经济管理与企业的每个部门都有着密切的联系，经济管理可以增强每个部门之间的联系，充分发挥各个部门的功能，这样的方式能够大大提高各部门的工作效率，更有利房地产事业的发展。所以要想真正实现经济管理工作的目标，首先需要树立正确的认识，企业中的每个部门、每个员工都要为企业的经济管理贡献自己的一份力。

（二）缺乏完善的管理机制

随着社会经济对房地产需求的不断增大，国家必须完善房地产的经济管理制度，制定相关的管理法规来规范经济管理，然而相关政策与法规出台后并没有起到多大的作用，管理问题仍然存在。大部分的政策在实施时，并没有了解实际的房地产情况，政策与实际的情况脱离，不能有效地解决实际存在的问题。有的政策只是走走形式，并没有真正地投入到房地产的经济管理中，影响房地产的发展。制定的法规对于房地产的细节问题没有明确的说明，不同的经济管理者会产生不同的想法，在实际的经济管理中会出现差异，没能实现统一化的经济管理目标。房地产事业一直都是地方政府的主要财政收入来源，地方政府的管理不当，国家的宏观调控也失去作用。房地产企业没能实施有效的经济管理，会直接影响到下阶段的正常工作。房地产企业无法实现管理，也会影响到相关企业的发展，国家调控在其他行业也会失去效用。

（三）缺乏完善的法律法规对房地产企业管理

尽管我们可以运用相关的法律、法规来规范房地产行业的行为，但是我国的法律在房地产方面还处于初始阶段，缺乏专门的法律来调控房地产的经济行为活动，有待于进一步完善。我国的法律只是简单地提到房地产的管理，但是具体的措施和手段并没有明确的说明，最大的缺陷是没能对房地产整个的经济活动进行控制和管理，不能有效地避免房地产经济活动中的不正当行为。我国的法律体系不是特别完善，制定的条款己经不再适用于现在的房地产发展现状。导致整个房地产事业没有相关法律的制约，影响到市场经济的发展。相关的法律在实施的过程中也无法充分地发挥功效，大大降低了执法的力度，不仅损害了人民的利益，同时还很大程度上阻碍了社会的持续性发展。

二、采取有效的措施加强房地产的经济管理

（一）制定周密的经济管理计划，严格控制成本

现在，有不少的房地产运营企业在工程完成后核算盈利时发现盈利低于预算，更有甚者会发现工程创造的价值几乎为0，这就导致企业日后无法正常运行。房地产开发商在项目施工之前，分析和计算整个项目工程的成本，在保证质量的同时将成本降到最低，提高自身的经济效益。在施工期间，采用科学合理的经济管理方案，严格按照方案施工，减少施工期间不必要的开支，将资金都用到实处，用最有限的资源创造最大的价值，这样的方式不仅可以为下阶段的工作提供经验，还能促进房地产经济管理的发展。

（二）完善房地产经济管理制度

作为房地产企业的领导者，一定要学会调节企业自身的适应能力以满足市场需求，还要跟随市场变化科学变换管理模式，只有这样才能促使房地产事业持续健康稳定发展。要想真正加强房地产经济管理机制，房地产企业加强自身的实力和管理制度才最重要。当在实际的过程中，遇到问题可以及时地采取措施解决，将企业的损失降到最小，灵活地变换管理方式才能真正适应社会发展的需要，为实现企业的可持续发展奠定基础。在房地产经济管理中，国家的宏观调控也十分必要。中央政府和地方政府要共同合作，监督房地产企业的经济活动，发现违背市场经济发展规律的行为要及时地采取手段阻止，保证房地产市场的健康发展。

（三）完善法律体系，充分发挥法律的作用

当今社会是法治时代，我们要学会运用法律武器保护自己的利益，保障法治时代的健康发展。尤其是在房地产的经济管理过程中，法律的重要性不可忽视。房地产企业开展项目开发时，有相应的法律制约，可以有效地避免项目开发过程中的违法行为，控制房地产开发商的开发行为，避免泡沫经济的出现，保证我国整体经济的安全发展。颁布的法律要符合实际的房地产经济现状，这样才能有效地提高房地产经济活动的效率。在当今的房地产市场中经常会出现房地产开发商利用法律的漏洞来进行不合法的经济行为，损害了整个房地产市场的风气，不利于更好地开展房地产经济管理工作。面对这种情况，在制定相关法律时，要对房地产企业的经济行为严格地控制，弥补法律之前的漏洞，完善整个法律体系，制定多样的法律对房地产事业全方位的控制和管理，创造良好的经济环境，提高房地产企业自身的管理，促进房地产经济管理的健康发展，为其他行业的发展创造有利的条件。

四、总结

要想提升我国的经济发展，最主要的方法是提升房地产的发展速度。因为，随着房地产事业的发展，人们的生活环境以及生活质量都能够不断改善，尤其是能够推动社会经济的发展。所以面对房地产经济管理出现问题的现状，要及时地采取措施来解决，房地产经济管理能力的加强，不仅使得整个房地产事业适应社会的发展需要，更重要的是改善了房地产的经济环境。相比较国外的房地产经济管理能力，我国经济管理方而还存在很多的不足，需要进一步的加强和改善。在房地产经济管理中，房地产企业要树立正确的管理理念，重视经济管理的重要性。在进行经济管理之前根据企业实际的情况制定科学合理的管理制度，树立长远的目标，不能只顾眼前利益而损害房地产事业的长远利益。企业在加强自身管理的同时，不能忽视法律的重要性，企业的经济行为要严格按照法律的指示，这样才能实现房地产事业的进一步发展。通过多方面的努力不断提升房地产的经济管理力度，最终保障社会经济持续稳定健康快速发展。

[参考文献]

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近几年，我国房地产企业如雨后春笋，不管以前是搞科研的、做制造的、还是服务业的，也不管资金多少，通通对房地产趋之若骛，前几年大家赚得盆满钵满。近一年，国家对房地产的行业调控已初见成效，房地产企业竞争日趋激烈化，随之而来的财务风险也在呈上升趋势。在这种情况下，有必要对房地产企业的财务风险进行分析，并做好预警及管理工作。如何对房地产企业存在的风险进行预警并采取相应的措施进行控制，已经成为房地产企业迫在眉睫的事情。

一、房地产企业财务风险防范机制

房地产财务风险就是房地产企业在发展过程中会受到内外环境的影响致使企业出现破产风险或使普通股收益发生大幅度的变动的风险。房地产财务风险也可以理解为房地产企业在筹资、投资、资金运营及利润分配过程中会因不同因素而使房地产企业的生存、盈利及发展发面受到重大的影响。在市场经济大环境下，房地产企业财务风险是客观存在的，要想将风险和影响完全消除是不切实际的。在这种情况下，就应该建立房地产财务风险预警机制，将房地产企业财务风险值降至最低。财务风险防范机制如下：

(一)完善风险防范体系

要完善风险防范体系，就应该建立完善的风险防范体系，建立健全的管理机制，抓好内部制度建设，加强对相关财务人员的素质培养并将房地产相关资金细节问题落实到实处，将资金细节落实到实处，明确风险监管职责，落实好相应人员责任并明确相关责任制。同时要建立健全的成本控制体系，费用支出必须经过严格的审批才能使用，以提高资金利用率，减少资金浪费。

(二)发挥风险预警系统作用

所谓的风险预警系统，就是以信息为基础并贯穿于企业经营活动始终的全过程，以企业财务报表、经营计划及相关的资料依据，通过财会、金融、企业管理及市场营销管理等理论，利用数学模型或是比例分析法对财务管理全过程进行控制，在出现问题时能及时采取相应的应变措施，将房地产财务风险降至最低的风险预警机制。要想风险预警系统的作用，就应该对相应的企业信息进行分析，对可能出现的风险信息进行预警或提前采取相应的措施，降低财务风险。在发生财务风险的时候，能够及时找到致使财务不佳的根源，使经营者能够财务相应措施，阻止情况进一步恶化。

二、房地产企业财务风险管理

(一)确立资本结构

要想对房地产财务风险进行有效管理，确立合理的资本结构是必不可少的。毕竟公司资本结构合理与否和筹资决策有直接关系，公司在筹资决策的时候，会根据企业的实际状况，对影响决策的相关因素进行综合分析并确立合理的资本结占有合理的比例。因此，公司在决策的过程中，就应该选择最佳融资方式、融资对象、融资金额及期限。要想选择最佳方式和对象，管理者就应该成本和收益进行权衡，并在此基础上对股权融资和债权融资进行分析。此外，还要对资金额和期限进行适当的选择。只有将公司的负债率和债务期限进行合理的搭配，才能有效的降低公司偿债压力，保证资金正常运行。只有对公司成本结构进行合理优化，才能更好的实现企业最大化利益，才能最大限度地降低筹资成本、减少财务风险。

(二)加强对外部环境的应变能力

房地产企业是受外部环境影响较强企业，特别是在经济环境复杂多变的今天，受外部环境的影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境的变化常给房地产企业发展带来一定的财务风险，这种财务风险是不可预见的，更无法对其施加直接影响。但是可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，随时关注外部环境的变化，结合公司实际情况对风险进行预测，并根据相应的预测，采取相应的措施，制定财务管理政策，对不合理的措施进行及时调整。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。

(三)提高公司全员风险管理意识

要想对财务风险进行相应的控制，离不开公司全员风险管理意识。首先公司领导要有较强的风险管理意识和较强的责任感，能根据实际情况做出正确的决策，以降低财务风险。只有领导带头，明确相关部门应该承担的责任、义务，真正实现权责分明，各部门才能更好的配合财务管理人员进行相应的工作，财务管理人员的风险意识才能得以加强，才能真正地意识到房地产财务活动的复杂性和重要性，才能积极地参与到房地产财务管理中去。也只有这样，财务管理人员才能将房地产风险预警作为首要目标，以财务风险控制体系为导向，更好的对财务风险进行预防，使财务风险得到有效控制。

三、结束语

随着我国经济突飞猛进的发展，房地产企业也在迅速的发展。然而，房地产企业毕竟是后兴起的产业，在激烈的市场竞争条件下，容易受内外经济环境的影响而出现财务风险。在这种情况下，房地产企业财务风险预警和管理是十分必要的。只有加强房地产企业财务风险预警和管理，才能更好地促进房地产企业经济发展。

参考文献：

[1]张建朝.房地产公司财务监督的理论与对策研究[J].财政监督.2010

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随着国家限购令的出台，房地产的经济效益一度下降，再加上近几年的金融危机，整个房地产的行情都不容乐观，随着政府的相关作为，经济开始复苏，房地产的有一个春天也随之而来，但是，房地产行业的竞争压力却也一直没有减少，在巨大的竞争压力下，房地产商要如何做，才能够以最小的消耗获取最大的经济利益呢？

一、以政府的经济政策为导向

政府的政策是房地产商必须要关注的问题，不管是国家政策还是地区政府的政策变动，都会决定着一个地区经济发展的重心，有政策的地方会有限制，但是也是有政策的地方也才会有商机。例如，2010年国家“限购令”的紧急出台，限制一户多购的现象，遏制房地产价格的疯涨，对于房地产商来说，这既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地产的价格将会受到很大的限制，利润空间会有所下降，但是另一方面来说，这次政策的出台无疑也对房地产运行市场起到了规范作用，这也为房地产商的经营创造了良好的市场环境，为此，房地产就要在具体的开发与管理过程中，进一步精简自身的组织机构，规范自身的经营管理行为，为自身树立良好的社会形象，从而促使自己开发和管理更加规范化，更加精简高效化。

此外，政府为了鼓励地区经济发展，减少地区差异，一方面会增加地区政策支持力度，增加财政支出，积极建设地区基础设施，另一方面，政府也会出台地区的鼓励政策，为民间企业放低进入门槛，鼓励民间资本进入，参与地区经济建设与发展，针对这样的支持和鼓励政策，房地产就要积极参与，到政府优惠的地方去开发，到政府支持的地方去开发，才能够拥有良好的区域市场。

二、做好风险评估体系的建设

不管国家政策如何，房地产要获取良好的经济效益，也必须加强自身的规划和建设，增强自身的实力，只有这样，才能够在变幻莫测的市场中稳如泰山，才能够在激烈的市场竞争当中生存和发展。

“股市有风险，入市须谨慎”，在市场中也一样，风险无处不在，房地产商想要获取良好的经济效益，就必须要做好风险评估体系的建设，积极评估风险、预测风险以及应对风险，只有这样，房地产商才能够尽量减少风险所带来的损失，才能够实现稳步的增长。

建设风险评估体系，首先要进行市场精细化调查，了解国家政策方针，分析经济走向，解剖行业动态，从而明确风险防范标准，例如，在进行开发之前，要明确通过开发该处地产必须要获取的经济利益范围，，并将其进行数字化，只要在这个数字范围之内，风险都不予以过度计较。

其次，在确定防范数字化标准之后，按照已有的相关责任人进行分配，将总体的目标分发落实到每个部门每个责任人身上，并将最终落实的数字标准进行公开，鼓励大家参与监督和举报，而对于合作者则要通过订立合同的方式，明确双方的责任和义务，在合同当中也要尽量避免概念性的词汇，尽量精确化，方便双方相互监督，并建设网络交流平台，鼓励社会人员参与监督工作。

第三，房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。如何准确地测算项目成本，可以结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别进行研究。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定等。

最后，建立并完善风险应对机制，尽管前期已经做好了风险评估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些风险我们也是无法预估和防范的，例如自然灾害，针对这种无法进行人为控制的风险，房地产就要从自身的实际情况出发进行风险应对机制的建设。建立风险应对机制，房地产商要进行行业风险信息收集和分析，归纳总结出以往的非人为控制风险项目，并进行经验总结，形成可参考性的明文风险应对措施，如果出现类似的风险，就可以参考已有的应对措施在进行开发和管理的过程中采取相关措施进行预防，或者风险当时快速组织人员进行风险应对，减少风险所能造成的损失，也可以进行保险投资，将一些非人为控制因素的风险所造成的损失减少的最小。

三、做好服务管理工作

服务管理工作主要是指房地产开发的咨询服务工作，以及房地产建设完成之后的小区物管服务管理工作；不管是何种服务工作，都直接关系着房地产的销售业绩，关系着房地产商的经济利益，所以，房地产商必须要做好服务管理工作。

房地产商做好服务管理工作，首先，要做好咨询服务工作，咨询服务工作主要面对的人群是购买者，购买者在进行选择购买之前，肯定会进行广泛的参考和选择，货比三家，才能够最终确定购买，在这个过程中，咨询服务人员的服务态度和服务质量直接决定着购买者的最终决定，因此，作为咨询服务人员，必须要耐心、细心而又富有热情，在咨询服务的过程中，能够热情、耐心地回答客户的问题，并细心观察用户的需求，及时进行推销，促使顾客产生购买欲望，同时，要建立方便快捷的咨询服务平台，这可以借助电话以及网络等方式来进行搭建；其次，要做好物管服务工作，必须要选取有责任心的物管人员从事服务管理工作，对物管人员的日常行为进行严格的规范，建设网络举报和电话举报系统，鼓励小区住户积极参与监督和举报工作。

结论

21世纪是高速经济时代，房地产商面临着巨大的竞争压力，要在竞争中求发展，房地产商必须要能够精确解读国家政策，并能够通过不断地努力，加强自身的实力，强身健体，做好风险评估体系建设，减少风险所能带来的损失，也要做好服务管理工作，为自己树立良好的社会形象，提升销售业绩，只有这样，房地产商才能够真正实现自身的经济效益最大化，实现自身的可持续发展。

参考文献：

[1]王剑 我国房地产市场存在的问题与对策[J] 北方经贸 2008（09）

[2]齐惠霞 房地产调控政策评析[J] 经营管理者 2011（15）

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关键词： 精益思想；房地产；成本管理

Key words： lean thinking；real estate；cost management

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）08-0173-02

1 论文选题背景

进入21世纪，伴随着经济全球化浪潮的来临，我国的房地产开发市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。各家公司和客户之间的联系不断的拉近，但是客户对建筑产品的要求也在不断的提升。我国的房地产开发的管理水平还比较低，尤其是与国外相比还存在着比较大的差距。例如，我国大陆最大的房地产公司是万科，但是让万科与香港最小的会德丰房地产公司来对比，万科也仅仅是会德丰的四分之一，主营收入和利润都比万科多得多。因此，我国的房地产公司的管理水平还是处于一个比较低的水平的，这不仅需要企业加强管理水平，同样也需要政府努力优化市场环境。这些客观形势都在提醒我们，房地产成本管理将会成为企业管理中的重中之重。

精益思想（Lean Thinking）起源于上世纪80年代的日本丰田汽车的（Lean Manufacturing）方式，这种方式使得日本的汽车制造业拥有了质量和成本的双重优势，并且曾经一段时间内超越美国汽车制造业，占据世界汽车工业的中心地位。精益思想的内容主要就是需要用较少的人力，物力，时间甚至场地创造出最大化的价值，并且生产出的东西，正是客户需要的东西，达到质量与成本的双重保证。精益思想从理论的高度上对精益生产中的新型的管理思想进行了归纳，而且将这种模式进行了扩展，从制造业扩展到了其他几乎所有的领域，比如第三产业，将精益的思想运用到企业的各个方面，而不仅仅限于生产的层次，要从企业的管理人员入手，将精益思想运用在企业的管理中去，拒绝浪费，提升价值。

2 精益思想的内涵和原则

从字面上来解释的话，“精”主要是讲的质量，有精益求精的意思；“益”就是体现在了成本的节约上，只有控制成本才能使企业获得更大的效益。因此，精益思想并不是仅仅为了追求成本最低以及企业眼中的高质量。而是追求客户和企业都能够满意的成本和质量，追求的是产品的性价比。

精确思想的第一步首先要对价值进行精确的定义；精益思想的第二步是确定各个产品的价值流；接下来就需要每一个步骤都流动起来，并创造价值；最后一点是要紧跟顾客的需求变化，不断的更新自己的产品。精益建造在具体运用中必须遵循以下五条基本原则[1]。

2.1 指定的价值（Specify Value） 通过一系列的方法，包括价格管理，质量功能展开以及仿真的方法，产品由最终的用户需求来决定，这样将产品集中的顾客的要求，并满足客户的需求，避免浪费。

2.2 识别和绘制价值流（Identify and Map The Value Stream） 价值流指的是原料转变为建筑产品，并赋予它价值的所有活动。这些活动的贯穿在整个生产经营活动中。识别价值流的意义主要是在价值流中寻找增值的活动，而将不增值的活动可以直接免掉。

2.3 流动（Flow） 流动原则是精益思想的一个重点。时间，成本以及价值是流动的特性，精益思想的基本单元是资源流和信息流。主要分为两种，一种是可控制的，一种是不可控制的。可控制的包括材料和设备等设施，不可控制的是一些供应商的供应信息和设计方案等。

2.4 拉动式（Pull） 以顾客需求为起点，以市场需求为依据，并顺利的按时完成工作。精益思想中的拉动式是其特色之一，同样拉动性也是精益思想的核心[2]。

2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷为工作目标，不断地追求完美。精益思想要消除浪费，运用全面质量管理来实现零缺陷，在施工过程中，一旦发现有质量问题，立即停工，分析问题直至解决问题，从而尽可能地实现零缺陷建筑。零缺陷是一种理想状态，只有不断地向着这个目标努力，才能使得建筑产品永远保持进步。在价值创造过程中不断地追求尽善尽美，以达到为顾客提供完美价值的目的。

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（一）通过市场调查确定精装修住宅的产品定位。

精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目

类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。

（二）建立精装修住宅的分级体系及装修标准。

二、精装修住宅的设计范围、设计方法及原理。

（一）设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容。 精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。

（二）精装修住宅的设计方法

1、客户分析、产品定位。确定住宅精装修的标准、范围。

2、在户型设计阶段介入精装修设计内容。

3、在施工图阶段与设备专业的对接。

4、装修设计与公共空间及户外空间的对接。、

（三）精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）

全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。主要有公共空间系统、玄关系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅的收纳空间设计、家政空间区域、家居智能化系统、人文空间系统九个系统组成。

1、公共空间系统

从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。

2、玄关系统

玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋，放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。

3、厅房空间系统

厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。

4、厨房空间系统

从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。

5、卫浴空间系统

卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。

6、住宅的收纳空间设计

收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。

7、家政空间区域

家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。

8、家居智能化系统

由于智能家居系统能够为人们提供更加轻松、有序、高效的现代生活环境，因此已经成为房地产商追逐的热点。它既契合民众对于智能化、舒适化生活的深度需求，又为低迷的房地产行业注入了新的活力。

三、精装修住宅的运作模式

1、菜单式装修型

多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。

2、开发商引导型

有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。

3、开发商集成型

统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。

4、专业公司管理型

由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。

四、房地产精装修成本管理的方法和建议

在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。

（一）精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工验收与结算。

在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。

（二）提升精装修工程成本管理的建议　 1、精装修样板先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。

2、装修风格尽量简约、要突出亮点

简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。

3、设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式 精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大。成品保护是精装修工程施工管理的难题，因此成品保护必须得投入更多人力。

五、结束语

目前，精装修房屋已成为市场需求趋势，很多消费者均表示，直接入住精装修房，省时省力，还可免去与市场打交道的麻烦，愿意购买信得过的精装修房，因此，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，设计准确定位、尽早介入、合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。

参考文献