房地产合同管理大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产合同管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

篇（1）

中图分类号：F715.4 文献标识码：A

收录日期：2016年3月8日

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用，有效地推动房地产事业的发展和进步。

一、房地产公司合同管理常见问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题。目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为，给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序，在具体操作中，工作人员容易忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理，缺乏完整性和严密性，漏洞百出，问题层出不穷。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，有专门人员处理、监督每一个环节，这样才可以保证合同的顺利执行，同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，对企业的形象造成了影响。所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门共同协作，相互配合完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失，树立良好的企业形象。

（三）对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果，这给许多企业敲响了警钟，许多房地产公司才给予重视，大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在，大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理欠缺统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进，欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失，或者牵涉经济纠纷。

二、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障相关企业与本公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。

（二）设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视，时刻将合同的严谨性和条理化记于心中，作为标尺；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工，在实践中严格执行，保障制度的执行；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，既从宏观把握全局，注重整个合同的完整性，又要注重合同中的每一个细节，着实处理合同签署后的每一个环节的工作，使企业的合同管理制度更加完善，为企业的发展在合同环节扫除障碍。

（三）加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1、加强合同制定前的管理。首先，需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解，把握每一个条款对双方的利害关系；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力，签署的合同真实有效；最后，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判，确保整个流程顺利进行。

2、对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确，合同所涉及的双方权利义务是否对，等等。

3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜；二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼，通过法律途径获得最好的解决办法；三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况，及时将变化的信息更新。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题，防患于未然。

三、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重，关乎企业的长远发展和经济利益，以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，对解决该问题时可以给予相应的借鉴，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，解决了房地产公司中存在的潜在问题，解析了本领域的疑难杂症，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的，促进房地产事业的可持续发展。

主要参考文献：

篇（2）

二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题

（一）合同管理意识淡薄

在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。

（二）管理制度还不够完善

在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。

（三）合同管理不够规范

随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。

（四）监督评估机制还不够健全

在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。

（五）管理人员水平还有待提高

在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。

三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策

（一）提升财务管理人员的综合素质

在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。

（二）建立有效的合同控制体系

当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。

（三）提升合同管理水平

企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。

（四）健全完善考核评估制度

在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。

（五）转变合同管理观念

目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。

篇（3）

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：

合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程；目前，绝大多数房地产公司没有勘察、设计、施工等能力，很大部分的工作必须通过合同形式委托其他企业实施；所以，房地产企业的合同及合同管理则显得尤为重要，甚至决定企业的经营成败。因此，房地产企业必须十分重视合同管理。

一、房地产企业合同管理存在的问题

1、缺乏合约意识。

我国曾长期处于计划经济时代，市场经济的中“依合同办事”的原则未能真正深入人心。市场经济就是法治经济，在商业领域合同即是法，在建设工程中贯彻法治理念，实施“合同之治，契约之理”是适应市场经济体制条件的唯一选择。然而遗憾的是，人情为大合同为小的现象仍然十分普遍，合同的作用在合同签订完成之后往往就已经结束了。在遇到问题时，很少有人会去对应合同，去判断属于何种合同事件，按照合同应当如何处理。往往依据经验、依据习惯处理，靠人情做文章。认为搬出合同就是摊牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意伤和气。

2、合同很难严格履行

我国目前工程管理、合同管理整体水平不高，无论是房地产公司、还是施工单位都很难严格履行合同，常常双方都有违约行为。如房地产公司工程款不及时支付、施工单位工作质量有缺陷、工期延误等。由于各种因素的考虑，双方最后还是采取协商解决的办法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同订立、履行过程中，缺乏有效的审查、控制；经常造成合同文字不严谨、合同条款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地产企业虽然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，执行流于形式等现象发生。

4、缺少综合专业素质高的合同管理人才

在我国的房地产企业中，具备工程、法律、成本等专业知识的复合型合同管理人才不多，大部分合同管理人员仅具备成本专业方面的知识，缺乏工程管理及法律方面的专业知识及相应的实践经验，难以对合同进行有效的管理。

二、房地产企业合同管理特点

1、合同管理的时间跨度大。

房地产开发具有建设周期长的特点。项目从拿地至竣工交付小业主所经历的时间长达数年，其对应的合同同样具有履行时间长的特点。

2、合同管理内容的多样性。

房地产开发所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容、形式各不相同。每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同。如施工类合同包括土方合同、桩基合同、总包合同、门窗合同等。

3.合同管理的经济效益明显。

房地产开发投资大，合同价格高，使合同管理的经济效益明显。合同管理得好，可使房地产开发企业节约大量的资金。

4、合同管理受外界影响大，风险大；

由于房地产开发周期长，涉及面广，受外界环境的影响大，如经济条件、社会条件、法律和自然条件的变化等。这些因素房地产开发企业难以预测，不能控制，但都会妨碍合同的正常实施，造成经济损失。如：受国家房地产宏观调控的影响，部分房地产企业采取放缓开发进度的措施，这务必影响合同的正常履行。

5、合同管理涉及部门、人员多

合同管理在企业内部几乎涉及各个部门、人员。在外部涉及到勘察单位、设计单位、施工单位、银行、监理单位、购房者及政府相关部门等。

三、房地产企业合同管理方法

1、增强合约意识

合约意识是一个企业管理水平高低的重要体现，严格实施“合同之治，契约之理”。出现纠纷时，依据合同办事，而不是通过人情办事。这就要求做到在签订合同时，在合同条款中须认真推敲和详细约定，做到“有言在先”、“丑话说在前面”，以保证合同的全面履行；另外，房地产企业在签订合同时，也应适当考虑承包人的权利与义务对等，而不能利用自身的强势地位把一些明显不合理的要求强加于对方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整体发展战略的合同管理制度。对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估全流程依法有序的进行管理。合同管理制度建立后，并不是一劳永逸；在合同管理的过程中，要及时发现、分析并修订合同管理制度中不合理的地方。

3、培养或引进高素质的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同时有是专业性、技术性强的极为复杂的管理工作。要保证企业合同管理的成功，企业就必须有一批从事合同管理方面的高素质人才。企业可依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔人员。在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀人才放在这个岗位上。

4、建立标准化合同

制定出符合公司实际情况的标准化合同可以在合同订立、修改和审批的等环节节约大量的时间和精力，加速了合同的签订速度，降低了项目合同的风险，提高合同管理的效率。

在合同标准化的具体实施上，我们应采用2\8原则，房地产项目中20%的合同往往占据了80%的成本支出，凡事抓重点和主干，我们将这20%的重点合同和其他一些必要性合同进行各自分类和同类合同比较分析，参照本公司的特点和行业特点，研究制定出相应的标准合同格式和框架，并以此生成一个标准合同模板。

四、结束语

房地产企业应认真分析本企业合同管理中存在的问题，改变固有的合同管理思维；结合公司的特点并运用科学的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企业经营管理过程中的合同风险，为企业的盈利及可持续发展提供强有力的保证。

参考文献

篇（4）

合同管理是企业对以自身为当事人的合同依法进行订 立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程；目 前，绝大多数房地产公司没有勘察、设计、施工等能力，很大部 分的工作必须通过合同形式委托其他企业实施；所以，房地产企 业的合同及合同管理则显得尤为重要，甚至决定企业的经营成 败。因此，房地产企业必须十分重视合同管理。

一、房地产企业合同管理特征

l.合同管理内容复杂

一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。一个开发项目需要签订几种不同类型的合同，每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同，而且合同内容又涉及很多工程技术等专业知识，形式与内容较为复杂。

2.合同管理时间的长期性

房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性 的特征。房地产企业的合同管理通常是随着项目建设及合同履行进度顺序实施的，依次经历项目取得、设计、施工、销售 、前期物业管理等环节。

3.合同管理涉及人员的众多性

房地产企业的合同管理从内部来讲，需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。从外部来讲，又涉及每个合同对方单位的主管领导、部门负责人、具体经办人员等人员，同时还涉及建设、土地、质检、税务等政府相关部门的人员。

4合同管理的高风险性

房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观 原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。这些风险如果不采取一定措施进行控制，势必会给房地产开发企业造成一定的经济损失。

二、房地产企业合同管理存在问题

1.合同管理制度不健全

目前，仍有较多房产企业尚未建立一套科学合理的管理工程秩序，合同管理无章可循，不能对合同实施有效的管理，导致合同风险事故频繁发生。同时，房产企业管理人员更多的集中于工程技术方面，企业中专门负责管理合同的人员较少，因此，经常导致工作责任划分混乱，致使合同管理失效。

2.总分包合同管理混乱

我国目前尚无规范的总分包合同文本，缺乏对专业分包和劳务分包队伍管理的相应法规。分包市场管理混乱，建设单位随意肢解工程，严重制约了工程项目管理水平的提高。就目前我国的房地产企业，无论从市场运作方式，还是经营、管理、技术水平，都不具备总承包能力，更谈不上采用设计施工一体化的模式。而且，我国的专业承包商，专业化程度很低，大部分都是建筑安装企业，一部分为机械安装企业，市政工程企业，还有少数基础工程、装修工程、空调工程等企业。这些情况都妨碍了我国建设工程总分包管理的发展，造成我国建筑市场大、中、小企业一块上，竞争混乱的现状。

3.合同多头起草、多头谈判、多头签订

工程施工合同、设计合同、造价咨询合同、配套采购合同、营销推广合同……项目部、设计部、营销部、预算部……各种合同管理混乱，合同版本各不相同，合同的条款和内容也就不规范、不统一，漏洞在所难免。合同条款内容不具体、不全面、不规范，尤其是在承包范围和甲乙双方责任划分上界定上不清晰，往往导致执行过程中出现遗漏和扯皮，延误工期。

4.合同纠纷不断

一些企业缺乏合同意识，在签订合同时未按照合同示范文本签订施工合同，对于同一个工程项目，分“私下合同”和“正规合同”两份，“正规合同”形式正规，内容合法，但双方并不真正履行，仅用于应付管理部门的审查，“私下合同”在形式上不完备，实际上属于不平等合同，会给国家和集体的利益带来很大损失，并容易造成合同纠纷。

三、完善合同管理的建议

l、建立并完善合同管理制度

房地产企业要在国家法律法规的指导下.结合本企业的特点制定并落实合同管理制度。要以企业战略目标为出发点对合同管理进行全面系统的管理，制定合同归口管理、审查、考核等相关制度，对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估整个流程进行有效管理。让合同管理过程中的每个环节都运转顺畅。管理制度要确保合同内容规范、执行顺利.通过对合同管理活动进行明确的权责设置和分工协作。达到合同管理的目标。

2、设立规范的组织机构

房地产企业受根据全面管理、全员参与的原则.对合同管理的组织机构进行科学的管理。首先要自上而下统一思想，提高认识。设立专门的合同管理机构.并将业务熟练、品德优秀的工作人员分配到各个合同管理岗位上，不断充实管理队伍。企业的合同管理部门要根据自身的业务规模、运营模式，以及市场竞争中所处的地位，来规定合同具体管理模式和工作内容，制订具体的合同管理制度并负责监督合同的签订和执行。

3、加强合同管理的监督

企业要完善合同管理的事前、事中和事后的监督。事前是指合同签订之前的准备阶段.要做好防范工作。比如对客户、供应商等利益相关主体进行调查和评估，了解他们的商业信用、偿债能力和竞争能力。以降低企业的经营风险。事中主要是监督合同的执行情况.以杜绝违约情况的发生。企业的管理人员要深入到部门具体的管理活动中，检奋合同记录，评估合同执行情况，及时发现并解决问题，纠正偏差。这样做既可以保证自身的权利不受侵犯.也可以督促自己严格按合同约定履行义务，保证项目的质量。事后管理要及时对合同的执行情况进行分析和反馈，对合同违约的情况，可以及时反馈给法律顾问部门，通过以协商为主的方式解决合同纠纷，维护企业自身的合法权利.改进企业的经营水平，提高企业发展水平。

参考文献：

篇（5）

目前我国房地产企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、管理机制不健全的现象。在房地产开发过程中，每个开发楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。提高房地产开发企业建设项目合同管理水平是十分必要的。

一、项目合同管理在工程项目中的意义与作用

（一）合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用。

合同分配着工程任务,具体地规定着工程任务相关的各种问题,工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输,各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为；合同确定了项目的组织关系，规定着项目参加者各方面的经济责权利关系和工作分配情况,直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作；合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据，是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段，也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。

（二）合同管理在项目管理中居于核心地位

建设项目点多、面广、战线长，合同标的涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大，通过合同管理,能够落实项目的目标和计划,将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理,无论是设计、施工还是项目的运营,只有严格合同管理,才能按期保质地完成工程项目。

二、建立项目合同管理系统

房地产项目在开发过程中会涉及建设单位、设计部门、监理公司、材料设备供应商、银行、保险、政府职能部门等众多错综复杂的关系,妥善处理和协调各种公共关系是房地产项目开发成功的关键。因而需要一些专业扎实、业务精通的合同管理人员在充分了解房地产开发企业的业务流程后,识别企业各职能部门合同管理要素,系统地分析各要素相互间的关系,建立合理科学的合同要素网络,合同要素网络要确保建设项目合同在谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程中能妥善处理好与各关系人之间的经济关系与法律关系,是建立项目合同管理体系的依据。建设项目合同管理体系的设计应能确保提供对合同文本和条款的拟定、研究、审查、谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等的总体原则和操作方案,合同管理体系的框架应能有效保证在合同“两期”内合同要素网络的协调性和一致性。

（一）合同形成期

坚持“遵守、补充、审核”相结合的原则,保证签订的各类合同从过程体系上维护企业的根本利益。1)遵守各类合同标准文本的合同条款,结合房地产开发企业项目的特点，保证签订合同的总体方向，维护合同各方基本的责、权、利关系;2)补充合同条款要具体情况具体分析,以保证不同工程项目、不同时期、不同签约方签订合同的差异性,最大限度地维护公司的利益;3)审核补充条款由合同管理部门负责,合同责任人提出，项目部等职能部门参与会签，以保证合同补充条款在合同日后顺利履行。

（二）合同履行期

建立合同目标管理责任体系,全面落实合同标的,实现合同目标。

1.确定合同执行责任人,明确责任人在合同实施过程中不同时期的管理目标,并要求合同责任人根据目标制定完成管理目标的工作计划。

2.建立合同责任部门定期汇报和合同管理部门定期检查制度,从宏观上监督责任人按计划履行合同的情况,保证合同管理工作计划的落实和合同目标的最终实现。

3.建立合同考核制度,把合同考核标准和指标纳入企业部门绩效考核体系中,激发合同责任人的工作潜能,保证合同网络各要素之间的协调性。

三、完善合同管理制度

制度化和标准化是合同管理的基础。建立一套适应企业目前发展状况的比较完善、切实可行、合理合法、能有效调动各合同管理责任人积极性的管理制度,通过管理过程中的各类管理标准强化管理制度的执行力,能够有效堵塞各类漏洞,避免企业在签订、履行、变更合同时遭受经济损失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法转变成工作程序,有利于将合同和合同分析文件下达到责任人;在项目组织和项目管理体系的建立过程中,落实各合同规定,有利于协调各合同关系,明确合同规定的各项权力,执行合同档案管理,监督合同实施过程,调解合同争执,处理索赔与反索赔,从而对工程实施跟踪诊断,来实现对工程进度、成本、质量控制。

1.合同台账及档案管理程序:在程序的设计上除要考虑按标准编号收发、归档、保存合同外,还要记录合同从谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程,为合同后评价提供原始素材;

2.合同签订管理程序:要明确各类合同实施的目的,充分考虑合同在执行过程中可能发生的各种情况,坚持程序化管理和例外管理相结合的原则,制定合同签订管理程序,从源头上控制合同执行的方向,保证签订的合同最大限度地维护企业的利益;

3.合同履行管理程序:为及时预测、发现合同在履行过程中出现的各种问题，监督、追踪、反馈各类合同信息,必须在坚持全面履行原则的前提下，坚持合同目标管理与合同考核管理相结合的原则，设计并优化合同履行管理程序，保证项目相关的各个合同按计划高效率地执行，保证房地产开发项目按期保质地正常实施；

篇（6）

引言：随着我国经济的发展，房地产行业扮演着越来越重要的角色。然而，当前国内房地产现场签证和合同管理欠规范，效率有待提高。因此，对房地产工程现场签证和合同管理的问题进行研究具有重要的现实意义。

一、工程签证和合同管理的重要性

工程签证管理是工程施工中一项重要的内容，需要专业人员参予建设项目的整个过程，对有关签证资料随时作出动态评估，才能有效控制成本。由于工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，一般在3-20%之间，由此可见加强工程签证办法的管理是发包人在施工过程中一项重要的工作。

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航，同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。

二、房地产工程现场签证和合同管理存在的主要问题

1、现场签证欠缺规范。现场签证日期和实际施工期存在时间差。当施工现场中遇到问题时，为了赶进度只是口头商定，不履行现场签证手续，而事后补签，直接影响其真实性。签证内容不明确或书写不清楚，签证员签证不客观，给合理确定签证价款带来困难。现场管理人员违背职业道德，对承包商的高估冒算行为视而不见，尤其是减量部分容易被遗漏，造成该核减的费用核减不了。

2、管理人员素质较低。现场管理人员缺乏现场签证控制意识，未经认真核实随意签证，造成签证内容与实际不符而增加工程造价。有些现场管理人员业务素质差，不了解定额费用的构成，对不应该列入直接费用的项目以签证方式列入，计取了不应计取的费用。

3、房地产企业的法律意识普遍较为淡薄，相关的合同管理制度相当不健全。目前我国的房地产企业的合同法律意识还是相当淡薄的，对于合同的管理往往都是持漠视的态度，更有甚者对合同和合同法律之间的关系还不清楚，依法来订立合同并履行相关条约的意识还是欠缺的，这就埋下了较多的风险隐患。

4、合同不规范、不严谨。由于房建工程项目合同种类多，合同条款多，相关文件多，其中用词错误、矛盾及二义性问题等常常难免，导致合同履约率低。实际工作中，承包商往往是根据示范文本草拟合同协议条款，经业主认可后签署，常需要几经确认，这一过程中由于种种原因造成最后的合同条款与招投标文件中相应的条款相差很远，有时甚至是人为的用词错误、矛盾，设置二义性问题以留待事后“沟通”。

5、合同执行过程监管力度不够。在合同的执行中，必要的监管制度，能够有助于合同的顺利执行，充分降低合同风险。但是在实际中，很多企业对合同的监管力度不够，没有对合同执行过程进行有效的监督管控，合同管理不科学、不规范，或者管理者监管不够严谨，致使合同管理制度没有发挥应有的作用。

三、加强房地产工程现场签证管理和合同管理对策

1、规范现场签证。工程签证必须签明事件发生的原始状况，写清签证的事实依据，反映事件的真实、全面和关联有效性。填写时必须注明具体签证原因、位置、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。涉及材料消耗的必须写清材料的品名、规格、厂家、品牌、以及市场价格。同时需写明签证提交日期、签证事实发生日期或完成日期；执行签证事实的书面依据，签证事实及完成情况简述；涉及经济或工期索赔的数量或天数（所得数量应有逻辑关系清晰的计算式）；附图；承包单位签发人员的签名和项目部印章。对内容不全的，事实表述不清或容易引起歧义的，签证单内任何字句有涂改而无签名及加注日期的，要求认定工日或台班数量，但对完成的工作未作定量描述的将作为无效签证处理。

2、规范管理人员工作流程。承包人应在接到“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”后14天内向发包人提交工程变更价款报告，承包人因执行“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”而要求发包人补偿经济损失、增加工期的，应当在工程变更价款的签证中一并提出。承包人在双方确定变更后的15日内不向发包人提交工程变更价款签证，则认为该项变更不涉及合同价款变更、经济补偿和工期增加。发包人在收到“工程经济签核定单”及上述书面依据之日起15日内予以确认，超过15日后，发包人未给予确认的则视为同意“工程经济签核定单”内的全部变更。

3、增加房地产企业的法律意识，不断建立和完善相关的合同管理制度。房地产企业可以建立一整套能适应企业当前的发展状况的而且比较切实可行的还能比较有效的调动相关责任人的一些合同管理制度，这样才能保障企业的执行力，同时也避免了企业在签订合同、履行合同以及变更合同的时候所产生的经济损失。另外，在一定程度上这也避免了企业人员的变动对于合同管理工作所产生的影响。此外，房地产企业的工作人员要加强学习房地产项目开发以及招投标的相关法律法规知识，使他们都能比较熟悉的使用相关的法律法规。房地产企业可以定期的组织并开展法律知识的专题讲座使管理人员的法律风险意识得到逐步的强化。严格按照我国招投标和合同管理的相关规定，绝不签订阴阳合同和私下合同，若必须签订协议，其中的一些重要条款也需要保持一致。

4、建立符合国际惯例的合同管理制度。根据国际惯例，我国的《合同法》和相关的法律法规以及工程项目实际情况，建立国际化的、“全过程”、“全方位”的合同管理制度。“全过程”是指合同管理应覆盖合同行为的始终，前端有超前的市场预测和资信审查，后端有合同管理的总结、考核、建档的延续。“全方位”是指合同管理要覆盖企业的每个层次每个部门，延伸到各个角落。具体的制度设计方面要建立合同交底制度、责任分解制度、每日工作报送制度、进度款的审查批准制度等。

5、设立健全的合同管理机构。房地产企业应根据本身的具体情况和特点，在公司内部设立设立专门的合同管理机构，承担制订本企业的相关合同管理制度，检查监督本企业各类工程合同的订立、审查、履行跟踪等监督管理工作任务。这些机构在合同订立、履行以及协调过程中都发挥着重要作用，负责宣传贯彻有关合同法律、法规，培训合同管理人员；审查合同，防止他人利用合同进行违法活动；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。因此，设立健全的合同管理机构，在企业管理中发挥合同管理的纽带作用，从而使工程项目在合同的订立、履行、变更和终止等活动得到有效控制，为公司领导的决策提供科学依据。

四、结束语

房地产工程的现场签证管理和合同管理是工程施工的重要内容，其范围广泛，构成原因复杂，是个专业性较强的工作。因此，必须维护工程现场签证和合同管理的严肃性，建立完善的管理制度，明确签证经办和合同管理人员的职能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

参考文献

篇（7）

2.在工程类合同的管理上，在合同条款的审核中，财务部门应主要注重的是履约保证金收支、工程款项支付、工程质保金支付等条款。财务的工作就是加强对工程项目各项费用的管理，工程类的合同一般时间会比较长，价格相对较大，合同的内容比较详细，财务人员需要对合同的内容仔细分析。财务人员根据项目的不同进行核算，需建立一个方便的合同台账，以便于对项目成本加强监督。合同台账应包括比较全面的内容，例如合同签订时间、施工单位名称、合同金额、合同标的、合同收付款节点、累计付款金额、发票开据情况等，台账的建立会对合同执行起到一个很好的辅助作用。财务部门应就合同的执行情况定期与相关部门进行沟通核对，避免合同超额支付，对于未按合同条款履约的，财务部门有权拒绝付款，待对方按合同履约后再付款，使合同的履行得到有效的保障。

3.对于采购类的合同，采购一般就是款到发货及货到付款。款到发货方式，公司需支付一笔预付款，这种方式风险性比较大，所以合同的订立一定要谨慎，一定要写明公司与客户需要承担的法律责任和需要履行的义务，避免对公司的利益造成不可挽回的损失。合同订立之后，财务部门要与其他部门联系，及时清楚货物是否送到，货物到来以后根据凭据销掉预付款项。如果选择货到付款，就要形成一笔应付账款，等货物到来点算清楚之后，待各种单据交与财务部门后，财务部按照合同条款支付应付款项。如果发票没有开据，财务部门要及时的通知相关部门收取对方发票。其他部门有需要支付的款项，一定要按照相关的流程认真办理，各种办理的票据都需要认真整理，及时登记，以方便将来的查验。

篇（8）

［摘要］企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个企业的经营成败和合同及合同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。企业财务部门在合同管理中通过对合同评审中财务税收相关条款的把关、合同预计效益的测算、合同执行过程的跟踪监督、执行后的总结分析等，发挥财务部门在合同管理中的监管职能，不仅可以有效规避资金、税务风险，更可以提升企业的经济效益。

［

关键词 ］销售；服务合同；财务管理；房地产行业

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174

1财务管理在参与房地产销售企业合同管理中的必要性

（1）全面参与项目前期评判工作，减少公司损失，提高公司收益。在项目可行性分析中，财务对项目经营效益进行预测，根据公司利润要求，对很可能出现亏损的项目，及时预警，努力为公司减少损失。当出现竞争项目时，根据预测的项目收益，选择最有利于公司的项目，提高公司经营效益。

（2）参与企业合同评审，提出与财务税收相关的专业意见，有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售企业，大多由市场客户部拓展客户，根据客户需要起草合同，而此部分人员大多是非财务专业人员，在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解，这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中，在相关领域提供专业可执行的意见，从而降低、规避财务税收风险。在销售合同订立过程中，财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程，进行跟踪分析，其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴，保障合同的可执行性、安全性。

（3）确保销售合同的顺利履行。销售合同签订后，在合约期，每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中，在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项，并及时通知相关执行人员及领导，协调各相关部门，订立相应补充协议，完善合同管理，促进合同顺利履行。

（4）能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价，财务部始终是在客观独立地发表专业意见，用数据和事实说话，在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。

2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间

（1）在市场客户部拓展到项目时，给财务提供此项目相关的数据，如项目建筑面积，委托我方销售的面积，预计销售单价，基础费率等信息，财务根据项目结算经验、利用专业知识，对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的服务费、将产生的人力成本费用进行预测，测算出本项目可为公司贡献的经营效益，根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。

（2）在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时，财务部门参与到合同评审中，与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关，以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度；审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见，经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售公司与房地产开发商签订的《××项目销售服务合同》，财务在合同评审时要关注：①合同中是否有附近楼盘的禁业条款，如签订了A项目楼盘，就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。如果有类似条款，请提醒业务负责人关注，做好风险提示。②甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用，如果有我方承担的电话费等，要约定发票开给我公司，如果不能，可约定此部分费用从甲方应支付给我方费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰，容易导致会计税务风险且费用报销不畅。③服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产销售结算有其特殊性，一般约定每月按固定费用率结算，在完成季度、年度任务时，需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源，关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定，如在房款全额到达开发商账户才给我方结算费佣金；或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算，等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方，及时修改，把风险降到最低。④如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励（费佣金之外的），应该按照税法及公司制度规定，由开发商通过我公司的薪酬体系下发，员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放，避免涉税风险。⑤在合同中会有一些罚款扣款项，此时要看如果是我方原因产生的，同意罚扣款，但应约定此部分罚扣款从应付的费佣金中扣除，并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。⑥财务部根据合同约定的时间，在项目执行过程中对此进行跟踪，发现有延迟付款的开发商，给项目负责人发提示邮件，提醒催款，减少应收账款的发生。

（3）项目在执行过程中，财务部应按照合同条款，对项目结算信息进行审核，看是否符合合同约定的结算条款，是否有漏结、少结现象，扣罚款内容及金额是否与合同约定一致，财务部门对项目整个执行过程进行跟踪监控管理，确保公司收入的准确性、完整性，并测算风险预警，以降低风险。项目结束时，财务部要对整个项目的结算进行全盘的销控，发现项目是否有应该结算而未结算的费，并按照合同条款，提醒项目负责人追回相应收入，减少呆账、坏账的发生，减少公司损失。

（4）对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度，定期对合同实施情况进行汇总、分析、评价。包括项目预计收益实现率、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行情况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析，找出合同管理中的不足之处，制定相应的改进和完善措施，完善合同管理制度。对项目合同的执行完成情况，进行统计分析，为公司经营管理决策提供依据。财务按照项目大小、客户结构、商品房产品结构等分类进行汇总分析，建立客户信用档案，配合其他部门建立客户信用评级体系，提高客户服务能力，加强应收账款风险管理能力。

3结论

合同管理全过程就是由洽谈、起草、签订、生效开始，直至合同失效为止。不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。凡涉及合同条款内容的各部门要共同管理，注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。房地产市场在不断发展，财务税务法规也在不断变化，财务人员应多去了解、适应市场的变化，努力学习相关政策法规，及时更新专业知识，不断提高合同管理能力，以便在将来合同管理过程中发挥重要作用。

篇（9）

1 建设项目合同管理在工程项目中的意义与作用

1.1 合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用

合同分配着工程任务,具体地规定着工程任务相关的各种问题,工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输,各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为;合同确定了项目的组织关系,规定着项目参加者各方面的经济责任权利关系和工作分配情况,直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作;合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据,是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段,也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。

1.2 合同管理在项目管理中居于核心地位

建设项目点多、面广、战线长,合同标的涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大,通过合同管理,能够落实项目的目标和计划,将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理,无论是设计、施工还是项目的运营,只有严格合同管理,才能按期保质地完成工程项目。

2 建立项目合同管理系统

房地产项目在开发过程中会涉及建设单位、设计部门、监理公司、材料设备供应商、银行、保险、政府职能部门等众多错综复杂的关系,妥善处理和协调各种公共关系是房地产项目开发成功的关键。因而需要一些专业扎实、业务精通的合同管理人员在充分了解房地产开发企业的业务流程后,识别企业各职能部门合同管理要素,系统地分析各要素相互间的关系建立合理的科学的合同要素网络,合同要素网络要确保建设项目合同在谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程中能妥善处理好与各关系人之间的经济关系与法律关系,是建立项目合同管理体系的依据。

建设项目合同管理体系的设计应能确保提供对合同文本和条款的拟定、研究、审查、谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等的总体原则和操作方案,合同管理体系的框架应能有效保证在合同“两期”内合同要素网络的协调性和一致性。

2.1 合同形成期

坚持“遵守”、补充、“审核”相结合的原则,保证签订的各类合同从过程体系上维护企业的根本利益。遵守各类合同标准文本的合同条款,保证签订合同的总体方向,维护合同各方基本的责、权、利关系;补充合同条款要具体情况具体分析,以保证不同工程项目、不同时期、不同签约方签订合同的差异性,最大限度地维护公司的利益;审核补充条款由合同管理部门负责,合同责任人提出,以保证合同补充条款在合同日后顺利履行。

2.2 合同履行期

建立合同目标管理责任体系,全面落实合同标的,实现合同目标。确定合同执行责任人,明确责任人在合同实施过程中不同时期的管理目标,并要求合同责任人根据目标制定完成管理目标的工作计划;建立合同责任部门定期汇报和合同管理部门定期检查制度,从宏观上监督责任人按计划履行合同的情况,保证合同管理工作计划的落实和合同目标的最终实现。建立合同考核制度,把合同考核标准和指标纳入企业部门绩效考核体系中,激发合同责任人的工作潜能,保证合同网络各要素之间的协调性。

3 完善合同管理制度

制度化和标准化是合同管理的基础。建立一套适应企业目前发展状况的比较完善、切实可行、合理合法、能有效调动各合同管理责任人积极性的管理制度,通过管理过程中的各类管理标准强化管理制度的执行力,能够有效堵塞各类漏洞,避免企业在签订、履行、变更合同时遭受经济损失。

篇（10）

房地产市场竞争日趋激烈，在确保工程进度和质量的前提下，如何有效实施成本控制，降低合同风险，实现企业价值最大化，是房地产企业项目管理的重点。建立完善合同管理体系，强化事前控制，加强各部门沟通协调机制，实现合同管理和预算管理、资金管理紧密结合，是控制开发成本、降低合同风险的有效途径。

一、房地产企业合同管理现状的分析

1、合同管理制度不健全

房地产企业针对项目管理往往更偏重于工程现场管理和技术管理方面的制度制定，对合同管理制度的制定通常局限于合同签订的流程性控制，未针对合同管理各环节制定指导性、可操作性较强的制度。

2、合同管理局限于合同文本的静态化管理

合同管理涉及合同的立项、谈判、起草、审查、签订、履行、变更、纠纷处理和合同基础事务管理等方面，是包含对合同签订准备、合同订立、合同履行以及履行后评估等所有阶段的全过程监控。在这个过程中，任何一个环节的遗漏或执行不力，都可能造成合同管理的功能缺失，增加合同履约风险，给企业造成损失。

由于对合同管理所涉及的相关部门及人员的工作职责界定不清晰，房地产企业合同管理的重点往往放在合同文本的起草、审查和签订环节，对合同签订以后的履行、变更、纠纷及履行后评估等环节未实施有效的动态管理，使合同管理与预算管理、资金管理脱节，成本控制不能落到实处。

3、合同管理人员缺乏相应的专业知识水平和实践技能

合同管理是一项专业性较强的管理工作，需要综合运用法律、管理、工程造价、财务、税收、档案等方面的专业知识。各层级合同管理人员缺乏相应的专业知识水平，在合同订立、履行过程中发现不了问题，或发现了问题但不能提出恰当的解决方案，往往会造成合同会签流于形式，合同履行缺乏监控。

二、房地产企业合同管理体系的构建

（一）合同管理制度体系的构建

针对合同管理各环节的风险点，本着规范行为、防范风险的目的，在企业内部控制制度体系内，建立健全具体的、可操作的合同管理制度，使合同管理流程规范，分工明确，职责清晰。合同管理制度主要涉及几个方面：合同管理流程、合同审查、合同考核、合同用章管理、合同台账、统计核对及归档等。同时，对企业重要的、或经常性发生的合同可分类制定合同范本，减少合同起草、审核工作量，规避采用供方格式合同潜在的风险。

（二）合同管理组织体系的构建

合同管理组织体系的建立应遵循专业性和综合性相结合的原则，设立专门的合同管理部门全面负责合同管理的各项工作，对合同实行统筹管理，对合同的事前、事中、事后各管理环节行使检查、监督和指导的职责。各职能部门负责对本部门工作范围内所涉及的合同进行跟踪管理，成本控制部、财务部主要履行合同审核、成本控制、资金支付控制、统计核对等管理职责，并通过合同会签、付款审批、合同台账登记、资金计划、资金预算等方式，实现合同所涉各部门的信息核对、沟通、共享，对合同实施全过程、多层次、高效率的动态管理。

为保证各部门合同管理的高效性，企业应在各部门配置相应的专业人员，并通过各种专业培训和法律知识培训，提高员工专业知识水平，进而提升企业整体合同管理水平。

（三）合同管理运行体系的构建

以企业合同管理制度为依据，合同管理组织体系内各部门各司其职，需要设计高效、简捷的流程，将各环节、各部门的工作串接起来，实现合同的综合动态管理，有效控制项目成本。

1、合同准备阶段运行控制要点

合同准备阶段主要由合同执行部门确定合同签订项目，合同管理部组织实施招投标、资格审查、谈判及合同起草工作。在此阶段有两个重要的控制要点：一是成本控制部需根据项目概算、设计等资料，确定房地产项目综合目标成本，并根据项目成本类别对目标成本进行分解，以此作为项目各类合同谈判定价的依据。二是财务部需根据合同类型进行纳税筹划，对签订合同方式和获取发票的要求提出意见，降低企业未来纳税风险。

2、合同订立阶段运行控制要点

合同起草完成后，合同管理部门组织实施合同会签，审核部门涉及合同管理部、成本控制部、财务部等。合同审核控制重点是事前控制，以规避未来合同履行风险。

（1）审核部门分工明确、职责界定清晰

合同管理部在审核时应注意核实合同谈判过程中商定的重要事项在合同中的落实情况，重要合同须由企业法律顾问参与审查工作。成本控制部审核重点为合同范围是否明确、工期是否恰当、总分包结合部位责任划分清楚，以及各类子合同的合同价汇总后是否控制在目标成本范围内。财务部审核重点为付款方式、付款进度、质保金及违约金等条款。

（2）审核意见书面存档，签章前核对定稿文本

合同会签流程中合同可能涉及多次修改，为准确记录审核修改意见，各审核环节形成的审核意见应采用书面形式，并跟随合同会签流程予以传递。合同完成会签流程并最终定稿后，为避免合同版本混淆以及对方单位单方面修改合同内容的风险，合同执行部门需联系对方单位先行签章后，将合同纸质版交合同管理部，与定稿文本核对无误后，进入用章流程，完成合同签订工作。

3、合同履行阶段运行控制要点

在合同履行阶段，合同执行部门及合同管理部、成本控制部、财务部应对合同执行的全过程进行跟踪管理，并将合同登记、合同付款台账登记、发票登记与进度控制相结合，将合同款项拨付与企业的资金计划管理相结合。其中，合同登记由合同管理部门完成，财务部负责合同付款台账及获取发票的登记工作，合同执行部门和成本控制部对经手项目的付款情况进行记录。

合同执行部门每月末依据合同约定付款条件或工程进度，向财务部上报下月资金计划，财务部将各部门上报的资金计划与合同付款台账进行核对，检查是否存在合同超付或不按约定进度付款的情况，财务部将资金计划核实无误后上报公司领导批准后执行。在资金计划指导下，财务部门进行资金准备，合同执行部门进入合同付款拨付流程。在合同拨付审核过程中，成本控制部对工程施工质量、施工进度进行检查监督，对进度款是否足额支付提出参考意见。在付款审批完成资金支付后，财务部应及时更新付款台账及资金计划，并保证资金计划累计支付数与付款台账一致。

为实现各相关部门对合同实施进度信息与资金支付信息的核对、共享，企业可通过建立进度报表、资金计划等文件共享的信息化系统，定期或不定期召开工作例会等方式，使相关部门对合同履行情况了然于胸，对各部门工作情况进行相互监督，及时发现合同履行中存在的风险，杜绝超付等不利于企业的现象发生。

4、合同履行后评估阶段运行控制要点

企业应建立合同履行情况评估制度，由合同管理部门组织对合同履行的完成情况进行评价，尤其是对合同补充、变更、解除、纠纷等情况进行充分地调查研究，分析出现上述情况的原因，总结相关的经验教训。同时，辅以事后的评价手段，也可对供应商、施工单位等合作单位的信誉、专业能力、执行能力等进行评价，建立完善供应商管理信息系统，为今后合同签订环节供应商准入制度的实施提供依据。

为更好发挥合同履行后评估制度的效用，应同时建立合同管理的考核激励机制，对由于自身业务素质不达标、责任心不强等造成企业损失的人员，给予相应的处罚；反之，对提出合理化建议，避免重大损失，或为企业争取额外经济效益的人员，给予相应的奖励。通过此种奖罚分明的制度，促使合同管理机制中各层级人员提高自身素质，为合同管理发挥更积极的作用。

三、结束语

全方位的、科学合理的合同管理体系的构建是一项综合性、长期性的工程，需要企业自上而下的配合协作，需要不断地加以完善和创新，才能为企业的成本控制发挥支撑作用，为企业争取更多的经济效益。

参考文献：

篇（11）

一、合同签约时财务部门的监督审核作用

（一）工程类合同尤其是重大工程合同签订前，财务部门应介入合同条款拟定

首先，在合同签订前，房地产财务部门应该重点对签约方的履约能力进行考察和分析，要求签约方提供有关财务报表，对比分析签约方的财务情况、经营成效以及现金流量等重要指标，然后还要和同行整体情况进行比较和研究，以此判断签约方是否具备合同履约能力。其次，在进行合同条款审核的过程中，房地产财务部门重点关注签约方的款项支付方式及违约金等内容。在某些工程合同中，建设单位在收取承包单位履约保证金之后，在支付前期的10%-20%的工程款时，承包单位不愿意提供发票，仅仅只是开具收款收据，这是因为工程款按照属地原则应该开具建安发票，但是可能这些单位里面有很多都是外地企业，开具建安发票必须是先获得外出经营许可证后才可开具，这样就会增加人力或者物力成本，对此，建设单位也可同意承包单位在收取前期的10%-20%工程款时为其提供收款收据，但是在后期的工程款支付中应该要求开具合同金额一半以上的发票，同时要求承包单位在支付至工程质量保证金时，把合同全部金额的发票提供给建设单位，这点主要是考虑土地增值税问题，因此在合同审核中，一定要综合考虑税收以及财务核算等内容，避免签订时出现漏洞，进而影响后期的执行。

（二）销售类合同签订过程中，财务部门应介入合同条款拟定

房地产企业在进行销售合同签订时情况会比较复杂，这点主要是由于签订对象差异比较多，难免会出现因理解差异造成的合同条款歧义，假如版本订立不严瑾，就可能会在后期退房等情况中造成一些损失，严重的还可能会影响房地产企业的声誉。比如，合同条款中是否标注了因为购买方自身因素导致的退房，是否应该没收购房定金；假如出现退回房款的情况，退回时采用的是无息还是有息退还；还有就是假如购买方延迟付款时间，此时是否要收延迟利息等，上面的内容都要在商品房销售合同中进行明确的说明，以免后期给房地产企业造成不必要的经济纠纷。

（三）出租类合同签订过程中，财务部门应介入合同条款拟定

通常情况下，房地产企业在进行商住楼建设时，基本上都是把底层当作店铺，此时就会面临底层出租的问题，在房地产企业制定底层出租合同条款时，房地产企业的财务部门也要积极参与其中，重点对租金的收取形式、出租时间以及租金数量等进行明确，以此确保房地产企业经济利益。

二、合同执行中财务部门的控制作用

房地产企业签订的各种合同，企业的财务部门都要备案，必要时合同签订部门可以对正式签订的合同进行扫描，把合同的扫描件放在房地产企业的局域网中，以此实现资源共享的目的。但是需要注意的是财务部门应该按照不同类型的合同，使用对应的方式进行合同执控制。

（一）针对工程类合同，房地产财务部门要整理好合同信息，并制作合同执行台帐

通常合同执行台账中应该包含和收付款有关的信息，比如合同的签订时间、签约方的信息、合同总金额、已付金额以及发票开具等，建立这样台账能对合同执行进行很好的监督和控制。房地产财务部门应该按照合同的具体执行情况和工程部门进行相关信息的核对，以防出现合同超额支付的情况，对那些没有按照合同条款进行履约的，房地产财务部门可以拒绝付款，同时还要向负责人汇报具体情况，以此确保合同履行得到合理的控制。另外，房地产财务部门还应该对把合同收付款情况制成收付款记录单，然后将其与合同存放在一起，在收付款记录单中，可以了解到已付金额的具体明细，这两份资料类似总台帐和明细帐，共同对合同执行实施控制。

（二）对房地产企业的销售报表进行严格审核

房地产企业的销售合同也很重要，在房地产销售部门签订合同后，销售部门必须记录每天的销售情况，还要将销售信息整理成销售报表，并复制一份交给财务部门，财务部门应该认真审核销售报表，并与财务系统进行比较，以此监督控制销售合同履行情况。对房地产企业而言，只有将楼盘销售出去才能获利，当前很多购房者都是通过按揭进行购房的，按揭的担保就是购房合同。对此，房地产财务部门就必须严格监督合同履行情况，在收到房款后，及时反馈给销售部，然后及时告诉购房者，让购房者办理房产权证，以此降低企业承担的风险。

三、合同执行后，财务部门要发挥归档作用

在完成合同执行后，房地产企业应该及时进行合同的整理、归档及保存，在合同的归档中，必须做好归档的合理划分，比如说业务部门应该保存的是和工程审批、建设及验收相关的合同内容，但是财务部门则要保存合同中和款项相关的内容资料，做好划分归类保存，不仅能使合同管理更科学，最重要的是能为后期的查询提供便利条件。

四、财务部门对合同履行的评估管理作用

对房地产企业而言，完成了合同的执行和归档之后并不能代表整个合同管理就结束了，最重要的是还应该进行合同履行情况的评估，而且在整个评估管理中，房地产财务部门应该积极参与评估工作。房地产企业的财务部门应该把握评估工作中的重点内容，主要从合同中的相关款项、合同履行过程中的收支明细等内容进行分析，以此保障合同评估管理的有效性。

五、结束语

总而言之，在房地产企业合同管理中，房地产财务工作具有非常重要的作用，正如文章所讲的在合同签约时房地产财务部门具有监督审核的作用、在合同执行是有控制的作用、在合同执行后还要发挥归档的作用，最后还要进行合同履行的评估，只有确保其参与了整个合同管理的过程，才能确保合同管理的科学有效性，以此提升房地产企业的综合竞争力。

参考文献：