房地产行业市场调查大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇房地产行业市场调查范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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一、引言

房地产行业属于国民经济发展的重要支柱，在推动经济发展中占据着重要地位。当前，房地产行业竞争日益激烈，为进一步提高企业核心竞争力，实现企业效益最大化，房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划，能够准确向消费者传递营销思想，满足消费者的根本需求，推动房地产行业的发展，从而实现整体效益。然而不可否认的是，当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题，基于此，思考突破问题困境的发展路径。

二、房地产营销策划内涵认知

房地产营销策划并非是单一性的工作，而是系统性工程，其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果，结合房地产实际状况，通过优化内部资源与外部资源，合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划，从实现阶段上来看，其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益，则需要在营销理念上具备全局性特征，推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点，而具体方案的选择与策略应用，则决定着营销策划的成效。

三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析

当前，房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题，具体可以表述为以下几个方面：其一，缺乏准确定位。在开展营销策划之前，需要对市场状况进行深入客观的调查，对客户需求与市场条件等进行充分了解，从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中，多缺乏对调查活动的关注，或所推行的市场调查不够充分，导致市场分析缺乏可靠性与准确性，无法保障营销策划方案实施的效果；其二，过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中，很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响，缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者，然而这种宣传与推广，并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达，其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中，过于“流行化”，将一些网络语言不合理的应用于推广之中，在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来；其三，广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势，然而其成本较高，且随着新媒体的发展，广告所带来的传播收益出现了下滑，仅仅依赖广告无法实现其预期效益。

四、房地产市场营销策划的发展性路径思考

（一）准确定位，表现产品属性优势

在营销策划中，为提高定位准确性则需要以充分的市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性，消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况，其对产品的价值及功能更为关注。为此，开发商在开发前期，需要充分做好市场调查，以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件，对产品进行合理定位。在营销策划中，需要以消费者心理需求为落脚点，在营销策略上不应过于关注广告效应，还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象，在营销策划时，则需要避免选用通俗文化来宣传，宣传理念应贴合其群体整体特征，以实现营销策划效果。

（二）体现产品文化差异，关注文化营销

在开展房地产营销策划时，需要积极打破思维框架，选择产品独特点作为卖点，并充分分析目标群体的整体特征，植入与目标群体相符的文化元素，关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻，则可以选择该部分为宣传重点，重点营销其文化氛围，并将该房地产文化优势与其他卖点相结合，体现房地产产品的独特性，从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。

（三）营销策划应关注品牌价值

在营销策划中，需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵，也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中，不应仅局限于产品物质层上的文化宣传，还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点，将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中，努力塑造良好的企业形象，从根本上赋予品牌更高价值，从而增强营销策划的生命力。

（四）关注营销策划人才地培养

在房地产营销策划中，人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才，不仅可以降低营销成本，还可以选择更为优秀的营销策略，挖掘更深层次的市场价值，为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养，提高营销专业性，定期安排讲座或培训，提高营销策划人员的内在素养与整体技能，还可与其他房地产企业之间建立交流机制，通过相互交流及学习，提高营销策划的实际水平，从而为企业效益实现提供人才支撑。

五、结语

在市场竞争的大环境下，房地产行业为实现生存与发展，提高整体效益，其对营销策划问题的关注日益增加。当前，房地产营销策划仍存在着较多的现实问题，如缺乏准确定位，文化内涵缺乏与过于依赖广告等。为提高房地产营销策划水平，从多个方面提出了发展路径。实践证明，企业只有充分调查，以消费者需求为导向，不断提高产品文化价值与品牌价值，方可实现高质量的营销策划，并带来相应的营销效益。（作者单位：承德石油高等专科学校）

作者：高丽君

参考文献： 

[1]惠叶婷.房地产开发项目市场营销的理论与实践[J].科学与财富，2014，（2）：99-99. 

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房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

一、房地产市场调查的作用

房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：

1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会

通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。

2.市场调查有助于房地产项目的正确定位

通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。

3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略

只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。

4.市场调查有助于房地产企业规避风险

房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

二、房地产市场调查的内容

影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：

1.房地产市场环境调查

包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。

2.市场需求和消费者行为调查

包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产市场需求影响因素调查；需求动机调查；购买行为调查等。

3.市场竞争调查

一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。

4.房地产产品调查

包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率等。

5.房地产价格调查

包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；开发个案所在城市及片区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。

6.房地产营销渠道调查

包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；商的数量、素质及其情况；房地产客户对商的评价。

7.房地产促销调查

包括房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与公司的调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租赁绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。

三、房地产市场调研的制约因子

在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：

1.时间的制约

提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。

2.技能的制约

经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。

3.费用的制约

所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。

4.偏见的制约

每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。

四、房地产市场调研的程序

营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：

第一阶段调查准备阶段。

本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等）。

第二阶段正式调查阶段。

本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。

第三阶段结果处理阶段。

将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。

房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。

参考文献：

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一、引言

近几年来，我国房地产经济发展不稳定，主要是由于影响房地产经济的驱动因素的变化。本文从不同的角度深入研究我国房地产经济的影响因素，并在此基础上对能够正向驱动房地产经济的战略进行剖析。

二、房地产经济的影响因素

1、外在的影响因素

（1）相关政策。我国房地产经济的发展是以市场经济为关键，宏观调控为辅助，但整个经济的正常、平衡的运转是绝对脱离不了政府相关的宏观政策的调节与控制。从另一个角度来看，房地产行业触及到的领域较为广泛，自身的稳定性不够强，整个房地产行业的发展会直接或间接地受到国家政府出台的各种相关调控政策的影响，如货币调节政策、行业政策，甚至是政府所期望实现的经济发展目标等。因此，有关房地产行业或者相关行业的宏观调控政策的出台，都会使得业界相关企业或部门进行管理内容或目标的调整，在一定程度上决定了该行业的整体发展趋向。

（2）市场现状。通过对现阶段房地产行业的市场状况进行深入调查发现，当面临较为萧条的市场环境时，由于地产的需求较少，甚至会出现供大于求的的供需严重不平衡的情况，就会使得整个房地产行业内企业不再具有市场的主动优势，进而导致地产的价格水平在一定程度上取决于供需失衡的程度，并在一定范围内会产生波动。面对如此紧张的市场现状，房地产行业会随着地产经济的萧条而逐渐缩小规模与范围。当然，地产的需求大小在很大程度上取决于当地城市的发展现状，如城市化的水平。

（3）土地资源。房地产行业发展的最基本的前提是能够获得所需的土地资源。房地产开发商需要通过招标或者拍卖的方式与相关的土地管理部门或其它企业争取到一定的土地资源，并获得该土地资源的使用权，进而拥有建设用地的使用权。以上是房地产交易市场的第一个环节，供需双方分别为土地管理部门与房地产开发商。在此之后，房地产开发商与建筑房屋使用者形成需求供给关系，在这个环节中涉及到土地使用权的转让与房屋所有权的交接等。由此可以看出，土地资源是整个房地产开发与交易市场不容忽视的关键因素，制约与影响着房地产行业的发展。

（4）金融资本。房地产行业能否正常运转，在很大程度上取决于是否能够保持持续的现金流。房地产行业作为经济密集型产业，不论是地产开发的过程还是房屋交易的过程，都需要有足够的资金得以运用，才能保证地产企业的正常经营与运转。其中，在房地产开发商通过招标等方式获得土地资源的使用权的过程中，需要向银行等金融机构贷款，或者争取投资者的资金。同样，地产开发商与建筑公司进行合作的过程也需要大量的资金。尽管在地产交易的过程中有部分来自房地产需求者的资金流，但该资金流不具有连续与稳定性。由此，房地产行业的相关企业应该足够重视金融资本对地产经营的影响作用。

2、内在的影响因素

（1）供需不平衡。在房地产交易市场，往往很难达到供给与需求平衡的状态。当房地产的供给相对量超过需求的相对量时，在一般情况下会形成地产行业的激烈竞争，阻碍房地产经济的快速发展，甚至会产生房屋的“库存”，这时房屋的需求者便占据了主导地位，有一定的议价优势。造成这种现象的原因有很多，如该地区的整体的经济发展水平、人们的消费理念等。在这种市场状态之下，房地产开发商应扭转被动的局面，主动发掘需求者的潜在消费点，有效地刺激需求。由此可以看出，房地产行业的市场供求与供给经常处于不匹配的状态，而且供给曲线往往是滞后于需求曲线的波动，就会导致房地产行业经济发展一直处于不稳定的状态。

（2）房地产价格的波动。通过对房地产行业的实际调查发现，房地产的价格一直处于不稳定的状态，也会导致整个房地产经济发展不平衡。尤其是最近十年的房地产行业，价格大体处于波动式上升的趋势，这在一定程度上源于房地产开发商投机心理与盲目的追求高利润。最近几年，房地产的价格处于不规律的上升态势，无疑会刺激大量的房地产开发商加大地产开发的投资力度，刺激房地产行业经济的发展。这样的发展趋势看似获得了较高的效益，但地价的不合理上升说明行业正处于极端化的发展，产生了许多价格泡沫，整个市场的发展是不健康的，可能会为之后的房地产经济留下隐患。

（3）房地产投资的变化。房地产行业的投资是房地产经济发展的关键性因素，当行业内的投资商看好现有的地产经济时，会主动地将大量的资金投入其中，持续、大量的资金流在短期内会有效地刺激当下的房地产的经济发展。相反，当投资商不看好房地产行业的发展时，便会减少对房地产的投资与交易，资金流的短缺与间断会导致房地产的开发力度减小，交易量也会大幅度的下降。由此可以得知，投资力度的变化会对房地产行业的经济发展产生即时的影响，两者的变化周期基本上是一致的，而且相对于房地产经济的变化，地产投资的变化频率更大。

三、房地产经济发展的战略分析

面对房地产经济发展不稳定的现实状况，各界都极为关注影响其发展的驱动因素及其相匹配的战略分析。在深入调查与探究房地产行业及其内部、外部环境的基础上，从不同的角度发掘影响其发展的内在与外在相关因素，本文有针对性地从以下几个不同的视角进行相关的战略分析，进而为有效地解决房地产经济问题提供借鉴，以求能够保持房地产经济的健康稳定的发展。

1、有效控制房地产市场

针对房地产价格不稳定性、供需不平衡以及市场现状等因素导致房地产经济不稳定的现状，必须采取必要的措施应对市场变化。面对价格的不合理波动，我国相关企业与部门应保持足够的重视，并需要有针对性地进行市场价格的调节与控制。这并不意味着需要严格地控制房地产的市场价格，这会完全限制市场自身的调节作用；应该通过适度的调节将房地产的市场价格保持在一定的正常的波动范围之内，保证其不会出现极端化的非健康状态。房地产价格在合理范围内较小幅度的波动，是出于市场的健康状态，而且有利于房地产行业的良性竞争，刺激地产企业的管理改善，进而有效地促进房地产行业的持续稳定的发展。但是，对于较高与较低的房地产价格，很有必要采取调节控制的措施，使其回归到正常的范围，否则会对房地产经济的发展带来极大的负面影响。

2、有效加强土地的管理

政府需要严格地把控用于房地产开发的土地资源的价格，并保持在合理的水平。过高的土地资源价格会直接影响房地产开发的成本，从而影响房地产的价格，进而干扰房地产经济的发展。同时，应该严格的管理土地资源的划拨与拍卖，进行严格的审核。在有效的控制土地资源总量的前提之下，对土地资源的使用方式进行有效地监管，最好对用于房地产开发与市场交易的土地资源供应进行规范化操作，设计相应的机制，实现土地资源的有效、合理的配置。如减少或者取消非市场化的土地转让形式，取而代之的是招标或者拍卖的方式进行土地资源的合理分配。另外，政府还可以对房地产土地资源的供给，构建完善的体制，进而能够及时的调整与控制土地资源的使用。

3、完善房地产投资政策

房地产投资的变化与投资回报率的变动对房地产经济的影响，应建设与当下的房地产经济现状相契合的房地产投资政策。首先，在清晰界定投资主体与投资对象，确保产权分明，有效降低房地产投资风险的同时，确保房地产有相对量的资产投资与整体规模的发展，避免投资的不合理化。其次，及时的通过市场调查来检验原有制定的投资政策是否合理，进而能够进行及时的纠正或者重新拟定相关的投资政策。

4、健全房地产开发的金融机制

针对金融资本对于房地产行业经济发展的制约问题，有必要结合当下的实际情况，完善与健全现有的金融体制。对于多样化的投资方式，如住房公积金的使用、政府的扶持优惠政策以及常用的银行贷款等方式，通过完善相关的金融机制来予以相关的扶持。另外，应该及时地洞察当下运行的金融机制与房地产经济发展不契合的情况，保证有效地监督与管理，进而不断健全金融机制，以求为房地产经济发展起到正向驱动作用。当然这是需要房地产行业、金融行业及政府等相关部门的协调与合作，结合当下的实际情况，共同构建完善的房地产的融资体制。

5、保证房地产投资的理性化

要有效地确保房地产投资的理性化。首先，应该清晰构建房地产投资主体的结构，保证各主体权责分明。其次，应该严格的把控房地产投资的力度与数量，以求能够使得房地产经济与整体经济的发展相契合，房地产经济的发展虽然是我国整体宏观经济的关键点，但是过度的不合理投资会打破整个经济生态圈的平衡，甚至会制约或阻碍其它行业经济的发展。再次，有效避免投资的盲目追风，促使投资者在房屋需求分析的基础之上进行合理投资，可以通过全面的市场调研，也可以借助于高效或科研机构对现有的房地产市场进行深入的调查与统计分析，在此基础上做出更为准确的投资决策。最后，可以从宏观的角度设计与规划房地产行业的发展战略，制定滚动性的发展目标，这样就为房地产行业的相关企业部门的开发与投资决策提供了指导与借鉴，有效地调整了房地产投资的规模与进程。

参考文献

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财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。

一、我国房地产行业财务风险类型

我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。

（一）外部风险

房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。

市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。

政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。

（二）内部风险

内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。

二、房地产企业风险评价研究

（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系

科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

（二）拓展多元化融资渠道

房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。

（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平

作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。

（四）做好市场调研，降低市场风险

房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。

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2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

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2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

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统计调查是根据调查的目的与要求，运用科学的调查方法，有计划、有组织地搜集数据信息资料的统计工作过程。市场统计调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场统计调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

房地产市场统计调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

一、市场统计调查的意义

1、狭义的统计调查

狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料，并予以分析研究的方法。

对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二.市场统计调查在房地产行业中的应用

1、前期

这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观，主要有：

（1）宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析，了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

（2）房地产产品统计调查

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

（3）消费需求趋势统计调查

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查，这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

2、中期

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

（1）项目定位统计调查

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的统计调查，结合周边竞争项目和区位特征的调查，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

（2）消费需求统计调查

通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

（3）竞争楼盘统计调查

了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

（4）产品测试统计调查

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括：1社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

（1）楼盘媒体宣传统计分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

（2）销售现场统计调查

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；3、楼盘评价以及与竞争产品对比；4、对销售中心以及人员的评价；5、看房满意度调查等等。

（3）销售监测统计调查

随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

篇（8）

一、市场统计调查的意义

1、狭义的统计调查

狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。

对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。

对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二.市场统计调查在房地产行业中的应用

1、前期

这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:

(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。

(2)房地产产品统计调查

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。

(3)消费需求趋势统计调查

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。

2、中期

开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

(1)项目定位统计调查

考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

(2)消费需求统计调查

通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。

(3)竞争楼盘统计调查

了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

(4)产品测试统计调查

在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

(1)楼盘媒体宣传 统计分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。

(2)销售现场统计调查

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。

(3)销售监测统计调查

随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。

篇（9）

一、背景及意义

最近几年，房地产行业受到社会各界的关注。从房地产行业的特点来看，房地产开发使用的是国家的有限资源，并且是供小于求的状态，物以稀为贵，这就决定了房地产市场盈利性强、资金回报率高，从而大批投资者把目光转向了房地产行业。从社会角度来看，农村的劳动力正在逐年增加的流向城镇，尤其是一线城市，这就造成了一线城市人口居住的问题成了不可避免的。特定的空间随着人口的增多，每个人所占用的空间就会降低。为了保证人们的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重视居住问题，今年先后出台了多项针对房价的调控措施。

从投资者―业主的角度来看，工程造价是指完成一项工程预期费用或者实际开支的全部固定资产的投资费用。这是一个广泛的概念，在不同的领域根据行业特点和性质工程造价会有更详细的要求和具体的说明。房地产开发造价就是指在一定时间内在一定的费用内完成规定质量的房屋建设，即在规定的费用内，把人力、物力、财力利用最大化。在房地产的开发建设过程中时间、费用、质量时非常重要的衡量进度的指标。通常情况下，项目的完成率是非常低的，即很少比例的项目在规定的时间内规定的预算内提交了合格质量的工程。调查显示，美国几乎有55%的项目超出了预算。所以，对房地产开发造价的控制是十分重要和必要的工作。

二、房地产开发造价控制内容

房地产开发是一项周期长、任务多、工程量大的项目。房地产开发造价控制，就是在项目的投资决策阶段、设计阶段、基建阶段，运用一定的管理手段和技术方法把建设项目的成本能控制在合理的范围内，确保该项活动所使用的资源都达到了最高的使用率。一是投资决策阶段。这个阶段是决定要不要开发某房地产项目的阶段，在分析可行性的时候，对工程造价的准确估算也是十分重要的一项工作。现在一些大的项目实行招投标方式，企业中标的最大优势就是相对较低的成本。企业计算成本的过程就是实施造价控制的计划阶段。因为它充分考虑了项目各个阶段的任务以及完成任务需要的人力、物力和财力，这是对项目实施的预演，也是事前控制的最有力的证明。它是造价控制的最有力的依据，以及以后监督工作的凭证。二是设计阶段。这是影响房地产开发造价的关键阶段。一个好的设计方案不仅仅具有良好的社会效益，而且有很大的经济效益，这是投资者最关心的一点。所以在设计阶段，就要从不同的角度充分考虑到各种情况的发生，并提出相应的应急措施，力图把方案做到最好。三是基建阶段。项目经理严格执行方案和计划，合理安排开工顺序、保证施工环境的安全、合理组织施工人员工作。积极引进市场机制和竞争机制，在施工单位的选择上尽量使用招投标方式，让商家在一个公平、公正的平台上竞争。四是竣工结算阶段。由建设方向业主提供竣工图，进行资金结算，合同的结束。

三、房地产开发造价控制的现状

在我国建设项目长期存在着决算超过预算的问题，严重影响了房地产市场秩序的建设以及行规的确立，损害了整个行业的信誉。本文从房地产开发的四个阶段介绍工程造价的现状。

1、投资决策阶段

在项目计划书阶段，对工程做得估价一经审批就会最后拨款或者甲方的交易额最高限额，然而一般这种估价准确性不高。主要表现在：首先，工程量不确定。本阶段的主要工作是分析可行性以及方案的确定，工作人员只能根据以往的经验判断工程量，由于房地产行业具有一次性、独特性的特点，即工程之间的工程量由于功能、设计的不同也会有所区别。其次，现在房地产开发一般都是招投标方式选择建设方或者供应方，尤其是国有企业中铁、中铁建等这些大型建设企业，也是通过投标方式争取合同的。建设方为了中标，就会在合同中模糊自己的责任，从而降低标价又不引起对方的怀疑。一旦中标，在具体的活动中就会由于合同中不明确的事项要求投资方提高投资额，整体下来业主就会发现成本比招投标的时候高了很多。

2、设计阶段

这个阶段是工程造价最薄弱的环节，也是房地产开发造价控制最重要的阶段。该阶段造价失控的因素主要有：首先，设计方案不合理。一般是由于设计之初没有充分考虑或者错误认为目的地的地质。有些项目在勘查时候发现土质不符合已有的设计方案，这使得原有的投资全泡汤了，必须修改设计方案甚至重新设计，这些都大大浪费了时间和资金。其次，设计方案不是最优的。设计方案直接决定了人员数目、材料规格和数量，这些都直接和造价相关联。设计人员的主要关注点在于建设本身，而与经济性关联不大。有些设计人员由于专业性不强或者经验不足会出现计费标准高、设计过于保守、设计出现缺项漏项等情况的发生。最后，没有严格按照规章制度办事。没有完全按照“边勘查，边设计，边建设”的三边原则，这造成了很多人力、物力、财力的不必要的损失。

3、基建阶段

基建施工阶段是对设计方案的执行，如果方案设计非常完美，那么施工阶段出现造价失控的可能性就较小。但是没有一个设计是完美无缺的，由于设计人员的主观问题、施工阶段没有预测到的事情，这些都使得原来的设计没有办法准确的实施。应付不可测事件或其他非程序性事件都会使成本大大的上升。其次，设建设过程中会出现设计不合理的地方，如果不及时更改，势必会造成更多错误的发生。

4、竣工结算阶段

这是建设方、业主最后的资金核算阶段。有些施工方会利用这个机会在竣工图守上标注改进的材料、设计来增加结算造价，对于自己不利的地方则不标注。

四、加强房地产开发造价控制的建议

1、投资决策阶段

投资决策阶段是产生工程造价的源头，在此阶段对房地产开发造价进行控制是资源优化最直接、最重要的阶段。一是做好市场调查工作。市场调查是任何经济行为的第一步。只有充分了解市场环境、市场需求，才能增加销售量，获得经济效益和社会效益。调查就是深入基层，深入市场，针对自己特定的问题搜集数据和信息，通过对数据和信息的筛选、分类、整理和分析，得出结论。二是做好财务分析工作。请资深的财务评价或者本部门的专业人士对项目的赢利能力、资金回收期、资金筹集以及风险进行评价，从整体上和经济的角度评价该房地产项目是否可行。赢利能力说明了资金的使用效率，投资者倾向于投资回报率高的项目；资金回收期也是评价资金活动的一个重要指标，它直接影响了资金流向另一个项目的可能性，有时资金回收不回来，企业会因为资金不足失去投资的大好机会；企业也要做好自我信誉和能力的评价，这也是向银行贷款时房地产行业常见的筹资方式。

2、设计阶段

房地产设计阶段是除决策之外对业主投资额度影响最大的一个阶段。设计阶段的主要工作就是提供一张在合理预算内、符合功能要求的建设图纸。这是施工阶段的依据，涉及方案的优劣直接关系到成本的多少。一方面，实行设计方案招投标方式。招投标方式的优势在于能囿集所有专业人士在一起，比较各个方案，选择规定功能下的低价标。对于业主来说节约了成本，对于行业来说可以加强企业间的良性竞争和合作，有利于促进技术共享以及场机制的建设。招投标方式也有其缺点就是费用高，成功组织一次招投标并不是一件容易的事，事前的沟通、招投标方式的确定以及召开都是耗时耗力的。但其回报也是很高的，与其在施工阶段不断解决层出不穷的问题不如提前优中选优，选择最好的方案。另一方面，选择限额设计。所谓“设计人员一条线，业主千千万”，这充分说明了设计图纸对于节约费用的重要性。解决此问题的方法就是让设计人员在设计之初就有一个大概的费用概念，在一定的约束条件下利用自己的专业知识设计图纸，而不是任凭自己的经验不考虑经济因素。

3、基建阶段

一是尽量减少设计变更。设计变更在房地产行业是不可避免的，施工方应该对现场进行管理和监督，尽量提前变更，这样就能减少损失。为了减少变更带来的费用的增加，要确定变更的界限，规范变更的程序。二是加强施工队的管理。一般的现场施工人员文化素质比较低，自我约束能力较差，项目经理要加强对这些工人的管理。管理内容包括：合理调度工种人员、科学安排机械设备的进出、加强施工人员的成本意识等。这些可以让员工最大条件的利用各项资源，节约材料，以及现场安全管理。这样就能减少浪费，同时预防危险事故的发生。三是加强施工进度网络管理。运用项目管理的工具和知识充分掌握项目的进展、时间进度、费用使用情况，这样能让项目经理清楚项目进行到什么程度，进展如何，为经理安排下一步工作提供信息。

4、竣工结算阶段

业主应认真核对合同条款，查看建设项目是否完整竣工，验收标准是否符合合同条款。以及检查在费用核算中是否出现重复计算，材料的价格是否合理。另外，需要检查隐蔽工程验收记录，隐蔽工程要经过监理工程师的签字确认才算合格，才能进行结算。

房地产开发是一个比较大的工程项目，具有资金多、周期长、工程量大的特点，这些特点决定了其在较大的造价基础上不好管理的问题，如何控制工程造价，使结算在预算之内是房地产行业一个急需解决的问题。本文从房地产开发的四个阶段出发分析了各个阶段可能出现造价脱离控制的可能，并在每个阶段提出了加强造价控制管理的建议。由于房地产行业的复杂性决定了我们不可能解决所有的问题，为了共同的利益，业主、投资者和第三方需要共同合作、相互监督实现造价控制目标。

【参考文献】

[1] 罗勤：浅谈房地产开发全程造价控制[J].当代经济，2010（2）.

[2] 王庆春：房地产开发概论[M].东北财经大学出版社，2004.

篇（10）

对项目成本合理、有效的控制和科学管理，加强房地产企业对成本的管理，帮助企业建立健全完善有效的管理制度，可以提高企业的管理水平与管理质量，促进房地产企业的工作效率，从而获得更高更多的经济利润。

一、目标成本管理的具体内涵

房地产企业开发项目，成本一般包括：建设费用、土地费用、管理费用以及开发期间税费等费用。因此目标成本管理是房地产行业加强成本管理的核心。目前我国大中小房地产企业公司缺少全面成本管理意识，且没有规范有效的管理制度，因此对开发项目进行目标成本管理，建立健全的成本管理制度是房地产行业未来的发展趋势。这就要求房地产行业在开发一个项目之前就必须对其做好全面充分的了解，然后在复杂多变的外部环境下对项目进行目标成本预算；在项目实施过程中还要加强对工程的监督与指导；在项目后期要全面检查成本资金使用情况，并将目标成本与实际成本进行比较，找出差异，制定相关的管理措施并不断加强控制与改正。实施具体的成本管理措施，可以降低房地产企业的支出，从成本中要效益，增强企业的竞争优势。

二、房地产企业目标成本控制的具体措施

1、预测项目总成本。

通过市场调查和科学的分析，在开发项目之前要做好项目总成本预测。项目投资决策阶段就要考虑到全面，并对该项目要有一个总体设计，给出一个总成本上限。在规划设计阶段要以预算为基础，对方案、标准、设计指标等进一步落实，有一个全面详细可行的规划设计。投放标阶段，要选择价格优惠产品质量高并符合市场规律的施工单位，且要严谨对待合作项目，双方协商好成本控制，一定程度上达成一致。因项目施工过程中，成本变化复杂频繁，因此要特别加强成本管理控制与监督，项目竣工时要将预算成本与实际成本相比较，找出差异，有针对性地进行控制与指导，降低生产成本。

2、逐级分解成本。

对项目有一个总体成本预测后，要把成本目标根据项目实施的过程逐级地分解下去，将成本的目标分到企业的各个部门，让每个部门都有自己的成本目标，并让每一个人员工都成为责任主体。在分解目标成本时，企业还应建立相应的奖惩制度，带动全体员工参与到成本管理上来，让成本管理观念贯彻到每一个员工的执行中，这样不仅有利地推动了员工的工作积极性，还提高了工作效率，实现成本管理目标。

3、对项目施工过程加强成本控制。

预算和分解成本并不能一劳永逸，还应当对实际成本运用加强控制，让目标成本管理在实践中执行与完成。

(1)项目开展前期。

房地产企业应以市场为导向，并根据企业自身实际情况，对开发项目进行谨慎的调查与考核，对土地建设规模、施工设备价格以及各种配套设施等都要进行成本预算和控制，在开工之前做好一切准备工作，尽量压低成本。

(2)项目建设过程中。

计划往往赶不上变化。因此在保证施工设计的可行性前提条件下，对于建筑材料、安装设施等建筑成本在施工购买阶段要根据市场价格购买，尽量压低价格，降低成本。且对于项目工程要采取动态管理的成本管理方式，这样可根据实际情况控制成本，降低开支。

(3)项目收尾阶段。

要准时对实际成本与目标成本进行比较找出差异，找出差异原因，以便可作为将来预算成本的依据，累积经验。确认施工单位是否按照合同完成施工内容，并对成本使用进行检查核实，对于不实的资金使用，要及时查清资金使用情况，以防资金被挪用或贪污。

三、房地产企业目标成本管理的内容

1、建立以人为本的健全完善的目标成本管理制度。

企业将目标成本逐级分解，每个部门都有自身的成本目标，由此，管理者将会加强自己的管理水平与管理质量，坚决执行、落实好每项决策。为了加强管理和提高员工整体素质，企业要积极开展各类培训，使员工有参与与执行目标成本的能力与行动力，将目标成本理念深入到企业日常的生产生活当中，让员工自觉执行完成成本管理的目标。同时，企业应当实行有效的奖惩制度，充分发挥激励制度在成本管理中的作用，将员工的绩效与企业的目标成本挂钩，形成良好竞争的工作环境，充分激发员工的工作积极性，提高企业的工作效率和经济效益。

2、构建成本管理数据库，提高成本管理效率。

房地产行业巨大的工程规模、复杂的工作以及繁多的账目要求房地产企业必须对成本进行信息化管理才能及时掌握有效的信息，跟上时代的步伐，掌握市场优势。建立成本管理数据库，可以对成本资金进行控制与追踪，了解项目的进程，将项目风险控制在可控范围内，还能有效地提高资金周转速度。建立成本管理数据库，在企业内部还可实现资源共享，让员工清楚资金的流动情况，可以防止贪污、挪用等情况的发生，同时，还可将目标成本分摊到相应的部门，甚至可以分摊到每一个员工身上，这样将目标成本具体化，更好地实现成本管理。相反，如果某个部门的成本使用情况超支，在数据库里通过信息传播即刻就能查出来，并能马上做出相应的解决方案。

3、与建筑施工企业的合同加强管理，并做好相应的补救措施。

房地产行业在施工过程中会遇到一些不可预知的情况，有时不得不变更合同，因此企业在项目施工之前就应考虑到突况，做好相应的补救措施。为了防止这些情况和降低不必要的成本开支，房地产企业要不断加强与建筑施工企业合同的管理。在双方协商好签订合同后，企业对成本内容进行拆分，在坚持预算总成本不变的情况下，对各部门的工作进行及时调整，使目标成本能落实到实际中。

四、结束语

在中国经济高速发展的时代，房地产行业要想跟上时代，继续获得发展获取更多的利润，就必须不断调整自身的企业结构，加强自身内部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在实践中不断调整步伐，不断积累经验，积极学习目标成本管理工作与制度，提高自身的目标成本管理能力，增强自己的竞争实力，这样才能激流勇进，稳步发展。

参考文献：

篇（11）

1.1房地产项目策划的定义

房地产项目策划是指以房地产项目的特定目标为导向，根据全面的市场调查分析结果进行准确的市场定位，并运用各种策划方法，按照一定的程序对拟开发的房地产项目进行创造性规划的活动[1]。

1.2 商业地产项目策划的特征及作用

1.2.1 商业地产项目策划的特征

商业地产作为我国房地产行业中的一个特殊行业，是将房地产、商业与投资三者结合起来的产业，它既不同于单纯的商业与投资，也不是属于传统的房地产行业[2]。商业地产的特殊性决定了商业地产项目策划的特征也与众不同，主要体现在以下几个方面：

（1）市场导向性

商业地产项目策划要以市场需求为导向，从市场需要入手，善于捕捉市场空白，致力于满足消费者需要，根据消费者的偏好开发建造合适的商业物业。

（2）地域性

地域性是商业地产项目策划的主要内容之一。在商业地产项目策划过程中，我们要对开发项目的区域环境进行调查分析，包括项目所在地的地理位置、自然环境、经济发展状况等。同时也要对项目所在地的市场状况进行调查分析以及项目区位我们也要全面考虑，拟开发项目在该区位是否有发展前景。

（3）系统性

商业地产项目策划是由多个策划子系统组成，对于商业地产来说，各个策划子系统主要包括市场调研、项目定位策划、项目方案策划、可行性研究、营销推广策划以及物业服务策划等。各个策划子系统各自具有一定的功能，他们相互联系，共同构成了商业地产项目总体策划。

（4）创新性

商业地产项目策划要以创新为核心，要敢于追求新意，主动创新。要想在激烈的商业地产市场中立于不败之地，商业地产开发商必须要追求创新，在项目策划中要进行概念创新，主题创新，能够突出商业物业的个性化，使商业产品具有与众不同的形式和内容，能够牢牢地吸引目标客户。

（5）切实可行性

商业地产策划要立足于实际，能够在实际的市场环境中进行操作，实施方法简单易行，不能脱离客观的市场条件，或实施方法难以操作，超出了开发商的实施能力，使得策划方案变成纸上谈兵。

1.2.2商业地产项目策划的作用

（1）商业地产项目策划能为商业地产开发商的决策提供依据

（2）商业地产项目策划避免商业地产开发商的盲目投资

（3）商业地产项目策划有利于商业地产企业认清市场形势，锁定目标市场

（4）商业地产项目策划有助于企业创新、增强企业的竞争力

1.3商业地产项目策划的主要内容

1.3.1 商业地产项目策划的内容

项目策划是一项系统工程，是由项目多个方面的策划共同组成的[5]。对于商业地产来说，项目策划的主要内容包括以下几个方面：

（1）项目定位策划

根据市场调研的结果，对项目进行准确的定位，包括项目的战略、业态、主题、形象、功能、经营以及目标客户等方面，突出项目的个性化，使项目能以与众不同的形象进驻市场，并被消费者接受。项目定位是否正确直接关系到项目未来的经营状况。

（2）项目选址策划

项目选址策划主要是对拟建项目的建设地点进行选择。商业地产项目选址重点考察项目是否在核心商圈内，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否为消费者提供便利的购物条件等等。

（3）项目规划策划

项目规划策划主要包括项目的整体规划布局，项目的建筑设计以及相关的配套设施等。

（4）项目实施策划

项目实施策划主要是围绕项目的既定目标对项目实施过程中的相关工作进行策划，从而确保项目的顺利进行。

（5）项目融资策划

由于融资策划是一项技巧性很强的策划工作，因此在进行项目融资时，需要对项目进行全面的分析，结合项目实际情况，综合考虑各种融资方式的特点和风险，选址最优融资方式。

1.4当前我国商业地产项目策划存在的不足以及改进的措施

1.4.1 我国商业地产项目策划存在的不足

虽然我国商业地产目前处于蓬勃发展时期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施确保我国商业地产稳步健康的发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足。

1、市场调研与分析不充分

一些商业地产开发商出于节约成本的目的，不愿花钱和时间在市场调研与分析上，只凭主观想法随意做决定，直接构思项目建设方案[3]。

2、项目定位不准确

由于我国商业市场还不成熟，项目定位通常只是流于形式，通常是由个人或少数水平不高的咨询企业来完成。

3、项目选址不正确

目前一些商业地产开发商忽视商业地产周边环境状况、缺乏对商铺地理位置的考察，未能考虑城市规划、商业网点布局、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，盲目进行投资建设。

4、项目规划不合理

商业地产开发商由于追逐商业地产的高额利润，盲目进行投资建设，往往忽视了商业地产项目的整体规划布局以及项目内部空间布局。

1.4.2 商业地产项目策划改进措施

针对目前我国商业地产项目策划过程中出现的一些问题，我们需要采取相应措施进行改进，保证我国商业地产投资建设的科学性和合理性。

1、重视市场调查分析

市场调查分析是否全面关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析[4]。

2、抓住市场缺口，准确定位

我们要善于发现市场隐形资源，能够找到得到消费认可的市场缺口，进行准确的项目定位，突出项目的个性化。

3、合理选择项目地址

一个好的项目地址不仅能够给企业带来丰厚的利润而且还能促进企业的长远发展。在选址过程中，始终贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），以购物便利为主线，设身处地的找出消费者便利性需求所达到的条件和标准，进行项目的正确选址，满足消费者的便利购物需求。

4、策划方案要切实可行

商业地产开发商要立足市场需求，科学合理的编写策划方案，使得策划方案能够体现项目开发的必要性和可行性，同时也能体现项目规划的合理性和多样性。

参考文献

[1] 贾世军.房地产项目策划[M].高等教育出版社，2004