工程建筑市场调研大全11篇

绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇工程建筑市场调研范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。

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由于我院《建筑材料》课程开设在第一学期，很多学生对建筑工程技术专业处于懵懂状态，对建筑材料有很多错误的认识。例如，很多学生在学习《建筑材料》课程之前，都将“混凝土”和“砂浆”都称为“水泥”，而事实上混凝土、砂浆和水泥是三种不同的材料，技术性质及其应用都有很大的差别。为了更加有效地开展本门课程的堂课教学工作，将建筑材料参观认识环节融入专业认识实习，即建筑类专业专职教师带领学生参观施工现场和校园建筑物时，除给学生讲解建筑结构、建筑构造、建筑施工工艺、建筑设备、施工组织及工程管理等内容外，尽可能多地给学生讲解有关建筑材料的具体应用及其注意事项、工程中因材料问题常见的各种弊病及其解决方法，从而引导学生平时要多观察、勤思考、善于发现和解决问题，做到学以致用，以提高学生的学习兴趣。

2.以工程实际案例切入理论教学。

以施工现场实际工程案例作为切入点，使学生对这些问题产生极大的兴趣，在学生对问题充满各种想法和期待时，教师围绕这些问题导入新课，再回到实际工程案例进行分析总结。例如，讲解水泥的保管时，给出水泥不同程度受潮的图片或实物，让学生思考水泥受潮的原因，教师根据学生思考的结果再进行分析总结，让学生了解水泥在保管时所需要注意的问题。讲解混凝土和易性时，给出混凝土表面出现蜂窝麻面和流沙现象的图片或相关施工视频，先让学生思考问题所在，教师再根据学生的回答进行分析，并引入混凝土和易性主要表现在流动性、黏聚性、保水性及影响混凝土和易性的因素，让学生对混凝土和易性有一个更深刻的认识。通过介绍事故案例并辅以正确做法讲解，从而培养学生分析问题、解决问题的能力，同时也体现了材料课程的重要性。

3.建材市场调研。

《建筑材料》课程是研究各种建筑材料的组成、构造、生产与加工方法、材料的技术性能、质量检验以及如何合理使用的学科，它内容庞杂且理论实践性较强，可以说是通往专业课程的桥梁，也是决定学生专业面宽窄和工作适应性的关键因素。因此，《建筑材料》课程的学习至关重要。高职生的学习积极性不高，我院在建筑工程技术专业课程体系中设置了建材市场调研专周，旨在有效调动学生学习兴趣，促进学生积极思考与实践，注重学生职业能力发展的培养，为实践教学改革开辟新的道路。

（1）建材市场调研内容。

建材市场调研实践教学环节采用项目化教学来实施，按班级分组进行，6～8人一组，每组需完成两个项目任务，具体如下：①项目任务一：认识一栋高层建筑主要土建用材料。要求学生一周内认识一栋高层建筑主要土建用材料，具体材料种类由教师规定，每种材料需拍出清晰照片，并对材料的特点、性能、价格、品牌与用途等进行描述，并最终以调研报告和PPT的形式呈现；②项目任务二：认识一套90平方米的住宅装饰装修用材料。要求学生在一周内认识一套90平方米的住宅装饰装修用材料，具体材料种类由教师给定，每种材料需拍出清晰照片，并对各材料的特点、价格、用途等进行描述，最后以小组形成调研报告并用PPT在全班展示。

（2）考核办法。

建材市场调研成绩包括过程考核、调研报告和成果汇报三项，分值比例分别为30%、40%、30%。其中过程性考核主要为每天晚上指导教师晚点到对学生当天任务完成情况的评价；调研报告主要为调研任务及总结完成情况；成果汇报要求每组学生根据调查过程、形成成果、主要感受等制作PPT，汇报时间控制在6～10分钟内，根据每组汇报的实际情况教师进行现场打分。

4.开展实验教学。

在实际工程中对于材料的检测主要是在施工现场取样后交送专门检测机构。因此，学生要胜任施工现场的工作，不仅需要具备能在现场正确对材料进行取样的能力，还要具备对检测机构送来的检测结果有一定的分析和处理能力，故建筑材料实验教学显得尤为重要。但需要注意的是：在设置实验项目时不能盲目，要注重目的性，有针对性地开展实验，让每个学生都能学到东西，并学以致用。目前我院开设的建筑材料实验项目有水泥性能检验、混凝土性能检验、砂浆性能检验、骨料性能检验及钢筋力学性能检验。实验过程中以小组为单位，突出“以学生自主学习为主，教师集中辅导为辅”的教学方式，激励每位学生积极自学，培养独立思考的能力和团队精神，增加学习和锻炼的机会，提高动手能力。

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加强建筑工程项目材料成本控制管理，有利于提高各种资金的利用效率，优化资源配置，提高工程施工质量的同时保持施工材料成本管理工作的良好性。实现这样的发展目标，需要加强对建筑工程项目材料成本实际概况的必要了解，灵活运用各种控制管理措施增强工程材料成本管理效果，推动建筑行业的稳定发展。

一、注重建筑工程项目材料成本控制管理的必要性

结合现阶段建筑工程项目建设的实际状况，可知在材料成本控制管理方面依然存在着一定的问题，需要采取必要的措施实现材料成本的控制管理。具体表现在：（1）某些建筑工程项目建设中过于重视材料供应，但对材料成本管理缺乏足够的重视，致使某些材料施工现场存在着随意堆放的现象，间接地降低了材料质量，影响了材料成本管理水平的提升，需要采取科学的措施改变这种不利的发展现状；（2）材料业务管理工作落实不到位，施工现场材料成本管理机制不完善，工程余料浪费问题突出，间接地加大了工程施工成本。因此，为了优化材料管理流程，提高材料利用效率，应加强项目材料成本控制管理；（3）建筑工程项目建设中由于缺乏专业的材料及生产技术管理人员，影响了材料的合理使用，间接地加大了各种材料能耗，客观地决定了开展工程项目材料成本控制管理的必要性。

二、建筑工程项目材料成本控制管理要点分析

1.开展必要的市场调研活动，选择信誉度良好的材料供应商

作为物资采购的重要基础，建筑工程项目材料市场调研活动的有效开展，有利于实现材料采购过程的有效控制，提升材料采购管理水平，实现对各种建筑材料采购成本的合理把控。因此，需要通过开展市场调研活动，选择信誉度良好的材料供应商，降低材料采购成本。具体表现在：（1）在信息技术及计算机网络的支持下，对建筑市场各种材料价格信息进行整合，并通过制定科学的材料采购计划，制定出完善的市场调查报告，选择出质量可靠、信誉度良好、行业资质良好的材料供应商；（2）建筑工程项目材料采购人员应充分考虑建筑市场材料信息的动态变化，结合工程的实际概况进行实时地调整，实现材料采购环节动态管理。

2.注重“阳光采购”方式的合理运用，降低材料采购成本

在良好的采购模式支持下，可以使建筑工程项目材料采购成本控制在合理的范围内，实现工程建设效益最大化的发展目标。因此，需要注重“阳光采购”方式的合理运用。这种方式是通过公开招标实现的，能够体现出市场经济体制下的公开、公正、公平竞争原则，充分发挥出材料生产商与供应商的实际作用，降低材料采购成本，增强材料质量可靠性的同时确保材料使用中能够得到良好的售后服务保障。

3.控制材料采购成本，提升材料采购管理水平

为了提升建筑工程项目材料成本控制管理水平，需要采取必要的措施控制材料采购成本，保持各种建筑材料采购管理水平的良好性。这些措施主要包括：（1）健全材料采购管理机制，优化具体的采购管理流程，规范材料采购过程中的各种行为；（2）充分考虑建筑工程项目的实际概况，结合工程总成本控制的要求，促使材料采购成本控制能够达到工程建设的实际要求，实现材料采购制度化、规范化。

4.施工现场验收环节方面的材料成本控制管理

建筑工程项目材料质量影响着工程质量可靠性，因此，需要加强材料进入施工现场前验收环节方面的成本控制管理。具体表现在：（1）结合工程施工方案的具体要求，注重进入施工现场材料性能可靠性的综合评估，避免增加工程返工成本；（2）结合材料采购计划及相关质量标准的作用，对材料型号、数量进行认真核对，开展必要的材料抽检试验，避免存在质量缺陷的材料进入施工现场影响工程效益，造成不必要的经济损失，实现材料验收环节的全面控制管理。

5.注重材料使用过程中控制管理

采取限额发料方法对建筑工程项目材料进行必要的控制管理，有利于提高材料的利用效率，降低工程建设成本。因此，需要注重材料使用过程中的控制管理。具体表现在：（1）结合具体的施工生产任务，设定材料消耗定额，对不同施工阶段材料领取数量进行严格地控制，超过定额（另经批准除外）不予发放；（2）管理人员应加强对施工材料的组织管理，避免材料损坏或者偷盗现象的出现，间接加大材料消耗率，并建立完善的材料发放管理机制。6.加强材料库存量的有效控制，降低采购资金占用成本为了提升建筑工程项目材料成本控制管理水平，应加强材料库存量的有效控制，逐渐降低各种材料采购资金占用成本。实现这样的发展目标，应从这些方面入手：（1）根据工程施工进度安排储存材料，重视材料供货周期设置的合理性，将材料库存量控制在合理的范围内；（2）注重信息管理系统构建，提高材料信息传递效率，实现对材料信息核查的实时控制管理，确保工程材料账目的合理性；优化材料成本核算方式，避免材料过多堆积现象的出现，促使材料成本控制管理能够达到工程建设的实际要求。

三、结束语

综上所述，通过对这些管理措施的合理使用，可以为建筑工程项目材料成本控制管理水平的不断提升提供可靠的保障，促使工程项目材料成本能够控制在合理的范围内，增加建筑工程项目建设的经济效益与社会效益。因此，未来建筑工程项目施工计划实施时，应重视项目材料成本管理，确保这些材料从采购到具体应用的各个环节中的成本支出能够得到必要地控制，为工程施工计划的顺利完成打下坚实的基础。

作者:任媛 单位:重庆房地产职业学院

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二、在满足消费者需求基础上。进行产品和服务创新

“以人为本”是整合营销的核心。房地产业必须以客户为中心，强调与客户的沟通与交流，切实做好物业管理和售后服务，积极参与社区文化建设；系统、持续地了解和掌握客户需求，接受客户监督，促使企业不断超越自我，创造性地开发出满足客户需求的产品，提高产品品质，提升企业品牌，赢得市场认同。

产品和服务创新可以从以下几方面着手：

(一)技术创新――节约能源

据有关资料，我国建筑能耗占全社会总能耗的30％左右．再加上相关建材生产能耗，可达45％左右。而约50％的建筑能耗用于创造室内的小环境。在新兴的节能技术中，新风系统运用较多，即恒温、恒湿、恒氧；其他还有新能源利用、循环再利用技术、智能化都是未来住宅节能的发展方向。

(二)户型创新――室内空间的最优化

随着国家对户型结构供应的调整，小户型在目前的房地产行业中正“大行其道”。针对购房的不同需求，小户型在设计方面正在不断的“变形”，以达到“小而精”的高品质要求。适应不同消费者的市场需求。

(三)生态创新

在“生态住宅”的设计中，应具有良好的室内空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与生态环境之间形成良性的循环系统。

(四)景观创新

随着人们居住要求、居住品位的变化，小区景观已不能简单地等同于小区绿化，而是对小区环境形态与功能的合理性、统一性、艺术性、科学性的综合要求。居住区环境景观质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活，只有把握住了这个心理，景观创新才能经得住时间的考验。

(五)社区文化创新

现今建筑本身的差异性越来越不明显，而一个社区的人文环境、物业服务等“软件”赋予这个生活空间的差异性与附加值正变得越来越大。目前，有许多品牌开发商以提高产品附加值来增强自身的竞争能力，最常用的方式就是增加与业主的接触，比如举办业主联谊活动等。

三、树立全程营销观念

全程营销观念的树立是有效实施整合营销的保证。房地产开发过程涉及征地、拆迁、市场调研、市场定位、规划设计、建筑安装、监理、销售、物业管理及售后服务等环节。由于房地产项目产品在前期市场调研、市场定位、规划设计阶段已基本定型，若在销售阶段不能满足客户需求就很难进行功能调整。因此，房地产企业要树立全过程销售观念，在项目开发前期的市场调研、市场定位及规划设计阶段就充分了解和研究客户需求，使最终生产出来的产品满足客户需求，适销对路。在销售过程中全面清楚地提供信息资料、传播项目信息，开展大规模的住房知识普及活动，设立更多的销售网点或通过互联网进行双向式交流以及进行全程服务，给予消费者最大限度的方便，才能赢得消费者的认同。

四、整合企业内外部资源，提高核心竞争力

就目前我国房地产发展的现状和企业运作的现状而言，人力资源、资金和品牌是目前房地产企业最重要的资源。企业要以新的思维来对待员工，要以营销的视角来开发人力资源。人力资源管理也是一种营销工作，即企业要站在员工需求的角度，通过提供令顾客满意的人力资源产品与服务来吸纳、留住、激励、开发企业所需要的人才。

房地产企业在开发经营过程中，所发生的主要资金使用投入包括：开发成本、建筑安装成本、前期市场调研、规划和后期的销售费用。企业应尽可能地降低开发成本和工程成本，减少资金投入。为降低成本，并确保在获得合理利润的同时，使产品价格能为客户所接受，房地产企业应实施成本领先战略。要研究不同客户对住宅功能的不同需求，规划设计充分考虑满足客户需求的必要功能，削减不必要功能，以期降低成本；应建立成本控制体系，从征地、拆迁安置、建筑安装等各个环节控制成本，以低成本进入市场，增加产品的价格优势，抢占销售先机。

在资金利用上，应适当增加全程的市场调研、市场分析以及规划设计等与市场紧密联系业务的资金投入。同时，有计划地投入促销资金，避免无效促销费用的发生。

随着房地产市场竞争的加剧，企业之间的竞争最终将走向品牌竞争，房地产企业必然要通过实施品牌战略提升自身产品的品牌形象，以增强竞争力。房地产业的品牌应体现在设计、施工、销售、配套设施、物业管理、售后服务等过程中。在品牌塑造上，必须有适合其品牌定位的独特性和差异化的竞争优势。房地产品牌不仅包含着一个企业的市场知名度和企业规模，还具有更实际和丰富的内涵，那就是要为社会公众提供合理的、人性化的居住空间，提供优质的管理、周全的服务。

五、对企业文化进行营销整合

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关键词： 绿色住宅；市场调研；开发战略

Key words： green housing；market research；developing strategy

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）22-0001-04

0 引言

2013年1月，发改委和住房与城乡建设部了《绿色建筑行动方案》[1]，明确了推广绿色建筑的重要意义和重点任务，各地开始如火如荼地开展绿色节能建筑的推广工作。我国建筑节能工作的研究和推广虽然起步较晚，但是发展速度还是比较可观的。短短几年内，节能维护结构、水源地源热泵系统、太阳能规模化系统以及能量管理和节能诊断系统等关键性技术已经在新建的项目中实现了广泛的应用。作为绿色建筑的重要组成部分之一，绿色住宅因为其在全寿命周期内能最大限度地保护环境、节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间而受到南京市广大购房者的青睐，为顺应市场需求，许多开发商争相开发新型楼盘。在这样的大环境下，行业竞争日趋同质化，想要避免同行业内其他企业的竞争，房地产开发企业必须通过市场调研，在透彻了解市场情况的基础上制定相应的市场开发战略。

1 绿色住宅的发展背景

1.1 绿色住宅的内涵与外延 绿色住宅与一般住宅相比，其主要的不同之处在于：一般住宅随着建筑设计的标准化、生产用材的产业化，形式的一律化、单调化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而绿色住宅更为注重人与自然环境的和谐共生和居住者的舒适健康，秉承着健康环保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，随着气候地貌、自然资源和地方风俗等地域差异、文化差异而使建筑呈现出各具特色的风貌。

绿色住宅涵盖了建筑规划、设计、建造及改造、材料生产、运输及回收再利用等所有与建筑活动相关的环节；涉及到建设单位、勘测设计单位、施工单位、监理单位、建筑产品研发企业和有关政府管理部门。狭义而言，绿色住宅是在其设计、建造以及使用过程中节能、节水、节地、节材的环保型住宅。广义而言，绿色住宅是人类与自然环境协同发展、和谐共进，并能使人类可持续发展的文化。它包括持续农业、生态工程、绿色企业，也包括了有绿色象征意义的生态意识、生态哲学、环境美学、生态艺术、生态旅游以及生态伦理学、生态教育等诸多方面。

由于中国经济在近些年间的持续高速发展，我国房地产行业也同样面临着产业结构的整合、升级和优化，同时，建筑与设计也逐渐呈现出专业化和高科技化的趋势。与过去的建筑物相比，现代城市建筑对于温控和通风的需求显得更为突出，同时，对其运行成本、环保指标、用户感受和与建筑外观的结合等方面都提出了更高的要求[2]。在这样的背景下，我国建筑的能源结构调整和技术革新都有着超乎想象的进展。因此，大范围推广能够达到节能环保效果的绿色建筑已经成为大势所趋。对于房地产开发商来说，只有不断了解技术前沿信息，关注被成功由理论转化为实践的最新技术，把客户需求与前沿技术结合起来，才能在新的历史机遇面前，获得更高的收益。

1.2 绿色住宅的综合评估体系 近十余年来，绿色建筑的概念从理念到实践，正在不断完善。发达国家制定了多个绿色建筑评估体系，通过具体和可操作的指标体系，为可持续发展建筑赋予了明晰的概念界定。

英国BREEAM评估法是最早的绿色建筑评估系统[3]。20世纪90年代初，英国建筑研究所对多种建筑类别公布了五种适用评估版本。BREEAM评估法主要根据地球环境和资源利用、当地环境和室内环境三个方面进行评估。该评估法在英国并非义务，但却颇受业界关心。

美国绿色建筑协会所倡导的LEED评估法是如今运用最广泛的绿色建筑评估体系[3]。这个评估体系于1996年正式执行，共包括了69个绿色性能指标，其中7个指标是必要选择，62个是自行选择。涉及当地环境、节水效益、能源与大气、材料和资源、室内环境等多个领域。对这些选项进行计分后，获26分即可获得LEED认证，52分以上可获得最高等级铂金认证。

而我国的“绿色建筑评价标识”，一方面是政府组织行为，即由住房和城乡建设部及其地方建设主管部门开展的强制性评价；另一方面是社会组织行为，即自愿参与的非强制性评价。我国政府结合中国能源状况的国情，提出绿色建筑的核心是“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和保护环境，具体来讲就是发展节能省地型住宅和绿色建筑。

我国在绿色建筑的发展上起步较晚，2005年，我国首次颁布已编制5年之久的《中国绿色建筑导则》，同年举办了“首届国际智能与绿色建筑研讨会”，并在会上颁布了《绿色建筑评价标准》[4]。同时，公众对建设部正在研究制定的《建筑节能管理条例》在推进绿色建筑发展方面也寄予了厚望，而《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《国家康居示范工程建设技术要点》、《中国生态住宅技术评估手册》、《绿色奥运建筑评估体系》等作为绿色建筑评价体系中的重要组成部分，也是我国绿色建筑的发展过程中的起重要指导书。目前，在我国绿色建筑标准体系中，应用较多的还是2006年出台的《绿色建筑评价标准》GB 50378-2006。

1.3 推广绿色住宅的必要性 随着全世界经济的发展，各国建筑能耗都在逐渐上升，逐渐成为一个国家总能耗的重要组成部分。表1显示了世界上主要国家建筑能耗占其总能耗的比例[5]。从中可以看出，发达国家建筑使用能耗占总能耗的30%～40%，这个比例是相当可观的。

随着我国经济的不断发展，建筑能耗占我国能源消耗量的比例也逐年上升。根据相关统计显示，我国现有建筑的总面积高达400亿平方米，每年新增的建筑面积约为19亿平方米，照这样的增长速度，预计到2020年我国还将新增建筑面积约200亿平方米。建筑业的大量用地，使得在建筑在建造和使用过程中消耗的能源总量占到社会总能耗的近30%，加之建材的生产能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社会总能耗的比例高达46.7%。而当前，我国正处于工业化和城镇化快速发展的重要阶段，面临经济发展的巨大压力。要争取在未来15年内保持年均7%以上的GDP增长，将面临资源约束和环境恶化带来的巨大挑战。因此，建筑节能尤其是绿色住宅的推广迫在眉睫。

2 南京市绿色住宅市场调研

为更好地引导江苏省绿色建筑的健康发展，提高绿色建筑建设水平，江苏省建设厅成立了“江苏省绿色建筑评价标识管理办公室”，办事机构设在江苏省住房和城乡建设厅建筑节能与科研设计处。截至2011年，江苏省已评出绿色建筑标识项目共32项，总面积524万m2。其中住宅类项目22项，共441万m2，包括保障性住房12项，共228万m2。

2.1 市场分析 笔者为了了解购房者对绿色住宅的了解和接受程度以及业主的居住感受，分别对购房者和业主各发放了600份问卷。其中受访的业主为南京朗诗国际街区、银城东苑、锋尚国际等多个绿色住宅小区的住户。表2和表3显示了目前使用中的绿色住宅业主的学历和收入情况。

由以上两表的结果可以看出，目前绿色住宅的受众大多为高学历高收入人群，因此开发商可以将这一人群作为客户定位的重点，同时，受访业主家庭月收入非常集中地处于10000-29999元这一区间，其中又以家庭月收入处于15000-19999元的业主占绝大多数，这也给绿色住宅的合理市场定价、客户定位提供了一定的指导性意义。

受访的购房者为笔者在南京市房产交易中心、各楼盘售楼处等地随机抽取的人群。调查发现，有16.5%的受访者完全不了解绿色住宅，接近七成的受访者表示只是听说过和初步了解，只有16%的少数购房者表示对绿色住宅的内涵很了解。图1显示了购房者对绿色住宅的了解方式。

由以上图表的结果可以看出，对于大多数购房者而言，绿色住宅的概念并不陌生，但仅处于初步了解阶段，还有相当一部分被访者完全不了解绿色住宅。超过七成的受访者对于楼盘的了解是通过朋友介绍的，这是绿色住宅住宅的一个突出特点。在住宅业利用平面媒体、电视、网络媒体如此普遍的今天，对绿色住宅的了解停留在口口相传阶段，一方面凸显了绿色住宅在宣传推广方面的力度有待加强，另一方面也反映了购房者在选房过程中，对于绿色住宅营销传统而常见的推广媒介持信度不足。因此，对于开发商来说，现阶段需要加强对绿色住宅概念的推广和营销。

2.2 案例分析 南京朗诗国际街区是朗诗在南京开发的第一个绿色住宅项目。基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路。

小区采用地源热泵集中空调系统，利用土壤及开式冷却塔作为冷热源，采用4台地源热泵机组及2台制冷机组为末端天棚辐射及新风系统提供冷热量。新风系统夏季由热泵机组+制冷机组提供7℃/12℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供35℃/30℃的热水；天棚辐射系统夏季由热泵机组+制冷机组提供 18℃/20℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供28℃/26℃的热水。不同季节运行工况的转换靠阀门的切换实现。两台开式冷却塔则完全根据热泵系统运行情况及地下温度监测情况实时开启，即在夏季运行时为地埋管系统放热提供补充，以保证地下热场平衡，避免冷热堆积。

末端新风机组带全热回收，热回收形式为转轮热回收。对住宅内的回风进行热回收以预热/预冷新风，从而降低机组自身的运行能耗。该项目实现了分户独立设置分集水器，满足分户计量和室内室温调节。表4展示了该项目的增量成本和节能的相关数据。

从增量成本[6]的角度来看，该项目的绿色技术增量成本为324元/m2，超出了绿色建筑评价三星级标准的平均水平182元/m2。该项目的总投资额为74000万元，绿色技术总增量成本为4114.3万元，占总投资的5.56%，增量比例低于品牌推广型建筑的平均水平15.9%，从这个角度来看该项目的成本合理。

从项目的增量成本效益来看，该项目的增量成本效益为733160元/年，按其设计使用年限70年计算，其增量成本效益总量为5132.1万元，该项目的效益费用比为：

CE=SE/LCC=1.25

由此可见，该项目的效费比大于1，项目理论上可行，但是其投资增量的回收期约为56年，项目全生命周期内的经济效益、环境效益和社会效益并不可观。另一方面，该项目实际的使用寿命目前还无法确定，能否在后期运营过程中收回增量成本也不得而知。

根据相关标准，节能60%的情况下绿色住宅投资增量的回收期为7-8年，由此可以看出，虽然获得了绿色住宅三星级评价标识，但是该项目的绿色住宅关键技术还是相当不成熟的，这也是南京市现有的绿色住宅项目普遍存在的问题之一。节能技术的落后使得绿色住宅的前期投资增量大大增加而后期运营成本减小不明显，这就使得开发商不得不提高开盘价格以尽快实现投资的回收，而高昂的价格不仅限制了绿色住宅的购买人群，也阻碍了其进一步的推广。因此，开发商在现阶段降低绿色住宅开发成本的关键一步就是组建自己的研发团队，引进先进的人才和技术，这对开发商的综合实力提出了一定的挑战。

3 市场开发中的战略研究

根据市场调研得出目前南京市绿色住宅市场的SWOT分析如表5。

根据前述的市场调研和分析，笔者针对开发商提出其在市场开发过程中的产品差异化战略。房地产企业开发的产品在质量、性能上明显优于同类的企业或者产品的性能满足了被竞争对手忽视的市场需求，从而形成产品的差异化，提高竞争力。对于绿色住宅的开发商来说，要形成产品的差异化而获得竞争优势，必须从产品本身和营销手段两个角度实现。

3.1 组建研发团队，降低开发成本 根据前文的分析，目前南京市绿色住宅的技术落后是导致其成本增加的主要原因之一。因此开发组建自己的技术研发团队，降低产品的成本从而获得价格和品质方面的优势，是其实现产品差异化的关键步骤。

绿色住宅的研发和设计，需要综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学及其它科学技术的成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境。相对于一般住宅，绿色住宅的研发和设计对企业研发设计团队提出了很高的要求。对于房地产产品而言，其差异化主要依赖于设计阶段，因此，为了适应研发设计需求的变化，房地产开发企业必须重新塑造绿色住宅关键技术的研发能力，重构企业内部研发团队，这是实施绿色住宅产品差异化战略的必要保证。

绿色住宅的设计涉及了能源系统、水环境系统、绿化系统、废弃物管理系统等九个领域，每个系统的专业性都比较强，如果仅仅依靠企业内部的研发团队，不仅难度较大，还有可能大幅度增加研发成本。因此可以考虑从每个系统出发，寻找外部技术团队建立合作关系，也可以在这样的过程中逐渐提高企业自身的研发能力。但是这样的外部系统各模块之间相互关联对企业的战略管理能力提出了新的要求，如果没有一个强有力的管理者，很容易因为其中一个环节出现问题而满盘皆输。

3.2 聚焦目标客户，实现多样化营销 根据前述市场调研和分析，由于技术的革新没办法在短期内实现，目前南京地区绿色住宅市场的主要目标客户群体为高学历高收入人群，因此现阶段实现产品的差异化可以继续瞄准中高端住宅，定期进行市场调研，通过多种手段收集业主的反馈意见，不断针对业主注重的方面着重进行新技术的研发和升级，作为企业的主打优势，推出绿色系列楼盘，根据业主的反馈进行细节上的调整，对业主不甚满意的地方在新的产品中加以改进，使业主看到项目技术的持续性和进步，实现产品的差异化。

同时，为了吸引更多潜在的购房者，开发商需要在营销手段上多做一些文章。根据之前的市场调研，大部分购房者对绿色住宅全生命周期的综合效益并不了解，因此开发商在宣传上要注重绿色理念的营销，而不仅仅是产品的营销。让购房者树立绿色消费的理念，从而接纳一定的价格差，也在无形中给自己的产品带来了巨大的优势。

4 结论

由于绿色住宅在南京乃至全国本身出于发展初期，很多开发商对它的认识不足导致制定战略时出现了误区，使得市场陷入同质化竞争的怪圈。本文从市场调研出发，根据调研的结论，结合具体案例提出了针对性的开发战略。当然，企业的战略实施和结构调整不是一朝一夕的事，需要一段时间的市场适应和融合，尤其在目前的政策导向下，需要房地产企业及时做出迎合市场发展的决策，希望本文能对有助于战略南京市绿色住宅市场的房地产开发企业的战略调整有一定的参考价值。

参考文献：

[1]发展改革委，住房城乡建设部.绿色建筑行动方案[J].中国勘察设计，2013（2）：50-55.

[2]黄蓉.我国绿色节能建筑发展的综述[J].科技创新导报，2011（27）：27-28.

[3]W.L. Lee，J. Burnett. Benchmarking energy use assessment of HK-BEAM， BREEAM and LEED[J].Building and Environment， 2008，43（11）：1882-1891.

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A

—、国内房地产开发项目管理存在的问题

（—）项目方案确定阶段存在的问题

房地产开发商对项目方案的确定还是足够重视的，但是往往开发商在房地产项目确定时，没有按照规范程序进行操作，使得项目方案确定阶段的工作存在一些疏忽。

第一，市场调研不够成分，存有疏忽。通常房地产开发企业在争取到工程开发项目后，为了尽快获得工程效益，往往在市场调研不够充分的情况下，匆忙确定项目方案，仅凭借“目前市场什么项目最赚钱，就开发什么”的错误观念，这样仅仅只是机械式地模仿别的企业，在开发房地产产品中，没有自己企业的独特优势，从而使得企业在市场上没有竞争力，始终落后于别的企业。另外，由于市场调研不充分，在对项目方案决策时，可能会出现一定程度的失误，这样就增加了房地产企业的风险。因此，房地产开发商在确定项目方案前，必须要有充分的市场调研。

第二，房地产企业缺乏精致品牌意识。由于任何企业的生产的根本目的是利润最大化，一些房地产企业为了获取更高的利润，在项目方案确定过程中，往往忽略对产品的精品意识和企业的品牌形象，他们考虑最多的是怎么从这个项目中赚取更多的钱。因此，企业要想持久的发展，必须在方案确定时考虑“精品意识、品牌形象”的战略眼光。

第三，投资估算报告不全面和不切合实际。房地产企业拿到一个新的开发项目后，往往生产商只做工程项目概算报告，在开发项目方案、功能等基本确定后，并没有对方案做详细的投资估算报告，只有工程项目招标造价资料。如果在项目开工前，生产商没有一个切合实际和全面的投资估算，其无法准确地在项目实施过程进行投资控制。

（二） 管理体制不健全，造成施工进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在开发过程中，由于开发商对项目管理的理解深度不够，从而在运用项目管理的过程中照搬管理模式，但是他们对项目管理的具体细节研究不够深入，特别是在项目管理的体制方面，往往存在着不够完善的缺陷，这就在工程项目的事前管理与事中管理出现了脱节现象，在工程施工进度和生产成本方面出现控制失控的问题，与预期目标出现了一定程度的偏差，如房地产开发过程经常出现的开发成本过高、推迟交房、房价无法有效控制、管理费用偏高等问题。

（三）对房地产施工管理意识的认识不到位

首先，在房地产施工管理过程中，经常发生先开工后报告的现象。同时，一些施工单位习惯于传统的施工工艺，经常在工程开工以前不做开工报告，或着边对工程进行施工边做开工报告，更有甚者在提交开工报告后没有经过批准，便开始进行施工，这些现象严重违反了施工监理的规范。其次，在工程中经常发生先对工程进行检验而后提交检验申请报告的现象。有的承包商没有形成按照施工程序的习惯，此外有些监理人员的责任心不强、监督管理力度不到位，使得承包商没有在提出质检申请之前，监理便做了质检工作，严重违反了施工监理的规范程序。

（四）对安全意识认识不足，出现安全隐患

根据对建筑工程中发生的事故进行调查统计分析，发现有一多半工程事故的原因是违章指挥、违章操作、违反劳动纪律等造成的，尤其是施工人员违章施工、冒险蛮干所引起的事故占所有事故的比例最大。虽然大多数施工人员在长期的建筑施工过程中，已经具备充足的安全意识，但随着施工过程中出现的新工艺、新技术、新设备和新材料，使得一些旧的安全操作规范已不能满足当前施工安全规范的需要，甚至存在生产与安全严重脱节的现象。

二、房地产开发企业项目管理应采取的措施

上述项目管理中的问题，强烈需求现代化的项目管理技术，下面对开发商在房地产开发建设过程中应该怎么做好项目管理工作。

（—）重视开发项目的市场定位和产品研究

房地产开发商必须做好充分的项目前期市场定位和市场调研等必要工作，使房地产市场呈现出一片以价格和产品为主要的竞争优势。要做好充足的市场定位：首先，充分研究国家及地方对房地产的相关政策与法规，了解政府对该行业的期望。如果政府支持该行业的发展，必将在法规、税收等方面给予很大的扶持，减少投资风险。其次，要根据工程项目所处的环境、地点以及规划要求等基本特点，充分了解当地市场的需求状态，然后确定该项目的主要需求群体。通过对市场的充分调研，了解这些群体的购买能力、对空间的需求以及房屋的配套设施的要求等。最后，对附近房地产开发商的实力以及楼盘的设计方案、销售面积以及销售情况等，然后合理考虑本企业的竞争力能否在激烈的竞争中击败对手。

（二）提高房地产工程项目管理意识、完善管理机构

在房地产企业中标以后，为了提高工程项目的管理质量，生产企业应该制定详细的分级管理、层层负责的管理制度，同时还要在施工时建立项目经理部、工程施工处、专业工程施工队等三级质量管理体系，确保工程项目管理的顺利进行。

（三）加强工程项目建设中的监督检查力度

在工程施工过程中的质量监督特别重要，工程的每个工序都应该严格进行检查。首先，在施工机械、设备和材料进场时，要对机械、设备和建筑材料进行严格检查；其次，要定期对机械设备的使用状况做检查，确保设备的完好和齐全；最后，要明确工程关键部位，同时，还要定期对机械的操作人员和维修人员进行考核，确保工程建设的质量监督有序进行。

（四）加强企业的品牌建设

随着消费者需求度不断提高以及房地产市场竞争越来越激烈，企业应该加强对自身的品牌建设。但是，品牌建设并不是不符合实际的自我吹嘘以及大量做广告，而是提供优质的产品和健全的服务。品牌建设是以开发商提供给市场的一个个完美的产品为基础，渐渐被市场所接受，最终形成企业自身的品牌和形象。

由本文可知，房地产开发项目管理是一门科学的系统工程，要想使项目管理在房地产开发过程中发挥它的作用，就必须在项目开发前做好充分的市场调研，并逐渐完善工程项目管理的制度，同时还要对房地产开发过程进行全程动态控制，及时解决工程项目管理中出现的问题，这样才能提高和改善房地产开发项目管理体制，从而促进项目管理社会效益、经济效益以及生态效益的最优化，使得房地产企业走上持久健康的发展道路。

三、项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

参考文献：

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[2] 张益航.浅谈房地产项目管理的原则与对策[J]. 科技创新与应用. 2012(22)

[3] 林成旺.浅析房地产项目管理的问题[J]. 科技创新导报. 2011(26)

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清单计价模式是清单计价的实行方法。在建筑行业中，估算一个新型桥梁的成本，即要花多少钱完成这项工程，叫做新型桥梁造价。而清单计价模式，就是将新型桥梁造价中所包含的各个部分，包括原材料、人工、管理等各方面的花销都以细节条目进行整理，并将每一笔花销进行相应的记录。最后形成报价表的形式，用以估算新型桥梁的造价。

1.2新时期清单计价模式的特点

新型桥梁造价存在定额定价和清单计价两种模式，定额定价部分与法律规定的新型桥梁市场价有关，也被称为法律定价，而清单计价模式则以原材料、人工等市场价作为定价的依据。目前看来，由于建筑行业的发展和人们对新型桥梁的要求不断增加，定额定价的方式只能给新型桥梁造价限定一个“决不能高于”的限额。至于具体的新型桥梁建筑造价，则需要以清单计价的模式进行估计。

1.3清单计价模式常出现的问题

目前，清单计价模式中常出现的问题是开发商对承包商给的清单不能够很好的分析，导致交工时候出现“豆腐渣工程”。或者承包商为了中标，在投标过程中产生的恶意竞争。这两个问题产生的根本原因，都是清单计价模式下新型桥梁预算过程和管理控制不善的结果。

2.清单计价模式下的桥梁预算编制

2.1进行严谨的市场调研

清单计价模式的要点是以市场价格进行成本预算。这里的成本包括了新型桥梁建筑的原材料如砂石、钢材等，还包括建筑过程中要使用的大型机械的折损，也包括人工方面的控制。因此，无论对于开发商还是承包商，了解这些成本结构的市场价格都是必要的。因为同样的施工环境，可能因为不同城市的材料市场价不同而导致造价报表上的差异。无论是开发商还是建筑承包商，都不能“想当然”的按照自己以前的经验直接进行报价。严谨的市场调研可以使用走访市场的方式，仔细打听和比对相关的材料价格，尽量发挥业务员的功能，考虑成本价最高和最低的状态。也可以以其他同类桥梁建筑工程的造价为参考，估算成本材料和人工的市场价格。无论以何种方式进行市场调研，都应该得到科学、真实的结果。

2.2合理进行工程成本用料的价格计算

严谨的市场调查为清单计价提供了真实的、基于市场的基础，然而，如何对这些工程成本和用料进行价格计算也十分必要。因为在一项新型桥梁建筑工程中，很多用料和人工会被重复计价，导致造价的虚浮。合理计算价格的方式有两种，对于开发商来说，由于本身不负责桥梁建设，对具体实际工程了解度不深，可以选择相关的造价公司，请造价公司按照合理的市场价及逆行那个科学的价格计算；对于承包商来说，可以将工程的各个项目部分分开，请各项目的负责部门进行单独的清单计价报价。然后通过整理清单，发现其中重复和冗余的部分，进行修改，达到合理进行工程成本用料的价格计算。

2.3对施工进行科学管理

对施工队进行科学管理是控制清单报价中“人工”的价格的最好方法。鉴于每个施工队的工作效率不同，要价也不一样，开发商应该尽量选择那些工作效率高、人工和要价之间的比率最合理的施工队，并且对施工队进行严格的、科学的管理，与施工队拟定工期、进行施工项目计划制定、提出应急预案，合理估计可能的误工和处理方式等，使用“预先计划”的方式实现“科学管理”。对施工队的科学管理将大大减少人工这一项的清单价格，并且与施工队进行科学管理的计划制定过程，就是对人工进行清单计价的过程。

2.4以法律保护作为控制造价的最后防线

竞争永远是商业发展中不可避免的一部分，对于新型桥梁建筑工程来说，最激烈的竞争莫过于承包商参与投标时给出的造价清单。有时候开发商会发现同样的工程，不同的承包商给出的造价清单会相差几十万甚至上百万之多。便宜的造价对于开发商来说当然意味着成本的节约，但这背后难免存在这承包商之间的恶意竞争。开发商在选择承包商的时候应该注意清单造价的真实度，如果某个承包商能够在成本价极低的情况下保证使用合理的原材料并保证工期，那么这些保证应该有双方的合同作为担保。开发商应该与承包商签订关于成本用料的具体项目和工期上的具体日期的合同，以此来防止承包商不能按照清单定价的承诺履行责任，避免“豆腐渣工程”的出现。

3.清单计价模式下工程预算编制的注意事项

3.1注意单项造价之间的相互联系

清单计价模式给新型桥梁的预算编制提供了详细的项目价格，使调配原材料的可能性提高。因为在桥梁建设的过程中有些原材料是可以交替使用的，因此在进行造价的过程中，应根据实际需要考虑到原材料或者人工的单项造价之间的相互联系，通过调配材料和成本的方式控制造价。

3.2防止分项目造价过程的监守自盗行为

通常情况下，工程建设总体的清单造价是由分项目的造价集合得到的，偶尔会有分项目的造价负责人想要“揩油”，有意提高某项分项目的价格。工程造价的总负责人应该通过监督和劝导都方式尽量避免这样的行为，使清单造价模式下的工程预算编制保证清晰、明确、完整并且符合市场规律。

3.3确保工程量清单编制质量

工程量清单对项目造价控制具有重要意义，同时对工程结算及审计也具有重要影响。开展工程量清单计价工作时，必须要严格按照相关规范进行编制，确保编制工程量清单的质量。编制清单前，必须要充分做好准备工作，给予计价人员合理完成工程量计算和验算工作的时间。清单编制不得漏项、不得少算或多算，且对项目特征、工作内容应做详细描述，否则引起调价变化较大。为了避免串通投标，肆意抬高报价，规范规定了国有资金建设工程招标，必须编制招标控制价，招标控制价应报送至工程造价管理机构备案，这就要求编制人员应选择具有较高专业水准，较高职业操守的造价人员进行编制，编制过程中尽量避免出现弄虚作假等现象发生，避免出现错误。在签订合同前，投标人必须要再次对工程量清单进行复核，确保工程量清单计算的准确性、合理性及有效性，尽量减少工程施工过程中可能出现的设计变更、工程变更，同时应加强对施工各个环节的造价管理和控制。

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作为新时期背景下的建筑企业，要想在竞争日益激烈的市场环境中得以生存和发展，就必须在建设全程采取高效的管理措施，降低工程造价的同时提高工程质量，实现企业经济最大化。基于此，本人结合自身工作实践，就如何加强保障性住房项目造价管理提出以下几点浅见。

一、 概述建筑工程项目造价管理

工程项目造价的合理确定和有效控制是工程建设管理中的重要组成部分，全过程控制造价不仅仅在于控制项目投资不超过概算限额，更重要的在于合理安排使用人力、物力、财力节省工程造价，实现工程项目投资效益最大化。

二、工程项目造价管理的高效措施

工程项目全过程造价投资控制是动态、事先、主动的造价管理，它贯穿于项目决策、设计、实施、竣工等阶段的建设全过程。因而做好建设全过程造价管理，就应在建设全程的始终有一套完善的工程造价管理体系予以支撑，并加强对建筑工程各阶段的造价进行严格控制。将分以下几个方面介绍：

（一）建筑工程项目决策阶段造价管理的高效措施

项目决策阶段很关键，它将影响工程造价大小，故必须在加强市场调研的同时着力提高决策人员的专业技术水平。

1、加强市场调研

决策阶段是建筑工程项目的首要阶段，必须加强市场调研，及时掌握市场动态变化和需求，尽可能地满足市场和消费者的需要，注重相关资料的搜集与整理，建立健全资料存储系统，并结合市场变化对资料进行不断更新和升级，确保市场动态变化始终处于掌握之中，从而明确工程建设目标，提高决策的针对性，为最大化的节约资金奠定坚实的基础。例如国家保障性住房就是经过市场调查，发现市场上楼价涨幅过快，楼价过高，导致一部分经济困难的人群出现买不上房，甚至住不上房等问题而专门由国家建委下发红头文件，专门为此部分经济困难的人而设计的住房保障项目。

2、着力提高决策人员的专业技术水平

建筑工程项目能否顺利实施取决于决策水平的高低，作为建筑企业必须在日常工作中着力提高决策人员的专业技术水平，深入研究建筑工程项目建设决策，确保决策的科学合理性，确保工程顺利进行，达到节约工程造价的目的，为整个工程项目造价管理的高效性奠定了坚实的基础。保障性住房属于民生工程，政府必须规划设计好，项目立项报批概算的时候，一定要全面综合考虑各种在项目中将产生的费用，完善整个项目的配套费用，避免立项后因决策错误而导致追加概算、规划设计不合理等情况出现。

（二）建筑工程项目设计阶段造价管理的高效措施

设计阶段决定着工程造价的大小，故必须确保施工图与施工方案设计的合理性。

1、确保施工图设计的合理性

在建筑工程项目设计阶段，施工图设计的合理与否与整个工程进度、质量、造价等有着直接的关系。这就需要合理设计施工图，确保设计的施工图纸具有合理性和可行性，预防设计的合理图纸在施工中却无法应用的尴尬境地，与此同时，还应对设计方案进行招投标，择优选取最佳的设计方案，确保工程建设的经济合理性，从而在确保工程质量的同时又达到控制降低工程造价的目的。尤其保障性住房是为特殊人群而设计的，规划配套设施都必须考虑到位。规划时得考虑生活配套的交通、教育、医疗等，其次考虑房子格局，再次得考虑以后房子价格定位等问题。这些都得经过深入的市场调研后，有了图纸、方案等初稿后经多方的会审后，择优选取最佳的设计方案。

2、确保施工方案设计的合理性

在建筑工程项目设计阶段，设计人员要确保施工图设计及施工方案的合理性。加强流动资金、施工工艺以及物资供应的安排和管理，从而保证施工方案合理性，确保各项施工工序得到顺利的实施，从而达到缩短工期和加强项目造价管理的目的。龙归城保障房项目的混凝土试块在全国保障性住房项目中是最早采用混凝土芯片植入技术的，它能够对混凝土的质量进行追踪及动态监管，确保工程质量。在加强了施工管理的同时，一个试块芯片2、3元的价格，对整个项目的造价管理影响也不大，所以还是一个有效可继续推行的施工技术之一。

（三）建筑工程项目实施阶段造价管理的高效措施

实施阶段是控制着工程造价的。建筑工程项目实施阶段的造价管理工程与决策和设计阶段的造价管理同样重要，而且影响实施阶段造价管理的因素较多，尤其造价人员的技术水平的高低将对工程有着决定性的影响。如果管理者经验足，在项目实施前将工程常见的问题综合考虑在招标文件中，比如施工界面划分、三通一平的责任者等，做到项目一切尽在掌握中，能起减少施工纠纷、加快工期的作用。可从以下几方面强化造价人员的管理水平：

1、 加强造价人员管理与培训

加造价工程师的管理与培训力度，着力提高造价人员技术管理水平，确保有效地进行造价动态控制。技术方面多参加各类造价讲座，学习招投标法，熟悉清单编制等；管理上可从登记好内部的各类台账，积极收集图纸、变更，熟悉了解工地情况，加强内部交流学习等方面入手。

2、 落实工作责任心

工程竣工结算到最后有项目超概算的情况出现，这都是在监管过程混乱，缺乏责任心造成。设计变更原因属施工方引起的，须由施工方承担费用；属设计方缺陷的要追究设计方责任。变更估算资料审核时，发现其对工期、造价影响较大，须及时发监理联系单反映情况，根据合同规范提出意见，避免变更已实施才发现对工期及造价影响大。审核资料要端正工作态度，不受贿、索贿，落实奖罚体制。

3、 加强造价资料的收集与保管

收集、保管资料很多人都认为监理单位不用收集、保管，是属于施工单位的责任，如果需要就找施工单位要。但是施工单位人员流动性较大，资料保管不善，容易导致变更、索赔、签证审核，甚至工程竣工结算时才发现有些工作内容是做了，但是找不到支持材料。本人在审核某保障房项目签证时发现，有不予签证的工程量监理人员直接在签证单上用笔划掉，就没有写“0”，施工单位发现这一漏洞后，就在提交预算书中在复印件中擅改了工程量，费用审批时查原始资料发现这一问题，由此可见资料的收集与保管是很重要的。

（四）建筑工程项目竣工阶段造价管理的高效措施

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实习的地点：高桥建材市场、郁金香建材市场

实习的目的：拓展自己的视野，提升自己的实践能力，增强我们的团队意识和协作能力。此外，通过了解硅酸盐系列水泥的发展趋势，我们能更好地把握建筑工程的行情。

实习的方法：首先，通过上网和查阅相关书籍，熟悉调查的内容。然后，去建材市场，走访不同硅酸盐水泥的销售商。接着，打电话向水泥生产厂家询问。最后，自己整理所获得的资料，形成调查报告。

实习所取得的成果：第一，熟悉了硅酸盐系列水泥的市场价格，第二，了解不同硅酸盐水泥的用途。第三，通过分析不同水泥销售商的产品市场策略，使我们对销售技巧有了一定的了解，丰富了自己的社会经验。

一、硅酸盐系列水泥的生产厂家和市场价格

在长沙市内，主要的水泥销售厂家有长沙新星水泥厂、湖南省湘乡水泥厂长沙经营部、长沙县印山实业总公司水泥厂、长沙县水泥厂。主要经营普通硅酸盐水泥和复合型硅酸盐水泥。

二、不同定位针对的客户群

水泥的客户们是在了解了不同的硅酸盐水泥之间的主要性能、用途以及一些区别后，从而根据他们的不同需求来选择硅酸盐水泥种类。

硅酸盐系列水泥可分为：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火灰硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥、复合硅酸盐水泥。

普通硅酸盐水泥：适用制造地上、地下及水中的混凝土，钢筋混凝土及预应力混凝土结构，受循环冻融的结构及早期强度要求较高的工程，还可以配制建筑砂浆。()建筑客户需求量大，直接从水泥厂家购买。

复合硅酸盐水泥：32.5强度的适应于小型住户的业主，进行室内装修用。还有建筑单位少量的用于进行屋内粉刷；42.5强度的用于一些普通的房屋建筑的工程队，以及一些乡村道路的水泥路小桥梁等；52.5的适用于一些高层楼房建筑、大跨度的桥梁，还有一些小型堤坝等；62.5高强度的适用于比较大型堤坝像三峡等，还有一些核电站等。对于强度较低的复合硅酸盐水泥，业主等客户需求量不是很大， 可以直接到建材市场购买。而需要较高强度的客户一般是建筑施工方，需求量大，直接从厂家购买。

火山灰水泥：适用于地下、水中及潮湿环境的混凝土工程，不宜用于干燥环境、受冻融循环和干湿交替以及需要早期强度高的工程中。粉煤灰硅酸盐水泥：适用于大体积水工建筑，也可用于一般工业和民用建筑。

矿渣水泥：用于地面、地下、水中各种混凝土工程，也可用于高温车间的建筑，但不宜用于需要早期强度高和受冻融循环、干湿交替的工程。不同的客户有不同的需求，根据他们的需求来选择不同的硅酸盐水泥，有时会同时购买两种或两种以上不同的水泥。

三、对水泥生产厂家的产品市场策略的分析

每一个厂家在生产和销售水泥之前，都会做一个市场需求分析，形成一个总体规划，其基本步骤如下：

第一步、必须了解建设地址的政治、经济、文化、资源、基础设施等方面的情况，包括对建设地点的投资环境分析（税收、土地等优惠政策）。如将来会建设什么的工程，对哪种水泥的需求量比较大。

第二步、对产品的生产规模，原料资源，生产设备，技术特点及生产工艺等情况进行分析，并对产品的市场服务做出规划。

第三步、分析行业现状与市场容量，对项目产品进行准确的市场定位，掌握项目的竞争情况、各竞争对手的优势，然后再做出竞争策略分析。

第四步、做出产品营销计划，包括市场机构和营销渠道的选择，营销队伍和管理，产品或服务的定价和分销，促销计划和广告策略，价格决策。

第五步、资金筹措、运用与退出、公司目前资金筹集、使用的情况，融资方式，推出策略，投资的方式和条款。

第六步、对未来的财务做出预测与分析，包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、敏感性分析、盈利能力预测和现金流量。

第七步、对公司运营过程中遇到的管理风险、市场风险、财务风险、政策风险等做出预测，并给出规避方法。

以上的市场策略的比较全面、客观的。首先，厂家对投资的环境做了一个整体的分析。在长沙市内，土木工程的修建仍处在阶段，由于市民的住房需求和房地产行业高温不减，目前仍在大力修建住宅区，因此会用到大量的普通硅酸盐水泥。而桥梁已基本上达到了饱和状态，但是为了满通需求，缓解地面的交通压力，改变拥挤的局面，长沙市内正在修建地下隧道。厂商为了满足这些需求和把握机遇，因此会生产比较多得普通硅酸盐水泥和

其次，厂家对自己做了一个客观的、准确地定位。了解职员的受教育程度、工作经验和实际能力，再根据公司的资金筹集、使用的情况以及日后的投资风险，使得利益最大化确定公司的生产规模。然后制定营销计划，选择合理的营销渠道、强劲的营销队伍和科学的管理方式。通过对自己有一个准确的了解，清楚自己的优势和劣势，取长补短，从而提升自己的市场竞争力，为自己获得长远的发展打下基础。

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一、方案阶段：

 

此处所说的“方案阶段”实际是包含了“前期市场调研方案论证与确认施工图设计”的整个图纸形成的全过程。这也是建设方项目成本管理与控制的核心阶段。

 

1.1前期市场调研阶段：

 

在这一阶段，建设方应根据政府土地的规划，在方案论证前期进行充分、严谨的市场调研，制定出精确的项目市场定位标准，并制定一个项目总成本计划的目标值及销售单价目标值，且要严格执行计划目标成本值轻易不变的原则，不能随意更改计划目标成本值，因为策划阶段对于工程本身的每一个决策都会直接影响到计划值的改变，从而影响到项目的总计划成本。因为最终的销售业绩是决定项目成功与否的关键，也是公司盈利与否的关键所在。

 

项目的前期市场调研必须充分、严谨。要根据国内大的经济形势、整个行业的景气程度、项目周边的市场环境、地区内的供求关系、企业的财务承受能力和市场的购买力及对市场环境做出充分预估后来确定项目的销售基价和工程的总成本控制目标。由项目的总成本控制目标来确定项目的自身定位，如建筑风格、项目的品质、装修程度。

 

1.2方案论证与确认阶段：

 

此阶段要根据前期市场调研阶段的成果，来确定项目的市场定位标准，并细化确定好的项目的总成本控制目标及建筑风格、项目的品质、装修程度来细化建筑成本，如建筑(结构、水电、暖通)成本、绿化配套成本等。

 

1.3施工图设计阶段：

 

此阶段是项目成本目标的落实阶段，此阶段是主要根据论证阶段确定的项目细化成本目标，来落实项目本身的结构形式、外立面风格及材料的选用、项目绿化配套的标准等。

 

二、合同阶段

 

此处所说的“合同阶段”实际是包含了“项目招投标合同细节条款磋商合同订立”的全过程。按照国内私企通行做法，合同按形式可划分为“固定总价合同、固定综合单价合同、工程量清单合同、成本加酬金合同等”，其具体的合同形式按照项目的类型、大小、难易程度可选择不同的合同形式。如：“小型钢结构”这些零星的项目较小、工艺工序简单、前期能精准测算工程量且后期可预见变更量很小甚至没有的工程项目，适宜选用固定总价包死的合同形式以减少建设方后期结算的工作量;而那些项目较大、工艺工序复杂、前期不能能精准测算工程量的工程项目，国内的通行做法一般都采用固定综合单价合同的合同形式，如建筑工程合同。

 

2.1招投标阶段、合同条款磋商及合同订立阶段：

 

这三个阶段是实施过程中是相互分开的，但在执行过程中又存在前因后果、前铺垫后执行的关系，因此本人在此处合并阐述。

 

在招标阶段，由于国内施工单位资质的局限性，很难做到“工程总承包”的模式，但正在向这一趋势发展。因此就目前而言，国内建设方还是普遍采用的是分项工程分类发包的形式进行招标的，这就需要建设方在起草招标文件时必须确定好招标范围。

 

三、施工阶段

 

施工阶段是包含了项目开工到项目交付小业主的全过程，是项目成本的实施与落实阶段，此阶段的控制重点在于工程量的确认、具体调价材料价格的确认及工程质量的控制。

 

3.1 具体工程量的确认

 

在施工阶段，建设方要及时对变更工程量进行双方或者三方(建设方、施工方、监理方)确认，为工程结算预备书面手续，做到有备无患，避免结算时相互扯皮。不管项目各方的现场人员如何流动，都不影响工程结算。

 

建设方在工程施工过程中，还应对工程结算时易引起争议的隐蔽工程，采用“过程结算法”进行及时确认，即在隐蔽验收时进行施工、监理、建设方的三方确认，并用工程确认单的书面形式予以三方签认，如：基坑的护坡形式、面积、厚度，塔吊基础的形式，井点降水的数量、使用时间，地下室外墙防水涂料层的厚度等工程的工程量进行确认，杜绝结算时的扯皮纠纷的发生。

 

3.2 价格调整

 

在施工阶段，建设方要及时对相关材料的价格(合同中没有约定价格且工程指导价中又没有指导价的特殊材料)进行双方或者三方书面确认。

 

此阶段建设方还必须按照合同约定对合同中注明的需现场认质认价的材料进行认价，认价单中必须注明是原材料单价还是含施工费、利润、税金等一切费用在内的固定综合单价。

 

在施工阶段，建设方还必须国家及省、市的政策动向，如人工费的政策调整，建设方必须与施工方及时就人工费调整执行日期之前的已完工程量进行书面确认，以便结算时作为人工费记取的依据。

 

3.3工程质量

 

在项目的施工阶段，建设方应该积极配合并督促好监理方、施工方控制好工程质量。在资讯日益发达的今天，小业主的质量维权意识越来越强，施工阶段管控好工程质量就减少了后期的质量索赔事件的发生，也是变相的节约了工程成本。如今执行的是项目责任终生制，虽说工程质量引起的经济索赔由施工买单，但是遇到地皮、无赖的小业主跟建设方胡搅蛮缠，将小事扩大化宣传，建设方必将安排人力物力去应付，建设方最终损失的是良好的社会信誉及新项目的销售环境。

 

建设方对项目工程的现场管理必须进行工程质量的预先控制，在工程开工前罗列出工程质量控制的重点和时间点，预先编制出控制方法，力求对工程质量的控制做到心中有底，在工程施工其间，对可能出现的工程质量隐患在工程例会上提前将问题提出来，协商解决办法，提前控制工程质量。在工程实施工程中，采取必要的管理方法和相应的奖罚措施，积极对工程进行现场巡查，参与监理单位组织的隐蔽工程的验收，提出存在问题，并对整改结果进行复查，力求杜绝工程质量隐患的存在。

 

由于建设方与施工方在项目成本管理中的利益取向不同，建设方的利益取向是销售利润，而施工方的利益取向是项目实施成本的利润，因此导致建设方与施工方的工程质量管理的取向不同。施工方的项目时间跨度也只是从签订合同后开始施工到工程保修期满为止，法律约定的工程主体质量责任终生制，只有在特殊情况下才会发生。我个人认为建设方的项目时间跨度是从项目立项开始到建筑物的设计寿命到期为止，虽说项目在保修期满后由建设方、施工方移交给政府的社会维修基金，但建设方的社会信誉是贯穿项目设计寿命全周期的。

 

四、结算阶段

 

关于结算合同条款的约定，详见合同阶段的阐述。

 

工程结算阶段是工程成本控制的最后阶段，此阶段的控制重点在于工程量的核对与相关价格的确认建设方最好邀请独立于标底编制单位及施工方结算编制单位以外的第三方按照合同、图纸及变更重新计算整个项目的工程量后进行核对审计。

 

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【中图分类号】G【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2013）07C-

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一、课程改革背景

（一）当前中职建筑材料检测课程教学体系中存在的主要问题

1.传统的教学模式难以突破。一是教学主要以单向传输为主，课堂教学通常采取“教师讲，学生听，教师写，学生记”的满堂灌的教学模式。造成理论课时多、动手操作实践训练少，这种教学模式已不能适应应用型人才培养所提出的“厚基础、宽口径、强实践”的要求。二是核心能力的培养虽然加大了校内实验室、实训中心模拟训练的时间，但与企业实际操作还存在一定距离。面对中职生源变化及市场对该专业人才要求的提高，按传统模式培养的毕业生离市场人才需求差距较大。学生还需在检测行业同师傅跟班相当长的一段时间才能独立从业，使得培养的人才技能不到位，素质不尽人意。从“传授型教学”走向“学习工作化教学”的改革成为必然。

2.教学内容、教学方法缺乏实用性，课程内容与工作任务的相关性低。中职学校实践教学通常是随堂进行，实验课依附在课程教学中，实验仅单纯为课程服务，缺乏专业相关岗位的实用性，无法提高学生的实际专业所要求的技术应用能力与综合能力。

3.实训配套无法满足教学要求。在加强实践性教学过程中，各职业学校都建设了一批相应的校内实训基地、实训中心或实训室，但由于经费和场地因素，这些实训场所的建设并没有很好地“关照”项目教学的要求。实践教学开展未能进行实质性的改革，实践教学开展深度不够，学生缺乏全面、系统、高质量的专业技能训练。

4.专业教师缺乏一线工作经验。现在许多中职学校引进的教师多为刚从学校毕业的大学生，虽有深厚的理论基础，但是缺少一线工作的实践经历，不利于教授学生实践技能。

5.教学考核评价体系缺乏全面性、科学性。在课程教学中，中职学校都各自建立了教学质量评价体系，但由于对教材特点、职校生的特点、可利用的教学环境及职业教育教学特点分析不够，通常只采取“一卷”考核，评价方式单一，缺乏科学的多元化评价体系。学生的学习主动性、教学的质量都受到了极大影响。

（二）市场调研

我们对广西数家检测公司和开展土建工程检测的企业进行了有计划的调研工作。几乎所有企业都希望学校的专业教学能注重实践能力、新技术、新工艺的培养，尽量与岗位对接，毕业后就能顶岗工作或有一段短暂的工作适应期后就能适应岗位工作。

我们对在校的200多名建筑工程施工专业的学生进行了问卷调查，在回答来校学习的主要目的一项时，93%的学生选择的是为提高自己的技能水平和就业竞争能力，以便毕业后能找到一份满意的工作。因此，专业培养目标定位必须充分考虑到学生当前就业能力培养的需要，提高学生的就业竞争力。但又必须与职业培训区别开来。中职学生除了要能上岗工作外，还应有较强的适应性和持续学习、提高的基础。

因此，改革现有教学模式，创建准企业管理环境条件下中职建筑类专业建筑材料检测课程教学模式，与企业联手，校企合作共同开发基于工作过程导向的项目教学的课程体系，有利于将学生培养成市场需要的合格劳动者，使学生顺利完成向准职业身份的转换，缩短在企业工作中的适应期，减少企业人力资源培养的成本，提高用人单位的满意度。

二、课程改革理念与方向

（一）明确课程教学人才培养目标

中职学生要想毕业就获取工作岗位，就需要我们对现有的课程体系进行改革，把人才培养目标定位为必须充分考虑学生当前就业能力培养的需要，提高学生的首次就业竞争力。学生只有具备了这样的竞争能力，才能够有机会被企业录用。在满足“踏进门槛”的提前下，中职学生还应具有较强的适应性和持续学习、提高的专业发展能力，有机会谋求多元化的出路，达到“多岗迁移”。只有培养学生的第一次就业能力，才能去兼顾多次就业的需求。

经过市场调研和我校的多次论证，确定我校建筑材料检测课程的教学目标为培养学生毕业后能尽快适应检测等相关企业的“实验员”岗位。本课程改革重在以“首岗适应”为原则，缩短学生在企业工作中的适应期，减少企业人力培养的成本。

（二）重构“学习与工作一致”的课程体系

打破单一的“教师讲，学生听，教师写，学生记”课程体系，根据实际工作任务的要求，重构“学习与工作一致”的课程体系。借助校企合作平台，把学生安排到实际企业环境中学习，教师与学生共同营造企业文化环境，创建职场化的准企业教学环境，将现有课程体系和企业行业需求相对接，教学内容与职业资格标准相对接，实现建筑材料检测教学与企业“零距离”对接。

（三）优化教学内容

根据实际工作任务需要，本着“强化理论、重视应用”的原则，以职业岗位标准为主线，以培养专业技术娴熟人才为目的，重新组织和设计教学内容。调研用人单位人才需求意向及岗前培训内容等，进行信息处理、整合，打破以往章节“各自为王”的缺陷，重组并优化各教学环节的教学内容，开发“以项目为中心”的教材。

（四）转变教学行为和模式，创新教学方法

改变传统课堂教学“教师灌输、学生被动接受”方式，形成“教师任务实施、学生主动学习”，融“教、学、做”一体的教学行为。提高学生的学习兴趣，活跃课堂气氛。采取项目教学法、情景模拟法、任务驱动教学法、角色扮演法、现场教学法，聘请企业相关人士参与教学环节。

（五）创建配套的教学环境

改善单一课堂教学环境，借助校企合作平台，创建准企业管理的教学环境，实现学习领域与工作领域一致；学习过程与工作过程一致；学习任务与工作任务一致，做到学习环境与工作环境、校园文化与企业文化的双向融合。

三、课程改革步骤

经过市场调研和多次论证，创建准企业管理环境条件下建筑材料检测的课程改革，力求“三个一致，两向融合”，以工作过程为课程内容的主线、以典型工作任务为载体、以课程教学与岗位标准对应为课程目标，突出技能培养，充分体现中职教育特点。

我校与企业联手，校企合作共同开发准企业环境下工作过程的项目教学的课程体系。其课程体系构建流程为：市场调研实验员岗位群分析工作任务分析构建工作过程化课程体系重组教学内容编写工作过程化教材创建职场化教学环境教学实施教学体系调整并完善。

（一）调查研究分析

认真分析专业培养目标所提出的建筑工程专业人才所必须具备的素质与能力，研究其获取的途径；对我区检测员的工作内容、工作职责、工作流程开展专业调查，对建筑类群专业中职生的材料检测学习现状、教学现状进行调查，分析建筑工程专业人才面临的素质与能力的挑战，结合我校现行的建筑工程专业实践教学课程体系、教学内容、教学方式、方法和手段等方面的优势与不足，以及培养目标，写出调查研究报告。

（二）根据调研分析报告制定教学模式改革方案

根据检测工程专业的人才培养目标定位与人才特色的要求，构建合理的以项目为核心的实践性教学课程体系。修订各实践性项目教学环节的教学大纲，重组并整合优化准企业环境下各教学环节的教学内容。制定各实践性项目教学环节的教学形式、教学手段方法的改革方案。

（三）创建职场化的教学环境

充分利用企业的工作场景，提供真实职教环境或模拟企业环境，将企业布置、设施复制到学生课堂上，让学生上课犹如到企业上班，教师成为领导，学生成为员工。做到学习就像工作，学生亲身体验职场中的各种公共关系。

（四）做好建筑材料检测教学“工作过程化”的课程研发

根据已制定教学模式改革方案和依托准企业的教学环境，确定“将学生培养为准职业人”为教学培养目标，编写“以项目为核心”、教学环节“工作过程化”的教材、实训指导书和实施性课程标准。

（五）构建准企业管理环境下的多元化教学评价体系

以“将学生培养为准职业人”为培养目标，按贴近企业员工要求、贴近职业资格标准制定评价标准。以教师、学生自己、同学、企业相关人士为评价体系主体，采取教师评价、学生互评、自评及企业相关人士综合评价学生“职业素养”和“专业技能”。项目以小组形式展开。建立评价的激励制度，评价好的学生可优先推荐就业，评奖学金、评优等优先考虑。评价差的采取重修等方式加强。缩短学生在企业工作的适应期，实现教学效益、社会效益双提高。

四、预期目标

模拟企业管理环境教学，让学生上课犹如到企业上班；构建“以项目为核心”的课程教学体系，使教学内容项目化，教学环境职场化，教学流程工作化，达到与企业、行业需求相对接；构建以“职业素养”和“专业技能”为主体的多元化的评价体系，达到培养技能型人才的目的；采取“以项目为中心”的教学模式，避免学生毫无经验走上就业岗位，将学生培养成市场需要的合格劳动者，使学生顺利完成准职业身份的转换，缩短学生在企业工作中的适应期，减少企业人力培养的成本，提高用人单位的满意度。同时可形成师生同事化、学生员工化、教师技师化。准企业管理环境条件下中职建筑类专业建筑材料检测课程教学模式可复制到我校其他专业课程教学中，为我区建筑类专业教学服务。

总之，结合我区中职建筑类专业课程教学现状，在建筑材料检测课程教学中采用“准企业实践模式”，可使建筑材料检测课程教学实现“生产过程化”，实践与理论密切联系的职业教育模式，培养具有较高职业素质的建筑行业检测技术人才。

篇（11）

施工企业应该对幕墙设计、内装设计、建筑泛光设计等进行控制，通过市场调研对设计方案进行优化，选择最佳建筑材料。

某工程屋顶最外层应用的蜂窝铝板的展开面积为1.36×104m2左右。业主方对屋顶材料提出了相应的要求：应用高档的进口产品，而且最终的建筑效果必须要具有地标建筑的品质。施工单位针对这项要求进行了技术分析，同时展开了市场调研。在调研过程中，发现进口品牌主要有荷兰亨特道格拉斯和美国阿鲁克邦，异形双曲蜂窝板的报价范围为1900-2000元/平米；国产优质品牌共有5家，报价范围为800-100元/平米。施工企业通过研究蜂窝板的结构和构造，对其技术性能进行分析，最终建议外层面板应用进口产品，背板和蜂窝芯应用国产西南铝，然后对其进行恒温恒湿固化处理，达到进口产品的性能，大幅度降低了造价成本。业主采纳了该方法，施工单位通过招标竞争手段使实际工程造价降为580元/平米，总造价节省了1000多万元。

二、采购阶段科学制定招标策略，降低工程总造价

施工企业在异形建筑招标过程中，采用了“详细界定技术特性与要求”的手段，有效避免了项目施工过程中签证和索赔情况的发生。

比如，在金属屋面和弧形玻璃幕墙工程招标中，施工单位应用了设计与施工一体化的策略，采用的是固定总价合同，避免后期工程施工过程中出现变更设计及签证的情况，有效控制了该项工程造价。在此专业工程中，合同价定位5820万元，工程完成后结算价为5912万元，成功控制了造价。施工单位利用市场调研，进一步了解了双曲面金属屋面和异形建筑幕墙设计特点，有针对性地设计招标条款，对外围护各部分的性能参数进行界定，推行总价包干的策略，成功控制了后期工程的索赔。

三、合理增加招标条款说明，降低索赔风险

该工程建筑最大的亮点就是空间双曲形的檐口，而且其也是施工阶段最大的难点，不能用二维蓝图表达设计图纸，制作和安装必须要借助电脑三维放样和现场放样。施工企业针对这一情况，在审定招标文件的时候，提出了一条新的要求，即“在现场制作比例为1：1的檐口节点大样”，而且还需要在投标报价中注明其综合考虑造价。

施工企业中标进场之后，严格按照建筑效果制作要求，制作了比例为1：1的檐口节点样本，共花费了50多万元。该节点大样在实际应用中解决了十几个设计问题、施工问题。然而在投标文件工程量清单中，并没有该项次，施工企业在完成大样后，向项目管理单位提交了一份工程量增加的报告，管理单位根据招标文件中的具体条款将新增工程量的请求全部驳回，有效避免了索赔风险。

四、科学处理职能部门的各项需求，降低项目成本

某工程施工企业通过提高专业人员对规范要求的理解程度，使专业人员能够要求处理安检部门、质监部门、消防部门等职能单位的要求，有效降低了项目成本。

在该工程中，施工企业在对屋面主次檩条进行安装的时候，消防支队到现场进行现场检查，发现钢结构网壳涂刷了防火材料，结构主次檩条都没有实施防火措施，因此消防部门对施工企业发出了通知，要求施工人员必须立刻停止安装金属面板，完成主次檩条消防处理后，才能再进行安装。施工企业工程师、项目管理负责人与消防部门进行沟通，却没有取得任何进展。然而，如果按照消防部分的要求，对所有的主次檩条进行防火处理，那就会增加200多万元的成本，而且工期会往后拖延2个月左右。由于所有的檩条都安装在屋面花瓣上（具体可以参见图1），所以施工难度较大。

项目管理单位派遣专家到消防支队，参照倪照鹏《建筑防火设计规范》中的内容，向消防部队的专家详细讲解了该工程与普通钢结构工程间存在的差异，让消防专家了解本工程所用的主次檩条并不是主要的受力构件，没有必要进行防火处理。消防专家最终接受了项目管理单位的解释，有效避免了额外的成本和工期。

五、严格审查现场签证和设计变更，控制施工造价